Lockpriser på Stockholms bostadsrättsmarknad utifrån köparnas perspektiv

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete (15 hp) inom samhällsbyggnad Nr 25 Lockpriser på Stockholms bostadsrättsmarknad utifrån köparnas perspektiv Författare: Handledare Sofia Törnqvist Victoria Ödmark Stockholm 2010 Henry Gonza Muyingo

2 Sammanfattning Titel: Lockpriser på Stockholms bostadsrättsmarknad utifrån köparnas perspektiv Författare Sofia Törnqvist och Victoria Ödmark Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nummer 25 Handledare Henry Gonza Muyingo Nyckelord Lockpris, fastigheter, bostadsrätter, marknadsvärde, utgångspris, slutpris, bostadsköpare För att ge köparna en korrekt föreställning om en bostads slutpris skall utgångspriset så långt som möjligt spegla dess marknadsvärde. De senaste åren har dock utgångspriserna på Stockholms bostadsrättsmarknad skilt sig mycket från slutpriserna. En procentuell genomsnittlig prisuppgång i stadsdelarna Vasastan och Södermalm har tidigare observerats till 35 % av Hungria Gunnelin och Lind (2008). De så kallade lockpriserna är ett högaktuellt ämne och berör samtliga personer i en försäljningsprocess, inte minst köparna. Syftet med denna uppsats är att ta reda på hur köparna resonerar kring lockpriser samt om det finns några skillnader i resonemanget eller i de styrande intressefaktorerna mellan Vasastans och Södermalms köpare. Vidare undersöks det om det finns en alternativ marknad där köparna själva tar reda på vilken nivå slutpriset kan hamna på. Studien bygger delvis på forskning från tidigare studier, elektroniska källor samt en kvantitativ undersökning i form av en enkät där köpare från Södermalm och Vasastan har fått svara på sju frågor. Resultaten redovisas med diagram, tabeller och text. Därefter följer en kort analys som sedan vidareutvecklas i diskussionen. Avslutningsvis ges förslag på fortsatta studier inom samma område. Huvudresultaten från studien visar att bostadsköpare i dessa områden är medvetna om att lockpriser existerar. Dock är inte alla medvetna om hur mycket slutpriset ofta överstiger utgångspriset, utan många tror att skillnaden är lägre än vad verkligheten visar. Det varierar hur köparna har bildat sin uppfattning om en bostads prisuppgång men många, särskilt i Vasastan, grundar sina åsikter på erfarenhet från tidigare budgivningar och försäljningar. Studien visar även att åsikterna mellan stadsdelarna inte varierar märkbart utan endast små skillnader kan utläsas. Vidare fastslås att läget och priset är de mest betydande parametrarna vid val av visning. Avslutningsvis har SBAB en värderingstjänst som används flitigt och som ger köparna möjligheten att själva ta reda på vilken nivå slutpriset kan komma att hamna. 1

3 Abstract Title: The occurence of underpriced starting bids on the housing market in Stockholm -a buyer perspective Authors Sofia Törnqvist Victoria Ödmark Department Department of Real Estate and Construction Management Thesis number 25 Supervisor Keywords Henry Gonza Muyingo real estate, tenant-ownership, market value, starting price, final price, housing buyer, underpriced starting bids To give buyers an accurate idea of a condominiums final price, the starting bid price should as far as possible reflect its market value. In recent years starting prices on the Stockholm housing market differed substantially from final prices. An average percentage increase in prices in Vasastan and Södermalm has been observed to 35%. These low starting prices are a highly topical subject and affect all people in the sales process, not least the buyers. The purpose of this is to find out how buyers reason about under prices and if there are any differences in reasoning or in the most affecting factors of interest between Vasastan and Södermalms buyers. Also examines whether there is an alternative market where the buyers themselves determine the level of the final price may end up on. The study is based on research from previous studies, electronic resources and a quantitative survey in the form of a questionnaire in which buyers from Södermalm and Vasastan have to answer seven questions. Results are reported with graphs, tables and text. Then follows a brief analysis which then develops in the discussion. Further studies concerning the subject. The main finding of the study show that house buyers in these areas are aware that the gap exists. However, not everybody is aware of how much the final price often exceeds the starting price, but many believe that the difference is less than reality shows. It varies how buyers have formed their perception of price increases, but many, particularly in Vasastan, base their views on previous auctions and sales. This study also shows that views between the districts do not vary significantly, only small differences to be found. Also held that district and the price are the most important parameters for the choice of apartment. Finally, SBAB has a valuation service that is often used and that gives buyers the opportunity to find out what level the final price may end up. 2

4 Förord Denna kandidatuppsats har skrivits under vårterminen 2010 vid avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, Institutionen för infrastruktur på Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) i Stockholm. Vi vill tacka Mattias Gunnarsson från Vasastansmäklarna för hans hjälp som underlättade genomförandet av enkätundersökningen samt alla bostadsköpare som tog sig tid att svara på den. Slutligen vill vi rikta ett extra stort tack till vår handledare Henry Gonza Muyingo som varit till ovärderlig hjälp under arbetets gång. Med sitt engagemang och sina konkreta synpunkter har han väglett vårt skrivande av denna uppsats. Stockholm, maj 2010 Sofia Törnqvist och Victoria Ödmark 3

5 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING BAKGRUND SYFTE/FRÅGESTÄLLNING PROBLEMATISERING AVGRÄNSNINGAR DEFINITIONER AV BEGREPP DISPOSITION METOD VAL AV TEORI VAL AV METOD URVAL AV RESPONDENTER KVANTITATIV UNDERSÖKNING BEARBETNING AV ANALYS TEORI VÄRDETEORI PRISBILDNING PÅ BOSTADSMARKNADEN HEDONISK PRISBILDNING FAKTORER SOM PÅVERKAR PRISNIVÅN FÖRHÅLLANDET MELLAN KÖPARNA OCH MÄKLAREN ANDRA SÄTT ATT TA REDA PÅ BOSTADENS MARKNADSVÄRDE EMPIRI RESULTATREDOVISNING DISKUSSION OCH SLUTSATS HUR RESONERAR KÖPARE KRING LOCKPRISER? ÄR LOCKPRISER SKADLIGA OCH VAD KAN GÖRAS ÅT DET? FÖRSLAG PÅ FORTSATTA STUDIER REFERENSER OCH BILAGOR

