Wihlborgs Delårsrapport Jan sep 2004

Transkript

1 Wihlborgs Delårsrapport Jan sep 2004

2 an-sep 004 Resultat efter skatt ökade till 668 Mkr (409), motsvarande 10,99 kr (6,63) per aktie Hyresintäkterna minskade till Mkr (1 526) till följd av fastighetsförsäljningar För helåret 2004 kommer resultatet efter finansiella poster att överstiga 1 miljard kr Resultat Resultatet efter finansiella poster ökade till 802 Mkr (573) 1, varav resultatandel från Fabege 254 Mkr (0). Vinsten per aktie efter skatt 2 steg till 10,99 kr (6,63). Hyresintäkterna minskade till Mkr (1 526) och driftsöverskottet före avskrivningar minskade till 786 Mkr (941) till följd av reduktion av fastighetsbeståndet. Rörelseresultatet minskade till 954 Mkr (1 077), inklusive resultat från fastighetsförsäljningar med 321 Mkr (300). Finansnettot minskade till -406 Mkr (-504). Verksamhet och strategi Wihlborgs är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Verksamheten är koncentrerad till tillväxtregionerna Stockholm och Öresund. Bolaget ska på ett effektivt sätt förvalta befintliga fastighetsbestånd och utveckla lönsamma fastighetsprojekt. Fastighetsportföljen ska ständigt förbättras genom främst försäljning, därefter köp och förädling av fastigheter. Marknadsutveckling Hyresmarknaden Stockholmsregionen präglas av hög aktivitet och stabiliseringen av för Wihlborgs viktiga delmarknader som Stockholms innerstad och Kista blir allt tydligare. I Öresundsregionen är marknaden för lokaler fortsatt stabil med god efterfrågan. Fastighetsmarknaden Både svenska och utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för fastighetsrelaterade affärer. Bostadsrättsombildningar genomförs i hög takt. Fastighetsbestånd och förvaltning Fastighetsbeståndet består av kommersiella lokaler och bostäder med hyresvärde om 4,0 miljarder kr, uthyrningsbar yta om 3,2 miljoner kvm och ett bokfört värde, inklusive projektfastigheter, på 37,1 miljarder kr. Av hyresvärdet 3 finns 80 % i Stockholmsregionen, 19 % i Öresundsregionen och 1 % på Hyresvärde per geografiskt område Bokfört värde per geografiskt område Hyreskontraktens löptider (kommersiella lokaler), % Stockholm, 80% Öresund, 19% Övrigt, 1% Stockholm, 81% Öresund, 18% Övrigt, 1% % Förfalloår 2007 >2007 1) Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för perioden jan-september 2003, och för balansposter per ) För definitioner se sid 8. 3) Avser hyresvärde på helårsbasis, vilket definieras som utgående hyra per på helårsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra på helårsbasis för vakanta ytor. 2 Wihlborgs delårsrapport Jan sep 2004

