Vi verkar i en framtidsbransch

Transkript

1 Årsredovisning 2009

2 Vi verkar i en framtidsbransch 9 Innehåll 5 Förvaltningsberättelse Förslag till vinstdisposition Fastighetsbestånd Intäkter och resultat Investeringar och försäljningar Avslutade och pågående projekt Likviditet och kassaflöde Finansiering Möjligheter och risker Händelser efter räkenskapsårets utgång Eklandias fastighetsbestånd 8 Att skapa utrymme Oväntat läge blev färgsprakande fullträff Flexibelt utrymme gav grodmän möjlighet att växa Kan vi gräva upp golvet och ändå ha full produktion? Personal Eklandias miljöarbete 24 Ekonomi Resultaträkning Balansräkning Förändring av eget kapital Kassaflödesanalys Noter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Definitioner Precis som sista kvartalet 2008 präglades året som gått av den allmänna konjunkturnedgången. Dock har vi börjat se en viss ljusning under senare delen av För Eklandia har det återigen varit ett bra år med avseende på såväl NKI (Nöjd-Kund-Index) som förvaltningsresultat och uthyrningsgrad. I årets NKI-mätning hamnade vi på 76, vilket motsvarar ungefär 4 på en 5-gradig skala. Det är en följd av att vi har varit lyhörda för våra hyresgästers synpunkter och ökat vår närvaro ute hos dem. Det förbättrade förvaltningsresultatet beror på förvärv av nya fastigheter, högre hyror, förhållandevis låg ränta, kostnader i balans samt att det absoluta flertalet av våra hyresgäster har klarat sig bra i konjunkturen. Vi har även jobbat vidare med energibesparande åtgärder, vilket naturligtvis påverkar ekonomin såväl som miljön. Att årets uthyrningsgrad är den högsta någonsin har sin förklaring i att vi tecknade många avtal under 2008 samtidigt som vi färdigställde nybyggnationer som nu fått hyresgäster. Vårt mål inför 2010 är att ytterligare utöka vårt fastighetsbestånd samt att fortsätta utvecklas tillsammans med våra hyresgäster. Att skapa utrymme för verksamhet Eftersom vi vill erbjuda våra hyresgäster det utrymme de behöver för att driva sin verksamhet på bästa möjliga sätt, är vi inte låsta vid befintliga fastigheter när vi möter potentiella kunder. Vi äger flera byggbara tomter och kan också förvärva mark som passar för nyetableringar. I de flesta fall anpassar vi lokalen för hyresgästen på ett eller annat sätt i samband med nyinflyttning, men ibland förändras behoven över tid. I dessa fall kan vi behöva göra anpassningar i de befintliga lokalerna för att lösa hyresgästens behov. Under gjordes till exempel en större ombyggnation för Cryo i deras befintliga lokaler. I anslutning till de gamla lokalerna byggdes även en ny verkstadshall. Ett långsiktigt miljöarbete Det faktum att våra fastigheter är så väldokumenterade ger oss bra kontroll och underlag för ständiga miljö- och förbättringsarbeten, vilket alltid har varit en naturlig del av vår verksamhet. Samtliga fastigheter är energideklarerade och miljöinventerade. Vi jobbar kontinuerligt med mätning, uppföljning och kontroll av energianvändningen. Att vi gör framsteg bevisades ytterligare när vår hyresgäst Toyota tilldelades Sveriges första BREEAM-certifikat för sin nya fullserviceanläggning i Bäckebol, vilken vi färdigställde vid årsskiftet 2008/2009. BREEAM är ett av världens ledande system för att bedöma byggnaders miljöpåverkan med hänsyn till energi- och vattenförbrukning, transporter, material, avfall, ledning och styrning, hälsa, föroreningar, markanvändning och ekologi. Idén om att fastigheten skulle BREEAM-certifieras kom från Toyotas huvudkontor i Bryssel och Japan. Projekt som väver ihop människor och samhälle Eklandia har en lång tradition av sociala projekt och engagemang. I år har vi till exempel sponsrat Drottning Silvias barn- och ungdomssjukhus med ett nytt vårdrum, Det Läkande Rummet, som har initierats av sjukhusets insamlingsstiftelse och formgetts efter idéer som framkommit i workshops tillsammans med barn. Vi erbjuder mentorskap till elever på Chalmers och deltar sedan flera år tillbaka i Handslaget ett samarbete mellan skola, näringsliv och Västsvenska Industri- och Handelskammaren. För oss innebär Handslaget en unik möjlighet att få lära känna de ungdomar som kanske blir våra medarbetare eller hyresgäster i framtiden. Dessutom tycker vi att det är viktigt att öka intresset för bygg- och fastighetsbranschen, eftersom lokaler för kommersiell verksamhet alltid kommer att behövas i en fungerande infrastruktur. Avslutningsvis vill jag tacka alla medarbetare och hyresgäster för ett bra 2009 och önska nya hyresgäster varmt välkomna till Eklandia. Året i korthet Tage Christoffersson Verkställande direktör Förvaltningsresultatet uppgick till 170 Mkr (151). Bolagets hyresintäkter uppgick till 489 Mkr (443). Tre fastigheter om kvm har förvärvats för 86 Mkr. Totalt har 65 Mkr investerats i befintliga fastigheter. 2 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2009 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

