Ägarlägenheter Utredning av rättigheter och skyldigheter i grannelagsrättsliga frågor.

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Ägarlägenheter Utredning av rättigheter och skyldigheter i grannelagsrättsliga frågor."

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete (15 hp) inom och Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Centrum för Bank och Finans Nr 13 Ägarlägenheter Utredning av rättigheter och skyldigheter i grannelagsrättsliga frågor. Författare: Catharina Danielson Anna Gustafsson Stockholm 2009 Handledare: Hans Lind

2 Sammanfattning Titel: Författare Institution Ägarlägenheter - Utredning av rättigheter och skyldigheter i grannelagsrättsliga frågor. Catharina Danielson och Anna Gustafsson Institutionen för Fastigheter och Byggande Centrum för Bank och Finans Examensarbete nummer 13 Handledare Hans Lind Nyckelord Ägarlägenheter, Bostadsrätt, Grannelagsrätt Ägarlägenheter är sedan 1 maj 2009 en ny möjlig boendeform på den svenska bostadsmarknaden. Äganderätten i Sverige anses vara en av de starkaste rättigheter som finns och det har funnits ett hål i den svenska bostadsmarknaden i och med avsaknaden av möjlighet att äga sin lägenhet. I uppsatsen har utretts om ägarlägenheter kommer att innebära några förändringar i grannelagsrätten och vilka rättigheter eller skyldigheter en ägare tar på sig. Det finns hål i den nya lagstiftningen då äganderätten fortfarande är lika stark trots att den nya bostadsformen innebär att man kommer närmare sina grannar. Systemet med vitesbeläggning vid störningar kommer inte ha den slagkraft som behövs för att komma tillrätta med störningar från grannar. Den enes rättighet blir den andras skyldighet och uppfyller man inte sin skyldighet blir det en belastning för andra. Äganderätten för den som utsätts för störningar kommer att inskränkas. Den nya boendeformen kommer inte att innebära någon stor förändring för allmänheten. Ägarlägenheten är för lik bostadsrätten för att gemene man ska inse skillnaderna. Bostadsformen är inte det som avgör köp av lägenhet, utan andra preferenser såsom det geografiska läget har större påverkan. Ägarlägenhetens största skillnad mot bostadsrätten, att fritt kunna hyra ut sin bostad, kommer inte innebära några större förändringar på bostadsmarknaden. Detta eftersom det inte förväntas bli någon boom av ägarlägenheter inom en överskådlig framtid. 2

3 Abstract Title: Authors Department Thesis number Supervisor Keywords Condominium - Mapping of the legal rights and duties concerning neighbour issues. Catharina Danielson och Anna Gustafsson Department of Real Estate and Construction Management Centre for Banking and Finance xxx Hans Lind Condominium, Housing apartments, Neighboring law Condominiums are since May 1, 2009 a new possible form of housing on the Swedish housing market. Ownership in Sweden is considered one of the strongest rights to exist and there has been a hole in the Swedish housing market, with the lack of opportunity to own an apartment. In this thesis, an investigation has been made whether condominium will mean some changes in neighboring law and what rights or obligations an owner will have to take on. There are holes in the new legislation when the ownership is still as strong despite the fact that the new housing form means that you get closer to your neighbors. The penalty for disturbances will not have the desired effect to deal with the disturbances from neighbours. One persons rights are the other persons obligations and if that person does not comply with their obligation, it will be a burden on others. The ownership for the person who get disturbed will be limited. The new housing form will not offer any major change to the public. Condominiums are too similar to the housing apartments so that most people will not see the differences. The form of housing is not what determines whether or not to purchase an apartment, other preferences such as the geographical location has a bigger impact. The biggest difference between condominiums and housing apartments is the right to rent out the apartment. This difference will not pose any major changes in the housing market in the foreseeable future since there is no boom of condominiums expected. 3

4 Innehåll Sammanfattning... 2 Abstract Inledning Introduktion/Bakgrund Problemformulering/Syfte Avgränsningar Metod Val av metod Motiv för val av metod Lagförslaget Intervjuer Juridiska regelverk Bakgrund/Historik Grannelagsrättsliga skyldigheter och rättigheterna Störningar Byggnadsarbete Samfälld egendom De främsta rättsliga skillnaderna mot andra bostadsformer Ägande och överlåtelse Uthyrning Samfälligheten Intervjuresultat Dfastigheter Störningar Balkongbyggnationer Ekonomi, för- och nackdelar, varför ägarlägenhet? Juridiska gränsdragningar Idag, Framtid och förväntningar Analys Störningar Vitessytemet poänglöst Balkonger och byggande Risk för förfall på gemensamhetsanläggningar? Äganderätt Uthyrning Juridiska gränsdragningar, Idag framtid och förväntningar Avslutning summering Källförteckning Skriftliga källor Internet Muntliga källor Bilagor Bilaga 1 Intervjufrågor

5 1 Inledning 1.1 Introduktion/Bakgrund Den 1a maj 2009 införs ägarlägenheten som boendealternativ. Ägarlägenheten kommer att vara ett alternativ till bostadsrätten och hyresrätten i lägenhetsform och innebär att andra rättigheter och skyldigheter kommer att gälla. Det som är utmärkande för en ägarlägenhet är att lagfart söks i likhet med 2D fastigheter. Med 2D fastighet menas fast egendom som avgränsas horisontellt och historiskt sett sträcker sig till jordens mittpunkt och oändligt upp i atmosfären. Ägarlägenheten som är en form av 3D fastighet avgränsas både horisontellt och vertikalt vilket ger en specifik volym. Detta medför att specifika enheter i ett flerbostadshus kan säljas med rätten till lagfart för enskild person. Skillnaden blir således att ägaren har lagfart till sin del av fastigheten medan i en bostadsrätt äger man en rättighet att få nyttja ett visst bostadsutrymme. Lagfarten ägs gemensamt av bostadsrättsföreningen i en bostadsrättsfastighet. Ägarlägenheter är inte bara en ny boendeform utan innebär även nya grannelagsrättsliga frågor som är desamma som för bostadsrätter men som ska lösas med andra lagar. 1.2 Problemformulering/Syfte I och med införandet av en ny ägandeform på boende kommer nya frågeställningar och rättsliga aspekter följa. Den rättsliga aspekten som vi valt att se djupare på är vad som kommer gälla mellan grannar när man inte längre har en bostadsrättsförening utan en samfällighetsförening som sköter gemensamma utrymmen. Hur löser man utformningen av dessa utrymmen och vad händer rent rättsligt? Syftet med uppsatsen är att utreda den juridiska aspekten på formen ägarlägenhet, med inriktning på grannelagsrättsliga förhållanden. Vi vill se över skillnaderna mot andra bostadsformer och bedöma framtida konfliktområden och lösningar. Vi kommer också se över vilka de största skillnaderna blir mot andra bostadsformer och främst skillnader mot bostadsrätten. Vilka blir de juridiskt grannelagsrättsliga skyldigheter och rättigheterna i ägarlägenheter? Är lagstiftningen gällande störningar tillräcklig? Vilka blir de största skillnaderna mot bostadsrätten? 1.3 Avgränsningar Vi har valt att avgränsa ämnet ägarlägenheter mot de grannelagsrättsliga frågorna och vilka de största skillnaderna är mellan ägarlägenheter och andra boendeformer. När det gäller skillnaderna mot andra boendeformer har vi valt att lägga djupet på skillnaderna mot bostadsrätten då det är det boendealternativ som är mest likt ägarlägenheten både ekonomiskt och byggnadstekniskt. 5

6 2 Metod 2.1 Val av metod Vi kommer att använda oss av både teoretiskt material och empiriskt material i form av intervjuer. Utgångspunkten kommer att vara proposition 2008/09:91 om ägarlägenheter. Vi kommer inte att utgå ifrån en specifik idé eller resonemang, utan mer objektivt skapa en översiktlig bild med hjälp av litteratur och intervjuer. Utöver de grannelagsrättsliga frågorna kring ägarlägenheter så har vi i en av intervjuerna hanterat 3Dfastigheter eftersom det har kastat ljus över Lagen kring ägarlägenheter. 2.2 Motiv för val av metod Eftersom det inte finns tillräckligt med teoretiskt material, då det fortfarande handlar om kvalitativa gissningar om vad som kommer ske vid införandet av ägarlägenheter, har vi valt att utgå från propositionen men täcka upp det mesta med empiriska studier. Vi kommer att basera mycket på intervjuer och sedan göra en egen tolkning. Vi kommer att ta befintligt lagförslag och utvärdera det tillsammans med befintliga lagar och göra analogier utifrån dessa. I uppsatsen kommer vi ha nytta av de juridiska kurser vi har läst, främst allmän fastighetsrätt, hyra och bostadsrätt, juridiskt översiktskurs, tillämpad avtalsrätt och planbygg- och miljörätt. Detta är nödvändiga kurser för att kunna tolka de lagförändringar som träder i kraft 1 maj. 2.3 Lagförslaget Propositionen är det som kommer att få ligga till grund för hela arbetet eftersom det är den teori som vi har att utgå från. Övrigt teoretiskt material är tidigare propositioner och skrifter från olika fastighetsförbund eller intresseorganisationer. 2.4 Intervjuer Mellan den 17 April och 21 April utförde vi 5 olika intervjuer med personer med olika infallsvinklar gällandes ägarlägenheter. Vi har försökt att få ett så brett spektrum som möjligt med intervjupersoner från Stadsbyggnadskontoret i Stockholm, Justitiedepartementet, Uppsala Universitet, SBC Sveriges BostadsrättsCentrum och Villaägarna. Personernas kompetens och anknytning till ämnet har varit tillfredställande då de intervjuades roller på sina arbetsplaster har gett dem kunskap att resonera kring ämnet. 6

