Kommersiell fastighetsutveckling för den levande staden. Anders Fex och Pär Öberg

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Kommersiell fastighetsutveckling för den levande staden. Anders Fex och Pär Öberg"

Transkript

1 Kommersiell fastighetsutveckling för den levande staden Anders Fex och Pär Öberg

2 Copyright Anders Fex & Pär Öberg, 2012 Båda författarna har gemensamt bidragit till hela examensarbetet. Institutionen för byggvetenskap, avdelningen för Byggproduktion Lunds Tekniska Högskola, Lund ISRN LUTVDG/TVBP--11/5433--SE Tryckort: Lund Byggproduktion Lunds Tekniska Högskola Box LUND Tel: Fax: Hemsida: 2

3 Kommersiell fastighetsutveckling för den levande staden Commercial property development for the vibrant city Examensarbete utfört av/master of Science Thesis by: Anders Fex, Civilingenjörsutbildning i Lantmäteri, LTH Pär Öberg, Civilingenjörsutbildning i Lantmäteri, LTH Handledare/Supervisor: Stefan Olander, Universitetslektor, avdelningen för byggproduktion, Lunds Tekniska Högskola Fredrik Bergenstråhle, Transaktions- och fastighetschef, Skanska Fastigheter Stockholm AB Examinator/Examiner: Anne Landin, professor, Byggproduktion, LTH, Lunds Universitet Opponent/Opponent: Jenny Ekberg, Civilingenjörsutbildning i Lantmäteri, LTH, Lunds Universitet Marianne Lindkvist, Civilingenjörsutbildning i Lantmäteri, LTH, Lunds Universitet Nyckelord: Fastighetsutveckling, stadsutveckling, levande stad, kommersiell fastighet, fastighetsvärde, kundvärde, Value Management, produktutveckling Keywords: Property development, urban development, vibrant city, commercial property, property value, customer value, Value Management, product development 3

4 4

5 Abstract A vibrant city is something that every municipality should seek to achieve through city planning. What makes an urban space attractive to its inhabitants has been debated and discussed by many authors, and affected by different planning trends. City planners employ various existing theories to hatch new developments and to devise guidelines for builders involved in new construction projects, but can they also be adopted by others in the real estate development industry? The commercial property developer aims to increase the value of the properties at the lowest possible costs. This will enable the company to realize the goal of profit maximization. Since the property value is mainly affected by its perceived level of utility, the aim should be to maximize the building s impression of utility to potential clients. Hence, the external design of the building ought to be part of the developer s project as well. The first purpose of this report is to analyze whether the developer can increase the value of the properties by giving more attention to the enhancement of external settings. The second purpose is to study if the views of the tenants and the municipalities conform to the same theories about pertaining to the necessary ingredients for a vibrant city. Questions for the study were formulated such that an understanding is gained of the relative importance tenants place on external setting in relation to their conceptions of their workplace and its environment. The report also aims to see if there are any incentives for the property developer to focus more on the projects external setting. Literature was initially studied to gain an understanding of what makes a city vibrant and attractive and to understand the development process and what affects property value. The case study consists of two development projects with interview questions based on the city planning theories. Interviews were also held with both Stockholm and Malmö City Planning Office. The report analyses the presented city planning theories and also links them to the theory on what enhances property value. Ultimately, it is about creating value in the projects for the property developer. The tenants or buyers can be seen as a primary clients and the municipality as a secondary client. To create a successful and valuable project, both need to be satisfied. A holistic perspective of the building leads to the conclusion that the value of the development is not only merely based on the building itself. A broader value concept indicates that the external setting affects the value as it increases the user function and therefore its perceived utility. Through interviewing the tenants we can see that the buildings external setting is important in various ways. That it s perceived as safe, lively, inviting, and comfortable for cyclists and pedestrians and that the building and its entrance has an interesting and attractive design are the most important factors. The city planning 5

6 office focuses their visions on safety, a mix of functions, space for pedestrians and cyclists, green elements, the connection between new and old and to erase the borders between different areas in the city. Besides the city planning office, politicians also influence the plans for the city. Through the conclusions we drew from the interview with the city planning office, it shows that the planning theories that we have identified are in line with their policies. Regardless of their lack of knowledge in planning theories, tenants are able to insightful feedback how they feel about the current properties they are located in. The conclusion is that by improving the external settings of the building, property developers can enhance the value of the property and also benefit tenants in terms of branding and productivity. In relation to the city planning office it is about knowing what they want for the city and to adapt the project to their objective. This ought to increase the value since it relates to the interests of both primary and secondary clients. 6

7 Sammanfattning En levande stad är något som alla kommuner borde vilja uppnå genom stadsutveckling. Vad som gör ett stadsrum attraktivt för dess invånare har debatterats och berörts av många författare genom åren, och påverkats av trender inom stadsplanering. Dessa teorier kan användas av kommuner vid planeringen av ny bebyggelse och för att ge byggherrar riktlinjer för utformningen av nya projekt, men kan de användas även av andra aktörer inom fastighetsbranschen? Den kommersiella fastighetsutvecklaren vill utveckla så värdefulla fastigheter som möjligt till lägsta möjliga kostnad. Därmed maximeras skillnaden, vinsten. Värdet påverkas av kundens upplevda nytta av fastigheten varför målet bör vara att maximera hyresgästens upplevelse av arbetsplatsen. Den torde påverkas av den utvändiga närmiljön som därför bör ligga inom fastighetsutvecklarens intressesfär. Syftet med arbetet är att utröna hur fastighetsutvecklaren kan uppnå mer värdefulla fastigheter genom att lägga större kraft vid projektens yttre utformning. Syftet är även att undersöka huruvida lokalhyresgästers och kommuners önskemål och krav stämmer överens med gällande teorier för att uppnå en levande stad. Frågorna som ställts gäller vad hyresgäster tycker är viktigt i sin närmiljö och hur den upplevs kring nyuppförda kontorshus idag. Vi har också undersökt vilka värden kommuner vill uppnå vid stadsplanering och hur dessa värden stämmer överens med teorier kring hur en levande stad uppnås. Slutligen är målet med rapporten att utreda om det finns incitament för fastighetsutvecklare att lägga större fokus vid projektens utvändiga utformning. Inledningsvis studerades litteratur för att få en förståelse för vad som gör en stad levande och attraktiv och för hur fastighetsutvecklingsprocessen går till samt vad som påverkar fastighetsvärden. Därefter har intervjuer med lokalhyresgäster från två studerade fastighetsutvecklingsprojekt genomförts där frågorna har baserats på teorierna kring en levande stadsmiljö. Intervjuer har även gjorts med representanter från Stockholm och Malmö Stadsbyggnadskontor. I arbetet analyseras de stadsplaneringsteorier som presenterats samt kopplas till teorin om vad som skapar fastighetsvärden. För fastighetsutvecklaren handlar det om att skapa värden i sina projekt. I projekten finns en primär kund i hyresgästen och en sekundär kund i kommunen. För att ett projekt ska bli lyckat och värdefullt krävs att båda parter blir tillfredställda. En helhetssyn över byggnaden och dess omgivning leder till att det är mer än insidan och arbetsplatsen som påverkar värdet för hyresgästen. Genom ett bredare värdebegrepp torde även frågor om byggnadens närmiljö och dess utformning kunna påverka värdet genom att det ökar fastighetens funktion och på så sätt även nyttan för kunden. Ett flertal av hyresgästerna menar på att utformningen av miljön kring byggnaden är viktigt ur olika hänseenden. Att utemiljön upplevs som säker, livlig, inbjudande, 7

8 bekväm för cyklister och fotgängare samt att byggnaden och entrén har en intressant och attraktiv utformning är de mest betydande faktorerna. Vidare har stadsbyggnadskontoret fokuserat i sina mål och visioner på säkerhet, blandade funktioner, gång- och cykelmöjligheter, gröna inslag, kopplingen mellan det gamla och det nya samt att sudda ut gränserna mellan olika områden i staden. Till detta kommer även ett inflytande från politikerna gällande stadens utveckling. Från stadsbyggnadskontoret finns en koppling till teorierna om vad som gör en stad levande och attraktiv. Där finns även ett visst samband mellan hyresgästens åsikter och teorin. Att det inte är lika starkt kan ha sin förklaring de olika parternas arbetsroller. Slutsatsen tyder på att det finns ett värde för fastighetsutvecklaren i ett starkare fokus på den utvändiga miljön vid kommersiell fastighetsutveckling. Från hyresgästens perspektiv påverkar utemiljön hur anställda trivs samt hur företaget upplevs av andra. Gentemot stadsbyggnadskontoret handlar det om att tillgodose deras mål och visioner för staden genom att anpassa projektet efter det. Detta torde även leda till ett indirekt värde genom att byggnader utvecklas dels för hyresgästen men även för de övriga invånarna i staden. 8

9 Förord Detta examensarbete utgör avslutningen på civilingenjörsutbildningen inom Lantmäteri vid Lunds Tekniska Högskola. Arbetet omfattar 30 högskolepoäng och har genomförts på avdelningen för Byggproduktion och i samarbete med Skanska Fastigheter Stockholm AB i Solna. Vi vill inleda med ett stort tack till vår handledare Stefan Olander för vägledning, kreativa idéer samt ett flertal goda möten. Vi vill även tacka Fredrik Bergenstråhle på Skanska Fastigheter som trodde på vår idé och stöttat oss under arbetets gång. Fortsättningsvis förtjänar även Andreas Lundberg på Skanska Öresund AB ett tack för inspiration och granskande. Ett stort tack riktas även till de som ställt upp på intervjuer, hyresgäster i Kungsbron i Stockholm och Citykajen i Malmö samt Stockholm och Malmö Stadsbyggnadskontor. Med detta examensarbete är fem fantastiska år som student i Lund till ända och en ny fas i livet börjar. Vi vill tacka för denna underbara och oförglömliga tid. Lund, 2012 Anders Fex och Pär Öberg 9

10 10

11 Innehållsförteckning 1 INLEDNING BAKGRUND SYFTE MÅL OCH FRÅGESTÄLLNINGAR DISPOSITION AVGRÄNSNINGAR FELKÄLLOR METOD ARBETSMETOD DATAINSAMLING Litteraturstudie Fallstudie Intervju KOMMERSIELL FASTIGHETSUTVECKLING INLEDNING FASTIGHETSUTVECKLINGSPROCESSEN Initiering Utvärdering Förvärv Design och kostnadsberäkning Bygglov Åtagande Genomförande Uthyrning, försäljning och förvaltning FASTIGHETSVÄRDERING Värderingsteori Produktutveckling Value Engineering fokus på kostnad Value Management fokus på funktion Value Management i fastighetsutvecklingsprocessen DEN LEVANDE STADEN GENOMGÅENDE FAKTORER Mänskliga skalan Den livliga staden Den säkra staden Den hållbara staden Den hälsosamma staden PLANERINGSNIVÅ Integrera hellre än att separera

12 4.2.2 Koncentrera hellre än att sprida ut Bjuda in hellre än att stöta bort Öppna upp hellre än att stänga in DETALJNIVÅ Att gå Att stanna till Att mötas Lek och träning Skydd från väder Att cykla FALLSTUDIE KUNGSBRON, STOCKHOLM Området Kungsbron Framtid CITYKAJEN, MALMÖ Området Citykajen Framtid RESULTAT INTERVJUER MED HYRESGÄSTER Användargrupper Blandade funktioner Entrén Livlighet Mötesplatser Rörelse Sittplatser Säkerhet Öppna fasader Den viktigaste kvaliteten INTERVJU MED KOMMUNER Intervju med Stockholm Stadsbyggnadskontor Intervju med Malmö Stadsbyggnadskontor ANALYS EN LEVANDE STADSMILJÖ MERVÄRDE KVALITETER Användargrupper Blandade funktioner Entrén Livlighet Mötesplatser Rörelse

13 7.3.7 Sittplatser Säkerhet Öppna fasader Den viktigaste kvaliteten SLUTSATSER FORTSATTA STUDIER KÄLLFÖRTECKNING BILAGA A FRÅGOR TILL INTERVJU MED HYRESGÄSTER

14 14

15 1 Inledning 1.1 Bakgrund I den kommunala och regionala planeringen finns mål om att skapa en attraktiv, trygg, säker och hälsosam livsmiljö. 1 För detta krävs gemensamma mål om en hållbar stadsutveckling. Det har under senare tid fokuserats alltmer på kopplingen mellan samhällsbyggandet och individens välbefinnande. 2 Individens upplevelse av både den offentliga och den mer privata närmiljön har stor betydelse för hennes trivsel. En levande och attraktiv stadsmiljö är något som kommuner ofta vill uppnå vid nybyggnation och vid förändring av befintlig bebyggelse, se kapitel 3.1. Trots det finns ingen entydig definition av begreppet, även om det ofta förekommer i programblad och projektbeskrivningar. De senaste årtiondena har flera författare, såsom Jan Gehl, Jane Jacobs, William H. Whyte med flera, försökt konkretisera vad som attraherar människor och får dem att trivas, varför invånare väljer att vistas på den ena offentliga platsen men inte den andra. För kommunen är dessa teorier ett värdefullt och uppenbart verktyg för att skapa ny bebyggelse som uppfyller medborgarnas behov, men teorierna bör användas även av andra aktörer. För den kommersiella fastighetsutvecklaren är målet att skapa så lönsamma projekt som möjligt. Det innebär att skapa en så värdefull produkt som möjligt till lägst kostnad och att skillnaden, vinsten, maximeras. Vad som bestämmer värdet av den utvecklade lokalen är hyresgästens upplevda nytta i förhållande till hyran, priset. Denna nytta bör ses som en helhetsupplevelse av fastigheten och inte bara den invändiga lokalyta som hyrs av respektive företag. Upplevelsen börjar inte när hyresgästen kommer in i kontorsbyggnaden utan långt tidigare. Därför bör fastighetsutvecklarens intressesfär och fokus till större del, utöver byggnadens invändiga lokaler, även innefatta utformningen av den utvändiga miljön. Då kan en större kundnytta och en mer värdefull produkt åstadkommas. På grund av fastigheters speciella förutsättningar, som handelsvara, är hyresgästerna inte de enda vars behov behöver tillfredsställas. Eftersom fastigheter i hög grad påverkar det offentliga stadsrummet i deras närhet har även stadens invånare i form av kommunen krav och behov som behöver tillfredsställas, precis som lokalhyresgästen. Det sätter stora krav på fastighetsutvecklaren i form av kunskap om vilka mål kommunen har för respektive projekt och för den generella stadsbilden. 1 Förbundet för Sveriges Kommuner och Landsting. Hållbar stadsutveckling. (Positionspapper, 2008), 2. 2 Ibid., 2. 15

16 1.2 Syfte Syftet med arbetet är att utröna hur fastighetsutvecklaren kan uppnå mer värdefulla fastigheter genom att lägga större kraft vid projektens yttre utformning. Syftet är också att undersöka huruvida lokalhyresgästers och kommuners önskemål och krav stämmer överens med gällande teorier för att uppnå en levande stad. 1.3 Mål och frågeställningar Målet med arbetet är att ha visat på faktorer avseende fastigheters yttre utformning som är viktiga att beakta för en fastighetsutvecklare för att skapa mer värdefulla fastigheter. För att uppnå syfte och mål ställs följande frågor: Vad tycker lokalhyresgäster är viktigt i närmiljön kring arbetsplatsen och hur upplevs den idag? Vilka generella mål och krav har kommunen för nyexploatering i centrala lägen? Vilka krav ställs på fastighetsutvecklaren? Hur stämmer kommunens och hyresgästernas åsikter överens med gällande stadsbyggnadsteorier? Har fastighetsutvecklaren incitament för att lägga större fokus vid en aktivare yttre utformning? Vilka är incitamenten? 1.4 Disposition Kapitel 1 Inledning: Här redovisas arbetets bakgrund följt av syftet och till detta kopplade frågeställningar och mål med arbetet. Vidare redovisas även gjorda avgränsningar samt felkällor. Kapitel 2 Metod: Kapitlet redovisar teori kring vetenskaplig metod. Vidare beskrivs hur datainsamlingen har utförts för den aktuella rapporten. Kapitel 3 Kommersiell fastighetsutveckling: Inledningsvis beskrivs fastighetsutvecklingsprocessen. Därefter förtydligas teori kring fastighetsvärdering och värdeskapande. Kapitel 4 Den levande staden: Detta avsnitt utgår från en litteraturstudie som förtydligar olika stadsplaneringsteorier. Kapitel 5 Fallstudie: Här redogörs för de projekt som ingått i fallstudien samt även området och framtidsplaner. 16

17 Kapitel 6 Resultat: Kapitlet redovisar resultatet från intervjuerna, dels med hyresgäster och dels med stadsbyggnadskontoret. Kapitel 7 Analys: I avsnittet analyseras teorin från kap 4 samt vidare ett avsnitt med tillämpning av teorin i förhållande till värdeteorin i kap 3. Även resultatet från föregående kapitel analyseras i förhållande mot teorin i kap 4. Kapitel 8 Slutsats: Detta kapitel redogör för de slutsatser som rapporten kommit fram till i förhållande till syftet samt även svarar på de frågeställningar som finns i kap Avgränsningar För att kunna genomföra studien inom ramen för examensarbetet har vi valt att begränsa oss till två projekt, uppförda av olika utvecklare. Detta för att försöka dra slutsatser kopplade till fastighetsutvecklaren och de specifika projekten. Av relevanta intressenter har forskningen avgränsats till att undersöka hyresgästernas och kommunens åsikter för respektive projekt. Den teoretiska bakgrund som studerats är en utvald del av teorin på området. Rapporten utgår från en huvudkälla i form av Jan Gehls teorier om utvecklandet av en levande stad samt vidare andra forskare med kopplingar till området. Den i arbetet tillämpade värdeteorin är vald med hänsyn till kopplingen mellan teorin i kapitel 4 och för den relevant värdepåverkan. 1.6 Felkällor Genom att intervjua ett urval av de arbetande i varje projekt erhålles en fingervisning av vad hela populationen tycker. Det gör att slutsatser i arbetet är dragna på lösare grund, alltså ej statistiskt säkerställt material. För att en mer fullständig bild av lokalhyresgästers åsikter ska kunna återges bör ett större förfrågningsunderlag användas, även fler undersökta projekt av fler fastighetsutvecklare. Frågorna ställda till kommuner och hyresgäster bygger på ett urval av de i arbetet samlade teorierna kring vad som gör en stad levande. Detta gör att frågorna och därmed analysen inte kommer att spegla hela, i arbetet presenterade, teorin. Vidare är det svårt att utforma tydliga och icke ledande frågor kring ett ämne som de intervjuade varken är pålästa på eller dagligen funderar på. 17

18 18

19 2 Metod I kapitlet redovisas grundläggande metoder kring vetenskapliga forskningsrapporter. Vidare redovisas det faktiska förfarandet för den aktuella rapporten. 2.1 Arbetsmetod Det vetenskapliga arbetet inleds med ämnesval och problemformulering. Därefter väljs lämplig metod och en datainsamling genomförs. 3 Metoden är det vetenskapliga sätt på vilket det valda ämnet behandlas. Den påverkar och präglar hela arbetet. 4 Forskningsarbetet kan delas in i två typer; kvalitativ och kvantitativ forskning. Syftet med den kvalitativa forskningen är att exemplifiera och ge underlag till mer eller mindre långtgående slutsatser. Den kvalitativa forskningen ger svar på frågan Varför?, att jämföra med frågan Hur många? som besvaras inom kvantitativ forskning. 5 En inledande frågeställning i ett forskningsarbete är vilken metodisk strategi som är bäst lämpad för undersökningen. Den deduktiva studien grundar sig i en teoretisk bakgrund för att sedan efter en empirisk studie återkoppla mot den befintliga kunskapen 6. Den andra strategin är att gå i motsatt riktning och utföra en studie som sedan bildar teori. Målet är här att forskaren ska obegränsad och utan förväntningar undersöka all relevant information på ämnet och sedan utveckla nya teorier. 7 Enligt Ejvegård ska vetenskapligt arbete präglas av saklighet, objektivitet och balans. 8 Rapportens disposition och metoder används för att uppnå detta. Saklighet innebär att de uppgifter som anges ska vara riktiga och sanna. Författaren skall därför noga kontrollera de fakta som presenteras. Som regel bör primärkällor användas, till exempel originalhandlingar och officiell statistik. 9 I ett fritt samhälle bör även andra källor vara tillförlitliga, till exempel vetenskapliga verk och tidsskrifter, eftersom författaren kan antas ha varit extra noggrann med kontrollen av källorna. 10 Objektivitet innebär att författaren skriver utan egna vinklingar, åsikter eller förutfattade meningar. Det innebär också att olika sidor får komma till tals när delade meningar råder. Genom att ange att material hämtats ur en partsinlaga eller att personliga åsikter uttrycks kan objektiviteten upprätthållas Conny Svenning, Metodboken (Eslöv, 2003), Rolf Ejvegård, Vetenskaplig Metod (Lund: Studentlitteratur, 2009), Svenning, 75, Dag Ingvar Jacobsen, Vad, hur och varför? (Lund: Studentlitteratur, 2006), Jacobsen, Ejvegård, Ibid Ibid., Ibid.,

