Planbeskrivning SAMRÅDSHANDLING mars Detaljplan för Löjan 18 Mariestads centralort

Transkript

1 Planbeskrivning SAMRÅDSHANDLING mars 2014 Detaljplan för Löjan 18 Mariestads centralort

2 Planförfattare: Maria Nilsson, planarkitekt

3 INNEHÅLL Del 1 - Bakgrund 4 Sammanfattning och syfte 4 Handlingar 4 Planförfarande 4 Läge och areal 4 Markägarförhållanden 4 Gällande detaljplaner 4 Del 2 - Övergripande förutsättningar 4 Nationella och regionala mål/riktlinjer 4 Kommunala styrdokument och mål 5 Del 3 - Platsens förutsättningar, planförslaget och konsekvenser 7 Bebyggelse 7 Grönstruktur 13 Naturvärden 13 Kulturvärden 13 Kommunikationer 13 Tillgänglighet och trygghet 14 Teknisk försörjning 14 Geotekniska förhållanden 15 Risker 15 Del 4 - Behovsbedömning 15 Bedömning 15 Del 5 - Genomförande 16 Organisatoriska frågor 16 Fastighetsrättsliga frågor 16 Ekonomiska frågor 17 Tekniska frågor 17 3

4 Del 1 - Bakgrund Sammanfattning och syfte Detaljplanens syfte är att möjliggöra att Gymnastikbyggnaden samt aulan inom fastigheten Löjan 18 kan iordningsställas för bostadsändamål. Föreslagna åtgärder förutsätter att stor hänsyn tas till befintliga kulturvärden. Handlingar Planen omfattar denna planbeskrivning, plankarta och fastighetsförteckning. Planförfarande Uppdraget från Kommunstyrelsens arbetsutskott om att utarbeta en ny detaljplan för Löjan 18 utfärdades Detaljplanen upprättas med normalt förfarande enligt reglerna i PBL 2010:900. Läge och areal Planområdet omfattar cirka kvadratmeter och är beläget i den nordöstra delen av Gamla Stan, vid Näset. Planområdet har markerats schematiskt på kartan nedanför. Planen gränsar i väster till Kyrkogatan, i söder till Domkyrkan och i norr och öster till den gamla bygatan som numera utgör asfalterad bilgata kombinerad med gång- och cykelväg. Markägarförhållanden All mark inom planområdet ägs av Brf Gamla Läroverket. Gällande detaljplaner Aktuell detaljplan ersätter delar av detaljplan 450 (Lantmäteriets beteckning 1493-P124). Del 2 Övergripande förutsättningar Nationella och regionala mål/riktlinjer Riksintressen Hela Gamla stan är förklarat som riksintresse för kulturmiljövården - K2-R, (Riksantikvarieämbetet 1987). Planområdet berörs av riksintresse för rörligt friluftsliv: Vänern med öar och strandområden (geografiskt riksintresse enligt 4 kapitlet 2 miljöbalken). Åtgärder får ej vidtas som påtagligt skadar riksintresset. Riksintresset utgör inte hinder för utvecklingen av tätorten. Planområdet berörs även av Riksintresse för friluftslivet: Vänern - Djuröarkipelagen, Brommö-Torsö- Fågelö Skärgård, båt, fiske, bad, Göta kanal (ämnesknutet riksintresse enligt 3 kapitlet 6 miljöbalken). Aktuell utveckling inom planområdet bedöms ej stå i konflikt med dessa intressen eller påverka dem negativt. Strandskydd Utökat strandskydd, 300 meter, gäller runt Vänern med syfte att trygga förutsättningarna för allmänhetens friluftsliv och att bevara goda livsvillkor på land och i vatten för djur- och växtlivet. Då området redan är ianspråktaget och ej omfattas av strandskydd idag planeras strandskyddet att på nytt upphävas inom planområdet när ny detaljplan träder i laga kraft genom en bestämmelse på plankartan. Miljömålen Det finns 16 nationella miljömål i Sverige och är till för att skapa ett mer hållbart samhälle. Mariestads kommun har tolkat målen och formulerat dem så att de är tillämpbara i det lokala miljömålsarbetet. Planförslaget motverkar ej något av miljömålen. Planområdet centrum Planområdets placering i tätorten. Planområdets ungefärliga utbredning omges av en gråstreckad linje. Gällande planer är avdelade av en heldragna rosa linjer. 4

