Bällstarummet, Kommunalhuset, Vallentuna måndagen den 10 juni 2002 kl

Transkript

1 Kommunstyrelsen 10 juni 2002 Plats och tid för sammanträdet Bällstarummet, Kommunalhuset, Vallentuna måndagen den 10 juni 2002 kl Beslutande Sten-Åke Adlivankin (m), ordförande Ove Hahn (m) Nils Lage Holmbom (m) Bo Ivgren (m) Johan Enfelt (fp) Ove Ekström (c) Ersättare Marie-Louise Löwenbeck (m) 80 Leif Öhman (m) Nils Lage Holmbom (m) Gunnel Orselius-Dahl (fp) Elisabeth Rydström (c) 80 Birgitta Karlsson (kd) vice ordf Hans Strandin (s) Agneta Bergström (s) Göte Axelsson (s) Nicklas Steorn (mp) Lena Lantz (s) Övriga deltagare Kommundirektör Kjell Johansson Från Catella Göran Hagbarth Kommunsekreterare Anna Lindholm Samhällsbyggnadschef Olle Wallin Advokat Karl-Johan Sköld Utses att justera Justeringens plats och tid Agneta Bergström (s) Kommunledningskontoret, Vallentuna den 12 juni 2002 kl 9.00 Sekreterare Anna Lindholm Paragrafer Ordförande Sten-Åke Adlivankin Justerande Agneta Bergström (s) BEVIS Justeringen har tillkännagivits genom anslag Organ Kommunstyrelsen Sammanträdesdatum 10 juni 2002 Datum för anslags uppsättande Förvaringsplats för protokollet Datum för anslags nedtagande Kommunledningskontoret, Vallentuna Underskrift 1 (16)

2 Innehållsförteckning: Försäljning av kommunens fastigheter i Vallentuna Centrum...3 Utveckling av bostäder i Brottby...9 Barn- och ungdomsnämndens förslag till mål och inriktning...12 Ombyggnation av Ekebyskolan komplettering till investeringsramarna från barn- och ungdomsnämnden...15 Sid 2 (16)

3 Försäljning av kommunens fastigheter i Vallentuna Centrum KS 80 Dnr Beslut Ärendet återremitteras till kommunstaben för ökad kunskap om köparen. Ärendet Kommunstyrelsen beslöt att ge kommunchefen, chefsekonomen och samhällsbyggnadschefen i uppdrag att tillsammans med etablerare/investerare ta fram förslag ett förslag till utveckling av Vallentuna Centrum med följande inriktning: kommunens ägande avvecklas/minskas en fastighetsägare i centrum ökat utbud av handel = expansion Vidare beslöt kommunstyrelsen den bl.a. att tilldela Catella SwedeBroker AB förmedlingsuppdraget för centrumfastigheterna med ansvarig mäklare Göran Hagbart. kommunchefen och samhällsbyggnadschefen får i uppdrag att upprätta och för kommunens räkning underteckna uppgörelseprotokoll med Catella SwedeBroker AB om uppdraget och att omgående påbörja skede 1, som avslutas med indikativa anbud. Förvaltningen skall återkomma med redovisning till kommunstyrelsen av indikativa anbud för ställningstagande till om övergång till skede 2 skall ske (begäran om definitiva anbud m.m.). Kommunstyrelsen beslöt godkänna försäljningsprospektet från Catella med vissa tillägg. Vid kommunstyrelsens arbetsutskott beslöts efter föredragning av indikativa bud att slutförhandling inleds omedelbart. Förslag Efter slutförhandlingar föreligger nu ett förslag till försäljning av de befintliga byggnaderna Kommunalhuset, Torghuset med grillkiosken, Tunahuset och Tärningen samt område i norra centrumdelen (parkeringstomten Vallentuna Rickeby 1:3 framför Systembolaget m fl delar av angränsande fastigheter). Slutförhandling har skett med de två anbudsgivare som lämnat högst indikativa bud. Båda har höjt sina anbud under förhandlingarna efter att ha tagit del av kompletterande information och fördjupade tekniska/ekonomiska uppgifter. Anbuden är prismässigt tämligen lika. 3 (16)

