Svensk Fastighetsmarknad

Transkript

1 RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter TEMA: INDUSTRIBOLAGENS FASTIGHETSINNEHAV VÅREN 2014

2 RUBRIK B Välkommen till Svensk Fastighetsmarknad! Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom fastighetsbranschen och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska fastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda värden med mera, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi har valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag. Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter och vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 17 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastigheter. Det ställer vi nu till ditt förfogande. Innehåll Sid Aktuellt och trender 2 NAI Svefa Fastighetsindex 3 Makroekonomi 4 Industribolagens fastighetsinnehav 6 Stockholm 12 Storstockholm 14 Göteborg 16 Malmö 18 Uppsala 20 Linköping 22 Västerås 24 Örebro 26 Helsingborg 28 Norrköping 30 Jönköping 32 Umeå 34 Lund 36 Borås 38 Eskilstuna 39 Sundsvall 40 Gävle 41 Mikael Lundström Koncernchef NAI Svefa Halmstad 42 Karlstad 43 Växjö 44 Luleå 45 Kalmar 46 Östersund 47 Falun 48 Trollhättan 49 Om Svensk Fastighetsmarknad 50 Om NAI Svefa 51 Om NAI Svefa Analys 52 Kontaktuppgifter 53 Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket. Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Foto omslag: ABB Tryck: Sib-Tryck Holding AB

3 Fokus 24 orter Tema Industribolagens fastighetsinnehav Varmt välkommen till vårens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. När tillväxten tar fart och valet stundar är det då fortsatt investeringar i bostadsegmentet och samhällsfastigheter som vi får se under 2014? Här ger vi vår syn på marknaden, aktuella trender samt utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige, vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela rapporten. I detta nummer har vi valt att titta närmare på de stora industribolagens fastighetsinnehav. Vi analyserar deras fastighetsbestånd och ger vägledning till affärsmöjligheter då fast egendom utgör en av bolagens viktigaste tillgångar. Flera av industribolagen står inför valet att äga eller hyra och i flera fall finns goda möjligheter till utveckling av fastigheten när maskinerna har stannat. Trots en avmattning i ekonomin och låg tillväxt har svensk fastighetsmarknad i stora delar varit motståndskraftig och fastigheter fortsätter att attrahera kapital. Långsiktigt har fastigheter generellt och bostäder i synnerhet också visat sig vara en stabil och bra investering. En jämförelse mellan årlig genomsnittlig totalavkastning i olika fastighetssegment enligt IPD/Svenskt Fastighetsindex och utvecklingen på Stockholmsbörsen under den senaste tioårsperioden talar sammantaget ur ett risk- och avkastningsperspektiv för en investering i fastigheter och framför allt bostäder. Utbudet av affärer av det slag som varit tongivande, med allmännyttiga bostadsbolag och kommuner, kommer sannolikt att minska till följd av att vi går in i ett valår. Med ökade avkastningsmöjligheter i alternativa investeringsslag ökar också riskaptiten med ett ökat intresse för investeringar i kontor, handel och lager/logistik samt projekt. Det talar för en bredare efterfrågan på svensk fastighetsmarknad under 2014 och de aktörer som förvaltar pensionskapital och som är inriktade på bostäder och samhällsfastigheter kommer därmed sannolikt inte vara lika dominerande. Ett stort investeringsintresse har under de senaste åren riktats mot fastighetsägare med annan kärnverksamhet än fastigheter och framför allt samhällsfastigheter har varit heta investeringsobjekt. I samband med försäljning tecknas vanligtvis ett långt hyresavtal och med det offentliga som hyresgäst köper investeraren ett stabilt och säkert kassaflöde. Steget är inte långt till att marknadssegmentet breddas och att de stora industribolagens fastigheter återigen blir föremål för marknadens intresse. Vilka är drivkrafterna bakom en försäljning och vad är fördelarna med att äga respektive att hyra sina verksamhetslokaler? I tema-avsnittet beskriver vi de stora industribolagens fastighetsinnehav samt historien och drivkrafterna bakom ABB:s förändringar av fastighetsinnehavet som kom att influera flera av de stora industribolagen. Temat löper också genom hela rapporten med intressanta möjligheter i de lokala marknaderna. NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan första mätningen hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar och gapet mellan Stockholm och övriga delmarknader är stort. I vårens mätning får Stockholm 91 poäng jämfört med Göteborg på andra plats med 63 poäng och Uppsala på tredje plats med 61 poäng. Jönköping visar fortsatt upp ett mycket starkt utfall och behåller sin fjärdeplats, en placering framför betydligt större delmarknader som till exempel Linköping och Malmö. Klättrar mest gör Linköping och Västerås med två placeringar vardera medan Malmö och Växjö tappar två placeringar. Sveriges tredje storstadsregion, Malmö, placerar sig därmed först på nionde plats i NAI Svefa Fastighetsindex. Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya, spännande affärsmöjligheter! Åsa Henninge Analyschef

4 AKTUELLT OCH TRENDER 2 Aktuellt och trender Fler fastighetsbolag på börsen Bankernas försiktighet är sannolikt ett motiv till att fastighetsbolagens intresse för börsen har ökat. Flera är de fastighetsbolag som behöver ta in kapital för att öka handlingsutrymmet och möjliggöra expansion eller för att ersätta befintlig bankfinansiering. Börsen kan då tillsammans med nyemission vara ett attraktivt alternativ. En börsnotering har flera andra fördelar där det tydligaste tycks vara att befintliga ägare får en enklare möjlighet till exit eller ökad ägarspridning än genom direktförsäljning. Jämfört med bygg- och fastighetsbolagen på börsen på 1980-talet kan dagens noterade fastighetsbolag sägas vara smalare och lite sexigare med goda möjligheter till såväl stabil direktavkastning som värdetillväxt. Tajmingen är god med lågkonjunktur och mycket förväntningsvärden i industribolagens aktiekurser, en miljö där fastighetsbolag med underliggande säkra och stabila kassaflöden ter sig mycket attraktiva. Utmaningar att bygga bort bostadsbristen Enligt Boverket ökar antalet kommuner som redovisar brist på bostäder och hela 80 procent av Sveriges kommuner uppger att det råder brist på hyresrätter. Från och med 1990-talets senare del har prisutvecklingen på privatbostadsmarknaden varit stark på flera delmarknader och på bostadshyresmarknaden är vakansgraden i tillväxtorter i flera fall i princip obefintlig. Efterfrågan på bostadsdominerade hyreshus är stor på den svenska fastighetsmarknaden generellt och i tillväxtorterna i synnerhet, värdeutvecklingen är positiv och den genomsnittliga totalavkastningen under den senaste tioårsperioden uppgår enligt IPD till 9,8 procent årligen. De ekonomiska drivkrafterna för att förvärva mark och producera nya bostäder hänger samman med det förväntade värdet i färdigställt skick och med en stark bostadsmarknad och en efterfrågan som överstiger utbudet borde det idag finnas förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i många kommuner. Varför byggs det då inte fler bostäder? I den allt hetare debatten om bristen på bostäder tycks kommuner skylla på staten och vice versa och byggherrarna skyller på alla regler som fördröjer, komplicerar och fördyrar. Från Boverket kommer kritik mot bruksvärdessystemet och man konstaterar att hyressättningssystemet leder till samhällsekonomiska välfärdsförluster till följd av lägre nyproduktion än vad den skulle ha varit utan bruksvärdessystemets prisreglerande mekanismer. Regeringen söker på alla sätt nyckeln till framgång och det blir spännande att se om det kommer att föreslås finanspolitiska stimulansåtgärder för att göra nyproduktion av bostadshyresrätter attraktivare och hur detta i sådant fall genomförs. Het marknad för äldreboenden Den demografiska utvecklingen talar tydligt för samhällsfastigheter inom vård- och äldreboendesegmentet. Åldersstrukturen för Sveriges befolkning har ändrats radikalt under de senaste 100 åren. Den ökade medellivslängden och förändringen i åldersstruktur kommer att medföra ett kraftigt ökat omsorgsbehov under de närmsta åren. De närmsta 20 åren visar SCB:s befolkningsprognos att antalet i åldern 65+ kommer att öka med individer och andelen gamla över 80 år kommer att öka med individer. Försäljning av samhällsfastigheter är en marknad som har gått från 0 till 100 på 20 år. Från att inte varit en öppen marknad har samhällsfastigheter blivit attraktiva investeringsobjekt och det har bildats bolag som är inriktade på att långsiktigt äga och förvalta samhällsfastigheter, bland annat bolag som förvaltar institutionellt kapital exempelvis åt AP-fonderna. En klar fördel är att samhällsfastigheter vanligtvis omfattas av långa avtal. I samband med en försäljning tecknas ett långt avtal med brukaren vilket ger stabila kassaflöden och, med landsting eller kommun som hyresgäst, förhållandevis säkra kassaflöden. Långa avtal med betalningssäkra hyresgäster innebär att hyres-/vakansrisken är liten och investeringen blir mindre konjunkturberoende och mindre lägesberoende. Den ökade efterfrågan möts samtidigt av en ökad vilja bland kommuner att sälja. Enligt en enkätundersökning av Dagens Samhälle kan 4 av 10 kommuner tänka sig att sälja delar av sina fastighetsbestånd. Het bostadsmarknad ger NY FART ÅT bostadsrättsombildningar Under 2013 har det noterats bostadsrättsombildningar i delmarknader utan tidigare tradition av ombildning. Befolkningsutvecklingen under de senaste 10 åren är positiv i 149 av Sveriges 290 kommuner. I 40-talet kommuner överstiger den årliga befolkningstillväxten 1 procent. I de kommuner som av en eller annan anledning hamnar utanför heta listan för de stora investerarna i bostadsobjekt talar mycket för att en ombildning och försäljning till en bostadsrättsförening kan vara lyckosam. En växande befolkning tillsammans med ett litet tillskott av nya bostäder ger en stark underliggande efterfrågan, bostadsbrist samt kraftig prisutveckling på privatbostadsmarknaden. Förutsättningarna för vinster i ett bostadsrättsombildningsprojekt finns därmed i flera delmarknader. Investeringsbehov och underhållsskuld öppnar upp för privata infrastrukturinvesteringar Något det börjar talas om inom offentlig verksamhet är möjligheterna till privata investeringar i infrastruktur. Underhållsskulden är gigantisk och därtill står flera svenska kommuner inför en investeringsboom och är i stort behov av att bygga ut samhällsservicen. I Sverige har samhällsfastigheter, eller social infrastruktur, blivit ett hett investeringssegment under 2000-talet medan investeringar i transportinfrastruktur fortfarande nästintill till 100 procent sker genom statliga medel. Med det nationella system som vi har idag begränsas infrastrukturinvesteringar av den nationella budgeten vilket gör att lokala och regionala infrastruktursatsningar kan prioriteras bort. Om det offentliga skulle vilja samverka med det privata saknas inte investerare som har kommunicerat en investeringsvilja i svensk infrastruktur.