5 Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormer är ett juridiskt bindande styrmedel som är inskrivet i miljöbalken 5 kapitlet med syfte att komma till rätta med miljöpåverkan från diffusa utsläppskällor som till exempel trafik och jordbruk. Regeringen har utfärdat en förordning med miljökvalitetsnormer (MKN) för utomhusluft, buller och vattenkvalitet. En miljökvalitetsnorm kan anges som en halt eller ett värde (högsta tillåtna halt av ett ämne i luft, mark, eller vatten) men kan även beskrivas i ord. I den årliga rapporten Miljön i Mariestad, Töreboda och Gullspång finns utförliga mätningar och värden för utomhusluft, vattenförekomster och buller. Det finns även en miljökvalitetsnorm för Vänern Värmlandssjöns vatten med God ekologisk status Planområdet avvattnas till Mariestadssjön och genom effektiv rening och fördröjning bedöms planförslaget inte medföra överskridanden av gällande miljökvalitetsnormer enligt 5 kapitlet miljöbalken. Kommunala styrdokument och mål Biosfärsområdet Vänerskärgården med Kinnekulle Vänerskärgården med Kinnekulle utsågs till biosfärområde av Unesco den 2 juni Om detta samarbetar de tre kommunerna Mariestad, Götene och Lidköping. Biosfärområden ska vara föregångare när det gäller forskning, utveckling och initiativ i syfte att stärka långsiktig hållbarhet. Biosfärområdet ska verka för att: Främja en långsiktig utveckling, baserad på områdets natur- och kulturmiljökvaliteter, som kan ge nya inkomstmöjligheter för areella näringar, besöksnäring, lokala aktörer och många fler. Förstärka områdets natur-, kultur- och rekreationsvärden. Öka tillgången för närboende och besökare till goda natur-, kultur- och rekreationsmiljöer både på land och i vatten. Främja hållbar utveckling av areella näringar och näringsliv kopplat till nyttjande av biologisk mångfald och kulturmiljö. Skapa en större samverkan mellan lokal kunskap, forskning, utbildning och näringsliv. Detaljplanen bedöms inte stå i konflikt med biosfär. Vision Mariestad 2030 I december 2010 antog Mariestad en ny kommunövergripande vision som uttrycker en önskan om hur staden skulle kunna se ut år Visionen ska vara ledande i både stora och små beslut gällande vad kommunen ska lägga tid, pengar och andra resurser på. Den är därför viktig i kommunens interna målstyrning men förhoppningen är att visionen även ska inspirera andra att vara med och skapa framtidens Mariestad, såväl enskilda medborgare som företag, grupper och organisationer. Visionens fem byggstenar är: den stolta sjöstaden, centrum för trädgårdens hantverk, ledande inom hantverkets akademi, internationellt modellområde och en naturlig mötesplats. Med närheten till Vänern bidrar planen till visionen om den stolta sjöstaden. Översiktsplan för Mariestad, 2003 Syftet med kommunens översiktsplan, horisont 2015, är att skapa en gemensam syn på hur kommunen ska utvecklas för att fler ska vilja bo och verka här. Översiktsplanen anger fem prioriterade insatsområden, bland annat attraktivt boende samt konkurrenskraftigt näringsliv. Den uppmanar kommunen att ta tillvara och utveckla det som är unikt samt framhåller det sjönära läget som en särskild tillgång i arbetet med att utveckla attraktivt boende. Fördjupad översiktsplan för Mariestads tätort Under 2013 antogs en fördjupning av översiktsplanen för Mariestads tätort där planområdet ingår. I denna har kommunens vision brutits ner till olika nyckelprinciper som kan liknas vid strategier för att uppfylla visionen. Dessa principer handlar i korta drag om att synliggöra strandlinjen, koncentrera det som redan är koncentrerat och om att tillgängliggöra staden på nya sätt. Trafikplan Mariestads kommun har ingen aktuell trafikplan. Den senaste är från 1971 med tidshorisont fram till gjordes en trafikutredning för Mariestads centrum, men även den kan anses vara inaktuell. Cykelplan År 1995 antogs en cykelplan för Mariestads tätort som utgör ett stöd för att förbättra villkoren för cyklisterna inom tätorten. 5

6 Parkeringsnorm Parkeringsnormen innehåller regler för hur många bilplatser som ska ställas i ordning vid nybyggnad samt vid större om- och tillbyggnad. Gällande parkeringsnorm för Mariestad är från november 1989 och är baserad på personbilstätheten vid den tidpunken med en prognos 10 år framåt och är därmed förlegad. Målet är att en ny parkeringsnorm ska tas fram i samband med upprättandet av en ny trafikplan. När den fördjupade översiktsplanen för Sjöstaden antogs reviderades normen inom själva planområdet till nedanstående antal parkeringsplatser. Siffrorna är framtagna med utgångspunkt i den tidigare normen och i jämförelse med liknande situationer i andra svenska städer. Denna norm är mer aktuell och därför tillämpas denna istället. Följande föreskrivs: Bostad, lägenhet - 1,5 parkering/bostad. Kontor - 14 parkeringar/1000 m². Verksamheter/handel - 23 parkeringar/1000 m². Avfallsplan En avfallsplan är kommunens styrdokument för avfallshantering. Avfallsplanen beskriver målen kommunen har för avfallshanteringen men också vilka åtgärder som krävs för att nå målen. Mariestads avfallsplan ( ) riktar sig till kommunens egen verksamhet men också till privatpersoner och företag. I den står det att kommunen eftersträvar gemensam uppsamlingsplats för hushållsavfall vid nybyggnation. Dagvattenpolicy Kommunfullmäktige antog 2005 en dagvattenpolicy för kommunen. Den visar bland annat på olika lösningar för att ta hand om dagvattnet lokalt (LOD), och därigenom bidra till att minska flöden och ge högre reningseffekt. I enlighet med kommunens dagvattenpolicy ska därför dagvattnet, där den geotekniska undersökningen visar att så är möjligt, omhändertas lokalt. I andra hand ska dagvattnet fördröjas och avledas trögt till kommunens anläggning. Vid behov ska dagvattnet från till exempel parkeringsytor och andra nedsmutsade hårdgjorda ytor renas innan det släpps ut i kommunens anläggning. För att underlätta infiltration av dagvatten ska eftersträvas att så små ytor som möjligt hårdgörs. Energi och klimatplan Mariestads, Töreboda och Gullspångs kommuner har en gemensam Energi- och klimatplan. I planen finns övergripande mål samt mål kring transporter, uppvärmning och minskad elanvändning. Områden som berör den fysiska planeringen i energiplanen är framförallt kommunernas mål när det gäller transporter och uppvärmning: Externa handelsområden ska anslutas till kollektivtrafik och säker gång- och cykeltrafik till år Ett nätverk av säkra gång- och cykelvägar inom och mellan tätorterna ska byggas ut till år Vid överlåtande av kommunal mark ska användande av lågenergihus stimuleras. Byggnader behöver anpassas efter de lokala förhållandena för att undvika onödig energiförbrukning. Utformning, teknik och material behöver väljas så att energieffektivitet främjas. Det behövs ett långsiktigt tänkande där inledande investeringskostnader ställs mot kostnader under byggnadernas livscykel. Den fysiska planeringen har här en viktig roll att spela. Planeringen av nytillkommande områden behöver ske så att det så långt som möjligt styrs bort från fossilbränslebaserad uppvärmning och bör utformas med så att energibesparing och energiåtervinning blir möjlig. Grönprogram I oktober 2009 antogs ett Grönprogram för kommunen. I denna presenteras beskrivningar och utvecklingsförslag av kommunens gröna ytor. Ett finmaskigt nät av grönytor som löper genom bebyggelsen är en förutsättning för alternativ infrastruktur och rekreation. Detta är även en god grund för folkhälsa och hjälper dessutom till att upprätthålla ekologiska sammanhang. Det är därför av stor vikt att man beaktar grönstrukturen vid exploatering av nya områden genom att i så stor utsträckning som möjligt spara befintlig vegetation. Ljussättningsprogram År 2009 antog kommunen ett ljussättningsprogram vars syfte är att skapa en enhetlig ljussättning samt att inspirera yrkesutövare, tjänstemän, politiker, företagare och invånare till ett kreativt förhållningssätt till ljussättningsfrågor, allt från ljussättning av stadens miljöer till den egna trädgården. När det gäller armaturval, bör den kommande projekteringen av planområdet beakta vad som sägs i ljussättningsprogrammet. Bevarandeprogram för Gamla Stan År 1983 antogs ett bevarandeprogram för Gamla Stan med syfte att bevara karaktären hos bebyggelsen och miljön för att stadskärnan ska kunna bestå som en av landets förnämsta äldre stadspartier. Syftet var även att eftersträva en blandning av boende och verksamheter, upprusta bostadsbeståndet så att sociala skikningstendenser motverkas samt att förbättra trafikmiljön. 6

