Sid 1 av 16. Landeryd-Dockestrand. B.RA Besiktningar AB. Landeryd Dockestrand. Landeryd 6:20. Civilingenjör Per Karnehed tel:

Transkript

1 Sid 1 av 16 B.RA Besiktningar Landeryd Dockestrand Landeryd 6:20 Civilingenjör Per Karnehed tel:

2 Sid 2 av 16 Innehållsförteckning Granskning av >llhandahållna handlingar samt informa>on från uppdragsgivaren 3 Okulär besiktning med besiktningsresultat 4 Riskanalys och fortsak teknisk utredning 6 Bilaga 1: Fuk>ndikering i riskkonstruk>oner Bilaga 2: Foton Bilaga 3: FortsaK teknisk utredning av enstegstätad putsfasad Bilaga 4: Överlåtelsebesiktning för säljare enligt SBR- modellen och allmänna villkor

3 Sid 3 av 16 Utlåtande över överlåtelsebesiktning Gatuadress Postnummer/Ort Kommun Fas;ghetsbeteckning: Landeryd :20 Landeryd Dockestrand Linköping Linköping Fas;ghetsägare: Beställare: Lennart Nilsson Fas>ghetsägaren Besiktningsman: Per Karnehed tel Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers riksförbund (SBR) med där>ll hörande förpliktelser. Besiktningsdag: Beställningsnummer: Närvarande: Besiktningens överlämnades en uppdragsbekräyelse >ll beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomförande och genomgång av uppdragsbekräyelsen. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig ak betala för omfacning: krav som reklamerats respek>ve framställts senare än två år eyer ak uppdraget avslutats. Besiktningen omfakar huvudbyggnaden. Väderlek: Soligt, Temperatur ca 5 1 Granskning av tillhandahållna handlingar samt information från uppdragsgivaren Mäklarföretag: Mäklare: Tillhandahållna handlingar: Länsförsäkringar Fas>ghetsförmedling Per Lindgren Byggnadsbeskrivning 2-plans soutteränghus Bygnadsår 2001 Ombyggnadsår - Ventilation Takbeläggning Fasadbeklädnad Stomme Grundläggning Fönster Värmesystem Självdrag Betongpannor Träpanel Träreglar Källare Isolerglas Fjärrvärme F Tegelpannor Tegel Plankvägg Platta på mark 3-glas Direktel FT Papp Mexitegel Murverk Krypgrund 2-glas Elpanna FT Plåt Timmer Betong Torpargrund 1-glas Vattenburen Puts Eldriven bergvärmepump Överlåtelsebesiktningen omfacar inte installa;oner såsom el, värme, vacen, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ven;la;on, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfacar inte heller miljöinventering. Säljinforma;on: Trägolven på nedervåningen har på vissa ställen en resning i parkeken på grund av golvvärmen. Under denna rubrik är samtliga uppgimer lämnade Uterum under balkongen på baksidan är >llbyggt 2011 av fackmän. av fas;ghetsägaren eller dess ombud. UppgiMerna är inte Strax eyer inflykning tog sig vaken in genom källarens ykervägg vid en otäthet i den utvändiga platon- makan. kontrollerade av Fukten gjorde ak trägolvet precis innanför källardörren svällde upp. Skadan torkades ut av fackmän. besiktningsmannen. Uterummet som har byggts av fackmän 2011, har en grundläggning på plintar där makadam lagts ut på marken, sedan plasaolie och överst ek isolerat träbjälklag med el- golvvärme. Utrymmet under bjälklaget är ven>lerat och inspekterbart.

4 Sid 4 av 16 2 Okulär besiktning FörutsäCningar Byggnaden var vid besiktnings>llfället möblerad. Besiktningen har skek av de delar som vid besiktningen varit normalt åtkomliga utan omflykning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Inget ak notera innebär ak utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn tagen >ll byggnadens ålder och byggnadssäk. Muntliga uppgimer Avsikten har varit ac i deca utlåtande redovisa förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även muntliga uppgimer av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgim av betydelse ha utelämnats eller blivit felak;gt återgiven, enligt beställarens uppfacning, har beställaren ac inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfacning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven ;d kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så säc kunnat räcas. Besiktningsresultat Bedömningsskala: A Normalt skick B Avvikelse C Ej besiktningsbart Byggnadsdel A B C Noteringar Utvändigt Markförhållanden Grundmur/ hussockel Små sprickor finns i sockelputsen vilket är normalt. Mjukfogen i sockeln mot platon- makan som s>cker upp ur marken har delvis sprickor och ska underhållas. Fasad Enstegstätad fasadputs. Se riskanalys och fortsak teknisk utredning. Fönster/dörrar Plåtbleck/ fönsterbleck YKertak Vindskivor/plåtar Hängrännor/ stuprör Utvändiga trappor Grundläggning PlaKa på mark Vindsutrymme Sidovindar UteluYsven>lerad vind med god isolering över bostadsutrymmet. Se riskanalys. Parallelltak Över köksdelen och entrén är taket uppbyggt som ek parallelltak där inspek>onsmöjligheter saknas. Se riskanalys.

