Om att underhålla bostadsrätten

Transkript

1 Om att underhålla bostadsrätten Vems är underhållsansvaret? Brf Jakob i Järfälla Att bo i bostadsrätt innebär en underhållsskyldighet för det mesta i lägenheten som man kanske inte är van vid från exempelvis en hyresrätt. Mycket skiljer dessa åt! I denna folder ges svaret på många frågor runt underhållet av den egna lägenheten, samt även direktiv som gäller för byte av utrustning i bostaden som kan påverka fastighetens system för värme, varmvatten och ventilation.

2 Hej! Du håller nu i din hand den broschyr styrelsen och vår förvaltare tagit fram rörande viktiga förändringar vid införandet av de nya stadgarna. Tanken har varit att på ett lättbegripligt sätt visa vad som gäller för din bostad avseende underhållsansvaret mellan dig som bostadsrättshavare och föreningen. De nya stadgarna ger dig också större möjligheter att välja fritt när du ändrar i din lägenhet, vilket också medför ett ökat ansvar för dig som enskild boende vid eventuellt felaktiga installationer. Vi ber dig att läsa igenom broschyren i sin helhet, samt spara den bland lägenhetens handlingar som en referens både för dig, och vid en ev. försäljning nytillkommande lägenhetsinnehavare. Längst bak finner du även lite information om hur dina mätare för värme- och varmvatten fungerar. Och som alltid - Har du frågor eller funderingar kan du kontakta vår fastighetsskötare eller någon i vår styrelse. Järfälla Styrelsen Brf Jakob

3 Stadgarna Brf Jakob har antagit SBC:s stadgar vilka trädde i kraft från och med den 1 januari Den kompletta samlingen av stadgarna finns att ladda ner från föreningens hemsida på Du som inte har tillgång till internet kan även rekvirera denna i pappersform genom att kontakta fastighetsskötaren eller någon i föreningens styrelse. Större frihet att själv välja utrustning i bostaden En hel del skillnader finns från tidigare. Sammanfattningsvis och lite förenklat kan man säga att du som bostadsrättshavare nu har klart större möjligheter och frihet att själv välja material och utrustning till Din lägenhet, samtidigt som du nu också får betala kostnaderna för det du vill byta eller reparera i en större omfattning än tidigare. Ansvar vid fel på grund av egna åtgärder Ansvar för materiel du själv införskaffat och bytt ut vilar nu på Dig som lägenhetsinnehavare i en större omfattning. Det betyder att om fel eller störningar uppstår i fastighetens system som beror på felaktig materiel eller installation av denna, och som medför felsökningar och därmed kopplade åtgärdskostnader för föreningen, kan du nu själv bli ersättningsskyldig för. Det hela är dock inte så konstigt om man är medveten om fallgroparna när det gäller byte av vissa mera känsliga detaljer i bostaden, som vid felaktiga val påverkar dina grannars funktioner. Speciellt viktiga moment att notera är byten av exempelvis vattenkranar och spisfläkten ovanför spisen. Byten av detaljer som är känsliga för fastighetens system Vi har ägnat speciell uppmärksamhet åt sådant som kan generera irriterande och svårfunna driftsstörningar vid felaktiga val. Dessa punkter markeras med symbolen och bör noteras noga! Du kan antingen kontakta fastighetsskötaren för information och råd, eller någon i styrelsen. Det är alltid bättre att fråga en gång för mycket vid minsta osäkerhet! Viktigt att känna till kostnadsfördelningen På följande blad finner du en sammanställning av vilka kostnader som lägenhetsinnehavaren står för, och vilka som bostadsrättsföreningen betalar. Generellt kan man säga att bostadsrättshavaren svarar för sitt inre underhåll, med undantag av fasta ledningar och rör för el, värme, kall-/varmvatten samt ventilation. I underhållsansvaret ingår även din balkong och förrådsutrymmet som tillhör din lägenhet. Underhållsansvaret finns reglerat i bostadsrättslagen i 7 kap 2, 4 och 12 med de avvikelser och tillägg som kan finnas i bostadsrättsföreningens egna stadgar. Att ha underhållsansvaret innebär att man är skyldig att underhålla och reparera det som behöver åtgärdas, samt stå för kostnaderna. Givetvis gäller detta både för föreningens underhållsansvar likväl som för bostadsrättshavarens. Båda har alltså samma skyldighet att åtgärda det som behövs för att upprätthålla ett gott skick och jämn standard. Vad som menas med gott skick är svårt att precisera, och man får här ta hänsyn till husens ålder m.m. Gott skick för badrum är exempelvis att utrymmet är utfört för att klara sin miljö. Sid1av12

