Var bor du bäst för pengarna?

Transkript

1 Var bor du bäst för pengarna? En studie av boendepreferenser bland hyresgäster i Stockholms län Lena Magnusson Turner Institutet för bostads och urbanforskning, Uppsala universitet Uppdrag till Hyresgästföreningen Region Stockholm, augusti

2 Inledning Denna undersökning handlar om vad hyresgäster runt om i Stockholms län uppskattar eller är missnöjda med i sina bostadsområden. Den handlar också om vad de tycker är rimligt att betala för hyresbostäder i olika delar av länet. Vilken betydelse har till exempel tillgången till grönområden i bostadsområdet eller närheten till kultur och nöjen? Är det viktigt att bo centralt? Vill alla bo centralt? Vad betyder det att området har en social blandning eller att bebyggelsen är blandad? Vad är rimligt att betala i hyra för lägenheter i olika delar av Stockholms län? Och vad är det värt att bo i Stockholms innerstad i jämförelse med i en förort eller centralt i någon annan av länets kommuner? Frågan om hur de boende värderingar olika egenskaper i sin bostad och i den närmsta omgivningen har fått ökad aktualitet i och med den utredning som presenterades våren 2008 om EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38). Uppdraget för utredningen har varit att se över de villkor och förutsättningar som gäller för allmännyttan och de kommunala bostadsföretagen. I utredningen föreslås att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll avskaffas och att hyressättningsreglerna ändras. Bruksvärdessystemet skall bestå men förändras så att det skapas förutsättningar för en väl fungerande hyresbostadsmarknad. I det sammanhanget föreslås att långa bostadsköer liksom höga vakanstal i en kommun skall få inverka på hyrorna. Även fortsättningsvis skall kollektivt avtalade hyrorna få en normerande roll så länge de håller sig inom en rimlig tolkning av bruksvärdet. Men den normerande roll som de kommunala bostadsföretagen haft för hyrorna förslås avskaffas. Enligt utredningen är det nämligen inte förenligt med EG-rättens konkurrensregler att en aktör styr de ekonomiska villkoren för sina konkurrenter. Utredningen föreslår att bruksvärderingen som metod för hyressättning skall utgå från hyresgästernas värderingar. En faktor som ges särskild uppmärksamhet i utredningen är bostadens geografiska läge. Utredningen understryker att det finns variationer i de individuella preferenserna, men att vissa geografiska lägen av hyresgäster i allmänhet anses som mer attraktiva än andra. Den attraktiviteten återspeglas i en hög efterfrågan på bostäder i dessa lägen. De lägen som anses särskilt attraktiva är stadens centrala delar men också platser med till exempel närhet till vatten (Fransson och Magnusson 2000). Flera studier, däribland Fransson, Rosenqvist och Turner (2002) visar på att det finns individuella variationer i värderingar av bostads- och områdesegenskaper men att just det geografiska läget är en särskilt viktig egenskap. Utredningen pekar också på att det geografiska läget återspeglas i prissättningen på andra delar av bostadsmarknaden såsom bostadsrättsmarknaden. Hittilldags har, menar utredningen, det geografiska läget inte tillmätts tillräcklig betydelse i de kollektiva förhandlingarna. Det finns dock undantag, som i till exempel Malmö och Göteborg där läget getts en allt större vikt i hyressättningen. Enligt utredningens uppfattning är det inte förenligt med en väl fungerande hyresmarknad om det på en ort finns ett uppenbart och varaktigt efterfrågeöverskott alternativt efterfrågeunderskott. För att undvika sådana situationer krävs en hyresanpassning. Men det är inte frågan om marknadshyror i bemärkelsen en hyra där utbudet matchar efterfrågan och det 2

3 vare sig finns köer eller vakanser. Anpassningen skall ske vid påtagliga och varaktiga efterfråge- alternativt utbudsöverskott och gälla hela bostadsområden, inte enskilda lägenheter, samt ske långsamt. Oaktat hur ett framtida hyressättningssystem kommer att utformas är det otvivelaktigt så att hyresgästernas värderingar kommer att få ett allt större genomslag. Hyresgästernas värderingar är också av vikt och värde för enskilda bostadsföretag i deras strävan att åstadkomma bra och attraktiva bostadsområden. Dessutom, när bostaden blir mer av marknadsvara är det i linje med affärsmässigheten att beakta hyresgästernas värderingar. För allmännyttan handlar det om att fortsätta vara ett självklart alternativ på hyresrättsmarknaden och att konkurrera på samma villkor som de privata fastighetsägarna om både befintliga som presumtiva hyresgäster. Den fråga som naturligtvis bör aktualiseras är vilket inflytande presumtiva hyresgäster och deras värderingar skall ha på hyressättningen. Undersökningens syfte Syftet med denna undersökning är att studera hur hyresgäster i både allmännyttig och privat hyresrätt värderar olika egenskaper i bostadsområdet. Undersökningen fångar in de allmänna värderingarna från de boende av vad som konstituerar ett bra bostadsområde, liksom huruvida det nuvarande bostadsområdet motsvarar dessa värderingar. I undersökningen riktas ett särskilt fokus på det geografiska läget. Frågan här är vilken betalningsvilja som finns för olika lägen såsom centrum och förort vid en marknadslik hyressättning. I likhet med liknade undersökningar är utgångspunkten att det finns individuella variationer i hur olika bostadsanknutna egenskaper värderas, men att vissa geografiska lägen av hyresgäster i allmänhet anses som attraktiva än andra (Fransson, Rosenqvist och Turner 2002, Fransson och Magnusson 2000, Magnusson och Berger 1996). Värderingen av andra egenskaper kan däremot variera. Denna variation kan förklaras av olika socioekonomiska bakgrundsfaktorer såsom ålder, inkomster, tidigare erfarenheter på bostadsmarknaden etc. Fransson, Rosenqvist och Turner (2002, sidan 11) uttrycker det på följande sätt: En individs preferens för bostad och bostadsområde är instrumentell i så måtto att vissa livsmål och sådana värden som trygghet, säkerhet, närhet till vänner etc. uppnås med hjälp av de attribut som kan hänföras till bostaden och bostadsområdet. Värderingen av egenskaper sker via de aktiviteter som egenskaperna anses främja, och som i sin tur bidrar till att uppfylla den boendes livsmål. Man kan således säga att individen söker efter en bostads och ett bostadsområde som hjälper henne/honom att uppfylla livsmål och viktiga värden i livet. Målen och värdena i livet förändras över individens livscykel. Det innebär att aktiviteter och därmed önskningarna, preferenserna, för olika bostadsegenskaper förändras. Ungdomar värderar andra egenskaper hos bostaden än vad t ex. småbarnsfamiljer gör. Värderingen av egenskaper kan därför relateras till olika hushållstyper. Fördelningen av individernas betalningsvilja byggs upp av ett antal underavdelningar för olika kategorier av människor som t ex ungdomar, barnfamiljer, äldre, folk med olika straka ekonomiska resurser. Förutom att undersöka de allmänna värderingarna och betalningsviljan vid en marknadslik hyressättning efterfrågas i undersökningen även framtida planer på att flytta. Av särskilt intresse här är både till vilken typ av de som anger flyttplaner tänker sig att flytta och översiktligt vart i bostadsområdet, inom kommunen och inom länet eller ut ur länet. 3