5 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 3 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Våren Hösten Våren Hösten Våren Hösten Kommun Stockholm l Göteborg l Uppsala l Jönköping l Lund l Helsingborg l Halmstad s l Linköping s l Malmö t l Umeå l Luleå l Örebro l Västerås s l Karlstad t l Borås s l Växjö t l Norrköping l Östersund s l Kalmar t l Sundsvall s l Gävle l Falun s l Eskilstuna l Trollhättan l s t Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad - Fokus 24 orter nr 2, I vårens mätning syns en vändning i NAI Svefa Fastighetsindex där 18 av 24 delmarknader nu uppvisar ett oförändrat eller stärkt index jämfört med mätningen i höstas. Det indikerar att tillväxten så sakteliga tar fart och med den också den underliggande efterfrågan på svensk fastighetsmarknad. l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållandet till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet.

6 MAKROEKONOMI 4 Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden Efter drygt ett år med svag tillväxt ser framtidsutsikterna för svensk ekonomi ljusare ut. Trots en avmattning i ekonomin och låg tillväxt, eller kanske just till följd av lågkonjunkturen, har svensk fastighetsmarknad i stora delar varit motståndskraftig och fastigheter fortsätter att attrahera kapital. I storstadsregionerna och i segmenten bostäder och samhällsfastigheter har utvecklingen varit som starkast. Samtidigt skapar låg tillväxt en ovilja att investera i produktionskapacitet vilket påverkar efterfrågan och därmed riskerna i industrisegmentet. Tillväxten i den svenska ekonomin har varit svag under 2013, men de framåtblickande indikatorerna har blivit allt starkare. Arbetsmarknadsläget har förbättrats och förtroendet hos svenska hushåll och företag har stigit. Detta tillsammans med att utsikterna för världsekonomin har blivit något ljusare och en gradvis högre världsefterfrågan skapar förutsättningar för tillväxten att ta fart i år. Förbättringen är tydligast i USA, men det står också klart att eurozonen har passerat konjunkturbotten och det sker nu en gradvis återhämtning. BNP växer igen men återhämtningen sker långsamt och stora utmaningar kvarstå. Flera länder lider fortfarande av sviterna av finans- och skuldkrisen och det återstår att hantera statsskulder och svaga banker samt arbete med underliggande strukturella problem i syfte att förbättra konkurrenskraften. Det innebär att den inhemska efterfrågan förblir svag i många euroländer och att det kommer att ta lång tid innan området normaliseras. En stigande tillväxt i omvärlden bidrar till att efterfrågan på svenska exportvaror gradvis ökar, vilket i sin tur leder till en återhämtning inom industrin. Med en stigande efterfrågan, både i omvärlden och på hemmamarknaden och ett ökat resursutnyttjande kommer även investeringarna i näringslivet att ta fart så småningom. Den svaga investeringskonjunkturen bedöms därmed bottna och vända upp. Kapacitetsutnyttjandet är dock fortsatt lågt inom tillverkningsindustrin varför återhämtningen bedöms ta tid. Det tyder på att vi kan vänta en betydligt segare återhämtning jämfört med uppgången efter IT- bubblans slut. Drivkraften i den nuvarande uppgången är i högre grad den privata konsumtionen. De redan gynnsamma förhållandena för hushållen har förbättrats ytterligare i och med den oväntat starka sysselsättningsutvecklingen. De svenska hushållens inkomster fortsätter att utvecklas väl samtidigt som både börsen och bostadspriserna har stigit det senaste året vilket innebär att hushållens förmögenhet stiger. Att hushållen ökar sin konsumtion är viktigt för tillväxten. Hushållen har ett högt sparande som de förväntas dra ner på i takt med att framtidstron stärks. I kombination med stigande sysselsättning, sänkta skatter och låga räntor bidrar detta till att det finns goda förutsättningar för konsumtionen att öka och det finns därför mycket som talar för att privat konsumtion kommer att hålla i taktpinnen när det gäller tillväxten även under de kommande åren. För att ge stöd åt konjunkturen och bidra till att inflationen tar fart bedömer Riskbanken att penningpolitiken behöver vara fortsatt expansiv. Reporäntan förväntas ligga kvar på nuvarande låga nivå under hela När inflationen har tagit fart och återhämtningen står på fastare mark väntas räntan långsamt börja höjas. Flera bedömare menar att regeringen med sin försiktiga finanspolitik, i sin iver att visa väljarna att man tar ansvar för och värnar om statsfinanserna, försitter chanser att förbättra tillväxtförutsättningarna. Finanspolitiska stimulanser behövs för att ge stöd åt återhämtningen och för att ytterligare stärka förutsättningarna på arbetsmarknaden. Önskvärt utifrån både ett tillväxt- och fastighetsmarknadsperspektiv vore finanspolitiska stimulansåtgärder för att göra nyproduktion av bostadshyresrätter mer attraktivt, något som skulle vara både tillväxtfrämjande och som skulle stärka utvecklingen på fastighetsmarknaden. I den nya ekonomiska geografin flyttar jobben dit människor vill bo varför bostadsbristen blir en fundamental utmaning ur ett konkurrenskraft- och tillväxtperspektiv. SVERIGES UTVECKLING 8 ÅR % % Relativt arbetslöshetstal BNP Reproränta Inflation (KPI) Arbetsförmedlingens senaste intervjuundersökning av drygt arbetsställen visar att arbetsgivarna är positiva i sin förväntningsbild på ett års sikt. De räknar med en successiv förstärkning av efterfrågan på varor och tjänster och rekryteringsplanerna är positiva. Enligt Arbetsförmedlingens prognos bedöms antalet sysselsatta öka med respektive personer under 2014 och Trots många nya jobb 2013 ökar arbetslösheten marginellt, från 8,0 procent 2012 till 8,1 procent 2013 i åldrarna år varav

