Tillstånd och underhållsfilosofi hos kommunal byggnadsmassa i Norge

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Tillstånd och underhållsfilosofi hos kommunal byggnadsmassa i Norge"

Transkript

1 Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 288 Tillstånd och underhållsfilosofi hos kommunal byggnadsmassa i Norge Författare: Åsa Franzén Handledare: Stellan Lundström Stockholm 2005

2 Master of Science thesis Title: Condition and maintenance of municipal real estate Authors Åsa Franzén Department Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Master Thesis number 288 Supervisor Stellan Lundström Keywords Condition muncipial real estate Abstract Lately in Norway, the condition of municipal real estate has been a topic of discussion. Most research shows that the average condition of municipal real estate in particular schools, due to a long period of insufficient maintenance are poor. The situation of today must be seen in relation with the persistant lack in allocated resources for maintenance. The principal purpose of this study is to characterize and identify causes for successful and less successful real estate management. A study of former reports shows a considerable vary in the results of evaluation of real estate condition and estimated neglected maintenance. FOBE has calculated the cost to 1200 kr/m 2 while ECON and Multiconsult estimate 5100 kr/m 2. The reason for this may be different opinions on what level the conditions should be raised to Through comprehensive interviews, this study has analyzed four municipals. The result shows that they all have a generally low condition in their real estate with an upgrading requirement of 1265 kr/m 2.There are no indications on relation between municipal real estate condition and geographical location, size of area or revenue. But today it seems like the larger municipals have allocated resources for rehabiliations and elucidated plans for maintenance. That indicates that they have come closer to catching up with the lack in attendance. It looks like a well working organisation and sufficiently access to resources are the most important factors to achive what we would call a successfull real estate management. Internal rent is a recommended tool for muncipial real estate management and are much used by the selected municipals. But the result shows that because of little incentive, this is not working propertly. A look at the corresponding situation in Sweden gives similar results. Particularly schools are in need of maintenance. Principally ventilation and indoor environment are a main problem.

3 Examensarbete Titel: Tillstånd och underhållsfilosofi i kommunal byggnadsmassa i Norge Författare Åsa Franzén Institution Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 288 Handledare Stellan Lundström Nyckelord Tillstånd kommunal byggnadsmassa Sammanfattning Tillståndet hos den kommunala byggnadsmassan i Norge har den senaste tiden varit ett aktuellt diskussionsämne. Flertalet undersökningar visar att kommunala byggnader och speciellt skolor har ett i genomsnitt dåligt tillstånd efter längre perioder med bristfälligt underhåll. Tidigare för lite beviljade resurser har idag resulterat i ett eftersatt underhåll av betydande storlek för flertalet kommuner. Huvudmålsättningen med arbetet har varit att beskriva kännetecken och identifiera förklaringsvariabler för bra och mindre bra fastighetsförvaltning. En genomgång av tidigare rapporter visar att byggnadernas tillstånd varierar stort mellan kommuner och inom olika områden samt vid beräknat eftersatt underhåll. Totalt är det anslaget till 1200 kr/m 2 av FOBE och 5100 kr/m 2 enligt ECON och Multiconsult. En del av differensen kan sannolikt förklaras av skillnad i målsiktig uppgraderingsnivå. I fyra kommuner är en analys av situationen utförd genom djupgående intervjuer. Samtliga kommuner har efter lång tid med bristfälligt underhåll en byggnadsmassa i genomsnittligt dåligt tillstånd. Totalt är beräknat eftersatt underhåll i de tre norska kommunerna i urvalet 1265 kr/m 2 i snitt, vilket ligger nära FOBEs beräkningar. Inget samband har hittats mellan byggnadsmassans tillståndsgrad och kommunernas geografiska belägenhet, storlek, eller intäktsnivå. Men med beviljade resurser till rehabilitering och färdiga underhållsplaner ser det ut som större kommuner kommit längre i arbetet att återhämta byggnadsmassan. För liten tillgång till resurser och fel i organisationen är kommunernas främsta förklaringar till byggnadernas brist på underhåll. Dessa kan därmed anses vara viktiga för att åstadkomma bra fastighetsförvaltning. Intern hyra rekommenderas för kommunal fastighetsförvaltning och används i stor utsträckning av kommunerna i urvalet. Systemet fungerar dock inte optimalt hos någon av kommunerna när incitament för verksamheterna att spara yta i stor utsträckning saknas. Det medför att utnyttjandet av areal i många fall kan bli bättre. En inblick i kommunal fastighetsförvaltning i Sverige visar att situationen inom ett flertal områden påminner om offentliga byggnader i Norge. Stora rehabiliteringsbehov hos skolor är vanligt till följd av främst dålig ventilation och innemiljö. Byggnationsfel, dålig skötsel och bristfälligt underhåll av byggnaderna under en längre period är primära orsaker.

4 Förord Detta examensarbete är skrivet under hösten 2004 och slutfört i Februari 2005 vid NTNU Institutt for bygg, anlegg og transport i samarbete med institution Bygg- och Fastighetsekonomi vid KTH. Arbetet är även kopplat till forskningsprogrammet Concept som arbetar med kvalitetssäkring av stora offentliga investeringar. Arbetet handlar om tillståndet hos den offentliga byggnadsmassan i Norge och de ekonomiska konsekvenserna av eftersatt underhåll som den senaste tiden varit mycket omdiskuterat. Av den offentliga byggnadsmassan omfattar arbetet främst kommunal fastighetsförvaltning och förvaltning av skolor. Materialet bygger i stor del på intervjuer med representanter för fastighetsförvaltningen i ett antal kommuner. De jag i samband med detta vill jag tacka för ett välkommet mottagande och intressanta diskussioner är Håkon Kvåle Gissinger vid Trondheim Kommun, Håkon Kleiven i Oppland Fylkeskommun, Aril Aagesen i Malvik Kommun och Anders Wallberg från Hudiksvalls Kommun. Ett stort tack vill jag även ge till mina handledare. Marit Störe Valen och Nils Olsson vid NTNU samt Stellan Lundström på KTH. Trondheim 15. februari 2005 Åsa Franzén

5 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Problemställning och Målsättning Disposition Fastighetsförvaltning FDVUS begreppen Roller Fastighetsförvaltning på kommunal nivå Organisation i offentlig förvaltning Centraliserad modell Delvis centraliserad modell Decentraliserad modell Kommunalt Företag Aktiebolag Utvecklingstrender inom kommunal och fylkeskommunal organisering i Norge Underhåll och Levnadstider Levnadstid och olika typer av underhåll Underhållets betydelse för byggnaden Gissinger/Moen modellen Resurser En anledning eller förklaring till att nedprioritera underhåll? Tillståndsbedömning av byggnad Tillståndsanalys Registreringsnivåer Tillståndsgrad och Konsekvensgrad Funktionalitet och Tillpassningsgrad... 17

6 6. Kostnader och Nyckeltal Kostnadsbegrepp för byggnader Kontoplanen i NS Nyckeltal och Benchmarking KOSTRA nyckeltal Nfb nyckeltal Metod Val av metod Urval och klassificering av kommuner Datainsamling och analys Beräkningsmodeller för eftersatt underhåll Hypotes för bra fastighetsförvaltning Dagens situation hos offentliga byggnader Inledning Sammandrag tidigare rapporter Eiendomsforvaltningsutvalget Multiconsult FOBE Sammanställning tabell Situationen i Sverige Kommunstudier Trondheim Kommun Organisation Förvaltning Tillstånd och uppgraderingsbehov Oppland Fylkeskommun Organisation Förvaltning Tillstånd och uppgraderingsbehov Malvik Kommun Organisation Förvaltning Tillstånd och uppgraderingsbehov... 47

7 9.4 Hudiksvalls Kommun Organisation Förvaltning Tillstånd och uppgraderingsbehov Resultat och Diskussion Inledning Tillstånd och planerat underhåll Faktiskt och totalt eftersatt underhåll Kännetecken för bra fastighetsförvaltning Förslag på framtida åtgärder Varför så stor differens hos beräkningarna av eftersatt underhåll? Definition av eftersatt underhåll Eftersatt underhåll och beräkningsmodeller Slutsats Referenser Skriftliga referenser Tidningsartiklar Internet Muntliga referenser och kontaktpersoner Bilagor och Vedlegg Bilaga 1: Beräkning av eftersatt underhåll och uppgraderingsbehov för skolor. Bilaga 2: Intervjumall

8 Figur och tabell lista Kapitel 2 Figur 2.2 FDVUS-pyramiden Kapitel 3 Figur 3.1 Modell centraliserad organisation [1] Figur 3.2 Modell delvis centraliserad organisation [1] Figur 3.3 Modell decentraliserad organisation [1] Figur 3.5 Modell kommunalt företag/ Aktiebolag [1] Kapitel 4 Figur 4.1 Livslöpsutveckling för byggnader [3] Figur 4.2 Kostnadsutveckling utan preventivt underhåll [3] Figur 4.3 Gissinger/Moen modellen [6] Kapitel 5 Figur 5.1 Principer i NS3424 [3] Figur 5.4 Krav till tillpassningsgrad för olika typer av byggnader [13] Kapitel 6 Figur 6.1 Kostnadsbegrepp [14] Kapitel 7 Tabell 7.2.a Storleksindelning i KOSTRA [1] Tabell 7.2.b Storleksindelning i Nfb [23] Kapitel 8 Tabell Uppgraderingsbehov från Multiconsult 2003 [20] Figur Samband nedlagt underhåll och eftersatt underhåll i Nord- Tröndelag fylke Tabell Visar andel som svarat tillfredsställande eller bättre i förhållande till olika kriterier [5] Tabell 8.3.a Tabell 8.3.b Tabell 8.4 Sammanställning av tillståndsvärderingar och nyckeltal för kommunal och fylkeskommunal byggnadsmassa Sammanställning av tillståndsvärderingar för kommunal och fylkeskommunal byggnadsmassa Underhållskostnader för skattefinansierade verksamhetslokaler redovisade av kommunförbundet. Förvaltningsnyckeln 2002 [30]

9 Kapitel 9 Figur Organisations schema över Trondheim Kommun [7] Tabell Byggnadsmassans arealfördelning i Trondheim Kommun Figur Utveckling av underhållskostnader för skolor i Trondheim kommun [10] Tabell a Planlagt underhåll för skolor 2004 i Trondheim kommun [9] Tabell b Planlagt underhåll för skolor i Trondheim kommun [9] Figur Figur Tabell FDVU-kostnader för skolor år 2003 i Oppland fylkeskommun Organisations schema över Malvik kommun Byggnadsmassans arealfördelning i Malvik kommun Tabell a Byggnadsmassans arealfördelning i Hudiksvalls kommun Tabell b Periodiskt underhåll för totala byggnadsmassan år Tabell c Periodiskt underhåll för skolfastigheter år Tabell a Beräknat behov av underhållsmedel för totala byggnadsmassan efter REPABS nivåer Tabell b Beräknade underhållsmedel för skolor efter REPABs nivåer Kapitel 10 Tabell 10.2.a Tabell 10.2.b Tabell 10.2.c Figur 10.3.a Figur 10.3.b Figur 10.3.c Tabell 10.6 Fakta över kommuner från studien sammanställd i tabell Rekommenderad underhållsnivå Planerat underhåll samt faktiskt och totalt eftersatt underhåll för skolor 2003 Visar totalt beräknat eftersatt underhåll hos undervisningsbygg i kommunerna i relation till FOBE och Multiconsult Samband totalt eftersatt underhåll och nedlagt underhåll under Samband totalt eftersatt underhåll och tillståndsgrad Översikt inkluderat i källor för beräknat eftersatt underhåll av FOBE respektive ECON och Multiconsult

