Uppsala Universitet Institutet för bostadsforskning Tommy Berger Maj Bruksvärdesprincipen som värderingsmodell för småhus

Transkript

1 1 Uppsala Universitet Institutet för bostadsforskning Tommy Berger Maj 2006 Bruksvärdesprincipen som värderingsmodell för småhus Inledning Fastighetsskatt torde vara en av de mest diskuterade och också mest utredda frågorna under de senaste 20 åren. Även om beskattningen av småhus har en längre historia än så, är det den genomgång som gjordes i samband med skattereformen i slutet av 1980-talet (Prop 1989/90:110) som har fastlagt grunden för den nu gällande synen på småhusens beskattning att den ska utgöra en del av kapitalbeskattningen. I flera utredningar efter detta har fastlagts att den principen ska fortsätta att gälla (SOU 1992:11, SOU 1994:57, SOU 2004:34). Samtidigt har det konstaterats att fastighetsskatten har varit en betydande post i hushållens bostadsutgifter. Det principiella problemet med fastighetsskatt är att den utgör en löpande beskattning av en fiktiv intäkt. Det är inte några faktiska penningströmmar som ligger till grund för den betalning som sker, utan skatten tas ut på ett teoretiskt värde. Det praktiska problemet för enskilda hushåll är att det i en hel del fall rör sig om betydande belopp som ska betalas i fastighetsskatt. Även om hushållet i princip är förmöget, finns det inte någon garanti för att det har löpande intäkter som är i paritet med dess förmögenhet. Denna insikt har vuxit över tiden och uttrycks i Likformig och neutral fastighetsbeskattning (SOU 2000:34) på följande vis: Även om man godtar den principiella grunden för den nuvarande löpande fastighetsbeskattningen kan vissa invändningar riktas mot en löpande beskattning av fastigheter. De gäller bl.a. den brist på förutsebarhet av det framtida skatteuttaget som följer av att underlaget kontinuerligt anpassas till förändringar i ägarbostädernas marknadsvärde. Vidare medför det förhållandet att skatten tas ut på en ickemonetär avkastning, utan hänsyn till den skattskyldiges betalningsförmåga, problem i vissa fall. (s. 20) Utredningen lade också ett förslag om att begränsa fastighetsskatten som andel av inkomsten, vilket också blev regeringens förslag och riksdagens beslut. Andra förslag har också varit aktuella för att begränsa belastningen för hushåll liksom förutsebarheten. En typ av idéer som framförts har varit att hitta ett alternativt underlag för fastighetsskatten. Dessa har utformats lite olika, men kan sammanfattas i två huvudmodeller. Den ena är att basera underlaget på ett boendevärde (SOU 1992:11, SOU 1994:57, Berger 2000, SOU 2000:34). Den andra modellen är att basera underlaget på ett anskaffningsvärde där den s.k. Kalifornienmodellen har varit förebild (Berger 1997), Ds 1998:3, SOU 2000:34). Ytterligare en ansats har varit att betrakta bostäder som en konsumtionsvara istället för en kapitalplacering. Detta har diskuterats av Lindh (2000) och i SOU 2000:34. Som nämnts har dock såväl utredare som lagstiftare hållit fast vid utgångspunkten att bostäder ska betraktas som kapitalplaceringar. Oavsett vad man anser om detta, leder det till en komplikation på bostadsmarknaden genom att där har en reglering i form av bruksvärdesystemet. I en studie

2 2 från 2000 visade jag på skillnader i taxeringsvärde mellan upplåtelseformerna vilka orsakades av de olika förhållanden som gäller för olika delar av bostadsmarknaden (Berger, 2000). Det värde som ligger till grund för fastighetsskatteuttaget utgörs av taxeringsvärdet. För alla fastigheter är det marknadsvärdet som ska utgöra utgångspunkten för taxeringsvärdet. Vi kan dock notera att underlagen skiljer sig åt mellan de två bostadstyperna småhus och hyreshus, på så sätt att de är högre för småhus. Det är inte helt lätt att göra direkta jämförelser mellan så vitt skilda bostäder som småhus och hyreshus. Att det totala värdet per bostad är högre för småhus är inte något märkligt, eftersom de i genomsnitt är ungefär dubbelt så stora, men även värdet per kvadratmeter är högre för småhus, vilket inte är lika självklart. Snarare förväntar man sig det omvända - av antagandet om avtagande marginalnytta följer att de första kvadratmeterna värderas högre än de tillkommande - varför genomsnittet för de större småhusen borde bli lägre. Det finns också andra olikheter som kan förklara att skillnaderna inte blir de förväntade. Vi ska nu närmare se på hur taxeringsvärdena skiljer sig åt. Först ska vi studera hur taxeringsvärdena för hyreshus och småhus skiljer sig åt i en statistisk beskrivning, där relationen mellan taxeringsvärdena för olika delar av landet beskrivs. Den studien bekräftar småhusens högre taxeringsvärden. I nästa avsnitt görs en genomgång av taxeringsförfarandet och hur de olika taxeringsmodellerna är uppbyggda. En beräkning av skatteeffekterna av en taxeringsvärdenivå för småhus som är i nivå med den för hyreshus görs sedan. Slutligen diskuteras möjligheten att tillämpa ett annat taxeringsunderlag för småhus. Statistik - Hur är taxeringsvärdena fördelade över landet Metod Småhus och hyreshus skiljer sig åt i många avseenden, men en av de tydligaste skillnaderna är storleken på bostäderna. I genomsnitt har småhus ungefär dubbelt så stor yta som lägenheter i hyreshus. En redovisning per lägenhet blir därför lätt missvisande, varför jag här istället väljer att redovisa ett taxeringsvärde per kvadratmeter för att justera för den viktigaste skillnaden storleken på bostaden. För småhusen har ett taxeringsvärde per kvadratmeter och kommun beräknats genom att utnyttja den av SCB publicerade statistiken för taxeringsvärden och taxeringsenheter. Uppgifter för två tidpunkter och 2005, har använts. Motsvarande uppgifter för hyreshus (typkod 320 huvudsakligen bostäder) har också tagits fram. Dessa uppgifter har kompletterats med hyresuppgifter för hyreshus genom en specialbearbetning ur fastighetstaxeringsregistret. Vidare har bostadsytor för hyreslägenheter och småhus beräknats med hjälp av uppgifter från Bostads- och hyresundersökningen. Slutligen har SCB:s beräkningar av bostadsbeståndet använts. Här finns dock inga senare uppgifter än för 2004, varför data från detta år har använts som approximation för antalet hyreslägenheter Denna studie är inte helt jämförbar med min tidigare studie för I den undersökningen användes boksluten för allmännyttiga bostadsföretag som underlag för taxeringsvärden. Dessa hyreshus taxeringsvärden är inte helt representativa eftersom endast de kommunala fastighetsägarna finns med och en betydande del av beståndet hamnar utanför. Eftersom det kommunala beståndet är lite yngre än det totala beståndet, kan man förvänta sig att taxeringsnivån blir något högre än vad den skulle ha blivit om hela beståndet ingått. För