3 Förvaltningsberättelse Lager- och logistikfastigheter Kontors- och butiksfastigheter Projekt/mark Förslag till vinstdisposition Moderbolaget Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst Årets resultat Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägaren Överföres i ny räkning Fastighetsbestånd Eklandias fastighetsbestånd uppgick den 31 december 2009 till 86 (84) fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta på kvm ( ). Det sammanlagda bokförda värdet var Mkr (3 859). Eklandias värderingar per årsskiftet visar ett värde om Mkr. Geografiskt är fastigheterna koncentrerade till Storgöteborg, främst inom Göteborgs kommun där Eklandia har ca 95% (92) av sitt bestånd. Resterande ytor finns i Härryda och Mölndal. Eklandias fastigheter är avsedda för kommersiellt bruk, och inrymmer lokaler från följande kategorier: Kontor- och butikslokaler Industri- och lagerlokaler Intäkter och resultat Uthyrningsgraden under 2009 var 95,9% (94,0) och hyresintäkterna uppgick till 489 Mkr (443). Driftsöverskottet före avskrivningar var 337 Mkr (309), vilket motsvarar en direktavkastning om 8,8% (8,0). Förvaltningsresultatet, dvs. resultatet exklusive vinster från fastighetsförsäljningar var 170 Mkr (151). Avskrivningarna uppgick till 55 Mkr (47) och det finansiella nettot till -93 Mkr (-106). Investeringar och försäljningar Under 2009 förvärvades tre fastigheter med en total yta om kvm till en sammanlagd köpeskilling om 96 Mkr. Fastigheterna är belägna i Partihallsområdet, Göteborg. Investeringar i befintliga fastigheter var totalt 65 Mkr (325). Under året avyttrades en kontorsfastighet om kvm, vilken var den sista av Eklandias fastigheter som var belägen i Kungälv. Avslutade och pågående projekt Här följer ett urval av våra avslutade och pågående projekt 2009: På Oljevägen 103 i Arendal har vi genomfört en ny- och ombyggnation för Cryo. Sammantaget innebär det att Cryos lokalyta har ökat med kvm till sammanlagt kvm. Vi har förädlat vår fastighet på Importgatan 17 för transportföretaget GB Framåt som flyttade in i sina lokaler i augusti I oktober 2009 hyrde Eklandia ut en lokal om 900 kvm på Kungsgatan 15 till friskvårdsföretaget Fitness24Seven. En anpassning av utrymmet har genomförts och var klar den 31 januari 2010 när Fitness- 24Seven öppnade sitt 37:e gym. I vår fastighet på Östra Hamngatan 16 pågår en ombyggnation av delar av ytorna på plan 3, 4 och 5 som hyrs av Nordea. Ombyggnationen kommer att pågå under ett år och vara klar i slutet av På Manufakturgatan pågår en förädling av befintliga lagerhallar. Ombyggnationen, som bland annat innefattar nytt yttertak, nya golv och nya portar, kommer att vara klar fr o m februari För framtida behov har Eklandia byggrätter på omkring kvm. Dessa är belägna i Lindome, Kallebäck, Mölnlycke och på Hisingen. 4 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2009 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

4 Förvaltningsberättelse Likviditet och kassaflöde Likvida medel var vid räkenskapsårets slut 0 Mkr (0). Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 238 Mkr (197). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen från moderbolaget. Finansiering Vid årets slut var det egna kapitalet Mkr (1 063). Räntebärande lån uppgick till Mkr (2 799), innebärande en belåningsgrad på 63 % mot fastigheternas verkliga värde. Merparten av finansieringen utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellums genomsnittliga upplåningskostnad. Räntan var vid årets slut 3,8 % (4,8) och den genomsnittliga bindningstiden för räntorna i den underliggande låneportföljen uppgick till 2,8 år (2,9). Utöver dessa interna lån har Eklandia även lån på 537 Mkr (304) hos externa kreditgivare. Möjligheter och risker Såväl hyresnivåer som vakanser för kommersiella kontrakt är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek i respektive region och område. Trots en vikande konjunktur kan vi konstatera att den befarade ökade vakansgraden inte blivit som vi trodde och konjunkturen har inte heller påverkat hyresvärdet negativt. Under 2009 ökade Eklandia sin uthyrning jämfört med 2008 till fantastiska 96 %. Ett antal projekt kommer att färdigställas i Göteborg under 2010, vilket gör att vår bedömning är att vakanserna kommer att öka något, främst på kontorssidan. Vår bedömning är också, trots att konjunkturen vänt, att det är långt ifrån någon högkonjunktur som vi går in i. Eklandia är ett ekonomiskt stabilt bolag som arbetar långsiktigt. Under de senaste 10 åren har Eklandia investerat drygt 3 miljarder i förvärv, ny-, till- och ombyggnation. Under 2009 investerades för ca 163 Mkr och en fastighet såldes. Eklandias befintliga kontraktsförfallostruktur ger, tillsammans med kontraktsportföljens fördelning på såväl storlek som bransch, en god riskspridning. Fastighetskostnaderna bedöms ligga på en stabil nivå i förhållande till beståndets storlek, även om utvecklingen är något osäker vad avser kommunala avgifter och energipriser. Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten och marknadsräntan kan förändras snabbt. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider, vilket hanterats på koncernnivå av moderbolaget Castellum AB som även säkerställer Eklandias kapitalbehov och övriga finansiella risker. Eklandia påverkas av politiska beslut, till exempel förändringar i företagsbeskattning, fastighetsskatt och övrig skattelagsstiftning. Framtida omläggning av reglerna skulle kunna medföra att Eklandias skatteposition förändras i såväl positiv som negativ inriktning. Eklandias fastighetsbestånd januari december 2009 Händelser efter räkenskapsårets utgång I början på året såldes tre mindre kontorsfastigheter på Hisingen. Antal Yta Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekonomisk Hyres- Fastighets- Fastighets- Driftsfastigheter tkvm värde värde värde värde uthyrnings- intäkter kostnader kostnader överskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr Kontor/butik Centrala Göteborg ,2% Östra Göteborg ,7% Hisingen ,8% Övriga orter ,0% ,2% Lager/industri Hisingen ,4% Östra Göteborg ,0% Övriga orter ,2% ,9% Summa ,9% Kontraktsförfallostruktur 250 Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Antal kontrakt Kontraktsvärde, Mkr Obebyggd mark 6 31 Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Eklandia ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelserna mellan ovan redovisade driftöverskott om 344 Mkr och resultaträkningens driftöverskott om 337 Mkr förklaras av, dels att driftöverskottet i under året sålda fastigheter har frånräknats 1 Mkr, dels att driftöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 8 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2009 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

5 Oväntat läge blev färgsprakande fullträff Oväntat läge blev färgsprakande fullträff Vi flyttade hit för att det finns så få färgbutiker i centrum, säger butikschefen Carina Lind när vi har morgonfika i Flüggers egen kaffebar. Det var min chef som förde dialogen med Eklandia, men jag har både bott hos Eklandia och drivit verksamhet i deras fastigheter tidigare, så för mig var det som att komma hem. Allt fungerar verkligen jättebra, och jag brukar rekommendera Eklandia som fastighetsägare. Är det strategiskt att öppna en färgaffär bland caféer och klädbutiker, där det dessutom är begränsad tillgång till parkeringsplatser? Ja, absolut. Tack vare det ökade antalet bostadsrättsföreningar och det faktum att många göteborgare inte är bilburna har det centrala läget vid Järntorget visat sig vara en framgångsfaktor för Flügger Färg. Innan Flügger flyttade in på Järntorget 4 gjordes en totalrenovering. Lokalen hade tidigare inrymt en spelbutik och Flügger har specifika krav på både interiör och exteriör. På grund av lösningsmedel och andra brandfarliga ämnen behövs specialanpassad el och ventilation samt extra brandskåp. Men kraven avser inte bara butikens funktionalitet och säkerhet. För att man som kund ska känna igen sig överallt, oavsett vilken Flügger-butik man besöker, är innertaket till exempel alltid ultramarint en unik nyans mellan violett och blått som ger ett fantastiskt ljusspel. Flügger har nu funnits vid Järntorget i fyra år, och Carina Lind är mycket nöjd med både lokalen och kontakten med Tony Blom, som är Eklandias fastighetsansvarige. Tony kör alltid förbi på måndagsmorgnar och kollar att allt ser okej ut. Och det är bara att höra av sig om det skulle vara något problem, till exempel om en lampa på fläktaggregatet står och blinkar eller om jag har någon annan fråga. Några dagar efter intervjun ringer Carina Lind upp spontant för att komplettera: Jag kände att jag var tvungen att ringa upp för att jag vill understryka att Eklandia lyssnar så otroligt mycket på vad man säger. Och de försöker verkligen åtgärda allt. Jag vill att det ska komma fram i texten. Okej då. 8 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2009