4 I normalstadgarna sägs bland annat... Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Det innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för att såväl underhålla som reparera lägenheten och bekosta åtgärderna. Föreningen svarar för att huset och föreningens fasta egendom i övrigt är väl underhållet och hålls i gott skick. Bostadsrättshavaren bör teckna försäkring som omfattar det underhålls och reparationsansvar som följer av lag och dess stadgar. Bostadsrättshavaren skall följa de anvisningar som föreningen lämnar beträffande installationer avseende avlopp, värme, el, vatten och ventilation. För vissa åtgärder i lägenheten krävs styrelsens tillstånd. De åtgärder bostadsrättshavaren vidtar i lägenheten skall alltid utföras fackmannamässigt. Tänk på att en skada uppkommen p.g.a. ej fackmannamässigt utfört arbete kan ge betydande problem vid försäkringsbolagets handläggning av ansvarsfrågan och ersättningen! Utdrag ur Bostadsrättslagens 7 kap 12 Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte annat bestäms i Stadgarna eller följs av andra till femte styckent i bostadsrättslagen. Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, el och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna om dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller för ventilationskanaler. För reparation på grund av brand eller vattenskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom: 1. hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse, eller 2. vårdslöshet eller försummelse av a/ någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst, b/ någon annan som han eller hon inrymt i lägenheten, eller c/ någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten. För reparation på grund av brandskada som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon annan än bostadsrättshavaren själv är dock denne ansvarig endast om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn. Tredje stycket gäller i tillämpliga delar om det finns ohyra i lägenheten. Grundläggande vid brand- eller vattenledningsskador Det finns undantag från den gängse ansvarsfördelningen om vad som är bostadsrättshavarens ansvar vid brand- eller vattenledningsskador, och vad som normalt skulle falla inom bostadsrättshavarens ansvar. Med vattenledningsskada menas en skada som beror på att varmt eller kallt vatten från ett trycksatt rör för tappvatten ( kranvatten ) läckt. Bostadsrättshavaren ansvarar dock för skadan om den uppkommit genom vårdslöshet eller slarv enligt 7 kap 12 ovan. I annat fall gäller normal ansvarsfördelning i enlighet med det inre underhållsansvaret. Vid brandskada som bostadsrättshavaren inte själv vållat gäller ansvaret endast om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn. Sid2av12

5 På de närmast följande sidorna finner du den grundläggande fördelningen av underhållsansvaret inom olika delar av din bostad. Rubrikerna är i bokstavsordning, och under punkten Boendes ansvar anges vad bostadsrättshavaren har underhållsansvar för. Föreningens ansvar visar vad Brf Jakob ansvarar för under den aktuella rubriken. Om detta saknas har föreningen ingen del i ansvaret. Avlopp Rensning av stopp i köksvask, bad, handfat med tillhörande vattenlås samt WC-stol och golvbrunn. Rensning av stopp i fastighetens fasta rörsystem. Badrum och toalettutrymmen All ingående inredning som exempelvis handfat, WC-stol, badkar, duschkabin och tillhörande vattenlås samt speglar, badrumsskåp och belysning. Samtliga tappställen som kran i handfat, bad/dusch och avstängningsventiler. Här innefattas även packningar, klämringar, duschslang m.m. Observera att rätt sort av kranar måste väljas för att husets varmvatten och handdukstorkar skall fungera felfritt. (Läs mer längre fram.) Droppande/läckande spolning i WC-stol. Tvättutrustning som tvättmaskin och torktumlare och till dessa hörande anordningar. Rensning av stopp i vattenlås, badkarsutlopp och golvbrunn. Rensning av stopp i avloppsledningen från lägenheten. Balkonger Målningsarbeten på balkongfronternas insidor samt om man exempelvis vill ha golvet målat eller försett med någon form av ytbehandling. (Viktigt med rätt val av färgprodukter!) Glas på inglasad balkong. Gäller för balkonger som är inglasade från husens byggstart. Här gäller i stort vad som även gäller under rubriken Fönster. För balkonginglasning som utförts i efterhand, antingen av nuvarande bostadsrättshavare eller av tidigare innehavare vilar hela underhållsansvaret på nuvarande ägare. Observera att antenner, paraboler eller fästen till dessa inte får monteras utan styrelsens skriftliga medgivande och att speciella villkor gäller! Målning av balkongens tak samt den träklädda delen av husfasaden. Dörrar Samtliga i bostaden ingående innerdörrar och balkongdörr, samt karmar, lister och trösklar till dessa. Här innefattas även underhållsansvar av ytterdörrens insida samt ringklocka, brevlåda, och tittöga. I samtliga dörrar monterade lås, stolpar, handtag och beslag till dessa. Underhåll som föreningen skall ombesörja är målning/ytbehandling av ytterdörrens utsida. Sid3av12