3 3 småhusen användes överlåtelseprisstatistik, vilket också ger högre taxeringsvärden än om beståndsuppgifter används. Fördelning av taxeringsvärden Det genomsnittliga taxeringsvärdet för hyreshus för landet 2005 var 4824 kronor per kvadratmeter. Jämför vi mellan länen, var det högsta värdet i Stockholms län, 7590 kronor per kvadratmeter, och det lägsta i Norrbottens län, 2268 kronor per kvadratmeter. Om vi sätter riksindex=100, får Stockholms län 157 och Norrbottens län 47. Andra län med höga värden var Uppsala län, 5755 kronor per kvadratmeter, Västra Götalands län, 4769 kronor per kvadratmeter och Hallands län, 4627 kronor per kvadratmeter. Det är bara dessa fyra län som ligger över genomsnittet, även om det är flera som ligger strax under. Län med låga värden var Dalarnas län, 2273 kronor per kvadratmeter och Västernorrlands län, 2293 kronor per kvadratmeter. Studerar vi kommunvis blir spridningen större. Bjurholm hade det lägsta värdet med 680 kronor per kvadratmeter, medan Stockholm hade det högsta med 9018 kronor per kvadratmeter. Låga värden har framför allt små kommuner, medan storstadskommuner dominerar bland dem med högst värden. Ett visst geografiskt mönster framgår när man studerar kommunerna med de lägsta värdena åtminstone om man tycker att det finns en geografisk närhet mellan Värmland och Norrbotten. Dock är det en tendens till att små kommuner från Norrlands inland ligger lägst. Uttryckt med index är spridningen mellan kommunerna från 14 till 187. Motsvarande värde för småhus var för riket ett medelvärde på 5604 kronor per kvadratmeter. Det högsta värdet var för småhusen i Stockholms län med kronor per kvadratmeter. Lägst värden hade Västernorrlands län med 2765 kronor per kvadratmeter. De län som hade de hösta nivåerna för småhus, vid sidan av Stockholm, var främst Uppsala med 6337 kronor per kvadratmeter. Skåne, Halland och Västra Götaland låg något över riksgenomsnittet. Uttryckt med index var spridningen från 49 i Västernorrlands län till 195 i Stockholms län. Spridningen mellan länen är alltså större för småhusen än för hyreshusen. Denna bild blir ännu starkare när vi studerar spridningen på kommunnivå. I absoluta tal går den från Åseles 1254 kronor per kvadratmeter, till Solnas kronor per kvadratmeter. Index för Åsele var 22, medan det för Solna var 367. Även om dessa kommuner utgör extremvärdena, så är de ändå inte kraftigt avvikande. Det finns flera andra kommuner med nivåer som är nästan lika låga respektive lika höga. Pajala låg på 1360 kronor per kvadratmeter och Norsjö på I den andra änden låg Danderyd på samma nivå som Solna medan Lidingö låg på ungefär kronor per kvadratmeter. Stockholmskommuner dominerar bland kommuner med de högsta taxeringsvärdena. Den högst taxerade kommunen utanför Stor-Stockholms kommer som nummer 17.

4 Taxeringsvärden per kvadratmeter Småhus 98 Hyreshus 98 Småhus 05 Hyreshus Stockholm Uppsala Södermanland Östergötland Jönköping Kalmar Kronoberg Gotland Blekinge Skåne Halland Västra Götaland Värmland Örebro Västmanland Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten Riket Diagram 1 Taxeringsvärde per kvadratmeter länsvis, småhus och hyreshus, 1998 och 2005 I diagram 1 redovisas också taxeringsvärden per kvadratmeter för Nivån var betydligt lägre för både hyreshus och småhus. Genomsnittet för hyreshus var 2759 kronor per kvadratmeter med det högsta värdet i Stockholms län på 3461 kronor per kvadratmeter. Över genomsnittet låg Västra Götalands län och Uppsala län. Det lägsta värdet fanns i Västernorrlands län och Gävleborgs län. Dessa låg strax under 2000 kronor per kvadratmeter. Spridningen uttryckt med index varierade från 72 till 126. För småhusen var genomsnittet 3341 kronor per kvadratmeter. Stockholms län hade det högsta värdet med 5197 kronor per kvadratmeter. Över genomsnittet låg ytterligare fyra län - Västra Götalands län, Hallands län, Uppsala län och Skåne län. Lägst värde hade Jämtlands län med 2286 kronor per kvadratmeter. Andra län med låga värden var Västernorrlands län och Norrbottens län. Index varierade mellan 70 och 155, dvs. det var även 1998 en större spridning för småhusen än för hyreshusen. Vi kan också konstatera att för såväl hyreshus som småhus har spridningen mellan länen ökat under perioden När taxeringsvärdena för småhus relateras till värdena för hyreshus får vi en kvot som för riket är 1,16. Det innebär att taxeringsvärdena per kvadratmeter i genomsnitt var 16 procent högre för småhusen. Detta genomsnitt döljer som väntat en viss spridning. Det lägsta värdet på kvoten har Västerbotten, 0,98. Jämtlands län och Kalmar län är de län som vid sidan av Västerbotten har de lägsta kvoterna, 1,07 respektive 1,06. Södermanlands län hade det högsta värdet med 1,69, dvs. 69 procent högre taxeringsvärden för småhus. Gotlands län och Stockholms län hade nästan samma kvot, 1,45 respektive 1,44. Även Dalarna hade en kvot i samma storlek (1,42).

