Årsredovisning Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

Transkript

1 Årsredovisning Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Org nr Rakenskapsår

2 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 1 (13) ksredovisning f8r rakenskapsåret Styrelsen och verkstallande direktoren for Global Fastighet Utbetalning 2007 AB avger harmed foljande årsredovisning. Innehåll Sida Forvaltningsberattelse 2 Resultatrakning 6 Balansrakning 7 Tillaggsupplysningar 9 Alla belopp redovisas, om inget annat anges, i tusentals kronor (tkr).

3 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 2 (13) Forvaltningsberattelse Information om verksamheten Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (GFU) år en fastighetportfolj dår malsattningen år att bygga upp en portfolj som skall bestå av investeringar i boståder och nåringsfastigheter, såsom kontorsfastigheter, hotell, lagerlokaler, industrilokaler och handelsfastigheter. Fastigheterna skall vara centralt belågna avseende befolkning och kommunikationer och/eller ha en våsentlig andel långsiktiga hyreskontrakt med kreditvårdiga hyresgåster. Bolaget har ett globalt investeringsmandat, men skall ha huvudfokus på Europa och Nordamerika. GFU åger tillsammans med det norska systerforetaget Global Eiendom Utbetaling 2007 (GEU) foretaget Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS (GEUN). lndirekt via GEUN åger GFU tillsammans med GEU tio fastighetsportfoljer belågna i Norge, Sverige, Tyskland och USA. Global Fastighet Utbetalning 2007 AB:s aktieågare år huvudsakligen privata investerare. Bolaget år stångt for nyemissioner och huvudfokus framover kommer att vara drift av fastighetsportfoljerna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportfoljen realiseras mellan 2018 och 2019, beroende på når marknadslåget år mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skål att forlånga perioden kommer detta att presenteras på arsstamman. Forsåljning av delar av portfoljen kan dock ske under bolagets hela livslångd. Vasentliga handelser under rakenskapsåret och efter dess utgång Under 2013 har bolagets ledning i samarbete med forvaltare och samarbetspartners fortsatt sitt fokus på att oka uthyrningsgraden och optimera driften genom en mer kostnadseffektiv drift av fastighetsportfoljerna. Darutover jobbar GEUN kontinuerligt med att underhålla och forådla existerande byggnadsmassa i samarbete med bolagets forvaltare och samarbetspartners. Colonialportfoljen såldes i december till ett pris som var hogre an forvåntat. Forsåljningen gav en utbetalning till GEUN på cirka 30 miljoner amerikanska dollar. I Denver flyttade Colorado Department of Personell ut ur cirka kvadratmeter i slutet av året och uthyrningsgraden sjonk från cirka 94 procent till cirka 82 procent. Bolaget jobbar tått tillsammans med den lokala forvaltaren och externa uthyrningsmåklare for att finna nya hyresgåster till de lediga lokalerna. Intresset for stora kontorslokaler i Denver år fortsatt begrånsat, men mindre lokaler år mer efterfrågade och bolaget kommer att vårdera att dela upp lokalerna i mindre kontor. Som en foljd av att lånet forfaller till betalning under 2014, initierades under hosten 2013 en forsåljningsprocess av bolagets hotell i USA. Intresset från marknaden var begrånsat och inga bud kom in over nivån på lånet. Bolaget jobbar dårfor tillsammans med Och Ziff for att finna en losning med långivaren for att kunna fortsåtta driften av hotellen en period framover utan att tillfora nytt eget kapital. I TroubadourportfOljen har restruktureringsarbetet pågått for fullt genom hela Många lagenheter år uppgraderade och vakansen har sjunkit.

