Konjunkturfokus. om den ekonomiska utvecklingen Sverige lunkar på. förra so.

Transkript

1 Konjunkturfokus om den ekonomiska utvecklingen Sverige lunkar på förra so. Februari

2 Sammanfattning ECB:s kraftfulla åtgärder har minskat risken för att den grekiska tragedin ska sprida sig till valutaunionens övriga krisländer. I brist på alternativ måste en stor del av krisländernas anpassning ske i form av intern devalvering. Det innebär att utvecklingen i euroområdet kommer att vara fortsatt svag och osäker under lång tid. USA har däremot lämnat recessionshotet bakom sig och överraskat med positiv arbetsmarknadsstatistik. Landets ekonomi spås nu växa med knappt tre procent under Tillväxtländerna har mattats av, men penningpolitiska lättnader gör att en hårdlandning kan undvikas. Sammantaget väntas världsekonomin växa med mellan 3,5 och 4 procent såväl 2012 som En ytterligare försvagning i euroområdet i kombination med stigande osäkerhet på de finansiella marknaderna, utgör det största hotet mot den prognosen. En mer dramatisk utveckling i Mellanöstern med kraftigt stigande oljepriser som följd är ett annat allvarligt hot. Tillväxten i den svenska ekonomin dämpas nu efter två års kraftfull tillväxt. Vi är dock mindre pessimistiska än de flesta andra bedömare. Det främst skälet är att vi räknar med att exporten faller mindre än vad andra tror. Det påverkar företagens investeringsplaner och därmed sysselsättningsutvecklingen, vilket i sin tur bidrar till att motverka en större dämpning av privatkonsumtionen. Finanspolitiken kommer dock att vara fortsatt återhållsam. Vi räknar med att svensk ekonomi växer med knappt 1,5 procent i år och med cirka 2,5 procent nästa år. Dämpad tillväxt i kombination med lediga resurser och en stark krona håller tillbaka pristrycket i ekonomin. Därför kommer Riksbanken att sänka räntan ytterligare under året. Eftersom bankernas höjda lånemarginaler minskar penningpolitikens genomslag finns det ett behov att sänka mer än vad som annars vore fallet. Vi räknar därför med att reporäntan sänks till 1 procent under året för att stanna på den nivån t.o.m. våren Vi bedömer att kontorshyrorna kommer att vara stabila eller svagt stigande under För det talar en hyfsat stabil sysselsättningsutveckling i kombination med att tillskottet av ny kontorsyta är mycket begränsat. Däremot räknar vi med att transaktionsvolymerna dämpas. Bostadsbristen är stor i de svenska tätorterna. Trots det är vår bedömning att osökerheten avseende arbetsmarknaden i kombination med bankernas höga marginaler på bolån, kommer att innebära en fortsatt dämpning av villa- och bostadsrättspriserna. Sverige (procentuella förändringar) BNP 4,4 1,5 2,5 KPI (årsgenomsnitt) 3,0 1,3 1,8 Arbetslösheten, % (säsongsrensad) december 7,5 7,6 7,2 Reporäntan, december 1,75 1,0 1,25 1

3 Under hösten spreds pessimismen om den framtida ekonomiska tillväxten på bred front bland svenska prognosmakare. Riksbanken har saktmodigt följt efter och räknar i sin senaste prognos med att Sveriges BNP ökar med 0,7 procent i år och 2,1 procent nästa år 1. Även vi (Fastighetsägarna Sverige) har successivt reviderat ned vår tillväxtprognos under det gångna året, dock i mindre utsträckning än vad som gällt andra bedömare. Skälet till det senare är främst det faktum att vi sedan lång tid räknat med vikande tillväxt. När flera länder i vår omvärld stramar åt sina ekonomier i en redan svag ekonomisk situation, är det tämligen svårt att tro att ett litet exportberoende land som Sverige inte ska påverkas relativt mycket. Samtidigt anser vi att de flesta prognosmakare har dragit ned sina framtidsförväntningar för mycket. Att vi nu plötsligt tillhör optimisterna beror på två sammanhängande faktorer; vi räknar med att exporten och arbetsmarknaden utvecklas mindre dåligt än vad andra bedömare tror. Detta påverkar i sin tur företagens och hushållens vilja