Fastighetsförmedling. kommersiella fastigheter

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Fastighetsförmedling. kommersiella fastigheter"

Transkript

1 Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 308 Fastighetsförmedling av kommersiella fastigheter En jämförande studie mellan fastighetsförmedlare och uppdragsgivare Författare: Handledare: Johan Böckert Berndt Lundgren Stockholm 2005

2 Master of Science thesis Title: Real estate agents of commercial properties - an comparison between property agents and principals Authors: Johan Böckert Department: Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Master Thesis number: 308 Supervisor: Keywords: Abstract Berndt Lundgren Property, commercial real estate agents, principal. A liquid, transparent and efficient property market with many and large transactions have become another new golden year for the commercial real estate agents and the future look bright. Agents have participated in real estate transactions for more than 93 billion SEK where the foreign investors stand for app. 25 billion SEK. The reasons for Sweden being an interesting country to invest in are many. For example, the real estate market is highly liquid, has low transaction costs, low interest rates, low company taxes, a diversified economy and transparent real estate information. Moreover, companies also want to concentrate on their core business, which has led to selling of their real estate portfolios. Also that active turnover rate on real estate transactions has increased. There are no longer market trends situation who determination real states business. There are trade exportations anyway. Commercial real estate agents are today very professional and several of them will and are able to compete on the large principal volumes. Growing competitions will develop real estate duties more. That means companies will grow by more staff and that employee staff will supplement each other of all kind of knowledge to obtain the best possible quality on duties. Decision causes to those commercial real estate agents are select ahead than another are: An real estate agent contacts of presumptive and current investors, national as international, an real estate agent accepts frame of reference on fortunate principals, how many transactions intense the real estate agent is, how capable real estate agent is on that breed rivalries on bidding, how creative real estate agent is on solution of various problems and also the company organisation size.

3 Examensarbete Titel: Fastighetsförmedling av kommersiella fastigheter - En jämförande studie mellan fastighetsförmedlare och uppdragsgivare Författare: Johan Böckert Institution: Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer: 308 Handledare: Nyckelord: Berndt Lundgren Fastigheter, fastighetsförmedlare, uppdragsgivare. En likvid, transparent och effektiv fastighetsmarknad med många och stora transaktioner. Sammanfattning 2004 blev ett nytt guldår för de kommersiella fastighetsförmedlarna och förhoppningarna framöver är stora. Förmedlarna har medverkat i fastighetstransaktioner för mer än 93 miljarder kronor där de utländska investerarna stod för cirka 25 miljarder. Anledningen till att Sverige är ett attraktivt land att investera i beror på att marknaden är likvid, har låga transaktionskostnader, låg ränta och bolagsskatt, diversifierad ekonomi samt transparent fastighetsinformation. Ytterliggare anledning är att omsättningshastigheten på fastighetstransaktioner har ökat samt att företag vill fokusera på kärnverksamheten. Idag är det inte längre konjunkturläget som avgör utan fastighetsaffärer utförs ändå. Fastighetsförmedlare är idag väldigt professionella och flera av dem vill och kan konkurrera om de stora uppdragsvolymerna. Ökad konkurrens kommer att utveckla tjänsten ännu mer. Det innebär att företagen kommer att växa personalmässigt och att anställd personal kommer att komplettera varandras kunskapsområden. Allt för att erhålla bästa möjliga kvalitet på tjänsten. Avgörande orsakerna till att en fastighetsförmedlare väljs före en annan är enligt studien: En förmedlares kontaktnät av presumtiva och aktuella investerare, nationella som internationella, en förmedlares goda referenser på lyckade uppdrag, hur transaktionsintensiv förmedlaren är, hur duktig förmedlaren är på att skapa konkurrens på budgivningen, hur kreativ förmedlare är på lösningar av olika problemställningar samt företagets organisationsstorlek.

4 Förord Detta examensarbete är en avslutning på civilingenjörsutbildningen för Bygg- och fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Examensarbetet omfattar 20 poäng och är en avslutande del för att kunna erhålla examen. Jag vill först och främst tacka Berndt Lundgren som hjälpt mig med värdefull vägledning genom hela arbetet. Det har varit en utmanande och lärorik tidsperiod. Jag vill även tacka Anna Ericsson och Christina Berg, DTZ Sweden, som var med och kom med förslag på frågeställningar och andra tips inför arbetets gång. Slutligen tackar jag även alla de personer och företag som tagit sig tid till denna studie och därigenom möjliggjort examensarbetet. Anders Johansson, London & Regional Properties Anders Wiklander, Fastighetsbolaget Norrporten Anna Ericsson, DTZ Sweden Anonym person Christer Andersson, Sveafastigheter Claes Larsson, Aspholmen Fastigheter Elisabeth Hoffsten, JM Fredrik Söderberg, Nordström & Partners Gustaf Hermelin, Klövern Jan Björk, Aberdeen Property Investors Jan Wejdmark, NewSec Johan Berfenstam, Skanska Fastigheter Johan Elfstadius, Jones Lang LaSalle Kenneth Allberg, AMF Pension Klas Wennström, Mannheimer Swartling Advokatbyrå Lars Brändström, Prida Magnus Fernqvist, Magne Estate Magnus Lange, Cushman & Wakefield Healey & Baker Martin Schollin, Catella Martin Tufvesson, Savills Sweden Owe Löfquist, Rodamco Per-Arne Johansson, Fast Partner Peter Karlström, Henry Ståhl Fastigheter Svante Torell, Vasakronan Åke Pettersson, Diligentia Stockholm, december 2005 Johan Böckert

5 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING Bakgrund Syfte Avgränsning och urval Metod Litteraturläsningen Disposition 6 2. FASTIGHETSFÖRMEDLINGSPROCESSEN Bakgrund Historik Fastighetsförmedling Under vilka lagar lyder fastighetsförmedlaren vid kommersiella fastighetsförmedlingar? Principal-Agent problem Kontraktsteori Definition av fastighetsförmedlare Fastighetsförmedlarens strukturerade process vid kommersiella transaktioner Företagets arvode Fastighetsförmedlares inkomst Fastighetstransaktioner utan förmedlare Fastighetsförmedlartjänsten de senaste tio åren Fastighetsförmedlares specialisering på fastighet och kundsegment RESULTAT OCH SLUTSATSER AV INTERVJUERNA Organisation fastighetsförmedlare Utbildning fastighetsförmedlare Fastighetsförmedlingsprocessen enligt förmedlare Marknaden enligt fastighetsförmedlare Organisation uppdragsgivare Utbildning uppdragsgivare Fastighetsförmedlingsprocessen enligt uppdragsgivare Marknaden enligt uppdragsgivare DISKUSSION OCH SAMMANFATTADE SLUTSATSER Organisation Utbildning Fastighetsförmedlingsprocessen Marknaden Personliga reflektioner Vad hade kunnat bli bättre? Fortsatta forskningsstudier? KÄLLOR OCH LITTERATURFÖRTECKNING Litteratur Artiklar Källor på Internet Övriga källor BILAGOR 6.1 Bilaga enkät fastighetsförmedlare 6.2 Bilaga enkät uppdragsgivare

6 1 INLEDNING 1.1 Bakgrund Den svenska fastighetsmarknaden förändrades mycket efter fastighetskrisen under 90-talet genom att internationella aktörer började ställa större krav. Därefter utvecklades den svenska fastighetsmarknaden snabbt. Tjänsterna har utvecklats och ett stort utbud av nya kvalificerade konsulttjänster har tillkommit som investerare, fastighetsägare och hyresgäster m.m. fått ta del av. Utökade tjänster finns bl.a. inom management, rådgivning inom finansiering, transaktioner och investeringar, samt försäljningen av fastighetsinformation. Fastighetsförmedlingstjänsten har också utvecklats snabbt under 90-talet. Exempelvis utför fastighetsförmedlare under allt större omfattning köparuppdrag åt investerare och speciellt då de utländska investerarna. Den internationelle aktören vill investera men har inte ingående kunskaper om och kännedom om den svenska fastighetsmarknaden. Antalet fastighetstransaktioner och efterfrågan av de kommersiella fastighetsförmedlarna har de senaste åren ökat kraftigt. Förutom de internationella aktörers intrång beror ökningen även på att fastighetsägarna fokuserar mer på kärnverksamheten och inte har anställda med special kompetens inom försäljning av fastigheter. En viktig orsak är att det är svårt att hålla sig informerad om presumtiva köpare som säljare. En fastighetsförmedlares kontaktnät är avgörande för en lyckad transaktion. Det som också utvecklats under 90-talet är den information som fastighetsförmedlarna tillhandahåller. Bl.a. har prospekten blivit mycket mer informativa och professionella. År 2004 blev ett nytt rekordår 1. Totalt såldes fastigheter i Sverige för 93 miljarder under 2004 och då räknas bara de större transaktionerna av kommersiella fastigheterna in (80 miljarder 2003). Med anledning av den snabba utvecklingen och behovet att förstå vad som sker inom den kommersiella fastighetsförmedlingen kommer det här examensarbetet att fokusera på förmedlingsprocessen av kommersiella fastigheter. Arbetet är en jämförande studie mellan förmedlare och uppdragsgivare, hur företagen är organiserade samt beskrivning av väsentliga delar inom förmedlingsprocessen. 1 Jan Wejdmark, NewSec, i Svenska Dagbladet den 28 februari

7 1.2 Syfte Syftet med detta examensarbete är att utföra en jämförande studie mellan fastighetsförmedlare 2 och uppdragsgivare som utför kommersiella fastighetsförmedlingar. Jämförelsen kommer att inriktas på; organisation, utbildning, de mest väsentliga delarna inom förmedlarprocessen, förmedlarnas vanligaste runtomkringtjänster, marknaden, utveckling och trender. Både uppdragsgivarna och förmedlarna intervjuas för att få ett helhetsperspektiv på de viktigaste aktiviteterna inom den kommersiella fastighetsförmedlingen. Uppdragsgivarnas syn på tjänsten jämförs med fastighetsförmedlarens och ger en ökad förståelse för den roll som förmedlaren har. Examensarbetets rubrik är: Fastighetsförmedling av kommersiella fastigheter En jämförande studie mellan fastighetsförmedlare och uppdragsgivare Frågor som studien bl.a. tar upp är: Hur är fastighetsförmedlare och uppdragsgivare organiserade? Hur erhåller fastighetsförmedlaren uppdragen? Vilka är de viktigaste momenten inom förmedlingsprocessen och vad kan utvecklas? Hur ser fastighetsförmedlares arvodessystem ut? Efterfrågas fler tjänster? Vad har fastighetsförmedlaren och uppdragsgivaren för utbildning och hur ser kompetensbehovet ut i framtiden? Hur ser fastighetsförmedlarens marknad ut? 1.3 Avgränsning och urval Jag gör följande avgränsning: - Både fastighetsförmedlare och uppdragsgivare ska ha kunskap av kommersiell fastighetsförmedling för att ingå i studien. - Förmedlingen kan bestå av enskilda fastigheter, fastighetsportföljer respektive fastighetsbolag. Fastighetstyperna kan vara bostadshyreshus, kontor, hotell, industri och detaljhandel, affärscentrum, gross- och partihandel. - Intervjuade fastighetsförmedlare och uppdragsgivare ska vara verksamma i Stockholm, Uppsala och Västerås. 2 Både mäklare och rådgivare (konsult) råder under benämningen fastighetsförmedlare. 2

