Värdehöjande faktorer i bostadsrätter

Transkript

1 Richard Jensen Jonatan Sandberg Värdehöjande faktorer i bostadsrätter en kvantitativ studie baserad på konsumenters faktiska preferenser Value-enhancing factors in condominiums - a quantitative study based on consumer s actual preferences Fastighetsekonomi C-uppsats Termin: VT 2013 Handledare: Lars Vigerland

2

3

4 Förord Vi vill passa på att tacka vår handledare Lars Vigerland för all vägledning under uppsatsen gång. Vi vill även tacka SkandiaMäklarna i Karlstad som gav oss möjligheten att fånga upp våra respondenter på deras visningar samt de respondenter som gjort det möjligt att genomföra denna studie. Karlstads Universitet Fastighetsekonomi Richard Jensen och Jonatan Sandberg Karlstad maj 2013 Richard Jensen Jonatan Sandberg 3

5 Sammanfattning Kunskapen om värdehöjande faktorer i bostadsrätter är av stor vikt för fastighetsmäklare när denne ska värdera en bostadsrätt, men är även av intresse för ägaren inför en kommande renovering och försäljning. Tidigare forskning har rett ut de mest grundläggande värdepåverkande faktorerna såsom läge, storlek, ålder och skick. Syftet med denna uppsats är att utifrån konsumenters faktiska preferenser gällande olika attribut kunna påvisa de främsta värdehöjande faktorerna inuti bostadsrätter. Därigenom vill vi komplettera och nyansera tidigare forskning. Detta har gjorts genom en kvantitativ metod där spekulanter på bostadsrättsvisningar har rankat hur olika attribut i bostadsrätten påverkar deras betalningsvilja. Resultatet har analyserats och medianen av de olika attributen har redovisats. Resultatet visar i stor enighet med tidigare forskning att det rätta läget är den främsta värdehöjande faktorn. Därefter följt av balkong som ett mycket starkt värdehöjande attribut. Låg månadsavgift, nyrenoverat badrum och fastighetens skick följer därefter. Det bör dock belysas att spekulanter föredrar en låg månadsavgift framför en bra ekonomi hos bostadsrättsföreningen samt att fastigheten i bra skick, två parametrar som senare kan komma att påverka månadsavgiften starkt. Kakelugn/öppenspis har i denna studie inte påvisats vara värdehöjande i jämförelse med tidigare forskning. Förutom de grundläggande faktorerna har denna studie till skillnad från tidigare forskning påvisat mer specifika attribut som konsumenter värdesätter i bostadsrätter. Generellt föredrar konsumenter att boendet går i ljusa kulörer och att golven är av trä eller parkett. Konsumenterna anser att köket är det rum i bostadsrätten som ska hålla högst skick, där diskmaskin, kakel över diskbänk och ny kyl & frys är de främsta värdehöjande faktorerna. I badrummet föredras en fristående dusch kontra badkar och kan således sägas vara ett starkt värdehöjande attribut. Nyckelord: värde, värdepåverkande, värdehöjande, bostadsrätt. 4

6 Abstract The knowledge of value-enhancing factors in condominiums is very important for real estate agents when valuing condominiums, but it is also of interest to the owner for an upcoming renovation and sale. Previous research has sorted out the most fundamental factors affecting value of condominiums such as location size, age and condition. The purpose of this paper is by consumer s actual preferences regarding various attributes identify the most value-adding factors in condominiums. Thereby we want to add and nuance previous research. This has been done through a quantitative method in which possible buyers have ranked how various attributes affect their willingness to pay. The results were analyzed and the median of the various attributes have been recognized. The result shows in accordance with previous research that the location is the primary value-adding factor. This followed by balcony as a very valuable attribute. Then follow low monthly fee, newly renovated bathroom and good condition of the property. It should be highlighted that speculators prefer a low monthly fee, rather than a good economy of the condominium association and a good condition of the property. Two parameters that will affect the monthly fee in the long run. It has been shown that fireplace is not value enhancing, compared to previous research. Besides the fundamental factors, this study unlike previous research revealed more specific attributes that consumers value in condominiums. Generally, consumers prefer bright colors and wooden- or parquet floor. Consumers prefer the kitchen to be in best condition, where dishwasher, glazed tile and modern fridge/freezer are the premier value-enhancing factors. Consumers prefer a shower before a bathtub in the bathroom. Key words: value, value influencing, value-enhancing, condominium. 5

7 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Problemdiskussion Syfte Frågeställning Avgränsningar Disposition Formalia Begreppet bostadsrätt Teoretisk referensram Teorier Värdeteori och prisbildning Marknadsvärde Ortprismetoden Normering Direkt prisjämförelse Värdepåverkande faktorer Läget Standard, ålder, skick Boendekostnad Metod Val av metod Urval Enkät Datainsamling Bearbetning och analys av enkäten Reliabilitet Validitet Intern validitet Extern validitet Källkritik Arbetsfördelning Empiri Demografi Värdehöjande faktorer Graderingsskala

8 Allmänna Badrum Kök Värdehöjande faktorer Envalsalternativ Bänkskiva Golv i kök Kulör på väggar i allmänhet Kulör på köksluckor Golv i vardagsrum/sovrum Golv i kök Rum i bäst skick Analys Demografi Fördelning Divergenser Värdehöjande faktorer Graderingsskala Allmänna Kök Badrum Värdehöjande faktorer Envalsalternativ Bänkskiva Golv i kök Kulör på väggar i allmänhet Kulör på köksluckor Golv i vardagsrum/sovrum Rum i bäst skick Slutdiskussion Förslag på vidare forskning Källförteckning Bilaga 1 -Enkät Bilaga 2 -Chi-2 analys 7

9 1. Inledning 1.1. Bakgrund De flesta som äger en bostadsrätt eller ämnar köpa en sådan har oftast ett visst intresse av att veta vilka faktorer som påverkar dess värde. Ägaren kan dra nytta av sådan kunskap inför en kommande renovering. Detta med hänseende till vilka arbeten som medför högst värdeökning med utgångspunkt från vad kommande spekulanter i värdesätter. Spekulanterna i sin tur vill garanterat investera i en bostadsrätt som ger störst nytta för dem själva, men som även har ett högt framtida försäljningsvärde. Det är även av stor vikt för fastighetsmäklare och värderare att besitta denna kunskap om värdehöjande faktorer, då detta är en viktig del av värderingsprocessen. På en aktiv fastighetsmarknad sker en kontinuerlig prisbildningsprocess som övergripande styrs av utbud och efterfrågan. Typiskt för fastighetsmarknaden är att utbudet på kort sikt är relativt konstant och det är förändringar i efterfrågan som påverkar prisbildningen. En ökad efterfrågan leder till högre priser och en minskad till lägre. För att kunna värdera bostadsrätter måste en värderare ha goda kunskaper om denna process och de enskilda prispåverkande faktorerna. Bostadsmarknaden i sin helhet påverkas av de makroekonomiska faktorerna såsom inflation, arbetsmarknad, bruttonationalproduktens utveckling osv. Dessa faktorer kan beskrivas utgöra ett ramverk för de mikroekonomiska faktorerna där köpare och säljare av bostäder möts. Om man bortser från de övergripande förutsättningarna och villkor som råder på bostadsmarknaden är läget, storlek, standard och skick samt bostadsrättsföreningens ekonomi de främsta värdepåverkande faktorerna vid bedömning av en bostadsrätts värde (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). Jim & Chen (2006) menar att värdepåverkande faktorer i bostäder i Europa och USA framförallt tidigare studerats genom regressionsanalyser där man utgår från den hedoniska pristeorin, där värdet på en bostad ses som summan av flera värdepåverkande egenskaper. Denna typ av metod har effektivt kunnat påvisa hur olika lägen och dess omgivning påverkar ett försäljningspris. Utöver dessa grundläggande faktorer har metoden svårare att identifiera mer specifika egenskaper inuti bostaden. 8

10 Srour et al. (2002) påvisar att läget och vad det innebär är av signifikant betydelse, då de studerade huruvida priset på tomter påverkas av läget. Resultaten visade att närhet till jobb hade störst påverkan men även tillgång till parkeringsplats påverkade priset. Att närheten till arbete är av stor betydelse bekräftas även av Jim & Chen (2006) som i sin forskning undersökte hur konsumenters preferenser och externa miljöeffekter påverkar ett försäljningspris. Deras studie påvisar även att faktorer så som avstånd till shoppingområden, säkerhet, tomtarea och utsikt över vatten har en betydande påverkan på försäljningspriser. Sirmans et al. (2005) har dock gått in mer specifikt gällande de värdepåverkande faktorerna då de granskat 125 publicerade studier där värdepåverkande faktorer har påvisats genom hedonisk pristeori. Undersökningen lyfter fram de mest använda faktorerna i dessa studier som har visat sig ha en betydande påverkan på försäljningspriset. Till dessa hör bl.a. bostadens läge, tomtarea, bostadsarea, antal rum och badrum, kakelugn/öppen spis, luftkonditionering, trägolv, parkeringsplats, garage, garageutrymme, veranda, pool, sjö- och havsutsikt, offentliga avlopp, närhet till golfbana, skola med hög kvalitet, samt låg kriminalitet. En studie har även gjorts i Sverige där Fransson et al. (2002) gjort omfattande forskning om hushållens värdering av egenskaper i bostäder och bostadsområden. Syftet var att reda ut hushållens betalningsvilja för olika egenskaper och kvalitéer kopplat till läget och bostaden. Forskningen består av både en enkätundersökning och en statistisk analys. Datainsamlingen genomfördes av statistiska centralbyrån där drygt enkäter sändes ut till slumpmässigt valda hyresgäster i sex olika städer. I en del av enkätundersökningen efterfrågas respondenternas preferenser för olika egenskaper i bostaden och området. Egenskaperna rankades som viktiga eller oviktiga på en tiogradig skala. De 6 viktigaste egenskaperna i rangordningen visade sig vara; bo tryggt och säkert, matbutik i området, utemiljön ska ha buskar och träd, lägenheten ska ha god möblerbarhet, köksutrustning av hög kvalitet och god kollektivtrafik. I undersökningen mättes även betalningsviljan för olika bostadsområden i de olika städerna. Resultatet visar att betalningsviljan är som högst för de mest attraktiva områdena. För att reda ut viktiga egenskaper i dessa områden gjordes en statistisk analys där betalningsviljan för de olika områdena relaterades till områdets egenskaper. Resultatet visade att goda kommunikationer, offentlig service, kommersiell 9