6 Flexibelt utrymme gav dykare möjlighet att växa Det går bra för Frog Construction & Diving. Först växte de ur sina baracker vid kajen och flyttade in i en del av Eklandias fastighet på Ringön. Sedan expanderade de igen och bredde ut sig över hela övervåningen. Nu har de även börjat snegla på mellanvåningen. Frog är vattenbyggare och har sin marknad i gränslandet mellan dykning och byggande. Det innebär att de utför marina konstruktioner, reparationer och entreprenader. Vi har expanderat kraftigt sedan millennieskiftet och kände att vi satt trångt i barackerna vid kajen, berättar marknadschefen Hans-Peter Carlson, som alla kallar H-P. Bland annat var vi fyra personer som delade på ett konferensrum. Eftersom vi visste att de här lokalerna på Lergodsgatan var lediga hörde vi av oss till Eklandia för att försöka komma fram till en bra lösning. Det gjorde vi också. Innan Frog flyttade in genomgick lokalen en totalrenovering. Även trapphuset snyggades upp och gården asfalterades. I mars 2008 flyttade Frogs kalkyl- och konstruktionsavdelningar in tillsammans med stödfunktioner som reception, IT, marknad, kvalitet och miljö. De som utför arbeten på fältet är däremot sällan inne på kontoret de bor i fartyg, i baracker eller på hotell runt om i Skandinavien. Verksamheters behov förändras ju över tiden, och för oss kan det snart bli ytterligare en expansion i huset. De som jobbar hos oss är en brokig blandning av sjöfolk, nautiker, maskinister, byggnadsarbetare, konstruktörer och väg- och vatteningenjörer, säger H-P Carlson. Själva dykningen är egentligen bara ett transportsätt till arbetsplatsen för att kunna arbeta hos oss är det viktigt att man har stor innovationsförmåga och bredd. Flytten till Ringön har inte bara inneburit större utrymme för Frog. Vi har jättebra ljusinsläpp här uppe och en härlig takterrass som nästan ger penthousestämning, säger H-P Carlson. Lokalerna är ändamålsenliga för oss och de ligger nära hamnen och kajerna. För mig som är nordbohuslänning är de dessutom på rätt sida om tunneln. Vi har ofta kontakt med Roger Åhlström, som är fastighetsansvarig hos Eklandia, och samarbetet med Eklandia har verkligen fungerat kanonbra, fyller ekonomichefen Martin Carlson i. Verksamheters behov förändras ju över tiden, och för oss kan det snart bli ytterligare en expansion i huset. Därför för vi just nu diskussioner med Eklandia om att även ta över mellanvåningen. 10 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2009 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

7 Kan vi gräva upp golvet och ändå ha full produktion? Industriföretaget Cryo var redan hyresgäster i en stor fastighet på Oljevägen när Eklandia förvärvade den Två år senare startade ett omfattande om- och tillbyggnadsprojekt för att skapa större ytor, bättre flöden, högre lyftkapacitet och ökad golvbelastning. Cryo tillverkar semitrailers och tankar för flytande gaser. Företaget har ca 200 anställda och omsätter mellan miljoner kronor om året. Sedan år 2000 ingår man i tyska Linde-koncernen (världens största gasbolag), och i Sverige finns i princip inga konkurrenter. Den internationella konkurrensen gör dock att vi hela tiden måste vara effektiva och förbättra våra flöden, säger Cryos vd Gunnar Lennerås. Vi har suttit i de här lokalerna sedan början av 1970-talet, men för ett par år sedan var vi tvungna att göra något drastiskt för att leva upp till både kundernas och koncernens allt högre krav. Cryo funderade på att flytta till nya lokaler, men eftersom det är ett stort jobb att flytta undersökte man också möjligheten att bokstavligen gräva där man stod. Vi förde en konstruktiv diskussion med Eklandia och entreprenören Johansson & Rehn, säger Håkan Stanryd som är chef för produktsupporten på Cryo. Dels behövde vi en ny verkstadshall och dels behövde vi utöka ytan och förstärka golven i de befintliga verkstäderna. Vi ville även passa på att fräscha upp i lokalerna, göra i ordning på gården och skapa en ny entré för externa besökare. Golv grävdes upp med grävskopa, väggar målades och nya traverser kom på plats. Den nya verkstadshallen, som efter en namntävling bland Cryos medarbetare kallas Blå Hallen, har en rejäl takhöjd och en lyftkapacitet på 120 ton, vilket motsvarar vikten av 20 elefanter. Sammanlagt pågick arbetet i två år och under hela byggtiden pågick produktion i lokalerna, säger Håkan Stanryd. Det ställde förstås stora krav på alla inblandade parter, men vi är jättenöjda med både samarbetet och resultatet. För att ha produktionen igång flyttade vi runt verksamheten och tog bara delar av hallen i anspråk, utom under fem veckor under semestern när vi stängde helt. Under de fyra decennier som Cryo hållit till på Oljevägen har flera hyresvärdar passerat revy. Håkan Stanryd är dock mycket positiv till det senaste bytet. Vi har fått bättre respons och bättre gehör för våra önskemål sedan Eklandia tillträdde, säger han Cryo tar enkelt kontakt med Jonas Lindskog, Eklandias fastighetsansvarige, när det gäller frågor och önskemål kring ventilation, värme, belysning och andra fastighetsärenden. Bättre än så här har det aldrig varit på Cryo, avslutar Gunnar Lennerås. 12 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2009 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