att investera och konsumera. Men allt är relativt, vi räknar fortfarande med att tillväxten blir svag. Den blir bara mindre svag än vad de flesta andra tror. Vår sammantagna bedömning är att BNP växer med knappt 1,5 procent i år och med cirka 2,5 procent nästa år. En förutsättning för vår prognos är att Riksbanken fortsätter att sänka reporäntan under året. Global utblick Fortsatt osäkert i eurozonen Euroländerna fortsätter att kasta skuggor långt utanför sina egna gränser och kommer att göra så under lång tid. Tisdagen den 21 februari gavs klartecken för ett nytt stödpaket åt Grekland. Det innebär, givet att vissa krav uppfylls, att landet inte tvingas ställa in betalningarna på sin statsskuld den 20 mars, vilket skulle ha blivit den givna konsekvensen om paketet inte godkänts. Samtidigt är det uppenbart att Grekland har svårt att uppfylla långivarnas krav. Det innebär att den grekiska tragedin fortsätter att spelas upp inför öppen ridå. Samtidigt ser 1 Sveriges riksbank, Penningpolitisk rapport, februari det ut som om tragedins kraft att sprida sig till valutaunionens övriga krisländer har minskat. Det främsta skälet till det är ECB:s tydliga vilja att stödja de europeiska bank- och statsobligationsmarknaderna. ECB:s treåriga lån med låg ränta och lägre krav på säkerheter har minskat likviditetsbristen i banksystemet och samtidigt lett till ökad efterfrågan på krisländernas statsobligationer med lägre räntor som följd (figur 1). ECB ovilja att agera var tidigare det största enskilda hotet mot unionens framtid på kort sikt. Bankens agerande har därmed ändrat spelplanen och skapat utrymme för politikerna att hantera de långsiktiga problemen. På det planet återstår dock det mesta. Den nya finanspakten, som EU-länderna (med undantag för Storbritannien och Tjeckien) enats om är nämligen inte den lösning som krävs Figur 1. Statsobligationsräntor, 10 år, % Spanien Italien Pakten är tänkt att hindra länderna från statsfinansiellt lättsinne, vilket många ser som roten till den kris många länder nu befinner sig i. Så enkelt är det tyvärr inte. Pakten skulle inte ha stoppat den nuvarande krisen från att växa fram ens om den hade funnits på plats redan vid euron födelse. Utvecklingen i Spanien och Irland är tydliga bevis för detta. Fram till 2007 hade dessa båda krisländer såväl budgetöverskott som låga statsskulder (figur 2). Deras problem var istället att privat kapital kanaliserades in i en allt mer överhettad fastighetssektor. Att detta skedde berodde till stor del på att de finansiella marknaderna efter eurons införande slutade göra skillnad mellan kredittagare i olika euroländer. Resultatet blev förödande, men det berodde alltså inte på statsfinansiella excesser. Med den globala kreditfrossan 2008/2009 kollapsade fastighetsmarknaderna i dessa länder och skattebetalarna fick plocka upp notan via ökad statlig skuldsättning. Det privata skuldproblemet blev därmed ett statsfinansiellt problem. 2

4 Om pakten inte skulle hindrat den nuvarande krisens från att växa fram så är den knappast heller någon effektiv medicin för att få stopp på den. Diskussionen måste istället handla mindre om statsfinanser och mer om krisländernas grundläggande problem, nämligen att de inte är tillräckligt konkurrenskraftiga jämfört med sina starkare grannar i norr. Under hela eurons existens har arbetskraftskostnaderna stigit betydligt mer än vad som varit fallet i övriga euroländer, i synnerhet i Tyskland (figur 3). Resultatet av detta har blivit successivt växande bytesbalansunderskott och, i en del fall, en kraftigt ökad privat skuldsättning. Hur dessa problem ska lösas är långt ifrån självklart. Att göra som Sverige gjorde för att ta sig ur det tidigare 1990-talets kris, dvs. att devalvera valutan, är av uppenbara skäl inte något alternativ för euroländerna (möjligen med undantag för Grekland) Figur 2. Statsskuldens