4 Arbetets disposition Denna undersökning är genomförd vid Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet i samarbete med Statistiska centralbyrån (SCB) på uppdrag av Hyresgästföreningen Region Stockholm. Till undersökningen följer tre bilagor. De två första bilagorna är författade av Statistiska centralbyrån (SCB) och behandlar urvalsprocedurer, bortfall och viktberäkning samt bortfallsanalys. Den tredje bilagan är författade av forskarstuderande Jonas Hugosson, Uppsala universitetet. I den bilagan diskuteras forskning om boendes värderingar av olika egenskaper i bostaden och bostadsområdet samt vilken betalningsvilja för olika typer av bostäder. I bilagan läggs också en särskild vikt vid begreppet preferenser. Tillvägagångssätt Populationen för undersökningen är personer i åldern år bosatta i hyresrätt i Stockholms län, exklusive Norrtälje kommun. Från urvalsramen om personer den 4 februari 2008 drogs ett stratifierat slumpmässigt urval om personer. Det totala nettourvalet för undersökningen uppgår till personer. En mer detaljerad beskrivning av urvalsprocess och bortfallsanalys framgår av bilagorna II och II. Det har inte varit möjligt att rikta enkäten till ett helt hushåll, inte heller till en familj. Enkäten är därför individuellt riktad och besvarad. Dock innehåller enkäten såväl individuella frågor som frågor av faktakaraktär som avser hela hushållet. Det är viktigt att särskilt markera att de värderingar som kommer till uttryck i enkäten inte kan sägas omfatta hela hushållet utan är just uttryck för individuella värderingar eller mer precist individuella preferenser. Enkelt uttryckt är preferenser hur vi värderar olika alternativ i förhållande till varandra. I bilaga III återkommer vi till en fördjupad diskussion av begreppet preferenser och hur de skall tolkas. Undersökningen baseras på en postenkät med i huvudsak bundna svarsalternativ. Enkäten utformades av Institutet för bostads- och urbanforskning, Uppsala universitet medan utskick och registrering av inkomna svar administrerades av Statistiska centralbyrån. Undersökningen inleddes den 15 februari 2008 och avslutades den 30 april samma år. Det totala antalet enkätsvar som inkom efter en första utsändning, ett tack- och påminnelsekort samt en enkätpåminnelse är eller 43,4 procent. Under insamlingen vad det möjligt att kontakta ansvarig för undersökningen för förtydliganden och frågor av allmän art. Det var en möjlighet som utnyttjade av många. En återkommande fråga var huruvida det var frivilligt att delta i undersökningen. Den frågan ställdes framför allt av dem med utländsk härkomst, vilket är en erfarenhet som bör uppmärksammas och leda till eftertanke vid framtida enkätundersökning. Den metodologiska ansatsen i studien är kvantitativ i så motto att urvalet avser att spegla en hel population, det vill säga boende i hyresrätt i Stockholms län. Antalet enkäter som besvarats liksom den bortfallsanalys som genomförts av Statistiska Centralbyrån (SCB) ger vid handen att underlaget är rimligt representativt för att fullfölja denna ansats och låta resulta- 4

5 ten ligga till grund för generaliseringar. Emellertid, urvalet har skett utifrån ett visst begränsat antal kriterier, vilket betyder att generaliseringarna kan göras utifrån den avgränsningen. Även om det urval som besvarat enkäten är rimligt representativt för dem som bor i hyresrätt i Stockholms län kan det som framgått ovan vara vanskligt att generalisera på en allför låg geografisk nivå. Fortsättningsvis diskuteras det geografiska läget utifrån typer av kommuner snarare än enskilda kommuner. Hur typologiseringen utformats diskuteras nedan. Innebörden i studiens ansats är att det absoluta antalet individer i olika kategorier (svarsalternativ) i sig inte är den primära att redovisa, utan nyttan är att det är möjligt att göra utsagor om den relativa fördelningen. Fortsättningsvis läggs därför tonvikt vid just den relativa fördelningen snarare än det absoluta antalet. Ett stratifierat slumpmässigt urval tillämpas när det finns egenskaper som skall känneteckna urvalet. I detta fall var det angeläget att få en tillfredsställande fördelning av boende från olika kommuner in Stockholms län. Vid ett stratifierat slumpmässigt urval kan ett urval därför inte betraktas som ett urval av oberoende lika fördelade observationer. Istället måste vikter beaktas i analysen av resultaten. Det betyder att samtliga redovisningar framgent är korrigerade med dessa vikter. Av bilaga II framgår dessa vikter och även hur de skall tolkas. Slumpmässigt urval är viktigt i forskningsprocessen då det möjliggör generaliseringar från urvalet till hela populationen, eftersom urvalet har egenskaper som kan beräknas (Bryman 2002). Det problem som försvårar generaliseringen är bortfallet och särskilt det systematiska bortfallet. Som framgår av tabellen nedan (tabell 1) är svarsfrekvensen 43 procent, men variationen mellan olika kommuner är stor. 5

6 Tabell 1 Antal observationer kommunvis Kommun Viktat antal svarande Andel svarande Andel bortfall Antal urval Botkyrka ,2 62,8 819 Danderyd ,2 55,8 77 Ekerö Haninge ,1 58,9 562 Huddinge ,7 60,3 715 Järfälla ,7 56,3 414 Lidingö ,1 50,9 279 Nacka ,8 53,2 436 Nykvarn ,6 69,4 36 Nynäshamn ,7 55,3 179 Salem Sigtuna ,9 58,1 315 Sollentuna ,5 57,5 381 Solna ,9 55,1 769 Stockholm ,2 53, Sundbyberg ,9 57,1 653 Södertälje ,3 60,7 995 Tyresö ,2 55,8 242 Täby ,2 61,8 123 Upplands-Bro ,1 55,9 127 Upplands Väsby ,9 58,1 413 Vallentuna ,6 44,4 18 Vaxholm ,7 39,3 28 Värmdö ,7 58,3 103 Österåker ,9 57,1 112 Total ,4 56, Det är ett väl känt förhållande att postenkät ger en lägre svarsfrekvens jämfört med andra former av enkäter. Men vid stora undersökningar är det ofta det enda tillgängliga tillvägagångssättet för att samla in information. Postenkät är också ett relativt billigt tillvägagångssätt för att samla in information i jämförelse med andra metoder såsom telefonintervjuer och personliga intervjuer. Det bortfall som finns i denna undersökning är förvisso stort men förefaller inte vara systematiskt så till vida att det är en specifik grupp av respondenter som avstått från att svara. Det är därför möjligt att gå vidare med analysen, dock med beaktande av att bostadskommun är en vansklig analysenhet. För analyser på kommunal nivå är antalet inkomna svar helt enkelt för lågt. 6

7 Undersökningsområdet Undersökningen handlar enbart om hyresbostadsmarknaden och denna marknad varierar mycket mellan kommunerna i Stockholms län. Dessa kommuner representerar olika typer av kommuner såväl beträffande befolkningssammansättning som beträffande näringsliv och bostadsmarknad. Flertalet av kommunerna i Stockholms län är att betrakta som förortskommuner med en bostadsmarknad som domineras av småhus med äganderätt alternativt av allmännyttig hyresrätt (tabell 2). Tabell 2 Bostadsmarknaderna i kommunerna i Stockholms län, 2007 Kommun Småhus äganderätt Småhus bostadsrätt Bostadsrätt Privat hyresrätt Allmännyttig hyresrätt Stat och landsting Ekerö Nykvarn Österåker Salem Värmdö Vallentuna Norrtälje Danderyd Vaxholm Täby Tyresö Sollentuna Nynäshamn Upplands-Bro Huddinge Nacka Lidingö Haninge Järfälla Sigtuna Botkyrka Upplands Väsby Stockholms län Södertälje Stockholm Sundbyberg Solna Källa: SCB 2007 Andra kommuner i länet har en betydande andel hyresrätt, även om det i flera fall är kommuner där omvandlingen till bostadsrätt är betydande (Magnusson Turner och Andersson, 7

