Mer ändamålsenliga regler om ändringsarbeten i bostadsrättslägenheter

Transkript

1 Mer ändamålsenliga regler om ändringsarbeten i bostadsrättslägenheter Promemorians huvudsakliga innehåll I denna promemoria föreslås att bostadsrättslagen (1991:614) ändras så reglerna gällande de ändringar i en bostadsrättshavares lägenhet som kräver bostadsrättsföreningens styrelses tillstånd specificeras. Därtill föreslås att en bostadsrättshavare i de fall då styrelsen inte ger sitt tillstånd till viss åtgärd ska kunna begära överprövning av beslutet hos hyresnämnden. Slutligen föreslås att förändringar som utförs utan tillstånd kan leda till att nyttjanderätten förverkas och att bostadsrättsföreningen även avseende en bostadsrättshavares förändringsarbeten i vissa fall ska kunna avhjälpa brister i en bostadsrätt på bostadsrättshavarens bekostnad. 1

2 Innehåll Författningsförslag 3 1. Gällande rätt Bostadsrättshavarens rätt till förändringar Ansvarsfördelningen vad gäller lägenhetens skick Bostadsrättsföreningens rätt till ingrepp i lägenheten Bygglov och bygganmälan Kort genomgång av relevanta rättsfall 9 2. Behov av översyn och allmänna överväganden Bör ytterligare preciseringar av tillståndspliktiga åtgärder ske? Bör en bostadsrättsförenings styrelses beslut kunna överprövas? Bör skarpare påföljder införas för den som trots brist på tillstånd vidtar tillståndspliktig åtgärd? Utveckling av skälen till förslaget Kravet på styrelsens tillstånd Bygganmälan och bygglov Möjlighet att i stadgar ställa upp ytterligare begränsningar Överprövning av styrelsens beslut Påföljder vid olovliga förändringar m.m. 18 Bilagor Rättsfallsammanställning 21 2

3 Författningsförslag Förslag till lag om ändring i Bostadsrättslagen (1991:614) Härigenom föreskrivs att 7 kap. 7, 12 a, 18, 20 och 21 bostadsrättslagen (1991:614) ska ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 7 kap. 7 1 Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar 1. ingrepp i en bärande konstruktion, 2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller 3. annan väsentlig förändring av lägenheten. Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra åtgärd i lägenheten som innefattar 1. ingrepp i en bärande konstruktion, 2. i fråga om kulturhistoriska lägenheter ändra planlösningen eller vidta annan åtgärd som riskerar att skada lägenhetens särart eller annat särskilt bevarandevärde inom fastigheten, 3. installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, 4. installation eller ändring av eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation eller åtgärd som påverkar brandskyddet, eller 5. annan väsentlig förändring av lägenheten. Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Styrelsen får inte vägra att ge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen eller annan medlem. I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i 1 Senaste lydelse 2003:31. 3

4 första stycket. Vägrar styrelsen att ge tillstånd får bostadsrättshavaren ändå vidta åtgärden om hyresnämnden lämnar tillstånd. Sådant tillstånd ska lämnas om åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen eller annan medlem. 12 a 2 Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenheten enligt 7 eller 12 i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. 18 Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning, 1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom eller henne att fullgöra sin betalningsskyldighet, 1 a. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse mer än en vecka efter förfallodagen när det gäller en bostadslägenhet eller mer än två vardagar efter förfallodagen när det gäller en lokal, 2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand, 3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8, Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning, 1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom eller henne att fullgöra sin betalningsskyldighet, 1 a. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse mer än en vecka efter förfallodagen när det gäller en bostadslägenhet eller mer än två vardagar efter förfallodagen när det gäller en lokal, 2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand, 3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8, 2 Senaste lydelse 2003:31. 4

5 4. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i huset, 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren åsidosätter sina skyldigheter enligt 9 vid användning av lägenheten eller om den som lägenheten upplåtits till i andra hand vid användning av denna åsidosätter de skyldigheter som en bostadsrättshavare enligt samma paragraf har, 6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 och han eller hon inte kan visa en giltig ursäkt för detta, 7. om bostadsrättshavaren inte fullgör en skyldighet som går utöver det han eller hon ska göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt 8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. 4. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i huset, 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren åsidosätter sina skyldigheter enligt 9 vid användning av lägenheten eller om den som lägenheten upplåtits till i andra hand vid användning av denna åsidosätter de skyldigheter som en bostadsrättshavare enligt samma paragraf har, 5 a. om bostadsrättshavaren utför en åtgärd i strid med 7 utan styrelsens eller hyresnämndens tillstånd, 6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 och han eller hon inte kan visa en giltig ursäkt för detta, 7. om bostadsrättshavaren inte fullgör en skyldighet som går utöver det han eller hon ska göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt 8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. 20 Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 2, 3 eller 5 7 får ske om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 2 får dock, om det är fråga om en bostadslägenhet, inte ske om bostadsrättshavaren utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad. Uppsägning på grund av störningar i boendet enligt 18 5 får, om det är fråga om en Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 2, 3 eller 5 7 får ske om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 2 får dock, om det är fråga om en bostadslägenhet, eller sådant förhållande som avses i 18 5 a, inte ske om bostadsrättshavaren utan dröjsmål ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad. Uppsägning på grund av störningar i boendet 5

