Ändringsdokumentation

Transkript

1 Ändringsdokumentation av ändringar i stadgarna för Lavetten 11 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Sida Målsättningar 2 Strukna texter 3 Tillägg 6 Sammanförda texter 9 Nya formuleringar 10 Ändringar 10 Sakfrågorna Om balkongerna 11 Avsättningar för husets underhåll 12 Om styrelsebeslut 12 Extra höststämma 13 Om beslutför stämma 14 Om våra rösträtter 14 Vem får utöva rösträtten 15 Om ansvarsfördelningen 16 Om förändring i lägenhet 19 Om upplåtelse i andra hand 21 Uthyrningsregler för Lavetten Om Appendix 25 Överblick av ändringarnas omfattning 25 Fakta om vår ventilation 26 Läsanvisningar Denna dokumentation utgör en checklista över alla genomförda ändringar. Även den som inte har tillgång till våra gällande stadgar eller inte orkar jämföra skall kunna få en klar uppfattning om vad som har ändrats. Alla citat, d v s texter som har hämtats ur lagbok, gällande /omarbetade stadgar har markerats med kursiv stil. Korta kommentarer i parentes direkt efter ett citat har markerats med fet stil och något mindre typsnitt. Strukna texter och sakfrågorna har motsvarande ordningsföljd som i gällande stadgar. Tillägg har motsvarande ordningsföljd som texten i omarbetningen. I första hand är det omarbetningen som bör studeras eftersom det är den vi skall rösta om. Dokumentationen kan användas som uppslagsbok för de specifika frågor som Du undrar över eller har synpunkter om. Sida 1

2 Målsättningar för Brf Lavetten s stadgar 1. Att stadgarna skall vara till stöd i det löpande föreningsarbetet för både styrelse och medlemmar i den unika förening som stadgarna är skrivna för. (huvudmålsättning) 2. Att beslutsvägar blir enklare och byråkratin minskar 3. Att struktur, språk och innehåll stärker klarheten i våra stadgar 4. Att stadgarna påminner om någon / några andra normalstadgar i den mån som föreningens behov tillåter 5. Att undvika att skriva in lagtexter i stadgarna 6. Att värna om medlemmarnas självbestämmanderätt som rör det egna boendet 7. Att främja god grannsämja och trevlig stämning inom föreningen 8. Att avstyra godtyckliga tolkningar av vad som är och inte är i föreningens intresse 9. Att ackumulera föreningens erfarenheter och förhindra upprepning av misstag och felaktiga beslut Vi har hängt upp hela vårt arbete runt ovan uppräknade målsättningar. Gällande stadgar har använts som grund. Punkt för punkt har vi jämfört gällande stadgar med Bostadsrättslagen, i vissa fall även med Lagen om ekonomiska föreningar. Vi har även jämfört våra stadgar med Bolagsverkets, HSB:s och SBC:s mönsterstadgar. Lagtexter och texter som fanns definierade på flera ställen har rensats bort eller sammanförts med annan text för att bli tydligare i sitt sammanhang. Där vår egen och någon annan mönsterstadga har likvärdig innebörd, har vi valt formuleringen som vi uppfattade som mest tydlig. Nyss nämnda ändringar medförde att även en strukturell förändring blev nödvändig. Vi valde Bolagsverkets uppställning. Därmed blev mål 4 uppfyllda i möjligaste mån i enlighet med stämmobeslut från 2005, i viss mån även mål 3. Till att börja med hade vi definierat fyra sakfrågor som vi kallade för knäckfrågorna, men under arbetes gång upptäckte vi fler och fler. Alla dessa samt alla helt nya stadgevillkor har vi lyft fram i denna dokumentation. Varje ändring har checkats av mot uppställda mål. Samtliga mål kan anses ha blivit uppfyllda. Sida 2

3 Strukna texter Samtliga strukna texter (utom de som har kommenterats) finns väl definierade i Bostadsrättslagen. Lagen gäller, oavsett om vi har det i stadgarna eller ej. Enligt ett stämmobeslut från 2005 kommer Bostadsrättslagen att följa med som bilaga till dom nya stadgarna. Dom flesta texterna har dessutom ingen förankring till vardagslivet i föreningen, flera är så inaktuella att de förmodligen och förhoppningsvis aldrig kommer att behöva tillämpas. T ex förverkandeanledningar, eller nya upplåtelser. Om lagen ändras, slipper vi dessutom bekymra oss om det är stadgarna, lagen eller andra övergångsbestämmelser som gäller. 5.3 Medlem får inte uteslutas eller utträda ur föreningen så länge han/hon innehar en bostadsrätt. 5.4 Ansökan om inträde i eller anmälan om utträde ur föreningen skall göras skriftligen. (byråkrati) 6.1 Medlem ansvarar för de förpliktelser som uppkommit för honom/henne mot föreningen intill den dag då han/hon avförts ur den i 13.1 nämnda medlemsförteckningen. 6.2 Om flera medlemmar innehar en bostadsrätt gemensamt svarar de solidariskt för skyldigheterna gentemot föreningen Styrelsen får med sig adjungera en sakkunnig om detta är påkallat i ett visst ärende. (styrelsens självklara rätt att vid behov anlita sakkunniga behöver inte stå i stadgarna) 11.2 Suppleanterna liksom en adjungerad sakkunnig får delta i överläggningen. En suppleant har inte rösträtt i denna egenskap men får, utan reservationsrätt, biträda ett styrelsebeslut. Adjungerad sakkunnig saknar rösträtt. (hör ihop med föregående punkt, suppleanternas rösträtt beskrivs på annat sätt, se avsnitt styrelsebeslut under sakfrågor) 23.2 Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina stadgeenliga förpliktelser mot föreningen. (Svårt att kontrollera och administrera. Skall vi hänga ut dom som har missat att betala sin avgift?) 24.1 Omröstning vid föreningsstämma sker öppet, om inte någon närvarande röstberättigad kräver sluten omröstning. (valfrihet mellan två alternativ behöver inte stadgefästas) 25 Bostadsrätt får endast upplåtas åt medlem i föreningen. Upplåtelsen skall ske skriftligen och undertecknas av parterna. I upplåtelsehandlingen skall anges parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser, ändamålet med upplåtelsen samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift. Om upplåtelseavgift skall uttas, skall även den anges. Sida 3

