Scenarioanalys. av olika upplåtelseformer vid konjunktur förändringar. Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr.

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 94 Samhällsbyggnadsprogrammet Kandidatnivå, 15 hp Bygg- och fastighets ekonomi Scenarioanalys av olika upplåtelseformer vid konjunktur förändringar Författare: Christofer Gleissman Stockholm 2011 Handledare: Hans Lind

2 Bachelor of Science thesis Scenarioanalusis Christofer Gleissman Department of real estate and construction Bachelor Thesis number 94 Hans Lind Comparison of tenures Abstract The incentive for writing this report is the ongoing debate concerning the change from rental properties to condominiums in the Stockholm region (Sweden). The main concern is the uncertainty of the cost of the different living alternatives, and the effects it has on the individual. The intention of this report is to clarify these differences and to show the effects of economic fluctuations on rental and condominium properties. The report is written from the resident s point of view where two equal properties, apart from the tenures, are studied. Different case scenarios are described as follows: Rental vs. Condominium in high and low economic fluctuations respectively. Analysis of a family that purchases a condominium in high fluctuation and later on due to low fluctuation loses their jobs. The effects of fixed rates when purchasing a property. The possibilities of receiving governmental support for the two tenures, and how this affects the household in high and low economic fluctuations, with fixed or variable interest rates. In our report we show that: Rentals are the most favourable during high fluctuation from an economic point of view, but when it turns the resident suffers the most. In times of low fluctuations, a reduced income is compensated by the lower costs of condominiums, due to decreased interest rates. The governmental support system is more generous towards rentals. The disposable income of a tenant is doubled while the owner of condominiums remains almost unchanged. In conclusion the study shows that there are Pros and Cons with all tenures. The difference between rental properties and condominiums with fixed rate are marginal. However, condominiums with variable interest rates are the most tolerant to economic fluctuation and are the most beneficial for the individual. 2

3 Examensarbete Scenarioanalys Christofer Gleissman Institution för Fastigheter och Byggande Examensarbete nummer 94 Kandidatnivå Hans Lind Jämförelse av upplåtelseformer Sammanfattning Incitamentet till rapporten är debatten kring ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt som pågår friskt i Stockholmsregionen. Problematiken är också ovissheten om kostnaderna och hur de påverkar gemene man i de olika upplåtelseformerna. Denna rapport har i avsikt att framställa skillnaderna mellan att bo i en hyresrätt jämfört med en bostadsrätt, samt att visa vad följderna blir vid eventuella konjunktursvängningar i de olika upplåtelseformerna. Rapporten utgår därför ifrån den boendes perspektiv där två jämlika bostadsobjekt har studerats, skillnaden är endast upplåtelseformerna. Dessa har satts in i olika scenarion som är följande: Hyresrätt visavi bostadsrätt i högkonjunktur respektive lågkonjunktur. Analys av en familj som köper en bostadsrätt i högkonjunktur och sedan drabbas av arbetslöshet på grund av lågkonjunktur. Hur man påverkas av bunden låneränta vid köp av bostad. Vilka möjligheter det finns för bostadsbidrag till de två upplåtelseformerna och hur det påverkar ett hushåll i hög- och lågkonjunktur, med fast eller rörlig bolåneränta. Utifrån vår rapport har det framgått att: Hyresrätten är mest gynnsam att bo i under högkonjunktur men innehavaren drabbas också värst när konjunkturen vänder. Eftersom kostnaden reduceras för en bostadsrätt när det är lågkonjunktur, kompenseras inkomstförlusten till viss del av de lägre räntekostnaderna. Möjligheten till bostadsbidrag skiljer sig vitt mellan hyresrätt och bostadsrätt. Hyresrättsinnehavarens disponibla inkomst fördubblas medan bostadsrättsägarens är näst intill oförändrad. Sammanfattningsvis visar studien att det finns för och nackdelar hos de båda upplåtelseformerna. Oftast visar det sig att hyresrätten och bostadsrätten med fast ränta gav oss samma resultat. Den som utmärkte sig mest och som visade störst tolerans mot konjunktursvängningar var i särklass bostadsrätten med rörlig ränta och är mest gynnsam för individen. 3

4 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund och syfte Metod Bakgrund Kalkylens uppbyggnad och antaganden Bostaden Inkomst Vad händer när man blir arbetslös med inkomsten Bostadsbidraget Resultat Grundkalkyl Känslighetsanalys Analys Avslutning Källförteckningar

5 1. Inledning 1.1 Bakgrund och syfte Denna rapport kommer gå igenom olika upplåtelseformer av boende, bostadsrätt och hyresrätt, där de ställs mot varandra för att se hur mycket det skiljer sig åt vid konjunktur svängningar ekonomiskt sätt. Det finns nog många som ställer sig själva frågan, skall jag bo i bostadsrätt eller hyresrätt? Dagens samhälle bjuder en på många valmöjligheter och avgöranden, varpå det kan vara svårt att veta vilket av alternativen som är mest lönsamt eller ska vi säga kostnads effektivt. Många slåss om att få komma in i hyresmarknaden och få ett förstahands kontrakt, medan andra drömmer om att kunna köpa sig en lägenhet där det känner att deras boende är deras egna. Det finns för- och nackdelar med alla olika boende alternativ. Men en sak har det gemensamt, det kostar pengar! Vad är vi beredda på att lägga för vårt boende, vad är det värt? Är det enklare och smidigare att bo i en hyresrätt med fast hyra där det bara är ett telefonsamtal ifrån om något besvärligt dyker upp. Eller är det smartare att investera själv i sitt eget boende, och kommer man alltid att tjäna på att bo i en bostadsrätt? Tankarna är många och svaren är ännu fler. Tanken är att se denna rapport ifrån en boendes perspektiv, att just ställa sig frågan hur påverkar det mig?. Kombinationerna och faktorerna är väldigt många men för att inte gå för djupt i rapporten behandlas endast uppgifter som inkomst, bolåneränta, inflation och pris/kvm. Dock kommer inkomsten att variera beroende på vad hushållet har för situation. Vi vill se dels hur ett hushåll med samma ekonomiska situation skiljer sig åt i de olika boende formerna, och sedan hur en förändrad ekonomisk situation påverkar ett befintligt boende. Detta görs genom att vi skapar en kalkyl för de olika boenden och sedan jämför den kvarstående disponibla inkomsten, samt att vi kommer göra en scenarioanalys med varierande parametrar medan vi iakttar familjens ekonomiska utveckling under en 4 års period. Analysen beskrivs mer utförligt längre fram i rapporten. Syftet med detta är att se om det egentligen spelar någon större roll i vilken upplåtelseform man bor i. 1.2 Metod Scenarion Standard och A-kassa För att kunna få en uppfattning om hur de olika boende alternativen skiljer sig åt i de olika upplåtelseformerna konstrueras två olika situationer. Det bör påpekas att vi ej beräknar eventuell förmögenhets förändring gällande boende i bostadsrätt, ej heller levnadskostnad eller eventuell skattesubvention för lånen. Även fast dessa inte räknas så är det dock ytterst verkliga. Tillvägagångssättet beskrivs mer i detalj längre fram i uppsatsen bl a vilka parametrar som används och vilka antaganden som görs. Det första scenariot utgör en slags standard för ett hushåll där det finns två stycken heltids arbetande inkomsttagare, som vi anser vara normalt i dagens samhälle, som bor centralt inne i Stockholm. I standardscenariot jämförs endast hushållets boendeform mellan hyresrätt och bostadsrätt medans den ekonomiska situationen förblir densamma. 5

