Verksamhetsberättelse med årsredovisning

Transkript

1 Verksamhetsberättelse 2013 med årsredovisning

2 Verksamhetsberättelse 2013 Boendet berör nästan allt 3 Året som gått skrev på mot hyrskatten 6 Stor satsning inför valet Långsiktiga mål Agenda Hyresförhandlingarna Redovisning hyror 14 Årsredovisning 2013 Vår årsredovisning 18 Ekonomi i sammanfattning 19 Uppföljning ekonomiska mål Förvaltningsberättelse 21 Resultaträkning 26 Balansräkning 27 Kassaflödesanalys 28 Noter 30 Styrelsen 40 Revisionsberättelse 41 Kort om Hyresgästföreningen Hyresgästföreningen är en demokratisk medlemsorganisation för hyresgäster. Vi arbetar för att alla ska ha rätt till en god bostad till rimlig kostnad. Vår vision är ett tryggt boende där både människor och samhälle utvecklas. Vi är partipolitiskt obundna och styrs av våra medlemmar Vi förhandlar med hyresvärden om hyran och villkoren för boendet Vi ger medlemmarna information, rådgivning och stöd i kontakten med hyresvärden Vi arbetar med opinionsbildning och påverkar beslutsfattare för att förbättra villkoren för hyresgäster Vi hjälper våra medlemmar att påverka sitt boende på egen hand Över en halv miljon hushåll är med i Hyresgästföreningen. Ring eller besök om du också vill bli medlem. Hyresgästföreningen 2014 Projektgrupp: Antonina Eriksson, Stina Touma, Peter Forsman, Kristina Holmgren och Stig Josefsson Grafisk produktion: Anna Gunneström/Bild & Bokstav Fotografer: Sara Anderberg, Jesper Bryngelsson, Peter Forsman, Johan Hammarström, Johan Lindahl, Hans Lindberg, Erik Wahlström, Erik Yngvesson

3 Boendet påverkar nästan allt Det är härligt att vara en folkrörelse. Vi kan nappa tag i alla frågor som berör boendet, och det är nästan allt. Hur vi bor, var vi bor och med vilka förutsättningar vi bor är resultatet av hur resten av samhället fungerar. Det ger avtryck i vår verksamhet. Men mitt i allt detta måste vi också vara tydliga. Hyresgäster, medlemmar, politiker, media och tjänstemän på alla nivåer ska veta vilka vi är och vad vi står för. Vi måste tala om vad vi uppnått och vad vi vill förändra. Det är också ett sätt att få många att vilja engagera sig. Vi vill vara så många medlemmar som möjligt. Det är en styrka. Men vi behöver också många förtroendevalda och aktiva medlemmar. Vår framgångsrika hyrskattskampanj, som avslutades hösten 2013, hade inte varit möjlig utan alla som har stått på gator och torg och samlat namnunderskrifter och tackat Anders Borg på förhand. Insändare skrevs, politiker uppvaktades och siffror om den orättvisa beskattningen plockades fram. Vi lyckades få Anders Borg att tillsätta en utredning om hyrskatten och vi övertygade politikerna om att den finns en orättvis beskattning av hyresrätten. Vi vill få politiker och allmänhet att se det vi ser. Bostadsbrist, skenande byggkostnader, ungdomar som inte har en chans till en bostad, hyror som drar iväg och ombyggnader som måste bli gjorda. Därför drog vi igång en stor opinionsbildande satsning under slutet av 2013, med inriktning på att lyfta bostadsfrågorna i valet Hyresförhandlingarna ställer stora krav på oss. Det är en tuff uppgift vi har att hålla tillbaka hyrorna och samtidigt se till att hyresgästerna får valuta för pengarna. Det är ett väldigt tryck från fastighetsägarna om att höja hyrorna inte bara i de årliga förhandlingarna utan också i samband med ombyggnader och renoveringar. För att få ett förstahandskontrakt krävs fast jobb, inga skulder och en lön som är tre gånger hyran. Det ställer många, inte minst unga vuxna, utanför möjligheten att få en egen bostad. Det byggs för lite och allt fler är hänvisade till en krympande hyressektor. Det är ett viktigt jobb för oss att ta fram förslag för hur byggandet ska kunna öka. Och det har vi gjort. Hyresgästföreningen har länge arbetat för att ha en stark ekonomi. Inte minst det senaste året har det visat sig att vi behöver använda vår ekonomiska styrka när angreppen på hyresrätten och hyresgästernas villkor ökar. Vår starka ekonomi gör det också möjligt att satsa extra mycket resurser på att få politiker och andra beslutsfattare att förbättra villkoren för Sveriges nuvarnade och kommande hyresgäster. Barbro Engman, förbundsordförande 3

4 Året som gått Det finns ett stort engagemang inom Hyresgästföreingen över hela landet. Många vill vara med och bidra, förändra och göra skillnad på olika sätt. Det gäller både förtroendevalda och anställda. Hyresgästföreningen arbetar ständigt med att utveckla verksamheten. I dialog med medlemmarna har ett antal långsiktiga mål tagits fram (du kan läsa mer om målen på s. 10). Flera av målen är beroende av hur vi lyckas med vår opinionsbildning. Därför har vi under året som gått valt att arbeta särskilt med att detta. År 2013 prioriterade vi också att arbeta extra med att kommunicera resultat, att öka antalet aktiva och förtroendevalda samt med att vara tillgängliga. Satsningen på förbättrad opinionsbildning har lett till nästan 900 träffar med politiker. Vi har medverkat till över tusen bostadspolitiska aktiviteter, för att öka kunskapen om vad vi vill åstadkomma och för att öka trycket på politikerna. Resultaten överstiger de mål vi satte för 2013 och prioriteringarna har lett till att bostadsfrågorna nu klättrar på den politiska dagordningen. I början av året fattade Hyresgästföreningens förbundsstyrelse beslut om en ny strategi för folkrörelseutveckling. Strategin samordnar arbetet med att öka antalet aktiva medlemmar och förtroendevalda och att stärka folkrörelsen. Under 2013 har vi aktivt frågat medlemmarna om de vill engagera sig. Det resulterade i över intresseanmälningar. Det har också gett resultat i antal aktiva. Vid årsskiftet hade vi förtroendevalda. Det är ungefär lika många som år 2012, vilket betyder att vi vänt en nedåtgående trend. Under året har vi därtill förbättrat servicen till våra medlemmar genom avsevärt kortare väntetider för telefonsamtal. Här är några av de händelser under året där vi tillsammans har skapat resultat. Givande samtal i Almedalen Ett nytt grepp från Hyresgästföreningen i 2013 års Almedalsvecka var att ha ett eget tält, inrett som en liten lägenhet. Där bjöds det under hela veckan in till bostadspolitiska samtal runt ett fikabord med olika organisationer, företag och ungdomspolitiker. Fokus låg särskilt på frågan om behovet av att bygga fler hyresrätter som unga kan efterfråga. Det visade sig också Boinflytandemärkningen av miljöhuset i kvarteret Dalen. att det finns en klar samsyn mellan Hyresgästföreningen och de vi pratade med i Almedalen, om behovet av att bygga fler hyresrätter. Boinflytandemärkt miljöhus I kvarteret Dalen i Gislaved finns det ett miljöhus som sticker ut från mängden. Det är nämligen förmodligen det första boinflytandemärkta miljöhuset i landet. Det är boinflytandekommittén som finns mellan Hyresgästföreningen och Gislavedshus som satt upp kriterier för en boinflytandemärkning. En märkning som visar att hyresgästerna är med och bestämmer. Representanter för sydsvenska Handelskammaren och Arkitektstudenterna var några av dem som besökte Hyresgästföreningens tält och pratade bostadsfrågor med bland annat Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman. 4