10 1 Inledning 1.1 Bakgrund Tillståndet hos den kommunala byggnadsmassan i Norge har den senaste tiden varit ett aktuellt diskussionsämne. Flertalet undersökningar visar att byggnaderna i genomsnitt har dålig standard, men det förekommer stora variationer mellan kommuner och inom olika områden. Byggnaderna har visat brister inom de flesta områden, från fysiskt tillstånd och inneklimat, till lagar och föreskrifter som inte är uppfyllda. Skolor är en av byggnadskategorier som är i sämst skick. En byggnad är i behov av löpande underhåll för att fungera över tid. En direkt orsak till byggnadernas dåliga tillstånd är försummat eller uteblivet underhåll under en längre period. Ett försummat underhåll kan ge stora ekonomiska konsekvenser och onödigt lidande för utövande verksamheter. För den totala offentliga byggnadsmassan har Multiconsult beräknat ett eftersatt underhållet på omkring 165 miljarder kronor. Underhållet är med andra ord konstaterat som väsentligt eftersatt hos den kommunala byggnadsmassan. Vad som är orsaken till detta och direkta förklaringsvariabler är ännu inte fastställda. Men tillgång till resurser, organisation och kompetens är några av de variabler som hamnat i fokus. 1.2 Problemställning och Målsättning Detta arbete ska ge mig insikt i kommunal fastighetsförvaltning och i den situation där eftersatt underhåll i stor grad förekommer. Med litteraturstudier ska jag se över tillstånd och uppgraderingsbehov hos den offentliga byggnadsmassan, för att sen genomföra en egen analys av ett antal kommuner. Ett mål på vägen är att hitta skillnader eller likheter jämfört med tidigare dokumenterat material. De frågeställningar jag utgått ifrån är följande: Hur stort eftersatt underhållet existerar och hur allvarligt är det? Vilken eller vilka är orsakerna och hur har situationen blivit sådan? Vad anser kommunerna själva är en god underhållsnivå och hur stora resurser lägger de ner på underhåll? Har exempelvis en kommuns storlek, geografisk belägenhet eller intäkt någon betydelse för byggnadernas tillstånd? Målsättning med arbetet är att beskriva kännetecken och identifiera förklaringsvariabler för bra och dålig fastighetsförvaltning

11 1.3 Disposition Rapporten är uppbyggd i följande kapitel. Kapitel 2 till 6 innehåller litteratur där jag redogör för begrepp och kunskap som är av betydelse för mitt arbete. I de två inledande kapitlen finns grundläggande teori kring fastighetsförvaltning och organisation utifrån kommunal fastighetsförvaltning i Norge. Efterföljande kapitel behandlar underhåll av byggnad och levnadstider samt förfarandet vid en tillståndsanalys. Till sist avslutas litteraturdelen med kostnader och nyckeltal som står centralt vid beräkning av eventuellt eftersatt underhåll. Kapitel 7 är avsnittet med metod. I detta kapitel redogör jag för val av metod och underlaget för klassificeringen av de kommuner som ingår kommunstudiet. I denna del presenteras även de två vanligaste beräkningsmodellerna som idag används för att beräkna eftersatt underhåll. Till sist har jag satt upp en hypotes med kriterier för bra fastighetsförvaltning. I kapitel 8 presenteras en sammanställning av tidigare rapporter. Här framträder dagens situation hos offentliga byggnader med beräknat eftersatt underhåll och möjliga förklaringsvariabler. I detta kapitel ser jag även på motsvarande situation i Sverige bland offentliga byggnader för att sedan i kapitel 9 presentera resultaten från kommunstudierna. I kapitel 10 sammanställer jag resultat och diskuterar vidare kring eftersatt underhåll, beräkningsmetoder, möjliga orsaker och eventuella utvecklingstrender i samband med situationen

12 2 Fastighetsförvaltning Bra fastighetsförvaltning innebär en möjlighet att erbjuda verksamheten och dess utövare bra och effektiva byggnader till lägsta möjliga pris. Dåliga byggnader påverkar oss alla på något vis. Ägaren förlorar värde i sin förmögenhet och får ökade driftskostnader. Användarna får sämre trivsel och produktivitet medan förvaltaren gör ett dåligt jobb. Hela samhället förlorar ekonomiska och kulturella värden vid dålig fastighetsförvaltning samtidigt som det uppstår en större miljöbelastning. [19] Bygg och fastighetsförvaltning omfattar alla de faser som finns i en byggnads liv, från planläggning av ett nytt byggprojekt eller ett köp till rivning. Under en byggnads livstid finns en mängd uppgifter förknippade med bland annat byggnadens drift, utveckling och bevaring. Inom fastighetsförvaltningen använder man sig av förkortningen FDVUS, som betyder förvaltning, drift, underhåll, utveckling och service. [2] 2.1 FDVUS- begreppen Förvaltning kan definieras som administrativa uppgifter vid exempelvis köp, försäljning, och uthyrning. Men i begreppet förvaltning ingår även ekonomiskt planläggning och förvaltning, ansvar för skatter, avgifter och försäkringsavtal, samt ansvar för lagar och föreskrifter. Drift är dagliga uppgifter och rutiner som är nödvändiga för att en byggnad ska fungera tekniskt och funktionellt. Det rör sig för exempel om städning, vakt och säkerhet, samt drift och kontroll av tekniska installationer som värme, ventilation och energi. Generellt är underhåll de åtgärder som krävs för att en byggnad ska ligga kvar på samma kvalitetsnivå. Det omfattar främst fysiskt underhåll av byggnaden och dess tekniska installationer. Utbyte av byggnadsdelar med kortare levnadstid än byggnaden själv betraktas som underhåll. Utveckling är uppgradering av byggnad och dess tekniska installationer. I takt med ny teknik tillkommer nya krav från användare, marknad och myndigheter. Kraven bör uppfyllas för att en byggnad ska behålla sitt värde över tid samt fungera och producera som planerat. Service inkluderar arbetsuppgifter som utförs i syfte att stödja kärnverksamheten och har nödvändigtvis inget med förvaltning av byggnaden att göra. Service tjänster kan bestå av post, transport, matställe eller it. [1] 2.2 Roller Till fastigheten hör tre olika huvudaktörer nämligen ägare, förvaltare och användare. En tydlig definiering av roller medför effektivare drift när ansvar, förpliktelser och rättigheter är klara. Med tydliga roller kan kompetensen hos varje rollinnehavare utnyttjas bättre, exempelvis genom diskussioner kring kvalitet och vad som egentligen är bra FDV. Även kostnader vid olika delar inom FDV verksamheten kan synliggöras

13 Ägaren tar de strategiska besluten och har ofta störst fokus på kapitalets avkastning och förvaltningsstrategi. Denne placerar även förvaltaransvaret och ansvarar för att byggnaden blir förvaltad enligt önskemål. Förvaltaren har ansvaret att förvalta byggnaden. Han eller hon har den strategi och de riktlinjer som ägaren satt upp att hålla sig efter. Arbetsuppgifterna är inom organisering och planläggning av förvaltning, drift och underhåll. Användarna är de som utövar kärnverksamheten i en byggnad. Deras ansvar är att så långt som möjligt värna om byggnadens skick och bedriva sin verksamhet på ett varsamt sätt. Denna grupp kan vara allt från skolbarn till kontorsanställda. FDVUS- pyramiden redogör för fyra nivåer som kan sammanfatta de olika arbetsuppgifterna inom FDVUS verksamheten. Till varje nivå kan en av huvudaktörerna placeras, men ägaren har möjlighet att välja hur mycket han vill delta på de olika nivåerna. Vanligast är att arbetsuppgifter inom de två nedersta nivåerna utförs av andra och ägaren själv har del i kapitalförvaltningen. Gränserna i figuren är endast ungefär över hur uppgifter fördelar sig. Beslut och problemställningar kan i regel inte fattas helt oberoende av andra nivåer.[1][2] Figur 2.2: FDVUS-pyramiden [1] På den översta nivån fattas stora strategiska och grundläggande beslut angående objektet och verksamheten. På denna nivå finns investerare som till exempel tar beslut om en viss byggnad ska köpas eller inte. Ett köp eller beslut om fortsatt ägande är en förutsättning för aktiviteter på övriga nivåerna. Vid nästa nivå finns kapitalförvaltning. Här hör också investerare och ägare hemma, som ofta är samma person. Efter ett beslut om investering på den strategiska nivån ser man här till att investeringen ger någon form av avkastning. Att äga en byggnad ger främst avkastning i form av de hyreskostnader och övriga kostnader man själv slipper betala vid eget bruk av byggnaden. Det innebär en stor risk att äga en byggnad och därför bör man ha ett avkastningskrav som har marginal över högst alternativa riskfria placering

14 Fastighetsförvaltning är den tredje nivån och omtalas som den taktiska nivån. Här hittar man förvaltaren som har uppgiften att förvalta, driva och utveckla byggnaden med tiden. Fokus ligger kring att utnyttja areal och kapacitet så bra som möjligt. På den nedersta nivån hittar man användarna och de tjänster som är mer direkt riktade mot dem. Tjänsterna är på en operationell nivå inom mest drift, underhåll och service. Exempel på aktiviteter är vaktmästartjänster, drift av café eller restaurang och renhållning.[1][2] 2.3 Fastighetsförvaltning på kommunal nivå I Norge tillämpas den geografiska indelningen av landet i fylken och kommuner. Av landets offentliga byggnadsmassa på 45 miljoner m 2 äger kommuner och fylkeskommuner ca 30 miljoner m 2 motsvarande ett förmögenhetsvärde på 300 miljarder kr.[5] Ofta består största delen av byggnadsmassan hos en fylkeskommun av skolor. Den typ av skolbyggnader som förvaltas av fylkeskommun är gymnasieskolor, landbruksskolor och folkhögskolor. Daghem och skolor för yngre barn förvaltas av kommunerna. En kommun har oftast en mycket stor och varierande sammansättning av byggnadsmassan. Byggnaderna består av diverse offentliga hus som administrationsbygg, kulturbygg, sjukvårdsbygg, bostäder, idrottsanläggningar, skolor, daghem och näringsbyggnader. Många av byggnaderna är så kallade ändamålsbygg och har olika användningsområden. Det medför ett varierande behov av bland annat underhåll. Kännetecken för dessa sorters byggnader är att de är tillpassade en typ av verksamhet och är inte ägnade för något annat ändamål utan större ombyggnationer. Ett förvaltningsobjekt med mer avancerad teknisk utrustning eller en verksamhet som är mycket fysiskt nedslitande på byggnaden kräver större resurser. [2] Skolor är den typ av byggnader där utövande verksamhet i dagsläget genomgår en förändring. Undervisningen sker allt mer i mindre grupper och med ny avancerad utrustning. En ändrad undervisningsform ställer även nya krav på lokalerna.[24] - 5 -