6 Det andra scenariot är baserat på samma idé som det första scenariot, förutom att nu lever hushållet endast på a-kassa, vilket påverkar förstås inkomsten i hushållet. Detta jämförs också mellan de olika boendeformerna. Scenarioanalys-familj För att möjligtvis bygga upp ett fall i verkligheten har vi valt att blanda dessa två scenarion som vi analyserar, vilka bygger på att en familj har flyttat in i en ny bostad där båda föräldrarna arbetar. Efter ett år drabbas världen av en plötslig finanskris och båda föräldrarna blir av med sina jobb. Sedan får de leva på a-kassa i 3 år framåt. Vi kommer också studera den situation som vi har skapat för att se om det finns möjlighet till att få bostadsbidrag. Om fallet är så kommer den att jämföras i respektive boendeform i konjunktursvängningarna. Om den aktuella situationen inte ger möjlighet till bidrag kommer vi se vart gränsen går för att kunna få ersättning och hur den i så fall hjälper hushållet.. 6

7 2. Bakgrund Den ekonomiska utvecklingen- finanskris Under en större del av 2000-talet så har den ekonomiska situationen sett väldigt bra ut. Det kan tolkas av figur 1, där det visar hur ränte utvecklingen har varit de senaste 6 åren. När konjunkturen är hög medför den höga räntor. Men i mitten av 2008 startade en finanskris som drabbade hela världsekonomin. Mitt uppe i den pågående finanskrisen 2009 förklarade Riksbanken att stabiliteten bland Sveriges storbanker var på en godkänd nivå. Deras kreditförluster beräknades vara lite större under 2009 och 2010 men att deras tolerans nivå är betydligt större än så och att deras kapital är tillräckligt stort för att kunna täcka värre kriser än den som vi har sett nu (Riksbanken). Ett par risker som Riksbanken nämner är om återhämtningen blir en långvarig process, längre än vad analytikerna förväntar sig, eller om situationen i de baltiska staterna förvärras. Då kommer konsekvenserna bli större kreditförluster och blir frågan då om storbankerna klarar av en sådan situation. Prognosen för sysselsättning och produktion antogs att vara lite sämre ett par år framöver, men att det sedan skulle komma igång senare i Nu börjar vi kunna se att konsumtionen bland privatpersoner har fortsatt relativt bra. Vi i Sverige har haft tillit till regeringens ekonomiska beslut, samt att vi har trott på vår egen privatekonomi också. Vi har inte varit handlingsförlamade utan regeringen har gett oss utrymme för att kunna fortsätta konsumera och på så sätt stimulera marknaden. Det bör påpekas att den finansiella krisen som vi pratar om inträffade utanför Sveriges gränser, alltså inte uppkommit här. Sverige är ett litet land och påverkas därmed lätt av utlandet. Men vi har god erfarenhet från tidigare finanskriser, vi har goda resurser, bankerna har gjort stora kapital vinster och tillämpar den lärdom på denna kris som vi upplevt nu. BNP-utveckling BNP, bruttonationalprodukt används för att mäta värdet av producerade varor och tjänster i ett land under en viss period. Den mäter också tillväxten under den perioden och det är den kurva som är illustrerad av figur 1. I Sverige har vi haft en positiv tillväxt ända sedan 1970-talet med ett undantag runt 1990 då den sjönk 3 år i rad. Ökningen har i genomsnitt varit runt 3 %. Grafen nedan är indexerad vid 2005 och löper fram till och med 2009 visar hur tillväxten och förminskningen av den har varit i tiden. Här ser vi tydliga spår på den goda konjunkturen som pågår fram till 2007 för att sedan vid 2008 se att den globala finanskrisen börjar. Vi i Sverige liksom övriga världen drabbades. Nästan hela den ökade BNP:t som vi hade byggt upp försvann bara på dryga ett år. En minskning av bruttonationalprodukten uppgick till drygt 5 % i Sverige och för oss är det den största nedgången under ett år i modern tid. Efter 2009 har marknaden och ekonomin stadigt återhämtat sig från finanskrisen, det har gått så bra att vid år 2010 så är vi nästan kommit tillbaka på samma värde som innan krisen. Bruttonationalprodukten år 2010 är miljarder kronor. För att sätta det i relation till USA så har de ett BNP som är 40 gånger så stor (ekonomifakta). 7

