Är du som fastighetsägare redo för vintern? sid. 5. Den ryska fastighetsmarknaden. stora möjligheter.

Transkript

1 ETT NYHETSBREV FRÅN MANNHEIMER SWARTLING MED INRIKTNING PÅ FASTIGHETER & ENTREPRENAD DECEMBER 2007 Är du som fastighetsägare redo för vintern? sid. 5 Den ryska fastighetsmarknaden erbjuder stora möjligheter. Tomas Johansson sid. 6 Grannars osämja om brandmur en fråga för god man? sid. 3

2 Nyhetsbrev december 2007 Julen är så mycket Julen är givmildhetens tid, men är ni hyresvärdar givmilda nog att acceptera att en hyresgäst säger upp sitt långa hyresavtal i förtid? Den rätten kan hyresgästen få om ni missar att lämna ett motiverat svar inom tre veckor efter förfrågan om överlåtelse av hyresavtalet (även koncerninterna överlåtelser omfattas). Det diskuteras en lagändring, men tills vidare gäller att säkerställa rutiner över långa helgledigheter för att bevaka denna typ av förfrågningar. Jul och nyår kan skapa oreda i bevakningsrutiner. Julen är avtalens förlovade tid, men vi ser en tendens med finansieringsvillkor i allt fler fastighetsaffärer. Vad säger det om marknaden? Julen är väntans tider, men är du förberedd på lagändringarna från årsskiftet? Fastighetsägarna får ett nytt skattesystem med kommunala avgifter, slopad möjlighet att skjuta upp momsen i byggprojekt, samt förändringar i PBL. Läs mer i detta nummer av Fasta Affärer! ANSVARIG UTGIVARE Advokat Jesper Prytz REDAKTION Jur.kand. Girion Blomdahl, gib@msa.se Jur.kand. Lars Gahnström, lag@msa.se Jur.kand. Anna Henriksson, ahn@msa.se Jur.kand. Anders Ingvarsson, ain@msa.se FOTO Hanna Hjertqvist Roger Tillberg Mats Högberg Getty Images KONTAKTPERSONER Advokat Klas Wennström, Stockholm , kwe@msa.se Advokat Jesper Prytz, Göteborg , jpr@msa.se Advokat Johan Granehult, Malmö , jgr@msa.se Nyhetsbrevet utges i informationssyfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. Nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa. Julen är grannsämjans tid, men är utvecklingsplanerna för grannfastigheten OK med hänsyn till dina egna planer? Synpunkter på nya detaljplaner skall anmälas skriftligen under utställningsperioden. Advokat Jesper Prytz, partner Nordiska fastighetsinvesteringar i Tyskland boomen håller i sig I år förväntar sig den tyska fastighetsbranschen investeringar i bostäder, kontor, affärslokaler och hotell på över 60 miljarder euro (att jämföra med 46 miljarder euro för 2006). I Tyskland som helhet står utländska investerare för tre fjärdedelar av dessa investeringar, i Berlin för så mycket som 90 procent. Bortsett från amerikanska och brittiska investerare, tillhör de nordiska investerarna de som investerar mest i Tyskland. I år förväntas de nordiska investerarna fördubbla sin andel från två miljarder euro till mellan tre och fyra miljarder euro. En av anledningarna till att fastighetsboomen håller i sig i Tyskland är att prisnivån på fastigheter, i förhållande till andra europeiska länder, är förhållandevis låg. I och med Tysklands ekonomiska återhämtning finns goda möjligheter till framtida värdetillväxt. Vidare är det få människor i Tyskland som själva äger sitt boende (i Berlin endast 14 procent, vilket kan jämföras med Danmark där siffran är 50 procent). Andelen förväntas stiga kraftigt de närmaste åren, genom omvandlingar från hyresrätter till ägarlägenheter, med stora värdestegringar som följd. (Notera att ägarlägenheter är något annat än den svenska bostadsrätten). Numera finns dessutom möjlighet att komma åt det tyska fastighetsregistret online, vilket innebär att fastighetstransaktioner underlättas. THOMAS KAISER-STOCKMANN E-post: tks@msa.se I år förväntas de nordiska aktörerna investera i fastigheter för mellan tre och fyra miljarder Euro i Tyskland.