6 1. INLEDNING 1.1 BAKGRUND Tidigare studier och forskning visar på att utgångspriset som mäklare sätter ofta är mycket lägre än slutpriset. Hungria Gunnelin och Lind (2008) konstaterar genom en kvantitativ analys att utgångspriset för bostadsrätter i Stockholm oftast är procent lägre än slutpriset. Deras rapport utgår från ett mäklar- och säljarperspektiv där syftet var att kvantifiera förekomsten av lockpriser och hur mäklare resonerar när de sätter ett visst utgångspris. På Stockholms bostadsmarknad bildas slutpriset oftast genom en budgivningsprocess, där det högsta budet oftast blir det pris som bostaden säljs för. Ett för lågt utgångspris kan leda till att vissa köpare vilseleds då de ger sig in i budgivningen med en ekonomisk situation som inte motsvarar den nivån där slutpriset sedan hamnar. Det är således önskvärt för bostadsköparen, då denne påbörjar en budgivning, att utgångspriset inte är för lågt utan så korrekt som möjligt. Det är givetvis mäklarens uppgift att uppfylla detta. Enligt Fastighetsmäklarlagen 12 ska mäklaren "därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse". För säljaren bör det vara önskvärt att slutpriset blir så högt som möjligt och med många spekulanter i budgivningsprocessen är det större chans att det sker. Här kan det uppstå problem i relationen mellan mäklare och köpare då mäklaren sätter ett lågt utgångspris, med motivet att locka fler spekulanter, och köpare ger sig in i budgivningen med risk att vilseledas. Detta fenomen kan liknas som ett principal-agent problem där mäklaren är agenten och bostadsköparen principal. 1.2 SYFTE/FRÅGESTÄLLNING I denna uppsats har vi valt att bygga vidare på Hungria Gunnelin och Lind (2008) genom att fokusera på lockpriser utifrån bostadsköparens perspektiv. Syftet är att undersöka hur bostadsköpare resonerar kring lockpriser. Finns det en alternativ informationskälla där köparna själva försöker ta reda på vilken nivå slutpriset kan komma att hamna på? Vidare ska vi utreda om köparnas åsikter och styrande intressefaktorer skiljer sig mellan olika stadsdelar och i så fall på vilket sätt? Vi ska försöka finna generella svar på dessa frågor samt analysera dem. Dessutom ge alternativ på hur en prissättning på lägenheter skulle kunna se ut för att undvika de konstaterade lockpriserna som idag präglar Stockholms bostadsmarknad. 1.3 PROBLEMATISERING Hur resonerar bostadsköpare kring fenomenet lockpriser? Är de medvetna om att de förekommer och i vilken omfattning? 1.4 AVGRÄNSNINGAR För att utredningen ska bli genomförbar har undersökningsområdet begränsats på tre sätt. Dels geografiskt genom att välja Stockholms innerstad som är den hetaste bostadsmarknaden i landet på så sätt att här sker flest transaktioner (Mäklarinstinkt, 2010). Där har inriktningen skett på två 5

7 delmarknader, stadsdelarna Vasastan och Södermalm. Båda är centrala, attraktiva områden där det sker många transaktioner, samtidigt som de har relativt olika klientel. Den andra avgränsningen har gjorts genom att välja en viss lägenhetstyp, nämligen bostadsrätter av kategorin tvårummare inom intervallet kvm. Storleksvalet har grundats på ett antagande om att de flesta tvårumslägenheterna ägs av personer som är antingen singlar som uppgraderat sitt boende från enrummaren eller sambor som är i ett stadium där enrummare är för trångt och hus inte är aktuellt. I båda fallen rör det sig om en andra bostad och därmed har intressenterna förhoppningsvis mer erfarenhet av lägenhetsköp samt med stor sannolikhet en inkomst. För att få bredare svarsalternativ har minst två lägenhetsvisningar besökts inom respektive område. Den tredje avgränsningen var att sätta ett utgångsprisintervall på en- till fyra miljoner kronor, så att de allra mest extrema lägenhetspriserna undviks. En tvårumslägenhet som utannonseras för exempelvis fem miljoner kronor hör inte till vanligheten och likaså med dens aspiranter. Då den generella köpmassan ska speglas valdes denna avgränsning. Uppsatsens fokus ligger som tidigare beskrivet på köparnas åsikter och tankar kring differensen mellan utgångspris och slutpris. Vi ska således inte behandla hur priset påverkas av de låga utgångspriserna, eller vad köparna har för åsikter om slutpriset i sig. Denna avgränsning är nödvändig då det skulle krävas ytterligare undersökningar om även dessa frågor skulle besvaras. Till exempel skulle man då behöva ta reda på vad slutpriset hade blivit om utgångspriset varit högre etcetera. 1.5 DEFINITIONER AV BEGREPP LOCKPRIS En mäklare ska enligt Fastighetsmäklarlagen 12 utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och alltid iaktta god fastighetsmäklarsed samt därvid tillvarata både köparens och säljarens intresse. Då ett förmedlingsobjekt marknadsförs har mäklaren skyldighet att ange korrekta uppgifter om objektet och om priset här väsentligt avviker från det som bedöms vara det marknadsmässiga priset kan således intresserade kunder vilseledas. Vid en sådan prissättning åsidosätter fastighetsmäklaren såväl sin omsorgsplikt samt goda redovisningssed. Vi definierar väsentligt avvikande priser, i led med Hungria Gunnelin och Lind (2008), som de utgångspriser vilka ökar med 25 % eller mer. Det vill säga alla slutpriser som är minst 1,25 gånger så stora som utgångspriset anses fortsättningsvis vara väsentligt avvikande priser. BOSTADSKÖPARE En bostadsköpare definieras i denna uppsats som en fysisk person som på bostadsmarknaden letar efter en bostad åt sig själv eller på uppdrag av någon annan. Denna söker alltså i syfte att i dagsläget eller inom en snar framtid köpa en lägenhet för att sedan i någon form nyttja denna. 6

8 PRIS Ett pris på bostadsmarknaden är en observerad händelse där köpeskillingen betalats. Det skiljer sig åt från marknadsvärde på så sätt att ett pris är grundat på en redan inträffad transaktion medan marknadsvärde är en bedömning av vad priset rimligen borde bli vid en tänkt transaktion (Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, 2008). MARKNADSVÄRDE Marknadsvärdet för en fastighet ska spegla vad bostadens pris sannolikt borde vara. Den definition som används i Sverige för marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång (Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, 2008). 1.6 DISPOSITION Rapporten är uppbyggd på följande sätt. I kapitel två beskrivs hur vi tänkt när vi valt vår teori samt den metod vi valt, vilket är en kvantitativ undersökning grundat på en enkät. Därtill presenterar vi hur vi gått till väga för att tolka och analysera svaren från enkäten. Kapitel tre tar upp den teori vi valt att grunda uppsatsen på och den litteratur som är kopplad till vårt arbete presenteras. I kapitel fyra redovisas resultaten från enkäten och vi gör en analys och tolkning av de svar som enkätundersökningen gav. Till sist avslutas uppsatsen med en slutsats och en kortare diskussion. Här ges även förslag på områden som kan utvecklas utifrån vad vi har kommit fram till i vår studie. 7

9 2. METOD 2.1 VAL AV TEORI Det första steget i uppsatsen var att definiera begreppet lockpris och att ta reda på dess bakgrund samt uppkomst för att kunna genomföra de kommande undersökningarna för studien. Som vi beskriver mer utförligt i kapitel tre uppstår lockpriser som en konsekvens av värdeteorin och de faktorer som styr efterfrågan, utbud och prissättning på bostadsmarknaden. Då vi bekantat oss med de styrande faktorerna som främst beskrivs som den individuella nyttan som en vara, i detta fall en bostad, ger individen, skapade vi oss en egen uppfattning om hur denna påverkar prissättningen vid bostadstransaktioner. Hungria Gunnelin och Lind (2008) behandlar differensen mellan utgångspris och slutpris utifrån säljarens och mäklarens perspektiv. Utifrån detta kunde vi bilda en egen uppfattning om hur köparna påverkas av denna differens. För att få en mer faktabaserad grund samt ett svar på hur bostadsköpare tänker kring fenomenet lockpriser utformade vi därefter en undersökning som skulle ge svar på de frågeställningar vi fastställt. 2.2 VAL AV METOD Efter att ha definierat begrepp som lockpriser, marknadsvärde, pris med mera fanns det en bra grund att stå på inför vår egen undersökning. Underlaget letades fram ur böcker och tidigare forskning i samarbete med handledaren. Därefter startade överläggningen om hur vi enklast kunde få svar på de frågeställningar vi ställt. Att vi valde enkätform till studien beror på att vi ansåg det vara det enklaste sättet att nå ut till köparna. Dessutom blir genomförandet effektivt och svaren blir sedan lätta att sammanställa. Enkäten är bifogad (bilaga 1) och innehåller sju enkla frågor som i vår mening saknar rum för misstolkningar. Anledningen till valet av frågor är att de är korta, okonstlade, lättolkade och att de ger raka lättanalyserande svar. De relativt få frågor enkäten innehåller motiveras med anledningen att så många som möjligt skulle ta sig tid att svara på den. Därefter delades enkäten ut vid utvalda visningar till de som var på väg ut därifrån. De som svarat fick vid intresse med sig våra kontaktuppgifter ifall de hade några frågor eller funderingar och utifall de var intresserade av den kommande studien. Dessutom poängterades noggrant att att studien var anonym och gjordes ur eget syfte utan att varken mäklare eller säljare skulle kunna ta del av den enskilda informationen. Som behandlats i stycket om avgränsningar har siktet ställts in på tvårumslägenheter i Stockholmsområdena Södermalm och Vasastan. Anledningen till det begränsade storleksintervallet kvm var för att få en så homogen köpmassa som möjligt, det vill säga köpare som efterlyser liknande typ av lägenhet. Då är såväl område som yta styrande faktorer ur köparnas perspektiv enligt Åberg Å (1991) citerad i Nordensved (2008). Hänsyn tas även till områdesaspekten, då minst två olika lägenhetsvisningar valts inom samma område. 8