5 5 Kvot mellan taxeringsvärde för småhus och hyreshus (kr per kvadratmeter) 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 Kvot 98 Kvot 05 0,6 0,4 0,2 0 Stockholm Uppsala Södermanland Östergötland Jönköping Kalmar Kronoberg Gotland Blekinge Skåne Halland Västra Götaland Värmland Örebro Västmanland Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten Riket Diagram 2 Kvot mellan taxeringsvärde för småhus och hyreshus, kronor per kvadratmeter, 1998 och 2005 År 2005 var det bara i fyra procent av kommunerna som taxeringsvärdet per kvadratmeter för hyreshus översteg det för småhus, vilket ger en kvot under ett. Andelen 1998 var knappt tio procent. Det är en klar dominans av kommuner med låga absoluta taxeringsvärden för småhus, bland de kommuner som också har låga kvoter. Det finns en del undantag från detta, men mönstret är tydligt. I huvudsak rör det sig också om befolkningsmässigt mindre kommuner. Omvänt gäller att det är större kommuner som har såväl höga kvoter som höga absolutvärden. Det finns en relativt hög, positiv korrelation mellan taxeringsvärde per kvadratmeter för småhus och kvot (0,64 för 1998 och 0,62 för 2005). Högst är kvoten i Danderyd, där den ligger klart över 3. Även Solna har en kvot som ligger över 3. Det är 40 kommuner som har kvoter mellan 2 och 3 och de med högst kvot är i huvudsak Stockholmskommuner. År 1998 fördelade sig kvoterna på ett likartat sätt, men det har skett vissa förändringar under perioden. En tydlig förändring är att det finns en högre korrelation mellan småhusens och hyreshusens taxeringsvärden 2005 än var korrelationen 0,68 medan den 2005 var 0,85. Förutom att samvariationen har ökat över tiden, visar det höga värdet i sig att strukturen mellan kommunerna för taxeringsvärden är mycket likartad när det gäller småhus och hyreshus.

6 6 Kvotfördelning 4 3,5 3 2,5 2 kvot98 kvot05 1,5 1 0, Diagram 3 Fördelning av kvot mellan taxeringsvärde för småhus och hyreshus, kommunvis, 1998 och 2005 Varför skiljer sig värderingsnivåerna åt? Det regelverk som styr taxeringen av olika fastighetstyper, gäller i stor utsträckning på ett likartat sätt för såväl småhus som hyreshus 1. Utgångspunkten är att värdet ska bestämmas till ett belopp som motsvarar 75 procent av marknadsvärdet. Detta gäller oavsett vilken fastighetstyp som är aktuell. Däremot finns det en del skillnader vad gäller värderingsmetoder. Småhusen värden fastställs med en ortprismetod och det är alltså köpeskillingar vid överlåtelser som är avgörande för värdenivån. Dessutom ingår ytterligare värdefaktorer som standard, ålder och yta vid framtagandet av värdet för den enskilda fastigheten. Modellen har stora principiella likheter med en så kallad hedonisk prismodell 2. Hyreshusens värden tas fram genom en ortprisbaserad avkastningsmetod. Även för hyreshusen är det köp som ligger till grund och den enda koppling till avkastningsmetod som finns är att hyran ingår som en värdefaktor i modellen. Tillämpningen har inte så stora likheter med vad som i allmänhet menas med avkastningsmetod, utan här används som värdefaktor bruttohyra i kombination med en bruttokapitaliseringsfaktor. Är det dessa metodskillnader som är orsaken till att värdenivåerna blir så olika för småhus och hyreshus? Svaret på den frågan är nej. För lokaler skulle en renodlad ortprismetod resultera i att värdet blev detsamma som i den värderingsmodell som tillämpas idag. Istället är det en likhet, nämligen att värdena ska utgå från marknadsvärden, som ger olikheterna i 1 I bilaga 1 finns en mer detaljerad genomgång av taxeringsförfarandet. 2 Se t.ex. Rosen, 1974, Wigren, 1986, Boije, 1997, Berger, 1998, Berger och Boije, 2000