11 service och områdets rykte var viktiga faktorer. Slutsatsen som sedan kan dras är att ett centralt läge är viktigt men att andra kvalitéer i bostadsområdet inte ska åsidosättas. Adair et al. (1996) undersökte värdepåverkande faktorer genom att se huruvida konsumenter respektive värderingsmän rankade värdepåverkande faktorer i bostäder. Resultatet visade att värderingsmän och konsumenter till viss del rankar dessa faktorer olika. De var överens om att bostadsområdets standard är den viktigaste faktorn men utöver det fanns stora skillnader i deras åsikter. Konsumenterna rankade husets storlek och faktorer kopplade till bostadens skick som viktiga faktorer medan värderingsmännen rankade faktorer kopplade till området och bostadsmiljön som de främsta påverkande faktorerna. Konsumenterna rankade ett modernt kök på 14e plats, medan värderarna rankade det på 5e plats. Även badrummet rankades högre av värderaren jämfört med köparna. Det framgick av undersökningen att värderingsmän anser att köparerens preferenser är viktiga men det finns ett problem i hur dessa skall tolkas och att det inte finns en konkret modell för hur de ska vägas in. Adair et al. menar att skiljaktigheten och att värderare inte tillräckligt väger in konsumentens preferenser i slutändan ändå inte gör en markant skillnad på marknadspriset. I deras underökning jämfördes bedömt marknadsvärde av bostäder med faktiska försäljningspriser på den öppna marknaden. Resultatet visade endast på felmarginal inom intervallet ± 10 %. I studien dras slutsatsen att om värderingsmän vill vara mer precisa i sin bedömning av ett marknadsvärde måste de lägga mer tyngd till konsumentens preferenser. Daly et al. (2003) bekräftar den tidigare forskningen gällande att konsumenters och värderares åsikter i frågan om värdepåverkande faktorer till viss del skiljer sig åt och att värderaren inte tillräckligt väger in konsumentens åsikt vid en bedömning av ett marknadsvärde. Konsumenterna rankade läget som den mest värdepåverkande faktorn och mer specifikt närhet till bekvämligheter, så som affärer och centrum. De rankade även låg boendekostnad samt interiör och design högt. I undersökningen framgick även att konsumenterna ansåg att bostadens ekonomiska hållbarhet och framtida försäljningsvärde spelade en stor roll. Värderingsmännen lade nästan all tyngd på läget och i andra hand bostadens skick, därefter lades ingen större vikt på att reda ut andra kvalitativa faktorer som påverkar efterfrågan 10

12 1.2. Problemdiskussion Den tidigare forskningen av Adair et al. (1996) och Daly et al. (2003) visar att värderingsman inte tillräckligt väger in konsumentens åsikt i värderingar. Då det är konsumenterna som i slutändan fastställer marknadspriset på den öppna marknaden, bör det således också vara konsumentens åsikt som ska beaktas i en värdering. Det är därför av stor vikt att reda ut vilka de främsta värdehöjande faktorerna är i en bostadsrätt. Sirmans et al. (2005) visar att tidigare forskning främst rett ut betalningsviljan i faktiska pengar i relation till försäljningspriser för olika värdepåverkande faktorer och har därmed främst kunnat fastslå de grundläggande faktorerna. Daly et al. (2003), Adair et al. (1996) och Fransson et al. (2002) har bedrivit forskning genom konsumentundersökningar där värdepåverkande faktorer har rankats. Även denna forskning har endast rett ut de mest grundläggande värdepåverkande faktorerna men inte djupare behandlat vilka de främsta värdehöjande faktorerna är i en bostadsrätt, med andra ord; vilka specifika värdepåverkande faktorer inuti bostadsrätten på detaljnivå som är av större betydelse för konsumenten och på så sätt ökar den generella betalningsviljan. Den tidigare forskning har till stor del använt sig av regressionsanalyser där sekundärdata tolkas och har på så sätt kunnat påvisa de främsta grundläggande värdepåverkande attributen. Även konsumentundersökningar har genomförts, dock inte på detaljerad nivå. Vi vill komplettera och nyansera tidigare forskning genom att lyfta fram värdehöjande attribut i bostadsrätter utifrån konsumenters faktiska preferenser. På så sätt lämnar vi tolkningar utanför och använder oss av primärkällan för att kunna påvisa värdehöjande attribut. Denna kunskap är framförallt viktig då den hjälper en fastighetsmäklare att bedöma ett så korrekt marknadsvärde som möjligt men den är också av stor vikt i ett rådgivande syfte. En fastighetsmäklare får ofta frågan om vilka som är de mest värdehöjande faktorerna inuti en bostadsrätt. Frågan kan exempelvis komma från en säljare som undrar om det finns något specifikt ingrepp denna kan göra i bostadsrätten för att höja marknadsvärdet före försäljning. Ofta har personen i fråga en begränsad budget men är beredd att göra en renovering om det i slutändan lönar sig. 11

13 Vad ökar då en konsuments betalningsvilja i högst grad; exempelvis ett nyrenoverat badrum eller ett nyrenoverat kök? Föredrar konsumenter en speciell färg på väggarna eller en speciell typ av golv? Det finns många frågor vilka inte är helt enkla att svara på som fastighetsmäklare, då svaret oftast är mycket subjektivt. Att kunna ge ett utförligt svar och hänvisa till undersökningar skulle kunna leda till ett ökat förtroende för fastighetsmäklaren Syfte Syftet med denna uppsats är att utifrån konsumenters faktiska preferenser gällande olika attribut kunna påvisa de främsta värdehöjande faktorerna inuti bostadsrätter Frågeställning Vilka är de mest grundläggande värdehöjande faktorerna enligt konsumenten? När de grundläggande faktorerna identifierats, finns det då några mer specifika attribut inuti bostadsrätten som enligt konsumenters faktiska preferenser är värdehöjande? 1.5. Avgränsningar Undersökningen är avgränsad till spekulanter på bostadsrätter i centrala Karlstad. Då uppsatsens tidsram är begränsad till våren 2013 (ca 7 veckor) har vi valt att avgränsa oss till ett mindre specifikt område. Då konsumenters preferenser kan skilja sig gällande bostadsrätter och villor har vi valt att koncentrara oss på den ena formen av boende för att tydligt kunna påvisa relevanta attribut kopplade till denna. Respondenternas åldersintervall kommer att vara från 18 år och uppåt, då dessa kan anses vara aktiva på bostadsmarknaden. 12

14 1.6. Disposition Uppsatsen utgångspunkt sker från kapitel ett där en bakgrund redogör för tidigare forskning och bakomliggande problematik som därefter mynnar ut i en problemdiskussion. Detta leder i sin tur fram till vårt syfte och frågeställningar. Kapitlet avslutas med en avgränsning för undersökningen. I kapitel två definieras begreppet bostadsrätt i den juridiska bemärkelsen samt vilka rättigheter och skyldigheter en bostadsrättsinnehavare iklär sig. Det tredje kapitlet behandlar viktiga begrepp och teorier inom området som sedan ligger till grund som analysverktyg. I kapitel fyra görs en redogörelse, kritisk granskning samt utvärdering av reliabiliteten och validiteten av genomförd metod. Detta efterföljs av kapitel fem där de okommenterade resultaten från undersökningen redovisas i en empiridel. Resultatet analyseras sedan i kapitel sex där teorierna och tidigare forskning appliceras på empirin utifrån de teoretiska perspektiven. I sista kapitlet besvaras syftet och frågeställningen i en slutdiskussion. Där diskuteras även hur vårt resultat skiljer sig från tidigare forskning och ett förslag på vidare studier ges. 13

15 2. Formalia 2.1. Begreppet bostadsrätt En bostadsrätt är en nyttjanderätt till en lägenhet samt en andel i bostadsrättsföreningen som upplåter den (Isaksson & Jonsson, 2008). Som boende i en bostadsrätt äger man juridiskt sett därför inte den fysiska lägenheten, utan endast rätten att bo samt att göra vissa förändringar i denna (Persson 2008; Uggla 2003). En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars huvudändamål är att på obegränsad tid upplåta bostäder med bostadsrätt till sina medlemmar, vilka kan vara både fysiska och juridiska. Föreningen kan även upplåta lokaler och lägenheter med hyresrätt. Lagar om bostadsrättsföreningar regleras i bostadsrättslagen respektive Lagen om ekonomiska föreningar (Victorin 2003). Med nyttjaderätten till bostaden ikläder sig medlemmen vissa rättigheter och skyldigheter, bland annat att betala avgifter samt att underhålla lägenheters inre skick. Därav står ägaren själv för kostnader för renoveringar och ombyggnationer till fullo som sker inuti bodstadsrätten (Persson 2008; Uggla 2003). Då en bostadsrättsförening har för avsikt att inte gå med vinst ska årsavgiften enbart täcka de kostnader som finns för fastigheten som exempelvis drift och underhåll (Uggla 2003). Som en konsekvens av att man själv inte äger lägenheten får man bland annat inte ta med kyl och frys vid flytt (Isacson 2006), däremot innehas rätten att pantsätta bostadsrätten vilket skrivs in i föreningens lägenhetsförteckning (Uggla 2003). År 2008 var antalet bostadsrätter i Sverige , varav hälften av alla bostadsrättslägenheter finns i de tre storstadslänen (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). 14

16 3. Teoretisk referensram 3.1. Teorier Värdeteori och prisbildning För att kunna sätta ett värde på en bostadsrätt krävs kunskapen om vad ett värde i grunden är och varför det uppstår. Ett grundläggande synsätt är att ett värde först och främst skapas ur behov och behovstillfredsställelse. Värdet av en resurs som tillfredsställer ett behov skapas sen av förväntningarna av dess framtida nyttor. Det hela kan enkelt definieras: Värde = En funktion av framtida potentiella nyttor Som definitionen säger innefattar värdet framtida nyttor. Då framtiden är oförutsägbar är all form av värdebedömning till viss del osäker. Alla individer har olika nyttofunktioner vilket innebär att vi värderar nyttor olika. Detta leder till en varierad betalningsvilja för olika nyttor som i slutändan skapar en viss efterfrågan på en resurs. Värdet av en nytta förändras kontinuerligt med tanke på marknadens skiftande karaktär. Priset på en resurs genereras i slutändan av utbudet och efterfrågan på den faktiska marknaden, där dessa två förhållanden möts (Persson 2008). (Eklund 2007) 15