8 Figur 1 Bruttonationalprodukten för Sverige , indexerad till 100 år Räntesänkningar Figur 2 Ränte historik av bolåneräntan hos DanskeBank Riksbanken spelar en stor och viktig roll i det finansiella systemet. De innehar ansvaret om att säkerställa en ekonomisk stabilitet vilket ibland leder till att de går in och justerar räntenivån. Finanskrisen innebar att de har sänkt räntan för att hjälpa låntagarna, vilket leder till att risken för kreditförluster sjunker. Om det blir en konjunkturnedgång, vill Riksbanken stimulera marknaden med att t.ex. göra räntesänkningar, vilket leder till att den som äger sin bostad blir mindre belastad ekonomiskt och får mer pengar över. Förmånen med att äga sitt eget boende är att man kan följa konjunkturen på ett helt annat sätt än om man skulle vara en hyresgäst. Räntesänkningarna i sig är ett medel där Riksbanken kan påverka inflationstakten. Målet för inflationen är 2 %. För att kunna klara det skedde det en snabb och kraftig räntesänkning, av 8

9 reporäntan, eftersom en svag sänkning inte skulle göra någon större effekt gentemot hushållens och företagens ekonomi i dessa kritiska tider (Riksbanken). Arbetslöshet Under större delar av 2000-talet så har arbetslösheten rört sig inom 6-8 % med en topp på cirka 9 % år I figur 2 kan vi se en snabb och kraftig ökning strax efter 2008, vilket förstås beror på finanskrisens start. Enligt en artikel från DN angående arbetslöshet så har den nått sin topp och är på väg ner. Jobben blir fler och antalet nyinskrivna för öppen arbetslöshet hos arbetsförmedlingen har sjunkit i maj 2010 jämfört med samma månad Vilket var första gången sedan finanskrisens start. Även de fasta jobben blir fler och fler börjar jobba, kvarstår ändå arbetslösheten på en relativt hög nivå. Det kan bero på att det troligen finns ett större utbud av arbetskraft än tidigare ute på marknaden. Vanligtvis när vi befinner oss i en låg konjunktur ökar antalet studerande. Men så var inte fallet denna gång kombinerat med att man ser en tendens till att fler jobbar kvar i äldre åldrar, som då inte lämnar plats till de yngre(dn). Jämfört med övriga EU har vi någon procent lägre arbetslöshet i Sverige. Figur 3 Andelen av arbetskraften som är arbetslös 9

10 3. Kalkylens uppbyggnad och antaganden Hur påverkar ekonomin olika grupper beroende på boendeform, arbetslöshet Hur påverkas ett hushåll av räntesänkningar? Givetvis så påverkas inte ett hushåll som bor i hyresrätt av dessa. Utan det är de som bor i en bostadsrätt som gynnas eller belastas. Som privatperson som påverkas av dessa konjunkturer borde vi, när bankerna sänker sina räntor, ta tillfället i akt att spara pengar och bygga upp en buffert som vi kan använda sen när allt vänder sen. Men gör vi det? Min förståelse är att vi inte gör det. Vi tenderar att spendera mer pengar om vi har mer pengar att göra av med. Fördelen med att följa konjunkturen när den är låg, dvs. att sänka sina räntekostnader i takt med konjunkturs nedgång, är att vid en eventuell sänkt eller förlorad inkomst dämpas boendeutgifterna tack vare ränte sänkningen. De som bor i hyresrätt har ingen som helst ändring i sina bostadskostnader och därmed sitter kvar med sina fasta boendekostnader. På så sätt klarar ett hushåll sig teoretiskt sätt bättre om det bor i en bostadsrätt än om det skulle bo i en hyresrätt, om olyckan skulle vara framme med sänkt eller förlorad inkomst. Om det å andra sidan blir en konjunkturuppgång så stiger förstås räntekostnaderna för bostadsrättsägarna och boendekostnaderna blir högre. Återigen påverkas inte hyresrättsinnehavarna av konjunkturen, utan betalar fortfarande samma hyra som tidigare. Ur ett boendekostnads perspektiv så är det hyresgästerna som gynnas i ett högkonjunktursläge med samma förhållandevis låg boendekostnader. Därför har vi börjat med att jämföra hur de olika boendeformerna skiljer sig åt i hög- respektive låg konjunktur, samt att ha heltidsarbetande inkomster mot att endast ha a-kassa. För att sedan övergå till scenarioanalysen med familjen som förlorar sina jobb och se hur de påverkas av detta. Dels så jämför vi boendet i hyresrätt och bostadsrätt, vi gör också en analys över hur olika räntor av lånen på bostadsrätten spelar för roll. I varje led finns en restpost som beskriver den kvarstående disponibla inkomsten för familjen. Avsikten är att få fram ett överskott och på så sätt jämföra de olika resultaten, ju större siffra det finns i restposten desto gynnsammare boende. Dessa redovisas i form av tabeller och grafer för att illustrera skillnaderna. 3.1 Bostaden I rapporten har två snarlika verkliga bostadsobjekt studerats, det främsta som skiljer dessa åt är upplåtelseformen, där den ena är en bostadsrätt som ligger i Vasastan som såldes tidig vår Uppgifter är tagna direkt ur registret på e.bud.nu där det framgår vad just det specifika objektet har sålts för och dess boendekostnader. Det andra objektet är en nyproducerad hyresrätt i Stockholm där vi antog ett snitt pris per kvm. 10