7 7 värdenivå. Skillnaden uppkommer genom att marknaderna fungerar under olika villkor. Småhus omsätts och lokaler hyrs eller omsätts på en fri marknad, medan bostäder hyrs ut under en restriktion - bruksvärdessystemet. Enkelt uttryckt, det är bruksvärdesbestämda hyror som får genomslag i värderingen via värdefaktorn bruttohyra. Skulle vi tillämpa hyreshusmodellen på småhusen och utgå från dagens förhållanden (dvs att småhusen omsätts på en fri marknad), skulle på motsvarande sätt som för lokaler, de olika värderingsmodellerna ge samma resultat. Så skulle utfallet bli eftersom den hyra som skulle ingå som värdefaktor skulle vara marknadsbestämd. Det är alltså inte principerna bakom värderingsmodellerna som ger olika utfall, utan det förhållandet att det för hyreshusen inkluderas en marknadsrestriktion. En renodlad ortprismetod för bostadshyreshus hade också gett en låg värdering. En helt annan fråga är om det kan anses lämpligt att nära substitut kommer att behandlas så olika. Den restriktion som bruksvärdesystemet innebär på marknaden, har kapitaliserats i ett lägre överlåtelsepris på fastigheten, vilket kommer att avspegla sig i en lägre värdering. Detta förhållande kommer man aldrig att komma runt genom val av värderingsmodell, så länge modellen ska baseras på ett marknadsvärde. Den enda lösningen för att få samma principer att gälla (och därigenom få en lägre värderingsnivå för småhusen) är att försöka tillämpa bruksvärdesprincipen på småhusen i syfte att ta fram en alternativ hyra. I den fortsatta diskussionen ska vi se hur detta skulle kunna göras. Vi kan nu också återkoppla till den tidigare ställda frågan om varför det är så sådana skillnader mellan kommuner och län vad gäller taxeringsnivån för hyreshus. Den skillnad som finns för småhusen förklaras av marknadsvärdets genomslag i taxeringsvärdena. Motsvarande ska ju inte gälla för hyreshusen, eftersom vi har konstaterat att bruksvärdessystemets genomslag medför att hyrorna, och därmed taxeringsvärdena, borde bli utjämnade. Det är dock inte så att det med automatik ska leda till att hyrorna blir identiska över hela landet. Det är lägenheter som är identiska vad gäller bruksvärdet som ska ha samma hyror. Skillnader i kvalitet, t.ex. har yngre lägenheter i allmänhet högre kvalitet än äldre lägenheter, kommer att resultera i skilda hyror. Skillnader i kommunernas fastighetsbestånd vad gäller lägen, ålder och storlek kommer därmed att få genomslag i olika genomsnittliga hyror och även taxeringsvärden. Likaså kommer skillnader i kostnadsläge mellan kommunerna att ge skilda hyresnivåer, då de allmännyttiga bostadsföretagens självkostnad kommer att bestämma hyresnivån i kommunerna. Taxeringsvärdenas effekter på fastighetsskatten Taxeringsvärdena ligger till grund för uttaget av fastighetsskatt. Med de stora skillnader vi har visat på mellan kommuner och län vad gäller taxeringsvärden för småhus respektive hyreshus, kommer effekterna för hushållen (av vilken taxeringsnivå som ska tillämpas) att bli stora. Detsamma gäller effekterna på statens intäkter. För att visa dessa effekter har vi gjort en enkel beräkning som utgår från de olika taxeringsnivåer vi har beräknat för respektive län. Den beräkning av fastighetskatt som görs utgår från en skattesats på 1,0 procent och från den genomsnittliga storleken på ett småhus i respektive län. Antalet småhus utgår från uppgifter ur fastighetstaxeringen för För riket är den genomsnittliga fastighetsskatten för småhus knappt 7000 kronor. Om taxeringsvärdenivån för småhus legat på samma nivå per kvadratmeter som för hyreshus,

8 8 hade den genomsnittliga fastighetsskatten istället varit ungefär 6000 kronor, en skillnad på 970 kronor. I alla län utom ett (Västerbotten) får hushållen i genomsnitt en sänkning av fastighetsskatten. I ytterligare några län blir skillnaden relativt liten som i Jämtland. I Stockholms län blir skillnaden för hushållen i genomsnitt drygt 4400 kronor. I Södermanlands län, Skåne län och Gotlands län skulle sänkningarna vara mellan 1800 och 2400 kronor i genomsnitt. Tabell 1 Skatteeffekter för stat (mkr) och hushåll (kr), länsnivå Skatt Total skatt hyreshusnivå Effekt för Skatt Hushållens hyreshus- Effekt för Län 2005 staten skatt 2005 nivå hushåll Stockholm Uppsala Södermanland Östergötland Jönköping Kalmar Kronoberg Gotland Blekinge Skåne Halland Västra Götaland Värmland Örebro Västmanland Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten Totalt Spridningen mellan enskilda kommuner är ännu större. Eftersom nivån är högst i Stockholmsregionen, kommer skillnaderna där att bli störst. I Danderyd blir skillnaden för genomsnittshushållet över kronor, men det är ytterligare sju kommuner i Stockholmsområdet där skillnaden för genomsnittshushållet är mellan och kronor. I några kommuner blir förändringen den motsatta, dvs taxeringsvärdet kommer att öka och därmed också skatten. Störst är effekten i Åre och Malung där genomsnittshushållet skulle få en ökning av fastighetsskatten med 2100 respektive 1600 kronor om hyreshusens taxeringsnivå fördes över på småhusen. Med en tillämpning av hyreshusens taxeringsnivå på småhusen, skulle de summerade skatteintäkterna för staten från småhusen minska med 22 procent. I den beräkning vi har gjort