8 2008). I Stockholms kommun var andelen hyresrätter 50 procent år 2007 och i Sundbybergs kommun var motsvarande andel 70 procent. Även Södertälje kommun hade en hög andel hyresrätt, drygt 55 procent, år Karaktäristik av dem som ingår i undersökningen Redovisningen av resultatet från enkätundersökningen inleds med en beskrivning av dem som besvarat enkäten. Det är en redogörelse för de bakgrundfaktorer som senare kommer att användas som att förklara variationer i värderingar av det egna bostadsområdet och av faktorer som tidigare forskning visat har betydelse vad de boende upplever som bra bostadsområden. Det finns anledning att upprepa att tonvikten i redovisningen ligger på den relativa fördelningen vilken är beräknad utifrån det viktade urvalet. Att resultatet är viktat och avser att återspegla en hel befolkning, eller population, snare än ett urval, innebär att resultatet kommer att presenteras i termer av de boende, in respondenter eller de som besvarat enkäten. I studien ingår 58 procent kvinnor och 42 procent män. Medelåldern är 48 år men spridningen är stor (standardavvikelsen är 16 år). Åldern speglar individer och deras familjer i olika faser i livet faser som också kommer till uttryck i hur man värderar bostädernas egenskaper. Men dessa faser är mångfasetterade och det finns ingen given åldersindelning som precist fångar in dem. Figuren nedan (figur 1) illustrerar väl att biologisk och låt oss kalla det social ålder inte följs åt genom livet. Forskningen har också visat att vi tenderar att sträcka ut ungdomsperioden alltmer liksom perioden som ung vuxen det vill säga den tid i livet när vi etablerar oss på bostadsmarknaden, arbetsmarknaden och i familjelivet. Detsamma kan sägas om medelåldern som kommit att sträcka sig allt högre upp i åldrarna. 8

9 Figur 1 Illustration av livets olika faser Enkelt uttryckt livscykeln har blivit alltmer dynamisk. Det betyder att det inte alltid är den biologiska ålder som avgör våra preferenser. En medelålders individ kan mycket väl tillhöra såväl ett hushåll med småbarn som ett hushåll med två vuxna och utflugna barn. Och det sätter sina spår i hur vi bor och önskar bo. Det blir därför angeläget att analysera boendepreferenser både utifrån ålder och utifrån hushållstyp. Kategorier är nödvändiga för att leda kunskapen framåt. Den kategorisering som tillämpas här av individernas ålder syftar till att fånga in unga (16-24 år), unga vuxna (25-34 år) medelålders (35-64 år) yngre äldre (65-79 år) och slutligen äldre (80+ år). Av tabellen nedan (tabell 3) framgår åldersfördelningen bland de boende. Denna åldersfördelning är förhållandevis normalfördelad. Utifrån kategoriseringen av åldersgrupper är drygt hälften av de boende medelålders, en femtedel unga vuxna och ungefär samma andel yngre äldre. Ett fåtal är ungdomar (6 procent) och ytterligare ett fåtal äldre (1 procent). Tabell 3 De boendes åldersfördelning Åldersgrupp Andel Antal Unga, år Unga vuxna, år Medelålders, år Yngre äldre, år Äldre, 80+ år Uppgift saknas Total Den övervägande delen av de boende tillhör ett hushåll med en person. Det är för övrigt den hushållstyp som inte bara är vanligast i storstadsområden utan även bland dem som bor i hyresrätt. Drygt 30 procent av hushållen består av två vuxna utan barn och ytterligare 20 9

10 procent två vuxna med barn. Sju procent är enboende med barn. En lika stor andel tillhör kategorin annat som bland annat inkluderar hushåll med fler än två vuxna. Här återfinner vi unga som bor tillsammans, så kallat kompisboende. Sammantaget utgör hushållen med barn drygt en fjärdedel av de hushåll som ingår i undersökningen. Hushållsfördelningen i detalj framgår av tabellen nedan (tabell 4). Av tabellen framgår endast antalet vuxna och antalet barn, men inte i vilket släktskapsförhållande personerna står till varandra. Tabell 4 De boendes fördelning på hushållstyper Hushållstyp Andel Antal Enboende utan barn Två vuxna utan barn Enboende med barn Två vuxna med barn Annat Uppgift saknas Total Flertalet boende ingår i ett hushåll utan hemmavarande barn. I enkäten har ingen ålderdefinition gjorts av vilka som räknas som barn utan intresset har varit riktat mot relationen barn förälder. En vuxen utan barn är en vanlig hushållstyp i samtliga åldrar. Detsamma gäller två vuxna utan barn. Förekomsten av barn är av naturliga skäl mest frekvent i de yngre åldersgrupperna. Hur olika åldersgrupper fördelar sig på hushållstyper framgår av tabellen nedan (tabell 5). Tabell 5 De boendes fördelning på åldersgrupper och hushållstyper Enboende utan barn Två vuxna utan barn Enboende med barn Två vuxna med barn Annat Totalt Unga Unga vuxna Medelålders Yngre äldre Äldre Som förväntat ingår flertalet eller 70 procent av dem som ingår i undersökningen i mindre hushåll som består av en till två personer. Det är också ett förhållande som väl överensstämmer med hushållsstrukturen i hela storstadsregionen Stockholm. I tabellen nedan (tabell 6) framgår hur hushåll av olika typ fördelar sig på kommuntyper. Kommunerna är indelade enligt Sveriges kommuner och landstings klassificering av landets kommuner. 10

11 Tabell 6 De boendes fördelning på hushållstyper och kommuntyper Kommuntyp Enboende utan barn Två vuxna utan barn Enboende med barn Två vuxna med barn Annat Totalt Stockholms kommun Förortskommuner Större städer Andra städer och landsbygd Det finns vissa skillnader mellan kommuntyperna såsom att andelen enboende utan barn är högre i Stockholms kommun än i t ex förortskommunerna. I förorterna består däremot en högre andel av hushållen av två vuxna och barn. Men den variation som finns i hushållssammansättningen mellan kommuner av olika typ i Stockholms län reduceras i denna undersökning av att den är avgränsad till boende i hyresrätt. Förklaringen är att en orsak till variationer i hushållssammansättning går att finna i bebyggelsestrukturen. På de bostadsmarknader där det finns småhus där är också barnfamiljerna mer frekventa och de enboende på motsvarande sätt mindre frekventa. Karaktäristik av boendet I undersökningen ställdes frågor om den nuvarande bostaden. Det var frågor om ägarkategori, lägenhetsstorlek och bostadens geografiska läge. Beskrivningen av det geografiska läget för den nuvarande bostaden har utformats för att senare återkomma i frågor om betalningsvilja för olika lägen där hyressättningen är marknadslik. Definitionen av geografiskt läge har ställt särskilda krav på framför allt enkelhet. Typ av geografiskt område I tidigare och liknande studier har det geografiska läget avsett olika stadsdelar inom en och samma kommun. Men i föreliggande undersökning ingår kommuner som i flera olika sammanhang bildar en gemensam funktionell region. Kommunerna utgör i olika grad både en gemensam arbetsmarknad och bostadsmarknad, där gränserna mellan kommunerna ibland är otydliga. Men att begära att boende runt om i länet skall värdera namngivna bostadsområden i samtliga kommuner i länet är inte möjligt. Det är helt enkelt en mental omöjlighet. Det totala antalet bostadsområden i Stockholms län överstiger vida antalet alternativ som den mänskliga hjärnan klarar att särskilda. De boende runt om i länet har kunskap och en utvecklad uppfattning om ett fåtal stadsdelar medan övriga kan vara i det närmaste okända. Det är nämligen av vikt och värde att komma bort från uppfattningar som är baserade på rykten som förknippas med vissa bostadsområden snarare är utvecklade egna värderingar baserade på erfarenhet. Det alternativ som valdes för att beskriva bostadsområden är av en mycket generell natur. I beskrivningen ingår ett fåtal variabler för att karaktärisera typområden. Fokus har riktats 11