3 Grannars osämja om brandmur en fråga för god man? Fastighetsägare har i normalfallet intresse av att hålla sina fastigheter i gott skick. Dessutom ställs i lagstiftningen krav på att fastighetsägare skall underhålla sina fastigheter. Men vad gäller om en granne vill förhindra en planerad underhållsåtgärd på angränsande fastighet? Det är vanligt förekommande att särskilt äldre bebyggelse är föremål för sättningar, som beror på dåliga grundförhållanden. Sättningar som pågår under lång tid ger upphov till olika slag av skador i en byggnad. Det kan röra sig om fasadsprickor, lutande golv, inre spänningar i grundläggningen och bärande väggar. För att förhindra ytterligare sättningar och skador behöver fastighetsägaren ofta utföra grundförstärkning. I stadsbebyggelse är det vanligt att byggnader är sammanbyggda med en avskiljande brandvägg. Fastighetsägaren vill i sådana fall grundförstärka både byggnaden och brandmuren. Två byggnader som är sammanbyggda kan vara föremål för olika allvarliga sättningar. Dessutom är det kostsamt att genomföra grundförstärkning. Det är därför inte ovanligt att den ena fastighetsägaren vill grundförstärka sin byggnad medan den andra fastighetsägaren motsätter sig det. Det finns flera exempel på att sådana tvister har lösts genom att tingsrätten efter ansökan från fastighetsägare har förordnat god man att förvalta den gemensamma brandmuren. En förutsättning för sådant förordnande är dock att brandmuren anses samägd av fastighetsägarna. Men i ett färskt avgörande har hovrätten funnit att brandmur inte kan ägas gemensamt av två fastighetsägare. Om brandmuren inte ägs gemensamt uppstår frågan hur den fastighetsägare, som inte äger brandmuren, skall agera om brandmurens ägare motsätter sig att brandmuren grundförstärks. Om fastighetsägaren underlåter att genomföra den behövliga grundförstärkningen riskerar han ytterligare skador på sin fastighet. Fastighetsägaren riskerar även att inte uppfylla de underhållskrav som uppställs i lag. Om fastighetsägaren däremot väljer att genomföra grundförstärkningen utan att samtidigt grundförstärka brandmuren finns risk att grundförstärkningen inte blir ändamålsenlig. I sådant fall av grannosämja har gode mansinstitutet visat sig vara verksamt. Men som ovan sagts har hovrätten underkänt detta förfarande. Hovrättens avgörande är överklagat. TORBJÖRN MOLANDER E-post: tmo@msa.se ROBERT DELI E-post: rod@msa.se Om en granne vill förhindra grundförstärkning av gemensam brandmur hamnar fastighetsägaren i en svår situation.