6 bostadslägenhet, inte ske förrän socialnämnden har underrättats enligt 9 andra stycket 2. Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller vad som sägs i 18 5 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning som gäller en bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden. Fjärde stycket gäller inte om störningarna inträffat under tid då lägenheten varit upplåten i andra hand på sätt som anges i 10 eller 11. enligt 18 5 får, om det är fråga om en bostadslägenhet, inte ske förrän socialnämnden har underrättats enligt 9 andra stycket 2. Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller vad som sägs i 18 5 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning som gäller en bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden. Fjärde stycket gäller inte om störningarna inträffat under tid då lägenheten varit upplåten i andra hand på sätt som anges i 10 eller Är nyttjanderätten förverkad på grund av förhållande, som avses i eller 5 7 men sker rättelse innan föreningen har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning, får han eller hon inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om nyttjanderätten är förverkad på grund av sådana särskilt allvarliga störningar i boendet som avses i 9 tredje stycket. Bostadsrättshavaren får inte heller skiljas från lägenheten om föreningen inte har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning inom tre månader från den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 18 4 eller 7 eller inte inom två månader från den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 18 2 sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse. Är nyttjanderätten förverkad på grund av förhållande, som avses i eller 5 7 men sker rättelse innan föreningen har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning, får han eller hon inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om nyttjanderätten är förverkad på grund av sådana särskilt allvarliga störningar i boendet som avses i 9 tredje stycket. Bostadsrättshavaren får inte heller skiljas från lägenheten om föreningen inte har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning inom tre månader från den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 18 4 eller 7 eller inte inom två månader från den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 18 2 eller 5 a sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse. Denna lag träder i kraft den 6

7 1. Gällande rätt 1.1. Bostadsrättshavarens rätt till förändringar Bostadsrättshavaren rätt att göra ändringar i sin lägenhet sträcker sig väsentligt längre än hyresgästens. Rätten till förändringar har vidgats genom en lagändring i bostadsrättslagen (1991:614)(BRL) som trädde i kraft den 1 april 2003 (SOU 2000:3, prop. 2002/03:12, SFS 2003:31). Tidigare gällde att bostadsrättshavaren inte utan bostadsrättsföreningens styrelses tillstånd fick göra en väsentlig ändring av sin lägenhet utan att innebörden i detta uttryck preciserades (prop. 1990/91:92 s. 198). Enligt nuvarande regler i 7 kap. 7 första stycket BRL får bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd utföra åtgärder som innefattar 1. ingrepp i en bärande konstruktion, 2. ändringar i befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller 3. annan väsentlig förändring av lägenheten. Enligt författningskommentaren till bestämmelsen (prop. 2002/03:12 s. 115 f.) krävs enligt punkt 1 styrelsens tillstånd för åtgärder som innefattar ingrepp i husets bärande konstruktioner. Exempel på sådana ingrepp är borttagande av en bärande vägg eller försvagande av en sådan vägg genom upptagning av ett valv. Av kommentaren till punkt 2 framgår att ändringar av vissa, närmare angivna ledningar kräver tillstånd. Konsekvensen av regeln torde vara att förflyttningar av våtutrymmen, toalett eller kök inte får göras utan tillstånd (jfr lagrådet a. prop. s.192). Elektricitetsledningar omfattas inte av denna punkt eftersom ett sådant krav har ansetts för långtgående. Större sådana ledningsomdragningar kan dock kräva tillstånd enligt tredje punkten. I punkt 3 anges att tillstånd även fortsättningsvis ska krävas för annan väsentlig förändring av lägenheten. I författningskommentaren (s. 115) anges att ändringar av sådana ledningar eller kanaler som föreningen enligt 12 svarar för och som inte omfattas av punkten 2 normalt är hänförliga till förevarande punkt. I den allmänna motiveringen (s. 63) nämns dock att åtgärder som innebär förflyttning av väggar som saknar bärande egenskaper och som tillhör lägenheten typiskt sett inte utgör någon väsentlig förändring. 7