5 Sid 5 av 16 Bedömningsskala: A Normalt skick B Avvikelse C Ej besiktningsbart Byggnadsdel A B C Noteringar Entréplan Entré Wc Genomföringar runt radiatorrör i golvet är inte helt tätade. Se riskanalys. Fog mellan vägg och golv har sprickor i mjukfog. Förråd Wc/dusch Bredvid toalekstolen finns en lucka som döljer kopplingarna för golvvärmen. BoKen i deka skåp är ej vakentätad och skvallerrör från utrymmet saknas. Tröskeln >ll duschutrymmet är upphöjd. Det medför ak golvbrunnen är avskärmad från resten av rummet. Dörrtröskeln är lägre än denna avskärmning vilket medför ak eventuellt vaken som kommer utanför duschutrymmet kan rinna ut ur rummet och orsaka skada. Sovrum Balkong Trätrall på falsat plåkak. Kök EK vakenutledande skikt under diskbänken saknas. Försäkringsbolagen förespråkar ak avloppsslangen från diskmaskinen ska fästas med en bygel i underkant av bänkskivan vilket inte är gjort i deka fallet. Försäkringsbolagen rekommenderar även ak droppskydd läggs in under kyl/frys. Vardagsrum BoCenvåning Trapphall Teknikrum MaKan på golvet har på något ställe släppt från underlaget. TväKstuga Klädkammare Hall YKerdörren tar i karmen. Trägolvet framför dörren har rest sig och spruckit mellan lamellstavarna. Sov 2 Trägolvet har rest sig i några fogar mellan parkekstavarna. Allrum Trägolvet har delvis resningar mellan parkekstavarna. Sov 3 Trägolvet har krayiga resningar i fogarna mellan parkekstavarna. Sov 4 Trägolvet har delvis resningar mellan parkekstavarna. Sov 5 Trägolvet har delvis resningar mellan parkekstavarna. Wc Spa/bastu Uterum

6 Sid 6 av 16 3 RISKANALYS Enstegstätad fasadputs på träregelstomme Fasad med puts på isolering utan luyspalt eller dränering med en bakomliggande träregelkonstruk>on. Inläckande vaken kan stängas inne bakom puts och isolering och orsaka fukt-, mögel- och rötskador. UteluMsven;lerad vind på sidovind samt parallelltak En välisolerad uteluysven>lerad vind får ungefär samma klimat som uteluyen. NaKutstrålning kyler ner takkonstruk>onen vilket gör ak varmare och fuk>g utomhusluy kondenserar på undersidan av taket inne på vinden. Risken är störst under hösten/vintern när utetemperaturen ligger mellan fem och >o plusgrader och det sam>digt är mulet och regnigt. Fukten orsakar fukt-, mögel- och rötskador på takkonstruk>onen av trä. Wc Rörgenomföringar som är otäta kan släppa igenom vaken >ll underliggande konstruk>on om golvet vakenbegjuts vid exempelvis städning. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Enstegstätad putsfasad på träregelstomme. Linköping Civilingenjör Per Karnehed av SBR godkänd besiktningsman