4 Forts 80 Vad gäller kompetens för kommersiell utveckling av Vallentuna Centrum bedöms anbudsgivarna som likvärdiga. Slutförhandling har skett med den anbudsgivare som lämnat det mest genomarbetade anbudet. Förhandling om avtal samt jordabalksbesiktning och genomgång av hyreskontrakt har nu slutförts med denne. Köpare Föreslagen köpare är Broadgate & Stendörren AB. Sammanfattning av ersättningarna till kommunen För de befintliga byggnaderna erhåller kommunen kr. En handpenning om 6 Mkr erläggs vid undertecknande av avtalen före fullmäktigesammanträdet. Resten erläggs vid tillträdet, vilket beräknas kunna ske under hösten, när beslut fastighetsregleringarna har vunnit laga kraft. Köpeskillingen för det norra området beror på blivande byggrätt bostäder /handel/kontor men beräknas bli ca kr vid en preliminärt antagen byggrätt om m2 BTA. Betalning sker vid lagakraftvunnen detaljplan. Beskrivning av överenskommelsen Överenskommelsen omfattar: 1. Överlåtelseavtal för de befintliga byggnaderna Kommunalhuset, Tunahuset, Torghuset med grillkiosk och Tärningen, 2. Överlåtelseavtal för norra tomten, 3. Hyresavtal för av kommunen idag disponerade lokaler i byggnaderna, 4. Samarbetsavtal mellan Broadgate & Stendörren AB och Vallentuna kommun 1. Överlåtelseavtal för de befintliga byggnaderna För att hålla nere lagfartskostnaden är överenskommelsen upplagd på följande sätt. Köparen förvärvar fastigheten Vallentuna-Rickeby 1:7 för 11 mkr kr. Lagfartsavgiften kr (3 %) för det förvärvet betalas av Köparen. Vallentuna-Rickeby 1:7 är den fastighet som Torghuset ligger på, med undantag av videobutiksdelen mitt emot biblioteket. Köparen och kommunen överenskommer om att genom fastighetsreglering (förrättning enligt fastighetsbildningslagen) föra över Kommunalhuset, Tunahuset, Tärningen och videobutiksdelen samt grillkiosken till Vallentuna-Rickeby 1:7. Med avvikelse från försäljningsprospektet ingår inte den outnyttjade byggrätten söder om Tärningen i överlåtelsen (den s.k. bibliotekstomten). 4 (16)

5 Forts 80 Efter fastighetsregleringen kommer Kommunalhuset m.fl. ligga på olika lotter av den då utvidgade fastigheten Vallentuna-Rickeby 1:7. Beträffande grillkiosken är det bara byggnaden som överförs med servitutsrätt till Vallentuna Rickeby 1:7 med marken (allmän platsmark) ligger kvar i kommunens ägo inom allmän platsfastigheten Vallentuna-Rickeby 1:436. Kommunen har tidigare ansökt om att bilda särskilda fastigheter för de olika byggnaderna Kommunalhuset m.fl. Den ansökan kommer nu ändras till att avse ovan beskriven fastighetsreglering. Vid förvärv genom fastighetsreglering utgår ingen lagfart på ersättningen för inreglerade fastigheter, som här är kr. Om av någon anledning fastighetsregleringen ej skulle gå att genomföras förvärvar köparen i stället Kommunalhuset m.fl. genom vanligt lagfartsköp. Köpeskillingen blir då kr eftersom köparen och kommunen enligt avtalsförslagen delar på lagfartskostnaden. 2. Överlåtelseavtal för norra tomten Köparen förvärvar norra området eller mer precist den del av det norra området, som kommer att läggas ut som kvartersmark för handel, kontor och bostäder i den blivande detaljplanen, som har påbörjats med programsamråd. Köpesumman uppgår kr/m2 BTA byggrätt bostäder/handel/kontor. Det bedöms motsvara aktuellt marknadsvärde med hänsyn till att köparen skall bygga erforderligt antal parkeringsplatser för tillkommande bebyggelse och även ersätta minst 40 av befintliga kundparkeringsplatser. Om köparen inte påbörjar utbyggnaden av den kommersiella delen av tomten inom viss tid efter det att detaljplanen har vunnit laga kraft har kommunen rätt att begära att köpet återgår. 3. Hyresavtal Kommunen tecknar ett 20-årigt hyresavtal med köparen om de lokaler kommunen disponerar idag. Hyran exklusive mervärdeskatt i dagens prisnivå är kr/m2 hyrd area med tillägg för fastighetsskatt (ca kr/m2) och ungefär lika mycket för elförbrukning. I hyresavtalet ingår också viss rätt till parkering i Kommunalhuset. 4. Samarbetsavtal Till dessa köpe- och hyresavtal har fogats ett förslag till samarbetsavtal mellan kommunen och köparen om den kommersiella utvecklingen av centrum för att komma ikapp den övriga bostads- och arbetsplatsutvecklingen i Vallentuna. 5 (16)