7 MAKROEKONOMI 5 arbetslösa ej studerande svarar för 5,5 procentenheter. Under 2014 och 2015 bedöms arbetslösheten sjunka till 7,8 respektive 7,4 procent. Antalet arbetslösa bedöms minska från år 2013 till år Det är en kraftig tillväxt av utbudet av arbetskraft som motverkar en mer tydlig nedgång av arbetslösheten. Den privata tjänstesektorn fortsätter att vara sysselsättningslokomotivet och sysselsättningen ökar inom flertalet av dess branscher. Den ökade privata konsumtionen gynnar exempelvis handel, hotell och restaurang samt personliga tjänster. Industrin är den näring som fått ta den största smällen av den svaga globala konjunkturen. Optimismen för framtiden har dock ökat markant under hösten och nedgången av sysselsättningen har dämpats. Det väntas ske en starkare sysselsättningsutveckling i storstadslänen än i övriga delar av landet under Storstadslänen bedöms stå bakom ungefär 75 procent av sysselsättningsökningen under 2014, motsvarande drygt arbetstillfällen. Utvecklingen blir liksom tidigare starkast i Stockholms län, men det tillkommer också många nya jobb i Västra Götaland och Skåne. Skåne gynnas också av att den danska ekonomin stärks. Intressant är att sysselsättningen bedöms öka i samtliga län. Trots en avmattning i ekonomin och låg tillväxt har svensk fastighetsmarknad i stora delar varit motståndskraftig och fastigheter fortsätter att attrahera kapital. Långsiktigt har fastigheter generellt och bostäder i synnerhet också visat sig vara en stabil och relativt bra investering. En jämförelse mellan årlig genomsnittlig avkastning mätt som direktavkastning och värdeutveckling i olika fastighetssegment enligt IPD/Svenskt Fastighetsindex och utvecklingen på Stockholmsbörsen mätt som aktieutveckling och utdelning enligt Six Return Index under den senaste tioårsperioden talar sammantaget ur ett risk- och avkastningsperspektiv för en investering i fastigheter och framför allt bostäder. Årsgenomsnitten visar att en investering i bostadshyreshus har gett en avkastning om 9,3 procent under den senaste tioårsperioden jämfört med Stockholmsbörsens årsgenomsnitt om 15,6 procent. Till fastigheters fördel och särskilt bostadsinvesteringar talar att totalavkastningen i stort sett har varit positiv under hela perioden och faktiskt ända sedan 1990-talskrisen bortsett från en mindre nedgång under Det kan jämföras med ett aktieinnehav som uppvisar en betydligt mer volatil avkastning med svängningar från +70 till 40 procent. Antalet affärer av det slag som varit tongivande med allmännyttiga bostadsbolag och kommuner kommer sannolikt att minska till följd av att vi närmar oss valet. Med ökade avkastningsmöjligheter i alternativa investeringsslag ökar också riskaptiten med ett minskat intresse för bostäder till förmån för investeringar i kontor, handel och lager/logistik samt projekt. De aktörer som förvaltar pensionskapital och som har en inriktning på bostäder kommer därmed sannolikt inte vara lika dominerande på marknaden. Det talar för en bredare efterfrågan på svensk fastighetsmarknad under På lokalhyresmarknaden är NAI Svefas bedömning att det i flera delmarknader finns en stark efterfrågan på moderna kontor och med rätt utformning med effektiva och kvadratmetersnåla kontor finns förutsättningar för realiserande av nybyggnadsprojekt i flera av våra regionstäder. Till synes kan en investering i nyproduktion i flera delmarknader idag vara mer attraktiv än förvärv ur det befintliga beståndet. Med ett ökat tillskott av moderna, effektiva lokaler ökar nedåtriskerna i det befintliga beståndet, speciellt i segmentet och 1990-tals objekt med relativt höga kvadratmeterhyror och inte sällan ineffektiva lokaler. På lokalhyresmarknaden blir också de positiva signalerna allt fler. Det mest sannolika scenariot är nog ändå att vi kommer att se en fortsatt dämpad utveckling under 2014 vilket påverkar efterfrågan på svensk fastighetsmarknad. NAI Svefas bedömning är att vi under 2014 i huvudsak kommer att se oförändrade hyresnivåer med minskade risker för vakanser i takt med att återhämtningen i svensk ekonomi tar fart. TOTALAVKASTNING % % Butiker Kontor Industrier Bostäder Övrigt SIXRX

8 INDUSTRIBOLAGENS FASTIGHETSINNEHAV 6 Industribolagens fastighetsinnehav Industribolagens strategier gällande de fastigheter som de bedriver verksamhet i skiljer sig åt. Vissa företag väljer att helt sälja ut sina fastighetsbestånd så som Ericsson. Andra väljer att inkludera fastighetsrörelsen i verksamheten så som Volvo. En tredje väg är att äga valda delar av de fastigheter man har verksamhet i, likt ABB som först sålde hela sitt fastighetsbestånd för att senare köpa tillbaka delar av det. Av de tio största fastighetsägarna sett till total taxerad industriarea är sex stycken rörelsedrivande bolag. Det största av industribolagen sett till både taxerad area och taxeringsvärde är AB Volvo. Bolaget äger fastigheter med en taxerad area om cirka kvadratmeter, varav cirka 80 procent är industrilokaler och resten kontorslokaler. Fastigheterna har ett taxeringsvärde om cirka 6,85 mdkr. Fastigheterna är främst lokaliserade till Göteborgs kommun med en taxerad area om totalt cirka kvadratmeter. Att de flesta av fastigheterna ligger i Göteborg beror på att en stor del av produktionen samt huvudkontoret med tillhörande funktioner är lokaliserat till kommunen. AB Volvo har inga direktägda fastigheter utan de ägs uteslutande av dotterbolag. I företaget finns samtidigt ett eget affärsområde som heter Volvo Group Real Estate som hanterar och förvaltar Volvokoncernens fastigheter. De hyr även ut lokaler till externa aktörer, så som Volvo Cars. Överlag är de fastigheter som de största industribolagen äger, sett till taxerad area, inte koncentrerade till någon enstaka kommun utan spridda över stora delar av Sverige. Lantmännen äger till exempel fastigheter i hela 124 kommuner, medan Volvo Cars äger fastigheter i sex kommuner. Att äga fastigheter på många orter innebär självklart svårigheter på många sätt. Bolagen har i många fall försökt att möta dessa utmaningar på samma sätt som Volvo och ABB genom att inkorporera fastigheter som ett affärsområde, stödfunktion eller dotterbolag. Lantmännen som är en ekonomisk förening har till exempel ett eget fastighetsbolag med ett 20-tal anställda vars uppgift är att sköta fastighetsförvaltning, -försäljning och -utveckling. Trots dessa försök till att ta ett helhetsgrepp om utspridda fastighetsbestånd uppstår svårigheter att effektivt hantera fastigheter på ett antal orter ute i landet. Det finns därför anledning att kontinuerligt utvärdera fastighetsinnehavet och nyttan i att äga fastigheter jämfört med att kapitalet används i kärnverksamheten, särskilt på attraktiva fastighetsmarknader. I dessa marknader är fastighetsägare och hyresgäst mindre beroende av varandra då det finns alternativ för båda parter. Den som är bäst lämpad att äga fastigheten bör vara den som kan optimera avkastningen och tillhandahålla produktionsresursen som lokalen utgör till lägst kostnad och risk. Störst möjligheter gäller för fastigheter med låg grad av specialanpassning, exempelvis kontor eller lager på en fungerande och attraktiv marknad. I fastigheter med en högre grad av specialisering är det svårare att hitta en alternativ användare och det kan även vara svårt att hitta en fastighetsägare som är villig att investera stora summor i att anpassa lokalerna i takt med att verksamheten utvecklas och förändras. ANDEL KOMMERSIELLA LOKALER Lantmännen l IKEA l AB Volvo l SSAB l ILLikvida marknader BillerudKorsnäs l Sandvik l SCA l Stora Enso l Södra Skogsägarna l Scania l Volvo Cars l Likvida marknader