7 Sid 7 av 16 BILAGA 1 Beskrivning av fuktkontroll i samband med överlåtelse av fas;ghet Besiktningen och fuktkontrollen syyar >ll ak kontrollera uaörande, konstruk>on och material i byggnaden och dess riskkonstruk>oner som underlag för tecknande av LF Länsförsäkringars säljaransvarsförsäkring Plus. Besiktningen och fuktkontrollen uaörs på uppdrag av fas>ghetsägaren som separat uppdrag. UZörande Besiktningen och fuktkontrollen uaörs genom besiktning av byggnad och avser huvudbyggnad och fuktmätning i provhål som s>ckprovskontroll i byggnadens riskkonstruk>oner av tekniker som erhållit godkännande genom prov. Provhålen tas upp i golv och väggar eyer godkännande av fas>ghetsägaren och återlagas endast provisoriskt vid fuktkontrollen. Fuktmätningen uaörs med mä>nstrument med kalibreringscer>fikat samt genom egenkontroll av instrumenten före varje mätning. UppmäKa mätvärden kan variera på olika ställen i byggnaden och konstruk>onen och vid olika års>der och är endast en s>ckprovskontroll. Riskkonstruk;on Riskkonstruk>oner är konstruk>oner som erfarenhetsmässigt visat sig har förhöjda fuktvärden och fukt- och mögelskador. Exempel på sådana konstruk>oner är betongplaka på mark med uppreglat eller flytande golv, krypgrund, inredd källare, vind, fasader/syllar, våtutrymmen och liknande vanligt förekommande byggnadssäk. Besiktning och fuktkontroll i byggnad och riskkonstruk;on UZörd av Per Karnehed (godkänd LFAB) Datum, fas;ghetsbeteckning, uppdragsgivare och byggnadsbeskrivning Samma som uppgiyer i protokollet från överlåtelsebesiktningen. Riskkonstruk;on beskrivning UteluYsven>lerad vind, rörgenomföring i golv på wc, källarvägg i soukerängedel med utreglad träkonstruk>on, duschutrymme med bakomliggande träregelvägg, ykervägg med enstegstätad putsfasad. Besiktning och fuktkontroll resultat Mätning på råspont och takstol på vinden, runt radiatorrör i wc på övervåningen, i vägg under duschblandare i duschrum och runt golvbrunn, mot vägg i kök under diskhon, i källarvägg med utreglad träkonstruk>on, under plastmaka i teknikrum och förråd, vid golvbrunn i spa samt under duschblandare i spa indikerar torra värden. Fuktkvoten uppgår >ll högst 12 vikt- % vid mätning. Jämför med risk för >llväxt av mögelsvampar som kan uppstå vid en fuktkvot i trä vid mer än ca 17 vikt- % och en rela>v fuk>ghet i riskkonstruk>onen på mer än ca 80 % RF vid en temperatur på ca 20 ºC. Utvärdering av resultat och sammanfacning Vid bedömningen S (skada) och Fu (fortsak utredning) i byggnad och riskkonstruk>on rekommenderas fas>ghetsägaren ak gå vidare med undersökningen av skadan. Rekommenda;on ;ll fortsac utredning FortsaK utredning uaörs som fördjupade provtagningar genom fuktmätning och fuktberäkning samt analyser och ger underlag för utarbetande av förslag >ll åtgärder och kostnadsbedömningar.

8 Sid 8 av 16 Mätprotokoll vid fuktkontroll i samband med överlåtelse av fas;ghet Mä;nstrument: Pro>meter MMS Egenkontroll uzörd Uteklimat RF 52 % temp 5,2 ånghalt 3,6 g/m³ Inneklimat RF 31 % temp 21,0 ånghalt 5,7 g/m³ Fuk^llskoC 2,1 g/m³ Plats Mätplats Riskkonstruk;on anges Sidovind Råspont UteluYsven>lerad vind Sidovind Takstol UteluYsven>lerad vind Wc Teknikrum, bokenplan Runt radiatorrör Skadesignal anges Fuktkontroll i risk- konstruk>on RF%, C, ånghalt g/m³ Fuktkontroll i risk- konstruk>on fuktkvot i trämaterial vikt- % Utvärdering N (Normalt Skada (S) FortsaC utredning (Fu) - 8 vikt- % N vikt- % N - Otät genomföring Otät genomföring Torra värden N - YKervägg Utreglad trävägg - 8 vikt- % N - Sov 3 I ykervägg/syll Fasad med enstegstätad puts Spa Under duschblandare Genomföring i tätskikt med träregelvägg - Torra värden 8 vikt- % N Fu - Torra värden N -

9 Sid 9 av 16 BILAGA 2 Foton: Bild ovan: Mätning i ykervägg i teknikrum. Den bakomliggande väggen är murad av Leca- block som skymtar inne i hålet. Den uppreglade väggen framför grundmuren har 45 mm mineralull mellan träreglar. Skivmaterial i form av en träfiberskiva, så kallad OSB, samt en gipsskiva utgör sedan väggens insida.

10 Sid 10 av 16 Bilden ovan visar mäthålet i ykerväggen i sovrum på nedre plan mot baksidan. Hålet är taget under fönstret som veker ner mot Stångån. Fasaden veker åt sydväst. Bilden nedan visar syllen inne i ykerväggens nederdel samt mäthålen för fuktkontrollen.