8 1.4 Metod 3 Den här undersökningen är deskriptiv och har kvalitativ karaktär. Jag använder enkäter och intervjuer för att få information om den kommersiella fastighetsförmedlingstjänsten. Fastighetsförmedlarna och uppdragsgivarna får enkätfrågor innan intervjun. Enkätfrågorna är underlaget till intervjun. Därefter sammanställs intervjuer och enkäter. Utöver enkäter och intervjuer genomföres litteraturstudier och läsning av artiklar inom området. Studien avslutas med slutsatser och diskussion Metod för insamling av informationen Respondenten 4 har kontaktats per telefon för att förklara innehållet i enkäten samt för att fastställa en lämplig intervjutid. Därefter har enkäten skickats Enkäter Enkäternas utformning har anpassats för respondenten. Det innebär att vissa frågor har fått större vikt. Syftet med enkäten har varit att den ska vara ett underlag för intervjun. Enkäten kan besvaras direkt vid intervjun eller besvaras vid ett senare tillfälle för att postas till mig Besöksintervju Efter överenskommelse genomförs intervjun. Frågor ställs efter den i förväg sända enkäten. Under intervjun förklaras även eventuella oklarheter. Besöksintervjuer är en tidskrävande metod men ibland är den nödvändig för att få utförliga svar med hög kvalitet. Besöksintervjun har tagit cirka en timme att genomföra Telefonintervju Vid ett antal tillfällen har telefonintervjuer genomförts på grund av geografiska skillnader eller på grund av tidsbrist hos respondenten. Hänsyn har tagits till respondentens verksamhet. Jag upplever att telefonintervjuer är ett mycket effektivare. En nackdel är dock att svaren inte blir så detaljerande som vid väl genomförda besöksintervjuer. Telefonintervjun har tagit cirka en timme att genomföra. 3 Deskriptiv metod är när det redan finns kunskap i ämnet samt kvalitativ metod är när försöker tolka och förstå individer och försöker förstå dess underliggande mönster, enligt Dahmström, K (2000). 4 Respondenten är fastighetsförmedlaren och uppdragsgivaren 3

9 1.4.5 Val av intervjuobjekten Respondenten har inte valts ut slumpmässigt. Anledningen var att se om frågorna gav olika svar. Bland annat ville jag jämföra om storleken på förtaget hade betydelse för svaret. Den jämförande studien kommer visa hur de olika parterna, förmedlare som uppdragsgivare, agerar och hur man uppfattar den kommersiella fastighetsförmedlaren. För att få ett mer helhetsperspektiv så har även uppdragsgivare valts ut som respondent Fastighetsförmedlaren Ett kriterium vid val av fastighetsförmedlare är att de ha utfört fastighetstransaktioner under 2003 och 2004, samt att företaget har internationell eller svensk organisation. Fastighetsförmedlare indelas enligt: Antal anställda, Antal kringtjänster, Fastighetsförmedlarens visioner, mål och affärsidé. Fastighetsförmedlare har i detta examensarbete indelats i tre kategorier 5 : Konsulthus med många tjänster nästan heltäckande tjänsteutbud. Bolag med få tjänster utöver fastighetsförmedling. Bolag som har fastighetsförmedling som enda tjänst. Konsulthus med många tjänster bl.a. förmedling Bolag med fastighetsförmedling och ytterliggare få tjänster Fastighetsförmedling som enda tjänst NewSec DTZ Sweden Saville (fd Tufvesson & Partners) Jones Lang LaSalle Catella Magne Estate Cushman & Wakefield Nordström & Partners (Uppsala) Healey & Baker Anonymitet 6 Prida (Västerås) Tabell: olika kategorier av fastighetsförmedlare Sex av tio bolag som besvarade enkäten i tabell nedan har säljuppdrag för 32,9 miljarder kronor av de 93 miljarder större transaktionerna som genomfördes under 2004, vilket ger dem en marknadsandel 35,4 %. Fyra bolag utförde köpuppdrag för 2,5 miljarder kronor, vilket ger dem en marknadsandel av 2,7 %. 5 Efter utvärdering av konsultbilagan i Fastighetsvärlden gjordes indelning i tre kategorier 6 Intervjuad person och bolag har lovats anonymitet i examensarbetet 4

10 Investeraren Vid val av investerare ska fastighetstransaktioner ha utförts under 2003 och Investeraren ska ha olika mål och affärsidéer för ägandet av fastigheter samt ha en internationell eller svensk bakgrund. Uppdragsgivarna till fastighetsförmedlingsuppdrag indelas enligt följande: Fastighetsbolag äger och förvaltar fastigheter. Projektutvecklingsbolag förädlar fastigheter för att sedan sälja fastigheten. Kapitalplacerare äger och förvaltar fastigheter genom aktieinnehav. Instituten kan förvalta fastigheterna själva eller köpa förvaltningstjänsten av ett fastighetsförvaltande konsultbolag. Fastighetsbolag Projektutvecklingsbolag Kapitalplacerare 7 Börsnoterat fastighetsbolag: Börsnoterat proj.utv.bolag: Försäkringsbolag: Fast Partner Skanska Fastigheter Skandia (Diligentia 8 ) / JLL 9 Klövern JM Nordea Liv / Alecta / API 10 Rodamco Aspholmen Fastigheter Pensionsstiftelse: Henry Ståhls Fastigheter AMF Pension Övriga fastighetsbolag: Vasakronan London & Regional Property / YIT 11 Norrporten Tabell: olika kategorier av uppdragsgivare till fastighetsförmedlingsuppdrag Fastighetsfond: Sveafastigheter De här 14 uppdragsgivarna av förmedlingsuppdrag köpte fastigheter för ungefär 13,5 av de 93 miljarder större transaktionerna som fanns på fastighetsmarknaden under Det innebär 14,5 % av det totala transaktionsvärdet under De sålde samtidigt för ungefär 11,3 av de 93 miljarder större transaktionerna under samma tidsperiod och det innebar 12 % av det totala transaktionsvärdet under Kapitalplacerare är institutionella investerare såsom försäkringsbolag, försäkringslivbolag och pensionsfonder 8 Skandia Liv / Diligentia är som en fastighetsförvaltande beställarorganisation med bl.a. fastighetschefer 9 Jones Lang LaSalle är förvaltande konsult åt Diligentia med bl.a. ekonomiska och tekniska förvaltning 10 Aberdeen Property Investors är förvaltande konsult åt Nordea Liv och Alecta 11 YIT är förvaltande konsult med bl.a. ekonomisk och teknisk förvaltning åt London & Regional Property 5

11 1.5 Litteraturläsningen Det finns inte mycket forskat på fastighetsförmedlingsområdet, men nyligen har Sverige fått de tre första doktoranderna 12 som arbetar med licentiatavhandlingar vid Malmö Högskola och i samarbete med KTH. På grund av att mycket fortfarande är okänt inom fastighetsförmedling av kommersiella fastigheter blir detta examensarbetet extra intressant. Den läsning av litteratur som gjorts inför undersökningen är studier av forskningsmetodik samt studier av svenska och internationella artiklar. 1.6 Disposition Disposition Examensarbete Kap 1 Grunder, förutsättningar, litteraturläsning, disposition Framtagning enkät Intervjuer Kap 2 Fastighetsförmedlingsprocessen En utförlig arbetsordning Kap 3 Resultat och slutsatser på respektive fråga från Fastighetsförmedlare Kap 3 Resultat och slutsatser på respektive fråga från Uppdragsgiavare Kap 4 Exsamensarbetet sammanbinds mellan förmedlare och uppdragsgivare Diskussion och sammanfattade slutsatser på områdena; organisation, utbildning, fastighetsförmedlingsprocess, marknaden Kap 5 Källor och Litteratuförteckning 12 Enligt Fastighetsmäklaren som ges ut av Mäklarsamfundet Service i Sverige AB, nr 1/2005 6

12 2 FASTIGHETSFÖRMEDLINGSPROCESSEN 2.1 Bakgrund En kommersiell fastighetsägare äger och förvaltar sina fastigheter för att uppnå bästa möjliga avkastning. Det gäller att aktivt hyra ut och förädla sina fastigheter för att nå det optimala marknadsvärdet. Är marknaden gynnsam med hög likviditet och låg räntenivå kommer fastighetsägaren att få ett högt pris vid en försäljning. Fastighetsförmedlarens kontaktnät kan vara avgörande för en snabb affär. Det här kapitlet handlar om fastighetsförmedlingens historik, process och juridik mm. 2.2 Historik - Fastighetsförmedling Våra kunskaper om den äldsta svenska rätten sträcker sig bakåt till 1100-talet och bygger på bevarade landskaps- och stadslagar 13 : Köpehandlingar från medeltiden finns bevarade. Det äldsta exemplet är ett intyg om planerad försäljning från år Medeltidens samhälle var statiskt, med en oföränderlig värld som ideal. Som exempel var syftet med den svenska fastighetsrätten att förhindra köp snarare än att underlätta en försäljning. Det var tre faktorer som dämpade intresset för köp: 1. Jorden betraktas tillhöra ätten i minst lika hög grad som den var en ägodel för den enskilde. Före 1200-talet fick jord säljas endast när ägaren var i ekonomisk nöd och då först sedan man talat med sina släktingar. Jord som inte ärvts kunde köpas eller säljas utan förköpsrätt av släkten. 2. Det mesta av jorden fanns i byar som livnärde sig på jordbruk av närmast kollektiv art. Äganderätten uttrycktes som en andel i byn, och det var knappast synligt för någon var delägarens skiften var belägna, även om gränserna i och för sig gick att fastställa. Ett köp av mark innebar att köparen blev medlem i byn, där man underkastades byalagets vilja. Först efter och 1800-talet kom individuellt ägande av jordbruksmark, och först då blev sådan mark attraktivt för köpare. 3. Samhället var strängt uppdelat i klassamhällen. Adeln och kyrkan ägde sin mark samt staten hade kronojord och bönderna skattejord. Försäljning mellan dessa grupper var inte tillåten. Sammanfattningsvis var fastighetsmarknaden fram till 1700-talets slut mycket liten. Det var endast i städerna som det går att finna exempel som mer liknar vår egen tid och även om fastighetsmäklare inte benämndes så fanns tjänsten och är ett av våra äldsta yrken. Förfarandet var enklare och snabbare i städerna. Bud skulle göras i rådstugan tre måndagar i följd. Köpet, med betalning, skedde därefter inför rådet, som sedan utfärdade ett fastebrev som bevis för sin giltighet. I stället för bevis kunde inskrivningen göras i tänkeboken, stadens allmänna protokoll. 13 Enligt Det svenska inskrivningsväsendet förr och nu 7