4 26.3 Medlem som beslutat överlåta sin bostadsrätt bör snarast möjligt meddela styrelsen och övriga medlemmar detta. (går inte att göra något åt om det inte efterlevs) 27.1 Har en bostadsrätt överlåtits till ny innehavare får han/hon utöva bostadsrätten endast om han/hon är eller antas till medlem i föreningen. En överlåtelse är ogiltig om den nye innehavaren vägras medlemskap i föreningen Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare får utöva bostadsrätten, trots att dödsboet inte är medlem av föreningen. Efter tre år från dödsfallet, får föreningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa antingen att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte eller att någon, som inte får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om boet inte efterkommit anmaningen inom den angivna tiden får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för dödsboets räkning. 29 Vid förvärv av en del i en bostadsrätt gäller föreskrifterna i 28 endast om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar, registrerade partner eller av sambor enligt Om den som förvärvat en bostadsrätt genom bodelning, arv, testamente eller liknande förvärv inte antagits till medlem, får föreningen anmana honom/henne att inom sex månader visa att någon som inte får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om anmaningen inte efterkommits inom den angivna tiden får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för förvärvarens räkning En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten tidigast efter två år från upplåtelsen. Avsägelse skall göras skriftligen hos styrelsen. (lag och inaktuellt hos oss. Senaste upplåtelsen ägde rum ) 31.2 Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som angetts i denna Det åligger bostadsrättshavaren att teckna och vidmakthålla hemförsäkring och s k tillägsförsäkring. (Orimlig stadgevillkor. Går varken att kontrollera eller göra något åt om det inte efterlevs. Goda råd hör inte hemma i stadgarna. Vi har lagt detta till appendix.) 38.1 Bostadsrättshavaren är skyldig att när han/hon använder lägenheten och andra delar av fastigheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och trivsel inom fastigheten. Han/hon skall rätta sig efter de särskilda regler i överensstämmelse med ortens sed som styrelsen eller föreningsstämman meddelar. Sida 4

5 38.2 Bostadsrättshavaren ansvarar för att de allmänna skyldigheterna också iakttas av den som hör till hans/hennes hushåll liksom av gäster eller andra som vistas i lägenheten eller som utför arbete där för hans/hennes räkning. 39 Föremål som bostadsrättshavaren vet eller med skäl kan misstänka vara behäftade med ohyra får inte föras in i lägenheten. 41 Bostadsrättshavaren får inte inrymma, t ex som inneboende hysa, utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra skada eller olägenhet för föreningen eller för någon annan medlem i föreningen. 42 Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller för någon annan medlem i föreningen Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillrätts är förverkad - varvid föreningen är berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning - under följande förutsättningar: 44.1 Bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor från det att föreningen eller förfallodagen anmanat honom/henne att fullgöra sin betalningsskyldighet, eller dröjer med att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen Bostadsrättshavaren låter utan behövligt samtycke eller tillstånd annan nyttja lägenheten i andra hand Lägenheten används i strid mellan 41 eller Bostadsrättshavaren, eller någon som nyttjar lägenheten i andra hand, är genom vårdslöshet vållande till att det finns ohyra i lägenheten, eller underlåter att utan skäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten och genom detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten Lägenheten vanvårdas på annat sätt eller bostadsrättshavaren, eller den som nyttjar lägenheten i andra hand, åsidosätter vad han/hon enligt 38 skall iaktta vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavaren Bostadsrättshavaren lämnar inte tillträde till lägenheten enligt 43 och kan inte visa en giltig ursäkt för detta Bostadsrättshavaren fullgör inte skyldighet som visserligen går utöver det han/hon skall göra enligt bostadsrättslagen men vars fullgörande måste anses vara av synnerlig vikt på föreningen. Sida 5

6 44.8 Lägenheten används till väsentligt del för brottslig verksamhet eller verksamhet i vilken brottslighet förfarande ingår till en icke oväsentlig del, eller lägenheten används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning Nyttjanderätten är inte förverkad enligt 44, om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse Uppsägning på grund av förhållande som avses i 44.2, 44.3 eller får ske endast om bostadsrättshavaren inte vidtar rättelse utan dröjsmål eller tillsägelse Uppsägning på grund av förhållande som avses i 44.2 får heller inte ske om bostadsrättshavaren efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om tillstånd till åtgärden och får sin ansökan beviljad. 46 Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning har föreningen rätt till ersättning för skada enligt 7 kap. 25 bostadsrättslagen. Tillägg 7.2 Röstlängden skall alltid bifogas protokollet. Resultat av omröstning skall alltid föras in i protokollet. (vanligt att någon begär detta på stämman, kan lika gärna göras till standard) 7.3 Ett beslut om ändring av föreningens stadgar är giltigt om samtliga röstberättigande i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman har gått med på beslutet. (tidigare hade vi hänvisning till lagen, nu har vi lyft in lagtexten till stadgarna) 7.4 Ett beslut om ändring av stadgarna skall genast anmälas för registrering. Beslut som grundar sig på stadgeändringen får inte verkställas förrän registrering har skett. De senast reviderade och registrerade stadgarna skall tillställas medlemmarna så snart som möjligt. (Mot bättre vetande har vi brutit mot denna lag vid några tillfällen. Sista meningen är inte lag, men man skall inte behöva gräva i gamla stämmoprotokoll för att ha koll på vad aktuella stadgar säger.) 9.3 Om avträdelse ur styrelsen medför att styrelsen inte är beslutför kan fyllnadsval av ledamöter och suppleanter ske vid extrastämma. (Finns med i andra normalstadgar.) 9.8 Överläggningar per telefon eller via e-post kan likställas med traditionella sammanträden om villkoren enligt 9.5, 9.6 och 9.9 är uppfyllda. (En modernisering a v stadgarna lättar på formaliteterna och möjliggör en handlingskraftigare styrelse) Sida 6