utveckling, % av BNP Irland Spanien Figur 3. Arbetskraftskostnaden per producerad enhent, % Utveckling sedan 1997 jmf med eurosnittet. Tyskland Grekland Irland Italien Portugal Spanien Inte heller den tyska vägen är framkomlig i dagsläget. Efter den tyska återföreningen lyckades Tyskland återskapa näringslivets konkurrenskraft genom att hålla en lägre kostnadsutveckling än sina konkurrenter. Det skedde dock under en period av relativt hög inflation i Tysklands omvärld. Det innebar att de tyska företagen slapp anpassa kostnadsmassan genom nominella löne- och prissänkningar. Det räckte med att höjningarna var väsentligt lägre än hos konkurrenterna. Dagens situation är annorlunda. Inflationen i Tyskland, det land som krisländernas ska anpassa sig till, är mycket låg. Att ECB, med Tysklands goda minne, skulle släppa upp inflationen är i dagsläget dessutom mycket osannolikt. Därför måste såväl löner som priser sänkas nominellt. Eftersom sådana anpassningar normalt tar lång tid, blir följden oundvikligen högre arbetslöshet. Ytterligare ett alternativ, som åtminstone på sikt skulle kunna bidra till anpassningen, är att länder med överskott i sin externa handel vidtar åtgärder för att öka den inhemska konsumtionen och därmed importen. Det skulle kunna ske exempelvis via sänkta konsumtionsskatter. Å andra sidan skulle det krävas så pass kraftiga justeringar för att få avsedd verkan, att detta alternativ bara kan hjälpa på marginalen. Det innebär att anpassningen krisländerna till stor del måste ske i form av intern devalvering, d.v.s. nominella pris- och lönesänkningar. Det innebär i sin tur att utvecklingen i euroområdet kommer att vara fortsatt svag och osäker under lång tid. USA överaskar och Kina håller mot Under hösten hängde recessionshotet tungt även över USA. Sedan dess har statistiken överraskat positivt, vilket gör att de flesta bedömare nu räknar med en tillväxttakt på mellan 2 och 3 procent under 2012 (figur 4). Figur 4. BNP i USA, kvartalsförändringar, % (årstakt) 10,00 5,00 0,00-5,00-10,00 En viktig förklaring till den ökade optimismen är att utvecklingen på arbetsmarknaden har vänt. I januari föll arbetslösheten till 8,3 procent, vilket innebär att den minskat med nästan två procentenheter sedan toppen för två år se- 3

5 dan (figur 5). En del av den minskade arbetslösheten kan förklaras av att en del arbetssökanden lämnat arbetskraften. Men det är också tydligt att den amerikanska ekonomin har börjat skapa jobb igen ( under januari). Enkäter visar också att de amerikanska hushållen successivt blivit mindre pessimistiska. En osäkerhetsfaktor avseende den amerikanska ekonomin gäller bostadsmarknaden. Bilden är långt ifrån entydig, vilket tydligt framgår av den senaste statistiken. I januari steg försäljningen av befintliga bostäder samtidigt som priserna sjönk. Federal Reserve kommer dock att fortsätta att hålla räntan nära noll under lång tid, vilket ger stöd till bostadsmarknaden och hushållens skuldsanering. Figur 5. Arbetslöshet i USA, % av arbetskraften 11,00 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 Tillväxtländerna, framför allt i Asien, visar tydlig motståndskraft mot den minskade efterfrågan från Europa. Den avmattning som skett har varit relativt mild. En viktig förklaring är Kina styrka. Landets ekonomi växte med 9,3 procent under Det är visserligen en minskning från 2010 års 10,4 procent, men det vittnar inte om någon kraftig inbromsning. Vi utgår från att tillväxttakten dämpas ytterligare under 2012, men att lägre inflation ger utrymme att stödja ekonomin via penning- och finanspolitiken. Att det finns en politisk beslutsamhet att hålla tillväxten under armarna visades nyligen då bankernas kassakrav sänktes nyligen. Eftersom Kinas ekonomi har fått en allt större betydelse för den regionala tillväxten, kommer detta också att hålla uppe tillväxten i de mindre asiatiska