5 Mattias Axelson och Tomas Jellback från den lokala hyresgästföreningen berättar för Hyresgästföreningens förbundsstyrelse om den pågående ombyggnadsprocessen på Pennygången i Göteborg. Dyra upprustningar i fokus Hyresgästföreningen har länge påtalat vilka konsekvenser omfattande upprustningar får. Många hyresgäster har helt enkelt inte råd att flytta tillbaka till sina lägenheter efter upprustningen. Nu har det resulterat i att Boverket har fått i uppdrag att utreda vilka effekter omfattande bostadsrenoveringar har på människors flyttande. I samband med att Boverket fick uppdraget besökte Hyresgästföreningens förbundsstyrelse, i slutet av oktober 2013, Pennygången i Göteborg. Där fick man en genomgång av den långa och svåra ombyggnadsprocessen som pågår med Stena fastigheter, som vill lyxrenovera lägenheterna. Engagemang för hyresgäster i Kiruna som tvingas flytta Gruvbrytningen i Kiruna tvingar tusentals hyresgäster bort från sina hem. Stadsomvandlingen som nu startat innebär att flera bostadsområden successivt ska tömmas. Frågan är vart hyresgästerna ska flytta, till vilket pris och hur kostnaderna ska fördelas? Det som talar emot att hyresgästerna ska ta hela smällen är det ansvar LKAB har för att se till att kompensera kommuninnevånarna för de skador gruvbrytningen orsakar. Vi frågar oss om det verkligen är hyresgästerna som ska stå för kostnaderna när det är gruvbrytningen som är orsaken till att bostäderna måste rivas och staden ska flyttas, säger Josefin Höjerström, ledamot i Kiruna hyresgästförening. Hyresgästföreningen i Kiruna har tagit juridisk experthjälp från Hyresgästföreningens riksförbund för att hitta lämpliga lösningar. 4,7 miljoner för smittat vatten Sedan Hyresgästföreningen vann striden i Östersunds tingsrätt om ersättning för otjänligt dricksvatten har nära hyresgäster hos de två allmännyttorna Östersundshem och Skebo i Skellefteå begärt och fått ersättning. Totalt har nära 4,7 miljoner kronor betalats ut under 2013 som kompensation för den vara, drickbart vatten, som hyresgästerna betalade för via hyran, men inte fick. Det känns väldigt positivt att vårt arbete har resulterat i att så pass många hyresgäster har fått del av den här kompensationen. Hyresgästföreningen kämpade med det här en längre tid och när nästan drygt 4,7 miljoner kronor gått tillbaka till hyresgästerna är det ett kvitto på att vi lyckats bra, säger Niclas Sundell, chefsjurist på Hyresgästföreningen region Norrland. Viktig dom i radonmål På grund av höga radonhalter har en hyresgäst i Uppsala fått sänkt hyra efter en dom tingsrätten. Hyresgästen fick tillbaka kronor från hyresvärden Uppsalahem. Domen kan få betydelse för andra hyresgäster med liknande problem. Det känns bra att vi kunnat bevisa att höga radonhalter är att anse som en brist i hyresrättslig mening och att hyresgäster har rätt till hyresnedsättning om värdena är för höga, säger Hyresgästföreningens jurist Marie Hammerin-Söderström som företrätt hyresgästen. Sandra bäst i telefon Sandra Appelgren på Hyresgästföreningens medlemsregister utsågs i början på 2013 till Miss Contact Center, som ingår i SM i telefoni. Företaget Q Survey ringer runt anonymt i olika ärenden och mäter hur bra service olika organisationer ger. Vad gör dig till en vinnare? Dels är jag positiv och glad, dels är jag väldigt noga med att varje medlem som ringer ska få ett bra bemötande och all information de behöver. Sandra Appelgren 5

6 skrev på mot hyrskatten Närmare personer skrev fram till hösten 2013 på namninsamlingen Tack på förhand som riktade sig till finansminister Anders Borg med en uppmaning att avskaffa den orättvisa hyrskatten. AVSKAFFA HYRSKATTEN! Namnen samlades in på webben och på listor runt om i landet och lämnades över till finansminister Anders Borg. De som äger sina bostäder får skattelättnader till ett värde av cirka 40 miljarder kronor varje år i form av ränteavdrag och rotavdrag. Hyresgästerna får däremot inte en krona i skattelättnader. Hyresgästföreningen anser att det måste bli en ändring på hur beskattningen görs så att det blir likartade ekonomiska villkor oavsett om du hyr eller äger din bostad. Allt fler politiker medger att det finns en orättvisa i beskattningen. En statlig utredning har sett över bostadsbeskattningen, men enligt Hyresgästföreningen fick utredningen alltför begränsade direktiv för att resultatet skulle kunna leda till någon förändring. Bostadsskatteutredningen kontaterar att hyrt boende är kronor dyrare per månad på grund av att det ägda boendet är skattegynnat. Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman broderade en väggbonad till finansminister Anders Borg som ett led i hyrskattskampanjen där hon tackade honom på förhand för att han avskaffar hyrskatten. Bilden är tagen av Anders Borgs statssekreterare Hans Lindberg. Namninsamling mot hyrskatten på Angereds torg. Lena Immonen får information av Kent Mbabazi Tell, ordförande i Hyresgästföreningen Angered. 6