6 Elsystemet i bostaden Samtliga belysningsarmaturer, belysnings- / eluttag och strömbrytare som finns monterade, inklusive det bakom spisen monterade Perilexuttaget. I lägenheten monterat säkringsskåp med ingående utrustning som automatsäkringar, jordfelsbrytare och huvudbrytare. Här gäller i princip underhållsansvaret för alla elkomponenter som är synliga i bostaden, och som är avsedda för dess egna elförsörjning. I väggar och golv fast förlagda elkablar. Fönster Underhållsansvaret omfattar glaset (isolerglaskasett och ytterglas), invändiga målningen samt gångjärn, spanjoletter, låsbeslag och samtliga förekommande tätningslister. Noteras bör att den yttre skumgummilisten bör bytas redan efter 2-3årdådenåldras fort. Underhåll av karm och bågstycken samt utvändig målning. Förrådsutrymmen Här gäller samma underhållsansvar som för lägenheten. Golv Gäller alla golvs ytskikt oavsett material samt alla produkter som behövs för golvets läggning. Innertak i lägenheten Målning inklusive eventuellt nödvändiga underarbeten och material till detta. Köksutrustning och vitvaror Diskbänk med vattenlås samt köksinredning i form av bänkar och skåp. Samtliga vitvaror som spis, kyl, frys och eventuell diskmaskin. Underhållsansvaret omfattar inte spiskåpan, som inte får bytas hur som helst! Underållsansvaret omfattar spiskåpan ( spisfläkten ), och här är det mycket viktigt att boende som vill bekosta byte till annan modell vid exempelvis en köksrenovering ger akt på de speciella krav som ställs vid val av utrustning, och som redovisas längre fram i detta häfte! Sid4av12

7 Ventilation och värmesystem Ventiler och ventildon samt tätpackningar i skumgummi till dessa. Filter till spiskåpan. Vad gäller ventiler och ventildon skall dessa aldrig avlägsnas eller justeras av boende! Spiskåpa med tillhörande ventilationskanaler, då spiskåpan utgör en del av fastighetens fasta ventilationssystem. Se även mer om denna punkt på bakomvarande blad. Värmesystem Målning av element och rör till dessa. Underhåll och reparationer på värmeelement, handduskstork, ventiler och mätutrustning. Att ändra eller bygga om i lägenheten... I regelverket anges bland annat: Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar 1. ingrepp i bärande konstruktion, 2. ändring av befintliga ledningar för vatten, avlopp, värme, eller 3. annan väsentlig förändring av lägenheten. Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket, om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Man har med andra ord rätt stora möjligheter att anpassa sin bostad efter eget gottfinnande, under förutsättning att där så behövs, erfoderliga tillstånd inhämtats skriftligt från styrelsen. När arbeten utförs på lägenhetens innerväggar skall man alltid vara medveten om att dessa många gånger döljer rördragningar för el, TV, telefon m.m. Ingrepp på bärande väggar är alltid känsligt för att undvika sättningar och belastningsskador på överliggande bjälklag. Alla sådana arbeten skall alltid beräknas av för åtgärden godkänd fackman eller byggnadsingenjör. Åtgärden fodrar även bygglov från kommunen. Dessutom måste rivningen/ändringen av den bärande konstruktionen utföras av fackman som då följer de ritnings- och byggnadsdirektiv som framräknats för det aktuella arbetet. Om bärande konstruktionsdel rivs felaktigt och måste återställas är det en mycket dyrbar sak för bostadsrättshavaren. Arbetet skall precis som ovan beräknas för att därefter utföras av en godkänd entreprenör. Innehavaren får således inte själv återställa uppkommen skada! Sid5av12

8 Föreningens direktiv vid byte av systemkänslig materiel! Här har vi sammanställt viktiga råd och rekommendationer som måste följas när du byter saker i din lägenhet som kan få negativa följder vid felaktigt val av utrustning. Brf Jakob har ett känsligt system för den ständiga varmvattencirkulationen (VVC) samt ett avancerat datorstyrt ventilationssystem som båda lätt påverkas negativt. Oftast märker du själv inte av problemen, utan det är dina grannar som drabbas mest! Byte av vattenkranar Det är mycket lätt att köpa och montera en felaktig kran i sin lägenhet. Som lekman kanske man håller två (som det verkar) identiska kranar i sin hand i VVSbutiken. Däremot är den ena en hel del dyrare, varför man då oftast väljer det billigare alternativet. Det kan vara så ordnat att den dyrare har inbyggda backventiler, och den billigare saknar dessa. Inom Brf Jakob skall alltid backventiler finnas på samtliga i lägenheten monterade vattenkranar! Vad händer om man nu monterar en felaktig kran? Det första som brukar slås ut är värmen i handdukstorkarna för samtliga lägenheter i den stam som den felaktiga kranen monterats. Det betyder att alla grannar över och under dig har förlorat värmen i badrummet. Du själv behöver faktiskt inte märka något alls! Än mer irriterande är att varmt vatten oftast också pressas bakvägen nattetid i den felaktiga kranen, vilket gör att den som först spolar på morgonen får varmvatten även i kallvattenläget. Utan att gå för djupt rent tekniskt beror det på att varmvattnet har ett högre tryck än kallvattnet från gårdarnas undercentraler (UC), och därmed kan pressa kallvattnet tillbaka. Här kan man få spola uppemot 20 minuter innan man får kallt vatten igen. Det här felet drabbar inte bara den aktuella trappuppgången, utan faktiskt hela huskroppen! Boende felanmäler störningar i funktionerna - Vad händer då? Att söka efter en felaktig vattenkran är som alla förstår mycket omfattande och tidsödande på alla sätt. Här kallas dessutom en extern rörmokare in för att lokalisera felet. Problemet är att man i allmänhet måste lappa alla lägenheter som man misstänker, för att komma in och kunna göra en besiktning av installationerna. Än mer problematiskt är att man ofta inte alls kan se om den monterade och kanske misstänkta kranen har backventiler. Då måste denna monteras bort för närmare studium på baksidan där rören går in i kranbröstet. Hittas nu inte orsaken i de besökta lägenheterna så måste nästa trappuppgång lappas för att undersöka om kranen finns i någon av de lägenheterna... Som tidigare nämnts så blir lägenhetsinnehavaren, om felet visar sig vara en felaktig modell av kran, ersättningsskyldig för alla kostnader som uppkommer för att hitta och åtgärda felet! Fråga gärna om du är osäker inför valet! Du kan alltid kontakta fastighetsskötaren eller någon i styrelsen för att få besked om den kran du sett ut är godkänd. Alla stora tillverkare har ett s.k. rsk-nummer som är till stor hjälp vid din förfrågan. Så har gärna numret antecknat i förväg. Sid6av12