4 Nyhetsbrev december 2007 Hur långt sträcker sig en fastighetsägares ansvar för olyckor? Som fastighetsägare har du ett långtgående ansvar i alla möjliga situationer. Ansvaret för att förebygga olyckor kan tyckas så omfattande att man kan fråga sig om en fastighetsägare ansvarar för den allmänna folkhälsan. För den fastighetsägare som vill säkerställa att alla de skyldigheter en fastighetsägare har enligt lagar och förordningar efterlevs, bör rutiner för detta skapas. Det är särskilt aktuellt under vinterhalvåret. Som fastighetsägare är du skyldig att uppfylla en lång rad ansvarsstadganden för att förebygga olyckor. Som fastighetsägare har du både ett offentligträttsligt och ett civilrättsligt ansvar. Om du åsidosätter ditt offentligrättsliga ansvar kan du drabbas av administrativa sanktioner eller straffrättsligt ansvar. Ett bolag kan inte dömas för ett brott, utan skulle det vara aktuellt är det istället fysiska personer i företagsledningen som drabbas. Om du som fastighetsägare istället åsidosätter ditt civilrättsliga ansvar kan du drabbas av skadeståndsrättsliga sanktioner. Några av de ansvarsstadganden som du som fastighetsägare är skyldig att uppfylla för att förebygga olyckor är bland annat att utan oskäligt dröjsmål avhjälpa brister på byggnader, ställningar, skyltar och liknande anordningar som medför risk för skada på person eller egendom på offentlig plats. Det är alltså fråga om att förebygga skador på grund av att material kan rasa ned. Andra skyldigheter du som fastighetsägare har är att se till så att byggnader uppfyller ställda krav på bärförmåga, brandsäkerhet, ventilation och skydd mot buller, se till så att det finns framkomlig väg för utryckningsfordon till bebyggelse på fastigheten, se till så att hissar och andra motordrivna anordningar sköts och underhålls, kontrollera att brunnar, bassänger och liknande anläggningar har tillräckliga säkerhetsanordningar, samt att underhålla lekplatser så att risken för olycksfall begränsas. Visst ansvar kan överlåtas på andra, till exempel på arrendator eller förvaltare, medan annat ansvar kvarstannar på fastighetsägaren. Du kan till exempel i regel

5 inte överlåta ansvar till en enskild hyresgäst. Vill du överlåta ansvar till annan är det viktigt att du kontrollerar så att delegationen har skett korrekt. Om ansvaret inte är överlåtet på ett juridiskt korrekt sätt riskerar du att anses som ansvarig, trots att du inte har kontroll över vilka förebyggande åtgärder som vidtas. Beträffande en fastighetsägares ansvar för att förebygga olycksfall har du till exempel ansvar för vad som kan hända på gångstigarna på din fastighet. Enligt ett nyligen meddelat avgörande skall faktorer som risken för skada, den sannolika skadans storlek, möjligheter att förutse risken för skada samt de kostnader som är förenliga med att förebygga skadan avgöra vilka skadeförebyggande åtgärder en fastighetsägare är skyldig att vidta för att säkerställa att en gående på gångstig inte skadas. Är risken för allvarlig skada stor är skyldigheten att vidta skyddsåtgärder också omfattande. Det innebär att en fastighetsägare bör inventera risken för fallolyckor och liknande och på lämpligt sätt vidta skadeförebyggande åtgärder eller varna för riskerna. Det kan handla om allt från att sätta upp skyddsräcken till att sätta upp varningsskyltar. Med gångstigar menas även stigar som används av fotgängare för genvägar, även om andra anlagda gångvägar finns att tillgå. Skyldigheten att förebygga olycksfall och skador är omfattande även inne i fastigheten. Trots att det inte finns någon lagstadgad skyldighet att till exempel spisar skall förses med tippskydd är det inte otänkbart att en fastighetsägare skulle anses skadeståndsskyldig om olyckan är framme och tippskydd saknades. Sammanfattningsvis har en fastighetsägare ett mycket långtgående ansvar för att förebygga olycksfall. Vid risk för olycka har fastighetsägaren dessutom en skyldighet att agera skyndsamt. Det är därför viktigt att ha en tydlig ansvarsfördelning inom bolaget och från tid till annan se över de risker som finns. Är du som fastighetsägare redo för vintern? En fastighetsägare har ett långtgående ansvar för att förhindra olycksfall. Detta ansvar är extra påtagligt under vintern, med ökad risk för halkolyckor på grund av snö och is. Det är därför av stor vikt att du som fastighetsägare i god tid sätter dig in i de skyldigheter du faktiskt har. soner eller egendom skall utan oskäligt dröjsmål avlägsnas från tak och liknande anordningar. Till dess brister har blivit avhjälpta är fastighetsägaren dessutom skyldig att varna allmänheten. Vilka