15 3 Organisation i offentlig förvaltning Organisationen av den kommunala fastighetsförvaltningen kan genomföras efter tre olika huvudmodeller. Centraliserad, delvis centraliserad och decentraliserad modell. Modellerna skiljer sig främst åt i ansvarsfördelning genom grad av centralisering samt i koordinering. I samtliga modeller är förvaltningen placerad inom kommunens verksamhet men mer eller mindre friställd. Om man vill skilja förvaltningen ytterligare kan det göras genom ägarskap i ett eget företag. Företaget kan antingen vara ett kommunalt företag eller aktiebolag. Vid kommunalt företag eller aktiebolag är rollerna ägare, förvaltare och användare separerade. 3.1 Centraliserad modell I en kommun med centraliserad modell är förvaltningsansvaret placerat hos en egen central enhet eller sektor. Vid denna förvaltningsenhet disponeras alla resurser inom förvaltning, drift och underhåll. Förvaltaransvaret blir samlat på ett ställe och rollerna tydliga att urskilja. En möjlig nackdel med modellen är att den ger ett avstånd mellan förvaltare och användare. Förvaltningsenheten som en centraliserad organisation finns i tre olika varianter. Som en egen bygg och förvaltningsenhet vid sidan av de övriga enheterna i kommunen, ett kommunalt företag eller i form av ett aktiebolag. Figur 3.1: Modell centraliserad organisation [1] Fördelarna med en centraliserad modell är att möjligheterna för koordinering av personal och areal ökar. Organiseringen bidrar också till ökad kompetens i förvaltningen inom ett fler antal områden. Det ger i sin tur bättre möjligheter till utveckling inom olika ämnen och personal som är mer specialiserade på sitt område

16 Att samla all bygg och fastighetsverksamhet på ett ställe kan även vara kostnadseffektivt, skapa stordriftsfördelar och ge en bättre total översikt. För att modellen ska fungera bra krävs dock klart definierade ansvarsförhållandena mellan bygg och fastighetsenheten och övriga enheter.[1][2] 3.2 Delvis centraliserad modell Vid en delvis centraliserad modell ansvarar verksamheten själv för arbetsuppgifter inom drift, underhåll och delvis förvaltning. Främst ansvarar man för den dagliga driften och underhållet av de byggnader som disponeras. Förvaltning, större drift och underhållsuppgifter samt planläggning sköts gemensamt för kommunens byggnadsmassa genom en central bygg och fastighetsenhet. I modellen har verksamheten både rollen som förvaltare och användare. Avståndet mellan användare och förvaltare blir här delvis något mindre än i en centraliserad modell. Figur 3.2: Modell delvis centraliserad organisation [1] Fördelen med en decentraliserad organisation är att den personal som utför drift och underhålls arbetet väl känner till varje byggnad. Det ger fördelar i den dagliga driften och närheten ger underlag för bra kommunikation. Totalt sett blir det dock svårt att uppnå effektivt utnyttjande av personal, och möjligheterna till utveckling inom områden för drift och underhåll blir mindre jämfört med centraliserad modell. För att modellen ska fungera bör ansvar vara tydligt fördelat mellan fastighetsenhet och verksamhetens drifts enhet.[1][2] - 7 -

17 3.3 Decentraliserad modell I en decentraliserad modell ansvarar verksamheterna eller deras interna förvaltningsenhet själva för all förvaltning, drift och underhåll. Det finns ingen gemensam stor enhet vilket innebär att varje verksamhet innehar rollen som både användare, förvaltare och ofta även ägare. Stora ekonomiska beslut och beslut om större projekt blir dock tagna vid den centrala administrationen. Figur 3.3: Modell decentraliserad organisation [1] Modellens fördelar och nackdelar är samma som i en delvis centraliserad modell. Men med en mer sluten organisation mellan verksamheterna blir det svårare att utnyttja personal och areal optimalt. Modellen medför även en otydligare indelning av roller.[1][2] 3.4 Kommunalt företag Ett kommunalt företag är en del av kommunen som en juridisk enhet och det är kommunen som utser företagets styre. Förvaltningsverksamheten blir helt skild från den övriga kommunala verksamheten samtidigt som kommunen fortfarande är ansvarig för företagets alla förpliktelser. Denna variant är i utgångspunkten mycket lik en centraliserad organisationsmodell. Syftet med ett kommunalt företag är att få en friare organisation där det finns möjlighet att driva en verksamhet mer separat, dock förutsatt att det inte finns något behov av politiskt och administrativ styrning. För att detta ska fungera bör kommunen vara samarbetsvillig med tanke på att de fortfarande har huvudansvaret för företagets handlingar och dess konsekvenser. Fördelarna med ett kommunalt företag är som vid centralisering, nämligen effektivare utnyttjande av resurser, större möjligheter till utveckling av personal och koordinering. Fördelar finns även i bokföring där kostnader tillhörande förvaltning, drift och underhåll blir mer översiktliga och synliga när de bokförs separat från kommunens övriga verksamheter

18 Modellen ger klara roller och det finns möjlighet att få in extern kompetens genom styret i det kommunala företaget. [1][2] 3.5 Aktiebolag En förvaltningsenhet i form av ett aktiebolag framstår som en specialiserad enhet för förvaltning, drift och underhåll. När förvaltningsverksamheten bedrivs i ett eget aktiebolag är den inte en del av kommunen. Ett aktiebolag är en egen självständig juridisk enhet där kommunledningen utser ett styre för bolaget. Kommunen har tre möjligheter i hur stort inflytande de vill ha. Ägarskapet kan vara fullständigt, delvis ägt eller helt utsålt. Oavsett hur stor del av aktiebolaget som är kommunägt har kommunen liten möjlighet att påverka företagets drift, generella beslut och handlingar. Den ekonomiska risken och ansvaret är för kommunen begränsad till aktiekapitalet. En organisation som inkluderar ett aktiebolag ger en mycket tydlig fördelning av roller och ansvar. Möjligheterna för högre kompetens och utveckling av verksamheten är stora i denna företagsform och noggranna rutiner för bokföring ger bra kostnadsöversikter. Ett aktiebolag har dock diverse plikter i form av skatter och avgifter vid bildning och drift av bolaget, överföringar av fastigheter och försäljningsvinster. [1][2] Figur 3.5: Modell kommunalt företag/ Aktiebolag [1] 3.6 Utvecklingstrender inom kommunal och fylkeskommunal organisation i Norge Organisationsutvecklingen hos den kommunala och fylkeskommunala fastighetsförvaltningen är sedan ett par år tillbaka i förändring. Idag har de flesta valt en centraliserad fastighetsförvaltning men det finns stora variationer på hur den i sig är organiserad. Olikheterna är bland annat vid budgetering där en del kommuner, speciellt de största nettobudgeterar och konkurrensutsätter tjänster som lokalvård och tekniska tjänster. En skillnad är också tillämpningen av intern hyra. Proceduren innebär att kommunens egna - 9 -

19 verksamheter betalar hyra för den yta de disponerar. Intern hyra är därmed ett verktyg som kan åstadkomma stora besparingar genom mer effektivt utnyttjande av areal. [5] Förekomsten av kommunala företag eller kommunala aktiebolag är idag ett fåtal. Undantag är i de största städerna Trondheim, Oslo och Bergen. Dessa tre har upprättat ett kommunalt företag för hela eller delar av fastighetsförvaltningen. En undersökning genomförd av Eiendomsförvaltningsutvalget säger att ett antal kommuner som främst tillhör mellanstora och stora kommuner, i framtiden har planer att omorganisera sin fastighetsförvaltning mot mer centralisering. Av dem funderar hälften att organisera som ett kommunalt företag. [5] Det finns inte en organisationsmodell som är optimal för alla kommuner. Vilken organisation som är den bästa varierar från kommun till kommun och beror av dess egenskaper och förutsättningar. Det innebär att lika organisation kan ge olika framgång hos fastighetsförvaltningen. [1]

20 4 Underhåll och levnadstider 4.1 Levnadstid och olika typer av underhåll Från idéfas och projektering, genom en byggnads produktionstid och fram till färdigställande ökar en byggnads standard. Efter påbörjad användning bryts den dock sakta ner. Vid denna tidpunkt är byggnaden inne i sin vanligtvis längsta fas, nämligen förvaltning och driftsfasen. Underhållsarbetet som genomförs här har stor betydelse för grad av nedbrytning på byggnaden och dess tekniska installationer. En byggnad som blir väl underhållen bibehåller bättre sin kvalité och standard över tid. [13] Bilden nedan illustrerar förfallet hos byggnaden över tid och effekten av förebyggande underhåll och utveckling i förhållande till krav och ambitionsnivå. Figur 4.1: Livslöpsutveckling för byggnader [3] Med en byggnads levnadstid syftar man på perioden från färdigställande till rivning. Brukstiden är de antal år som byggnaden används eller är planlagd att användas till ett och samma ändamål. En byggnads levnadstid påverkas av valda byggnadsmaterial och dess tekniska egenskaper, påkänningar som klimat, byggnadens brukssätt och grad av förebyggande underhåll. För olika byggnader och byggnadsdelar skiljer sig de estetiska, funktionella och ekonomiska levnadstiderna åt. För att uppnå förväntad levnadstid hos en byggnad bör nödvändigt periodiskt underhåll och utskiftningar genomföras. Planerat underhåll eller periodiskt underhåll syftar till att återställa en byggnadsdels funktion och utförs med längre periodicitet än ett år. Denna sorts underhåll ska förhindra förfall på grund av jämt och normalt slitage, och omfattar alla aktiviteter för underhåll av mark, byggnad utvändigt, byggnad invändigt och installationer. Eftersom denna typ av underhåll återkommer med regelbundna intervall kan åtgärderna förutses och planeras

21 Utskiftning sker av de byggnadsdelar och material som har kortare levnadstid än byggnadens totala levnadstid. Byte av tak eller stammar sker med långa cykler eftersom många av dessa utskiftningar kräver en större arbetsinsats och är ekonomiskt kostbara. I periodiskt underhåll ingår även planerat underhåll som av någon anledning måste utföras tidigare, så kallat tidigare planerat underhåll. [22] Löpande underhåll är åtgärder som blir insatta för åtgärd av skador på grund av skadegörelse, byggnations fel eller väder. 4.2 Underhållets betydelse för byggnaden För ett nybyggt objekt ska i stort sett varje byggnadsdel ha tillståndgrad 0, TG =0. Under tiden som byggnaden är i bruk försämras tillståndet, till en början mest estetiskt och tillståndgraden övergår till TG 1. Om någon form av åtgärd ej blir insatt uppstår senare skador med TG 2. Slutligen finns kanske bara ett återstående alternativ, nämligen att byta ut hela byggnadsdelen vilket kan vara mycket kostbart. För att undvika stora ekonomiska kostnader är det viktigt att man vet vad man ska reagera på och när det är dags att sätta in åtgärder. Preventivt underhåll av enstaka byggnadsdelar för att uppnå förväntad levnadstid är på längre sikt ekonomiskt.[3] Figur 4.2: Kostnadsutveckling utan preventivt underhåll [3] I ett flertal rapporter, bland annat från ECON och Multiconsult (2001) och FOBE(2004) har man konstaterat ett eftersatt underhåll hos kommuner på ca 55 kr/ m 2 BTA per år. Konsekvenserna av dessa uteblivna insatser kan bli betydligt större än väntat. För att underhåll ska löna sig bör kostnaden för löpande underhåll vara mindre än den kostnad som uppstår när byggnaden förfallit och en dag är i behov av totalupprustning. I resonemanget tar man ingen hänsyn till eventuella produktionsförluster och belastningar för verksamheten på grund av byggnadens försämrade kvalitet.[1]