7 3 Juridiska regelverk 3.1 Bakgrund/Historik Införandet av ägarlägenheter är inget nytt utan har varit ett diskussionsämne sedan slutet av 1800-talet. I och med införandet av lagen om bostadsrättsföreningar år 1930 och att denna bostadsform är så inrotad i det svenska systemet så har senare betänkanden av ägarlägenheter ansetts överflödigt infördes lagen om tredimensionella fastigheter. I den ursprungliga propositionen fanns det med att införa ägarlägenheter men denna del togs bort. 1 Men i och med införandet av tredimensionella fastigheter så öppnade det ännu en gång upp för ägarlägenheter. Riksdagen lade fram till regeringen att en utredning skulle tillsättas i denna fråga. Och det resulterade i att vi nu år 2009 kommer att få en lagstiftning om ägarlägenheter. 3.2 Grannelagsrättsliga skyldigheter och rättigheterna Störningar När det kommer till grannelagsrättsliga frågor så handlar det mer om skyldigheter än rättigheter om man ser till vad som stadgats i lagen. Det som anses vara en persons rättighet har en motsvarighet i någon annans skyldighet. I lägenhetsform så är den främsta rättigheten man har att kunna bruka sin egen lägenhet. När ägaren av en del av anläggningen använder sin del, ska han eller hon se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. 3 Det som i det grannelagsrättsliga kan påverka denna rättighet är hur grannarna väljer att bruka sina lägenheter. I Miljöbalken finns det lagstadgat att en bostad ska användas så att det av hälsoskäl inte ska påverka en annan människa. Man är alltså av lag tvingad att hålla sin lägenhet i sådan standard att ohyra eller dylikt inte påverkar bostadsmiljön för personer i omgivningen. En granne som påverkas ur hälsosynpunkt kan få skadestånd för denna skada enligt 32 kap MB. Det rättsförhållande i grannfrågor som oftast kommer på tal är störningar. Så länge störningarna inte anses vara hälsofarliga så kan inte skadestånd komma på fråga. Där har man istället lagstadgat om förbud och vite. I propositionen om ägarlägenheter så har man diskuterat hur man ska hantera störande grannar. Regeringens förslag innebär att en person som äger en ägarlägenhet ska använda sin lägenhet så att grannar inte utsätts för störningar som påverkar deras boendemiljö. Ägaren har även ansvar för de som bor tillsammans med ägaren, de som är på besök eller den/de personer som nyttjar ägarens lägenhet. Ägaren kan beläggas med vite om detta inte efterlevs. Under utredningen fanns även andra varianter under diskussion. De steg som man diskuterat ska kunna tas rättsligen börjar med att gå till tingsrätten och anmäla sin 1 Statens Offentliga Utredningar, Att äga sin lägenhet Betänkande av 2000 års ägarlägenhetsutredning, Stockholm Regeringen, Proposition 2008/09:91 Ägarlägenheter 3 Regeringen, Proposition 2008/09:91, Ägarlägenheter 7

8 granne för störande moment. Tingsrätten kommer då utfärda en varning till denna granne. Om denna varning inte följs utan störningen fortsätter så kan tingsrätten utfärda vite tills dess att störningen upphör. Om vite inte räcker utan störningen fortsätter så har två olika varianter, som finns i Danmark respektive Norge, kommit på tal. De två varianterna är tvångsförsäljning och att tvinga ägaren att flytta. I variant två kan alltså ägaren fortsätta att äga lägenheten men får inte bo i den själv utan då är alternativet att hyra ut sin ägarlägenhet. De problem man stöter på i dessa två processer är dock att man inskränker en persons äganderätt som i Sverige anses vara väldigt stark. Dessutom finns alltid risken att man kan kringgå dessa regler genom olika avtal och därigenom flyttar den störande ägaren tillbaka in i lägenheten. 4 Regeringen har därför valt varianten där det straff man får för störningar är vite, påtalade risker finns dock med detta beslut. En av riskerna påtalade av t.ex. Kronofogdemyndigheten är att det inte kommer att vara tillräckligt för att få bukt på störningarna. Vem kan då anmäla en ägare till en ägarlägenhet för störningar? Dels så kan den enskilde grannen anmäla till domstol för störningar som sker via lägenheterna. Dels så kan samfällighetsföreningen föra talan vilket anses kunna ge objektivitet i frågan om störningar. Störningar kan även förekomma från en nyttjanderättshavare, dvs. om en ägare till en ägarlägenhet hyr ut sin lägenhet och den hyresgäst denne har, uppträder störande för resterande boende. Då är frågan vem som blir ansvarig, hyresgästen eller ägaren. I propositionen finns två varianter som man valt emellan, dels en variant där man ska tillämpa hyreslagen (12 kap jordabalken) om en hyresvärd själv inte vidtar åtgärder mot sin hyresgäst så ska den granne som blir störd kunna gå till hyresnämnden om åtgärdsföreläggande mot hyresvärden. Den andra varianten och den variant som kommer tillämpas är att ägaren är direkt ansvarig för den person som inhyses i ägarlägenheten. Ägaren kan alltså vitesbeläggas för den nyttjanderättshavare som brukar lägenheten. Här finns det även andra bestämmelser i JB 3 kap att ha i åtanke. En nyttjanderättshavare kan ställas ansvarig för de störningar som denne orsakar då det enligt 3 kap JB går att vidta åtgärder mot nyttjanderättshavaren direkt. Vitesbeläggningen är inte strikt tillämpbart endast mellan fastighetsägare utan även mellan ägare och nyttjanderättshavare. Där preciseras att en nyttjanderättshavare har en skyldighet att vid användande av annans egendom ta hänsyn till de lagar som gäller för ägaren. Så vem ska då bära ansvaret för problematiska angelägenheter i de grannelagsrättsliga frågorna? Främst ägaren, men det går alltså att ställa nyttjanderättshavaren till svars. 4 Regeringen, Proposition 2008/09:91, Ägarlägenheter 8

9 3.2.2 Byggnadsarbete En annan del av de grannelagsrättsliga frågorna är vad händer när man vill bygga om i sin lägenhet? Man har mycket större rätt här än i t.ex. bostadsrätter att bygga om sin egen lägenhet. Det som blir ett betänkande är dock i hur stor utsträckning får man bygga om. Detta beror på vad man innesluter i samfälligheten vad gäller stommen. Om man beslutar att hela stommen tillhör samfälligheten så krävs att man har samfällighetsföreningens medgivande innan man kan röra stommen. Om beslutet är att allt som är innanför väggarna till lägenheten tillhör den som äger lägenheten, stomme eller inte, så behöver man ingen annans medgivande för att göra förändringar där stommen påverkas. Det finns dock stora risker med att låta stommen och bärande konstruktion tillhöra den enskilda, då det kan innebära skador på andras fastigheter eller anläggningen som helhet. Här måste dock Lantmäteriet som kommer göra förrättningarna göra en avvägning vad som blir bäst för anläggningen i stort. Det som innebär större rättigheter med ägarlägenheter jämfört med annan sorts lägenhetsboende är rättigheten att gå in i annans lägenhet för att göra ändringar i sin egen. Man har alltså rätten att gå in i sin grannes lägenhet vid t.ex. rördragning eller dylikt när man gör förändringar i sin egen lägenhet. För att få tillgång till någon annans fastighet måste dock åtgärden vara av sådan art att behovet överväger olägenheten vid intrånget. Skulle skada inträffa vid intrång av detta slag så ska skadestånd utgå. För ombyggnad får man även ta i beaktande vad som händer om ett bostadshus med lägenheter inte har balkonger och en av lägenhetsägarna vill bygga på en balkong på den egna lägenheten? För det första så får man ta in i betänkandet att fasaden kommer att vara en del av samfälligheten så man måste ha samfällighetsföreningens godkännande, vilket innebär att man måste ha sina grannars godkännande för att få röra fasaden. Om man väl får tillstånd av sina grannar att bygga balkong, blir den då en del av äganderätten eller kommer denna att vara en del av gemensamhetsanläggningen med en nyttjanderätt av ägaren? Detta beror på vad samfälligheten och Lantmäteriet anser vara mest lämpligt. Om den ska vara förenad med en nyttjanderätt så finns begränsningar i hur man får använda sin balkong. Men är den däremot en utökning av den egna fastigheten så blir fasaden en del av äganderätten och innefattas då ej längre av gemensamhetsanläggningen. Man vill dock fortfarande ha en enhetlig fasad, vad blir lösningen för detta? Samfälld egendom Vid förrättningar för att bilda ägarlägenheter måste en samfällighetsförening bildas för de utrymmen som ingår i en gemensamhetsanläggning eller samfällighet. Diskussioner fördes angående om det skulle kallas ägarlägenhetsförening men för att inte förväxla detta med bostadsrätter och deras föreningar och för att tydliggöra uppgiften för föreningen valde man att behålla samfällighetsförening. Detta innebär också att man använder sig av befintlig lagstiftning så som Lagen om förvaltning av samfälligheter Anläggningslagen etc. Ägaren till en ägarlägenhet måste vara medlem i denna samfällighetsförening. Föreningens uppgift har diskuterats i propositionen och frågan har varit hur stort inflytande samfälligheten ska ha? Om den ska ligga närmre de traditionella samfällighetsföreningarna som finns idag eller om de ska kunna till viss del liknas vid en bostadsrättsförening. Regeringen har här tagit ställning till att då ägarlägenheter bör ligga så långt ifrån bostadsrätten som möjligt så bör samfälligheten 9

10 ha så lite makt som möjligt över den enskildes äganderätt. Samfällighetsföreningen fortsätter att ha samma roll som befintliga samfällighetsföreningar. Föreningen har till uppgift att förvalta gemensamhetsanläggningen eller samfälligheten, det är upp till Lantmäteriet att avgöra vilken form som är bäst lämpad. Men oavsett så ska en samfällighetsförening bildas och alla ägare till ägarlägenheter blir medlemmar i föreningen. Samfällighetsföreningen har till uppgift att sköta den samfällda egendomen av anläggningen. För att kunna sköta både löpande underhåll och stora investeringar så måste samfällighetsföreningen starta en reparations- och förnyelsefond, detta enligt 19 lagen om förvaltning av samfälligheter. 5 Detta kan anses ologiskt för många fastighetsägare. Många fastighetsägare har förståelse för de löpande utgifterna så som städning och underhåll av trapphus, men har svårt at relatera till varför man ska betala för investeringar som måste göras om 10, 20 eller 30 år framåt i tiden, då man kanske ej längre bor kvar. Trots att man inte bor kvar när själva investeringen ska göras så har man under den tid man väl bott i sin ägarlägenhet slitit på de delar av huset som måste investeras i längre fram. Om en samfällighetsförening inte sköter det löpande underhållet på gemensamhetsanläggningen så kan de av kommunen tvingas att rusta upp. Styrelsen har då möjlighet att tillkalla extrastämma endast i syfte att rösta igenom en upprustning. Finns inte pengar till detta i reparationsfonden så kan de enskilda fastighetsägarna bli skyldiga att skjuta till pengar. Om de inte har möjlighet att skjuta till pengar så har samfällighetsföreningen bäst rätt till att få pengar vid en eventuell exekutiv försäljning enligt Utsökningsbalken. 3.3 De främsta rättsliga skillnaderna mot andra bostadsformer I de flesta fall är ägarlägenheter inte relevant att jämföra mot hyresrätten utan där man hittar de mest jämförbara objekten är bostadsrätten och villa, och då främst radhus. Ägarlägenheten har liknats vid radhus på höjden Ägande och överlåtelse En av de största och främsta skillnaderna mot främst bostadsrätten är att med ägarlägenheter så äger du din egen tredimensionella lägenhet. I en bostadsrätt äger du inte din lägenhet utan du har en nyttjanderätt till att bruka en viss lägenhet. I en bostadsrätt äger bostadsrättsföreningen fastigheten och som medlem i bostadsrättsföreningen äger man en ekonomisk andel av föreningen. I och med ägarlägenheter så äger du en större rättighet till ditt eget boende. Äganderätten i anses vara en av de mest skyddade rättigheterna i Svensk lag. 5 Villaägarnas Riksförbund, Underhålls- och förnyelsefond, underhålls- och förnyelseplan för samfällighetsföreningar,