7 Del 3 Platsens förutsättningar, planförslaget och konsekvenser Bebyggelse Norra Skolan med aulan Norra skolan innehöll tidigare Mariestads läroverk och tjänstgjorde fram till årsskiftet 2005 som gymnasieskola med yrkesinriktning. Den äldsta delen av skolbyggnaden uppfördes 1852 på de så kallade Hultströmska tomterna strax norr om domkyrkan, och ersatte det gamla läroverket från Byggnaden stod klar Arkitekt var Karl Gustaf Blom Carlsson. En om- och tillbyggnad genomfördes , då den södra delen av den vinkelställda tillbyggnaden, jämte det kraftiga tompartiet i vinkelspetsen tillkom. Ombyggnaden ritades av Mariestads stadsingenjör J Dahlqvist. Delar av den gamla byggnaden revs för att ge plats åt ett nytt trapphus och entrén flyttades från byggnadens mitt till det nya trapphuset intill tomdelen. Mellanväggar revs och aulan tillkom liksom det välvda taket och den rundbågade avslutningen på den västra gavelspetsen. År 1913 målade stadens store konstnär Bror Kronstrand Häcklöparen, vilken sitter på aulans fondvägg. Den tillbyggda norra skänkeln förlängdes 1937 genom en svagt vinklad huskropp. Nytt trapphus och korridoren placerades på motsatt sida som i den befintliga delen. Skolan kom senare att kallas Norra Skolan och byggnaden avviker genom sin volym markant från den övriga småskaliga bebyggelsen på Näset i Gamla stan. Den ursprungliga skolbyggnaden från 1854 är till sitt yttre välbevarad och dess fasader har präglat senare tillbyggnader. Arkitekterna har med några få undantag i tornbyggnaden och i vissa fönster nogsamt anpassat de nya delarnas fasader till den ursprungliga byggnaden. Det är främst interiört som tillbyggnadernas olika tillkomsttider är tydliga, framför allt i respektive trapphus. Det är i trapphusen som mycket av byggnadernas kulturhistoriska värden finns samlade. Det äldsta trapphusets stora rymd och fina välbevarade detaljer är ett bra exempel på 1910-talets luftiga arkitektur. Den förhållandevis välbevarade aulan har ett mycket stort kulturhistoriskt värde, bland annat i den stora rymden i valvet och i de välbevarade närmast minima- Entréfasad på Mariestads Läroverk - Norra skolan från Läroverkets båda plan före ombyggnaden Vid ombyggnaden flyttades entrén mot öster, nytt trapphus tillkom invändigt och skänkeln mot norr sammanbands med den befintliga byggnaden genom ett torn. Invändigt tillkom bland annat aulan på plan 2. 7

8 listiska dekorationerna på pilastrar och listverk samt de tidstypiska armaturerna. Aulans kulturhistoriska värde förstärks genom att Mariestads store son Bror Kronstrand 1913 målade ett konstverk speciellt för salen som fortfarande hänger kvar. Norra Skolan efter ombyggnation till bostäder. Skolans huvudbyggnad blev till största del (undantaget aulan) ombyggd till bostäder runt år Huvudbyggnaden rymmer cirka 20 lägenheter. Bärande väggar har sparats i så stor utsträckning som möjligt liksom fönster, dörrar och listverk. Mot gården har sex lägenheter i den norra skänkeln försetts med balkonger som har anpassats till husets stil. De två lägenheterna på takvåningen har försetts med var sin indragen balkong mot väster och takkupor mot öster. Dessa har utformats så att takfoten passerar förbi oförändrad. I det södra och äldsta trapphuset har en ny hiss placerats på ett sådant vis att den inte inkräktar på befintliga trappor eller förstör trappans symmetri. Vid detaljplaneläggningen 2005 var tanken att aulan skulle omvandlas till ett notarkiv. Vid senare utredningar har det visat sig att bjälklagskonstruktionen ej har klarat av lasten från arkivet. Det har heller ej funnits ett tillräckligt starkt intresse för att genomföra idén. Norra Skolan efter obyggnationen till bostäder, från innergården. Nya konsollbalkonger syns till vänster i bild. Aulans insida. Idag är rummet i behov av renovering. Bror Kronstrands tavla syns vid rummets kortsida. I den byggnadshistoriska utredningen utförd 2005 av Västergötlands museum pekades följande partier ut som särskilt kulturhistoriskt värdefulla: fasader och tak byggnadens två trapphus aulan samtliga fönster ursprungliga listverk, dörrar och fönsterbänkar. stomme i byggnadsdelen från 1854 och i torn- och vinkeltillbyggnaden från Förslag till ombyggnad Aulan föreslås inredas till en stor lägenhet innehållande en entresol-våning. Detta innebär att aulans väggar, tak, listverk armaturer med mera bevaras och ställs iordning. Dåligt anpassad inredning och installationer tas bort. Scenen i den västra delen av aulan bevaras enligt förslaget. En konsolbalkong kan tillskapas där brandtrappan är placerad i den nordvästra delen av aulan. En balkong en våning ner bedöms även kunna uppföras utan att det upplevs som ett större ingrepp i fasaden. Dessa utformras på samma vis som övriga balkonger på byggnaden. Förutom bostadsändamål så tillåts även småskalig kontorsverksamhet. 8

