Årsredovisning 2013 VH 6YlQJUXP I U DOOD

Transkript

1 Årsredovisning 2013

2 2013 i korthet Medverkan i stadens 600-årsjubileum Belysningsprojekt i Centrum och på Öster Fortsatt renovering på Fröjdenborg Omfattande renovering på Nygatan 12 och 14 Färdigställande av Landskronahems nya huvudkontor Färdigställande av Folkets Hus Svängrum för alla På inslagen väg... 4 Bekvämt och trivsamt boende... 6 Förbättringar för ökad trivsel... 8 Vi firade Landskrona 600 år Full aktivitet! Underhåll för framtiden Hållbarhet för framtiden Årsredovisning 2013 Förvaltningsberättelse Ekonomi år i sammandrag Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Bokslutskommentarer Revisionsberättelse & granskningsrapport Styrelse Fastighetsförteckning Den formella delen enligt Årsredovisningslagen, s , omfattas av revisorernas granskning. Bild omslag: Sebastian Swärd Ny fasadbelysning, kvarteret Östra Roten 2 3

3 På inslagen väg En av årets sista dagar flyttade vi in på vårt nya huvudkontor. Att efter tre år få flytta in i något som är nytt och modernt känns som ett privilegium, men också lite ovant. Det är ett uppgraderat Landskronahem som möter våra kunder och medarbetare! Från världen till Landskronahem Vår omvärld har under det gångna året i stor uträckning präglats av oro, allt från regelrätta krigshärdar till länder i ekonomiskt utsatta situationer. Sistnämnda som en kon- sekvens av besparingskrav från övriga länder inom eurosfären. De uppenbara svårigheterna till politisk samsyn i de euroanslutna länderna, har bidragit till en tilltagande oro för hur de demokratiska spelreglerna skall upprätthållas. Den inrikespolitiska situationen i USA har orsakat en politisk anspänning, som gett finansiell återverkning i omvärlden. För Sverige, som litet exportberoende land, är självklart en sådan osäkerhet inte av godo. I Sverige har tillväxtstakten avtagit samtidigt som det råder en stor obalans på arbetsmarknaden. En hög arbetslöshet bland ungdomar och lågutbildade parallellt med en tilltagande brist på viss yrkeskompetens. Sverige har dock i ett omvärldsperspektiv klarat sig förhållandevis bra med stabila finanser. Västra Skåne är fortfarande en tillväxtregion, samtidigt som man börjar se tendenser i de större städerna på en tilltagande svårighet att hitta bostäder. Denna problematik kommer på sikt att hämma tillväxten i Skåne. Under 2013 fyllde Landskrona 600 år, vilket självklart leder till eftertanke om vad som formar ett samhälle och en stad genom århundraden av med- och motgångar. Att tidsperspektiven svindlar och i någon mån krockar blir uppenbart, ett år som läggs till handlingarna för Landskronahem och 600 år som stad! Landskronahem har på olika sätt varit med och stöttat aktiviteter som pågått under jubileumsåret; företagsmässor, en uppsjö seminarier, förlängd karneval, rabatterade biljetter för våra hyresgäster och mycket mera Att hålla i Vi har under 2013 fortsatt att utveckla vårt interna arbete med verksamhetsstyrning. På Landskronahem har kommunikation varit ett genomgående tema i vårt arbete, både internt och externt under Vi har bland annat arbetat med att utveckla vårt nyhetsbrev till våra kunder, för att skapa engagemang och dialog. I det interna arbetet handlar det mycket om att utveckla och säkerställa information och dialog på rätt sätt och i rätt tid. Genom att jobba med oss själva, via bland annat styrkort och uppföljning, blir vi också duktigare på att möta våra kunder och deras olika behov. Detta är ett arbete som ständigt kan utvecklas och förbättras Utveckling för sammanhang och delaktighet Utveckling av boendemiljöer, stadsdelar och staden är något som vi ständigt bär med oss i vårt dagliga arbete, i stort som i smått. Det stärker både Landskronahems och stadens varumärke. Landskronahem är med i en styrgrupp för KELA kulturellt entreprenörskap i Landskrona. Syftet är att få utövare och konsumenter av kultur/ kulturella näringar att vilja etablera sig, besöka och flytta till Landskrona. Ett led i detta är att utveckla Landskrona till en fotostad. Vårt bidrag till detta är en fototävling som instiftats. Vinnande bidrag pryder omslaget till denna Årsredovisning. I samband med årsstämman ställer alla medverkande fotografer ut sina alster i en fotoutställning i en av våra lokaler på Nygatan. På Öster har vi i samarbete med Landskrona Stadsutveckling AB och Landskrona stad påbörjat ett arbete med det offentliga rummet, med start på Östergatan. Vår gemensamma ambition är att bidra till en mer attraktiv miljö för de som bor och vistas i stadsdelen. På Öster har vi även det så kallade ÖV-huset, som från och med december 2013 har fyllts av dans, sång och akrobatik via Landskrona Dansstudio. Vidare har vi påbörjat ett mycket uppskattat belysningsprojekt på ett antal fastigheter i de mer centrala delarna av staden. På Nygatan renoverar vi fasaden på en av våra fastigheter till dess forna glans. Under året har vi färdigställt vårt nya, fina och moderna huvudkontor på Västra Fäladen. Vi har också slutfört arbetet med Folkets Hus, som har fått ändamålsenliga lokaler till sin verksamhet. Till vår stora glädje, kommer vi att få Friskis&Svettis Landskrona, som kund i våra lokaler på Västra Fäladen från och med juli Verksamheten kommer på ett positivt sätt att bidra till ett ökat flöde av människor i området. På Väster fortsätter vårt omfattande renoveringsprojekt av Fröjdenborg, vad gäller fasader, balkonger, fönster samt badrum. Under 2014 kommer vi att påbörja arbetet med gårdsmiljöerna i samråd med våra hyresgäster. På Sandvången har vårt stora reliningsprojekt fortsatt. Projektet kommer nu att gå in i nästa skede, vilket även omfattar badrumsrenoveringar. På Karlslund, närmare bestämt på Pilängen, har vi implementerat individuell mätning av vatten. Detta är ett sätt för oss, att konkret arbeta med hållbarhet utifrån ett miljömässigt perspektiv. På Karlslundstorget, där vårt tidigare huvudkontor låg, har vi skapat en trevlig och mer öppen torgmiljö. Vi ligger nu i startgroparna för att påbörja en verksamhet tillsammans med några andra aktörer i en av lokalerna på torget. Att skapa goda boendemiljöer, handlar i hög utsträckning om att se fastigheterna i det sammanhang de befinner sig. Vilka människor som bor och vistas där, vilken service, kommunikation, geografiskt läge... Ja, kort sagt allt det som skapar människors närmiljö. Utifrån det skapas aktiviteter som bidrar till att ge de boende en känsla av närhet, sammanhang och i bästa fall delaktighet! Helena Fremle, VD 4 5

