Kanalen 4/2015. Aktuellt. Årsstämma Tisdag 24 maj, kl , Pumpan.

Transkript

1 Kanalen 4/2015 Jag trivs så bra på Vintertullstorget Det går knappt en dag utan att jag tänker på hur nöjd och privilegierad jag känner mig som får bo här på Vintertullstorget. Våra hus ligger så fint i kanten av Södermalm. Nära till hela stadens brus och utbud men lugnt och utan trafik genom området. Mina barn har lärt sig krypa, gå, cykla på våra gårdar. Vi flyttade hit eftersom vårt första barn redan börjat på förskolan Fyren på A- gården och vi lärde känna vårt område den vägen. Alla sönerna kom att gå där och sedan fortsätta på Tullgårdsskolan. Vintertullstorget är en svårslagen del av Stockholm för barn att växa upp på enligt min mening. Boendet på Vintertullstorget har för min del inneburit en kort pendling. Oftast kan jag cykla till jobbet vilket är en skön frihet och ger lite gratismotion. Nu byggs tunnelbanan ut och kommer när den blir klar att förbättra våra kommunikationer kraftigt. Självklart märks det att våra hus passerat trettio års ålder. Det ställer krav på att vi noga underhåller alltifrån ventilation (OVK) till fönster och vår gemensamma utemiljö. Eftersom vi bor i en bostadsrättsförening och inte i hyresrätter eller egna villor uppstår en fördelning där vissa delar av jobbet och kostnaderna faller på föreningen medan annat får bäras av den boende. Jag ber att få önska er en glad advent! David Samuelsson, ordförande Aktuellt Årsstämma Tisdag 24 maj, kl , Pumpan. Julgransplundring Söndag 10 januari Enbart handikapptransporter på gårdarna Vi har bestämt tillsammans att det bara är handikapptransporter som får köra in på våra gårdar. Det är alltså inte tillåtet att köra in vare sig med en flyttbil, en personbil med last, med tunga leveranser eller för hantverkare. Ändå vet vi alla att det sker dagligen. Vi som boende är ansvariga för att alla dessa transporter inte kör in på gården. Ett enkelt steg är att varje boende alltid informerar leverantören om att de inte får köra in på gården när transporten beställs. Handikapptransporter får köra in på gårdarna men ska stänga grindarna efter sig. För att göra våra regler tydligare sätts skyltar upp på grindarna. Se sista sidan för bild på de nya skyltarna.

2 Observera! Rättelse deposition av nycklar Samtliga lägenhetsinnehavare har nu möjlighet att få tillbaka den summa som tidigare erlagts vid utkvittering av nycklar till föreningslokalerna på B-gården (ytterdörr, fritidslokal, bastu, tidigare gym och biljardrum). Nycklarna fungerar inte längre eftersom de har ersatts med kodbrickor. Det gäller att aktivt anmäla sitt anspråk till fastighetsskötare Anders Öhman. Observera att tidigare utkvitterade nycklar behöver lämnas tillbaka. Han tillser att de deponerade pengarna återfås via avdrag på månadsavgiften. fortsättning från Styrelsen om den nya tunnelbanan. Före och efter bygget Vi ställer krav på en noggrann och oberoende dokumentation genom fotografering och mätning av våra fastigheter innan bygget startar. Denna kan sedan jämföras med mätningar och observationer gjorda under byggtiden och efteråt. Styrelsen begär också ett förtydligande om hur besiktningen av berörda byggnader kommer gå till. Hur kan vi vara med i den processen, i syfte att minimera framtida tvister? Det är viktigt att stor vikt läggs vid att återskapa en god parkmiljö i de delar som skadas under byggtiden. Styrelsen om den nya tunnelbanan Styrelsen har skrivit ett yttrande till Stockholms läns landsting (SLL) med våra synpunkter på planeringen av den nya tunnelbanan. Vi menar att det i grunden är mycket positivt att tunnelbanan byggs ut. Det är bra både för ett växande Stockholm och för det område där vi bor som kommer att få en väsentligt förbättrad kollektivtrafik. Entrén till tunnelbanan Vi stödjer lokaliseringen av tunnelbaneentrén till området där Stora Blecktornsparken möter Katarina Bangata. Om det hade varit möjligt skulle vi helst se att tunnelbaneuppgången hamnar på själva Vintertullstorget så att störningarna på Stora Blecktornsparken minimeras med tanke på den parkens stora värden. Det är centralt att SLL utformar entrén till tunnelbanan på ett sätt som minimerar påverkan på entrén till Stora Blecktornsparken. Under bygget Vår uppfattning är att SLL måste lägga stor kraft på att minimera bullerstörningarna för de boende under byggtiden. Vi förordar starkt att arbetstunneln dras till Färgarplan eller annan placering som inte mynnar i Katarina Bangata. Det bästa för alla kringboende vore om arbetstunneln förlängs så att den mynnar nära Londonviadukten. Vi förstår att den östra delen av Stora Blecktornsparken kommer att hägnas in under byggtiden. Vi begär att SLL ska begränsa det inhägnade området maximalt så att vi ska kunna använda så stor del av parken som möjligt under så lång tid som möjligt under den långa tid som arbetet pågår. (tio år)! fortsättning följer i marginalen