7 Bilden är från Hyresgästföreningens aktivitet flerhem.nu 7

8 Stor satsning inför valet 2014 Under hösten 2013 påbörjades en stor satsning på opinionsbildning. Syftet är att sätta bostadsfrågan i fokus hos allmänheten och därmed skapa ett tryck på politikerna att agera. Målet med satsningen är att bostadsfrågan ska vara en av de fem frågor som väljarna tycker är viktigast i valet 2014, och att majoriteten av partierna ska plocka upp ett eller flera av Hyresgästföreningens förslag till en ny bostadspolitik, både på nationell och kommunal nivå. En mätning av allmänhetens åsikter i bostadsfrågan visar att 69 procent anser att bostadsbristen är stor eller mycket stor i hela landet. Tre fjärdedelar tycker att tillgången till bostäder är politikernas och samhällsplanerarnas ansvar. Mätningen utfördes av TNS Sifo på Hyresgästförenings uppdrag. Bland unga vuxna är bostadsfrågan redan den femte viktigaste frågan. Idag bor 23 procent av alla åringar hos sina föräldrar eller hos andra släktingar. Det visar Hyresgästföreningens rapport Efterlyses: Fler hem för unga vuxna som publicerades under året. En del i satsningen under 2013 var att synas i lokalmedia och på gator och torg. Genom att låta tre offentliga lägenheter turnera runt i landet, möblerade som ett hem där man kan tänka sig att unga bor, visade vi hur svårt det är för unga att hitta bostad. Hyresgästföreningen bjöd in politiker, allmänhet och media till samtal om hur bostadsbristen ska lösas. Intresset blev stort och lokalmedia rapporterade både i tidningar, tv och radio. Vi satte även tydliga avtryck i bostadsfrågan genom våra lokala bostadspolitiska program. Nio av tio hyresgästföreningar tog fram bostadspolitiska program för mer än 200 av landets kommuner. Föreningarna har också träffat politiker och media för att berätta om sina förslag. Ett konkret exempel kommer från Hyresgästföreningens region Aros-Gävle, som har tagit fram råd till kommunpolitiker om hur man kan bygga billigt. I satsningen ingår sajten flerhem.nu som erbjuder flera alternativ för allmänheten att vara med och påverka bostadsfrågan. Många valde att skicka brev till lokala politiker för att framföra sin åsikt. Under hösten skickades cirka brev till lokala politiker från flerhem.nu. Den offentliga lägenheten är en del av en särskild satsning på opinionsbildning inför valet 2014, som inleddes under hösten Lägenheten är på cirka 15 kvadratmeter och möblerad som ett hem där man kan tänka sig att en ungdom bor. Här är lägenheten i Jönköping där regionordföranden i Hyresgästföreningen Björn Johansson fotas och intervjuas av lokal media. 8

9 Exempel på brev till politiker Till Mats Helmfrid (M), Lunds kommun, från Åse Andersson Ämne: Våra barn måste få flytta! Jag tycker att våra barn måste få flytta ut i en rimlig ålder. Att få bo i ett eget hem när man blivit vuxen är en viktig del av livet. Därför undrar jag hur många bostäder du vill att det ska byggas framöver. Svar: Hej Åse! Självklart tycker jag att det är väldigt viktigt att vi kan få fram fler bostäder och i Lund jobbar vi målmedvetet för att nyproduktionen ska öka. Förra året färdigställdes nästan 740 nya bostäder i Lund, vilket gör oss till den 5:e bästa kommunen i landet när det gäller bostadsproduktion. Drygt 100 nya studentbostäder färdigställdes och de närmaste åren räknar jag med att 100-talet nya studentbostäder byggs varje år. De enda kommunerna som ligger på en högre nivå är Stockholm, Göteborg, Malmö och Västerås. Detta trots att vi under flera års tid har befunnit oss i en långvarig lågkonjunktur som har drabbat bostadsbyggandet i hela landet. Men vi moderater skulle vilja öka takten ännu mer och tycker att det behövs cirka nya bostäder årligen. En åtgärd som vi har drivit igenom är att kommunen ska se över och effektivisera plan- och bygglovsprocessen i syfte att främja ökat bostadsbyggande i Lund. Mats Helmfrid (M) Lunds kommun Under hela 2013 genomfördes cirka 900 träffar med politiker och cirka bostadspolitiska aktiviteter. Sofia Tikkanen från Hyresgästföreningen samlade in brev till Västerås politiker på Mälardalens högskola. Till Anneli Hulthén (S), Göteborgs stad, från Francisca Mateu Ämne: Ta vara på de unga! Ifall unga måste tacka nej till studier eller jobb på grund av bostadsbrist så går en massa potential förlorad, vilket påverkar landets ekonomi och tillväxt. Vad säger du om det? Kan du påverka inom ditt parti så att regler och skatter ändras, så att det kan byggas fler bostäder unga har råd med? Svar: Hej Francisca Att unga tvingas tacka nej till studier eller jobb på grund av den rådande bostadsbristen är så klart förödande. Både samhället och inte minst de unga individerna blir förlorare när vi politiker inte lyckas åtgärda bristen på bostäder för unga. I mitt parti är detta en ständigt aktuell fråga och vi jobbar nu både lokalt i Göteborg och på riksnivå för att komma till rätta med de här problemen. På lokal nivå kan vi ställa krav på allmännyttan att producera mer hyresrätter och på riksnivå kan vi driva på för åtgärder som underlättar och gör det mer lönsamt att producera hyresrätter. Hälsningar Anneli 9