4 Bekvämt och trivsamt boende Under 2013 har vi fortsatt att utveckla vårt varumärke Landskronahem genom marknadsföring och Hyresgästbarometern. Vi vill att de kunder som bor hos oss ska känna igen sig i våra budskap. De ska gärna uppleva att vi varje dag levererar ett bekymmersfritt boende som de kan påverka. Vi vill att nya kunder ska se se oss som ett attraktivt alternativ för boende. Vi vill också bidra till en positiv utveckling av Landskrona som stad. Hög igenkänning och nöjda hyresgäster Genom en tydlig profil i vår marknadskommunikation har vi sett hur igenkänningen och besöken på vår hemsida i samband med marknadsinsatser stadigt ökat. Detta gör vi genom att vi jobbar strategiskt med tydliga, enkla budskap och bilder på våra lägenheter och områden. Detta skapar en positiv känsla av boende! Vårt budskap kan vara; en sekelskiftesvåning i centrum av staden, en marklägenhet i Glumslöv eller en härlig havsutsikt på Fröjdenborg. Kampanjer har genomförts i många kanaler samtidigt för att nå en bred målgrupp. Vi har samma budskap och bilder i annonser, på bussar, hemsida och i våra nätverk. Allt för att öka igenkänningen av vårt varumärke och kopplingen av positiva värden till Landskronahem. Hyresgästbarometern är vårt sätt att fråga våra befintliga kunder vad de tycker vi gör bra och vad vi kan utveckla och bli bättre på. Frågorna handlar om hur nöjda hyresgästerna är med sitt boende och boendemiljö, vad gäller allt ifrån tvättstugor till service. Svarsfrekvensen ligger på drygt 60 procent, vilket ger oss en bra bild av vad våra kunder tycker. I undersökningen för 2013 kan vi glädjas åt att vi har många nöjda hyresgäster. På frågan om hur nöjda de totalt sett är med Landskronahem som hyresvärd blev svaret hela 4,16 på en 5-gradig skala! Den största delen av våra hyresgäster trivs väl hos oss och känner sig trygga i våra områden. Boendet upplevs också som prisvärt. För att utveckla kommunikationen är det viktigt att se hur nöjda våra hyresgäster är med informationen från oss. Här får vi ett högt betyg. Mätningen görs en gång per år. Den höga svarsfrekvensen ger oss ett bra underlag för att göra prioriteringar i olika frågor i vårt bestånd. Utifrån svaren görs handlingsplaner i våra bostadsområden, vilka sedan genomförs under året. Hur väl vi lyckats mäter vi nästa år igen. Under 2013 har vi gjort en rad förbättringar som kommit från enkätsvaren för 2012, se sidan 8-9. Bussreklam i Landskrona, Lund och Helsingborg samt annonsering i Lokaltidningen Landskrona, Landskrona Posten och Metro Skåne. Bo bekvämt och upplev hemkänslan! Vi har lägenheter i stort sett hela Landskrona. Med närhet till centrum och personlig shopping, grönområden och havet. Vi erbjuder allt från stora paradvåningar till ettor med bra boendeservice. Chansen är stor att du hittar ett boende som passar just dina behov och kan känna dig som hemma! info@landskronahem.se Landskrona 600 år ( ) Under 2013 fyllde Landskrona 600 år. Detta ville vi så klart uppmärksamma på olika sätt. I samband med Ostindiefararens besök i maj och Landskronas 600-årsfirande deltog vi på Företagsmässan. Vi hade runt glada och nyfikna 6 7

5 Nytt ljust och fräscht cykelförråd på PIlängen. Nya fräscha staket samt uteplatser på Sandvången. Förbättringar för ökad trivsel Norra Långgatan/Järnvägsgatan Landskrona Dansstudio på Ödmanssonsgatan Ödmanssonsgatan/Regeringsgatan Östergatan/Rådmansgatan Stadsbiblioteket Ny och snygg växtmiljö mot inre hamnen i Nyhamn. Ny uppskattad fasadbelysning på flera fastigheter i Centrum och på Öster. Förbättrade och inbjudande gårdsmiljöer i kvarteret Hjorten. Förnyade och fina uteplatser på Koppargården. Vi har infört källsortering av matavfall på Larvi och Filaren. Planen är att genomföra källsortering i hela vårt bestånd till På bilden syns Ingegerd Jönsson, boende på Larvi. 8 För att försköna i våra områden samt gratulera Landskrona på 600-årsdagen har vi planterat blommor i form av vår logo på Sandvången och Pilängen. Vi har dessutom utformat en plantering på Larvi designad som 600-årssymbolen. 9

6 Vi firade Landskrona 600 år Full aktivitet! I oktober besökte konstprojektet Plattform Koppargården. Tanken med Plattform är att interaktiv konst flyttar ut till människorna och att skapa personliga möten mellan bildkonstnärer och boende runt om i Skåne. Tillställningen var välbesökt med cirka 100 deltagare med undervattensfotografering, målning på glas, kojbygge, vågspel med musik och belysning, tavelmålning och grillafton med korv och falafel. I augusti erbjöd vi en cirkusföreställning till rabatterat pris tillsammans med Cirkus Olympia för de som bor hos oss. Det blev helt slutsålt. Hela tältet var fullt av förväntansfulla och glada hyresgäster från Landskronahem. Det värmer! Som ett led i arbetet med KELA (kreativt entreprenörskap i Landskrona) ordnades Landskrona Fotofestival i augusti, där vi bland annat lånade ut en lokal på Nygatan som tillfälligt galleri. Detta event var mycket uppskattat och drog till sig många besökare. Vår monter på Företagsmässan. Vi delade bland annat ut populära vattentäta mobilfickor och tatueringar i form av en QR-tag. På bilden syns två av våra duktiga medarbetare; Camilla Andersson, säljare och Mia Berggren, kundservice. Landskrona 600 år ( ) Under 2013 fyllde Landskrona 600 år. Detta ville vi så klart uppmärksamma på olika sätt. I samband med Ostindiefararens besök i maj och Landskronas 600-årsfirande deltog vi på Företagsmässan. Vi hade många glada och nyfikna besökare i vår monter. I samband med mässan hade vi också en välbesökt visning i en av våra fina lägenheter i Nyhamn. För att hylla Landskrona som stad har vi valt att utsmycka Pilängen och Sandvången med vår logo i form av blommor och en plantering på Larvi designad som 600-årssymbolen. Vi har också stöttat andra jubileumsevenemang till förmån för våra hyresgäster, såsom förlängd Karneval, Folkfesten, Diggiloo, Konstrundan, Sommarsång i Landskrona samt LandskronaGalan samt bidragit med lokaler till Landskrona Fotofestival och till teaterpjäsen Bara en Berglärka. Nätverksförvaltning Under året har vi haft som målsättning att utveckla vår delaktighet i olika former av nätverk. Detta för att påverka våra boendemiljöer i en positiv riktning. Vi har börjat prata om Nätverksförvaltning, som vårt sätt att bidra i olika sammanhang. Det är allt från att vi jobbar i projektform med föreningar, förvaltningar, andra fastighetsägare och hyresgästföreningen till att vi stöttar idrottsföreningar, anordnar loppis, höststädardagar, grillkvällar och medverkan i konstprojekt på Koppargården. Allt för att skapa en positiv känsla för våra hyresgäster. Fortsatt arbete med gemensamt styrkort Våra medarbetare är en viktig del i hyresgästernas upplevelse av sammanhang och delaktighet. Varje möte, varje dag med kunder är viktiga. Därför är det väsentligt att alla medarbetare vet och känner betydelsen av sitt bidrag till helheten. Som ett sätt att få medarbetarna att uppleva sin betydelse har vi internt fortsatt arbetet med att alla i företaget ska känna sig delaktiga i målen för hela bolaget och se sitt egna bidrag. Det gör vi genom att alla som jobbar i företaget har egna mål och aktiviteter, vilka bidrar till våra fyra målområden; nöjda kunder, medarbetare som trivs, god ekonomi samt utveckling av våra processer. Under 2013 har vi, med styrkorten som verktyg, förbättrat vår förvaltning på ett positivt sätt i arbetet med kunder. Vi har fått en kostnadseffektivare förvaltning och utvecklat den interna kommunikationen, så att vi förbättrat bolagets prioriteringar inom det kort- och långsiktigta underhållet