22 4.3 Gissinger/ Moen modellen En modell som visar de två situationerna normalt och försummat underhåll, samt tar med andra konsekvenser än de direkt ekonomiska är Gissinger/Moen modellen. Modellen är inte bevisad eftersom ingående parametern kundkostnad är svår att beräkna, men jag har ändå valt att presentera modellen eftersom budskapet är väsentligt. Modellen visar två scenarion normalt underhåll och försummat underhåll på samma byggnad från första dagen den tas i bruk. Normalt underhåll visar ett tillfälle när tillräckligt med resurser till underhåll beviljas, dvs ca 100kr/m2. Försummat underhåll visar när det inte beviljas tillräckligt med resurser till underhåll. I figuren visas sammanhanget mellan resurser nedlagt på underhåll och kundkostnad. Figur 4.3: Gissinger/Moen modellen [6] Kundkostnad kan definieras som en följekostnad och är ett pris någon får betala på grund av dåliga verksamhetslokaler. Exempelvis medför dålig innemiljö hos skolor en ökad sjukfrånvaro, reducerad trivsel och minskad prestation hos eleverna

23 Modellen utgår ifrån att det under en byggnads livstid används minst lika mycket resurser på en byggnad som får förfalla och en som får löpande underhåll. En orsak är att accelererande skadeutveckling snabbt ger ökande kostnader. Hos en byggnad som utsätts för försummat underhåll uppstår också en kundkostnad eller samhällskostnad i form av definitionen ovan som är betydligt större än hos en normalt underhållen byggnad. Poängen med modellen är att man vid försummat underhåll lägger ner större resurser på underhåll, samtidigt som verksamheterna belastas med högre kostnader än i ett scenario med normalt underhåll. [6] [32] 4.4 Resurser En anledning eller förklaring till att nedprioritera underhåll? Det finns med säkerhet ett flertal anledningar som för varje enskild kommun, har olika stor betydelse för hur lyckad förvaltning man åstadkommit samt vilken kvalité byggnadsmassan har idag. Den spontana reaktionen kan fort bli det finns inte pengar till att renovera matsalen eller byta fönstren. Men är verkligen bristen på resurser en förklaring till att inte underhålla sina byggnader väl, när det sen tidigare är känt att bra fastighetsförvaltning är bra kapitalförvaltning? I rapporten från ECON och Multiconsult (2001) är man tveksam till att resurser egentligen kan vara en förklaring till bristfälligt underhåll. Delvis på grund på av att förfall förkortar en byggnads levnadstid och orsakar kostbar rehabilitering. Uttrycket låter som följande: uteblivet underhåll ger på sikt lägre produktion per krona, och det är inte självklart att dåligt underhåll bidrar till att hålla kostnaderna nere. En diskussion om kapitalförvaltning och investeringsbeslutningar finns i kapitel nio, arbetsrapport nr 7 år 2001 från kommunalförbundet. Här diskuterar man kring bristen på resurser som en möjlig förklaringsvariabel och betydelsen av att reducera underhållet. Resonemanget går som följande: Om man antar att en kommun är ekonomiskt rationell kan för lite resurser inte vara någon bra förklaring till bristfälligt underhåll. I detta sammanhang innebär lite resurser att man måste vara ekonomisk och konsumera mindre. Att inte genomföra lönsamma investeringar i form av underhåll av egna byggnader är inte ekonomiskt. Det teoretiska grundlaget för detta finns i Fischers`s separationsteorem i Fischer (1930). Resultatet i teoremet säger att en rationell ägare först och främst prioriterar alla lönsamma investeringar, och sedan fördelar investeringarna över tid med hänsyn till största möjliga budget. Poängen med teoremet är att man skiljer på hur mycket som ska investeras respektive konsumeras i varje period. Därmed har intäktsnivån eller kommunens preferenser för konsumtion ingen betydelse för om en investering genomförs eller ej. En investering är aktuell så länge som avkastningen är minst lika stor som kapitalräntan. Bristen på resurser blir utifrån detta en dålig förklaring på varför man inte genomför en lönsam investering, eftersom en utebliven investering endast bidrar till att man i slutändan får

24 ännu mindre pengar över. För lite resurser borde därmed inte vara en aktuell förklaring. Resonemanget förutsätter att ägaren har tillgång till en kreditmarknad som för varje period kan skilja på beslut kring egen konsumtion och investeringar. För konsumtionen ett speciellt år har den årliga intäkten ingen betydelse. Nuvärdet av de totala framtida intäkterna och kostnaderna är det viktiga. Enligt Haug-Simons definitionen är årets totala intäkt samma som de faktiska kostnaderna i perioden plus netto ökningen av förmögenheten. En kommun som tidigare fuskat med underhåll av en byggnad kan i slutet av året få en värdeminskning. Denna värdeminskning kan i balansen enligt definitionen bli avdragen från årets intäkter. Konsekvenserna av utsatt underhåll kan därför bli en aning dolda. Offentliga verksamheter har tidigare haft dåliga balansräkningar med sämre översikt över ingående och utgående balans. Det bidrar för en kommun till dålig kontroll på vilka totala värden de disponerar och dess utveckling. En förmögenhetsminskning på grund av bristfälligt underhåll kan därför bli svårt att upptäcka både för interna och externa kontrollorgan. Kommunerna har idag tillåtelse att ta lån för investeringar men inte till drift. Om resurserna till drift visar sig vara otillräckliga finns möjligheten att ta från resurser menade för underhåll. När byggnaderna sedan förfaller kan upprustningen finansieras med lån. Man kan dock undra om detta sätt att finansiera drift är rationellt? Svaret är ja. Det är möjligt men bara under vissa förutsättningar. En av dem är att kommunen har dålig likviditet men förväntar att driftsekonomin blir bättre i framtiden. En annan är den interna räntan för att låna i sin egen balans inte bör vara högre än alternativ avkastning eller låneränta. [1]

25 5 Tillståndsbedömning av byggnad 5.1 Tillståndsanalys Byggnader och diverse anläggningar utgör en stor del av landets realkapital. Till sin hjälp vid beslut om underhåll, utveckling och ombyggnation kan man genomföra en tillståndsanalys av byggnaden. En tillståndsanalys kan även vara aktuellt vid uppkomna skador i samband med försäkringsfrågor, antik bevaring, taxering eller vid köp och försäljning av fastigheter. En tillståndsanalys kräver speciell kompetens och ibland även erfarenhet. Vid en analys fastslår man byggnadens tillstånd vid en viss tidpunkt efter givna krav och föreskrifter. De krav och föreskrifter byggnader värderas efter kan vara lagar, föreskrifter eller speciella krav och riktlinjer från uppdragsgivaren. För att alla analyser ska bli genomförda på ett enhetligt sätt finns idag en Norsk Standard, NS 3424 som beskriver innehållet och genomförandet vid en tillståndsanalys av byggnader. Standarden består av en systematik som ska täcka alla de olika områden som påverkar en byggnads tillstånd. [3][4] Figur 5.1: Principer i NS 3424 [3] 5.2 Registreringsnivåer Tillståndsregistrering består av undersökning följd av dokumentering. Själva registreringen kan genomföras på tre olika registreringsnivåer. Nivåerna skiljer sig åt vid hur djupgående de är samt vilken utrustning som krävs. Registreringsarbetet ska genomföras på den nivå som passar ändamålet. Nivå ett innebär en mer generell tillståndsregistrering på en grov nivå. Visuellt och ibland med enkla mätningar noteras iakttagelser. Med grov överslagsräkning anges sedan kostnader för eventuella åtgärder. På nivå två genomför man också en generell tillståndsregistrering men mer djupgående och detaljerad än nivå ett. Här använder man mer omfattande underlagsdata som byggnadsritningar, beskrivningar och annan dokumentation. Den tredje nivån är mest detaljerad och innebär en noggrann undersökning med avancerade mätningar och ibland analys i laboratorier. Denna nivå används bara vid speciella situationer

26 där endast en byggnadsdel noggrant behöver undersökas, eller vid speciella problemställningar. [4] 5.3 Tillståndsgrad och konsekvensgrad Tillståndet hos en byggnad dokumenteras skriftligt och ibland bifogas ritningar och fotografier. På en fyrgradig skala erhåller byggnaden en tillståndgrad. Graden baseras på en värdering av ett eller flera symptom. Symptomen anger tillståndet i förhållande till given referensnivå och exempel på symptom kan vara sprickor i fasad, mögellukt och färg som lossnat. De olika tillståndgraderna (TG) är definierade enligt nedan: Tillståndsgrad 0: Inga symptom Tillståndsgrad 1: Svaga symptom Tillståndsgrad 2: Medelkraftiga symptom Tillståndsgrad 3: Kraftiga symptom För att avgöra vilka åtgärder som ska prioriteras kan även konsekvenserna av registrerat tillstånd anges med en konsekvensgrad. Konsekvensgrad 0: Inga konsekvenser Konsekvensgrad 1: Små konsekvenser Konsekvensgrad 2: Medel stora konsekvenser Konsekvensgrad 3: Stora konsekvenser För varje konsekvens anger man även vilken typ av konsekvens som är aktuell. Om det utan åtgärd finns brister vid utrymningsvägarna eller bärigheten hos byggnaden, anges säkerhet. Luftkvalité, kemikalier eller ljudnivå påverkar hälsa och miljö. Medan underhåll, utbyte av byggnadsdelar eller följeskador mest är kostbart och därmed har ekonomiska konsekvenser. Utseende i det yttre som på väggar och renhållning påverkar mest estetiken. I samband med tillståndsanalys bedömer man även möjlig svikt, eftersom svikt kan ha stor betydelse vid val av åtgärd. Svikt anger att något är fel och inte uppfyller utgivna referenser. För exempel ska en skada som kommer av fel använd byggteknik uttryckas i tillståndgraden medan själva bygg felet nämns som svikt. Vid benämningen möjlig dold svikt saknas underlag för att bedöma om det är svikt eller ej. [3] 5.4 Funktionalitet och Tillpassningsgrad Med funktion uttrycks hur bra ägnade lokalerna är för kärnverksamheten. Byggnadens funktion idag eller i framtiden kan uttryckas på skalan 0-3 där 0 är mycket gott ägnat och 3 oägnat. Tillpassningsgraden eller grad av alternativa användningsmöjligheter anger en byggnads förmåga eller potential att anpassas till kommande krav och behov med hänsyn till funktion. Med det menas hur enkelt och kostnadseffektivt en byggnad kan ta emot nya funktionskrav genom ombyggnation eller tillbygganation. Tillpassning bedöms utifrån tekniska parametrar