10 Långsiktiga mål Agenda 2016 Hyresgästföreningens långsiktiga verksamhetsmål finns samlade i Agenda Agendan innehåller sju mål som föreningen ska ha uppnått år Här presenteras en sammanfattning av arbetet med målen under Likvärdiga ekonomiska förutsättningar mellan olika boendeformer Under 2013 har vi drivit ett omfattande arbete med politisk påverkan och opinionsbildning genom bland annat hyrskattskampanjen. En statlig bostadsbeskattningskommitté (SOU 2014:1) bekräftade under året att boendekostnaden i hyresrätt blir kronor högre i månaden, än i ägt boende till följd av skattesystemet. Men utredningens direktiv tillät inte tillräckligt genomgripande förslag på förändringar av boendebeskattningen. Denna fråga är politiskt komplicerad och det är svårt att förutspå om vi når detta mål, men vi fortsätter vårt arbete med aktiv opinionsbildning. 2. Hyrorna ska uppgå till max 25 procent av disponibel inkomst och öka med max konsumentprisindex, KPI. Målet uppnåddes delvis. Hyrorna uppgår till 24,1 procent av disponibel inkomst. Med hyra menas den genomsnittliga hyran för en genomsnittlig tvårumslägenhet, med inkomst menas medianlönen för en heltidsarbetande. Däremot har hyrorna för andra året i rad stigit mer än KPI. En förklaring är kraftigt höjda kostnader för underhåll och taxebundna kostnader, exempelvis kostnader för el och avfall. 10

11 3 4. Ökat inflytande över boendet Två av målen i Agenda 2016 är att öka hyresgästernas inflytande över den egna bostaden och den gemensamma boendemiljön. För att ta reda på hur hyresgästerna upplever sitt inflytande genomförs mätningar med TNS Sifo. Årets mätning visar att ungefär en tredjedel av medlemmarna upplever att de kan påverka den egna bostaden, som nytt golv, nya köksluckor och säkerhetsdörr. En lika hög andel upplever att de kan påverka den gemensamma boendemiljön som trapphus, vind, utemiljö och tvättstuga. Tidigare mätningar visar att hyresgästernas förväntan på inflytande är högre och Hyresgästföreningen arbetar ständigt för att öka inflytandet genom avtal med fastighetsägarna och genom att påverka lagstiftningen. Särskilt viktigt är att öka inflytandet vid upprustningar. Hyresgästföreningen driver frågan på flera sätt. Genom att påvisa att i stort sett alla ärenden om ombyggnader i hyresnämnden går fastighetsägarnas väg har vi belyst att lagstiftningen är tandlös. Vi har presenterat föreslag på hur lagen kan ändras. Det har lett till att bostadsminstern har gett Boverket i uppdrag att utreda konsekvenserna för hyresgästerna vid upprustningar. överträffat medlemmarnas förväntningar på alla områden. Under 2014 ökas servicen ytterligare genom att vi inför en gemensam nationell medlemsrådgivning. Även dessa samtal kommer att mätas för att följa upp hur vi uppfyller våra medlemmars förväntningar nya hyresrätter Byggandet av hyresrätter går fortsatt trögt och det som byggs är ofta för dyrt. I 56 procent av landets kommuner saknas bostäder som unga har råd med, unga vuxna saknar egen bostad. Under 2013 har bostadsfrågan blivit allt hetare och under 2014 kommer vi att lyfta den som en viktig fråga i valet. Vi kommer sannolikt inte att nå målet med nya hyresrätter till år Nyttan motsvarar medlemmarnas förväntningar År 2016 ska 8 av 10 medlemmar uppleva att Hyresgästföreningen tillhandahåller tjänster som medlemmarna verkligen har nytta av. TNS Sifos mätning år 2013 visar att vi är ganska nära, 74 procent av medlemmarna upplever att de har nytta av oss. 71 procent av medlemmarna tycker att vi gör ett bra arbete vid hyresförhandlingarna. En hög andel (57 procent) anser att medlemstidningen Hem & Hyra är viktig för fortsatt medlemskap. 7. Vår service uppfyller medlemmarnas förväntningar För att veta om vi uppfyller förväntningarna gör vi från och med april i år mätningar på inringande samtal till nationella medlemsregistret. Medlemmarna har svarat på hur viktig svarstiden, handläggarens bemötande och handläggarens kunskap och kompetens är. Sedan har medlemmen svarat på hur väl vi uppfyllde förväntningarna. I mätningarna som genomfördes under hösten har medlemsregistret Hyresgästföreningen hade i slutet av år 2013 över en halv miljon medlemmar ( ). Det höga medlemsantalet har varit stadigt under många år. De flesta medlemmarna värvas via Hyresgästföreningens medlemsrekryterare som knackar dörr runt om i landets bostadsområden. 11

12 Bilden 12 är från Hyresgästföreningens aktivitet flerhem.nu

13 Hyresförhandlingarna 2013 Hyreshöjning på 1,91 procent Hyresförhandlingarna mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägarna är ett seriöst förhandlingsarbete som tar lång tid. Förhandlingarna för år 2013 startade 4,0 hösten 2012 och blev klara våren Den genomsnittliga hyreshöjningen blev 1,91 procent. Då hyres 3,0 2,0 höjningarna i många fall flyttades fram till efter den 1 januari blev höjningen på årsbasis 1,74 procent. 1,0 Snitthöjningen blev 18,36 kronor per kvadratmeter, 0,0 det motsvarar 100 kronor i månaden för en normallägenhet om 65 kvadratmeter. -1,0 Precis som föregående år så låg höjningen för det Hyra 1,9 Kpi 0 privata hyresbeståndet i linje med det allmännyttiga. Hyresgästföreningens mål är att hyran ska utgöra högst 25 procent av den disponibla inkomsten. Utfallet för år 2013 blev drygt 24 procent. Se diagram nedan. Jämförelse av hyran och KPI Hyresgästföreningen har också som mål att hyrorna inte ska höjas mer än den allmänna kostnadsutvecklingen. Konsumentprisindex (KPI) har under år 2013 i princip legat på oförändrad nivå (0 procent) medan hyreshöjningen hamnade på 1,91 procent. Jämförelser mellan hyresutvecklingen och KPI behöver göras över flera år för att vara meningsfull. I diagrammen nedan redovisas hyresutvecklingen och medelvärdet för KPI från år 2000 till år Sedan år 2000 har KPI stigit med 19,9 procent medan hyrorna under samma period stigit med 26,06 procent. Hyrorna har alltså ökat mer än övriga priser. En förklaring är ökade underhållskostnader för bostadsföretagen, och att taxeberoende kostnader som el och avfall blivit dyrare. Under perioden ökade underhållskostnaderna från 151 till 244 kronor per kvadratmeter, vilket är mer än den allmänna prisutvecklingen. De taxeberoende kostnaderna ökade dubbelt så mycket som KPI under samma period ,4 Hyrans andel av lön efter skatt ,7 27,9 27,9 27,5 26,8 Procent 25,2 24,5 24,2 24,0 24,1 24,4 24, Hyresgästföreningens mål är att hyran ska utgöra högst 25 procent av den disponibla inkomsten. Utfallet för år 2013 blev drygt 24 procent. 4,0 Hyresförändringar i de årliga hyresförhandlingarna och KPI 3,0 2,0 1,0 0,0-1, Hyra 1,9 Kpi 0 13