9 Föreningens direktiv vid byte av systemkänslig materiel! Byte av spiskåpan Spiskåpan, eller spisfläkten som den gärna kallas är en del i husets fasta ventilationssystem, och som du läst tidigare, något som föreningen har underhållsansvaret för. Enligt 41 fodras alltid styrelsens skrifliga tillstånd om man vill byta! Välj rätt utförande! OK Det betyder givetvis inte att du måste ha just den modell som sitter monterad original (PM 90), utan du kanske vill ha en modernare design vid ex.vis renovering av ditt kök. Däremot finns det en hel del att ta hänsyn till vid ett eventuellt utbyte i egen regi! Spiskåpan och ventilationssystemet Kåpan har aldrig egen inbyggd motor, utan är en del av det datorstyrda ventilationssystemet i huset. Kåpan har ett injusterat luftflöde när den är stängd på l/min för att ge en fungerande frånluftsventilation i ditt kök, och när du öppnar spjället ökar flödet till ca l/min för matlagning. När man öppnar kåpans spjäll sjunker trycket i kanalsystemet, vilket den datorstyrda fläktstyrningen på vinden känner av och ökar varvtalet på husets fläktar. För att inte dessa skall gå för fullt hela tiden så har alla kåpor ett tidur som stänger spjället efter ca 30 minuter. FEL FEL Spisfläktar och designkupor med direktanslutning är totalförbjudna! Spisfläktar och designkåpor Dessa har alltid en egen fläktmotor, och får enligt gällande bestämmelser bara anslutas till kanaler som går ut direkt till omgivande luft och inte är anslutna till boendeventilationen. Ett krav som oftast bara uppfylls i villor som har separat kanal för spisfläktsventilation! Om man nu ansluter en sådan fläkt eller kåpa till utsuget i köket inom Brf Jakob händer ett flertal saker av mycket negativ karaktär: 1. När din fläkt trycker in luft i det datorstyrda systemet uppstår ett övertryck som får fläktrummens motorer att gå ner i varv vilket ger en klart försämrad allmän ventilation hos alla boende och grannar i hela den berörda huskroppen. Dessutom fungerar deras spiskåpor i motsvarande grad också sämre. 2. Eftersom hustes fläktar enligt ovan stryper frånflödet så måste det matos din spisfläkt pressar in ta vägen någonstans - Ditt matos trycks in i angränsande lägenheters luftventiler som då luktar av Din matlagning. Du själv märker inget! 3. Vid nästkommande lagstadgade OVK (Obligatorisk Ventilations Kontroll) som sker vart 4:e år kommer besiktigande sotarföretag att ålägga dig att montera bort den felaktiga kåpan och ersätta den med en ny av korrekt modell. Detta är lagstadgat, och efterkontroll görs att du verkligen åtgärdat det hela. (Att göra rätt från början sparar med andra ord en hel del pengar!) Sid7av12