11 Sid 11 av 16 BILAGA 3 FortsaC teknisk utredning av enstegstätad putsfasad Slutsats Den fortsaka tekniska undersökningen visar ak den enstegstätade fasadkonstruk>onen är väl uaörd och ak inga förhöjda fuktvärden föreligger vid mätpunkter på utsaka delar av fasaden. Då fogmassor åldras, ska dock ek kon>nuerligt underhåll uaöras på fönster, plåtar och andra anslutningsdetaljer i fasaden för ak ge ek fortsak gok skydd åt konstruk>onen. EK liknande löpande underhåll krävs vid alla typer av fasadkonstruk>oner. Bakgrund Fasadkonstruk;on Fasaden på fas>gheten utgörs på entréplan samt på fasader ner mot Stångån av en träregelkonstruk>on som förseks med utanpåliggande isolering som putsbärare. Uppbyggnaden ser ut enligt följande med början på insidan, den varma sidan: Gipskartong 12 mm Träreglar 45 x 45 mm med mellanliggande mineralull PE- folie som diffusionsspärr och konvek>onsskydd, (vardagligt benämnd byggplast) Träreglar som utgör den bärande konstruk>on med mellanliggande isolering Kartongklädd utegips 9 mm EPS, expanderad polystyrencellplast, 50 mm Putsskikt ca 6 mm armerat och infäst i bakomliggande reglar. Fuk;ndikering SP Sveriges Tekniska Forskningsins>tut AB har uaormat en metod för fuktmätning av enstegstätade putsfasader. Denna metod går ut på ak mäta fuk>nnehåll på den ykre kartongen på utegipsen bakom putsisolering och puts. Fukten mäts så ak säga på stommens utsida. Genom ak borra två 6 mm hål på ca mm avstånd från varandra genom putsen kan två isolerade s>y föras in mot kartongens utsida. Kartongen fungerar likt trä när den utsäks för fukt. Därför kan fuktkvoten som indikeras på instrumentet användas som ek grovt värde på fuktkvoten i gipskartongen. Metoden kan aldrig fria en fasad från fukt utan den avgör om det vid mäullfället förelåg förhöjda fuktvärden eller inte. Regn i kombina>on med blåst eller andra förhållanden kan fukta upp en konstruk>on som vid mäullfället indikerades torr. Vidare kan mikrobiell påväxt förekomma även vid låg fuk>ndikering vid mäullfället. Påväxten indikerar i sig ingen fukt, utan den fortsäker ak växa om fukthalterna i konstruk>onen ökar.

12 Sid 12 av 16 Fasadinventering Fuk;ndikering Instrumenten som använts vid indikeringen är Pro>meter MMS samt Pro>meter Surveymaster försedda med givare. Risknivåer RF 75% motsvarar fuktkvoten vikt- % för träbaserade material. Den kri>ska fuktkvoten för trä samt kartongklädd gips är 15-17%. Värden över 18 vikt- % anses indikera skador. Sprickor Det förekommer inga onormala sprickor i fasaden. Putssläpp Fasadputsen på isoleringen har god vidhäyning och inga putssläpp kunde upptäckas vid den okulära besiktningen. Sockelavslut Putsens avslutning mot mark har uaörts enligt leverantörens anvisningar. En avvikelse kan dock noteras under burspråket på entréplan i fasaden mot nordväst. Där täcks undersidan av isoleringen inte fullt ut av en sockellist i burspråkets hörn på en sträcka av ca 50 mm. Området visade däremot inga tecken på skador eller förhöjda fuktvärden. Plåtarbeten Anslutningsdetaljer mot putsen har generellt uaörts enligt den praxis som rådde vid uaörandet med putsgavlar och liknande detaljer. Det gör ak vaken som rinner på fasaderna leds bort av plåtarna som skyddar underliggande konstruk>on. Plåtarbetena kan eyer okulär besiktning karakteriseras som väl uaörda. Fönsterbleck har putsgavlar och omvik som ansluter korrekt mot fönstrets bokenkarm.

13 Sid 13 av 16 Fuktmätning På den mest väderutsaka delen av fasaden mot nordväst uppe på taket i den förhöjda delen ovanför köket, undersöktes den enstegstätade fasaden. Genom ak borra två hål enligt metodanvisning från SP kunde det konstateras ak underliggande konstruk>onen har fuktvärden unders>gande 8 vikt- %.

14 Sid 14 av 16 För ak kontrollera ak ingen fukt har trängt in genom fasaden vid anslutningspunkter eller genom otätheter i fönsterkarm mäkes fukten i bakomliggande konstruk>on under ek fönsterbleck mot nordväst. Indikeringen visar ak fuktkvoten unders>ger 8 vikt- %.