17 Om man ser till den tidigare definitionen av värde behövs potentiella nyttor som leder till ett värde, dessa kan beskrivas som värdepåverkande faktorer. Definitionen kan därför uttryckas följande: Värdet = f (x1, x2, x3, x4 xn) X1 till X n representerar olika värdepåverkande faktorer som tillsammans bildar ett värde. Om vi hänför dessa till bostadsrätter skulle de exempelvis kunna representera faktorer såsom läge, storlek, ålder etc. (Persson 2008). På en aktiv fastighetsmarknad sker en kontinuerlig prisbildningsprocess, vilket har många likheter med generell marknads och pristeori där utbud och efterfrågan styr. Typiskt för fastighetsmarknaden är att utbudet på kort sikt är relativt konstant där förändringar i efterfrågan påverkar prisbildningen. En ökad efterfrågan leder till högre priser och en minskad till lägre. För att kunna värdera fastigheter måste man ha goda kunskaper om denna process och de enskilda värdepåverkande faktorerna (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008) Marknadsvärde Varför behövs det sättas ett värde på en bostad? Svaren på denna fråga är många och är högst personliga utifrån var intresset med bostaden ligger. Uttrycket värde i bostadssammanhang kan för en person betyda hur mycket denne värderar att bo i sin bostad, det vill säga ett personligt värde. Det personliga värdet hos en barnfamilj kan skilja sig stort mot det personliga värdet hos ett pensionärspar, då dessa två grupper kan i värdesätta attribut helt olika. Det är således mycket svårt att sätta ett ekonomiskt belopp på detta personliga värde. Men ett värde kan också vara rent ekonomisk, det vill säga hur mycket en fastighet ger i faktiskt avkastning eller vad snittpriset på sålda villor i ett villakvarter är (Adair et al. 2006; Persson 2008). Att bestämma värdet på en bostad är mer avancerat än att bestämma värdet på exempelvis dagligvaror, då det sker färre transaktioner på bostadsmarknaden samt att varje bostad kan anses vara unik. Detta gör bostadsvärdering till en komplex uppgift som huvudsakligen görs i samband med en försäljning av en bostad, vid ny belåning på bostaden, vid arv, gåva eller bodelning (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). Vid en värdering används uttrycket marknadsvärde, vilket enligt Persson (2008) i Sverige definieras enligt följande: 16

18 Marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång. Ett marknadsvärde utgörs följaktligen av en prognos och är ett uppskattat pris vid en tänkt försäljning, vilket gör att ett exakt pris aldrig kan bestämmas (Ratterman 1996) Ortprismetoden Det finns flera olika värderingsmetoder men vid värdering av bostadsrätter ses ortprismetoden som den lämpligaste (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008; Isaksson & Jonsson, 2008). Ortsprismetoden, även kallad jämförelsemetoden är även den mest använda bland värderare och fastighetsmäklare (Pagourtzi et al. 2003). Ortprismetoden ger ett mer korrekt värde än de flesta andra värderingsmetoderna och den minskar subjektiviteten i bedömningarna då den i grunden baseras på en marknadsanalys där flertalet liknande fastighetsförsäljningar inom ett utvalt område jämförs mot varandra (Isakson 1986). Ortsprismetoden kan i sin tur delas in två värderingssätt; normering och direkt prisjämförelse. Grunden till bedömningen utgörs dock av sex gemensamma steg: - Definiera och avgränsa en relevant marknad - Få tag på jämförelseobjekt - Erhålla information om jämförelseobjekten - Bearbeta, analysera och tolka ortprismaterialet - Applicera och göra tids- och egenskapsmässiga korrektioner - Slutlig värdebedömning med en bedömd osäkerhet (Persson 2008) 17

19 Normering När bostäderna inom det valda området är egenskapsmässigt avvikande från varandra måste en normering göras för att få fram ett värderingsunderlag till bostaden. Detta görs oftast genom att värderaren tar fram ett genomsnittligt kvadratmeterpris (pris/kvm). Metoden är relativt enkel men innehåller en rad både praktiska och tolkningsmässiga problem (Persson 2008). Det första steget innebär att värderaren gör en avgränsning för vilket område denne ska använda sig av. Det finns inga allmängiltiga regler för vilka avgränsningar som ska används, utan värderaren måste själv ta hänsyn till de sålda objektens likhet gällande läge, ålder, etc. Därmed kan en stadsdel eller en större bostadsrättsförening utge avgränsningen, men även likartade bostadrätter i olika delar inom samma stad (Pagourtzi 2003; Persson 2008). Denna del av värderingen görs därmed utan att själva objektet faktiskt har granskats. När väl ett område har avgränsats träder andra och tredje skedet i värderingen in där värderaren väljer ut jämförelseobjekt samt inhämtar relevant information om dessa, vilket enligt Persson (2008) är den svåraste delen av värderingen. Här finns ett finns ett stort behov av data vilket kan tillhandahållas genom offentliga handlingar, så som kommunala listor, privata informationsleverantörer och värderarens egna sammanställningar på genomförda affärer (Pagourtzi 2003). Sverige kan anses vara ett land med mycket hög informationstillgång där bostadsrättsförsäljningar i Sverige registreras i lokala register (exempelvis hos HSB) och finns åtkomlig för lokala värderare (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). I det fjärde och femte skedet ska det insamlade materialet bearbetas, tolkas och tidmässiga korrigeringar ska göras, vilket är komplicerat då bostädernas olika lägen och egenskaper gör jämförelsen från äldre försäljningar mer svårjämförbar (Persson 2008). Det sker hela tiden reala värdeförändringar på marknaden samt att pengavärdet förändras genom inflation. En huvudregel vid värdering är att jämförelseobjekten ska vara så färska som möjligt. I områden med hög omsättning räcker det oftast med senaste halvårets eller årets överlåtelser, medan det på glesbygd krävs köp från 2-3 år tillbaka i tiden, vilket på så sätt kan ge en något missvisande prisbild (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). Därmed måste priserna från äldre försäljningar räknas upp för att kunna appliceras på den aktuella värderingen. 18

20 Vid det sista och sjätte skedet ska bostaden besökas för att få en fulländad bild av bostadsrättens skick. De faktorer som är knutna till den faktiska bostaden är de som står för den största prisskillnaden mellan bostäder på samma delmarknad. Här fokuserar värderaren på bostadens standard och skick. Bostadens planlösning granskas och om några om- till eller nybyggnationer har gjorts, badrummet och kökets skick samt ifall det finns några andra anmärkningar på standarden som kan lyfta eller sänka värdet. Därefter görs en finkorrigering av marknadsvärdet och ett osäkerhetsintervall anges (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008) Direkt prisjämförelse Om två bostadsrätter är relativt lika varandra kan den direkta prisjämförelsen användas, vilket innebär att en bostadsrätts försäljningspris kan ligga som direkt jämförelseunderlag för värderingen av den aktuella bostadsrätten. Detta kräver dock att bostäderna är av likartat skick, byggnadsår och har samma läge, något som kan inträffa då bostadsrätterna finns i samma eller angränsande bostadsrättsföreningar (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). För att få ett slutgiltigt värde behövs en finjustering av värdet göras men hänseende till bostadsrätten inre skick, vilket i vissa fall kan skilja sig markant. En okunskap hos värderaren angående vilka faktorer som är värdepåverkande skulle därför kunna ligga till grund för en missbedömning av marknadsvärdet. Detta kan dock anses vara en relativt säker men begränsad metod, förutsatt att försäljningen kommer ske under samma förutsättning som den föregående bostaden, det vill säga under samma efterfrågan/utbud och ekonomiska läge. Det är också av stor vikt att värderaren har en god kännedom om vilka interna faktorer i bostaden som påverkar värdet i vilken riktning (Daly et al. 2003). Ortprismetoden baseras i grund och botten på prisstatistik. I brist på sådan blir den grundläggande kunskapen om individuella värdepåverkande faktorer av ännu större betydelse då enbart värdet bedöms utifrån efterfrågan, vilket då är konsumentens preferenser (Daly et al. 2003). 19

21 Värdepåverkande faktorer Vilka är då de faktorer som bidrar till ett marknadsvärde? Persson (2008) delar grovt in värdepåverkande faktorer i tre grupper; Direkt fastighetsknutna faktorer av teknisk, juridisk och ekonomisk art t.ex. läge, omgivning, storlek, ålder, standard, skick, kontraktsvillkor och hyror. Marknadsknutna faktorer t.ex. Utbud och efterfrågan på hyres- och fastighetsmarknaden (Övergripande marknadsvillkor, marknadsaktörer och förändring av fastighetsbestånd). Omvärldsanknutna faktorer av samhällsekonomisk art t.ex. räntenivåer och kreditvillkor, konjunkturutveckling, inflation, arbetsmarknad, bostads- och skattepolitik mm Läget Om man bortser från de förutsättningar och villkor som råder på bostadsmarknaden i sin helhet är läget är det mest värdepåverkande faktorn vid värdering av bostadsrätter (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). En bostadsrätt i dåligt skick och en låg standard går att åtgärda medan ett dåligt läge är omöjligt att påverka (Isacson 2006). I attraktiva områden är priserna i regel högre och motsatt lägre i mindre attraktiva områden. På samma sätt är omsättningen och känsligheten för svängningar lägre på en attraktiv marknad och högre och mer känslig på en mindre attraktiv (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). Det rätta läget är den främsta värdepåverkande faktorn enligt både konsumenter och värderingsmän. När en bostad köps betalar man inte bara för själva bostaden utan också för omgivningen och bostadsområdets övriga kvalitéer (Adair et al. 1996; Daly et al ). Konsumenter värderar ett bra läge utefter sina egna preferenser om vad som är en bra och säker boendemiljö (Jim & Chen 2007). 20