11 Rätten att överlåta och sälja utan någon annans inverkan är en annan skillnad mot bostadsrätten. I en bostadsrätt så måste du ha föreningens godkännande för att få köpa och överlåta en lägenhet. Det är sällan en förening hindrar en köpare att bli medlem i bostadsrättsföreningen men det finns ändå en spärr. Denna spärr finns inte för ägarlägenheter. Samfällighetsföreningen kan inte hindra en köpare av en ägarlägenhet att få inträde i samfällighetsföreningen Vid försäljning ska formkrav som ställs upp i JB 4kap följas men därutöver finns inga inskränkningar på vem du får sälja till Uthyrning Den andra rätten som skiljer sig från bostadsrätten är rätten att hyra ut din lägenhet. Ingen annan måste godkänna uthyrningen som är fallet med bostadsrätter där bostadsrättsföreningen måste godkänna att man hyra ut sin lägenhet. Detta innebär att du kan äga flera ägarlägenheter och hyra ut dessa. Då kommer hyreslagen (JB 12 kap) att gälla så som för en hyresrätt. Det finns dock skillnader när det kommer vilka rättigheter du har att sedan själv nyttja lägenheten. Om en ägare till en ägarlägenhet hyr ut sin denna lägenhet, under begränsad tid, så anses ägaren fortfarande ha större rätt till boendet. Om det finns en ägare till flera ägarlägenheter som denne hyr ut så kommer rättigheten till att själv bruka en av dessa lägenheter vid ett senare stadie vara mindre. Ägaren kan inte då säga upp ett kontrakt för att själv flytta in utan att ha en väldigt stark anledning till att själv flytta in där. Besittningsrätten för hyresgästen är väldigt stark om det som i detta fall är så att ägaren har flera lägenheter till uthyrning där det räknas som en inkomstkälla. En hyresgäst har nästan alltid direkt besittningsskydd. Detta innebär att en hyresgäst har alltid rätt till förlängning av sitt hyreskontrakt, men det finns några undantag. Dessa undantag är om det är andrahandsupplåtelse (hyresgästen hyr ut i andra hand) och hyresförhållandet upphör inom 2 år, om det är uthyrning av möblerat rum och hyresförhållandet inte sträcker sig längre än 9 månader. Tredje undantaget är om uthyrning endast är en del av bostaden och fjärde undantaget är om hyresgästen förverkat sin hyresrätt pga kontraktsbrott eller dyl. Det finns några grunder för att bryta besittningsskyddet. Om ägaren själv har för avsikt att flytta in i lägenheten, undantag för detta är som sagt om det är en lägenhet som används som del av inkomstkälla i en omfattande uthyrning. Att ägaren själv har för avsikt att flytta in är dock inte alltid tillräckligt stark grund, beroende på hur länge hyresgästen har bott i lägenheten så kan den fortfarande ha starkare rätt till lägenheten. En annan grund för att bryta besittningsskyddet är dock om ägaren har för avsikt att sälja lägenheten. Så länge hyreskontraktet sägs upp med tillräcklig tid så är detta en god grund för att bryta besittningsskyddet. 6 6 Villaägarnas Riksförbund, Uthyrning av villa för bostadsändamål,

12 3.3.3 Samfälligheten En annan skillnad mot bostadsrätten är att man inte har en bostadsrättsförening. Däremot så har man en samfällighetsförening. Samfällighetsföreningen kommer att äga gemensamhetsanläggningen som kommer att inrättas. Det som kommer att ingå i en gemensamhetsanläggning är trapphus, fasader, etc. Ägaren till en ägarlägenhet kommer att ingå i samfällighetsföreningen. Man kommer där att rösta om de gemensamma tillgångarna och om hur de ska skötas. Antingen så sköter samfällighetsföreningen om gemensamhetsanläggningen eller så kommer man att lägga ut detta på entreprenad. Detta är ett beslut som är helt upp till föreningen. I en samfällighetsförening så tillämpas en fastighet en röst, men i vissa frågor så kan man rösta och så viktas rösten efter andelstal. Andelstalet beror på storleken på ens egen fastighet. Samfällighetsföreningen har mindre inflytande på den individuelles lägenhet då de bara kan besluta om det som finns gemensamt. Den avgift som finns i samfälligheten är i direkt korrelation till kostnaden för drift och underhåll samt en reparationsfond. Samfälligheten måste upprätta en reparationsfond då man vill undvika stora kostnader för den enskilde vid stora reparationsbehov. Detta för att undvika att varje enskild ägare ska tvingas lägga ut en engångssumma vid t.ex. stambyte i bostadshuset. Om reparationsfonden inte håller tillräckligt med täckning för en större reparation kommer det dock att krävas att ägarna till ägarlägenheterna lägger in ett engångsbelopp. Vad händer om en enskild inte har råd med detta? Om en ägare inte har pengar eller möjlighet att ta lån för detta så kommer samfälligheten att ha första rätt till pengarna vid en exekutiv försäljning. Och på så sätt kan man alltså tvinga folk att betala, på ett eller annat sätt. 12

13 4 Intervjuresultat 4.1 3Dfastigheter I Stockholm finns ca D fastigheter varav har kommit ur nyproduktion. För att få tillåtelse att bilda en 3D fastighet så måste det vara 2 olika typer av fastighet som ska bildas. Ett exempel på det är att lokal och bostad ska skiljas åt, där exempelvis grundfastigheten är en kontorslokal med en 3D fastighet ovanpå som är en bostadsrättsförening. Det finns flera fall där man vill behålla en centrumanläggning men sälja av bostadsdelen i fastigheten till en bostadsrättsförening. En tanke har varit att dela upp exempelvis centrumplan mellan bostad och butik, och även äldreomsorg har i vissa fall förts över på ett kommunalt bolag som en egen fastighet. Exempel på 3D fastigheter vid nyproduktion är garage under markytan som säljs av vid nyproduktion av en lokalfastighet. Vid val mellan servitut och gemensamhetsanläggning så anser de flesta som ansöker om 3D förrättning att servitut är bättre och lättare. Ur förvaltningssynpunkt så är servitut bättre än en gemensamhetsanläggning eftersom gemensamhetsanläggningen använder sig av andelstal. Det betyder att den som äger stamfastigheten ensamt kan förhandla om t.ex. förvaltning. Det är ett mer frekvent val att använda servitut som lösning vid 3Dförrättningar. Vid tillskapande av volym, alltså 3Dfastigheter, sker detta i två steg. Först ska det göras skillnad mellan exempelvis lokal och butik, sedan görs en ytterligare delning eftersom det annars uppstår svårigheter med andelstalen. Alla som vistas i fastigheten behöver kunna utnyttja stamfastigheten, och den ska disponeras som en samfällighet. Det som är svårt med uppdelningen är just om det förekommer blandad verksamhet så som butiker i botten och bostadslägenheter på de andra våningarna. Om det inte är en blandad verksamhet i fastigheten finns möjligheten att dela upp andelstalen rakt av, efter vilken princip som anses vara mest lämpad i samfälligheten. Indelning efter yta är vanligast, men även indelning efter antal röster kan förekomma. När man delar upp andelstalen i en fastighet med lokal nertill och ägarlägenheter upptill är frågan hur det ska gå till på bästa sätt. Det går att välja mellan lösningarna att alla har en andel efter volymen på sin fastighet, eller att en gemensamhetsanläggning bildas mellan lokalarean och 3D fastigheten. I det senare alternativet bildas då sedan ytterligare en till gemensamhetsanläggning inom 3D fastigheten för alla ägarlägenheter. Möjligheten att skapa 3D fastigheter har inte haft det genomslag man bedömt eller förväntat sig. Förslaget hade diskuterats länge innan lagen kom tilloch förväntningen var ca 200 fastigheter redan det första året. I Sveriges storstäder kom det upp ett par 3Dförrättningar och idag finns 254 stycken registrerade 3D fastigheter i hela landet. Endast ett 10 tal pågående ärenden finns idag utöver Citybanan. På marknaden spås det dock att det ska bli fler 3Dfastigheter, och 20 % av ärendena som är redo att handläggas nu är belägna i Stockholm. Det kräver en hel del utredning och dokumentation för förrättningar av 3D fastigheter. Det innebär definitivt mer arbete vid 3D förrättning än vid vanliga förrättningsarbeten. 13

14 Lagstiftningen kräver att det måste vara olika användning i stamfastigheten för att få bilda en 3D fastighet i befintlig fastighet. Det betyder alltså att om det är blandade verksamheter, exempelvis lokal i gatuplanet och bostadsrätter ovanpå så kan bara en 3Dfastighet bilads för alla bostadsätterna tillsammans som en lösning utanför lokaldelen. I en blandad fastighet med både bostäder och lokaler kommer uppdelningen mellan dem vara en fastighet för bostäderna och en för lokalerna, oavsett hur många de är i antalet i verkligheten. Figur 1: A - Traditionell fastighet med avgränsning horisontellt Figur 2: A - Traditionellt avgränsad fastighet. B 3D fastighet avgränsad både horisontellt och vertikalt. 14

15 Figur 3: A Traditionell fastighet. B1-10 Ägarlägenhetsfastigheter. Avgränsade både horisontellt och vertikalt. Detta medför att det är mer komplicerat att utföra en 3Dförrättning och innebär mer utredning runtikring. Det är också dyrare med 3Dförrättningar. Kostnaden för en 3D förrättning kan variera från kronor till några hundratusen. Den stora variationen beror på all dokumentation som måste finnas, samt de mer komplicerade utredningarna som tillkommer. En vanlig förrättning kostar i snitt kronor i Stockholmsområdet, i övriga landet mellan kr. Emellertid gäller fortfarande samma problematik oavsett om man delar en fastighet vertikalt eller horisontellt. Kostnaden för att bilda en ägarlägenhet kommer därför förrättningsmässigt vara högre än för att bilda en traditionell fastighet. Det finns svagheter i lagstiftningen rörande 3Dfastigheter i jordabalken 3:1, där står det att 3D ska vara lämpligare än andra lösningar, och det är en lite väl skarp formulering. Det bortses oftast ifrån i praktiken men frågan är varför det inte skulle vara lämpligare, enligt den allmänna uppfattningen är det bättre att ha full förfoganderätt än servitutsrätt. Med servitutsrätt får man inte ändra användningen av utrymmet även om dessa regler också kan bortses ifrån i praktiken. En ändring gjordes i Lagen om 3Dfastigheter från att det måste vara minst 5 bostadslägenheter i grupp till minst 3 för att få skapa 3Dfastigheter. Dessa ska också vara sammanhängande och det är lagstadgat i Fastighetsbildningslagens 3 kapitel 1a fjärde punkten. Vid en 3Dförrättning är intressenterna som ansöker exempelvis en bostadsrättsförening som har lokaler i bottenplanet, de kan då vilja sälja av lokaldelen för att få en renodlad bostadsrättsförening. Det är oftast bara en intressent vid en 3D förrättning, om det är flera intressenter så bör alla vara överens från början, så man inte går in i ett arbete med en 3D fastighet och en stamfastighet utan att vara i samförstånd. Det har hittills inte förekommit att parterna inte varit överens innan förrättningen då det som sagt oftast endast finns en intressent. Det har endast förekommit ett överklagande gällande 3D fastighet men det gick till förlikning så det finns ingen dom hittills angående denna fastighetsform. 15