13 2.3 Under vilka lagar lyder fastighetsförmedlaren vid kommersiella fastighetsförmedlingar? Alla som förmedlar kommersiella fastigheter behöver inte och är inte registrerade hos Fastighetsmäklarnämnden, typ såsom advokater och de som utger sig som rådgivare. Utvecklingen för de kommersiella fastighetsförmedlarna har efter hand förändrats speciellt efter fastighetskrisen på 90-talet. De har fått fler skyldigheter än tidigare och uppdragsgivarna ställer högre krav. De flesta fastighetsförmedlarna som undersöktes i detta examensarbete, arbetar oftast som rådgivare, inom kommersiell fastighetsförmedling och är inte registrerade hos Fastighetsmäklarnämnden (FMN) 14. Av de tio intervjuade bolagen så var det ca 30 % av 95 personer som arbetade med kommersiell fastighetsförmedling och som var registrerade och anslutna till FMN. Av tio intervjuade bolag arbetade sex bolag uteslutande som rådgivare. Tre bolag använde sig uteslutande av FML. Det var bara ett bolag som använde omväxlande avtalsformerna FML och Handelsbalken beroende på uppdrag och kund. Motivet till att fastighetsförmedlaren håller sig till olika lagstiftning beror på att företagen antingen vill vara partisk rådgivande konsult eller som mäklare med en ställning som oberoende man: Rollen som rådgivare; innebär att fastighetsförmedlaren är knuten till en part och är partisk vilket också innebär att uppdraget är oförenlig med FML. Fastighetsförmedlare håller sig alltid till bolagsaffärer vilket också innebär förmedling av aktier. Förmedling sker exempelvis genom försäljning av bolag där det ingår en eller fler fastigheter eller så sker förmedling genom försäljning av aktier. Rollen som oberoende part - mäklare: Enligt FML är mäklaren en oberoende man mot både säljare som köpare. Fler fastighetsförmedlare anser att FML är en tvingande lagstiftning vid överlåtelser av fastigheter. Det har ingen betydelse om det är i bolagsaffärer eller förmedling av aktier. Det finns en ökande trend att det blir fler kommersiella fastighetsförmedlare som registreras hos FMN. Varför? Anledningen är att det finns ett behov att veta vilken roll en förmedlare har mot olika uppdragsgivare. I de fall då vanliga privatpersoner är inblandade i en transaktion bör man använda sig av FML. När det gäller överlåtelse av kommersiella fastigheter är oftast alla parter professionella. Av alla bolag som omfattats av examensarbetet så har cirka 35 % av försäljningsuppdragen skett genom rollen som oberoende mellanman. Transaktionen har genomförts med att hjälpa av FML. De flesta av försäljningsuppdragen, cirka 65 %, har skett genom rollen som partisk rådgivare med stöd av Handelsbalken. 14 Fastighetsmäklarnämnden är en tillsynsmyndighet som registrerar fastighetsmäklare samt ombesörjer skriftlig och muntlig klagan från konsumenter. Nämndens praxis i tillsynsärenden bidrar till utveckling av god mäklarensed 8

14 Fastighetsmäklarlagen Den lag som fastighetsförmedlare traditionsenligt lyder under vid en förmedling av fastigheter är Fastighetsmäklarlagen 15 (FML). FML gäller oberoende om det är enskilda fastigheter, fastighetsbestånd eller fastighetsbolag. Det väsentliga för tillämpningen av FML är att det är fastigheter som förmedlas i uppdraget. Den första utgåvan av FML stiftades inte förrän FML i sin nuvarande utformning är från 1995 (1995:400) och därefter med vissa ändringar t.o.m (SFS 2003:456), men är under bearbetning för ytterliggare ny version som har utlovats omkring FML har blivit mer inriktad mot konsumentskydd. En fastighetsmäklare har fått fler skyldigheter och sammanfattningsvis säger lagen att: En fastighetsmäklare kan förmedla alla typer av fastigheter. En registrerad mäklare kan få registreringen återkallad om det anses att denne inte skött sitt åtagande. Mäklaren har en upplysningsplikt om fel och brister som mäklaren vet om samt medverkar till att köparen fullgör sin undersökningsplikt. Mäklaren upplyser också om köparens mycket höga krav på undersökningsplikt (jordabalksbesiktning) och därför anlitas ofta en teknisk besiktningsman av köpare. Vid upptäckbara fel kan köparen inte vända sig till säljaren men däremot kan köparen i vissa fall vända sig till mäklaren. Det har upprättats en bestämmelse om regressrätt i 20 2 st. Är säljaren ansvarig för skadan kan mäklaren kräva av säljaren att denne betalar tillbaka det skadestånd som avkrävts av mäklaren. Har säljaren friskrivit sig från ansvar gäller dock inte regressrätten. Mäklaren får ersättning i form av provision som är en del av fastighetens köpeskilling. En mäklare skall vara opartisk och utföra sitt uppdrag med omsorg, s.k. god fastighetsmäklarsed. Provisionsbortfall kan ske vid svek, tvång eller annan ogiltighetsgrund och mäklaren kan bli skadeståndsskyldig om denne åsidosatt sina åligganden enligt 20 FML. När det gäller priset 16 anser de flesta inom branschen att fastighetsförmedlarens huvuduppgift är att garantera köpeskillingen varken blir lägre eller högre än marknadspriset. Genom att förmedlare anlitas tror säljaren den köper trygghet. Men praktiken fungerar annorlunda. Enligt jurister vid FMN och Justitiedepartementet är förmedlarens uppgift att endast sammanföra säljaren med en köpare och förmedlaren har inget ansvar att slutpriset verkligen avspeglar marknadens värdering. De anser att ett felaktigt pris är säljarens eget ansvar. En ny fastighetsmäklarlag har utlovats under 2008 och som förhoppningsvis kommer att klarlägga god mäklarsed. Den intresserade läsaren hänvisas till: 15 Fastighetsmäklarlagen (1995:400) 16 Inlägg i Svenska Dagbladet av Carl Lagercrantz, fastighetsmäklare och ordförande i Högskolemäklarföreningen 9

15 Handelsbalken När fastighetsportföljer och bolagsaffärer förmedlas så används ibland inte FML utan istället Handelsbalken 17 (HB). HB är inte anpassad för enbart fastighetsaffärer utan det kan vara vilken kommersiell affär av tjänst eller produkt som helst. Vad är det då som skiljer lagarna HB och FML åt? Finns det mer risker eller dyl? Hur är konsumentskyddet? Förutom intervjuer med fastighetsförmedlare och uppdragsgivare så har en intervju gjorts med en advokat från Mannheimer Swartling Advokatbyrå 18. Intervjuns sammanfattning: De kommersiella fastighetsförmedlare som ofta går under benämningen rådgivare har ett exklusivt uppdrag från en uppdragsgivare. Arbetet som utförs brukar juridiskt benämnas immateriella tjänster. Tjänsterna kan delas in i personliga uppdrag och företagsuppdrag. Typiska personliga uppdrag är bl.a. rådgivare vid kommersiella förmedlingar av fastigheter i bolagsform eller förmedling av aktier. Vid denna typ av uppdrag är rådgivaren ombud åt en part, uppdragsgivaren, och här är förtroendet en viktig faktor. Inom Handelsbalken 18 kap. om sysslomän eller ombudsmän finns regler som är direkt tillämpliga för de personliga uppdragen. Rådgivaren har en allmän skyldighet att visa omsorg vid fullgörandet av sitt uppdrag, enligt 1. På avtalsrättliga grunder har en rådgivare ett ansvar för skada som vållas uppsåtligen eller genom vårdslöshet. Ett strikt ansvar kan grundas på en garanti. Vid en prövning av ansvaret måste resultatansvar samt metodansvar skiljas åt. Med resultatansvar avses ett slutligt mål i uppdragsavtalet, t.ex. förmedling av ett uppdrag för en viss köpeskilling. Ett metodansvar avser rådgivarens skyldighet att göra erforderliga undersökningar att t.ex. prospekten för fastighetsförsäljningen innehåller rätt uppgifter. Det ofta stränga ansvar som kan följa vid vilseledande information i prospekt eller kontraktsliknande former kan ibland lindras. Därför att uppdragsgivaren borde ha undersökt att den överlämnade fastighetsinformationen innan rådgivaren fick den tillhanda eller om en uppdragsgivare inte läser igenom prospektet innan den skickades ut till presumtiva köpare. Bristande undersökning från uppdragsgivarens sida kan betraktas som en form av medvållande vilket medför att skadan ska nedsättas. En rådgivare har även en omfattande upplysningsplikt att följa vid förmedling av uppdragets kvalificerade karaktär. Det innebär bl.a. att de olika presumtiva köparna får samma information. Det är självklart att rådgivare som riskerar att orsaka förmögenhetsskada försöker begränsa sitt ansvar genom olika friskrivningar i kontraktshandling. Uppdragen har dock ofta en karaktär av förtroendeuppdrag och rådgivare kan därför inte av etiska skäl praktiskt inte skydda sig med en friskrivning. Advokatbyrån menar att det inte kan uteslutas vid en rättslig prövning att många friskrivningar skulle underkännas med beaktande av parternas relation och rådgivarens förtroendegivande position. Uppdragsgivarens krav på rådgivarens ansvarsförsäkring har därför ökat för att hindra att uppdragsgivaren lider en förmögenhetsskada. 17 Handelsbalken är 1 av 10 balkar som ingår i svensk lag, 18 Intervju med Adv. Klas Wennström från Mannheimer Swartling Advokatbyrå AB. De är en advokatbyrå med heltäckande juridiska tjänster inom svensk och internationell affärsjuridik. 10

16 2.4 Principal-Agent problem - Kontraktsteori Den här artikeln analyserar bostadsförmedling, men författaren tycker att Principal-Agent 19 problem även förekommer inom kommersiell fastighetsförmedling. Principal-Agent problem uppkommer vid provisionsbaserade kontrakt mellan exempelvis uppdragsgivare och fastighetsförmedlare där arvodet bestäms efter en bestämd prestation. Artikeln belyser problemen med de normala provisionskontrakten som förekommer på dagens marknad. Fastighetsägare eller uppdragsgivaren kallas inom kontraktsteorin för principal och fastighetsförmedlaren för agent. Detta för att försöka belysa problemen med normala provisionskontrakt. En säljare, uppdragsgivare, och köpare har asymmetrisk information om varandra. En fastighetsförmedlare anlitas till uppdraget för att alla parter ska få information. Här uppstår också asymmetrisk information. Asymmetrisk information uppstår genom uppdragsgivarens ovetskap om fastighetsförmedlaren verkligen utför det som avtalats moral hazard. Uppdragsgivaren har inga resurser att kunna observera fastighetsförmedlares totala prestation för arvodet. Vid förekomst av moral hazard inkludera även villkor i kontrakt att uppdragsgivare vet hur förmedlaren agerar vid en förändring i kontraktet. Ett annat problem som behandlas inom kontraktsteorin är uppdragsgivarens osäkerhet om vilken fastighetsförmedlare den ska utse för ett specifikt uppdrag adverse selection. Uppdragsgivare är osäker på förmedlarens kunskaper om marknaden och kontaktnät för ett speciellt uppdrag. Vid perfekt symmetrisk information mellan parter så uppstår inte detta. Då har man teoretiskt ett komplett avtal som behandlar alla tänkbara situationer som kan uppkomma i förmedlingsprocessen och där risken delas lika. Ett avtal utan moral hazard bör vara utformad så att förmedlaren får incitament att utföra den prestation som maximerar uppdragsgivarens nytta. Ett sådant avtal finns inte. Kommersiella fastighetsförmedlare har idag provisionsbaserade kontrakt som stöder sina roller inom antingen FML eller Handelsbalken. Det kommer att förbli problematiskt att utforma kontrakt som leder till optimala prestationer. Det största praktiska Principal-Agent problemet är att uppdragsgivaren måste ha resurser att övervaka att fastighetsförmedlare utför verklig prestation för sitt arvode. En lösning vore att skapa komplexa kontrakt med klausuler som är incitamentbaserad exempelvis klausuler som ger högre arvode om förmedlaren påtar sig större risk samt ett lägre arvode vid mindre risk. Sådana klausuler är förmodligen svåra att utforma och som fungerar i praktiken. En uppdragsgivare bör kunna bedöma förmedlares handlande och därmed få insikt i förmedlarens prestation. Uppdragsgivare ska även kunna reglera eller revidera kontraktet om det så behövs under uppdraget. Detta ska även behöva gälla omvänt när uppdragsgivaren har ett moral hazard och/eller adverse selection problem. 19 Enligt artikeln Residential Real Estate Brokerage as a Principal-Agent Problem. 11