3 övriga orter. 98 % avser kommersiella lokaler och 2 % bostäder. Nyuthyrningen i Stockholmsregionen, inkl Fabege, uppgick under perioden till kvm. Förvärv, försäljningar och projekt Förvärv av Fabege AB (publ) Wihlborgs innehar per den 30 september 89,1 procent av kapitalet och 88,8 procent av rösterna i Fabege. Av totalt 59,6 miljoner aktier har 31,3 miljoner inlämnats i budet och 28,3 miljoner förvärvats tidigare. I den preliminära förvärvsanalysen uppgår Wihlborgs förvärv av Fabege till 6 Mdr vilket inkluderar tidigare kontantköp, bud och förvärvskostnad. Värdet på budet har påverkats av kursen för Wihlborgsaktien på transaktionsdagen den 30 september. I den preliminära förvärvsanalys som gjorts har tillgångar och skulder upptagits till beräknade marknadsvärden. De värden som Fabeges balansräkning innehåller per den 30 september har uppjusterats med 0,9 Mdr för fastigheter. Skulder och avsättningar har ökat med 0,8 Mdr i främst uppskjutna skatter för temporära skillnader i bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder. Fastighetsförvärv (exkl Fabege) 22 fastigheter förvärvades för Mkr (203). (Se även förteckning sid 8). Fastighetsförsäljningar 33 fastigheter avyttrades för Mkr (2 004) med en vinst om 321 Mkr (300). (Se även förteckning sid 8.) Försäljningarna utgjordes värdemässigt främst av bostadsfastigheter. Investeringar Investeringar om totalt 747 Mkr (1 064) i befintliga fastigheter och projekt avsåg mark, ny-, till- och ombyggnader. 519 Mkr (722) investerades i Stockholmsregionen och 228 Mkr (342) i Öresundsregionen. I Stockholmsregionen ingick Ladugårdsgärdet (OM-huset) med 194 Mkr och Järla Sjö med 32 Mkr. I Öresundsregionen ingick projekt i Västra Hamnen i Malmö med 83 Mkr. Projektportfölj Wihlborgs projektportfölj omfattar främst de projekt som kommer från Fabege vilka utgörs av Marievik 23 i Marievik, Stuten 12 och 17 på Norrmalm, Fatburssjön 5 på Södermalm (Fabeges andel 50%) och Färöarna 1 i Kista. Dessa projekt har ett bokfört värde om 2,6 Mdr och kommer att öka den uthyrningsbara ytan med kvm. Wihlborgs övriga projektfastigheter har ett beräknat värde om 1,5 Mdr. Kassaflöde och finansiell ställning Eget kapital uppgick till Mkr (6 389) och soliditeten till 26,2 procent (31,4). Avkastning på eget kapital ökade till 13,6 procent (8,9). Resultatet gav ett likviditetstillskott om 577 Mkr (594). Efter minskning av rörelsekapitalet med 936 Mkr, gav den löpande verksamheten en likviditetsökning om Mkr (1 079). Investeringar och förvärv, inklusive köp av aktier i Fabege AB (publ), översteg fastighetsförsäljningarna med Mkr. Sammantaget gav rörelsen därmed en likviditetsminskning om Mkr (493). Koncernens likvida medel inklusive outnyttjade checkräkningskrediter uppgick till 834 Mkr (1 391). De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till Mkr (12 343) med en medelränta om 4,35 procent (5,31). I den totala lånevolymen per 30 september ingår lånebelopp för pågående projekt med Mkr, vars räntor om 46 Mkr aktiverats. Lånens genomsnittliga räntebindningstid inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument uppgick den 30 september till 18 månader (17). Av den totala mängden lån med kort ränta, Mkr, är Mkr förlängda med hjälp av ränteswappar med löptider om 3 månader till 7 år, medan 400 Mkr täcks av räntetak på 4 procent. De lån som förfaller under 2004 har en genomsnittlig räntebindningstid på 46 dagar. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften uppgick till 4,9 år (5,1). Resultatandel från Fabege AB (publ) Fabege AB (publ) är intressebolag till Wihlborgs under årets första nio månader. Wihlborgs redovisar i delårsrapporten sin andel av Fabeges resultat med 254 Mkr. Fr o m kvartal 4 kommer Fabeges resultat att ingå i Wihlborgs resultat. >> Delårsrapport Jan sep 2004 Ränteförfallostruktur per Genomsnittlig Mkr ränta, % Andel, % < 1 år , år , år , år , år , år 500 6, år 300 4,89 1 Konv förlagslån 666 5,25 3 Checkräkning 17 5,00 Totalt , Wihlborgs delårsrapport Jan sep