12 mot läget i förhållande till centrum och mot bebyggelsens karaktär. Vad som skall framgå av karaktäriseringen har inte varit självklart. Dock är det otvivelaktigt så att just det geografiska läget i förhållande till centrum och bebyggelsens karaktär är grundläggande karaktäristiska, och egenskaper som har betydelse för hur vi värderar ett bostadsområde. Typologin har åtta kategorier och utgår från Stockholms kommun, vilket också är den enda plats som tydligt specificerats. Stockholm har kategoriserats som innerstad och förort med blandad bebyggelse respektive flerfamiljshus. Övriga kommuner har på motsvarande sätt karaktäriserats som centrum och förort. Det bör understrykas att det varit upp till de boende att avgöra vilken beskrivning som bäst passar in på det egna bostadsområdet. Det har talat för en förhållandevis enkel beskrivning av bostadsområden. Av tabellen nedan (tabell 7) framgår hur de boende fördelar sig på olika typer av bostadsområden. Tabell 7 De boendes självvärdering av det egna bostadsområdets geografiska läge Typ av bostadsområde Andel Antal Stockholms innerstad Förort i Stockholms kommun med blandad bebyggelse Förort i Stockholms kommun med flerfamiljshus Centrum i övriga kommuner Bostadsområde i övriga kommuner med blandad bebyggelse Bostadsområde i övriga kommuner med flerfamiljshus Landsbygd Annat Uppgift saknas Total Eftersom klassificeringen bygger på den egna beskrivningen är det inte möjligt att avgöra hur bortfallet fördelar sig på de olika typerna av bostadsområden. Dock är det ett medvetet val att låta boende i Stockholms kommun vara överrepresenterade i undersökningen. Motivet är både en oro för bortfall i denna grupp men också att mycket av aktuella frågeställningar som har att göra med hur bostadsmarknaden fungerar utgår från just Stockholms kommun. Frågan om nuvarande bostadsområde ger anledning till en källkritisk fråga om huruvida det finns anledning att överpröva självskattningen av område. I en storstadsregion växer kommuner samman till en regional bostadsmarknad och övergången från en kommun till en annan är inte alltid tydlig. Självskattningen kan mycket väl vissa på avvikelser i förhållande till den administrativa indelningen i kommuner. För dem som bor i en förort nära Stockholms kommun men i en annan kommun är det inte självklart hur frågan skall besvaras. Centrum kan mycket väl vara Stockholms innerstad snare än det egna lokala centrat och man upplever att man bor i en förort till Stockholm snare än till det den egna kommunens centrum. En överprövning bekräftar att boende i den yttre ringen kring Stockholms kommun har gett en varierad beskrivning av det egna bostadsområdets geografiska läge. Några upplever sig bo i innerstaden och andra i en förort till innerstaden. Vi kommer att återkomma till denna 12

13 fråga i det avsnitt som handlar om betalningsvilja, men vill samtidigt understryka att den fråga som ställdes handla om en självskattning av det geografiska läget. Vi kan benämna detta för det relativa läget till skillnad från överprövningen som är att betrakta som ett absolut läge. Det bör dock redan härframhållas att vi har en viss överskattning av just den grupp som beskriver sig som boende i förort i Stockholms kommun. Av tabellen ovan framgår att många beskriver sitt bostadsområde som en förort i Stockholms kommun. Men oaktat det är denna grupp stor. Stockholm är till befolkningsantalet dominerande i länet. Men det finns också ett särskilt intresse i undersökningen förhållet förort innerstad. Ett flertal av frågorna i undersökningen handlar om skillnader mellan förorter och innerstad/centrum och huruvida preferenserna skiljer sig mellan boende i olika typer av bostadsområden. Ägarkategori och utrymmeskonsumtion Enkäten riktades till boende i hyresrätt, oaktat ägarkategori. Av dem som ingår i undersökningen bor 50 procent i en fastighet som ägs av ett kommunalt bolag, allmännyttigt bolag eller kommunal stiftelse. Strax under 50 procent bor i en fastighet med en privat ägare, vilket kan vara ett bolag, stiftelse, bostadsrättsförening eller enskild person. Övriga bor i fastigheter som ägs av till exempel stat eller landsting. Även om majoriteten av dem som ingår i undersökningen tillhör ett hushåll som består av en eller två personer variera bostadsstorleken. Det framgår av tabellen nedan (tabell 8) av vilken det framgår hur hushåll av olika storlek fördelar sig på bostadsstorlek. Tabell 8 De boendes fördelning på hushållsstorlek och bostadsstorlek 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk 5+ rk Antal 1 person personer personer personer personer Totalt Fördelningen i tabellen ovan följer förhållande vis väl den gängse bilden av hur hushåll med olika storlek fördelar sig på lägenhetsstorlekar. Det är dock väl känt att trångboddheten är större i storstadsregionerna jämfört med i övriga landet. Men det är uppenbart att trångboddheten ökar med ökad hushållsstorlek (kursiverat i tabellen). Norm 2 definierar ett hushåll som trångbott om det finns fler än två boende per rum (sovrum), kök och vardagsrum oräknade. Detta gäller dock inte ensamstående, som inte anses trångbodda oavsett antal rum. Enligt denna undersökning är 9 procent av tvåpersonshushållen trångbodda, 20 procent av trepersonshushållen, 9 procent av fyrapersonshushållen och minst 36 procent av hushållen större än fem personer. Tabellen ovan ger dock inte tillräcklig information för alltför långtgående slutsatser om trångboddhet och överkonsumtion. 13

14 Boendetid I likhet med vad andra studier med samma syfte som denna visat, har många av hushållen bott länge och väl i det nuvarande bostadsområdet. De kan mycket väl ha bytt lägenhet men det är inget som undersöktes i enkäten. Av figuren nedan framgår hushållens boendetid i det nuvarande bostadsområdet (figur 2). Figur 2 Boendetid i det nuvarande bostadsområdet Hur länge har du bott i ditt nuvarande bostadsområde? < 1 år 1-5 år 6-10 år > 10 år En övervägande majoritet, 75 procent, Cases har weighted bott 5 by år Vikt eller längre i det nuvarande bostadsområdet. Det finns av naturliga skäl ett samband mellan hushållets ålder och hur länge de bott i ett område. Det framgår av tabellen nedan (tabell 9). Tabell 9 Boendetid bland olika åldersgrupper Åldersgrupp < 1 år 1-5 år 6-10 år > 10 år Antal Unga Unga vuxna Medelålders Yngre äldre Äldre En tredjedel av ungdomshushållen har flyttat till det nuvarande bostadsområdet under det senaste året. Flertalet av de unga vuxna har också bott kortare tid än 5 år i det nuvarande bostadsområdet. Med ökad ålder ökar också tiden i samma bostadsområde. Det gäller särskilt de äldre som till övervägande delen har bott mer än 10 år i samma bostadsområde. Det 14

15 är ett välkänt faktum att flyttbenägenheten avtar starkt vid stigande ålder och att den benägenheten också avtar med tiden i ett och samma bostadsområde. Viktiga egenskaper i ett bra bostadsområde Ett av syftena med denna undersökning är att utröna de boendes värderingar av vilka egenskaper som är av betydelse för ett bra bostadsområde. De boende har fått göra denna värdering termer av viktigt - oviktigt och bra dåligt. De boende har också fått bedöma huruvida det egna bostadsområde upplevs som ett bra bostadsområde. De boende ombads att först göra en värdering av sitt eget bostadsområde. Vi frågade efter hur bra de tycker att det egna bostadsområdet är att bo i. Det är en värdering som uttrycker en allmän och personlig värdering. Utgångspunkten för den frågan är att vi ställer andra krav på vårt bostadsområde än vad vi gör på den övriga byggda miljön. Svaret på frågan om hur bra de boende i olika bostadsområden i Stockholms län tycker att det nuvarande bostadsområdet är att bo i gavs på en femgradig skala från mycket bra till mycket dåligt med mellanalternativet varken bra eller dåligt. Vad som konstituerar ett bra bostadsområde kommer att diskuteras mer i detalj nedan. Här frågades efter en samlad och subjektiv bedömning. Tidigare studier har ofta visat att de flesta trivs bra i sina områden men att trivseln varierar med ålder och boendetid. De boende värdering av det egna bostadsområdet framgår av tabellen nedan (tabell 10) Tabell 10 De boendes värdering av det egna bostadsområdet Värdering Andel Antal Mycket dåligt Ganska dåligt Varken bra eller dåligt Ganska bra Mycket bra Uppgift saknas Totalt Som väntat tycker flertalet av boende att deras område är ett ganska bra eller till och med mycket bra bostadsområde. Det är 80 procent av de boende som värderar sitt bostadsområde som ganska bra eller mycket bra. Sju procent av de som besvarat frågan anger att området är dåligt. Med ett antagande om att avståndet mellan de olika värderingarna är desamma kan dessa åsättas ett värde från 1 till 5, där 1 motsvarar mycket dåligt och 5 mycket bra. Medelvärdet för samtliga bostadsområden blir då 4,1 vilket betyder ganska bra. Värderingen skiljer sig åt mellan olika individer och grupper av individer. Det kända mönstret att äldre trivs bättre än unga gäller även för denna undersökning. De unga ger i genomsnitt sitt bostadsområde värdet 4,1 och de äldre 4,4. Däremot har botiden inget påtagligt att göra med hur bra man uppfattar sitt bostadsområde. 15