9 Sektion av förslag till ombyggnation av aulan. En entresolvåning tillskapas enligt förslaget. Skyddsbestämmelser Skyddsbestämmelser i underliggande detaljplan översätts till den nya detaljplanen. Där åtgärder redan är utförda stramas bestämmelserna åt för att exempelvis ej tillåta ytterligare balkonger eller takkupor. Byggnaden markeras med bestämmelsen litet q vilket innebär att den omfattas av Plan- och bygglagens (PBL) 8 kap, 13 som lyder: En byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt får inte förvanskas. Texten till q kompletteras med att de tidigare listade byggnadsdelarna så långt möjligt ska bevaras samt att byggnaden inte får rivas. Tilläggsbestämmelser med anvisning om fasadkulör samt souterrängvåning i norra skänkeln kvarstår. Bestämmelsen som medger att ytterligare takkupor och balkonger får tillkomma tas till viss del bort men utvidgas något för att även innefatta en balkong i aulan mot innergården. Exempel på möjlig utformning vid ombyggnation, planlösning. Scenen längt upp i bild bibehålls enligt förslaget. Exempel på möjlig utformning vid ombyggnation, planlösning entresolvåning. Till största delen bevaras rymden i rummet. 9

10 Fotografi på gymnastikbyggnadens östra fasad, taget från trapphuset i Norra Skolan. Gymnastikbyggnaden fotograferad från Kyrkogatan. Fotografi från gymnastikhallens insida. Gymnastikhuset Utmed Kyrkogatan ligger den putsade gymnastikbyggnaden från 1912 som är konstruerad av putsat tegel. Gymnastikhuset utgör en del i en längre kontinuitet av byggnader för gymnastikändamål då det föregicks av ett tidigare gymnastikhus i resvirke från Byggnaden har ett markerat uttryck med bland annat ett framspringande mittparti, risalit, segmentformat överstycke och valmat plåttak. Gymnastikhallen byggdes på platsen för Näsets polisstation. Tidigare hade även Allmänna Läroverket ett eget museum på tomten. Trots dess avvikande färgsättning tas flera av skolbyggnadens arkitekturelement upp i fasaden, bland annat den rusticerade källarvåningen och de olika formerna på fönstren. Likt skolans torntillbyggnad från är byggnadens tillkomsttid tydlig i takformerna men framför allt i den välbevarade interiören. Byggnadens tydliga funktionella anpassning såväl exteriört som interiört är framförallt tydligt i den interiöra karaktären, som trots tillkomsten på 1910-talet snarare har släktskap med trettiotalets funkis genom släta, blanka och putsade väggpartier till största delen utan listverk och andra dekorationer. Ljuset är viktigt i byggnaden, vilket är särskilt tydligt i byggnadens trapphus mot söder, norr och öster. Huruvida byggnaden haft fler listverk och andra byggnadsdetaljer från början är osäkert men de ytor som förefaller mest välbevarade saknar detta, varför byggnaden sannolikt haft denna funkisliknande jugendkaraktär sedan tillkomsttiden. Vid planläggningen 2005 var tanken att gymnastikbyggnaden även fortsättningsvis skulle fungera som idrottshall. Det har dock ej funnits någon ekonomisk hållbarhet i att bedriva denna typ av verksamhet. Idag nyttjas byggnaden av räddningstjänsten och en thaiboxningsklubb som håller träningar i byggnaden. Kommunen har gjort bedömningen att byggnaden ej får stå och förfalla utan det är viktigt att hitta en verksamhet som gör att byggnaden kan bära ekonomiskt. Därför föreslås nu byggnaden omvandlas till bostäder. I den byggnadshistoriska utredningen utförd 2005 av Västergötlands museum pekades följande partier ut som särskilt kulturhistoriskt värdefulla: fasader och tak trappan till läktaren, läktaren med trätrappa, trappräcke, golv och pelare övriga trapputrymmen gymnastiksalens rymd samtliga fönster och ursprungliga listverk, foder, dörrar och fönsterbänkar byggnadens stomme 10