27 som exempel etagehöjd och en byggnads konstruktionsprincip och har en gradering på 0-3, där 0 betyder god tillpassning och 3 dålig tillpassning. Vilken tillpassningsgrad och funktionalitet som är nödvändig för än byggnad beror av dess användningsområde. Museer och konserthus har ett betydligt mindre behov av att vara tillpassningsbara jämfört med sjukhus och skolbyggnader, där utvecklingen och förändringen av verksamheterna och dess krav är snabbare. [13] Nedan en illustration där byggnader med olika krav om tillpassning generellt placeras i ett diagram. Var varje typ av bygg ska placeras bör värderas i varje enskilt fall. Figur 5.4: Krav till tillpassningsgrad för olika byggnader [13] En byggnad med låg tillpassningsgrad kan möta framtidens behov utan större ekonomiska konsekvenser. För byggnader som är ineffektiva eller opassande är ofta risken större för nedläggning eller avveckling av verksamheten. Är byggnaden också lite tillpasslig betyder det att framtida ombyggnationer troligen blir kostbara och byggnadens framtid blir avveckling eller verksamhetsändring. Vid en värdering av en byggnads framtid bör man se på funktion i sammanhang med tillpassningsgrad. Ofta prioriterar man efter de byggnader eller enheter som har störst möjlighet att fungera bra i framtiden. Men avgörandet för vilka skolor som är mest aktuella att ha kvar i drift eller bygga ut beror även av andra förhållanden. För exempel kan enhetens betydelse för området, lagar, dokumentation, lager kapacitet och geografisk belägenhet påverka beslutet. [13]

28 6 Kostnader och Nyckeltal 6.1 Kostnadsbegrepp för byggnader Olika kostnadsberäkningar är nödvändiga för att erhålla översikt över fastighetsförvaltningen. Beräkningarna utgör även ett bra beslutsunderlag vid värdering av alternativa investeringar, budgetering, driftsmöjligheter samt val mellan olika underhållsåtgärder och material. [15] Livscykelkostnader omfattar alla kostnader som tillförs byggnaden under hela dess livstid. Kostnaderna kan närmare beskrivas som projektkostnad, årliga kostnader och restkostnad. Projektkostnaden är summan av alla investeringskostnader från nybyggnad medan årliga kostnader består av förvaltning, drift, underhåll och utveckling. Restkostnaden är hur mycket det slutligen kostar att avveckla eller riva byggnaden. Figur 6.1: Kostnads begrepp [14] Levnadstidskostnaden är nuvärdet av alla förväntade årliga kostnader genom en byggnads livstid. Den beräknas genom nuvärde beräkning av livscykelkostnaden med en diskonteringsfaktor. Från levnadstidskostnaden kan man få årskostnaden som är ett fast årligt belopp. Det erhålls genom att multiplicera levnadstidskostnaden med en annuitetsfaktor. Vid beräkning av årskostnaden fås genomsnittlig årlig kostnad inklusive räntor och avskrivningar för kapital som tillhör byggnaden. Årskostnaden anger därmed hur stort belopp som bör sättas av varje år för att täcka räntor, avskrivningar och FDVU kostnader. Årskostnaden skiljer sig från de årliga kostnaderna eftersom speciellt underhållsåtgärder ofta är periodiska. [14] Under en byggnads levnadstid utgör FDVU kostnaderna en stor del av de totala kostnaderna. Ett hjälpmedel för kostnadsföring inom fastighetsförvaltning är kontoplanen i den Norska Standarden, NS

29 6.2 Kontoplanen i NS 3454 Norsk Standard NS 3454 Livscykluskostnader för byggverk, prinsipper och struktur omfattar alla typer av projekt och gäller för samtliga byggnadsdelar. En standardiserad kontoplan är betydelsefull dels för effektivisering internt i verksamheten men även vid ekonomisk redovisning och synliggörning av hur beviljade resurser används. Standarden kan även användas vid budgetering för att beräkna kostnader vid exempelvis planläggning, projektering och byggande. [16] Ett standardiserat sätt att redovisa kostnader ger en möjlighet att registrera kostnads tal för verksamheten och upprätta nyckeltal. Nyckeltalen ger möjlighet att jämföra byggnadsförvaltningen med andra byggnader i syfte att utveckla förvaltningen, så kallad benchmarking. Kontoplanen medför att kostnader kostnadsföres i relevanta poster och verksamhetens olika utgifter blir därmed mer synliga. Den första av huvudposterna är kapitalkostnader och inkluderar investeringskostnaden och den restkostnad som uppstår vid rivning av byggnaden. Förvaltningskostnader är av den art att de löper oavsett om byggnaden är i drift eller inte. Dit hör skatter och avgifter, försäkringar och administrationskostnader. Driftskostnader beror mer eller mindre av att byggnaden är i bruk. Hit hör löpande driftskostnader och kostnader som renhållning, energi, vatten och avlopp, avfall, vakt och säkerhet samt renhållning utomhus. Till driftskostnader kommer även löpande underhåll, skador och skadegörelse. Med underhållskostnader menas kostnader som är nödvändiga för att behålla byggnaden och dess tekniska installationer på önskad kvalitetsnivå. Underhållskostnader delas främst in under planlagt underhåll, utskiftningar och åtgärder utomhus. Utvecklingskostnad är kostnader som tillförs byggnaden för att upprätthålla dess värde över tid. De bidrar oftast till en ökning av standarden. Under utveckling hör löpande och mindre ombyggnationer som följd av ny utrustning och omorganisering. Nya krav och föreskrifter från användare, marknad och myndigheter ligger ofta bakom dessa åtgärder. Servicekostnader tillhör inte FDVU kostnader men är nödvändiga för att verksamheten i byggnaden bedrivs så effektivt som möjligt. Exempel på servicekostnader är post, möblering och IT-tjänster. I kontoplanen finns det även möjlighet att beräkna Potentialen för byggnaden. Det är en strategisk post för planläggning och budgetering, där en byggnads eventuella kostnader vid mer drastiskt utveckling, ombyggnation eller tillpassning kan placeras. När åtgärden genomförts blir denna kostnad till kapitalkostnad. [15] 6.3 Nyckeltal och benchmarking Nyckeltal är ett viktigt hjälpmedel och styrningsverktyg för att få ekonomisk översikt

Kommunstyrelsens hyressättning av kommunens fastigheter

Kommunstyrelsens hyressättning av kommunens fastigheter Revisionsrapport Kommunstyrelsens hyressättning av kommunens fastigheter Alf Wahlgren, uppdragsledare Bengt-Åke Hägg, projektledare Fredrik Anderberg, projektmedarbetare Klippans kommun Innehållsförteckning

Läs mer

KBrf - EN IDÉSKRIFT KBrf Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga 3: Bilaga 4: Bilaga 5.1-5.2:

KBrf - EN IDÉSKRIFT KBrf Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga 3: Bilaga 4: Bilaga 5.1-5.2: KBrf - EN IDÉSKRIFT Med några förslag till kvalitetsförbättrande åtgärder inom redovisning i bostadsrättsföreningar. I syfte att få en bättre överskådlighet (ökad konsumentorientering) och en mer rättvisande

Läs mer

Bedömning av bostadsrätt. Sammanfattning

Bedömning av bostadsrätt. Sammanfattning Sida 1 / 6 Adress: Förening: Organisationsnr: Värderingsdatum: Kärrhöksgatan 9B HSB Brf Kranskötaren i 757200-9194 Kommun: Bostadsyta: Andelstal: 63,5 m² 1,26% Räkenskapsår: 2008 Sammanfattning Sid Marknadsvärde

Läs mer

Ökat personligt engagemang En studie om coachande förhållningssätt

Ökat personligt engagemang En studie om coachande förhållningssätt Lärarutbildningen Fakulteten för lärande och samhälle Individ och samhälle Uppsats 7,5 högskolepoäng Ökat personligt engagemang En studie om coachande förhållningssätt Increased personal involvement A

Läs mer

Introduktion - version 3.0 Copyright Tyréns AB ETT SYSTEM FÖR INVENTERING, BEDÖMNING OCH KLASSIFICERING AV FASTIGHETER

Introduktion - version 3.0 Copyright Tyréns AB ETT SYSTEM FÖR INVENTERING, BEDÖMNING OCH KLASSIFICERING AV FASTIGHETER ETT SYSTEM FÖR INVENTERING, BEDÖMNING OCH KLASSIFICERING AV FASTIGHETER Instrument för miljöstyrning En miljöbedömning ger dig kunskap om dina fastigheters miljöbelastning. Systemet redovisar olika miljönyckeltal

Läs mer

Drift och underhåll - agenda. Livscykelekonomi (LCE) Hyreshus säljs efter viteskrav. VBEF10 Drift och underhåll.

Drift och underhåll - agenda. Livscykelekonomi (LCE) Hyreshus säljs efter viteskrav. VBEF10 Drift och underhåll. Drift och underhåll - agenda VBEF10 Drift och underhåll ANNE LANDIN» Konflikt mellan ägarens och byggnadens livslängd» Underhåll Många exempel på eftersatt underhåll Problem att bestämma underhållskostnaden»

Läs mer

FÖRSLAG TILL RESULTATBUDGET ÅR 2012

FÖRSLAG TILL RESULTATBUDGET ÅR 2012 428 Gläntan i Vallentuna Nuvarande årsavgift 722 kr/m2 och år Budgeterad årsavgift 722 kr/m2 och år FÖRSLAG TILL RESULTATBUDGET ÅR 2012 kvm bostadsyta 3 489 Styrelsens förslag RÖRELSENS INTÄKTER Budget

Läs mer

Teknisk fastighetsförvaltning. Grundbegrepp drift och underhåll

Teknisk fastighetsförvaltning. Grundbegrepp drift och underhåll Teknisk fastighetsförvaltning Grundbegrepp drift och underhåll Förvaltningsföretag: bolag vars verksamhet består i att äga och förvalta fast eller lös egendom, t.ex. fastigheter eller värdepapper. Förvaltning:

Läs mer

PLÅTSLAGERI. Ämnets syfte

PLÅTSLAGERI. Ämnets syfte PLÅTSLAGERI Ämnet plåtslageri behandlar grundläggande planering och genomförande av plåtslageriarbeten. Det behandlar arbetsmetoder inom såväl byggnads- som ventilationsplåtslageri. Ämnets syfte Undervisningen

Läs mer

REJÄL UNDERHÅLLSPLAN

REJÄL UNDERHÅLLSPLAN REJÄL UNDERHÅLLSPLAN Spara tid och pengar genom planerat underhåll Det är ett välkänt faktum att planerat och förebyggande underhåll är avsevärt billigare än akut och eftersatt underhåll. Trots att de

Läs mer

Sociala investeringar Rätt, fel och möjligt ett kommunalt perspektiv. Stefan Ackerby