10 Dessutom ansågs att två lägenheter i jämförelse till en ger en bredare och mer generaliserad bild av vad köparna anser och efterfrågar i samma område. Hade endast svaren från en lägenhet valts att studeras kunde det leda till en missvisande bild eftersom det då hade koncentrerats till lägenhetens individuella egenskaper. Tidsaspekten och mängden material att efterbehandla var de bidragande orsakerna till att inte fler än fyra lägenheter valdes inom samma område. Lägenhetsvisningarna hittade vi efter en del sökande och jämförande på internetsidan hemnet, (Hemnet, 2010) som visar olika mäklarfirmors objekt sorterat efter efterfrågad kategori som i detta fall var område, yta och antal rum. 2.3 URVAL AV RESPONDENTER För att kunna hantera svarsmassan som generell och heltäckande för stadsdelen efterfrågades minst 15 stycken ifyllda svarsenkäter per stadsdel, från två olika visningar eller fler. Väl utanför visningen förfrågades alla som varit där för att svaren skulle bli så många som möjligt. Personer valdes alltså inte ut, eftersom en variation av köpare endast ger en bredare bild av vad generella bostadsköpare i Stockholms innerstad anser. Svar grundade på feltolkningar utelämnas. Så länge alla svar var grundade på en korrekt uppfattning av frågorna förväntades inte några av köpare ge bättre svar än andra då den generella massan skulle speglas. Därför tillfrågades alla personer som varit på visning att svara på våra frågor. 2.4 KVANTITATIV UNDERSÖKNING För att få fram en väl fungerande enkät arbetades denna fram med hjälp av vår handledare. Den granskades även av en fastighetsmäklare för att få en utomståendes perspektiv och sedan formades frågorna om tills resultatet blev nöjsamt. Därefter skapades den elektroniska enkäten i ett dataprogram, Survey monkey, främst för att det skulle bli enklare att hantera alla de olika svaren enkäten ger. Denna skrevs sedan ut på papper för att kunna delas ut till bostadsköparna. Efter att ha skrivit in de olika köparnas svar manuellt i dataprogrammet kunde vi få ut diverse diagram, statistik med mera och på så sätt enkelt sammanställa de olika svaren och funderingarna. Största fördelen är att detta på ett enkelt vis skapar en överblick för vidare analys. Svarsalternativen har begränsats till fem olika, för att inte få för spridda svar. Det har alltså inte funnits rum för egna svarsformuleringar. På så sätt blir det enklare att tolka och sammanfatta svaren och felanalyser kan med fördel undvikas. Dock förekom det att personer missat att svara på baksidan av enkäten eller på någon specifik fråga och dessa enkätsvar rensades bort direkt. 2.5 BEARBETNING AV ANALYS Frågorna ihop med svarsalternativen gör det möjligt att endast ange ett svarsalternativ, det vill säga inga av svaren går att kombinera. Därför framgår det väldigt tydligt vad personerna i fråga tycker och vi kan därmed dra klara slutsatser på en del av dem frågeställningar vi haft. Till exempel om de tror att slutpriset kommer att bli samma, högre eller lägre än utgångspriset så kan vi därefter konstatera att exempelvis 30 % av de som svarat tror att priset kommer att gå upp och 9

11 så vidare. Det går uppenbarligen inte att svara flera alternativ och om således är kommer de svaren att rensas bort, vilket beskrivs i resultatredovisningen. 10

12 3. TEORI Litteraturstudien innefattar redan genomförda forskningar och utredningar, med grund i Hungria Gunnelin och Lind (2008) men även annan litteratur som behandlar och förklarar bland annat värdeteorier (Fastighetsvärdering, 2008), prissättning på den svenska bostadsmarknaden (Bergman, Svennersjö, 2004) samt förhållande mellan efterfråga och utbud (Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, 2008). Efter att ha bekantat oss med bakomliggande fakta och begrepp har vi utformat en enkät med syftet att undersöka vad köpare faktiskt anser om relationen mellan utgångspris och slutpris. Denna är utformad så att svaren ska gå att analysera på ett enkelt sätt samt möjliggöra för att slutsatser ska kunna dras utifrån den formulerade frågeställningen. 3.1 VÄRDETEORI Värde är en funktion av framtida potentiella nyttor som uppstår vid användning av tillgången, i detta fall är tillgången en fastighet. Nytta, behov, dispositionsrätt, överlåtbarhet och begränsad tillgång är förutsättningar som brukar anges för att värde ska uppstå och dessa är grundläggande i värdeteorin. Då dessa appliceras på fastigheter menas att det hos användare uppstår nytta när fastigheten används, för en ägare till en lägenhet är det en trygghet att lägenheten fungerar som bostad eftersom detta uppfyller ett allmänt mänskligt behov. Vidare har ägaren rätt att överlåta fastigheten och att utbudet av liknande lägenheter finns i begränsad tillgång är ytterligare förutsättningar. Ägaren har även rätt att utesluta andra från att använda fastigheten genom sin dispositionsrätt. Ekvationen nedan visar hur värde skapas utifrån olika nyttor (Fastighetsvärdering, 2008). V = f (a+b+c+ +n) (1) Värdet för en fastighet är således olika för olika personer då varje individ har en egen nyttofunktion, en egen uppfattning om vad fastigheten är värd just för dem. Den individ som värderar fastigheten högst och som är villig och har förmågan att fullfölja köpet är den som avgör var det slutliga priset hamnar och det är detta slutpris som inte bör avvika avsevärt mycket från det utgångspris som mäklaren satt eftersom att utgångspriset ska så långt som det är möjligt spegla slutpriset (Fastighetsvärdering, 2008). 3.2 PRISBILDNING PÅ BOSTADSMARKNADEN Prisbildningen på bostäder styrs av marknadens utbud och efterfrågan. När det finns lika många bostäder till försäljning som det efterfrågas är marknaden i jämvikt, alltså där utbud och efterfrågan möts. Då det befintliga utbudet är större än vad som efterfrågas kommer priset på marknaden att gå ned och när det efterfrågas fler bostäder än vad det finns till försäljning så kommer priset att stiga, som i figur 1. 11