11 PLANBESKRIVNING - Detaljplan för Löjan 18, Mariestads centralort Förslag till ombyggnad Gymnastiksalen föreslås omvandlas till bostäder i form av fem till sex lägenheter. Ett nytt bjälklag installeras i den öppna gymnastiksalen. Känslan av rymd kommer tack vare den höga takhöjden att bevaras i lägenheterna på plan ett och två. En ny fönsterrad tillkommer i fasaden mot Kyrkogatan. Denna utformas så att den överensstämmer stilmässigt med övrig byggnad och kvarter. På fasaden mot söder så tas ett fönster bort för att motverka insyn och underlätta möblering. En mindre takkupa tillkommer även enligt förslaget. Balkonger med konsolutförande kan bli aktuellt på norr- och sydgaveln, dock ej in mot gården eller mot Kyrkogatan. Ursprungliga trappor bevaras, dock på bekostnad av att det ej kommer att finnas möjlighet att på ett bra sätt installera en hiss i byggnaden. Tillgänglighetsaspekter skall beaktas fullt ut vid nybyggnad. Vid ombyggnad, som i detta fall berör kulturhistoriskt värdefulla hus inom riksintresset Gamla stan, skall tillgängligheten göras så god som möjligt med beaktande av byggnadernas kulturhistoriska värde. PBL ger stöd i 8 kapitlet 7 för avsteg från tillgänglighetskraven med hänsyn till varsamhetskrav - Vid ändring eller flyttning av en byggnad får kraven i 1 och 4 anpassas och avsteg från kraven göras med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte samt med hänsyn till byggnadens förutsättningar och till bestämmelserna om varsamhet och förbud mot förvanskning. Exempel på möjlig utformning vid ombyggnation, den västra fasaden från Kyrkogatan. Den mellersta fönsterraden tillkommer i förslaget. Skyddsbestämmelser Skyddsbestämmelser i underliggande detaljplan översätts till den nya detaljplanen. Byggnaden markeras med planbestämmelsen litet q och en hänvisning till Plan- och bygglagen (PBL) 8 kap, 13 som lyder: En byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt får inte förvanskas. Exempel på möjlig utformning vid ombyggnation, fasad mot söder. Den mellersta fönsterraden tillkommer och ett fönster på den södra gaveln försvinner i förslaget. Fasaden mot Norr har motsvarande utseende med undantag från att fönsterparitet kvarstår. Texten till q kompletteras med att de tidigare listade byggnadsdelarna så långt möjligt ska bevaras samt att byggnaden inte får rivas. Tilläggsbestämmelser angående färgsättning samt souterrängvåning kvarstår. Det införs även en bestämmelse som medger balkonger i mindre omfattning på den södra och den norra fasaden. Cantus Durus Utmed Kyrkogatan ligger ett putsat tvåvånings skolhus, vilket ursprungligen byggdes som gymnasium, troligen på 1930-talet. Byggnaden innehöll ett notarkiv, målarateljé och för- Exempel på möjlig utformning vid ombyggnation. På den östra fasaden sker inga yttre förändringar enligt förslaget. 11

12 Cantus Durus nuvarande utseénde sett från parkeringen söder om planområdet Cantus Durus sett från Kyrkotagan i nuvarande utförande. Samma byggnad och perspektiv fast innan ombyggnaden. Man kan konstatera att ingreppet i fasaden har skett i relativt begränsad utsträckning och utan att byggnadens kulturhistoriska karaktär har tagit skada. råd innan byggnaden omvandlades till bostäder. Huset är var tidigare sammanbyggt med gymnastikhuset genom ett dubbelgarage av modernt snitt. Detta revs i samband med ombyggnationen och möjligheten att bygga upp ett garage på nytt tas bort i den nu aktuella detaljplanen. Cantus Durus med sin osäkra tillkomst har flera kulturhistoriskt värdefulla inslag. Den mycket välbevarade 1930-talsinteriören med trapphuset, korridorerna på botten- och övervåningen med glasade väggar och svängdörrar har stort värde. Även den putsade och harmoniskt indelade fasaden har stora värden. Det som förbryllar mest med byggnaden och eventuellt kan stjälpa den relativa dateringen är gavelpartiernas tympanonfält som sannolikt få arkitekter använde sig av så sent in på 1930-talet. Det för snarare byggnaden bakåt till 1920-talsklassicismen. Tillkomsttiden är därför osäker och det går med tillgängligt arkivmaterial inte att hävda någon absolut årtal. Byggnaden byggdes i mitten av 2000-talet om till fyra lägenheter. Trappan bibehölls som uppgång till etagelägenheter på plan 2 och 3. Övriga delar av korridoren har utnyttjats till förråd och bostadsrum. Huvuddelen av de bärande väggarna bibehölls. Den nya planlösningen innebär håltagning för två nya fönster på den norra och den södra gaveln. I den byggnadshistoriska utredningen utförd 2005 av Västergötlands museum pekades följande partier ut som särskilt kulturhistoriskt värdefulla: samtliga fasader, fönster och tak trapphus med glasväggar fönsterbänkar i kalksten takarmaturer i korridorerna på plan 2 och 3 Skyddsbestämmelser Skyddsbestämmelser i underliggande detaljplan översätts till den nya detaljplanen. Byggnaden markeras med planbestämmelsen litet q och en hänvisning till Plan- och bygglagen (PBL) 8 kap, 13 som lyder: En byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt får inte förvanskas. Texten till q kompletteras med att de tidigare listade byggnadsdelarna så långt möjligt ska bevaras samt att byggnaden inte får rivas. Tilläggsbestämmelser angående färgsättning samt souterrängvåning kvarstår. Där åtgärder redan är utförda stramas bestämmelserna åt för att exempelvis ej tillåta ytterligare balkonger eller takkupor. 12