7 Underhåll för framtiden Genom att renovera Landskronahems fastigheter enligt en underhållsplan på tio år planerar vi för dagens och morgondagens hyresgäster för framtiden. Då vi satsar långsiktigt på våra fastigheter bidrar vi till att skapa attraktiva boendemiljöer, där våra hyresgäster trivs och känner sig hemma. Vi medverkar till ett attraktivt boende, som i sin tur leder till att Landskrona blir en efterfrågad boendeort. Landskrona ligger nära mitt i Skåne. Även detta år har vi valt att satsa mycket på underhåll av våra fastigheter. Vi säkerställer våra fastigheters värde och skick på lång sikt för framtiden. Även på grannfastigheten Fröjdenborg 33 har vi under året genomfört underhållsarbeten. Här har samtliga papptak lagts om med nya beslag i plåt. Fasaderna är lagade och ommålade. Snyggt, harmoniskt och praktiskt Silvije Versa trivs på Fröjdenborg, där han bor mitt i stan med vacker omgivning och fin utsikt. I 16 år har han bott i sin trea. Han är glad för sitt nya badrum: Jag tycker mycket om färgerna i mitt nya badrum. Det känns ljust och fräscht! Jag gillar den runda formen på vasken och badkaret är alldeles lagom stort. Det är något helt annat än förut med en blandare istället för två separata kranar. Slutresultatet har blivit riktigt snyggt, harmoniskt och väldigt praktiskt. Här trivs jag! Storsatning på Fröjdenborg Aina Berggren, en av flera erkända arkitekter som var verksamma i Landskrona under 60-talet, ritade Fröjdenborg 30. När vi påbörjade diskussionen om hur Fröjdenborg skulle renoveras, var det ett starkt önskemål från styrelsen att bibehålla Fröjdenborgs unika karaktär. Därför känner vi oss idag mycket stolta över att vi lyckats bevara det vackra formspråk, som Aina Berggren en gång skapat. Samtliga fönster på Fröjdenborg 30 är nu utbytta till träoch aluminiumfönster med treglas. Alla fogar i fasaderna har frästs ut och omfogats. Viss tegel är utbytt där behov har funnits. Alla fasader samt grunder har målats om. Samtliga balkongplattor har renoverats och alla balkonger har fått nya fronter. Samtliga papptak är omlagda med nya beslag i plåt. Samtliga tre gårdsmiljöer på Fröjdenborg 30 ska renoveras. Planen är att göra en gård om året börjar vi med den första. Under 2013 påbörjades stambyte och renovering av alla badrum och gästtoaletter. Våra hyresgäster har stor möjlighet att påverka utformningen av sina badrum. De kan välja mellan färdigmatchade stilpaket med olika inredningsstilar. Alla 132 lägenheter på Fröjdenborg 30 kommer att få sina badrum renoverade under de närmaste åren. Birgitta Lindgren och Silvije Versa bor i området och var först ut med att få sina badrum omgjorda. Båda två är riktigt nöjda och tycker att det blivit över förväntan. Birgitta tycker mycket om sin dusch och Silvije sitt badkar. Birgitta berättar dessutom att hon är väldigt nöjd med att ha fått nya fönster i lägenheten: Det gick förbluffande smidigt att byta fönster. Helt otroligt! Det gick så snabbt och entreprenörerna var så skickliga. För att processen med renoveringen ska fungera så smidigt som möjligt, har Landskronahem en ombyggnadsvärd. Han heter Peter Gunnarsson och är en länk mellan entreprenörer och hyresgäster. Peter ser till att alla hyresgäster är så nöjda som möjligt och att allt sköts på rätt sätt. Peter Gunnarsson, ombyggnadsvärd, Fröjdenborg 30 Ett lyft för hela Landskrona Peter Gunnarsson arbetar som bovärd i vanliga fall, men nu även som ombyggnadsvärd för Fröjdenborg. Det innebär att man är en länk mellan Landskronahem, hyresgästerna och entreprenörerna. Han ansvarar för informationen till hyresgästerna, tar emot beröm och synpunkter, genomför förbesiktningar samt de olika valpaketen vad avser inredningen till badrummen. Det ser han som en utvecklingsmöjlighet i sitt jobb: Detta innebär en utmaning för mig. Jag försöker se alla hyresgästers behov och söker alltid svar på allt. Jag vill verklingen att alla ska bli nöjda. Det kan ibland uppstå hinder på vägen, men de löser vi snabbt och när väl allt är klart får man nästan alltid beröm. Känns bra när vi gör en så omfattande renovering i hela området, både ute och inne. Vår insats på Fröjdenborg är ett lyft för hela Landskrona! Ett vackert badrum gör att det blir roligare Birgitta Lindgren har bott på Fröjdenborg i hela 40 år. Nu när hon har fått sitt badrum renoverat känner hon sig riktigt nöjd: Det är stor skillnad mot det gamla badrummet. Jag upplever större rymd nu när jag har dusch istället för badkar. Allt är så fräscht och funktionellt. Duschen är min favorit! Det är till och med riktigt roligt att duscha. Birgittas råd till andra som ska få sitt badrum renoverat är att förbereda sig på lite stök, men sen blir det jättebra. Hon har alltid varit nöjd med Landskronahem som värd och vill inte byta. De är lätta att kommunicera med och jag får alltid hjälp! Birgitta Lindgren, Fröjdenborg 30. Silvije Versa, Fröjdenborg

8 Den fantastiska utsikten från Fröjdenborg 30 med utblick över Öresund. Nyrenoverat på Nygatan 12 och 14 i kvarteret Östra Roten. Nygammal charm i Centrum För att få tillbaka det tidsenliga utseendet från 1920-talet på Nygatan 14, har vi valt att göra en omfattande renovering av fastigheten. Detta innebär att balkonger är renoverade, tak är omlagda, samtliga fönster är utbytta i tidsenlig stil och fasaden är omputsad. Även entrédörren är utbytt mot ett dörrparti i ek med en murbruksfris runt om. På Nygatan 12 har fasaden fogats om. Samtliga balkonger på fastighetens baksida är renoverade. Alla fönster är utbytta till trä- och aluminium med treglas. Taken är omlagda med ny takpapp samt med beslag i plåt runt om. Entréen till fastigheten har målats om. Skärmtaket som fanns längs båda fastigheterna är borttaget, för att skapa en mer attraktiv gatumiljö. 14 Fröjdenborg 30, före och efter fasadrenoveringen. 15

9 Invigning av Folkets Hus nyrenoverade lokaler på Västra Fäladen. Ny miljö vid Karslundstorget. Omgjorda uteplatser på Ringvägen i Sandvången. Landskronahems nyrenoverade huvudkontor på Västra Fäladen. Lilla bilden: Mia Berggren, kundservice. Utveckling av Karlslundstorget Karlslundstorget är omgjort med en ny grönyta och en trappa. Detta bidrar till en kreativ miljö och en naturlig mötesplats för de boende i området. Renovering på Sandvången Renoveringen av avloppsrör i kök och badrum på Sandvången fortsätter etappvis och är färdigt i slutet av Renoverade avloppsrör är en förutsättning för att kunna gå vidare med en badrumsrenovering, som påbörjas Även utemiljön i Sandvången har fått ett lyft under Längs Ringvägen är uteplatserna iordninggjorda med nya staket och omlagda plattor. Parkeringsplatserna är breddade och omasfalterade. Under 2014 kommer en injustering av värmesystemet att ske i hela Sandvången. Detta syftar till att skapa ett jämnare och behagligare inomhusklimat Västra Fäladen utvecklas Landskronahems nya huvudkontor på Västra Fäladen färdigställdes vid årskiftet. Lokalerna är moderna och väl anpassade efter verksamheten för att kunna skapa goda möten med våra kunder. Under 2013 har även Folkets Hus lokaler byggts om och en tillbyggnad är gjord. Lokalerna är nu moderna och ändamålsenliga för föreningens utökade verksamhet. I juli 2014 kommer Friskis&Svettis Landskrona att flytta in i Konsums gamla lokaler. Verksamheten vill skapa möjligheter för ett större antal människor att kunna träna. Det kommer att finnas två salar för gympa, en större och en lite mindre, stort gym med en funktionell yta och ett inglasat café som vetter ut mot torget. Under 2014 kommer vi att utveckla torgmiljön på Västra Fäladen