6 Forts 80 Garageparkeringarna i Vallentuna Centrum Idag samordnar och reglerar kommunen centrumparkeringarna och hur de upplåts till allmänheten. Servitutsavtalen som ger kommunen den rätten innebär också vissa städåtaganden mm för kommunen. Om kommunen säljer sina centrumfastigheter är det lämpligt att parkeringssamordningen övertas av de kommersiella fastighetsägarna i Vallentuna Centrum Parallellt med ansökan om fastighetsbildning för Kommunalhuset m.fl. har kommunen ansökt om bildande av gemensamhetsanläggning för parkeringsgaragen i Kommunalhuset, Allèhuset, Konsumhuset och Wihlborgsfastigheten. Avsikten är att en sådan ändrad organisation för garageparkeringen också skall innebära bättre tillgänglighet för allmänheten/kunderna. Markparkeringsplatser på allmän mark och gata berörs inte av samfällighetsbildningen utan regleras även fortsättningsvis av kommunen. Kundparkeringen på norra området kommer att skötas av kommunen fram till dess att köparen tillträder efter det att detaljplan och fastighetsbildning har vunnit laga kraft. Konsekvensanalys Kommunens nuvarande drift av centrumfastigheterna täcker i dag hyrorna från de uthyrda lokalerna samt löpande kostnader och avskrivningar för de lokaler kommunen disponerar i centrum. Om Vallentuna Centrum skall utvecklas kommersiellt med kommunen som dominerande fastighetsägare behöver kommunen göra större investeringar än idag i både byggnader och i centrumledning/marknadsföring. Förutom ökade kostnader blir det ett engagemang och en ökad belastning på kommunorganisationen till men för kommunens kärnverksamheter både på förvaltnings- och nämndnivå. En viktig fråga i sammanhanget är om den ökade riskexponering i kommunens ekonomi som en större investering i utbyggnad och utveckling av centrum med ett stort kommersiellt inslag är acceptabel. En utbyggnad av tilltänkta 5000 m2 handel/kontor och att ordna garageparkering för tillkommande byggrätt och befintliga kundparkeringsplatser är en investering i storleksordningen 100 mkr, som kommer att ta kanske 10 år att få positivt kassaflöde på. 6 (16)

7 Forts 80 Försäljning av centrumfastigheterna och förhyrning av kommunens verksamhetslokaler på här redovisade villkor innebär att kommunens får en öppen redovisad kostnad för sin lokalanvändning i centrum samtidigt som en extern fastighetsägare med kompetens och inriktning kommer att investera i den kommersiella utvecklingen av Vallentuna Centrum. Jämfört med dagens situation, d v s bibehållet ägande med en i princip oförändrad insats från kommunens sida, så innebär både alternativet med försäljning enligt framlagt avtalsförslag och bibehållet ägande med satsning på utveckling, ökade nettokostnader i resultaträkningen. Kommunens budget måste därför justeras både vad gäller finansiella poster och nämndernas budgetramar. Kommunstaben avser att i samråd med samhällsbyggnadsförvaltningen återkomma med förslag till justering av budgetramarna fr o m 2003 när beslutet om försäljning vunnit laga kraft. I Bilaga 2 redovisas en grov ekonomisk jämförelse mellan oförändrad inriktning, fortsatt kommunalt ägande med ökad satsning på kommersiell utveckling och här redovisat försäljnings- och lokalhyresalternativ. Yrkanden Ove Ekström (c) yrkar att ärendet återremitteras till kommunstaben för ökad kunskap om köparen. Hans Strandin (s) yrkar med stöd av stöd av Nicklas Steorn (mp), Johan Enfeldt (fp) och Birgitta Karlsson (kd) bifall till återremiss i andra hand yrkar de avslag till ärendet. Ove Hahn (m) yrkar bifall till återremissen i andra yrkar han bifall till affären. Beslutsgång Ordförande Sten- Åke Adlivankin ställer proposition på återremissyrkandena och finner att kommunstyrelsen återremitterar ärendet till kommunstaben. 7 (16)