17 2.5. Definition av fastighetsförmedlare Definition av fastighetsförmedling enligt detta examensarbete: En fastighetsförmedlare 20 är specialiserad att förmedla en försäljning av kommersiella fastigheter. Förmedlingen kan bestå av enskilda fastigheter, fastighetsportföljer respektive fastighetsbolag. Fastigheterna kan vara bostadshyreshus, kontor, hotell, industri och detaljhandel, affärscentrum, gross- och partihandel, eller liknande. Definition av fastighetsförmedlare av enskilda fastigheter enligt FML Enligt FML är definitionen enligt 1 Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annan mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Denna paragraf omfattar även mäklare som förmedlar kommersiella fastigheter. FML enligt 5 21 säger även att Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Vad som sägs i första stycket gäller inte advokater mm. FML uttrycker också i 15 att Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det. Och 12 säger att Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall tillvarata både säljares och köparens intresse. Vad är då god fastighetsmäklarsed? Det finns inget i lagen som säger vad god fastighetsmäklarsed innebär eller betyder utan idag är det endast praxis av olika utfall vid tvister som styr den goda fastighetsmäklarseden. Anledningen till detta är att vårt rättsystem låter praxis utvisa tillämpningen av lagen. 2.6 Fastighetsförmedlarens strukturerade process vid kommersiella transaktioner Vid fastighetsförmedling av kommersiella fastigheter så har fastighetsförmedlare olika roller beroende på organisationens vision, mål och affärsidé samt vem som är uppdragsgivare. Men i stora hela blir det samma resultat. En nöjd uppdragsgivare blir resultat av en lyckad förmedling och därefter följer ett arvode till förmedlaren. Förmedlingsaktörernas olika roller kan indelas enligt: Traditionsenligt och vanligaste formen av fastighetsförmedling är där förmedlaren utför ett säljuppdrag åt en uppdragsgivare. En annan vanlig form är affärer där fastighetsägare och investerare gör upp direkt med varandra utan mellanhavanden - fastighetsförmedlare. Fastighetsförmedling förekommer även när förmedlare har köpuppdrag åt uppdragsgivare, oftast av utländska investerare. I en strukturerad transaktionsprocess kan det förekomma en rådgivare som har ett säljuppdrag och en annan ett köparuppdrag. Det kan innebära att de möts på var sin sida om bordet vid kommersiella transaktioner och det verkar också vara mer och mer förekommande på marknaden idag vid affärsuppgörelser. 20 Kursen Fastighetsförmedling på KTH benämns konsulten som Fastighetsförmedlare 21 5 i FML är inte fullständigt återgiven i denna uppsats 12

18 Enligt de intervjuade fastighetsförmedlarna subjektiv bedömning utfördes år 2003 och 2004 cirka 60 % av alla kommersiella förmedlingar eller transaktioner som exklusiva säljuppdrag från uppdragsgivare. Cirka 25 % av alla förmedlingar eller transaktioner utfördes direkt mellan uppdragsgivare i egen regi och utan fastighetsförmedlare. Resterande andel, cirka 15 %, av alla förmedlingar eller transaktioner så utfördes uppdraget av rådgivare på båda sidor av bordet. Fastighetsförmedlare tror själva på en ökning av de exklusiva säljuppdragen samt en ökning av köparuppdragen. Exempelvis efterfrågar förutom de utländska investerarna nu även svenska investerare rådgivarnas uppdrag. De svenska investerarna har inte personella resurser och säger att de vill koncentrera sig på kärnverksamheten. Det är även svårt att hålla sig ajour om allt som händer vid den svenska fastighetsmarknaden. En uppdragsgivare är den som beställer tjänsten. Arvodet som en förmedlare får efter en lyckad affär är vanligtvis provisionsbaserat. Här nedan kommer en kortfattad beskrivning på hur fastighetsförmedlingsprocessen går till. Moment i förmedlingsprocessen: Oftast förkommer det kontinuerliga kontakter mellan fastighetsförmedlare och uppdragsgivare. Hur kontakterna sker kan vara många, men parterna träffas exempelvis under lunch eller samtalar via telefon. Vad som kan hända därefter ska sammanfattas nedan. Översiktlig tabell av förmedlingsprocessen 22 vid ett säljuppdrag Moment 1-7 Delmoment 1. Offerering/Uppdrag Analys av avyttringsobjekt, tidplan, prisförväntan, avtal mm 2. Faktainsamling Marknadsföringsplan, Prospekt mm 3. Marknadsföring Exponeringstid; en vid eller selektiv marknadsföring 4. Indikativa bud Indikativa bud, urval köpare, mm 5. Slutbud Avsiktsförklaring, förhandlingar, besiktningar 6. Due diligence Jordabalksbesiktning 7. Kontraktsförhandling Slutförhandling, köpekontrakt 8. Tillträde Köpebrev, likvidavräkning 22 Fastighetsförmedlingsprocessen enligt kursen fastighetsförmedling, KTH under HT

19 Moment 1 Offerering / Market making - Pitch Uppdragen kan komma antingen via att Uppdragsgivaren (UG) vill att en eller flera förmedlare ska offerera det tilltänkta uppdraget, eller att Fastighetsförmedlare (FF) kommer med en pitch 23 som kan sluta med ett uppdrag. En offert eller pitch kan innehålla: Vem som äger fastigheten Vad som ska avyttras Tidplan mellan 1-3 månader Försäljningsstrategi förslag på försäljningsmetod - FF uppfattning av fastigheten plus/minus Objektet i sammandrag - översiktlig faktainsamling (FDS, mm) Prisförväntan av objekt FF uppfattning om vad marknaden vill ge för affären. Arvodesstruktur och betalningsvillkor Exklusivitet FF ensamrätt till försäljning Sekretess vilken information som får komma ut av affären Karens ifall inte affären blir av under tidplan. Efter FF exklusiva tidsperiod råder en karenstid därefter. Referenser presentation av lyckade uppdrag Därefter sker en presentation av offerten/pitch och är man sedan överens ges ett exklusivt uppdragsavtal. Avtalets innehåll blir mycket lik offertens innehåll enligt ovan samt ytterliggare punkter enligt nedan: Parter beslutsfattare/ombud Uppdragets omfattning vem gör vad? Vilken lag som omfattas av uppdraget FML/Handelsbalken Uppdragstid - forced sale eller normal försäljningsperiod kan skilja mellan 1-12 månader Undertecknande av båda parter Moment 2 Faktainsamling och prospektframställning mm Därefter går man igenom uppdragsgivarens motiv för försäljning. Motivet kan vara att förändra portföljens innehåll eller krav på likviditet mm. Därefter skapas en process som innehåller försäljningsstrategi, tidpunkt för exponeringstid och försäljning av fastighet, undersöka marknaden och prisförväntning av fastigheten samt undersöka eventuella underhålls- eller ombyggnadsåtgärder mm. Försäljningsstrategi av uppdraget kan vara: Direkta förhandlingar med en part Parallella förhandlingar med flera parter. En smal marknad med få intressenter, cirka 3-4. Kontrollerad auktion. En bredare marknad med fler intressenter, cirka Man tar in indikativa slutna bud. Därefter väljs 3-5 intressenter ut för att komma med sina slutliga bud. 23 Market making och Pitch är när fastighetsförmedlaren kommer med ett affärsförslag till uppdragsgivaren och försöker övertyga denna att genomföra en försäljning 14

20 Införskaffa och gå igenom fastighetsdokumentation. Verifiera den ekonomiska och tekniska besiktning. Ta fram prospektet och marknadsföringsplan. Prospektet är ett säljande informationsmemorandum medan marknadsföringsplan innehåller marknadsföringen av objektet. Prospektet innehåller all väsentlig information om fastigheten: Officiell information, underlag för prissättning och förväntat pris, fotografier, skisser på en färdigutvecklat objekt som väcker intresse för fastigheten och kartor mm. Officiell information kommer från bl.a. FDS 24 och kommunens detaljplan 25. Fastighetsägarens förvaltningsinformation är en informativ beskrivning av fastighetens teknik, juridik och ekonomi såsom hyreskontrakt, drift- och betalnetto, avkastningskrav, uthyrningsbar yta, byggnadsteknik och installationer, standard och skick, samt ritningar. Marknadsföringsplan innehåller: Tydliga instruktioner om försäljningsprocessen Val av en vid eller selektiv marknadsföring av objektet? Annonsering och/eller riktade kontakter? Intressentförteckning av presumtiva köpare - hur stor den ska vara? Hur lång ska exponeringstiden för objektet vara? Om det ska vara personliga presentationer till riktade köpare? Det är viktigt med tydliga instruktioner om hela försäljningsprocessen Moment 3 Marknadsföring och exponering av objektet Marknadsföring sker oftast via möten och presentationer av prospekt/objektet hos olika presumtiva köpare. Därefter sker visningar av objektet med kunnig personal från fastighetsägaren. Ibland förbereder man hyresgäster (oftast bara de större) om vad som är på gång. När visningar sker ska säljarens tänka på sin upplysningsplikt och köparens på sin undersökningsplikt (Jordabalksbesiktning). Under hela uppdraget ska förmedlaren ge uppdragsgivaren feedback om vad som händer. Kommer även följdfrågor från intressenter bör förmedlaren ha en sådan uppföljning så att alla inbjudna intressenter får lika information. Moment 4 Indikativa bud När man kommit så långt så har man förhoppningsvis ett antal presumtiva kunder som kommer med indikativa bud. Indikativa bud inlämnas på utelämnat prospekt. Förmedlaren sköter oftast urval av intressenterna och deras bud, vanligtvis tre stycken får vara med på slutet. Dessa kvarvarande intressenter får framta en avsiktsförklaring. Leverans av komplett förvaltningsinformation från fastighetsägaren och FF Eventuella ytterliggare besiktningar Fortsatta förhandlingar Kompletterande information 24 Offentligt Fastighetsdatasystemet (FDS) med fastighetsuppgifter som myndigheten Lantmäteriet tillhandahåller 25 På detaljplan tillhandahåller kommun dagens och framtida bestämmelser på fastigheten och fastigheterna runt om. 15