8 Personal Miljöarbete 2009 Antalet medarbetare uppgick till 39 personer (38). Andelen kvinnor och män var 36 % respektive 64 %. Eklandia har en platt organisation med korta beslutsvägar, vilket innebär att vi är lättillgängliga för våra hyresgäster och kan ge dem snabb och personlig service. Vi har tre värderingar som är viktiga ledstjärnor i vårt sätt att vara mot varandra, mot våra leverantörer och i relationen till våra kunder: Affärsmässighet Ansvarsfullt företagande Trygghet, öppenhet och ansvar Vi värnar om våra medarbetare och vill att de ska trivas och vara stolta över att vara anställda på Eklandia. För att skapa denna känsla lägger vi ner mycket energi på att erbjuda en arbetsmiljö som stimulerar till dialog och idéutbyte, samt ger våra medarbetare möjligheter till personlig utveckling genom fortlöpande utbildning. Just kompetensutveckling är prioriterat inom Eklandia och sker på tre nivåer. På individnivå sker detta genom att varje medarbetare får utbildningar anpassade efter sin kunskapsnivå och roll i organisationen. På företagsnivå har vi årliga konferenser med all personal där vi arbetar med ett i förväg bestämt tema, där vi ofta har en inhyrd föreläsare som inspirerar och leder oss. Och på koncernnivå har det nyligen startat ett gemensamt utbildningsprogram inom Castellum som innebär att all personal inom ett specifikt verksamhetsområde får utbildning och erfarenhetsutbyte. På Eklandia arbetar vi även aktivt med friskvård och hälsa. Förutom våra återkommande årliga aktiviteter som hälsoundersökning, konditionstest och kostrådgivning har vi under året genomfört ett par nya aktiviteter. Vid årsskiftet 08/09 startade en stegtävling där målet var att alla anställda tillsammans skulle gå jorden runt på ett halvår. Det gjorde vi också. Att målet uppnåddes firades med pompa och ståt, men det har också genererat en ökad medvetenhet om hur viktigt det är med vardagsmotion. Under hösten pågick även en matlagningskurs där personal i grupper fick lära sig att laga enkel vardagsmat, basal näringslära, hygien, knivteknik, matlagningsmetoder samt att förvara mat för högsta tänkbara hållbarhet. Förutom detta innebar kursen att vi fick samarbeta och fördela uppgifter, vilket även blev en bra övning i teambuilding. All energi som inte kommer från förnyelsebara energikällor har en negativ miljöpåverkan i form av koldioxidutsläpp. Eftersom vi hellre vill vara en del av lösningen än en del av problemet började vi tidigt att arbeta aktivt med energieffektiviseringar. Så långt det är möjligt har vi bytt ut användningen av naturgas mot fjärrvärme och varje månad mäter, analyserar och vidtar vi åtgärder för att hålla energianvändningen på en optimal nivå. Att vårt miljöarbete gör skillnad får vi ständigt kvitto på, bland annat har Eklandias totala koldioxidutsläpp minskat med mer än 30 procent mellan åren 2006 och Vid årsskiftet 2008/2009 färdigställde vi en fastighet som gav vår hyresgäst Toyota Sveriges första BREEAM-certifiering. BREEAM är ett av världens ledande system för att bedöma byggnaders totala miljöpåverkan och resulterar i en certifiering enligt en femgradig skala (Fair, Good, Very Good, Excellent, Outstanding). Eklandias fastighet i Bäckebol har tilldelats Very Good, något som alla inblandade parter givetvis är mycket nöjda med. Idén om att fastigheten skulle BREEAM-certifieras kom från Toyotas huvudkontor i Bryssel och Japan. Energieffektiviseringar Genom att övervaka driften i våra fastigheter kan vi jobba med ständiga förbättringar och snabbt reagera på avvikelser när det gäller el, värme, vatten och kyla. Styrning och systemoptimering är viktiga områden att arbeta med och vi byter kontinuerligt ut gamla lampor mot energieffektivare lampor, moderniserar ventilationsaggregaten, installerar effektivare styrning av belysningen med hjälp av rörelsesensorer mm. Ett exempel på fastighet där vi genomfört sådana åtgärder är vårt garage på Mejerigatan 1. Där har vi bytt ut alla gamla armaturer mot nya, lågenergilampor som styrs via rörelsedetektorer. Vi har även bytt ut strålkastare på utsidan till lågenergiarmatur samt bytt armaturerna i källarkorridor, omklädningsrum och toaletter. Den totala energivinsten från dessa åtgärder kommer vi att kunna se först 2010, eftersom utfallet mäts och följs upp efter 12 månader. I år ser vi alltså resultatet från de investeringar som gjordes 2008, då vi bland annat bytte ut en gammal gaspanna på Lergodsgatan 1. Då det inte fanns möjlighet att installera fjärrvärme valde vi en ny, kondenserande naturgaspanna med hög verkningsgrad. Vi installerade även frekvensomvandlare på ventilationsaggregaten. Resultatet är att hyresgästen har fått bättre inomhusklimat och ökad komfort, samtidigt som energianvändningen har minskat med 36 %. Internetuppkopplingar Vi har idag internetuppkoppling mot ungefär en tredjedel av vårt bestånd, vilket innebär att vi kan se både ögonblicklig och historisk information om dessa fastigheters driftstatus på ventilation, radiatorkretsar med mera. Informationen visas med hjälp av dynamiska bilder över byggnadens ventilations- och värmesystem och innebär att vi på distans kan bevaka och justera inomhusklimatet, samt att automatiskt larm skickas till fastighetsansvarig om något inte fungerar som det ska. Internetuppkopplingen gynnar både oss och hyresgästen eftersom fel upptäcks snabbare och inomhusklimatet lättare kan anpassas till kundens behov. Vi utökar kontinuerligt vårt bestånd med uppkopplingar för fjärrstyrning, och oftast sker detta i samband med att övrig styr- och reglerutrustning byts ut. Energideklarationer och miljöinventeringar En lag om energideklarationer för byggnader trädde i kraft den 1 oktober Syftet var dels att få fram förslag till kostnadseffektiva åtgärder för att sänka energianvändningen och dels att få fram fler referensvärden så att man kan jämföra byggnader. Deklarationerna innebär att en certifierad energiexpert räknar ut hur mycket energi som går åt per kvadratmeter för att värma och driva fastigheten. På Eklandia var vi klara med samtliga energideklarationer i november Tack vare vår långsiktiga uppföljning av energianvändningen samt våra egna miljöinventeringar hade vi bra underlag att lämna till konsulterna. Resultatet av energideklarationerna visade också att vi ligger bra till jämfört med referensvärdena. 72 av 99 byggnader har lägre energianvändning än jämförbara byggnader och endast 5 byggnader har högre energianvändning. Det betyder dock inte att vi minskar vårt arbete med att ytterligare effektivisera energianvändningen. Det finns dessutom många åtgärder hyresgästen kan göra på egen hand för att sänka sin energianvändning. Genom att meddela oss om de ska jobba en helg kan vi ställa in så att ventilationen är på då, men inte alla andra helger när det inte är någon där. Enkla åtgärder som att alltid stänga av skrivare och datorer när man går hem för dagen eller släcka all belysning som inte används ger stora vinster både ekonomiskt och miljömässigt.