15 Sid 15 av 16 BILAGA 4 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING FÖR SÄLJARE ENLIGT SBR- MODELLEN Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att inför en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som är avsett att användas vid fastighetsförsäljningen som en byggnadsteknisk beskrivning av fastighetens skick. Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring. Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skadan upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. Genomförandet av en överlåtelsebesiktning för säljare Uppdragsbekräftelse Efter mottagandet av uppdraget översänder eller överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse till uppdragsgivaren. Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas. Handlingar och upplysningar Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med överlåtelsebesiktningens påbörjande tar besiktningsmannen del av de handlingar och övriga upplysningar som överlämnats. De handlingarna och upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för överlåtelsebesiktningen antecknas i besiktningsutlåtandet. Okulär besiktning Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för överlåtelsebesiktningen. Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet. Besiktningsutlåtande Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet redovisas de fel som upptäcks vid den okulära besiktningen. Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheter vid överlåtelsebesiktningen. Vid överlåtelsebesiktningen har således bland annat byggnadens ålder och konstruktion betydelse. En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav. I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte. Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet framgår av villkoren för uppdraget. Riskanalys Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder, skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen, den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheter vid överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen. Fortsatt teknisk utredning Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till att den tekniska risken utreds. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse Genom en överlåtelsebesiktning för säljare och överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare normalt inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet. Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens undersökningsplikt enligt jordabalken. Syftet med en överlåtelsebesiktning för säljare är således inte att utgöra en del av fullgörandet av köparens undersökningsplikt. Överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen innebär inte heller att säljaren utfäster eller garanterar att fastigheten har de egenskaper eller det skick som framgår av besiktningsutlåtandet. För att en utfästelse eller garanti skall föreligga krävs att säljaren ger särskilt uttryck för det, t.ex. genom att det anges i köpekontraktet. Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Uppdragsgivaren måste vara observant på att förhållandena då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten. Tilläggsuppdrag Uppdragsgivare kan genom särskild överenskommelse med besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen. Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med denna. Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen eller i en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga till besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen eller i ett eget utlåtande. Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som utförs i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller villkoren för överlåtelsebesiktningen även för tilläggsuppdraget.

16 Sid 16 av 16 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET 1. Begreppsbestämningar 1.1 Med uppdragsgivare avses säljaren av fastigheten eller den som på säljarens uppdrag (t.ex. mäklare) beställer överlåtelsebesiktningsuppdraget av besiktningsmannen. 1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra överlåtelsebesiktningen. 1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. 1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som omfattas av besiktningen. 2. Överlåtelsebesiktningens omfattning 2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. 2.2 Om inte annat avtalats omfattar överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens huvudbyggnad, vidbyggt garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad som har teknisk betydelse för de besiktigade byggnaderna. Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela fastigheten. 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. 2.4 I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller inskränkas efter särskild överenskommelse mellan uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan överenskommelse ska i förekommande fall framgå av uppdragsbekräftelsen eller enligt särskilt avtal. 3. Uppdragsgivarens skyldigheter 3.1 Uppdragsgivaren ska tillhandahålla de handlingar rörande fastigheten som besiktningsmannen behöver och även i övrigt lämna för överlåtelsebesiktningen nödvändiga upplysningar om fastigheten. 3.2 Uppdragsgivaren ska se till att samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig. 3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål därefter meddela besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar något. 4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar 4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera riktigheten av de handlingar och upplysningar om fastigheten som han mottar i samband med överlåtelsebesiktningen. 4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av besiktningsutlåtandet under minst två år. 4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är begränsat enligt nedanstående villkor. 4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare äger således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen. 4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till det lägsta av följande belopp: a) Skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet. b) Den ersättning som uppdragsgivaren i förekommande fall utgett och varit skyldig att utge till annan till följd av fel i besiktningsutlåtandet. c) 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. 4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 0,2 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att ersätta. 4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsbesiktningen skall begränsningen i besiktningsmannens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel i tilläggsuppdraget. 4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. 4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmanen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställs senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning. 5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet 5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätt till besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det avtalade ändamålet. 5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet utan besiktningsmannens uttryckliga medgivande. Besiktningsmannen har i samband med överlåtelse rätt att vid sammanträffande eller annat lämpligt sätt mot ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren. 5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsmannen. Samma sak gäller om uppdragsgivaren utan medgivande använder besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade ändamålet. 5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet bättre rätt än uppdragsgivaren.