16 Ägarlägenheter beror på marknadens intresse. Det finns ingen formell ansökan än så länge men det finns för närvarande två intressenter i Stockholm som hört av sig i frågan vilket indikerar att intresset finns. Intresset för 3Dfastigheter förväntas dock öka, i och med införandet av ägarlägenheter kommer också fler att ansöka om 3Dfastighetsbildning. Det går även att tillskapa mindre utrymmen på byggnader eftersom förbudet är släppt mot att inreda till exempel vindsutrymmen och sälja som bostadsrätter. Det öppnar upp möjligheten även för hyreshus där man kan sälja en 3Dfastighet, exempelvis vinden som är för dyr för en hyresgästförening att inreda till en bostad själv, jämfört med intäkterna av det. Det har hittills inte lönat sig att göra om vindsvåningar för hyresrätter medan bostadsrättsföreningar har gjort det på grund av att man velat tillvarata attraktiva lägen. Med ägarlägenheter öppnas som sagt denna möjlighet upp även för hyresrätterna. Tanken är att ta tillvara på allt möjligt utrymme eftersom städer i sig ofta ha en begränsad yta. Detta kan kanske öka antalet bostadsformer i Stockholms innerstad, dock marginellt då det finns ytterst lite utrymme som inte redan används. De intervjuade personerna berättar att det som inte ingår i egna ägarlägenheten ingår då uteslutande i samfälligheten. Till gemensamhetsanläggningen för ägarlägenheter räknas väggar mellan två lägenheter, fasader, tak, gemensamma utrymmen och så vidare. Angående 3Dfastigheter är problemet med gränsdragningen är stor, vem som ska ta ansvar för vad. Det är viktigt att göra tydliga gränsdragningsbeslut, i dagsläget är de väldigt otydliga. Det finns givetvis både för och nackdelar med att ha en viss grad av otydlighet därför att man inte är låst. Med alltför snäva ramverk skulle idén gå på knä om det ska vara så hårt lagstadgat att den skruven ska sitta där, medan i ett system som är lite mer fritt för tolkning kan saker ändras lite allteftersom. Dock bör gränsdragningen bli tydligare för själva tolkningens skull. 16

17 4.2 Störningar I hyreshus har hyresvärden ett ansvar att hålla ordning så att hyresgästerna inte stör varandra eller att problem uppstår, likaså så har föreningen i bostadsrätter vissa bestämmelser men gällande ägarlägenheter så är det en annan fråga. Närmaste jämförbart på det planet är radhus där ägaren till en ägarlägenhet har ansvar som liknar den som äger ett radhus. När det kommer till störningarna i sig så kommer de att likna de störningar som finns i bostadsrätter. För att koppla samman ägarlägenheter till de befintliga bostadsformerna så har man jämfört mest med bostadsrätten. Om ägare till ägarlägenheter upplever störningar av andra boende så finns lagstiftningen om viten. I förutredningen av lagen om ägarlägenheter diskuterades huruvida en samfällighetsförening eller en annan ägare kan tvinga en ägare till en ägarlägenhet att flytta. I Norge kan man tvinga en ägare att flytta men denne kan behålla sin äganderätt, i Danmark kan man tvinga en ägare att sälja. Det är en balansgång mellan den enskildes äganderätt och andras och i fråga om att tvinga någon att flytta fastslog man skulle vara i strid mot mänskliga rättigheter. I och med att äganderätten är stark, och att skadestånd också uteblir eftersom det endast är en påföljd vid fysisk eller psykisk skada, uppstår problem om hur man ska hantera grannar som stör. För att kunna tilldelas skadestånd måste fysisk eller psykisk skada alltså uppstå, och hur ska man bevisa att det är en psykisk skada att bli störd i sin lägenhet. Följden skulle bli alltför krånglig då kronofogden skulle få i uppgift att berätta för en ägare att denne inte får bo i, utan måste hyra ut, sin ägarlägenhet. Vilka gränser ska man då sätta upp för hur snabbt man ska tvinga någon att flytta, finns det någon tidsgräns för hur länge man ska tvingas hyra ut sin ägarlägenhet, är det så att man aldrig kommer att få flytta tillbaka? Den andra situationen som kan uppstå är om en ägare döms att betala vite, de pengarna kommer att tillfalla staten och då är frågan om man känner sig lika manad att gå till rätten för att se till att en granne blir tillsagd om man inte tjänar på det själv? Problematiken bottnar i att om någon stör så är straffen för detta med viss sannolikhet inte så effektiva då störande personer är antigen psykiskt sjuka, människor med befintliga skulder på sig så att vitet inte skulle orsaka någon kännbar skillnad, eller människor som är beredda att betala vitet för att få upprätthålla det störande beteendet. Och om en person är psykiskt sjuk ska en anmälan skickas till Socialkontoret som ska hjälpa personen när det handlar om hyres- eller bostadsrätt, men detta fungerar inte för ägarlägenheter. Domstolens roll i det hela blir att den störande ägaren får en tillsägelse och ska erlägga ett vite. Skulle ägarens skulder utmätas så har viten sämre rätt än bankernas rätt till pengarna, dock har samfällighetsföreningen bäst rätt. Detta medför att vid en exekutiv försäljning får samfällighetsföreningen pengar först, sedan banker och sist pengar för vite. Vid försäljning i lågkonjunktur blir försäljningsvärdet lägre och kan resultera i att alla inte får tillbaka sina pengar. Detta är svagheter i lagstiftningen som måste följas upp. Så som systemet är uppbyggt idag är pengarna det enda medlet och att det endast har verkan mot den skötsamme ägaren. 17

18 För att undvika störningar så kan medlemmarna i samfällighetsföreningen avtala om ordningsregler. I Norge finns sådan tillämpning att ordningsregler ska accepteras vid köp vilket gör att alla är överens om dem. Viktigt är att alla är överens och accepterar avtalet i sin helhet för att det ska vinna kraft. Säljer en ägare sin lägenhet så svarar inte förvärvaren för det avtalet om det inte uppges i samband med köpet och kan anses utgöra del av köpet i sin helhet. Detta eftersom avtalet träffades på obligationsrättsliga grunder och att avtalet mot förvärvaren handlar om sakrätt. Ett avtal mellan A och B gäller inte C. Om då B säljer sin ägarlägenhet till C gäller alltså inte dessa regler för denna person, men man kan i föreningen stifta ordningsregler och hoppas att nyinflyttade tror att dessa regler gäller även för dem. Större delen av befolkningen är ej medveten om vad som är lagfäst och vad som är avtal mellan två eller flera parter. Om förvärvaren av en ägarlägenhet känner till samfällighetens ordningsregler och genomför köpet så får det anses som avtalsingående och är alltså bindande. Gällande ordningen i trapphus och dylikt är inga direkta frågor då de flesta störningarna sker inne i lägenheterna, och det leder till att samfälligheten inte kan påverka. Däremot så kan störningar på själva samfälligheten leda till skadeståndsansvar. Vid utredningen för ägarlägenheter gjordes inga undersökningar av tvister i lägenhetssammanhang då kvalificerade personer med kompetens av sådana situationer satt med i utredningen eller i remissinstanserna. Tvistelösning i ägarlägenhetssammanhang med bl.a. vitesbeläggningen är utformad efter befintliga fastighetsättsliga regler men med beaktande av de lagar som finns för bostadsrätt, som i sin tur påminner väldigt mycket om hyreslagstiftningen. Det kommer med största sannolikhet vara samma typ av störningar i en ägarlägenhet som i en bostadsrätt. Rörande störningar grannar emellan är frågan i ägarlägenheter med vitessystemet svår och i princip lönlös att driva i och med att störningar alltid är svåra att bevisa. Ska frågan drivas så är det samfällighetsföreningen som ska föra talan men detta kommer troligtvis att vara svårt. Det finns en risk att samfälligheten inte kommer att vilja föra en talan angående störningar, om det faller utanför samfällighetens områden. Störningsmoment som grannar i radhus berörs av handlar om allt från katter, ungar, häckar och musik. Vad störningsfrågorna för villa och bostadsrätt har gemensamt är att gränsdragningen är svår gällande vad som kan ge påföljder av något slag. Exempelvis om grannens träd ger skugga, eller att grannen bygger något som har inverkan på den andres fastighet, kommer frågor om PBL och Samfällighetslagen. 18

19 I extrema fall har vissa fastighetsägare i radhusområden önskat att polisen skulle ingripa och vissa har velat kontakta miljöförvaltningen, men då har de inte haft i åtanke att alla är fastighetsägare själva och störningarna måste vara stora om kommunen ska kunna ingripa. Och det skulle också vara mycket svårt att få igenom. Vanligaste lösningen på störningsproblemen är helt enkelt att komma överens, att prata grannarna emellan. Vissa intervjupersoner är av åsikten att det finns en medvetenhet om svårigheter att få in pengar till samfällighetsföreningen eftersom man redan poängterat att kronofogden kan vidta åtgärder för indrivning av avgifter till samfälligheten. Vissa områden kanske kan haverera på grund av att samfällighetsföreningarna inte villlägga pengar på den samfällda egendomen och investeringar som skulle behöva göras i den.. Det är tendenser på att folk inte är beredda att ta ansvar för sina områden. Man ser idag mer förfall i t.ex. radhusområden eftersom människor är mindre engagerade i sina bostadsområden, och framtiden får utvisa om detta även kommer att finnas i ägarlägenheter. 4.3 Balkongbyggnationer Frågor som kommer upp angående ägarlägenheter är bland annat hur balkonger ska lösas. För att få bygga en balkong krävs bygglov, så där finns en lagreglering där boende runt omkring kan tycka till. Fasaden förvaltas vidare gemensamt av samfällighetsföreningen vilket också gör att bygglov för endast en balkong är ytterst osannolikt. Lämpligen bör dock fastigheterna bildas med ett visst utrymme för att ge möjligheten till att bygga exempelvis balkong. Om ett byggande av en balkong skulle vara ett bekymmer för de som bor under så får de överklaga så att bygglov nekas. Byggande av balkong ska vara i linje med bestämmelserna i PBL där allt ska vägas in, även försämrat fastighetsvärde som följd av exempelvis minskat ljusinsläpp eller sämre utsikt. Detta är dock sällan något som tas i åtanke när bygglov beviljas. Om en ägare till en ägarlägenhet vill bygga balkong, är frågan hur stora rättigheter den personen har gentemot sina grannar. Det finns stora inskränkningar i möjligheten till byggande då fasaden är en gemensamhetsanläggning och balkongen faller in under denna. Vill en ägare till en ägarlägenhet bygga balkong så finns ingen rätt för denne till luften utanför samfälligheten. Det första steget i ett balkongbygge är att skaffa sig rätt till fasaden genom rimligtvis en 3D fastighet eftersom nyttjanderätter är begränsade över tid. Dock krävs det att fasaden är i harmoni vilket medför att en ensam ägare inte kan få bygglov till endast en balkong. Om hela huset vill ha balkonger kan man dock antingen se till att alla får en större ägarlägenhet så den sträcker sig ut på utrymmet som utgör balkong. Sedan får man avtala om att fasaden fortfarande ska utgöra del av samfälligheten för att få en enhetlighet. Eller så byggs balkonger och sen har ägaren till ägarlägenheten en nyttjanderätt till sin balkong. 19