10 Hållbarhet för framtiden Minskad energianvändning och klimatpåverkan är några av våra högst prioriterade frågor. Vår ambition är att minska energianvändningen med 20 procent fram till Hållbar utveckling för framtiden. För att kvalitetssäkra projekten för energieffektivisering vill vi ha ett systematiskt genomförande där undersöknings-, mät-, beräknings- och utvärderingsmetoder är väl definierade. Vi vill att vårt arbetssätt är effektivt och att resultatet är tillgängligt och begripligt för alla målgrupper, utan att förlora kontrollmöjligheter, detaljrikedom eller spårbarhet. Vid kartläggningarna tar vi hjälp av hyresgäster, driftentreprenörer, konsulter och experter. För att skapa ett effektivt arbete med bra resultat har vi skapat ett dokumenterat arbetssätt, se nedan. Praktiska exempel på åtgärder som bidrar aktivt till att göra vårt bostadsbestånd mer energieffektivt och miljövänligt är att installera ventilation med återvinning, nya miljöhus, injustering av radiatorsystem och en förbättrad styr- och reglerteknik. Vi prioriterar utifrån genomförda energibesiktningar, utredningar, energistatistik och det planerade underhållet. Genom att installera individuella vattenmätare under 2013 i området Pilängen har vi gett våra hyresgäster en möjlighet att påverka sina kostnader för sin vattenförbrukning samt göra en insats för miljön. Under året har vi infört sortering av matavfall i området Larvi och i kvarteret Filaren. Alla hyresgäster har fått nya sorteringskärl, vilket har mottagits positivt. Det finns ett stort intresse av att kunna sortera på rätt sätt. Under 2014 fortsätter vi med att införa detta även i kvarteret Bonden och i Seminariekvarteret. Under perioden har användningen av fjärrvärme i våra fastigheter minskat med 12 procent. Under 2014 kommer vi att fortsätta minska energianvändningen genom följande åtgärder: Byte av äldre termostater i lägenheter Byte till mer energieffektiva fönster Effektivisering av driften i våra fastigheter Optimering av ventilationssystem Injustering av värmessystem Byte till energieffektiva blandare Normalårskorrigerad förbrukning (kwh) var energiförbrukning i våra fastigheter 12 procent lägre än jämförelseåret Mediaanalys 2. Prioritering 3. Fördjupad analys 4. Genomförande 5. Utvärdering Vi börjar vårt arbete med att analysera vilka möjligheter som finns i olika delar av beståndet. Vi letar efter områden och fastigheter där det finns en potential att spara energi utan att det medför en negativ påverkan för våra hyresgäster och deras inomhusmiljö. Efter en analys av nyckeltal som visar energianvändning gör vi en prioritering över vilka områden och fastigheter vi kommer att börja arbeta med. När prioriteringen över vilka delar i beståndet vi kommer att arbeta med gör vi en fördjupad analys av de föreslagna fastigheterna för att säkerställa att vi inte försämrar miljön i våra lägenheter samt att det finns en affärsmässighet i respektive projekt. Projekten är nu definierade och beslutade. Då går vi in i nästa steg. I detta skede informeras alla berörda hyresgäster och projekten genomförs. För att hela tiden utvecklas utvärderas alla våra projekt efter genomförande. Vi har infört källsortering av matavfall i bland annat området Larvi. Almir Delic och Jasna Drljo hämtar sina sorteringskärl. Modell för energieffektivisering 18 19

11 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för AB Landskronahem, org nr , avger härmed följande årsredovisning och koncernredovisning för verksamheten AB Landskronahem bildades 1942 och företaget ägs av Landskrona stad. Huvuduppgiften är att förvärva, bygga och förvalta fastigheter med i första hand bostäder inom Landskrona. Målet är att främja bostadsförsörjningen i staden. Landskronahem äger och förvaltar fastigheter med (3 868) lägenheter samt 84 (84) studentlägenheter med en total bostadsyta på ( ) kvm. De kommersiella lokalerna omfattar (35 580) kvm. Ungefär 20 procent av Landskronas invånare bor i fastigheter ägda av Landskronahem. Landskronas potential som bostadsort I Landskrona finns närheten till havet. Här finns också ett omfattande frilufts- och kulturutbud, en bred kulturell sammansättning, bra bostadsmiljöer, goda kommunikationer och välutvecklad kommunal service. Ägardirektiv Bolaget skall vara en ledande aktör på hyresmarknaden och kunna erbjuda ett varierat utbud av boende för olika kundgrupper. Bolagets hyresnivå skall på ett marknadsmässigt sätt spegla den lokala efterfrågan samt skapa möjligheter för långsiktigt underhåll i fastighetsbeståndet. De sociala målen innebär att företaget ska motverka diskriminering, utveckla hyresrätten som upplåtelseform samt medinflytande i boendet. Bolaget ska ta sin del av stadens bostadssociala ansvar. Kommunala ändamålet Det pågår en revidering av Landskronahems bolagsordning samt ägardirektiv, utifrån den nya lagstiftningen i Kommunallagen. Dessa kommer att behandlas under 2014 av kommunstyrelsen och kommunfullmäktige. Bolagets kommunala ändamål är att främja bostadsförsörjning i staden, utifrån den numerära begränsning som står angivet i ägardirektivet. Vidare skall bolaget verka för engagemang och medinflytande för våra hyresgäster. Bolaget verkar i olika nätverk, för att på olika sätt stärka våra hyresgästers boendesituation. Som långsiktig aktör har vi upprättat en underhållsplan, som sträcker sig över en längre tidsaxel, för att på ett genomarbetat sätt kunna göra rätt prioriteringar i beståndet. Affärsplan har presenterats och fastställts av styrelsen, i vilken strategiska mål finns fastlagda. Bolaget gör en kontinuerlig uppföljning och redovisning för styrelsen samt enligt fastställd ordning till staden Styrelsen anser att verksamheten är förenlig med bolagsordningen och för bolaget gällande kommunalrättsliga principer. Vision Vi vill skapa svängrum för alla, genom att erbjuda boende med stor valfrihet och hög servicenivå, utifrån hållbara principer. Koncernöversikt Merparten av verksamheten sker i moderbolaget, AB Landskronahem. Koncernstrukturen består dessutom av två dotterbolag, Nyhamnshus i Landskrona AB (org.nr ) samt Landskronahems Fastighets AB (org.nr ). Landskronahems Fastighets AB är tänkt att användas som förvärvsbolag vid ev. kommande bolagsförvärv. har utfärdat kapitaltäckningsgaranti för dotterbolaget Landskronahems Fastighets AB. förbinder sig härmed att svara för att det egna kapitalet i dotterbolaget vid varje tillfälle fr.o.m 2010 uppgår till det registrerade aktiekapitalet. Skälet till att kapitaltäckningsgaranti utfärdades var det negativa resultatet i dotterbolaget 2010 och befarade negativa resultat kommande år. Kapitaltäckningsgarantin är oåterkallelig lämnade moderbolaget villkorat aktieägartillskott till dotterbolaget på 574 tkr, för att täcka underskottet i det egna kapitalet. Eget kapital i dotterbolaget uppgick därmed till registrerat aktiekapital på 100 tkr. Organisation Styrelsen utses av Landskrona stad. Sammansättningen motsvarar mandatfördelningen i kommunfullmäktige. Styrelsen är vald till och med årsstämman Arbetstagarorganisationerna har vardera två representanter adjungerade till styrelsen. Företaget drivs av en processorienterad organisation. Ledningsgruppen består av Helena Fremle, VD, EvaLena Cronhamn, som ansvarar för Boendeprocessen (huvudprocess), Mikael Dagbom som ansvarar för Fastighetsprocessen och ekonomichef Lisbeth Hoff, som ansvarar för Verksamhetsstöd med ekonomi, administration och IT. AB Landskronahem har en decentraliserad och kundnära organisation med bovärdar och fastighetsarbetare i de olika bostadsområdena. Servicenivån är hög. För att få en uppfattning om hur hyresgästerna uppfattar företaget och dess verksamhet genomför vi regelbundet hyresgästenkäter (nöjdkundindex, NKI). Vi analyserar resultatet och använder det som en viktig del i den löpande verksamheten för att formulera operativa mål. Organisationen ska vara kostnadseffektiv, med engagerade och ansvarskännande medarbetare som arbetar mål- och resultatinriktat. Antalet anställda var vid årsskiftet 56 (55) varav 19 (18) kvinnor. Fastigheter värdering Landskronahem genomför årligen en intern värdering för att bedöma fastighetsbeståndets värde. Genom denna försöker vi värdera det sannolika priset vid en försäljning på marknaden. Det totala marknadsvärdet, efter avdrag för upprustnings behov, uppgår till mkr. Det bokförda värdet uppgår till mkr. Övervärdet uppgår således till mkr. Förvärv och försäljningar Under året har inga förvärv eller försäljningar skett. Affärsidé Landskronahem är ett ledande och affärsdrivande bostadsföretag, som är med och bidrar till stadens utveckling. Vi erbjuder ett varierat och bekymmersfritt boende med möjlighet att påverka, för alla som vill och kan bo hos oss. 20 Kvarteret Sandvången 21