7 9.10 Styrelsen skall tillvarata samtliga föreningsmedlemmars intressen och därvid även i förekommande fall beakta berättigade minoritetsintressen. (Formulat av Sten Tengelin) 9.11 (viktiga tillägg till styrelsens åligganden) b) Att föra en lägenhets- och medlemsförteckning enl anvisningarna 9 kap. 9 och 10 i bostadsrättslagen samt övriga uppgifter enligt punkterna c-e. c) Uppgift om balkonger som utgör ett tillägg till den ursprungliga upplåtelsen skall antecknas i lägenhetsförteckningen. (enligt balkongavtalen) d) Uppgift om renoverade och godkända kanaler skall föras in i lägenhetsförteckningen där det framgår vilket rum kanalen finns i, om kanalen är godkänd för eldning eller ventilation, vem som har utfört besiktningen samt besiktningsdatum. (för att upprätthålla vetskapen om kanalernas skick, alla övriga kanaler är otäta enl tidigare utredning och belagda med eldnings- och fläktanslutningsförbud-). e) Sammanbyggda lägenheter skall definieras som en lägenhet i lägenhetsförteckningen. Medlems rösträtt enligt 8.1 skall antecknas i såväl lägenhets- som medlemsförteckningen. ( i en lägenhet som ägs av två medlemmar har de bara en röst) f) Medlemsförteckningen skall hållas tillgänglig för den som vill ta del av den. (lagtext som man bör känna till) g) Att underrätta panthavare om obetalda avgifter (annars mister föreningen sin företrädesrätt före andra panthavare enligt lag) h) Att ombesörja att det finns en giltig fastighetsförsäkring Om föreningsstämman har beviljat styrelsen att ta ut nya inteckningar och beslutet inte har blivit verkställt, gäller beslutet endast fram till nästa ordinarie stämma. (begränsningsregel som i viss mån kompenserar ändringen i 14 (9.13) se avsnitt ändringar) 10.3 Om revisorerna har gjort särskilda anmärkningar i sin revisionsberättelse ska styrelsen lämna en skriftlig förklaring över anmärkningarna till den ordinarie föreningsstämman. (vettigt tilläg från Bolagsverkets mall) 11.3 Innehavare av lägenhet med balkong som inte ingår i den ursprungliga upplåtelsen skall påföras en fondavgift enligt 14 punkt 2. (beloppet beräknas m h a renoveringsplanen) 11.4 Om avgifterna inte betalas i rätt tid, utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen på den obetalda avgiften från förfallodagen till dess full betalning sker samt påminnelseavgift enligt förordningen om ersättning för inkassokostnader mm. (finns i andra mönsterstadgar) Sida 7

8 11.5 En stämma kan besluta att den del av årsavgiften som avser ersättning för varje lägenhets värme, varmvatten, elektrisk ström, renhållning eller konsumtionsvatten kan beräknas efter förbrukning eller yta. (finns i andra normalstadgar där ansvaret har lagts på styrelsen, vi har valt att lägga ansvaret på stämman.) 12.3 Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta med anledning av lag eller annan författning. (Detta enligt lagen och Bolagsverkets mall. Enl andra mallar får föreningen ta ut påminnelseavgift, dröjsmålsränta mm. En bra fråga till Bolagsverket hur lagen bör tolkas.) 14.1 Styrelsen skall i verksamhetsberättelsen årligen redogöra för hur medel enl 13 uppträder i årsredovisningen. (se avsnitt avsättning för underhåll) 14.2 Den del av beloppet som har beräknats enligt 13 punkt c) för husets underhåll och som avser balkonger som inte ingår i den ursprungliga upplåtelsen skall reserveras i en särskild balkongfond Åtgärder och kostnaderna för åtgärderna I föreningens hyreslokaler skall särredovisas a) tak, fasader, balkonger och terrasser (tillägg p g a balkongavtalen) 20.2 Balkonger som utgör ett tilläg till den ursprungliga upplåtelsen skall för all framtid utgöra en del av lägenheten och ingår alltid i överlåtelsen. Balkonger mot gården på Kronobergsgatan skall vara försedda med med permanent insynsskydd mot fastighetens hörnvinkel. (tillägg p g a balkongavtalen, se avsnitt om balkonger) 23 Förverkande Uppsägning av en bostadsrättshavare till avflyttning med stöd av 7 kap i bostadsrättslagen skall godkännas av en föreningsstämma om den som är uppsagd begär det. (att säga upp en bostadsrättshavare till avflyttning bör vara ett sistahandsalternativ som inte skall kunna verkställas i det tysta) Sida 8

9 Sammanförda texter 5.2 Beslut om att anta medlem fattas av styrelsen Den som förvärvat en bostadsrätt får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom/henne som bostadsrättshavare. har för tydlighetens skull förts samman i 19.2 Beslut om att anta medlem fattas av styrelsen. Den som förvärvat en bostadsrätt får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom/henne som bostadsrättshavare. Styrelsen skall snarast eller inom tre veckor meddela beslut om nytt medlemskap att årligen avge redovisning över förvaltningen av föreningens angelägenheter (årsredovisning) som skall innehålla en berättelse om verksamheten under året (förvaltningsberättelse) samt en redogörelse för dels föreningens intäkter och kostnader under året (resultaträkning) dels ställningen vid räkenskapsårets utgång (balansräkning) att upprätta budget och fastställa årsavgifter att minst en gång årligen, innan årsredovisningen avges, besiktiga fastighetens yttre och inre utrymmen och anordningar som föreningens ansvarar för enligt 33 samt inventera övriga tillgångar; vid besiktningen och inventeringen gjorda iakttagelser av särskild betydelse skall redovisas i förvaltningsberättelsen. har sammanfattats i den mera övergripande beskrivningen i 9.11 a) Att bereda samtliga obligatoriska ärenden på ordinarie föreningsstämma Två revisorer med en suppleant skall utses av ordinarie föreningsstämma för tiden intill dess nästa ordinarie stämma hållits Revisorerna skall verkställa revision enligt anvisningarna i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar och, i förekommande fall, enligt direktiv av föreningsstämma. Sida 9