11 Antaganden Standard A-kassa Inkomst per person kr 80 % av inkomst Yta 80 kvm Nyprod hyra 1800 kr/kvm Inkomst ökning per år 2 % 0 % Hyra ökning 2 % 2 % Skatt 32 % Handpenning 10 % Figur 4 Antaganden för bostäderna. Antaganden har gjorts enligt figur 4, dessa har under studiens gång varierats för att kunna se dynamiken i studien och ett urval av dessa kommer att redovisas i rapporten. Tanken med de två kolumnerna Standard och a-kassa är att simulera hög- och lågkonjunktur, då vi tar hänsyn till bolåneräntan och löneutvecklingen, som utgör de största skillnaderna. Anledningen till att den är kallad a-kassa är för att det händer att vid lågkonjunkturer förlorar personer sina jobb och att det endast då lever på a-kassa, dvs. 80 % av deras nuvarande lön, därför antog vi ett sådant scenario. Hyresrätten antas ha en hyra på 1800kr/kvm. Det antas också att handpenningen för bostadsrätten vara 10 %. Ingen amortering av bostadslånet är inkluderad i beräkningarna. Värdena som beräknas är ej diskonterade utan detta är endast för att kunna se hur de olika boendena skiljer sig. Finansieringen Många gånger delas lånet upp mellan rörlig och fast ränta när de är lite större, vi har valt att binda 25 % av det lånade beloppet i 5 år för att se hur hushållet påverkas av att ha en fastare räntekostnad. I scenariot nedan finner vi att räntan binds år 0 under högkonjunkturen i fem år framåt, men sen vänder konjunkturen och den rörliga räntan sjunker, medan den fasta är kvar på samma räntenivå. Vilka räntenivåer vi har valt i vår simulation framgår i figur 5. Räntekostnads tabell Andel Standard A-kassa Lånat kapital Rörligt ränta 3mån 75 % 4 % 2 % Fast ränta 5år 25 % 6 % Räntekostnad Figur 5 Visar de antagna räntorna och vilka räntekostnader de ger. 3.2 Inkomst Från Statistiska Central Byrån valdes en snitt inkomst av personer som lever i Stockholm både män och kvinnor från års ålder i alla inkomstklasser som är kronor brutto per person (SCB). I studien har vi räknat på att det finns två stycken inkomst tagare i varje hushåll. 11

12 3.3 Vad händer när man blir arbetslös med inkomsten Vi har antagit att under tiden personerna i hushållet har haft jobb har de byggt upp så att det kan ta emot a-kassa om det skulle förlora sina dem. En normal ersättning utgår mot upp till 80 % av sin normala inkomst. Vilket också är max ersättningen. I dag når nästan alla upp till max gränsen för att lönerna har stigit så mycket sedan systemet för ersättning skapades. Vi har således inte räknat fram om hushållet är godkända att få det, utan bara konstaterat att så är fallet, för att kunna göra en kalkyl. Det finns andra medel som kan användas som hjälper till med att täcka boendekostnader om man skulle bli arbetslös än enbart a-kassan. Det finns försäkringar mot inkomst förluster som många banker kan teckna. Återigen är det ca 80 % av den normala inkomsten de ersätter, så 80 % ersättning antas vara ett godtyckligt bra värde som ersättnings parameter. 3.4 Bostadsbidraget Allmänna bestämmelser När det gäller bostadsbidrag så skiljer det sig en del hur den beräknas för hyresrätter respektive bostadsrätter. Livssituationen spelar en betydande roll om bidrag skall ges t.ex. om man är ung, har barn, är pensionär eller har någon annan sjukersättning alternativt aktivitetsersättning så är det mer troligt att bli berättigad till bidrag. Den familjesituation som vi skapat har 2 stycken små barn och 2 stycken vuxna i hushållet. Boendets yta har också en betydelse, om boytan är större än viss gräns kommer bidraget att reduceras (försäkringskassan). Inkomsten baseras på den arbetande inkomsten, näringsverksamhet, kapitalinkomst, 80 % av studiebidraget, barns förmögenhet, stipendier och olika utlandsinkomster. Hit räknas också de bidrag som a-kassan skulle ge ut, föräldrar penning, vårdbidrag och sjukersättning. Bidragsgrundande inkomst för förmögenhet innebär utdelning av aktier, pengar på kontot eller kontanter. Hela sitt kontanta kapital räknas inte som förmögenhet utan man beräknar endast 15 % av den del som överstiger kronor som bidragsgrundande inkomst (försäkringskassan). För att räkna ut hur stort bidrag familjerna är berättigade till kommer vi att använda försäkringskassans egen beräknings motor. Dessa värden kommer vissas i tabell under beräkningar. Hyresrätt Det som försäkringskassan anser vara den bidragsgrundande delen är hyran inkluderat uppvärmningskostnaden. Saker som inte räknas som bidragsgrundande är t.ex. hushållselen, hyresföreningens avgift, eller avgiftsfria månader. För att beräkna bostadskostnaden för hyresrätter är inte processen så komplicerad, utan man räknar vad man har för hyra varje månad. I vår kalkyl har vi räknat att hela hyran utgör boendekostnaden, som är därmed också bidragsgrundande. Bostadsrätt 12

13 När det gäller att räkna på den bidragsgrundande faktorn gällande bostadsrätter börjar det bli lite mer intressant. Enligt försäkringskassans system går det inte att tillgodoräkna hela ränte kostnaden i sin boendekostnad utan det sker på följande sätt. Om bostaden är belånad och pantsatt får en viss del av räntekostnaden räknas som bidragsgrundande underlag. Då skall låneräntan sänkas med 3 % och därefter får 70 % av återstående räntekostnad räknas med. Hela bostadsrättsavgiften och uppvärmningskostnaden räknas också som bidragsgrundande. Detta redovisas också i resultaten nedan om hur stort bidraget blir. 13

14 4. Resultat 4.1 Grundkalkyl Utifrån antaganden ovan beräknas sedan, med hjälp av de olika parametrarna, restvärdet fram som jämförs år för år vilket symboliserar den disponibla inkomsten, vilket redovisas i figur 6 och då utgör startvärdena för år 0. Restvärde fås fram genom att ta inkomsten minus bostadskostnaden. Eftersom det är två stycken inkomsttagare så dubbleras inkomsten och sedan dras skatten därifrån. Bostadsrätten som hittades ligger på 80kvm, därför räknas hyresrättens yta på samma kvadrat meter, vilket faller sig naturligt för att få en så lik jämförelse som möjligt. Köpeskillingen för bostadsrätten är given och då återstår det att räkna fram en räntekostnad för lånet, där lånebeloppet är kvarstående belopp efter det att handpenningen är erlagd. För scenariot med bunden ränta används antagandet från figur 5. Ju högre den disponibla inkomsten är desto gynnsammare är deras boende. Netto inkomst Pris Avgift yta (kvm) Ränta Pris/kvm Lånat belopp Räntekost Handpening Bostads kostnad Rest Hyresrätt Års belopp Bostadsrätt Års belopp % Mån belopp Figur 6 utifrån tabellen beräknas boendekostnaden och restvärdet för år 0 Hyresrätt År 0 är nuläget och vi har bestämt att räkna en 4 års period frammåt. I figur 7 ser vi hur de två olika ekonomiska situationerna utspelar sig för hyresrätten. Standardscenariot visar hur inkomsten ökar i takt med löneutvecklingen liksom boendekostnaden, som antogs tidigare till 2 % respektive 2 %. I a- kassa scenariot förblir inkomsten konstant eftersom det inte sker någon löneutveckling som arbetslös men boendekostnaden ökar under perioden som vanligt. HYRESRÄTT Scenario Standard-HR- Högkonjunktur Inkomst netto Bostadskostnad Disp. inkomst A-kassa-HR-Lågkonjunktur Inkomst netto Bostadskostnad Disp. inkomst Figur 7 visar utfallen av hyresrätten i hög- och lågkonjunktur 14