Sociala investeringar Rätt, fel och möjligt ett kommunalt perspektiv. Stefan Ackerby Sociala investeringar Rätt, fel och möjligt ett kommunalt perspektiv Stefan Ackerby Beslut på SKL:s kongress hösten 2011 SKL skall "tillsätta en utredning som ser över vilka effekter man kan åstadkomma

Läs mer

Verksamhets- och branschrelaterade risker

Verksamhets- och branschrelaterade risker Riskfaktorer En investering i värdepapper är förenad med risk. Inför ett eventuellt investeringsbeslut är det viktigt att noggrant analysera de riskfaktorer som bedöms vara av betydelse för Bolagets och

Läs mer

US Recovery AB. Kvartalsrapport december 2014

US Recovery AB. Kvartalsrapport december 2014 US Recovery AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 2

Läs mer

Redovisat eget kapital i balansräkningen. 2011 Bengt Bengtsson

Redovisat eget kapital i balansräkningen. 2011 Bengt Bengtsson Redovisat eget kapital i balansräkningen 2011 Bengt Bengtsson Redovisat eget kapital i balansräkningen Företagets skuld till ägaren Skillnaden mellan företagets tillgångar och skulder brukar benämnas företagets

Läs mer

Övningsprojekt Fastighetsförvaltning VBEF01: Diagnos, prognos och beslut

Övningsprojekt Fastighetsförvaltning VBEF01: Diagnos, prognos och beslut Övningsprojekt Fastighetsförvaltning VBEF01: Diagnos, prognos och beslut Denna uppgift gäller en investeringsbedömning inför ett köp av en fastighet i Lund. Arbetet skall presenteras i en rapport enligt

Läs mer

KS 2003-05-27, 164. Översyn av kommunens användning och behov av lokaler. Bakgrund

KS 2003-05-27, 164. Översyn av kommunens användning och behov av lokaler. Bakgrund KS 2003-05-27, 164 Översyn av kommunens användning och behov av lokaler Bakgrund Kommunfullmäktige beslutade 2001-05-17, 72, att uppdra åt kommunstyrelsen att bilda en ledningsgrupp för att göra en fördjupad

Läs mer

RENGÖRINGSSERVICE. Ämnets syfte

RENGÖRINGSSERVICE. Ämnets syfte RENGÖRINGSSERVICE Ämnet rengöringsservice behandlar hur man säkert och systematiskt arbetar med rengöring med för ändamålet avsedda metoder, medel, redskap och maskiner. Det behandlar också rengöringens

Läs mer

Teracoms kalkylmodell för prissättning av tjänster

Teracoms kalkylmodell för prissättning av tjänster s kalkylmodell för prissättning av tjänster Datum 12 januari 2004 Till Från 1 Introduktion 1.1 Bakgrund s avtal för utsändning upphör vid utgången av 2003. En diskussion har uppstått beträffande s kalkylmodeller

Läs mer

Underhållsplan. År 2015 till BRF Sanbacka nr 1. BRF Sandbacka nr 1. Datum för utskrift:

Underhållsplan. År 2015 till BRF Sanbacka nr 1. BRF Sandbacka nr 1. Datum för utskrift: Underhållsplan År 2015 till 2044 BRF Sanbacka nr 1 Datum för utskrift: 2015-12-04 Översikt Grundläggande information om underhållsplanen. Sida 1 / 20 Underhållsplanens inställningar Benämning på underhållsplan

Läs mer

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Kvartalsrapport mars 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Modernt Underhåll för ledare

Modernt Underhåll för ledare Modernt Underhåll för ledare Mot målet EFNMS Certifierad Underhållsexpert: European Expert in Maintenance Management Modernt Underhåll för ledare Åtta lärarledda utbildningsdagar med tillhörande webbaserade

Läs mer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AB Kvartalsrapport juni 2016 Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat aktie per värde och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Portföljöversikt

Läs mer

RIKTLINJER FÖR LOKALRESURSPLANERING, LOKALFÖRSÖRJNING OCH LOKALANVÄNDNING

RIKTLINJER FÖR LOKALRESURSPLANERING, LOKALFÖRSÖRJNING OCH LOKALANVÄNDNING Strategi Program Plan Policy Riktlinjer Regler Styrdokument RIKTLINJER FÖR LOKALRESURSPLANERING, LOKALFÖRSÖRJNING OCH LOKALANVÄNDNING ANTAGET AV: Kommunstyrelsen DATUM: 2016-02-04, 49 ANSVAR UPPFÖLJNING/UPPDATERING:

Läs mer

Årsredovisning. BRF kastanjen 1 5 1/7 2012-30/6 2013 Org. nr. 725000-3576

Årsredovisning. BRF kastanjen 1 5 1/7 2012-30/6 2013 Org. nr. 725000-3576 Årsredovisning BRF kastanjen 1 5 1/7 2012-30/6 2013 Org. nr. 725000-3576 Spara din årsredovisning. Du kan behöva den vid försäljning och i kontakt med bank. Att bo i bostadsrätt En bostadsrättsförening

Läs mer

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB. Kvartalsrapport december 2014

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB. Kvartalsrapport december 2014 Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7

Läs mer

BYGG OCH ANLÄGGNING. Ämnets syfte

BYGG OCH ANLÄGGNING. Ämnets syfte BYGG OCH ANLÄGGNING Ämnet bygg och anläggning behandlar byggandet från planeringsstadiet till färdigställande och drift. Det behandlar även bygg- och anläggningsbranschens olika yrken och arbetsvillkor.

Läs mer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AB Kvartalsrapport mars 2015 Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Kursutveckling 5 Drift och förvaltning 5 Portföljöversikt

Läs mer

(KPI) årsmedeltal var 0,9 % (2011 en ökning med 2,6 %). Åsa Törlén, SCB, tfn 08-506 941 47, fornamn.efternamn@scb.se

(KPI) årsmedeltal var 0,9 % (2011 en ökning med 2,6 %). Åsa Törlén, SCB, tfn 08-506 941 47, fornamn.efternamn@scb.se BO 32 SM 1401 Intäkts- och kostnadsundersökningen för flerbostadshus (IKU) 2012 Revenues and expenditure of multi-dwelling buildings in 2012 I korta drag Hyresintäkter År 2012 blev de skattade genomsnittliga

Läs mer

Portfolio Försäkra. Ersättningspolicy. Ramverksversion 001

Portfolio Försäkra. Ersättningspolicy. Ramverksversion 001 Portfolio Försäkra Ersättningspolicy Ramverksversion 001 Datum för fastställelse 2015-05-22 Sidan 1 Innehåll Externa regelverk... 2 Interna regelverk... 2 1. Syfte... 2 2. Övergripande mål... 2 3. Organisation

Läs mer

Motion till årsmötet 2012 Hålabäcks Värme Ekonomisk Förening

Motion till årsmötet 2012 Hålabäcks Värme Ekonomisk Förening Motion till årsmötet 2012 Hålabäcks Värme Ekonomisk Förening Motionens innehåll -att styrelsen ges i uppdrag att utreda och redovisa om vår förening skulle ha vinning av att ombildas från dagens ekonomiska

Läs mer

Förvaltningsrätten i Linköping. 581 04 Linköping

Förvaltningsrätten i Linköping. 581 04 Linköping Kenneth Lind Djurgårdsgatan 3 59341 Västervik 2014-03-20 Förvaltningsrätten i Linköping Box 406 581 04 Linköping Överklagande av Västerviks kommunfullmäktiges beslut 2014-02-24, 16, avseende ägardirektiv

Läs mer

ÅRSREDOVISNING 2014 Brf Carlsro i Lund Org nr 745000-3434

ÅRSREDOVISNING 2014 Brf Carlsro i Lund Org nr 745000-3434 ÅRSREDOVISNING 2014 Brf Carlsro i Lund Org nr 745000-3434 ATT LÄSA EN ÅRSREDOVISNING ÅRSREDOVISNINGEN Från och med år 2014 har årsredovisningarna fått ett delvis nytt utseende. Orsaken

Läs mer

Vätebränsle. Namn: Rasmus Rynell. Klass: TE14A. Datum: 2015-03-09

Vätebränsle. Namn: Rasmus Rynell. Klass: TE14A. Datum: 2015-03-09 Vätebränsle Namn: Rasmus Rynell Klass: TE14A Datum: 2015-03-09 Abstract This report is about Hydrogen as the future fuel. I chose this topic because I think that it s really interesting to look in to the

Läs mer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AB Kvartalsrapport december 2015 Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Drift

Läs mer

Granskningsredogörelse Fastighetsunderhåll

Granskningsredogörelse Fastighetsunderhåll www.pwc.se Granskningsredogörelse Fastighetsunderhåll Skelleftebostäder AB Bo Rehnberg Cert. kommunal revisor Innehållsförteckning 1. Sammanfattning... 1 2. Inledning...2 2.1. Bakgrund...2 2.2. Syfte och

Läs mer

ABC Ekonomiska termer

ABC Ekonomiska termer Ekonomiska begrepp I den ekonomiska redovisningen finns det ett antal termer som är viktiga att känna till som egen företagare. Drivhuset hjälper dig att reda ut begreppen på de allra vanligaste och beskriver

Läs mer

Om erbjudandet för din pensionsförsäkring med traditionell förvaltning.

Om erbjudandet för din pensionsförsäkring med traditionell förvaltning. Om erbjudandet för din pensionsförsäkring med traditionell förvaltning. Fakta om erbjudandet Räntan som det garanterade värdet och framtida premieinbetalningar räknas upp med sänks till 1 procent före

Läs mer

Riktlinjer för lokalförsörjningstrategi, interna hyror samt tomställda lokaler

Riktlinjer för lokalförsörjningstrategi, interna hyror samt tomställda lokaler Ersätter Utbytt den Sign 1:5 Lokalförsörjningsstrategi Melleruds kommuns strategi för lokalförsörjning utgår från att kommunens lokaler ska svara upp mot behoven som finns i den kommunala verksamheten.

Läs mer

Har du gjort en affärsplan för ditt företag har du ett underlag för presentation och diskussion även i den.

Har du gjort en affärsplan för ditt företag har du ett underlag för presentation och diskussion även i den. Egenbedömning inför presentation Som företagare är du alltid fullt upptagen men alla väntar sig ändå att du är den som kan ditt företag bäst och kan beskriva det. Denna checklista tar dig igenom frågeställningar

Läs mer

Syfte Mål Värderingar

Syfte Mål Värderingar Syfte Mål Värderingar xzzhjhzx AF Gruppen ASA Telefon +47 22 89 11 00 afgruppen.se 2 kingdesign.no / 0614 6 Syfte Vision Affärsidé 12 Mål Ägare Medarbetare Kunder Leverantörer Samhället Hälsa, miljö och

Läs mer

Global Fastighet Tillväxt 2007 AB. Kvartalsrapport december 2014

Global Fastighet Tillväxt 2007 AB. Kvartalsrapport december 2014 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt

Läs mer

Granskning av Malmö stads årsredovisning Mattias Haraldsson, PwC

Granskning av Malmö stads årsredovisning Mattias Haraldsson, PwC Granskning av Malmö stads årsredovisning 2010 Mattias Haraldsson, PwC 1 Innehåll Sammanfattning... 3 Iakttagelser - Förvaltningsberättelsen... 4 Formellt innehåll... 4 God ekonomisk hushållning... 4 Verksamhetsmål...