13 Angränsande bebyggelse Planområdet ligger i nordöstra delarna av Gamla stans bebyggelse vilken är utsedd till riksintresse för kulturmiljön. Den utgörs i huvudsak av en- och tvåvånings träbyggnader, främst från och 1800-talen. Husen har i regel långsidan i gatuliv och vanligen är hela tomtbredden mot gatan bebyggd. De timrade husen är antingen panelklädda eller putsade, vilket föreskrevs i lokala byggnadsordningar av brandskyddsskäl. Husen mot gatan är i regel målade i ljusa färger. Gårdsbebyggelsen och de äldsta husen är rödfärgade. Den typiska gårdsbebyggelsen har bevarats i ovanligt hög utsträckning. Det nuvarande gatunätet i Gamla stan tillkom efter branden 1693, då de äldre gatorna rätades ut. Den nya rutnätsplanen omfattar inte stadsdelen Näset norr om kyrkan, där Norra Skolan ligger, eftersom denna del inte härjats av branden. Rams hus eller Arons hus ligger inom samma kvarter som planområdet. Huset tillhör tillsammans med ett liknande hus på andra sidan gatan (Laxen 18) stadens tidigaste bebyggelse. Övriga utmärkande och ålderdomliga drag i Arons hus är en källarlucka i det grova köksgolvet, samt en kakelugn i empirstil, marmorerad på gulgrön botten och troligen tillverkad i staden. Det nuvarande gårdshuset är en del av en äldre ladugård, vilken halverades när kommunen tog i anspråk halva tomten för en skolpaviljong i slutet av 1940-talet. Som ett av stadens äldsta hus har hela fastigheten med bostadshus, uthus och tomtmark stort bevarandevärde. På granntomten i norr låg tidigare en liknande stuga, ansedd som stadens äldsta. Den kallades Pommern, men revs omkring Inom kvarteret ligger även ett nybyggt hus i 1,5 plan direkt norr om Arons hus. Detta hus uppfördes i samband med ombyggnaden av Norra Skolan. Grönstruktur Inom kvarteret finns det relativt gott om gräsbevuxen friyta, på den före detta skolgården. Här finns möjlighet att anlägga en mindre lekplats om behov uppstår. Kring Arons hus finns en äldre trädgård och en bit norr denna ligger den obebyggda Pommerska tomten, en trädgårdsinspirerad fickpark med utsikt över Vänern. Planområdet ligger endast cirka 150 meter från stora strandområden där det även planeras ett stadsnära bad. Karlsholme folkpark ligger i direkt anslutning till stranden. Småbåtshamnar finns inom gångavstånd. Det kommer således att vara väl försörjt med områden för rekreation och fritidsaktiviteter för de boende. Naturvärden Inga direkta naturvärden finns inom planområdet. Kulturvärden Hela planområdet betraktas som fornminne bland annat med hänsyn till de kulturlager som kan förväntas från tidiga bosättningar. Det omfattas ej av byggnadsminnen eller andra förordningar. Inga kända föremål finns inom planområdet. Vid markingrepp, vilka kan skada befintliga kulturlager, ska samråd ske med Länsstyrelsen och tillstånd enligt fornminneslagen inhämtas innan arbetet påbörjas. Klimatförhållanden Mariestads klimat påverkas av Vänern, vilken jämnar ut temperaturerna och gör vintrarna mildare och somrarna svalare. Årsnederbörden varierar mellan millimeter och härskande vindriktning är sydvästlig. Service Planområdets bostäder ligger mycket centralt i Mariestad. Avståndet till centrum är cirka 300 meter, vilket innebär att det är gångavstånd till ett stort utbud av både kommersiell och offentlig service samt ett betydande antal arbetsplatser. Kommunikationer Biltrafik Tomten nås från Kyrkogatan via den parkeringsplats som ligger mellan Norra Skolan och kyrkogården samt från bygatan utmed fastighetens nordöstra del. Rundkörning är möjlig. Angöringen av Norra Skolans huvudentré för avlämning av personer och gods sker enligt via parkeringen söder om planområdet. Angöring till bostadsparkeringen sker främst från bygatan från norr. Rundkörning kommer även fortsättningsvis att vara möjligt på bygatan, vilket underlättar för större transportfordon som flytt- och sopbilar. I planen betecknas bygatan som gårdsgata. Även domkyrkan måste angöras från parkeringen både vad avser persontransporter för funktionshindrade och transporter av utrustning och annan materiel. Detta innebär att det bör finnas visst svängutrymme på båda sidor om öppningen i muren. 13

14 Gång- och cykeltrafik Gående hänvisas till trottoarer utmed Kyrkogatan och till den kombinerade gårdsgatan öster om skolbyggnaden. Fordon ska framföras på fotgängarnas villkor. Kollektivtrafik Planområdet har ett utmärkt läge i förhållande till kollektivt resande med cirka 200 meter till resecentrum. Parkering De boende parkerar till största del inom den egna tomten, vid bygatan i norr. Några platser har även upplåtits genom servitut på parkeringen söder om fastigheten. Sju lägenheter tillkommer enligt förslaget vilket skapar ett ytterligare behov av cirka sju parkeringsplatser. Samtliga platser föreslås lösas inom den egna fastigheten. Preliminärt föreslås dessa platser ordnas vid skolbyggnadens västra gavel, nedanför aulan. Framkörning till skolbyggnadens huvudentré och en handikapplats för besökare till denna del av skolbyggnaden och Notarkivet bör säkerställas genom en gemensamhetsanläggning eller i avtal med kommunen som även fortsättningsvis avser att äga den allmänna parkeringen vid domkyrkan. Kyrkan har behov av samtliga tillgängliga platser som idag finns på parkeringen söder om planområdet och det finns därför ej utrymme upplåta ytterligare parkeringsplatser där för bostadsparkering. Parkeringen vid Domkyrkan kan givetvis samnyttjas som besöksparkering, framförallt nattetid då kyrkans behov är noll. Tillgänglighet och trygghet Människor med olika typer av funktionsnedsättning och ålder ska vara fullt delaktiga i samhällslivet vilket måste beaktas vid nybyggnation. Uppehållsytor ska göras tillgängliga, trygga och användbara för alla grupper av människor så långt det är möjligt. Detta gäller både fysisk och psykisk tillgänglighet, allt från den faktiska framkomligheten till val av växter som kan orsaka allergier eller sådant som kan orsaka känsla av otrygghet. Området ska utformas så att det kan användas av personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga om terrängen så tillåter. Handikapparkeringsplatser i anslutning till området ska finnas i lämplig omfattning och tillräckligt nära entréer. Tillgänglighetsaspekter skall beaktas fullt ut vid nybyggnad. Vid ombyggnad, som i detta fall berör byggnader inom riksintresset Gamla stan, skall tillgängligheten göras så god som möjligt med beaktande av byggnadernas kulturhistoriska värde. Entréer liksom marken runt husen skall göras tillgänglig för funktionshindrade inom de delar av planområdet där detta är möjligt. Av kulturhistoriska skäl är såväl grus- som stenmaterial att föredra framför asfalt. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Byggnaderna är anslutna till ledningsnätet för dricksoch spillvatten. Inga ombyggnadsåtgärder i ledningsnätet bedöms vara nödvändiga. Dagvatten Mariestads kommun arbetar för att förbättra omhändertagande och rening av dagvatten innan det når Vänern. Allt dagvatten inom planområdet ska hanteras enligt kommunens dagvattenpolicy som redovisas i Del 2 Övergripande förutsättningar. För aktuellt område gäller att dagvattnet ska fördröjas innan det når kommunens dagvattennät. Detta sker lämpligen genom magasinering och fördröjning. Vid utökning av hårdgjorda ytor inom fastigheten för bland annat parkering måste befintligt dagvattenmagasin utökas för att ej släppa på ett större flöde i kommunens dagvattennät än vad som släpps idag. El och värme Vid all byggnation ska eftersträvas de rekommendationer som anges i energi- och klimatplanen (se Del 2 - Övergripande förutsättningar ). Gymnastiksalen är ansluten till elnätet via en servis i Norra Skolan vilken tros kunna försörja byggnaden även efter ombyggnation. Skulle inte elservisen till Norra Skolan inte räcka till kan en separat servis till gymnastiksalen komma ifråga. Gymnastikhallen är även ansluten till fjärrvärmenätet genom en sekundärledning från Norra Skolan. Denna räcker troligen ej till för att värma upp byggnaden utan en separat påkoppling kan behövas från Kyrkogatan. Ledningsstråk Ledningar ska så långt som möjligt samlas i gemensamma ledningsstråk. Avfall Avfallshantering ska ske genom samlade lösningar enligt kommunens avfallspolicy. I övrigt ska körvägar utformas för minst belastningsklass 2 (BK2) och bör vara minst 5,5 meter breda där körning i båda riktningarna sker. Om parkering tillåts måste vägen vara bredare. Gaturummet ska ha en fri höjd av 4,7 meter. Träd och växtlighet får inte inkräkta på den fria höjden. Åter- 14