15 Bostadsrätt När det gäller bostadsrätten så består boendekostnaden av räntekostnaden och föreningsavgiften tillsammans. Samma 4års period och samma inkomst används som i hyresrätts scenariot. Räntekostnaden förblir densamma under hela perioden eftersom vi inte gör någon amortering och att räntan antas vara konstant, den ökning som sker av bostadskostnaden kommer ifrån ökning av föreningsavgiften årsvis med 2 %. Värt att notera att startvärdet för låneräntan är 4 % i standard scenariot och 2 % i a-kassa scenariot. Här har vi 4 stycken scenarion som presenteras i figur 8 och 9 eftersom vi valt att jämföra skillnaden med helt rörlig ränta och delvis bunden ränta i konjunktursvängningarna. BOSTADSRÄTT-Rörlig ränta Scenario Standard-BR-Högkonjunktur Inkomst netto Bostadskostnad Disp. Inkomst A-kassa-BR-Lågkonjunktur Inkomst netto Bostadskostnad Disp. Inkomst Figur 8 Visar utfallen av bostadsrätten med rörlig ränta Nästa figur 9 visar hur utfallet blir med den bundna räntan i 4 år framåt. Som påminnelse, band vi räntan 25 % i 5 år och hade resterande 75 % som rörlig. Fortfarande samma inkomst i standard respektive a-kassa scenariona som tidigare. För att beräkna räntekostnaden användes antagandet från tidigare i figur 5. BOSTADSRÄTT - Bunden ränta Scenario Standard-BR-Hög konj-25% bundet Inkomst Bostadskostnad Disp. Inkomst A-kassa-BR-Låg konj-25% bundet Inkomst Bostadskostnad Disp. Inkomst Figur 9 Visar utfallen av bostadsrätten med bunden ränta på 25 %. 15

16 Kronor Dessa scenarion har gjorts tydligare genom ett stapel diagram som figur 10 visar. Här kan vi lättare se och jämföra de olika scenariona för att kunna analysera den data vi har fått. Disponibla inkomster från de olika boendeformerna, per år År Standard-HR-Högkonjunktur Standard-BR-Högkonjunktur Standard-BR-Hög konj-25% bundet A-kassa-HR-Lågkonjunktur A-kassa-BR-Lågkonjunktur A-kassa-BR-Låg konj-25% bundet Figur 10 Sammanställning av posterna för de olika boendeformerna och dess situation. Visar hur mycket pengar finns över för varje år. Den disponibla inkomsten under lågkonjunkturen är lägre eftersom hushållet har förlorat sin löneutveckling och lever endast på a-kassa. Lutningen visar hur stor förlusten är för varje år som går. Större negativ lutning bidrar till större förlust från föregående år. Intressant nog startar a-kassa-br- 25% bundet och a-kassa-hr nästan på samma disponibla inkomst men sedan blir hyresrätten dyrare med åren vid låg konjunktur. År 0 så skiljer det sig endast 200 kronor på ett år, men vid år 4 så har det ökat till drygt kronor. Scenarioanalys Detta scenario bygger på att en familj lever i högkonjunktur det första året, vilket betyder att det är hög ränta och att de arbetar. Efter det första året faller konjunkturen varpå konsekvenserna blir att räntan sjunker och föräldrarna förlorar sina jobb och lever endast på a-kassa för den resterande tiden av perioden. Både hyresrätts och bostadsrätts scenarierna beskrivs nedan i figurerna11 och 12 som också inkluderar scenariot där räntan är bunden. HYRESRÄTT Scenario HR Inkomst Bostadskostnad

17 Kronor Disp. Inkomst Figur 11 Utfall av scenarioanalys i hyresrätt, familjen blir av med jobben år 1 och lever på a-kassa resterande år BOSTADSRÄTT Scenario BR - Rörlig Inkomst Bostadskostnad Disp. Inkomst BR - Bunden Inkomst Bo kost Disp. Inkomst Figur 12 Utfall av scenarioanalysen i bostadsrätt Åter igen har dessa värden samlats i ett linje diagram för förtydligandets skull, som visas i figur Scenarioanalys HR BR - Rörlig BR - Bunden År Figur 13 Restposterna för varje år, kvarstående belopp av inkomsten, högre desto bättre. 17

18 Det som är mest intressanta är att studera scenariona eftersom det är de enda som har ändrade lutningar i sina kurvor. Men det är också intressant att se hur stora skillnaderna blir från de olika upplåtelseformerna och den situation hushållen befinner sig i. Vi ser att det blir en större spridning av restposterna gällande hyresrätten. Anledningen är att boendekostnaden inte påverkas av konjunkturen, utan den fortsätter att stiga som vanligt oavsett. Vidare har den disponibla inkomsten slagits samman för hela perioden för att kunna se hur mycket det skiljer på sig totalt sätt. Här kan vi jämföra hur mycket pengar vi har kvar efter varje scenario och upplåtelseform under hela vår period som vi har studerat. 18