20 Viktigt är att uppnå balans genom att ge rätt utrymme till det som behandlas i arbetet men även balans mellan saklighet och objektivitet. 12 För att bedöma en studies värde och bidrag till vetenskapen används begreppen validitet och reliabilitet. Med validitet menas hur väl frågeställningar och teorier i en studie stämmer överens med valda undersökningsinstrument, såsom till exempel intervjuformulär. Denna koppling, att det som mäts verkligen är det som undersökningen eftersträvar att mäta, är viktig eftersom studien annars tappar i kvalitet. 13 Reliabiliteten syftar till hur tillförlitliga mätningarna är. Den kan påverkas av många faktorer till exempel fel i frågeformulär eller intervjumiljön. 14 Enligt Merriam handlar reliabiliteten även om huruvida en undersökning kan upprepas och även då ge samma resultat Datainsamling Det finns ett flertal metoder för insamling av data. Rapporten grundar sig i en litteraturstudie som sammanställer en bakomliggande teori. Vidare har en fallstudie utförts samt intervjuer varefter resultatet återkopplas mot teorin. Projektet metodiska strategi är deduktiv och utgår från redan befintligt teoretiskt material Litteraturstudie En litteraturstudie används som bakgrund till arbetets problemställning samt för att analysera tidigare studiers metodik och samtidigt dess eventuella brister. Inläsningen på forskningens ämne avgör tydligt projektets framgång genom en djupare förståelse för tidigare forskning. 16 Under arbetets inledning utfördes en litteraturstudie för att inhämta en teoretisk bakgrund kring stadsplanering, kommersiell fastighetsutveckling samt värdeskapande. Den litteratur som använts i arbetet har inhämtats från Universitetsbibliotek, främst i Lund. Litteratursökningen har skett genom nyckelordssökningar i bibliotekskatalogerna Lovisa, Libris samt Libhub. Vid internetsökning har fokus varit en källkritisk granskning av tillförlitligheten och även upphovsmannen. Även offentliga dokument såsom olika typer av planhandlingar har använts. 12 Ejvegård, Svenning, Ibid., Sharan B Merriam, Falltudien som forskningsmetod (Lund: Studentlitteratur, 2006), Jarl Backman, Rapporter och Uppsatser (Studentlitteratur, 2008),

21 2.2.2 Fallstudie Kommersiell fastighetsutveckling för den levande staden Sharan B Merriam förklarar en fallstudie som en undersökning av en specifik företeelse. Betoningen ligger på att just är ett eller några fall som är föremål för djupare studier. 17 Det kan exempelvis vara en händelse, en person, ett föremål eller en process. 18 Syftet med fallstudien går att uttrycka på flera olika sätt men handlar om att komma fram till en helhetsföreståelse av studieobjektet för att vidare utveckla teoretiska påståenden. 19 Till fallstudien valdes, efter samråd med handledaren, två projekt utvecklade och genomförda av två olika entreprenörer. Kungsbron i Stockholm av NCC samt Citykajen i Malmö av Skanska. Gällande läget i staden har de båda projekten ett flertal likheter med närhet till centrum, service samt centralstation och i förlängningen flygplatserna Arlanda utanför Stockholm respektive Kastrup utanför Köpenhamn i Danmark. De båda projekten är även färdigställda ungefär samtidigt, båda under Intervju Intervjumetoder kan skiljas åt beroende på hur frågorna presenteras samt hur svaren registreras. 22 En systematisk struktur utgår från ett strikt formulerat frågeformulär medan en osystematisk betyder friare formuleringar. Att ostrukturerat registrera svaren betyder att den som utför intervjun antecknar svaren så detaljerat som det är möjligt. Motsatsen är den strukturerade registreringen av fasta svarsalternativ. Utifrån detta finns det olika kombinationer som leder till olika typer av intervjuer. Genom observationer finns det två olika typer av variabler att undersöka, manifesta och latenta. De förstnämnda är direkt mätbara och enkla att registrera medan de senare är svårare att undersöka och kan inte utvinnas genom ett enklare frågeformulär. Ett attitydtest är ett sätt att undersöka latenta variabler, som intervjuobjektets attityd eller inställning till en viss fråga. 23 Likert-testet är ett av de mest använda attitydtesten och går ut på att den svarande får ett påstående och svarar enligt en skala från 1 till 5 (1 = jag tar helt avstånd från och 5 = jag instämmer fullständigt ) hur väl det stämmer in på dennes värderingar. I undersökningen utfördes intervjuer med hyresgäster i de båda kontorsbyggnaderna. Syftet var att se hur de arbetande i byggnaden upplever olika faktorer i sin omgivning samt vad de anser som mer eller mindre viktigt. Kontaktuppgifter har erhållits delvis 17 Jacobsen, Merriam, Merriam, Eddie Ekberg, NCC hyr ut i Kungsbron till Västerport. (Fastighetssverige, 2009). 21 Nicklas Tollesson, Skanska säljer till Aberdeen. (Fastighetssverige, 2009). 22 Svenning, Ibid.,

22 genom företagens hemsidor men främst genom ansvarig förvaltare för respektive byggnad. Den inledande kontakten har oftast tagits via telefon som sedan följts upp via mail för förtydligande av projektet och upplägget av intervjun. Som intervjuobjekt var det i första hand intressant av att komma i kontakt med lokalansvarig eller någon som varit delaktig i processen för företagets lokalisering. Intervjun, se bilaga A, med hyresgästerna var delvis strukturerad som ett Likert-test med fasta frågor i bestämd ordningsföljd samt med inslag av öppna svar. På detta sätt blandades en fast struktur med en mer öppen och samtalsliknande vilket gav både kvantitativa och kvalitativa resultat. Eftersom den svarande inte aktivt arbetar inom forskningsrapportens ämne valde vi att aktivt styra intervjun mot bestämda frågeställningar. Frågorna är i huvudsak ställda till att först undersöka vad hyresgästen uppfattar som viktigt och vad de ser som goda kvaliteter vid en bra arbetsplats oavsett hur det ser ut i nuläget. Den följande frågan riktar sig istället mot situationen i dagsläget och hur den svarande upplever olika faktorer vid den faktiska byggnaden. Genom detta framkommer dels vad hyresgästen tycker är mer eller mindre viktigt och dels hur de upplever sin arbetsplats som den ser ut idag. Frågorna är baserade på de ur författarnas synvinkel viktigaste delarna av teorierna i kapitel 4. Intervjuer genomfördes även med respektive kommun för de båda projekten. Dessa intervjuer var ostrukturerade som ett öppet samtal och innehöll endast en generellt formulerad frågeställning. Syftet med det öppna samtalet var att undersöka kommunens spontana åsikter inom området och inte styra samtalet. Vad som berördes var dels hur kommunen ser på den övergripande stadsplaneringen och dels om det finns några riktlinjer för enskilda utvecklingsprojekt. Den andra frågan ställdes, utan att specifikt gå in på det aktuella projektet, för att behandla ämnet om kommersiell fastighetsutveckling i staden och kommunens roll i processen. 22

23 3 Kommersiell fastighetsutveckling Kapitlet redovisar en övergripande bild av fastighetsutvecklingsprocessen. Vidare beskriv även grunderna kring fastighetsvärdering samt produkt- och värdeutveckling. Detta för att ge en grundläggande förståelse för utvecklingen av fastigheten samt även vad som kan påverka dess värde. 3.1 Inledning Fastighetsutveckling definieras som nybyggnation eller förändring av befintlig byggnad eller fastighet. 24 Det kan vara mark där fastighetsutvecklaren ser möjligheter att göra en vinst genom att förändra markanvändningen. Det kan också vara ett befintligt behov som fastighetsutvecklaren får i uppgift att tillgodose, 25 till exempel av ett företag som letar nya lokaler eller en kommun som vill skapa arbetsplatser. Processen är komplex och innefattar en rad olika skeden, från initiering och utvärdering till byggande och förvaltande. 26 Ett projekt innebär ofta stora investeringar som inte går att tillgodoräkna sig förrän projektet säljs eller går med vinst under förvaltning. Ledtiderna är långa vilket gör att förutsättningarna drastiskt kan förändras under projektets gång. Det gör att projektets resultat beror på prognoser och antaganden av god kvalitet genom projektets olika skeden. 27 Figur 1 - Fastighetsutvecklingsprocessen 24 David Cadman och Rosalyn Topping, Property Development (E & FN Spon, 1995), Thomas Kalbro, Markexploatering (Stockholm: Norstedts juridik, 2007), Cadman & Topping, Ibid., 1. 23

24 3.2 Fastighetsutvecklingsprocessen Initiering Initieringen grundar sig i en idé om att en ändrad markanvändning kan leda till ett ekonomiskt högre värde. 28 Fastighetsutvecklaren som analyserar den befintliga marknaden anser sig kunna göra en vinst genom en förändring eller nyproduktion. Initiativet tas från utvecklaren som anser sig kunna möta en efterfrågan eller ser bättre alternativ användning av marken. Det kan exempelvis vara en verksamhet som är intresserad av omlokalisering och ger utvecklaren en förfrågan gällande ny lokal, storlek, läge, pris och så vidare. Företaget kan antingen själva vara medvetna om vart de vill flytta och vad de behöver, eller anlita någon att göra en analys ur deras synpunkt. 29 Den enskilde fastighetsägaren kan även vara initiativtagare genom att bebygga sin mark för framtida förvaltning eller försäljning. Kommunens markanvändningsplan kan även ligga till grund för ny utveckling genom anvisningar om önskat nyttjande Utvärdering Utvärderingsskedet är ett betydande steg i processen med marknadsanalys och ekonomisk värdering som lägger grunden för ett flertal val. En analys av marknaden innebär en undersökning av staden eller området och leder till information om vilken den mest lämpade användningen är. Den ekonomiska värderingen ligger till grund för vinstberäkning och riskbedömning. Med en ungefärlig bild om projektkostnad och förhållandet mot fastighetsmarknaden samt den nationella och internationella ekonomiska situationen skapas en grund för potentiell utkomst. I utvärderingsstadiet finns det fortfarande en stor frihet och många möjligheter att påverka projektets framtid. 31 Initiativtagaren för projektet, eller av den anlitad konsult, är den drivande i utvärderingsskedet för att skapa ett underlag till framtida beslut inom projektet Förvärv Efter beslut om projektets fortlöpande är taget är nästa steg att förvärva mark. För detta krävs en del föreberedande arbete som till exempel utredning av ägare och eventuell detaljplan. Anskaffandet av marken och dess rättigheter är en självklar del för fortsatt arbete och sker oftast genom att fastighetsägaren säljer alternativt ingår som partner i projektet. Är området inte detaljplanelagt krävs detta för att byggnationen ska förverkligas. Även om kommunen har slutligt ansvar för 28 Cadman & Topping, Ibid., Kalbro, Cadman & Topping,

25 planarbetet kan initiativet till en förberedande planläggning tas av fastighetsägaren. 32 Som grund för byggnationen görs en projektering som förtydligar den tekniska och arkitektoniska delen av arbetet och ligger till grund för utformningen. Ibland görs en förprojektering som grund för den kommande projekteringen och planläggningen som sedan ofta körs parallellt. 33 Vidare bör en markundersökning genomföras som redovisar markens beskaffenhet och förutsättningar för planerad byggnation. Detta för att även förtydliga vilka förberedande markarbeten som behövs innan arbetet kan starta. Här rör det sig om exempelvis geotekniska undersökningar och beräkningar för att belysa markens beskaffenheter för den tilltänka utvecklingen. Krävs någon form av förarbete visas det här och kan räknas in i kostnadsberäkningen för projektet. 34 Byggprojekt är ofta en stor investering och finansieras vanligtvis till största delen med lån uppdelat i två delar. Det inledande delen kallas byggkreditiv och är för att täcka kostnaden för inledande arbete samt uppförande anläggningar och bebyggelse. 35 Nästa del består av de kostnader som finns för att kunna behålla den färdiga produkten det vill säga om det inte ska säljas och köpare är säkrad. Det säkras då ett mer långsiktigt lån som grundar sig i projektets faktiska resultat och planerad återbetalningstid Design och kostnadsberäkning Utformningen och designen av vad som ska byggas är beroende på om en köpare eller hyresgäst redan är säkrad. Arbetet kan då ske gemensamt mellan parterna för att en till ändamålet optimal anläggning uppförs. Är det fortfarande osäkert om vem den framtida användaren är kan det vara bra att utforma några olika förslag till grund för designen. Inledningsvis, innan köpare eller hyresgäst är knuten till projektet, ges dock formgivningen inte någon större betydelse för att begränsa utgifterna. 36 Dock måste tillräckligt med underlag finnas för en kostnadsberäkning och förberedelse av finansiering. När en framtida användare finns säkrad kan en tydlig arkitektonisk utformning fastställas samt en mer exakt kostnadsberäkning av projektet. Designen ändras dock kontinuerligt under utvecklingsprocessen och blir oftast avsevärt skild från den initiala utformningen. Förändringarna beror oftast på projektets budget och mål om att minimera kostnaderna Bygglov Tillåtelse för byggnation krävs i form av bygglov från kommunen som beror på befintliga markanvändningsplaner. 37 Kommunens intresse ligger i att kontrollera och strukturerat planera stadens utformning. Utan ett system med lagar och bestämmelser 32 Kalbro, Ibid., Cadman & Topping, Kalbro, Cadman & Topping, Ibid., 6. 25

26 som reglerar markens användning skulle motstående intressen leda till höga transaktionskostnader och en långsammare utveckling. 38 En övergripande stadsplanering kan upprätthållas i och med möjligheten att reglera olika nybyggnadsprojekt genom tillståndsprövningen. Kommunen kan även ange villkor tillsammans med bygglovet som ett sätt att bevaka sin planering i den påmanade utvecklingen. Ett sätt kan vara att byggherren även måste utveckla grönområden som sedan lämnas tillbaka till kommunens ägande för att få tillåtelse till sin planerade exploatering Åtagande Innan byggande påbörjas krävs att föregående steg fullgörs för att säkerställa att fastighetsutvecklaren inte inleder något arbete som saknar täckning och kan riskera projektets ekonomi. Det är viktigt att projektet utvärderas kontinuerligt för att besluten som tas alltid ska grundas på fullständig information samt att exploatören har kunskap om alla beslut. Exploatörens mål är att begränsa kostnaderna fram till att förvärv av mark sker. 40 Därefter betyder åtagandet för utvecklaren att det fortsatta arbetet blir klart definierat och med knappa möjligheter till förändringar Genomförande Genomförandestadiet av projektet inleds när avtal tecknas gällande plats, byggnader, pris och tidsspann. 41 Flexibiliteten i de tidigare faserna har gått förlorad vilket understryker vikten av noggrann värdering av projektet. Målet är att projektet genomförs i tid inom ramen för budgeten, utan att tumma på kvaliteten. Beroende på projektets komplexitet kan en projektledare anställas för att tillse att planeringen av byggprocessen följs. Utvecklaren bör under hela processen övervaka marknaden för att så långt möjligt kunna anpassa produkten efter efterfrågan Uthyrning, försäljning och förvaltning Efter produktens färdigställande kommer fastighetsutvecklaren antingen att förvalta fastigheten själv som en investering eller sälja den för att realisera vinst. Denna del av utvecklingsfasen är en av de viktigaste. 42 Projektets framgång beror på förmågan att hitta hyresgäster till rätt hyra i rätt tid, enligt kalkylen gjord i projektets startskede. Utvecklaren kan förvalta fastigheten genom att hyra ut lokaler till en eller flera hyresgäster. Hyresavtal kan tecknas löpande under hela utvecklingsprocessen. Tidpunkten för tecknandet av hyresgäster eller när försäljning sker kan även bero på 38 Kalbro, Cadman & Topping, Ibid., Ibid., Ibid., 9. 26

27 markägares eller finansiärers åsikter. Detta beror även på fastighetsmarknaden som kan förändras under projektets gång. Utvecklarens arbete slutar inte med att samtliga lokaler hyrs ut. Genom att fortsätta ha kontakt med hyresgäster efter inflyttning kan utvecklaren lära sig mer om hyresgästernas krav och behov samt brister ur förvaltningssynpunkt i fastigheten. Vid utformning av lokalen bör det tas hänsyn till den framtida förvaltningen av fastigheten för att förbättra förhållandena för framtida hyresgäster och ägare Fastighetsvärdering Fastighetsutveckling uppstår då någon aktör anser sig kunna tillgodogöra sig en vinst av en förändrad markanvändning. Denna vinst är klart beroende av marknaden och den rådande efterfrågan av en viss typ av lokal eller faktorer som läge, yta och så vidare. För att producenten ingående ska kunna analysera marknaden och värdera en viss tillgång eller produkt krävs även en god kännedom om vilka faktorer som påverkar värdet. 44 Vad värde är råder det delade meningar om. Värde kan sägas uppkomma när en vara tillfredställer mänskliga behov. När varan inte finns i oändlig mängd får förvärvaren vara beredd på att utföra någon form av motprestation. I bytet uppstår ett värde mellan motprestationen och produkten. När varan utgörs av en fastighet är värdet inte något som kan mätas till ett exakt belopp utan endast något som kan uppskattas. Eftersom värdet inte är något bestämt varierar det mellan människor beroende på deras preferenser. 45 Värdeteorin syftar till att försöka förklara varför värden uppstår. Den utgör en del av den allmänna ekonomiska teorin varför begrepp som utbud och efterfrågan används. Eftersom en vara, eller en fastighet, kan ses som en tillgång av någon form hyser ägaren förhoppningar om att den ska inbringa nytta vid användning. Ett vanligt sätt att beskriva värdet är: 46 Värde = f(a+b+c+d+...+n) 47 Värdet är därför en funktion av (a-n) olika faktorer som mer eller mindre påverkar värdet. Det krävs även vissa grundläggande förutsättningar som ska komma till stånd för att värde ska kunna uppstå. När det kommer till fastigheter kan dessa rekvisit tolkas som följer: 43 Cadman & Topping, Detta avsnitt kommer att förstärkas med källor. 45 Lantmäteriverket. Fastighetsvärdering. (Gävle: Lantmäteriverket, 2008), Ibid., Ibid., 3. 27

28 Ett behov tillfredsställs vid användning av fastigheten. En nytta uppstår när fastigheten ägs eller förvaltas. Fastigheten disponeras endast av den som äger eller använder fastigheten. Det är möjligt att överlåta fastigheten. Fastigheten, eller fastighetstypen, finns ej i obegränsad mängd. 48 Fastigheter gör att elementära behov tillgodoses, till exempel ger en skogsfastighet avkastning i form av avverkningsinkomster och en bostadsfastighet erbjuder tak över huvudet. För att något värde ska uppstå alls krävs det att den särskilda fastigheten finns i begränsad utsträckning Eftersom fastigheter skiljer sig från de flesta andra varor är vi beredda att betala ett pris för den speciella jordegendomen. Detta uppkommer när intressenter, med unika nyttofunktioner, agerar på fastighetsmarknaden. Eftersom nyttofunktionerna skiljer sig bland människor är det den person med högst nyttofunktion som förvärvar fastigheten. Detta bygger på ett fungerande lagsystem som tillåter frivilliga överlåtelser och att lagfarna ägare har full dispositionsrätt över sina fastigheter Värderingsteori Värde är, som framgår av resonemanget ovan, inte ett absolut begrepp. För att göra värdeteorierna mer konkreta formuleras dessa till ett begreppssystem. Värdering är aktuellt i två typer av situationer, vid överlåtelse och innehav. I överlåtelsesituationen diskuteras den summa pengar som utgår som motprestation vid ägarbyte och vid innehavssituationen är de nyttor i form av nettointäkter som fastigheten genererar intressanta. 50 Två värdebegrepp kan knytas till de olika situationerna, marknadsvärde och avkastningsvärde. Vid överlåtelse används marknadsvärdet, alltså det förväntade värdet fastigheten motsvarar i en försäljning. Definitionen på marknadsvärde förändras över tiden och varierar beroende på vem som frågas. En sammanställning av flera definitioner kan lyda: Marknadsvärdet är det mest sannolika priset vid försäljning av fastigheten vid en viss angiven tidpunkt under normala förhållanden på en fri och öppen marknad, med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång. 51 Definitionen visar att marknadsvärde och pris inte är synonymt då marknadsvärdet pekar på det förväntade värdet vid en eventuell försäljning, alltså det mest sannolika scenariot. Priset är däremot ett faktum, något som har hänt, och beror på vilka 48 Lantmäteriverket, Ibid., Ibid., Ibid., 6. 28