9 INDUSTRIBOLAGENS FASTIGHETSINNEHAV 7 kommun MED TOTALT TAXERINGSVÄRDE innehav INKL. störst ANDEl inkl. DOTTER- FÖRETAG* BRANsch dotterbolag kommuner** taxeringsvärde, KSEK BOLAG, KSEK AB Volvo Fordonstillverkning 53 fastigheter med en taxerad area 23 kommuner Göteborg om kvm, fördelat på kvm industri (80,2%) och kvm lokaler (19,8%) Volvo Cars Biltillverkning 18 fastigheter med en taxerad area 6 kommuner Göteborg om kvm, fördelat på kvm industri (98,1%) och kvm lokaler (1,9%) Stora Enso Massa- och 85 fastigheter med en taxerad area 24 kommuner Hammarö pappersindustri om kvm, fördelat på Skogsindustri kvm industri (96,3%) och kvm lokaler (3,4%) SSAB Stålindustri 36 fastigheter med en taxerad area 12 kommuner Luleå om kvm, fördelat på kvm industri (95,2%) och kvm lokaler (4,6%) Lantmännen Spannmål, 230 fastigheter med en taxerad area 124 kommuner Norrköping Livsmedel om kvm, fördelat på kvm industri (96,3%) och kvm lokaler (3,5%) Södra Skogsindustri 68 fastigheter med en taxerad area 127 kommuner Varberg Skogsägarna om kvm, fördelat på kvm industri (97,5%) och kvm lokaler (2,3%) Billerud Massa- och 67 fastigheter med en taxerad 8 kommuner Gävle Korsnäs pappersindustri area om kvm, fördelat på Skogsbruk kvm industri (93,6%) och kvm lokaler (5,8%) Sandvik Teknisk industri 61 fastigheter med en taxerad 9 kommuner Sandviken area om kvm, fördelat på kvm industri (93,1%) och kvm lokaler (6,9%) Scania Fordonstillverkning 28 fastigheter med en taxerad 13 kommuner Södertälje area om kvm, fördelat på kvm industri (89,3%) och kvm lokaler (10,7%) SCA Graphic Massa- och 71 fastigheter med en taxerad 10 kommuner Sollefteå pappersindustri area om kvm, fördelat på kvm industri (97,8%) och kvm lokaler (2,0%) IKEA Möbelindustri 38 fastigheter med en taxerad 14 kommuner Jönköping area om kvm, fördelat på kvm industri (49,3%) och kvm lokaler (50,7%) * Vattenfall är trots bolagets storlek exkluderat då fastighetsinnehavet huvudsakligen utgör specialfastigheter. ** Endast kommuner där fastigheter med taxerad area finns. Källa: Datscha / Fastighetsregistret

10 INDUSTRIBOLAGENS FASTIGHETSINNEHAV 8 Från fast egendom till produktionsresurs Under långa perioder har industri- och rörelsedrivande bolag i Sverige byggt upp betydande fastighetsportföljer som en naturlig produktionsresurs. Synen på fastigheterna har under de senaste decennierna förändrats och flera industrioch rörelsebolag har sålt ut stora delar av sitt fastighetsinnehav. Vad har varit drivkraften bakom dessa utförsäljningar och vilka upplägg har använts? Är det kapitalbehov som föranleder försäljningar eller är det en tro på en effektivisering och att det kapital som är låst i fastigheterna kan förräntas bättre i verksamheten? För ABB, ett av världens största industribolag, kan det sägas var en kombination av dessa två. Inom ABB fanns tidigt ett resonemang om att fastigheterna var en slumrande tillgång och under 80-talet genomfördes Sveriges första stora fastighetsaffär med sale- and leaseback-upplägg. Affären var på den tiden nydanande och det bakomliggande resonemanget var att kapitalet som var bundet i fastigheterna ansågs kunna ge bättre avkastning om de investerades i verksamheten. På den tiden var Financial Services inom ABB en viktig del, och delar av pengarna som erhölls från fastighetsaffären placerades även på den finansiella marknaden. Valet av köpare föll på Nordisk Renting (NR) som då var en del av Nordea och som ansågs vara en trygg och långsiktig aktör. Upplägget fungerade bra, fastighetsrelaterade frågor förblev lokala och NR var villiga att investera ytterligare i de svenska fastigheterna. Under hösten 2000 utnyttjade ABB en återköpsklausul i upplägget med NR men fastigheterna bjöds därefter åter ut på marknaden. Försäljningarna var då en del av en finansiell strategi som syftade till att minska nettoskulden och stärka balansräkningen. Fastighetsbeståndet utgjordes av kontor, industri- och lagerlokaler om sammanlagt 1,1 miljoner kvadratmeter i 35 olika kommuner varav en mycket stor del är lokaliserade i Västerås ( kvadratmeter) och Ludvika ( kvadratmeter). Affären genomfördes under 2002 och köpare var denna gång London and Regional Properties (LRP). Inför försäljningen tecknade ABB olika hyresavtal med LRP som löpte på mellan 1,5 till 25 år. Väldigt mycket krut från ABB:s sida lades på att få till rätt utformning av hyresavtalen. Mannheimer Swartling bidrog i detta arbete och såg till att stärka upp hyresavtalen vilket gjorde att ABB behöll stora delar av rådigheten över lokalerna. Samtidigt som behovet av rådighet påverkade marknadens betalningsvilja negativt sammanföll tidpunkten för försäljningen med en rejäl sättning i marknaden efter 11 september-attackerna. LRP sålde senare vidare fastighetsbeståndet, främst till Kungsleden under hösten 2007, och kunde sannolikt räkna hem en god vinst på en marknad som återhämtat sig och med en hyresgäst som då stod mycket starkare ekonomiskt. Den senaste transaktionen inom ABB-portföljen genomfördes under 2010 och 2011 då ABB köpte tillbaka fastigheter i Ludvika och Karlskrona. Fastigheterna inrymmer tillverkning av högspänningsprodukter samt kabeltillverkning och utgör moderna högteknologiska industrianläggningar utan motsvarighet i världen. Hur har då resonemanget kring fastighetsfrågorna förts inom ABB under denna period? Vilka lärdomar har man dragit? Erfarenheten från avyttringen av fastigheterna är generellt goda. Att avyttra fastigheterna gav ABB den viktiga kapitalinjektion som behövdes vid tidpunkten för försäljningen. Med facit i hand konstaterar nuvarande fastighetschef Lars Åkerstedt att vissa fastigheter kanske inte skulle ha sålts och att återköpen av de mest strategiska fastigheterna i till exempel Ludvika är ett kvitto på det. Men att inte sälja alls var aldrig ett alternativ, det var rätt att sälja just då. Återköpen under föranleddes även av stora investeringsbehov i fastigheter med väldigt hög grad av specialisering belägna på orter där fastighetsinvesterare inte nödvändigtvis står i kö för att investera miljardbelopp. Att sälja en fastighet där det inte finns en alternativ hyresgäst än den nuvarande, som i fallet ABB i Ludvika, innebär att fastighetsägaren och hyresgästen i högre utsträckning än normalt blir beroende av varandra. I ett sådant läge var det bättre att köpa tillbaka just dessa specifika fastigheter. I dag skulle ABB sannolikt välja att hyra för att täcka sitt lokalbehov på en fungerande marknad där det finns alternativa hyresgäster, medan de skulle välja att äga själva om det är en liten marknad och hög grad av specialisering i fastigheten. En annan viktig lärdom för en lyckad försäljning är att få till rätt utformning av hyresavtalen som utgör det centrala ramverk som präglar relationen mellan fastighetsägare och hyresgäst. ABB la stor vikt vid utformningen av hyresavtalen för att behålla rådighet över lokalerna samtidigt som ambitionen fanns att skapa ett flexibelt nyttjande där ytor kunde lämnas om behovet förändrades. Vad som regleras i hyresavtalet är dock en avvägning och det måste finnas en balans mellan att maximera hyresgästens intressen och marknadens möjlighet att prissätta avtalen. Risken är annars att man vinner slaget men förlorar kriget.