10 I sin revisionsberättelse skall revisorerna yttra sig om fastställande av resultat- och balansräkning, till- eller avstyrka ansvarsfrihet åt styrelsens ledamöter samt yttra sig över styrelsens förslag om hur överskott enligt resultaträkning skall användas respektive underskott skall täckas. Bolagsverkets korta formulering i 10.1 uppfattar vi som samma innebörd som de tre punkterna ovan För granskning av föreningens årsredovisning jämte räkenskaperna samt styrelsens förvaltning utses två revisorer med en revisorssuppleant av ordinarie föreningsstämma för tiden fram till nästa ordinarie föreningsstämma. Nya formuleringar 2.1 ( 2) 10.1 (9.1) Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att till dem upplåta lägenheter med nyttjanderätt i föreningens hus under obegränsad tid i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. 2.2 Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. En medlems rätt i föreningen, på grund av en sådan upplåtelse, kallas bostadsrätt. Medlem som innehar en bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Styrelsen skall bestå av tre ordinarie ledamöter samt tre suppleanter, om inte annat beslutas enligt Samtliga skall vara medlemmar i föreningen; dock får till ledamot eller suppleant även utses en medlems make, registrerade partner eller sambo på vilken lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas samt vidare annan medlemmen närstående efter beslut av den ordinarie föreningsstämman i varje särskilt fall. Styrelsen skall består av lägst tre och högst fem ordinarie ledamöter med lägst två och högst tre suppleanter. Samtliga skall vara medlemmar i föreningen; dock får till ledamot eller suppleant även utses en medlems make, registrerade partner eller sambo på vilken lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas. Ändringar (parentes i västerspalt är hänvisning till omarbetningen) 21.1 (6.1) 5.1 (19.1) b) Upprättande av förteckning över närvarande medlemmar, godkännande av röstlängd och kontroll av om stämman är beslutför p) Val av ordförande, övriga styrelseledamöter och suppleanter r) Fråga om Tillsättande av valberedning Endast fysiska personer som har förvärvat en bostadsrätt eller del i en bostadsrätt får antas till medlemmar i föreningen. (för att hindra att utomstående skall kunna bli medlemmar) Sida 10

11 7.2 (11.2) 10.3 (9.2) 13.6 (4.3) 14 (9.12) 21.1 (6.1) Med årsavgiften skall bestridas dels föreningens kostnader för den löpande verksamheten, dels i de i 13 angivna avsättningarna. Årsavgifterna skall fördelas i förhållande till insatserna (lägenheternas andelstal). Årsavgifterna skall betalas sista vardagen före varje kalenderkvartals början eller på annan tid som styrelsen bestämmer bestäms av en stämma. (Påverkar medlemmarnas privatekonomiska planering / uppläggning) Ledamöterna och suppleanterna skall väljas av ordinarie föreningsstämma. Mandattiden är två år. Första gången val äger rum enligt denna stadgebestämmelse skall en ledamot och två suppleanter utses för endast ett år. Hälften av mandaten skall löpa med ett års förskjutning. (anpassning till den mera flexibla formuleringen i 9.1) att Senast två veckor före ordinarie föreningsstämma skall årsredovisningen och revisionsberättelsen tillställas medlemmarna genom utdelning eller post. (texten har flyttats från styrelsens åliggande till Räkenskapsår och årsredovisning. Förkortad tid p g a tidigarelagd stämma.) Styrelsen eller firmatecknare får inte utan föreningsstämmans bemyndigande avhända föreningen dess fasta egendom eller inteckna och nybelåna denna. (anpassning till hur vi jobbar i praktiken, se även tilläg 9.13) På ordinarie föreningsstämma skall följande ärenden förekomma: b) Upprättande av förteckning över närvarande medlemmar och kontroll av om stämman är beslutför (se avsnitt om beslutför stämma) Vad gäller beslut om ändring av föreningens stadgar liksom andra beslut för vars giltighet fordras särskild röstövervikt särskilda villkor, t ex väsentlig förändring av föreningens hus mm finns närmare föreskrifter i 9 kap 16, 19 och bostadsrättslagen. Alla övriga frågor avgörs genom enkel majoritet. (om ändring av föreningens stadgar har vi lyft in i stadgarna, hänvisningen är ändrad att omfatta resten av lagtexten) Om balkongerna Lösningen på vilket sätt stadgarna bör ändras på grund av balkongerna har vi hittat i dom faktiska avtalen som har upprättats mellan föreningen och balkongbyggarna. Ordalydelser som vi har tagit till vara ur avtalen återges nedan, hänvisningar och korta kommentarer anges i parentes med avvikande typsnitt: Någon särskild månadsavgift utgår inte för upplåtelsen utan innefattas av månadsavgiften för bostadsrättslägenheten, vilken kommer att höjas med anledning av underhållskostnaden för balkongen. Avsikten är att samma kronhöjning av avgiften skall ske för samtliga de som erhåller samma typ av balkong, d v s höjningen kopplas inte till lägenhetsstorleken / andelstalet, se punkten 5 nedan (tillägg till 11 punkt 3, och 14.2, en särskild fondavgift ger samma kronhöjning) Denna upplåtelse är ett tillägg till bostadsrättsupplåtelsen av lägenheten och skall antecknas i lägenhetsförteckningen. (tillägg 11.3) Sida 11