15 vändsgata ska ha vändmöjlighet för hämtningsfordon. Vändplan för en normal sopbil ska ha en diameter av minst 15, helst 18 meter, med en hinderfri remsa på ytterligare 1,5 meter runt om. Räddningstjänstens behov Räddningstjänstens framkomlighet ska beaktas i samband med projektering. Detta gäller även höjdfordon för brandsläckning i fastigheter som inte kan nås på annat vis, samt behov av brandposter och släckvatten enligt anvisningarna i VAV P83 och VAV P76. Geotekniska förhållanden Planområdet har inte undersökts geotekniskt i samband med planarbetet. Hela området ligger på en ås med sandig morän enligt SGU:s översiktliga kartmaterial. Berggrunden utgörs av gnejs. Då ingen nybyggnation är aktuell inom planområdet bedöms kännedom angående grundförhållanden och stabilitet som god nog för att genomföra projektet. Terrängförhållanden Planområdet är svagt kuperat men huvuddelen av området är beläget cirka 55 meter över havet (RH2000). Föroreningar Planområdet finns inte upptaget i miljökontorets inventering av förorenade markområden. Detta innebär att man för närvarande inte känner till eller haft anledning att misstänka markföroreningar inom området. Om förorenad mark påträffas skall detta anmälas till kommunen för beslut om åtgärder. Risker Planförslaget bedöms i stort ej äventyra hälsa och säkerhet för befintliga eller nya användare. Klimatförändringar Hantering av risken för ökade vattennivåer har blivit allt mer viktigt. Klimatförändringar förutspås orsaka både havsnivåhöjning och fler extrema vädersituationer, vilket ökar risken för översvämningar som tros komma oftare och bli allt värre. Detta gör att det nödvändigt att anpassa byggande till dessa förutsättningar. Mariestads dimensionerande höjd för översvämningsrisk är +46,70 (RH2000). Vid nybyggnation ska därför vattnet ha möjlighet att stiga till denna nivå utan att byggnaden tar skada. Själva planområdet är högt beläget och klarar därför av naturliga skäl sig relativt väl vid översvämning, men det gäller att området inte bidrar till att andra området översvämmas vilket lämpligen görs genom magasinering och fördröjning. Med förebyggande åtgärder kan sannolikheten minska för att en översvämning inträffar och även minska utbredning om den inträffar. Det finns flera olika möjliga åtgärder, bland annat att skapa plats för vatten vid kraftiga skyfall, bland annat genom uttänkta flödesvägar, öppna diken och mark som kan översvämmas. För att sannolikhetsreducera mot översvämningar orsakade av kraftiga regn bör man använda sig av olika typer av vegetation för att absorbera vatten eftersom växtligheten fördröjer, magasinerar, infiltrerar, renar och avdunstar vatten. Det finns flera studier som SMHI har arbetat fram, bland annat Fördjupad studie rörande översvämningsriskerna för Vänern och Klimatanalys för Västra Götalands län. Länsstyrelsen har tagit fram publikationen Stigande vatten som är ett bra hjälpmedel vid planering nära översvämningshotade områden. Övriga störningar Några problem med besvärande buller, lukt eller damning bedöms inte uppkomma från aktuellt detaljplaneområde eller omkringliggande områden. Del 4 - Behovsbedömning När en detaljplan eller ett program upprättas eller ändras ska kommunen alltid göra en behovsbedömning om planens genomförande kan antas leda till betydande miljöpåverkan. Om planens genomförande kan antas innebära betydande miljöpåverkan ska en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) göras. Syftet med detta är att integrera miljöaspekter i planen för att främja hållbar utveckling. Behovsbedömningen utmynnar i ett motiverat ställningstagande och ska göras enligt de kriterier som anges i bilaga 4 till MKBförordningen (förordning 1998:905 om miljökonsekvensbeskrivningar). Utöver detta gäller: 1. Planer som innefattar verksamheter som kan komma att kräva tillstånd enligt 7 kapitlet 28a miljöbalken (Natura 2000) ska miljöbedömas. 2. Om planen medger verksamhet eller åtgärd som avses i 5 kapitlet 18 tredje stycket PBL, eller som räknas upp i bilaga 3 i MKB-förordningen (1998:905) ska karaktären på verksamheterna även bedömas utifrån bilaga 2 i MKB-förordningen. Bedömning Genomförandet av detaljplanen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan. Användningen som skola har tidigare bedömts generera betydligt mer störningar och trafik än bostadsändamål inom fastigheten. 15