11 INDUSTRIBOLAGENS FASTIGHETSINNEHAV 9 Vilka slutsatser kan vi då dra utifrån ABB:s avyttring av sin fastighetsportfölj? I en fastighet med låg grad av specialisering, exempelvis ett kontor, i en fungerande likvid marknad är fastighetsägare och hyresgäst mindre beroende av varandra då båda parter har alternativa lösningar. Fastighetsägaren kan hitta nya hyresgäster samtidigt som hyresgästen kan hitta nya lokaler. I en fastighet med hög grad av specialisering och som dessutom är belägen på en mindre likvid marknad där det är svårt att hitta alternativa hyresgäster vilket gör att hyresgäst och hyresvärde sitter i varandras knän blir relationen dem emellan mycket viktig då alternativen för båda är väldigt begränsade. Utifrån detta resonemang blir samsynen på till exempel förvaltning och investeringar viktigare och en avsaknad av samsyn kommer leda till tidskrävande negativa processer. Det som tidigare var en intern beslutsprocess är nu en extern förhandling vilket kommer att kräva resurser. Detta gör att ett industribolag som funderar på att avyttra sina fastigheter måste söka en operativ fastighetsägare som kan utvecklas med bolaget i tider av förändring, om de ämnar sälja fastigheter på en ej fungerande marknad. Däremot finns det all anledning för industri- och verksamhetsbolag att se över sitt fastighetsinnehav i orter som är attraktiva fastighetsmarknader, framför allt där alternativa hyresgäster kan överta lokalerna om verksamheten förändas. Detta med förutsättningen att det finns en tro på att kapitalet som erhålls vid en försäljning av fastigheterna kan förräntas bättre inom kärnverksamheten. För att kunna ta ställning i äga/hyra-frågan är det viktigt att utreda det egna företagets syn på risker, skyldigheter och möjligheter som förknippas med fastigheter. Ett resonemang som att satsa på kärnverksamheten blir lite av en klyscha om dessa frågor inte analyseras. Hur produktionslokalerna anskaffas bör vara en fråga om att väga konkreta fördelar mot nackdelar som de olika alternativen erbjuder. Den som är bäst lämpad att äga en fastighet är den aktör vars beslut leder till den bästa användningen av resurser. Den långsiktiga ägaren bör i teorin värdera fastigheten högre än andra aktörer och bedöma risker, skyldigheter och möjligheter förknippade med fastigheten annorlunda. Frågeställningen är komplex och beror både på externa och interna faktorer. Det finns inga färdiga lösningar eller enkla svar utan ett beslut bör föregås av en analys som tar avstamp i det egna behovet av rådighet och flexibilitet såväl som i några av de centrala frågeställningarna inom fastighetsägandet. Hur hanterar vi och bedömer olika risker som är förknippade med ägandet av fastigheter: tekniska risker, hyres- och vakansrisker, marknadsrisker, finansiella risker. Hur bra är vi på att förvalta fastigheterna jämfört med en aktör som har fastighetsägande som kärnverksamhet? Finns det skillnader i drift- och underhållskostnader? Finns skillnader i förmågan att maximera intäkterna? Finns det skillnader i hur vi hanterar uppkomna vakanser? Vad har vi för kostnad för det kapital som är bundet i fastigheterna? Finns det skillnader i kapitalkostnader? Jämförelse mellan tre alternativa sätt att anskaffa produktionslokaler äga hyra RENTINg hyra VANLIGT HYRESAVTAL Strategisk kontroll över fastigheten Full kontroll Långsiktig kontroll via köpoption Begränsad kontroll, delvis beroende på längd av hyresavtal Förvaltning Fullt ansvar Oftast fullt ansvar Begränsat ansvar, krysslista Exponering mot värdeförändring Full exponering mot både upp- Ingen nedsida, dock större delen Ingen risk eller möjlighet för nedi fastigheten och nedsida av uppsida via köpoption (ofta till fast pris) eller uppsida Frigjort kapital Vilken belåning man kan ha på 100 procent av fastighetens värde, 100 procent av fastighetens värde fastigheten beror förutom på bankens dock risk för klassificering som ställningstagande (normalt 50-60%) finansiell lease även på företagets branch etc Ränteexponering relaterad Full, dock beroende av Full, dock möjlighet att låsa räntan Ingen ränterisk till fastigheten upplåningstyp etc i hyresavtalet

12 INDUSTRIBOLAGENS FASTIGHETSINNEHAV 10 När maskinerna stannar Investeringsviljan i fastighetsutvecklingsprojekt i våra storstäder och tillväxtorter är stor och arbete med tillskapande av nya byggrätter för bostäder och blandstad pågår på flera håll. I flera städer finns också stora möjligheter att omvandla tidigare industrimark till mer kvalitativa ändamål. Industriområden och hamnområden, ofta belägna i vad som utgör attraktiva lägen i respektive delmarknad med centrala, stationsnära eller vattennära lägen, konverteras till bostäder och verksamheter. Att rita om staden är en långsam process med flera intressenter och är givetvis av stor vikt för att möta kraven från en växande befolkning och en framgångsfaktor för stadens fortsatta utveckling och attraktionskraft. Industrilandskapet i Norrköping är ett av vårt lands mest lyckosamma exempel på omvandling av industrilandskap till modern blandstad. I hela den industrialiserade delen av världen, inklusive Sverige, är det en tydlig trend att tjänstenäringar växer sig allt starkare. Enligt branschorganisationen Almega har andelen sysselsatta inom tjänstenäringar under en 20-årsperiod vuxit från 37 procent år 1993 till 46 procent år En stor del av denna ökning kan tillskrivas framväxten av så kallade kunskapsintensiva näringar. Andelen sysselsatta inom denna kategori har under samma tidsperiod vuxit från 14 procent till 23 procent, en trend som med största sannolikhet kommer att fortsätta framöver. Omställningen från industrisamhälle till kunskapssamhälle har varit, är och kommer fortsätta att vara påfrestande för många städer i Sverige. När väl den oundvikliga och nyttiga omställningen till kunskapssamhälle är igång sätter det en stor press på kvarvarande industriföretag som med hård konkurrens från låglöneländer egentligen står inför ett enda val, effektivisera och kostnadsbespara eller försvinna. Effektivisering kan ske på många sätt varav maskinell istället för manuell tillverkning är en och att förlägga produktion utomlands är en annan. Vilket sätt som än används leder det till att industribolagens fastigheter oftast får andra användningsområden inom samma näring eller blir tomställda. Det senare var också vad som hände i Norrköping. Redan under 1500-talet hade industrialiseringen i Norrköping inletts med att mjölkvarnar anlades på Kvarnholmen vilken senare gav namnet åt Holmens bruk som grundades i början av 1600-talet. Under de närmsta århundradena kom sedan Holmens bruk att blomstra tillsammans med textil- och pappersindustrins framväxt. Dessa båda industrier kom sedan under de närmsta århundradena att husera på det område som idag utgör Industrilandskapet i centrala Norrköping. Början på slutet av användningen av området som plats för produktion kom under 1970 när textilrörelsen lades ner. Denna hade under årtiondena dessförinnan satts under stor press då konkurrensen från låglöneländer blivit mycket hård följdes sedan nedläggningen av textilindustrin av att pappersbruket lades ner då Holmen bestämt sig för att bygga en ny anläggning i Braviken och därmed avslutade en industriepok på området som varat oavbruten i 377 år. Vad händer då när maskinerna stannar? Även om det vanligtvis ofta följer en tung period efter en större nedläggning med hög arbetslöshet och en stad med stukat självförtroende leder det till en nyttig förnyelseprocess. I flera städer där nedläggningar har skett har de gamla lokalerna som använts till produktion ofta börjat användas till annan verksamhet och på så sätt kunnat få ge nytt liv åt lokalerna och staden. Även om Holmens flytt till Braviken i Norrköping inte innebar någon massarbetslöshet i den bemärkelsen påbörjades just en sådan process. Den kan dock sägas ha påbörjats redan tidigare. Efter att Industrilandskapet under och 1970-talet hade kommit att förfalla allt mer gick åsikterna isär när det gällde hur Industrilandskapet skulle hanteras och det fanns ingen tydlig riktning, även om det under den här tiden hos gemene man succesivt bildades en allt starkare opinion att bevara äldre byggnader. Vid tiden för nedläggningen ägde Holmen själva hela fabriken och utlyste en nordisk arkitekttävling för att få in förslag på vad de skulle göra med deras nu tomställda byggnader. 47 tävlingsbidrag kom in och två vinnare utsågs. Dessa två var förslag signerade arkitekterna Kai Wartiainen och Alexis Pontvik. Generaliserat kan det sägas att Wartiainens förslag gick ut på att delvis riva och delvis bevara byggnaderna, medan Pontviks förslag till en större del gick ut på att riva byggnaderna. Holmen som i detta skede flyttat ut till Braviken ville inte ägna sig åt fastighetsutveckling och sålde därför till Holmenbyggarna, ett bolag som bildades gemensamt av Fastighets AB L E Lundberg (Lundbergs) och dåvarande SIAB (idag NCC) år 1988 med syfte att utveckla Holmenområdet. År 2005 blev Lundbergs ensam ägare till det gemensamma bolaget. I detta läge frågade sig de inblandade aktörerna vad som kunde göras av området och försökte att gemensamt komma fram till vad som var värt att bevara och inte. Holmenbyggarna tyckte då att det var viktigt att historien fick ta plats i det framtida området vilket bidrog till att det var Kai Wartiainens förslag som i slutändan valdes. Eftersom husens exteriör i mångt och mycket styrts av innehållen i husen var det bäddat för komplikationer. Det ansågs dock på det hela ha gått relativt smärtfritt, mycket på grund av att byggnadernas stomme ändå var mycket flexibla med bra arkitektur vilket möjliggjorde stora förändringar på insidan.