8 Forts 80 Handlingar i ärendet 1. Bilaga 1 Presentation av Broadgate & Stendörren AB 2. Bilaga 2 Jämförande beräkning av de ekonomiska konsekvenserna 3. Samarbetsavtal 4. Köpeavtal Vallentuna -Rickeby 1:59 5. Köpeavtal Vallentuna-Rickeby 1:3 m.fl. fastigheter 6. Köpeavtal Vallentuna Prästgård 1:63 m.fl. fastigheter 7. Köpeavtal Vallentuna-Rickeby 1:7 8. Köpeavtal Vallentuna Prästgård 1:63, 1:130 och 1: Hyreskontrakt för lokal 8 (16)

9 Utveckling av bostäder i Brottby KS 81 Dnr Kommunstabens förslag Kommunstyrelsen beslutar för egen del att begära att samhällsbyggnadsnämnden tillstyrker förelagda förslag om försäljning av delar av fastigheten Karby 3:2, Lindvägendelen vid Karby 3:90 och "Brittas Backe" ge samhällsbyggnadsnämnden i uppdrag att genomföra för föreslagen bostadsutveckling erforderliga ändringar av detaljplanerna för Karby 3:90 och Karby 3:2 Kommunstyrelsen förslår vidare kommunfullmäktige att godkänna föreliggande avtal om AB Össebyhus försäljning av fastigheten Karby 3:90 och kommunens försäljning av delar av fastigheten Karby 3:2, Lindvägendelen vid Karby 3:90 och "Brittas Backe". Ärendet Samhällsbyggnadsförvaltningen och AB Össebyhus har undersökt möjligheter till bostadsutveckling inom AB Össebyhus fastighet Karby 3:90 med idag delvis upprustade 48 lägenheter 1-4 rok och en lokal om ca 280 m2 samt av kommunens mark inom Karby 3:2 intill utbyggda vägar och VA-ledningar. Detta har resulterat i följande förslag med Byggmästaren UJ Johansson AB som genomförandeansvarig. Bolaget har just genomfört liknande projekt i Nacka och Huddinge, som vänder sig främst till hushåll som efterfrågar små lägenheter till rimlig månadskostnad. 1. Bolaget förvärvar från AB Össebyhus Karby 3:90 som är bebyggd med flerbostadshus, dvs Tallstigen 1-9 och Köpeskillingen är kr. 2. Kommunen säljer en obebyggd del av vägfastigheten Karby 3:2 utmed Lindvägen att tillsammans med del av Karby 3:90 kunna bilda fastighet för ca 30 små radhus efter detaljplaneläggning. Köpeskillingen är kr/m2 BTA bostadsbyggrätt enligt blivande detaljplan 3. Kommunen säljer del av Karby 3:2 vid "Brittas Backe" som efter detaljplaneläggning preliminärt kan rymma ca 24 små parhus för seniorboende i bostadsrättsform. Köpeskillingen är kr/m2 BTA bostadsbyggrätt enligt blivande detaljplan 9 (16)