14 Hyror i allmännyttiga och större privatägda bostadsföretag 2013 Med större privatägda bostadsföretag menas bostadsföretag med fler än bostäder eller ett antal mindre bostadsföretag som tillsammans äger fler än bostäder och representeras av Fastighetsägarföreningen (FÄF) vid förhandlingar. Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yrkande i % ÖK i % Hyra i kr/ kvm efter ändring Region Norrland Haparandabostäder Haparanda 0,00 0,00 Krokombostäder Krokom 0,00 0,00 Bjurholmhem Bjurholm 3,00 1,00 Vännäs Bostäder Vännäs 1,75 1,18 Matarengihem Övertorneå 4,16 1, Bodenbo Boden 3,19 1, Åselehus Åsele 4,20 1,50 Härjegårdarna AB Härjedalen 1,80 1,56 Krambo Bostads AB Kramfors 3,11 1,58 Härnösandshus AB Härnösand 2,95 1, Sollatum Hus&Hem Sollefteå 2,30 1,69 Timråbo AB Timrå 3,57 1, Bräcke Hus Bräcke 2,00 1,80 SKEBO Skellefteå 2,95 1,80 Vilhelminabostäder Vilhelmina 2,20 1,80 Jokkmokkshus Jokkmokk 3,08 1, Årehus AB Åre 3,90 1, Malåbostaden AB Malå 3,10 1,94 Pitebo AB Piteå 3,50 1,95 Lulebo Luleå 2,98 1,98 Arjeplogshus Arjeplog 9,00 2, Doroteahus Dorotea 6,90 2,00 Norsjölägenheter Norsjö 4,20 2,00 Strömsunds Hyresb AB Strösmund 3,85 2,00 Älvbyns Fastigheter Älvsbyn 3,80 2,00 Arvidsjaurhem AB Arvidsjaur 3,70 2,15 Topbostäder AB Gällivare 6,67 2, Kirunabostäder Kiruna 3,80 2, Mitthem AB Sundsvall 3,20 2,20 SorseleBo Sorsele 3,30 2,20 Östersundsbostads AB Östersund 4,50 2,20 Övikshem AB Örnsköldsvik 3,60 2,20 Pajalabostäder AB Pajala 3,90 2,30 Överkalixbostäder Överkalix 4,20 2,30 Bergbostäder AB Berg 6,27 2,50 Lyckselebostäder AB Lycksele 3,90 2,79 Landstingsbostäder Östersund 4,50 4,50 Robersfors bost. Stift. Robertsfors 3,00 AB Bostaden Umeå 2,80 1,80 Kalixbo Kalix 4,07 1,85 FÄF Akelius Östersund 3,80 2, Fastighets AB RAWI Piteå 3,20 2,20 FÄF Norrbygden Piteå 3,20 2,20 Akelius Östersund 3,80 2,20 LKAB Fasigheter AB Kiruna 2,50 2, FÄF NORR Luleå 3,20 1,9-2,5 Region Aros-Gävle Ljusdalshem, AB Ljusdal 1,40 1, Alfta-Edsbyns Fastighets AB Ovanåker 2,00 1, Nordanstigs Bostäder AB Nordanstig 2,50 1, Roslagsbostäder AB Norrtälje 3,00 1, Bollnäs Bostäder Bollnäs 2,14 1, Uppsalahem AB Uppsala 1,85 Hebygårdar AB Heby 3,60 1, Tierpsbyggen AB Tierp 2,95 1, Tillberga, Stiftelsen Hyresbostäder i Västerås 2,40 1, Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yrkande i % ÖK i % Hyra i kr/ kvm efter ändring Faxeholmen AB Söderhamn 2,18 1, Mimer, Bostads AB Västerås 2,51 1, Håbohus AB Håbo 3,50 1, Enköpings Hyresbostäder AB Enköping 3,00 2, Hallstahem AB Hallstahammar 2,30 2, Salabostäder AB Sala 2,50 2, Hudiksvallsbostäder, AB Hudiksvall 2, Köpings Bostads AB Köping 2,50 2, Gavlegårdarna AB Gävle 3,85 2, Kungsörs Fastighets AB Kungsör 3,60 2, Knivstabostäder AB Knivsta 3,00 2, Surahammarshus AB Surahammar 3,4 samt 6,5 i 2, Virsbo Arbogabostäder AB Arboga 3,40 2, Sandvikenhus AB Sandviken 3,80 2, NVK Fagersta Fagersta 3,45 2, Hoforshus AB Hofors 3,75 2, Ockelbogårdar AB Ockelbo 4,20 2, NVK Norberg Norberg 4,28 3, Skinnskattebergs kommun Skinnskatteberg 4,00 Östhammarshem, Stiftelsen Östhammar 3,48 Uppsalahem AB Uppsala 1,85 Lund Arboga 4,13 2,30 Region Stockholm AB Botkyrkabyggen Botkyrka 0, Signalisten Solna 2,87 1, Ekerö bostäder Ekerö 2,96 1, Järfällahus Järfälla 3,40 1, UpplandsBroHus Upplands Bro 2,30 1, Familjebostäder Stockholm 2,3-4,2 1, Tyresöbostäder Tyresö 2,34 1, Stockholmshem Stockholm 2,3-4,3 1, Armada Österåker 3,60 1, Nynäshamnsbostäder Nynäshamn 1, Värmdö Bostäder Värmdö 2,90 1, Svenska Bostäder Stockholm 2,3-4,1 1, Fastghets AB Förvaltaren Sundbyberg 3,70 1, Haningebostäder AB Haninge 3,30 1, Sigtunahem Sigtuna/Märsta 1, Nykvarnsbostäder Nykvarn 3,00 1, Össebyhus Vallentuna 4,00 1, Micasa Stockholm 2,1-3,4 2, Telge Bostäder Södertälje 3,85 2, HUGE Huddinge 4,50 2, Sollentunahem Sollentuna 3,75 2, AB Väsbyhem Upplands Väsby 2, Bo i Väsby Upplands Väsby 3,50 2,30 Lidingöhem Lidingö 3,50 2, Stadsholmen Stockholm 4,10 1,74-2,7 Telge Hovsjö Södertälje 4,00 2,5/2,0 Graflunds Haninge 3,20 1,76 John Matsson Lidingö 1-2,35 Fastighetägarföreningen Stockholm 2,3-4,2 1,05-2,7 L E Lundbergs Södertälje 2,95 14