16 Det finns en rad livsbetingelser som påverkar boendet. Ekonomi och kunskap om marknaden har betydelse för möjligheterna att uppfylla sina boendepreferenser. Med tillgång till denna typ av resurser ökar möjligheterna för att välja för att uppfylla de egna preferenserna. Så har också de med de högsta inkomsterna ett högre betyg på sitt bostadsområde (4,3-4,4) jämfört med dem med de lägsta inkomsterna (3,9-4,0). Variationen mellan övriga inkomstgrupper är dock marginell. Tidigare forskning har visat att värderingen av det egna bostadsområdet följer avståndet från centrum. Nu har vi dock att göra med en komplex bostadsmarknad där centrum kan vara både Stockholms centrum och ett lokalt centrum i någon annan kommun. Likväl finns ett tydligt mönster att de som värderar det egna bostadsområdet högst är just de som är bosatta i Stockholms innerstad. Det framgår tydligt av tabellen nedan (tabell 11). Tabell 11 Värderingen av det egna boendet efter typ av bostadsområde Typ av bostadsområde Medelvärde Antal Standardavvikelse Stockholms innerstad 4, ,72 Landsbygd 4, ,98 Förort i Stockholms kommun med 4, ,89 blandad bebyggelse Centrum i övriga kommuner 4, ,85 Övriga kommuner med blandad 4, ,91 bebyggelse Förort i Stockholms kommun med 3, ,96 flerfamiljshus Övriga kommuner, flerfamiljshus 3, ,00 Annat 4, ,07 Total 4, ,91 De boende ger överlag sina bostadsområden ett gott betyg. Det finns dock en skillnad mellan hur de boende i Stockholms innerstad värderar sina bostadsområden i jämförelse med dem som bor i övriga kommuner i områden som domineras av flerfamiljshus. Medelvärdet för Stockholms innerstad är 4,5 medan det är 3,7 för bostadsområden som domineras av flerfamiljshus i övriga kommuner. Värderingen av Stockholms innerstad gränsar till värderingen mycket bra, medan värderingen av bostadsområden i övriga kommuner som domineras av flerfamiljshus betecknas som ganska bra områden. Oberoende av det självskattade och relativa läget eller det efterprövade absoluta läget används som grund för analysen, blir resultatet detsamma. Det är möjligt att redovisa värderingen av bostadsområdet på kommunnivå. Dock blir standardavvikelse viktig eftersom enkäten besvarats av boende i olika områden inom en och samma kommun och värderingen naturligtvis kan skilja sig åt. Analysen ger vid handen att värderingen av bostadsområden i de olika kommunerna varierar kring strax under ganska bra till strax över ganska bra. I botten på listan återfinns Haninge, Upplands-Bro samt Bot- 16

17 kyrka och i toppen Solna, Danderyd samt Nykvarn. Men återigen variationen är liten och underlaget för analyser på kommunal nivå synnerligen begränsat. I anslutning till denna frågeställning fick de boende också besvara frågor kring vilka egenskaper som de betraktar som väsentliga för det som vi kallar ett bra bostadsområde. Avsikten var här att ställa den underförstådda uppfattningen om bra område mot de boendes uppfattning om vilka egenskaper som formar värderingen av ett område. Det bör naturligtvis understrykas att denna underförstådda uppfattning såsom den kommer till uttryck i de givna svarsalternativen för frågan, har sin utgångspunkt i forskning kring hushållens boendepreferenser (se bilaga III om boendepreferenser). Egenskaper som utmärker ett bra bostadsområde Vilka egenskaper är det då som utmärker ett bra bostadsområde? Vad är det som de boende betraktar som betydelsefullt? Varför tycker de som bor i Stockholms innerstad att de bor i så bra bostadsområden? För att fånga upp vad som utmärker ett bra bostadsområde fick de boende ta ställning till betydelsen av olika egenskaper i själva bostadsområdet och dess omgivning. Valet av egenskaper följer resultaten av andra studier där syftet just varit att utröna vad som är viktig för värderingen av ett bostadsområde. Det bör understrykas att urvalet av faktorer är begränsat till omgivningsfaktorer och att faktorer av en mer socialpsykologisk karaktär inte ingår. Ej heller ingår faktorer som förknippas med själva bostaden. De boendes bedömning av olika egenskaper gjordes efter en fyragradig skala från helt oviktigt till mycket viktigt, där 1 betyder helt oviktigt, 2 inte särskilt viktigt, 3 ganska viktigt och 4 mycket viktigt. I figuren nedan (figur 3) sammanfattas dessa resultat. Notera att även här görs en bedömning av att avståndet mellan de olika alternativen är detsamma och att det därmed är möjligt att beräkna ett medelvärde. 17

18 Figur 3 De boendes uppfattning om betydelsen av olika egenskaper för ett bra bostadsområde De boendes uppfattning om vad som utmärker ett bra bostadsområde kan sammanfattas på följande sätt. Att bostadsområdet är tryggt och säkert har en stor betydelse för bedömningen av ett område. På den fyragradiga skalan ges det värdet 3,7. Det bör understrykas att detta är en faktor som framkommit som betydelsefull i flera andra studier där hushållens boendepreferenser stått i centrum. Nästan lika viktigt är att det finns goda kommunikationer både allmänt (3,7) och till Stockholm city (3,5). Överhuvudtaget är tillgång till grönområden, att bostadsområdet är fritt från buller och trafikstörning, att ha närhet till primär service och att det finns miljöstation i området mer väsentligt än ett centralt läge eller närhet till nöjen och kultur. Inte heller är blandad befolkning eller blandad bebyggelse av betydelse för värderingen av bostadsområdet. Detta är faktorer som varit ett viktigt inslag i bostadspolitiklen under decennier. Vi kan bara konstatera att det råder en skillnad mellan individuella värderingar och det allmännas uppfattning om det goda boendet. Det kan framstå som tvetydigt att ett centralt läge inte ges större betydelse, eftersom andra studier med tydlighet visar att det är just de centralt belägna bostadsområdena som bedöms som mest attraktiva. Men att centrum är attraktivt behöver inte betyda att det är en faktor som överskuggar alla andra aspekter av ett bostadsområde och vad som har betydelse för att bostadsområdet skall uppfattas som bra. 18