12 Styrelseledamöter och revisorer Valda på årsstämman den 28 april 2011 Styrelseledamöter Torkild Strandberg, ordf. Niklas Karlsson, vice ordf. Gunlög Stenfelt, Bo Thomasson, Leif Thorsell, Tommy Persson och Alf Andersson. Styrelsesuppleanter Roy Wernberg, Daniel Engström och Mikael Fahlcrantz. De anställdas styrelseobservatörer har varit Göran Tegnér, Vision och Ingela Fridén Vision, suppleant Håkan Andersson, Fastighetsanställdas förbund Hans Bode, Fastighetsanställdas förbund, suppleant. Inom styrelsen har funnits ett presidium bestående av Torkild Strandberg och Niklas Karlsson. Revisorer Av Landskrona stad utsedda lekmannarevisorer är Bengt Berglund och Sven-Åke Göransson med Kjell Rosberg och Lars Karlsson som suppleanter. Av bolagsstämman utsedd revisionsbyrå är Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, med auktoriserade revisorn Anders Thulin som ansvarig. Organisationsanslutning SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag Arbetsgivarorganisationen Fastigo Husbyggnadsvaror HBV Förening Andelsföreningen Skånehem Finans Den svenska ekonomin gick in i 2013 med relativt dystra utsikter. När året nu summeras går det att konstatera att de dystra utsikterna till stor del infriades. Svensk export fortsätter lida av en svag internationell utveckling samtidigt som hushållens konsumtion inte infriade förväntningarna under första halvan av Den låga inflationen i kombination med en förhållandevis stark krona ökade pressen på Riksbanken att sänka reporäntan. Riksbanken oroades över den höga svenska skuldsättningen och var därför motvilliga till en räntesänkning. Till slut i december, efter att en rad av svag data inkommit samtidigt som Europeiska centralbanken (ECB) sänkt sin styrränta, valde Riksbanken att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 0,75 procent. Det ansågs nödvändigt för att inflationen på sikt ska nå målet på 2 procent. Positivt är att arbetsmarknaden utvecklats bättre av vad prognoserna gjorde gällande. Den svenska ekonomin har skapat många nya arbetstillfällen vilket pressat ner arbetslösheten till runt 7,5 procent. Ekonomi Under året har vi fortsatt att arbeta utefter den finanspolicy och räntebindningsstrategi som antogs Den normportfölj som då valdes medför maximalt 40 % rörlig ränta i skuldportföljen och en relativt jämn fördelning av fast ränta mellan 1-10 år. Normportföljen, tillsammans med nya direktiv för hantering av bolagets kapitalbindning, utgjorde de största förändringarna vid uppdateringen av finanspolicyn. Snittränta %, per 31/12 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 2,2 % 3,3 % 3,1 % 3,1% 3,0 % 2,9 % Kvarteret Styrmannen i Nyhamn. Spekulation om en nedtrappning av USA:s centralbank (FED) obligationsköp har medfört press uppåt på långräntorna även om slagen, både upp och ner, varit stora. Sett över hela året steg den svenska femåriga swapräntan med ca 0,65 procentenheter. Korträntorna som i mycket större utsträckning beror på förväntan på centralbankernas styrräntor gick åt motsatt Koncern håll och Stibor 3-mån sjönk med 0,35 procentenheter. Stibor 3-mån var vid årsskiftet 0,94 procent vilket var den lägsta noteringen sedan sommaren Skillnaden mellan en femårig swapränta och Stibor 3-mån ökade med 1 procentenhet. Ur en internationell synvinkel har det varit stort fokus på politiken. Vårens italienska val medförde ett parlamentariskt kaos, vilket skapade oro på finansmarknaderna, men till sist nåddes en i alla fall kortsikt lösning. I det tyska valet vann Angela Merckels Kristdemokraterna som nu bildat regering med socialdemokraterna. Tyskland spås därmed fortsätta driva sin bitvis hårda EU-politik mot krisländerna. Läget har blivit mer stabilit i många av krisländerna även om Grekland varit beroende av ytterligare stödlån. I USA stängde stora delar av statsapparaten tillfälligt då politikerna inte kunde enas om en budget. Sent på året enades dock politikerna om en tvåårig budget. Fed annonserade i december en nedtrappning av obligationsköp från USD 85 mdr till USD 75 mdr. Japan har sjösatt ännu ett program för att stimulera tillväxten och få upp inflationen. Programmet innebär expansiv finanspolitik, ultralätt penningpolitik och stora reformer inom bl.a. arbetsmarknaden. För koncernen Landskronahem uppgick räntekostnaderna under året till totalt 33,6 (36,0) mkr. Borgensavgift på 3,4 (3,8) mkr har erlagts till Landskrona stad, som lämnar kommunal borgen för den huvudsakliga delen av krediterna. Lånevolymen uppgick vid årsskiftet till (1 056) mkr, varav checkräkningskredit 19 (11) mkr och var fördelad på 13 (13) krediter hos 4 (4) långivare. Den genomsnittliga räntan för låneportföljen uppgick vid årsskiftet momentant till 2,9 (3,0) % och räntebindningen till 3,6 (3,9) år. 0 % Räntebindningen är frikopplad från de enskilda lånen och hanteras med hjälp av finansiella derivatinstrument, ränteswapar. Per bokslutsdagen uppgår volymen i utestående ränteswapavtal till Moderbolag 900 (700) mkr. Som regel använder bolaget ränteswapar för att förlänga räntebindningstiden. Under 2013 ingicks dock ett ränteswapavtal på 100 mkr som förkortar räntebindningstiden. Nettovolymen är därav 700 mkr liksom föregående år. Stängda räntepositioner har påverkat finansnettot negativt med 1,4 (1,4) mkr. Som en konsekvens av de fortsatt låga långa räntorna finns per bokslutsdagen ett undervärde på 24,3 (50,5) mkr i avtalen. Undervärdet/övervärdet representerar den kostnad/intäkt som skulle uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skulle motsvarande undervärde/övervärde (s.k. ränteskillnadsersättning) uppstå om man istället valt att använda långa räntebindningstider på bolagets lån. Om respektive ränteswapavtal kvarstår t.o.m sitt slutförfallodatum så kommer undervärdet/övervärdet att löpande elimineras. Resultat Resultat efter finansnetto för koncernen uppgick till -14,4 (4,1) mkr. Årets resultat efter skatt blev -14,7 (4,6) mkr. Det är framförallt den kraftfulla satsningen på fastighetsunderhåll som är anledningen till det negativa resultatet. Under 2013 har det planerade underhållet uppgått till 62,6 (43,6) mkr, vilket är i linjen med budget. Fastigheten Bronsängen 3 har under året skrivits ned med 5,0 mkr. s nettoomsättning uppgick till 300,5 (300,2) mkr. Hyresnivån för bostäder var vid utgången av 2013 i genomsnitt (1 001) kr per kvm inkluderat avgift för kabel-tv. Uthyrningsgraden för bostäder är oförändrad jämfört med föregående år och är i genomsnitt 98,9 (98,9) %. Uthyrningsgraden för kommersiella lokaler uppgick till 90,7 (92,1) %. Ett antal lokaler har under 2013 stått tomma till följd av ombyggnad åt hyresgäster. Justerat för dessa ej uthyrningsbara lokaler var uthyrningsgraden 92,1 %