tillväxtländerna. I Indien har tillväxttakten fallit successivt under det senaste året och låg under hösten strax under 7-procentsnivån. Det viktigaste skälet bakom inbromsningen är centralbankens återkommande höjningar av styrräntan (sju gånger under 2011) i syfte att dämpa den höga inflationen. Det mesta tyder på att inflationen nu börjat ge vika, vilket öppnar upp för en något lättare penningpolitik framöver. Det talar för att nedgången i tillväxten kommer att plana ut under Sammantaget räknar vi med att den globala ekonomin kan växa med mellan 3,5 och 4 procent såväl 2012 som En ytterligare försvagning i euroområdet i kombination med stigande osäkerhet på de finansiella marknaderna, utgör det största hotet mot den prognosen. En mer dramatisk utveckling i Mellanöstern med kraftigt stigande oljepriser som följd är ett annat allvarligt hot. Irans fortsatta agerande i fråga om landets kärnenergiprogram, är naturligtvis centralt i det hänseendet. Svensk inblick Under de senaste månaderna har den positiva trenden på den svenska arbetsmarknaden mattats av. Mellan december och januari steg arbetslösheten (säsongsrensat) från 7,5 till 7,6 procent samtidigt som sysselsättningen minskade från till personer. Antalet sysselsatta som andel av befolkningen minskade också (figur 6). Figur 6. Sysselsättningen 4 700, , , , , , , , , ,0 Personer, 1000-tal Procent av befolkningen Bilden är dock inte entydig. Den ökade arbetslösheten beror till stor del på att arbetskraften ökat och mäter vi sysselsättningen i form av antal arbetade timmar syns ingen nedgång. Det skulle kunna tyda på att den minskade sysselsättningen i form av antal personer avspeglar en osäkerhet om framtiden hos svenska arbetsgivare snarare än vikande efterfrågan på deras produkter. Det går att finna stöd för en sådan tolkning i statistiken. Inköpschefsindex har vänt upp (figur 7), vilket främst beror på att orderingången från hemmamarknaden har ut- 68,0 67,5 67,0 66,5 66,0 65,5 65,0 64,5 64,0 63,5 63,0 4

6 vecklats väl inom både industrin och tjänstesektorn. Den faktiska produktionen inom industrin ökade också under förra årets sista månad efter en långsvarig nedgång. Även detaljhandeln repade sig något under slutet av förra året. inte har återhämtats. Investeringsbehovet dämpas också av det faktum att det finns lediga resurser inom stora delar av industrin, vilket bl.a. avspeglas i industrins kapacitetsutnyttjande (figur 8). Figur 7. Inköpschefsindex Nivåer över 50 är förknippade med tillväxt i ekonomin Osäkerheten hos arbetsgivarna verkar därmed vara kopplad till utvecklingen i vår omvärld, och sannolikt då främst euroområdet. Statistiken visar också att det går trögt för exportsektorn, framför allt för varuexporten. Det är en utveckling som kan hålla i sig. Till skillnad från hemmamarknaden minskade nämligen exportorderingången under slutet av förra året. Vi är dock mindre pessimistiska om exportutveckling än många andra bedömare och ser därför mindre risk för en kraftigare försvagning av arbetsmarknaden. Att den svenska exporten förväntas utvecklas relativt väl beror på att den i växande utsträckning riktas till tillväxtländer. Att andelarna ökar, beror självfallet till stor del på att de traditionella exportmarknadernas har utvecklats svagt sedan krisutbrottet Men statistiken visar också att den krympande exporten på dessa marknader mer än väl kompenserats av ökningen till tillväxtländerna. Som framgick ovan, räknar vi med att ekonomin i USA och tillväxtländerna, med Kina i spetsen, kommer att utvecklas relativt väl även under Därför är vår bedömning att svensk export kommer att växa med cirka två procent under innevarande år och med cirka 5 procent Även om det är betydligt lägre tillväxtnivåer än vad som gällt de senaste åren, kommer frånvaro av en kollaps i exporten att ge stöd år företagens investeringsefterfrågan. Vi räknar därför med att