skyndsamhetskrav som gäller får avgöras från fall till fall, men en fastighetsägare har en mycket långtgående handlingsplikt. Det är till exempel inte tillräckligt att utföra halkbekämpande åtgärder en gång/vecka under vintertid, utan du som fastighetsägare är skyldig att löpande kontrollera och utföra nödvändiga åtgärder. Det är osäkert om det juridiska ansvaret för halkbekämpning av gator och gångvägar kan överlåtas till annan. Ansvaret för borttagande av snö och is från tak kan istället åvila den ANNA HENRIKSSON E-post: ahn@msa.se Som fastighetsägare ansvarar du för halkbekämpande åtgärder på din egen fastighet. Men du kan dessutom ansvara för snöröjning på allmänna platser som har upplåtits för trafik, under förutsättning att området ifråga utgör kvartersmark och att en underlåtenhet att vidta åtgärder skulle leda till olägenheter för människors hälsa, trevnad, framkomlighet och trafiksäkerhet. Kommunen kan även ålägga en fastighetsägare att ansvara för snöröjning på gångbanor utanför fastigheten. En fastighet skall vidare hållas i sådant skick att den inte kan orsaka personeller sakskador på offentlig plats. Snö och is som kan rasa ned och skada per- som är i fastighetsägarens ställe, till exempel en arrendator eller en fastighetsförvaltare. Om du som fastighetsägare inte uppfyller dina åtaganden kan du föreläggas, eventuellt vid vite, att vidta lämpliga åtgärder. En fastighetsägare kan vidare bli skadeståndsskyldig för person- eller sakskador samt dömas till böter eller annat straffrättsligt ansvar. ANNA HENRIKSSON E-post: ahn@msa.se

6 Nyhetsbrev december 2007» Advokat Tomas Johansson har arbetat länge med fastighetsrätt och har erfarenhet av de flesta fastighetsrättsliga spörsmål. Tomas är nu delaktig i att bygga upp Mannheimer Swartlings kontor i Moskva och är ansvarig för fastighetsgruppen i Ryssland. Vi har bett Tomas presentera sig själv och ge oss en inblick i sin verksamhet i det stora landet i öster. Berätta lite mer om din bakgrund. Jag är född i Linköping men flyttade tidigt till Stockholm. Som femtonåring var jag utbytesstudent i USA och stannade kvar och läste ekonomi på college. Efter att ha gjort militärtjänstgöring i Kiruna började jag arbeta med marknadsföring på ett större företag. Jag hade där särskilt ansvar för omvärldsbevakning och konkurrentanalys. Efter två år där bestämde jag mig att börja läsa juridik. Att tidigt få inblick i affärsmässiga överväganden har bidragit till att göra mig till en bättre affärsjurist. Att fastighetsrätt sedan blev min specialitet var naturligt, dels arbetar min far med det, dels är det ett ämne som är brett och som intresserar mig mycket. Tomas Johansson Head of Real Estate Moscow Märks samma tendenser i fastighetsbranschen i Sverige och Ryssland? På den ryska fastighetsmarknaden pågår en internationalisering mycket lik den som Sverige har genomgått sedan millennieskiftet. Många av de frågeställningar som uppstår i Ryssland idag har vi tidigare erfarenhet av från Sverige. Drivkraften för en affär är något annorlunda här då avkastningskraven är betydligt högre. Ryssland är också en mycket ung fastighetsmarknad. Den ryska landkoden, motsvarigheten till vår jordabalk, infördes först 2001 och man kan fortfarande finna frågor och problem där praxis ännu inte etablerats, detta gäller särskilt hur transaktioner genomförs. Som ett exempel kan nämnas att vi företrädde säljaren i den första sale and leaseback transaktionen någonsin i Ryssland. Det är stimulerande men samtidigt svårt att inte kunna falla tillbaka på rättsfall eller sedvana. Upplysningsplikt vid försäljning av fastighet? En säljare har i princip ansetts sakna upplysningsplikt vid försäljning av fastighet och har därför kunnat hålla inne med negativ information. HD meddelade i en uppmärksammad dom i våras att även om köparen borde ha upptäckt ett fel så kan förhållandena vara sådana att säljaren ändå ansvarar för felet, till exempel om säljaren utnyttjat köparens okunskap (svikligt förtigande). Den upplys- ningsplikt som därigenom skapades har gett upphov till en akademisk strid kring frågan om en generell upplysningsplikt har införts för säljaren vid fastighetsförsäljning. Ett av justitieråden har nyligen valt att göra något mycket ovanligt nämligen att kommentera domen i efterhand. Han förklarade då att en säljare i viss utsträckning skall anses skyldig att upplysa köparen om förhållanden han känner till och som köparen förbisett (dock saknas generell upplysningsplikt). Det finns därför anledning att som säljare inför försäljning fundera över om det finns negativa förhållanden som köparen bör uppmärksammas på.