8 Även om styrelsens tillstånd krävs framgår av 7 kap. 7 andra stycke att styrelsen inte får vägra att ge till tillstånd till en åtgärd om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Styrelsen måste därför ha tungt vägande skäl för att vägra tillstånd (prop. s. 63). Som exempel på åtgärder som kan vara till skada eller olägenhet för föreningen nämns i propositionen förändringar av en lägenhets karaktärsdrag till exempel genom en ändrad planlösning som gör att lägenheten kan bli svår att avyttra. I stadgarna får enligt 7 kap. 7 tredje stycket föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs ens för sådana åtgärder som omfattas av bestämmelserna i första stycket Ansvarsfördelningen vad gäller lägenhetens skick Bestämmelserna om bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten har samband med den ansvarsfördelning som gäller mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen beträffande lägenhets skick och dess underhåll. När lägenheten ska tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse är utgångspunkten om annat inte har avtalats att föreningen ska tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (7 kap. 1 ). Efter tillträdet är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån inte ansvaret vilar på bostadsrättshavaren (7 kap. 4 ). Huvudansvaret för lägenhetens skick efter tillträdet vilar dock på bostadsrättshavaren, som efter tillträdet är skyldig att hålla lägenheten i gott skick, det s.k. inre underhållsansvaret (7 kap. 12 ). Gränsen för vad som ska anses höra till en lägenhet och som sålunda fördelar ansvaret mellan bostadsrättshavaren och föreningen anses ibland vara för grovt dragen. Det har dock förutsatts att den närmare gränsdragningen regleras i föreningens stadgar (se prop. 1991/92 s. 99). Som också anfördes i det senaste lagstiftningsärendet (prop. 2002/2003 s. 51) tycks det vara i det närmaste omöjligt att i författning mer i detalj ange vilka delar som föreningen respektive bostadsrättshavaren ansvarar för. Någon annan ändring beträffande fördelningen av ansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavaren gjordes därför inte än vad gällde en precisering av föreningens ansvar för ledningar i lägenheten och ventilationskanaler. Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte 8

9 efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad (7 kap. 12a ). Om lägenheten vanvårdas kan nyttjanderätten förverkas (7 kap 18 punkt 5) Bostadsrättsföreningens rätt till ingrepp i lägenheten Även bostadsrättsföreningen kan i samband med en ombyggnad behöva göra ingrepp i de enskilda lägenheterna. Sådana kräver enligt de förutsättningar som framgår av 9 kap 16 2 som huvudregel bostadsrättshavarens samtycke. Om samtycke inte lämnas ska föreningsstämman besluta om åtgärden med kvalificerad majoritet och beslutet dessutom godkännas av hyresnämnden enligt de närmare kriterier som uppställs i 9 kap. 17 BRL Bygglov och bygganmälan Om en bostadsrättshavare vill göra ändringar i sin lägenhet krävs ofta inget bygglov. Bygglov krävs enligt 9 kap. 2 plan- och bygglagen (2010:900) (PBL) dock för större åtgärder, såsom nybyggnad eller tillbyggnad eller inrättande av helt ny bostad i lägenheten. Krävs bygglov torde åtgärden typiskt sett vara sådan att också bostadsrättsföreningens styrelse styrelsen måste godkänna åtgärden. I vissa fall kan en åtgärd vara så omfattande att den sträcker sig utanför själva bostadsrättslägenheten, t.ex. när en nybyggnadsåtgärd tar i anspråk ett utrymme utanför lägenheten. Även åtgärder av det slaget kräver tillstånd, men omfattas inte av 7 kap. 7 BRL. Flera andra åtgärder kräver endast en bygganmälan till byggnadsnämnden. Bestämmelserna om bygganmälan finns i 6 plan- och byggförordningen (2011:338) (PBF). Anmälningsplikten tar sikte på sådana väsentliga förändringar som i viss utsträckning har sin motsvarighet i åtgärder som kräver styrelsens tillstånd enligt BRL, men är mer preciserade. Avsaknad av bygglov eller bygganmälan kan medföra att byggsanktionsavgifter utgår. Det finns anledning att närmare återkomma till dessa regler, se avsnitt Kort genomgång av relevanta rättsfall Praxis beträffande tillämpningen av 7 kap. 7 BRL är sparsam, men i HD pågår för närvarande ett mål som gäller tillämpningen av lagrummet (se rättsfallsbilaga, Ö ). I övrigt finns ett refererat hovrättsfall från 1994 (RH 1994:28) som gäller tillämpningen av den gamla lagstiftningen men som alltjämt torde ha betydelse. Vidare finns det ett fall från Stockholms tingsrätt (T ) med en 9