4 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 3 (13) I TRESportfoljen, dal- GEUN åger 25 procent, har det under året pågått en omfattande ombyggnation och utvidgning av fastigheten i Jonkoping. Projektet går som planerat och Posten flyttar enligt planen in i de nya delarna av lokalen i mitten av april. Posten har signerat ett 15-årigt hyresavtal for hela fastigheten. På bolagets fastighet i Solna fortsåtter arbetet med att såkra nya hyresgåster till lokalerna dal. Posten skall flytta ut under Fiera nya hyresavtal signerades på Hamngallerian i Gustavsberg under 2013 och fastigheten genererar åter en stabil och god kontantstrom. Framtida utveckling Koncernens fokus framover år att få på plats refinansieringar på de lån som forfaller till betalning under Når stabil drift år uppnådd efter refinansieringar och eventuella delforsåljningar skall portfoljens drifts- och vårdeutveckling optimeras, bland annat genom att utnyttja lonsamma investeringsmojligheter i portfoljen. Koncernens framtida kassaflode beror på utvecklingen i koncernens hyresintåkter, driftskostnader och finansieringskostnader. Koncernen har investeringar i Norge, Sverige, Tyskland och USA och år dårmed diversifierad på flera geografiska marknader. Underliggande fastighetsvården verkar ha nått sin lagsta punkt på de fiesta marknader under 2010 och 2011 och det har vant en positiv tillvaxt på de fiesta marknader dår koncernen vant exponerad under , med undantag av Tyskland. Under 2014 prognostiseras det med hogre tillvaxt i både USA och Europa. Styrelsen preciserar dock att det fortfarande år risker kopplade till utvecklingen av marknadsvårdena på koncernens investeringar. Trots en forbåttrad marknad år finansieringssituationen fortsatt utmanande. Bankerna kraver mer eget kapital an tidigare samtidigt som råntemarginalerna har okat våsentligt jamfort med tidigare. Råntemarginalerna har dock reducerats något det sista året. Samtidigt forvantas det fortsatt att råntenivån skall vara låg flera år framover. Med bakgrund i detta år det hog risk knuten till koncernens kapacitet gållande framtida refinansieringar. Eftersom fyra av portfoljerna i GEUN har lån som forfaller till betalning under 2014 år denna risk betydande vid tidpunkten for avlåggande av bolagets Arsredovisning. Med undantag for investeringarna i USA har bolagets investeringar villkor i låneavtalen kopplade till råntetåckningsgrad och vårdet på fastigheterna. Reducerade intakter som en foljd av okad vakansgrad i fastigheterna och/eller att hyresgåsterna ej uppfyller sina betalningsåtaganden kommer att påverka både varde och rantetackningsgrad negativt. Detta kan leda till att villkoren i låneavtalen bryts. Dessutom kan minskade varden leda till att fastighetsvårdena faller under de villkor som anges i låneavtalen. Båda dessa forhållanden skulle kunna leda till krav från bankerna om återbetalning av lånen. Lånet i TCM-portfoljen forfaller till betalning under Baserat på en hog belåningsg rad, kommer det mest sannolikt att kravas ett betydligt tillskott av eget kapital for att kunna refinansiera lånet knutet till denna investering. GEUN jobbar tillsammans med Och Ziff Real Estate, som forvaltar portfoljen, med att vårdera olika alternativ for investeringen framover. Det pågår forhandlingar om ett nytt hyresavtal med Curanum i Elisaportfoljen. Avtalet kommer att vara viktigt for att såkra det framtida kassaflodet.

5 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 4 (13) Baserat på prognoser och budget for 2014 forvåntar styrelsen ett kassaflode i koncernen for 2014 som år båttre an for Koncernen har behov av en kapitalreserv for att kunna tåcka framtida kapitalbehov i enskilda investeringar, som en foljd av eventuella nya fall i marknadsvårdena eller svagare underliggande kassaflode. Nya hyreskontrakt kommer också i flera fall att kråva kapital for investeringar och anpassningar till nya hyresgåster. Projekten i USA år också exponerade for risk knuten till den finansiella situationen for bolagets samarbetspartners som också år delågare i portfoljerna, och deras kapacitet att tillfora ytterligare kapital om det skulle bli nodvåndigt. Bolaget kommer att vårdera forsåljningar eller delforsåljningar av enskilda fastighetsportfoljer i den grad attraktiva priser kommer att kunna uppnås i marknaden. Detta kommer eventuellt att bidra till att forbåttra likviditeten och starka bolagets mojligheter att utbetala kapital till aktieågarna. Kostnaderna for koncernen forvåntas framover utvecklas i takt med samhållets kostnadsutveckling i stod. Finansieringskostnaderna kommer på lång sikt att påverkas av utvecklingen på råntemarknaden och eventuella krav på refinansieringar. Det år rimligt att anta att marginalerna kommer att oka från nivåerna i koncernens nuvarande låneavtal. Finansiell risk Bolagets eget kapital år utsatt for valutafluktuationer i forhållandet svenska kronor till euro, US dollar och norska kronor, då investeringar, indirekt via GEUN, har genomforts i norska kronor, euro och US dollar. Bolaget har ingått valutasåkringskontrakt for att minska denna risk. GEUN-koncernen år utsatt for åndringar i råntenivå, då delar av extern finansiering har rorlig ranta. Det har ingåtts råntederivat for att reducera denna risk. GEUN-koncernen år aven exponerad for utveckling i avkastningskrav och den allmånna ekonomiska utvecklingen på marknader dår koncernen har investeringar. Detta har forklarats mer utforligt i stycket om framtida utveckling. Flerarsoversikt (tkr) Nettoomsåttning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet (%) Antal anstallda For definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och vårderingsprinciper.

6 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 5 (13) Forslag till vinstdisposition Styrelsen foreslår att till forfogande stående vinstmedel (kronor): overkursfond årets vinst disponeras så att som overkursfond balanseras som balanserad vinst overfors

7 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 6 (13) Resultatrakning Not Nettoomsattning Rdrelsens kostnader Ovriga externa kostnader Rorelseresultat 1, Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseforetag Ranteintakter och liknande resultatposter Rantekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Årets resultat

8 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 7 (13) Balansrakning Not TILLGANGAR Anlaggningstillgångar Finansiella anlaggningstillgå ngar Andelar i intresseforetag Summa anlaggningstillgångar 6, 7, Omsattningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos intresseforetag o Kassa och bank Summa omsåttningstillgångar SUMMA TILLGANGAR

9 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 8 (13) Balansråkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Overkursfond Årets resultat Summa eget kapital Kortfristiga skulder Ovriga skulder Upplupna kostnader och forutbetalda intakter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Stallda sakerheter Inga Inga Ansvarsforbindelser Inga Inga

10 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 9 (13) Tillaggsupplysningar Redovisnings- och vårderingsprinciper Allmånna upplysningar Arsredovisningen har uppråttats enligt årsredovisningslagen och Bokforingsnamndens allmånna råd. Fordringar har vårderats till det lagsta av anskaffningsvårde och det belopp varmed de beråknas bli reglerade. Ovriga tillgångar, skulder samt avsåttningar har vårderats till anskaffningsvårde om annat ej anges. Fordringar och skulder i utlåndsk valuta har vårderats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursforluster på rorelsefordringar och rorelseskulder redovisas i rorelseresultatet medan kursvinster och kursforluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster. Redovisningsprinciperna år oforåndrade jamfort med foregående år. Finansiella anlåggningstillgångar Finansiella anlaggningstillgångar som år avsedda for långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvårde. Har en finansiell anlåggningstillgång på balansdagen ett lagre varde ån det bokforda vårdet skrivs tillgången ner till detta lagre varde om det kan antas att vårdenedgången år bestående. Nedskrivning sker aven med belopp motsvarande erhållen utdelning i de fall utdelning motsvarar tidigare tillskjutet kapital. Emissionskostnader Emissionskostnader baseras på de investeringar som lopande sker inom portfoljen och uppgår till en procentandel av investerat kapital. Emissionskostnaderna redovisas i eget kapital vid emission och vid investeringens genomforande. Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsåttning Rorelsens huvudintåkter, fakturerade kostnader, sidointåkter samt intaktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intåkter och kostnader, men fore extraordinåra intåkter och kostnader. Balansomslutning Foretagets samlade tillgångar. Soliditet (%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag for uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning. Antal anstallda Medelantal anstallda under rakenskapsaret.

11 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 10 (13) Noter Not 1 Anstallda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anstailda och några loner har ej utbetalats. Not 2 Ovriga externa kostnader Arvoden for revisjon mm Advokatarvoden mm Styreisearvoden Trycksaker Forsakringar Euroclear-kostnader Ovriga kostnader Not 3 Resultat från andelar i intresseforetag Utdelningar Nedskrivningar Aterforing av nedskrivningar Not 4 Ranteintakter och liknande resultatposter Ranteintakter, bank Ranteintakter, intresseforetag Vinst valutakontrakt Kursdifferenser

12 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 11 (13) Not 5 Rantekostnader och liknande resultatposter Rantekostnader Kursdifferenser Not 6 Andelar i intresseforetag Ingående anskaffningsvarden Utgående ackumulerade anskaffningsvarden Ingående nedskrivningar Akterforda nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat varde Not 7 Andelar i intresseforetag Kapital- Antal Bokfort Namn andel andelar varde Global Eiendom Utbetalning Norge 2007 AS 27,6% Eget Org.nr Sate kapital Resultat Global Eiendom Utbetalning Norge 2007 AS Norge Avser eget kapital och resultat for koncernen.