9 9 här, summerar skatteintäkterna till 14 miljarder kronor. Med taxeringsvärden på hyreshusens nivå, skulle intäkterna istället bli 10,9 miljarder kronor, dvs drygt 3 miljarder kronor lägre. Drygt 1 miljard lägre skulle skatteintäkterna bli från Stockholms län när vi utgår från hyreshusens taxeringsnivå. Orsaken till att minskningen i Stockholm totalt sett blir så stor, är en kombination av dels en såväl absolut som relativt stor skillnad mellan de båda fastighetstypernas taxeringvärdenivåer, dels att antalet småhus i Stockholm är så stort. Län där totaleffekten blir liten är Västerbottens län, där den totala effekten blir ökade skatteintäkter med 5 mkr, och Jämtlands län där resultatet är minskade skatter på 9 mkr. Alternativa taxeringsvärden för småhus Att använda sig av hyreshusens taxeringsnivå för att bestämma fastighetsskatten var ett sätt att visa effekterna för hushåll och stat av de nuvarande taxeringsreglerna. Det föregående avsnittet har visat genomsnittliga effekter, men det utgör inte någon modell för hur en omräkning kan ske. En sådan modell måste vila på en principiell idé och dessutom vara praktiskt genomförbar. En sådan idé är att, som har nämnts i inledningen, basera taxeringen och fastighetsskatten på ett boendevärde. Två varianter på boendevärden är dels en rent ytbaserad värdering (SOU 1992:11), dels en bruksvärdebaserad (Berger, 2000). Den ytbaserade modellen är enkel att tillämpa, medan den bruksvärdesbaserade är mer komplicerad. Oavsett vilken modell man utgår från, så är det inte boendevärdesbestämningen i sig som är det kritiska, utan hur man bestämmer taxeringsnivån inom respektive modell. En rent ytbaserad taxering för småhus kan göras som en omfördelning inom ramen för ett nollsummespel, dvs. de 14 miljarder som staten tog in via fastighetsskatt 2005, fördelas över det totala antalet kvadratmeter, eller kan man välja en lägre nivå t.ex. en nivå som per kvadratmeter är på samma nivå som hyreshusen (dvs. 3 miljarder lägre som visades i tabell 1). En boendevärdesmodell som bygger på bruksvärde kan också utformas på olika sätt. I Berger (2000) beräknades och användes en alternativhyra. Där utnyttjades de försök till poängsättning/värdering av olika egenskaper som har gjorts av t.ex. hyresmarknadskommittén (HMK), och sedan fick denna poängsättning utgöra grunden för en simulerad hyra 3. Detta åstadkoms genom att bruksvärdespoängen för enskilda lägenheter beräknas, varefter den summeras för alla lägenheterna i ett lämpligt referensalternativ, t.ex. ett allmännyttiga bostadsföretag. Den totala hyressumman divideras sedan med det totala antalet bruksvärdespoäng, så att vi får fram ett hyresbelopp per bruksvärdespoäng. På samma sätt som bruksvärdespoängen för den enskilda lägenheten kan beräknas, beräknas också poängen för det enskilda småhuset. Efter det multipliceras bruksvärdespoängen med hyresbeloppet per bruksvärdespoäng och vi får en simulerad hyressumma. Denna hyressumma används tillsammans med övriga aktuella värdefaktorer för att fastställa småhusets taxeringsvärde 4. För att genomföra den beräkning som skisserats ovan behöver vi egentligen ett annat datamaterial än det som vi har använt i den tidigare redovisningen. En uppfattning om 3 En översikt över bruksvärdessystemet återfinns i bilaga 2. 4 De olika stegen beskrivs i bilaga 3.

10 10 effekterna av en tillämpning kan vi dock få om vi med en viss modifiering tillämpar bruksvärdesprincipen på vårt datamaterial 5. Simuleringsresultat Effekterna av en bruksvärdesbaserad taxering skiljer sig inte så mycket från vad som redovisades i anslutning till tabell 1. För hushållen blir förändringen större och den minskade skatten är i genomsnitt 2000 kronor. Att beståndets sammansättning har betydelse framgår av att effekterna inte enbart är en multipel av effekterna i tabell 1. Likheterna är dock stora, men på en lägre nivå. Stockholms dominans gör att den genomsnittliga minskningen för hela riket blir relativt sett större än för de enskilda länen. Västerbottens län får i genomsnitt en minskning med drygt 300 kronor, och Jämtlands län med knappt 500 kronor. Kalmar, Kronobergs, Örebro och Västernorrlands län får genomsnittliga minskningar med mellan 600 och 800 kronor. Den största minskningen är i Stockholms län med 5400 kronor. Södermanlands och Skåne län är de som i övrigt får de största minskningarna med 2700 respektive 2500 kronor. En kommunvis genomgång visar att Danderyd får en minskning med knappt kronor och Lidingö med i genomsnitt kronor. Ytterligare sex kommuner får genomsnittliga sänkningar med mellan och kronor, nämligen Solna, Sundbyberg, Sollentuna, Nacka, Täby och Vaxholm. Sex kommuner får genomsnittliga ökningar av taxeringsvärden och fastighetsskatt, som mest med 1600 kronor (Åre). Det är bara Åre som har en ökning på mer än 1000 kronor Skatt idag Skatt hyreshus-nivå Skatt bruksvärde Skatt yta - hyreshus-nivå Stockholm Uppsala Södermanland Östergötland Jönköping Kalmar Kronoberg Gotland Blekinge Skåne Halland Västra Götaland Värmland Örebro Västmanland Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten Diagram 4 Fastighetsskattenivå länsvis med lika grund för fastighetsskatt 5 Se bilaga 3.

11 11 I diagrammet är också inlagt resultatet av en simulering av en rent ytbaserad fastighetskatt. Den varierande sammansättningen i beståndet med skiftande storlekar på småhusen, gör att skattenivån inte är en rät linje. Variationen blir dock mycket måttlig. Det framgår mycket tydligt att de regionala omfördelningarna blir betydligt större med en rent ytbaserad värderingsmodell som underlag för skatten. Det är ungefär 80 kommuner som får en sänkning i genomsnitt, medan drygt 200 får en höjning av fastighetsskatten när vi har utgått från hyreshusnivån. Skulle vi istället välja den nivå som simuleringen med hjälp av bruksvärdemodellen ger, blir det fler kommuner som får minskningar, men långt ifrån lika många som med bruksvärdemodellen. De statsfinansiella effekterna av simuleringen av bruksvärdemodellen är att skatteintäkterna minskar med 4,1 miljarder kronor. I Stockholms län minskar skatteintäkterna med 1,5 miljarder kronor, medan Skåne län och Västra Götaland minskar med ungefär 600 miljoner kronor vardera.