29 förutsättningar som råder vid överlåtelsen. Marknadsvärdet innehåller värderingar från marknadens olika aktörer. Även om en del aktörer baserar sina analyser enbart ur ett strikt ekonomiskt perspektiv, till exempel med kassaflöden och internräntor, påverkas de av övriga marknadsaktörers värderingar som även kan innehålla exempelvis estetiska och utformningsmässiga värden. Fastighetsvärderingen blir beroende av marknaden och dess sätt att värdera olika fastigheter utifrån olika aspekter. På samma sätt kan avkastningsvärdet knytas till en innehavssituation då framtida avkastningar är intressanta. Avkastningsvärdet beror på innehavarens förutsättningar, varför det sägs vara individuellt. Begreppet används i huvudsak för avkastningsbärande fastigheter, till exempel hyreshus och skogsfastigheter, och påverkas av faktorer som finansiering och beskattningssituation. Avkastningsvärdet definieras som: Nuvärdet av förväntade framtida nettoöverskott. 54 Nettoöverskotten erhålls genom att subtrahera kostnader för drift och underhåll från intäkterna Produktutveckling Fastighetsutvecklaren vill alltid maximera värdet av den utvecklade fastigheten, varför det är intressant hur fastighetens avkastningsvärde och marknadsvärde kan ökas. Hittills har antagits att marknadsvärdet och avkastningsvärdet består av ett ekonomiskt värde som räknas fram och uttrycks monetärt. Detta värde är beräkningsbart och går att direkt applicera som värderingsmetod. Marknadsvärdet innehåller även ett marginellt värde med faktorer som indirekt har en betydelse, till exempel estetik, utseende och anseende. Värdet här beror på marknadens aktörer och dess subjektiva bedömning av olika kvaliteter och faktorer. 55 Grunden för all organiserad verksamhet är att skapa ett värde som är högre än produktionskostnaden för värdet. Här är själva grunden i företagsekonomin relevant, att optimera relationen mellan nytta och pris för att uppnå sina mål. 56 Eftersom en fastighet kan anses vara en konsumentvara ligger den upplevda kvaliteten, eller 52 Lantmäteriverket, Thomas Lutzkendorf och David Lorentz. Capturing sustainability-related information for property valuation. Building & Research Information 39, (2011): Lantmäteriverket, Halil Shevket Neap och Tahir Celik. Value of a Product: A Definition. International Journal of Value-Based Management, 12 (1999): Thomas Andersson, Inger Bergman, Olav Björk och Lars-Gunnar Eriksson. Value Management: skapa värde i projekt, program och projektportföljer (Stockholm: SIS Förlag, 2006), 9. 29

30 kundnyttan, helt i betraktarens ögon är därmed alltid subjektiv och ofta svåruppmätt. 57 Det krävs därför en djup förståelse för kundernas behov och deras betalningsvilja för att få dessa behov tillfredsställda. 58 Utvecklingen av en fastighet kan ur fastighetsutvecklarens perspektiv jämföras med produktutveckling. Genom den grundläggande utformningen möter produkten marknadens efterfrågade krav. Genom att vidare utveckla produktens design och utformning för att öka dess kvalitet och användarupplevelse adderas även ett marginellt marknadsvärde till produkten. 59 En del faktorer är dock svåra att sätta ett individuellt värde på, trots att de bidrar till produktens värde som helhet. Ett exempel är förbättrad ventilation. Marknadsvärdet av en fastighet ökar inte nämnvärt för att ventilationssystemet förbättras, dock ger det ett bättre inomhusklimat vilket kan leda till högre bekvämlighet och produktivitet vilket i sin tur ökar värdet. 60 Detta är ett sätt att konkretisera den kedja av påföljder som den förbättrade ventilationen leder till. Det blir tydligt att det både finns direkta påföljder som bättre inomhusklimat men även, i förlängningen, indirekta påföljder som högre bekvämlighet och en mer produktiv miljö. Genom utveckling av något som stimulerar och attraherar människans sinnen kan en indirekt värdeökning skapas. Konsumentens värdering är subjektiv och beror på dess önskemål att äga en viss produkt, och motsatt huruvida den överensstämmer med konsumentens värderingar. 61 Utöver de mer traditionella definitionerna av värde, se ovan, talas det i projektutvecklingssammanhang om att uppnå ett maximalt värde. Det uppstår, enligt Burt, när önskad kvalitet uppnås till lägst kostnad, när högst kvalitet uppnås till bestämt pris eller när de båda alternativen kombineras på ett optimalt sätt. 62 Denna definition blir aktuell i och nedan. Med bakgrunden om marknadsvärdet kan producenten, fastighetsutvecklaren, förhålla sig till konsumenten och genom olika marknadsstrategier möta en viss efterfrågan. Genom att minimera kostnaderna kan ett företag skapa en produkt som bör vinna en prismässig fördel på marknaden men som fortfarande fyller en viss funktion. Denna strategi kan delvis förklaras genom den systematiska metoden Value Engineering då fokus ligger på en utveckling till lägsta möjliga kostnad. Ett annat ledningssätt är Value Management då företaget fokuserar på produktens funktion i förhållande till dess kostnad. För fastighetsutvecklare gestaltar sig denna strategi exempelvis i form av att sätta hyresgästens behov och önskemål i fokus vid utformandet av projekt. Nedan följer en utförligare förklaring av de två begreppen. 57 Ibid., Andersson, mfl Zhiguo, Zhang. Constraints and Consumer Response in Product Design. Hangzhou, China: Zhejiang University of Science and Technology, Lutzkendorf & Lorentz, Neap & Celik, John Kelly och Steven Male, Value Management in design and construction. (E & FN Spon, 1993), 3. 30

31 3.3.3 Value Engineering fokus på kostnad Value Engineering betyder att ett projekts funktion ska uppnås till minimal kostnad utan att kvalitet, utformning eller prestanda påverkas negativt. 63 Genom förhållandet mellan kostnad och funktion är målet att hitta den lägsta totalkostnaden som fortfarande besvarar kundens behov. 64 Value Engineering har sin grund i General Electric Company där Lawrence Miles utvecklade en metod för att ersätta bristfälliga mängden råmaterial med andra alternativ under andra världskriget. 65 Processen har sedan utvecklats mot att hitta en värdehöjande metod i projekt, ursprungligen inom den amerikanska tillverkningsindustrin. Metodiken förfinades och anpassades så småningom till byggbranschen. 66 Value Engineering bygger på två antaganden, dels att alla parter är införstådda med vilken funktion produkten bidrar med och dels att samtliga designalternativ ger samma prestanda, och kan därför bedömas enbart efter kostnad. Med dessa antaganden kan en kostnadsreducering relateras direkt till en värdeökning. Inom Value Engineering definieras värdet som förhållandet mellan funktion och kostnad, alltså Värde = Funktion/Kostnad. 67 Value Engineering grundar sig i tre olika steg för att värdera till exempel en fastighet; funktionell analys, kostnadsanalys och värdesutvärdering. Den funktionella analysen anger hur väl objektet möter brukarens krav och kan i sin tur delas upp i tre kategorier: struktur, område och lokalisering. Den strukturella delen fokuserar på säkerhet, bekvämlighet och den vardagliga funktionen. Områdesnivån ger svar på fastighetens omgivning med kommunikation samt även närliggande service, miljö och bebyggelse. Med lokalisering menas fastighetens plats i staden i ett större perspektiv, till exempel regional planering och fördelning av olika typer av bebyggelse över staden. 68 Kostnadsanalysen för projektet behandlar kostnaden ur ett livscykelperspektiv, alltså från projektstart till rivning. Här ingår även alla kostnader knutna till användandet av den färdiga fastigheten, till exempel löpande underhållskostnader, driftskostnader och transportkostnader. Värdesutvärderingen bygger på att, genom de två föregående analysmomenten, skapa ett utvärderingssystem för att jämföra den totala nyttan och kostnaden. En sammanställning av detta ger möjlighet att kunna väga projektets olika delar och arbeta fram ett optimalt värde genom Value Engineering Stuart D Green. Beyond Value engineering: Smart value management for building projects. International Journal of Project Management, 12 (1994): Yang, Dong. A Method for Evaluating Residential Value Based on Value Engineering Theory. Hangzou, China: Zhejiang University, Dept. of Civil Engineering, Kelly & Male, Kelly & Male, Dong, Ibid., Ibid.,

32 3.3.4 Value Management fokus på funktion Value Management syftar till att definiera kundvärdet och betydelsefulla funktioner i det enskilda projektet. Kundvärdet, vilket är förhållandet mellan upplevd nytta och priset, ligger i fokus eftersom Value Management syftar till att optimera projekt och utveckla rätt faktorer i relation till priset. 70 Value Management kan också definieras till att på bästa sätt tillgodose intressenters behov genom att balansera förhållandet mellan kvaliteten på funktioner och deras kostnader. 71 Värdekonceptet grundas i förhållandet mellan tillfredsställelsen av flera behov och nödvändiga resurser för att göra detta. Skillnaden mellan storleken av tillfredsställelse och förbrukade resurser avgör värdet, dock kan olika intressenter ha olika tolkningar av vad värde är. Value Management verkar för att väga samman dessa värderingar för att projektet uppnår sina mål med minsta möjliga resursförbrukning. Value Management utvecklades ur Value Engineering, bland annat i Storbritannien av John Kelly och Steven Male 1993, genom att föra in Value Engineering i tidiga skeden och i projektledningsprocessen. 72 Enligt Kelly och Male är en användbar definition av begreppet Value Management en tjänst som maximerar det funktionella värdet av ett projekt genom att styra projektet från idé till slutförande och granska alla tagna beslut gentemot en av beställaren definierad värdegrund. 73 Value Management baseras på företagets långsiktiga strategi och målsättning. Det ger vägledning till vilka aktioner som bör vidtas för att förbättra värdet av de tjänster och produkter som företaget producerar. 74 Viktigt här är att de åtgärder som vidtas ger ett så bra resultat som möjligt ur ett värdestyrningsperspektiv. Vad som skapar värde och vilka sätt som finns för att uppnå detta måste analyseras ur rätt perspektiv, med kundens behov i fokus. 75 En vanlig teknik inom Value Management är funktionsanalys, FAST (Function Analysis Systems Technique). Det innebär att den studerade produkten bryts ned i funktioner som sedan analyseras hur de verkar gentemot varandra. Vidare studeras hur deras kvalitet kan ökas eller hur deras kostnad kan minskas för att bättre tillfredsställa intressenternas behov. Viktigt är att FAST stämmer överens med Value Managements arbetsmetod som beskrivs i den svenska standarden SS-EN Value Management. Det innebär att metoden ska innehålla delar som planering, analys, utvärdering och rapportering Andersson, mfl Ibid., Michel Thiry, Value management practice (Sylva, NC: Project Management Institute, 1997). 73 Kelly & Male, Andersson, mfl Ibid., Ibid.,

33 3.3.5 Value Management i fastighetsutvecklingsprocessen Genom att tillämpa Value Management på ett fastighetsutvecklingsprojekt skulle processen kunna se ut som följande: Projektet initieras genom en idé om att förändrad markanvändning av en fastighet kan generera vinst, alternativt att ett företag kommer med en förfrågan om att byta lokal. I båda fallen bör utvecklaren fråga sig hur den på bästa sätt kan optimera en kunds samlade upplevelse av att flytta från den lokal de sitter i idag till en ny, alltså hur störst nytta för hyresgästen kan uppnås. Hyresgästens hela upplevelse innefattar allt från att visa företaget olika lokaliseringsalternativ och bistå med förslag om rådgivare, konsulter och flyttfirmor till att maximera nyttan av den färdiga lokalen i form av byggnadens prestanda och möjligheter att tillgodose kundens behov och önskemål. Det handlar även om att minimera processtider och att på bästa sätt kunna säkerställa att kundens upplevelse av sin nya lokal förblir den bästa möjliga även efter det att fastigheten har bytt ägare. Här bör fastighetsutvecklaren tänka så brett som möjligt för att kunna kartlägga alla sätt som kundens upplevelse kan förbättras. Det krävs därför god kunskap om dels vilka behov och önskemål kunden i stort har, dels hur kundens anställdas upplevelse av den nya arbetsplatsen kan göras så bra som möjligt men också vilka behov och önskemål som styr kundens kunder i nästa led. Tydligt definierade mål och god kommunikation är förutsättningar för utvecklaren ska kunna maximera värdet av upplevelsen för kunden på bästa sätt. Viktigt är att identifiera de åtgärder där vinsten av den är större än kostnaden av genomförandet av den. I utvärderingsskedet identifieras en tydlig målgrupp men också vilken typ av fastighet i vilket läge i staden som är mest lämpad för kunden eller målgruppen. Här bör även analyseras vilka effekter den rådande nationella och internationella ekonomiska situationen kan ha för kundens verksamhet och framtida behov. Här bör också olika riskbedömningar göras för att inte riskera att kunden senare inte kan betala och att åtgärder genomförs som kostar mer än de tillför värde. I nästa steg förvärvas mark. Här analyseras vilka tillstånd som behövs vid vilken tidpunkt för att kundens behov bäst ska kunna mötas, till lägst kostnad för fastighetsutvecklaren. Om ny detaljplan krävs bör den formas för att kundens behov på enklast sätt ska kunna tillfredsställas, till exempel genom att försöka fastslå många av kundens behov och önskemål i plan för att kunna ge tydliga besked tillbaka till kunden och därmed öka kundens nytta. Här sker också projekteringen av den nya lokalen som även den bör göras med kunden i fokus. Hur kan kundens upplevelse av den nya lokalen maximeras? Här bör även en finansieringsplan göras, givetvis med kundens nytta i fokus, dock utan att sätta sin egen vinst på spel eller att utsätta sig för andra typer av risker. Designen av projektet beror på hur stor del av lokalerna som är uthyrda. Är inte hela den planerade byggnaden uthyrd bör resterande delar inredas så flexibelt som möjligt för att med minsta möjliga ansträngning kunna tillgodose framtida hyresgästers behov. Fastighetsutvecklaren kan analysera vilka behov som framtida hyresgäster kan 33

34 tänkas ha. Vilken typ av företag flyttar sannolikt in? Den utvändiga utformningen av projektet kan anpassas efter den mest sannolika målgruppen eller den mest sannolika anställdas behov. Kommunen är en viktig aktör inom fastighetsutvecklingsprocessen vars riktlinjer och planer måste följas, även här med hyresgästerna i fokus. Staden anger därför spelreglerna för hur fastighetsutvecklaren kan tillgodose sina kunders behov. Eftersom kommunen även ger markanvisningsavtal med eller utan tillhörande villkor till fastighetsutvecklare för att tillgodose sina och invånarnas behov kan den även ses som en sekundär kund vars behov och önskemål så långt möjligt bör tillgodoses av fastighetsägaren. Under genomförandet av projektet bör utvecklaren arbeta för att tillgodose kundens behov gällande exempelvis kontinuerlig rapportering om hur projektet fortskrider, uppstådda hinder och så vidare. Viktigt är att relationen till kunden prioriteras genom ansvarstagande och tydligt agerande vid oförutsedda problem. Som tidigare sagts är det kundens totala upplevelse som bör förhöjas utan tumma på kvalitet, moral eller etiska regler. Det resulterar i ett förtroende som kan betyda mycket i framtiden. Efter färdigställandet fortsätter utvecklaren att äga och förvalta fastigheten eller sälja den för att realisera vinst. Väljer fastighetsutvecklaren fortsatt ägande iträdes rollen som förvaltare utan att försaka fokus på kundens upplevelse. Value Management kan även appliceras på fastighetsförvaltningsprocessen men det berörs inte i denna rapport. Om fastigheten istället säljs är det viktigt i största möjliga mån försöka säkerställa att kunden trivs så bra som möjligt i sina nya lokaler samt att framtida ägare bibehåller samma syn på att maximera sina kunders upplevelse av lokalen. Detta kan göras exempelvis med klausuler i köpeavtalet eller förvaltningsprogram, alternativt att utvecklaren mer eller mindre fortsätter som förvaltare eller rådgivare till den nya ägaren. Det kan även vara värdefullt för den nya ägaren. Genom fortsatt kontakt med hyresgästen lär sig utvecklaren mer om kundens behov och eventuella brister i sin egen produkt och på så sätt utvecklas även fastighetsutvecklaren. FAST i fastighetsutvecklingsprocessen Genom tillämpning av FAST bryts produkten ner i funktioner i olika nivåer vars samspel med varandra analyseras. Vidare undersöks också hur varje funktions kvalitet kan ökas eller dess kostnad minskas. Nedan följer ett exempel på hur FAST skulle kunna användas på en kommersiell fastighet. Ett första steg är att dela upp en lokal i de funktioner som tillfredsställer hyresgästens olika behov. För enkelhetens skull antas att tre av de identifierade funktionerna som hyresgästen behöver är att kunna kommunicera med kunder, ha tillgång till konferenslokaler och äta lunch i närliggande restaurang. Därefter analyseras varje funktion, dels hur funktionens separata kvalitet kan ökas eller dess kostnad minskas och dels hur funktionen samspelar med övriga funktioner. 34

35 Till exempel väljs funktionen kommunikation med kunder. Då kartläggs på vilka sätt kommunikation med kunder sker idag. Det kan vara till exempel genom e-post och via telefon. Därefter undersöks hur dessa kommunikationskanaler kan underlättas för hyresgästen, så att kvaliteten ökar och kostnaden sänks. Finns det bättre och billigare mjukvaror för e-post som hyresgästen kan förses med? Finns det snabbare och billigare elektroniksystem att bygga in i lokalen? Finns det nya, outvecklade sätt för hyresgästen att kommunicera med sina kunder? Kreativiteten begränsar antalet frågor. Därefter analyseras på vilka sätt hyresgästens kommunikation med kunder påverkas av och påverkar andra funktioner, exempelvis tillgången till konferenslokaler. Hur förändras möjligheterna för god kommunikation med kunder med förbättrad tillgång till konferenslokaler? Kan en del av dialogen förflyttas till konferensanläggningen och vad får det för effekter? Minskar behovet av konferenslokaler om kommunikationsmöjligheterna förbättras? Kan kvaliteten på båda funktionerna höjas utan att kostnaderna stiger? Detta är endast ett kort exempel på hur FAST kan tillämpas i fastighetsutvecklingsprocessen. Det visar ett smakprov på alla de frågor som kan uppkomma som fastighetsutvecklaren annars kan missa. Det förenklar även möjligheten att se sina utvecklade fastigheter ur kundens ögon. 35

36 36

37 4 Den levande staden Syftet med detta kapitel är att redogöra för ett urval av gällande teorier om vad som gör en stad attraktiv och levande samt hur dessa kommer in i olika nivåer av stadsplanering. Kapitlet ligger till grund för framtagna frågor till intervjuer med hyresgäster och kommuner. 4.1 Genomgående faktorer En levande stad utgörs av stadsrum som människor stimuleras av att vistas i, utrymmen utformade efter människans sinnen och behov. Ett antal genomgående förutsättningar bidrar till att uppnå detta Mänskliga skalan Det är den byggda miljöns mellanrum som utgör stadens rum och som formar gator och torg. Det omvända synsättet är att torgen, gatorna och miljön är det som utformar var husen kan ta plats. Denna utformning ger mer fokus åt den människan och betyder en utveckling av staden bättre anpassad för den mänskliga skalan. Det sociala livet tar oftast plats ute på gatan vilket betyder att det är viktigt, inte bara att det finns plats, men också att miljön är inbjudande. 77 Den arkitektoniska utformningen av ett område kan öppna upp eller stänga igen invånarens möjlighet till möten och sociala utrymmen. Ett väl fungerande område ger möjlighet för interaktion mellan dess olika delar och skapar en mänsklig skala som individen och dess sinnen attraheras av. Människans sinnen behöver stimulans var fjärde till femte sekund av nya och varierade intryck för att uppfatta den omgivande miljön som intressant. 78 Ett mänskligt mått avgör förutsättningarna för hur individen uppfattas i och uppfattar staden. Den fysiska utformningen ligger till grund för den sociala strukturen och ser till att det finns en hierarkisk fördelning mellan privata och publika rum. Det privata rummet är viktigt för enskilda aktiviteter medan det publika ger utrymme för det oplanerade, som möten, lek och allmän rörelse. Det är viktigt med en tydlig avgränsning mellan vad som är individuellt och vad som är offentligt i staden. Denna gräns ska dock vara visuellt överkomlig, att det enkelt går att få en överblick över sin omgivning. En översikt skapar en trygghetskänsla då det som händer på gatan är synligt från det privata rummet, till exempel från fönstret eller trädgården. Gränsen är fortfarande tydlig men skapar en mer diffus känsla om att det publika blir en del av det privata. Visuellt överkomliga gränser ger även människan möjlighet att bedöma avstånd och skapa sig en uppfattning om den indirekt omkringliggande miljön, till exempel kan en 77 Gordon Cullen, Townscape (London: The Architectural Press, 1961), Jan Gehl, Cities for People (Washington DC: Island Press, 2010),

