Årsredovisning. för. räkenskapsåret

Transkript

1 Org.nr Årsredovisning för räkenskapsåret Sid 1-5 Sid 6 Sid 7-8 Sid 9-13 Sid 13 Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Tilläggsupplysningar/noter Underskrifter

2 Sid 1 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen för Skintebodalens Bostadsrättsförening avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen registrerades hos Bolagsverket. Föreningens senaste stadgar registrerades Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades Styrelse Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma, och påföljande konstituerande möte , haft följande sammansättning: Fredrik Pettersson ledamot, ordförande (avflyttad okt-12) Lars Telestam ledamot, vice ordförande/ordförande från nov-12 Emelie Åström ledamot, ekonomi Lena Matsvik ledamot, sekreterare Anna Sandelin ledamot, kommunikation Jeanette Wästfelt suppleant, projekt Johan Kavsjö suppleant, fastighet Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för Emelie Åström och Lena Matsvik Föreningens firma tecknas av styrelsen eller av styrelsens ledamöter, två i förening. Föreningens styrelse har under året hållit 12 protokollförda styrelsemöten. Extra föreningsstämma avhölls För styrelsens arbete finns en ansvarsförsäkring tecknad hos försäkringsbolaget Gjensidige. Revisorer Göran Johansson / KPMG AB Johan Pauli / KPMG AB Valberedning Gunilla Bratt-Hedvall Käth Schroeder Yvonne Löfquist ordinarie revisor, extern suppleant, extern sammankallande

3 Sid 2 Fastigheten Föreningen förvärvade 1974 fastigheterna Skintebo 1:77, 1:78, 1:79, 1:80, 1:81 samt 1:82 i Göteborgs Kommun. Fastigheterna bebyggdes och består av 47 flerbostadshus i 2 våningar. Föreningen upplåter 320 lägenheter med bostadsrätt. Byggnadernas sammanlagda bostadsarea utgör m 2. Fastighet 1:82 avser obebyggd tomtmark om ca 250 m 2 i norra delen av Klyfteråsvägen vid vändplan. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos försäkringsbolaget Gjensidige. Byggnadernas uppvärmning utgörs av direktverkande el. Lägenhetsfördelning storlek antal 1 rok 6 2 rok rok rok 32 5 rok 2 En del lägenheter är ombyggda och det kan finnas fler respektive färre antal rum. Ca 5 lägenheter är ombyggda så att de är ca 7 m 2 större. Under verksamhetsåret har 51 st medlemslägenheter överlåtits och styrelsen har beviljat 3 andrahandsuthyrning. För andrahandsuthyrning krävs styrelsens godkännande. Föreningens policy för andrahandsuthyrning är mycket restriktiv och endast enligt Hyresnämndens riktlinjer och då behovsprövat i maximalt 2 år. Vid överlåtelse kan inkomstprövning av köparen göras och vid behov tas en deposition ut av köparen. Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Samfällighetsförening Föreningen är medlem i Skintebo Samfällighetsförening (SSF). Föreningens andel är 29,358%. Samfälligheten förvaltar gemensamhetsutrymmen, P-däck mm. Gemensamhetsanläggningar I området finns nedanstående gemensamhetsanläggningar; Gemensamhetslokal Kommentar Bastu /Gym (K3) Via SSF 2 större gemensamhetslokaler (K1 & K8) Via SSF 8 mindre gemensamhetslokaler En via respektive "delsamfällighet" Övernattningslägenhet

4 Sid 3 Byggnadernas tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2010 och sträcker sig fram till Underhållsplanen uppdaterades november 2011 efter genomförd statusbesiktning Omprövning av underhållsbudget sker fortlöpande (varje år med 3-års prognos). Nedanstående åtgärder har genomförts eller är planerade. Åtgärd År Kommentar Belysningsvakter på vindar 2012 energibesparing/slutförs Postboxar/del av boxar byts ut - garantiåtgärd Ommålning av fasader löpande underhåll/vart 3:e år VVS-projekt nya brunnar/hilaluckor mm Ombyggnad tvättstugor planeras för bättre nyttjande Reparation av takläckage löpande - akut underhåll Garantibesiktningar 2012 genomförda Verksamhet under året som gått Garantibesiktningar har slutförts under 2012 och ett fåtal efterarbeten kommer att pågå under Mats Nilssons arbetsuppgifter har setts över och är sedan Teknisk förvaltare Efter renoveringsprojektet har styrelsen arbetat aktivt med att se över föreningens verksamhet och hur man bäst ska utnyttja föreningens resurser. Genom att följa Skintebodalens bostadsrättsförenings stadgar och Bostadsrättslagen, kan vi minska inhyrd personal och därmed frigöra resurser för förbättringsåtgärder för samtliga medlemmar. Akuta vattenskador av olika grad har uppstått även under Genom att följa underhållsplanen och arbeta med förebyggande underhåll, t.ex. kommer en tillsyn göras av avloppen och avstängningsventiler till vattnet i samband med smörjning av fönster och dörrar, hoppas vi kunna minska antalet skador. Idag har föreningen ett gemensamt bostadsrättstillägg för samtliga medlemmar vilket medför att föreningen drar på sig merkostnader, varför detta kommer att avslutas under Ca ⅔ av postfacken är utbytta under 2012 (garantiåtgärd). Tyvärr visar resterande tecken på att behöva bytas ut inom de kommande åren. Tyvärr har vi konstaterat att konditionen på taken inte är den bästa varför besiktning av extern firma beställdes. Besiktningen påbörjades under januari Tvättstugorna i P6 och P8 har fått ny torkutrustning. Styrelsen arbetar tillsammans med föreningens förvaltare på att ta fram förslag hur utrymmet i tvättstugorna ska kunna utnyttjas på ett bättre sätt. Styrelsen har arbetet mycket med befintlig (och ny) hemsida. Målet är att föreningens medlemmar, spekulanter och mäklare ska hitta all nödvändig information på ett och samma ställe.

5 Sid 4 Föreningens underhållsplan uppdateras kontinuerligt av vår förvaltare i samråd med styrelsen. Främsta målet med detta arbete är att undvika omfattande och kostsamma renoveringsarbeten i framtiden. Detta säkerställs genom att underhållsplanen följs, arbetet med underhåll och skötsel pågår ständigt och våra byggnader hålls därmed i kontinuerligt god kondition. På så vis kan Skintebodalens bostadsrättsförenings goda ekonomi och rykte bibehållas och växa. VVS-projekt, när medlem bygger om badrum och kök passar föreningen på att göra sina åtagande t.ex. brunns-, stamledningsbyte och hilaluckor m.m., fortsätter och övervakas av föreningens tekniska förvaltare. Föreningens ekonomi Föreningens likviditet är god. Avgiftshöjningar är styrelsens ansvar gentemot den av stämman godkända ekonomiska planen. Detta för att säkerställa att det avsätts tillräckligt med medel för att underhålla föreningens fastigheter och dess byggnader. Avgiftshöjningar kommer att beräknas minst omfatta inflationsnivån. Lån Föreningen har säkerställt räntenivån för lån motsvarande 45 Mkr via s.k. SWAP. Dessa lån jämställs med värdehandling och åsätts ett marknadsvärde som vid årsskiftet var negativt (se not 9) De rörliga lånen är räntesäkrade med räntetak motsvarande kr hos Swedbank. Årsavgifter Årsavgifterna höjdes med 4% den 1 januari 2012 och 2% den 1 januari Genomsnittlig årsavgift utgjorde 692 kr/m 2 vid verksamhetsårets utgång. Fastighetsskatt/fastighetsavgift Fastigheterna har åsatts värdeår Fastighetsavgiften för bostäder i flerfamiljshus uppgår till kr per lägenhet under 2012 och kr under 2013, alternativt 0,4% av taxeringsvärdet om detta är lägre. Nyckeltal Bokfört värde per m 2 bostadsyta kr Lån per kvm bostadsyta kr Genomsnittlig skuldränta % 4,71 3,94 4,07 Fastighetens belåningsgrad % Elkostnad per kvm bostadsyta kr Pågående fastighetsförbättringar 2010 har fördelats under 2011 och påverkar nyckeltalen. Genomsnittlig skuldränta definieras som vägd genomsnittlig räntesats för fastighetslånen. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastställd värdering 2009.

6 Sid 5 Förvaltning Ekonomisk förvaltning: Revisorsringen Sverige AB Teknisk förvaltning : Egen regi Löpande ärenden, arbetsledning samt administrativ uppföljning : Egen regi - styrelsen/teknisk förvaltare Övriga avtal Styrelsen har tecknat avtal med för föreningen viktiga hantverkare/samarbetspartners. Detta är företag som kan bistå föreningen med rätt kompetens från tid till annan då så erfordras. Avtalen säkerställer att styrelsen/föreningen har tillgång till rätt kompetens framöver samt att det finns en bra funktion med god ekonomisk planering och att förvaltningen av föreningens bestånd löper väl. Då renoveringsprojektet är avslutat och garantibesiktning genomförd har avtalet med Determinant (Projektledare Fred Nordenmark) avslutats. Nedanstående avtal har tecknats; - Brandbergs Rör - Bygg och Kakel Väst - Borgs EL - Bostadsrätterna (fd SBC) - Revisorsringen (ekonomisk förvaltare) - Xolution (hemsidan) - Gjensidige Försäkring (fastighet - och ansvarsförsäkring) - itux - GothNet fiber - Docuware (kopiator) - Telia (telefoni) - Bredband 2 (bredband) Övrig information Skintebodalens Brf är som kollektiv medlem i Skintebo Samfällighetsförening (SSF) med en andel på 29,358%. Skintebodalens Brf har under åren satsat på att fördjupa samarbetet dels då vi är en engagerad medlem, dels då all mark runt våra byggnader som ägs av kommunen men förvaltas av SSF och respektive "delsamfällighet" (8 st). Förslag till resultatdisposition: Balanserat resultat Årets resultat Till föreningsstämmans förfogande Styrelsen föreslår: Reservering till underhållsfond Ianspråkstagande ur underhållsfond Balanseras i ny räkning kr kr kr kr kr kr I övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning, samt till de medföljande tilläggsupplysningarna.

7 Sid RESULTATRÄKNING Intäkter, fastighetsförvaltning Årsavgifter Försäkringsersättningar Övriga intäkter Kostnader, fastighetsförvaltning Underhållskostnader Not Fastighetsavgift Drift- och förbrukningskostnader Not Föreningsgemensamma kostnader Not 3, Avskrivningar Not Resultat fastighetsförvaltning Finansiella intäkter och kostnader Ränteintäkter Övriga finansiella intäkter Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Skatt Inkomstskatt REDOVISAT RESULTAT

8 Sid 7 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Not 6 Byggnader och mark Pågående ombyggnationer Maskiner och inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-/hyresfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Kassa Bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

9 Sid 8 BALANSRÄKNING EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet Eget kapital Not 8 Medlemsinsatser Underhållsfond Summa bundet eget kapital Fritt Eget kapital Not 8 Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Checkräkningskredit Not Fastighetslån Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Kortfristig del av långfristigt lån Not Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER Uttagna fastighetsinteckningar Fastighetsinteckningar som säkerhet för lån ANSVARSFÖRBINDELSER Fastigo

10 Sid 9 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd med undantag av BFNAR 2009:1, Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Redovisnings- och värderingsprinciperna är oförändrade Fastigheter Byggnader har värderats till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Byggnaderna avskrivs enligt en progressiv plan på 70 år fram till år Föreningen upprättar en ny avskrivningsplan avseende både byggnaderna och fastighetsförbättringarna under Markvärdet är inte föremål för avskrivning, eventuell värdenedgång hanteras genom nedskrivning. Fordringar samt periodisering av intäkter Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Underhållsfond Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter görs enligt underhållsplan med ca 135 kr / m 2. Reserveringen ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition. Efter att beslut tagits på föreningens årsstämma sker överföring från balanserad vinst till underhållsfonden. Avskrivningar Avskrivningarna baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar har tillämpats; Byggnader 1,07% 1,07% Fastighetsförbättringar 1,07% 1,07% Standardförbättringar 1,07% 1,07% Ombyggnationer 2,00% 2,00% Inventarier 20,00% 20,00% Maskiner 10,00% 10,00% Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan.

11 Sid Noter Not 1 Underhållskostnader Löpande underhåll och förbrukning Periodiskt underhåll Not 2 Drift- och förbrukningskostnader El Gemensamhetsanläggning Gemensamhetsanläggning/asfaltering Fastighetsskötsel / förvaltning*) se not Fastighetsstädning Sophämtning/återvinning Not 3 Föreningsgemensamma kostnader Arvoden/ersättningar inkl. sociala avgifter *) se not Lokalhyra Försäkringar Jourkostnader Revisionsarvode Förvaltningsarvode Konsultarvode IT/Hemsida Föreningsavgifter Administrativa kostnader *) Not 4 Arvode, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Förtroendevalda Styrelsearvode Ersättning för förlorad arbetsförtjänst Övriga arvoden Sociala kostnader Anställda Löner Kostnadsersättningar och förmåner Sociala kostnader Uttagsbeskattning Föreningen har haft 2 manliga heltidsanställd samt timanställda sommararbetare.

12 Sid Noter Not 5 Avskrivningar Byggnader Fastighetsförbättringar Maskiner och inventarier Not 6 Anläggningstillgångar Byggnader Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar Summa anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning Bokfört värde I planenligt restvärde ingår mark med kr Taxeringsvärde Byggnader Mark Pågående ombyggnationer Ingående anskaffningsvärde Omfört mot nyanskaffning Årets anskaffning Summa anskaffningsvärde Årets avskrivning - - Bokfört värde Maskiner och inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffning Summa anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning Bokfört värde

13 Sid 12 Noter Not 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fastighetsförsäkring Samfällighetsavgift Upplupen ränta Advokatbyrån Granit Övriga interimsfordringar Not 8 Förändring eget kapital Insatser & Balanserat upplåtelseavg. Underhållsfond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisposition enligt stämmobeslut Årets resultat Belopp vid årets slut Not 9 Fastighetslån Kommande års Låneinstitut Räntesats Ränteändring Belopp amortering SEB BoLån 2,54% 90 dgr SEB BoLån 3,73% SEB BoLån 2,54% 90 dgr SEB BoLån 2,54% 90 dgr Swedbank Hypotek 4,46% Swedbank Hypotek 4,15% Swedbank Hypotek 2,22% 90 dgr Swedbank Hypotek 2,124% 90 dgr Swedbank Hypotek 2,124% 90 dgr Swedbank Hypotek 2,25% 90 dgr Swedbank Hypotek 3,33% Swedbank Hypotek 2,25% 90 dgr Swedbank Hypotek 2,124% 90 dgr Swedbank checkräkningskredit Beviljad kredit 2,44% Utnyttjad kredit Ränteswap Fast räntesats Förfaller Belopp Marknadsvärde SEB / ST 5,30% SEB / ST 5,29% SEB / ST 4,86%

14 Sid 13 Noter Räntetak Fast räntesats Förfaller Belopp Swedbank 4,00% Swedbank 4,00% Swedbank 4,00% Swedbank 4,25% Swedbank 4,25% Not 10 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupen lön/semesterlön Upplupna sociala avgifter Upplupna räntor Förutbetalda avgifter/hyror Revisorsringen Sverige AB Revisionsarvode Kuststäd AB Fortum AB Ramböll Samfällighetsavgifter Övriga interimsskulder Underskrifter Göteborg den 3 april 2013 Lars Telestam Emelie Åström Lena Matsvik Anna Sandelin Revisorspåteckning Min revisionsberättelse har avgivits den / Göran Johansson Auktoriserad revisor KPMG AB