19 Summering av disponibla inkomster HYRESRÄTT BOSTADSRÄTT- Rörlig ränta BOSTADSRÄTT - Bunden ränta Standard-Hög konjunktur A-kassa, låg konjuktur Scenarioanalys Figur 14 Sammanställning av de olika scenarionen Dessa summeringar har sammanställts i ett stapel diagram som bättre visar hur posterna skiljer sig åt i figur 15. Häpnadsväckande nog är det bostadsrätten med bunden ränta som får minst pengar över efter de 4 år av den scenarioanalys som vi har gjort. Anledningen är att med bundet ränta får man inte så stora slag i konjunktur svängningar och vid år 0 var bostadsrätten så pass mycket dyrare än hyresrätten att det inte vägde upp den kostnaden i det långa loppet Summering av disponibla inkomster HYRESRÄTT BOSTADSRÄTT-Rörlig ränta BOSTADSRÄTT - Bunden ränta Standard-Hög konjunktur A-kassa, låg konjuktur Scenarioanalys Figur 15 Totala summan av de olika scenariona. Scenarioanalys Bostadsbidrag Efter att ha bearbetat alla de scenarion vi skapat hittills visade det sig att ingen av dessa är berättigade bostadsbidrag med anledning att inkomsten var för hög. Det visade sig också att det var en betydande skillnad om hushållet var ensamstående eller maka/samboende. För att kunna få en jämförelse har vi skapat tre nya scenarion. Det är två punkter som skiljer dessa scenarion åt nämligen att det är endast en ensamstående förälder som tjänar något mindre än snitt personen. Andra förändringar har inte gjorts. I undersökningen om kvalifikationerna om berättigat bostadsbidrag 19

20 visade det sig att om en ensamstående tjänar t.ex själv ges denne person bidrag, men om de dock skulle tjäna exakt lika mycket pengar tillsammans blev de nekade bostadsbidrag. Ny indata enligt figur 16 har förts in i systemet. A-kassa ersättningen består av 80 % av inkomsten som förut. Hela inkomsten utgör den bidragsgrundande inkomst, ty andra förmögenheter finns inte hos familjen. Smärtgränsen från att få bidrag till att inte få det låg precis vid årsinkomsten kronor med våra parametrar. Inkomster årslön netto Jobb A-kassa Figur 16 Nya antaganden om inkomster i det nya scenarioanalysen med bostadsbidrag Tabellen nedan, figur 17, har varit nödvändig som bidragsgrundande bostadskostnad för att kunna räkna ut det berättigade bidraget. Gällande hyresrätten är hela bostadskostnaden tas med som visas i tabellen. Års kostnaderna har räknats om till månadskostnader för det var så försäkringskassans system fungerande. Så dessa belopp matades in i systemet och fram fick vi ett bostadsbidrag som vi sedan kunde sätta in i kalkylen. Varje bostadsbidrag har ett förlopp om 1 år. I vårt fall har detta gjorts på samma sätt. Vissa år gav inget bidrag alls medans andra år var mer generösa. Bostadsrätterna får ett helt annat utfall. Beräkningsmetoden förklarades tidigare i uppsatsen under antaganden. De belopp som syns som bidragsgrund, både i rörlig och bunden ränta, är uppbyggda av föreningsavgiften plus en del av räntekostnaderna. Beräkningar visar att år 1 kan man inte tillgodo räkna någon del av räntekostnaderna som bidragsgrundande eftersom räntan har sjunkit så pass mycket att avdraget är större än vad den nuvarande räntan är, nämligen 2 % i det rörliga scenariot. Även i scenariot med bunden ränta, blev den effektiva räntan 3 %, vilket exakt var det man skulle göra avdrag med. Kvarstår gör således endast föreningsavgiften som bidragsgrundande boendekostnad. Åren som följer kvarstår samma fenomen. Beräkningstabell för bostadsbidrag HR bidragsgrund bidragsgrund per mån bidrag per mån BR-Rörlig ränta bidragsgrund bidragsgrund per mån bidrag per mån BR-Bunden ränta bidragsgrund bidragsgrund per mån bidrag per mån Figur 17 Tabellen visar vilka belopp som är bidragsgrundande för de olika boendeformerna och sedan hur mycket bidrag de är berättigade till. 20

21 Efter att fått fram aktuella bostadsbidrag sattes de in i våra nya scenarion och vi. räknade om månadsbeloppen till års belopp. Nedan i figurerna 18 och 19 redovisas de nya restvärdena. Anledningen till att de är mycket lägre än förut är på grund av att inkomsten har sjunkit markant. Hyresrätt - bostadsbidrag Hyresrätt Inkomst Boendekostnad Bidrag Disp. Inkomst Figur 18 Bostadsrätt - bostadsbidrag BR - Rörlig Inkomst Bokost Bidrag Disp. Inkomst BR - Bunden Inkomst Boendekostnad Bidrag Disp. Inkomst Figur 19 Även om vi har ändrat inkomsten från föregående scenarion så kan man ändå jämföra hur skillnaderna påverkar boendet förhållandevis till varandra. Det framgår ur figurerna att boendekostnaden för bostadsrätterna är betydligt högre än hyresrätten år 0, ändå betalar staten ut mer bidrag till hyresrätten än bostadsrätten, eftersom den bidragsgrundande delen är högre. 21

22 Kronor Scenarioanalys med bostadsbidrag Hyresrätt BR - Rörlig BR - Bunden Figur 20 Visar den disponibla inkomsten i de olika boendeformerna med hjälp av bidragen Figur 20 visar vilken extremt viktig roll de olika upplåtelseformerna har. Visserligen dämpas fallet av inkomstförluster för hyresrätten, men ändå fortsätter trenden med en negativ lutning. Under åren 0 och 1 som vi har studerat ser vi att de initiala svängningarna är nästan lika stora på hyresrätten som på bostadsrätten med rörlig ränta, fast åt motsatta håll. Hyresrätten har förlorat närmare i sin restpost medan bostadsrätten har ökat sin med samma belopp, trots att staten har gått in med cirka 160 % av hyresgästens hela egna restkapital. Följande år ser inte bättre ut, utan restposten krymper mer och mer. Eftersom bidragen för bostadsrätterna knappast påverkar restposterna, med undantaget för år 0 för bostadsrätten med bunden ränta, är det konjunkturen som inte bara förstör för hushållet med tanke på inkomst förlusten men också räddar dem från personlig konkurs. En summering av dessa årskostnader och bidrag visas i tabellen nedan i figur 21. Summering av disp. Inkomster Eget Kapital Bidrag Tot Hyresrätt BR - Rörlig BR - Bunden En visualisering av summeringen av restposter ger en större inblick hur bidragen har påverkat upplåtelseformerna som vi har bearbetat visas i figur22. Här ser vi att hyresrätten får ett ordentligt bidrag till skillnad från bostadsrätterna är näst intill obefintliga. 22