9 en aktiv del Eklandias lokaler i Göteborgs finns i Göteborg, utveckling integrerade med övrig bebyggelse eller som karaktäristiska inslag, färgklickar och landmärken. Vi tar en aktiv del i Göteborgs utveckling dels genom att bygga och utveckla fastigheter, och dels genom att ingå i olika nätverk som arbetar för att lyfta innerstaden eller på andra sätt verka för regionens tillväxt. Vi värnar om Göteborg Det Läkande Rummet och vår vision är att vara förstahandsvalet Silvias barn- och ungdomssjukhus. Målet med Det Eklandia har sponsrat ett nytt vårdrum på Drottning för alla typer av verksamheter vare sig de Läkande Rummet är att på ett banbrytande sätt bidra redan finns här eller har som mål att etablera att vistas i under vårdtiden. De arkitekter som anlitats sig i Göteborg. helt unik metod där de utifrån barnens egna idéer Nöjda hyresgäster Att ha nöjda hyresgäster är en viktig ledstjärna för till att barn och familjer får en trevligare sjukhusmiljö Kronprinsessan Victoria på besök av sjukhusets insamlingsstiftelse har utvecklat en Den 31 augusti fick Eklandia celebert besök när kronprinsessan Partihallarna Victoria besökte ambulanssjukvården på Sahlgrenska Univer- Eklandia har under 2009 förvärvat tre fastigheter med bra och önskemål skapat ett färgstarkt, annorlunda sitetssjukhuset. Verksamheten hyr sina lokaler av Eklandia i läge i Partihallsområdet. Byggnaderna har en total yta och interaktivt utrymme som ger barnen stimulans, höjer livskvaliteten och påskyndar tillfrisknandet. Det Läkande Rummet invigdes den 23 november genomförs via en webbenkät och bygger på frågor där våra hyresgäster får värdera ett antal områden som är angelägna för oss, bland annat lokalen och Våra medarbetare Sverige AB, Martin Olsson Cashar AB, Aroma Frukt & Grönt Vi värnar om våra medarbetare och vill att de ska trivas och service och servicevilja. I årets mätning hamnade vi AB och Hebes Frukt & Grönsaker AB. Området är under stark känna att de utvecklas. Därför prioriterar vi kompetens- på ett NKI på 76 vilket innebär ett snittbetyg som utveckling i och med det pågående arbetet med Partihalls- utveckling och har ett öppet informationsflöde, tydliga ungefär motsvarar 4 på en 5-gradig skala. Handslaget 150-årsjubileum. Västsvenska Industri- och Handelskammaren driver projek- förbindelsen, vars syfte är att koppla ihop E20 med E45 vid mål, korta beslutsvägar och stor delaktighet i företagets tet Handslaget som är ett långsiktigt program för att öka en ny trafikplats i Marieholm. Förbindelsen ska även anslutas verksamhet. Friskvård och hälsa står också högt på agen- samverkan mellan näringsliv och skola. Företag får möjlighet till den kommande Marieholmstunneln under Göta älv. dan hos oss. Vid årsskiftet 08/09 startade en stegtävling att presentera sin verksamhet samtidigt som eleverna får en där målet var att alla anställda tillsammans skulle gå jorden ökad inblick i arbetslivet och tillfälle att skapa egna nätverk runt på ett halvår, vilket vi klarade. Utöver årliga aktiviteter inför framtiden. I november hade Eklandia sitt första möte med som hälsoundersökning, konditionstest och kostrådgiv- Brunnsboskolans klass 7A, vilket är den tredje kullen vi kommer ning har vi även haft en uppskattad matlagningskurs, som att samarbeta med genom Handslaget. Vi ser fram emot att dessutom blev en bra övning i teambuilding. kommande tre åren! år mäter Nöjd-Kund-Index, NKI. Undersökningen om kvadratmeter och större hyresgäster är Axfood av drottning Silvia i samband med barnsjukhusets följa klassen och utvecklas tillsammans med eleverna under de Pellerins Margarinfabrik vid Olskroken. oss inom Eklandia. I detta arbete ingår att vi varje fastigheten, lojaliteten, affärsrelationen, fastighets-

10 Resultaträkning Balansräkning Ekonomi KONCERNEN MODERBOLAGET Belopp i tkr Hyresintäkter Not Driftskostnader Not Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Not Driftsöverskott före avskrivningar Avskrivningar Not Bruttoresultat fastighetsförvaltning Försäljning fastigheter/aktier Försäljningsintäkter, netto Bokfört värde Resultat fastighetsförsäljning Centrala administrationskostnader Not Rörelseresultat Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Not Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Resultat efter finansnetto Avskrivningar utöver plan Aktuell skatt Not Uppskjuten skatt Not Årets resultat KONCERNEN MODERBOLAGET Belopp i tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Inventarier och installationer Not Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Fordran koncernbolag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital Not 12 Bundet eget kapital Aktiekapital Reserver/Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Avskrivningar utöver plan Avsättningar Not Skulder Not 14 Lån förvaltningsfastigheter, externt Lån förvaltningsfastigheter, koncernföretag Leverantörsskulder Övriga skulder, koncernföretag Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital, avsättningar och skulder Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser Not

11 Förändring av eget kapital Kassaflödesanalys Koncernen, belopp i tkr Antal Aktie- Reserver Balanserad Totalt utestående aktier kapital vinst eget kapital KONCERNEN MODERBOLAGET Belopp i tkr Eget kapital Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Lämnat koncernbidrag Erhållet koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Årets resultat Eget kapital Lämnad aktieutdelning Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Moderbolag, belopp i tkr Antal Aktie- Reserv- Balanserad Totalt utestående aktier kapital fond vinst eget kapital Eget kapital Lämnat koncernbidrag Erhållet koncernbidrag Årets resultat Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar Centrala administrationskostnader Betalt finansnetto Betald skatt förvaltningsresultat -164 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Förändring fordran vid försäljning av fastigheter Investeringar i övrigt netto Kassaflöde från investeringar Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder Utbetald utdelning Erhållna / lämnade koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans Eget kapital Lämnat koncernbidrag Erhållet koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Årets resultat Eget kapital Lämnad aktieutdelning Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Aktiekapitalet var per fördelat på aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 100 kr per aktie. 26 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2009 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