13 Figur 1. Prisbildningen för bostäder och hur den påverkas av utbud (U) och efterfrågan (E), där p är priset i kronor och q är kvantiteten i kvadratmeter. Bostadsmarknaden är väldigt speciell då bostäder har vissa säregna egenskaper som skiljer dem från andra varor. Varje bostad är unik då två bostäder kan vara mer eller mindre lika varandra men aldrig exakt likadana. Den är även speciell i det avseende att det är en marknad med ett trögrörligt utbud. Lutningen på utbudskurvan för bostäder är brantare än vad den normalt är för övriga varor. Detta beror på att det är en lång produktionsprocess i och med det omfattande arbetet att bygga nya bostäder. Utbudet på kort sikt är därför i princip konstant och kan sägas vara det antal tillgängliga bostäder som finns i det befintliga beståndet på den lokala marknaden. En utbudskurva med ett sådant utseende leder till att prisnivån i första hand kommer att styras av förändringar i efterfrågan (Nordensved, 2008). Förändringar i utbudet på lång sikt sker genom rivning, nybyggnation samt sammanslagning eller ombildning. Vad som orsakar förändringar i utbudet är bl.a. kostnaderna för att bygga nytt. Om byggföretagens intäkter är större än nybyggnadskostnaderna så kommer de att producera fastigheter (Bergman, Svennersjö, 2004). Efterfrågan styrs bl.a. av konsumenternas, i detta fall bostadsköparnas, inkomster och av prisförändringar för alternativa bostäder (Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, 2008) HEDONISK PRISBILDNING Hedonisk prisbildning är en generell metod för att bestämma möjliga priser på varor. Vid denna metod blir priset en funktion av ett antal olika parametrar som tillsammans bildar priset för varan. Denna metod går även att applicera för prissättning på bostadsmarknaden. En regressionsanalys görs för att se hur stor påverkan respektive parameter har på priset. Analysen relaterar således priset till egenskapernas kvantiteter. Vid prissättning för bostadsrätter genomförs analysen med beaktande av egenskaper som antal rum, bostadsrättsföreningens ekonomi, fastighetens ålder, förekomst av balkong m.m. och dessa är avgörande för vad priset blir. Ekvationen nedan visar hur priset bestäms och variablerna x 1, x 2, 12

14 och x n motsvarar således ovan nämnda egenskaper hos den specifika lägenheten (Deremar, Kullendorff, 2006). P (x) = f (x 1, x 2,,x n ) (2) Syftet med hedonisk prissättning är att ta reda på till hur stor del en bostads pris beror av dess enskilda egenskaper. Metoden ger möjlighet till att se hur mycket priset påverkas om en egenskap hos bostaden ändras, t.ex. vad en renovering av bostadens kök får för utslag på priset. En regressionsanalys kan genomföras av en person som har tilltäckligt god information om bostaden och dess egenskaper och som har intresse att ta reda på ett potentiellt pris för bostaden. Det kan exempelvis vara aktuellt för en spekulant att inför ett bostadsköp ta reda på hur mycket denne bör vara beredd att betala. Likaså för en mäklare inför bestämning av ett rimligt utgångspris (Nordensved, 2008). Detta tillvägagångssätt skulle kunna ses som förberedande moment för en köpare i bostadsköpsprocessen då denne kan skapa sig en uppfattning om hur mycket han/hon bör vara beredd att betala för en bostad. Dock är momentet av något komplicerad karaktär då det krävs att köparen har vissa uppgifter om bostaden och dessutom kunskap om hur en regressionsanalys rent praktiskt går till. Genom att förstå hedonisk prisbildning kan man se vilka faktorer som en köpare värdesätter och hur de påverkar priset FAKTORER SOM PÅVERKAR PRISNIVÅN Begreppet värde har olika innebörd för olika personer beroende på hur deras individuella nyttofunktion ser ut. Det finns en rad olika faktorer som avgör hur mycket en bostad är värd för en köpare. Vilka faktorer köparen prioriterar och hur betydelsefulla dessa faktorer är blir avgörande för hur mycket köparen är beredd att betala för bostaden. Vidare är köparens betalningsvilja avgörande för prisnivån på bostadsmarknaden. Faktorerna som påverkar köparens betalningsvilja kan delas upp i makro- och mikroekonomiska faktorer. Vad som räknas till de makroekonomiska faktorerna är bl.a. ränteläge, inflation, ekonomisk tillväxt och disponibel inkomst. Ytterligare faktorer som påverkar personens betalningsvilja, vilken styr efterfrågan, och som därmed påverkar prisnivån är priset och tillgängligheten på substitut, alltså alternativa boendeformer. Även befolkningsutveckling och inkomstförhållanden påverkar. Dessa faktorer är inte något som säljaren, mäklaren eller köparen kan påverka utan det är samhällets utveckling och den rådande politiken som styr. Till de mikroekonomiska faktorerna räknas egenskaper som hör till den enskilda bostaden. Det kan t.ex. vara lägenhetens standard, boyta, antal rum, bostadsrättsföreningens ekonomi, bostadsrättens månadsavgift och om det finns balkong eller kakelugn m.m. Dessa faktorer kan säljaren styra över. T.ex. kan säljaren inför försäljning välja att uppföra en vägg som gör att bostaden får fler rum eller göra en mindre renovering (Nordensved, 2008). Ovan nämnda faktorer är olika betydelsefulla för köparna och det ger olika betalningsviljor på bostadsmarknaden. För ett större hushåll med goda inkomstförhållanden bör sannolikt priset 13

15 spela en mindre roll medan ytan är mer avgörande, till skillnad från ett mindre hushåll med sämre inkomstförhållanden som prioriterar en låg månadsavgift. 3.3 FÖRHÅLLANDET MELLAN KÖPARNA OCH MÄKLAREN Det är mäklarens skyldighet att tillvarata både köparens och säljarens intresse samt att vid marknadsföringen av försäljningsobjektet ge korrekta uppgifter om detta. Syftet med denna lag är att ge alla inblandade ungefär samma föreställning om objektets egenskaper för att bostaden vid försäljning ska hamna i rätt händer. Om köpare 1 tror att objektet har bättre egenskaper än köpare 2 är denna kanske villig att betala mer för objektet, förutsatt att de värderar egenskaperna lika (Lind, 2006). Vidare är mäklarens uppgift att sälja objektet till det pris som såväl köpare som säljare accepterar. Hur mycket en person är beredd att betala för ett objekt är individuellt, men styrs av två saker. För det första hur denne bedömer egenskaperna hos objektet och för det andra vad personen i fråga tror att den har för alternativ. En så kallad alternativkostnad blir därför en viktig aspekt, det vill säga hur mycket det skulle kosta att köpa en annan bostad än den aktuella. Har köparen då en allmänt låg föreställning om prisnivån kanske denna är villig att betala mindre för det aktuella objektet, trots att den värderar detta högre. Här skulle alltså mäklarens roll kunna vara att informera köparen om marknadsläget genom att t.ex. visa upp transaktionshistorik på liknade objekt i liknande områden. På så sätt skulle köparna få en mer rättvis bild av prisnivån, med vägledning av den så kallade experten på marknaden, mäklaren (Lind, 2006). Ett sådant samarbete skulle antagligen gynna bägge parter i en försäljningsaffär, främst köparna eftersom rättvis information leder till att den som värderar bostaden högst är villig att betala mest för denna och därmed säljs objektet till rätt pris. Dessutom skulle mäklarna generellt kunna öka sitt förtroende genom att ge den rättvisande bild de är skyldiga till. Det skulle även kunna ske genom att sätta ett mer korrekt utgångspris. Utgångspriset för ett objekt ska enligt definition vara en bedömning av marknadsvärdet. Hungria Gunnelin och Lind (2008) konstaterar att slutpriserna i Stockholms innerstad avviker med % från utgångspriserna. Därför är förekomsten av lockpriser bevisad och ett korrekt marknadsvärde har därför inte bedömts. Det ska således tas i beaktning att så fort ett bud lagts över utgångspriset kan det konstateras att utgångspriset var satt lägre än marknadsvärdet. Enligt Fastighetsmäklarlagen 12 ska mäklarens utgångspris inte väsentligt avvika från det som bedöms som det marknadsmässiga priset. Enligt samma paragraf framgår det att mäklaren ska utföra sitt uppdrag enligt god mäklarsed. I artikeln Lockpriser fortsätter vara ett problem (2010) i SvD uttalade sig Ståludd, jurist på Fastighetsmäklarnämnden, att det finns en uppfattning både bland kunder och mäklare att man kan få ut högre priser om man har ett lägre så kallat lockpris men det är naturligtvis inte förenligt med god mäklarsed. Detta visar på att lockpriser följaktligen inte är enligt god mäklarsed, det strider alltså mot vad lagen säger. Trots detta har köparnas förtroende för mäklarna ökat från 29 % till 34 %, enligt en undersökning från fastighetsmäklarnämnden (2005). Då har det i och för sig inte handlat om prissättning specifikt utan ur ett generellt perspektiv. En anledning till att många köpare har fått 14