19 Värderingen av vad som bidrar till ett bra bostadsområde varierar med de bakomliggande socioekonomiska faktorerna. Det är känt att olika åldersgrupper värderar olika egenskaper i bostadsområdet och dess omgivningar. Men det är också rimligt att förvänta sig att de som bor i en förort i större utsträckning uppskattar närhet till grönområden och ett ostört läge, än de som bor i Stockholms innerstad eller i centrum i någon av de övriga kommunerna i Stockholms län. En analys av variationen mellan boende i olika geografiska lägen visar att uppfattningen om vad som kännetecknar ett bra bostadsområde varierar marginellt. De största skillnaderna är mellan dem som bor i Stockholms innerstad och det som kan betecknas som landsbygd, eller mer precist storstadsnära landsbygd. Boende på landsbygden uppskattar närhet till grönområden i större utsträckning än övriga boende. De värdesätter också närhet till motions- och fritidsaktiviteter i högre grad än övriga, men lägger mindre vikt vid såväl en bostad i Stockholms innerstad som goda kommunikationer till densamma. Även de som är bosatta i övriga kommuner i Stockholms län lägger mindre vikt vid innerstaden är de som är bosatta i innerstaden eller i en förort i Stockholms kommun. Boende i områden med blandad bebyggelse värdesätter också närheten till innerstaden högre än boende i övriga typer av bostadsområden. Slutligen, de som är bosatta i Stockholms innerstad värdesätter närhet till nöjen och kultur och innerstadsläge mer än boende i övriga typer av bostadsområden. Däremot är tillgång till parkeringsplatser och blandad bebyggelse egenskaper som har mindre betydelse för vad som de betecknar som ett bra bostadsområde. En slutsats av hur boende i olika geografiska lägen värderar vad som konstituerar ett bra bostadsområde är att i några avseende finns en god överensstämmelse mellan hur man bor och vad man värdesätter. Det gäller särskilt de som bor i innerstaden och de som bor på den storstadsnära landsbygden. Ålder förväntas ha stor betydelse för hur boende värderar ett bostadsområde. I livets olika skeden fyller bostadsområdet olika funktioner. I ett visst skede är bostadsområdet en plats för vila och återhämtning medan i ett annat skede skall alla behov kunna tillgodoses i bostadsområdet och dess nära omgivning. Av tabellen nedan (tabell 12) framgår först hur olika åldersgrupper värderar egenskaper i ett bostadsområde. Tabellen redovisar det genomsnittliga värdet på varje egenskap sorterat efter hur samliga boende värderat respektive egenskap. 19

20 Tabell 12 Åldersgruppers uppfattning om betydelsen av olika egenskaper för ett bra bostadsområde Egenskap Unga Unga vuxna Medelålders Yngre äldre Bostadsområdet är tryggt och säkert Det finns goda kommunikationer Det finns goda kommunikationer till Stockholm city Äldre Alla Nära till livsmedelsaffär Nära till grönområden Det finns miljöstation i bostadsområdet Bostadsområdet är fritt från buller- och trafikstörning Nära till lokalt centrum med affärer, apotek, bank etc Bostadsområdet har gott rykte Bostadsområdet har parkeringsplatser Huset du bor i har hög standard Nära till skola, barnomsorg och annan samhällsservice Nära till motions- och fritidsaktiviteter Huset du bor i är vackert Nära till nöjen och kultur Bostadsområdet har lekplatser Bostaden ligger i ett lokalt centrum Grannarna i bostadsområdet umgås Befolkningen i bostadsområdet kommer från olika kulturer/ socialgrupper Bostadsområdet har både småhus och flerfamiljshus Bostaden ligger i Stockholms innerstad Att ett bostadsområde är tryggt och säkert samt att det har goda kommunikationer såväl allmänt som till centrala Stockholm är egenskaper som alla oavsett ålder rankar högst bland de egenskaper som konstituerar ett bra bostadsområde. Det är egenskaper som betraktas som mycket viktiga för att bostadsområdet skall betraktas som ett bra bostadsområde. Att det dessutom är nära till livsmedelsbutiker och nära till ett lokalt centrum med affärer, bank och apotek är en viktig egenskap som blir allt viktigare med stigande ålder. Flera av dessa egenskaper är av betydelse för att tillgodose mänskliga och grundläggande behov. Det är dessutom egenskaper som tidigare vara självklara i ett bostadsområde, såsom tillgång till närservice. Emellertid, i många bostadsområden runt om i Sverige har den lokala servicen försvunnit, ofta som ett resultat av ökad konkurrens från köpcentra och stormarknader. Våra 20

21 bostadsområden utarmas helt enkelt på det som tillgodoser grundläggande mänskliga behov. Närhet till grönområde är en annan och viktig egenskap, oavsett ålder. Detsamma gäller tillgång till miljöstation och att bostadsområdet är fritt från buller och trafikstörning. Betydelsen av dessa egenskaper ökar dessutom med stigande ålder. Bostadsområdets rykte är en viktig egenskap som ökar i betydelse med stigande ålder. Bland de allra äldsta är det en egenskap som i det närmaste kan betraktas som mycket viktig. Förekomsten av parkeringsplatser är en egenskap som är viktig för huruvida ett bostadsområde skall betraktas som bra eller ej. Att standarden är hög och att huset är vackert blir viktigare med stigande ålder för huruvida de boende betraktar bostadsområdet som bra eller ej. Det bör dock sägas att innebörden i begreppet vackert är synnerligen subjektivt. Vikten av att bostadsområdet har tillgång till lekplatser följer också ålder. Vare sig umgänge bland grannar, blandad bebyggelse, blandande socialgrupper och kulturer eller att bostaden ligger i ett lokalt centrum är egenskap som har avgörande betydelse för uppfattningen om ett bra bostadsområde. Men det är likväl egenskaper som har större betydelse för de äldre än för de yngre. Den egenskap som flertalet åldersgrupper bedömer som inte särskilt viktig för huruvida bostadsområdet kan betraktas som bra eller ej är innerstadsläget. Att bostaden ligger i ett bostadsområde i Stockholms innerstad lockar mindre än förväntat bland samtliga åldersgrupper. Det finns ytterligare individuella och bakomliggande egenskaper som har betydelse för hur vi värderar olika egenskaper i ett bostadsområde. I en enkät är det möjligt att bara fånga ett fåtal av dessa egenskaper. Som vi påtalat ovan är några av de centrala egenskaperna förutom ålder den nuvarande bostadssituation och familjesituation. En annan faktor är den ekonomiska förmågan. Enkla tester av signifikanta samband mellan medelvärdet för olika egenskaper i ett bostadsområde och individuella samt bakomliggande egenskaper och hur stor del av variationen i medelvärdet som dessa egenskaper förklarar, vittnar om följande. När ålder mäts i de kategorier som redovisats ovan (tabell 12) finns det förvisso skillnader i bedömningen av vad som är viktigt för ett bra bostadsområde mellan åldersgrupperna. Dessa skillnader är signifikanta men små. Den ekonomiska förmågan mäts i enkäten som hushållets sammanlagda inkomst före skatt. Inkomsten klassades i intervall om kronor. Det ger förvisso ett trubbigt mått, men just inkomst har visat sig vara svår att mäta genom enkät. Här använder vi svaret på denna fråga endast om en indikator på den ekonomiska förmågan. En analys av skillnader i värdering av de egenskaper som kan ha betydelse för huruvida ett bostadsområde är att betrakta som bra eller ej, visar på ringa skillnader bland olika inkomstgrupper. Detsamma gäller hushållstyp. Det är små variationer i vad som olika typer av hushåll bedömer har betydelse för ett bra bostadsområde. Men det finnas dock några egenskaper där bedömningen varierar. Det gäller hushållen som har barn i jämförelse med alla övriga hushåll. Hushållen med barn bedömer att närhet till skola, barnomsorg och annan samhällsser- 21