15 Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yrkande i % ÖK i % Hyra i kr/ kvm efter ändring Region Mitt Filipstadsbostäder, Stf Filipstad Sunne Bostads AB Sunne 1,50 1, Hällefors Bostads AB Hällefors 2,00 1, Karlstads Bostads AB Karlstad 1,95 1, Hallsbergs Bostadsstiftelse Hallsberg 2,00 1, Hyresbostäder i Karlskoga AB Karlskoga 1, Ljusnarsbergs Fastighets AB Ljusnarsberg 2,00 1, Flens Bostads AB Flen 3,52 1, Degerforsbyggen AB Degerfors 2,80 1, Kopparstaden AB Falun 2,30 1, Hedemorabostäder AB Hedemora 3,30 1, LekebergsBostäder AB Lekeberg 2,00 1, Leksandsbostäder AB Leksand 3,30 1, Ludvikahem AB Ludvika 2,96 1, Malungshem AB Malung 4,10 1, Rättviksbostäder AB Rättvik 5,00 1, Askersundsbostäder AB Askersund 3,85 1, Kumla Bostäder AB Kumla 3,00 1, Karlstadshus, Stf Karlstad 2,50 1, AB Laxåhem Laxå 3,50 1, Nyköpingshem AB Nyköping 3,88 1, Örebrobostäder AB Örebro 1, Gamla Byn AB Avesta 3,30 2, Gagnefbostäder AB Gagnef 3,64 2, Bärkehus AB Smedjebacken 2,70 2, Tunabyggen AB Borlänge 5,00 2, Vingåkershem, AB Vingåker 2,70 2, Säterbostäder AB Säter 2,40 2, Morastrand AB Mora 3,76 2, Säfflebostäder AB Säffle 3,20 2, Hagforshem AB Hagfors 3,00 2, Stiftelsen Vansbrohem Vansbro 4,61 2, Norabostäder AB Nora 2, Gnestahem AB Gnesta 3,17 2, AB Hammaröbostäder Hammarö 4,17 2, Eskilstuna Kommunfastigheter Eskilstuna 3,98 2, AB Kilsbostäder AB Kil 3,18 2, Björkåsen, Stf Storfors 3,30 2, Torsby Bostäder AB Torsby 4,47 2, Kustbostäder i Oxelösund AB Oxelösund 3,90 2, Eda Bostads AB Eda 3,80 2, Torshälla Fastighets AB Eskilstuna 4,52 2, Forshagabostäder AB Forshaga 3,50 2, Munkforsbostäder AB Munkfors 6,50 2, Orsabostäder AB Orsa 5,20 2, Trosabygdens Bostäder AB Trosa 3,80 2, Grums Hyresbostäder AB Grums 4,20 2, Katrineholms Fastighets AB Katrineholm 5,30 2, Kristinehamns Bostads AB Kristinehamn 3,50 2, Årjängs Bostads AB Årjäng 6,00 2, Strängnäs Bostads AB Strängnäs 7,66 3, Arvika Bostads AB Arvika 4,50 3, Lindesbergsbostäder AB Lindesberg 3, Norra Dalarnas Fastigheter Älvdalen,Särna 3, Pagoden Eskilstuna 1,75 Masmästaren Falun 2,30 1,80 FÄF Karlstad 2-4 1,80 Willhem Karlstad 1,80 FÄF Örebro 2,00 Graflunds Eskilstuna 4,00 2,16 FÄF Eskilstuna 2,5-4,5 2,20 Heimstaden Katrineholm 2,25 FÄF Katrineholm 2,26 FÄF Strängnäs 2,5-5 2,40 FÄF Nyköping 2,60 Fäf Kristinehamn 5,50 3,25 FÄF Arvika 5,50 3,30 FÄF Borlänge 1,80 1,7 Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yrkande i % ÖK i % Hyra i kr/ kvm efter ändring Region Västra Sverige Bostadsbolaget Göteborg 0,5-4,5 1, Varbergs bostäder AB Varberg 3,25 1, Stenungsundshem Stenungsund 2,73 1, Eksta Bostads AB Kungsbacka 3,59 1, Förbo AB Härryda. Mölndal, 3,10 1, Kungälv, Lerum Mölndalsbostäder Mölndal 2,75 1, Partillebo AB Partille 2,5-4 1, Poseidon Göteborg 0,5-5,5 1, Familjebostäder i Göteborg AB Göteborg Öckerö Bostads AB Öckerö 3,95 2, Orustbostäder Orust 3,60 2, Gårdstensbostäder Göteborg 3,55 2, Tjörns Bostads AB Tjörn 3,60 2, Alebyggen AB Ale 5,10 2, Kungälvsbostäder Kungälv 5,42 3, FÄF GFR Göteborg Upp till 5 2,04 GFR Mölndal Mölndal Upp till 5 0-2,4 Region BÄSK Gullspångsbostäder Gullspång 2,10 1, Bollebygds hyresbostäder Bollebygd 2,06 1, Karlsborgs Bostäder AB Karlsborg 2,90 1, Bostäder i Lidköping, AB Lidköping 2,95 1, Mariehus AB Mariestad 1,50 1, Tidaholms Bostads AB Tidaholm 1, Vårgårda Bostäder AB Vårgårda 2,83 1, Vara Bostäder Vara 2,86 1, Herrljunga Herrljunga 3,60 1, Vänersborgsbostäder Vänersborg 2,47 1, Bostäder i Borås, AB Borås 2,40 1, Falköpings Hyresbostäder AB Falköping 4,20 1, Marks Bostads AB Mark 2,94 1, AB Sandhultsbostäder Borås 2,28 1, Eidar Bostads AB Trollhättan 2,70 1, Essungabostäder AB Essunga 4,40 1, Lysekils Bostäder AB Lysekil 2,67 1, STUBO AB Ulricehamn 3,50 1, Sotenäs Sotenäs 2,98 1, Valbohem AB Färgelanda 2,40 1, Allingsås Allingsås 2,98 1, Viskaforshem AB Borås 2,50 1, Törebodabostäder Töreboda 4,90 1, Jakobsbergstiftelsen Uddevalla 3,06 1, Strömstadsbyggen Strömstad Rikssnittet i 1, febuari + 0,5 Tibrobyggen Tibro 4,75 1, Centrumbostäder i Skara Skara 3,95 2, Skövdebostäder AB Skövde 4,00 2, Mullsjö Mullsjö 2,57 2, Dals Ed Dals Ed 3,95 2, Melleruds Bostäder AB Mellerud 3,00 2, Tanums Bostäder AB Tanum 3,60 2, Tranemobostäder AB Tranemo 6,98 2, Åmåls Kommunfastigheter AB Åmål 3,85 2, Leifab Lilla Edet 8-34kr/m2 2, Toarpshus AB Borås 2,28 2, Bengtsforshus AB Bengtsfors 3,80 2, Ljungskilehem Ljungskile 2, Uddevallahem Uddevalla 5,90 2, Götene Bostäder AB Götene 4,13 2, Munkbo AB Munkedal 4,00 2, Svenljunga Bostäder AB Svenljunga 4,20 2, Fristadsbostäder Borås 4,80 15