10 Forts 81 Samhällsbyggnadsförvaltningen och AB Össebyhus bedömer att Bolaget har accepterat för kommunen och Össebyhus fördelaktiga och marknadsmässiga villkor för förvärv och utveckling av Karby 3:90, Lindvägendelen vid Karby 3:90 och Brittas Backe. Med de regler som gäller vid försäljning av fastigheter från allmännyttigt bostadsföretag kommer affären att underställas länsstyrelsen för godkännande. Styrelsen för AB Össebyhus måste också godkänna försäljningarna av Karby 3:90. Yrkanden Nicklas Steorn (mp) yrkar att: Kommunstyrelsen beslutar för egen del att - Begära samhällsbyggnadsnämnden tillstyrker förelagda förslag om försäljning av Brittas Backe, del av Karby 3:2 - Ge samhällsbyggnadsnämnden i uppdrag att genomföra för föreslagen bostadsutveckling erforderliga ändringar i detaljplanerna Brittas Backe, del av Karby 3:2 Kommunstyrelsen föreslår vidare kommunfullmäktige att godkänna föreliggande avtal om försäljning av Brittas Backe, del av Karby 3:2. Hans Strandin (s) yrkar avslag till kommunstabens förslag med motiveringen att utbyggnaden ska ske i Össebyhus egen regi. Johan Enfeldt (s) yrkar bifall till försäljningen. Beslutsgång Ordförande Sten- Åke Adlivankin ställer proposition på Hans Strandins (s) avslags yrkande och finner att kommunstyrelsen avslår det. Vidare ställer han proposition på Nicklas Steorns (mp) yrkande och finner att kommunstyrelsen avslår det och beslutar i enlighet med kommunstabens förslag och Johan Enfeldts (fp) förslag. Reservationer Socialdemokraterna reserverar sig till förmån Hans Strandins förslag. Miljöpartiet reserverar sig till förmån Nicklas Steorns förslag. 10 (16)

11 Forts 81 Handlingar i ärendet 1. Köpekontrakt Össebyhus överlåter bebyggda Karby 3:90 till Byggm UJ Johansson AB 2. Köpekontrakt Vallentuna kommun överlåter till UJ Bygg av del av Karby 3:2, Lindvägendelen. 3. Köpekontrakt Vallentuna kommun överlåter till UJ Bygg av del av Karby 3:2, Brittas Backe. 4. Information om Byggmästare UJ Johansson AB 11 (16)

12 Barn- och ungdomsnämndens förslag till mål och inriktning KS 82 Dnr Kommunstyrelsens förslag Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige att anta följande mål för barn- och ungdomsnämnden: Barn- och ungdomsnämndens mål : 1. Andelen av brukarna, föräldrar och elever, som är nöjda med den pedagogiska verksamheten ökar. Målet förverkligas genom att: alla familjer som är berättigade till en förskoleplats erbjuds en sådan inom skälig tid elever och föräldrar deltar i för brukarna adekvata utvecklingssamtal två gånger per år barn och elever görs delaktiga i planering, genomförande och utvärdering av det pedagogiska arbetet alla elever äter den skollunch som serveras fler elever erbjuds plats inom kulturskolan Målet följs upp genom att: enkätundersökning och intervjuer genomförs årligen 2. Studieresultaten för år 9 ligger minst i nivå med det, enligt Skolverket, beräknade förväntade resultatet. Målet förverkligas genom att: stabilitet och kontinuitet skapas i verksamheten för att utveckla arbetet i arbetslagen stöd från specialpedagog erbjuds elever med behov av särskilt stöd elever som behöver mer tid för att klara uppnåendemålen erbjuds extra tid upp till ett år alla barn och elever har en individuell utvecklingsplan studieplan elevernas läsförmåga följs kontinuerligt genom mätningar enligt modell för LUS (läsutvecklingsschema) de kommungemensamma bedömningskriterierna används som grund för dialogen mellan elever, föräldrar och skola vid utvecklingssamtalen Målet följs upp genom att: den årliga betygsstatistiken jämförs med de av Skolverket framtagna förväntade betygsresultaten. 12 (16)

13 Forts Andelen av elever och personal som upplever en trygg och stimulerande arbetsmiljö ökar. Målet förverkligas genom att: skolorna bedriver ett förebyggande arbete mot mobbning och kränkande särbehandlig de kontinuerliga skyddsronderna bedömer säkerhet och arbetsmiljörisker för barn, elever och personal barn, elever och personal görs delaktiga i arbetsmiljöarbetet Målet följs upp genom att: enkätundersökningar och intervjuer genomförs årligen nyckeltal sammanställs gällande sjukfrånvaro, mobbning, rekrytering, kompetensutveckling, rehabiliteringsåtgärder, olyckor och tillbud Ärendet Kommunstyrelsens arbetsutskott har återremitterat barn- och ungdomsnämndens mål i planeringsunderlaget för Barn- och ungdomsnämnden har inkommit med ett omarbetat förslag till mål för planeringsunderlaget till kommunstyrelsen. Yrkanden Hans Strandin (s) yrkar med stöd av Nicklas Steorn (mp) att procenttalen i punkterna 1 och 3 tas bort. Ordförande Sten- Åke Adlivankin yrkar med stöd av Birgitta Karlsson (kd) att procenttalen i målen 1 och 3 tas bort och ersätts med andelen...ökar så att målen inte behöver revideras under planeringsperioden. Nicklas Steorn (mp) yrkar med stöd av Hans Strandin (s) och Johan Enfeldt (fp) att punkt 2 ändras till: Studieresultaten för år 9 ligger minst i nivå med det enligt Skolverket beräknade förväntade resultatet. 13 (16)