12 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Eklandia Fastighets ABs räkenskaper har upprättats i enlighet med svensk Årsredovisningslag och med tillämpning av Bokföringsnämndens allmänna råd, förutom BFNAR 2008:1 Årsredovisning i mindre aktiebolag (K2-reglerna). I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har, i förekommande fall vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisningsprinciperna har varit oförändrade mot föregående år. Eklandia Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org.nr , med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 11 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavande inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tilllägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser såväl underliggande fastighetspris, bokfört värde som kalkylmässigt avdrag för eventuell skatt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Avskrivningar Avskrivningar enligt plan avseende förvaltningsfastigheter och inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden, efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar, och beräknad livslängd. Avskrivningsbara tillgångar antas ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställande. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. De olika grupperna av anläggninstillgångar skrivs årligen av med följande procentsatser. Byggnader 1% Byggnadsinventarier 10% Markanläggningar 1% Markinventarier 10% Inventarier och installationer 20% Datorer 33% Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar. Nedskrivningar Det bokförda värdet på koncernens anläggningstillgångar prövas fortlöpande genom analyser av tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov stäms, vid varje årsskifte eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Vad avser aktier i dotterbolag prövas på samma sätt som ovan aktiernas bokförda värde mot dotterbolagens koncernmässiga synliga egna kapital. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttag av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som fastighetsutgift. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny- till- och ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån under perioden genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Eklandia Fastighets ABs åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. För dessa så kallade avgiftsbaserade pensionsplaner redovisas fortlöpande en pensionskostnad, vilken motsvaras av de erlagda avgifterna. Inkomstskatter Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser, som för närvarande är 26,3%. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas i Eklandia Fastighets AB, enligt balansräkningsmetoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. I Eklandia Fastighets AB finns tre poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter, underskottsavdrag och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld avser skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden / -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skatt. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Eklandia Fastighets ABs förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 2. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Eklandia Fastighets AB är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalning som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasing-perioden. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Eklandia Fastighets ABs ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Förvaltningsfastigheter har upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Pågående nyanläggningar har upptagits till nedlagda utgifter. Till anskaffningsvärdet läggs även, vid större ny- till- och ombyggnader, räntekostnad under produktionstiden. Räntan beräknas utifrån under perioden genomsnittlig upplåningskostnad för Eklandiakoncernen (3,7%). Därutöver aktiveras endast tillkommande utgifter som sannolikt förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Bolaget har en långsiktig syn på sitt fastighetsinnehav och redovisningsmässigt behandlas därför fastigheterna som anläggningstillgångar. I skattemässig mening bedriver bolaget däremot handel med fastigheter varför bolagets fastigheter och eventuella andelar i fastighetsförvaltande dotterbolag skattemässigt utgör omsättningstillgångar. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen per kontraktsdag såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Finansiella tillgångar och skulder Långfristiga värdepappersinnehav värderas till anskaffningsvärde om inte marknadsvärdet påvisar behov av nedskrivning. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Kortfristiga fordringar utgörs av fordringar som förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalningar av räntor och lån bokföres på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokföres på kontoförande banks bokföringsdag. Eklandia Fastighets ABs räntebärande lån upptas till anskaffningsvärde och utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Lånen från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är dock baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Kortfristiga skulder utgörs av skulder vilka förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Dessa upptas till anskaffningsvärde. Utdelning, koncernbidrag och aktieägartillskott Erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som en finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Lämnade och erhållna koncernbidrag samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Erhållna koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas dock som en finansiell intäkt i resultaträkningen. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att regkera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Not 2 Hyresintäkter KONCERNEN: MODERBOLAGET: Kontrakterade hyresintäkter under 2010 Kommersiellt Bostäder Kontrakterade hyresintäkter mellan Kontrakterade hyresintäkter 2015 och framåt Summa Av noten framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Not 3 Avskrivningar KONCERNEN: MODERBOLAGET: Byggnader Byggnadsinventarier Markinventarier Markanläggningar Inventarier och installationer Summa Not 4 Resultat från andelar i koncernföretag KONCERNEN: MODERBOLAGET: Resultatandelar från handelsbolag Aktieutdelning från dotterbolag Summa Not 5 Finansiella intäkter KONCERNEN: MODERBOLAGET: Räntebidrag Ränteintäkter, internt Ränteintäkter, externt Summa Not 6 Finansiella kostnader KONCERNEN: MODERBOLAGET: Räntekostnader, internt Räntekostnader, externt Summa Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2009 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

13 Not 7 Inkomstskatt Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 26,3%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: Revisorer Ersättning till revisionsbyråer, i all huvudsak KPMG, har under året uppgått till 382 tkr (384), varav 280 tkr (239) avsett revisionsuppdrag och resterande konsultuppdrag. För moderbolaget är motsvarande belopp 382 tkr (384), respektive 280 tkr (239). Styrelse Någon ersättning till styrelsen har inte utgått. skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga skattemässigt avdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiveras redovisningsmässigt befintliga underskottsavdrag Den uppskjutna skatten är en avsättning för den Skattekostnad KONCERNEN: MODERBOLAGET: Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% Skatteeffekt på grund av ej skattepliktig utdelning nedskrivning aktier i dotterbolag gjorda försäljningar omvärdering uppskjuten skatt 26,3% övriga skattemässiga justeringar Redovisad skattekostnad Den totala skatten kan komma att avvika från nominell skatt i de fall det finns redovisade intäkter / kostnader som inte är skattepliktiga / avdragsgilla eller att det finns andra typer av skattemässiga justeringar. Not 8 Personal, styrelse och revisorer KONCERNEN: MODERBOLAGET: Antal anställda Medeltal anställda (samtliga i Sverige) varav kvinnor Löner och ersättningar Styrelse, VD och vice VD varav tantiem och bonus Övriga anställda Summa löner och ersättningar Sociala kostnader Styrelse, VD och vice VD varav pensionskostnader Övriga anställda varav pensionskostnader Summa sociala kostnader Sjukfrånvaro Totalt 2% 1% 2% 1% varav långtidsjukskrivna 22% 14% 22% 14% Män 3% 1% 3% 1% Kvinnor 2% 2% 2% 2% Företagsledning Till verkställande direktören har under 2009 utgått lön med tkr och förmåner med 93 tkr. Verkställande direktören deltager dessutom i ett incitamentsprogram i moderbolaget Castellum AB. Verkställande direktören har en avgifsbetämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 32% av den fasta lönen. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt skatt som framgent skall betalas när fastigheten säljs, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. till lön under ett år. Avräkning från lön görs om lön eller annan ersättning erhålles från annan anställning. Antal styrelseledamöter uppgick under året 2009 till 3 (3) varav 0 (0) var kvinnor, medan antalet ledande befattningshavare uppgick till 5 (5) varav 2 (2) var kvinnor. Motsvarande för moderbolaget är 3 (3) styrelseledamöter, varav 0 (0) kvinnor samt 5 (5) ledande befattningshavare varav 2 (2) kvinnor. Not 9 Förvaltningsfastigheter KONCERNEN: MODERBOLAGET: Specifikation bokfört värde Byggnader Byggnadsinventarier Markinventarier Markanläggningar Mark Pågående projekt Bokfört värde Specifikation årets förändring Ingående anskaffningsvärden varav aktiverade räntekostnader Investeringar varav aktiverade räntekostnader Förvärv Försäljning, m m Utgående anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljning, m m Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Ingående nedskrivningar Utgående nedskrivningar Bokfört värde Specifikation taxeringsvärde Byggnader Mark Summa taxeringsvärde Not 10 Inventarier och installationer KONCERNEN: MODERBOLAGET: Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljning/utrangering Utgående anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljning/utrangering Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde Not 11 Andelar koncernföretag KONCERNEN: MODERBOLAGET: Ingående anskaffningsvärden Försäljning av dotterbolag Insättningar/uttag Utgående anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Försäljning dotterbolag Utgående nedskrivningar Bokfört värde Principer för konsolidering av dotterbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan. Specifikation aktier och andelar i koncernen ingående dotterföretag Bolag Org.nr Säte Kapital andel Bokfört värde AB Bäckagård Fastigheter Göteborg 100% KB AF Gruppen ASA Göteborg 100% Eklandia Förvaltnings AB Göteborg 100% 100 Eklandia Gamlestaden 22:14 AB Göteborg 100% Eklandia Nordstaden 2:16 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 1 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 2 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 3 AB Göteborg 100% HB Malteserhunden Göteborg 100% HB Olskroken 14: Göteborg 100% Eklandia Hisingen 7 AB Göteborg 100% HB Inom Vallgraven 35:14 & Göteborg 100% HB Jaktfalken Göteborg Göteborg 100% HB Kallebäck 752: Göteborg 100% HB Lindome 2:40 & 2: Göteborg 100% Eklandia Hisingen 8 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 9 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 10 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 11 AB Göteborg 100% Eklandia Hisingen 14 AB Göteborg 100% Fastighetsbolaget 102:2 Göteborg AB Göteborg 100% Olskroken 35:7 Fastighets AB Göteborg 100% Olskroken 35:9 Fastighets AB Göteborg 100% Olskroken 35:14 Fastighets AB Göteborg 100% Nordiska Förenade Fastigheter AB Göteborg 100% 361 Pumpstocken AB Göteborg 100% 249 Skårdal Fastighets AB Göteborg 100% 246 M.A.R.J Fastighets AB Göteborg 100% Backa 20:5 i Göteborg AB Göteborg 100% Skårdal Hisingen 12 AB Göteborg 100% Tholén & Stenberg Byggnads AB Göteborg 100% Summa Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2009 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

