Förvaltningsberättelse 2006

Transkript

1 Firma Bostadsrättsföreningen Skogalundsklippan i Nacka - Organisationsnummer Medlem i Fastighetsägarna Förvaltningsberättelse 2006 Översikt över utvecklingen av verksamhet, ställning och resultat Verksamhetens art och inriktning Verksamheten består av att till medlemmarna med bostadsrätt upplåta 203 lägenheter. Lägenheterna är fördelade på: - 2 lgh 1rok 1 st 36 m 2 1st 38 m 2-80 lgh 1½-2rok 41 st 51,5 m 2 12 st 56,5 m 2 7 st 59 m 2 20 st 59,5 m 2-53lgh 2½-3rok 4 st 69 m 2 46 st 75 m 2 3 st 75,5 m 2-68 lgh 2½½-3½-4rok 24 st 86,5 m 2 20 st 89 m 2 24 st 90,5 m 2 I verksamheten ingår gästlägenhet, fritidslokal, cykelrum och tvättstugor. Föreningen hyr ut för personbilsparkering 97 uteplatser varav 10 med el och 73 garageplatser för personbilar samt 2 mc/moped garageplatser. Parkering upplåts inte till lätta lastbilar, lastbilar eller bussar. Föreningen upplåter inte heller två platser till för en bil (t.ex. garage och parkering). Föreningen hyr även ut en lokal till en förskola. I förvaltningen ingår också en gemensamhetsanläggning (Sicklaön ga:18) för mark, vägar, ledningar och trappan till Skvaltans väg inom kvarteret Järven. Verksamhetens utveckling Området är färdigställt 1985 av HSB som bildandeförening med JM Bygg som byggmästare. Upplåtelse av bostadsrätt upplåtelser överlåtelser pågående andrahandsupplåtelser Föreningen har följande pågående ärenden äldre än tolv månader som inte är slutförda under verksamhetsåret. - Ombyggnad av lokal för fritidsändamål. Orsaken till dröjsmålet är att kommunen har haft lång handläggningstid av bygglovet. - Upprustning av lekutrustning i parkleken. Orsaken till dröjsmålet är en översyn av placeringen av lekutrustningen inom området. Utveckling av resultat och ställning Nyckeltal likviditet 2,4 1,6 1,4 1,7 1,6 rörelsekapital 5,5 mnkr 3,1 mnkr 2,3 mnkr 3,1 mnkr 2,8 mnkr soliditet 14 % 12 % 10 % 10 % 10 % omsättning 12,3 mnkr 12,3 mnkr 12,1 mnkr 11,9 mnkr 11,9 mnkr höjning av årsavgift 0 % 1 % 0 % 0 % 1 % Likviditeten är omsättningstillgångar genom kortfristiga skulder. Rörelsekapitalet visar med hur mycket omsättningstillgångarna överstiger de kortfristiga skulderna. Föreningen behöver inte nyttja kortfristiga krediter för de löpande betalningarna. Soliditeten mätt som eget kapital genom totalt kapital är fortsatt låg med stort ränteberoende som följd. 1(4) Skogalundsklippan 20 B Telefon/fax skogalundsklippan@bredband.net Nacka Lagfart: Sicklaön 173:3 Bank: Föreningssparbanken Styrelsens säte: Nacka kommun