38 träddunge antyda om grönska i form av en park eller kan kyrktornet resa sig över omkringliggande byggnader och befästa sin plats i staden. 79 Syn och hörsel är i huvudsak de sinnen som avgör hur människan upplever sin omgivning i stadsrummet. 80 Att staden får en utformning, anpassad till den mänskliga skalan, ger människan möjlighet till delaktighet genom att både höra och se sin omgivning. Ljud i staden uppfyller en annan dimension än vad synen gör, dock är hörseln är inte lika utvecklad som synen och klart mer begränsad. 81 De båda sinnena har olika inskränkningar och hinder, att hindra ljud är klart svårare än att blockera synfältet. Ohindrat har dock synfältet en klart större räckvidd och upptagningsförmåga än hörseln. Människan har också en djupare visuell förmåga och kan uppfatta detaljer mycket starkare genom synen än genom hörseln. En konversation i normal samtalsnivå kan uppfattas på upp till sju meters avstånd och till 35 meter gällande någon som föreläser. Då avståndet överstiger 35 meter reduceras hörseln avsevärt. 82 Synen har en klart längre räckvidd och på upp till en kilometer kan ögat uppfatta mänsklig form och övergripande drag i miljön. Vid ett avstånd på ungefär 100 meter kan mer exakta detaljer och särdrag urskiljas. 83 Avståndens betydelse är alltså viktigt för att korrekt kunna bedöma och ta del av sin omgivning. Synen är avsevärt bättre horisontellt än vertikalt och i gatuplanet begränsad till byggnadens bottenplan medan det horisontellt sträcker sig över närmare 180 grader. 84 Det är alltså av större betydelse hur miljön och omgivningen är utformad i markplan än i övrigt. Ytterligare förutsättningar för en god mänsklig skala är möten i samma nivåer och att det sker ansikte mot ansikte med grund i hur synfältet är utvecklat. 85 Även om nivåskillnader kan bidra till en varierad stadsmiljö är det en mindre bra förutsättning vid möten i staden. Den mänskliga skalan är även beroende på rörelse och hur förbipasserande detaljer kan uppfattas. Gåendes rör sig människan i en hastighet på ungefär fem kilometer i timmen och uppfattningsförmågan är utvecklad likvärt. 86 Vid ett möte mellan två fotgängare är det ungefär 30 sekunder från visuell kontakt och första intryck till det faktiska mötet. Under denna tid stärks intrycken i takt med närmandet. Om denna tid minskas reduceras också möjligheten att lägga märke till detaljer i situationen. I relation till det mötet är förhållandet mellan en fotgängare och en passerande bil en situation där denna tid är mycket kort vilket gör det svårt att lägga märke till detaljer. Skalan är av bättre kvalitet med omgivande rörelser i en lägre hastighet och det är viktigt att det finns tydliga avgränsningar mellan fotgängare, cyklar och bilar för att de inte ska påverka varandra. Människor väljer gärna sittplaster där det omgivande 79 Cullen, Jan Gehl, Life Between Buildings (Köpenhamn: Arkitektens Forlag, 2010), Edward T. Hall, The Hidden Dimension (New York: Random House, Inc, 1990), Gehl, Life Between Buildings, Ibid., Ibid., 63, Ibid., Ibid., 63,

39 tempot är anpassat till kroppens sinnen, till exempel på ett torg med gående som sakta passerar förbi, eftersom det där är lättare att uppfatta detaljer Den livliga staden En folkrik plats signalerar att det finns något av värde, att det finns något positivt att vara en del av. Det gör att en fullsatt stadion attraherar mer än en tom, där det känns som att något är fel eller fattas. 87 Det är en helhetssyn, med vad som lockar människor i fokus, som bör ligga till grund för planeringen för att attraktiva och livliga städer ska uppnås. Möjligheterna att uppnå en livlig stad ökar markant om förhållandena för vistelse i det offentliga rummet förbättras. 88 Bild 1 - Skillnaden mellan öppna och stängda fasader påverkar livligheten (författarnas egna bilder). Ett livligt stadsrum är inte knutet till kvantiteten människor. Det handlar snarare om en känsla av att rummet är populärt, inbjudande och skapar mening för människor. En trång gränd kan bli levande av endast ett fåtal människor medan ett torg kräver desto fler besökare. 89 Den levande staden kräver också ett blandat gatuliv där sociala aktiviteter samsas med utrymme för invånare på väg. Folk behöver även ges möjligheter att delta i stadslivet. För många människor som trängs på för små ytor är inte ett bra exempel på en levande stad. 90 Människor attraheras av folkvimmel och rörelse vilket gör att den livfulla staden är en självförstärkande effekt. 91 Någonting som händer på torget lockar förbipasserande att stanna vilket i sin tur skapar en folksamling som i sin tur attraherar ännu fler som undrar vad som står på. Detta finner även Whyte i sina undersökningar i New York Gehl, Cities for People, Ibid., Gehl, Cities for People, Ibid., Ibid., William H. Whyte, The social life of small urban spaces (Washington, D.C: The Conservation Foundation, cop. 1980),

40 Genom att uppnå livliga gator och torg där många människor passerar skapas attraktiva platser för butiker och restauranger vilket i sin tur ökar möjligheterna att skapa ett gott stadsrum. Nyckelfaktorerna för att uppnå livliga stråk i staden är: täthet, direkta och logiska rutter, sparsamt tilltagna dimensioner samt tydlig hierarki mellan vilka stråk som är viktiga och vilka som är mer perifera. 93 Men är en tät stad en livlig stad? Att skapa levande kompakta stadsrum underlättas av att människor bor och arbetar i samlade byggnader i närheten. Det innebär inte nödvändigtvis att husen måste ha många våningsplan. För höga byggnader gör att gatorna blir mörka och mindre inbjudande, dessutom är det svårt att kommunicera med människor på marken ifrån fem våningars höjd. 94 Studier i Danmark har visat att områden med två- till trevåningshus har mer gatuliv och socialt umgänge per hushåll än i områden med högre byggnader. 95 Ett utmärkt exempel är området Akers brygge i Oslo som bjuder på hög densitet, byggnader i mänsklig skala, blandade funktioner och ett gott stadsrum. 96 Det vi registrerar som en gatas livfullhet är det vi ser och upplever inom ca 100 meter, se avsnitt Inom detta avstånd avgör aktivitetsnivån hur livligt stadsrummet är. Aktivitetsnivån definieras som produkten av antalet människor och tiden som varje människa spenderar på en plats. 97 Ett stadsrums livlighet beror inte endast på antalet användare utan också på tiden varje besökare spenderar på den offentliga platsen. 98 Det betyder att ett fåtal människor som spenderar längre tid vid varje stopp ger en högre aktivitetsnivå, och därmed bidrar mer till ett livligt stadsrum, än många människor som rusar förbi. Att arbeta för att människor i större grad inbjuds till att gå och cykla istället för att köra motorfordon skapar högre aktivitetsnivå och därmed livligare städer. 99 Studier i Kanada visar att hälften av antalet utomhusaktiviteter längs en gata bestod av resor till och från hemmet, till fots, cykel eller med bil. Andra hälften av aktiviteterna bestod av lek, trädgårdsarbete, underhållsarbete och socialt umgänge. Resorna till och från hemmet utgjorde bara ca 11 procent av den spenderade tiden utomhus, resten bestod av resterande aktiviteter. Detta stödjer kopplingen mellan utomhusaktiviteter och livfulla städer. 100 Studier i Norge och Danmark har visat att torg som utgör mer än bara en transportväg, exempelvis möjligheter att uppleva saker, har upp till 30 gånger högre aktivitetsnivå. 101 Det visar på att genom att skapa faktorer som på olika sätt förhöjer 93 Gehl, Cities for People, Ibid., Ibid., Ibid., Ibid., Ibid., Ibid., Ibid., Ibid.,

41 upplevelsen av de publika platserna får människor en anledning att stanna till. Det leder också till att platserna blir livligare, aktivitetsnivån stiger, utan att locka fler människor till platsen. 102 Stadens rum definieras av dess kanter. Det är dessa som binder samman stadens enheter och har en nyckelroll när det kommer till att uppnå en levande stad. 103 Kanter är där byggnader och stadsrum möts, människor går in och ut eller gränsen mellan inomhus och utomhus är dragen. 104 De kan också utgöra gränsen mellan två intilliggande områden. 105 Kanten längs bottenvåningen är där byggnadens och stadens liv kan interagera och aktiviteter flyta ihop. 106 Kanterna utgör de mest attraktiva platserna att stanna till vid eftersom förhållandena för att sitta och stå är mest gynnsamma. Våra ryggar är skyddade och vi har god uppsikt framåt, vi är dessutom inte i vägen. Att människor tenderar att hålla sig längs kanter är tydligt både i de publika rummen och i privata sammanhang. På dansgolv med stora ytor håller sig folk gärna vid kanterna, aktiviteterna, såsom samtal och dans, kan observeras växa ifrån kanterna ut mot mitten. 107 För att uppnå en levande stad bör kanterna göras så mjuka som möjligt. Mjuka kanter kännetecknas av transparanta fasader, många öppningar, stora fönster och affärer med varor i skyltfönstren. Studier i Köpenhamn har visat att det är upp till sju gånger mer stadsliv framför byggnader med mjuka fasader än framför byggnader med motsatsen, hårda fasader. 108 Bottenvåningen är den del av byggnaden som avståndsmässigt ligger närmast de gående på gatan. Det gör att vi noga granskar byggnadsmaterial, människor, detaljer och färger för att stimulera våra sinnen. I gatunivå är det väsentligt för stadsrummets kvalitet att det finns ett berikande samspel mellan vad som händer på gatan och i byggnaderna. 109 Eftersom avståndet mellan människor i gatunivå och byggnadernas våningsplan ökar med våningarnas höjd minskar människans förmåga, och därmed intresse, att uppfatta detaljer i marknivå snabbt. Det gör att våningarna närmast gatan är de som påverkar och stimulerar oss mest. Studier har visat att människans sinnen behöver stimulans var fjärde till femte sekund för att hålla en jämn och god nivå av stimulans. Därför bör fasaderna vara varierade i sitt uttryck med smala enheter för att undvika monotona byggnader och minskad stimulans. 110 Livligheten i staden påverkas även av stadsrummens klimat, att väderförhållanden gör att det är bekvämt att promenera och cykla i staden, se avsnitt Gehl, Cities for People, Ibid., Ibid., Lynch, Gehl, Cities for People, Ibid., Ibid., Stockholm Stadsbyggnadskontor, Gatuvisioner (Stockholm: Ljunglöfs Offset, 1994), Gehl, Cities for People,

42 4.1.3 Den säkra staden Utrymmet för fotgängarna är det viktigaste i stadens uppbyggnad. 111 Säkerheten förknippas med hur livet och trygghetskänslan upplevs i gaturummet, där den livliga staden tydligt kopplas ihop med den säkra staden. 112 Är det en livlig och trygg miljö på gatorna speglar sig detta i stadens helhet. Jacobs beskriver uttrycket gatans ögon som syftar till en miljö där säkerheten och tryggheten skapas av livet och rörelsen som ständigt övervakar. 113 Det är både människorna på gatan som ser och hör sin omgivning men också de omkringliggande bostäder och verksamheter i området som intresserat följer livet och rörelsen utanför och övervakar vad som händer. I första hand är det inte polisen utan de boende och arbetande i området som bevakar och medverkar till en gemensam grund för områdets trygghet. 114 I handboken för tryggt boende, Botryggt 05, utgiven av Polismyndigheten i Stockholms län, formuleras fyra brottsförebyggande och trygghetsskapande åtgärder inom stadsbyggnation. 115 En av dessa bygger på att allmänna och gemensamma utrymmen ska kunna överblickas, antingen av människor som rör sig ute eller ifrån fönster. Därför blir fönsterplacering och siktlinjer viktiga vid utformandet av ny bebyggelse. 116 Möten i staden hjälper invånarna till en tillit till sin omgivning och en ökad trygghetskänsla. 117 Det är viktigt med ett gemensamt ansvar för det allmänna utrymmet som princip för säkerheten i området. En anonym och opersonlig miljö skapar ingen tillit och trygghet. Den sociala aspekten med möten mellan invånare sträcker sig längre än till det enskilda samtalet och ger en gemensamhet och tillhörighet till omgivningen. 118 Möten uppstår mellan människor i rörelse vilket skapar trygghet. Därför är det viktigt att skapa förutsättningar för rörelse under dygnets alla timmar. En blandning av funktioner, alltså av boende, arbetsplatser och service, inom ett område skapar goda förutsättningar för detta. 119 Gränsen mellan det publika och privata rummet i staden fyller olika funktioner. Att gränsen mot det publika är visuellt överkomlig leder till en bättre överblick och låter det bli en del av det privata. Även om det inte är mycket folk och rörelse på gatan finns det människor i omkringliggande byggnader som ser sin omgivning. Det skapar en form av gemensam övervakning och ett ansvar som sträcker sig utanför det privata 111 Jane Jacobs, Den amerikanska storstadens liv och förfall (Göteborg: Daidalos AB, 2004), Ibid., Ibid., sida ej klar. 114 Ibid., Polismyndigheten Stockholms län. Bo Tryggt 05 B2.Planutformning (Stockholm, 2006), Ibid., Jacobs, Ibid., Polismyndiheten i Stockholms län, 3. 42

43 området. 120 En gräns mot det privata tydliggör för passerande vad som tillhör det offentliga rummet. 121 Tydligheten ger en uppfattning om när du är besökare i någon annans miljö eller befinner dig på allmän plats och ger en känsla av tillhörighet till olika platser i staden. 122 Ett tydligt och logiskt gatunät skapar en mer bekväm känsla och individen känner sig trygg i staden. Att det är enkelt att hitta och ta sig fram gör att området känns mer inbjudande och lätthanterligt. Ett slingrande gatunät bidrar till en stimulerande och varierande miljö, dock är det viktigt att det finns skyltar och synligt klara mål och riktmärken för att människor lätt ska kunna orientera sig i området. Enligt Polismyndigheten i Stockholms län är tydlighet i stadsrummet brottsförebyggande och skapar trygghet. Gångstråk ska upplevas som trygga och följa den närmaste och mest logiska rutten. De ska markera gränsen mellan vad som är allmänt och vad som är privat med fysiska och symboliska avgränsningar. 123 Gatornas utformning ska även vara hierarkiskt uppbyggda där individen enkelt kan urskilja större huvudgator från mindre sidogator och på så sätt lokalisera sig i sin omgivning. 124 På natten skapar ljus från butiker och bostäder en trygg och skiftande omgivning. 125 För att fotgängaren ska kunna röra sig tryggt i staden vid mörker är det viktigt med god sikt, upplysta gator och tydliga skyltar. 126 För att fotgängare ska känna sig säkra krävs det att de har företräde gentemot övrig trafik. 127 En del stadsplaneringsteorier syftar till att en blandad användning av gatan med gående, cyklister och bilar skapar goda förutsättningar för en säker hastighet och en trygg miljö. För att detta ska bli verklighet krävs det att samtliga trafikslag är anpassade efter gångtrafikanterna. Av bekvämlighet har bilar fått en stor rörelsefrihet i staden, dock inte överallt, till exempel i parker eller på vissa torg på grund av dess påverkan på stadsmiljön. 128 Dessa platser ger människan trygghet till att röra sig fritt eller sätta sig ned Den hållbara staden Den så kallade Brundtland-kommissionen eller Världskommissionen för Miljö och Utveckling definierade 1987 i rapporten Our common future hållbar utveckling som: Att tillgodose dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina behov Gehl, Life Between Buildings, Ibid., Gehl, Cities for People, Polismyndiheten i Stockholms län, Gehl, Cities for People, Stockholm Stadsbyggnadskontor, Gatuvisioner, Gehl, Cities for People, Ibid., Ibid., Boverket. Hållbara städer och tätorter i Sverige (Karlskrona, 2004), 8. 43

44 Rio-deklarationen kompletterade senare med att ange fyra dimensioner som måste uppfyllas för att helhetsbegreppet hållbar utveckling ska kunna uppnås. De handlar om socialt, kulturellt, ekonomiskt och ekologiskt hållbar utveckling som är ömsesidigt beroende av varandra. 130 Någon entydig definition av vad den hållbara staden är finns inte idag. Delegationen för hållbara städer skriver att det varken är möjligt eller lämpligt att definiera begreppet utan att den hållbara staden snarare rör sig om ett förhållningssätt eller utveckling mot att handha alla faktorer som ingår i hållbar stadsutveckling. Det finns dock en gemensam grund i att hållbar utveckling är en helhetssyn som innefattar social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet. 131 Den ökade trafikens miljöbelastning har gjort att intresset för att göra städer hållbara har ökat. Ordet hållbar har flera betydelser när det appliceras på städer. Det kan syfta till energikonsumtion, utsläpp från byggnader, industriproduktion, trafiklösningar, energiförsörjning samt avfalls- och vattenhantering. Genom att få människor att gå och cykla mer skulle trafikproblem och miljöpåverkan minskas och påverka städers miljöstrategier positivt. 132 Gång- och cykeltrafik förbrukar mindre naturresurser och påverkar miljön mindre än någon annan form av transport. Dessutom är de billiga och tysta sätt att transportera sig. Vid jämförelse ur livscykelperspektiv mellan bil-, cykel- och gångtrafik förbrukar bilar 60 gånger mer energi än cyklar, och 20 gånger mer energi än fotgängare, per distansenhet Den hälsosamma staden Utvecklingen av världens ekonomier har lett till att fler och fler har stillasittande arbetsuppgifter. 134 Bilen har blivit det vanligaste transportmedlet samtidigt som vi rör oss mindre både i arbetet och på fritiden. För att kompensera för detta måste enskilda individer motionera mer på egen hand. Genom att röra på sig utomhus på olika sätt bidrar människor även till en ökad aktivitetsnivå i städerna. Om städer blir attraktivare för människor att promenera och cykla i minskas incitamenten att använda bil som transportmedel. Ett antal städer, bland annat Köpenhamn och Melbourne, har satt upp som mål att få människor att gå och cykla så mycket som möjligt i urbana områden. Det ska vara enkelt, okomplicerat och säkert att ta sig fram för egen kraft Boverket, Delegationen för Hållbara städer. Årsrapport (Stockholm, 2010), Gehl, Cities for People, Ibid., Ibid., Ibid.,