12 3. Balkongen skall för all framtid utgöra en del av lägenheten och omfattas av bostadsrätten (denna text + och ingår alltid i överlåtelsen är bindande om det finns inskrivet i stadgarna, se tillägg 20.2) 5. Underhåll: Avsikten är att underhållet av balkongen och därtill hörande anordningar på sikt skall åvila bostadsrättsföreningen, (kompletterande tillägg 16.1 a) ) dock att kostnaderna härför skall belastas den aktuelle bostadsrättshavaren genom en höjd månadsavgift (justering av månadsavgiften). Fram till den tidpunkt detta är genomfört genom bl a stadgeändringar och avgiftsjustering m m gäller att bostadsrättshavaren utför och bekostar underhållet av balkongen med tillhörande anordningar. (med anteckning i lägenhetsförteckning + justering av underhållsplanen där det framgår vilka balkongtyper som har tillkommit + årsredovisningen som skall omfatta en särskild balkongfond blir alla viktiga villkor enl detta avtal uppfyllda) [För balkonger på Kronobergsgatan:] Bostadsrättshavaren förbinder sig att tillse att balkongen alltid är försedd med insynsskydd mot fastighetens hörnvinkel. (även detta ingår i tillägg 20.2) Efter att stadgeändringar och avgiftsjusteringar har blivit genomförda kommer de upprättade avtalen att sakna betydelse. Avtal för kommande nya balkonger måste dock upprättas för att reglera villkoren under byggtiden. Avsättning av medel för underhållet av föreningens hus Med hjälp av en långsiktig underhållsplan kunde konstateras att föreningens avskrivningar täcker mer än väl föreningen behov av husets framtida underhåll och att det f n inte finns behov av att reservera medel till den yttre reparationsfonden. För att komma ifrån det tvingande sparandet med 0,3 % av taxeringsvärdet till fonden ändrades stadgarna år 2005 enligt Bolagsverkets mall till att en underhållsplan skall ligga till grund för beräkning av beloppet som skall reserveras till den yttre underhållsfonden istället för det tidigare föreskrivna schablonbeloppet. Emellertid strider det mot våra mål att ha ett stadgevillkor som måste tolkas, kringgås och förklaras då vi avser att reservera noll kronor till den yttre underhållsfonden. Enligt den nya formuleringen i 13 och 14 är det fortfarande en underhållsplan som skall utgöra grund för beräkning av hur mycket föreningen behöver spara. I övrigt har föreningen stor frihet att välja hur sparandet hanteras, men styrelsen har skyldighet att redogöra för vilken bokföringsprincip som har använts för just detta ändamål. Om styrelsebeslut Gällande stadgar: 12.1 Styrelsen är beslutför när tre ordinarie ledamöterna eller minst två ordinarie ledamöter och en suppleant är närvarande vid sammanträdet. Sida 12

13 12.2 Om föreningsstämman beslutat om förstärkning av styrelsen enligt 10.2 är denna beslutsför när fem ledamöter och suppleanter, varav minst tre ordinarie ledamöter, är närvarande vid sammanträdet Innan styrelsen fattar beslut i ett viktigare ärende skall, såvitt möjligt, samtliga ledamöter och suppleanter fått tillfälle att ta del av det underlag som styrelsen skall grunda beslutet på Som styrelsens beslut gäller den mening som två närvarande ledamöter förenar sig om; i viktigare ärenden fordras dock enighet om beslutet Om föreningsstämman beslutat om förstärkning av styrelsen enligt 10.2 gäller som styrelsens beslut den mening som fyra närvarande ledamöter förenar sig om; i viktigare ärenden fordras dock enighet om beslutet. Gällande stadgar kräver fulltalig styrelse för beslutsfattandet. Detta är strängare än vad både HSB och SBC förespråkar. Vi har ersatt samtliga punkter utom 12.3 som numera finns i 9.6 med formuleringen ur SBC.s mall för att underlätta styrelsearbetet. Se även tillägg 9.8. Beslutförhet och beslut 9.5 Styrelsen är beslutför när antalet närvarande ledamöter vid sammanträdet överstiger hälften av samtliga ledamöter. Som styrelsens beslut gäller den mening för vilken mer än hälften av de närvarande röstat eller vid lika röstetal den mening som biträds av ordföranden. För giltigt beslut, när för beslutförhet minsta antalet ledamöter är närvarande, erfordras enhällighet. 9.6 Innan styrelsen fattar beslut i ett viktigare ärende skall, såvitt möjligt, samtliga ledamöter och suppleanter fått tillfälle att ta del av det underlag som styrelsen skall grunda beslutet på. Extra höststämma Vid utgången av april månad har en stor del av verksamhetsåret passerat, då det är väl sent att fatta beslut om vissa frågor. Flera medlemmar har vid några tillfällen framfört önskemål om att tidigarelägga den ordinarie föreningsstämman vilket har visat skulle bli för tungt för styrelsen att hantera. För att underlätta planeringen av kommande årets verksamheter, har vi istället infört en obligatorisk höststämma. Det blir härmed även möjligt att i god tid planera och upphandla större byggprojekt. Sida 13

14 5.2 Varje år skall en extra stämma (höststämma) hållas före utgången av november månad. 6.2 På den årliga höststämman skall, förutom punkterna a-g och s i 6.1, följande ärenden behandlas: h) Uppföljning av innevarande års budget, underhålls- och verksamhetsplan i) Riktlinjer för bokslut, budget, underhålls- och verksamhetsplan för det kommande året j) Övriga ärenden som har angivits i kallelsen. Om beslutför stämma Det var en hel del skrivet om när styrelsen är beslutför men ingenting om när stämman är beslutför. Hur vanligt det är bland bostadsrättsföreningar att införa en regel om detta vet vi inte. Vi tycker dock att det är rimligt att iföra en gräns. Man skall inte kunna kalla till en extrastämma t ex på julafton när dom flesta inte kan / vill komma för att driva igenom en känslig fråga. Därför har vi gjort följande tillägg: 7.1 Stämman är beslutför när mer än hälften av samtliga röstberättigade medlemmar deltar genom närvaro eller fullmakt. Om våra rösträtter Vi har ställt två modeller mot varandra. Gällande regler och andelsprincipen och gått ut till medlemmarna med en enkät. Sammanställning av enkät svar Från totalt 41 hushåll ha vi fått 34 svar varav 20 vill ha kvar gällande regel 8 vill välja andelsprincipen och 6 har svarat vet ej. Då det enligt enkätsvaren inte fanns stöd för att gå vidare med andelsprincipen har vi enligt bästa förmåga kompletterat gällande stadga för att eliminera problemen som vi har beskrivit tidigare i enkäten. Gällande stadga 23.1 Vid föreningsstämma har varje medlem en röst oavsett om han / hon innehar en eller flera bostadsrätter. Om flera medlemmar innehar en bostadsrätt gemensamt får bara en av dem delta i röstningen. Sida 14