12 12 Tabell 2 Skatteeffekter för stat (mkr) och hushåll (kronor) av en bruksvärdesbaserad taxering, länsnivå Total skatt 2005 Skatt Effekt för bruksvärde staten Hushållens skatt 2005 Skatt Effekt för bruksvärde hushåll Län Stockholm Uppsala Södermanland Östergötland Jönköping Kalmar Kronoberg Gotland Blekinge Skåne Halland Västra Götaland Värmland Örebro Västmanland Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten Totalt

13 13 Bilaga 1 Allmänt om taxering Inledning Fastighetstaxering sker vid allmän och särskild fastighetstaxering samt genom omräkning. Vid taxeringen ska beslut fattas om taxeringsenheternas bas- och taxeringsvärden, skatteplikt, typ av taxeringsenhet, mm, som skall tjäna som underlag såväl vid beskattning som i andra sammanhang. Schematiskt ska de huvudsakliga besluten och åtgärderna vid fastighetstaxeringen göras i följande ordning: 1. Indelning i byggnadstyper och ägoslag 2. Skatteplikt fastställs 3. Indelning görs i taxeringsenheter och typ av taxeringsenhet bestäms 4. Värderingen utförs a) Indela i värderingsenheter b) Bestäm och klassificera värdefaktorer för värderingsenheten c) Bestäm riktvärde för värderingsenheten d) Bestäm om storlekskorrektion och/eller justering för säregna förhållanden ska göras e) Beräkna delvärden och totalt basvärde 5. Basvärdet omräknas till taxeringsvärde En fastighets användning och beskaffenhet är avgörande t.ex. för indelningen i byggnadstyp och ägoslag och för bedömningen av om den är skattepliktig eller ej och till vilken typ av taxeringsenhet den ska hänföras. Alla byggnader delas in i byggnadstyper. Byggnadstypen ska bestämmas med hänsyn till det ändamål som byggnaden till övervägande del är inrättad för och det sätt som byggnaden till övervägande delen används för. Småhus: Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till sådan byggnad hör komplementhus som garage, förråd och annan mindre byggnad. Hyreshus: Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande. Byggnad med förrådsutrymme, som ligger i anslutning till hyreshus och som behövs för verksamheten, räknas som hyreshus. För bostäder gäller ägoslaget tomtmark. Taxeringsenhet är vad som ska taxeras för sig. I huvudsak gäller att en fastighet utgör en taxeringsenhet. Varje ägares totala fastighetsinnehav inom en kommun bildar en tänkt egendomsmassa som normalt kommer att utgöra en taxeringsenhet. Om för egendomens olika delar gäller olika skattepliktsförhållanden eller skild användning eller beskaffenhet, ska fastighetsinnehavet dock delas upp på flera taxeringsenheter.

14 14 En taxeringsenhet omfattar byggnadstyp och ägoslag enligt vissa kombinationer. För bostäder gäller: 1. Småhus och tomtmark för sådan byggnad (småhusenhet) 2. Hyreshus och tomtmark för sådan byggnad (hyreshusenhet) Värderingsgrunder Basvärde ska bestämmas för varje skattepliktig taxeringsenhet. Det ska bestämmas till det belopp som motsvarar 75 procent av taxeringsenhetens marknadsvärde. Med marknadsvärde för en taxeringsenhet avses det pris som den sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden. Marknadsvärdet ska beräknas enligt en av de angivna metoderna i Fastighetstaxeringslagen, nämligen ortprismetoden, avkastningsmetoden eller produktionskostnadsmetoden. Värdet ska bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före det år då allmän fastighetstaxering av taxeringsenheten sker. Vidare ska marknadsvärdet i första hand bestämmas med ledning av fastighetsförsäljningar i orten (ortsprismetoden). Då fastighetsförsäljningar inte ger den vägledning som behövs kan marknadsvärdet beräknas med hjälp av en avkastningsmetod. Till grund för kalkylen läggs bland annat byggnadens återstående varaktighetstid och den förräntning av insatt kapital, som man allmänt räknar med vid köp av fastigheter av aktuell typ (avkastningsmetoden). Ger inte heller avkastningsmetoden den ledning som behövs, kan marknadsvärdet uppskattas med utgångspunkt i det tekniska nuvärdet (produktionskostnadsmetoden). Värderingsenhet är den egendom som skall värderas för sig. En värderingsenhet skall endast omfatta egendom som ingår i en enda taxeringsenhet. Indelningen görs för att underlätta värderingen. Normalt skall varje typ av egendom inom en fastighet utgöra en värderingsenhet. Så är enligt huvudregeln fallet för alla byggnader. Är byggnaden emellertid inrättad för väsentligt olika ändamål eller om det väsentligt underlättar värderingen, får den indelas i två eller flera värderingsenheter. Riktvärden För byggnader och ägoslag ska basvärdet bestämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa ska för varje värderingsenhet bestämmas för kombinationer av värdefaktorer, som i någon utsträckning varierar inom värdeområdet och som har särskild betydelse för marknadsvärdet. För övriga värdefaktorer ska riktvärdet bestämmas med utgångspunkt i förhållanden som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom värdeområdet. Riket ska delas in i värdeområden för byggnader och ägoslag, vilka ska värderas med ledning av riktvärden. Värdeförhållandena inom ett värdeområde ska i allt väsentligt vara enhetliga. Värderingen sker med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktorer avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet. En av de mest betydelsefulla värdefaktorerna är fastighetens läge. Lägets inverkan beaktas genom att man geografiskt avgränsar vissa områden, värdeområden.