21 Moment 5 Slutbud Avtal med en avsiktsförklaring skrivs mellan parter Därefter går man vidare med en eller flera intressenter som förmodligen vill ha kompletterande information genom exempelvis ytterliggare egna besiktningar för att därefter komma med slutbud. Ytterliggare förhandlingar. Moment 6 Due diligence Köparen utför en omfattande due-diligence 26 (Jordabalksbesiktning) av köpeobjektet. Utförs av interna resurser eller av externa konsulter eller blandat Moment 7 Kontraktsförhandling / Köpekontrakt Köpekontrakt utkast av kontrakt framtas Slutförhandlingar Kontraktsskrivning Moment 8 Tillträde / Avslut Tillträde Köpebrev utkast av kontrakt framtas Likvidavräkning Teknisk- och ekonomisk dokumentation överlämnas mm 2.7 Företagets arvode Arvodet kan vara olika beroende på uppdragsgivarens strategi av affären. Vanligtvis och traditionsenligt så är arvodet provisionsbaserat på köpeskillingen. När det finns påtagliga risker i uppdraget så finns det en del som garderar uppdraget med ett mindre grundarvode som täcker de administrativa utlägg, exempelvis kostnadsersättning för prospektet, eller klausuler vid leverans av köpare. Systemen ger ett bra åtagande mellan parterna (commitment) och ibland framgångsbaserat och om inte fastigheten säljs ger det ingen provision (sucess fee) eller incitament (incentive fee) Oavsett form av arvode så tycker de att ovan nämnda system är ett bra system. Det är ett bra system på säljsidan, men bör utvecklas på köpsida. På köpsida får man oftast bara ett arvode vid affär vilket kan påverka oseriösa rådgivare att rekommendera höga priser. Arvodesstruktur: Provision/Success fee är en fast procentsats på köpeskillingen Fast arvode en ren administrativ kostnadsersättning, typ prospektet Incitament trappad stigande procentsats vid olika avslut på köpeskillingen Sedan kan kombination av ovan finnas 26 Due-diligence (DD) är en besiktning oftast av en opartisk konsult. DD:s besiktning kan bl.a. vara av teknisk, ekonomiska och finansiell innehåll beroende vad uppdragsgivaren har för behov. 16

22 Exempel 1: 100 % provision, success fee, av köpeskillingen efter genomförd affär. Det här är det traditionsenliga arvodet. Exempel 2: Exempel 2 är som exempel 1, men här framkommer ett fast grundarvode som täcker administrativa delar och minskar förmedlaren risk. Det blir som en startavgift och en administrativ täckning av kostnader ifall transaktionen inte blir av. Administrativa kostnader kan bli stora vid stora uppdrag och de består bl.a. av framtagande av prospekt, foton för interiör och exteriör, arkitektkonstruerad bild av fastigheten när den är färdigutvecklad mm. Exempel 3: Exempel 3 är som exempel 2 plus att man kan ha kommit fram till någon form av incitament, incentive-fee. T.ex. upp till 60 Mkr 0,5 % och därutöver finns ett incitament, trappad arvode beroende av köpeskillingens storlek. Former av incitament förekommer oftast på säljsidan. Det har blivit större konkurrens på marknaden. Det gör att de mindre affärerna har fått mindre avans och större risk. De högsta arvodena finns vid transaktionerna 40 till 100 miljoner. Storleksmässigt kan det vara % vid miljoner och vid väldigt stora affärer, typ miljarder, är det promille som används vid arvodesberäkning. Det kan även finnas klausuler om inte transaktionen blir av någon anledning som inte beror på fastighetsförmedlaren. Dessa klausuler, exempelvis levereras en köpare så garanteras ett provisionsbaserat arvode kan förekomma för att minska risken som förmedlaren har. Vad är uppdragsgivarnas syn på arvodet? De flesta uppdragsgivare har endast provisionsbaserat arvode på köpeskillingen. När det finns påtagliga risker för uppdraget så kan det finnas förmedlare som vill gardera sitt åtagande i uppdraget med ett mindre grundarvode som täcker de administrativa utlägg eller införande av klausul vid leverans av köpare. De flesta tycker att fastighetsförmedlare har väldigt höga arvoden för den arbetsuppgift de utför. Uppdragsgivare undrar varför inte ett timarvode skulle kunna vara bättre som övriga konsulter eller att man förhandlar till fasta priser e dyl. 17

23 2.8 Fastighetsförmedlarens inkomst Det finns en metod för att finna humankapitalfaktorer 27 och som kan tänkas påverka inkomsten hos en fastighetsförmedlare. Det utförs av en regressionsanalys som avgör faktorers påverkan och statistiska signifikans. Regressionsanalys är ett verktyg för att analysera sambandet mellan en beroende variabel och en eller flera oberoende variabler. Analysens syfte kan variera. Ibland kan man vilja beskriva hur sambandet ser ut, ofta för att kunna förutsäga värden i den beroende variabeln med hjälp av värden på den eller de oberoende variablerna. Eller så vill man öka förståelsen för hur samband ser ut. Eller letar man efter en så bra modell som möjligt för att beskriva ett samband. I analysen kan det då vara så att man prövar olika kombinationer av oberoende variabler och/eller olika matematiska modeller. Analysen använder fastighetsförmedlares inkomster som beroende variabel och testar om olika faktorer signifikant påverkar denna. Resultatet grundar sig på en undersökning där ett frågeformulär skickades ut till 1200 slumpmässigt utvalda aktiva fastighetsförmedlare i Florida Av dessa formulär innehöll 185 stycken fullständig information som sedan användes i studien. Faktorer som signifikant påverkar fastighetsförmedlares inkomst: Positiv signifikans: Arbetstimmar Erfarenhet Franchising Ägare och/eller VD Storstadsmarknad Arbetstillfredsställelse Ansvarsförsäkring Negativ signifikans: Kön (Kvinna) Privat bostadsmarknad Ålder Självinsikt som mäklare Helgarbete Positiva faktorernas påverkan som ökar fastighetsmäklarens inkomst: Förmedlaren lägger ned mer tid på förmedling. Förmedlarens erfarenhet inom branschen är god. Förmedlaren är ansluten till ett franchisebolag. Detta kan förklaras med att franchisetagaren kan ta del av franchisegivarens etablerade namn, varumärke, goodwill mm. Vissa fasta kostnader kan även spridas på flera bolag inom franchisingkoncernen, typ juridikkunskap, annonsering och andra delar i marknadsföringen. Förmedlaren är ägare och/eller VD. Förutom provisionen får ägare utdelning utifrån ägarandel och VD ofta bonus. Förmedlaren förmedlar inom en storstadsmarknad. I en storstadsmarknad är det betydligt fler fastighetstransaktioner än i en mindre ort. Dessutom är fastighetspriserna högre i storstäder, vilket ger ett högre mäklararvode. Förmedlaren trivs på sitt arbete. Trivseln på sitt arbete tenderar en mäklare att lyckas bättre. 27 Artikeln Determinants of Real Estate Licensee Income av G. Stacy Sirman och Philip G. Swicegood undersöker de faktorer som påverkar en fastighetsmäklares inkomst. De har genomfört en empirisk undersökning av fastighetsmarknaden i Florida under året

Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument

Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument BRA ATT VETA OM Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument Fastighetsmäklare En fastighetsmäklare är en person som yrkesmässigt förmedlar objekt av följande slag: fastigheter, delar av fastigheter,

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2006-06-12. Förmedling av bostadsrätt m.m.

God fastighetsmäklarsed 2006-06-12. Förmedling av bostadsrätt m.m. God fastighetsmäklarsed 2006-06-12 Förmedling av bostadsrätt m.m. 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 4. Mäklarens kontrollskyldigheter... 4 4.1 Ägare... 4 4.2

Läs mer

Granskning av fastighetsmäklare

Granskning av fastighetsmäklare Granskning av fastighetsmäklare Björn Nordlund Villaägarnas Riksförbund 1. Inledning... 3 2. Sammanfattning och slutsatser... 3 3. Syfte... 5 4. Metod... 5 5. Avgränsningar och urval... 5 6. Resultat...

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2007-03-26. Deposition

God fastighetsmäklarsed 2007-03-26. Deposition God fastighetsmäklarsed 2007-03-26 Deposition 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 3.1 Avtal om handpenning... 4 3.2 Depositionsavtalet... 4 4. Krav på deposition...

Läs mer

Fastighetsförmedling som profession

Fastighetsförmedling som profession Fastighetsförmedling som profession Fastighetsmäklaren är en utpräglad mellanman som har en roll i en överlåtelseprocess. Mervärdet för säljare att anlita mäklare kan vara en kombination av högre pris

Läs mer

Svensk författningssamling

Svensk författningssamling Svensk författningssamling Fastighetsmäklarlag; utfärdad den 19 maj 2011. SFS 2011:666 Utkom från trycket den 10 juni 2011 Enligt riksdagens beslut 1 föreskrivs följande. Lagens tillämpningsområde 1 Denna

Läs mer

Förmedlingsuppdrag med ensamrätt

Förmedlingsuppdrag med ensamrätt Förmedlingsuppdrag med ensamrätt Fastighetsmäklare Ralf Kurschel Allbo Nordica Mäklarhus AB Postgatan 1, 283 41 Osby Uppdragsgivare Henry Udo Sobeck Andel: 1/2 302133-3053 000 00 Lutz König Andel: 1/2

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2006-11-16. Om besiktningsklausuler och andra återgångsvillkor

God fastighetsmäklarsed 2006-11-16. Om besiktningsklausuler och andra återgångsvillkor God fastighetsmäklarsed 2006-11-16 Om besiktningsklausuler och andra återgångsvillkor 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 3.1 Mäklarens upplysningsplikt... 4 3.2

Läs mer

Förmedlingsuppdraget uppdragsgivarens uppsägning Förmedlingsuppdraget Krav på skriftlighet

Förmedlingsuppdraget uppdragsgivarens uppsägning Förmedlingsuppdraget Krav på skriftlighet 1 Förmedlingsuppdraget uppdragsgivarens uppsägning Det är inte ovanligt att en uppdragsgivare säger upp förmedlingsuppdraget. Det förefaller alltmer vanligt under perioder då priserna på marknaden faller.

Läs mer

Sälja eller köpa bostad via mäklare. Bra att veta om rättigheter och skyldigheter för köpare, säljare och fastighetsmäklare

Sälja eller köpa bostad via mäklare. Bra att veta om rättigheter och skyldigheter för köpare, säljare och fastighetsmäklare Sälja eller köpa bostad via mäklare Bra att veta om rättigheter och skyldigheter för köpare, säljare och fastighetsmäklare Det är mycket att tänka på när man ska köpa eller sälja en bostad. Här får du

Läs mer

TOMT - SKÖTTNING - PRIS: 100 000:- PRISIDÉ

TOMT - SKÖTTNING - PRIS: 100 000:- PRISIDÉ TOMT - SKÖTTNING - PRIS: 100 000:- PRISIDÉ Beskrivning På uppdrag av Falköpings kommun utbjudes fastigheten Falköping Sköttning 7:1 till försäljning. Markområdet utgörs till större delen av betesmark,

Läs mer

rosengren kommersiella fastigheter Norrtälje edsbro

rosengren kommersiella fastigheter Norrtälje edsbro Rosengren kommersiella fastigheter november 2013 1 rosengren kommersiella fastigheter Norrtälje edsbro Kontorsfastigheter Industrifastigheter Bostadsfastigheter Byggrätter Fastighetsbolag Bostadsrättsombildning

Läs mer

meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm

meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm 1 (6) REGERINGSRÄTTENS DOM meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm MOTPART AA Ombud: Advokaten Christer Sackemark Mäster Samuelsgatan 1 111

Läs mer

Försäkringsförmedlaren

Försäkringsförmedlaren Sida 1 av 6 Försäkringsförmedlaren - din partner på försäkringsmarknaden Sida 2 av 6 Vad är en försäkringsförmedlare? Med försäkringsförmedling avses att yrkesmässigt: lägga fram och förslå försäkringsavtal

Läs mer

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar.