10 Föreningens direktiv vid byte av systemkänslig materiel! Byte av spiskåpa... Montera kolfilterfläkt? Om man nu trots allt har hittat den speciella fläkten eller designkåpan man absolut vill ha, så kan en lösning vara att köpa den som s.k. kolfiltermodell. Kolfilterfläktens princip Ventil skall monteras! Alla större tillverkare har antingen en modell som är klar med kolfilter, eller så köper man till en ombyggnadssats med kolfilterkasett. Kännetecknande för kolfiltermodeller är att: 1. Fläkten aldrig ansluts till ventilationen 2. Din luft renas internt i fläkten via aktivt kol, och blåses tillbaka in i köket. 3. Kolfilterkasetterna måste bytas då de förbrukas och därmed tappar effektivitet. Hur ofta kolet behöver bytas beror givetvis på hur ofta och mycket du lagar mat, samt typen av matlagning. De flesta tillverkare anger 1-2 gånger per år. Vid montering av kolfilterfläkt gäller följande: Mat och stekos Renad luft via kolfiltret tillbaka in i köket Ventil skall monteras! cb-2008 Eftersom den tidigare monterade spiskåpan tagits bort, och kolfilterfläkten aldrig får vara ansuten till husets ventilation har man nu fått ett stort hål där den gamla kåpan var ansluten. Detta hål måste nu förses med en frånluftsventil som skall injusteras så att du får rätt ventilation i köket, och att ventilationssystemet är flödesbalanserat, gentemot dina grannar. Arbetet skall utföras av ackrediterat företag som får utföra ventilationsjusteringen (OVKbehörigt). Du kontaktar enklast fastighetsskötaren för att få hjälp med detta i samband med bytet. Som boende får du betala ventilen samt injusteringskostnaden. Lite information om OVK-kontrollerna och ventilationen OVK är en lagstadgad åtgärd i alla flerbostadshus, och skall göras med fasta intervaller som beror på vilken ventilationslösning fastigheten har. I Brf Jakob s fall betyder det vart 4:e år. Ett godkänt ventilations- eller sotningsföretag utför då justering av ventilationen i föreningens alla lägenheter och lokaler. Ett besiktningsprotokoll upprättas som skall skickas in till kommunen som redovisar alla utrymmens ventilationsvärden. En OVK kostar drygt :- kr att genomföra för bostadsrättsföreningen. Missar man den är dessutom böterna dryga! Om man som boende mixtrar med ventiler eller spiskåpor så förstörs injusteringen vilket är illa använda pengar, samtidigt som det drabbar alla boende via en sämre inomhusluft. Inom Brf Jakob har vi ett avancerat separerat fläktsystem som förser din bostad med renad tilluft samt ett system som suger ut begagnad luft, d.v.s. frånluftssystemet. Systemen styrs av en processorstyrd teknik som övervakar flöden, tryck i systemet, om brandrök finns i luften eller om temperaturerna faller onormalt. Larm och avvikelser går via SMS till fastighetsskötarens mobiltelefon. Som du förstår så är ett sådant här system mer än känsligt om man gör egna ingrepp i lägenheternas ventilation. Sid8av12

11 Bra att känna till När behövs styrelsens skriftliga tillstånd? Det är många saker man kan ändra i sin bostadsrätt för att att anpassa den efter eget tycke och smak. Trots att man får stå för kostnaderna själv så är det däremot inte alltid fritt fram. Här skyddas fastigheten mot felaktiga ingrepp genom att man måste ha styrelsens godkännande för vissa moment i förväg innan arbetena påbörjas. Detta skall man alltid ha skriftligt. Muntliga tillstånd gäller således inte alls! Med referens till bl.a. 41 samt föreningens regelverk så fodras alltid styrelsens skriftliga tillstånd, samt bygglov eller liknande enligt följande: 1. Montering av paraboler eller annan mottagningsutrustning på balkong eller till balkongen hörande väggdel. Klara direktiv finns även för montagets utförande där exempelvis ingen del får sticka utanför den egna balkongens räcken. 2. Rivning eller ändring av lägenhetens bärande väggar eller partier. Här fodras även att hållfasthets- och utförandehandlingar finns, samt att arbetet görs av fackman (godkänd entreprenör). Dessutom erfodras bygglov från kommunen. 3. Byte av kökets spiskåpa till annan modell eller utförande. Här måste även en flödesjustering göras efter monteringen av den nya kåpan då man påverkar husets fasta ventilationssystem, vilket skall dokumenteras. 4. Inglasning av balkongen. Observera att du också måste ansöka om bygglov för detta hos kommunen. Kontakta fastighetsskötaren för att få en fasadritning. 5. Montera markis på den egna balkongen. Tillstånd från styrelsen. Däremot fodras inte bygglov enligt uppgift från kommunen våren Ändringar av avlopp, värme, vatten och ventilationsledningar. Här innefattas ändring av befintliga rör och kanaler eller flyttning av golvbrunn i badrum m.m. För att inhämta styrelsens tillstånd för ändringar eller montage man vill göra enligt ovan, lägger man enklast en skriftlig ansökan i styrelsens brevlåda som finns till höger om dörren till styrelsreummet på gårdssidan av Allmogevägen 3. Ansökan behandlas på nästkommande styrelsemöte som normalt sker en gång i månaden, med undantag för juli som är sommaruppehåll och inget möte hålls. Lämnar du in en ansökan efter junimötet så kommer denna att kunna behandlas först på augustimötet. I allmänhet får du alltid styrelsens tillstånd i enlighet med 41 där styrelsen normalt inte får vägra tillstånd till sådant som inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Du är givetvis också skyldig att följa de krav och anvisningar som tillståndet medför! Att däremot utföra ändringen eller montaget innan tillstånd medgetts från styrelsen är sämsta tänkbara ordning. Precis som med bygglov kan man sällan utan olägenhet söka detta i efterhand! När det gäller bygglovsansökan så svarar bostadsrättshavaren för denna för exempelvis inglasning av balkongen. Föreningen hjälper dig däremot kostnadsfritt med fasadritningar. Sid9av12