Läs mer

2012-10-01. Beslutsunderlag Gamla Lidingöbron TN/2012:292

2012-10-01. Beslutsunderlag Gamla Lidingöbron TN/2012:292 2012-10-01 Beslutsunderlag Gamla Lidingöbron TN/2012:292 POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON E-POST Lidingö stad Stockholmsvägen 50 08-731 30 00 vx lidingo.stad@lidingo.se Stadshuset FAX INTERNET 181 82 Lidingö

Läs mer

Ekonomi i balans. Relationstal vid bedömning av kommunal ekonomi. Ålands kommunförbund

Ekonomi i balans. Relationstal vid bedömning av kommunal ekonomi. Ålands kommunförbund Ekonomi i balans Relationstal vid bedömning av kommunal ekonomi Ålands kommunförbund FÖRORD Syftet med detta dokument är att föra fram användbara nyckeltal för att underlätta bedömningen av huruvida en

Läs mer

Riktlinjer för god ekonomisk hushållning, riktlinjer för resultatutjämningsreserv och avsättning/nyttjande av reservfond Piteå kommun

Riktlinjer för god ekonomisk hushållning, riktlinjer för resultatutjämningsreserv och avsättning/nyttjande av reservfond Piteå kommun Riktlinjer för god ekonomisk hushållning, riktlinjer för resultatutjämningsreserv och avsättning/nyttjande av reservfond Piteå kommun Dokumentnamn Dokumenttyp Fastställd/upprättad Beslutsinstans Riktlinjer

Läs mer

Case Asset Management

Case Asset Management Case Asset Management Riktlinjer för riskhantering i fonderna Dessa riktlinjer har fastställts av styrelsen för Case Asset Management AB vid styrelsemöte 2012 12 05 1 Innehåll 1. INLEDNING OCH SYFTE...

Läs mer

Redovisning av immateriella tillgångar

Redovisning av immateriella tillgångar REKOMMENDATION 12.1 Redovisning av immateriella tillgångar Maj 2007 Innehåll Denna rekommendation anger hur immateriella tillgångar skall behandlas i redovisningen. Rekommendationen anger vilka utgifter

Läs mer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AB Kvartalsrapport september 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Drift

Läs mer

Bostäder som investering vad är affärsmässig avkastning? Christina Gustafsson, VD IPD Norden

Bostäder som investering vad är affärsmässig avkastning? Christina Gustafsson, VD IPD Norden Bostäder som investering vad är affärsmässig avkastning? Christina Gustafsson, VD IPD Norden Agenda Avkastningsmått Avkastning för bostäder Exempel på ägardirektiv till bostadsföretag Slutsatser IPD 2012

Läs mer

Riktlinjer för hantering av investeringar och leasingavtal

Riktlinjer för hantering av investeringar och leasingavtal 1 (5) Typ: Riktlinje Giltighetstid: Tills vidare Version: 2.0 Fastställd: KF 2104-11-12, 109 Uppdateras: 2017 Riktlinjer för hantering av investeringar och leasingavtal Innehållsförteckning 1. Bakgrund

Läs mer

Årsredovisning. BRF TORNHUSET 1/ / Org nr

Årsredovisning. BRF TORNHUSET 1/ / Org nr Årsredovisning BRF TORNHUSET 1/1 2015-31/12 2015 Org nr 769606-7193 Spara din årsredovisning. Du kan behöva den vid försäljning och i kontakt med din bank. Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 1

Läs mer

Årsredovisning. BRF Eriksdal

Årsredovisning. BRF Eriksdal Årsredovisning för BRF Eriksdal Räkenskapsåret 2005 BRF Eriksdal 1(8) Styrelsen för BRF Eriksdal får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2005. Förvaltningsberättelse Verksamhet Föreningens ändamål

Läs mer

11-ÅRSKALKYL BRF SKÄPPLANDSGATAN 13-17 769625-6721 2013-06-14

11-ÅRSKALKYL BRF SKÄPPLANDSGATAN 13-17 769625-6721 2013-06-14 11-ÅRSKALKYL BRF SKÄPPLANDSGATAN 13-17 769625-6721 2013-06-14 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 Grunduppgifter... 3 2 Föreningens anskaffningskostnad... 3 3 Finansiering... 4 4 Föreningens utgifter... 5 4.1 Drifts-

Läs mer

BELÄGGNING. Ämnets syfte

BELÄGGNING. Ämnets syfte BELÄGGNING Ämnet beläggning behandlar beläggningsarbete, från tillverkning av asfalt till det att vägobjektet är färdigt att brukas. I samhället ställs allt högre krav på vägars utformning och kvalitet.

Läs mer

BUDGET OCH PROGNOS 2014-2018

BUDGET OCH PROGNOS 2014-2018 BUDGET OCH PROGNOS 2014-2018 Konjunkturinstitutet och andra officiella bedömare anser att konjunkturen kommer att stiga men har en skakig väg framför sig. Med konjunktur stiger även inflation, räntor och

Läs mer

Titel på examensarbetet. Dittnamn Efternamn. Examensarbete 2013 Programmet

Titel på examensarbetet. Dittnamn Efternamn. Examensarbete 2013 Programmet Titel på examensarbetet på två rader Dittnamn Efternamn Examensarbete 2013 Programmet Titel på examensarbetet på två rader English title on one row Dittnamn Efternamn Detta examensarbete är utfört vid

Läs mer

Sparbanken Rekarne. Ersättningspolicy. Ramverksversion 720.002

Sparbanken Rekarne. Ersättningspolicy. Ramverksversion 720.002 Sparbanken Rekarne Ersättningspolicy Ramverksversion 720.002 Datum för fastställelse 2015-08-25 Sidan 1 Innehåll Externa regelverk... 2 Interna regelverk... 2 1. Syfte... 2 2. Övergripande mål... 2 3.

Läs mer

Kommunstyrelsens arbetsutskott. PROTOKOLL - ojusterat Information om utdelning från Alsikebolaget KS-2015/429.

Kommunstyrelsens arbetsutskott. PROTOKOLL - ojusterat Information om utdelning från Alsikebolaget KS-2015/429. Kommunstyrelsens arbetsutskott 99 Utdrag ur PROTOKOLL - ojusterat 2015-08-10 Information om utdelning från Alsikebolaget 2015-2019 KS-2015/429 Ärende Simon Granit, ekonomichef för de kommunala bolagen,

Läs mer

Finansiell profil Falköpings kommun

Finansiell profil Falköpings kommun Finansiell profil Falköpings kommun 00 007 profiler för Falköpings kommun 00 007 Syftet med den här analysen är att redovisa var Falköpings kommun befinner sig finansiellt och hur kommunen har utvecklats

Läs mer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AB Kvartalsrapport mars 2016 Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat aktie per värde och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Portföljöversikt

Läs mer

EKONOMISK REDOVISNING

EKONOMISK REDOVISNING Sid 1 EKONOMISK REDOVISNING 2010 HSB brf Lilla Le i Göteborg Sid 4 INTÄKTER 2010 Årsavgifter 4 278 749 Hyror 264 631 Övriga intäkter 7 200 Sid 12 ÅRSAVGIFTSUTVECKLING 2007 2008 2009 2010 2011 Årsavgiftsutveckling

Läs mer

Delårsrapport Q1, 2008

Delårsrapport Q1, 2008 Västerås Stockholm Delårsrapport Q1, 2008 Allokton Properties AB Stående lån 8,500000 Allokton I 2015 Frågor kring denna rapport kan ställas till Sören Andersson (tel +46 8 5221 7200) Sammanfattning Nettoomsättning

Läs mer

Lunds universitets miljömål med handlingsplan för perioden 2015-2016

Lunds universitets miljömål med handlingsplan för perioden 2015-2016 MILJÖMÅL MED HANDLINGSPLAN 1 2014-12-18 Dnr V 2014/1687 Lunds universitets miljömål med handlingsplan för perioden 2015-2016 Mål 1: Identifiera direkt och indirekt miljöpåverkan, lagkrav och organisation

Läs mer

Kurt Eriksson. Affärsansvarig, Nordisk Renting AB

Kurt Eriksson. Affärsansvarig, Nordisk Renting AB Kurt Eriksson Affärsansvarig, Nordisk Renting AB Nordisk Renting Källa till utveckling och tillväxt Presentation av Nordisk Renting Kundnyttan och motiv Exempel på genomförda affärer Nordisk Rentings affärsidé

Läs mer

Statusrapport. Fastighetsunderhåll i kommunens verksamhetslokaler 2014-05-14

Statusrapport. Fastighetsunderhåll i kommunens verksamhetslokaler 2014-05-14 Statusrapport Fastighetsunderhåll i kommunens verksamhetslokaler 2014-05-14 R Wallin Telefon 011-23 05 34 roger.wallin@se.ey.com Innehåll 1 Sammanfattning... 1 2 Inledning... 2 2.1 Syfte... 2 2.2 Revisionsfrågor...

Läs mer

ÅRSREDOVISNING 2014 RIKSBYGGENS BRF KRONOLOTSEN 1 1/1 2014 31/12 2014. Org nr 769612-9449

ÅRSREDOVISNING 2014 RIKSBYGGENS BRF KRONOLOTSEN 1 1/1 2014 31/12 2014. Org nr 769612-9449 ÅRSREDOVISNING 2014 RIKSBYGGENS BRF KRONOLOTSEN 1 1/1 2014 31/12 2014 Org nr 769612-9449 Spara din årsredovisning. Du kan behöva den vid försäljning och i kontakt med din bank. ORDLISTA ÅRSREDOVISNINGEN

Läs mer

Livbolagens prestation

Livbolagens prestation fm Försäkringsmatematik Livbolagens prestation Återbäringsräntornas utveckling 1986-2012 Meryem Savas 2012-02-10 Innehållsförteckning Indelning... 2 Avkastningsskatt... 2 Pensionsförsäkring... 3 Besparingsperiod:

Läs mer

Titel: Undertitel: Författarens namn och e-postadress. Framsidans utseende kan variera mellan olika institutioner

Titel: Undertitel: Författarens namn och e-postadress. Framsidans utseende kan variera mellan olika institutioner Linköping Universitet, Campus Norrköping Inst/ Kurs Termin/år Titel: Undertitel: Författarens namn och e-postadress Framsidans utseende kan variera mellan olika institutioner Handledares namn Sammanfattning

Läs mer

Granskning av delårsrapport 2008

Granskning av delårsrapport 2008 Revisionsrapport Granskning av delårsrapport 2008 Smedjebackens kommun September 2008 Robert Heed Innehållsförteckning 1. Inledning... 2 1.1 Uppdrag och ansvarsfördelning... 2 1.2 Kommunfullmäktiges mål

Läs mer

Riktlinjer för exploateringsverksamheten

Riktlinjer för exploateringsverksamheten Riktlinjer för exploateringsverksamheten KOMMUNLEDNINGSKONTORET 2 Innehållsförteckning Inledning... 3 Definition... 3 Ansvar... 3 Klassificering... 3 Markanskaffning... 4 Förkalkyl... 4 Tomtpris... 5 Budget...