16 större förtroende för mäklarna kan vara att de i dagsläget har väldigt dålig koll på bostadsaffärer. Affären betraktas som stor för många, både ekonomiskt och på ett livspåverkande plan då detta ska bli köparens framtida hem. Mäklarna inger då en trygghet eftersom de har erfarenhet, tar hand om det juridiska arbetet med bland annat rättigheter och skyldigheter samt har övergripande koll på hela försäljningsprocessen och dess inkluderade parter (DN, 2009). Dock finns det andra aspekter som visar på ett minskat förtroende och en misstro på mäklarna. Fastighetsmäklarnämnden fick enligt Anna-Lena Järvstrand i DN år 2009 in uppemot 260 anmälningar mot fastighetsmäklare från konsumenter. I samma artikel står att nämnden dessutom delade ut 61 varningar till olika mäklare samt återkallade hela fyra mäklarregistreringar, jämfört med året innan då endast en registrering återkallades (DN, 2009). Det framgår dock inte vad anmälningarna stöds på. 3.4 ANDRA SÄTT ATT TA REDA PÅ BOSTADENS MARKNADSVÄRDE För att ta reda på hur mycket en specifik bostad är värd finns det ett tillvägagångssätt exkluderat såväl mäklare som visningar. SBAB erbjuder nämligen en internetbaserad tjänst som heter Värdeguiden, där besökaren själv kan värdera en bostad genom att välja olika parametrar och därefter få bostaden värderad till ett tänkbart marknadspris (SBAB, 2010). Parametrarna väljs utifrån bostaden i frågas förutsättningar och exempel på de val man gör är område/läge, storlek, våningsplan, tillgång till balkong, kakelugn etc. Detta ger köparna och även säljarna en alternativ väg till att värdera en bostad. Tjänsten kan användas för att få bättre koll på bostadsmarknaden och dess priser, vilka kan jämföras med de utgångspriser som sätts i annonserna. I dagsläget används tjänsten flitigt då intresset varit stort enligt Per Mangat, anställd på SBAB (2010). Mangat styrker även att bostäder och bostadspriser är högintressant, speciellt då i storstadsområdena, och påpekar samtidigt att värdeguiden inte ska förväxlas med en värdering då denna görs av en behörig värderingsman på plats. Dock är det en värdeindikation som bygger på en sofistikerad modell för statistisk värdering (Mangat, 2010). Det är idag ovanligt att man vid bostadstransaktioner undviker samarbete med mäklarfirmor, men det skulle i praktiken vara möjligt att köparna och säljarna genomför köp och försäljning på egen hand med hjälp av en liknande tjänst som SBAB:s. Säljaren skulle då kunna värdera sin bostad, därefter ange vad denne vill ha för den och därefter är det först till kvar för den köpare som är intresserad. En budgivning kan fortfarande uppstå då flera aspiranter kan finnas på samma bostad, men differensen mellan utgångspris och slutpris bör minska jämfört med de fall då mäklaren sätter utgångspriset eftersom detta bevisligen ofta sätts för lågt. Denna metod kan liknas vid ett acceptpris, som innebär att säljaren har för avsikt att sälja bostaden till det pris som denne angivet. Det skiljer sig dock från ett fast pris på så sätt att om säljaren blir erbjuden ett högre pris än acceptpriset finns friheten att välja det (DN, 2007). Vidare diskussion av alternativa vägar för att undvika lockpriser kommer att diskuteras i kapitel 4.2 under rubriken åtgärder mot lockpriser. 15

17 4. EMPIRI 4.1 RESULTATREDOVISNING Enkätundersökningen har utförts i samband med två lägenhetsvisningar i Vasastan som gav 17 svar och fyra visningar på Södermalm som gav 20 svar. Sammanlagt erhölls 39 svar från människor som var på visningarna och som alla var potentiella bostadsköpare. Två av dessa svar rensades bort på grund av att baksidan missades att fyllas i. Totalt sett blev fem olika mäklarfirmor representerade. Nedan redovisas de 37 svaren i procent för de sju frågorna, dels separat för de två stadsdelarna och dels där de båda är sammanslagna. Syftet är bland annat att undersöka vad köparna anser om utgångspriset, vad de förväntar sig om slutpriset, vilka parametrar som ansågs viktiga vid val av visning och om det kan urskiljas några skillnader eller likheter mellan stadsdelarna INTERVJUSVAR/ENKÄTSVAR OCH ANALYS Nedan behandlas varje fråga för sig. Inledningsvis med en kort motivering till utformningen av frågan, sedan redovisas svaren från enkätundersökningen i form av cirkeldiagram och stapeldiagram. Därefter följer en sammanfattning av svaren i textform och slutligen ges en kort analys där skillnader mellan de olika stadsdelarna diskuteras. Varje fråga bearbetas på en ny sida för att enkelt kunna överskåda diagramsvaren i kombination med texten och analysen. 16

18 Fråga 1: Vad förväntar du dig om slutpriset? Den inledande frågan ställs för att visa vilken förväntan köparen har på det kommande slutpriset. Här svarar köparen på vad denne tror att någon av köparna kommer vara villig att betala för just denna lägenhet. Svar 1: A) Södermalm B) Vasastan C) Totalt Svar (i %): A) B) C) Högre än utgångspriset: Samma som utgångspriset: Lägre än utgångspriset: Föreställningen om slutpriset visar sig i båda stadsdelarna vara att det kommer att öka. En minoritet tror att det kommer minska medans ingen tror att det kommer sluta lägre än utgångspriset. Det framgår även att 7 % fler på Södermalm tror på ett högre slutpris än utgångspris jämfört med köparna i Vasastan. Analys: Hur köparna resonerar beror på deras individuella åsikter om lägenheten och dess pris. Till exempel kan de som tror att priset kommer att gå upp grunda det på att lägenheten anses ha bra standard och är tilltalande. De kan också ha grundat sin åsikt på deras tidigare erfarenheter av att försäljning av bostadsrätter i innerstaden alltid går upp. Det kan även vara förklaringen till att ingen har trott att slutpriset kommer bli lägre än utgångspriset, då det aldrig blir det. Dessa generella åsikter kan grundas i den ständigt aktuella debatten om försäljningspriser på Stockholms bostadsmarknad. Skillnaden mellan stadsdelarna för de som tror på ett högre slutpris, 7 %, kan bero på köparnas individuella nyttofunktion där de värderat olika parametrar olika högt och därför förväntar sig olika nivåer på slutpriset. 17