45 Planering av nya städer bör ta sin början i att rita ut korta och attraktiva gång- och cykelstråk och därefter anpassa resten av transportsystemen efter dessa. Det resulterar i mer kompakta stadsdelar i mindre och mer mänskliga dimensioner. Därmed blir det också attraktivare att bo, arbeta och röra sig i dessa områden. Nycklarna för att detta ska fungera är att bjuda in till att gå och cykla, få in dessa rörelsesätt i människors vardag samt att uppnå goda stadskvaliteter i detaljnivå Planeringsnivå Integrera hellre än att separera Stadens olika delar, som gator, hus, kulturmärken och så vidare kan ses som egna element men grunden för en god och blandad stadsmiljö ligger just vid hur dess olika delar interagerar med varandra. Genom rätt placering till sin omgivning kan olika objekt öka i värde genom att de drar nytta av sin omgivning. Motsatt kan stadens olika delar även få en negativ inverkan om de inte kommer till sin rätta miljö och förhåller sig till sin omgivning på ett gynnsamt sätt. 137 Integration av olika människor och aktiviteter i staden leder till en mångfald och en varierad miljö som stimulerar sinnena. 138 Det finns uppfattningar om att mångfald är en stökig och oordnad omgivning medan uppfattningen bakom är tvärtom, något ordnat och strukturerat. En homogen miljö utan tydliga landmärken att ta fasta på eller aktiviteter och rörelser för dess besökare att interagera med skapar en ointressant och monoton miljö. 139 Det är alltså viktigt att bebyggelsen och områdets funktioner är av en god blandning för att individen ska lockas till att besöka den. Att området består av en skiftande bebyggelse med olika funktioner är en förutsättning för en blandning av människor med arbetande, boende och besökande. Kärnan i en god integration ligger just vid mötet och användandet av stadens allmänna utrymmen. Det är viktigt att se på samspelet mellan olika funktioner och inte lägga för stor vikt vid hur de fungerar var för sig. 140 En park och dess storlek i sig säger ingenting, utan viktigt är vad som finns i och dess förhållande till omgivningen. Vikten av livligheten i stadsrummet ligger i hur olika grupper av människor kan använda samma platser för olika ändamål. Platsen kan ge individen frihet till att själv bestämma sin roll i omgivningen och olika platser i staden ger möjlighet till möten mellan stadens olika aktörer, till exempel barnen som leker på lekplatsen och föräldrarna på de omkringliggande bänkarna Gehl, Cities for People, Lynch, Gehl, Life Between Buildings, Jacobs, Ibid., Ulla Berglund och Ulla Jergeby, Stadsrum människorum att planera för livet mellan husen (Byggforskningsrådet, 1998),

46 I den täta medeltidsstaden var gångstråken grunden i planeringen och en integration av bostäder och verksamheter ledde till en blandad miljö med god rörelse och många möten. 142 På planeringsnivå skapar mindre ytor och en blandning av funktioner god integration och en bra grund för social hållbarhet. Motsvarigheten uppkom i funktionalismens städer där segregation och öppna ytor separerade stadens funktioner och aktiviteter. Meningen var att dela upp stadsmiljön efter dess aktörer där olika områden tydligt bestod av till exempel bostäder, kontor eller handel. Detta isolerar olika åldersgrupper, yrken och intressen till skilda delar av staden och minskar utbytet mellan dem. Ett exempel på integration på planeringsnivå kan vara företagen som en del av staden eller företagsparken. 143 Ett flertal företag med liknande utformning och inriktning kan samarbeta genom att lokalisera sig nära varandra. En företagspark är ett område som grundar sig till just samarbetet och skapar en grund för nya företag att växa vid sidan av redan etablerade genom utbytet av kunskap. Verksamheternas plats i staden är mer begränsad och möjligheten för en lokalisering nära en samarbetspartner är klart svårare. Företagsparken leder dock till en segregation av verksamheter och en rörelse i staden som till stor del består av resor till och från arbetet. En stadskärna med blandade funktioner leder till en mångfald i staden och en jämn livlighet under dygnet med öppna affärer dagtid och tända fönster kvällstid. På en lägre nivå kan integration ske genom en blandning av olika funktioner i samma byggnad där olika verksamheter kan dra nytta av varandras kunder och besökare. 144 Det finns en ekonomisk fördel av detta samarbete mellan stadens aktörer som avgör deras överlevnad i sin omgivning. Affärerna och restaurangerna är beroende av både de boende och de arbetande som finns i sin närhet. Utan företaget och dess anställda skulle de boende själva inte utgöra tillräckligt ekonomiskt underlag för en viss service och på så sätt drar de nytta av varandra. I trafiken kan istället en delvis segregation leda till en god och säker miljö. Att det blir svårare, dyrare och mer ofördelaktigt att köra bil leder till en minskad användning och incitament för användning av mer miljövänliga transportsystem som kollektivtrafik, att gå eller cykla. 145 Staden kan utforma sin planering och ge utvalda transportslag företräde för att öka drivkrafterna för användningen av dessa. Ett exempel där segregration av trafiken aldrig har behövts är Venedig. Det har här funnits begränsat med plats och trafiken på kanalerna och rörelsen till fots har varit tillräcklig för stadens behov. Eftersom stadskärnan är bilfri är det gränserna runtomkring som avgör var biltrafiken upphör. Denna typ av planering, där trafiken tar stopp vid stadskärnans eller områdets gräns har även varit lyckad inom nutida planering. Det betyder att bilen parkeras och de boende eller arbetande får gå den sista biten. Detta skapar ett utrymme för en fri och säker rörelse och aktivitet i stadsrummet. 142 Gehl, Life Between Buildings, Ibid., Ibid., Ibid.,

47 En annan plan är då gatan tillåter en blandad trafik, med bilar, cyklar och fotgängare på samma yta. Meningen är att skapa en rörelse som anpassar sig till sin omgivning och där den mer utsatta gång- och cykeltrafiken har företräde gentemot bilen. Detta skapar en säker miljö och ger samtidigt bilen möjlighet att ta sig överallt i staden. 146 En integration på detta sätt betyder vidare att trafiken inte behöver segregeras från stadens övriga aktiviteter utan att en blandning av stadens användare kan bli en god förutsättning för en levande stadsmiljö. Detta är dock ingen önskad planering i första hand utan ett alternativ för gator och områden där bilen spelar en stor roll och inte kan uteslutas, till exempel en köpgata där butikerna behöver leveranser Koncentrera hellre än att sprida ut En god koncentration av människor och aktiviteter kan påverka varandra med en självförstärkande effekt. 148 Människor dras till rörelse och aktiviteter och påverkar stadsrummet med en naturlig förtätning. Det är svårare att koncentrera än att sprida ut stadens delar och funktioner vilket gör att det är något som aktivt måste planeras för att skapa de bästa förutsättningarna för en tät och livlig miljö som kan växa i sig självt. 149 Viktigt är att förtätning och planering av områden genomförs noggrant och genomtänkt för att uppnå livlighet och mångfald. 150 Detta sker dock inte enbart genom en förtätning av byggnader utan stadens liv och rörelse grundar sig i människor och aktiviteter som använder stadens torg, gator och parker. Att tvingas ta bilen mellan två platser i staden innebär en tydlig avgränsning även om avståndet i sig inte är avsevärt. 151 Det bildas ett hinder som kräver vissa förutsättningar och en ansträngning av människan för att överkomma. Att koncentrera stadsmiljön är viktigt, men det bör även innebära att se över vilka hinder som finns och hur staden, genom sin planering, kan begränsa dem. Hur människan hanterar olika situationer bör betraktas för att kunna anpassa stadsmiljön efter dess agerande. På olika nivåer ligger stadens utseende till grund för en livlighet med mycket rörelse och många möten. Den övergripande stadsplaneringen anger exempelvis förhållande mellan områden, stomnätet av bilvägar och en grund för stadens utformning. På kvartersnivå bestäms gatornas bredd, byggnaders förhållande till varandra och användningen av det specifika området. Individens direkta uppfattning av staden ligger ofta på en lägre detaljnivå men har sin grund i en övergripande stadsplanering och utveckling på kvartersnivå. På lägre nivåer rör det sig om att utforma fasaden och enskilda delar i området på ett attraktivt och inbjudande sätt. Objektets betydelse och funktion i sin omgivning bör studeras separat för att utforma områdets detaljer på bästa sätt. 152 Med tanke på 146 Gehl, Life Between Buildings, Gehl, Cities for People, Gehl, Life Between Buildings, Ibid., Ibid., Whyte, Gehl, Life Between Buildings,

48 människans begränsade förmåga att uppleva sin omgivning är planeringen på detaljnivå av klar betydelse. Hur trottoaren, fasaden och torget är utformade är viktigt för hur individen upplever närmiljön. Korta enheter och många in- och utgångar längs med byggnaden skapar en spännande och varierande miljö. 153 Banker och kontor är exempel på verksamheter som tar upp plats i bottennivån och kan skapa en monoton fasad. Ett exempel där staden med sin planering har arbetat med detta är i Danmark. Där har en del städer godkänt en byggnadsrestriktion som inte tillåter denna typ av verksamheter att uppta med än fem meter av fasaden i bottenplan, eventuellt får den flyttas till ovanliggande våningar. 154 En planering och utformning på detta sätt skapar en grund för en varierande och spännande stadsmiljö. Avstånd och utformning på kvartersnivå spelar roll då längre kvarter skapar större ekonomiska användargemenskaper, fler människor från längre avstånd kommer till samma område för att uträtta sina ärenden, träffas, äta och så vidare. 155 Användargemenskaper betyder ett visst upptagningsområde och att samma verksamheter lockar en viss grupp av användare, till exempel ett grannskap där alla handlar bröd från samma bageri. Kortare kvarter skapar fler och mindre användargemenskaper där det finns utrymme för fler och mindre affärer, bagerier, caféer och så vidare. Tillgången på bra butikslägen skulle ökas väsentligt, men även deras fördelning och tillgänglighet. 156 En levande stadsmiljö är levande mycket på grund av mängden små element. 157 Mindre verksamheter är en god förutsättning för en mer personlig och gemensam närmiljö. Kortare kvarter leder även till fler gångstråk och alternativa vägar. 158 En omväg tas troligtvis inte bara för att uppleva en annorlunda miljö, men om rutterna är ungefär lika långa öppnar staden upp sig och erbjuder alternativa vägar till samma mål. 159 Även om arkitekturen är vacker är det gatunätets utformning som avgör var människor kommer att röra sig i staden Bjuda in hellre än att stöta bort Den offentliga miljöns karaktär upplevs som inbjudande eller bortstötande beroende på hur övergången ser ut mellan det privata och offentliga i staden. En god utformning av stadens avgränsningar skapar en tydlighet om vad som är öppet och tillgängligt för alla eller stängt och privat. Samtidigt är det viktigt att det finns en öppenhet för att kunna ta del av omgivningen och att den offentliga platsen ska vara inbjudande. Det finns en klar koppling mellan människans möjlighet att se och att vilja delta i en aktivitet. 161 Ett exempel är att om barnet från sitt rum kan se att det är andra barn som spelar boll på fotbollsplanen ökar klart lusten att ge sig ut och delta. 153 Gehl, Life Between Buildings, Ibid., Jacobs, Ibid., Ibid., Ibid., Ibid., Ibid., Gehl, Life Between Buildings,

49 En transparent fasad är ett exempel på en tydlig men visuellt överkomlig gräns. Här kan individen tydligt se vad som sker utanför men har samtidigt valmöjligheten att avskärma sig mot omgivningen. 162 En stadsmiljö kan ses som inbjudande genom att gränser öppnas upp och det till exempel skapas ett flöde mellan in- och utsidan av en byggnad. De olika aktiviteterna kan integrera med varandra och det blir mer välkomnande att röra sig mellan stadens olika platser. Möjligheten att se förbi olika hinder leder till en mer spännande omgivning där besökaren lockas till att se sig omkring och utforska vad som finns bakom huset eller på andra sidan torget. 163 Även avståndet avgör om en plats eller ett område är inbjudande för sin omgivning. Att det ligger inom en relativ närhet till bostaden eller kontoret, betyder en klar fördel för individen som antingen kan se platsen från sitt fönster eller vet att det ligger nära. Att kunna se platsen förstärks tydligt genom att kunna urskilja detaljer, till exempel om Bild 2 - En icke inbjudande fasad (författarnas egen bild). det är mycket folk, vem som är där, vad de gör och så vidare. Om platsen inte är inom synligt räckhåll uppstår ett hinder i att inte veta vad som försigår. Det psykologiska hindret kan minskas med ett kortare avstånd eftersom det bli enklare att ta sig dit. 164 Människan drivs av ett rationellt beteende där aktiviteter och rörelsemönster hänger ihop med nyttofunktioner som att till exempel handla, träna eller äta. Även om individens främsta anledning till att gå ut oftast är ett visst ärende leder en attraktiv och levande omgivning indirekt till en mer behaglig och stimulerande upplevelse. Här finns alltså en tydlig grund till hur stadens planering och utformning kan påverka invånare i dess boende- och arbetsmiljö. Den offentliga miljöns inbjudan till möten och upplevelser kan delas upp i två kategorier; någonstans att gå och någonting att göra. Det måste finnas plats i staden för individen att uppfylla sitt mål, till exempel en park att motionera i, en gräsmatta att ha picknick på, ett torg med handel eller ett shoppingcenter. 165 Platsen bör vara i människans direkta omgivning för att den ska kännas inbjudande till att uppfylla sitt syfte som exempelvis mötes-, lek- eller 162 Ibid., Cullen, Gehl, Life Between Buildings, Gehl, Life Between Buildings,

50 utkiksplats. I det andra fallet handlar det mer om någonting att göra, till exempel trädgårdsarbete, underhåll av huset eller bilen som i sin tur leder till möten och interaktion i det offentliga rummet. Trädgårdsarbetet utvidgas till exempel då till att även innefatta umgänge med grannarna. I den kommersiella fastighetsmiljön kan det vara innergården som syns från kontorsfönstret där det finns plats att äta sin medhavda lunch tillsammans med sina kollegor. Den anställde träffar här sina kollegor, äter lunch och kommer ut från arbetsplatsen. Platsen tjänar både till någonstans att gå och någonting att göra Öppna upp hellre än att stänga in Att öppna upp stadens gränser och kanter gör att det privata och publika kan samverka. 166 Genom transparenta fasader får de passerande ta del av vad som sker i till exempel ett skyltfönster, en träningslokal eller ett kontorshus. Samtidigt kan de på insidan skåda sin omgivning, till exempel barn som leker, trafiken som rör sig förbi eller byggarbetsplatsens utveckling. Genom att öppna upp stadens gränser och kanter uppnås ett tydligt utbyte mellan olika funktioner där rörelsen på gatan och verksamheten i byggnaden tydlig inverkar på varandra. 167 En öppen miljö där människan kan både se och bli sedd av sin omgivning är något som tydligt skapar en trygghet och trivselkänsla. 168 Att öppna upp ger även en tydligare känsla om position, riktmärke, landmärke och det blir lättare att orientera sig i området eller staden. 169 Arbetsplatsen och dess utsikt är viktiga för individens fysiska hälsa och välbefinnande. I en studie visades att kontakten med naturen under arbetsdagen, antingen direkt genom att vara utomhus eller indirekt med naturinslag i utsikten, påverkar människan positivt. 170 En avsaknad av eller en utsikt mot en bebyggd miljö påverkade inte den anställde till samma grad. Det kunde även påvisas att en del återhämtande aktiviteter, som till exempel att samtala med en kollega, ta lite frisk luft eller att gå en promenad kunde upplevas som avstressande. Utemiljön och kopplingen till den var dock den klart avgörande faktorn som påverkade den anställdes välbefinnande och upplevelse av stress. 171 Även andra studier förstärker att det är just utomhusupplevelsen som är tillfredställande och avstressande. En undersökning som jämförde olika typer av avkoppling kom fram till att även om det ger en mer positiv effekt att komma till en miljö med naturinslag än en stadsmiljö med trafik och buller är det utomhusupplevelsen i sig som är avgörande. I studien ingick även avkoppling på kontoret genom att lyssna på musik eller att samtala med en kollega. Genomgående är att öppenheten till en god utemiljö från arbetsplatsen har en klart positiv inverkan på individen och att en väl utformad miljö kan ge ytterligare effekt. 166 Ibid., Stockholm Stadsbyggnadskontor, Gatuvisioner, Berglund & Jergeby, Stadsrum människorum, Cullen, Ulla Berglund, Ulla Jergeby och Lena Löfgren Uppsäll. Utemiljön kring statliga kontor (Stockholm: Byggforskningsrådet, 1994), Ibid., 8. 50

51 En transparent fasad innebär dock en öppenhet från båda sidor som kanske inte alltid är lämplig. I ett patientrum på sjukhuset är det inte alltid önskvärt med insyn även om utsikten är god. I klassrum och föreläsningssalar är det dock av motsatt effekt, insynen spelar ingen roll men det faktum att eleverna ser ut kan påverka deras koncentrationsförmåga negativt. Det gäller att få en optimal utformning med dagsljus samtidigt som insynen och utsikten är anpassad till byggnaden, dess syfte och omgivningen. För detta behövs en analys från fall till fall som grund för fasadens utformning. Att en del byggnader stängs in kan bero på vad som varit brukligt tidigare, exempelvis en sporthall eller industrilokal, men nytänkande om fasadens öppenhet kan leda till en positiv effekt för både inne- och utemiljön. 172 Avgränsningen som fasaden skapar betyder en avskildhet mot omgivningen och är något som starkt efterfrågas, speciellt i storstaden där invånarna klart värdesätter det privata i den annars offentliga stadsmiljön. 173 Det är väsentligt att det finns olika nivåer av privata och offentliga rum där invånaren själv får välja mellan det intensiva torget med fullt av folk eller den lugna och avskilda parken. Samtidigt som det privata efterfrågas inverkar livet, rörelsen och delaktigheten som faktorer i en levande och attraktiv stad. En öppenhet mellan huset och gatan är även en trygghetsfaktor som leder till en god övervakning från omgivningen. Målet blir att skapa en god balans mellan avskildheten och öppenheten för stadens aktörer och för en god miljö att leva och arbeta i. 174 Var parkeringsplatsen placeras i förhållande till bostaden eller arbetsplatsen är ett exempel på hur planeringen kan leda till en större rörelse och fler möten. Om parkeringen placeras en bit ifrån tvingas individen att gå sista biten, vilket ökar chansen till att träffa någon granne eller kollega på vägen och växla några ord. Går det istället att köra hela vägen fram till dörren finns det inget utrymme för det spontana mötet. Med hjälp av en god planering och utformning av parkeringen går det alltså att påverka möjligheterna till en mer social miljö. Ett avstånd på ungefär 100 till 200 meter anses vara ett lagom avstånd utan att det ska upplevas som för långt. 175 Betydande är också att vägen mellan parkeringen och huset upplevs som säker och inbjudande för att människan ska känna sig bekväm och stimulerad. 172 Gehl, Life Between Buildings, Jacobs, Ibid., Gehl, Life Between Buildings,

52 4.3 Detaljnivå Att gå Människor promenerar i staden av flera orsaker, till exempel för att de behöver förflytta sig, vill ta en lugn söndagspromenad eller motionera. Promenaden blir dock något mer än detta, ett forum för sociala aktiviteter. Människor betraktar andra människor och sin omgivning, hälsar på en bekant eller pratar med ett affärsbiträde. Många aktiviteter tar sin början i stadspromenaden. 176 Gånghastigheten beror på flera faktorer såsom underlag, antalet människor längs stråket eller den gåendes fysiska förutsättningar. Även utrymmets design spelar roll. Fotgängare tenderar att promenera snabbare längs linjära sträckor än när det korsar torg. Också vädret inverkar på fotgängares hastighet. De rör sig snabbare när det blåser, regnar eller är kallt eftersom promenadförhållandena är mindre gynnsamma. 177 Hur långt människor är beredda att gå varierar med dess förutsättningar och preferenser. Friska personer som tycker om att gå promenerar gärna längre än vad till exempel äldre är beredda att göra. 500 meter har använts som tumregel för hur långt människor är villiga att gå men denna siffra påverkas av ruttens kvalitet. Om underlaget är bekvämt att gå på och det finns intressanta inslag längs vägen är människor ofta beredda att gå längre. 178 Den upplevda distansen kan skilja sig från den verkliga om den är stimulerande. Är rutten inbjudande och upplevelserik glöms lätt avståndet och promenaden känns kortare än vad den verkligen är. Något som påverkar den upplevda distansen är huruvida hela vägen är överskådlig. Är den det känns sträckan längre än om den på ett naturligt sätt är uppdelad i segment, till exempel upplevs en väg längs svagt vindlande gator mellan torg kortare än en promenad längs en helt rak gata, allt annat lika. Här blir också kopplingen till mjuka kanter tydlig, då intressanta detaljer och varierande element i ögonhöjd förhöjer upplevelsen av promenaden. 179 En förutsättning för att promenaden är bekväm är att det finns tillräckligt med yta för att människor ska kunna röra sig fritt och obehindrat, speciellt viktigt är det för äldre, barn och handikappade. Även barnvagnar och rullatorer behöver fritt utrymme. Historiskt sett har trängseln på gågator och torg ökat de senaste 100 åren eftersom människan har fått lämna plats för bilen och därmed blivit hänvisade till smala trottoarer. Trängsel gör att folk tvingas förflytta sig i folkströmmens hastighet vilket gör att vissa grupper, till exempel äldre eller handikappade, får svårt att hänga med. Efter studier i New York föreslår William H. Whyte att antalet människor längs ett 176 Gehl, Cities for People, Ibid., Ibid., Ibid.,