15 15 De värdefaktorer som ska bestämmas för småhus är storlek, standard, ålder, byggnadskategori, fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning. Storleken bestäms med hänsyn till småhusets boyta och yta för biutrymmen. Värdefaktorn ålder ska ge uttryck för husets sannolika återstående livslängd, där hänsyn tas till nybyggnadsår, om- och tillbyggnader och anges genom ett värdeår. Husets standard bestäms med hänsyn till dess byggnadsmaterial och utrustning. Värdet av standard uttrycks genom standardpoäng för huset. Poängberäkning görs för fem huvudområden: exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig exteriör. För varje område bestäms en delsumma, varefter dessa summeras och kommer att utgöra hustes totala standardpoäng. Det kan ske en jämkning av delsummorna om utrustningen eller byggnadsmaterialet är mycket hög eller låg standard. En jämkning kan också göras om material och utrustning inte omfattas av de standardvariabler som ingår i värderingen eller om en påtaglig upprustning har gjorts. Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till om den värderingsenhet på tomtmark som huset ligger på, utgör en självständig fastighet eller inte. Värdefaktorn speciell belägenhet avser tomtmarkens läge inom värdeområdet. Den delas in i tre klasser - strand, strandnära, ej strand eller strandnära. Riktvärdet för värderingsenhet omfattande småhus bestäms enligt följande formel: R = V*S*Å*N där R = riktvärde V = relativa värdet av värderingsenheten vid viss storlek och standard S = S-nivåfaktor för värdeområdet Å = Åldersfaktor för värderingsenhetens ålder och standard N = Nedräkningsfaktor för fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning Värderingen av hyreshus sker med utgångspunkt i riktvärden. Den tillämpade metoden kan karakteriseras som en ortprismetod som är avkastningsbaserad. Utgångspunkten är den totala hyran som avser nyttjande av både byggnad och mark. I varje värdeområde bestäms riktvärden för skilda förhållanden för en eller flera av följande värdefaktorer: lägenhetstyp, hyra och ålder. Lägenhetstypen bestäms med hänsyn till om värderingsenheten är inrättad för bostad eller lokaler. Ålder ger uttryck för fastighetens (egentligen värderingsenhetens) sannolika återstående livslängd och anges med ett värdeår. Till grund för bestämmandet av värdeåret finns fastighetens nybyggnadsår, omfattningen av och tidpunkten för till- och ombyggnader. Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Kapitaliseringsfaktorn för ett hyreshus med värdeår (AFT00) bestäms till 1 och faktorerna för äldre och yngre hus i relation till detta.

16 16 Lägets inverkan på hyreshusens värde beaktas genom indelning i värdeområden och den för området angivna H-nivåfaktorn. Indelningen i värdeområden kan ses som en klassindelning av värdefaktorn läge. Med hyra avses bruksvärdeshyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran ska för en värderingsenhet bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån två år före taxeringsåret. Om inte annat bestäms, ska hyran utgöras av den totalt utgående årshyran under två år före taxeringsåret för samtliga bostäder inom värderingsenheten. I vissa fall skall istället till grund för värderingen läggas jämförelsehyra, nämligen för bostäder och lokaler i hyreshus som 1. Innehas med bostadsrätt 2. Är andelslägenheter 3. Disponeras av ägaren eller av honom närstående. 4. Varit outhyrd under hela året eller del av året eller för vilka hyresrabattter utgår 5. Har en utgående hyra som är en internhyra Jämförelsehyror bör även läggas till grund för värderingen om den utgående hyran på uppenbart sätt avviker från bruksvärdeshyran då det gäller bostäder. Genomsnittligt förekommande vakanser inom ett värdeområde beaktas genom valet av s.k. H- nivåfaktor. Om vakanserna i ett hyreshus vid beskaffenhetstidpunkten avviker från vad som är genomsnittligt i värdeområdet kan en justering för säregna förhållanden ske. Riktvärden för värderingsenheter omfattande hyreshus bestäms och redovisas enligt följande formel: R = N * H * f där R = riktvärdet N = H-nivåfaktorn för värdeområdet H = hyran f = kapitaliseringsfaktorn enligt HK-tabellen

17 17 Bilaga 2 Hyressättning i bruksvärdessystemet Hyressättningen för bostäder sker i enlighet med bruksvärdesystemet efter förhandlingar med hyresgästföreningen. Bruksvärdesystemet infördes successivt under perioden , och kom att ersätta 1942 års hyresreglering. Vad som eftersträvades vid införandet var att få en marknadsliknande hyressättning, men vissa restriktioner förelåg. En oreglerad hyressättning accepterades inte av statsmakterna, eftersom tillfälliga efterfrågeöverskott eller monopol inte skulle få ge upphov till "övervinster". Vidare var man mån om att besittningsskyddet skulle behållas, varför kraftiga hyreshöjningar måste förhindras. De medel som har använts för att klara de bostadspolitiska målsättningarna, har varit a) att låta hyran bestämmas av bostadens bruksvärde, b) att låta de allmännyttiga bostadsföretagen bli prisledande, och c) att låta hyrorna bli fastställda i förhandlingar mellan fastighetsägarna och hyresgästerna. I de utredningar som låg till grund för införandet av systemet, liksom vid revideringar av systemet, har olika egenskaper beskrivits som kan ingå i hyressättningen. I olika uppräkningar förekommer egenskaper som storlek, modernitetsgrad, planlösning och ljudisolering. Även faktorer som inte direkt hör till bostaden, t ex förekomst av hiss, tvättstuga, förvaringsutrymme och fastighetsservice, har betydelse för bruksvärdet. Till detta kommer faktorer som tillgång till offentlig och kommersiell service, kommunikationer och natur, vilka också påverkar bruksvärdet. Dessa egenskaper är alla relevanta i den meningen att de i huvudsak överensstämmer med egenskaper som har visat sig vara betydelsefulla för prisbildningen på småhusmarknaden 6. Att egenskaperna är lika medför dock inte att de kommer att värderas lika på dessa två olika marknader. På den fria småhusmarkanden är det den marginelle konsumentens preferenser som är avgörande för hur egenskapen värderas, medan det enligt bruksvärdesystemet ska vara normalkonsumentens preferenser som är avgörande på hyresmarknaden. Detta kommer att innebära att den hyresrelation mellan olika bostäder som uppstår på hyresmarknaden genom bruksvärdesystemet, i normalfallet inte kommer att sammanfalla med en fri marknadslösning. Inom ramen för bruksvärdesystemet finns alltså möjligheter att variera hyrorna mellan bostäder genom deras olika sammansättning av egenskaper. Standardskillnader mellan olika bostäder får klart avspegla sig i olika hyror. Däremot får inte en bostads kostnader eller ålder i sig beaktas. Dvs om bostadens ålder och kostnader har resulterat i kvalitetsskillnader så ska dessa avspeglas i en standardbedömning av bostaden. Bostäder av samma standard men producerade vid olika tidpunkter ska däremot inte ha olika hyror. Vem som bor i bostaden eller om denne har någon speciell smak får inte heller beaktas i hyressättningen. Efter konstaterande att olika egenskaper hos bostaden (i vid mening), bestämmer bruksvärdet, gäller det att avgöra vilken vikt som ska fästas vid dessa olika egenskaper. Här har vi inte någon vägledning i propositionstexter eller i riksdagsbehandling. En explicit värdering har dock gjorts genom de rekommendationer som hyresmarknadskommittén (HMK) har utfärdat. Den första versionen av dessa rekommendationer var mycket utförliga, men i en revidering har rekommendationerna förenklats. Vidare har lägesfaktorn getts en större betydelse. Poängssättningen i HMKs rekommendationer sker i två huvudsteg. I det första steget sätts en poäng för lägenheten, varefter i ett andra steg en poäng för området bestäms. Både för 6 Se t ex Wigren, 1986, Berger, 1998.