4 >> Största ägare i Wihlborgs Fastigheter AB per Antal Andel av kapital Ägare aktier och röster, % Erik Paulsson ,4 Öresund ,7 AMF Pension ,7 HQ Fonder ,6 Maths O Sundqvist ,5 Robur Fonder ,2 SPP Livförsäkring ,2 Sten K Johnson ,9 Mats Qviberg ,4 Utländska aktieägare ,1 Övriga ,9 Nyemitterade aktier från Fabege-budet, ej registrerade på aktieägare ,4 Totalt antal utestående aktier ,0 Den 30 september uppgick antalet aktieägare till Av nyemitterade aktier hade per aktier ännu inte registrerats på respektive aktieägare hos VPC. Substansvärde per aktie Substansvärdet per aktie uppgick vid periodens slut till 112 kr med beaktande av avdrag för full skatt om 28 procent. Skulle en omvärdering av Wihlborgs redovisade uppskjutna skatt ske till en skattesats om 10 procent istället för 28 procent skulle substansvärdet öka till 130 kr per aktie. Personal Vid periodens slut uppgick antalet anställda i Wihlborgskoncernen exklusive Fabege till 136 (146). Minskningen är en följd av fastighetsförsäljningar och effektivisering av administrativa funktioner. Extra bolagsstämma den 30 augusti 2004 Vid den extra bolagsstämman i Wihlborgs den 30 augusti beslöts att godkänna styrelsens förslag till riktade nyemissioner av aktier respektive konvertibla skuldförbindelser. Genom besluten var alla formella förutsättningar uppfyllda för att kunna fullfölja aktie- och konvertibelalternativen till aktieägarna i Fabege AB. Stämman beslöt vidare att senarelägga beslut avseende courtagefri handel i Wihlborgsaktier upp till en handelspost om 100 aktier. Redovisningsprinciper Wihlborgs redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med föregående år. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer samt uttalanden från dess Akutgrupp. Vad avser Redovisningsrådets utgivna rekommendation RR 29, ersättning till anställda, däribland ersättningar i form av pensionsförpliktelser, föreligger inte tillräcklig information från försäkringsgivarna för att kunna redovisa åtaganden som förmånsbestämda pensionsplaner. Därför har dessa planer redovisats som avgiftsbestämda. Händelser efter rapportperiodens utgång Resultat av erbjudandet till aktieägarna i Fabege AB (publ) Wihlborgs förlängning av erbjudandet till Fabeges aktieägare innebar att det vid budtidens utgång inlämnats ytterligare 5,3 miljoner aktier i Fabege. Per den 28 oktober innehar Wihlborgs 97,0 procent av kapitalet och 96,7 procent av rösterna. Begäran om tvångsinlösen har påkallats för resterande utestående aktier. Bolagsförvärv Fabege har i pressmeddelande uppgivit att bolaget i samband med bolagsförvärv erhållit skattemässiga underskottsavdrag om ca 2,8 Mdr som bedöms kunna utnyttjas från och med inkomståret Wihlborgs kommer att beakta förvärvet under fjärde kvartalet. Utsikter för helåret 2004 För helåret 2004 kommer resultatet efter finansiella poster att överstiga 1 miljard kr. Ekonomisk rapportering 2004 Bokslutskommuniké för helåret februari 2005 Årsredovisning mars 2005 Malmö den 28 oktober 2004 Wihlborgs Fastigheter AB (publ) Erik Paulsson, Verkställande direktör 4 Wihlborgs delårsrapport Jan sep 2004

5 Delårsrapport Jan sep 2004 Under det gångna kvartalet invigdes TeliaSoneras kontorshus i Västra hamnen i Malmö. Den uthyrningsbara ytan är omkring kvm. Fastigheten är en del i det framväxande Dockan-området, en levande stadsdel i direkt anslutning till havet. Wihlborgs har tillsammans med JM och Peab bildat Exploaterings AB Dockan för att utveckla området och har även byggt nya kontorsfastigheter åt Sigma och Tyréns samt förvandlat Ubåtshallen till kreativt centrum med bland annat Malmö Högskola och Mediagymnasiet. FASTIGHETSBESTÅND PER Bokfört Hyres- Ekonomisk Antal Yta, värde, värde, uthyrnings- Region fastigheter tusen kvm Mkr 2) Mkr 3) grad 4), % Stockholm Öresund Totalt 1) ) Wihlborgs har 10 fastigheter med totalt hyresvärde om 37 Mkr utanför huvudmarknaderna Stockholm och Öresund. Dessa fastigheter redovisas ej i denna tabell. 2) I bokfört värde ingår projektportföljen om 4,1 Mdr. 3) Hyresvärde definieras som utgående hyra per på helårsbasis med tillägg för bedömd hyra på helårsbasis för vakanta ytor. 4) Inklusive projektfastigheter. Wihlborgs delårsrapport Jan sep