20 Vid eventuella balkongbyggnationer på en befintlig ägarlägenhetsfastighet hamnar denna troligtvis utanför fastighetens storlek. Svårigheten ligger också i om man behöver utöka fastighetens storlek eller om man kan häkta på en balkong och vilka följder det skulle medföra. Omkringliggande grannar har svagare rätt i ägarlägenheter än i bostadsrättssammanhang. Ägarlägenhetsgrannarna kan klaga fast om kommunen mot förmodan skulle bevilja bygglov så är det fritt fram. Vid balkongbyggande måste det finnas majoritet för att genomföra byggnationen och varje enskild ägare kan tacka nej. 4.4 Ekonomi, för- och nackdelar, varför ägarlägenhet? Avgiftsnivåerna ska vara låga i samfälligheten. I teorin kan även en samfällighet dra på sig lån men då frångår man grundtanken, nämligen att kostnaderna ska hållas nere och att ägaren själv ska kunna påverka sina utgifter. I ägarlägenheter ska det vara mer överblickbara kostnader för den enskilde. Gällande hushållsel och varmvatten kommer varje ägarlägenhet utrustas med egna mätningssystem som är behovsbaserade Ägarens kostnader ska bestå i lånen för den egna fastigheten och endast det lilla rörliga för samfälligheten. Stambyten är också något som samfälligheten måste styra över, detta görs med att det i 19 Lagen om Förvaltning av Samfälligheter 7 har skrivits in att pengar måste avsättas till samfällighetsföreningen i en reparationsfond. Avgiften till föreningen ska täcka investeringar såväl som drift och underhåll. Tanken är att även engångsbelopp ska kunna täckas av föreningens resurser. Engångsdebiteringar kommer dock att förekomma. Med ägarlägenheter har man möjlighet att hyra ut sin lägenhet, detta öppnar upp för fler lägenheter att hyra på marknaden. Finansiellt sett så kan det dock vara svårt att få igen pengarna i egenskap av hyresvärd då bruksvärde tillämpas. För att kunna använda ägarlägenhetsuthyrning som en inkomstkälla skulle hyressättningssystemet behöva ändras. Gällande underhållskostnader vill man spara in pengar i möjligaste mån vilket kan tendera ett beteende av underlåtenhet att avsätta tillräckligt till samfällighetsföreningen. Den svenska traditionen av att bostaden börjar i trapphuset är just bara en norm som inte finns i utlandet vilken i sig inte kommer att leda till brister i underhållet. Där problem har funnits med att gemensamma utrymmen och att hela fastigheten förfaller är snarare ett resultat av bristande samfällighetslagstiftning. I Sverige är lagstiftningen ganska sträng i och med att om en samfällighetsförening underlåter att avsätta pengar till sin reparationsfond så leder det till personligt skadeståndsansvar för styrelsen. 7 Villaägarna, Underhålls-. Och förnyelsefond, underhålls- och förnyelseplan för samfällighetsföreningar,

21 I ägarlägenheter finns möjligheten att finansiera och investera i samfälligheten men det är ett problem för såväl bankerna som byggherrarna. Bankerna kan inte bevilja lån utan någon säkerhet och byggherrarna kan inte påbörja byggnationen utan kapital. Avseende finansieringen och panträtten ur de enskilda ägarna av ägarlägenheters perspektiv så borde samfällighetsföreningens roll göras tydlig. Om en samfällighet ska ta lån blir skillnaden ingen alls gentemot en bostadsrättsförening. Samfälligheten bör inte låna pengar utan man bör hellre tvinga ägare att lägga in kontantinsatser. I ägarlägenheter ute i Europa finns inte stambyte istället använder man sig av relining. Relining innebär att man renoverar befintliga rör och ledningar vilket betyder att man inte byter ut utan bara förlänger rörens livslängd. Det är billigare än stambyte men håller inte lika länge som om man skulle ha satt in nya ledningar. Detta har inte slagit igenom i Sverige som i övriga Europa men möjligheten finns att det blir större här också. Här i Sverige har vi en tradition av att ta hand om våra hus/trapphus medan nere på kontinenten vill man minimera allt gemensamt utrymme vilket i samband med en ej komplett lagstiftning medför att ansvarskänslan för de gemensamma utrymmena är lägre. Detta innebär att inga större pengar läggs ner på hur trapphuset ska se ut. Möjligheten finns att detta resonemang kommer att uppstå med ägarlägenheter, att man ser att sin egen lägenhet börjar vid sin egen dörr snarare än ute i trapphuset som känslan är idag i många bostadshus. Ägarlägenhetens mest positiva skillnad gentemot bostadsrätten är att man kan påverka sin egen kostnad. Tydlighet är viktigt eftersom många människor fortfarande lever i tron om att bostadsrätten innehåller en äganderätt och att konsumenter måste tänka efter mer om vilken sorts investering de vill göra och vara medvetna om skillnaderna i delaktigheten mellan hyresrätter, bostadsrätter och ägarlägenheter. En positiv fördel med bostadsrätter är just att det är en form som tar hand om huset. Fast å andra sidan medför ägarlägenheter att det är lite friare ägande med större valmöjligheter om hur man vill bo. Ytterligare positiva aspekter är att ägarlägenheter är mer internationellt gångbart och att det inte finns någon förening som kan säga nej till andelsöverlåtelser av ägarlägenheter. Inställningen till avgifter till samfälligheten för lekplatser och dylikt som samfälligheten förvaltar är negativ eftersom att människor vill att kommunen ska betala dessa saker. Detta kan bero på att intilliggande fastighet inte har en samfällighet för de gemensamma utrymmena utan att de ägs av kommunen. Det finns krav inom samfällighetsföreningen att pengar ska avsättas till en reparationsfond gällande ägarlägenheter, men det är också något som folk generellt inte tycker om eftersom man inte vill betala för något i framtiden, om ägaren inte tänkt bo där resten av livet. Dock så har folk förståelse trots den negativa inställningen till att betala. Kontentan kommer vara en hög gemensam avgift till föreningen. En negativ aspekt är just att det kan vara svårt att få in tillräckligt mycket pengar till samfällighetsföreningen i ägarlägenheter och detta är tänkt att lösas med andelstal och indexering med bieffekter av att folk kan säga nej eller att några kan köra över en ensam minoritet. Det måste finnas en samverkan för att kunna ha ett fungerande underhåll av huset. 21

Ägarlägenheter kortfattad information om de nya reglerna

Ägarlägenheter kortfattad information om de nya reglerna Ägarlägenheter kortfattad information om de nya reglerna Produktion: Justitiedepartementet, april 2009 Tryck: Davidsons Tryckeri. Växjö Fler exemplar kan beställas per e-post: info.order@justice.ministry.se

Läs mer

Ägarlägenheter. Seminarium. - Förvaltning och finansiering. 1 Legal#4314976_1.PPT

Ägarlägenheter. Seminarium. - Förvaltning och finansiering. 1 Legal#4314976_1.PPT Ägarlägenheter Seminarium - Förvaltning och finansiering 1 Legal#4314976_1.PPT 2 Legal#4314976_1.PPT Försäljning och uthyrning Förvärv och överlåtelse av ägarlägenhet 1. Direkt äganderätt till ägarlägenheter.

Läs mer

Motion till riksdagen: 2014/15:2951. Ägarlägenheter i befintliga hyreshus. Förslag till riksdagsbeslut. Motivering. Utredningens direktiv

Motion till riksdagen: 2014/15:2951. Ägarlägenheter i befintliga hyreshus. Förslag till riksdagsbeslut. Motivering. Utredningens direktiv Kommittémotion Motion till riksdagen: 2014/15:2951 av Ewa Thalén Finné m.fl. (M) Ägarlägenheter i befintliga hyreshus Förslag till riksdagsbeslut 1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

Läs mer

Yttrande över betänkandet Från hyresrätt till äganderätt

Yttrande över betänkandet Från hyresrätt till äganderätt YTTRANDE 1 (5) Justitiedepartementet Enheten för fastighetsrätt och associationsrätt 103 33 Stockholm Yttrande över betänkandet Från hyresrätt till äganderätt (SOU 2014:33) Justitiedepartementets diarienummer

Läs mer

Svensk författningssamling

Svensk författningssamling Svensk författningssamling Lag om ändring i jordabalken; SFS 2009:180 Utkom från trycket den 24 mars 2009 utfärdad den 5 mars 2009. Enligt riksdagens beslut 1 föreskrivs i fråga om jordabalken 2 dels att

Läs mer

Kv. Oden, Höganäs. Vad är en ägarlägenhet?

Kv. Oden, Höganäs. Vad är en ägarlägenhet? Kv. Oden Kv. Oden, Höganäs Våren 2014 påbörjade vi vårt bostadsprojekt Kv. Oden i Höganäs och vi planerar för inflyttning i juni 2015. Projektet omfattar fyra huskroppar med totalt femtiofem lägenheter.

Läs mer

Gällande lagar och regler

Gällande lagar och regler Gällande lagar och regler för uthyrning i andrahand och uthyrning av rum i bostad För dig som hyr ut Innehållsförteckning - Kortfattad Information Sida 3 - Vad är Andrahandsuthyrning Sida 3 - När får jag

Läs mer

Allmänt om bostadsrätt som boendeform

Allmänt om bostadsrätt som boendeform Sidan 1 av 5 Allmänt om bostadsrätt som boendeform Det finns idag några olika boendeformer. Man kan bl.a. bo i villa, radhus, ägarlägenhet, bostadsrätt eller hyresrätt. Det finns även andra boendeformer

Läs mer

Nyttjanderätt i fastigheter - Hyra och bostadsrätt

Nyttjanderätt i fastigheter - Hyra och bostadsrätt Nyttjanderätt i fastigheter - Hyra och bostadsrätt Föreläsare: Signe Lagerkvist Signe.lagerkvist@jus.umu.se Allmänt om nyttjanderätter Hyra Bostadsrätt 2 Allmänt om nyttjanderätt En begränsad rätt till

Läs mer

Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet

Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet Du som är medlem i bostadsföreningen Bulten får hyra ut din lägenhet, men du måste följa de regler som gäller. Detta faktablad har tagits fram som

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Bra att tänka på vid ombildning Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker

Läs mer

Ägarlägenheter i befintliga hyreshus. 2012 års ägarlägenhetsutredning

Ägarlägenheter i befintliga hyreshus. 2012 års ägarlägenhetsutredning Ägarlägenheter i befintliga hyreshus 2012 års ägarlägenhetsutredning Disposition Vilka arbetar i utredningen? Hur bedrivs arbetet i en statlig utredning? Utredningens uppdrag Vilka arbetar i utredningen?