23 Summering av disponibla inkomster av scenarioanalys med bidrag Bidrag Eget Kapital Hyresrätt BR - Rörlig BR - Bunden Figur 21 Summeringen av den disponibla inkomsten under hela perioden 4.2 Känslighetsanalys I exemplen sattes räntan till 4 % som sedan sänktes till 2 % när det blev lågkonjunktur. Om räntan inte skulle falla under 3,2 % skulle den totala boendekostnaden vara så stor att det inte någon gång skulle vara mer gynnsamt att bo i en bostadsrätt än en hyresrätt. Det betyder att bostadsrättens restvärde sjunker ned under hyresrättens värde, således skulle det absoluta sämsta boendet vara bostadsrätten. Samma sak gäller våra scenario analyser, att om inte den rörliga räntan skulle gå ner under 3,2 % så är det onekligen dyrast att bo i bostadsrätterna. Det visar tydligt att räntan är otroligt känslig i detta läge på grund utav att det är ganska stora lånebelopp. Hävstångseffekten blir väldigt tydlig. Utifrån denna jämförelse framgår det klart och tydligt den innebörd som styrräntan spelar angående bostadsrätterna. Om vi skulle ändra på inkomstens utveckling eller hyresökningen någon procent upp eller ner, så sker inte någon större förändring i kalkylen, dvs den är relativt okänslig. 23

24 5. Analys Det finns en slags trygghet i att bo i en hyresrätt. Det bjuds inte på så många överraskningar och möjligheten att påverka sitt boende är begränsat. Vi har inte gjort någon jämförelse då vi har antagit att det är högkonjunktur men att det ändå händer att de boende blir arbetslösa i alla fall. Men om räntan fortfarande är hög och personerna i fråga endast har möjligheten att leva på a-kassa så kommer det förstås restvärdet att krympa väsentligt mycket mer på bostadsrätts sida än på hyresrätts sida. Det vi har sett under vår studie är att en hyresrätt är mer gynnsam att bo i när det är högkonjunktur, för att den inte påverkas av ränteläget. Men det är också den som drabbas betydligt värre av en konjunktur nedgång, eftersom boendekostnaden är konstant och inte ändras av konjunkturen. En bostadsrätt kostar mer att äga under högkonjunktur, men under en lågkonjunktur sjunker boendekostnaden så mycket att det blir mer lönsamt i längden. Scenariot som vi har byggt upp, där personerna ifråga förlorar sina jobb och får en sänkt inkomst, drabbas inte alls lika hårt som de i hyresrätt. Det förklaras av att fallet dämpas av konjunkturen, eftersom i takt med att inkomsten sjunker, så sjunker också utgifterna. Man påverkas således av den ekonomiska situationen som vi befinner oss i både på gott och ont. Det visade sig också senare i studien att i vissa fall var det inte ens blir sämre när man förlorar jobbet i lågkonjunktur. Om vi ser till scenarioanalysen-bostadsrätt-rörlig ränta så ser vi att boendekostnaderna sjunkit markant från år 0 till år 1. Det är effekten av Riksbankens styrning av räntan. Vi måste komma ihåg att år 1 i kalkylen förlorar föräldrarna sina jobb, vilket innebär en minskning av sin lön på kr. Men har de kr mindre att leva för? Nej, utan den totala minskningen i restposten är endast kr. Nästan hela den förlorade inkomsten sväljs av den sänkta räntan. Det innebär knappt 1000 kr skillnad varje månad. Det scenario-bostadsrätt-bunden som valde att binda räntan befinner sig i nästan samma sitts som hyresrätten. Här ser vi återigen effekterna av den förlorade inkomsten hämmas av räntesänkningen, dock inte lika mycket som i den rörliga, men fallet är inte alls lika stort. I scenariot med bunden ränta, figur10, ser vi att den är absolut dyrast att äga under högkonjunktur, och den drabbas nästan lika illa och hamnar nästan på samma nivå som hyresrätten när det väl svänger. Den dyra boendekostnaden förändrar inte lika mycket som om man skulle ha hela lånebeloppet på rörlig ränta. Man kanske band räntan för att veta vilka kostnader som skulle finnas. Generellt sätt så är det detta scenario som har den mest konstanta av kostnader. Enligt sammanställningen finner vi att under högkonjunkturs läge där allt flyter på med boende och arbete, är det mer lönsamt att bo i en hyresrätt än en bostadsrätt. Däremot när det blir sämre tider vid tex en lågkonjunktur är bostadsrätt att föredra. En av sakerna som är intressant är att se att det inte är så stora skillnader mellan konjunktur svängningarna när man äger en bostadsrätt, om man nu inte har bundit räntan. Anledningen förklaras av att räntan vid en konjunkturnedgång sänks. Det är intressant att se lutningen på kurvorna, de talar om hur pass känsligt boendet är för konjunktur svängningar. Bostadsrättens boendekostnad kan justeras med hjälp av ränta, hyresrätten har inte alls samma förmån, utan den tvingas att förbli konstant. I exemplet ser vi att de som drabbas av en lågkonjunktur är helt klart hyresrättsägarna. Skillnaden är markant, nästan hela kr i förlust under hela undersökningstiden. Motsvarande belopp för bostadsrätten med rörlig ränta hamnade på kr och bostadsrätt med bunden ränta blev kr. Förklaringen är den att det inte finns 24