15 Stadgegruppens förslag 8.1 Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar innehar flera fristående lägenheter gemensamt får de en röst för varje lägenhet. Ingen får ha mer än en röst på grund av innehav av flera lägenheter. 8.2 Vem som har rösträtt för en viss lägenhet skall antecknas i såväl medlems- som lägenhetsförteckningen. Vidare, har vi gjort kompletteringar (understryket) i styrelsens åligganden: b) Att föra en lägenhets- och medlemsförteckning enl anvisningarna 9 kap. 9 och 10 i bostadsrättslagen samt föra in uppgift om medlems rösträtt enligt 8.1. Sammanbyggda lägenheter skall definieras som en lägenhet i lägenhetsförteckningen. Medlemsförteckningen skall hållas tillgänglig för den som vill ta del av den. Vi har inte lösning för alla gränsfall som kan ge upphov till diskussioner, men beaktas likabehandlingsprincipen när rösträtterna definieras, kan detta komma att kunna fungera i praktiken. Tilldelas medlemmar varsin röst per lägenhet om de korsäger varandras lägenheter skall alla andra i liknande situation ha varsin röst, omvänt får alla en gemensam röst. Eftersom medlemsförteckningen är tillgänglig för alla är det lätt att reagera om så inte är fallet. Vem får utöva rösträtten Gällande stadgar: 23.3 Medlem får utöva sin rösträtt genom befullmäktigat ombud som skall vara antingen medlem i föreningen eller också medlemmens make, registrerade partner, sambo som nämnts i 10.1 eller annan närstående som varaktigt sammanbor med medlemmen. Stämman kan dock besluta att annan person skall godtas som ombud vid denna. Ett ombud skall inge en skriftlig och dagtecknad fullmakt Ingen får på grund av fullmakt rösta för mer än en annan röstberättigad. Stadgegruppens förslag: 8.2 En medlems rätt vid föreningsstämma utövas av medlemmen personligen eller den som är medlemmens ställföreträdare enligt lag eller genom ombud. Ett ombud ska visa upp en skriftlig daterad fullmakt. Fullmakten gäller högst ett år från det att den utfärdades. Ingen får på grund av fullmakt rösta för fler än två medlemmar. Sida 15

16 Vi anser att man borde få välja själv vem man vill ha som ombud. Stämman skall inte kunna beröva någon medlem sin rösträtt. Begränsningsregeln att endast en medlem får företräda en annan medlem är för snävt. Fullmakt lämnar man till någon som man litar på. Den som inte känner så många förlorar sin rösträtt om den som man tänkt lämna fullmakten till är redan upptagen med någon annans fullmakt. Att en begränsning är nödvändigt för att hindra lobbyverksamhet i en viss viktig fråga håller vi med om. Vi föreslår att begränsningsregeln utökas till tre medlemmar. Om ansvarsfördelningen Gällande stadgar: En rimlig tolkning av våra gällande stadgar, borde vara att allt innanför lägenheten är bostadsrättshavarens ansvar, och att allt övrigt faller på föreningen. Spörsmålen har skapats då man har definierat byggnadsdelar till vad de inte är. Bostadsrättslagen 7 kap: 12 Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte annat bestäms i stadgarna eller följer av andra - femte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. (tredje - femte stycket i lagtexten handlar om brand, vattenskada och ohyra och har inte tagits med) Lagen är tydlig och är till stöd för både gällande stadgar och även stadgegruppens förslag. Egentligen borde det räcka att anpassa lagtextens övergripande beskrivning och lyfta in det i stadgarna. Emellertid finns det flera lagar som måste beaktas i sammanhanget, t ex lag om OVK (obligatorisk ventilationskontroll) varför en tydligare beskrivning kan vara önskvärd. Lång och detaljerad uppräkning av byggnadsdelar som SBC föreslår är inte bra. Det är omöjligt att ta med varenda skruv, och utelämnade detaljer kan ge upphov till nya spörsmål. Stadgegruppens förslag (inkluderar även gällande stadgar) Genomstrykningar markerar text som har strukits. Understrykningar markerar ny text. 15 Bostadsrättshavarens underhålls och reparationsansvar 15.1 Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad, till det inre, hålla lägenheten med tillhörande övriga utrymmen i gott skick Bostadsrättshavaren svarar sålunda för reparationer och underhåll av lägenhetens: Sida 16

17 a) väggar, golv och tak samt innerdörrar och övrig inredning b) utrustning, inbegripet för lägenhetens bruk avsedda svagströmsanläggningar, andra ledningar än stamledningar samt övriga installationer för avlopp, vatten, el, gas, centralvärme och ventilation handdukstork, och köksfläkt. Ifråga om radiatorer och värmeledningar svarar bostadsrättshavaren endast för målning c) eldstäder och rökgångar d) insidan av farstu- och ytterdörrar samt insidan av fönsterkarmar och innerbågar med glas Bostadsrättshavaren svarar för att kanal som används för eldning är tät och godkänd för eldning Bostadsrättshavaren svarar för att kanal som används för fläktanslutning där luft trycks ut genom kanalen är tät och godkänd för eldning eller ventilation Uppgift om renoverad och godkänd kanal skall delges styrelsen Reparations- och underhållsarbeten skall utföras fackmässigt och på ett fullgott sätt Bostadsrättshavaren svarar för renhållning och snöskottning av balkong som tillhör lägenheten. 16 Föreningens underhållsskyldighet 16.1 Föreningen svarar för övriga reparationer och övrigt underhåll av fastigheten, dvs för reparationer och underhåll av fastighetens yttre och av bl a: a) stamledningar för avlopp, vatten, el och gas centralvärme och ventilation fram till anslutningspunkten, centralvärme och ventilation till alla delar inklusive don och reglage b) ytterdörrar, yttersidan av fönsterkarmar samt ytterbågar med glas c) sotning av kanaler som används för eldning, rensning av ventilationskanaler samt byte av filter till ventilationsdon Sida 17