22 Det finns ett flertal faktorer som påverkar hur attraktivt ett läge är, men grundtesen är att ju mer centeralt belägen bostadsrätten är desto högre pris representerar den (Isacson 2006). Det rätta läget innebär ofta närhet till bekvämligheter såsom butiker, arbetsplats, publika transportmedel och parker (Srour et al. 2002; Jim & Chen 2006; Daly et al. 2003; Fransson et al. 2002) vilka ofta erbjuds i centrala stadsdelar. Ett tryggt och säkert område är också en egenskap som värderas högt och bidrar till att göra ett område attraktivt (Fransson et al 2002; Sirmans et al. 2005). Därav kan förortsområden med mindre biltrafik och större grönområden även vara attraktiva för exempelvis barnfamiljer (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). Det finns även faktorer som påverkar läget direkt negativt. Närhet till järnväg, motorväg och flygplatser har en negativ påverkan på värdet på grund av det buller som kan uppstå (Tajima 2003; Chang & Kim 2013). På samma sätt har bostadens placering i förhållande till industrier en negativ påverkan på försäljningspriserna, då industrier ofta sammankopplas med luftföroreningar och förorenat vatten (Berezansky et al. 2010; Neelam et al. 2009). Läget i byggnaden kan också ha en stor påverkan på värdet (Isacson 2006; Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008; Isaksson & Jonsson 2008). Grundregeln är att ett högre och ljusare läge gör en bostadsrätt mer attraktiv. Ett undantag som kan väga upp för bottenläget i ett hus kan vara en utgång till en användbar uteplats, har lägenheterna högt upp inte heller någon speciell utsikt påverkas inte heller priset nämnvärt. Även avsaknad av hiss kan påverka priset negativt (Isacson 2006). Finns en speciell utsikt t.ex. havs- och sjöutsikt kan det ha stor betydelse för värdet (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008; Taavola 2002; Jim & Chen 2006; Sirmans et al ) Storlek Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2008) menar att storleken är den faktor som spelar in mest efter läget. Generellt sett gäller att en större yta leder till ett högre pris, vilket även stödjs av tidigare forskning (Adair et al. 1996; Sirmans et al. 2005; Jim & Chen 2006). Priset påverkas även av antalet rum i förhållande till bostadsrättens storlek (Isaksson & Jonsson 2008; Isacson, 2006) och även antalet badrum har ofta visat sig ha en positiv påverkan på försäljningspriset (Sirmans et al. 2005). 21

23 Standard, ålder, skick Efter läge och storlek är bostadsrättens standard och skick de mest värdepåverkande faktorerna (Adair et al. 1996; Daly et al. 2003; Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008; Sirmans et al. 2005). Standarden är ofta kopplad till åldern av huset. Äldre fastigheter med lägre standard har ofta en lägre årsavgift, då fastighetens lån i mångt och mycket är avbetalda vilket ger en låg räntekostnad och lägre årsavgift. Detta att jämföra med nybyggda fastigheter där belåningen är hög och så även årsavgiften. Äldre fastigheter ligger oftast centralare än de nybyggda och kan då på grund av läget ändå säljas till ett dyrare pris trots lägre standard (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). Det finns ett antal faktorer kopplade till bostadens standard och skick som har visat sig ha en större betydelse för dess värde. Bostadens möblerbarhet och en god standard på kök har visat sig vara av större vikt (Fransson 2002; Adair et al. 1996). Ett annat attribut som anses värdehöjande är en balkong då denna ökar marknadsvärdet med minst 10 %. En inglasad balkong ökar värdet desto mer (Isacson 2006). Kakelugn och öppen spis helst i vardagsrummet eller matrummet är något som anses värdehöjande (Sirmans et al. 2005) och värderas i dagsläget till ca kronor (Isacson 2006). Även parkering/garage anses vara en värdehöjande faktor (Tse & Love 2000; Srour et al. 2002), särskilt i tätort där bristen på parkering kan vara stor och kan därmed höjda värdet upp emot 6-12 % (Sirmans et al. 2005). Något som också är av stor betydelse men som oftast glöms bort vid ett bostadsrättköp är skicket på själva fastigheten. Att en fastighet är i gott skick innebär att föreningen löpande har underhållit och reparerat sin fastighet så att inga kostnadskrävande reparationer måste utföras inom de närmaste åren, samt att föreningens fastighet har en rimlig belåning. Fastighetens skick kommer att påverka framtida årsavgifter då denna avgift består av kapitaltillskott från föreningens medlemmar. Om fastigheten har stora renoverings- och reparationsbehov kommer detta leda till större framtida kapitaltillskott. Det hör till ovanligheten att bostadsrättsföreningar sparar ihop kapital till reparationer, utan vanligaste är att låna till detta och höja avgiften 22

24 för att kompensera för ökade räntekostnader. Varje bostadsrätt har i sin tur en procentuell andel i föreningen som därmed kommer påverka årsavgiften procentuellt (Isacson 2006). Det finns enligt Isacsson (2006) tre huvudsakliga stora renoveringar på en fastighet som medför stora kostnaden för bostadsrättsföreningen och därmed bostadsrättsinnehavaren; taket, fasaden och avloppsstammarna Boendekostnad Total boendekostanden efter förvärvet har en stor påverkan på konsumenters betalningsvilja och har på så sätt en stor påverkan på försäljningspriset (Daly et al. 2003; Isaksson & Jonsson 2008). En konsuments totala boendekostnad utgörs av årsavgiften plus andra boendekostnader som exempelvis ränta. På samma sätt som man betalar hyra för en hyresrätt så betalar man en avgift på en bostadsrätt. I dagligt tal utrycks denna avgift som föreningsavgift, månadsavgift eller årsavgift där alla utryck avser samma sak. Avgifterna ska enligt tidigare täcka föreningens löpande verksamhet och motsvarar lägenhetens del av föreningens kapital- och driftkostnader (Uggla 2003; Isacson 2006). Föreningens nettoskuld är framförallt av intresse, då den kostnaden i form av ränta har stor påverkan på avgiften (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). Generellt gäller att en bostadsrätt med lägre avgift har ett högre marknadsvärde och en med en högre avgift ett lägre marknadsvärde. Anledning är att konsumenten har råd att ta ut högre lån och på så sätt en högre ränta när avgiften är låg (Isacson 2006). Bostadsrättens årsavgift och föreningens ekonomi är två viktiga värdepåverkande faktorer som går hand i hand. Bostadsrättsföreningens nuvarande ekonomiska ställning och framtida förändringar kommer att påverka medlemmarnas årsavgifter. Konsumenterna ser ofta bara ser till den nuvarande årsavgiften och har en tendens att underskatta är bostadsrättsföreningens ekonomi (Isacson 2006; Isaksson & Jonsson 2008; Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). 23

25 4. Metod 4.1. Val av metod För att besvara vårt syfte och forskningsfrågor har vi använt oss av en kvantitativ metod med enkätundersökningar. Kvantitativa metoder bygger ofta på att undersöka ett flertal aspekter och sådant som går att beskriva med siffror (Ekengren & Hinnfors 2012). Kvantitativa metoder är passande när syftet är att göra generaliseringar utifrån en mindre grupp, framförallt för att mäta hur utbredda olika attityder är inom den utvalda gruppen (Eliasson 2006). Denna typ av metod passar på så sätt vårt syfte bäst då vi ska granska vilka preferenser konsumenter har gällande olika attribut (värdehöjande faktorer). Vi har använt ett deduktivt arbetssätt vilket kännetecknas av att man utifrån allmänna principer och befintliga teorier drar slutsatser om enskilda företeelser (Davidson & Patel 2011). Då vi är väl inlästa på ämnet baseras studien på tidigare forskning, som vi testar utifrån konsumenters synvinkel med förhoppning om att kunna reda ut vissa attribut ytterligare. Faran med denna typ av forskning är att den befintliga teori som forskaren utgår ifrån kommer att rikta och påverka forskningen så att nya rön inte upptäcks (Davidson & Patel 2011). Vi anser att området i stora drag gällande värdepåverkande faktorer är väl utforskat, därav är det en låg risk att några faktorer utelämnas. Det intressanta är hur de rankas av konsumenterna och om det går att reda ut dessa ytterligare Urval Vi har gjort ett icke slumpmässigt urval, närmare bestämt ett godtyckligt urval vilket kännetecknas av att forskare gör ett urval av personer som anses kunna vara representativa och ge relevanta svar (Jacobsen 2002). Vår urvalsgrupp är spekulanter på bostadsrätter i centrala Karlstad, där en spekulant är en person som är aktivt på marknaden för att hitta en bostadsrätt. För att nå vår målgrupp har vi delat ut enkäter till spekulanter på visningar av bostadsrätter i det aktuella området. 24

26 Anledningen till att vi gjort ett godtyckligt urval är lätt få fatt på respondenter som har reflekterat över boendesituationen och därmed har en någorlunda klar bild över vilka attribut de söker i sitt boende. Hade enkäten däremot delats ut till allmänheten i ett rent bekvämlighetsurval skulle resultaten kunna ifrågasättas, då en del av respondenterna aldrig har köpt eller gått i tankarna att köpa en bostadsrätt och därmed inte reflekterat över vilka attribut i bostadsrätten som de anser vara mest värdehöjande. En nackdel med vår urvalsmetod är risken att vissa brukargrupper utelämnas, då dessa inte närvarar på visningarna. Detta kan exempelvis vara olika åldersintervall eller civilstånd, vilket på så sätt minskar den externa validiteten. Detta skulle vi ha kunnat råda bot på genom att ha gjort ett representativt urval med respondenter som statistiskt sett representerar en del av befolkningen (Jacobsen 2002). Dock anser vi att det godtyckliga urvalet har gett oss matnyttiga och genomtänkta svar Enkät Då vi vill att respondenterna skall gradera till vilken grad specifika attribut är värdehöjande var en ordinalskala den mest passande för enkäten. På skalan rangordnas variabelns olika värden mellan 1-7 där respondenterna får möjligheten att gradera hur ett attribut anses vara värdehöjande. Det går dock inte att fastslå skillnaderna eller avstånd mellan värdena, då det psykologiska avståndet uppfattas olika av olika individer. Exempelvis kan avståndet mellan 5-6 och 6-7 uppfattas helt olika, fastän den numeriska skillnaden är den samma (Christensen et al. 2001). Då avstånden mellan svarsalternativen i en ordinalskala är okända är det därför inte möjligt att beräkna medelvärde eller standardavvikelse. Istället används median och typvärde för att analysera insamlad data. Därigenom har extremvärden i enkätundersökningen ingen större påverkan på analysen (Christensen et al. 2001). Skalan delas in i fem alternativt sju svarsalternativ, vilket bestäms genom att en försöksgrupp får besvara en pilotundersökning. Om spridningen är stor över hela den variation som svaren på en given påståendesats visar, skall denna skala användas. Om spridningen är liten förkastas denna. Målet är att 25

27 eftersträva en så stor spridning som möjligt för att därigenom försöka förstå människors sätt att resonera eller utskilja ett handlingsmönster (Trost 2007). Enkätens innehåll och de grundläggande attributen som ska rankas efter i vilken mån de påverkar betalningsviljan, är utvalda med utgångspunkt från tidigare forskning inom området. För att urskilja fler och mer djupgående attribut har vi granskat ett flertal objektsbeskrivningar från bostadsrätter i Karlstad på Hemnet (hemnet.se). Som en första del av enkätundersökningens utformning gjordes en pilotstudie. Syftet med denna undersökning är att få reda på om de svarande tolkar frågorna på samma sätt som vi gjorde eller om de tolkar frågorna olika, samt i fall det finns några oklarheter eller risk för missförstånd (Ejlertsson 2005). Pilotenkäten delades ut till tio personer via ett bekvämlighetsurval där enkäten besvarades individuellt av respondenterna för att sedan följas upp av en kort intervju där varje delmoment i enkäten diskuterades och förslag på förbättringar lades fram. Efter den första pilotenkäten omformulerades vissa frågor och svarsalternativ. Därefter gjordes ytterligare en pilotstudie, där enkäten delades ut till fem aktiva fastighetsmäklare för att på så sätt få ytterligare en infallsvinkel på enkäten. Därefter omarbetades enkäten ytterligare en gång för att sedan komma fram till den slutgiltiga. Spridningen på den först valda ordinalskalan (1 = påverkar inte alls, 7 = påverkar väldigt mycket) ansåg vi vara tillfredsställande, då den gav en god spridning. 26