18 18 lägenheten och området sker sedan justeringar av respektive poäng. Efter detta beräknas en totalpoäng 7 : TP = OP*GPLGH + 100*JPLGH där TP = Lägenhetens totalpoäng OP = Områdespoäng (inklusive områdesjustering) GPLGH = Grundpoäng för lägenheten JPLGHJ = Justeringspoäng för lägenheten För bestämmande av lägenhetspoäng finns explicita förslag i HMKs rekommendationer. Dessa är dock inte heltäckande, utan i ett flertal situationer finns förslag på egenskaper som hänsyn kan tas till, men där man inte utfärdat några rekommendationer vad avser storleken på poängen. Grundpoängen för lägenheten bestäms av antal rum, kök och yta. Efter att grundpoängen har beräknats, sker en justering för avvikelser. I rekommendationerna återfinns ett betydande antal egenskaper till vilka hänsyn kan tas. För några av dessa, t.ex. extra toalett, bad/dusch och hiss, innehåller rekommendationerna poängförslag för att värdera avvikelser. Exempel där hänsyn kan tas, men där HMK inte har gjort en poängbedömning, är om lägenheten ligger i ett radhus eller småhus. Utöver egenskaper knutna till lägenheten, kan hänsyn tas till egenskaper i området. Det sker genom att ge området en områdespoäng, varefter denna justeras för standard, geografiskt läge, närservice och närmiljö. HMKs rekommendationer innehåller inte några explicita förslag till poängbedömning, utan det blir de enskilda parterna som får välja såväl kriterier som poängsättning utan ledning. Områdespoäng sätts genom att utse ett område till jämförelseområde och som får poängen 100, vilket också är lägsta poäng. Övriga områden får poäng i förhållande till jämförelseområdet enligt principen ju senare byggt (modernare, högre kvalitet), desto högre poäng. Den metod som här beskrivits för att ta fram ett underlag, bruksvärdesvärdering, av en bostad, kanske kan kritiseras på flera punkter, men den utgör ändock en möjlighet att beräkna en bruksvärdespoäng även för småhus. När detta kombineras med de hyror som finns i de allmännyttiga bolagen kan en alternativ, bruksvärdesbaserad hyra trots allt tas fram. 7 Det beräkningssätt som redovisas här är i sin form annorlunda än vad som redovisas i t ex den handledning som HRF och SABO har givit ut. Resultatet är dock identiskt.

19 19 Bilaga 3 Modell för en alternativ hyra För att tillämpa bruksvärdesprincipen som en grund i beräkningen av en alternativ, kan det göras i följande steg: 1. Utgå från den totala hyran TH hyr 2. Summera alla bruksvärdespoäng över alla lägenheter TP hyr 3. Beräkna Hyra per lägenhetespoäng: HpP hyr = TH hyr /TP hyr 4. Beräkna bruksvärdespoäng för det aktuella småhuset: PpL små. 5. Beräkna Alternativ hyra för småhuset : H små = HpP hyr* PpL små 6. Gå in i HK-tabeller och beräkna ett riktvärde. En modifiering för en simulering I det datamaterial som vi har använt för våra redovisningar saknas ett antal av de uppgifter som krävs för att stegen ovan kan göras. Det materialet kan dock användas för en modifierad procedur, vilken, om än inte kommer att vara exakt, ger en bild av hur utfallet kan tänkas se ut om vi skulle använda den. Vi antar att småhusen och hyreshusen är relativt jämnt fördelade geografiskt, att åldern är likartad i genomsnitt och standarden i övrigt är likartad. Då kan vi istället: 1. Beräkna hyran för en genomsnittlig lägenhet. HpL hyr = (H*Y/L) 2. Beräkna yta per lägenhet: YpL hyr = (Y/L) 3. Beräkna en förenklad bruksvärdespoäng för den genomsnittliga lägenheten (ytbaserat): PpL hyr 4. Beräkna Hyra per lägenhetespoäng: HpP hyr = HpL hyr /PpL hyr 5. Beräkna bruksvärdespoäng (förenklat) för det genomsnittliga småhuset: PpL små. 6. Beräkna Alternativ hyra för småhuset H små = HpP hyr *PpL små 7. Gå in i HK-tabeller och beräkna ett riktvärde. Med antagandet om en relativt homogen geografisk fördelning, kommer S-nivåfaktor och kapitaliseringsfaktorn att vara lika för det genomsnittliga småhuset och den genomsnittliga lägenheten, vilket innebär att relationen mellan småhus och lägenhet blir densamma för såväl hyra som taxeringsvärde.

20 20 De antaganden som är gjorda ska självklart kritiseras för att de är förenklade, men kan försvaras med att de dels inte är orimliga för ett genomsnitt, dels för att de i första hand är till för att åskådliggöra huvuddragen i ett system där en bruksvärdeshyra ska få genomslag i taxeringen av småhus. Egenskapen att vara just småhus har tilldelats 10 justeringspoäng av lägenhetspoängen.