13 INDUSTRIBOLAGENS FASTIGHETSINNEHAV 11 Överlag fanns det många utmaningar i utvecklingsprocessen. En av dessa var att ge området en identitet. Trots en önskan om att bevara det mesta av den äldre byggnationen var det inte möjligt att restaurera delar av bebyggelsen. När bebyggelse revs i början av 1990-talet kom det stark kritik från olika håll om att allt för mycket revs. En anledning till detta har ansetts vara att det var svårt för många att se framför sig hur det färdiga Industrilandskapet skulle se ut. En viktig pusselbit i att skingra oron bland involverade och invånare var därför färdigställandet av konserthuset Louis De Geer vilket ses som en av juvelerna i området och en milstolpe i utvecklingen. Detta bidrog till att skapa en identitet för området och peka ut vägen framöver. När väl konserthuset var på plats blev det enklare att visualisera hur området skulle komma att se ut och det fanns något att utgå ifrån vid vidareutveckling av andra byggnader på området. En annan viktig pusselbit i områdets utveckling var framväxten av beslutet att bygga ett lokalt campus vid Linköpings universitet i staden. För att driva utvecklingen av området framåt var det tvunget att fyllas på med verksamheter och det fick inte stå tomt för länge. Därför lades mycket vikt vid att attrahera verksamheter till området och att campuset kom att läggas där var mycket viktigt, inte bara för området i sig utan för hela staden. Att inte detaljreglera utvecklingen av Industrilandskapet i allt för stor utsträckning anses vidare ha varit ett framgångsrecept. Det möjliggjorde en god och konstruktiv dialog mellan de inblandade aktörerna vilket gjorde att kreativiteten inte hämmades. Komplicerade utmaningar har därför kunnat överkommas genom samarbete och innovativa lösningar. Nästa steg på vägen i Industrilandskapets utveckling anses vara tillförandet av bostäder till området. Tidigare anses inte efterfrågan på bostäder i Norrköping ha varit tillräckligt stor för att motivera nybyggnation i någon större utsträckning. Under några år under 1990-talet sjönk också befolkningsmängden vilket självklart inte är optimalt ifall bostadsbyggande ska till. Nu växer dock staden, till viss del beroende på att antalet studenter ökar. Vill man behålla dessa i staden efter utbildningens slut är inte bara kvalificerade arbetstillfällen viktiga utan även att attraktivt boende finns att tillgå. Exempel på nyproduktion av bostäder är projektet Katscha mittemot Strykjärnet i Industrilandskapet, ett projekt med exklusiva bostäder som ritats av Kai Wartiainen tillsammans med Ingrid Reppen. Ett annat är Lundbergs projekt med 400 bostäder i Industrilandskapet som beräknas vara färdigställt till Att tillföra bostäder är också en av de sista pusselbitarna i Industrilandskapets utveckling. Nu får området som en aktör uttryckte det även liv på kvällstid. Gammalt möter nytt. Så kan Industrilandskapet beskrivas. Sammantaget är området ett bra exempel på hur omvandling av industribyggnader som tomställs kan skapa ett helt nytt område för nya ändamål med de gamla verksamhetsbyggnaderna som bas. Det finns flera lyckosamma exempel på omvandling av tidigare industriområden och alla har inte samma goda lägesmässiga förutsättningar som Industrilandskapet i Norrköping. Vägen från tomställd lokal till ny användning har däremot vanligtvis gemensamt att den kantas av fallgropar och komplexa utmaningar i de tidiga skedena såväl som i utvecklingsprocessen. I komplexa utvecklingsprojekt av det slag som det ofta handlar om vid omvandling av ett tidigare industriområde krävs samverkan mellan det offentliga och det privata. Det är viktigt att ta fasta på dialogen, undvika detaljreglering så långt det går samt analysera marknadsmässiga och lönsamhetsmässiga aspekter i tidiga skeden och under hela processen så att projektet möter en investeringsvilja och genomförandekraft i marknaden samt att tillskottet av nya ytor möter efterfrågan.

14 FOKUS STOCKHOLM 12 Stockholm 91 Jonas Åkerberg Bostadsutvecklingen börjar ta fart på många håll runt Stockholm. Bostadsrättsföreningar är fortsatt starka köpare till låga direktavkastningskrav. Även för kommersiella fastigheter har transaktionsaktiviteten varit god. Bostadsfastigheter I Stockholm är de största ägarna till bostadsfastigheter de allmännyttiga bostadsbolagen Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder samt de privata aktörerna Einar Mattson, SKB och Wallenstam. Stockholmsregionen upplever en kraftig befolkningstillväxt vilket ställer krav på ett ökat bostadsbyggande. I samband med utbyggnaden av tunnelbanenätet har det genom Stockholmsförhandlingen tecknats avtal om att bygga omkring bostäder utmed de fyra nya sträckningarna, varav cirka förläggs inom Stockholm stad. På Östermalm bygger Veidekke 12 huskroppar om åtta våningar. Projektet benämns Svea Fanfar och omfattar totalt 350 exklusiva lägenheter med 93 lägenheter i den första etappen. I december avyttrades Bulten 23, en 3D-fastighet om kvadratmeter på Södermalm, för ett bedömt värde om 370 mkr motsvarande cirka kr/kvm. Säljare var Bonnier Fastigheter och köpare en bostadsrättsförening. Direktavkastningen är bekräftad till cirka 1,8 procent. Kommersiella hyresfastigheter Några av de största ägarna till kommersiella fastigheter är AMF Fastigheter, Atrium Ljungberg, Fabege och Vasakronan. Under hösten har det skett flera stora affärer i Stockholm. AMF förvärvade den centralt belägna fastigheten Jericho 34 som omfattar kvadratmeter, främst kontor och butiker. Köpeskillingen bedöms till cirka 1,6 mdkr motsvarande cirka kr/kvm och en bedömd direktavkastning om drygt 4,5 procent. I september gjorde den amerikanska hotellkedjan Host Hotels & Resorts sitt första nordiska köp i och med förvärvet av fastigheten Snäckan 1, mer känd som Sheraton-huset. Köpeskillingen bedöms till cirka 950 mkr för kvadratmeter med drygt 450 rum. I Stadshagen på västra Kungsholmen förvärvade Alecta Västerport från CS Euroreal. Bebyggelsen färdigställdes under av NCC och är certifierad enligt GreenBuilding. Byggnaderna inrymmer kvadratmeter kontor. Priset bedöms till cirka 800 mkr motsvarande cirka kr/kvm. Specialfastigheter Stora ägare av specialfastigheter är Akademiska Hus, Jernhusen och Locum. I början av 2016 kommer den nya entrén och akutmottagningen på S:t Görans Sjukhus att invigas. Projektet, som tilldelats Arcona, omfattar kvadratmeter BTA och innebär en investering för Locum om cirka 260 mkr. Kapaciteten utökas därmed med patienter per år. Akademiska Hus planerar för en omfattande nybyggnation inom Albano och även KTH Campus är under utveckling med flera projekt, exempelvis tar man tillsammans med KTH fram detaljplaner för 600 studentlägenheter. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1 Index Placering MARKNADSDATA MARS 2014 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm KONTOR AA-läge ,25 5, A-läge ,75 5, B-läge ,25 6, C-läge ,50 7, BUTIKER AA-läge ,50 6, A-läge ,00 6, B-läge ,75 7, C-läge ,25 7, Industri A-läge ,50 8, B-läge ,00 8, C-läge ,25 9, Bostäder AA-läge ,50 4, A-läge ,50 4, B-läge ,25 5, C-läge ,50 6,

15 FOKUS STOCKHOLM 13 Lägesindelning industri, A- och B-läge Industri- och lagerfastigheter Brostaden (Castellum), Corem, Fabege, Klövern och Sagax är de största ägarna av industri- och lagerfastigheter i Stockholm. Regionens kraftiga befolkningstillväxt medför ett tryck på att omvandla centralt belägna verksamhets- och industriområden till förmån för bostadsfastigheter. I Älvsjö förvärvade M2 Gruppen industrifastigheten Sjöbotten 1 om kvadratmeter till ett bedömt värde om 450 mkr. Fastigheten inrymmer handel, kontor och lager. Efter bara 18 månaders innehav avyttrade Klövern tomträtten till Varmvattnet 3 i Akalla för 180 mkr. Objektet inrymmer cirka kvadratmeter handels- och verkstadslokaler. Köpare var I.A. Hedin Fastighet som också bedriver verksamhet i fastigheten. I Fokus: Ericsson/Telefonplan Vid Telefonplan i stadsdelen Midsommarkransen i Söderort finns ett stort stycke svensk industrihistoria. Här stod L M Ericssons telefonfabrik färdig 1948, en anläggning som på sin tid ansågs vara en av de mest högteknologiska fabrikerna i Sverige. Runt omkring fabriken byggdes bostäder och området kring Telefonplan kallades LM-staden. Idag har Ericsson inte längre någon närvaro i området då flytten av de sista funktionerna påbörjades i slutet av Innan dess hade företaget redan flyttat en stor del av verksamheten till Kista och beslutet 2002 att flytta huvudkontoret till Kista markerade företagets intention att flytta hela verksamheten dit. Detta följde på Drotts förvärv av en stor del av Ericssons fastighetsbestånd 2000 vilket främst innefattade fastigheter i Kista men även vid Telefonplan. Efter att Ericsson gradvis har lämnat Telefonplan har annan verksamhet tillkommit på området som idag är hem för bland annat Konstfack. Det pågår för närvarande ett större stadsutvecklingsprojekt i området vilket omfattar de tre kvarteren Telefonfabriken, Tvålflingan och Timotejen inom vilka det ska byggas cirka nya bostäder. Ett av dessa projekt kallas The Brick och det är ALM Equity som ska omvandla Ericssons gamla kontorsfastighet till 600 ungdomslägenheter. Andra byggherrar vid Telefonplan är HSB, JM, Lean Equity, SSM Bygg & Fastighet, Stena Fastigheter och Vasakronan. Transaktioner Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare 1 Varmvattnet 3 Butik & verkstad jan Klövern I A Hedin Fastighet 2 Jericho 34 Kontor, butiker & bostäder dec Allianz AMF Fastigheter 3 Murmästaren 3 Kontor dec Balder Vasakronan 4 Bulten 23 Bostäder dec * Bonnier Fastigheter Brf Bulten 12 5 Sjöbotten 1 Handel, kontor & lager dec * AB Stockholm Sjöbotten 1 M2 Gruppen * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