6 KONCERNENS RESULTATRÄKNINGAR Juli sep Juli sep Jan sep Jan sep Jan dec Rullande Belopp i Mkr mån Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Avskrivningar Bruttoresultat Central administration och marknadsföring Resultat fastighetsförsäljningar Nedskrivningar fastigheter Rörelseresultat Resultat från andelar i intressebolag Resultat från andra värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Aktuell skatt Uppskjuten skatt Nettoresultat Vinst per aktie, kr 4,47 1,24 10,99 6,63 11,66 16,04 Antal aktier vid periodens utgång före utspädningseffekt, miljoner 85,3 61,0 85,3 61,0 60,8 85,3 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädningseffekt, miljoner 91,2 61,0 91,2 61,0 60,8 91,2 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 60,8 61,4 60,8 61,7 61,6 60,9 Vid månadsskiftet september/oktober 2004 har nyemittering skett av 24,5 miljoner aktier samt konvertibla förlagslån motsvarande högst 5,9 miljoner aktier. Vid beräkning av genomsnittligt antal aktier och vinst per aktie har inte dessa aktier beaktats. SEGMENTSREDOVISNING Hyresintäkter Rörelseresultat Jan sep Jan sep Jan sep Jan sep Belopp i Mkr Stockholm Öresund Ofördelat Summa Verksamheten är koncentrerad till två huvudregioner, Stockholm och Öresund. Övriga fastigheter i Sverige och Tyskland utgör en ringa andel av hela koncernen och redovisas därför bland ofördelade poster Avkastning på sysselsatt kapital, % 8,3 7,4 8,0 Avkastning på eget kapital, % 13,6 8,9 11,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,0 2,1 Soliditet, % 26,2 27,8 31,4 Vinst per aktie, kr 10,99 6,63 11,66 Kassaflöde per aktie, kr 15,04 11,26 18,23 Synligt eget kapital per aktie, kr 111,25 99,94 105,15 Vid beräkning av resultatnyckeltal per aktie finns inga utspädningseffekter av potentiella stamaktier att beakta. Per har ett konvertibelt förlagslån tillkommit med ett bokfört värde om 664 Mkr (nominellt 628 Mkr). Lånet löper med en ränta på 5,25% och förfaller till betalning per Konvertering kan ske under tiden Konverteringskurs 105,50 kr. Vid full konvertering tillkommer aktier. Vid beräkning av balansnyckeltal per aktie har utspädningseffekter av det konvertibla förlagslånet beaktats. 1 Nyckeltal för vinst per aktie samt uppgifter om antalet aktier redovisas direkt i anslutning till resultaträkningen ovan. 6 Wihlborgs delårsrapport Jan Sep 2004

7 KONCERNENS BALANSRÄKNINGAR Belopp i Mkr Tillgångar Fastigheter Övriga materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Minoritetsintresse 757 Avsättningar Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp i Mkr Ingående balans rapportperioden Kontantutdelning till aktieägarna Utdelning Klövern-aktier till aktieägarna Återköp egna aktier Effekt omklassificering intresseföretag 67 Omräkningsdifferenser Nyemission, förvärv av Fabege Nettoresultat Utgående balans rapportperioden KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYSER Belopp i Mkr Jan sep 2004 Jan sep 2003 Jan dec 2003 Rörelseresultat exkl av- och nedskrivningar Betalt finansnetto Betald inkomstskatt Förändring övrigt rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvärv av dotterföretag -891 Investeringar och förvärv av fastigheter Bokfört värde sålda fastigheter Övriga investeringar (netto) Kassaflöde från investeringsverksamheten Utdelning till aktieägarna Återköp egna aktier Förändring räntebärande skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring likvida medel Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut Wihlborgs delårsrapport Jan sep