16 De byggnadshistoriska aspekterna har behandlats i planbeskrivningen och på plankartan. Nya byggnader har illustrerats i beskrivningen. En separat MKB bedöms ej vara nödvändig utan relevanta konsekvenser behandlas inom ramen för denna planbeskrivning. Detaljplanen bedöms vara förenligt med intentionerna i miljöbalken. Marken bedöms lämpad för de ändamål som föreslås enligt 3 kapitlet 1. Planen tar inte i anspråk mark som avses i 3 kapitlet 2-6 (stora opåverkade områden, ekologiskt känsliga områden, åker och skog av nationell betydelse eller riksintressen) eller 7-9 (områden med värdefulla mineral, områden lämpade för samhällsviktiga anläggningar som energiproduktion eller har betydelse för totalförsvaret). Detaljplanen leder inte till några överträdelser av miljökvalitetsnormerna enligt 5 kapitlet och tillgodoser riksintressen enligt 3 och 4 kapitlet, miljöbalken. Buller är ett av miljöproblemen för byggplatser vilket kan inom en begränsad tid medföra vissa olägenheter för närboende. På grund av detta är det särskilt viktigt att dessa åtgärder föregås av någon typ av kontrollprogram som bland annat följer aktuella riktvärden för buller vid byggplatser, samt beskriver skyddsåtgärder och andra försiktighetsmått. Naturvårdsverket har tagit fram riktvärden för buller från byggplatser (Allmänna råd om buller från byggplatser, NFS 2004:15). Del 5 - Genomförande Här redovisas organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som krävs för ett samordnat genomförande av detaljplanen. Organisatoriska frågor Planförfarande Planen handläggs enligt plan- och bygglagens (PBL 2010:900) regler för normalt planförfarande. Dess olika steg redovisas nedan. Aktuellt detaljplanskede är markerad med fetare text. Samråd - Dialog med myndigheter, närboende, allmänhet med flera. Syftet är att förbättra beslutsunderlaget och ge möjlighet till påverkan. Samrådsredogörelse - Efter samrådet sammanställs inkomna synpunkter i en samrådsredogörelse. Handlingarna revideras då det är relevant. Granskning- Ny dialog med myndigheter, närboende, allmänhet med flera. Granskningsutlåtande - Efter granskningen sammanställs inkomna synpunkter i ett granskningsutlåtande. Handlingarna revideras då är relevant. Antagande - Planen antas i Kommunfullmäktige och träder i laga kraft tre veckor efter att beslutet är anslaget om inga överklaganden har inkommit. Preliminär tidplan Samråd vår 2014 Granskning sommar 2014 Antagande sommar/höst 2014 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Det finns ingen allmän platsmark inom planområdet. För erforderliga rättighetsupplåtelser, projektering och byggande av infrastruktur, ombyggnadsåtgärder på angränsade ytor med mera ansvarar exploatören. Vänerenergi är ledningsägare inom området och ansvarar också för drift och skötsel av fjärvärme och elnät. Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från det datum planen vinner laga kraft. Planen gäller tills den upphävs eller ersätts med en ny detaljplan. Inom genomförandetiden förutsätts att syftet med detaljplanen förverkligas. Gemensamhetsanläggningar, servitut med mera Det finns i dagsläget inga gemensamhetsanläggningar inom planområdet. Ett servitut till förmån för Gamla Staden 6:1 gällande allmän gång- och cykeltrafik sträcker sig mellan byggnaderna inom Löjan 18. Det finns även ett antal ledningsrätter inom planområdet som gäller ledningar för el, tele och fjärrvärme tillhörande Vänerenergi. Löjan 18 har servitut på ett antal parkeringsplatser direkt söder om planområdet, inom Gamla Staden 6:1. Fastighetsrättsliga frågor Konsekvenser för enskilda fastighetsägare Då det endast är en fastighetsägare inom planområdet och ingen avstyckning är aktuell kommer inte några fastighetsrättsliga konsekvenser att ske mer än möjligen någon servitutsbildning gällande ledningsdragning. Fastighetsbildning Fastighetsbildningsfrågor, inrättande av gemensamhetsanläggningar och andra fastighetsrättsliga frågor handläggs av Lantmäteriet och bekostas av berörd exploatör. Inlösen, ersättning Fastigheten är inte föremål för inlösen. Fastighetsplan Området berörs ej av någon fastighetsplan. 16

17 Ekonomiska frågor Behövliga rättighetsupplåtelser, fastighetsbildningsåtgärder, kostnader för utredningar, projektering, byggnationer och anläggningsarbeten inom kvartersmark bekostas av berörd exploatör/fastighetsägare. Detta inkluderar även kostnader för eventuella flyttningar av ledningar, ordningsställning samt ombyggnadsåtgärder i angränsande ytor. Kostnader för planarbetet kommer att debiteras enligt tecknat planavtal. Tekniska frågor Behov av ytterligare utredningar och åtgärder Exploatören/fastighetsägaren ansvarar för detaljutredning angående markens bärighet samt utformning av lokal dagvattenhantering. Detta ska redovisas i samband med bygglov. Ombyggnaderna av de kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna bör i de mest känsliga delarna ske under antikvarisk kontroll. PLANAVDELNINGEN Maria Nilsson Planarkitekt 17

18