Läs mer

Motion till årsmötet 2012 Hålabäcks Värme Ekonomisk Förening

Motion till årsmötet 2012 Hålabäcks Värme Ekonomisk Förening Motion till årsmötet 2012 Hålabäcks Värme Ekonomisk Förening Motionens innehåll -att styrelsen ges i uppdrag att utreda och redovisa om vår förening skulle ha vinning av att ombildas från dagens ekonomiska

Läs mer

Kommittédirektiv. Ägarlägenheter i befintliga hyreshus. Dir. 2012:44. Beslut vid regeringssammanträde den 24 maj 2012

Kommittédirektiv. Ägarlägenheter i befintliga hyreshus. Dir. 2012:44. Beslut vid regeringssammanträde den 24 maj 2012 Kommittédirektiv Ägarlägenheter i befintliga hyreshus Dir. 2012:44 Beslut vid regeringssammanträde den 24 maj 2012 Sammanfattning En särskild utredare ska föreslå de författningsändringar som behövs för

Läs mer

Att vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra

Att vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra Att vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra Att hyra ny bostad är en stor händelse, speciellt om det är den första egna lägenheten. Här finns lite användar information: Innehåll 1. Avtal 2. Besittningsskydd

Läs mer

KOMMERSIELLA HYRESAVTAL

KOMMERSIELLA HYRESAVTAL ANDERS DAHLQUIST-SJOBERG KOMMERSIELLA HYRESAVTAL EN AVTALSTYP I OMVANDLING INNEHALL FORORD vn INNEHALL IX FORKORTNINGAR xvn I. INTRODUKTION 19 1 Inledning 21 1.1 Amnet 21 1.1.1 Utgangspunkt 23 1.1.2 Hypotes

Läs mer

INFORMATIONSMÖTE 100224. Brf Svavlet 4

INFORMATIONSMÖTE 100224. Brf Svavlet 4 INFORMATIONSMÖTE 100224 Brf Svavlet 4 Rikard Johansson Bjurfors & Thörner AB Vi hjälper föreningen. Kontakta oss för alla typer av frågor om ombildningen Syfte med dagens möte Informera om ombildningen

Läs mer

HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter

HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter 1 HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter ALLMÄNNA NYTTJANDERÄTTER Nyttjanderätt, en rätt att använda något Många fler regler betr. nyttjanderätt till fast egendom

Läs mer

FRÅN HYRESRÄTT TILL ÄGANDERÄTT SOU 2014:33

FRÅN HYRESRÄTT TILL ÄGANDERÄTT SOU 2014:33 FRÅN HYRESRÄTT TILL ÄGANDERÄTT SOU 2014:33 Vårt uppdrag Redogöra för skäl för och emot att det införs en omvandlingsmöjlighet Utforma ett ändamålsenligt omvandlingsförfarande Följa upp den tidigare ägarlägenhetsreformen

Läs mer

De nya ändrade reglerna för andrahandsuthyrning medför att de blir moderniserade.

De nya ändrade reglerna för andrahandsuthyrning medför att de blir moderniserade. De nya ändrade reglerna för andrahandsuthyrning medför att de blir moderniserade. Bostadsrättshavarens skäl för en upplåtelse av lägenheten i andra hand ska vara mer generös. Anledningen till förändringen

Läs mer

2 Hyresnedsättning vid underhållsarbeten

2 Hyresnedsättning vid underhållsarbeten Stockholm 2008-09-19 Dnr 384/08 SVEA HOVRÄTT Justitiedepartementet 103 33 Stockholm Betänkandet (SOU 2008:47) Frågor om hyra och bostadsrätt (Ju2008/4174/L1) Sammanfattning Hovrätten instämmer i allt väsentligt

Läs mer

Fastighetsrätt. I fastighetsmäklarens vardag

Fastighetsrätt. I fastighetsmäklarens vardag Fastighetsrätt I fastighetsmäklarens vardag Kort om mig -Kungshamn -Sambo & barn -3-årig högskoleutbildning Högskolan Väst -Registrerad fastighetsmäklare sen 2008 -Svensk Fastighetsförmedling -Fastighetsbyrån

Läs mer

Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt.

Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt. FRÅN HYRESRÄTT BOSTADSRÄTT Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt. Den här broschyren vänder

Läs mer

Inflytande och gemenskap ger ekonomi och trygghet i. kooperativ hyresrätt

Inflytande och gemenskap ger ekonomi och trygghet i. kooperativ hyresrätt Inflytande och gemenskap ger ekonomi och trygghet i kooperativ hyresrätt Vill du ha inflytande och gemenskap, bo tryggt i ett stabilt område, ha möjlighet att engagera dig utan att riskera din ekonomi?

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas.

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. En bättre värd? Allt fler kommuner planerar att sälja ut sina hyresrätter. Det väcker en hel del frågor och kanske du känner en

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas.

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. En bättre värd? Allt fler kommuner planerar att sälja ut sina hyresrätter. Det väcker en hel del frågor och kanske du känner en

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas En bättre värd? Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker en hel del frågor

Läs mer

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se CHECKLISTA För uppsägning av lokalhyresavtal www.svenskhandeljuridik.se 1 Innehållsförteckning Innehållsförteckning...2 Inledning...3 Det indirekta besittningsskyddet...3 Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring...3

Läs mer

Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 11 maj 2009 beretts tillfälle att avge yttrande över betänkandet Moderna hyreslagar (SOU 2009:35).

Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 11 maj 2009 beretts tillfälle att avge yttrande över betänkandet Moderna hyreslagar (SOU 2009:35). R-2009/0981 Stockholm den 14 oktober 2009 Till Justitiedepartementet Ju2009/3453/L1 Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 11 maj 2009 beretts tillfälle att avge yttrande över betänkandet Moderna

Läs mer

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING NÅGRA AV FÖRDELARNA MED ATT BO I EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING Du kan själv vara med att påverka dina egna boendekostnader Du kan själv utforma din egen bostadsstandard

Läs mer

Det är tillåtet att hyra ut till en juridisk person, dock ej för nyttjande i hotellverksamhet eller liknande.

Det är tillåtet att hyra ut till en juridisk person, dock ej för nyttjande i hotellverksamhet eller liknande. brf hemmet 18 PM 2014-06-18 Uthyrning av din bostadsrättslägenhet Föreningen är välvillig till andrahandsuthyrning och att ha inneboende men det måste gå rätt till! Om en bostadsrättshavare i Brf Hemmet

Läs mer

Hur bor du egentligen?!

Hur bor du egentligen?! En broschyr om boende Hur bor du egentligen?! Regler om hyra av bostad finns i Jordabalken (1970:994) kap. 12. I Jordabalkens mening räknas både studentrum och lägenhet som bostadslägenhet. En annan definition

Läs mer

Din guide till att bo med bostadsrätt

Din guide till att bo med bostadsrätt Din guide till att bo med bostadsrätt Hur beskattas jag för min bostadsrätt? Vilken försäkring behöver jag? Äger jag min lägenhet? Vad är en bostadsrättsförening? Vem förvaltar föreningen? Till vad går

Läs mer

VÄLKOMMEN TILL HSB BRA ATT VETA FÖR DIG SOM ÄR NYINFLYTTAD

VÄLKOMMEN TILL HSB BRA ATT VETA FÖR DIG SOM ÄR NYINFLYTTAD VÄLKOMMEN TILL HSB BRA ATT VETA FÖR DIG SOM ÄR NYINFLYTTAD TILLSAMMANS är vi över en halv miljon medlemmar. Du som bor i HSB är i gott sällskap. Cirka 345 000 av medlemmarna bor i HSBs bostadsrättsföreningar,

Läs mer

Välkommen till HSB Bra att veta för dig som är nyinflyttad

Välkommen till HSB Bra att veta för dig som är nyinflyttad Välkommen till HSB Bra att veta för dig som är nyinflyttad Några av fördelarna du får som HSB-medlem Centrala avtal som sänker kostnader Tack vare att vi är så många i HSB kan vi teckna förmånliga avtal

Läs mer

SEMINARIUM SVARTHANDEL MED HYRESKONTRAKT MARIE ÖHRSTRÖM 7 OKTOBER 2015

SEMINARIUM SVARTHANDEL MED HYRESKONTRAKT MARIE ÖHRSTRÖM 7 OKTOBER 2015 SEMINARIUM SVARTHANDEL MED HYRESKONTRAKT MARIE ÖHRSTRÖM 7 OKTOBER 2015 SVARTHANDEL Otillåten ekonomisk kompensation, t.ex. HG tar betalt vid byte av hyreskontrakt. HG får rabatt vid byte i samband med

Läs mer

Säljare Kalmar kommun, org.nr 212000-0746 1/1 Box 611 391 26 Kalmar. Köpare Bolagsnamn AB, org.nr ******-**** 1/1 Adress Postadress

Säljare Kalmar kommun, org.nr 212000-0746 1/1 Box 611 391 26 Kalmar. Köpare Bolagsnamn AB, org.nr ******-**** 1/1 Adress Postadress Köpekontrakt Säljare Kalmar kommun, org.nr 212000-0746 1/1 Box 611 391 26 Kalmar Köpare Bolagsnamn AB, org.nr ******-**** 1/1 Adress Postadress Fastighet Fastigheten Kalmar Rustningen X-X, med adress Hjortvägen

Läs mer

Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt

Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt Växjö januari 2012 Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt Information till dig som hyresgäst I budget för 2012 har kommunfullmäktige beslutat följande - Hyresgästerna hos Växjöhem och Vidingehem ska

Läs mer

Ägarlägenheter. En jämförelse mellan omvandling av hyresrätt till ägarlägenhet och ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Beatrice Bäckström

Ägarlägenheter. En jämförelse mellan omvandling av hyresrätt till ägarlägenhet och ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Beatrice Bäckström Ägarlägenheter En jämförelse mellan omvandling av hyresrätt till ägarlägenhet och ombildning av hyresrätt till bostadsrätt Beatrice Bäckström Aktuell termin VT 2015 Examensarbete, 15 hp Magisterprogram

Läs mer

Promemoria från Justitiedepartementet Lagrådsremiss. (Justitiedepartementet)

Promemoria från Justitiedepartementet Lagrådsremiss. (Justitiedepartementet) Promemoria från Justitiedepartementet Lagrådsremiss dnrju2008/3848/ll Ägarlägenheter Utkast 080425 Regeringen överlämnar denna remiss till Lagrådet. Stockholm den xxxxxxx (Justitiedepartementet) Lagrådsremissens

Läs mer

Från hyresrätt till äganderätt SOU 2014:33 2012 års ägarlägenhetsutredning Disposition Presentation av 2012 års ägarlägenhetsutredning Vårt uppdrag Våra förslag Konsekvenser 1 2012 års ägarlägenhetsutredning

Läs mer

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Sida 1 (7) HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Mål nr meddelad i Stockholm den 24 november 2003 T 402-02 KLAGANDE Tylömarks Förvaltning Aktiebolag, 556477-5178, Box 14048, 167 14 BROMMA Ombud: jur. kand. G-BG MOTPART

Läs mer

fast.+samf.+ ga.+kvarter

fast.+samf.+ ga.+kvarter < INFORMATION FRÅN LANTMÄTERIET 20 0 9:2 1(9) FASTIG H ETSREG ISTRET l l H alvårsstatistik år 2009 Fastighetsregistret allm änna delen Innehåll Levande objekt i allm änna delen Avregistrerade objekt i

Läs mer

VAD HÄNDER VID EN UPPRUSTNING?