investeringarna ökar i ungefär samma takt som exporten, d.v.s. cirka 2 procent i år och 5 procent nästa år. Denna ökning sker dock från en låg nivå, eftersom fallet i samband med krisen 2008/2009 ännu Figur 8. Industrins kapacitetsutnyttjande, % Den milt positiva utvecklingen i den inhemska delen av ekonomin, är förvisso ett gott tecken men det ändrar inte den övergripande bilden av 2012 som ett tillväxtmässigt svagt år. Konsumenterna håller hårt i plånboken och sparar en historisk stor del av den disponibla inkomsten (figur 9). Osäkerhet om utvecklingen på arbetsmarknaden och på bostadsmarknaden, talar för att trycket inte lär lätta i brådrasket. Konjunkturinstitutets senaste barometer visar också att förväntningarna hos både företag och hushåll är lågt ställda. Dessutom lär finanspolitiken bli fortsatt återhållsam. Figur 9. Hushållens sparkvot 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Sparande inkl. kollektiv sparande, % av disponibel inkomst Dämpad tillväxt i kombination med lediga resurser i kommer att fortsätta hålla tillbaka pristrycker i ekonomin. Detta förstärks av att den starka kronan håller tillbaka inflationstendenser från utlandet. Under det senaste året har den övergripande inflationen, mätt med konsumentprisindex (KPI), drivits av Riksbankens 5

7 räntehöjningar. Den underliggande inflationen (KPIF) har under samma period genomgående legat under Riksbankens inflationsmål (figur 10) och därmed motiverat en mindre stram penningpolitik. Att Riksbanken nyligen sänkt reporäntan i två omgångar handlar snarare om ett sent uppvaknande än om en förutseende politik. Enligt Riksbanken ska reporäntan ligga på nuvarande 1,5 procent en bit in på Vår bedömning är att verkligheten kommer att driva Riksbanken framför sig och pressa fram ytterligare sänkningar. -1,00-2,00 Figur 10. Inflationen 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 KPIF KPI -3, Till de argument som nämnts ovan, ska man lägga bankernas ökade marginaler på bostadslån. I vår senaste ränteanalys 2 utvecklade vi den diskussionen. Precis som framgått av de senaste veckornas debatt i medierna, konstaterade vi då att bankernas upplåningskostnader hade stigit till följd av den finansiella oron. Vi konstaterade också att bostadsräntorna, framför allt de korta räntorna, hade stigit mer än bankenas finansieringskostnader (figur 11). Figur 11. Bankmarginaler 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 Bolånemarginaler efter avdrag för finansieringskostnader. 2 Räntefokus, november 2011, Samma sak konstaterades i Riksbankens senaste penningpolitiska rapport (februari 2012). Det innebär att genomslaget för penningpolitiken har minskat. Vi räknar därför med att reporäntan sänks med ytterligare 50 punkter till 1 procent under året och att den ligger kvar på den nivån t.o.m. våren Stabilt på kontorsmarknaden Enligt Fastighetsägarnas senaste Sverigebarometer 3 finns det en ganska stark framtidstro bland landets fastighetsägare. Dessa räknar visserligen med att den svenska ekonomin kommer att mattas av de kommande åren, men förväntar sig samtidigt att effekterna på fastighetsmarknaden blir relativt begränsade. I synnerhet gäller detta utvecklingen i storstäderna. 85 procent av fastighetsägarna räknar med att vakanserna kommer att vara stabila eller sjunka ytterligare under Endast tre procent av dem tror att kontorshyrorna kommer att vara lägre om ett år än i dag. De finns också ett relativt stort intresse för att investera i nya fastigheter. Exempelvis räknar 76 procent av fastighetsägarna i Stockholm med att göra ett eller flera större fastighetsköp under året. Snittet i landet är 54 procent. Endast två procent av fastighetsföretagen anser att personalstyrkan behöva minskas. Enligt vår bedömning finns det skäl att vara optimistisk avseende lokalmarknaden. Vakansgraderna ligger på låga nivåer, i synnerhet i storstädernas centrala delar. I Stockholm CBD uppges nu vakansgraden uppgå till låga 3,2 procent. Motsvarande nivå i Göteborg och Malmö är cirka 4,5 procent. Låga vakanser har lett till en god hyresutveckling. Det är också den viktigaste förklaringsfaktorn till den goda totalavkastningen på kontorsmarknaden under det gångna året, enligt IPD Svenskt Fastighetsindex. Vi bedömer att kontorshyrorna kommer att vara stabila eller svagt stigande under För det talar en hyfsat stabil sysselsättningsutveckling i kombination med att tillskottet av ny kontorsyta är mycket begränsat. 