3 Vår utemiljö Skötselavtal Ett utförligt förfrågningsunderlag har tagits fram och ett antal trädgårdsentreprenörer har kontaktats för ett nytt skötselavtal. Utveckling av gräsmattan A-gården Vid årsstämman 2015 beslutades att styrelsen skulle ta fram ett förslag för gräsmattan på A-gården. Styrelsen står bakom Dan Haubos förslag om konstgräs som markbeläggning, pga det stora slitaget från förskolan och för att få en vacker och långsiktigt lättskött yta. Beslutsprocess På föreningens informationsmöte den 8 december presenteras styrelsens förslag till förändringar av utemiljön som Dan Haubo har tagit fram. Det förslaget kommer att göras tillgängligt i varje trappuppgång samt på föreningens hemsida. Förslaget innehåller många olika delar, en av dem är att anlägga konstgräs på A-gården. Boende kan lämna synpunkter per mejl till brf.hamnkaptenen@gmail.com under december månad. Renovering A-gården: Förråd och staket vid sandlådorna, pergola och grusyta under de svängda bänkarna kommer att renoveras eller förbättras. B-gården: Pergola renoveras. Gräs vid pingisbord förstärks. Baksandlåda och vippgunga flyttas. Samtliga utemöbler och plankskärmar mot uteplatserna på södra fasaderna underhålls. Utveckling Uteplats Uteplatsen på södra sidan av tvättstugan på A-gården kommer att förbättras. Ett träplank liknande de mellan alla uteplatser kommer avskilja komposterna. Uteplatsen kommer att få ytterligare en fast sittgrupp. Grillplats En ny grillplats med grill och avlastningsbord kommer att byggas på B-gården. Grillplatsen och uteduschen får ny markstensbeläggning. Styrelsen kommer att lyssna på de synpunkter som kommer in och därefter fatta beslut. Tvättstugan Eftersom sköljmedlet är parfymerat och vi vill minska vår miljöpåverkan har styrelsen beslutat att huvudinställningen för tvättmaskinerna är tvätt utan sköljmedel. Det kommer fortfarande finnas kvar som tillval för de som önskar det.

4 OVK pågår nu med start på B-gården OVK betyder obligatorisk ventilationskontroll och innebär en kontroll och justering av ventilationen som ska utföras vart tredje år. OVK styrs av bygglagstiftning och boverkets allmänna råd. Se Boverkets hemsida: Bostadsrättsföreningen är alltså skyldig att se till att en OVK utförs. Enligt Boverket är syftet är att visa att inomhusklimatet är bra och att ventilationssystemen fungerar. OVK kan även begränsa energiförbrukningen och uppvärmningskostnaden. Kontrollen ska göras av en sakkunnig funktionskontrollant, som är certifierad av ett ackrediterat certifieringsorgan. Styrelsen har gjort en upphandling och tecknat avtal med företaget Värmex som är välkänt och har ett gott rykte på marknaden för att göra OVK-besiktning och en injustering av ventilationen. Kontrollen av ventilationen i fastigheten och lägenheterna genomförs av Värmex certifierade kontrollant utifrån Boverkets regler. Kontrollanten bedömer om ventilationen följer reglerna eller inte. Enligt reglerna ligger ansvaret för att omgående åtgärda fel och brister som upptäcks vid OVK på fastighetsägaren. Rollen för bostadsrättsföreningens styrelse är alltså att upphandla ett företag som genomför OVK. Vi har inte någon roll i att formulera reglerna för OVK, eftersom de är beslutade av Boverket. Vi deltar inte heller i prövningen av ventilationen, bedömningen av brister eller hur de ska åtgärdas. Nu har lägenheterna på B-gården kontrollerats vilket visat på ett antal brister. Snart sagt alla brister beror på felaktiga ombyggnationer i lägenheterna av kök, badrum eller som på annat sätt påverkat ventilationen. Bristerna består ofta i att det inte är möjligt att rensa eller reglera ventilationen vilket är nödvändigt. Styrelsen har fått ett flertal påstötningar om att det är dyrt eller svårt att åtgärda de brister som framkommit eller att ventilationslösningar inte fått kritik i OVK tidigare men nu måste åtgärdas. Mot bakgrund av rollfördelningen som redovisats ovan är det inte styrelsen utan Värmex certifierade kontrollant som kontrollerar ventilationen och talar om vilka brister som måste åtgärdas som därmed kan ta en diskussion om brister och åtgärder.