53 gångstråk bör högst vara 23 personer per minut och meter för att oacceptabel trängsel inte ska uppstå. En undersökning i Köpenhamn anger en motsvarande siffra på 13 personer per minut och meter. 180 Något som också påverkar upplevelsen av promenaden är graden av hinder och avbrott längs vägen. Sedan bilens intåg i staden har trottoarerna invaderats av reklamoch trafikskyltar, stolpar och tekniska apparater för att inte vara ivägen för fordonen. Andra hinder, som skyddsstaket och bilars in- och utfarter till garage och bensinstationer, förmår människor att ta omvägar för att ta sig fram. Dessa faktorer gör att gående tvingas stanna upp och ta sig runt olika objekt vilket skapar frustration och irritation. 181 Torg och öppna ytor där människor kan röra sig fritt utan att behöva veja och ta hänsyn till fasta hinder upplevs som mer intressanta. 182 Ytterligare bevis på bilens företräde i trafiken är att människor ofta behöver ansöka om tillstånd genom att trycka på en knapp för att gå korsa en gata. Efter en tids väntan erhåller de gående några sekunder för att ta sig över. Dessa stopp skapar irriterande väntetider. Vid mätningar av väntetiden i relation till den totala tiden under en promenad, utgör väntetiden på Ströget i Köpenhamn bara mellan noll och tre procent. I andra städer varierar motsvarande siffror mellan 15 och 50 procent. 183 Trappor utgör ett psykologiskt hinder och undviks om möjligt av fotgängare. Delas de däremot upp i mindre delar blir de, likt promenadstråket längs den vindlande gatan, intressantare eftersom botten och toppen inte kan ses samtidigt och de leder från plattform till plattform. Om det intill trapporna även finns ramper tenderar människor att använda dessa istället eftersom de inte upplevs som ett hinder på samma sätt. Ramper bör därför ersätta trappor så långt möjligt. 184 Whyte menar att stadsrum ofta används mindre just på grund av att trappor måste beträdas för att utrymmet ska nås. 185 Sedan bilen fick större plats i våra städer har nivåskilda övergångar blivit vanliga. Gångbroar och gångtunnlar med anslutande trappor som leder människor över respektive under tungt trafikerade gator. Eftersom de leder till en omväg väljer folk istället att korsa vägen i markplan istället vilket leder till ökade olycksrisker. De fungerar endast om staket skiljer fotgängare och bilar åt då gående tvingas använda sig av övergångarna. 186 Slutligen är det essentiellt att förutsättningarna för promenerande inte är beroende av säsong eller tid på dygnet. Nattetid är belysningen viktig för att fotgängare ska känna sig trygga och fortfarande kan njuta av stadens kvaliteter. Därför är det också viktigt 180 Gehl, Cities for People, Ibid., Hall, Gehl, Cities for People, Ibid., Whyte, Gehl, Cities for People,

54 att det finns liv och rörelse längs hela sträckan där gående har uppsikt över varandra. Jacobs skriver: Trygghet på stan fungerar bäst, smidigast och med minst inslag av fientlighet eller misstänksamhet just där folk använder och utnyttjar gatorna frivilligt och där de normalt sett är minst medvetna om att de övervakar dem. Grundförutsättningen för en sådan övervakning är ett omfattande utbud av butiker och andra inrättningar för allmänheten utspridda längs trottoarerna; i synnerhet måste det finnas faciliteter som används på kvällen och natten. 187 God gatubelysning längs gångstråken liksom ljus från fasader stärker både den upplevda och verkliga säkerheten. I Bäckby i Västerås är det populärt att färdas längs stråk över innergårdar istället för längs bilvägen, delvis på grund av den passiva övervakningen från fönstren Att stanna till Utomhusaktiviteter i staden kan delas in i stationära och rörliga aktiviteter. De två kategorierna kan placeras på en skala beroende på graden av nödvändighet där ena änden representerar aktiviteter som är måsten i vardagen, såsom att handla, gå till banken och underhåll av byggnaden. I den andra änden finns aktiviteter som är helt och hållet frivilliga, till exempel att sola eller ta en promenad. Nedan diskuteras vilka faktorer som påverkar de stationära aktiviteterna i staden. 189 Nödvändiga stationära sysslor genomförs oavsett väder, stadsrumskvalitet och plats. Dock är frivilliga aktiviteter helt beroende av dessa faktorer. Människor sitter inte gärna på en bänk i snöslask och tittar på en grå vägg. De självvalda aktiviteterna är så pass beroende av stadens kvalitet att de används som måttstock. Beskaffenheten kan bestämmas av antalet människor som inte promenerar omkring utan sitter eller står och njuter av stadens liv. 190 Bild 3 Goda sittplatser (författarnas egen bild). 187 Jacobs, Berglund & Jergeby, Stadsrum Människorum, Gehl, Cities for People, Ibid.,

55 Att stå är oftast en stationär korttidsaktivitet. Du hälsar på någon bekant, stannar till vid ett skyltfönster eller kontrollerar mobiltelefonen. Dessa stopp sker spontant utan några större krav på bekvämlighet eller plats. Det finns dock situationer då längre stopp behövs, till exempel när du inte vet hur länge du kommer bli stående eftersom du väntar på någon. Då tenderar människor att söka upp stadens mjuka kanter, där de inte är i vägen för fotgängare och kan stå ostört och diskret. Mjuka kanter uppstår när gränsen mellan byggnad och offentlig yta, exempelvis bottenvåningen mot gatan, innehåller detaljer som stimulerar människans sinnen. 191 Det kan vara ett Bild 4 Goda sittplatser med gynnsamt mikroklimat (författarnas egen bild). 191 Gehl, Cities for People, Whyte, Ibid., Berglund & Jergeby, Stadsrum Människorum, fruktstånd eller ett intressant skyltfönster. Fördelarna med att placera sig vid kanten är till exempel god uppsikt över ytan framför sig, ryggen är skyddad mot överraskningar bakifrån och väggen erbjuder fysiskt och psykologiskt stöd. Här finns också det bästa lokala mikroklimatet, se Whyte finner i sina undersökningar att stående tenderar att söka sig till olika objekt att ställa sig vid, såsom statyer och flaggstänger. 192 De mest attraktiva platserna att stanna till vid är de som erbjuder både mjuka kanter och detaljrika fasader som inbjuder till att stå eller sitta. Detta måste dock sättas i ett sammanhang. Det viktiga är att människor nås av signal som säger: Stanna till och gör det bekvämt för dig. 193 Folk som behöver stanna till en längre stund kommer snart att leta efter någonstans att sitta, och ju längre de behöver stanna desto högre krav har de på sittplatsen. Studier i Stockholm visade att det som i stort krävs för att uppnå en attraktiv sittplats är: gynnsamt mikroklimat, god placering med hänsyn till stadens mjuka kanter alltså med skydd för ryggen, bra utsikt, ljudnivå som tillåter normal samtalston samt inga föroreningar. Den viktigaste faktorn är utsikten. Är platsen vacker med tilltalande detaljer, vatten, god arkitektur och konst vill sittande kunna se det precis som de vill se folkvimlet runt omkring. Omvänt blir även platsen mer attraktiv om den har sittplatser som inbjuder till avbrott. 194 Offentliga sittplatser kan delas upp i primära och sekundära. Primära sittplatser består av möbler med ryggar och armstöd, såsom bänkar och caféstolar. Dessa är komfortabla för de som behöver sitta en längre stund. Bekvämligheten bestäms av

56 material, design och vattenavstötande egenskaper. Sekundära sittmöjligheter kompletterar de primära och utgörs av saker som egentligen är utplacerade av en annan orsak men även går att sitta på. På dessa kan människor spontant slå sig ner och utgörs exempelvis av trappor eller monument. 195 Att göra urbana detaljer sittvänliga i största möjliga mån är något som bör eftersträvas för att öka antalet sittmöjligheter. 196 Det är också viktigt att det finns en variation i sittplatserna, att inte alla är placerade efter en viss tydlig struktur. Variation syftar också till att primära och sekundära sittplatser varvas med varandra, att de placeras i både soliga och skugga miljöer och både gruppvis och enskilt. 197 Studierna i Stockholm, som genomfördes sommartid i bra väderförhållanden, visade också att sittplatser med få av ovan nämnda kriterier var upptagna 7 till 12 procent av tiden medan sittplatser med många kvaliteter användes 61 till 72 procent. 198 Observationer i New York har visat att tillgång till mat och dryck i form av gatuförsäljare och kaféer attraherar människor som stannar till och tar en paus. Det lockar i sin tur fler gatuförsäljare eftersom de är beroende av sina kunder. I synnerhet i kombination med sittplatser bidrar olika typer av serveringar till en levande stadsmiljö. 199 I föregående sektion har framkommit att stadslivet är en produkt av antalet och längden av utomhusaktiviteter, framförallt då det handlar om att stanna. Att få människor att gå och cykla är en början men fokus bör ligga på att erbjuda möjligheter att sitta ner och spendera tid i staden. Människor stannar där det är vackert, meningsfullt och njutbart att vara Att mötas Möten i staden sker på många sätt. Passiv kontakt, att se människor och bli sedd, sker konstant på gator och torg och utgör den större delen av antalet möten. Den typen av kontakt, ofta med främlingar, är viktig för den levande staden och är ett minimikrav för människors välbefinnande och känsla av trygghet. 201 Om den personliga kontakten mellan människor begränsas till den privata umgängeskretsen blir staden livlös. 202 De mer direkta mötena utgör en mindre men mer mångsidig grupp och utgörs av till exempel spontana, oväntade eller planerade möten, i det mest varierade situationer. Studier i Sverige har visat att den typen av kontakter ofta är knutna till särskilda platser, där möten med bekanta kan förutses. 203 Den attraktiva staden för möten är i 195 Gehl, Cities for People, Whyte, Ibid., Gehl, Cities for People, Whyte, (sidref kommer). 200 Gehl, Cities for People, Berglund & Jergeby, Stadsrum Människorum, Jacobs, Berglund & Jergeby, Stadsrum Människorum,

57 grund och botten en stad med goda möjligheter för att se, höra och prata, eftersom de är förutsättningar för att människor ska kunna kommunicera med varandra. 204 För att skapa goda mötesplatser är det viktigt att utsikten är obehindrad och intressant, att den vetter mot stadsrummet där människor vistas. Det betyder att synfältet från caféer, balkonger och fönster inte bör störas av bussar, bilar, grönska och utsmyckningsdetaljer. Det blir då lättare att få en överblick och se andra människor. Tidigare har vikten av transparens i fasaden för ökad interaktion mellan byggnaden och det offentliga rummet nämnts. På samma sätt är det viktigt att människor i byggnaden och utomhus har goda visuella kontaktmöjligheter och att siktlinjer däremellan inte hindras. Ett bra exempel är Apples butiker med stora glaspartier som gör dem till en naturlig del av staden. 205 En genomförd intervju i Stockholm visade att en person som, på grund av en ombyggnad, hade förlorat sin utsikt från uteplatsen sedan kände sig som en fånge på en rastgård eftersom han förlorade den visuella kontakten med omvärlden. 206 En faktor som bidrar till platsens livlighet är förutsättningar för att triangulering kan uppstå. Med triangulering menas en händelse som leder till att främlingar inleder en konversation med varandra. Exempelvis kan en gatuartist med en show få förbipasserande att kommentera akten. Publiken beskådar inte bara framträdandet utan även den övriga folkmassan vilket förstärker upplevelsen ytterligare. Triangulering kan även uppstå på grund av stimulerande objekt eller utsikter. 207 Motorfordonens intåg i städerna under 1900-talet har drastiskt försämrat möjligheterna att höra varandra. Ljudbilden i städer domineras av bullret från bilar som fortplantar sig mellan husen vilket i vissa fall gör att det inte ens är möjligt att konversera i normal samtalston. Dessutom utgör oljudet en stressfaktor. Utvecklingen blir tydlig om bilfria Venedig, där ljudet av människor dominerar, jämförs med tungt trafikbelastade Bangkok som präglas av buller. 208 För att människor ska kunna konversera i normal samtalston på normalt avstånd är den maximala bullernivån 60 decibel. Studier som jämförde gågator i Venedig med fordonstrafikerade gator i Köpenhamn visade att ljudnivån på gatorna i Venedig uppmättes till 52 och 63 decibel. Gatan i Köpenhamn uppmätte nivåer på mellan 72 och 84 decibel. Eftersom decibelskalan är logaritmisk upplevs ljudnivån på biltrafikerade gator som minst tre till fyra gånger högre än på gågator. Bullernivåer på 60 till 65 decibel motsvaras av enbart folkvimmel och kan uppmätas på flera bilfria platser. Det bör jämföras med resultat av studier i London, Sydney och New York där bullernivåer på 72 till 75 decibel uppmättes Gehl, Cities for People, Ibid., Berglund & Jergeby, Stadsrum Människorum, Whyte, Gehl, Cities for People, Ibid.,

58 Stadens sittplatser har stor inverkan på samtalsklimatet. Bänkar och utemöbler kan designas för att skapa goda konversationsförutsättningar. Soffor på rad där människor sitter axel mot axel skapar behagliga privata utrymmen och avstånd men är ogynnsamma för grupper ur samtalssynpunkt. Bättre är att forma sittplatser i öppna vinklar. Det gör att goda samtalsförhållanden skapas både för par och för större grupper, samtidigt som möjligheterna till goda utsikter bevaras. Flyttbara stolar är ett bra alternativ till de fasta möblerna. De kan enkelt flyttas och ställas i formationer som passar alla typer av sammanslutningar. Plintar utan ryggstöd och liknande bör undvikas helt ur samtalssynpunkt eftersom det är svårt för grupper att mötas och samtala kring dessa. 210 Staden utgör också en viktig arena för uppträdanden och händelser. De är färgstarka och viktiga inslag i gatulivet samt en mötesform som lockar intresserade människor. Dessa typer av urbana aktiviteter trivs bäst på livfulla torg där människor får plats att stanna till och ta del av upplevelsen. Likaså fyller staden en viktig funktion för demokratiska möten. Torg har varit forum för demonstrationer och protester vilket visar på vikten av offentliga rum som mötesplatser för olika situationer, från diskreta samtal till storskaliga opinionsyttringar Lek och träning Att inspirera människor till lek och träning är en viktig del till att skapa levande och hälsosamma städer. Lekande barn har alltid varit en integrerad del av stadslivet där de förr lekte runt omkring föräldrarna när de utförde sina arbetsuppgifter och fritidssysslor. I moderna västerländska städer har barn på grund av planering förpassats till enskilda lekplatser och fritidsgårdar och är inte längre önskade i stadslivet. I Venedig finns i princip inga lekplatser, där är barnen fortfarande en del av staden som utgör deras lekrum. 211 Samma mönster har observerats i New York där barn inte leker på gatan för att lekplatser Bild 5 Goda detaljer för lek (författarnas egen bild). saknas utan för att de vill leka där Gehl, Cities for People, Ibid., Whyte,

59 Föräldrar får mer att göra på jobbet men de får också, på grund av minskad arbetstid, mer fritid. Det skapar behov för kreativa aktiviteter som går att utföra i det offentliga rummet. 213 Samtidigt har viljan att motionera ökat för att kompensera för de ofta stillasittande arbetsuppgifterna och genom att förbättra gång- och cykelmöjligheter förbättras samtidigt förutsättningar för att träna. En säker och miljövänlig transport till och från arbetet utgör samtidigt ett motionspass. Dessutom är en ytterligare positiv effekt att det bidrar till en levande stad Skydd från väder Något som påverkar vårt välbefinnande i staden är klimatet där vi befinner oss. På detaljnivå talas om mikroklimat som definieras som klimatet i det begränsade rum vi befinner oss i. 214 Ett bra sådant underlättar rörelse i staden och kan skapa goda små behagliga platser i staden oavsett väder. Känslan av komfort påverkas av faktorer såsom lufttemperatur, luftfuktighet, vindhastighet och värme från solen. Även personliga faktorer som kläder och ursprung kan påverka eftersom blodcirkulation och hudens fettlager varierar mellan folkgrupper beroende på härkomst. 215 Klimatet i staden och människors förhållande till vädret varierar beroende på var i världen du befinner dig. I den tempererade zonen är det viktigt att invånarna kan undvika nedkylning varför skydd från vinden är viktigt. För att få ner vindens hastighet har det i Skandinavien byggts låga byggnader i kluster vilket gör att vinden tvingas upp över hustaken och ett attraktivt mikroklimat åstadkoms på gatorna. Höga ensamma byggnader har motsatt effekt, på grund av aerodynamiska krafter kan vindar intill höghus vara uppemot fyra gånger högre än de i öppna landskap utanför staden. Det gör att det blir ett betydligt kallare mikroklimat runt byggnaderna. Genom att bygga så att gynnsamma mikroklimat uppstår längs gatorna ökar möjligheterna för att spendera tid utomhus vilket i sin tur leder till livligare städer. 216 Beroende på var i världen nybyggnation sker måste den anpassas till regionens klimatförutsättningar för att skapa attraktiva miljöer som inbjuder till utomhusaktiviteter. Om städer ska bjuda in till gång och cykling är klimatet en nyckel till framgång. Att skapa zoner med fördelaktiga mikroklimat är möjligt i alla städer vilket sker på många kreativa sätt. Exempelvis har utesäsongen för caféer ökat de senaste åren på grund av att mikroklimatet har förbättrats. Vindskärmar, värmelampor samt filtar och kuddar är exempel på beståndsdelar som gör att det är behagligt att sitta ute långt in på hösten Gehl, Cities for People, Nationalencyklopedin (2012). 215 Gehl, Cities for People, Ibid., Ibid.,

60 4.3.6 Att cykla Kommersiell fastighetsutveckling för den levande staden Att cykla kan, när det kommer till sinnesintryck och rörelse, ses som en snabb version av gång och passar därför bra in i den levande staden. En ökad cykelanvändning är därför något som bör eftersträvas i samtliga städer världen över. Studier i Enköping och Bäckby utanför Västerås visar att möjligheten att med cykel kunna uträtta de flesta av sina dagliga ärenden uppfattas som en definitiv kvalitet av stadsboende. 218 Det kan konstateras att en klar majoritet av världens urbana områden är klimatmässigt och topografiskt passande för cykeltrafik. Även de nordligaste städerna har ett flertal dagar lämpade för cyklister varje år. Trots detta har städer i årtionden antagit trafikstrategier som klart har prioriterat motordriven trafik framför cykeltrafik. Ofta gäller detta fortfarande och andelen resor med cykel brukar ligga på mellan en och två procent. 219 Ett föredöme för andra städer är Köpenhamn där 37 procent av alla resor till och från arbetet och skolan sker med cykel. Sedan 1970-talets oljekris har staden utvecklat ett omfattande nätverk av cykelvägar som täcker hela staden. På de flesta gatorna utgörs nätverket av cykelvägar längs trottoarerna som skiljs åt med nivåskillnader i form av gatsten. Mot Bild 6 Cyklister i staden (författarnas egen bild). motortrafikfilerna separeras cykelvägen med en parkeringsfil som skyddar cyklisterna mot biltrafiken. Även gröna cykelstråk har anlagts för att ge cyklister möjlighet till sightseeing och rekreation längs grönskande stråk. Plats till cykelbanor och breddade trottoarer har lämnats av biltrafiken i form av minskade och färre filer samt gradvis borttagna parkeringsplatser. 220 För att öka användningen av cykeln som transportmedel är det viktigt att den blir en integrerad del av det kollektiva trafiknätet. Det bör vara möjligt att ta med cykeln på tåg, tunnelbana och i bussar då resenärer kan kombinera resesätten. Även taxibilar kan utrustas med cykeltransportanordning. Ytterligare ett sätt att knyta cykeln till 218 Berglund & Jergeby, Stadsrum Människorum, Gehl, Cities for People, Ibid.,

61 övriga transportmedel är att anlägga väl fungerande cykelparkeringar i direkt anslutning till stationer och hållplatser så att bytet av transportmedel går smidigt. 221 Säkerheten för cyklister ökar genom skyddade körfält men i korsningar är de fortfaranden utsatta. För att öka säkerheten har Köpenhamn skapat tydliga cykelfiler även i korsningar, speciella trafikljussystem för cyklister samt satt upp krav på extra backspeglar för lastbilar. Även sikten i korsningar är viktig vilken förbättras med minskade parkeringsmöjligheter i närheten. 222 För att nätverket av cykelvägar sak vara attraktivt att använda ska det också ha hög bekvämlighet. Det betyder att det ska vara gott om plats så att inte trängsel uppstår, samt att minimera antalet stopp längs vägen. Köpenhamn har exempelvis infört ett system där trafikljusen gör att cyklister i rusningstid kan med en hastighet på 20 km/h ta sig till och från stan utan att stanna, något som tidigare var förbehållet bilar. På senare år har hyrcykelprogram blivit vanliga i Europas städer. Vem som helst kan mot en mindre depositionsavgift eller periodhyra använda sig av stadens cyklar för att enkelt och smidigt ta sig fram. 223 I Skandinavien, Tyskland och Nederländerna har användningen av cyklar i städer ökat drastiskt de senaste åren, allteftersom cykelförhållandena successivt förbättrats. Från att cyklister i stan mestadels har bestått av unga vältränade män med racingcyklar går nu utvecklingen mot att alla typer av människor i alla åldrar tar sig runt på bekväma stadscyklar. Runt om i världens städer tävlar företag och skolor om att ha störst andel cyklister genom att ha informationskampanjer, cykelveckor och bilfria dagar. Bogota, och andra städer i Sydamerika, stänger tillfälligt av gator från biltrafik och skapar på så vis attraktiva cykelmiljöer. En ny cykelkultur växer fram Gehl, Cities for People, Gehl, Cities for People, Ibid., Ibid.,

62 62

63 5 Fallstudie Kommersiell fastighetsutveckling för den levande staden I detta kapitel ges en sammanfattande bild av de båda projekten som ingått i fallstudien. Vidare beskrivs det aktuella området och läget i staden samt även framtidsplaner. 5.1 Kungsbron, Stockholm Området Norr om Stockholms centralstation ligger stadsdelen Norrmalm. År 2010 bodde där närmare personer med en medelålder på ungefär 39 år. I sydväst sträcker sig spårområdet längs med Barnhusviken och på andra sidan ligger stadsdelen Kungsholmen. I denna del av Norrmalm ligger Torsgatan, Barnhusgatan, Vasagatan, Olof Palmes Gata, Östra Järnvägsgatan och Kungsgatan, som alla är delar av stadens huvudgatusystem. 225 Längs med spåren ligger det gamla Expeditionshuset som var en del av det gamla Norra Station. Det är en tegelbyggnad från sent 1800-tal som är kulturminnesskyddad vilket betyder att den endast får användas för ändamål förenliga med byggnadens kulturvärden. Karta 1 Karta över Kungsbron, markerad i rött, i Stockholm (www.hitta.se). 225 Stockholm Stadsbyggnadskontor (2004). Planbeskrivning DP A

Collaborative Product Development:

Collaborative Product Development: Collaborative Product Development: a Purchasing Strategy for Small Industrialized House-building Companies Opponent: Erik Sandberg, LiU Institutionen för ekonomisk och industriell utveckling Vad är egentligen

Läs mer

Agenda. Plats och magkänsla. Presentation. - en pedagogisk fråga?