22 vice liksom att bostadsområdet har lekplatser är viktiga egenskaper för ett bra bostadsområde. I båda fallen svara hushållstyp för drygt 15 procent av variationen i medelvärdet för just dessa områdesegenskaper. Den nuvarande typen av bostadsområde skulle kunna ha betydelse för värderingen av olika områdesegenskaper. Så är också fallet vad gäller värderingen av att bostadsområdet har både småhus och flerfamiljshus samt att bostaden ligger i Stockholms innerstad. I fråga om blandad bebyggelse svarar den nuvarande typen av bostadsområde för 13 procent av variationen medan den i frågan om att bostaden ligger i innerstaden svarar för 40 procent av variationen. Som förväntat är det de boende i Stockholms innerstad som i jämförelse med övriga bedömer innerstadsläget som så mycket viktigare för vad som konstituerar ett bra bostadsområde. Analysen ovan anger den allmänna värderingen av faktorer som tidigare forskning visat vara väsentliga för att de boende skall betrakta sitt bostadsområde som bra. Innebörden i bra är förvisso subjektiv men likväl finns en rörande samstämmighet bland de boende vad som är viktigt respektive minde viktigt. Frågan om betydelsen av olika faktorer för att ett bostadsområde skall vara bra kan spetsas till ytterligare och formuleras som hur stor andel av de boende som anser att de angivna egenskaperna är mycket viktiga för att ett bostadsområde skall vara bra. Den värderingen framgår av tabellen nedan (tabell 13). Tabell 13 Egenskap Andel boende som värderat egenskap i bostadsområdet som mycket viktig för ett bra bostadsområde Mycket viktigt Bostadsområdet är tryggt och säkert 78 Det finns goda kommunikationer 73 Det finns goda kommunikationer till Stockholm city 64 Nära till livsmedelsaffär 50 Nära till grönområden 49 Det finns miljöstation i bostadsområdet 45 Bostadsområdet har parkeringsplatser 44 Bostadsområdet är fritt från buller- och trafikstörning 41 Nära till lokalt centrum med affärer, apotek, bank etc 36 Bostadsområdet har gott rykte 35 Nära till skola, barnomsorg och annan samhällsservice 32 Huset du bor i har hög standard 28 Bostadsområdet har lekplatser 24 Nära till motions- och fritidsaktiviteter 20 Huset du bor i är vackert 18 Bostaden ligger i Stockholms innerstad 13 Nära till nöjen och kultur 12 Bostaden ligger i ett lokalt centrum 11 Befolkningen i bostadsområdet kommer från olika kulturer/ socialgrupper 11 Bostadsområdet har både småhus och flerfamiljshus 8 Grannarna i bostadsområdet umgås 8 22

23 Helt klar är att trygghet och säkerhet, goda kommunikationer och tillgänglighet till basal service är mycket viktiga egenskaper för ett område som skall betraktas som bra. Närhet till grönområden är också en egenskap som omkring hälften av de svarande betraktar om mycket viktig. Faktorer som har att göra med bebyggelsens sammansättning och befolkningens sammansättning ger däremot inte samman betydelse för hur området värderas av de boende. Oavsett ålder är det ovanstående egenskaper som en majoritet angett som mycket viktiga. Det finns mindre variationer bland de olika åldersgrupperna så till vida att äldre värdesätter kommunikationer, alla former av närservice, trygghet och säkerhet samt även ett gott rykte i större utsträckning än övriga åldersgrupper. Vi frågade inte enbart om vilka egenskaper som är viktiga för ett bra bostadsområde utan även i vad mån dessa egenskaper återfinns i det egna bostadsområdet. Motsvarar det nuvarande boendet de boendes preferenser? Av tabellen nedan (tabell 14) framgår huruvida de egenskaper som tidigare forskning visat ha betydelse för värderingen av ett bostadsområde finns i de boendes egna områden. Tabell 14 Förekomst av olika egenskaper i det egna bostadsområdet Egenskap Ja Det finns goda kommunikationer till Stockholm city 93 Det finns goda kommunikationer 93 Nära till livsmedelsaffär 90 Nära till grönområden 90 Nära till skola, barnomsorg och annan samhällsservice 89 Bostadsområdet har parkeringsplatser 86 Bostadsområdet har lekplatser 85 Nära till lokalt centrum med affärer, apotek, bank etc 79 Befolkningen i bostadsområdet kommer från olika kulturer/ socialgrupper 78 Nära till motions- och fritidsaktiviteter 77 Det finns miljöstation i bostadsområdet 76 Bostadsområdet är tryggt och säkert 71 Bostadsområdet har gott rykte 67 Bostadsområdet har både småhus och flerfamiljshus 50 Nära till nöjen och kultur 49 Bostadsområdet är fritt från buller- och trafikstörning 45 Huset du bor i har hög standard 43 Huset du bor i är vackert 42 Bostaden ligger i ett lokalt centrum 42 Grannarna i bostadsområdet umgås 32 Bostaden ligger i Stockholms innerstad 26 Den omedelbara slutsatsen är att många av de egenskaper som de boende i allmänhet värderar som mycket viktiga också förekommer i flertalet bostadsområden. Det finns en förhållandevis god överensstämmelse mellan preferenser och upplevda förhållanden i det egna bostadsområdet. De faktorer och egenskaper som de boende i allmänhet menar har mycket 23

24 viktiga för att ett bostadsområde skall vara bra att bo i finns i stor utsträckning i det egna bostadsområdet. Dock finns det anledning att understryka att det naturligtvis finns de som har en annan prioritering och som inte heller bor enligt denna prioritering. Men nu är det värderingar i allmänhet som står i fokus, såsom att flertalet har tillgång till goda kommunikationer och närservice. Men det finns också avvikelser. Det blir än tidigare av tabellen nedan (tabell 15) där värderingen av egenskaper som är mycket viktiga för ett bra bostadsområde ställs möt förekomsten av just den egenskapen i det egna bostadsområdet. Tabell 15 Förekomsten av mycket viktiga egenskaper i det egna bostadsområdet Egenskaper Andel Det finns goda kommunikationer till Stockholm city 94 Nära till skola, barnomsorg och annan samhällsservice 94 Nära till grönområden 93 Det finns goda kommunikationer 93 Bostadsområdet har lekplatser 92 Nära till livsmedelsaffär 91 Bostadsområdet har parkeringsplatser 87 Nära till motions- och fritidsaktiviteter 85 Nära till lokalt centrum med affärer, apotek, bank etc 84 Bostaden ligger i Stockholms innerstad 83 Det finns miljöstation i bostadsområdet 81 Bostadsområdet har både småhus och flerfamiljshus 77 Befolkningen i bostadsområdet kommer från olika kulturer/ socialgrupper 73 Bostaden ligger i ett lokalt centrum 70 Bostadsområdet är tryggt och säkert 70 Nära till nöjen och kultur 69 Bostadsområdet har gott rykte 67 Grannarna i bostadsområdet umgås 61 Huset du bor i är vackert 55 Huset du bor i har hög standard 50 Bostadsområdet är fritt från buller- och trafikstörning 49 Tolkningen av ovanstående tabell blir en bedömningsfråga. Att 94 procent av de boende anger att goda kommunikationer till Stockholm city är mycket viktigt och att de dessutom bor ett i område med denna egenskap måste bedömas såsom att flertalet i just det avseende bor enligt sina preferenser. Detsamma kan vi säga om tillgång till offentlig service, grönområden och livsmedelbutiker. Däremot är det 30 procent som uppger att den genomgående viktigaste egenskapen för ett bra bostadsområde nämligen att bostadsområdet är tryggt och säkert saknas i just deras område. Vilka är då de områden som inte betraktas som trygga och säkra? Mellan 30 och 40 procent av de boende i Haninge, Huddinge, Upplands Väsby och Österåker bor i bostadsområden som de inte upplever som trygga och säkra trots att det är en egenskap som de betraktar som mycket viktig för ett bra bostadsområde. Motsvarande bedömning gör 25 procent av de 24