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. DIVERSIFIERING PÅ RIKTIGT När banker och finansiella rådgivare

Läs mer

Tomtmark i Borås. Tomtmark om 10 900 kvm belägen 15 km norr om Borås. Prisidé:180 000 kr. Pris: 180 000 kr

Tomtmark i Borås. Tomtmark om 10 900 kvm belägen 15 km norr om Borås. Prisidé:180 000 kr. Pris: 180 000 kr Tomtmark i Borås BORÅS VRALEN 1:22 Tomtmark om 10 900 kvm belägen 15 km norr om Borås. Prisidé:180 000 kr Pris: 180 000 kr Ansvarig mäklare Henrik Pålsson, LRF Konsult Industrivägen 3 D, 457 31 Tanumshede

Läs mer

Nya fastighetsmäklarlagen (2011:666)

Nya fastighetsmäklarlagen (2011:666) Bra för alla att veta om Nya fastighetsmäklarlagen (2011:666) Inledning Den 1 juli 2011 ersattes 1995 års fastighetsmäklarlag med en ny fastighetsmäklarlag. Den grundläggande principen om fastighetsmäklarens

Läs mer

Se upp för kulturkrockar vid internationella investeringar

Se upp för kulturkrockar vid internationella investeringar Se upp för kulturkrockar vid internationella investeringar (Artikel publicerad i Fastighetsvärlden) Mötet mellan den svenska fastighetsbranschen och utländska finansiella placerare har på grund av olika

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2006-11-30. Objektsbeskrivningen

God fastighetsmäklarsed 2006-11-30. Objektsbeskrivningen God fastighetsmäklarsed 2006-11-30 Objektsbeskrivningen 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 4. Obligatoriska uppgifter i objektsbeskrivningen... 4 4.1 Ägare...

Läs mer

Köpa och sälja via fastighetsmäklare. Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare

Köpa och sälja via fastighetsmäklare. Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare Köpa och sälja via fastighetsmäklare Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare Denna information är en del i Fastighetsmäklarinspektionens arbete att nå visionen

Läs mer

Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6)

Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) Inledning I Fastighetsmäklarutredningens slutbetänkande Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) ges förslag till en ny fastighetsmäklarlag. Syftet

Läs mer

Försäkringsförmedlare I gränslandet mellan marknadsföring och förmedling. 7 april 2009 DNR 08-4750 2009:4

Försäkringsförmedlare I gränslandet mellan marknadsföring och förmedling. 7 april 2009 DNR 08-4750 2009:4 Försäkringsförmedlare I gränslandet mellan marknadsföring och förmedling 7 april 2009 DNR 08-4750 2009:4 INNEHÅLL SAMMANFATTNING 1 Avgränsningar 3 RESULTAT AV UNDERSÖKNINGEN 3 Produkter och intäkter 3

Läs mer

meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm SAKEN Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen

meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm SAKEN Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen 1 (5) REGERINGSRÄTTENS DOM meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm MOTPART AA ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Kammarrättens i Stockholm dom den 30 januari

Läs mer

Svensk författningssamling

Svensk författningssamling SFS 0668-0666.fm Page 1 Tuesday, June 7, 2011 3:31 PM Svensk författningssamling Fastighetsmäklarförordning; utfärdad den 19 maj 2011. Utkom från trycket den 10 juni 2011 Regeringen föreskriver 1 följande.

Läs mer

SÄLJA FÖRETAGET. Att lyckas förena dessa olika intressen är ofta det som avgör att en företagsaffär lyckas.

SÄLJA FÖRETAGET. Att lyckas förena dessa olika intressen är ofta det som avgör att en företagsaffär lyckas. SÄLJA FÖRETAGET Att sälja sitt företag kan vara rätt komplicerat och tidskrävande. Ofta krävs att man gör saker och har kunskaper som går utöver vad som varit tillräckligt för att framgångsrikt driva företaget.

Läs mer

1.1 Dessa allmänna villkor gäller för alla tjänster som Umbra Juridiska med

1.1 Dessa allmänna villkor gäller för alla tjänster som Umbra Juridiska med Allmänna villkor Giltiga från och med den 5 mars 2015 Villkoren omfattar elva (11) punkter och fem (5) sidor 1. Tillämplighet 1.1 Dessa allmänna villkor gäller för alla tjänster som Umbra Juridiska med

Läs mer

Köpa och sälja genom fastighetsmäklare. Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare

Köpa och sälja genom fastighetsmäklare. Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare Köpa och sälja genom fastighetsmäklare Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare Denna information är en del i Fastighetsmäklarinspektionens arbete för att nå visionen

Läs mer

Anmälarna har bland annat uppgivit följande.

Anmälarna har bland annat uppgivit följande. Beslut 1 (7) Fastighetsmäklare: Henrik Tågmark Molkom 403 660 60 Molkom Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares omsorgsplikt, handlingsplikt och identitetskontroll m.m.

Läs mer

Tankar kring Svea hovrätts dom 2014-07-29, mål nr B 4377-14 Claude D Zacharias 1. 1. Bakgrund

Tankar kring Svea hovrätts dom 2014-07-29, mål nr B 4377-14 Claude D Zacharias 1. 1. Bakgrund Tankar kring Svea hovrätts dom 2014-07-29, mål nr B 4377-14 Claude D Zacharias 1 1. Bakgrund Avgörandet handlar om en kommersiell fastighetsförmedling där mäklarens första förmedlingsuppdrag som företagsmäklare,

Läs mer

Allmänna villkor för konsultuppdrag

Allmänna villkor för konsultuppdrag 14 FEBRUARI 2011 ALLMÄNNA VILLKOR Stockholm Strategic Advise AB 1(6) STRATVISE 11-0078 Allmänna villkor för konsultuppdrag Dessa bestämmelser gäller vid anlitande av konsulter vid kompetens- och resursuppdrag.

Läs mer

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK FRIHET Svenska Investeringsgruppens vision är att skapa möjligheter för ekonomisk tillväxt och frihet genom att identifiera de främsta fastighetsplaceringarna på marknaden. Vi vill hjälpa våra kunder att

Läs mer

Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar

Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar PM 1(6) Lotta Westerberg 08-580 069 00 Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar Tillsynsprojektet I september 2014 beslutade Fastighetsmäklarinspektionen att inleda en tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar.

Läs mer

HÖGSTA FÖRVALTNINGSDOMSTOLENS DOM

HÖGSTA FÖRVALTNINGSDOMSTOLENS DOM HÖGSTA FÖRVALTNINGSDOMSTOLENS DOM 1 (5) meddelad i Stockholm den 24 maj 2013 KLAGANDE Linab Affärsutveckling AB Ombud: AA Skattehuset i Göteborg AB Box 11092 404 22 Göteborg MOTPART Skatteverket 171 94

Läs mer

Yale Endowment Plan. Yales portfölj 1986 Yales portfölj 2010. Reala tillgångar; Private. Equity; 5% Reala tillgångar; 26% Aktier; 17%

Yale Endowment Plan. Yales portfölj 1986 Yales portfölj 2010. Reala tillgångar; Private. Equity; 5% Reala tillgångar; 26% Aktier; 17% 1 Yale Endowment Plan Universitetets pensionsfond har ett värde på omkring $ 16,6 Mdr och förvaltaren heter sedan 1985 David Swensen och är världskänd för att ha uppfunnit The Yale Model" som är en populär

Läs mer

Norrtälje merkurius 2

Norrtälje merkurius 2 Rosengren kommersiella fastigheter augusti 2014 1 r Norrtälje merkurius 2 Rosengren kommersiella fastigheter augusti 2014 2 Norrtälje merkurius 2 innehåll sammanfattning... 3 ekonomisk information...4

Läs mer

ALWAYS ON SITE FASTIGHETSFÖRVALTNING LOKALUTHYRNING FASTIGHETSUTVECKLING TRANSAKTIONER

ALWAYS ON SITE FASTIGHETSFÖRVALTNING LOKALUTHYRNING FASTIGHETSUTVECKLING TRANSAKTIONER ALWAYS ON SITE FASTIGHETSFÖRVALTNING LOKALUTHYRNING FASTIGHETSUTVECKLING TRANSAKTIONER Vi förvaltar och utvecklar fastigheter som om de vore våra egna Joakim Orthén, VD, Nordic PM OM Nordic PM NORDIC

Läs mer

ÅTTA STARKA SKÄL! DÄRFÖR VÄLJER DE FLESTA OSS FÖR EN FRAMGÅNGSRIK FÖRETAGSAFFÄR. Rätt köpare, rätt säljare och rätt pris i mer än 35 år

ÅTTA STARKA SKÄL! DÄRFÖR VÄLJER DE FLESTA OSS FÖR EN FRAMGÅNGSRIK FÖRETAGSAFFÄR. Rätt köpare, rätt säljare och rätt pris i mer än 35 år 8 ÅTTA STARKA SKÄL! DÄRFÖR VÄLJER DE FLESTA OSS FÖR EN FRAMGÅNGSRIK FÖRETAGSAFFÄR. Rätt köpare, rätt säljare och rätt pris i mer än 35 år Egentligen är det helt naturligt att vi är Sveriges ledande företagsmäklare.

Läs mer

VÄRDEINTYG. Malmö, 2015-06-29 Widehov Konsult AB. Fredrik Widehov Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare

VÄRDEINTYG. Malmö, 2015-06-29 Widehov Konsult AB. Fredrik Widehov Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare VÄRDEINTYG På uppdrag av Queenswall AB, genom Göran Månsson, har Widehov Konsult AB utfört en marknadsvärdering av fastigheten Ängelholm Norra Varalöv 31:11, se bilagor. Med begreppet marknadsvärde avses

Läs mer

AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING

AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING För de bolag som endast konsoliderar i samband med kvartalsrapporter är det mer kostnadseffektivt att ta in en konsult vid dessa tillfällen, än att

Läs mer

arlanda stad broby 1:7

arlanda stad broby 1:7 Rosengren kommersiella fastigheter Augusti 2014 1 r arlanda stad broby 1:7 Rosengren kommersiella fastigheter Augusti 2014 2 arlanda stad Broby 1:7 innehåll sammanfattning... 3 karta... 5 plankarta...6

Läs mer

Värdefull information för Dig som skall köpa bostad.

Värdefull information för Dig som skall köpa bostad. Värdefull information för Dig som skall köpa bostad. I detta häftet finner Du information som kan vara bra att känna till när det är dags att köpa bostad. BUDGIVNING Den allmänna utgångspunkten för budgivning

Läs mer

Kommersiella villkor m.m.

Kommersiella villkor m.m. Kommersiella villkor m.m. Priser (vid avrop) Tjänsterna är prissatta per timme med ett angivet takpris som inte får överskridas. Debitering ska baseras på faktiska förhållanden. Endast utförda arbetsuppgifter

Läs mer

Beslut om varning med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (2011:666)

Beslut om varning med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (2011:666) Fastighetsmäklarinspektionens nyhetsbrev den 11 september 2014 Detta nyhetsbrev innehåller kortare redogörelser av de beslut om påföljd som Disciplinnämnden fattade på sammanträdet i augusti 2014. Vidare

Läs mer

Experter på försäljning av nybyggda bostäder

Experter på försäljning av nybyggda bostäder Experter på försäljning av nybyggda bostäder Svensk Nyproduktion En separat del av Svenska Mäklarhuset VD Lars Björkstrand Välkommen till din externa säljorganisation Låt oss börja med det viktigaste:

Läs mer

RETAIL/OFFICE/ RESIDENTIAL/ LOGISTICS&INDUSTRIAL

RETAIL/OFFICE/ RESIDENTIAL/ LOGISTICS&INDUSTRIAL RETAIL/OFFICE/ RESIDENTIAL/ LOGISTICS&INDUSTRIAL PROPERTY SALES/PROPERTY ACQUISITION/ASSET MANAGEMENT/ TENANT REPRESANTATION/ DEVELOPMENT&LEASING /VALUATION Rödjans väg 7 Nödinge Kontor/lager, Nol Rödjans

Läs mer

Nyarps Bergtäkt. Försäljningssätt: Skriftligt bud oss tillhanda senast 2015-03-06.