12 Bra att känna till Föreningens fastighetsförsäkring täcker in bostadsrättstillägget Föreningen har en fastighetsförsäkring som är förmånlig även för dig som boende. Normalt måste man ha ett så kallat bostadsrättstillägg som kompletterar den egna hemförsäkringen. Du som bor inom Brf Jakob behöver inte ha detta tillägg eftersom det täcks in via den fastighetsförsäkring som föreningen innehar! Man kan alltså spara in kostnaden för detta tillägg i den egna hemförsäkringen, eftersom detta inte alls behövs. Bostadsrättstillägget är den del av försäkringen som är aktuell vid exempelvis vattenskador och liknande där en bostadsrättshavare via sin försäkring normalt blir delaktig. Genom att föreningens försäkring täcker både fastigheten och den boendes del, blir också alla skaderegleringar en hel del enklare då ett bolag hanterar allt. Däremot bör du givetvis ha en vanlig hemförsäkring för stöld, inbrott och liknande saker. Frågor eller funderingar runt underhållet eller kostnader? Du kan alltid kontakta ansvarig fastighetsskötare eller någon i styrelsen för att reda ut frågor som du har. Givetvis kan du oftast få hjälp med underhållsdetaljer av fastighetsskötaren, eller så kan denne anvisa en lämplig och seriös entreprenör om så erfodras. Kontakta fastighetsskötaren EFS fastighetsskötare direkt: / EFS kundtjänst: (Alla vardagar mellan kl ) Kontakta styrelsemedlemmar Anslag finns uppsatta i varje ports namntava med namn och telefonnummer. Hämta dokument och regelverk Enklast via föreningens hemsida på nätet: På föreningens hemsida hittar du det mesta i informationsväg. Här kan du ladda ner de flesta regelverk och trivselreglerna för föreningen. Hemsidan ger även en hel del information om övriga händelser och aktiviteter inom Brf Jakob. Väl värd att besöka med jämna mellanrum. Avslutningsvis... Vi hoppas att denna broschyr skall vara till stor hjälp för dig som boende, och att eventuella oklarheter rörande underhållet skall vara besvarade. Vi har även speciellt velat klargöra vad som kan hända om man monterar felaktiga saker i sin bostad, och den irritation som kan uppkomma hos dina grannar innan felen avhjälpts. Gör man rätt från början så sparar man ju dessutom ansenligt med pengar! Styrelsen Brf Jakob 2013 Sid 10 av 12

13 Att läsa av värme och varmvatten Fördelningsmätningen av värme och varmvatten Inom föreningen betalar varje lägenhet för den mängd värme och varmvatten man har förbrukat. Mätvärdena avläses av Techem AB och skickas in till HSB som ser till att kostnaden kommer med på avgiftsavierna. Som boende betalar man även sin del av det som åtgår till uppvärmningen och ev. varmvattenförbrukning i de gemensamma utrymmena inom föreningen. Här innnefattas utrymmen som trapphus, tvättstugor, cykelrum, soprum, förrådsgångar och liknande. På din räkning för värme och varmvatten anges denna förbrukning som Grundkostnad, vilket medför att även om du inte förbrukat vare sig värme eller varmvatten under perioden så blir summan aldrig noll. Den gemensamma grundkostnaden tillkommer alltid. Däremot kan du definitivt påverka den del som rör uppvärmningen och varmvattnet för just din lägenhet. Hur läser man av mätarna? Många har undrat hur man läser av förbrukningen på bostadens element. Mätarna visar tre olika värden, vilket inte behöver vara krångligt att tyda om man tar hänsyn till nedanstående information om hur displayen arbetar. Varje mätvärde visas under några sekunder, varefter nästa visas o.s.v. Elementen Det viktiga är om det visas en symbol framför siffrorna eller inte! Den lilla "gubben" till vänster i fönstret är bara en indikation på radioenhetens arbetssätt, och inget som man som boende behöver bry sig om. På varje avräkning har du dina mätare angivna med id-nummer, och hur du identifierar vilken mätare som avses ser du nedan. Aktuell mätarställning är den förbrukning som hittills registrerats från årets början, d.v.s. den 1 januari. Värdet ökar vartefter man förbrukar värme under hela året och nollställs vid årsskiftet. Föregående periods förbrukning avser förbrukningen föregående år. När värdet ovan nollställs vid årsskiftet flyttas det automatisk hit. Mätarens ID-nummer används för identifiering gentemot den avläsning du har fått. Här kan du från avläsningen se var mätaren sitter. Du ser de fyra sista siffrorna i det långa numret som finns på din värmeräkning. Vattenmätarna Dessa har ett vanligt "rullande" räkneverk och visar antalet förbrukade kubikmeter vatten. Vattenmätarna mäter endast varmvattnet. Kallvattnet mätes ej inom föreningen. Mätarna är så placerade att du har en under diskbänken och en eller två sitter i badrummet. Vattenmätarna nollställs aldrig, utan ökar i värde hela tiden som vatten flödar genom mätaren. Har du en vit gummihätta över mätaren drar du loss denna för att kunna se och läsa av räkneverket. Sid 11 av 12