VAD HÄNDER VID EN UPPRUSTNING? VAD HÄNDER VID EN UPPRUSTNING? 1 UPPRUSTNING PÅ GÅNG I DITT BOSTADSOMRÅDE Din hyresvärd planerar att genomföra en upprustning i ditt hus. En upprustning är en omfattande renovering av fastighetens lägenheter

Läs mer

Om oss. Om Hyresgästföreningen. Innehåll. Var med i Hyresgästföreningen. lättläst

Om oss. Om Hyresgästföreningen. Innehåll. Var med i Hyresgästföreningen. lättläst Om oss Var med i Hyresgästföreningen lättläst Om Hyresgästföreningen I den här broschyren kan du läsa om Hyresgästföreningen. Vi berättar om vilka vi är, vad vi gör och vad vi tror på. Ring oss på telefon

Läs mer

Styrelsens proposition till stämman rörande hantering av ärenden avseende sammanläggning och tilläggsavtal

Styrelsens proposition till stämman rörande hantering av ärenden avseende sammanläggning och tilläggsavtal 2014-03-10 Styrelsens proposition till stämman rörande hantering av ärenden avseende sammanläggning och tilläggsavtal I Bostadsrättsföreningen Måttbandet i Stockholm har det förekommit frågor kring ombyggnationer

Läs mer

Tredimensionell fastighetsindelning

Tredimensionell fastighetsindelning Tredimensionell fastighetsindelning Möjligheter och begränsningar Barbro Julstad Fastighetsrättschef division fastighetsbildning Lantmäteriet Tredimensionell fastighetsindelning När kan er bildas Hur kan

Läs mer

Linguaiuris Legal advise and Translation

Linguaiuris Legal advise and Translation Hur regleras Comunidades de Propietarios (spanska ägarföreningar)? Denna artikel är en sammanfattning av frågor som behandlades i ett föredrag som hölls av Charlotte Andersson, jurist på Linguaiuris, inom

Läs mer

Att vara hyresgäst. vad du får och inte får göra

Att vara hyresgäst. vad du får och inte får göra Att vara hyresgäst vad du får och inte får göra 1 Att vara medlem i Hyresgästföreningen har sina fördelar. n Vi kan berätta vilka rättigheter du har som hyresgäst. Vi vet vad du har rätt att själv göra

Läs mer

Juridiken kring förelägganden och förbud. Helena Emanuelson och Anneli Wejke

Juridiken kring förelägganden och förbud. Helena Emanuelson och Anneli Wejke Juridiken kring förelägganden och förbud Helena Emanuelson och Anneli Wejke Föreläggande om undersökning Kommunicering 17 FL 17 Ett ärende får inte avgöras utan att den som är sökande, klagande eller annan

Läs mer

Information rörande sammanläggning och tilläggsavtal

Information rörande sammanläggning och tilläggsavtal 1(7) Information rörande sammanläggning och tilläggsavtal I Bostadsrättsföreningen Måttbandet i Stockholm har det förekommit frågor kring ombyggnationer och under vilka förutsättningar dessa ska få genomföras.

Läs mer

Rådgivningsavdelningen informerar om Fastighetsbestämning

Rådgivningsavdelningen informerar om Fastighetsbestämning Rådgivningsavdelningen informerar om Fastighetsbestämning Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck

Läs mer

Gemensam VA-anläggning - Hur gör man?

Gemensam VA-anläggning - Hur gör man? Gemensam VA-anläggning - Hur gör man? En guide över arbetsgången vid bildandet av gemensam VA-anläggning i samband med anslutning till allmänt VA-nät Varför allmänt vatten och avlopp? Under 2009 beslutades

Läs mer

Att tänka på vid andrahandsuthyrning

Att tänka på vid andrahandsuthyrning Att tänka på vid andrahandsuthyrning Hyresvärdens samtycke krävs För att få hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs samtycke från hyresvärden. Förstahandshyresgästen skall göra en skriftlig ansökan till

Läs mer

Vad innebär det att bo i bostadsrätt?

Vad innebär det att bo i bostadsrätt? Vad innebär det att bo i bostadsrätt? Vad är en bostadsrätt? Äger jag min lägenhet? Många som köpt en bostadsrätt tror också att de äger lägenheten. Onekligen lätt att tro, med tanke på priset man får

Läs mer

Vad är det för skillnad. bostadsrätt?

Vad är det för skillnad. bostadsrätt? Vad är det för skillnad mellan hyresrätt och bostadsrätt? Vem äger huset? Hyresrätt Företag eller privat hyresvärd Bostadsrätt Bostadsrättsföreningen = medlemmarna i bostadsrättsföreningen Vem sköter huset?

Läs mer

Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg

Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg Uthyrningspolicy Hur får man möjlighet att hyra en lägenhet hos Atrium Ljungberg? Bostadsförmedlingen/Atrium Ljungbergs egen intressebank Interna sökande

Läs mer

Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK

Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK PM Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK Att tänka på vid uppsägning av lokaler...3 Adressaten...3 Objektet...3 Tiden...3 Sättet...3 Innehållet...4 Bevakning...4 Acceptfristen...4 Hänskjuta till hyresnämnden...5

Läs mer

Bostadsrättsföreningen Bögatan 43 Organisationsnummer 769615-1880. Stadgar för Brf. Bögatan 43 Antagna 2006-08-22

Bostadsrättsföreningen Bögatan 43 Organisationsnummer 769615-1880. Stadgar för Brf. Bögatan 43 Antagna 2006-08-22 Stadgar för Brf. Bögatan 43 Antagna 2006-08-22 1 Föreningsnamn Föreningens firma (föreningsnamn) är Bostadsrättsföreningen Bögatan 43. 2 Ändamål och verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas

Läs mer

Regler för styrelse i en bostadsrättsförening Ylva Hintze

Regler för styrelse i en bostadsrättsförening Ylva Hintze Regler för styrelse i en bostadsrättsförening Ylva Hintze 2015-02-12 Agenda Lagen om ekonomiska föreningar Bostadsrättslagen Stadgar BRF:s ändamål Stämmobeslut Styrelsebeslut Föreningens organisation/administration

Läs mer

Remiss av betänkandet Från hyresrätt till äganderätt, 2012 års ägarlägenhetsutredning (SOU 2014:33)

Remiss av betänkandet Från hyresrätt till äganderätt, 2012 års ägarlägenhetsutredning (SOU 2014:33) LANTMÄTERIET 1 (9) YTTRANQE 2014-10-23 Dnr 102-2014/3250 Regeringskansliet Justitiedepartementet 103 33 STOCKHOLM Remiss av betänkandet Från hyresrätt till äganderätt, 2012 års ägarlägenhetsutredning (SOU

Läs mer

Statusrapport avseende framlagd motion om anläggning av trottoar vid Godenius väg.

Statusrapport avseende framlagd motion om anläggning av trottoar vid Godenius väg. Statusrapport avseende framlagd motion om anläggning av trottoar vid Godenius väg. Bakgrund Vid årsstämman 2014 behandlades motionen Motion gällande anläggning av trottoar, Godenius väg, Gustavsberg. Samfällighetens

Läs mer

Svar på de vanligaste frågorna från mäklare

Svar på de vanligaste frågorna från mäklare Svar på de vanligaste frågorna från mäklare Uppdaterat 2014-05 Föreningens namn: Bostadsrättsföreningen Norrbacken Är föreningen en äkta eller oäkta förening? Om den är oäkta, varför? Finns det några planer

Läs mer

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala Villkor för upprustning av rekordårens bostäder Sophia Mattsson-Linnala Statsstöd enligt Fastighetsägarna Underavskrivningar fastigheter: 592 mkr Stöd som reducerar lånekostnaden: 2 148 mkr Kostnad för

Läs mer

Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg

Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg Uthyrningspolicy Hur får man möjlighet att hyra en lägenhet hos Atrium Ljungberg? I första hand förmedlas våra bostäder genom Bostadsförmedlingen. Atrium

Läs mer

LAG OCH BOSTADSRÄTT BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN GLÄDJEN

LAG OCH BOSTADSRÄTT BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN GLÄDJEN LAG OCH BOSTADSRÄTT BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN GLÄDJEN VAD ÄR EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING? En sorts ekonomisk förening Medlemmarna äger sitt hus gemensamt Egna stadgar 1 MEDLEMMAR I BRF Betalar en insats Har andel

Läs mer

Välkommen till kursen

Välkommen till kursen Välkommen till kursen Gör rätt som hyresvärd Vilka är vi? Avsnitt 1 Definitioner Uppsägningstider 1 Hyresavtal Hus eller del av hus lägenhet Upplåtits Till nyttjande Mot ersättning Bostadslägenhet resp.

Läs mer

ATT BO I BOSTADSRÄTT.

ATT BO I BOSTADSRÄTT. ATT BO I BOSTADSRÄTT. BOSTADSRÄTTSFÖRENING En bostadsrättsförening är en särskild typ av ekonomisk förening som har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att upplåta bostadslägenheter

Läs mer

Social Housing. Bostadsmötet. Tomas Johansson, 1 oktober 2014

Social Housing. Bostadsmötet. Tomas Johansson, 1 oktober 2014 Social Housing Bostadsmötet Tomas Johansson, 1 oktober 2014 Dagens ämne Social housing i några utvalda länder - Norge - Finland - Danmark - Tyskland - USA / New York Momsdirektivet Paralleller till den

Läs mer

D-UPPSATS. Ägarlägenhet En jämförelse med bostadsrätt. Ida Uusikartano. Luleå tekniska universitet

D-UPPSATS. Ägarlägenhet En jämförelse med bostadsrätt. Ida Uusikartano. Luleå tekniska universitet D-UPPSATS 2010:024 Ägarlägenhet En jämförelse med bostadsrätt Ida Uusikartano Luleå tekniska universitet D-uppsats Rättsvetenskap Institutionen för Industriell ekonomi och samhällsvetenskap Avdelningen

Läs mer

Samfällighetsförening lag om förvaltning av samfälligheter SFL

Samfällighetsförening lag om förvaltning av samfälligheter SFL Samfällighetsförening lag om förvaltning av samfälligheter SFL Finns en tydlig koppling mellan lag om förvaltning av samfälligheter och anläggningslagen. 1 SFL är dock tillämplig på fler samfälligheter:

Läs mer

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Sida 1 (8) HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Mål nr meddelad i Stockholm den 5 februari 2008 T 3305-05 KLAGANDE MS Ombud: Advokat SF och jur.kand. MS MOTPART Bostadsrättsföreningen Sjökadetten, 716000-0803 c/o Bengt

Läs mer

DOM 2015-09-24 meddelad i Växjö

DOM 2015-09-24 meddelad i Växjö 1 VÄXJÖ TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM 2015-09-24 meddelad i Växjö Mål nr M 2516-15 KLAGANDE Miljönämnden i Malmö Stad 205 80 Malmö MOTPART Căldăraru Gheorghe c/o Centrum för Sociala Rättigheter

Läs mer

meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm

meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm 1 (6) REGERINGSRÄTTENS DOM meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm MOTPART AA Ombud: Advokaten Christer Sackemark Mäster Samuelsgatan 1 111

Läs mer

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Sida 1 (7) HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Mål nr meddelad i Stockholm den 3 oktober 2003 T 184-03 KLAGANDE Hyr-Börsen i Roslagen Aktiebolag, 556295-7539, Box 60, 184 61 ÅKERSBERGA Ombud: advokaten J.S. och jur.

Läs mer

Vindbruk i samspel. Har Lantmäteriet nyckeln till framgång och rättvisa? Svar: Kanske

Vindbruk i samspel. Har Lantmäteriet nyckeln till framgång och rättvisa? Svar: Kanske Vindbruk i samspel. Har Lantmäteriet nyckeln till framgång och rättvisa? Svar: Nej Svar: Ja Svar: Kanske Vad kan lantmäteriet bidra med vid vindkraftsutbyggnaden? Vindkraftverk med tillhörande anläggningar

Läs mer

Promemoria 2013-06-27

Promemoria 2013-06-27 Promemoria 2013-06-27 Uthyrning av bostadsrättslägenheter Promemorians huvudsakliga innehåll I promemorian föreslås att synen på bostadsrättshavarens skäl för en upplåtelse av lägenheten i andra hand ska

Läs mer

Övningsuppgifter med lösningsförslag,

Övningsuppgifter med lösningsförslag, Övningsuppgifter med lösningsförslag, 2014-04-16 Uppgift 1 Allmän rättskunskap Gabriel blir plötsligt uppring av sin moster Elsa som har en juridisk fråga som hon behöver ha svar på. Elsa ber Gabriel att

Läs mer

DOM 2014-06-12 Stockholm

DOM 2014-06-12 Stockholm 1 SVEA HOVRÄTT Rotel 060206 DOM 2014-06-12 Stockholm Mål nr M 1709-14 ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Växjö tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2014-01-30 i mål nr M 1069-13, se bilaga KLAGANDE Miljönämnden

Läs mer

Servicebostad. Lättläst VAD ÄR DET? VÅRD- OCH OMSORGSKONTORET

Servicebostad. Lättläst VAD ÄR DET? VÅRD- OCH OMSORGSKONTORET Servicebostad VAD ÄR DET? Lättläst VÅRD- OCH OMSORGSKONTORET Servicebostad Här får du information om vad en servicebostad är och hur det kan fungera att bo i en servicebostad. Här får du veta vilka rättigheter

Läs mer

Regler och Riktlinjer vid andrahandsuthyrning för BRF Sädesärlan 6

Regler och Riktlinjer vid andrahandsuthyrning för BRF Sädesärlan 6 Fastställd i styrelsen den 8 juni 2016, reviderad 20 september. En enhetlig hantering för styrelsens prövning av en bostadsrättshavares ansökan om upplåtelse av sin lägenhet i andra hand skapar trygghet

Läs mer

Så fungerar en bostadsrätt. Kort beskrivning med råd och tips

Så fungerar en bostadsrätt. Kort beskrivning med råd och tips Så fungerar en bostadsrätt Kort beskrivning med råd och tips I n n e h å l l Till dig som är medlem i vår bostadrättsförening....3 Vad är en bostadsrättsförening och en bostadsrätt?..5 Hur kommer en bostadsrättsförening

Läs mer

Servicebostad VAD ÄR DET? VÅRD- OCH OMSORGSKONTORET

Servicebostad VAD ÄR DET? VÅRD- OCH OMSORGSKONTORET Servicebostad VAD ÄR DET? VÅRD- OCH OMSORGSKONTORET Vad är en servicebostad? Här får du information om vad en servicebostad är och hur det kan fungera att bo i en servicebostad. Här får du veta vilka rättigheter

Läs mer

Beslutet ska gälla omedelbart även om det överklagas.

Beslutet ska gälla omedelbart även om det överklagas. Beslut Miljöförvaltningen förelägger God Bostad AB org. nr 556677-8899, såsom ägare till fastigheten Lugnet 100:2 att genom provtagning och analys utreda orsak till och omfattning av fukt och mikroorganismer

Läs mer

Hyra eller avgift? Vad gäller för bostad med särskild service för vuxna enligt LSS?

Hyra eller avgift? Vad gäller för bostad med särskild service för vuxna enligt LSS? Hyra eller avgift? Vad gäller för bostad med särskild service för vuxna enligt LSS? Socialstyrelsen klassificerar sin utgivning i olika dokumenttyper. Detta är en Skrivelse. Det innebär att den innehåller

Läs mer

Fastighetsrätt. Byggprocessen

Fastighetsrätt. Byggprocessen Fastighetsrätt Byggprocessen Fastighetsrätt Fast egendom och fastighetsbegreppet Köp och försäljning av fast egendom Fastighetsbildning Fast egendom Jordabalken 1 kap 1 Fast egendom är jord Denna är indelad

Läs mer

DOM 2014-06-24 Stockholm

DOM 2014-06-24 Stockholm 1 SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen 060209 DOM 2014-06-24 Stockholm Mål nr F 1356-14 ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Växjö tingsrätts, mark- och miljödomstolen, beslut 2014-01-29 i mål nr F 3067-13, se bilaga

Läs mer

Skatteverkets ställningstaganden

Skatteverkets ställningstaganden Skatteverkets ställningstaganden Bredbandsutbyggnad genom lokala fibernät, mervärdesskatt Datum: 2012-05-23 Dnr/målnr/löpnr: 131 367424-12/111 1 Sammanfattning En förening som verkar för att dess medlemmar

Läs mer

Kommunal hyresgaranti - möjlighet till eget boende

Kommunal hyresgaranti - möjlighet till eget boende Kommunal hyresgaranti - möjlighet till eget boende Allmän information s 3 För dig som hyresgäst s 4 För dig som hyresvärd s 5 För kommuner s 6 Ordlista s 7 2 Kommunala hyresgarantier En kommunal hyresgaranti

Läs mer

Motion 38 Motion 39. med utlåtanden

Motion 38 Motion 39. med utlåtanden Motion 38 Motion 39 med utlåtanden 106 Motion 38 Kortare handläggningstider vid behov av tvångsförvaltning. Hyresgästföreningen får ibland ärenden om dålig teknisk förvaltning och bristande underhåll.

Läs mer

Ett medlemskap i Bostadsrätterna för att skapa opinion och styrka

Ett medlemskap i Bostadsrätterna för att skapa opinion och styrka Ett medlemskap i Bostadsrätterna för att skapa opinion och styrka Bostadsrätterna arbetar också fokuserat med opinionsbildning och information för att påverka samhället till bostadsrättens fördel. Ett

Läs mer

Bostadsràtt. med en òversikt òver kooperativ hyresràtt. 2:a upplagan IUSTUS FÒRIAG ANDERS VICTORIN / JONNY FLODIN / RICHARD HAGER

Bostadsràtt. med en òversikt òver kooperativ hyresràtt. 2:a upplagan IUSTUS FÒRIAG ANDERS VICTORIN / JONNY FLODIN / RICHARD HAGER Bostadsràtt med en òversikt òver kooperativ hyresràtt ANDERS VICTORIN / JONNY FLODIN / RICHARD HAGER 2:a upplagan IUSTUS FÒRIAG Innehàll Fòrkortningar 12 KAPITEL i Bostadsràtt, kooperativ hyresràtt och

Läs mer

Information om föreningsformenf och styrelsearbetet

Information om föreningsformenf och styrelsearbetet Information om föreningsformenf och styrelsearbetet Föreningsformen En bostadsrättsförening är en speciell form av ekonomisk förening som omfattas av: Bostadsrättslagen (1991:614) Lagen om ekonomiska föreningar

Läs mer

Ansökan om andrahandsuthyrning

Ansökan om andrahandsuthyrning Ansökan om andrahandsuthyrning Denna blankett skrivs ut och postas till Akelius Servicecenter för handläggning. Handläggningstid 1-3 månader. Ofullständig ansökan returneras. Kontraktets lägenhetsnummer

Läs mer

Att bo i bostadsra tt

Att bo i bostadsra tt Att bo i bostadsra tt Vi hoppas att denna information ska vara till nytta för dig som boende i bostadsrättsföreningen Röbäckshus 5. Vad är en bostadsrätt? Att bo i bostadsrätt innebär kort sagt att du

Läs mer

Skatteverkets ställningstaganden

Skatteverkets ställningstaganden Page 1 of 17 Skatteverkets ställningstaganden Bredbandsutbyggnad genom lokala fibernät, mervärdesskatt Datum: 2012-05-23 Område: Mervärdesskatt Dnr/målnr/löpnr: 131 367424-12/111 1 Sammanfattning En förening

Läs mer

Radhus på höjden Ägarlägenheter - en ny ägandeform på bostadsmarknaden

Radhus på höjden Ägarlägenheter - en ny ägandeform på bostadsmarknaden Örebro Universitet Akademin för juridik, psykologi och socialt arbete Kandidatuppsats 2009-06-02 Radhus på höjden Ägarlägenheter - en ny ägandeform på bostadsmarknaden Författare: Linn Hammar 840225 Emma

Läs mer

AVTAL OM MARKANVISNING

AVTAL OM MARKANVISNING Mellan Motala kommun och exploatören AVTAL OM MARKANVISNING 1 Parter Motala kommun, nedan kallad kommunen, org.nr 212000-2817, 591 86 Motala Exploatörens namn, nedan kallad exploatören, org.nr XXXXXX-XXXX,

Läs mer

Välkommen till din nya bostad!

Välkommen till din nya bostad! Välkommen till din nya bostad! KORT OM BOSTADSRÄTT Din bostadsrättsförening en ekonomisk förening Du och dina grannar bildar tillsammans en ekonomisk förening, er bostadsrättsförening. Varje medlem har

Läs mer

Infrastruktur i Ornö socken (A) 2011-03-14

Infrastruktur i Ornö socken (A) 2011-03-14 Inledning Att bygga ett nytt trådbundet telekommunikationsnät i Ornö socken är en samhällspåverkande aktivitet. Det kommer att påverka samhället hur man än gör. Man måste även ta i och besluta i många

Läs mer