7 Några råd till den som funderar på att investera i fastigheter eller driva fastighetsutvecklingsprojekt i Ryssland? Det är viktigt att noga undersöka marknaden innan man som köpare börjar bjuda på objekt. Att hålla uppe transaktionstempot är just nu extremt viktigt för att kunna vinna en budgivning i Ryssland. Är man till exempel osäker på hur omfattande säkerheter man som köpare kommer att behöva kan allt arbete vara i onödan eftersom fastigheten då kommer att säljas till någon annan. Köpare bör vara medvetna om att riskerna här i Ryssland är högre, men att det finns möjlighet till avsevärt högre avkastning än i Norden, detta gäller särskilt i fastighetsutvecklingsprojekt. Viktigt är dock att man som köpare ser till att finnas på plats lokalt. Det är svårt, om inte omöjligt, att driva projekt eller äga fastigheter från ett annat land, till exempel från Sverige. Hur stort är Mannheimer Swartlings Moskvakontor och vad kan ni bistå med? Vi är just nu fyra svenska och 13 ryska jurister. Vi behöver bli större, men vill inte heller växa för snabbt. Vi söker hela tiden nya medarbetare som delar våra värderingar och har rätt kompetens och det tar tid. Jag tror att vi inom kort kommer vara ca 25 jurister i Moskva, att tillägga är att vårt kontor i St Petersburg har en liknande utveckling. Eftersom Mannheimer Swartling har erfarenhet av den ryska marknaden sedan 1990 tror jag att vi kan vara till stor hjälp, särskilt om vi får komma in i ett tidigt skede av en transaktion. Det är en annan affärskultur här, men nordbor, som förstått kulturen, brukar klara sig bra på den ryska marknaden. Det är viktigt att lägga upp en strategi och att veta hur långtgående due diligence som behövs i transaktionens olika skeden. Att hålla uppe transaktionstempot är A och O i Ryssland. Skiljer sig sättet du bistår en klient på? Det är inte ovanligt att vi tar den första kontakten och att vi även är delaktiga i upphandlingen av andra konsulttjänster. Jag tror också att vi kommer in tidigare i affärsbesluten här, vilket enligt min åsikt är nödvändigt för att allt skall sluta lyckligt. Hur är det att leva och bo i Moskva? Jag har en italiensk bekant som brukar säga att Moskva är en fantastisk stad att göra affärer i men en utmaning att bo i och det ligger mycket i det. Staden har cirka 16 miljoner invånare och det är bland annat en fruktansvärd trafiksituation i staden. Det är också en av världens dyraste städer att bo och leva i. Samtidigt är staden oerhört dynamisk med till exempel ett enormt restaurangutbud. De flesta utlänningar, så kallade expats, jag känner verkar ha en hat-kärlek till Moskva. TOMAS JOHANSSON Utbildning University of Massachusetts at Amherst, B.BA., Stockholms universitet, Jur kand, Erfarenhet Mannheimer Swartling, Stockholm, Mannheimer Swartling, biträdande jurist, Davis Polk & Wardwell, New York, USA, 2005 (utlånad på secondment) Mannheimer Swartling, Moskva, Kompetensområden Överlåtelse av fastighet och fastighetsbolag Entreprenader och projekt Hyresrätt Fastighetsfinansiering Hotellfrågor LARS GAHNSTRÖM E-post: lag@msa.se Josef K köper en hyresfastighet Hyresförvärvslagen som skall hindra tvivelaktiga fastighetsköpare innehåller många märkliga fallgropar. En av dessa gäller vissa indirekta förvärv (fastigheten säljs först till ett bolag som sedan säljs vidare). Om en bostadsrättsförening köper sin fastighet av hyresvärden genom ett indirekt förvärv så kan förvärvstillstånd vägras genom en strikt tolkning av hyresförvärvslagen. Detta samtidigt som föreningars direkta förvärv är undantagna från prövning ingen har anledning att ifrågasätta föreningen som