2 Firma Bostadsrättsföreningen Skogalundsklippan i Nacka - Organisationsnummer Medlem i Fastighetsägarna Förhållanden viktiga för bedömning av verksamhet, resultat och ställning Viktiga händelser Fastighetsbesiktningar Kontroll av funktion och säkerhet av anläggningar: - 200x energideklaration - 200x radonmätning besiktning av 15 hissar med 3 anmärkningar som är åtgärdade kontroll av 9 värmepumpar med köldmedier utan anmärkning funktionskontroll (OKV) av 3 ventilationssystem med 3 anmärkningar under åtgärdande besiktning av 4 vattenposter med 2 anmärkningar som inte är åtgärdade besiktning av 17 lekutrustningar med 58 anmärkningar under åtgärdande brandskyddsredogörelse funktionskontroll av 12 ventilationssystem med 25 anmärkningar med ej god känt resultat p.g.a. byte av frånluftdon i badrum kontroll av skyddsrum med anmärkning som är åtgärdad Fastigheten har därutöver besiktigas löpande under året utan några väsentligare anmärkningar om risker för skada eller förlust. Sändarantenn för mobiltelefoni Inom kvarteret Järven finns en sändareantenn för mobiltelefoni men utan att föreningen är avtalspart. Förändringar i verksamheten För den löpande fastighetsförvaltningen har föreningen avtal med entreprenörer av tjänster och förbrukningsmedia varav de största är: HSB-Stockholm (administrativ förvaltning) Åkerlunds Fastighetsservice (teknisk förvaltning) Städakuten (trappstädning) SITA (avfall) Inomhusklimat (värmepunp) Meab (mark, trädgård, snö) Fortum (värme) Nacka kommun (vatten) Vattenfall (el) Externa faktorer som påverkat ställning och resultat Föreningen har lagt om ett lån vilket har minskat räntekostnaderna. Speciella omständigheter Föreningen har en upplupen tvistig skuld (avgäld) till HSB Stockholm. Tingsrätten och Svea Hovrätt har i ett likartat fall dömt att avgäld inte behöver betalas efter utträde ur HSB. HSB har begärt prövningstillstånd. 2(4) Skogalundsklippan 20 B Telefon/fax skogalundsklippan@bredband.net Nacka Lagfart: Sicklaön 173:3 Bank: Föreningssparbanken Styrelsens säte: Nacka kommun

3 Firma Bostadsrättsföreningen Skogalundsklippan i Nacka - Organisationsnummer Medlem i Fastighetsägarna Förändringar i medlemsantalet Medlemmar, utgången av året Antal vid utgången av året Medlem i föreningen kan den bli som förvärvar en bostadsrätt för eget stadigvarande boende (folkbokföringsadress). Medlemskap beviljas inte för kontorsändamål eller till andra juridiska personer än kommuner. Föreningens förväntade framtida utveckling Styrelsens förvaltning utgår från medlemmarnas ekonomiska intresse i boendet genom att prioritera en för föreningen långsiktig finansiell uthållighet. Det sker t.ex. genom att minska ränteberoendet och upprätthålla en ekonomi i balans. Föreningens huvudsakliga intäkt är årsavgiften. Hyresintäkter för parkering, överlåtelser, pantsättningar, kommersiella hyreslokaler samt medlemslokaler är mindre och förväntas inte öka relativt årsavgiften. Prognos mnkr Verksamhetens intäkter Årsavgifter 11,5 11,5 11,5 Hyresintäkter 0,7 0,7 0,7 Verksamhetens kostnader Driftkostnader -4,3-4,5-4,6 Underhållskostnader -0,8-0,9-0,9 Fastighetsskatt -0,6-0,6-0,6 Kapitalkostnader -5,1-5,3-5,6 Resultat 1,4 0,9 0,5 Prognosen bygger på att räntorna på lånen blir sex procent vid varje omläggning och att driftskostnaderna ökar med tre procent årligen. För de långsiktiga avsättningarna till underhållsfonden behöver resultatet bli 350 tkr. Under perioden sker ingen väsentlig förbättring av föreningens förmåga att möta ökade räntor utan avgiftshöjningar. Planerat underhåll Byggnad yttre 45 tkr 55 tkr 40 tkr 45 tkr Undercentraler, värmecentral 115 tkr 150 tkr 90 tkr 130 tkr Gemensamma utrymmen 130 tkr 435 tkr 75 tkr 55 tkr Belysning, avloppssystem, hiss 45 tkr 25 tkr 50 tkr 30 tkr Garage och mark 45 tkr 22 tkr 75 tkr 80 tkr Verksamhetens miljöpåverkan Föreningens verksamhet förutsätter miljöfarlig verksamhet för omhändertagande av avlopp och sopor samt energiproduktion för värme och el. Någon väsentlig förändring av föreningens miljöpåverkan inom dessa områden har inte skett under året.. Föreningen har nio värmepumpar varav tre med ett miljöfarligt köldmedium som får användas så länge värmepumpen fungerar. Utbyte sker i den takt pumparna behöver ersättas med nya. Vid nyproduktionen installerades också kyl och frys med ett numera miljöfarligt köldmedium som medlemmarna själva ansvarar för vid byte. Styrelsens förslag till stämman om resultatdisposition Balanserat resultat Årets resultat (4) Skogalundsklippan 20 B Telefon/fax skogalundsklippan@bredband.net Nacka Lagfart: Sicklaön 173:3 Bank: Föreningssparbanken Styrelsens säte: Nacka kommun