Nyarps Bergtäkt. Försäljningssätt: Skriftligt bud oss tillhanda senast 2015-03-06. Nyarps Bergtäkt HYLTE NYARP 1:19, 1:20, 1:28, 1:29 DEL AV Unik möjlighet att köpa aktiv täkt för naturgrus och fast berg som investering eller för egen brytning. Ca 9 000 000 ton i befintlig täkt på ca

Läs mer

Svensk presentation. 2012-12-28 Anita Lennerstad 1

Svensk presentation. 2012-12-28 Anita Lennerstad 1 Svensk presentation 2012-12-28 Anita Lennerstad 1 Trailereffekter AB Bild Specialisten på delar till trailers och släpvagnar 2012-12-28 Anita Lennerstad 2 Utveckling bild bild Axel Johnson AB BRIAB bild

Läs mer

Fastigheten. Agne 16. Köping Kommun

Fastigheten. Agne 16. Köping Kommun Fastigheten Agne 16 Köping Kommun Sammanfattning Agne 16 Fastighetsbeteckning Agne 16 Kommun Köping Adress Scheelegatan 25 Upplåtelseform Äganderätt Lagfaren ägare Nb Nordiska Byggsystem AB Byggår 1943

Läs mer

2004-12-01. Härmed inbjuds Ni att lämna anbud enligt nedan angivna förutsättningar.

2004-12-01. Härmed inbjuds Ni att lämna anbud enligt nedan angivna förutsättningar. 2004-12-01 Dnr 0411-0798-STAB-23 Anbudsinbjudan avseende Arbetsgivarverkets upphandling av konsultstöd för grafisk formgivning Arbetsgivarverket har för avsikt att i enlighet med 6 kap. lagen (1992:1528)

Läs mer

Affärsjuridik enligt Lindahl

Affärsjuridik enligt Lindahl Affärsjuridik enligt Lindahl Ett affärsråd ska vara glasklart. Inte gömmas i en hög av papper. Ett rakare arbetssätt Du vill ha raka svar och tydliga råd. Vårt mål är att alltid leverera relevant rådgivning

Läs mer

SGP SVENSKA GARANTI PRODUKTER AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT

SGP SVENSKA GARANTI PRODUKTER AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT SGP SVENSKA GARANTI PRODUKTER AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT Innehåll 3 1. INLEDNING 3 2. DEN RELATIVA VIKT SOM TILLMÄTS OLIKA FAKTORER VID UTFÖRANDE/VIDAREBEFORDRAN

Läs mer

Hur hittar du som konkursförvaltare allt som är av värde?

Hur hittar du som konkursförvaltare allt som är av värde? Hur hittar du som konkursförvaltare allt som är av värde? När du som konkursförvaltare behöver hjälp med en konkursutredning har du tillgång till all specialistkompetens som Öhrlings PricewaterhouseCoopers

Läs mer

Lag (2008:962) om valfrihetssystem

Lag (2008:962) om valfrihetssystem Lag (2008:962) om valfrihetssystem 1 kap. Lagens tillämpningsområde Lagens omfattning 1 Denna lag gäller när en upphandlande myndighet beslutat att tillämpa valfrihetssystem vad gäller tjänster inom hälsovård

Läs mer

Är köpeskillingen inte till fullo betald på tillträdesdagen utgår därefter dröjsmålsränta enligt räntelagen.

Är köpeskillingen inte till fullo betald på tillträdesdagen utgår därefter dröjsmålsränta enligt räntelagen. 1 (4) Mellan Ekerö kommun, org nr 212000-0050 (Kommunen) och AB Storstockholm Lokaltrafik, org nr 556013-0683, (SL) har med anledning av att behov föreligger om att flytta SLs bussdepå från Ekerö Centrum

Läs mer

AVTAL. Avseende tjänster för nykundsbearbetning och varumärkesbyggande

AVTAL. Avseende tjänster för nykundsbearbetning och varumärkesbyggande AVTAL Avseende tjänster för nykundsbearbetning och varumärkesbyggande Innehåll 1 Avtalets omfattning... 3 2 Avtalsperiod... 3 3 Avtalshandlingar... 3 4 Kontaktpersoner... 3 5 Engagerade säljare... 3 5.1

Läs mer

Allmänna bestämmelser rörande konsulttjänster inom revisionsområdet

Allmänna bestämmelser rörande konsulttjänster inom revisionsområdet 1 (5) Allmänna bestämmelser rörande konsulttjänster inom revisionsområdet Ingress Dessa allmänna bestämmelser är avsedda att användas vid uppdrag inom området revision i kommuner, landsting och kommunala

Läs mer

Rådgivningsavdelningen informerar om

Rådgivningsavdelningen informerar om Rådgivningsavdelningen informerar om Kompletterande klausuler till köpekontrakt Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga

Läs mer

Riktlinjer för hantering av intressekonflikter för Rhenman & Partners Asset Management AB

Riktlinjer för hantering av intressekonflikter för Rhenman & Partners Asset Management AB Riktlinjer för hantering av intressekonflikter för Rhenman & Partners Asset Management AB Denna policy är fastställd av styrelsen för Rhenman & Partners Asset Management AB (Rhenman & Partners) den 29

Läs mer

Se till att de kan förmedla en doldafelförsäkring vilket vi rekommenderar att du tar. Bestäm dej i förväg för det lägsta pris du skall sälja för.

Se till att de kan förmedla en doldafelförsäkring vilket vi rekommenderar att du tar. Bestäm dej i förväg för det lägsta pris du skall sälja för. Köpehandlingar, hyreshandlingar och dokument att ladda ner för villa, bostadsrätt, hyresrätt och fritidshus www.documentonline.se... Säljguide När du bestämt dej för att sälja finns det många saker att

Läs mer

För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis.

För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis. Fastighetsmäklare Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse

Läs mer

FINANS- INSPEKTIONEN FINANSINSPEKTIONENS FÖRFATTNINGSSAMLING. Finansinspektionens allmänna råd angående god försäkringsmäklarsed;

FINANS- INSPEKTIONEN FINANSINSPEKTIONENS FÖRFATTNINGSSAMLING. Finansinspektionens allmänna råd angående god försäkringsmäklarsed; FINANS- INSPEKTIONEN FINANSINSPEKTIONENS FÖRFATTNINGSSAMLING Finansinspektionens allmänna råd angående god försäkringsmäklarsed; beslutade den 23 november 1995 Inledning Dessa allmänna råd omfattar regler

Läs mer

Ny fastighetsmäklarlag. Vitec Mäklarsystem

Ny fastighetsmäklarlag. Vitec Mäklarsystem Ny fastighetsmäklarlag Vitec Mäklarsystem Juni 2011 Innehållsförteckning 1. Inledning... 2 2. Sammanfattning av den nya fastighetsmäklarlagen... 3 3. Jurnalplikten med checklistr... 4 4. Sidtjänster...

Läs mer

Kungsleden köper bestånd för 5,5 miljarder - ger utökade möjligheter till transaktioner

Kungsleden köper bestånd för 5,5 miljarder - ger utökade möjligheter till transaktioner Pressmeddelande 2005-10-10 Kungsleden köper bestånd för 5,5 miljarder - ger utökade möjligheter till transaktioner Fastighetsbolaget Kungsleden AB (publ) förvärvar från Weland Fastigheter och Fågelviks

Läs mer

Kammarkollegiets författningssamling

Kammarkollegiets författningssamling Kammarkollegiets författningssamling ISSN 1402-5345 (tryck) ISSN 1654-9325 (pdf) Utgivare: Gabriella Loman, Kammarkollegiet Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter KAMFS 2013:3 om registrering som fastighetsmäklare;

Läs mer

HÄSTKÖPEAVTAL Nedan angivna parter har denna dag ingått följande avtal om överlåtelse av häst.

HÄSTKÖPEAVTAL Nedan angivna parter har denna dag ingått följande avtal om överlåtelse av häst. Författat av Advokaten Dan Nordenberg www.la-law.nu 0418-168 65 Kontrakt 2013A 1 PARTER Säljare Namn/Firma HÄSTKÖPEAVTAL Nedan angivna parter har denna dag ingått följande avtal om överlåtelse av häst.

Läs mer

Transaktionskostnader vid kommersiella fastighetsaffärer

Transaktionskostnader vid kommersiella fastighetsaffärer Institutionen för Fastigheter och Byggande Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Transaktionskostnader vid kommersiella fastighetsaffärer - En studie av transaktionsprocessen Författare:

Läs mer

Kammarkollegiets författningssamling

Kammarkollegiets författningssamling Kammarkollegiets författningssamling ISSN 1402-5345 ISSN 1654-9325 (on line) Utgivare: Bertil Kallner, Kammarkollegiet Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter om krav för registrering som fastighetsmäklare;

Läs mer

HYRESFASTIGHET - MÖSSEBERG - DANSKA VÄGEN 126

HYRESFASTIGHET - MÖSSEBERG - DANSKA VÄGEN 126 HYRESFASTIGHET - MÖSSEBERG - DANSKA VÄGEN 126 KORTFAKTA Objektstyp: Bostadsfastighet Antal lägenheter: 4 st Boarea: 295 m² Garageplatser: 4 st Parkeringsplatser: 1 st Hyresintäkter: 247 456 kr MÄKLARENS

Läs mer

Offentlig upphandling av PR- och kommunikationstjänster

Offentlig upphandling av PR- och kommunikationstjänster Offentlig upphandling av PR- och kommunikationstjänster - En guide från PRECIS Föreningen Public Relations Konsultföretag i Sverige för dig som ska genomföra en offentlig upphandling av PR och kommunikationstjänster

Läs mer

Obebyggd skogsfastighet med gräns i Rönne å

Obebyggd skogsfastighet med gräns i Rönne å Obebyggd skogsfastighet med gräns i Rönne å Klippan Sjöleden 1:5, del av Obebyggt skogsskifte om ca 30 ha. Skiftet är beläget nära Ljungbyhed och har ca 1,3 km gräns i Rönne å. Virkesförråd om 5400 m3sk

Läs mer

INFORMERAR SAMÄGANDERÄTTSLAGEN RÅDGIVNINGSAVDELNINGEN INFORMERAR OM

INFORMERAR SAMÄGANDERÄTTSLAGEN RÅDGIVNINGSAVDELNINGEN INFORMERAR OM INFORMERAR RÅDGIVNINGSAVDELNINGEN INFORMERAR OM SAMÄGANDERÄTTSLAGEN Villaägarnas Riksförbund 2009 Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära

Läs mer

OFFERT: VISIONSPROCESS FÖR MALM- KÖPING

OFFERT: VISIONSPROCESS FÖR MALM- KÖPING OFFERT; VISIONSPROCESS FÖR MALMKÖPING ETT PILOTPROJEKT INOM FLENS KOMMUN HÖSTEN 2009 Flens kommun Lars Rådh 642 81 FLEN OFFERT: VISIONSPROCESS FÖR MALM- KÖPING Kairos Futures casenr: 33565 BAKGRUND Med

Läs mer

E) samarbete mellan Sveriges Försäkringsförmedlares Förening och Svenska livförsäkringsbolag Ägs av Sveriges Försäkringsförmedlares Förening