16 FOKUS STORSTOCKHOLM 14 Storstockholm Vasakronan har avyttrat Postens huvudkontor i Solna. I Huddinge planerar Hemsö och SveaNor för en miljardsatsning på ett utbildning- och forskningscenter. Nynäshamn har avyttrat delar av sitt allmännyttiga bostadsbestånd. Bostadsfastigheter Tillsammans med de kommunala bostadsbolagen är Akelius, Einar Mattsson, Stena Fastigheter och Wallenstam stora aktörer. Stockholms kranskommuner växer alltmer för varje år som går vilket ställer höga krav på kommunerna att effektivisera plan- och byggprocessen för att stimulera nyproduktion. Sundbybergs kommun, Sveriges minsta till ytan, visar här framfötterna då man som enda kommun i Stockholmsregionen bygger fler bostäder än utlovat. Under september till december förra året beviljades 600 bygglov och totalt räknar man med att cirka 600 bostäder färdigställts under I december förvärvade Tagehus Holding tre bostadsfastigheter på Lidingö om totalt cirka kvadratmeter med 460 lägenheter. Säljare var Rikshem. Köpeskillingen bedöms till cirka 530 mkr och direktavkastningen till cirka 3,5 procent. Det kommunala bostadsbolaget Nynäshamnsbostäder sålde i januari drygt 520 lägenheter fördelade på nio fastigheter till IHF Bostad för en köpeskilling om cirka 386 mkr. Kommersiella hyresfastigheter Till de största kommersiella fastighetsägarna hör AMF Fastigheter, Atrium Ljungberg, Fabege och Vasakronan. Under januari förvärvade Areim fastigheten Eken 6 i Sundbyberg, även kallad Chokladfabriken, från Skanska. Fastigheten inrymmer cirka kvadratmeter, främst kontor. Köpeskillingen uppgick till 600 mkr vilket motsvarar cirka kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 6,25 procent. En uppmärksammad affär är Delarka Holdings förvärv av Postens huvudkontor i Solna. Säljare var Vasakronan. Köpeskillingen är bekräftad till 1,2 mdkr motsvarande drygt kr/kvm. Fastigheten omfattar cirka kvadratmeter och är fullt uthyrd till Posten fram till år Direktavkastningen bedöms till cirka 6,25 procent. Aberdeen Pan-Nordic avyttrade handelsfastigheten Säby 3:24 i Järfälla omfattande tre byggnader och totalt drygt kvadratmeter. Köparen var Catella Real Estate. Köpeskillingen uppgick till 170 mkr motsvarande cirka kr/kvm. Kommun Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Stockholm l 91 Sundbyberg l 72 Solna l 71 Nacka l 71 Sigtuna Sollentuna l 64 Huddinge l 55 Tyresö l 52 Sigtuna l 51 Järfälla l 49 Haninge l 47 Upplands Väsby l 46 Södertälje l 42 Botkyrka l 33 Sundbyberg Solna Botkyrka Södertälje Upplands Väsby Järfälla Sollentuna Nacka Stockholm Huddinge Tyresö Haninge l l l Om NAI Svefa Fastighetsindex, se sid 3 och sid 50.

17 FOKUS STORSTOCKHOLM 15 Specialfastigheter Akademiska Hus, Jernhusen och Locum tillhör de stora ägarna av specialfastigheter. På Lidingö har JM avyttrat en fastighet som inrymmer äldreboende med 54 lägenheter. Köpare var Malmegårds för cirka 137 mkr. Locum planerar för upprustning och nybyggnation av Danderyds sjukhus. Investeringen bedöms till cirka 1,9 mdkr. Området vid Karolinska i Huddinge växer. Hemsö och SveaNor ska uppföra ett utbildnings- och forskningscenter om cirka kvadratmeter. Investeringen beräknas till 1 1,5 mdkr. Byggstart för första etappen beräknas till augusti. Industri- och lagerfastigheter Stora ägare inom segmentet är Brostaden (Castellum), Corem, Fabege och Sagax. Corem förvärvade under december NREP:s andel i det gemensamt ägda bolaget som äger logistikfastigheten Veddestaterminalen. Det underliggande fastighetsvärdet bedöms till cirka 332 mkr. I samband med uppförandet tecknades ett 15-årigt avtal med Postnord. Fastigheten, som har en uthyrbar area om kvadratmeter, kommer att inrymma cirka 450 arbetsplatser och blir därmed Postnords största logistikarbetsplats. I Arlandastad förvärvade det amerikanska bolaget Invesco logistikfastigheten Märsta 24:3 från Estea. Fastigheten är fullt uthyrd och omfattar drygt kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till cirka 190 mkr. I fokus: Sickla köpkvarter Atlas Copco är ett av Sveriges största industriföretag. Huvudkontoret ligger i Sickla i Nacka. Det var inom detta område som Aktiebolaget Diesels Motorer 1898 startade upp produktion av dieselmotorer. Efter samgående med Nya Atlas bildades Atlas Copco och än mer produktion kom att lokaliseras till området. Efter många år av produktion inom området så flyttades den i början av 1990-talet till Örebro och kvar blev endast huvudkontoret. År 1997 förvärvade dåvarande Ljungberggruppen, idag Atrium Ljungberg, Atlas Copcos fastighetsbestånd i Sickla. Området har sedan dess förändrats mycket och utgör idag Sickla köpkvarter, ett populärt butiksområde med 150 butiker och cirka 13 miljoner besökare under Butikerna är fördelade på en uthyrbar handelsyta om cirka kvadratmeter. Själva fastigheten Sicklaön 83:22 som omfattar Sickla köp- och affärskvarter har en taxerad area om cirka kvadratmeter och tillsammans med det övriga beståndet i kommunen gör det Atrium Ljungberg till en av de största fastighetsägarna sett till taxerad area i kommunen. I närheten ligger också Atlas Copcos nya huvudkontor vilket färdigställdes under 2011 och ägs av Atrium Ljungberg. Sicklaområdet är ett bra exempel på hur ett industri- och verksamhetsområde kan omvandlas och därmed få ny användning och nytt liv. Transaktioner Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare 1 Sundbyberg Eken 6 (Chokladfabriken) Kontor jan Skanska Areim 2 Portfölj om nio fastigheter i Nynäshamn Bostäder jan Nynäshamnsbostäder IHF Bostad 3 Järfälla Säby 3:24 Handel dec Aberdeen Pan-Nordic Catella Real Estate 4 Lidingö Herkules 1, Juno 2 & 3 Bostäder dec * Rikshem Tagehus Holding 5 Solna Polisen 2 (Arken) Kontor nov Vasakronan Delarka Holding * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