8 FÖRTECKNING ÖVER FASTIGHETSFÖRVÄRV OCH -FÖRSÄLJNINGAR JANUARI SEPTEMBER 2004 Fastighet Kommun Region Kategori Yta, kvm FASTIGHETSFÖRVÄRV KVARTAL 1 Regulatorn 2 Huddinge Stockholm Kontor/lager Totalt fastighetsförvärv januari mars FASTIGHETSFÖRVÄRV KVARTAL 2 Vinkeln 8 Malmö Öresund Ind/lager Musköten 13 Helsingborg Öresund Kontor Hörkaer Herlev/Dan Öresund Kontor Bista 3:32-33 Håbo Stockholm Ind/lager 400 Lerkrukan 1 Sollentuna Stockholm Mark - Bocken 39 Stockholm Stockholm Kontor Bocken 47 Stockholm Stockholm Kontor 822 Bocken 48 Stockholm Stockholm Kontor Härden 15 Stockholm Stockholm Kontor Härden 18 Stockholm Stockholm Kontor Getingen 13 Stockholm Stockholm Kont/lager Getingen 14 Stockholm Stockholm Kont/lager Bladet 1 + Axet 1 Solna Stockholm Kontor Uarda 1 Solna Stockholm Kont/lager Uarda 4 Solna Stockholm Kont/lager Svetsaren 1 Solna Stockholm Kontor Svetsaren 2 Solna Stockholm Kont/lager Totalt fastighetsförvärv april juni Delårsrapport Jan sep 2004 FASTIGHETSFÖRVÄRV KVARTAL 3 Utgrundet 8 Malmö Öresund Lager Väsby 5:1, del av Sollentuna Stockholm Mark Totalt fastighetsförvärv juli-sep FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR KVARTAL 1 Bryssel 11 Örnsköldsvik Övriga orter Kontor Skeppet 13 Norrköping Övriga orter Butik Åby 20:2 Norrköping Övriga orter Kontor/butik Olaus Petri 3:234 Örebro Övriga orter Kontor/butik Fågelholmen 1, 2, 3 Stockholm Stockholm Bostad Brantholmen 1, 2 Stockholm Stockholm Bostad Tranan 39, 43, Malmö Öresund Bostad/kontor Lomma 27:32 Lomma Öresund Industri/lager Paul 1 Ystad Öresund Hotell Baretten 1 (BRF) Stockholm Stockholm Bostad Posthornet 2 Stockholm Stockholm Kontor Qvirites 24 Ystad Öresund Kontor Totalt fastighetsförsäljningar januari-mars FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR KVARTAL 2 Damhatten 1 (BRF) Stockholm Stockholm Bostad Granen 21 Stockholm Stockholm Kontor Katsan 1 Stockholm Stockholm Kontor Vallentuna Ekeby 2:18 Vallentuna Stockholm Övrigt 722 Vinjetten 7 (BRF) Stockholm Stockholm Bost/kontor Sankt Peter 4 (BRF) Malmö Öresund Bostad Lyckan 24 Malmö Öresund Kontor Luftvärnet 1 Malmö Öresund Ind/Lager Generalens Hage 52 Malmö Öresund Kontor 500 Totalt fastighetsförsäljningar april juni FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR KVARTAL 3 Helenelund 7:12 Sollentuna Stockholm Kontor Herrgården 1 Sollentuna Stockholm Kontor Järnbärarorden 3 Stockholm Stockholm Bostad Rislaven 3 Malmö Öresund Bostad Totalt fastighetsförsäljningar juli-sep DEFINITIONER Beräkning av nyckeltal per aktie Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital har beräknats utifrån vägda genomsnitt. Det finns inga utspädningseffekter från potentiella stamaktier att beakta vad gäller resultatbaserade nyckeltal per aktie. Vid beräkning av balansbaserade nyckeltal per aktie finns fr o m ett konvertibelt förlagslån att beakta. Sysselsatt kapital Balansomslutning minus ej räntebärande skulder och avsättningar. Avkastning på sysselsatt kapital Resultat före skatt plus räntekostnader i relation till genomsnittligt sysselsatt kapital. Avkastning på eget kapital Resultat i relation till genomsnittligt eget kapital. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Soliditet Eget kapital inklusive minoritetsintressen i relation till balansomslutningen. Resultat per aktie Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal aktier. Kassaflöde per aktie Resultat före skatt ökat med av- och nedskrivningar samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal aktier. Synligt eget kapital per aktie Eget kapital enligt balansräkningen i relation till antal aktier vid periodens slut. Wihlborgs delårsrapport Jan sep

9 Projektet Kungstrappan i kvarteret Stuten är en del i den pågående Cityförnyelsen på nedre Norrmalm i Stockholm med målet är att skapa en mer levande stadsmiljö och binda ihop citys olika delar. Utvecklingen av kvarteret sker i tre etapper. I den första, som nyligen avslutades, öppnades en ny passage för gående mellan Kungsgatan och Regeringsgatan. Samtidigt gjordes en total ombyggnad och omgestaltning av Kungstrappan (Stuten 17). Den nya glasade huskroppen är utförd med hängande konstruktion två våningar över trottoaren och är väl synlig i princip ända från Gustav Adolfs Torg. Totalt finns cirka kvadratmeter nya kontor fördelat på nio våningsplan. Wihlborgs delårsrapport Jan sep

10 3 000 företag, myndigheter och organisationer är hyresgäster hos Wihlborgs Wihlborgs Fastigheter AB (publ) är med fastigheter till ett bokfört värde av 37,1 miljarder kr ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Fastighetsbeståndet består i huvudsak av kommersiella lokaler och är koncentrerat till Stockholms- och Öresundsregionerna. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 3,2 miljoner kvadratmeter med ett sammanlagt hyresvärde på 4,0 miljarder kr. Wihlborgsaktien är noterad på Attract40 på Stockholmsbörsen. Produktion: Wihlborgs i samarbete med Tryckindustri Information AB, Solna Svanenmärkt, licensnummer Foto: Victor Brott, Marcus Carlsson m fl. Adresser Stockholm Wihlborgs Fastigheter AB Box Nacka Besök: Gustaf de Lavals Torg Nacka Telefon: Fax: Malmö Wihlborgs Fastigheter AB Box Malmö Besök: S:t Johannesgatan 2 Telefon: Fax: Helsingborg Wihlborgs Fastigheter AB Garnisonsgatan 25A Helsingborg Telefon: Fax: Danmark Wihlborgs A/S Hellerupvej 8, 2 tr DK-2900 Hellerup, Danmark Telefon: Fax: info@wihlborgs.se Styrelsens säte: Malmö Organisationsnummer: