Auktoriseringsprov för fastighetsvärderare / fastighetsvärderarprov Generell auktorisering / KHK-provet

Transkript

1 DEL I Fråga 1 (max. 3 p) Vad säger fastighetsvärderingsnämndens stadgar, gd fastighetsvärderarsed ch IVS Cde f Ethical Principles med avseende på den yrkeskunnighet sm krävs av AKA-värderare ch hur påverkar detta värderarens beslut att ta emt värderingsuppdrag? I svaret ska man ta upp vad sm har knstaterats med avseende på redan gdkända AKA-värderares yrkeskunnighet ch inte redgöra för förutsättningarna för deltagande i auktriseringsprvet. För att svaret ska få fulla päng krävs ckså att samtliga van nämnda källr har beaktats. Riktgivande mdellsvar - värderaren bör upprätthålla ch utveckla sin yrkeskunnighet för att säkerställa att uppdragsgivaren får ett värderingsutlåtande sm baserar sig på aktuell praxis ch lagstiftning ch aktuella värderingsmetder (1 p, Ethical Principles; för att få fulla päng krävdes att man i sitt svar hade nämnt upprätthållande av yrkeskunnighet samt kunskaper med avseende på värderingsmetder, marknader, lagstiftning, mm.) - det är ckså viktigt att utveckla sin yrkeskunnighet (0,25 p, Ethical Principles; utbildning mm. gdkänns ckså). - värderaren bör alltid försäkra sig m att hans eller hennes expertis ch kunskaper är på sådan nivå att uppdraget kan utföras på ett behörigt sätt (0,5 p, stadgarna ch gd fastighetsvärderingssed). - är värderarens kmpetens ch expertis (=yrkeskunnighet) inte är tillräckliga, bör värderaren avsäga sig värderingsuppdraget (0,75 p, stadgarna, gd fastighetsvärderingssed, Ethical Principles. För att få fulla päng krävdes att man uttryckligen hade nämnt möjligheten att avböja uppdraget). - arbetar värderaren i chefställning bör han eller hn ge sina medarbetare möjlighet att utveckla ch upprätthålla sin yrkeskunnighet; likaså ska man m man använder medhjälpare försäkra sig m medhjälparnas yrkeskunnighet (0,25 p). I uppgiftens frågeställning framfördes att man i sitt svar uttryckligen ska utvärdera värderarens yrkeskunnighet i förhållande till hans eller hennes beslut att ta emt uppdraget ch inte behandla andra frågr (jävighet mm.). För eventuella andra rsaker i samband med beslut att ta emt uppdraget fick man inte några päng. Likaså hade utvärdering av förutsättningarna för deltagande i AKA-prvet brtslutits i frågeställningen ch gav därför inte heller några päng. 1 (9)

2 Fråga 2 (max. 6 p) Fel, felens innebörd ch följder av fel vid köp av nybyggd bstad? Riktgivande mdellsvar Tidpunkten för felet är avgörande (0,5 p.) köparens förhandsgranskning överlåtelse av besittning till lägenheten Allmänt stadgande m fel (2 p.) lägenheten mtsvarar inte vad sm avtalats (skriftligen ch/eller muntligen) fel med avseende på kvalitet lägenheten uppfyller inte för byggverksamhet gällande bestämmelser ch föreskrifter lägenheten är inte byggd i enlighet med gd byggnadssed, yrkeskunnigt ch msrgsfullt lägenheten har egenskaper sm rsakar hälsprblem byggmaterial ch mtsvarande material håller inte nrmal hög kvalitet, maskiner ch utrustning saknas eller de är av fel typ eller strlek lägenheten mtsvarar inte köparens berättigade förväntningar fel med avseende på uppgifter sm lämnats säljarens representant, förmedlaren (infrmatinsskyldighet gällande angelägenheter sm han eller hn känner till). vilseledande, felaktig infrmatin, man har inte infrmerat m t.ex. planläggning i mrådet, tjänster Eknmiskt fel (1 p.) fel i eknmiplaneringen felaktiga uppgifter avseende blagsvederlag eller mfattning av blagslån sm hänför sig till lägenheten Rättsligt fel (1 p) säljaren äger inte säljbjektet (delägarskap) eller bjektet är pantsatt 2 (9)

3 Följder av fel (1,5 p) rättelse, reparatin betalning förvägras frigörande av säkerheter förvägras prissänkning hävning av köpet skadeersättning 3 (9)

4 Fråga 3 (max. 6 p) Redgör för innebörden i följande begrepp i enlighet med IVS 2013 a) Pris (Price) b) Kstnad (Cst) c) Värde (Value) d) Investeringsvärde (Investment Value) e) Gängse värde (Fair Value) f) Specialvärde (Special Value) Var ch en punkt ger 1 päng. Riktgivande mdellsvar a) Pris avser ett (penning)belpp sm har begärts, ffererats eller betalats för ett visst egendmsbjekt. Pga. enskilda köpares eller säljares eknmiska möjligheter, mtivatin eller specifika intressen kan priset avvika från ett värde sm andra möjligen kunde samtycka till för egendmsbjektet i fråga. b) Kstnad avser ett (penning)belpp sm behövs för anskaffning eller tillverkning av ett visst egendmsbjekt. När egendmsbjektet har anskaffats eller tillverkats är kstnaden ett fastslaget faktum. Priset hänför sig till kstnaden, eftersm priset sm betalats för egendmsbjektet utgör en kstnad ur köparens synvinkel. c) Värde är inte någt faktum utan en uppfattning m endera av nedanstående: - det mest sannlika pris sm betalas vid egendmsbjektets överlåtelse, eller - den eknmiska fördel sm fås i ch med att man äger egendmsbjektet i fråga. I samband med överlåtelse avser värde ett förmdat pris ch de förmdanden, enligt vilka värdet uppskattas ch sm baserar sig på värderingens användningsändamål. För ägaren är värdet en uppskattning av ett intjänat eknmiskt resultat, ifall ägaren ifråga äger bjektet. d) Investeringsvärde avser egendmsbjektets värde för en ägare eller en möjlig ägare i förhållande till en enskild investering eller målsättning för verksamheten. e) I samband med överlåtelse av egendmsbjekt eller förbindelse avser gängse värde ett uppskattat pris sm förverkligas mellan sakkunniga ch till köpet villiga identifierade persner sm beskriver mtsvarande parters intressen. f) Specialvärde avser ett (penning)belpp) sm beskriver egendmsbjektets vissa egenskaper sm utgör värde bara för specialköpare. 4 (9)

5 DEL II Fråga 4 (max. 8 p) Du har blivit mbedd att ge ett värderingsutlåtande för en radhuslägenhet för arvsskifte. Persnen sm begärde värdering har gett dig följande uppgifter: Lägenheten sm ska värderas är belägen inm huvudstadsreginen i grannstaden till staden där din arbetsplats ligger i ett radhus sm ägs av blaget Kuusikk. Lägenhetens bstadsyta är 110 m² ch den mfattar 3r+k+matr+br+hbbyrum. Blagets radhus byggdes på 1970-talet på en tmt sm har arrenderats av staden. Blaget mfattar sex lägenheter. Byggnadens platta tak byggdes på 1990-talet m till sadeltak ch man har byggt bruksvindar i anslutning till samtliga lägenheter. Du besluter dig att ta emt uppdraget. a) Vilka uppgifter m bjektet sm påverkar värdet behöver du för din värdering? Var får du uppgifterna? b) Var får du jämförelsepriser för att fastställa lägenhetens värde? c) Vilka är det väsentligaste svårigheterna ch riskerna med avseende på värderingen? Riktgivande mdellsvar a) Uppgifter du ska skaffa: (4 p) 1. Uppgifter rörande lägenheten - läge i huset (besiktning) - bstadsyta, fficiell ch verklig (dispnentintyg, blagsrdning) - planlösning, bttenplan (besiktning, dispnent/byggnadstillsyn) - skick, utförda renveringar (besiktning, ägare, dispnent) - utrustning ch kvalitetsnivå (besiktning) - gård (besiktning, blagsrdning) - skötselvederlag ch övriga bendekstnader (dispnentintyg, ägare) 2. Byggnadsspecifika uppgifter - blagets strlek (dispnentintyg, blagsrdning) - byggår (dispnentintyg) - byggnadens skick, utförda ch kmmande renveringar (dispnentintyg, knditinsgranskning, långsiktsplanering, styrelsens underhållsbehvsanalys, energiintyg, besiktning) 5 (9)

6 - blagets tmt: egen/arrenderad, hyra, arrendetid (dispnentintyg) - finns använd byggnadsrätt på tmten (detaljplan, byggnadstillsyn) - blagets eknmiska situatin (dispnentintyg, bkslut) 3. Läge - avstånd till stadscentrum ch tjänster (besiktning, kartanalys) - läge i stadsknstruktinen (besiktning, kartanalys) - mrådets uppskattning, status (lkalkännedm) - mgivningens detaljplan ch eventuella ändringsplaner (staden) - mgivningens typ ch nivå (besiktning, lkalkännedm) b) Jämförelsepriser: (2 p) - prisuppföljning CGI Sumi Oyj / Lgica (den kmplettaste, avgiftsbelagd) - miljöcentralens bstadspriser.fi (större städer) - köp sm gjrts i blaget (bra jämförelseköp) - Statistikcentralens Prisindex för ägarbende (främst uppföljning av prisutvecklingen) - egna prisarkiv - begärda pris i mrådet (riktgivande) c) Utmaningar (svårigheter ch risker): (2 p) - tillräckligt antal bra jämförelseköp - främmande stads marknad - marknadssituatinen, långa säljtider för stra lägenheter - arrendetmt/arrendetid/hyra - byggnadens faktiska skick, kmmande mfattande renveringar - hur påverkar bruksvinden priset 6 (9)

7 Fråga 5 (max. 10 p) På uppdrag av båda delägarna i ett dödsb sm äger fastigheten ska du skriva ett värderingsutlåtande med avseende på Metsäpelt lägenhet (XXX-YYY-2-10) för upplösning av samägandet. Du har verkställt besiktning på mrådet den 28 april Vuli kmmun är en växande kmmun med invånare sm angränsar till landskapscentret ch ligger på 120 km avstånd från huvudstadsreginen. Metsäpelt lägenhet (XXX-YYY-2-10) är en liten gammal lantgård i fridfullt läge vid enskild väg i glesbygden ca 10 km från landskapscentret. I enlighet med fastighetsregistret är lägenhetens areal 8,5 ha i ett skifte. Vid den enskilda vägen ligger ett gammalt gårdscentrum på en hektar sm mges av 6,5 hektar utarrenderad öppendikad åkermark i ett skifte. Arrendeavtalet är giltigt till utgången av Bakm åkrarna ligger 1,0 ha skg i ett smalt band med gtt trädbestånd. Fastigheten har varit bebdd minst ti år. Bstadsbyggnaden ch eknmibyggnaderna är i dåligt skick, men den gamla stenladugården är i bra skick för sin ålder. Lägenheten är belägen långt ifrån fastställda detaljplaner. Uppgörande av generalplan har anhängiggjrts i mrådet. Ett utkast till generalplan har funnits till påseende sedan början av När man beaktar Metsäpelt lägenhets areal ch kmmunens byggnadsrdning är det i enlighet med planläggarens utlåtande möjligt att man planlägger lägenhetens gårdscentrum till M-mråde, vilket bör innebära att en ytterligare byggnadsplats möjligen kan placeras invid kanten av gårdscentrum. Utgångsuppgifter: Köpeskillingsinfrmatin: Under åren gjrdes 5 st. köp av åkermark i Vuli kmmun enligt följande: min /ha, max /ha, medeltal /ha ch median /ha. År 2013 gjrdes 73 st. skgsköp i landskapet enligt följande: medeltal /ha ch median /ha. I Vuli kmmun gjrdes under st. köp av bebyggda byggnadsplatser i glesbygden sm inte angränsar till strand enligt följande: min. 8,87 /m2, max 19,37 /m2, medeltal 8,87 /m2 ch median 10,00 /m2. I medeltal var den ttala köpeskillingen ch arealerna m2. I Vuli kmmun gjrdes under st. köp av bebyggda byggnadsplatser i glesbygden sm inte angränsar till strand: min , max , medeltal ch median Skgsmark Enligt Tapis tabeller är bara skgsmarkens värde 440 /ha. 7 (9)

8 Trädbestånd Trädbestånd i enlighet med uppskattning beställd av skgsvårdsföreningen: enhetspris /m3 k-m Grantimmer ,00 57,00 54,50 57,00 Granmassa ,00 19,00 18, Byggnader Byggnaderna tekniska nuvärde har beräknats i enlighet med VTT:s meddelande 1669: Rakennusten kustannusarviintihje, 1995, enligt följande: Bstadsbyggnaden Byggd 1924, areal 130 brm2, timmerstmme, taket läcker, ingen elanslutning, dåligt skick. Tekniskt nuvärde Bdbyggnad med bastu ch mjölkrum Uppgift m byggnadsår saknas, areal 88 brm2, trästmme, filttak, betngglv i bastun, i övrigt jrdglv, dåligt skick. Tekniskt nuvärde Stenladugård Byggd år 1920, areal 163 brm2, stengrund, plåttak, gtt skick. Tekniskt nuvärde Lada Byggd 1950, areal 86 bm2, trästmme, plåttak, dåligt skick. Tekniskt nuvärde Riktgivande mdellsvar Värderingsutlåtandets uppbyggnad (1,5 p) - mdellenlighet - utgångsuppgifter, infrmatinskällr - terrängbesiktning bör nämnas Värderingsmetder (1,5 p) - saluvärde, åkrar, byggnadsplatsen - mkstnadsvärde, byggnaderna - summavärdemetden, skgen Marknadsanalys (1 p) - Utsikter för efterfrågan, allmänna knjunktursutsikter, efterfrågan finns ckså för öppendikad åkermark särskilt när den är i ett skifte. I sig finns efterfrågan för gårdscentrum sm byggnadsplats, men den förfallna huvudbyggnaden minskar intresset. Krt avstånd till landskapscentret ökar efterfrågan. Lämpligt bjekt t.ex. för hästbruk. Värdering av åkermark (1 p) - Pris på öppendikad åkermark ligger under medeltalet. Faktum att det är fråga m ett strt skifte höjer priset; liksm läget vid enskild väg. 8 (9)

9 Skgsvärdering (1 p) - Tillämpade enhetspriser ska basera sig på medeltal över längre tid, fta tre år. - Krrigering av ttalvärdet: Eftersm trädbeståndet är gammalt ch stabilt är ttalvärdekrrigeringen låg, högst - 10 %. I praktiken är ttalvärdekrrigeringen lägre i Södra Finland än på andra håll i landet. - Jämförelseköp för skgsmråden kan inte tillämpas, eftersm uppgifter m trädbestånd saknas, i jämförelseköpen är det fta fråga m till mfattningen mindre trädbestånd. Värdering av byggnader (1 p) - I det här fallet är byggnadernas gängse värde (egendmsandelsvärde) lägre än det tekniska nuvärdet. Huvudbyggnadens värde kan vara 0 eller tm. negativt. - Den gamla välbehållna stenladugården har värde ckså sm lagerbyggnad, eftersm den ligger tämligen nära landskapscentret. Värdering av byggnadsplats(1 p) - Byggnadsplatsen värderas enligt bebyggda jämförelseköp; avsides läge sänker värdet, men skäligt avstånd till landskapscentret höjer värdet. Den rivningsfärdiga huvudbyggnaden sänker byggnadsplatsens värde. Det är rätt sannlikt att en ytterligare byggnadsplats förverkligas. I värderingen kan man utgå ifrån en byggnadsplats på en halv hektar ch på grund av säkerhetsfaktrn beräkna halva värdet för den andra byggnadsplatsens del. Summavärde (1 p) - sammandrag av de lika delmrådena - krrigering av ttalvärdet - möjlighet att sälja sm helhet eller sm separat byggnadsplats/separata byggnadsplatser Värderingens precisin (1 p) - för åkermarkens ch skgens del är värderingens precisin bra - säkerheten med avseende på en ytterligare byggnadsplats minskar värderingens precisin för gårdcentrets del - värderingen är inexakt för de gamla förfallna byggnadernas del 9 (9)