E) samarbete mellan Sveriges Försäkringsförmedlares Förening och Svenska livförsäkringsbolag Ägs av Sveriges Försäkringsförmedlares Förening E) samarbete mellan Sveriges Försäkringsförmedlares Förening och Svenska livförsäkringsbolag Ägs av Sveriges Försäkringsförmedlares Förening SFM Folksam FondförsäkringsakBebolag (publ) Danica Pension FörsäkringsakBebolag

Läs mer

KS 17 10 SEPTEMBER 2014

KS 17 10 SEPTEMBER 2014 KS 17 10 SEPTEMBER 2014 KÖPEKONTRAKT Säljare: Köpare: Fastighet: Uppsala kommun, genom dess kommunstyrelse, org nr 212000-3005, nedan kallad Säljaren. Uppsala Kommun Skolfastigheter AB, org nr 556911-0751,

Läs mer

Välkommen till Bülow & Lind

Välkommen till Bülow & Lind Att sälja bostad Välkommen till Bülow & Lind Det viktigaste för oss på Bülow & Lind är att våra kunder blir nöjda. För många innebär det kort och gott att få bra betalt. Därför är lönsamhet vårt huvudfokus,

Läs mer

Värdepappersmarknaden MiFID II och MiFIR SOU 2015:2

Värdepappersmarknaden MiFID II och MiFIR SOU 2015:2 1 YTTRANDE 2015-05-11 Finansdepartementet Fi2015/578 103 33 Stockholm Värdepappersmarknaden MiFID II och MiFIR SOU 2015:2 InsureSec AB (InsureSec) har beretts möjlighet att lämna synpunkter på Värdepappersmarknadsutredningens

Läs mer

EXAMENSARBETE. Fastighetsmäklaren. Laglös förmedlare eller opartisk mellanman? Emma Åkerlund 2015. Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap

EXAMENSARBETE. Fastighetsmäklaren. Laglös förmedlare eller opartisk mellanman? Emma Åkerlund 2015. Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap EXAMENSARBETE Fastighetsmäklaren Laglös förmedlare eller opartisk mellanman? Emma Åkerlund 2015 Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap Luleå tekniska universitet Institutionen för ekonomi, teknik och

Läs mer

Informationsbroschyr. Till aktieägarna i Hyresfastigheter Holding IV Vit AB gällande föreslagen försäljning av koncernens fastighetsportfölj

Informationsbroschyr. Till aktieägarna i Hyresfastigheter Holding IV Vit AB gällande föreslagen försäljning av koncernens fastighetsportfölj Informationsbroschyr Till aktieägarna i Hyresfastigheter Holding IV Vit AB gällande föreslagen försäljning av koncernens fastighetsportfölj 1 Sammanfattning... 2 2 Bakgrund och inledning... 3 3 Transaktionen...

Läs mer

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare?

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? 040-54 41 10 kontakt@bcms.se www.bcms.se BCMS Scandinavia, Annebergsgatan 15 B, 214 66 Malmö 1 Sammanfattning Varför är det

Läs mer

Utbildningskrav för att kunna bli registrerad som fastighetsmäklare

Utbildningskrav för att kunna bli registrerad som fastighetsmäklare Bra för blivande fastighetsmäklare att veta om Utbildningskrav för att kunna bli registrerad som fastighetsmäklare Detta faktablad innehåller kortfattad information om de utbildningskrav som gäller för

Läs mer

Inbjudan till intresseanmälan att lämna anbud vid försäljning av Salberga Fastighetsförvaltning AB

Inbjudan till intresseanmälan att lämna anbud vid försäljning av Salberga Fastighetsförvaltning AB 1 Dnr 2008/199 KOMMUNSTYRELSENS Jan-Olof Friman/0224-551 10 Inbjudan till intresseanmälan att lämna anbud vid försäljning av Salberga Fastighetsförvaltning AB Sala kommun inbjuder er att ansöka om att

Läs mer

Fri flytträtt - Min syn (Gustaf Rentzhog)

Fri flytträtt - Min syn (Gustaf Rentzhog) Fri flytträtt - Min syn (Gustaf Rentzhog) 1 Fördelar med att införa en fri flytträtt 93% av svenskarna vill ha det Tvingar försäkringsbolagen att skapa en rättvis prissättning mellan kundgrupperna Skärper

Läs mer

Företagsinformation - Mobilis Kapitalförvaltning AB

Företagsinformation - Mobilis Kapitalförvaltning AB Företagsinformation - Mobilis Kapitalförvaltning AB FAKTA Mobilis Kapitalförvaltning AB Stortorget 13 252 20 HELSINGBORG Tel. 042-13 44 04 (vxl) Fax. 042-13 44 09 E-post info@mobiliskapital.se Hemsida

Läs mer

Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter om krav för registrering som fastighetsmäklare;

Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter om krav för registrering som fastighetsmäklare; Nu gällande föreskrifter Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter om krav för registrering som fastighetsmäklare; Förslag till nya föreskrifter Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter om registrering som

Läs mer

Fast driftställe. Linus Jacobsson Doktorand i finansrätt Uppsala universitet

Fast driftställe. Linus Jacobsson Doktorand i finansrätt Uppsala universitet Fast driftställe Linus Jacobsson Doktorand i finansrätt Uppsala universitet Disposition Fast driftställe En översikt Artikel 5(1) Huvudregeln Artikel 5(5-6) Agentregeln Specialregler Frågor Alltid en bedömning

Läs mer

Möjligheter inom förvaltning och projekt November 2014

Möjligheter inom förvaltning och projekt November 2014 Möjligheter inom förvaltning och projekt November 2014 MÖJLIGHETER INOM FÖRVALTNING OCH PROJEKT Samlade enheter i tillväxtlägen inom fem kilometer från Stockholms centrum FASTIGHETSPORTFÖLJEN Attraktiva

Läs mer

Att lyckas med fastigheter

Att lyckas med fastigheter rukarnytta behöver en trygg partner vid sin sida. Någon som har kompetens inom hela förvaltningsområdet.antingen det handlar om lokaler eller bostäder behövs en flexibel partner som tänker och agerar med

Läs mer

Lathund för examensarbetare

Lathund för examensarbetare Lathund för examensarbetare Välkommen som examensarbetare på maskinkonstruktion! Innan du börjar Kontakta någon av examinatorerna på maskinkonstruktion - Robert Bjärnemo, Giorgos Nikoleris eller Gunnar

Läs mer

1. Administrativa föreskrifter Program för primärvården i Västmaland

1. Administrativa föreskrifter Program för primärvården i Västmaland 1 (7) 1. Administrativa föreskrifter Program för primärvården i Västmaland 2015 2 (7) 1 Inledning Landstinget Västmanland införde från den 1 januari 2008 valfrihetssystem inom primärvården i enlighet med

Läs mer

Skog norr om Våmhus, Mora

Skog norr om Våmhus, Mora Skog norr om Våmhus, Mora MORA ÖSTRA STORBYN 85:1 Obebyggd skogsfastighet om 55 hektar belägen i södra Blecksberget norr om Våmhus i Mora kommun. Den produktiva skogsmarksarealen är uppmätt till 54,4 hektar

Läs mer

Välkommen till Fabege. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege

Välkommen till Fabege. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege Välkommen till Fabege Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege FABEGE I KORTHET 80 kommersiella fastigheter Fastighetsvärde: 32,6 Mdkr Uthyrbar yta: 1,0 miljoner

Läs mer

Försäljningsrätter till bussreklam i Sörmlands län. Kontraktsvillkor

Försäljningsrätter till bussreklam i Sörmlands län. Kontraktsvillkor Offertunderlagets bilaga 3 2014-04-17 Försäljningsrätter till bussreklam i Sörmlands län Kontraktsvillkor KONTRAKT rörande försäljningsrätter till bussreklam i Sörmlands län 1. Köpare Myndigheten Postadress

Läs mer

Hur bör man som mäklare agera när en köpare påtalar ett fel i fastigheten de köpt?

Hur bör man som mäklare agera när en köpare påtalar ett fel i fastigheten de köpt? Hur bör man som mäklare agera när en köpare påtalar ett fel i fastigheten de köpt? En fråga som ställs så gott som dagligen till Mäklarsamfundets jurister är hur mäklaren ska agera när en köpare återkommer

Läs mer

Brev till aktieägarna. Till aktieägarna i Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (Bolaget) avseende möjligheten att kvarstå som aktieägare i Bolaget

Brev till aktieägarna. Till aktieägarna i Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (Bolaget) avseende möjligheten att kvarstå som aktieägare i Bolaget Brev till aktieägarna Till aktieägarna i Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (Bolaget) avseende möjligheten att kvarstå som aktieägare i Bolaget Styrelsen i Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 17:e september

Läs mer

KÖPA MARKNADSUNDERSÖKNING. En guide för dig som överväger att göra en marknadsundersökning

KÖPA MARKNADSUNDERSÖKNING. En guide för dig som överväger att göra en marknadsundersökning KÖPA MARKNADSUNDERSÖKNING En guide för dig som överväger att göra en marknadsundersökning INNEHÅLLSFÖRTECKNING INNEHÅLLSFÖRTECKNING... 2 INLEDNING... 3 BEHÖVER NI VERKLIGEN GENOMFÖRA EN UNDERSÖKNING...

Läs mer

Nordic Försäkring & Riskhantering ABs Allmänna Leveransvillkor för försäkringsförmedlartjänster 06:6

Nordic Försäkring & Riskhantering ABs Allmänna Leveransvillkor för försäkringsförmedlartjänster 06:6 Nordic Försäkring & Riskhantering ABs Allmänna Leveransvillkor för försäkringsförmedlartjänster 06:6 1 Nordic Försäkring och kunden Nordic Försäkring & Riskhantering AB, Org Nr 556418-5014 Anders Personsgatan

Läs mer

Allmänna Villkor för Tjänsten

Allmänna Villkor för Tjänsten Allmänna Villkor för Tjänsten 2014-12-23 1. OMFATTNING OCH DEFINITIONER 1.1. Dessa Allmänna Villkor för Kund gäller när Joblife AB (nedan kallad Joblife ) ger privatpersoner ( Användare ) tillgång till

Läs mer

Näktergalen 6 och Näktergalen 7. FALKENBERG

Näktergalen 6 och Näktergalen 7. FALKENBERG Prospekt Näktergalen 6 och Näktergalen 7. FALKENBERG Februari 2015 2 Försäljningspromemoria Fastigheterna Näktergalen 6 och Näktergalen 7 i Falkenberg (Fastigheterna) skall försäljas. AB har på uppdrag

Läs mer

Beskrivning enligt 4 kap. 2 offentlighetsoch sekretesslagen

Beskrivning enligt 4 kap. 2 offentlighetsoch sekretesslagen Bra för alla att veta om offentlighet och sekretess Beskrivning enligt 4 kap. 2 offentlighetsoch sekretesslagen 1. Fastighetsmäklarnämndens organisation och verksamhet Fastighetsmäklarnämndens organisation

Läs mer

FIKA. Sammanfattning av FIKA. 24 juni 2013

FIKA. Sammanfattning av FIKA. 24 juni 2013 FIKA FINANSIERINGS-, INVESTERINGS- OCH KONJUNKTURANALYSEN En sammanställning av hur svenska Mid Cap-bolag uppfattar konjunktur-, investeringsoch finansieringsläget 24 juni 2013 Syfte Syftet med FIKA är

Läs mer