3 Sverigebarometern tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar och underlaget utgörs av en webbaserad enkät och riktar sig till cirka 500 större fastighetsägare i 28 svenska städer. Svaren speglar företagens uppfattning om nuläge och förväntningar avseende vakanser, hyror, direktavkastning, priser, planerade köp samt den övergripande nationella och regionala ekonomin ( 6

8 Trots de relativt stabila utsikterna avseende vakanser och hyror bedömer vi ändå att transaktionsvolymerna minskar någon under 2012 och 2013 jämfört med de två föregående åren. Under 2011 uppgick den totala transaktionsvolymen på den kommersiella fastighetsmarknaden till cirka 105 miljarder kronor. Årets sista kvartal, som normalt brukar vara det starkaste, visade en försvagning jämfört med motsvarande kvartal Det avspeglar den allmänna avmattningen i ekonomin samt att det faktum att finansieringsläget är kärvare än normalt. Osäkert på bostadsmarknaden Enligt SCB:s fastighetsprisindex föll priserna på småhus med knappt 3 procent i Sverige under sista kvartalet 2011 jämfört med samma period Valueguards HOX index 4 från januari visar en likartad utveckling för såväl villor som bostadsrätter. Under den senaste månaden har dock priserna återhämtat sig något enligt HOX index. Villa- och bostadsrättspriserna i landet steg med 5,3 respektive 2,9 procent mellan december och januari (figur 12). Att Riksbanken signalerade en omläggning av penningpolitiken genom att sänka räntan i december, kan vara en del av förklaringen till prisuppgången. Det faktum att börsen stigit med cirka 20 procent sedan slutet av förra året har sannolikt också bidragit. Utvecklingen i Stockholm och Göteborg uppvisar samma mönster som riket i stort med en nedgång på årsbasis och en uppgång på månadsbasis. Prisutvecklingen i Malmö har varit svagare. Nedgången på årsbasis är betydligt större (cirka 9 procent) medan priserna i princip var oförändrade den senaste månaden. Den troligaste förklaringen till den svagare utvecklingen i Malmö är närheten till den svaga danska bostadsmarknaden. Figur 12. Bostadsrättspriser, HOX-index, 2005 = ,00 180,00 170,00 160,00 150,00 140,00 130,00 120,00 110,00 100,00 90,00 Riket Stockholm Göteborg Malmö Att Sverige inte drabbats av kraftiga prisfall på de sätt som skett i många andra europeiska länder, beror på flera faktorer: Sverige har inte haft samma spekulationsdrivna bostadsproduktion som varit fallet i länder som Irland och Spanien. Det är snarare det omvända som gäller. Bostadsbristen är omfattande och det ger naturligtvis ett underliggande stöd till prisutvecklingen. Prisuppgången sedan mitten av 1990-talet bygger också till stor del på att hushållens disponibla inkomster ökat samt att det generella ränteläget sjunkit sedan den ekonomiska politiken lades om från mitten av talet. Den svagare arbetsmarknaden i kombination med bankernas höga marginaler på bolån, innebär dock att sannolikheten för en prisnedgång är betydligt större än det omvända. För mer information kontakta: Tomas Ernhagen, chefekonom telefon: , e-post: tomas.ernhagen@fastighetsagarna.se 4 HOX-index bygger på data från bland andra Svensk Mäklarstatistik AB, som sammanställer uppgifter från Sveriges fastighetsmäklare, samt från Lantmäteriet, som samlar in statistik om Sveriges bostäder. 7