18 FOKUS GÖTEBORG 16 Göteborg 63 Hans Hurtig Nyproduktionen av bostäder höll god fart mot slutet av Det har skett flera uppmärksammade transaktioner på den kommersiella marknaden, till exempel Bäckebol HomeCenter och Platzers förvärv i samband med börsnotering i november. Bostadsfastigheter Kommunala Förvaltnings AB Framtiden med dotterbolag äger en dominerande del av bostadsfastigheterna i Göteborg. Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem innehar en stor del av det resterande beståndet. Under andra halvåret 2013 har det färdigställts omkring nya bostäder i Göteborg, varav majoriteten i Lundby. Kring nya resecentrum i Gamlestaden bedöms det enligt den fördjupade översiktsplanen komma att byggas omkring nya lägenheter. Ett annat utvecklingsområde för bostäder i Göteborg är söder om Askim där det nästa år tas ett första spadtag för en ny stadsdel i Hovås. Totalt kommer bostäder att byggas i närheten av Brottkärrsmotet. Enligt Göteborgs Stads Produktionsplan för ska det under perioden påbörjas planarbete för cirka bostäder. De föreslagna detaljplanerna ska huvudsakligen skapa bostäder i Backa, Lundby, Majorna och Krokslätt. Centralt planeras det för 160 bostäder på Heden. Kommersiella hyresfastigheter De största ägarna inom segmentet är Eklandia (Castellum), kommunen, Platzer, Vasakronan, Volvo och Wallenstam. Transaktionsaktiviteten under det andra halvåret av 2013 ökade från motsvarande svaga period året innan. Platzer var aktiva med ett par större förvärv inför börsnoteringen i november förra året. Under månaden förvärvades Centrumhuset, fastigheten Tingstadsvassen 3:8, på Backaplan från AxFast. Byggnaden inrymmer kvadratmeter butiker och det underliggande fastighetsvärdet bedöms till cirka 166 mkr. Bolaget förvärvade även den nyutvecklade kontorsfastigheten Tennet, Gullbergsvass 5:26, i närheten av centralstationen från Skanska. Byggnaden inrymmer cirka kvadratmeter. Köpskillingen uppgick till 630 mkr. En av årets mest uppmärksammade transaktioner var KF Fastigheters försäljning av sju handelsplatser runt om i Sverige till Starwood Capital Group. I portföljen ingick bland annat Bäckebol HomeCenter med kvadratmeter på norra Hisingen. Specialfastigheter Förutom kommunen är Akademiska Hus, Chalmersfastigheter, Vasakronan och Västfastigheter stora ägare av specialfastigheter i Göteborg. Under december 2013 förvärvade Hemsö vårdfastigheten Brämaregården 80:1 i Kvillebäcken. Säljare var Tornstaden och köpeskillingen uppgick till 90 mkr motsvarande cirka kr/kvm. Den nybyggda fastigheten inrymmer vårdcentral, folktandvård och apotek. Under 2014 ska Bergsjöns vårdcentral byggas ut. Ett bygglov med 3D-fastighetsbildning har beviljats som omfattar kvadratmeter ovanför befintligt parkeringshus. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1 Index Placering MARKNADSDATA MARS 2014 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm KONTOR AA-läge ,00 6, A-läge ,50 6, B-läge ,25 7, C-läge ,75 8, BUTIKER AA-läge ,75 5, A-läge ,00 6, B-läge ,00 6, C-läge ,25 8, Industri A-läge ,00 8, B-läge ,75 8, C-läge ,25 9, Bostäder AA-läge ,75 3, A-läge ,00 4, B-läge ,50 5, C-läge ,75 7,

19 FOKUS GÖTEBORG 17 Lägesindelning industri, A- och B-läge Industri- och lagerfastigheter Eklandia (Castellum), Göteborgs kommun och Volvo är de största ägarna av industri- och lagerfastigheter i Göteborg. Antalet transaktioner minskade något under 2013 jämfört med föregående år. I oktober förvärvade Kungsleden två lager- och butiksfastigheter i Högsbo för en köpeskilling om 56 mkr motsvarande cirka kr/kvm. Säljaren var Wallexia Fastigheter och de största hyresgästerna är Möblera Huset och Elgross n. Genom Kungsledens portföljförvärv från GE Capital Real Estate övertog bolaget även ett stort bestånd av industrifastigheter i Göteborg, huvudsakligen belägna inom Högsbo industriområde. Den totala uthyrbara arean av Göteborgsfastigheterna uppgår till cirka kvadratmeter. I Fokus: AB VOLVO AB Volvo har en stor närvaro i Göteborg genom sina olika verksamheter. Totalt äger bolaget fastigheter med en total taxerad lokalarea om cirka kvadratmeter vilket gör företaget till den näst största fastighetsägaren i kommunen sett till taxerad lokalarea. Förutom fastigheter som utnyttjas av moderbolaget och dess dotterföretag hyrs en del lokaler ut till bland annat Volvo Cars som är den tredje största fastighetsägaren i kommunen. AB Volvo har samlat sitt fastighetsbestånd i dotterföretaget Volvo Group Real Estate som ansvarar för både fastighetsunderhåll, utveckling och arbetsplatsservice. Det var under 2007 som dotterföretaget bytte namn från Danafjord och fick utökat uppdrag av moderbolaget att förvalta och ansvara för alla fastigheter i koncernen. I koncernen sker en fokusering på kärnverksamheten vilket har visat sig i avyttringar av bland annat Volvo Aero och Volvo Rents. Under AB Volvos kapitalmarknadsdag i december 2013 meddelades det också att företaget överväger att avyttra sitt innehav av icke-strategiska fastigheter. Transaktioner Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare 1 Nordstaden 33:3 (Hasselbladshuset) Kontor dec * Credit Suisse Alecta 2 Gullbergsvass 5:26 (Tennet) Kontor dec Skanska Platzer 3 Bäckebol HomeCenter (del av portfölj) Handel nov KF Fastigheter Starwood Capital Group 4 Arendal 764:718 (Arkenhuset) Hotell nov * Higab Göteborgs Hamn 5 Tingstadsvassen 3:8 (Centrumhuset) Handel nov AxFast Platzer * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

20 FOKUS MALMÖ 18 Malmö 47 Per Wieslander Det är stort fokus på investeringar i syfte att utveckla Malmö som evenemangsstad. Satsningen på World Village of Women Sports har dock avbrutits. På bostadsmarknaden har intresset från bostadsrättsföreningar återigen ökat. Bostadsfastigheter Allmännyttiga MKB Fastighets AB är den största innehavaren av flerbostadshyreshus i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Stena Fastigheter och Willhem är andra stora aktörer på marknaden. Bostadshyrorna i det kommunala MKB kommer från den 1:a april att höjas med 1,4 procent. Hyreshöjningen är en förhandlingsuppgörelse med Hyresgästföreningen region södra Skåne. Uppgörelsen sträcker sig över två år och innebär även att hyrorna höjs med 1,6 procent från januari Den låga inflationstakten och låga ränteprognoser gör att hyreshöjningarna kan hållas på en lägre nivå än de senaste åren och trots detta spegla förväntade förändringar av bruksvärdet. Efter en period av låg aktivitet från bostadsrättsföreningar har marknaden nu svängt och antalet ombildningar har ökat något i Malmö. Bostadsrättsombildningar har huvudsakligen skett i områdena kring Möllevången, Gamla Staden och i Slottsstaden. För mindre enheter finns det alltjämt ett stort intresse från privata aktörer. Kommersiella hyresfastigheter Stora ägare av lokaldominerade fastigheter i Malmö är Briggen (Castellum), Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. Under de senaste tio åren har besöksnäringen och den turismekonomiska omsättningen i Malmö ökat med över 50 procent. En betydande orsak till denna utveckling är de omfattande investeringar som har skett i infrastruktur vilket lett till ökad tillgänglighet, såväl till Malmö som inom staden. En annan förklaring är ett ökat utbud av nya attraktiva lokaler för möten, kongresser och mässor. Malmö håller på att utvecklas till en stor evenemangsstad. Ambitionen är att utveckla detta vidare och få ett allt större inslag även av större konferenser. Flera projekt syftar till att förstärka detta, som till exempel uppförandet av en ny konsert- och kongresshall samt inte minst ett flertal hotell. Förutom hotell i Malmö Live så finns det två hotellprojekt i Hyllie, Skanskas projekt på Universitetsholmen samt ombyggnation av Skånska Dagbladets lokaler till hotell. Specialfastigheter Folksam, Hemsö, Kungsleden, landstinget och Malmö Stad är stora ägare av specialfastigheter i Malmö. Mångmiljardsatsningen på World Village of Women Sports (WVWS) har avbrutits nu när Malmö högskola istället valt att lokalisera sig i Kockums gamla vagnverkstad i Västra Hamnen. En av grundtankarna med WVWS var att samla idrott, akademi och näringsliv i samma miljö och att det skulle bli ett internationellt center med fokus på kvinnors idrott och hälsa. Sedan lanseringen har projektet dock dragit ut på tiden och kommer nu alltså att avvecklas. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1 Index Placering MARKNADSDATA MARS 2014 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm KONTOR AA-läge ,25 6, A-läge ,75 6, B-läge ,25 7, C-läge ,50 8, BUTIKER AA-läge ,25 5, A-läge ,50 6, B-läge ,25 7, C-läge ,25 8, Industri A-läge ,25 8, B-läge ,75 8, C-läge ,50 9, Bostäder AA-läge ,675 3,00 3, A-läge ,25 4, B-läge ,00 5, C-läge ,25 6,