10 intressant problemställning som inte har överklagats. En genomgång görs i bilagan av dessa tre fall med respektive målnummer som rubrik. 2. Behov av översyn och allmänna överväganden De nuvarande reglerna kräver att en bostadsrättsförening först efter att en åtgärd genomförts olovligen ska ansöka om återställande och därmed få fastställt om åtgärden var väsentlig och om den var förenad med påtaglig skada eller olägenhet. Bostadsrättsföreningen har bevisbördan i en sådan prövning. Reglerna är olämpliga då lagen förutsätter att en väsentlig åtgärd ska föregås av att tillstånd lämnas. Att även en bostadsrättshavare måste gå till allmän domstol för att få styrelsens beslut omprövat är olämpligt. Fastighetsägarna föreslår därför att lagen ändras så att de åtgärder för vilka styrelsens tillstånd krävs preciseras ytterligare, att ett avslag på en begäran om tillstånd ska kunna överprövas hos hyresnämnden samt att förändringar som görs utan tillstånd kan leda till att nyttjanderätten förverkas Bör ytterligare preciseringar av tillståndspliktiga åtgärder ske? Före den 1 april 2003 gällde att en bostadsrättshavare måste ha styrelsens tillstånd till väsentliga förändringar av lägenheten. Nu innebär reglerna att det i lagtexten uttryckligen anges några situationer som kräver tillstånd, nämligen ingrepp i bärande konstruktioner och ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten. I övrigt har det tidigare angivna kravet på att en annan väsentlig ändring behållits. Sådana åtgärder kräver alltså alltjämt tillstånd. En ytterligare precisering skulle minska de svårigheter som såväl bostadsrättshavaren som föreningen måste ha när en åtgärd ska göras. Vissa uttalanden i motiven ger en viss ledning till vad som ska avses med väsentlig förändring. Det exempel som tas upp direkt i anslutning till propositionens författningskommentar (s. 115) är ledningar eller kanaler som föreningen svarar för och som inte omfattas av de ledningar som nämns tillståndsbestämmelsen, det vill säga ledningar som föreningen har försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet, dock inte elektricitetsledningar. Detta exempel tas också upp i den allmänna motiveringen (s. 62) där det som väsentlig ändring också nämns att en lägenhets karaktärsdrag inte beaktas och att dess kulturhistoriska värde inte tas till vara (jfr beträffande detta krav se även lagrådet s. 192). 10

11 Som ett motivuttalande anges vidare att åtgärder som till exempel innebär förflyttning av väggar som saknar bärande egenskaper och som tillhör lägenheten typiskt sett inte bör anses som någon väsentlig förändring. Sådana ändringar, som i propositionen jämförs med ommålning och tapetsering m.m., skulle alltså tvärtemot vad som antagits tidigare (se bl. a. Lindqvist-Knutssons kommentar till 27 i 1971 års bostadsrättslag s. 76. Jfr Julius m.fl. BRL, En kommentar 4:e uppl. s. 188) inte längre anses som väsentliga. Även om det i sak kanske inte kan riktas någon invändning mot denna nyhet, borde även detta tydligare ha kommit till uttryck i lagtexten. Påpekas bör dock att, även om det inte sägs uttryckligen, det inte är uteslutet att rivning av väggar och uppförande av nya väggar i enskilda fall ändå kan ha en sådan omfattning och karaktär att förändringen måste anses som väsentlig och av den anledningen tillståndspliktig. I propositionen (s. 63) sägs sammanfattningsvis att ändringarna i 7 första och andra stycket torde innebära att tillstånd kommer att behöva sökas i något fler situationer än tidigare. Uttalandet är svårförståeligt. Det är svårt att se att de i lagtexten specificerade åtgärderna vilka ju är de enda egentliga nyheterna beträffande själva tillståndskravet om man jämför med paragrafens föregående lydelse tidigare inte skulle ha varit tillståndspliktiga. Detsamma gäller de exempel som nämns i motiven. Enligt Fastighetsägarnas mening skulle det vara en fördel om de åtgärder som bör underkastas styrelsens prövning så långt som möjligt kan fastställas i lagtext. En ytterligare precisering bör kunna snäva in begreppet väsentlig ändring eftersom detta begrepp alltjämt torde vara nödvändigt Bör en bostadsrättsförenings styrelses beslut kunna överprövas? Den stora förändringen i 2003 års lagstiftning är bestämmelsen i 7 andra stycket som inte har någon motsvarighet i tidigare lagstiftning, det vill säga regeln att styrelsen inte får vägra att ge tillstånd till en åtgärd om inte åtgärderna är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Genom denna regel har området för förändringar som en bostadsrättshavare får göra i lägenheten vidgats väsentligt i förhållande till tidigare. Från ett tidigare system där endast själva åtgärden var tillståndspliktig om den var väsentlig, ska nu styrelsen också göra en skadlighetsbedömning. Endast påtagliga skador och olägenheter får då medföra att förändringar inte får göras. Det innebär enligt förarbetena att styrelsen måste ha tungt 11