Läs mer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AB Kvartalsrapport september 2016 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat aktie per värde och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Drift och

Läs mer

Särskild avgift enligt lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument

Särskild avgift enligt lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument 2014-04-28 BESLUT Norges Bank FI Dnr 14-466 Bankplassen 2 P.O. Box 1179 Sentrum 107 Oslo Särskild avgift enligt lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument Finansinspektionen Box 7821 SE-103

Läs mer

FARs UTTALANDEN I REDOVISNINGSFRÅGOR. RedU 14 Redovisning av kapitalförsäkringar

FARs UTTALANDEN I REDOVISNINGSFRÅGOR. RedU 14 Redovisning av kapitalförsäkringar FARs UTTALANDEN I REDOVISNINGSFRÅGOR RedU 14 Redovisning av kapitalförsäkringar FARS UTTALANDEN I REDOVISNINGSFRÅGOR RedU 14 Redovisning av kapitalförsäkringar (december 2013) Bakgrund REDU 14 REDOVISNING

Läs mer

Informationsbroschyr. Till aktieägarna i Hyresfastigheter Holding IV Vit AB gällande föreslagen försäljning av koncernens fastighetsportfölj

Informationsbroschyr. Till aktieägarna i Hyresfastigheter Holding IV Vit AB gällande föreslagen försäljning av koncernens fastighetsportfölj Informationsbroschyr Till aktieägarna i Hyresfastigheter Holding IV Vit AB gällande föreslagen försäljning av koncernens fastighetsportfölj 1 Sammanfattning... 2 2 Bakgrund och inledning... 3 3 Transaktionen...

Läs mer

Verksamhetsansvarigt företag (moderbolag) om annat än ovanstående

Verksamhetsansvarigt företag (moderbolag) om annat än ovanstående OXL4683- v 1.0 2011-12-27 1 (10) Anmälan miljöfarlig verksamhet Enligt miljöbalken 9 kap. Anmälan ska sändas in senast 6 veckor innan start av ny verksamhet eller ändring av befintlig verksamhet. Allmänna

Läs mer

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Kvartalsrapport juni 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255

Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255 Blad 1 RIKTLINJER FÖR INTERNHYRA Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255 INNEHÅLL Sid. 1. Inledning 2 2. Driftkostnad 2 3. Planerat

Läs mer

PM - Granskning av årsredovisning 2006*

PM - Granskning av årsredovisning 2006* Öhrlinas PM - Granskning av årsredovisning 2006* Strömstads kommun april 2007 Håkan Olsson Henrik Bergh *connectedthin king I STROMSTADS KOMMUN I I Kommunstyrelsen KC/ZDD? - 0lsi 1 Dnr:........... I Innehållsförteckning

Läs mer

4 3 5 10 12 14 15 16 17 RESULTATRÄKNING (tkr) Not 2010 2009 Verksamhetens intäkter Intäkter av anslag 1 17 901 16 864 Intäkter av avgifter och andra ersättningar 2 3 334 2 599

Läs mer

Hur går det för vår bostadsrättsförening?

Hur går det för vår bostadsrättsförening? Hur går det för vår bostadsrättsförening? EN ÖVERSIKT OM HUR DU LÄSER ÅRSREDOVISNINGEN Läs bokslutet det handlar om dina pengar Varje år lämnar styrelsen i bostadsrättsföreningen inför ordinarie föreningsstämma

Läs mer

Huvuddel. Personnummer:

Huvuddel. Personnummer: 1(4) Tentamen 031215 Fastighetsförvaltning VBE 030 Tentamenstid: 5 timmar Tentamen är indelad i följande huvuddelar: Huvuddel Maximalt möjlig poäng Fastighetsföretagande 4 Fastighetsekonomisk bedömningsmodell

Läs mer

Informationsbroschyr. Till aktieägarna i Global Fastighet Utbetalning 2008 AB gällande föreslagen försäljning av koncernens fastighetsportfölj

Informationsbroschyr. Till aktieägarna i Global Fastighet Utbetalning 2008 AB gällande föreslagen försäljning av koncernens fastighetsportfölj Informationsbroschyr Till aktieägarna i Global Fastighet Utbetalning 2008 AB gällande föreslagen försäljning av koncernens fastighetsportfölj 1 Sammanfattning... 2 2 Bakgrund och inledning... 3 3 Transaktionen...

Läs mer

Reglemente för ekonomisk förvaltning och intern kontroll avseende Norrköpings kommuns nämnder och förvaltningar

Reglemente för ekonomisk förvaltning och intern kontroll avseende Norrköpings kommuns nämnder och förvaltningar Riktlinje 2011-05-30 Reglemente för ekonomisk förvaltning och intern kontroll avseende Norrköpings kommuns nämnder och förvaltningar KS-584/2010 Detta reglemente gäller från och med den 1 januari 2005.

Läs mer

RIKTLINJER OCH BUDGET 2014

RIKTLINJER OCH BUDGET 2014 RIKTLINJER OCH BUDGET 2014 VERKSAMHETENS HUVUDSAKLIGA INRIKTNING 2014 Styrelsen räknar med att 2014 kommer att präglas av ett medelstort underhållsprojekt, trapphusrenoveringen och arbetet med energisparfrämjande

Läs mer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AB Kvartalsrapport september 2016 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Drift

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport juni 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Checklista för särredovisning inom VA-branschen

Checklista för särredovisning inom VA-branschen Checklista för särredovisning inom VA-branschen Denna checklista är upprättad av Mattias Haraldsson vid Företagsekonomiska institutionen, Ekonomihögskolan i Lund på uppdrag av Svenskt Vatten. Senast uppdaterad

Läs mer

Företagsvärdering ME2030

Företagsvärdering ME2030 Företagsvärdering ME2030 24/3 Principer för värdering Jens Lusua DCF-valuation Frameworks LAN-ZWB887-20050620-13749-ZWB Model Measure Discount factor Assessment Enterprise DCF Free cash flow Weighted average

Läs mer

LPP, Reflektion och krönika åk 9

LPP, Reflektion och krönika åk 9 LPP, Reflektion och krönika åk 9 Namn: Datum: Svenska Mål att sträva mot att eleven får möjlighet att förstå kulturell mångfald genom att möta skönlitteratur och författarskap från olika tider och i skilda

Läs mer

Kalkyl för Grön Omsorg Förklaringar och kommentarer

Kalkyl för Grön Omsorg Förklaringar och kommentarer Kalkyl för Grön Omsorg Förklaringar och kommentarer Inledning Det här är ett kalkylunderlag gjort för dig som har tankar på att starta Grön omsorg på gården eller redan är igång. I den kan du göra beräkningar

Läs mer

ANLÄGGNING. Ämnets syfte

ANLÄGGNING. Ämnets syfte ANLÄGGNING Ämnet anläggning behandlar mark- och anläggningsbyggande från planering till det att objektet är färdigt att brukas. Det behandlar också olika jord- och bergmaterials egenskaper. Ämnets syfte

Läs mer

Effektivisera din fastighet med hjälp av vår bokserie REPAB Fakta. Incit AB Lena Johansson Walter

Effektivisera din fastighet med hjälp av vår bokserie REPAB Fakta. Incit AB Lena Johansson Walter Effektivisera din fastighet med hjälp av vår bokserie REPAB Fakta Incit AB Lena Johansson Walter lena.walter@incit.se 2 Agenda Vad är REPAB Faktaböcker? - Underhållskostnadsboken vanliga /antikvariska

Läs mer

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Branschekonomi och skatter Björn Arnek Januari 2008 Sammanfattning Syftet med följande rapport är att ge en bild av lönsamheten i hotell- respektive

Läs mer

Handledning till informationsmöte om underhållsplan och underhållsfond för Sff Kremlan

Handledning till informationsmöte om underhållsplan och underhållsfond för Sff Kremlan Handledning till informationsmöte om underhållsplan och underhållsfond för Sff Kremlan 1. Inledning Övergripande om vad mötet ska handla om, information och möjlighet att ställa frågor (och eventuellt

Läs mer

Global Skipsholding 2 AB. Kvartalsrapport december 2014

Global Skipsholding 2 AB. Kvartalsrapport december 2014 Global Skipsholding 2 AB Kvartalsrapport december 2014 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 2 KVARTALSRAPPORT DECEMBER

Läs mer

Utkast till redovisningsuttalande från FAR Nedskrivningar i kommunala företag som omfattas av kommunallagens självkostnadsprincip

Utkast till redovisningsuttalande från FAR Nedskrivningar i kommunala företag som omfattas av kommunallagens självkostnadsprincip Utkast till redovisningsuttalande från FAR Nedskrivningar i kommunala företag som omfattas av kommunallagens självkostnadsprincip 1. Inledning 1.1 K3s regler i kapitel 27 för nedskrivningar av anläggningstillgångar

Läs mer

Sammanträdesprotokoll Blad 1 (11) Nr 6/2008

Sammanträdesprotokoll Blad 1 (11) Nr 6/2008 Sammanträdesprotokoll Blad 1 (11) Nr 6/2008 Plats och tid Beslutande Kommunala bolagens sammanträdesrum, Sjögatan 28, Oxelösund Onsdag 22 oktober 2008, kl 10.00-12.45, 13.20-14.45 Styrelseledamöterna Birger

Läs mer

AGENDA. Energibesparing Produkt och/eller system? AGENDA AGENDA AGENDA. Hjälpmedel för. .utvärdering av. .energieffektiva produkter/system

AGENDA. Energibesparing Produkt och/eller system? AGENDA AGENDA AGENDA. Hjälpmedel för. .utvärdering av. .energieffektiva produkter/system Hjälpmedel för utvärdering av energieffektiva produkter/system Stockholm 2009-09-24 1.Kort inledning Energibesparing Produkt och/eller system? P 1 (P in ) P hydr P 2 4 2. Tre (3) olika hjälpmedel 1.Kort

Läs mer

Nytt Regionens Hus i Göteborg. Regionstyrelsen 27 januari 2015

Nytt Regionens Hus i Göteborg. Regionstyrelsen 27 januari 2015 Nytt Regionens Hus i Göteborg Regionstyrelsen 27 januari 2015 Agenda Översikt av projektet Förslag på finansieringsalternativ Vår rekommendation Bakgrund 2007: RF gav RS i uppdrag att utreda lokalbehovet

Läs mer

Att skriva uppsats. Olika varianter. Affärsplan, exempel 2014-02-05. Lilliehorn Konsult AB. Lilliehorn Konsult AB. Lilliehorn Konsult AB

Att skriva uppsats. Olika varianter. Affärsplan, exempel 2014-02-05. Lilliehorn Konsult AB. Lilliehorn Konsult AB. Lilliehorn Konsult AB Att skriva uppsats Olika varianter Affärsplan eller Förvaltningsplan Litet olika vinklingar Affärsplan, exempel Dialog från Fastighetsskötare till Kund/Ägare och tillbaka. Fakta om fastigheten, foton (byggår,

Läs mer