14 Forts 82 Beslutsgång Ordförande Sten- Åke Adlivankin ställer proposition på Hans Strandins yrkande och finner att kommunstyrelsen avslår det. Vidare ställer han proposition på Nicklas Steorns ändringsyrkande och finner att kommunstyrelsen beslutar i enlighet med det. Slutligen ställer han proposition på sitt eget yrkande och finner att kommunstyrelsen beslutar i enlighet med ordförandes ändringsyrkande. Reservationer Socialdemokraterna reserverar sig till förmån Hans Strandins förslag. Miljöpartiet reserverar sig till förmån Hans Strandins (s) förslag. Handlingar i ärendet 1. Barn- och ungdomsnämndens förslag till mål och inriktning 14 (16)

15 Ombyggnation av Ekebyskolan komplettering till investeringsramarna från barn- och ungdomsnämnden KS 83 Dnr Beslut Kommunstyrelsen notera att informationen i barn- och ungdomsnämndens skrivelse överensstämmer med kommunstyrelsens förslagna investeringsramar Ärendet Kommunstyrelse arbetsutskott har i samband med diskussioner om investeringsramar bett barn- och ungdomsnämnden att beskriva arbetet med anpassning av Ekebyskolan. Barn och ungdomsnämnden har den 30 maj 71 lämnat följande skrivelse: Grundskolenämnden och kommunfullmäktige har i tidigare verksamhetsplan beslutat om utredning av Ekebyskolan för anpassning till år 6-9. Med en ombyggnad av Ekebyskolan svarar kommunens lokalbestånd mot efterfrågan i åldrarna 6-12 år, utifrån prognos 02 A, fram till år För de äldre eleverna har kommunens skolor kapacitet t.o.m Genom Bällstabergsskolans tillkomst och ombyggnad av Ekebyskolan skapas en flexibilitet i lokalbeståndet som kan möta framtida svängningar i antalet barn i olika årskullar. Förvaltningen har haft överläggning med samhällsbyggnadsförvaltningens och följande förslag till planering föreligger: Samhällsbyggnadsförvaltningen ger två arkitektfirmor i uppdrag att vardera lämna två alternativa programskisser som förslag. Det ena förslaget skall omfatta en ombyggnad av Ekebyskolans befintliga lokaler i huvudbyggnaden och matsalsbyggnaden. Det andra förslaget skall omfatta förslag till ny intilliggande byggnad samt ombyggnad av delar i matsalsbyggnaden. Genom detta förfaringssätt kan alternativa kostnadsförslag ställas mot varandra och möjlighet ges till en funktionell och samtidigt ekonomisk fördelaktig lösning. 15 (16)

16 Forts 83 Tidsplanen för arbetet är följande: augusti 2002 programskisser tas fram i samarbete med skolans ledning, skolförvaltningen och samhällsbyggnadsförvaltningen oktober kostnadsberäkningar november/december projektering mars 2003 förfrågningsunderlag skickas ut april anbudsutvärdering maj/juni byggnation etapp 1 våren/sommaren 2004 byggnation etapp 2 Anpassningens omfattning och innehåll: Ekebyskolans anpassning omfattar verksamhet för 250 elever år 6-9. För att tillgodose undervisningens behov för dessa åldrar behövs följande avdelningar: NO-undervisningslokaler för torr- och våtrumslaborationer Hem- och konsumentkunskap med möjlighet till matlagning. Musiksal med intilliggande rum för gruppspelning Teknik- och hantverksavdelning för slöjd och teknikämnena Bildavdelning med ytor för kombination med mediaarbete. Planeringen ger möjlighet att fördela investeringskostnaderna över två år, 2003 och Beslutsgång Kommunstyrelsen noterar informationen i skrivelsen till protokollet. 16 (16)