14 Not 12 Eget kapital Aktiekapitalet var per 31 december 2009 fördelat på A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 100 kronor per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Föreslagen utdelning för räkenskapsåret 2009 uppgår till 104 Mkr. Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Nom. kr/aktie Aktiekapital, tkr Bildande, A-aktier Nyemission Fondemission Årets utgång Revisionsberättelse Not 13 Avsättningar KONCERNEN: MODERBOLAGET: Avsättningar för pensioner och liknande Netto uppskjuten skattefordran/skuld Summa Specifikation netto uppskjuten skattefordran/skuld Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag Uppskjuten skatteskuld avseende skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärde Netto uppskjuten skattefordran/skuld Not 14 Skulder KONCERNEN: MODERBOLAGET: Räntebärande låneskulder med förfall mindre än ett år efter balansdagen mellan ett till fem år efter balansdagen senare än fem år efter balansdagen Övriga ej räntebärande skulder Summa Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter KONCERNEN: MODERBOLAGET: Förskottsbetalda hyror Övrigt Summa Not 16 Ställda säkerheter KONCERNEN: MODERBOLAGET: Fastighetsinteckningar Summa Not 17 Övriga ansvarsförbindelser KONCERNEN: MODERBOLAGET: Ansvar för skulder i HB Summa Not 18 Händelser efter balansdagen Efter räkenskapsårets utgång har tre fastigheter avyttrats för 23 Mkr, med en vinst på 8 Mkr. Styrelsen i Eklandia Fastighets AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 104 Mkr för räkenskapsårets Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen skall fastställas på Eklandia Fastighets ABs årsstämma, vilken beräknas äga rum den 11 mars Not 19 Koncerntillhörighet Eklandia Fastighets AB är ett dotterbolag till Castellum AB, org nr , med säte i Göteborg. Göteborg Till årsstämman i Eklandia Fastighets AB Org nr Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Eklandia Fastighets AB för år Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 5-7 och Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Håkan Hellström Ordförande Tage Christoffersson Verkställande direktör Henrik Saxborn Vice ordförande Göteborg den 12 februari 2010 REVISORSPÅTECKNING Min revisionsberättelse har lämnats Conny Lysér Auktoriserad revisor Conny Lysér Auktoriserad revisor 32 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2009 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