25 boende i Vallentuna, Södertälje, Järfälla och Botkyrka. Det är däremot kring 10 procent av de boende i Ekerö, Lidingö och i Nykvarn som gör samma bedömning. Det senare är bostadsområden som med rimliga mått mätt kan betraktas som både trygga och säkra. Här finns det dock anledning att vara restriktiv med vidare tolkningar. Det är trots allt ett alltför begränsat underlag för analyser på kommunnivå. Vilka boende är det som upplever sina bostadsområden som otrygga och osäkra? Det finns inget tydligt mönster som visar på ett samband mellan ålder och uppfattningen att området är otryggt och osäkert trots att det är en viktig egenskap. Detsamma gäller hushållssammansättning. Dock, de som uppger att denna egenskap saknas, trots att den betraktas som mycket viktig, uppger dessutom att deras område är ganska dåligt eller till och med mycket dåligt att bo i. Upplevelsen av att bostadsområde inte är tryggs och säkert är en orsak till att de boende upplever sitt bostadsområde som dåligt. Det kan också vara en orsak till hög omflyttning och bristande stabilitet. Hushållens betalningsvilja för olika typer av bostadsområden De boende tillfrågades om vad de ansåg vara en rimlig månadshyra för en bostad lika den de hade idag men belägen i någon annan typ av bostadsområde i Stockholms län. Avsikten är här att undersöka spridningen i betalningsviljan vid en mer marknadslik hyressättning. Frågeställningen bygger också på antagandet att de som besvarar frågan beaktar sina budgetrestriktioner, det vill säga att det finns viss rationalitet i den värdering som de gör. Fokus är här riktat mot det geografiska läget, men skulle i princip kunnat omfatta vilken annan egenskap som helt i ett bostadsområde. Bedömningen av en rimlig månadshyra relaterades till den nuvarande hyran. Alternativen var givna enligt följande: 1. Lägre hyra i intervall om 500 kronor från till 2001 eller mindre 2. Samma hyra som idag 3. Högre hyra i intervall om 500 kronor från till 2001 eller mer Hur de boende bedömde frågan om rimlig hyra i olika typer av bostadsområden framgår av tabellen nedan (tabell 16). Inledningsvis redovisas huruvida de boende är beredda att betala mer, mindre eller anser att en lägenhet motsvarande den de har idag oavsett i vilken annan typ av bostadsområde den är belägen, skall ha samma hyra som de betalar idag. Beräkningarna är genomförda på så sätt att de som uppger att de bor i den typ av område som skall värdas ej ingår i beräkningen. Tabellen baseras på självvärderingen av bostadsområde, men resultatet har kontrollerats och visar sig gälla även för det absoluta läget. 25

26 Tabell 16 Betalningsvilja för olika typer av bostadsområden Typ av bostadsområde Mindre Samma Mer Total Stockholms innerstad Centrum i övriga kommuner Förort i Stockholms kommun med blandad bebyggelse Förort i Stockholms kommun med flerfamiljshus Övriga kommuner med blandad bebyggelse Övriga kommuner med flerfamiljshus Landsbygd Det framgår tydligt att betalningsviljan varierar mellan olika typer av bostadsområden, men att de boende vanligtvis inte är beredda att betala mer för ett annat geografiskt läge, snarare mindre. I den mån de uttrycker en högre betalningsvilja är det begränsat till innerstaden. Närmare 60 procent av dem som är bosatta i andra typer av bostadsområden är beredda att betala mer jämfört med idag om den egna bostaden låg i Stockholms innerstad. Därefter följer centrum i någon annan kommun och förort i Stockholms kommun med blandad bebyggelse där omkring 15 procent är beredda att betala mer än vad de gör idag. Men avståndet mellan dessa typer av bostadsområden och Stockholms innerstad är stort. Det är också värt att notera att landsbygden inte utövar en dragningskraft av sådan omfattning att det återspeglar sig i en ökad betalningsvilja. Däremot finns en tydlig tendens till att betalningsviljan är högre för områden med blandad bebyggelse jämfört med bostadsområden med enbart flerfamiljshus. Att Stockholms innerstad utöver en sådan attraktion att en betydande del av de boende i länet är beredda att betala mer för en bostad där står inte i konflikt med att andra typer av områden inte är bra bostadsområden. Det har tydligt framgått av redovisningen ovan innerstaden har särskilda kvalitéer men det betyder inte att andra områden inte är bra och attraktiva områden. Områdena har olika grundläggande egenskaper som de boende är beredda att betala mer eller mindre för. Dessutom fångar vi inte in alla egenskaper i denna undersökning. Även tidigare forskning om boendepreferenser och betalningsvilja har visat på det centrala lägets attraktivitet. Men också att det finns variationer mellan de boende. En enkel test visar i vad mån demografiska och socioekonomiska egenskaper bidrar till att förklara variationer i betalningsvilja för innerstaden. Resultatet av denna test visar att det förvisso finns ett signifikant samband mellan en ökad betalningsvilja för innerstaden och var den nuvarande bostaden är belägen, ålder, botid, trivsel, hushållstyp och inkomster. Men en ytterligare test av styrkan i dessa samband ger vid handen att den är så pass svag att variationen snarare måste tillskrivas slumpen är just ovanstående faktorer. Flertalet samband är under +/-0,1 på skalan -1 till 1 och där 0 indikerar inget samband. Undantaget är ålder där sambandet är svagt och visar att med stigande ålder minskar viljan att betala för 26

27 ett innerstadsläge. Innerstaden utgör helt enkelt en större attraktion för de unga och de unga vuxna än för övriga åldersgrupper. Närmare 70 procent av de unga och de unga vuxna uttrycker en större betalningsvilja för en bostad i innerstaden jämför med den de har idag. För de äldre är motsvarande andel omkring 50 procent. I denna grupp är det också omkring 20 procent som uttrycker en större betalningsvilja för en förort med blandad bebyggelse men en lägre betalningsvilja för centrumläge i övriga kommuner jämfört med de yngre åldersgrupperna. Rimlig månadshyra Men hur mycket mer eller mindre är de boende villiga att betala för en bostad lika den de har idag, men belägen i olika typer av geografiska lägen i Stockholms län. Av figuren nedan framgår fördelningen för Stockholms innerstad (figur 4). Figur 4 Fördelningen i betalningsvilja för Stockholms innerstad Närmare 60 procent av de som idag är bosatta utanför Stockholms innerstad är beredda att betala mer jämför med vad de gör idag för en motsvarande bostad men belägen i innerstaden. Denna ökade betalningsvilja sträcker sig från några kronor till över kronor per månad. Fördelningen på olika alternativ kan jämföras med betalningsviljan för en bostad belägen i centrum i annan kommun (figur 5). 27

28 Figur 5 Fördelningen i betalningsvilja för centrum i annan kommun än Stockholm För flertalet boende i Stockholms län ligger betalningsviljan för centrum i övriga kommuner i länet, under rådande hyror. Den låga betalningsviljan framgår med än större tydlighet för övriga typer av bostadsområden i Stockholms län. Det finns en betydande spridning i betalningsviljan för olika bostadsområden. Typologin är enkel och fångar inte in alla dimensioner av ett bostadsområde, vilket ger en inte helt rättvisande bild av bostadsområdena. Men otvivelaktigt visar denna studie liksom många andra liknade studier att det finns ett en betydande andel hushåll som har en högre betalningsvilja för centralt belägna bostadsområden jämför med andra typer av områden. Dock är det angeläget att ställa denna betalningsvilja mot de boendes uppfattning om det nuvarande bostadsområdet. Flertalet trivs bra eller mycket bra även i områden som av andra uppfattas som mindre attraktiva områden. Många studier pekar på skillnaden i värdering mellan så kallade insiders, de som bor i ett område, och outsiders, de som bor i andra områden. De som bor i ett område värderar det ofta högre än övriga. Det som naturligtvis kan diskuteras är huruvida denna skillnad endast är uttryck för ett behov av att rättfärdiga ett beslut eller handling. Analysen ovan har visat att det finns en ökad betalningsvilja för framför allt innerstaden. Den slutsatsen kan också tolkas som att det finns en viss acceptans för en hyresdifferentiering efter geografiskt läge. Drygt 50 procent av de boende är villiga att betala mer för en bostad i innerstaden, allt annat lika. Men vad inträffar när betalningsviljan ställs mot den rådande hyresstrukturen? Det finns redan idag en variation i hyra mellan olika geografiska lägen och frågan är om den ytterligare betalningsviljan når upp till innerstadens relativt sett högre hyresnivåer? Det bör dock understrykas att all variation inte kan tillskrivas det geografiska läget. Det finns andra faktorer som beaktas i bruksvärdessystemet och som kan bidra till att förklara varför hyrorna varierar. Men likväl, givet lägenhetsstorlek mätt i antal rum är hyran högre i bostadsområden i innerstaden jämfört med i andra typer av områden. 28