28 4.4. Datainsamling Vi har använt oss av primärdata i vår undersökning. Data har insamlats under sju av SkandiaMäklarnas visningar av bostadsrätter i Karlstad. Detta på grund av att denna mäklarfirma var den först kontaktade och vilka visade ett intresse för ett samarbete. Ett samarbete med andra mäklarfirmor var därför inte aktuellt. Med utgångspunkt från vår tidsram valde mäklarfirman ut objekt där en enkätundersökning ansågs lämplig. Följande objekt besöktes: Kasernhöjden 13A (2,5 rum, 76 kvm) 3 april 17:00-17:30 Sveagatan 14 (3 rum, 79 kvm) 4 april 17:00-17:30 Fadderortsgatan 4 (1 rum, 48 kvm) 9 april 17:00-17:45 Olovsgatan 7A (1 rum, 42 kvm) 11 april 17:00-17:30 12 april 12:30-13:00 Åttkantsgatan 12A (2 rum, 58,5 kvm) 14 april 13:00-13:30 15 april 17:30-18:00 Vi mötte upp respondenterna utanför entrén till respektive bostadsrätt. Där fick de fylla i enkäten efter att de hade varit på visningen. Lägenheterna som undersökningen genomfördes vid är relativt homogena till storleken sett och kan på så sätt bidra till att svaren inte blir så nyanserade som de skulle kunna bli. Med en större variation på lägenheter hade en större demografisk grupp kunnat nås och med möjligtvis andra svarsresultat. Enligt Trost (2007) är motivation hos respondenterna en viktig faktor för att få så sanningsenliga svar som möjligt. Ett sätt att motivera respondenter är enligt Cialdini (2005) i sin reciprocitetsteori att erbjuda en gåva för att därmed indirekt sätta en förväntan på respondenterna att få en motprestation. Därav valde vi att dela ut godispåse till varje respondent, för att på så sätt öka motivationen och eftertänksamheten. Enligt Ejlertsson (2005) minskar motivationen i relation till antalet frågor som ställs i en enkät, där ett högre antal frågor ger en lägre motivation till att genomföra undersökningen med eftertänksamhet i sina svar. Därmed ville vi 27

29 trycka på den psykologiska faktorn och endast använda oss av ett frågeformulär bestående av ett papper med dubbeltryck, får att på så sätt behålla motivationen genom hela enkäten Bearbetning och analys av enkäten Totalt har 71 personer tillfrågats och 62 enkäter besvarats. Det externa bortfallet utgörs av personer som väljer att avböja att delta i undersökningen medan det interna bortfallet utgörs av frågor i enkäten som inte har besvarats av respondenten (Ejlertsson 2005). Vår undersökning har ett externt bortfall om nio personer (13 %), som bland annat har haft tidsbrist eller av andra anledningar valt att avböja. Enkäter som distribueras samtidigt till personer i en grupp som träffas i ett sammanhang kallas för gruppenkäter. En fördel med denna enkätform är att man har kontroll över både vem som svarar och att respondenterna inte konfererar med varandra (Ejlertsson 2005). Svarsfrekvensen är oftast hög vid gruppenkäter, vilket bekräftas i vår undersökning. En annan anledning till det låga bortfallet kan bero på att undersökningen genomfördes efter visningen i en mer avslappnad situation, där även en present erbjöds som tack för hjälpen. Vi har inte haft något internt bortfall (0 %) då vi granskade varje enkät efter utförandet, samt att respondenterna hade möjlighet att fråga oss om det var några oklarheter med vissa frågor. Enkätresultaten har bearbetats i statistikprogrammet SPSS. Resultaten av frågorna som raknats 1 7 har vi i empiridelen redovisat med relevant centralmått kopplade till de olika attributen. I analysen har vi därefter valt att ranka dem för att lyfta fram de faktorerna som i högst grad ökar betalningsviljan. Rankingen visar vilket attribut som har den högsta medianen och på så sätt kan generaliseras vara av stor betydelse för respondenterna. Om fler attribut har samma median har antalet tilldelande maxpoäng avgjort rangordningen. Resultatet av envalsfrågorna har sammanställts och visas i empiridelen. I analysen redovisas hur respondenterna svarat i diagramform för att tydligt påvisa vilket attribut som föredras. 28

30 Resultaten har genomgående i den mån det gått jämförts med tidigare forskning och teorier Reliabilitet Empirin i en undersökning ska alltid hålla en hög grad av validitet och reliabilitet. Med reliabilitet avses att undersökningen görs på ett tillförlitligt och standardiserat sätt som möjligt med en stabil grund utan inslag av slumpinflytelser. En undersökning med hög reliabilitet/tillförlitlighet ska få samma utslag om den gjordes en gång till vid ett senare tillfälle (Jacobsen 2002). Undersökningen ska utföras på samma sätt vid varje tillfälle; samma frågor, samma situation, och respondenterna ska helst ha samma sinneslag när enkäten fylls i (Trost 2007). I vår studie har sammanhanget för varje enkätundersökning varit densamma då vi på ett neutralt sätt mött upp spekulanterna på likartade platser. Förhoppningen med gåvan till varje respondent var att öka motivationen och eftertänksamheten men också för att bidra till samma glada sinneslag vid varje tillfälle. Klockslaget för enkätens genomförande varierade mellan lunch- och middagstid vilket kan ha haft en påverkan på hur mycket tid respondenterna kan lägga på enkätundersökningen. Dock har enligt tidigare nämnt gruppenkäter en positiv påverkan på respondenternas deltagande Validitet Med validitet avses att undersökningen mäter det som är relevant i sammanhanget, med andra ord att frågorna som ställs ska mäta det som är avsett att mäta. Tydlighet och rätt formuleringar är därför av stor vikt. Den generella giltigheten och relevansen kan i sin tur delas in i två delkomponenter; intern- och extern validitet (Trost 2007; Jacobsen 2002) Intern validitet Inom ramen för intern validitet bör begreppsvaliditeten av undersökningen granskas, med andra ord om de indikatorer som vi valt mäter det som vi faktiskt söker (Jacobsen 2002) samt att samtliga frågor i enkätundersökningen strävar mot att uppnå samma mål (Bryman & Bell 2011). 29

31 Den interna validiteten i vår undersölning kan styrkas genom att resultaten från den egna studien jämförs mot tidigare forskning (Jacobsen 2002). Då de delar i vår undersökning som går att återfinna i tidigare forskning bekräftar denna till hög grad, kan därmed slutsatsen dras att vår interna validitet generellt stöds. Dock består stora delar av vår undersökning av nya delar, som tidigare endast vagt undersökts. Detta medför att en granskning av enkätfrågorna måste ske. Till vår hjälp har vi därför valt att använda oss av en expertpanel bestående av yrkeskunniga inom området under pilotundersökningsdelen, för att på så sätt utveckla och verifiera enkätfrågorna. För att få ett så stort samband som möjligt mellan det teoretiska fenomenet och operationaliseringen och därmed få en så stor överlappning som möjligt har vi valt att ställa vissa frågor ur olika perspektiv i olika delar i undersökningen. Detta för att förtydliga och förstärka vissa frågor (exempelvis fråga som även återfinns i ). Resterande frågor är relevanta och har direkt koppling till uppsatsens syfte och frågeställning och har ställts med lättförståeliga ord och uttryck Extern validitet Extern validitet säger till vilken grad ett utfall från ett visst område kan generaliseras till att gälla även i andra sammanhang. För att det ska vara möjligt måste det som studerats vara representativt för det sammanhanget man vill överföra det till (Jacobsen 2002). Från empiridelen i en kvantitativ metod görs en generalisering från ett stickprov som utgörs av respondenterna i studien. Detta resultat syftar till att identifiera ett handlingsmönster hos en större population som inte har kunnat studeras (Jacobsen 2002). Frågan som då bör ställas för att bestämma den externa validiteten är huruvida denna generalisering verkligen går att applicera över hela populationen. Då vi har valt att göra ett godtyckligt urval finns det en överhängande risk för en ojämn fördelning exempelvis gällande ålder, som lättare kunde ha fångats in om ett representativt urval har gjorts. Exempelvis finns ett högt deltagarantal inom åldersintervallet samt år och ett mindre antal inom ålderintervallet samt år. Vi har även ingen respondent som är över 76 år. Detta kan dock anses vara naturligt då dessa åldergrupper har en lägre benägenhet att byta bostad. Vår underökning utfördes endast på 30

32 visningar av bostadsrätter av storleken ettor, tvåor och treor. En generalisering hade antagligen varit mer trovärdig om underökningen även gjorts i större bostadsrätter då vi kanske kunnat få en jämnare spridning av åldersgrupperna. Om undersökningen gjorts under ett större tidsrum med fler respondenter hade möjligtvis vårt godtyckliga urval fått ett bredare spann av respondenter och därmed bidragit till att öka vår externa validitet. Sammanfattningsvis kan det låga deltagarantalet tala något emot oss dock att vi uppvisat teoretisk mättnad. Genom att delta på fler visningar i fler stadsdelar runt om i Karlstad hade vi kunna täcka in ett större utbud av lägenheter och på så sätt fått en större demografisk spridning på våra respondenter. Vi anser att vår undersökning har en måttlig extern validitet som till viss grad kan appliceras på populationen Källkritik I det stora hela anser vi att vår underökning håller relativt hög validitet och reliabilitet med hänsyn till vår urvalsgrupp och datainsamlingsmetod. Respondenterna har varit insatta i ämnet och på så sätt gett svar av hög kvalité. Från början var vår ambition att nå upp till hundra enkäter för att på så sätt nå ett så vetenskapligt korrekt resultat som möjligt (Jacobsen 2002). Då insamlandet av enkäter var mycket tidskrävande och problematiskt medförde detta att ett högre antal inte kunde nås. Trots ett lägre antal enkäter ansåg vi att en tydligt teoretisk mättnad uppnåddes då ett klart handlings- och åsiktsmönster kunde utläsas. Dock hade ett högre antal respondenter kunnat leda till ännu högre trovärdighet i form av ett numeriskt högre deltagarantal. Enkätens utformning kan anses vara väl genomarbetad då den har genomgått två pilotstudier. Först en pilotstudie med stort åldersintervall och med personer utan direkt kunskap inom området, följt av ytterligare en pilotstudie med personer med lång yrkeserfarenhet inom området. Tillsammans har dessa bidragit till att få en så nyanserad bild och givit oss ett underlag för att kunna korrigera oklara definitioner och uttryck. Därmed ska förståelsen för enkäten från respondenternas sida inte medföra några brister i utfallet. Begrepp och definitioner från tidigare forskning har använts i vår undersökning för att enkelt kunna jämföra resultaten. 31