15 Fastighetsförteckning Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Tax. Fastighet Gatuadress Kommun Omb.år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt värde Anm Centrala Göteborg KONTOR/BUTIK Annedal 21:10 Haraldsgatan 5 Göteborg Guldheden 8:10 Guldhedsgatan 5 Göteborg Gullbergsvass 1:15 Lilla Bommens torg Göteborg Heden 16:5 Parkg 10/Nya Allén 5 Göteborg Inom Vallgraven 4:1 Östra Larmgatan 18 Göteborg 1856/ Inom Vallgraven 19:17 Kyrkogatan Göteborg Inom Vallgraven 22:3 Kungsgatan Göteborg Inom Vallgraven 33:9 Västra Hamng 21/Vallg 9 Göteborg 1929/ Inom Vallgraven 34:8 Kungsg 19-23/Magasinsg 18 Göteborg 1929/ Inom Vallgraven 35:14 Kungsg 15-17/Magasinsg 17 Göteborg 1929/ Inom Vallgraven 35:16 A Kaserntorget 5/Vallg 2 Göteborg Inom Vallgraven 35:17 Magasinsg 11-13/Vallg 4-6 Göteborg Inom Vallgraven 57:2 Drottningg7/V Hamng 5 Göteborg 1988/ Krokslätt 102:2 Eklandagatan Göteborg Lorensberg 46:5 Kungsportsavenyen 7 Göteborg Lorensberg 48:8 Vasagatan 46 Göteborg 1900/ Masthugget 3:6 Linnegatan 5 Göteborg 1893/ Masthugget 9:17 Järntorget 3-4 Göteborg Masthugget 26:1 Barlastgatan 2 Göteborg Nordstaden 2:16 Östra Hamngatan 16 Göteborg 1974/ Pustervik 3:8 Brogatan 4 Göteborg Summa kontor/butik LAGER/INDUSTRI Majorna 163:1 Banehagsliden 2 Göteborg B Summa lager/industri OBEBYGGD MARK Annedal 21:9 Haraldsgatan 3 Göteborg 0 B Summa obebyggd mark Summa Centrala Göteborg Hisingen KONTOR/BUTIK Arendal 764:394 Sydatlanten Göteborg 1974/ T Backa 27:24 Backa Bergögatan 10 Göteborg Backa 27:25 Backa Bergögatan 12 Göteborg Backa 27:40 Backa Bergögatan 16 Göteborg Backa 27:43 Backa Bergögatan 5-7 Göteborg Backa 196:6 Aröds Industriväg 34 Göteborg Kärra 75:3 Transportgatan 33 Göteborg Kärra 77:3 Tagenevägen 70 Göteborg T Lindholmen 28:2 Theres Svenssons Gata 9 Göteborg Rambergsstaden 733:409 Herkulesgatan 68 Göteborg Sannegården 28:14 Vingalandsgatan 2 Göteborg 1880/ Tingstadsvassen 11:11 Ringög 12/Kolgruveg 3-5 Göteborg B Tingstadsvassen 12:12 Kalkbruksgatan 9 Göteborg Tingstadsvassen 26:5 Lergodsgatan 1-3 Göteborg T/B Tuve 87:1 Hildedalsgatan 2 Göteborg Summa kontor/butik Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Tax. Fastighet Gatuadress Kommun Omb.år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt värde Anm LAGER/INDUSTRI Arendal 1:13 Styckegodsgatan 4 Göteborg Arendal 7:4 Kärrlyckegatan 11 Göteborg Arendal 764:130 Oljevägen 103 Göteborg Backa 18:7, 18:10 Risbindaregatan 1 Göteborg Backa 20:5 Exportgatan 2-8 Göteborg 1989/ B Backa 22:3 Exportgatan 51 A Göteborg 1972/ Backa 22:11 Exportgatan 67 Göteborg Backa 25:7 Exportgatan 28 Göteborg Backa 26:3 Exportgatan 40 Göteborg 1947/ Backa 27:2 Importgatan 17 Göteborg B Backa 29:24 Importgatan 12 Göteborg Backa 94:1 Exportgatan 15 Göteborg B Backa 97:11 Exportgatan Göteborg Backa 192:3 Aröds Industriväg 72 Göteborg Backa 192:4 Aröds Industriväg 60 Göteborg T Backa 192:6 Aröds Industriväg 62 Göteborg Backa 192:10 Aröds Industriväg 66 Göteborg Backa 193:1 Aröds Industriväg 2 A Göteborg 1988/ B Backa 197:2 Aröds Industriväg Göteborg Kärra 37:4 Tagenevägen 21 Göteborg Kärra 74:2 Tagenevägen 29 Göteborg B Kärra 74:3 Tagenevägen 33 Göteborg B Kärra 75:1 Transportgatan 35 Göteborg B Kärra 77:8 Tagenevägen 72 Göteborg Kärra 80:7 Trankärrsvägen 14 Göteborg T Kärra 94:1 Orrekulla Industrigata 25 Göteborg Kärra 96:1 Orrekulla Industrigata Göteborg B Tingstadsvassen 11:9 Kolgruvegatan 9 Göteborg Tingstadsvassen 12:6 Manufakturgatan 19 Göteborg T Tingstadsvassen 12:9 Manufakturgatan Göteborg T Tingstadsvassen 14:7 Stålverksgatan 11 Göteborg B Tingstadsvassen 19:3 Kolgruvegatan 1 Göteborg T Summa lager/industri OBEBYGGD MARK Kärra 28:10 Transportgatan 37 Göteborg 0 B Kärra 72:36 Tagenevägen 34 Göteborg B Summa obebyggd mark Summa Hisingen Östra Göteborg KONTOR/BUTIK Gamlestaden 22:14 Gamlestadsvägen 16 Göteborg Gamlestaden 26:1 Marieholmsgatan 10 Göteborg 1914/ T/B Olskroken 14:2 Ånäsv 44-46/Svang 2-4/Ejderg 3 Göteborg 1895/ Skår 58:1 St Sigfridsgatan 89 Göteborg B Summa kontor/butik LAGER/INDUSTRI Kallebäck 3:4 Mejerigatan 1 Göteborg Olskroken 35:7 Blomstergatan 2 Göteborg */T Olskroken 35:9 Grönsaksgatan 5 Göteborg */T Olskroken 35:14 Grönsaksgatan 3 Göteborg */T Summa lager/industri OBEBYGGD MARK Kallebäck 2:5 Grafiska vägen 2-4 Göteborg B Summa obebyggd mark Summa Östra Göteborg Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2009 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

16 Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Tax. Fastighet Gatuadress Kommun Omb.år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt värde Anm Mölndal LAGER/INDUSTRI Lindome 2:40 Elementvägen 2 Mölndal B Lindome 2:47 Elementvägen 2 Mölndal B Summa lager/industri Summa Mölndal Härryda KONTOR/BUTIK Solsten 1:109 Företagsparken Härryda Summa kontor/butik OBEBYGGD MARK Solsten 1:108 Företagsparken Härryda B Summa obebyggd mark Summa Härryda Kungsbacka OBEBYGGD MARK Skällared 3:49 Lysekulevägen Kungsbacka 923 B Summa obebyggd mark Summa Kungsbacka SUMMA EKLANDIA FASTIGHETS AB Sålda fastigheter under 2009 Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Tax. Fastighet Gatuadress Kommun Omb.år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt värde Anm Kungälv Stiftet 6 Bilgatan 20 Kungälv EKL Summa Kungälv SUMMA EKLANDIA FASTIGHETS AB Anm: *=Förvärv 2009, T=Tomträtt, A=Arrende, B=Outnyttjad byggrätt Definitioner Direktavkastning Definieras som driftsöverskottet på fastigheter ägda vid periodens utgång i procent av bokförda värdet vid bokslutstillfället. Under perioden har förvärvade/ färdigställda fastigheter räknats upp såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året, medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Direktavkastningen redovisas dels på områdes- och kategorinivå, exklusive icke-fastighetsspecifika kostnader för uthyrning och fastighetsadministration, dels på portföljnivå, inklusive sådana kostnader. Vid delårsbokslut har direktavkastningen omräknats på helårsbasis, utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Ekonomisk uthyrningsgrad Definieras som de under perioden redovisade hyresintäkterna i procent av hyresvärdet, avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året, medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats. Fastighetskategori Definieras som fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, d v s driftskostnader, underhåll, hyresgästanpassningar, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat är redovisat resultat med återläggning av vinst från fastighetsförsäljningar, jämförelsestörande poster och skatt. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Kassaflöde förvaltning Förvaltningsresultat med återläggning av avskrivningar och avdrag för betald skatt, hänförlig till förvaltningsresultatet. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång. De under året förvärvade/färdigställda fastigheterna har räknats upp såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året, medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Soliditet Redovisat eget kapital i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. 36 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2009 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning

17 Eklandia är ett av Göteborgs största privata fastighetsbolag med ett stort urval av attraktiva lokaler. Kontor, butik, lager eller logistik vi skapar utrymme för just din verksamhet. Eklandia Fastighets AB, Box 8725, Göteborg Styrelsens säte: Göteborg Tel: Fax: Besöksadress: Theres Svenssons gata 9 Org.nr: info@eklandia.se