19 Fråga 2: Vad anser du att man borde annonsera lägenheten för? Fråga två är viktig för att spegla köparnas syn på utgångspris. Den ställdes för att ge svar på vad köparen anser om nivån på utgångspriset, efter att ha sett lägenhetens utformning och egenskaper. Svaren är utformade så att de ger en klar bild av huruvida utgångspriset är satt till en, enligt köparna, rimlig nivå. Svar 2: A) Södermalm B) Vasastan C) Totalt Svar (i %): A) B) C) Högre än utgångspriset: Samma som utgångspriset: Lägre än utgångspriset: Ungefär hälften av alla tillfrågade anser att lägenheten annonserades för ett rimligt pris, där Vasastan avviker uppåt med 8 % jämfört med Södermalm. Köparnas åsikter på Södermalm är mer jämt fördelade mellan svarsalternativen då lika många anser att utgångspriset är satt för lågt, som till en lagom nivå. Dessutom tycker hela 10 % att utgångspriset är satt för högt, jämfört med Vasastans 6 %. Även i Vasastan tycker många av köparna att det annonserade priset är satt för lågt. Analys: Majoriteten tycker att det annonserade priset är rimligt. Det i kombination med att de flesta tror på ett ökat slutpris visar på att köparna anser, medvetet eller ej, att det är acceptabelt med lockpriser. Många tycker däremot att utgångspriset är satt för lågt, alltså att mäklaren har värderat lägenheten till ett underpris och inte till ett marknadspris. Detta visar att en del av köparna har ett bristande förtroende för mäklarens prissättning, vilket även understryks av fastighetsmäklarnämndens inkomna anmälningar mot mäklare. I detta exempel är det dock mer påtagligt att förtroendebristen rör just prissättningen och inte mäklarens övergripande roll. Efterfrågan på bostadsrätter i Stockholms innerstad är stor vilket kommer att fortsätta bidra till de höga priserna. Det tjänar således ingenting till att sänka utgångspriserna då slutpriset ändå kommer att hamna på en mycket högre nivå än dagens utgångspriser. Det i samband med den rådande debatten om lockpriser kan vara förklaringen till att så få vill ha lägre satta utgångspriser. 18

20 Fråga 3: Vad grundar du det på? Tredje frågan ställdes för att kunna utläsa hur köparen fått sina åsikter om vad ett rimligt utgångspris bör vara. Svaren visar en del på vilken erfarenhet och information köparen besitter beträffande utgångspriser. Svar 3: A) Södermalm B) Vasastan C) Totalt Svar (i %): A) B) C) Tidigare budgivningar och försäljningar: Information om fastighetsmarknadens utveckling: Informationen i lägenhetens annons: Annat: De flesta av de tillfrågade grundar sitt svar om utgångspriser på tidigare erfarenhet från budgivningar och försäljningar. Resten är fördelat mellan de andra svarsalternativen, bortsett från Vasastan där ingen grundat sitt svar på information från fastighetsmarknadens utveckling. Jämfört med Södermalm där hela 25 % gjort det. Däremot är det större andel från Vasastan som har mer erfarenhet, hela 76 % jämfört med Södermalms 55 %. Analys: Majoriteten visar sig ha erfarenhet från tidigare budgivningar och försäljningar, främst köparna i Vasastan. Anledningen till det kan vara att det rör sig om tvårumslägenheter och att aspiranterna, precis som tidigare spekulerat, inte söker efter en första bostad då sådana oftast är enrummare. Största skillnaden på svaren mellan stadsdelarna är att 25 % av Södermalms köpare har grundat sitt svar utifrån information om fastighetsmarknadens utveckling, jämfört med Vasastan där 0 % angett detta som svar. Siffran visar på att fler på Södermalm grundar sina åsikter i olika informationskanaler så som tidningsskrifter, tv och internetsidor. I Vasastan däremot är det den tidigare erfarenheten som påverkar åsikterna mest. Som Hungria Gunnelin och Lind (2008) kommer fram till i sin avhandling så är de som har mer erfarenhet beredda att betala ett högre pris i slutändan, då de är förberedda och medvetna om prisuppgången. Många Vasastanköpare anser att utgångspriset är rätt annonserat vilket kan höra ihop med deras höga erfarenhet på 76 % och rimligen är dessa personer därför beredda att betala ett högre pris. 19

21 Fråga 4: Hur mycket tror du att slutpriset kommer att ändras mot utgångspriset? (i % upp eller ner) Frågan är en av de mest centrala i uppsatsen då slutprisets differens från utgångspriset visar vad köparen har för uppfattning och medvetenhet om lockpriser. Om svaren på denna fråga skiljer sig mycket från de kombinerade svaren från fråga 1 och 2 visar det på att köparna har en generell uppfattning om hur mycket slutpriset brukar avvika från utgångspriset. Att svarsalternativen ges i procent har förklaringen att den generella diskussionen om lockpriser ofta uttrycks i just procent. Tilläggas bör att de som tror att priset kommer att ändras nedåt har ombetts att markera detta med ett minustecken. Svar 4: A) Södermalm B) Vasastan C) Totalt Svar: A) B) C) Med mer än 25%: Med 10-25%: Med 5-10%: Med 0-5%: (Observera: alla svaren är positivt angivna, då inga minustecken förekom.) Mer än hälften i respektive stadsdel tror att priset kommer att gå upp med mer än 25 %. På Södermalm är svaren dock mer spridda där alla svarsalternativen är representerade. I Vasastan däremot tror alla köpare på minst en ökning med 10 %. Analys: Hungria Gunnelin och Lind (2008) visar i sin rapport att den genomsnittliga procentuella skillnaden mellan utgångspris och slutpris är 35,0 i Vasastan och 35,8 på Södermalm. I resultatet ovan kan vi utläsa att många av köparna är väldigt medvetna om att slutpriset avviker mot utgångspriset, men alla är inte lika medvetna om i vilken omfattning det sker. Vasastans köpare har bättre koll på marknaden, då ingen angett de två sistnämnda svarsalternativen, medan köpare på Södermalm förväntar sig en lägre prisökning. 20

22 Fråga 5: Hur mycket tror du att slutpriset kommer att ändras mot utgångspriset? (i kr upp eller ner) Fråga fem är egentligen identisk med fråga fyra bortsett från att svarsalternativen ges i kr istället för i procent. Anledningen till frågans utformning är att köparen inte ska använda de förutfattade meningarna om hur mycket en lägenhet brukar stiga i procent, utan istället spekulera i vad den faktiskt stiger med i kronor. Om svaren från fråga fyra och fem inte överrensstämmer med varandra kan vi konstatera att köparens generella bild av prisuppgångar inte stämmer överens med hur de resonerar kring objektet i fråga. Tilläggas bör, även här, att de som tror på prisnedgång har ombedds att markera detta med ett minustecken. Svar 5: A) Södermalm B) Vasastan C) Totalt Svar (i %): A) B) C) Med mer än kr: Med kr: Med kr: Med kr: (Observera: alla svaren är positivt angivna, då inga minustecken förekom.) Precis som i fråga fyra ser vi att köparna i Vasastan förväntar sig en större prisökning än köparna på Södermalm. Majoriteten tror att priset på objektet kommer att stiga med en halv till en miljon kronor, vilket ungefär motsvarar en ökning av 25 % eller mer i fråga fyra. Ingen av stadsdelarna tror på en så liten prisökning som det sista svarsalternativet, i övrigt skiljer sig svaren åt från varandra. Analys: Majoriteterna i fråga fyra och fem stämmer överrens med varandra, även om de skiljer sig lite åt procentuellt. Fler köpare i Vasastan tror på en större prisökning, vilket kan tolkas som att de är mer medvetna om hur mycket det faktiskt stiger. Köparnas uppfattning om priset överensstämmer procentuellt med deras uppfattning om prisökningen i kronor. Med andra ord kan det åter igen konstateras att bostadsköparna på Södermalm och i Vasastan har koll på att det finns en differens mellan utgångspris och slutpris. 21

23 Fråga 6: Hur betydelsefulla var följande parametrar vid val av visning? Denna fråga ställdes i syfte att få veta vilka parametrar som värderas högst vid val av lägenhet. De visar i sin tur på hur viktig prissättningen är vid köpet av en bostadsrätt. Är priset mindre viktigt spelar det ingen roll om lockpriser existerar eller inte. Svar 6 (i %): Södermalm Vasastan Totalt 22

24 Det kan konstateras från svaren på fråga sex att vid val av visning avgränsar köparna först ett område, sedan ser de till priset som bostäderna i det området har. Därefter är ytan avgörande och till sist går köparna efter bilder i annonsen. När det gäller val av område finner 90 % av Södermalmsköparna denna parameter som mycket viktig, medan motsvarande siffra för Vasastan är 59 %. Däremot anser 35 % av Vasastanköparna att området är viktigt, jämfört med Södermalms 10 %. Sammanfattningsvis anser båda stadsdelarna att området är mycket viktigt, dock prioriteras det något högra av köparna på Södermalm. Vidare tycker majoriteten för båda stadsdelarna att priset är viktigt eller mycket viktigt, detsamma gäller för ytan. Den sista frågan, betydelsen av bilder i annonsen, gav flest spridda svar då samtliga svarsalternativ blev representerade. Dock tyckte de flesta, nästan 50 %, att bilderna är viktiga. Analys: Att området är den viktigaste parametern vid köp av en bostad kan bero på köparnas individuella nyttofunktion. Då läget ej går att förändra, till skillnad från exempelvis lägenhetens standard, är det desto viktigare att ta hänsyn till det vid köpet. Bostadsköpare efterfrågar olika områden utifrån den nytta det ger dem i form av att bo där man trivs. Däremot visar ingenting på att man utesluter ett särskilt område på grund av att man gillar ett annat. Helt olika områden kan således ge en person samma välbefinnande. Området är viktigt för en bostadsägares trivsel, men inte nödvändigtvis avgörande. Att bo i ett område som inte är trivsamt är fullt möjligt, till skillnad från att bo i en lägenhet som är dyrare än vad personen klarar av ekonomiskt. Därför är priset, i kombination med andra faktorer som hyra och eventuell låneränta, avgörande för om personen kan bo där eller inte. Priset, som främst styrs av makroekonomiska faktorer, går bara att påverka till en viss del. Dels av mäklaren som sätter utgångspriset och dels av köparna som genom budgivningsprocessen påverkar slutpriset. Boytan är viktig för köparna i båda stadsdelarna. Detta kan bero på att kundmassan för tvårumslägenheter letar efter boende med större yta då deras tidigare boendealternativ kan ha varit en enrumslägenhet. Ytan är då en styrande parameter till att de vill flytta och därför spelar den stor roll för dessa köpare. Vidare ger ytan köparna olika nyttofunktioner beroende på hur de värdesätter den. Två lägenheter med samma yta kan ha annorlunda planlösning och olika antal rum vilket då ger olika nyttofunktioner för olika köpare beroende på hur de resonerar. Att vissa av köparna anser att bilder i annonsen är mindre viktigt kan bero på att de går på visningen och bildar sin uppfattning utifrån det. Den uppfattningen är opåverkad av bilderna. För de köpare som tycker att bilderna är betydelsefulla är det viktigt att mäklaren här angett rätt uppgifter om objektet så att han/hon inte vilseleder köparna genom lockbilder som inte stämmer överens med lägenhetens verkliga egenskaper. 23

25 5. DISKUSSION OCH SLUTSATS 5.1 HUR RESONERAR KÖPARE KRING LOCKPRISER? Lockprisers förekomst är sedan tidigare påvisad och från resultatet kan vi nu dra slutsatser om hur bostadsköpare resonerar kring dessa. Det kan konstateras att majoriteten av köparna är medvetna om att lockpriser existerar, vilket påvisas genom deras spekulation om att priset kommer stiga. Dock är desto färre medvetna om i vilken omfattning prisökningen sker. Enkätundersökningen visar att endast hälften av köparna tror på en uppgång över 25 %, men som Hungria Gunnelin och Lind fastslog i sin avhandling att den procentuella genomsnittliga uppgången i de båda stadsdelarna var ca 35 %. Detta visar att cirka hälften av bostadsköparna inte har rätt uppfattning om hur mycket priset faktiskt går upp. För de som inte inser att utgångspriset kan stiga med hela 35 % kan det få obehagliga konsekvenser. De kan dras med i en hetsig budgivning där de inte agerar rationellt och slutligen köpa en bostad som inte överensstämmer med deras ekonomiska situation. Vidare anser knappt hälften att utgångspriset är satt till en rimlig nivå, vilket kan tolkas som att köparna i fråga anser lockpriser mer acceptabelt än de dryga 40 % som angett att de vill ha ett högre satt utgångspris. För att spegla slutpriset borde utgångspriset därför sättas högre och då skulle prisuppgången inte bli lika stor. Kanske är detta motiveringen till att en del köpare anser att utgångspriset borde höjas. De som angivit att utgångspriset är satt till en rimlig nivå kan ha grundat det i en teori om att en ökning av utgångspriset även skulle bidra till en ökning av slutpriset och att nivån därför är bra som den är. Köparnas åsikter om objekten liknar varandra i de båda stadsdelarna Södermalm och Vasastan. Små skillnader kan urskiljas men inga med betydande effekt. Då det gäller fråga ett och två, spekulationen om slutpris respektive utgångspris, är svaren väldigt lika varandra. Likaså i fråga fem som handlar om differensen mellan utgångspris och slutpris angivet i kronor. Kanske beror de liknande siffrorna på att endast ett fåtal lägenheter valts ut, hade undersökningen varit mer omfattade kunde eventuellt större skillnader utläsas. Eller så varierar köparnas åsikter och tankar om lockpriser helt enkelt inte mellan de två olika stadsdelarna. Största skillnaden ser vi i fråga tre där det visat sig att fler i Vasastan än på Södermalm grundar sina svar, om hur mycket utgångspriset bör vara, på tidigare erfarenhet och budgivningar. Även i fråga fem skiljer stadsdelarna sig åt då Södermalm har fler spridda svarsalternativ, där prisuppgången varierar från 0 % upp till över 25 %. Vasastan däremot tror uteslutande på en uppgång från 10 % och uppåt. Överens är köparna även då det kommer till vilka parametrar som styr vid val av visning. Det påvisas här att området och priset är de mest avgörande faktorerna, följt av yta och sist bilderna i annonsen. SBAB:s värderingstjänst ger köparna möjlighet att själva värdera bostaden. Tjänsten är populär och används flitigt. Då det är en sofistikerad modell kan köpare som letar bostad använda tjänsten i sitt sökande och få en uppfattning om hur mycket de bör vara beredda att betala för ett visst objekt. 24

26 Det finns inga studier som visar att lockpriser ger några negativa konsekvenser. Dock menar många mäklare att det är skadligt för branschen då det kan bidra till att köparna får minskat förtroende för mäklarna. Det kan även tänkas vara skadligt för de köpare som inte inser att utgångspriset kan stiga med hela 35 %. Risken finns då att de dras med i en hetsig budgivning där köparna inte agerar rationellt, vilket kan resultera i att de köper en bostad som inte överensstämmer med deras ekonomiska situation. Ett från början mer korrekt satt utgångspris skulle troligen attrahera de köpare vars ekonomiska situation matchar prisnivån för bostadsköpet. Skadligt eller inte, lockpris kan trots allt anses som ett lömskt tilltag för att få med så många spekulanter som möjligt i budgivningen. För att motverka detta finns det en regel som syftar till att mäklaren ska värdera till marknadsvärdet och inget annat. Slutsatsen av studien är att bostadsköpare i Vasastan och Södermalm är väl medvetna om att lockpriser förekommer och de är dessutom accepterade till hög grad. Alla är däremot inte lika medvetna om hur stor prisuppgången oftast är. Pris och område är de mest betydelsefulla faktorerna vid val av visning och slutligen finns en alternativ väg för köparna att ta reda på ett rimligt slutpris via SBAB:s värdeindikator. De flesta svaren undersökningen gav blev som förväntat, utan några drastiska avvikare. Även de slutsatser som dragits har motsvarat de förväntningar som fanns vid arbetets start. Däremot fanns det en tro om att skillnaden på svaren mellan de olika stadsdelarna skulle vara mer påtagliga än de visade sig vara och att fler av köparna skulle efterfråga ett högre satt utgångspris. 5.2 ÄR LOCKPRISER SKADLIGA OCH VAD KAN GÖRAS ÅT DET? Bostadsköpare har varierande åsikter om fenomenet lockpriser, där en del finner dem helt okej medan andra tycker att de är vilseledande. Det har diskuterats tidigare om transparenta och effektiva försäljningsmetoder och vad det finns för åtgärder att ta till för att undvika lockpriser (Lind, 2006). Tvingad försäljning kan vara en metod, vilken innebär att köparen är tvungen att sälja sin bostad om denne får det pris han eller hon begärt, det vill säga utgångspriset. Som Nordensved (2008) skriver i sin uppsats skall utgångspriset vara definierat som det lägsta pris säljaren, i samtycke med mäklaren, kan tänkas sälja för. Idag är det flera lägenheter som inte blir sålda trots att priset gått upp med flera hundra tusen under budgivningen. Ändå är säljaren inte nöjd med slutpriset och gör då valet att inte sälja. Det visar på att utgångspriset, som även skall spegla marknadsvärdet, är satt alldeles för lågt. Genom tvingad försäljning skulle utgångspriserna sättas högre från början och skulle då även mer spegla slutpriset. En annan metod att ta till mot lockpriser skulle kunna vara bindande bud. Det vill säga att de bud som läggs av aspiranter i en budgivning skall vara bindande. Annars är det lätt hänt att priset trissas upp av budgivare som senare drar sig ur. Då finns det risk att köpare som verkligen är intresserade av lägenheten hoppar av för att priset har överstigit vad de har möjlighet att betala. Med bindande bud skulle personer antagligen vara mer försiktiga då de lägger ett bud och på så sätt blir budgivningen mer realistisk. 25

27 Ett tredje sätt som skulle förhindra köpare från att vilseledas av de låga utgångspriserna vore om de hade mer information om tidigare försäljningar på liknande bostäder. Informationen kan för köparna vara svår att ta reda på då försäljningspriser inte redovisas någonstans för allmänheten. De intresserade skulle i så fall vara tvungna att ringa till fastighetsägare eller mäklare för att få tillgång till informationen och ingenting garanterar att informationen lämnas ut. Det skulle därför underlätta om det exempelvis fanns en tillgänglig sammanfattning på samtliga transaktioner i fastigheten och det närliggande området under det senaste året. En lösning är att mäklaren skulle kunna bistå med denna då det är dennes roll att tillvarata såväl säljarens som köparens intresse. 5.3 FÖRSLAG PÅ FORTSATTA STUDIER Vid genomförandet av uppsatsen har områden berörts som inte varit tillräckligt relevanta för studien och därför utelämnats. Dock har en del av dessa områden ansetts intressantare än andra, varför det här nedan ges förslag på fortsatta studier som kan vidareutvecklas ur detta arbete. Teorierna om hur lockpriser kan undvikas skulle kunna undersökas och utvecklas genom att ta reda på hur de skulle tillämpas i verkligheten. Om de är genomförbara, hur bästa tillvägagångssättet är, om det finns en efterfrågan samt om det finns en juridisk möjlighet. En annan intressant del är de alternativa tillvägagångssätten för att genomföra en värdering av en bostad. Vilka metoder som finns och hur bra dessa är. Kan metoderna i framtiden bli så populära att de konkurrerar med mäklaryrket och hur skulle det gå till eller undvikas. Vi vet idag att SBAB har en sådan tjänst, men hur stor efterfrågan är på denna och liknande tjänster är ej ännu fastställt. Vidare skulle det vara av intresse att se på förtroendet för mäklarnas arbete. Hur det har utvecklats genom åren och åt vilket håll det är på väg. Mäklare har uttalat sig om att lockpriser är skadligt för branschen, vilket skulle kunna utvecklas genom att ta reda på vad köparna och säljarna anser om lockprisernas effekter. 26

28 6. REFERENSER OCH BILAGOR TRYCKT LITTERATUR Bergman, C., Svennersjö, T. (2004). Prisbildning på bostadsrätter, Södertörns Högskola Deremar, J., Kullendorff, M. (2006). Kvalitetsjustering av ICT-produkter, Enheten för prisstatistik, Makroekonomi och priser, SCB Hungria-Gunnelin, R., Lind, H. (2008). Utgångspris och slutpris: En studie av lockpriser vid försäljning av bostadsrätter, KTH Svenska uppsatser och rapporter nr 46 Institutet för värdering av fastigheter och samfundet för fastighetsekonomi. (2005). Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur. Stockholm: Fastighetsnytt Förlag AB Lantmäteriet & Mäklarsamfundet. (2006). Fastighetsvärdering. Gävle: Lantmäteriverket Lind, H. (2006). Transparenta och effektiva försäljningsmetoder för småhus och bostadsrätter, KTH Svenska uppsatser och rapporter nr 37 Mäklarsamfundet (2010). Mäklarinstinkt mars 10, mars nr Nordensved, V. (2008). Fastighetsmäklarens försäljningsstrategier, KTH Examensarbete nr 437, 2008 ELEKTRONISKA KÄLLOR DN Bostad (2007). Fastighetsbyrån slutar använda Fast pris. Hämtad 5 april 2010, från DN Ekonomi (2009). Många har dålig koll vid bostadsaffär. Hämtad 22 april 2010, från Fastighetsmäklarnämnden. (2005). Årsbokslut Hämtad 22 april 2010, från Hemnet. (2010). Bostadssökning. Hämtad 15 april 2010, från SBAB (2010). Värdeguiden. Hämtad 5 april 2010, från Svenska Dagbladet. (2007). Lockpriser fortsätter vara ett problem. Hämtad , från MUNTLIGA KÄLLOR Mangat, P. Omvärld och Produkt, SBAB, intervju den 6 maj

29 Bilaga 1: Enkäten 28