4 Firma Bostadsrättsföreningen Skogalundsklippan i Nacka - Organisationsnummer Medlem i Fastighetsägarna Uttag ur Fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad Överföring till Fond för yttre underhåll enligt underhållsplan (underhållsfond) Balanserat resultat Styrelsens rapport om den interna kontrollen Den interna kontrollens utformning för att säkerställa en betryggande redovisning prövas årligen vid revideringen av arbetsordningen för styrelsen. För att minska risken för fel i hanteringen av leverantörsfakturor, bokföring och betalningar använder föreningen elektronisk hantering med behörighetsskydd. Det gör det också möjligt för styrelsen att dagligen följa resultat och ställning. Den enskilt största risken för brister i den finansiella informationen är osäkerheten i bedömningen av framtida räntor i budget och prognoser. För att motverka denna osäkerhet har föreningen fem lån som är bundna på fem år. Styrelsen sammansättning Tomas Kjerf ordförande Bengt Björkman sekreterare Hans Östlund Markku Marttinen Markus Köping vice ordförande 4(4) Skogalundsklippan 20 B Telefon/fax skogalundsklippan@bredband.net Nacka Lagfart: Sicklaön 173:3 Bank: Föreningssparbanken Styrelsens säte: Nacka kommun

5 Resultaträkning Nettoomsättning Not 1 12ᅠ250ᅠ649 12ᅠ255ᅠ182 Fastighetskostnader Drift Not 2-4ᅠ104ᅠ562-4ᅠ508ᅠ954 Planerat underhåll -1ᅠ102ᅠ ᅠ829 Fastighetsskatt -536ᅠ ᅠ160 Avskrivningar -1ᅠ066ᅠ029-1ᅠ040ᅠ339 Summa fastighetskostnader -6ᅠ808ᅠ804-6ᅠ802ᅠ282 Bruttoresultat 5ᅠ441ᅠ845 5ᅠ452ᅠ900 Rörelseresultat 5ᅠ441ᅠ845 5ᅠ452ᅠ900 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 3 82ᅠ734 9ᅠ216 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 4-4ᅠ117ᅠ691-4ᅠ682ᅠ372 Summa finansiella poster -4ᅠ034ᅠ957-4ᅠ673ᅠ156 Resultat efter finansiella kostnader 1ᅠ406ᅠ ᅠ743 Årets resultat 1ᅠ406ᅠ ᅠ743

6 Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Not 5 94ᅠ153ᅠ167 94ᅠ962ᅠ291 Pågående nyanläggningar och förskott Not 6 12ᅠ ᅠ900 Summa materiella anläggningstillgångar 94ᅠ165ᅠ305 95ᅠ178ᅠ191 Summa anläggningstillgångar 94ᅠ165ᅠ305 95ᅠ178ᅠ191 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar 129ᅠ ᅠ088 Övriga fordringar Not 7 4ᅠ214 3ᅠ691 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 8 279ᅠ ᅠ714 Avräkningskonto HSB Stockholm 4ᅠ371ᅠ015 3ᅠ110ᅠ556 Summa kortfristiga fordringar 4ᅠ785ᅠ026 3ᅠ527ᅠ049 Kassa och bank Bank 4ᅠ618ᅠ077 4ᅠ549ᅠ232 Handkassa 1ᅠ500 0 Summa kassa och bank 4ᅠ619ᅠ577 4ᅠ549ᅠ232 Summa omsättningstillgångar 9ᅠ404ᅠ603 8ᅠ076ᅠ281 Summa tillgångar 103ᅠ569ᅠ ᅠ254ᅠ472

7 Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 9 Bundet eget kapital Insatser 8ᅠ671ᅠ541 8ᅠ671ᅠ541 Upplåtelseavgifter 1ᅠ169ᅠ447 1ᅠ169ᅠ447 Fond för yttre underhåll 1ᅠ775ᅠ027 2ᅠ141ᅠ856 Summa Bundet eget kapital 11ᅠ616ᅠ015 11ᅠ982ᅠ844 Fritt eget kapital Balanserat resultat 1ᅠ111ᅠ767-34ᅠ806 Årets resultat 1ᅠ406ᅠ ᅠ743 Summa fritt eget kapital 2ᅠ518ᅠ ᅠ938 Summa eget kapital 14ᅠ134ᅠ669 12ᅠ727ᅠ782 Skulder Fond för inre underhåll 421ᅠ ᅠ872 Skulder till kreditinstitut Not 10 85ᅠ527ᅠ656 86ᅠ656ᅠ327 Leverantörsskulder 549ᅠ ᅠ875 Skatteskulder 17ᅠ455 17ᅠ455 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 11 2ᅠ918ᅠ859 2ᅠ599ᅠ162 Summa skulder 89ᅠ435ᅠ239 90ᅠ526ᅠ691 Summa eget kapital och skulder 103ᅠ569ᅠ ᅠ254ᅠ472 Poster inom linjen Ställda panter för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar 98ᅠ095ᅠ000 98ᅠ095ᅠ000 Ansvarsförbindelser Föreningsavgäld 1ᅠ147ᅠ596 1ᅠ147ᅠ596

8 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 1ᅠ406ᅠ ᅠ743 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från den löpande 1ᅠ066ᅠ029 1ᅠ040ᅠ339 verksamheten före förändringar av rörelsekapital 2ᅠ472ᅠ917 1ᅠ820ᅠ082 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Ökning (-) / Minskning (+) av kortfristiga fordringar 2ᅠ ᅠ461 Ökning (+) / Minskning (-) av kortfristiga skulder 37ᅠ ᅠ637 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2ᅠ512ᅠ618 1ᅠ416ᅠ984 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -53ᅠ143-1ᅠ100ᅠ505 Kassaflöde från investeringsverksamheten -53ᅠ143-1ᅠ100ᅠ505 Finansieringsverksamheten Ökning(+) / Minskning (-) av långfristiga skulder -1ᅠ128ᅠ671-1ᅠ118ᅠ530 Inbetalda insatser 0 1ᅠ215ᅠ000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1ᅠ128ᅠ671 96ᅠ470 Årets kassaflöde 1ᅠ330ᅠ ᅠ949 Likvida medel vid årets början 7ᅠ659ᅠ788 7ᅠ246ᅠ839 Likvida medel vid årets slut 8ᅠ990ᅠ592 7ᅠ659ᅠ788

9 Noter Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp anges i kronor om inte annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Avskrivning på byggnader Avskrivning av byggnaden sker med en rak 100- årig plan. Ombyggnad tak kr har påförts byggnaden. Bredband avskrives på 10 år. Nya lägenheter avskrives på 50 år. Miljöstation avskrives på 10 år. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan eller fastställd budget. Minimiavsättning regleras i stadgarna. Inkomstskatt Föreningen beskattas med utgångspunkt från en schablonintäkt om 3 procent av taxeringsvärdet på föreningens fastigheter med tillägg/avdrag för finansiella poster (samt eventuell tomträtt). Efter avräkning av eventuellt befintligt skattemässigt underskottsavdrag sker beskattning med 28 procent. Föreningens skattemässiga underskott uppgick vid årets slut till en ökning med jämfört med föregående år. Föreningen har valt att i redovisningen av underskottsavdrag frångå BFN AR 2001:1, något som dock inte inverkar negativt på lagens krav på en rättvisande bild. Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsen Arvode förtroendevalda 117ᅠ000 68ᅠ000 Sociala kostnader 36ᅠ881 27ᅠ475 Sociala Summa kostnader arvoden, löner, justering andra från ersättningar tidigare år och -12ᅠ484 0 sociala kostnader 141ᅠ397 95ᅠ475

10 Noter Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter 11ᅠ479ᅠ320 11ᅠ429ᅠ070 Hyror 717ᅠ ᅠ581 Övriga intäkter 124ᅠ ᅠ514 Brutto 12ᅠ321ᅠ339 12ᅠ353ᅠ165 Avgifts- och hyresbortfall -68ᅠ330-75ᅠ869 Hyresförluster -2ᅠ360-22ᅠ114 Nettoomsättning 12ᅠ250ᅠ649 12ᅠ255ᅠ182 Not 2 Drift Personalkostnader 141ᅠ397 95ᅠ475 Fastighetsskötsel och städ 731ᅠ ᅠ423 Reparationer 479ᅠ ᅠ888 El 632ᅠ ᅠ054 Uppvärmning 787ᅠ ᅠ702 Vatten 424ᅠ ᅠ433 Sophämtning 261ᅠ ᅠ707 Fastighetsförsäkring 71ᅠ695 92ᅠ365 Kabel-TV 178ᅠ ᅠ484 Övriga avgifter 8ᅠ213 7ᅠ780 Förvaltningsarvoden 272ᅠ ᅠ171 Övrig drift 116ᅠ ᅠ472 Summa drift 4ᅠ104ᅠ562 4ᅠ508ᅠ954 Not 3 Ränteintäkter och liknande resultatposter Allkonto 8ᅠ285 4ᅠ503 Övriga ränteintäkter 74ᅠ449 4ᅠ713 Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 82ᅠ734 9ᅠ216 Not 4 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader till kreditinstitut 3ᅠ993ᅠ691 4ᅠ558ᅠ372 Föreningsavgäld 124ᅠ ᅠ000 Summa räntekostnader och liknande resultatposter 4ᅠ117ᅠ691 4ᅠ682ᅠ372

11 Noter Not 5 Byggnader och Mark Årets avskrivning Avskrivnings procent Ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Byggnad 95ᅠ446ᅠ ᅠ085 1% -9ᅠ067ᅠ585 86ᅠ378ᅠ871 Bredband 685ᅠ538 68ᅠ554 10% -205ᅠ ᅠ876 Ombyggnad 2 lgh 884ᅠ605 17ᅠ700 2% -35ᅠ ᅠ205 Miljöstation 256ᅠ905 25ᅠ690 10% -25ᅠ ᅠ215 Mark 6ᅠ214ᅠ000 6ᅠ214ᅠ ᅠ487ᅠ504 1ᅠ066ᅠ029-9ᅠ334ᅠ337 94ᅠ153ᅠ167 Taxeringsvärde Byggnader 73ᅠ116ᅠ000 73ᅠ116ᅠ000 Mark 32ᅠ000ᅠ000 32ᅠ000ᅠ ᅠ116ᅠ ᅠ116ᅠ000 Not 6 Pågående nyanläggningar och förskott 12ᅠ ᅠ900 Not 7 Not 8 Not 9 Övriga fordringar Skattekonto 4ᅠ214 3ᅠ691 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kabel TV 46ᅠ069 45ᅠ251 Arvode administrativ förvaltning 70ᅠ852 68ᅠ463 Försäkring 90ᅠ609 0 Vatten 66ᅠ868 0 Ränta placering bank 5ᅠ484 0 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 279ᅠ ᅠ714 Eget kapital Ingående balans Insatser Anskaffningsvärde Upplåtelseavgifter Underhållsfond Balanserat resultat Årets resultat ᅠ671ᅠ541 1ᅠ169ᅠ447 2ᅠ141ᅠ856-34ᅠ ᅠ743 Disposition enl. -716ᅠ829 1ᅠ146ᅠ ᅠ ᅠ000 stämmobeslut Årets resultat 1ᅠ406ᅠ888 Utgående balans ᅠ671ᅠ541 1ᅠ169ᅠ447 1ᅠ775ᅠ027 1ᅠ111ᅠ766 1ᅠ406ᅠ888

12 Noter Not 10 Skulder till kreditinstitut Kreditinstitut Räntesats Ränteändring Belopp Föreningssparbanken 3,66% ᅠ517ᅠ157 Föreningssparbanken 4,93% ᅠ236ᅠ833 Föreningssparbanken 4,57% ᅠ236ᅠ833 Föreningssparbanken 3,17% ᅠ736ᅠ833 Föreningssparbanken 4,16% ᅠ800ᅠ000 Summa skulder till kreditinstitut 85ᅠ527ᅠ656 Med nuvarande amorteringstakt blir amorteringen ca per år de kommande fem åren. Not 11 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskottsbetalda avgifter och hyror 906ᅠ ᅠ201 Ränta fastighetslån 578ᅠ ᅠ000 Föreningsavgäld år ᅠ ᅠ000 Revision 16ᅠ000 16ᅠ000 El 550ᅠ ᅠ961 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2ᅠ918ᅠ859 2ᅠ599ᅠ162 Nacka 20/ Tomas Kjerf Bengt Björkman Hans Östlund Tomas Kjerf Bengt Björkman Hans Östlund Markku Martinen Markku Martinen Markus Köping Markus Köping Vår revisionsberättelse har avgivits beträffande denna årsredovisning. Av BoRevision AB