16 Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yrkande i % ÖK i % Hyra i kr/ kvm efter ändring Region Sydost Finnvedsbostäder Värnamo 2, Mönsterås Bostäder Mönsterås 2,75 1, Byggebo Oskarshamn 1,95 1, Högsby Bostads Högsby 2,50 1, Järnbäraren Gnosjö 4,55 1, Emmaboda Bostads Emmaboda 1, Kalmarhem Kalmar 1, Lesebohus Lessebo 3,00 1, Mörbylånga Bostads Mörbylånga 3,19 1, Olofströmshus Olofström 1, Sölvesbgorgshem Sölvesborg 2,80 1, Hyresbostäder i Växjö Växjö 1, Västerviks Bostads Västervik 2,70 1, Uppvidingehus Uppvidinge 2,00 1, Stångåstaden Linköping 2,30 1, Älmhultsbostäder Älmhult 5,22 1, Gislavedshus Gislaved 3,14 1, Vidingehem Växjö 2,93 1, Växjöhem Växjö 3,60 1, Nybro Bostads Nybro 3,39 1, Karlskronahem Karlskrona 3,90 1, Tranåsbostäder Tranås 3,42 1, Torsås Bostads Torsås 3,02 1, Boxholmshus Boxholm 2,96 2, Karlshamnsbostäder Karlshamn 2, Ljungbybostäder Ljungby 3,78 2, Ronnebyhus Ronneby 3,90 2, Vätterhem Jönköping 2,39 2, Allbohus Alvesta 4,10 2, Vadstena Fastighets Vadstena 2,95 2, Ramunderstaden Söderköping 3,56 2, Vallonbygden Finspång 2, Platen Motala 3,25 2, Sävebo Sävsjö 3,80 2, Kindahus Kinda 2,88 2, Ödeshögsbostäder Ödeshög 3,00 2, Vimarhem Vimmerby 2,96 2, Ydrebostäder Ydre 4,26 2, Hultsfreds Bostäder Hultsfred 5,40 2, Norrahammars Kommunala Jönköping 3,18 2, Vaggeryd-Skillingaryds Bostads Vaggeryd 6,24 2, Witalabostäder Vetlanda 2,70 2, Grännahus Gränna 3,20 2, Gotlandshem Gotland 4,50 2, Bostadsbolaget Mjölby Mjölby 2, Linden Nässjö 4,95 2, Eksjöbostäder Eksjö 2, Annebergshus Nässjö 4,55 3, Bankerydshem Jönköping 3,99 3, Bottnaryds Bostads Jönköping 3,75 3, Hyresbostäder i Norrköping Norrköping 2,88 1, Habo Bostäder Habo 5,65 2, Jönköpings kommun Jönköping 1,79 1, FÄF Karlskrona 2,97 1, FÄF Kalmar 1, Riksbyggen Jönköping 4,00 1, Bygginvest Jönköping 2,91 FÄF Jönköping 3,74 FÄF Norrköping 4,40 L-E Lundbergs Norrköping 2,90 Bostadsföretag/motpart Kommun/er Yrkande i % ÖK i % Hyra i kr/ kvm efter ändring Region Norra Skåne Kvidingebyggen Åstorp 0, Bjuvsbostäder Bjuv 0,75 0, Höganäshem Höganäs 2,00 1, Kävlinge Kommunala Bostads Kävlinge 1,89 1, AB Halmstads Fastighets AB Halmstad 3,00 1, Hyltebostäder Hylte 1, Laholmshem AB Laholm 2,40 1, Bostads AB Klockaren Östra göinge 2,90 1, Stf Bjärnumhus Hässleholm 4,90 1, Svalövsbostäder Svalöv 1, Båstadhem AB Båstad 2,45 1, Hörbybostäder AB Hörby 1, Eslövs Bostads AB Eslöv 3,50 1, Helsingborgshem Helsingborg 1, Hässleholmsbyggen Hässleholm 1, Landskronahem AB Landskrona 1, AB Ängelholmshem Ängelholm 4,20 1, PerstorpsBostäder Klippan 1, Örkelljungabostäder Örkelljunga 1, Falkenbergs Bostads AB Falkenberg 3,75 2, Höörs Byggnads AB Höör 2, Bromöllahem Bromölla 3,10 2, Kristianstadsbyggen Kristianstad 2, Treklövern Bostads AB Klippan 2, Osbybostäder AB Osby 7,22 2, FÄF Halmstad 1,53 FÄF Helsingborg 1,70 FÄF Landskrona 1,70 FÄF Eslöv 1,90 FÄF Ängelholm 1,95 FÄF Hässleholm 2,05 FÄF Kristianstad 2,35 Region Södra Skåne LKF Lund 1,70 1, MKB Malmö 3,00 1, Svedalahem Svedala 1, Burlövs Bostäder AB Burlöv 3,50 2, AB Ystadbostäder Ystad 3,50 2, AF Bostäder Lund 2,50 2, AB Sjöbohem Sjöbo 3,50 2, Skurupshem Skurup 3,90 2, Simrishamnsbostäder Simrishamn 2,68 2, Trelleborgshem Trelleborg 3,50 2, Vellingebostäder Vellinge 3,95 2, Österlenhem Tomelilla 3,50 2,95 Kanslihuset Lund 2,90-5,40 1, FÄF Malmö 2,0-3,5 1, Kanslihuset Malmö 4,40 1,55 FÄF Ystad 3,70 2, AF Bostäder Lund 2,50 2, FÄF Trelleborg 3,50 2, Heimstaden Malmö 4,40 FÄF Lund 2,50 16

17 Årsredovisning 2013 Vår årsredovisning 18 Ekonomi i sammanfattning 19 Uppföljning ekonomiska mål Förvaltningsberättelse 21 Resultaträkning 26 Balansräkning 27 Kassaflödesanalys 28 Noter 30 Styrelsen 40 Revisionsberättelse 41 17

18 Vår Vår årsredovisning årsredovisning När en medlem betalar sin medlemsavgift blir hon eller han inte bara medlem i Hyresgästföreningen utan också en av de drygt ägarna av Hyresgästföreningen. Som ägare har medlemmen rätt att varje år få en ekonomisk rapport över hur medlemsavgiften hanteras och till vad den används en årsredovisning. Årsredovisningen sammanfattar alla ekonomiska händelser som bokförts under året, det vill säga alla utbetalningar, inbetalningar, löner, fakturor, inköp, kvitton med mera. Följande delar ingår i Årsredovisningen: - Förvaltningsberättelse - Resultaträkning - Balansräkning - Kassaflödesanalys - Noter - Revisionsberättelse I förvaltningsberättelsen går det att läsa om väsentliga händelser under året. Resultaträkningen och kassaflödesanalysen berättar hur Hyresgästföreningen använt de pengar som tagits emot under året. Balansräkningen visar om Hyresgästföreningens ekonomi är bra eller dålig. För att resultaträkningen och balansräkningen skall bli överskådlig samlas förklaringarna till beloppen i noterna. I revisionsberättelsen skriver revisorerna om de godkänner årsredovisningen eller inte. För att lättare kunna se Hyresgästföreningens ekonomiska utveckling under året finns jämförelsesiffror för året innan. 18

19 Ekonomi i i sammanfattning Hyresgästföreningens verksamhetsresultat 2013 visar ett underskott på -22 miljoner kronor (mkr) jämfört med ett underskott på -30 mkr Resultatförändringen beror på gottgörelse ur pensionsstiftelse, mindre kostnader för informationsinsatser och mindre förbrukning. Avkastningen på de finansiella placeringarna i Hyresgästföreningen blev +34 mkr 2013, jämfört med +47 mkr Minskningen beror på färre realisationsvinster från försäljning av aktier och värdepapper Årets resultat 2013 är +4 mkr vilket är -6 mkr lägre än 2012 då årets resultat blev +10 mkr. Koncernens (Hyresgästföreningen och dotterbolagen) årsresultat 2013 slutade med ett överskott på +10 mkr jämfört med ett överskott på +17 mkr Dotterbolagen bidrar 2013 till koncernens årsresultat med 6 mkr (7 mkr 2012). Hyresgästföreningens intäkter 2013 Hyresgästföreningens kostnader 2013 Medlemsavgifter 61% Hyressättningsavgifter 26% Boinflytande- och fritidsmedel 12% Övriga intäkter 1% Lokaler: hyror, lokalkostnader m.m 6% Förbrukning: kontorsmaterial, trycksaker m.m. 5% Resor: biljetter, kost och logi m.m. 4% Information: medlemsinformation, kampanjer, annonser m.m. 10% Verksamhetens intäkter och kostnader, Hyresgästföreningen Telefoni och porto 3% Konsulttjänster och andra externa tjänster 5% Verksamhetskostnader lokala hyresgästföreningar 4% Löner, arvoden och ersättningar 40% Arbetsgivaravgifter 12% Pensionskostnader inkl. löneskatt 5% Övriga personalkostnader: utbildning, hälsovård, milersättning, m.m.3% Avskrivningar 2% Intäkter Kostnader 19

20 Uppföljning av av ekonomiska mål mål Inom ramen för Hyresgästföreningens strategi, Agenda 2016, antog förbundsstyrelsen 2012 en ny ekonomisk strategi mot Strategin tar fasta på Hyresgästföreningens goda ekonomi och möjligheter att genom ytterligare samordning minska kostnaderna och använda medlemmarnas pengar bättre. I samband med strategin beslutades även att behålla de tre ekonomiska mål som funnits sedan Nedan beskrivs målen och måluppfyllelsen: 1. Eget kapital skall uppgå till minst en årsavgift per medlem med ett intervall uppåt (+15 procent). Inom detta intervall har Hyresgästföreningen tillräcklig ekonomisk styrka. Måluppfyllelse : Eget kapital uppgår per till 732 mkr och överskrider därmed målet för sparat eget kapital (500 mkr) med 232 mkr och intervallet + 15 procent (575 mkr) med 157 mkr. 2. Verksamhetsresultatet ska över en löpande treårsperiod vara noll. De verksamhetsintäkter som genereras under ett år, i huvudsak av medlemmarna, ska gå tillbaka till medlemmarna i form av verksamhet samma år. För att ge visst handlingsutrymme införs ett nollresultatmål över en löpande treårsperiod. Måluppfyllelse : Verksamhetsresultatet totalt för de tre åren uppgår till -30 mkr. procent per år. Bästa bankräntan har för de sju åren i snitt varit 2,6 procent per år. Mål 1 Sparat eget kapital, en årsavgift per medlem Mål 2 Nollresultat över en treårsperiod Mål Mål +15% Utfall Mål 3 - Avkastning på kapitalplaceringar, bästa bankränta + 3% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Utfall 3. Kapitalförvaltningen ska långsiktigt avkasta tre procentenheter mer än bästa bankränta. Detta för att skydda mot inflation och ge tillskott av kapital vid kommande önskade medlemsökningar. Måluppfyllelse : Avkastningen på kapitalförvaltningen har, för de sju åren , i snitt per år varit 3,4 procent bättre än bästa bankränta. Totalavkastningen uppgår för de sju åren i snitt till 6,0-5,0% -10,0% Bästa bankränta Bästa bankränta + 3% Utfall 20