14 Svar på några vanliga frågor runt värme- och elmätningen "Skattad förbrukning" Om du på din avräkning har en helt blank avläsning så att inga mätvärden finns noterade bör du kontakta EFS om saken. Det betyder att din mätare inte rapporterar något till Techem, och du blir då "skattad" för din förmodade förbrukning. Man beräknar då utifrån medelförbrukningen inom föreningen hur mycket du rimligen ändå borde har gjort av med. På din avräkning finns då märkningen "S" eller "SA" som visar att förbrukningen är beräknad. Mätaren i fråga måste då få översyn snarast av en Techem-tekniker. Radiatormätarna indikerar förbrukning med avstängda element Om du har vridit av dina element helt med ratten, men ändå har en viss energiförbrukning noterad, tyder detta på att dina elementventiler trots allt inte stänger ordentligt. Även här skall du kontakta fastighetsskötaren för att få dessa åtgärdade av rörmokare. Fenomenet beror på att ventilen är "försliten" då de flesta ventiler varit i öppet läge i uppemot 15 år för att nu förväntas stänga och täta. När ventilen "inte rör sig" under så långa perioder bildas avlagringar och sediment i ventilsätet som gör att vattnet ändå läcker igenom. Här är det den boendes skyldighet att faktiskt förvissa sig om att elementet är avstängt och kallt, vilket man normalt oftast gör genom att lägga handen på elementets yta. ( Se även nedan.) Har du med andra ord förbrukning noterad på element som är avstängda skall du se till att få dessa åtgärdade snarast möjligt! Mätaren indikerar värme fast elementet är "kallt" Här gäller det att se upp, för många gånger är elementet nämligen inte kallt i värmetermer sett! Mäter man elementtemperaturen under höst och vår så matas elementet med vatten som ligger runt grader Celsius. Lägger man handen på en metallyta som är i det spannet säger känseln att elementet är kallt, då det är långt under vår kroppstemperatur. Men det är inte kallt! Skulle rent kallvatten flöda i systemet så skulle elementtemperaturen bli knappt 8 grader C. Man måste som boende försäkra sig om att elementet är avstängt. Eftersom värmemätarna börjar mäta värme när elementet är 3 grader varmare än rumsluften så indikeras givetvis en viss värmeförbrukning i detta läget. Rumstemperaturen ligger oftast runt grader i de lägenheter som fastighetsskötaren har mätt upp, och med ett "kallt" 28-gradigt element avges faktiskt en viss värme till bostaden trots allt. Debiteringsperioden Styrelsen har arbetat fram ett system för månadsvis debitering i stället för som tidigare per kvartal. Detta infördes under våren Man baserar då månadsräkningen på lägenhetens förbrukning motsvarande månad föregående år, d.v.s. den faktiska förbrukning man hade då. Avstämning mot den debiterade förbrukningen och den verkliga förbrukningen som varit sker sedan en gång per år. Har man förbrukat mer än den uppskattade förbrukningen kommer man att få göra en fyllnadsinbetalning. Får man tillgodo dras detta av på en månadsavgift. Om bostadens elavtal - Gemensamhetselen Föreningen köper in el som storkund till alla förbrukare inom Brf Jakob. Varje lägenhet får sedan sin elkostnad direkt på avgiftsavin utan krångliga specifikationer och pålagor. Du som boende får en klar och lättbegriplig kostnad redovisat i förbrukade kwh. I och med att föreningen levererar din el så kan du inte själv teckna några egna avtal för just din bostad. Föreningens elpris per kwh är långt lägre än vad du som privatkund erhåller. Varje lägenhets elmätare sitter fortfarande nere i elrummen, och vill du ha en avläsning på just din mätare kontaktar du fastighetsskötaren så ordnar han detta åt dig. Sid 12 av 12