18 d) reparationer i anledning av brand- eller rörledningsskada i lägenheten, såvida inte skadan uppkommit genom bostadsrättshavaren eget vållande. Med eget vållande likställs vårdslöshet eller försummelse av någon som tillhör hans/hennes hushåll eller gästar honom/henne eller som inrymts i lägenheten eller som utfört arbete där för hans/hennes räkning; vid brandskada gäller ytterligare förutsättningen att bostadsrättshavaren brustit i den omsorg och tillsyn som han/hon bort iaktta Om ohyra förekommer i lägenheten gäller motsvarande ansvarsfördelning som vid brandskada enligt punkt 16 d) Föreningen får åta sig att utföra sådan underhållsåtgärd som bostadsrättshavaren skall svara för enligt 15. Beslut härom skall fattas på föreningsstämma och får endast avse åtgärder som företas i samband med omfattande underhåll eller ombyggnad som berör bostadsrättshavarens lägenhet. Vi har delat upp denna långa avsnitt i två block till bostadsrättshavarens och föreningens skyldigheter var för sig. Med tanke på att det finns många bristfälliga renoveringar i var och varannan lägenhet att man kan lika gärna stryka Vem avgör vad som är fackmässigt? 32.4 har strukits av säkerhetsskäl. Enskilda kan inte uppfylla säkerhetsföreskrifterna för att skotta snö från hög höjd. Fastighetsägarens ansvar att förebygga olyckor kan inte flyttas över på medlemmar. Handdukstork är inte en del av värmesystemet utan en del av varmvattensystemet varmed det är lägenhetsinnehaverens kostnad, precis som övriga kranar och vattenanslutningar. (Många har betalat själva för att byta packning, andra har fått fel åtgärdad på föreningens bekostnad). Köksfläkten är en frivillig pryl som inte ingår i husets ventilationssystem. Centralvärmen är ett integrerat system. Det finns ingen specifik anslutningspunkt varifrån endast en lägenhet tjänas. Strypventiler och reglage måste justeras in av en proffs. Ändring på ett ställe påverkar alla andra som ligger på samma stam. Det förhåller sig på samma sätt med samlingskanalerna för ventilationen som finns i våra våtrum. Sotning och rensning av ventilationskanaler är fastighetsägarens skyldighet. Har lagts till i stadgarna eftersom föreningen har upphört att utföra detta. Även för ventilationskanaler och friskluftsintag som tjänar endast en lägenhet ligger hela underhållsansvaret på föreningen p g a att dessa ingår i ett helhetssystem. Sida 18

19 Angående rökkanaler och övriga murade kanaler tjänar var och en av dom endast ett rum. Därmed ger Bostadsrättslagen stöd för att kunna lägga underhållsansvaret av dessa på bostadsrättshavarna. Kanalerna är en tillgång för den enskilde. Den som vill underhålla dem i syfte att kunna elda eller ansluta fläktar till dem får göra det på egen bekostnad. Läs gärna mer i bifogad skrivelse lite ventilationsfakta. Om förändring i lägenhet Gällande stadgar: 37. Bostadsrättshavaren får inte göra någon förändring i lägenheten utan förgående anmälan till styrelsen. Förändring som kräver bygglov får inte vidtas utan styrelsens tillstånd. Gällande stadgar har blivit föråldrat. Bygglovsbestämmelserna har allmänt förenklats. Nuförtiden räcker att man gör en bygganmälan för det mesta. T ex vid ombyggnad av badrum som var en bygglovspliktig åtgärd tidigare behöver man inte ens göra en bygganmälan. Bostadsrättshavarens anmälningsplikt är luddigt formulerad och ger stor öppenhet för godtyckliga tolkningar. I praktiken får man göra nästan vad som helst utan tillstånd eller anmälan om man tolkar aktuell formulering ordagrant. Bostadsrättslagen 7 kap: 7 Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar 1. ingrepp i en bärande konstruktion, 2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten eller 3. annan väsentlig förändring i lägenheten. Styrelsen får inte vägra medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket. Lagen är positiv till fördel för bostadsrättshavaren. Att på förhand avgöra vilka åtgärder som kan komma att vara till skada eller olägenhet för föreningen är väldigt svårt och ingen styrelse borde lastas med att behöva ta ansvar för detta. Överlåt den bedömningen till Byggnadsnämnden istället. Sida 19

20 Stadgegruppens förslag 17 Förändring i lägenhet 17.1 Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra åtgärd som innefattar ingrepp i bärande konstruktion, rivning av väggar, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme gas, vatten, ytskiktsrenovering i våtrum eller byte av kontrolldon i våtrum eller annan väsentlig förändring i lägenheten. Styrelsen får inte vägra medge tillstånd till en åtgärd som inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen Bostadsrättshavaren måste undersöka om åtgärden kräver bygglov, rivningslov eller bygganmälan Bostadsrättshavaren är skyldig att följa de förelägganden och anvisningar som Byggnadsnämnden meddelar Införande av vattenburen golvvärme är inte tillåtet i föreningens hus Ändring som medför ändrad utseende av byggnaden utvändigt skall alltid godkännas av en stämma Förändring av byggnadsdel eller installation som faller under föreningens ansvar enl 14 bekostas av bostadsrättshavaren om åtgärden är en följd av förändringen som bostadsrättshavaren har vidtagit Skador utanför lägenheten som uppstår på grund av arbeten som bostadsrättshavaren har vidtagit återställs på bostadsrättshavarens bekostnad. Vi har använt både lagtexten, gällande stadgar och rådande omständighet som grund till vårt förslag. Vi har infört lagtexten om att styrelsen får endast neka tillstånd på mycket goda grunder. Vi har kompletterat uppräkningen av åtgärder som finns i lagtexten med rivning av väggar och ytskiktsrenovering i våtrum och byte av kontrolldon i våtrum. För närvarande har vi ingen koll på hur tätskikt utförs när badrummen görs om, och felaktiga don ger problem med ventilationen. Alla vet heller inte om en vägg är bärande eller ej. Nu får styrelsen möjlighet att informera bostadsrättshavaren i god tid om att t ex ett ingrepp i värmesystemet kan medföra extra kostnader i form av ny värmejustering av hela stammen, eller uppmana denne att informera närmaste grannarna som eventuellt kan uppleva ingreppet som störande. Förbud mot att införa vattenburen golvvärme utfärdades i samband med stamrenoveringen men finns inte nedtecknad. Sida 20

21 Vi har påfört bostadsrättshavaren undersökningsplikt i fråga om bygglov mm och skyldighet att följa Byggnadsnämndens anvisningar. Genom införande av bostadsrättshavarens undersökningsplikt hos Byggnadsnämnden, kan vi undvika att det av misstag sker svartbyggen i vårt hus. Byggnadsinspektörerna som har god kännedom om PBL (Plan och Bygglagen), byggnormer och andra föreskrifter brukar veta vilka extraåtgärder som behöver vidtas för att förebygga skador. Vi har även tydliggjort att även det ekonomiska ansvaret ligger hos bostadsrättshavaren för eventuella skador och för åtgärder som normalt ligger på föreningen. Genom att föra över både det ekonomiska och praktiska ansvaret på bostadsrättshavaren kan styrelsen avlastas en synnerligen svår uppgift och tungt ansvar. Om upplåtelse i andra hand Gällande stadgar: 40.1 En bostadsrättshavare får hyra ut eller eljest låta annan nyttja hela sin lägenhet i andra hand som bostad om styrelsen ger sitt samtycke. Detta kan begränsas till viss tid och förenas med villkor Om styrelsen inte samtycker till en uthyrning eller ett nyttjande i andra hand, kan Bostadsrättshavaren begära hyresnämndens tillstånd att, för en viss tid då han/hon inte kan använda sin bostadslägenhet, låta annan nyttja lägenheten som bostad i andra hand. Att det har upprättats regler utöver gällande stadgar (se nästa avsnitt) är skäl nog för att se över denna fråga och komplettera stadgarna. Bostadsrättslagen 7 kap: 10 En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avse i 6 andra stycket (som handlar om juridisk person). Samtycke behövs dock inte, 1. om en bostadsrätt har förvärvats vid executiv försäljning enl kap 8 av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller 2. Om lägenheten ar avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av kommun eller landsting. Styrelsen skall genast underrättas om upplåtelse enligt andra stycket. Sida 21

22 11 Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid. I fråga om bostadsrättslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan förenas med villkor. 10 säger bara styrelsens tillstånd krävs. 11 ger bostadsrättshavaren rätt att överklaga ett alltför restriktivt beslut om denne har goda skäl till att vilja upplåta sin lägenhet i andra hand. Vi i stadgegruppen menar att föreningen skall i första hand klara ut frågor om upplåtelser i andra hand utan hyresnämndens inblandning. Reglerna skall inte vara så restriktiva att ett eventuellt överklagande faller ut till föreningens nackdel. Vi har svårt att se stöd för gällande regler vare sig i lag eller stadgar. Stadgegruppens förslag 21 Upplåtelse i andra hand 21.1 En bostadsrättshavare får hyra ut eller eljest låta annan nyttja hela sin lägenhet för viss tid som bostad i andra hand om styrelsen ger sitt samtycke. Tillstånd skall lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid Vägrar styrelsen ge sitt samtycke till en upplåtelse i andra hand skall styrelsen informera bostadsrättshavaren om möjligheten att vända sig till hyresnämnden Vägrar styrelsen ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen Bostadsrättshavaren svarar för samtliga medlemsskyldigheter under hela uthyrningstiden. Överenskommelse om avstående från besittningsskydd och uppgift om egen vistelseort lämnas till styrelsen senast på tillträdesdagen Ansökan och beslut om upplåtelse i andra hand och övrig kommunikation av vikt för handläggning av ärendet skall ske skriftligt. Sida 22

23 Tyvärr är det många som inte läser stadgarna, varför det är rimligt att ålägga styrelsen att medlemmarna informeras om sina rättigheter i en sådan situation. Det borde vara rimligt att det är bostadsrättshavaren som avgör vem man vill hyra ut till även om det inte står i stadgarna. Uppstår det problem med en hyresgäst får man lösa det i efterhand. Stökig hyresgäst går att säga upp innan avtalad hyrestid har gått ut. Det är önskvärt att vi klarar ut dessa ärenden på egen hand utan hyresnämndens inblandning. Att föreningen måste hålla koll på vilka som bor i huset är självklart och framgår automatiskt i den obligatoriska överenskommelsen om avstående från besittningsskydd. Att en uthyrning inte resulterar i besittningsrätt är viktigt. Skriftliga framställningar skall besvaras skriftlig. Då slipper man diskussioner i efterhand då det står ord mot ord om vad som var sagt. Sida 23

24 Uthyrningsregler för Lavetten 11 Här återges en avskrift ur Elvan februari 2007, då detta anses vara reglerna som gäller för närvarande: Andrahandsuthyrning i Lavetten 11 - regler Se också föreningens stadgar och 44.2 Huvudregel: Bostadsrättsinnehavare får hyra ut hela lägenheten eller låta någon annan bo i den endast om och efter det att styrelsen har gett tillstånd. Tillståndet kan förenas med villkor och begränsas i tid. Villkor För Lavetten 11 gäller gängse villkor att andrahandsuthyrning beviljas högst ett år i taget. Därefter ska ny ansökan göras hos styrelsen. Tillståndet beviljas endast för studier arbete/uppdrag förenat med boende på annan ort eller i annat land. Observera att under uthyrningstiden är det bostadsrättsinnehavaren som ansvarar för att månadsavgiften betalas till föreningen. Observera också att andrahandsuthyrning aldrig får medföra skada eller olägenhet för föreningen eller annan medlem. Ansökan om 2:a handsuthyrning Ansökan görs skriftligen till styrelsen senast två månader före uthyrningstidens början och skall innehålla Skälet till ansökan (studier, arbete eller uppdrag) beskrivet eller styrkt med intyg så att det går att kontrollera. Bostadsrättsinnehavarens adress och telefonnummer under uthyrningstiden. Hur lång tid andrahandsuthyrningen avser (max 1 år) Fullständiga personuppgifter på den som tänks som hyresgäst, det vill säga namn, person- och kontaktuppgifter, ev arbetsgivare eller motsv och en kort personbeskrivning. Ansökan skall vara underskriven av bostadsrättsinnehavaren för kontaktuppgifter för besked om styrelsens beslut. ingen uthyrning får påbörjas innan styrelsen gett sitt tillstånd Styrelsen för Lavetten 11 Sida 24