5 fortsättning från föregående sida. Den som har invändningar mot påvisade brister måste söka visa för Värmex att ventilationen följer gällande regler. Smärre justeringar eller insatser som utförs av Värmex kommer att betalas av föreningen (alla boende tillsammans) inom ramen för företagets uppdrag. Vad som gäller för en enskild lägenhet framgår av informationen från Värmex. Flera boende har ställt frågor om det lämpliga i att Värmex erbjuder sig att mot ersättning åtgärda identifierade brister. Detta erbjudande har tillkommit efter initiativ av styrelsen eftersom vi ser det som en smidig lösning. Observera att det är frivilligt för boende att anlita Värmex för detta. Vi inser att det är svårt för en boende att veta om en entreprenör som den boende anlitat för ombyggnader i lägenheten följer reglerna eller inte. Det kan också vara fallet att det är en tidigare boende som genomfört en felaktig förändring som leder till kostnader som får bäras av den som nu bor i lägenheten. Styrelsen ansvarar för pågående OVK, ej tidigare OVK Flera boende har ställt frågor till styrelsen om hur det kan komma sig att en anläggning tidigare godkänts men nu har brister som måste justeras. Vi har full förståelse för att det väcker irritation. Vi har efter moget övervägande kommit fram till att vår hållning är att vi inte kan svara för kvaliteten på tidigare OVK utan ansvarar för den OVK som nu genomförs. Vi har även tagit del av dokumentation och underlag om de brister som nu redovisas. I underlaget ser vi tydliga belägg för att regler i OVK om att ventilationen ska kunna rensas och justeras inte följts eller att ventiler felaktigt satts igen eller att otillåtna fläktar installerats. Vi ser därför ingen anledning att överpröva OVK-kontrollantens anmärkningar om brister som behöver åtgärdas. Information om kraven för ventilation vid ombyggnad Styrelsen drar slutsatsen av detta att vi boende måste få bättre stöd och förutsättningar när vi bygger om. Vi måste bli bättre på att ställa rätt krav på den som gör arbeten som påverkar ventilationen. Styrelsen tänker därför utveckla informationen på hemsidan med hänvisningar och länkar till sidor som anger vilka kraven är på ventilationen. Vi har också beslutat att införa ett nytt krav inför ombyggnader i lägenheterna. Som en del av varje ombyggnadsplan som godkänns kommer vi att kräva att ombyggnaden avslutas med att en OVK genomförs. På det viset kommer eventuella brister att identifieras i direkt anslutning till ombyggnaden, i stället för åratal senare, vilket gör det lättare att utkräva ansvar från entreprenörer som utfört arbeten som strider om reglerna för OVK.

6 Ekonomi Resultat 2015 Föreningens resultat för året kommer att hamna väsentligt bättre än budget. Resultatet efter 11 månader är ca 3,4 mnkr (budget ca 1,4 mnkr). Orsakerna är flera, men främst har vi haft lägre kostnader för el och uppvärmning samt att OVK kom igång senare än planerat. Föreningen har bra balans mellan intäkter och kostnader samt mycket god likviditet. Föreningens goda likviditet förklaras inte bara av lägre fastighetskostnader utan även av lägre räntekostnader, som en följd av omläggning till rörlig ränta för en del av lånen. Budget 2016 Arbetet med budgeten för 2016 pågår och kommer att beslutas i början på januari då vi har klargjort omfattningen av föreningens underhåll. Intäkter budgeteras enligt avisering under innevarande år och driftskostnader uppskattas bli högre då bl.a. kostnaden för OVK helt kommer att belasta resultatet Kostnader för planerat underhåll Föreningens goda likviditet kommer väl till pass eftersom planerat underhåll 2016 kommer att bli omfattande, uppskattningsvis mellan 4-5 mnkr vilket föreningen kan täcka utan att ta ytterligare lån. Slutsatsen blir densamma som föregående år: Avgiftshöjning kommer inte att vara nödvändig de närmaste åren Så här ser de nya skyltarna ut Kanalen är HSB bostadsrättförening Hamnkaptenens medlemsblad. Vi utkommer 4-5 gånger per år. Ansvarig utgivare är ordförande i föreningen och redaktör: Har ni tips på saker vi borde ta upp hör av er: brf.hamnkaptenen@gmail.com