33 Det hade varit intressant att komplettera med en kvalitativ undersökning genom intervjuer för att reda ut konsumenters preferenser närmare. Om underökningen gjorts kvalitativt istället för kvantitativ hade man även kunnat nå en ännu högre validitet då man kunnat förklara och se till att spekulanten förstått alla frågor Arbetsfördelning Uppsatsskrivandet är jämt fördelat mellan skribenterna. Arbetet kan anses ha skrivits gemensamt då båda skribenterna har skrivit på uppsatsens samtliga delar. 32

34 5. Empiri I detta kapitel redovisas resultatet av enkätundersökningen. Antalet besvarade enkäter uppgår till 62 stycken. Vidare redogörs demografisk fakta och en sammanställning av enkätundersökningens data Demografi Kön Antal Man 29 Kvinna 33 Civilstånd Singel 22 Sambo/gift 38 Skild 2 Änka/änkling 0 Barn Ja 12 Nej 50 Ålder

35 5.2. Värdehöjande faktorer Graderingsskala Nedan redovisas resultatet på skala 1-7 till vilken grad spekulanten är beredd att betala mer för lägenheten om följande finns attribut finns. (1 = påverkar inte alls, 7 = påverkar väldigt mycket). Då vi har använt oss av en ordinalskala använder vi centralmåttet median. För att ge en vidare förståelse om hur värdehöjande respektive attribut är så redovisas antalet maxpoäng (7:or) attributet tilldelats av samtliga respondenter. Följande uppställning är enligt enkätens utförande. Median min: 1 Median max: Allmänna Attribut, allmänna Median Antal 7:or Rätt läge 7 33 Rätt storlek (m 2 ) 6 10 Mer än en toalett 2 3 Låg månadsavgift 6 25 Bra ekonomi hos Brf Fastighetens skick 6 12 Innergård 4 6 Parkeringsplats 5 16 Garage 3 5 Hiss 4 8 Förråd 5 12 Bostadens läge i fastigh Balkong 6 27 Kakelugn/öppen spis 3 7 Nyrenoverat badrum 6 20 Nyrenoverat kök

36 Badrum Attribut, badrum Median Antal 7:or Fristående dusch 6 27 Badkar 3 5 Jacuzzi 2 1 Dubbelhandfat 1 1 Tvättmaskin 5 19 Torktumlare 3 8 Handdukstork 2 2 Golvvärme 4 2 Klinkers 5 10 Kakel Kök Attribut, kök Median Antal 7:or Öppen planlöning 5 9 Stora arbetsytor 5 5 Köksö 3 3 Kakel över diskbänk 5 11 Ny kyl och frys (inom 5 år) 5 10 Frys med ismaskin 1 1 Diskmaskin 6 26 Varmluftsugn 4 5 Dubbelugn 2 1 Vinkyl 1 1 Integrerad mikrovågsugn 3 4 Dubbeldiskho 4 8 Avfallskvarn 1 2 Frihängande fläktkåpa

37 Värdehöjande faktorer Envalsalternativ Nedan redovisas vad respondenten föredrar av de olika alternativen, en rangordning (rang) förtydligar även detta. Endast ett svarsalternativ per person var möjligt Bänkskiva Bänkskiva Antal Rang Laminat 12 3 Massivt trä 25 1 Sten 23 2 Annan Golv i kök Golv, kök Antal Rang Plastmatta 2 5 Laminat 12 3 Parkett 22 1 Trägolv 21 2 Stengolv 5 4 Annat Kulör på väggar i allmänhet Kulör i allmänhet Antal Rang Ljusa kulörer 62 1 Mörka kulörer

38 Kulör på köksluckor Kulör på köksluckor Antal Rang Trä 5 3 Ljusa kulörer 51 1 Mörka kulörer Golv i vardagsrum/sovrum Golv, vardagsrum Antal Rang Plastmatta 0 5 Laminat 4 3 Parkett 29 1 Trägolv 28 2 Stengolv 0 5 Annat Golv i kök Golv, kök Antal Rang Plastmatta 2 5 Laminat 12 3 Parkett 22 1 Trägolv 21 2 Stengolv 5 4 Annat Rum i bäst skick Rum i bäst skick Antal Rang Kök 36 1 Badrum 25 2 Vardagsrum 1 3 Sovrum

39 6. Analys 6.1. Demografi I följande del utgör värden inom parentes antalet respondenter Fördelning Enkätundersökningen resulterade i en jämn fördelning av könen, 29 män och 33 kvinnor. När det gäller civilstånd var de flesta respondenterna gifta eller samboende (38). Därefter var respondenterna singlar (22) och ett fåtal skilda (2). De flesta respondenterna hade inga barn i hushållet (50). Detta kan vara en konsekvens av att vi framförallt utförde undersökningen på visningar för ettor, tvåor och treor. Hade vi istället förlagd undersökningen på visningar av objekt med fler rum hade det troligtvis fler respondenter haft barn. Även åldersintervallet har antagligen påverkas av storleken på lägenheterna då den största åldersgruppen (24) var mellan år. Denna åldersgrupp riktar sig troligtvis främst till mindre lägenheter i jämförelse med ålderspannen (6) och (5) som var lågt representerande, då de antagligen kräver mer yta pga. barn i hushållet. Näst största åldersgrupp var personer mellan (22). 38

40 Divergenser Sammantaget fanns inga stora skillnader i hur de olika demografiska grupperna rankade attributen. Därav kommer analysen av värdehöjande faktorer inte lägga någon större vikt på dessa skillnader. Trots att skiljaktigheterna inte har varit markanta kommer nedan en kort redogörelse för de små olikheterna som har kunnat urskiljas. Analysen har gjorts genom att svarsfrekvensen på envalsfrågorna analyserats med utgångspunkt hur de olika könen har värderat dessa. På påstående med ordinalskala har även en chi-2 analys gjorts för att granska om vissa skiljaktigheter mellan de demografiska grupper kans anses vara signifikanta. Dock bör beaktas att dessa divergenser samt chi-2 analys inte är fullt tillförlitlig på en enkätundersökning där deltagarantalet är så pass lågt som denna, då felmarginalen är relativt stor. Nedanstående resultat bör därmed utläsas med försiktighet. Skillnaden mellan könen var störst gällande hur attributet tvättmaskin rankades, kvinnor rankade attributet högre än männen. Dock kunde inte detta resultat anses vara signifikant enligt chi-2 testet. Det är tydligt att kvinnor främst föredrar trägolv medan männen föredrar parkett. Samtliga kvinnor var överens om att ljusa kulörer var att föredra på köksluckorna. Även majoriteten av männen föredrog ljusa kulörer på luckorna, dock fanns här skiljaktigheter. Om fokus flyttas till hur de olika åldersgrupperna rankade attributen olika, kunde utläsas att betalningsviljan för hiss och tvättmaskin stiger tydligt i takt med åldern. Respondenter med barn rakande attributet mer än en toalett högre än dem utan, vilket var den demografiska grupp där de största skiljaktigheterna rådde. Detta visar sig även vara mycket signifikant genom chi-2 testet och kan därmed bekräfta denna demografiska skillnad. Även tvättmaskin rankades högre av de med barn. Åldersgruppen rankade attributet mer än en toalett betydligt högre än den yngsta åldergruppen vilket kan sammankopplas med att de flesta i den åldersgruppen hade barn och därmed i behov av fler toaletter. 39

41 6.1. Värdehöjande faktorer Graderingsskala I analysen är de olika attributen rangordnade för att ge en så tydlig bild som möjligt om vilka som är mest värdehöjande. Attributen rangordnas efter högsta median. Har fler attribut samma värde bestämmer antalet tilldelade maxpoäng (7:or ) vilket attribut som rankas högst. Värden inom parentes är medianvärdet Allmänna Attribut, allmänna Rangordning Rätt läge 1 Balkong 2 Låg månadsavgift 3 Nyrenoverat badrum 4 Fastigheten är i bra skick 5 Rätt storlek 6 Bra ekonomi hos Brf 7 Parkeringsplats 8 Bostadens läge i byggnad 9 Förråd 10 Nyrenoverat kök 11 Hiss 12 Innergård 13 Kakelugn/öppen spis 14 Garage 15 Mer än en toalett 16 Det som respondenterna värderar högst är rätt läge som enda attributet med en median på 7 av 7 möjliga vilket tyder på att det är det mest värdehöjande attributet. Mer än hälften av respondenterna utdelade maxpoäng och blir därmed den post som är säreget starkast genom hela enkätundersökningen. De respondenterna som har graderat rätt läge något lågt (läs: 5-6) har även vart genomgående sparsamma med sina betyg genom hela enkäten och har sällan eller inte alls delat ut sjuor. 40