Agenda. Plats och magkänsla. Presentation. - en pedagogisk fråga? Plats och magkänsla - en pedagogisk fråga? Göran Lindahl Chalmers tekniska högskola 2011-09-28 Agenda Introduktion Helhet Användbarhet och effekter Cost and benefit Realitet, abstrakt, realitet Så här

Läs mer

Hållbarhetsstyrning... 3 Hållbarhetsprogram... 4 Syfte hållbarhetsprogram... 4 Folksam Fastigheters hållbarhetsmål... 5 Hållbarhetsplan...

Hållbarhetsstyrning... 3 Hållbarhetsprogram... 4 Syfte hållbarhetsprogram... 4 Folksam Fastigheters hållbarhetsmål... 5 Hållbarhetsplan... HÅLLBARHETSPROGRAM Hållbarhetsstyrning... 3 Hållbarhetsprogram... 4 Syfte hållbarhetsprogram... 4 Folksam Fastigheters hållbarhetsmål... 5 Hållbarhetsplan... 5 Folksam Fastigheters hållbarhetskrav... 5

Läs mer

CUSTOMER VALUE PROPOSITION ð

CUSTOMER VALUE PROPOSITION ð CUSTOMER VALUE PROPOSITION ð IN BUSINESS MARKETS JAMES C. ANDERSSON, JAMES A. NARUS, & WOUTER VAN ROSSUMIN PERNILLA KLIPPBERG, REBECCA HELANDER, ELINA ANDERSSON, JASMINE EL-NAWAJHAH Inledning Företag påstår

Läs mer

Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot. Självstyrda bilar. Datum: 2015-03-09

Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot. Självstyrda bilar. Datum: 2015-03-09 Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot Självstyrda bilar Datum: 2015-03-09 Abstract This report is about when you could buy a self-driving car and what they would look like. I also mention

Läs mer

Utveckla samarbete inom avdelningen. Utveckla samarbetet. mini workshop! i butikens ledningsgrupp. Grid International AB. Grid International AB

Utveckla samarbete inom avdelningen. Utveckla samarbetet. mini workshop! i butikens ledningsgrupp. Grid International AB. Grid International AB Utveckla samarbete inom avdelningen Utveckla samarbetet mini workshop! i butikens ledningsgrupp Grid International AB Grid International AB Om ledarskap och samarbete som ger både ökat resultat och bättre

Läs mer

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK FRIHET Svenska Investeringsgruppens vision är att skapa möjligheter för ekonomisk tillväxt och frihet genom att identifiera de främsta fastighetsplaceringarna på marknaden. Vi vill hjälpa våra kunder att

Läs mer

Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET

Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET National Swedish parental studies using the same methodology have been performed in 1980, 2000, 2006 and 2011 (current study). In 1980 and 2000 the studies

Läs mer

Tomas Stålnacke Huvudprojektledare Project Manager Stadsomvandlingen City in transformation Kirunabostäder AB tomas.stalnacke@kirunabostader.

Tomas Stålnacke Huvudprojektledare Project Manager Stadsomvandlingen City in transformation Kirunabostäder AB tomas.stalnacke@kirunabostader. Tomas Stålnacke Huvudprojektledare Project Manager Stadsomvandlingen City in transformation Kirunabostäder AB tomas.stalnacke@kirunabostader.se 9 1 Upphandling Procurement Alla projekt kommer att upphandlas

Läs mer

Anvisningar till rapporter i psykologi på B-nivå

Anvisningar till rapporter i psykologi på B-nivå Anvisningar till rapporter i psykologi på B-nivå En rapport i psykologi är det enklaste formatet för att rapportera en vetenskaplig undersökning inom psykologins forskningsfält. Något som kännetecknar

Läs mer

Managing addresses in the City of Kokkola Underhåll av adresser i Karleby stad

Managing addresses in the City of Kokkola Underhåll av adresser i Karleby stad Managing addresses in the City of Kokkola Underhåll av adresser i Karleby stad Nordic Address Meeting Odense 3.-4. June 2010 Asko Pekkarinen Anna Kujala Facts about Kokkola Fakta om Karleby Population:

Läs mer

Exportmentorserbjudandet!

Exportmentorserbjudandet! Exportmentor - din personliga Mentor i utlandet Handelskamrarnas erbjudande till små och medelstora företag som vill utöka sin export Exportmentorserbjudandet! Du som företagare som redan har erfarenhet

Läs mer

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co Inkvarteringsstatistik Göteborg & Co Mars 2012 FoU/ Marknad & Försäljning Gästnätter storstadsregioner Mars 2012, hotell och vandrarhem Gästnattsutveckling storstadsregioner Mars 2012, hotell och vandrarhem

Läs mer

Systematisk gemensam riskhantering i byggprojekt. Ekaterina Osipova Byggproduktion Luleå tekniska universitet

Systematisk gemensam riskhantering i byggprojekt. Ekaterina Osipova Byggproduktion Luleå tekniska universitet Systematisk gemensam riskhantering i byggprojekt Ekaterina Osipova Byggproduktion Luleå tekniska universitet Bakgrund och syfte Riskhantering blir allt viktigare i dagens byggbransch. Snabba förändringar

Läs mer

Beslut om bolaget skall gå i likvidation eller driva verksamheten vidare.

Beslut om bolaget skall gå i likvidation eller driva verksamheten vidare. ÅRSSTÄMMA REINHOLD POLSKA AB 7 MARS 2014 STYRELSENS FÖRSLAG TILL BESLUT I 17 Beslut om bolaget skall gå i likvidation eller driva verksamheten vidare. Styrelsen i bolaget har upprättat en kontrollbalansräkning

Läs mer

Innovation in the health sector through public procurement and regulation

Innovation in the health sector through public procurement and regulation Innovation in the health sector through public procurement and regulation MONA TRUELSEN & ARVID LØKEN 1 14/11/2013 Copyright Nordic Innovation 2011. All rights reserved. Nordic Innovation An institution

Läs mer

Testning som beslutsstöd

Testning som beslutsstöd Testning som beslutsstöd Vilken typ av information kan testning ge? Vilken typ av testning kan ge rätt information i rätt tid? Hur kan testning hjälpa din organisation med beslutsstöd? Hur kan produktiviteten

Läs mer

Koggen 2 Kontor med optimalt skyltläge i Öresundsregionens mittpunkt

Koggen 2 Kontor med optimalt skyltläge i Öresundsregionens mittpunkt västra hamnen, malmö NCC är ett av de ledande nordiska byggoch fastighetsutvecklingsföretagen med en omsättning på 49 Mdr SEK och 17 000 anställda. Med Norden som hemmamarknad är NCC verksamt inom hela

Läs mer

Den gröna påsen i Linköpings kommun

Den gröna påsen i Linköpings kommun Den gröna påsen i Linköpings kommun Metod- PM 4 Thea Eriksson Almgren Problem I Linköping idag används biogas för att driva stadsbussarna. 1 Biogas är ett miljövänligt alternativ till bensin och diesel

Läs mer

Markanvisningens ABC i Stockholms stad

Markanvisningens ABC i Stockholms stad Markanvisningspolicy Markanvisningens ABC i Stockholms stad STocKHOLM Växer Stockholms stad har en långsiktig vision för utvecklingen fram till år 2030, den nya översiktsplanen är en vägledning för hur

Läs mer

PIRATE EU-projekt om attraktivare bytespunkter med fokus på de svenska studieobjekten Lund C och Vellinge Ängar

PIRATE EU-projekt om attraktivare bytespunkter med fokus på de svenska studieobjekten Lund C och Vellinge Ängar PIRATE EU-projekt om attraktivare bytespunkter med fokus på de svenska studieobjekten Lund C och Vellinge Ängar Svenska delen Petra Carlson Lena Fredriksson Jan Hammarström P G Andersson Christer Ljungberg

Läs mer

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar.

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. DIVERSIFIERING PÅ RIKTIGT När banker och finansiella rådgivare

Läs mer

UTBILDNINGSPLAN Magisterprogram i pedagogiskt arbete 60 högskolepoäng. Master Program in Educational Work 60 credits 1

UTBILDNINGSPLAN Magisterprogram i pedagogiskt arbete 60 högskolepoäng. Master Program in Educational Work 60 credits 1 UTBILDNINGSPLAN Magisterprogram i pedagogiskt arbete 60 högskolepoäng Master Program in Educational Work 60 credits 1 Fastställd i Områdesnämnden 2015-XX-XX Gäller fr.o.m. HT 2015 1. PROGRAMMETS MÅL 1.1.

Läs mer

Meta-analys av fysiska faktorers betydelse för cykling i städer

Meta-analys av fysiska faktorers betydelse för cykling i städer Meta-analys av fysiska faktorers betydelse för cykling i städer Kerstin Robertson, VTI, Sebastian Bamberg, University of Bielefeld, John Parkin, London South Bank University, Aslak Fyhri, TØI Bakgrund

Läs mer

OM UTVECKLINGSSAMTAL MELLAN HANDLEDARE OCH DOKTORAND.

OM UTVECKLINGSSAMTAL MELLAN HANDLEDARE OCH DOKTORAND. 1 OM UTVECKLINGSSAMTAL MELLAN HANDLEDARE OCH DOKTORAND. VARFÖR REGELBUNDNA UTVECKLINGSSAMTAL? Att förena olika krav Att förena kraven på kvalitet, effektivitet, kreativitet och arbetstillfredsställelse

Läs mer

VINDKRAFT. Alternativ Användning

VINDKRAFT. Alternativ Användning Datum (2012-03-14) VINDKRAFT Alternativ Användning Elev: Andreas Krants Handledare: Anna Josefsson Sammanfattning Alternativa användningssätt för vindkraft är vad denna rapport handlar om, och med alternativ

Läs mer

Protokoll Föreningsutskottet 2013-10-22

Protokoll Föreningsutskottet 2013-10-22 Protokoll Föreningsutskottet 2013-10-22 Närvarande: Oliver Stenbom, Andreas Estmark, Henrik Almén, Ellinor Ugland, Oliver Jonstoij Berg. 1. Mötets öppnande. Ordförande Oliver Stenbom öppnade mötet. 2.

Läs mer

Systemutveckling. Historiskt grundad introduktion

Systemutveckling. Historiskt grundad introduktion Systemutveckling Historiskt grundad introduktion Kvalitet som tema Dataområdet kännetecknas av ständig förändring - utveckling - expansion Varje "nyhet" en förbättring Anta att förbättringarna är, eller

Läs mer

Välkommen till Folksam Fastigheter.

Välkommen till Folksam Fastigheter. Välkommen till Folksam Fastigheter. Välkommen till oss! Vi på Folksam Fastigheter arbetar med att förvalta och utveckla fastigheter. Med en långsiktig horisont och stort hjärta strävar vi efter att ha

Läs mer

Genusstudier i Sverige

Genusstudier i Sverige Genusstudier i Sverige Genusvetenskapliga studier och genusforskning bedrivs på alltfler högskolor och universitet i Sverige. Genusforskning kan ses som övergripande term för ett fält som också kan benämnas

Läs mer

Mathematical Cryptology (6hp)

Mathematical Cryptology (6hp) Time to sign up for the continuation course Mathematical Cryptology (6hp) 12 lectures (2 hours) + 2 small projects Exercises are done on your own and discussed in class (6*2 hours). Contents: Elliptic

Läs mer

M A R K F Ö R S Ä L J N I N G S P O L I C Y

M A R K F Ö R S Ä L J N I N G S P O L I C Y STADSBYGGNADSKONTORET M A R K F Ö R S Ä L J N I N G S P O L I C Y för Täby kommuns och Täby Fastighets AB:s obebyggda markinnehav Antagen av kommunstyrelsen i Täby kommun och Täby Fastighets AB:s styrelse

Läs mer

We are very practical, says Hans Murman about Swedish architects.

We are very practical, says Hans Murman about Swedish architects. We are very practical, says Hans Murman about Swedish architects. Hans Murman, CEO of Murman Arkitekter, has made himself known for an architecture in which national tradition is blended with international

Läs mer

FÖR FÖRETAG/ORGANISATIONER I SAMBAND MED EXAMENSARBETE. Vägledning

FÖR FÖRETAG/ORGANISATIONER I SAMBAND MED EXAMENSARBETE. Vägledning FÖR FÖRETAG/ORGANISATIONER I SAMBAND MED EXAMENSARBETE Vägledning INNEHÅLLSFÖRTECKNING Inledning... 3 Beskriv rätt problem eller utvecklingsidé... 3 Vad är ett examensarbete... 3 Vad är en handledares

Läs mer

729G27. Pilot, skrivande och avslutning. Johan Blomkvist IDA-HCS-IxS Twitter: @hellibop

729G27. Pilot, skrivande och avslutning. Johan Blomkvist IDA-HCS-IxS Twitter: @hellibop 729G27 Pilot, skrivande och avslutning Johan Blomkvist IDA-HCS-IxS Twitter: @hellibop Dagens Skrivande Piloten Rester från förra gången validering Någon slags sammanfattning 2 Jag är på semester till 16

Läs mer

Enterprise App Store. Sammi Khayer. Igor Stevstedt. Konsultchef mobila lösningar. Teknisk Lead mobila lösningar

Enterprise App Store. Sammi Khayer. Igor Stevstedt. Konsultchef mobila lösningar. Teknisk Lead mobila lösningar Enterprise App Store KC TL Sammi Khayer Konsultchef mobila lösningar Familjen håller mig jordnära. Arbetar med ledarskap, mobila strategier och kreativitet. Fotbollen ger energi och fokus. Apple fanboy

Läs mer

Företagsekonomi, allmän kurs. Business Administration, General Course. Business Administration. 2004-07-01 until further notice

Företagsekonomi, allmän kurs. Business Administration, General Course. Business Administration. 2004-07-01 until further notice 1(6) School of Management and Economics Course syllabus Course Code FEA330 Reg.No. EHVd 2004:35 Date of decision 2004-09-06 Course title in Swedish Course title in English Företagsekonomi, allmän kurs

Läs mer

PDP som redskap för karriärutveckling i utbildning. Ola Tostrup

PDP som redskap för karriärutveckling i utbildning. Ola Tostrup PDP som redskap för karriärutveckling i utbildning Ola Tostrup - 16, 4, 47, 3 Dagens föreställning Vad innebär PDP och varför PDP Hur vi designat det inom utbildningen Kompetensbegreppet och vilka kompetenser

Läs mer

Här kan du sova. Sleep here with a good conscience

Här kan du sova. Sleep here with a good conscience Här kan du sova med rent samvete Sleep here with a good conscience MÅNGA FRÅGAR SIG hur man kan göra en miljöinsats. Det är egentligen väldigt enkelt. Du som har checkat in på det här hotellet har gjort

Läs mer

Här kan du checka in. Check in here with a good conscience

Här kan du checka in. Check in here with a good conscience Här kan du checka in med rent samvete Check in here with a good conscience MÅNGA FRÅGAR SIG hur man kan göra en miljöinsats. Det är egentligen väldigt enkelt. Du som har checkat in på det här hotellet

Läs mer

Perspektiv på kunskap

Perspektiv på kunskap Perspektiv på kunskap Alt. 1. Kunskap är något objektivt, som kan fastställas oberoende av den som söker. Alt. 2. Kunskap är relativ och subjektiv. Vad som betraktas som kunskap är beroende av sammanhanget

Läs mer

Workshop Building Applied and Building Integrated PV Systems

Workshop Building Applied and Building Integrated PV Systems Workshop Building Applied and Building Integrated PV Systems Results from group discussions and interactive session Chalmers, Göteborg 2015-03-03 Barriärer för spridning Regelverken är komplicerade och

Läs mer

FÖRBERED UNDERLAG FÖR BEDÖMNING SÅ HÄR

FÖRBERED UNDERLAG FÖR BEDÖMNING SÅ HÄR FÖRBERED UNDERLAG FÖR BEDÖMNING SÅ HÄR Kontrollera vilka kurser du vill söka under utbytet. Fyll i Basis for nomination for exchange studies i samråd med din lärare. För att läraren ska kunna göra en korrekt

Läs mer

Metoder för riskbedömning av den psykosociala arbetsmiljön. Vad är psykosocial arbetsmiljö?