fastighetsägare. I praktiken innebär denna tillämpning av lagen att bostadsrättsföreningar anses olämpliga att äga sina fastigheter, något som är i strid med lagens syfte. En annan orimlighet är att denna lagtillämpning bara förekommer i en del av riket. Senast tillstånd vägrades på grund av indirekt förvärv var det lagfarna hyresrådet dock skiljaktigt och hade insett det orimliga i ovanstående tillämpning. Nu skall lagen ses över och vi har en from förhoppning att denna tillämpning och övriga märkligheter i lagen försvinner efter översynen; om inte annat ur ett legitimitetsperspektiv lagens egentliga syfte är att förhindra olämpliga fastighetsägare inget annat. GIRION BLOMDAHL E-post: gib@msa.se

8 Nytt från årsskiftet* Debitering av moms efter slutbesiktning Möjligheten att debitera moms i slutfaktura efter slutbesiktning i entreprenader tas bort. Istället kommer entreprenaden belastas med moms under byggtiden. Det kan därför finnas anledning för fastighetsägare att ansöka om frivillig skattskyldighet i uppförandeskede för att kunna hantera avdragsrätten på ett bra sätt. Slopad fastighetsskatt Fastighetsskatten slopas och ersätts med en kommunal avgift för småhus på kr/år (dock högst 0,75 % av taxeringsvärdet) och för flerbostadshus på kr per bostadslägenhet och år (dock högst 0,4 % av taxeringsvärdet). Kapitalvinstskatten för privatbostäder höjs från 20 till 22 % av vinsten. Möjligheten att skjuta upp beskattningen av kapitalvinsten genom uppskov behålls, men nya uppskovsbelopp begränsas till högst 1,6 miljoner kr. Begränsningsregeln, som normalt begränsar fastighetsskatten till 4 % av hushållsinkomsten slopas. Plan- och bygglagen förenklas PBL ändras bl.a. i följande avseenden; vid planläggning skall hänsyn tas till den ekonomiska dimensionen av hållbar utveckling, vid prövning av lokalisering skall hänsyn tas till risker för översvämning och erosion, reglerna om ändring av översiktsplan förtydligas, bygglov får meddelas för viss markanvändning med förbehåll att en förekommande markförorening avhjälps, bygglovspliktens omfattning för friggebodar minskas, förutsättningarna för tidsbegränsade bygglov förtydligas, sanktionsavgifterna höjs samt möjlighet införs för miljöorganisationer att överklaga vissa beslut om detaljplaner. *Med reservation för ändringar beslutade efter den 23/11. Tips inför årsskiftet Stämpelskatt baserad på 2006 års taxeringsvärde Beräkning av stämpelskatt baseras på det högsta av köpeskillingen eller taxeringsvärdet för året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljas. Införsäljningar av fastigheter baserade på 2006 års taxeringsvärden måste därför göras klara före årsskiftet för att lagfart skall beviljas på en inskrivningsdag som inträffar i år, Om lagfartsansökan inte är komplett före årsskiftet och beslutet om lagfart fattas först i början av nästa år kommer stämpelskatten istället att beräknas på 2007 års taxeringsvärde. Den senaste tidens värdeökningar på fastigheter medför att höjningen av taxeringsvärdena i många fall är betydande. Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokatbyrå. Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med branschkunskap erbjuder vi våra klienter kvalifi cerad affärsjuridisk rådgivning med stort mervärde. Vi är en fullservicebyrå med omfattande internationell verksamhet och uppdrag över hela världen. Byrån omsätter cirka en miljard kronor och har cirka 580 anställda. För beställning av Fasta Affärer vänligen kontakta nad@msa.se STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ HELSINGBORG NEW YORK FRANKFURT BERLIN S:T PETERSBURG MOSKVA BRYSSEL SHANGHAI HONGKONG