42 Resultatet bekräftar tydligt tidigare teorier och forskning. (Jim & Chen 2006; Sirmans et al. 2005; Adair et al. 1996; Daly et al. 2003, Srour et al. 2002; Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008; Isacson 2006) som visar att läget och vad det innebär är den främsta värdepåverkande faktorn. Då området är väl utrett valde vi att inte gå in närmare på faktorer kopplade till läget i vår underökning, utan lade mer tyngd på mindre utredda faktorer. På en stark andraplats kommer balkong (6) och kan därmed anses vara ett mycket värdehöjande attribut. Detta stärks av att nästan hälften, 27 respondenter tilldelade detta attribut maxpoäng. Därmed kan utläsas att det rätt läge och balkong är av störst betydelse då de i särklass tilldelats mest sjuor. Även Isacsson (2006) drar slutsatsen att balkong är en värdehöjande faktor. Detta är dock ett attribut som enligt tidigare konsumentundersökningar inte har påvisats ha en så pass värdehöjande inverkan (Adair et al 1996; Fransson et al. 2002; Daly et al 2003). Detta kan mycket väl bero på att tidigare forskning inte uteslutande handlat om bostadsrätter utan oftare fastigheter, då faktorn balkong inte är av lika stor betydelse. Därefter kan vi utläsa att en låg månadsavgift (6) och fastighetens skick (6) kommer på en tredje respektive femteplats. Dock kommer bra ekonomi i bostadsrättsföreningen (5) först på en sjundeplats, något som faktiskt i hög grad påverkar månadsavgiften. Detta visar att spekulanter i första hand ser till den faktiska avgiften och inte till eventuellt kommande avgiftshöjningar. Detta bekräftar därmed Isaksson & Jonssons (2008) teori om att föreningens ekonomi ofta sätts i andra hand och den faktiskta avgiften i första hand. Då fastighetens skick påverkar föreningens ekonomi är det således naturligt att dessa tre attribut hamnar i en relativt samlad skara. Enkätundersökningens resultat styrker därför tidigare teorier (Isacson 2006; Isaksson & Jonsson 2008; Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008) om att bostadsrättsföreningens ekonomi och årsavgiften är två viktiga värdepåverkande faktorer. Även Daly et al (2003) lyfter fram låg boendekostnad som en viktig faktor enligt konsumenter. På en fjärdeplats kommer nyrenoverat badrum (6) med 20 stycken utdelade maxpoäng, medan ett nyrenoverat kök hamnar på en elfteplats (5) med 12 stycken utdelade maxpoäng. Bevisligen föredrar respondenterna därmed ett nyrenoverat badrum. Undersökningen av Adair et al. (1996) visade att ett 41

43 nyrenoverat kök hamnade före ett nyrenoverat badrum, dock med en marginell skillnad. Här kan därmed en skiljaktighet utläsas mellan detta resultat kontra tidigare forskning. På en niondeplats kommer bostadens läge i fastigheten (5), det vill säga vilket våningsplan och placering lägenheten ligger på. Det går dock inte att utläsa vilken våning respondenterna helst föredrar att bo på, endast att det är relativt viktig att få ett bra läge i fastigheten utifrån ens egna preferenser. Tidigare teorier (Isacson 2006; Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008; Isaksson & Jonsson 2008) menar att läget i fastigheten kan ha stor påverkan på försäljningspriset, vilket härmed bekräftas av det höga medianvärdet som tyder på att det har ett värdehöjande attribut. Möjlighet till parkeringsplats (läs: parkering utomhus) (5) hamnar på en åttoendeplats och har enligt respondenterna en stark påverkan på deras betalningsvilja. Garage (3) däremot raknas något längre med sin femtondeplats och har endast en måttlig påverkan. Detta överensstämmer till viss del med forskning gjord av Sirmans et al. (2005) och Srour et al. (2002) där både parkering och garage är något som är av signifikant påverkan. Tse & Love (2000) menar även de att tidigare forskning i Hong Kong påvisar att möjlighet till parkeringsplats har en betydande inverkan på försäljningspriser. Att inte vi fått ett högre median på garage kan med stor sannolikhet bero på att vår undersökning är utförd i Karlstad, en medelstor stad med cirka invånare där parkeringsmöjligheterna är goda. Detta jämfört med Hong Kong och andra storstäder där trycket på parkeringsplatser och garage är mycket hög, vilket på så sätt skapar ett högre värde på någon form av parkering. Därmed är skiljaktigheten i resultatet naturlig. På en fjortonde plats finner vi kakelugn och öppen spis (3) som endast kan anses vara måttligt värdehöjande vilket motsäger tidigare forskning gjord av Sirmans et al. (2005) där dessa attribut har en hög påverkan på försäljningspriset. Forskningen påpekar dock att det finns vissa enstaka fall där en kakelugn eller öppenspis kan ha en neutral påverkan, dock utreds inte detta mer utförligt. Det som bör beaktas är att Sirmans undersökning delvis är utförd på villor, där en eldningsmöjlighet i bodelen kan vara en positiv ekonomisk faktor då det sänker värmekostnaderna och därmed driftkostnaderna för bostaden. I en bostadsrätt där värmen i de flesta fall ingår i årsavgiften, har därmed en 42

44 kakelugn eller öppen spis ingen direkt ekonomisk påverkan och kan istället mer ses som en inredningsdetalj och en extern värmekälla. Längst ner i rangordningen finner vi mer än en toalett med en median på 2, vilket är lägst av alla attribut och anses därmed inte vara värdehöjande Kök Attribut, kök Rangordning Diskmaskin 1 Kakel över diskbänk 2 Ny kyl/frys 3 Öppen planlöning 4 Stora arbetsytor 5 Dubbeldiskho 6 Varmluftsugn 7 Integrerad mikrovågsugn 8 Köksö 9 Frihängande fläktkåpa 10 Dubbelugn 11 Avfallskvarn 12 Frys med ismaskin 13 Vinkyl 14 Det attribut med högst median i köket och som därmed anses vara mest värdehöjande är en diskmaskin (6). Sammanlagt 26 respondenter tilldelade diskmaskinen maxpoäng. Sedan kommer kakel över diskbänk (5) följt av ny kyl/frys (5) och öppen planlösning (5) med ungefär lika många maxpoöng, därefter stora arbetsytor (5). Samtliga kan på grund av sina höga värden anses ha vara värdehöjande. Inte lika värdehöjande men dock av betydelse är dubbeldiskho (4), varmluftsugn (4), mikrovågsugn (3) och köksö (3). Detta följt av frihängande fläktkåpa (2) och dubbelugn (2). Längst ner på listan finner vi lyxattributen som har lägsta möjliga värde och kan därför inte anses vara värdehöjande; Avfallskvarn (1) och frys med ismaskin (1) på en 12:e respektive 13:e placering. Absolut längst ner finner vi vinkyl (1). 43

45 Dessa attribut må vara något som är iögonfallande i en bostadsrätt, men då dessa inte har någon direkt nyttofunktion för köket lämnar de bostadsrättens värde i det stora hela oförändrat. Enligt Fransson et al. (2005) är köksutrustning av hög kvalitet i allmänhet något som köparna rankar som topp sex attribut i en bostad Badrum Attribut, badrum Rangordning Fristående dusch 1 Tvättmaskin 2 Kakel 3 Klinkers 4 Golvvärme 5 Torktumlare 6 Badkar 7 Handduksstork 8 Jacuzzi 9 Dubbelhandfat 10 Tidigare forskning visar att antalet badrum påverkar försäljningspriset men utelämnar hur enskilda attribut påverkar (Sirmans et al. 2005). Resultatet av vår undersökning ger oss ytterligare information om de mest värdehöjande attributen i badrummet. Till det mest intressanta hör att fristående dusch kom på förstaplats (6) och badkar på sjunde (3). Nästan hälften av respondenterna, 27 stycken, tilldelade fristående dusch maxpoäng. Resultatet visar att dusch är markant mer värdehöjande i jämförelse med badkar. Tvättmaskin kom på en stark andraplats (5) med totalt 19 tilldelade maxpoäng och därefter kakel på väggar (5) och Kinkel på golv (5). 44

46 Golvvärme hamnade på en femteplats (4) och kan ändå anses vara värdehöjande. Därefter följer torktumlare (3) som inte anses lika viktigt som tvättmaskin. Precis som i köket finner vi lyxattributen i botten; handdukstork (2), jacuzzi (2) och dubbelhandfat (1) vilka därmed inte är värdehöjande Värdehöjande faktorer Envalsalternativ Värden inom parentes och i staplarna beskriver antalet respondenter som valt det specifika attributet Bänkskiva Enligt resultatet föredrar flest respondenter en bänkskiva i massivt trä (25). Därefter var bänkskiva av sten mest populärt (23) därefter laminat (12) och sist bänkskiva av annan sort (1). 45

47 Golv i kök Av diagrammet framgår att konsumententer främst föredrar parkett eller trägolv. Parkett var populärast (22) men utan någon större marginal kom trägolv (21). Därefter kom laminatgolv (12) och stengolv (5). Minst populärt var plastmatta (2). Resultatet stöder till viss del Sirmans et al. (2005) forskning som visar att trägolv ofta har en positiv påverkan på ett försäljningspris. Men den studien går inte in och ser på golv i olika rum utan i ett mer generellt perspektiv Kulör på väggar i allmänhet Ljusa kulörer Mörka kulörer Resultatet är tydligt, samtliga respondenter (62) var överens om att ljusa kulörer är att föredra. Detta visar att en relativt enkel och billig åtgärd som att måla om bostadsrättens väggar kan anses vara en värdehöjande åtgärd. 46

48 Kulör på köksluckor Ljusa kulörer Mörka kulörer Trä Av resultatet går det att utläsa att majoriteten av konsumenter föredrar ljusa kulörer (51) på köksluckor. Luckor med Mörka kulörer (6) och träfärgade (5) fördras i näst intill samma låga utsträckning. Ser man till resultatet i kan ett mönster utläsas att genomgående ljusa kulörer kan vara värdehöjande Golv i vardagsrum/sovrum Resultatet visar att konsumenter föredrar parkett eller trägolv framför någon annan golvtyp i vardagsrum/sovrum. De flesta respondenterna föredrar parkett (29) inte långt ifrån kom trägolv (28). Att laminat (4) golv inte fick lika stort utrymme som i kök kan bero på att man av praktiska skäl väljer laminat i kök då det är större risk för slitage på golvet. Resultatet av golv i vardagsrum/sovrum stöder även Sirmans et al. (2005) forskning vilken visar att trägolv ofta har en positiv påverkan på ett försäljningspris. 47

49 Rum i bäst skick Av resultatet framgår att skicket på kök och badrum är det som är av högst betydelse. Köket (36) är det rum i bostadsrätten som konsumenten anser är viktigast att det håller ett högt skick. Inte långt därefter kommer badrummet (25). Tidigare i fråga allmänna attribut fick respondenterna gradera ett nyrenoverat badrum och ett nyrenoverat kök på en skala 1-7. Resultatet visade där att respondenterna föredrar ett nytt badrum. I denna fråga tvingade vi respondenterna att välja mellan de två rummen och styrde dem därmed åt ett håll, med ett mycket mer markant svarsresultat där det visade sig att köket är av mer betydelse. En anledning till det skiftande resultatet kan bestå av brist på eftertänksamhet vid graderingsfrågan där respondenterna valde en gradering på magkänslan, medan de i denna fråga var tvungna att tänka till innan de svarade. 48

50 7. Slutdiskussion Syftet med denna uppsats var att utifrån konsumenters preferenser gällande olika attribut kunna påvisa de främsta värdehöjande faktorerna inuti bostadsrätter i centrala Karlstad. För att besvara syftet formulerades två forskningsfrågor vilka besvaras nedan. Vilka är de mest grundläggande värdehöjande faktorerna enligt konsumenten? Vår undersökning visar att det rätta läget, balkong, låg månadsavgift, nyrenoverat badrum och fastighetens skick är de fem faktorer i rangordning som konsumenterna anser vara mest värdehöjande i en bostasrättslägenhet. Dessa faktorer kan således sägas vara fem viktiga värdehöjande faktorer som ska beaktas vid en värdering. När de grundläggande faktorerna identifierats, finns det då några mer specifika attribut inuti bostadsrätten som enligt konsumenters preferenser är värdehöjande? Mer specifikt i bostadsrätten är det viktigast att köket håller en hög standard i jämförelse med andra rum. De fem egenskaper i köket som konsumenter anser är mest värdehöjande är; diskmaskin, kakel över diskbänk, ny kyl/frys, öppen planlösning och stora arbetsytor. De typer av golv som konsumenterna föredrar i sitt kök är parkett eller trägolv. Bänkskivan ska helst vara av massivt trä eller sten och köksluckorna ska gå i ljusa kulörer. De fem egenskaper i badrummet som konsumenter anser vara mest värdehöjande är; fristående dusch, kakel, tvättmaskin, kakel på väggar, klinker på golv och golvvärme. I allmänhet föredrar konsumenterna ljusa kulörer på väggarna och i vardagsrum/sovrum föredras parkett eller trägolv. Den mer ingående informationen om bostadsrättens attribut och skick kan vara vägledande för en fastighetsmäklare inför en värdering. Den kan även vara till vägledning för en bostadsrättsinnehavare om vad som bör prioriteras vid en renovering för att förhoppningsvis kunna öka bostadsrättens marknadsvärde. 49

51 Resultatet av vår undersökning stöder tidigare forskning och teorier som påstår att läget är den främsta värdepåverkande faktorn (Jim & Chen 2006; Sirmans et al. 2005; Adair et al. 1996; Daly et al. 2003; Srour et al. 2002; Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008; Isacson 2006). Studien bekräftar även att boendekostnadens betydelse i form av låg månadsavgift (Daly et al. 2003; Isacson 2006; Isaksson & Jonsson 2008; Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2008) och att konsumenterna först ser till den nuvarande årsavgiften istället för bostadsrättsföreningens ekonomi (Isaksson & Jonsson 2008; Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). Enligt vår studie påverkar möjligheten till parkeringsplats mycket värdehöjande medan möjligheten till garage endast är värdehöjande i måttlig utsträckning. Tidigare forskning har påvisat att möjlighet till garage betydligt påverkar försäljningspriset (Sirmans et al. 2005; Tse & Love 2000; Srour et al. 2002). Dessa studier gjorda i storstäder vilket kan vara en förklaring till varför vårt resultat till viss del särskiljer sig. Då Karlstad är en medelstor stad i skandinaviska mått och inte alls har samma parkeringsproblem som storstäder, kan detta vara en logisk förklaring. Kakelugn eller öppen spis är enligt vår studie inte ett värdehöjande attribut. Detta går inte i samklang med tidigare forskning som menar att kakelugn och spis har betydande påverkan på försäljningspriset (Sirmans et al. 2005). Tidigare forskning har dock primärt inriktat sig på villor, vilket kan vara en förklaring till olikheten. Trägolv som enligt Sirmans et al. (2005) är en värdehöjande faktor visar sig även i vår studie vara av stor betydelse. Kökets skick enligt vår studie var det rum som respondenterna önskade skulle vara i bäst skick, vilket stärker forskning gjord av Fransson et al. (2005) som menar att köksutrustning av hög kvalitet är något som konsumenter rankar högt. 50

52 Följande har denna studie bidragit med som skiljer sig från tidigare forskning: - Balkong är en mycket stark värdehöjande faktor. - Köket är det rum konsumenter i värdesätter att det är i högst. Ett gott skick på detta kan således anses vara värdehöjande. - Det som konsumenter anser är mest värdehöjande i ett kök är diskmaskin följt av kakel över diskbänk och ny kyl/frys. - Konsumenter föredrar fristående dusch i badrummet kontra badkar och kan således sägas vara ett starkt värdehöjande attribut. - Kakelugn eller öppen spis är inte en betydande värdehöjande faktor. - Genomgående ljusa kulörer i bostadsrätten är en värdehöjande faktor Förslag på vidare forskning Denna kvantitativa undersökning har lyft fram de mest värdehöjande attributen i bostadsrätter enligt konsumenters preferenser. Vi anser att en kvalitativ undersökning genom intervjuer med spekulanter skulle kunna leda till djupare förståelse om de värdehöjande attributen. På sätt få en djupare förståelse till varför de enskilda valen görs och hur konsumenterna resonerar. Även för att kunna bryta ner attributen på en mer specifik detaljnivå. Vår studie är deduktiv och baseras på tidigare forskning och resonemang. Det vore därför intressant att genom en induktiv ansats reda ut dessa attribut genom att låta spekulanter via en semistrukturerad intervju prata fritt om vad som är viktigt för dem i en bostadsrätt, utan att bli styrda av intervjuaren. 51

53 8. Källförteckning Adair, A., Berry, J. & McGreal, S. (1996). Valuation of residential property: analysis of participant behaviou. Journal of Property Valuation and Investment, Vol. 14 Iss: 1 pp Berezansky, B., Portnov, B. A. & Barzilai, B. (2010). Objective vs. Perceived Air Pollution as a Factor of Housing Pricing: A Case Study of the Greater Haifa Metropolitan Area. Journal of Real Estate Literature, 18(1), Bryman, A. & Bell, E. (2011). Business Research Methods 3 rd edition. New York: Oxford University Press inc. Cialdina, R. (2005). Påverkan: teori och praktik. Malmö: Liber Chang, J. & Kim, D. (2013). Hedonic estimates of rail noise in Seoul. Transportation Research. vol. 19. p Christensen, L., Andersson, N., Carlsson C., Haglund, L. (2001). Marknadsundersökning en handbok. (andra uppl). Lund: Studentlitteratur AB Daly, J., Gronow, S., Jenkins, D. & Plimmer, F. (2003) Consumer behavior in the valuation of residential property: A comparative study in the UK, Ireland and Australia, Property Management, Vol. 21 Iss: 5 pp Davidson, B. & Patel, R. (2011). Forskningsmetodikens grunder Att planera, genomföra och rapportera under en undersökning. (fjärde uppl). Lund: Studentlitteratur AB Ekengren, A.M. & Hinnfors, J. (2012). Uppsatshandbok: hur du lyckas med din uppsats. Lund: Studentlitteratur AB Eklund, K. (2007) Vår ekonomi en introduktion till samhällsekonomi (11 uppl). Stockholm: Nordstedts akademiska förlag. Eliasson, A. (2006). Kvantitativ metod från början. Lund: Studentlitteratur Ejlertsson, G. (2005). Enkäten i praktiken : en handbok i enkätmetodik. Lund: Studentlitteratur 52

54 Fransson, U. Rosenqvist, G. & Turner, B. (2002). Hushållens värdering av egenskaper i bostäder och bostadsområden. Forskningsrapport/Research report 2002:1. Uppsala Universitet, Institute for Housing and Urban Research Hemnet. Sök bostad. [Elektronisk]. Tillgänglig: [ ]. Isacson, P. (2006). Bostadsrättsboken: allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo i bostadsrätt. Stockholm: Svenska förlaget. Isakson, H R. (1986). The Nearest Neighbors Appraisal: An Alternative to the Adjustment Grid Methods. AREUEA Journal, vol. U, nr 2. Isaksson, B. & Jonsson, s. (2008). Bostadsrätt. Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt: fastighetsnomenklatur. (10. uppl.). Stockholm: Fastighetsnytt. s Jacobsen, D.I. (2002). Vad, hur och varför? Om metodva I företagsekonomi och andra samhällsvetenskapliga ämnen. Lund: studentlitteratur. Jim, C. & Chen, W. (2006). Consumption preferences and environmental externalities: A hedonic analysis of the housing market in Guangzhou. Geoforum, 38(2), Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2008). Fastighetsvärdering: grundläggande teori och praktisk värdering. Gävle: Lantmäteriverket Neelam, C. P., Donald, G., Bruce, T. & Seong-Hoon, C. (2009). Valuing diversity and spatial pattern of open space plots in urban neighborhoods. Forest Policy And Economics. vol. 11. p Pagourtzi, E., Assimakopoulos, V., Hatzichristos, T. & French, N. (2003). Real estate appraisal: a review of valuation methods, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 21 Iss: 4 pp Persson, E. (2008). Fastighetsvärdering. Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt: fastighetsnomenklatur (10. uppl.). Stockholm: Fastighetsnytt. s Ratterman M. (1996). What does market value mean? The appraisal Journal, Vol. 64 Issue 2, p204, 11p, 2 Charts. 53

55 Sirmans, G.S., Macpherson, D.A. & Zietz, E.N. (2005). The composition of hedonic pricing models. Journal of Real Estate Literature 13, Srour, I. M., Kockelman, K. M., & Dunn, T. P. (2002). Accessibility indices: connection to residential land prices and location choices. Transportation Research Record: Journal of the Transportation Research Board, 1805(1), Taavloa, K. (2002). Bostadsrätt undvik trampminor. Sandviken : Athena lär. Tajima, K. (2003). New Estimates of the Demand for Urban Green Space: Implications for Valuing the Environmental Benefits of Boston's Big Dig Project. Journal of Urban Affairs. vol. 25 Issue 5, p Trost, J. (2007). Enkätboken. Lund: Studentlitteratur. Uggla, I. (2003). Bo i bostadsrätt. (3., [rev.] uppl.) Stockholm: Norstedts juridik. Victorin, A. (2003). Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt. Uppsala: Iustus. 54

56 Bilaga 1. Enkät Vi är två studenter från Karlstads Universitet som skriver en kandidatuppsats inom ämnet fastighetsekonomi. Syftet med denna studie är att lyfta fram vad i en bostadsrätt som får köparen att vilja betala ett högre pris. Denna typ av kunskap är viktig för att en fastighetsmäklare ska kunna fastställa ett så säkert marknadsvärde som möjligt samt kunna bidra med kvalificerad rådgivning. Vi skulle vara väldigt tacksamma om Ni kan avsätta några minuter för att svara på enkäten. Som tack för er medverkan kommer ni få en liten present. Alla svar är anonyma. Tack för din medverkan! Med vänliga hälsningar Richard Jensen och Jonatan Sandberg. 55