13 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 12 (13) Not 8 Finansiella instrument For att såkra bolagets investeringar i EUR,USD och NOK via GEUN, har bolaget ingått valutasåkringskontrakt, vilka per balansdagen uppgick till 54,7 MSEK (56,0 MSEK). Marknadsvårdet av ingångna kontrakt per balansdagen innebår en orealiserad vinst med 0,2 MSEK (vinst 1,0 MSEK). Not 9 Forandring av eget kapital Aktie- Reserv- overkurs- Årets kapital fond fond resultat Belopp vid årets ingång Inlosen av B-aktier Disposition enligt beslut av arsstamma: Årets resultat Belopp vid årets utgång Bolagets aktier kan ges ut i två serie, stamaktier och aktier av serie B. Aktier av vane aktieserie ska kunna ges ut till ett antal motsvarande hela aktiekapitalet. Stamaktie och aktie per serie B medfor en rost vardera. Aktie av serie B omfattas av inlosenforbehåll enligt bolagsordningen. Per balansdagen uppgår antalet stamaktier till och antalet aktier av serie B till

14 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 13 (13) Not 10 Ovriga skulder Skuld till GEU 2007 AS Stockholm den 10 / Geir Inge Solber Or forande Christer Wennersten ndres A Per Rickard Olander Verkstallande direktor revisionsberattelse har lamnats den /1( st & ung AB sson Auktoriserad revisor

15 EY Building a better working world Revisionsberattelse Till årsståmman i Global Fastighet Utbetalning 2007 AB, org.nr Rapport om årsredovisningen Vi har utfort en revisjon av årsredovisningen for Global Fastighet Utbetalning 2007 AB for råkenskapsåret Styrelsens och verkstallande direktorens ansvar for årsredovisningen Det år styrelsen och verkstållande direktoren som har ansvaret for att uppratta en årsredovisning som ger en råttvisande bild enligt årsredovisningslagen och for den interna kontroll som styrelsen och verkstållande direktoren bedomer år nodvåndig for att uppråtta en årsredovisning som inte innehåller våsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar år att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfort revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kraver att vi foljer yrkesetiska krav samt planerar och utfor revisionen for att uppnå rimlig såkerhet att årsredovisningen inte innehåller våsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgårder inhamta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn våljer vilka åtgårder som ska utforas, bland annat genom att bedoma riskerna for våsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedomning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som år relevanta for hur bolaget uppråttar årsredovisningen for att ge en råttvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgårder som år åndamålsenliga med hånsyn till omståndigheterna, men inte i syfte att ora ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvårdering av åndamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har anvånts och av rimligheten i styrelsens och verkstållande direktorens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvårdering av den overgripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhamtat år tillrackliga och åndamålsenliga som grund for våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen uppråttats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla våsentliga avseenden råttvisande bild av Global Fastighet Utbetalning 2007 ABs finansiella stållning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat for året enligt årsredovisningslagen. Forvaltningsberåttelsen år forenlig med årsredovisningens ovriga delar. Rapport om andra krav enligt lagar och andra forfattningar Utover vår revision av årsredovisningen har vi aven utfort en revision av forslaget till dispositioner betråffande bolagets vinst eller forlust samt styrelsens och verkstållande direktorens forvaltning for Global Fastighet Utbetalning 2007 AB for Styrelsens och verkstallande direktorens ansvar Det år styrelsen som har ansvaret for forslaget till dispositioner betråffande bolagets vinst eller forlust, och det år styrelsen och verkstållande direktoren som har ansvaret for forvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar år att med rimlig sakerhet uttala oss om forslaget till dispositioner betraffande bolagets vinst eller forlust och om forvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfort revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag for vårt uttalande om styrelsens forslag till dispositioner betråffande bolagets vinst eller forlust har vi granskat om forslaget år forenligt med aktiebolagslagen. Som underlag for vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utover vår revision av årsredovisningen granskat våsentliga beslut, åtgårder och forhållanden i bolaget for att kunna becloma om någon styrelseledamot eller verkstållande direktoren år ersåttningsskyldig mot bolaget. Vi har aven granskat om någon styrelseledamot eller verkstållande direktoren på annat sått har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordn ingen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhåmtat år tillrackliga och åndamålsenliga som grund for våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsståmman disponerar vinsten enligt forslaget i forvaltningsberåttelsen och beviljar styrelsens ledamoter och verkstållande direktoren ansvarsfrihet for råkenskapsåret. Go eborg den 14 april 2014 Ern t & Thomas Nilsson Auktoriserad revisor Vi tillstyrker dårfor att årsståmman fastståller resultatrakningen och balansråkningen. A member firm of Ernst & Young Global Limited