Metoder för riskbedömning av den psykosociala arbetsmiljön. Vad är psykosocial arbetsmiljö? Metoder för riskbedömning av den psykosociala arbetsmiljön SAN-konferens 20 oktober 2011, fil.dr. psykolog Forskargruppen Säkerhet-Organisation-Ledarskap Arbets- och miljömedicin, Sahlgrenska akademin,

Läs mer

Metodologier Forskningsdesign

Metodologier Forskningsdesign Metodologier Forskningsdesign 1 Vetenskapsideal Paradigm Ansats Forskningsperspek6v Metodologi Metodik, även metod används Creswell Worldviews Postposi'vist Construc'vist Transforma've Pragma'c Research

Läs mer

8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 2009 2010 2011 2012 2013p. BNP IT-budget

8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 2009 2010 2011 2012 2013p. BNP IT-budget PREDICTIONS 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 2009 2010 2011 2012 2013p BNP IT-budget 3% Utveckling 2013 2% 1% 1-9 10-49 50-99 100-249 250+ 0% 1-9 10-49 50-99 100-249 250+ UTMANINGEN STÖRRE VOLYM FÖR MINDRE

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

Bildande av parkeringsbolag

Bildande av parkeringsbolag FÖRSLAG 1(6) Siv Lejefors, koncernjurist 011-15 11 15, 073 030 1955 Kommunfullmäktige Bildande av parkeringsbolag Förslag till beslut Kommunfullmäktige beslutar att 1. Godkänna att Norrköping Rådhus AB

Läs mer

Agenda. Om olika perspektiv på vad socialt entreprenörskap är

Agenda. Om olika perspektiv på vad socialt entreprenörskap är Agenda 1. Begreppet socialt entreprenörskap Om olika perspektiv på vad socialt entreprenörskap är 2. Sociala entreprenörer som hybrider Om sociala entreprenörer som personer som vägrar att välja mellan

Läs mer

Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler

Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler Borås Stads Bostadsbyggnadsprogram Bostadsbyggnadsprogram 1 Borås Stads styrdokument» Aktiverande strategi avgörande vägval för att nå målen för Borås program

Läs mer

Byggprocessen VBEA01. Introduktion. Stefan Olander Avd för Byggproduktion Institutionen för Byggvetenskaper Lunds Tekniska Högskola

Byggprocessen VBEA01. Introduktion. Stefan Olander Avd för Byggproduktion Institutionen för Byggvetenskaper Lunds Tekniska Högskola Byggprocessen VBEA01 Introduktion Stefan Olander Avd för Byggproduktion Institutionen för Byggvetenskaper Lunds Tekniska Högskola 1 - Allmän information Introduktion - Kurslitteratur/kurskompendium - Grupper

Läs mer

Lars Lindmark 28 juni 2015. Designstuga. ett designlabb för hållbar utveckling. Beskrivning designstuga, sida 1

Lars Lindmark 28 juni 2015. Designstuga. ett designlabb för hållbar utveckling. Beskrivning designstuga, sida 1 Designstuga ett designlabb för hållbar utveckling Beskrivning designstuga, sida 1 Design Förmåga att lösa komplexa problem Designprocessen är en förmåga att samla och involvera aktörer för att tillsammans

Läs mer

TNS Sifo Navigare Digital Channels

TNS Sifo Navigare Digital Channels Digital Channels 1 Bakgrund & Syfte med undersökningen De senaste åren har hälso- och läkemedelssektorns intresse för att investera i sociala och digitala medier ökat rejält. Från hälso- och läkemedelssektorns

Läs mer

KOMMUNIKATIVT LEDARSKAP

KOMMUNIKATIVT LEDARSKAP KOMMUNIKATIVT LEDARSKAP 7, 100, 85, 7 EN ANALYS AV INTERVJUER MED CHEFER OCH MEDARBETARE I FEM FÖRETAG NORRMEJERIER SAAB SANDVIK SPENDRUPS VOLVO Mittuniversitetet Avdelningen för medieoch kommunikationsvetenskap

Läs mer

BOSTADSHYRES- MARKNADEN

BOSTADSHYRES- MARKNADEN Stockholm, mars 2014 Bokriskommittén ett initiativ för en bättre bostadsmarknad Bokriskommittén har i uppdrag att presentera konkreta förslag på reformer som kan få den svenska bostadsmarknaden i allmänhet

Läs mer

Nya sätt att sälja Livsmedel - nya krav på information

Nya sätt att sälja Livsmedel - nya krav på information Nya sätt att sälja Livsmedel - nya krav på information GS1 Seminarium Lena Sparring 28 Maj 2013 Detta är ICA Det här är ICA-idén Enskilda handlare i samverkan, som framgångsrikt kombinerar mångfald och

Läs mer

KOMMUNIKATIVT LEDARSKAP

KOMMUNIKATIVT LEDARSKAP KOMMUNIKATIVT LEDARSKAP 7, 100, 85, 7 EN ANALYS AV INTERVJUER MED CHEFER OCH MEDARBETARE I FEM FÖRETAG NORRMEJERIER SAAB SANDVIK SPENDRUPS VOLVO Mittuniversitetet Avdelningen för medieoch kommunikationsvetenskap

Läs mer

Min syn på optimal kommunikation i en PU-process

Min syn på optimal kommunikation i en PU-process Min syn på optimal kommunikation i en PU-process KN3060 Produktutveckling med formgivning Mälardalens högskola Anders Lindin Inledning Denna essä beskriver min syn på optimal kommunikation i en produktutvecklingsprocess.

Läs mer

Metoduppgift 4: Metod-PM

Metoduppgift 4: Metod-PM Metoduppgift 4: Metod-PM I dagens samhälle, är det av allt större vikt i vilken familj man föds i? Introduktion: Den 1 januari 2013 infördes en reform som innebar att det numera är tillåtet för vårdnadshavare

Läs mer

Förändrade förväntningar

Förändrade förväntningar Förändrade förväntningar Deloitte Ca 200 000 medarbetare 150 länder 700 kontor Omsättning cirka 31,3 Mdr USD Spetskompetens av världsklass och djup lokal expertis för att hjälpa klienter med de insikter

Läs mer

Grönt Byggindex 2011. Katarina Anund, Support Marknad, Green & Safety Katarina.anund@skanska.se, 010-448 14 20. Publik information

Grönt Byggindex 2011. Katarina Anund, Support Marknad, Green & Safety Katarina.anund@skanska.se, 010-448 14 20. Publik information Grönt Byggindex 2011 Katarina Anund, Support Marknad, Green & Safety Katarina.anund@skanska.se, 010-448 14 20 Syfte med Grönt Byggindex Ge en bild av grönt byggande i Sverige, hur marknaden ser ut idag,

Läs mer

CLAES HÖGSTRÖM ETABLERA SNOWPARKS

CLAES HÖGSTRÖM ETABLERA SNOWPARKS CLAES HÖGSTRÖM ETABLERA SNOWPARKS ALLT BÖRJAR MED. RÅVAROR UTVINNS SAMLAS IN FÖRVANDLAS TILL PRODUKTER OCH MARKNADSFÖRS MED FOKUS PÅ SPECIFIKATIONER PROBLEM? Allt som produceras men inte är materiell hårdvara

Läs mer

Förändringens Evangelium Kelly Odell

Förändringens Evangelium Kelly Odell Kelly Odell Email: kelly@astrakan.se Tel: 070 2602605 Hemsida: www.astrakan.se och www.thinktank.se Blog: kellyodell.blogspot.com Twitter: kellyskomments 1 Förändringens Evangelium av Kelly Odell Förändringens

Läs mer

Örebro den 28 november 2012

Örebro den 28 november 2012 Örebro den 28 november 2012 1 Statens medieråd har i uppdrag att verka för att stärka barn och unga som medvetna medieanvändare och skydda dem från skadlig mediepåverkan. Myndigheten ska följa medieutvecklingen

Läs mer

EXTERNAL ASSESSMENT SAMPLE TASKS SWEDISH BREAKTHROUGH LSPSWEB/0Y09

EXTERNAL ASSESSMENT SAMPLE TASKS SWEDISH BREAKTHROUGH LSPSWEB/0Y09 EXTENAL ASSESSENT SAPLE TASKS SWEDISH BEAKTHOUGH LSPSWEB/0Y09 Asset Languages External Assessment Sample Tasks Breakthrough Stage Listening and eading Swedish Contents Page Introduction 2 Listening Sample

Läs mer

- A Scrum Planning Tool Case Study to Evaluate the The Rich AJAX Platform

- A Scrum Planning Tool Case Study to Evaluate the The Rich AJAX Platform Datavetenskap Opponent(er): Jhonny Carvajal Johan Bjärneryd Respondent(er): Fredrik Häggbom Erik Olsson Haglund Scrumptious - A Scrum Planning Tool Case Study to Evaluate the The Rich AJAX Platform Oppositionsrapport,

Läs mer

AGIL KRAVHANTERING. Hitta behoven bakom kraven!! Thomas Nilsson! Agile Coach & Mentor! CTO, Responsive

AGIL KRAVHANTERING. Hitta behoven bakom kraven!! Thomas Nilsson! Agile Coach & Mentor! CTO, Responsive AGIL KRAVHANTERING Hitta behoven bakom kraven!!! Thomas Nilsson! Agile Coach & Mentor! CTO, Responsive KRAVSTÄLL EN PRODUKT! Skriv ner tre krav som ni ställer på produkten INNOVATIONSDRIVNA PRODUKTER...

Läs mer

End consumers. Wood energy and Cleantech. Infrastructure district heating. Boilers. Infrastructu re fuel. Fuel production

End consumers. Wood energy and Cleantech. Infrastructure district heating. Boilers. Infrastructu re fuel. Fuel production End consumers Wood energy and Cleantech Infrastructure district heating Boilers Infrastructu re fuel Fuel production Forest harvesting and transport infrastructure Sustainable forestry Information and

Läs mer

Fastighetsmarknaden LTH Våren 2011 Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden påverkas kontinuerligt av omvärldsfaktorer. Fastighetsmarknaden är inte en självständig och oberoende marknadsplats för dess aktörer

Läs mer

Förvaltningskoordination AB Vi utvecklar Dig och Din fastighetsaffär

Förvaltningskoordination AB Vi utvecklar Dig och Din fastighetsaffär Vi utvecklar Dig och Din fastighetsaffär Folkuniversitetet- Diplomerad+Fas.ghetsförvaltare+ Förvaltarrollen+ Ove+Nordqvist+ Stockholm+2014?12?03+ Ove Nordqvist Förvaltningskoordina.on+(sept+2014?+++++)+

Läs mer

Allmän studieplan för utbildning på forskarnivå i Fastighetsvetenskap TEVFTF00

Allmän studieplan för utbildning på forskarnivå i Fastighetsvetenskap TEVFTF00 1 Allmän studieplan för utbildning på forskarnivå i Fastighetsvetenskap TEVFTF00 Studieplanen är fastställd av Fakultetsstyrelsen för Lunds Tekniska Högskola, LTH, 2007-09-24 och senast ändrad 2014-03-10

Läs mer

Senaste trenderna inom redovisning, rapportering och bolagsstyrning Lars-Olle Larsson, Swedfund International AB

Senaste trenderna inom redovisning, rapportering och bolagsstyrning Lars-Olle Larsson, Swedfund International AB 1 Senaste trenderna inom redovisning, rapportering och bolagsstyrning Lars-Olle Larsson, Swedfund International AB 2 PwC undersökning av börsföretag & statligt ägda företag Årlig undersökning av års- &

Läs mer

SAMMANFATTNING AV SUMMARY OF

SAMMANFATTNING AV SUMMARY OF Detta dokument är en enkel sammanfattning i syfte att ge en första orientering av investeringsvillkoren. Fullständiga villkor erhålles genom att registera sin e- postadress på ansökningssidan för FastForward

Läs mer

Retail Academics/ Research Institute o Origin from Center for Retailing

Retail Academics/ Research Institute o Origin from Center for Retailing Retail Academics/ Research Institute o Origin from Center for Retailing - Retail Management Center at the Stockholm School of Economics o Specialized in Research & Tests in real store environment o Sweden,

Läs mer

Att söka pengar för utvecklingsprojekt hos Avfall Sverige. Prioriterade områden

Att söka pengar för utvecklingsprojekt hos Avfall Sverige. Prioriterade områden 2014-02-05 Att söka pengar för utvecklingsprojekt hos Avfall Sverige. Prioriterade områden Avfall Sverige ger, genom sin samordnade utvecklingssatsning, bidrag till utvecklingsprojekt inom avfallshantering

Läs mer

Bättre kvalitet med arkitekt som byggherre?

Bättre kvalitet med arkitekt som byggherre? Bättre kvalitet med arkitekt som byggherre? Vi vill fördjupa oss i ämnet för att undersöka om man genom att vara både arkitekt och byggherre kan uppnå en arkitektur med högre kvalité. I sådant fall på

Läs mer

Kursplan för Matematik

Kursplan för Matematik Sida 1 av 5 Kursplan för Matematik Inrättad 2000-07 SKOLFS: 2000:135 Ämnets syfte och roll i utbildningen Grundskolan har till uppgift att hos eleven utveckla sådana kunskaper i matematik som behövs för

Läs mer

VÄRLDENS MÖJLIGHETER

VÄRLDENS MÖJLIGHETER VÄRLDENS MÖJLIGHETER Hjälp till små och medelstora företag med att utveckla möjligheterna och överkomma hindren på krångliga marknader En presentation av Exportrådet Vi gör det enklare för svenska företag

Läs mer

Att arbeta strategiskt med platsens varumärke. Nicholas Hörlin

Att arbeta strategiskt med platsens varumärke. Nicholas Hörlin Att arbeta strategiskt med platsens varumärke Nicholas Hörlin Hur kan man skapa lägesfaktorer som kommun och som byggherre? Om Property People Property People är placemanagementkonsulter Platsutvecklingsarbete

Läs mer

LARS. Ett e-bokningssystem för skoldatorer.

LARS. Ett e-bokningssystem för skoldatorer. LARS Ett e-bokningssystem för skoldatorer. Därför behöver vi LARS Boka dator i förväg. Underlätta för studenter att hitta ledig dator. Rapportera datorer som är sönder. Samordna med schemaläggarnas system,

Läs mer

Bjuvs kommun. Grupp 10. Anna Andersson. Jenny Ekberg. Anders Fex. Marianne Lindkvist

Bjuvs kommun. Grupp 10. Anna Andersson. Jenny Ekberg. Anders Fex. Marianne Lindkvist Bjuvs kommun Grupp 10. Anna Andersson Jenny Ekberg Anders Fex Marianne Lindkvist Innehållsförteckning Sammanfattning... 3 Inledning... 4 Demografi... 4 Fördelning av yrken inom kommunen... 4 Inkomst...

Läs mer

Kanban är inte din process. (låt mig berätta varför) #DevLin2012 15 Mars 2012

Kanban är inte din process. (låt mig berätta varför) #DevLin2012 15 Mars 2012 Kanban är inte din process (låt mig berätta varför) #DevLin2012 15 Mars 2012 Torbjörn Tobbe Gyllebring @drunkcod tobbe@cint.com Är du eller känner du en Kanban hipster? Förut körde vi X nu kör vi Kanban

Läs mer

possibilities Create a world innovation mobility social yourself full of Employer branding nyckeln till att attrahera och behålla de bästa i Sandvik

possibilities Create a world innovation mobility social yourself full of Employer branding nyckeln till att attrahera och behålla de bästa i Sandvik Create yourself a world diversity full of innovation creativity fantastic possibilities social technology mobility Employer branding nyckeln till att attrahera och behålla de bästa i Sandvik 1 Employer

Läs mer

HUR? - SKA VI SKAPA EN STAD SOM ÄR NÄRA OCH NYSKAPANDE?

HUR? - SKA VI SKAPA EN STAD SOM ÄR NÄRA OCH NYSKAPANDE? HUR? - SKA VI SKAPA EN STAD SOM ÄR NÄRA OCH NYSKAPANDE? ANSVARSFULLT OCH HÅLLBART MOD, KREATIVTET & INNOVATION TILLSAMMANS I SAMSPEL VÄLKOMNANDE UNDER TIDEN TACTICAL URBANISM Tillvaratagande

Läs mer

ÅTERUPPLIVNING AV ÄNGSGÄRDET - STADSFÖRNYELSE I CENTRALA VÄSTERÅS

ÅTERUPPLIVNING AV ÄNGSGÄRDET - STADSFÖRNYELSE I CENTRALA VÄSTERÅS ÅTERUPPLIVNING AV ÄNGSGÄRDET - STADSFÖRNYELSE I CENTRALA VÄSTERÅS examensarbete 20 p - fysisk planering 180 p - bth karlskrona - sebastian gårdendahl 2005.05.11 TY HÄR PÅ JORDEN HAR VI INGEN STAD SOM

Läs mer

Stadsutvecklingsprocessen Christian Lindfors, Tyréns

Stadsutvecklingsprocessen Christian Lindfors, Tyréns Stadsutvecklingsprocessen Christian Lindfors, Tyréns Hur beskriver man stadsutveckling? Inom Sustainable Business Hub har Sustainable Urban development (SUD)-gruppen haft som mission att tydliggöra sydsvensk

Läs mer

VÄRDEINTYG. Malmö, 2015-06-29 Widehov Konsult AB. Fredrik Widehov Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare

VÄRDEINTYG. Malmö, 2015-06-29 Widehov Konsult AB. Fredrik Widehov Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare VÄRDEINTYG På uppdrag av Queenswall AB, genom Göran Månsson, har Widehov Konsult AB utfört en marknadsvärdering av fastigheten Ängelholm Norra Varalöv 31:11, se bilagor. Med begreppet marknadsvärde avses

Läs mer

Sveriges sysselsättning och tillväxt är beroende av attraktiva och konkurrenskraftiga

Sveriges sysselsättning och tillväxt är beroende av attraktiva och konkurrenskraftiga Tid för handling! PLATTFORM FÖR DEN GODA STADEN DEN GODA STADEN DEN GODA STADEN STADSUTVECKLING OCH EKONOMISK TILLVÄXT Sveriges sysselsättning och tillväxt är beroende av attraktiva och konkurrenskraftiga

Läs mer

Fastighetsutveckling inom hyresbostadsmarknaden

Fastighetsutveckling inom hyresbostadsmarknaden Fastighetsutveckling inom hyresbostadsmarknaden Konceptet First Class Affärsutveckling och entreprenörskap inom byggsektorn FILIP HANSSON & PETTER LJUNG Institutionen för bygg- och miljöteknik Avdelningen

Läs mer

Vår medarbetaridé Antagen av kommunstyrelsen, februari 2012

Vår medarbetaridé Antagen av kommunstyrelsen, februari 2012 Vår medarbetaridé Värdegrund för oss medarbetare i Skövde kommun Antagen av kommunstyrelsen, februari 2012 Vision Skövde 2025 Vår vision! Skövderegionen är känd i landet som en välkomnande och växande

Läs mer

Framtidens projektering

Framtidens projektering Framtidens projektering metoder för mer produktionsanpassad projektering Petra Bosch-Sijtsema, Chalmers Kortrapport om forskning 2013: nr 2 1 CMB stödjer managementforskning Inom CMB Centrum för Management

Läs mer

EN FLYGSKATTS EFFEKTER PÅ RESANDET OCH SVENSK EKONOMI

EN FLYGSKATTS EFFEKTER PÅ RESANDET OCH SVENSK EKONOMI UTREDNINGSTJÄNSTEN Anders Linnhag Tfn: 08-786 4956 PM 2013-02-26 Dnr 2012:1161 Komplettering EN FLYGSKATTS EFFEKTER PÅ RESANDET OCH SVENSK EKONOMI 1) Hur skulle en flygskatt påverka flygresandet och svensk

Läs mer

Hälsan tiger still och medborgaren samtycker

Hälsan tiger still och medborgaren samtycker Hälsan tiger still och medborgaren samtycker En betraktelse över medborgarsamverkan i två regionala projekt inom e hälsa och e government Annelie Ekelin och Sara Eriksén Det europeiska perspektivet Genom

Läs mer

Innovation och Entreprenörskap på Landsbygden

Innovation och Entreprenörskap på Landsbygden CENTER FOR INNOVATION, RESEARCH AND COMPETENCE IN THE LEARNING ECONOMY Innovation och Entreprenörskap på Landsbygden Martin Andersson Lund University and Blekinge Institute of Technology (BTH) martin.andersson@circle.lu.se

Läs mer

Att skriva en vetenskaplig rapport

Att skriva en vetenskaplig rapport Att skriva en vetenskaplig rapport Eventuell underrubrik Förnamn Efternamn Klass Skola Kurs/ämnen Termin Handledare Abstract/Sammanfattning Du skall skriva en kort sammanfattning som är en koncentrerad

Läs mer

Debitering av planavgifter Marks kommun

Debitering av planavgifter Marks kommun Revisionsrapport Debitering av planavgifter Marks kommun 2010-01-21 Fredrik Carlsson, Certifierad kommunal revisor Innehållsförteckning 1 Sammanfattande bedömning... 3 1. Inledning... 4 1.1 Bakgrund...

Läs mer

Revisionsrapport 1 / 2010 Genomförd på uppdrag av revisorerna juni 2010. Haninge kommun. Granskning rörande kostnader Ungdomens hus

Revisionsrapport 1 / 2010 Genomförd på uppdrag av revisorerna juni 2010. Haninge kommun. Granskning rörande kostnader Ungdomens hus Revisionsrapport 1 / 2010 Genomförd på uppdrag av revisorerna juni 2010 Haninge kommun Granskning rörande kostnader Ungdomens hus Innehåll 1. Inledning...2 1.1. Syfte och avgränsning...2 2. Bakgrund och

Läs mer

Guide till slutrapport

Guide till slutrapport Guide till slutrapport Tips inför projektets avslut www.lansstyrelsen.se/skane Projektstödet inom landsbygdsprogrammet syftar till att stärka utvecklingen och konkurrenskraften på den skånska landsbygden

Läs mer