13 AB Landskronahem Driftnettot, dvs. resultat före avskrivningar och jämförelsestörande poster, uppgår för koncernen till 65,9 (86,5) mkr. Driftkostnaderna uppgår totalt till 129,1 (129,3) mkr och fördelar sig enligt följande: Driftkostnader (koncernen) Mkr Skötsel 32,1 30,3 33,9 Reparationer 12,1 13,9 17,3 Administration 11,3 10,6 12,5 Värme 33,6 34,0 32,0 Vatten 11,4 11,8 13,1 El 10,8 10,5 11,5 Sophantering 8,6 8,6 9,0 Övriga driftkostn. 9,2 9,6 10,0 Totalt 129,1 129,3 139,3 Förändring i driftkostnader förklaras främst av följande faktorer: Högre kostnader för skötsel. Lägre kostnader för inre samt yttre reparationer. Till följd av det negativa resultatet minskar soliditeten något till 16,2 (17,6) %. Direktavkastningen på marknadsvärdet var 2,9 (4,1) %. s kostnad för underhåll har de senaste åren varit över genomsnittet för SABO-företagen. Årets kostnader är högre än föregående år, och motsvarar 284 (214) kr/kvm. Därav står det planerade underhållet, som utförs i ombyggnadsprojekt, för 202 (140) kr/kvm. Driftnetto inkl. planerat underhåll sjunker markant till följd av detta. Däremot är driftnetto exkl. planerat underhåll i linje med föregående år. Detta uppgår till 413 (415) kr/kvm. Ekonomiska nyckeltal Underhåll och investeringar De totala underhållskostnaderna uppgår för koncernen till 88,1 (66,8) mkr. Därav utgör 62,6 (43,6) mkr planerat underhåll i ombyggnadsprojekt. Bland underhållsprojekten märks särskilt fasadrenoveringarna på Fröjdenborg 30 och Östra Roten 7. På Fröjdenborg 30 (Vallgatan, Säbygatan) har det ursprungliga utseendet på fastigheten bevarats och på Östra Roten 7 (Nygatan 14) har fasaden återställts till sitt ursprungliga utseende från 1920-talet. Investeringar i byggnader, mark, markanläggningar samt pågående ny-, om och tillbyggnader är på en högre nivå än föregående år och uppgår till 69,9 (36,9) mkr. Framförallt förklaras ökningen av omoch tillbyggnad av lokaler för bl.a Folkets Hus och Landskronahems huvudkontor. Investeringarna fördelar sig enligt följande: Ombyggnad lokaler 39,1 Totalombyggnad lägenheter 0,9 Div. fastighetsinvesteringar 12,4 Energiprojekt 11,1 Standardförbättringar lägenheter 0,7 Markanläggning 5,7 Totalt mkr 69,9 Fastighetsvärdering Bolaget har värderat hela sitt fastighetsbestånd under året. Grunden för värderingen är en kassaflödesmodell. Den innebär att driftnetto och restvärde vid kalkylperiodens slut räknas fram för resp. fastighet. Avdrag görs sedan för underhållsbehov, totalt sett på ca 250 mkr, en minskning jämfört med föregående år främst till följd av genomfört underhåll. Värderingen visar på ett något högre övervärde än 2012 (1 346 mkr) Direktavkastning totalt kapital 4,5% 6,0% 1,4 % 2,0 % 3,9 % Direktavkastning marknadsvärde 2,9% 4,1 % 1,5 % 2,0 % 2,8 % Räntabilitet totalt kapital 1,7% 3,1 % 2,6 % -0,5 % 1,3 % Soliditet 16,2% 17,6 % 17,3 % 17,3 % 19,6 % Räntetäckningsgrad 170% 211 % 52 % 107 % 189 % Vakansgrad bostäder (uthyrningsbara) 1,1% 1,1 % 1,1 % 1,7 % 1,5 % Vakansgrad lokaler 9,3% 7,9 % 11,2 % 11,4 % 8,6 % Driftnetto/kvm (exkl plan uh) 413 kr 415 kr 318 kr 290 kr 336 kr Planerat uh/kvm 202 kr 140 kr 256 kr 202 kr 176 kr Driftnetto/kvm (inkl plan uh) 211 kr 275 kr 62 kr 88 kr 160 kr Nyhamnshus i Landskrona AB (100%) Förutsättningar fastighetsvärdering Bokslut 2013 Bokslut 2012 Värdetidpunkt 31 dec 31 dec Kalkylperiod 10 år 10 år Inflation per år 2 % 2 % Hyresutveckling per år 2 % 2 % Utveckling av drifts- och underhållskostnader per år 2 % 2 % Ombyggnad/underhåll 250 mkr 500 mkr Vakansgrad bostäder 2 % 2 % Direktavkastningskrav 4,0 7,0 % 4,5 7,0 % Kalkylränta 6,0 9,0 % 6,5 9,0 % Bokfört värde (mkr) Marknadsvärde (mkr) Övervärde (mkr) Känslighetsanalys Hyresutveckling Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med Hyresgästföreningen. Förhandling av 2014 års hyror har genomförts. En överenskommelse har träffats om att höja bostadshyrorna med i genomsnitt 1,48 (1,95) %, men höjningen varierar utifrån läge och standard. Lokalhyrorna förhandlas individuellt. Av bolagets totala intäkter svarar lokalerna för 11 (11) %. Vakans Vakansgraden i bolaget är låg framförallt gällande bostäder. har under de senaste tre åren haft en vakansgrad på 1,1 %. Gällande uthyrning av lokaler har under 2013 flera större satsningar gjorts. Detta förväntas resultera i lägre lokalvakanser under Landskronahems Fastighets AB (100%) Intressebolag, samägt med HSB Landskrona. AB Landskronahems koncernstruktur har under 2013 varit oförändrad, enl. ovan. svarar för 94 % av omsättningen. Bolagens respektive fastighetsinnehav framgår av fastighetsförteckningen. Vinstdisposition i moderbolaget (kr) Till årsstämmans förfogande står: Årets resultat :56 Balanserad vinst :09 Summa :53 Styrelsen föreslår Centrumfastigheter i Landskrona AB (48%) ning förväntas minska 2014 till följd av införandet av sortering av matavfall i allt fler områden. Detta är positivt både för miljön och för lönsamheten. Underhåll och investeringar Även under detta år kommer vi att satsa mycket på underhåll av våra fastigheter. Vi säkerställer därmed fastigheternas värde och skick på lång sikt. Räntekostnader Räntekostnaderna är en av bolagets enskilt största kostnader. Ränteutvecklingen påverkar därför Landskronahems resultat i stor utsträckning. Under 2013 har andelen krediter med rörlig ränta minskat något, vilket minskar ränterisken. Med ränterisken avses känsligheten för förändringar i räntan. Följande faktorer har stor påverkan på koncernens ekonomiska utveckling (förändring i procentenheter): Hyresutvecklingen för bostäder Hyresutvecklingen för lokaler Vakanser för bostäder och lokaler Driftkostnadsutvecklingen Ränteutveckling genomsnittlig ränta att :53 balanseras i ny räkning. +/- 1 % ger +/- 2,7 mkr +/- 1 % ger +/- 0,4 mkr +/- 1 % ger +/- 3,1 mkr +/- 10kr/kvm ger +/- 3,0 mkr +/- 1 % ger +/- 3,2 mkr Drift Driftbudgeten för 2014 ligger i linje med Gällande de taxebundna kostnaderna kan nämnas att kostnaden för sophämt- Årsstämman hålles den 28 april

14 5 år i sammandrag Resultaträkning Nyckeltal Lönsamhet Direktavkastning totalt kapital % 4,5 6,0 1,4 2,0 3,9 Direktavkastning marknadsvärde % 2,9 4,1 1,5 2,0 2,8 Räntabilitet totalt kapital % 1,7 3,1 2,6-0,5 1,3 Finansiering Soliditet % 16,2 17,6 17,3 17,3 19,6 Räntetäckningsgrad % Medelränta %, per 31/12 2,9 3,0 3,3 3,1 2,2 Räntebindning, år 3,6 3,9 4,2 3,9 2,6 Kapitalbindning, år 1,7 2,0 1,3 1,4 1,7 Antal lån Förvaltning Hyra bostäder, kr per kvm Hyra lokaler, kr per kvm Vakansgrad uthyrningsbara bostäder % 1,1 1,1 1,1 1,7 1,5 Lämnade rabatter bostäder % 0,9 1,0 0,9 0,7 0,4 Vakansgrad lokaler % 9,3 7,9 11,2 11,4 8,6 Underhållskostnad, kr per kvm Driftkostnad inkl adm, kr per kvm Driftnetto exkl plan uh, kr per kvm Planerat uh, kr per kvm Driftnetto inkl plan uh, kr per kvm Definitioner FÖR VERKSAMHETSÅRET 1/1-31/12 (Belopp i tkr) 1 Not Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning Förvaltningskostnader Underhållskostnader Driftkostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Summa förvaltningskostnader BRUTTORESULTAT Centrala försäljnings- och administrationskostnader Jämförelsestörande poster Andel i intresseföretags resultat före skatt RÖRELSERESULTAT Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från långfristiga värdepappersinnehav Ränteintäkter långfristiga fordringar Övriga ränteintäkter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Direktavkastning totalt kapital Rörelseresultat justerat för avskrivningar och jämförelsestörande poster i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Direktavkastning marknadsvärde Rörelseresultat justerat för avskrivningar, jämförelsestörande poster och central- och försäljningsadministration i förhållande till marknadsvärdet på fastigheterna. Räntabilitet totalt kapital Resultat efter finansiella poster plus jämförelsestörande poster och räntekostnader i % av genomsnittlig balansomslutning. Soliditet Redovisat eget kapital plus obeskattade reserver (78,0 %) i % av balansomslutningen vid årets slut. Räntetäckningsgrad Resultat före finansiella poster, avskrivningar och jämförelsestörande poster med tillägg för ränteintäkter och räntebidrag i relation till räntekostnader. Hyra bostäder Utgående medelhyra exklusive tillval. Hyra lokaler Lokalhyra i relation till vägd lokalyta. Vakansgrad uthyrningsbara bostäder Hyresbortfall för uthyrningsbara bostäder i % av bostadshyror (uthyrningsbara). Lämnade rabatter bostäder Lämnade rabatter i % av bostadshyror (uthyrningsbara). Vakansgrad lokaler Hyresbortfall i % av lokalhyror. Underhållskostnad Underhållskostnader inkl hyresgäststyrt underhåll i relation till vägd yta för bostäder och lokaler. Driftkostnad Driftkostnader samt försäljnings- och administrationskostnader i relation till vägd yta för bostäder och lokaler. Driftnetto Rörelseresultat före avskrivningar och jämförelsestörande poster i relation till vägd yta för bostäder och lokaler. Driftnetto exkl plan uh Rörelseresultat före avskrivningar, jämförelsestörande poster och planerat underhåll i relation till vägd yta för bostäder och lokaler. RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan RESULTAT FÖRE SKATT Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT

15 Balansräkning PER DEN 31/12 (Belopp i tkr) Not Not TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Markanläggning Inventarier Pågående ny-, om- och tillbyggnader Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager Förnödenheter Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 19 Bundet eget kapital Aktiekapital, ( ) aktier Reservfond Bundna reserver Fritt eget kapital Fria reserver/balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital OBESKATTADE RESERVER Ackumulerade överavskrivningar Summa obeskattade reserver AVSÄTTNINGAR Avsättning för pensioner Uppskjuten skatteskuld Summa avsättningar LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Leverantörsskulder Skuld till koncernföretag Aktuella skatteskulder 182 Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

16 Kassaflödesanalys Bokslutskommentarer Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer (belopp i tkr) Belopp i tkr DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Av - och nedskrivningar Utrangeringar Resultat vid försäljning av materiella anläggningstillgångar Förändring av avsättningar Övriga poster som ej ingår i kassaflödet Erhållen ränta Erhållna räntebidrag Erhållna utdelningar Erlagd ränta Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Förändring av varulager Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i byggnader, mark, markanläggning Investering i inventarier Inbetalningar från försäljning av inventarier Utbetalning/återbetalning av lån från dotterbolag Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyupptagna lån Förändring av checkräkningskredit Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut NOT 1 ALLMÄNNA redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1, Årsredovisning i mindre företag (K2). Vägledning har hämtas från Redovisningsrådets rekommendationer RR 12 Materiella anläggningstillgångar, RR 1:00 Koncernredovisning, RR 13 Intresseföretag och RR 17 Nedskrivningar. Om inget annat framgår nedan är redovisningsprinciperna oförändrade jämfört med föregående år. Fr.o.m 2014 tillämpar koncernen BFNAR 2012:1, Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Bolaget tillämpar funktionsindelad resultaträkning: förvaltnings- samt försäljnings- och administrationskostnader. I försäljnings- och administrationskostnader redovisas kostnader för uthyrningsavdelning, marknadsföring och reklam. Även kostnader för bolagsstämma, styrelse och revisorer samt företagsledning och ekonomiavdelning ingår. Övriga verksamhetskostnader redovisas under förvaltningskostnader. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar moderbolaget AB Landskronahem och samtliga dotterföretag där moderföretaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Under året förvärvade företag inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende tiden efter förvärvet. Resultat från under året sålda företag inkluderas i koncernens resultaträkning för tiden fram till tidpunkten för avyttringen. Under året sålda dotterföretag omfattas inte av koncernredovisningen, då de innehafts tillfälligt och uteslutande i avsikt att säljas vidare. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i sin helhet. I moderföretagets bokslut redovisas andelar i dotterföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som utdelning från dotterföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Förvärv av fastigheter via bolag Ett bolagsförvärv kan antingen betraktas som ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att komma över det köpta bolagets fastigheter och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration har en underordnad betydelse för förvärvets genomförande, behandlas i normalfallet som tillgångsförvärv. Bolagsförvärv där det köpta bolagets förvaltningsorganisation och administration har en stor betydelse för förvärvets genomförande och värdering, behandlas istället som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt på fastigheternas övervärde i enlighet med vad som överenskommits i köpekontraktet. Vid rörelseförvärv redovisas uppskjuten skatt med aktuell nominell skattesats på fastigheternas övervärde och andra temporära skillnader hänförbara till de förvärvade tillgångarna och skulderna. Intresseföretag Som intresseföretag betraktas de företag som inte är dotterföretag, men där moderföretaget direkt eller indirekt innehar minst 20 % av rösterna för samtliga andelar, eller på annat sätt har ett betydande inflytande. I koncernens bokslut redovisas andelar i intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett företag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföretagets nettotillgångar. I koncernens resultaträkning ingår som intäkt koncernens andel av intresseföretagets resultat. Ej utdelad ackumulerad vinstandel hänförlig till intresseföretaget redovisas i koncernbalansräkningen under bundna reserver. I moderföretagets bokslut redovisas andelar i intresseföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som intäkt från intresseföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Pågående ny-, om- och tillbyggnad Utgifter för förbättringar av tillgångens prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde som materiell anläggningstillgång. Under pågående projekttid tas belopp upp som bedöms aktiverbart enl. ovanstående princip för förbättring av tillgångens prestanda. Varulager Lagertillgångar är värderade till anskaffningsvärde. Fordringar Hyres- och kundfordringar har efter individuell prövning upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar på fastigheter enligt plan har beräknats till belopp motsvarande 2 % på fastigheternas produktionsvärden exkl. mark, dock har specialbyggnader skrivits av med 3,33 % samt markanläggningar med 5 %. I ett av de helägda dotterbolagen, Nyhamnshus i Landskrona AB görs planmässiga avskrivningar motsvarande 1 % på fastigheternas produktionsvärden exkl. mark. Avskrivningar enligt plan på inventarier har gjorts med 20 %, på datautrustning med 33,3 % och på anslutningsavgifter med 2 %, allt beräknat på anskaffningsvärden. Avsättningar Pensionsavsättningen har värderats till kapitaliserat värde

17 NOT 2 ANSTÄLLDA, personalkostnader och sjukfrånvaro Not 2 avser moderbolaget. Koncernbolagen har under året ej haft någon anställd personal. Inga löner och ersättningar har utbetalats. Medelantalet anställda 2013 varav män 2012 varav män Antalet anställda Fördelningen mellan män och kvinnor i företagets styrelse Fördelningen mellan män och kvinnor i företagsledningen Medelantalet anställda har beräknats som ett förhållande mellan av bolaget betalda arbetstimmar och normal arbetstid. Normal arbetstid beräknas till timmar. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och Sociala Löner och Sociala ersättningar kostnader ersättningar kostnader Styrelse och VD (varav pensionskostnader) (0) (0) Övriga anställda (varav pensionskostnader) (2 324) (2 275) Summa (varav pensionskostnader) (2 324) (2 275) Till VD finns pensionsutfästelse inom ramen för ITP- planen. Vid uppsägning av VD från bolagets sida föreligger rätt till 6 månadslöner. Arvoden och ersättningar för revision Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Revisionsarvode Andra uppdrag Lekmannarevisorer Summa NOT 3 HyRESINTÄKTER Hyresintäkter bostäder Debiterad vattenförbrukning Avgår: hyresbortfall uthyrningsbara Avgår: hyresbortfall ej uthyrningsbara Nettohyra bostäder Hyresintäkter lokaler Avgår: hyresbortfall Nettohyra lokaler Hyresintäkter garage, p-platser Avgår: hyresbortfall Nettohyror garage, p-platser Avgår: rabatter bostäder Avgår: rabatter lokaler Summa hyresintäkter NOT 4 AVSKRIVNINGAR av materiella anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan per tillgångsslag Byggnader Markanläggning Inventarier Summa avskrivning enligt plan Årets skillnad mellan bokf. avskr. och avskr. enl. plan NOT 5 JÄMFÖRELSESTÖRANDE poster Bronsängen 3, nedskrivning markanläggning Summa Sjukfrånvaro Sjukfrånvaro i procent av ordinare arbetstid Sjukfrånvaro för samtliga anställda 4,9% 2,9% Varav långtidssjukfrånvaro 3,3% 1,1% NOT 6 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Nedskrivning av andelar i Landskronahems Fastighets AB Summa Sjukfrånvaro för kvinnor 3,8% 1,5% Sjukfrånvaro för män 5,4% 3,5% Sjukfrånvaro för personal 29 år och yngre 1,1% 1,7% Sjukfrånvaro för personal år 3,6% 1,6% Sjukfrånvaro för personal äldre än 50 år 6,6% 5,6% 32 33

18 NOT 7 RÄNTEKOSTNADER och liknande resultatposter Ränta kreditinstitut Ränta checkräkningskredit Övriga räntekostnader*) Borgensavgift till Landskrona stad Övriga finansiella kostnader Summa Avser ränta avräkning Landskrona stad. Övrig ränteintäkt med motsvarande belopp finns avseende placering av erhållen ersättning tvist (se även not 22). NOT 8 SKATT Uppskjuten skatt Andel i intresseföretags skatt Summa Not 9 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader Ingående ackumulerat anskaffningsvärde Avgår: ack. investeringsbidrag Summa anskaffningsvärde efter investeringsbidrag Nyanskaffningar under året Omfört från pågående ny-, om- och tillbyggnader Försäljningar/utrangeringar Utgående ack. anskaffningsvärde efter investeringsbidrag Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Avgår: ack. planavskr. på sålda fastigheter/utrangerade fastigheter Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående ackumulerade nedskrivningar Återföring nedskrivningar på sålda/utrangerade fasigheter Årets nedskrivning Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående planenligt restvärde Redovisat värde Taxeringsvärde Byggnader Mark Varav mark som innehas med tomträtt FORTSÄTTNING NOT 9 Mark Ingående bokfört värde/anskaffningsvärde Redovisat värde/anskaffningsvärde Markanläggning Ingående ackumulerat anskaffningsvärde Nyanskaffningar under året 74 Omfört från pågående ny-, om- och tillbyggnader Utgående ackumulerade anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående ackumulerade nedskrivningar Årets nedskrivning Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående planenligt restvärde I utgående anskaffningsvärde för byggnader ingår ackumulerade aktiverade räntor med (5 119). Inga räntor har aktiverats sedan NOT 10 INVENTARIER Ingående ackumulerat anskaffningsvärde Nyanskaffningar under året Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Avgår: ack. planavskr. på sålda/utrang. inventarier Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Ingående ackumulerade avskrivningar över plan Årets avskrivning över/under plan Utgående ackumulerade avskrivningar över plan Redovisat värde

19 NOT 11 PÅGÅENDE ny-, om- och tillbyggnader Ingående anskaffningsvärde Under året nedlagda kostnader Förgävesprojektering/Utrangering Under året gjorda omfördelningar Utgående anskaffningsvärde I utgående anskaffningsvärde ingår inga aktiverade räntor. NOT 15 ANDRA långfristiga värdepappersinnehav Skånehem, andelsbelopp HBV, andelsbelopp OK Skåne, andelsbelopp SABO Byggnadsförsäkrings AB Vänliga Landskrona AB Not 12 ANDELAR i koncernföretag AB Landskronahem äger fr o m 1 dec % av aktierna i Nyhamnshus i Landskrona AB st aktier med kvotvärde 100 kr är bokförda till tkr. AB Landskronahem äger fr o m 2 febr % av aktierna i Landskronahems Fastighets AB st aktier med kvotvärde 100 kr är bokförda till tkr lämnade AB Landskronahem villkorat aktieägartillskott på 574 tkr till Landskronahems Fastighets AB, för att täcka underskottet i det egna kapitalet. Eget kapital i Landskronahems Fastighets AB uppgår därmed till registrerat aktiekapital på 100 tkr. I samband med aktieägartillskottet gjordes nedskrivning av andelarna i moderbolaget med motsvarande belopp. Ingående ackumulerat anskaffningsvärde Aktieägartillskott Landkronahems Fastighets AB Nedskriving av andelar Landkronahems Fastighets AB Redovisat värde NOT 16 ÖVRIGA kortfristiga fordringar Skattefordran Övrigt NOT 17 FÖRUTBETALDA kostnader och upplupna intäkter Återbäring mm HBV Försäkringar Ränteutgifter swappar VA/El/Värme taxor Försäkringsersättningar Övrigt Not 13 FORDRINGAR hos koncernföretag Avser utlåning till följande koncernföretag: Nyhamnshus i Landskrona AB Landskronahems Fastighets AB Redovisat värde NOT 14 ANDELAR i intresseföretag NOT 18 DISPONIBLA likvida medel Kassa- och banktillgodohavande Beviljad checkkredit Beviljad koncernkredit Utnyttjad koncernkredit Bolaget är anslutet till Landskrona stads koncernkonto AB Landskronahem äger fr o m 14 nov % av aktierna i Centrumfastigheter i Landskrona AB. Ingående ackumulerat anskaffningsvärde Andel i intresseföretags resultat Redovisat värde

20 NOT 19 EGET kapital Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Belopp vid årets ingång Förskjutning mellan bundna och fria reserver Årets resultat Belopp vid årets utgång Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Belopp vid årets ingång Årets resultat Belopp vid årets utgång NOT 20 UPPSKJUTEN skatteskuld Byggnader Koncernmässiga övervärden Obeskattade reserver Summa Den beräknade uppskjutna skattefordran redovisas ej som tillgång eftersom det inte är sannolikt att fordran kan utnyttjas mot skattemässiga överskott inom överskådlig tid (3-5 år). Taxerat underskott 2013 uppgår till tkr. NOT 24 STÄLLDA säkerheter Avser kort- och långfristiga skulder till kreditinstitut: Fastighetsinteckningar Landskrona stad har gått i borgen för: Låneskuld uppgående till Checkkredit uppgående till (65 000) varav utnyttjad NOT 25 ANSVARSFÖRBINDELSER Garantiförbindelse Fastigo Pensionsregistreringsinstitutet Centrumfastigheter i Landskrona AB AB Landskronahem är sedan moderbolag (100%) till Landskronahems Fastighets AB. AB Landskronahem har för Landskronahems Fastighets AB utfärdat en kapitaltäckningsgaranti där moderbolaget förbinder sig att svara för att det egna kapitalet i dotterbolaget vid varje tillfälle fr.o.m 2010 uppgår till det registrerade aktiekapitalet lämnades villkorat aktieägartillskott på 574 tkr. Landskronahems Fastighets AB beräknas uppvisa positivt resultat inom några år. NOT 21 SKULDER till kreditinstitut förfallotider Förfallodag tidigare än 1 år efter balansdagen Förfallodag > 1 år men < 5 år efter balansdagen Förfallodag > 5 år men < 10 år efter balansdagen Torkild Strandberg Ordförande Landskrona den 28 februari 2014 Niklas Karlsson Vice ordförande NOT 22 övriga kortfristiga skulder Erhållen ersättning enl. dom i Mark- och miljööverdomstolen*) Övriga kortfristiga skulder *) Högsta domstolen meddelade inte prövningstillstånd i tvisten mot Fastighets AB Trianon. Mark- och miljööverdomstolens avgörande står därmed fast. NOT 23 UPPLUPNA kostnader och förutbetalda intäkter Räntor, kreditinstitut Semesterlöner och sociala avgifter Övriga upplupna kostnader Förutbetalda hyror Gunlög Stenfelt Bo Thomasson Leif Thorsell Tommy Persson Alf Andersson Helena Fremle Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 4 mars 2014 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Anders Thulin Auktoriserad revisor 38 39