25 nått kontroll väsen för att rädda hyresrättsägarna på samma sätt som hos bostadsrättsägarna som har en ränta. Vilket leder oss in i diskussionen om bostadsbidrag. När det gäller bostadsbidrag så skiljer det sig markant mellan hyresrätter och bostadsrätter. Bidraget är till för att hjälpa det hushåll som har det svårt med bostadskostnaderna. Det finns specifika faktorer som bestämmer den bidragande delen. Slutsatsen är dock den att bostadsrättsinnehavare inte får lika mycket bidrag som hyresrättsinnehavare, pga att den del som är grunden för boendekostnad är lägre för bostadsägare än de som hyr. Det scenario som vi har burit fram till bordet har andra parametrar än tidigare men visar ändå bra hur det skiljer sig från de olika upplåtelseformerna. Enligt våra beräkningar får hyresrätten en ansenligt större summa bidrag jämfört med bostadsrätterna. Även fast staten bidrar med mycket pengar i form av bostadsbidrag, kommer den inte ens i närheten av den räntesänkning som bostadsrättsägaren gynnas av, OM denne inte har bundit räntan. Om man har bundit räntan så ser situationen totalt annorlunda ut. Även fast denna situation är den värst drabbade av alla de scenarion som är skapade, får bostadsrättsägaren ett patetiskt litet bidrag. Vi ser att bidraget hjälper hyresrätten i våra scenarion, men vi ser också att det är endast ett par år ifrån att även bostadsrätten med bunden ränta, som var sämst i vår 4 års studie, blir mer lönsam, som knappt har något bidrag alls. Hur kan det skilja sig så mycket undrar jag? Jag tror dessutom att jag inte har nått bra svar. Troligtvis så skulle en ensam person med två barn inte få ett sånt stort lån. Men det visar hur stor skillnaden är mellan bostadsrätt och hyresrätt, bunden samt delvis fast ränta. Hur dyrt är det för staten? Även om denna rapport är avsedd för slutanvändaren, alltså den boende, så går det inte att inte sluta fundera på hur mycket det kommer kosta staten. Alla dessa bidrag som betalas ut år in och år ut. En ännu bättre fråga är, varför har inte detta tagits upp mer tidigare. Denna frågeställning finns inte riktigt. Varför låter man inte konjunkturen hjälpa hushållen istället för att betala ut bidrag? För den boendes del, varför kan inte en person med bostadsrätt få samma bidrag för sitt boende, trots den sämre ekonomiska situationen. Det system som vi har här i Sverige bygger på att vi har hyrestak. Något som skulle vara intressant att studera vidare är att ha en rörlig hyra på hyresrätter, än att följa det ramar som vi har idag. Om en hyra skulle röra sig med konjunkturen skulle det kanske inte vara sådana stora kast i svängningarna. 25

26 6. Avslutning Summering av huvudpunkter Det finns många olika faktorer som möjligtvis påverkar ett boende när konjunkturen svänger, varför dessa endast kan ge en riktning åt vilket håll det rör sig åt. Denna analys har bara berört enkla frågor inom inkomster och boendeutgifter, varpå andra aspekter kan ha betydelse som vi ej har tagit hänsyn till som medför andra antaganden och slutsatser. I kalkylerna så har endast kostnaderna för själva bostaden tagits med. Något som vi har lämnat utanför och som är en relativt viktig del i köp av en bostadsrätt är värde ökningen eller förlusten. Många har ju förhoppningen av att deras bostadsrätt kommer att öka i värde, om man nu skulle göra en vinst vid försäljning så kommer förstås den totala utgiften för att ha bott i bostaden att minska. Våra antaganden och beräkningar har medfört att ett gynnsammare boende i högkonjunktur är att bo i en hyresrätt. Det blir enkelt, stabilt, möjlighet till ett generöst bostadsbidrag men också sämst att bo i vid lågkonjunktur i de flesta fall. Kasten mellan bäst till sämst går väldigt fort eftersom det inte finns någon större motverkande faktor. Till skillnad mot bostadsrätter som har en tendens att jämna ut sig under förloppet tack vare balansen mellan inkomster och utgifter påverkas av konjunkturen. Det kan tyckas att konjunktursvängningar är enbart negativt eftersom det blir oroligheter i den ekonomiska världen som kan medföra höga kostnader. Det är förvisso sant eftersom hushållen i våra scenarioanalyser är beroende av räntenivån, så kan de förlora en stor del av sin inkomst. Men den har också bidragit till att kostnaderna har sjunkit, ibland mer än vad inkomstförlusten har varit. Det har till och med visat sig vid något tillfälle att hushållet fått mer pengar över efter det att de blivit arbetslösa än vad de hade innan, just tack vare lågkonjunkturen som medförde en stor räntesänkning. Möjligheten till bostadsbidrag har till största del varit tillämpbar på hyresrätter, visst har bostadsrätterna fått bidrag men inte alls i samma utsträckning, även fast deras ekonomiska situation har varit lika illa, och ibland till och med sämre. Så vad är bäst? Det är svårt att säga vad som är bäst, det beror på vilken situation man befinner sig i och hur man själv väljer att göra. Däremot har vi visat hur hushållen ifråga har påverkats i de olika konjunktursvängningarna. Vi har analyserat vad som skulle vara mest gynnsamt i det långa loppet. Vi har visat vilka möjligheter till bostadsbidrag det finns och de påverkar ens boende. Slutsatsen är den att ett boende i en bostadsrätt med rörlig ränta har en större tolerans förmåga svängar i konjunkturen. Om det var så som i vårt scenario att man förlorar sitt jobb det finns inget bidrag eller någon annan hjälp som skulle kunna matcha den förmåga som räntesänkningar har på sin disponibla inkomst och det kostar staten inte en krona i bidrag. 26

27 Källförteckningar Elektroniska källor 4 maj april maj maj bb_4062b_bostadsbidrag_bostadskostnad_inkomst.pdf 24 maj ntry:se&dl=sv&hl=sv&q=arbetsl%c3%b6shet+sverige#ctype=l&strail=false&nselm=h&met_y=unempl oyment_rate&scale_y=lin&ind_y=false&rdim=country_group&idim=eu_country:se&idim=country_gr oup:eu&hl=sv&dl=sv 14 maj jun