12 vägande skäl för att förhindra en åtgärd. Ur bostadsrättshavarnas synpunkt kan detta säkert många gånger vara positivt i förhållande till tidigare när styrelser kanske utan bärande skäl vägrade bostadsrättshavare att vidta förändringar som inte medförde några skador eller olägenheter. Ur bostadsrättsföreningens synpunkt har den nya regeln å andra sidan medfört att styrelsens möjligheter att på förhand få inflytande och kontroll över förändringar beskurits. En mer ingående skadlighetsbedömning på förhand är vidare ofta svår att göra. Regelsystemet skulle därför kunna ha den nackdelen att en styrelse säger nej till en åtgärd om den till exempel framstår som svårbedömd ur skadesynpunkt. Om så sker, minskas möjligheterna för bostadsrättshavare att göra förändringar. Nuvarande ordning har därför inneburit att bostadsrättshavare genomför förändringar utan styrelsens tillstånd. Det kan ske genom att bostadsrättshavare inte begär tillstånd om man tycker att en åtgärd inte är väsentlig, saknar kunskap om detta eller helt enkelt bygger som han eller hon vill oavsett styrelsens inställning. Eftersom det inte går att få någon överprövning av styrelsens beslut är den enda möjlighet till prövning av tillåtligheten att i efterhand kräva återställelse vid allmän domstol. De avgöranden som finns tillgängliga speglar det angivna förhållandet och det kan här bara antas att liknande situationer säkerligen förekommer utan att frågan tas till domstol. I samtliga rättsfall har bostadsrättsföreningen i efterhand och när åtgärderna redan har genomförts försökt komma till rätta med skador och olägenheter till följd av de förändringar som gjorts. Av avgörandena framstår också som tydligt att det är föreningen som har ansetts ha bevisbördan för att åtgärderna orsakat påtaglig skada eller olägenhet. Detta framstår i och för sig som förenligt med allmänna bevisprinciper. Stora svårigheter har dock uppenbarligen förelegat för föreningarna att visa detta och har krävt omfattande utredningar och muntlig bevisning samt i slutändan dessutom stora rättegångskostnader när föreningen inte haft framgång med sin talan. Det bör i sammanhanget framhållas att en förändring av en lägenhets kulturhistoriska värde knappast går att återställa och en prövning på förhand är därför särskilt viktig i dessa fall. Andra åtgärder som ska återställas kan bli väldigt kostnadskrävande, till exempel ledningsdragningar. Enligt Fastighetsägarnas mening skulle det vara en avsevärd fördel om styrelsens beslut om avslag skulle kunna överprövas. Därmed får man till stånd en mer effektiv prövning i förhand av de åtgärder som bostadsrättshavaren vill göra. En bostadsrättshavare behöver då heller inte gå till domstol för att få fastställt att styrelsen ska ge tillstånd till en viss åtgärd, vilket synes vara den enda möjligheten 12

13 för bostadsrättshavaren att få styrelsens avslagsbeslut prövat om denne vill hålla sig till regelsystemet och inte bygger om ändå. En möjlighet till överprövning av styrelsens beslut bör vara till stor fördel för bostadsrättshavaren. En sådan överprövning skulle dock också vara till fördel för styrelsen eftersom det på förhand då blir definitivt avgjort om en åtgärd får genomföras eller inte. Naturligen bör det med ett sådant system vidare vara bostadsrättshavaren som inför styrelsen och sedan vid en eventuell överprövning får lägga fram den tekniska utredning som behövs för ett ställningstagande. En sådan teknisk utredning i form av ritningar m.m. måste ju ändå ofta göras av bostadsrättshavaren vid den typ av väsentliga åtgärder som här är aktuella. Utredningen behöver inte vara mer omfattande än vad som behövs för ett ställningstagande i det enskilda fallet. Om en möjlighet till överprövning ska införas, ligger det nära till hands är att lägga denna på hyresnämnden. Förfarandet förutsätts vara enkelt, snabbt och billigt. Vidare är en överprövningsmöjlighet ur rättssäkerhetssynpunkt betydelsefull om man överväger att införa en förverkandepåföljd för otillåtna ändringar. Skälen för en sådan påföljd utvecklas nedan Bör skarpare påföljder införas för den som trots brist på tillstånd vidtar tillståndspliktig åtgärd? Om en bostadsrättshavare försummar sitt ansvar för lägenhetens skick, har föreningen möjlighet att avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad (7 kap. 12 a BRL). Denna möjlighet gäller endast när annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador, det vill säga undantagsvis. Vidare kan vanvård leda till förverkande av nyttjanderätten, vilket också sker undantagsvis (7 kap BRL). Härutöver finns vissa möjligheter till skadestånd samt talan vid domstol om återställande av en otillåten åtgärd. Som framgår av praxis är dock möjligheten till att få framgång med en talan om återställande begränsad. Påföljderna för en bostadsrättshavare är således begränsade, varför man enligt Fastighetsägarnas mening bör överväga skarpare påföljder. Det är enligt Fastighetsägarnas mening naturligt att utvidga nuvarande förverkandebestämmelser så att dessa också tar sikte på åtgärder som bostadsrättshavaren vidtar olovligen. Ihop med en 13

14 ytterligare precisering av tillståndpliktiga åtgärder och en möjlighet till överprövning enligt vad som föreslagits bör högt ställda krav på rättssäkerhet kunna uppfyllas. 3. Utveckling av skälen till förslaget Fastighetsägarna föreslår att 7 kap 7 ändras så att bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd får utföra åtgärder i lägenheten som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, i fråga om kulturhistoriska lägenheter ändrar planlösningen eller vidta andra åtgärder som riskerar att skada lägenhetens särart eller annat särskilt bevarandevärde, installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, installation eller ändring av eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation eller åtgärd som påverkar brandskyddet eller annan väsentlig förändring av lägenheten. Fastighetsägarna föreslår också att styrelsens beslut att inte bevilja tillstånd ska kunna överprövas av hyresnämnden. Bostadsrättshavaren bör i en sådan prövning ha bevisbördan för att åtgärden inte medför någon skada eller påtaglig olägenhet för föreningen. Hyresnämndens beslut föreslås kunna överklagas. Vidare föreslår Fastighetsägarna att en olovligt utförd åtgärd ska leda till att bostadsrätten förverkas. Bostadsrätten ska dock inte förverkas om det som kan läggas bostadsrättshavaren är av ringa betydelse, om denne vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får detta beviljat. Slutligen föreslås att 7 kap. 12 a ändras så att bostadsrättsföreningens rätt att i vissa fall avhjälpa brister på bostadsrättshavarens bekostnad också omfattar när bristen uppkommit genom förändringsarbeten enligt 7 kap Kravet på styrelsens tillstånd Bygganmälan och bygglov Som tidigare har beskrivits måste en bostadsrättshavare som vill förändra sin lägenhet många gånger göra en s.k. bygganmälan till byggnadsnämnden även om åtgärden inte kräver bygglov. En bygganmälan syftar till att de tekniska aspekterna ska kunna bevakas av byggnadsnämnden, vilket bland annat sker genom att nämnden tar ställning till om tekniskt samråd behöver ske innan startbesked lämnas. En styrelse i en bostadsrättsförening har sannolikt oftast inte den tekniska kompetens som kan behövas för en motsvarande teknisk bedömning, men syftet med ett tillstånd är ändå likartat, nämligen att undanröja skador på föreningsfastigheten och andra olägenheter. Det 14

15 finns därför anledning att jämföra de situationer som kräver en bygganmälan med det krav på tillstånd som krävs enligt BRL. Av 6 kap.5 PBF framgår att en bygganmälan ska ges in till byggnadsnämnden, bland annat vid 1. nybyggnad eller tillbyggnad som inte kräver bygglov eller vid rivning och annat som här inte är omedelbart aktuellt. 2. en ändring av en byggnad, om ändringen innebär att konstruktionen av byggnadens bärande delar berörs eller byggnadens planlösning påverkas avsevärt, 3. en installation eller väsentlig ändring av en hiss, eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation i byggnader, 4. en installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad eller inom en tomt, 5. en sådan ändring av en byggnad som väsentligt påverkar brandskyddet i byggnaden, samt 6. underhåll av ett sådant byggnadsverk med särskilt bevarandevärde som omfattas av skyddsbestämmelser som har beslutats med stöd av 4 kap. 16 eller 42 första stycket 5 c plan- och bygglagen eller motsvarande äldre föreskrifter Dessa fall motsvarar delvis det som redan finns upptaget i 7 kap. 7 BRL. Beträffande andra fall framstår det som högst rimligt att de anmäls även till styrelsen i bostadsrättsföreningen (jfr till exempel installation eller ändring av eldstad m.m., HD ). De motivuttalanden som redan finns beträffande lägenheter med kulturhistoriskt värde återfinns i uppräkningen och bör ha en motsvarighet i BRL, men behöver inte direkt vara kopplad till byggnader som på grund av de särskilda skyddsbestämmelserna i PBL getts ett särskilt bevarandevärde. Det är enligt Fastighetsägarnas mening av stor vikt att inte kulturhistoriska värden som ju knappast kan återställas - går förlorade genom de ombyggnader av lägenheter som har blivit alltmer vanliga i innerstäderna. Även om detta främst kanske är ett allmänintresse, bör en bostadsrättsförening i sin egenskap av fastighetsägare ha samma ansvar beträffande detta som andra fastighetsägare. Att förändringar av lägenhetens ventilation inte uttryckligen nämns i nuvarande lagtext bland tillståndspliktigt åtgärder i BRL framstår som anmärkningsvärt eftersom sådana ändringar ofta påverkar ventilationen för andra lägenheter i huset. 15

16 Med anledning av vad som redovisats ovan har tidigare diskuterats om en koppling mellan PBL och BRL bör upptas i 7 kap. 7 på så sätt att åtgärder som är tillståndspliktiga enligt PBL också ska kräva tillstånd enligt 7 kap. 7. Fastighetsägarna har dock landat i uppfattningen att bygglovspliktiga åtgärder i de flesta fall omfattar även ingrepp på sådant som faller utanför lägenheten och därför oavsett kräver en överenskommelse med föreningen. I de fall där den bygglovspliktiga åtgärden endast omfattar bostadsrättshavarens egna lägenhet gör Fastighetsägarna bedömningen att de flesta åtgärderna torde vara uppenbart väsentliga och därför redan faller under 7 kap. 7 av det skälet. Därtill kan framföras att det är svårt att överse de konsekvenser som kan uppkomma av att i BRL hänvisa till PBL, vars bedömningskriterier bygger på en annan typ av avvägningar och där instansordningen för bygglovsprövning är en annan än prövningen av ärenden enligt BRL Möjlighet att i stadgar ställa upp ytterligare begränsningar Tidigare har inom Fastighetsägarna diskuterats att lagstiftaren, istället för punktens nuvarande utformning, bör ge bostadrättsföreningen möjlighet att i sina stadgar ställa upp ytterligare begränsningar. Detta föreslogs också av Fastighetsägarna Sverige, HSB Riksförbund och Riksbyggen i 2003 års lagstiftningsärende. För denna ordning kan anföras att det ger bostadsrättsföreningen möjlighet att anpassa vad som är en väsentlig ändring med hänsyn till fastighetens särart. Risken är dock stor att bostadsrättsföreningar som inte har en professionell förvaltning inte justerar sina stadgar. Konsekvensen blir då bostadsrättshavare i dessa föreningar inte behöver inhämta bostadsrättsföreningens tillstånd för sådana väsentliga ändringar som faller utanför de specifika kategorier som nämns i lagtexten. Det finns många bostadsrättsföreningar i Sverige som inte är medlem i någon av bostadsrättsorganisation och ännu fler som förvisso är medlemmar, men som trots detta inte tar del av den kunskap som finns att hämta inom dessa organisationer och som inte heller har en professionell förvaltare. Det är således inte troligt att alla bostadsrättsföreningar kommer att ändra sina stadgar med hänsyn till fastighetens speciella behov. Det bör också vägas in att även om den föreslagna lagtextens utformning torde täcka de viktigaste förändringarna, så är det svårt att överse framtida situationer. Av detta skäl är det nu Fastighetsägarnas uppfattning att ett öppet alternativ bör behållas. Tillstånd ska alltjämt endast kunna vägras om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Som kommer att utvecklas nedan föreslås att hyresnämnden kan komma att få överpröva detta. 16

17 3.2. Överprövning av styrelsens beslut Mot bakgrund av vad som tidigare anförts anser Fastighetsägarna att det bör skapas förutsättningar för att styrelsens beslut i tillståndsfrågan kan överprövas innan åtgärden får påbörjas. Ett sådant system är till fördel för både bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen. Genom en förhandsprövning undviks också processer i efterhand när åtgärderna redan är genomförda. Redan nu förekommer det vid hyresnämnden rena medlingsärenden om de förhållanden som här är aktuella, om än kanske inte i en så stor omfattning. Nämndens medlande roll bör givetvis finnas kvar. Härutöver föreslås att nämnden också får en prövande funktion när det gäller tillstånd till förändringar i lägenheten. Hyresnämnden prövar i dag olika frågor som gäller ombyggnader av bostadsrättsfastigheter och hyresfastigheter. Ovan har berörts att en bostadsrättsförening måste ha nämndens godkännande till ett stämmobeslut om ingrepp i en enskild lägenhet i de fall när bostadsrättshavaren inte gett sitt samtycke till ingreppet. En liknande ordning gäller beträffande godkännande av förbättringsarbeten i hyresfastigheter där hyresgästen inte samtyckt till åtgärden. Vidare bedömer hyresnämnden bland annat ombyggnadsfrågor i ärenden om åtgärdsföreläggande. Ombyggnadsfrågor förekommer också i andra sammanhang hos nämnden, som i ärenden enligt bostadsförvaltningslagen eller upprustning till lägsta godtagbara standard. Hyresnämnden, som är sammansatt av juristordförande och två s.k. intresseledamöter med ofta goda kunskaper vad gäller byggnadsfrågor, är väl skickad att bedöma även ärenden om förändringar i bostadsrättslägenheter. Det kommer då i nämnden ingå intresseledamöter med företrädare för organisationer som har erfarenhet av förvaltning av bostadsrättsfastigheter och av bostadsrättshavares förhållanden. Styrelsens beslut om avslag ska enligt Fastighetsägarnas förslag kunna hänskjutas till hyresnämnden. En motsvarande ordning finns när en förvärvare av bostadsrätt nekas medlemskap i föreningen, då förvärvaren måste ansöka om medlemskap hos hyresnämnden inom en månad för att beslutet ska kunna ändras (se 2 kap. 10 BRL). Någon tidsfrist, som vid ansökan om medlemskap, bedöms inte som nödvändig i detta sammanhang, men om styrelsen inte fattar ett beslut på bostadsrättshavarens begäran inom rimlig tid, bör bostadsrättshavaren i enlighet med praxis i medlemskapsärenden ha 17

18 möjlighet att gå direkt till hyresnämnden. Bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen blir parter i ärendet vid nämnden. Kriterierna för hyresnämndens prövning bör vara de som redan i dag ställs upp för styrelsens beslut enligt 7 kap. 7 andra stycket. En ansökan till nämnden beträffande en åtgärd som kräver tillstånd ska alltså bifallas om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. I förtydligande syfte skulle kunna anges att skada eller olägenheter inte heller får uppkomma för andra bostadsrättshavare. I lagstiftningsärendet som ledde fram till nuvarande regler anförde lagrådet (s. prop. 2002/03:12 s. 93) att bestämmelsen ska tolkas så att skador eller olägenheter för en bostadsrättshavare i många fall också indirekt drabbar föreningen. Väsentligt vid hyresnämnden är att nämnden först försöker medla mellan parterna för att få dem att komma överens. Nämnden kan då lägga fram förslag eller aktivt försöka få parterna att komma överens eller att tillsammans med parterna bearbeta förslag som dessa redan lagt fram. Om ärendet prövas är det, som tidigare framhållits, bostadsrättshavaren som bör ha bevisbördan för att åtgärden inte medför någon skada eller påtaglig olägenhet för föreningen. Det får bedömas från fall till fall vilken utredning som då ska krävas, men det torde i allmänhet inte innebära annat än att bostadsrättshavaren tillhandahåller ritningar och andra utredningar i den omfattning som ändå måste tas fram vid en ombyggnad. Utredningen får alltså anpassas till omständigheterna i varje enskilt fall. Kraven på utredning bör inte ställas högre än som ställs på en normalt aktsam person som gör en ombyggnad. Hyresnämndens beslut bör kunna överklagas. Vid överklagande bör sedvanlig fördelning av rättegångskostnader enligt rättegångsbalken gälla Påföljder vid olovliga förändringar m.m. Som tidigare anförts är risken liten att drabbas av påföljder för en bostadsrättshavare som inte följer styrelsens beslut om avslag. Även om tillstånd har saknats måste ankommer det på bostadsrättsföreningen att i efterhand visa att en åtgärd var förenad med påtaglig skada eller olägenhet för föreningen för att tingsrätten ska ålägga bostadsrättshavaren att återställa lägenheten. Kraven har i praxis visat sig vara mycket högt ställda. Förverkandepåföljd inträder enligt nuvarande ordning bara vid vanvård enligt 7 kap. 18 p

19 I andra sammanhang när tillstånd saknas från fastighetsägaren finns en förverkandepåföljd. För bostadsrättsföreningar gäller detta om bostadsrättshavaren utan styrelsens tillstånd upplåter sin lägenhet i andra hand. Förverkandepåföljden förutsätter här att förseelsen inte är ringa samt att bostadsrättshavaren efter tillsägelse inte vidtar rättelse utan dröjsmål. Härutöver gäller att bostadsrättshavaren dessutom kan undgå förverkandepåföljd om han eller hon, när det gäller bostadslägenhet, efter anmodan om rättelse ansöker om tillstånd till upplåtelsen hos hyresnämnden och får ansökan beviljad. Är bostadsrätten förverkad, men bostadsrättshavaren vidtar rättelse innan uppsägning sker, får bostadsrättshavaren inte skiljas från lägenheten. Om föreningen vill säga upp bostadsrättshavaren, måste föreningen anmoda bostadsrättshavaren att vidta rättelse inom två månader från det föreningen fick kännedom om andrahandsupplåtelsen. Bestämmelserna om förverkande finns i 7 kap. 18 2, 19, 21 och 21 BRL. Om de rättssäkerhetsgarantier som gäller vid otillåten andrahandsupplåtelse införs även vid otillåten förändring av lägenheten samt förslaget om att hyresnämnden kan ge tillstånd till en åtgärd också genomförs, bör förverkandepåföljd kunna inträda enligt samma förutsättningar som gäller vid otillåten andrahandsupplåtelse. Härigenom ges bostadsrättsföreningen ett verktyg att förhindra åtgärder om det inte finns ett tillstånd samtidigt som bostadsrättshavaren har alla möjligheter att respektera regelsystemet. Några andra kriterier för ett förverkande bör då inte heller uppställas än att bostadsrättshavaren saknar tillstånd till viss åtgärd. I detta skede behöver sålunda inte bedömas om åtgärden innebär någon påtaglig olägenhet eller skada för föreningen. Redan nu gäller generellt för förverkandepåföljd att överträdelsen inte får vara av liten betydelse för bostadsrättsföreningen. Fastighetsägarna föreslår mot bakgrund av det anförda att bestämmelserna i 7 kap. 18 BRL tillförs en ytterligare grund för förverkande, punkt 5 a. Enligt denna punkt ska bostadsrätten vara förverkad om bostadsrättshavaren utan tillstånd utför en åtgärd i strid med 7. I övrigt bör bestämmelserna om ringa betydelse (19 ), rättelse (20 första stycket och 21 ), samt möjligheten att undgå förverkande genom att ansöka om tillstånd hos hyresnämnden och få ansökan beviljad (20 andra stycket) ändras. Slutligen föreslår Fastighetsägarna ett förtydligande av den bestämmelse i 12 a BRL som anger att bostadsrättsföreningen får åtgärda en brist på bostadsrättshavarens bekostnad. Bestämmelsen kan tas i anspråk i fall då bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar så att annans säkerhet äventyras 19

20 eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte vidtar rättelse så snart som möjligt efter anmodan. Bestämmelsen bör förtydligas så att det framgår att självhjälpsrätten inte bara avser lägenhetens skick enligt 12 utan också på förändringar enligt 7. 20