15 KVITTENS AV VÄLKOMSTFOLDERN n till ob.com w.brf-jak nätet: ww nde, och rör ditt boe regler mesta som ob, samt de om det Brf Jak rmation till inom er du info tillgång som ger en. folder finn som du har förening tadsrättenten. I denna trymmen er inom ålla bos nhe de serviceu melser som gäll Om att underh arbeten i läge täm vid också och bes elningen gäller. finner du varsförd vad som Längst bak tion om ans att du vet rma helhet, så viktig info e på ern i sin tsskötar tsom fold fastighe läsa igen nå din områdets fastighe du alltid Vi ber dig ök på gar kan a ett bes häftet. funderin gör r r i elle elle or er, bak Har du fråg de telefonnumm finner du längst er tåen ans umm ned fonn Alla tele kontor. tsskötare (EFS AB) Om att underh Fastighe ålla bo stadsr underh ätten ållsansv aret? ice AB ghetsserv El & Fastin ) 50 (vard (kl 08-11) Vasaväge lla mälan: / Järfä t för felan 531 Kundtjäns / Direkt: 070 EFS AB /cb PI Det är alla boendes skyldighet att känna till vilka regler och förordningar som gäller, och styrelsen utgår ifrån att du också läser ditt exemplar av välkomsthäftet som du just fått i din hand av vår fastighetsskötare. A EFS AB ber - Rev. Septem ver. Vems är Genom kvittensen nedan vet styrelsen att du har fått häftet. Du anses också därmed känna till de regler och förordningar som gäller inom Brf Jakob! Brf J akob i Jär fäl Viktig inf stadgar ormation om I denn 2003 inom för underhållsan a sv samt äv folder ges sv eningen som aret i samb an are trä en fastighe direktiv so t på många dde i kraft d med införa frå nd m frå tens sy stem för gäller för by gor runt un n den 1 janua et av HSB:s derhålle Normalte av ri värme, t av de varmva utrustning n eg i tten oc h venti bostaden so na lägenhe m kan ten lation. påverka, la Ja, jag har fått ovan beskrivna information av EFS: Namnunderskrift Adress: Lghnr: sinfo på KO Föreningen har samlat all viktig information som berör ditt boende inom Brf Jakob i ett speciellt välkomsthäfte. Detta innehåller två publikationer. Längst fram finns Välkommen till Brf Jakob och längre bak även den mycket viktiga Om att underhålla bostadsrätten. rfälla ob i Jä Brf Jak Förening Brf Jakob Kvittens av föreningsinformation Välkomme Datum: / - EFS sign: n till Kvittens av föreningsinformation Välkomme Föreningen har samlat all viktig information som berör ditt boende inom Brf Jakob i ett speciellt välkomsthäfte. Detta innehåller två publikationer. Längst fram finns Välkommen till Brf Jakob och längre bak även den mycket viktiga Om att underhålla bostadsrätten. rfälla ob i Jä Brf Jak Förening sinfo på nätet: ww ob.com w.brf-jak nde, och rör ditt boe regler mesta som ob, samt de om det Brf Jak rmation till inom er du info tillgång som ger en. folder finn som du har förening tadsrättenten. I denna trymmen er inom ålla bos nhe de serviceu melser som gäll Om att underh arbeten i läge täm vid också och bes elningen gäller. finner du varsförd vad som Längst bak tion om ans att du vet rma helhet, så viktig info e på ern i sin tsskötar tsom fold fastighe läsa igen nå din områdets fastighe du alltid Vi ber dig gar kan besök på r funderin er, eller göra ett häftet. i elle or bak Har du fråg de telefonnumm finner du längst er nedanståen telefonnumm Alla kontor. tsskötare (EFS AB) Om att underh ver. September Vems är ålla bo underh stadsr ållsansv aret? ice AB ghetsserv El & Fastin ) 50 (vard (kl 08-11) Vasaväge lla mälan: / Järfä t för felan 531 Kundtjäns / Direkt: 070 ätten Det är alla boendes skyldighet att känna till vilka regler och förordningar som gäller, och styrelsen utgår ifrån att du också läser ditt exemplar av välkomsthäftet som du just fått i din hand av vår fastighetsskötare. EFS AB - Rev Fastighe Brf Jakob Brf J akob i Jär fälla Viktig inf stadgar ormation om I denn 2003 inom för underhållsans a samt äv folder ges sv eningen som varet i samb an are trä en fastighe direktiv so t på många dde i kraft d med införa frå nd m frå tens sy stem för gäller för by gor runt un n den 1 janua et av HSB:s derh Normalte av ri 2009 värme,. varmva utrustning ållet av den i eg tten oc h venti bostaden so na lägenhe m kan ten lation. påverka, Ja, jag har fått ovan beskrivna information av EFS: Namnunderskrift Adress: Lghnr: Datum: / - EFS sign: EFS AB /cb Genom kvittensen nedan vet styrelsen att du har fått häftet. Du anses också därmed känna till de regler och förordningar som gäller inom Brf Jakob!

16 JOUR SERVICE FASTIGHETSSKÖTSEL Fil: SERVER210/public/brf/Brf Jakob/Välkommen till Jakob/info on nya stadgarna 2013_1.cdr Sista revideringen: