Vår vision: Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2010 SOLATUM HUS&HEM AB Vår vision: Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd

2 Något av det som hänt under 2010 Vattenspel vid entré kommunhuset, Sollefteå Monter företagsmässa 2010 Musikunderhållning i samband med glöggafton, Solgården Nyplanterat Djupövägen, Sollefteå Nya gardiner Tullhuset Isformationer Skapa Dig en bra dag! Ventilationsaggregat Solgården Nyanställd förvaltare, Svante Mellberg Del av foton, främst framoch baksida: Michael Engman Övriga foton: Ulla Sehlstedt och Svante Mellberg Tryck: Sollefteå Tryckeri AB, 2011 T.v. Nyårsteckningar gjorda av barn, Helgums skola

3 Sammandrag 2010 Resultat: redovisad vinst kkr. Hyresåterbäring till kommunen 165 kkr, avkastning på gjorda energieffektiviseringsåtgärder. Vakansgrad vid årets ingång 4,6 %. Vakansgrad vid årets utgång 4,5 %. 56 vakanta lägenheter per Arbetat med Skåneinitiativet = mål att minska energianvändningen med 20 % till år Minskningen till = 3,8 %. Skickat ut enkätförfrågan om nöjdhet Hej hyresgäst för andra året. Extra medel 120 kkr till energieffektiviseringsåtgärder inhyrda fastigheter. Beslut om att investera i fastighetsnät. Utredning Graningebyn. Ombyggnad från skola till särskilt boende? Soliditeten per var 9,7 %. Hej Hyresgäst! INNEHÅLL Sida Sammandrag VD kommenterar 2 Styrelse mm 3 Bolagets syfte, affärsidé, vision, mål mm 3 Årets fastighetsskötare lokalvårdare 3 Hyresförändring 1 januari 4 Antal anställda 4 Energieffektivisering + Skåneinitiativet 4 Faktisk förbrukning - gröna nyckeltal 5 Investeringar 6 Målning tak byggnadsminne 6 Nöjd kund undersökning 7 Femårsöversikt 8 Samordnad fastighetsförvaltning 9 Känslighetsanalys 9 Outhyrt 9 Uppfyllelse av mål 10 Förvaltningsberättelse 10 Resultatdisposition 10 Resultaträkning 11 Balansräkning 12 Kassaflödesanalys 14 Noter till resultaträkning 15 Noter till balansräkning 18 Revisionsberättelse 21 Granskningsrapport 22 Förteckning över företagets fastigheter 23 Förteckning över inhyrda fastigheter 25 Företagets uthyrningsobjekt 26 Fördelning av ytor, lägenhetstyper 28 Hur nöjd är du med Solatum Hus&Hem AB som hyresvärd? Här får du chansen att framföra Din åsikt till oss. Allmänna frågor om Dig som svarar Ålder under 50 år mellan 50 och 70 år över 70 år Har varit hyresgäst hos Solatum Hus&Hem mindre än 2 år mer än 2 år Enmanshushåll ja nej Har tillgång till Internet i lägenheten Mitt postnummer är Fånga dagen nej ja, via mitt fasta telefonabonnemang ja, via mobilt abonnemang ja, via Vidare till Dina åsikter Solatum Hus&Hem AB Organisationsnummer: Postadress: Kontor: Box 43 Djupövägen Sollefteå Sollefteå Telefon: Telefax: Serviceanmälan: Uthyrning: E-post: solatum@solleftea.se Hemsida: 1

4 VD kommenterar 2010, Solatum Hus&Hem AB samt den samordnade fastighetsförvaltningens sjunde år. Verksamhetsåret 2010 gav ett resultat som vi är mycket nöjda med. Antalet uthyrda lägenheter är den viktigaste delen av vår verksamhet. Under de senaste åren har vi haft en stabil uthyrningsgrad och det är bara att hoppas att det fortsätter. Ränteuppgången har under 2010 inte stigit i den takt som förväntades, vilket också har en stor resultatpåverkan. Men vädergudarna har inte varit på vår sida vilket innebär att våra förbrukningssiffror dragit iväg. Trots det har vi lyckats klara kostnaderna någorlunda. Beträffande organisationen har inga större förändringar genomförts, men vi har lyckats anställa en förvaltare och det ger en stadga och ökad kompetens för husvärdsområdena. Årets hyresförhandlingar gav efter en långdragen förhandling ett utfall vi är nöjda med. Bolagsledningen och styrelsen har fortsatt sitt arbete med långsiktiga strategiska frågor och har utarbetat en handlingsplan som sträcker sig fram till Vad som framkommer är att i vissa avseenden kan framtiden uppfattas som besvärande, framför allt i ytterområden. Vidare kommer vi under 2011 att ansluta de flesta lägenheterna till Sollefteå Stadsnät och därigenom kunna erbjuda hyresgästerna ett bättre utbud för TV, möjlighet till bredband och även IP-telefoni. Under 2010 har bolaget avyttrat del av fastighet i Helgum och erhållit likvid för detta avseende tidigare garantiutfästelse från ägaren. I Junsele har olika alternativ för bevarande av byggnad på Gunillavägen 4 diskuterats men fortfarande inget avslut. Bolagets uppdrag utöver förvaltning av egna fastigheter är, att genom ett hyresförhållande med undantag av fritidsfastigheter, på ett effektivt sätt förvalta kommunens fastigheter. För att komma ifatt med det eftersatta underhållet krävs mer resurser. Därför kommer bolaget under 2011 ta fram en prissatt underhållsplan som visar det verkliga underhållsbehovet för inhyrda fastigheter. Ägaren har dock tillskjutit extra pengar till inhyrda fastigheter för energisparåtgärder. Bolaget är anslutet till SABOs Skåneinitiativ - en avsiktsförklaring att minska energiförbrukningen med 20 % fram till Det arbetet gäller både ägda och inhyrda fastigheter. Samarbetet med vård- och äldreförvaltningen har under året bestått av att projektera för ett nytt särskilt boende i Graningebyn, men än finns inget beslut om utförandet. Hur inriktningen inom äldrevården bedrivs och hur bolagets anläggningar utnyttjas är väsentligt resultatpåverkande. Bolagets framtida resultat kommer att avgöras av hur vi lyckas med uthyrning, kostnadsminskningar, energieffektivisering, upphandling samt engagerad kompetent personal. Ett positivt resultat förutsätter en inte alltför dramatisk räntehöjning och kostnadsökning avseende el, vatten och fjärrvärme. Årets kundenkät visar att kundnöjdheten ligger på en hög nivå, vilket känns väldigt bra och visar att vi gör rätt saker för våra hyresgäster. Avslutningsvis vill jag tacka personalen, styrelsen och ägaren för ett år med gott samarbete. Solatum Hus&Hem AB vill leva upp till visionen: Sollefteå kommuns bästa hyresvärd, där bolaget skall vara det självklara valet för de som vill bo bekymmersfritt i en hyresrätt där trivsel och trygghet råder. Arne Eriksson VD 2

5 VERKSAMHETSÅRET 2010 styrelse Ordinarie ledamöter Sten Lönn, Sollefteå (s) Björn Kjellström, Sollefteå (s) Inger Eriksson, Junsele (m) Lars Tängdén, Näsåker (c) Bernth Asplund, Långsele (v) Suppleanter Tora Larsson, Junsele (s) Eva-Britt Lundberg, Sollefteå (s) Kjell-Åke Sjöström, Edsele (v) Leif Palmberg, Långsele (fp) Jan Johansson, Ramsele (kd) VD Verkställande direktör Arne Eriksson, Sollefteå ordförande vice ordförande FÖRSÄKRING Bolagets fastigheter och inventarier är försäkrade i försäkringsbolaget Sveland (fordon-trygg-hansa). Bolagets syfte Solatum Hus&Hem AB är ett helägt kommunalt bolag med syfte att med tillämpning av kommunal självkostnadsprincip främja bostadsförsörjningen i kommunen. Bolagets affärsidé Solatums affärsidé är att tillhandahålla ett tryggt boende samt ändamålsenliga lokaler, allt i trivsam miljö inom Sollefteå Kommun. Verksamheten skall kännetecknas av hög kvalité med kundnära service. Bolagets VISION Bolagets vision är att bli Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd. Övergripande mål Bolagets långsiktiga och övergripande mål definieras i följande fyra punkter Nöjda kunder Engagerade medarbetare Trivsel och trygghet Stabil ekonomi VD och styrelse REVISORER Ordinarie revisor KPMG AB auktoriserad revisor med huvudansvarig utsedd 19 april 2006 Lars-Eric Forsberg Bertil Falkerby, Sollefteå (m) lekmannarevisor Suppleanter Martin Nilsson, Sollefteå (c) lekmannarevisor ARBETSTAGARREPRESENTANTER Anne-Maj Karlsson, Sollefteå facklig repr. Svenska kommunalarbetarförbundet AKTIEKAPITAL Bolagets aktiekapital uppgår till kronor. Samtliga aktier ägs av Sollefteå Kommun. ORGANISATIONSANSLUTNING Bolaget är anslutet till: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, Fastigo - Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation samt HBV - Husbyggnadsvaror HBV Förening upa. ÅRETS FASTIGHETSSKÖTARE - LOKALVÅRDARE Hyresgästföreningen hjälper till att bland Solatums fastighetsskötare utse Årets fastighetsskötare. För 2010 utsågs Bo Gahlin till Årets fastighets skötare (bild se framsida). Omdömet från hyresgäster var; han är aldrig omöjlig, hjälpsam, glad och trevlig samt pigg. Öppet för möjligheter! Bolaget utnämner också Årets lokalvårdare och där kommer nomineringen från verksamheten. För 2010 utsågs Emelie Westin till Årets lokalvårdare och motiveringen var; hon är positiv - hjälper alltid till och det med ett leende (bild se framsida). 3

6 HYRESFÖRÄNDRING 1 JANUARI 2010 Höjning för lägenheter from 1 januari Den 27 november 2009 träffades överenskommelse mellan bolaget och hyresgästföreningen om hyror för Den uppgörelse som träffades innebar följande; Bostäder i Sollefteå, Långsele höjs med 9 kr/kvm och de utanför Sollefteå, Långsele höjs med 7 kr/kvm. Lägenheter på Långgatan 25 i Sollefteå och Gunillavägen 6 i Junsele, vilka har hushållsel i hyran får en ytterligare höjning med 2 kr/kvm. Oförändrad hyra gäller för lägenheter på Strandvägen 2, 4, 6 i Helgum, Bergelsväg 3 i Ramsele samt Ängsvägen 28, 30, 32 i Näsåker. Studentlägenheter på Långgatan och Prästbordsvägen höjs med 1,4 %. Enbart rum i särskilt boende + 50 kr/månad. ANTAL ANSTÄLLDA Yrkesgrupp Kvinnor Män Totalt Tjänstemän 6 (6) 6 (4) 12 (10) Fastighetsskötare 0 (0) 16 (18) 16 (18) Lokalvårdare 35 (36) 3 (3) 38 (39) Målare 0 (0) 1 (1) 1 (1) Summa 41 (42) 26 (26) 67 (68) 15 Antal personer 12 9 Kvinnor HYRESFÖRÄNDRING 1 JANUARI 2011 Höjning för lägenheter from 1 januari Män Den 8 december 2010 träffades överenskommelse mellan bolaget och hyresgästföreningen om hyror för Den uppgörelse som träffades innebar följande; Bostäder i Sollefteå höjs med 25 kr/kvm. Bostäder i Långsele, Ramsele, Junsele och Näsåker höjs med 22 kr/kvm. Bostäder i Graninge, Helgum och Edsele, Undrom och Vallänge höjs med 15 kr/kvm. Lägenheter i Sollefteå kommer i samband med att de får ett standardhöjande TV-utbud att få en höjning med 55 kr per månad. Lägenheter på Strandvägen 2, 4, 6 i Helgum, Bergelsväg 3 i Ramsele samt Ängsvägen 28, 30, 32 i Näsåker får dock en lägre höjning 10 kr/kvm. Boende på Gunillavägen 14 A-C får också en lägre höjning = 15 kr/kvm. Studentlägenheter på Långgatan och Prästbordsvägen höjs med 3 %. Enbart rum i särskilt boende + 75 kr/månad. Exempel på höjningar för bostäder i kr/månad; Ort 45 kvm 75 kvm Sollefteå 94 kr (+55) 156 kr (+ 55) Långsele 83 kr 138 kr Ramsele 83 kr 138 kr Junsele 83 kr 138 kr Edsele 56 kr 94 kr Bilplatser med installerade digitala timers - höjs med 20 kr/månad. Uppgörelsen för 2011 innefattar som tidigare år att hyressättningsavgift utgår till hyresgästföreningen med 12 kr/lägenhet och månad. Därutöver har även avtalats om ersättning till boinflytande, fritidsmedel samt lokaler. 3 0 <20år >60år ENERGIEFFEKTIVISERING + SKÅNEINITIATIVET År 2010 har varit ett tungt år energimässigt såväl avseende förbrukning som kostnad. Inget år under 2000-talet har varit så kallt. Graddagar Sollefteå för år 2010 blev 5737 (normalår 5280 graddagar). Inget år tidigare under 2000-talet har ens uppgått till normalår gällande graddagar. Under 2008 skrev bolaget under SABO-företagens utmaning det sk Skåneinitiativet, vilket innebär att vi avser att minska energiuttaget med 20 % fram till och med Om den målsättningen nås av samtliga SABO-företag så kapas nästan 1 % av Sveriges årliga energikonsumtion! Den faktiska förbrukningen på idag ägda fastigheter var år 2007, 19,7 miljoner kwh och målet är att den förbrukningen på samma bestånd för år 2016 skall vara 15,8 miljoner kwh. För bolagets ägda fastigheter innebär en besparing på 20 % att energiförbrukningen skall minska med ca kwh per år. Utfallet fram till idag dvs till utgången av 2010 är en minskning med 3,8 %. När man räknar ut gjord besparing så normalårskorrigeras förbrukningen. Det innebär att man tar hänsyn till temperaturen under olika månader dvs om det varit varmt eller kallt. Man gör en korrigering mot ett tänkt normalår och får då jämförbara väderleksår. Det är för oss en stor utmaning, vilken erfordrar energi, engagemang, medel samt uthållighet. Varje åtgärd är viktig och vårt beteende gör skillnad. Eloff Sparström 4

7 Några av de åtgärder som gjorts i bolaget för att energieffektivisera ägda fastigheter är; Byte av ventilationsaggregat Djupövägen 34, Sollefteå (bostadsdelen) till roterande växlare. Ventilationsutrustning har bytts i lägenheterna och samtidigt har kanaler rensats och luftflöden injusterats. Installation av luftvattenvärmepump på Fridhemsgatan 4 och 6 i Sollefteå. Ombyggnad av belysningsstyrning i alla korridorer på Nipanskolan, Sollefteå. Härmed är all belysning i korridorer närvarostyrd. Fläktbyte samt modernisering av ventilationsutrustning i lägenheter och lokaler har gjorts på Stationsgatan 19, Långsele. Värmesystemet har åtgärdats med tryckstyrd pump och nya radiatortermostater. Tvättstuga på Stationsgatan 19, Långsele har moderniserats och fräschats upp samt fått ett nytt torkskåp. Installation av 9 luftvärmepumpar i småhus med kallhyra i Ramsele, Edsele och Långsele. Injustering av värmesystem Storgatan 4, Ramsele samt att radiatorer har försetts med nya termostater. FAKTISK FÖRBRUKNING - GRÖNA NYCKELTAL Energianvändning och vattenförbrukning totalt i ägda fastigheter siffrorna för 2008 och 2009 är korrigerade för försäljningar etc och avser samma objekt som Värme 2008 Värme 2009 Värme 2010 Vatten 2008 Vatten 2009 Vatten kwh kwh kwh kbm kbm kbm Uppvärmning i ägda fastigheter sker med följande energislag. Elvärme 18,4 % Eldningsolja 0,6 % Fjärrvärme 81 % Energianvändning och vattenförbrukning totalt i inhyrda (kommunens) fastigheter siffrorna för 2008 och 2009 är korrigerade för försäljningar etc och avser samma objekt som Värme och el 2008 Värme och el 2009 Värme och el 2010 Vatten 2008 Vatten 2009 Vatten kwh kwh kwh kbm kbm kbm Uppvärmning och el i inhyrda fastigheter sker med följande energislag. Eldningsolja 2,2 % Moderniserad tvättstuga Stationsgatan 19, Långsele Några av de åtgärder som gjorts i bolaget för att energieffektivisera inhyrda fastigheter är; Biträtt vid konvertering till bergvärme på Skedoms förskola. Förslag på ny närvarostyrd belysning i kommunhusets interntrapphus har tagits fram. I gymnastiken på Näsåkers skola och tillhörande utrymmen har närvarostyrd belysning installerats. I västra har motorvärmare på skolor och övriga enheter bytts ut till digitala med klocka. Därmed är alla motorvärmare på inhyrda fastigheter utbytta. Elvärme 50,5 % Fjärrvärme/pellets 47,3 % 5

8 INVESTERINGAR Bolagets investeringar i fastigheter under året uppgår till kkr. En fjärdedel av beloppet närmare bestämt 639 kkr avser nedlagda kostnader för framtagande av underlag och handlingar till pågående byggnadsprojekt. Det avser ombyggnad av Graningebyns tidigare skoldel till lokaler och lägenheter för särskilt boende samt framtagande av några skissförslag på hissinstallation och tillbyggnad på Tuvan, Storgatan 31 i Sollefteå. Så se upp när du passerar huset. Stanna upp en minut och studera det detaljrika arbete som finns på taket. Beakta tinnar, torn, trappstegsgavlar, kreneleringar och toureller. Imponeras av dekorativa järnsmiden i form av spiror och ornament på hörntorn. Se hur takkupor samt räcken spirar upp mot himmelen. Njut av skönheten! Projektplanering uppe på Solgårdens tak Resterande investeringar avser projekt såsom etapp 1 avseende ombyggnad ventilationsaggregat på Solgården i Sollefteå. Där man byter från omoderna energikrävande aggregat med elvärme till roterande växlare med vattenburen uppvärmning. På Fridhemsgatan 4 samt 6 i Sollefteå har konvertering gjorts till våra första luftvatten värmepumpsanläggningar. Övrigt avser sedan mindre ombyggnader, värdehöjande åtgärder i samband med bla hissbyte och låsbyten. Standardhöjande tillval såsom tvättmaskiner/ diskmaskiner/duschkabiner har aktiverats. Avseende inventarier uppgår gjorda investeringar till 298 kkr och det som införskaffats är kontorsmöbler, handdatorer, bilinredningar samt städmaskiner. Denna bild före målning övriga efter målning MÅLNING TAK BYGGNADSMINNE Nu har äntligen taket på Apotekshuset blivit målat, efter många års försök. Det är mycket som skall stämma. Färg och utförande skall vara godkänt när byggnaden är byggnadsminne och har kulturhistorisk status. Därtill gäller att få arbetet utfört till ett överkomligt pris. Takmålningen kom att kosta en halv miljon och nu när den är utförd kom alla vackra detaljer att framträda och till sin rätt. Smidestulpan 6

9 NÖJD KUND UNDErSÖKNING För andra året i rad har bolaget gjort en nöjd kund undersökning. En enkät med 43 frågor skickades ut till 195 hyresgäster på 12 bostadsområden på olika orter. Svar erhölls från 106 hyresgäster, dvs 54 % svarsfrekvens, vilket vi bedömer väldigt bra. Frågorna avsåg olika områden såsom bemötande från personal, hur nöjd man är med lägenhetens standard och fastighetens skötsel mm. Diagrammen härintill visar på hur de svar man fick fördelat sig mellan alternativen mycket nöjd till mycket missnöjd. Vår tolkning är att det är ett mycket bra utfall, dvs vi har många nöjda kun- der, vilket är ett av våra huvudmål. I Sollefteå, Junsele och Näsåker låg man på 93 % och över i nöjdhet. I Långsele och Ramsele låg man strax under 85 %. Snittet för nöjdheten låg totalt på 92 % och vårt mål är satt till minst 90 %. Hej Hyresgäst! Hur nöjd är du med Solatum Hus&Hem AB som hyresvärd? Här får du chansen att framföra Din åsikt till oss. Allmänna frågor om Dig som svarar Ålder under 50 år mellan 50 och 70 år över 70 år Har varit hyresgäst hos Solatum Hus&Hem mindre än 2 år mer än 2 år Enmanshushåll ja nej Har tillgång till Internet i lägenheten Mitt postnummer är nej ja, via mitt fasta telefonabonnemang ja, via mobilt abonnemang Vidare till Dina åsikter Vi nådde målet under 2010! Helhetsbedömning Nöjda missnöjda Mycket nöjd Ganska missnöjd Ganska nöjd Mycket missnöjd Varken eller Vet ej Nöjd med fastighetsskötare Nöjd med kontorspersonal Lägenheten Åtgärdande av fel, reparationer Tvättstugan Säkerhet och trygghet

10 FEMÅRSÖVERSIKT Ur verksamheten år Belopp i kkr Soliditet = Eget kapital Totalt kapital Nettoomsättning (ägda) Nettoomsättning (inhyrda) Underhållskostnad (ägda) Finansiell nettokostnad Redovisat resultat Eget kapital Balansomslutning Skulder till kreditinstitut Soliditet 9,7% 5,6% 9,0% 8,5% 7,9% Investeringar Vakansgrad per ,5% 4,6% 5,8% 5,4% 3,5% Antal ägda uthyrningsobjekt Bostäder Lokaler Bilspår på nysnö Vakansgrad = Antal vakanta lägenheter Totalt antal uthyrningsbara lägenheter Ytor i kvm - ägda uthyrningsobjekt Bostäder Lokaler Totala ytor varav ytor med kallhyra Ytor i kvm - förvaltningsobjekt Bostäder Ytor i kvm - inhyrda Bostäder Lokaler Totala ytor Tillsvidareanställda heltid per Tillsvidareanställda deltid per Medelantal anställda FÖRBRUKNING - verklig avseende ägda fastigheter Trapphuspelargoner Förbrukning Vatten Uppvärmning Övrig el Totalt för kbm kwh kwh Förbrukning gröna nyckeltal se även sid 5 8

11 SAMORDNAD FASTIGHETSFÖRVALTNING Från januari 2004 förvaltar bolaget via ett hyresavtal kommunens fastigheter såsom skolor, förskolor, brandstationer etc. Gällande avtal benämns och gäller i 5 år from 1 januari 2009 och förlängs 2 år i sänder om inte uppsägning sker. I hyran ingår kostnad för underhåll, vilken för 2010 är beräknad till 79 kr/kvm för skolor samt förskolor och 72 kr/kvm för övriga fastigheter. Denna del av hyran är öronmärkt till respektive fastighets underhåll och är en skuld i den mån de inte nyttjas. Det medför att bolaget inte kan styra resultatet genom att utföra mer eller mindre underhåll. Av avtalet framgår även att förvaltningen av de kommunala fastigheterna inte får innebära någon ekonomisk belastning för bolagets övriga verksamhet. Av den anledningen skall därför intäkter och kostnader redovisas skilt från bolagets övriga verksamhet. Den hyresåterbäring som bolaget kunnat lämna till kommunen för 2009 på 120 kkr har kommunen beslutat att bolaget fått använda till energieffektiviseringsåtgärder. Denna återbäring har använts för att delfinansiera utbyte av motorvärmare i västra. Erhållna medel via hyresåterbäring och energi - effektivisering från åren = kkr, har via satsning i energieffektiviserande åtgärder för år 2010 kunnat ge en återbäring på 165 kkr. Vilken avses att nyttjas till nya energieffektiviseringsåtgärder KÄNSLIGHETSANALYS Bolagets kostnader samt intäkter är beroende av omvärlden. Befolkningsstruktur och antal innevånare i kommunen påverkar hyresintäkter samt kommunala taxor. Elprisets (kwhpris) utveckling och nivå har stor betydelse för bolagets kostnader samt resultat. För såväl inhyrda som ägda fastigheter har kwhpriset legat på en något lägre nivå än I snitt har det rena kwhpriset för inhyrda fastigheter legat på 49,65 öre (2009=56,33) och för ägda fastigheter 62,06 öre (2009=70,61). När det gäller räntenivån har den korta räntan legat relativt lågt under Bolagets snittränta vid årets ingång var 2,74% och vid årets utgång uppgick snitträntan till 3,24%. Den korta räntan har dock under året inte stigit i den takt som befarats - den slutlig räntekostnaden för året kom därför att bli betydligt lägre än ursprunglig beräkning. Känslighetsanalys ägda fastigheter (på helårsbasis). Förändring resultateffekt Vakansgrad +/- 1 % 600 kkr Rörlig ränta +/- 0,45% 600 kkr Snittränta +/- 0,18% 600 kkr Elpris/kWh +/- 8 öre 600 kkr Bränslekostnader +/- 4,5% 600 kkr Kommunala taxor +/- 9% 600 kkr För inhyrda fastigheter är kostnaden per kwh lägre eftersom kostnaden utgörs av ett pris utan moms. En förändring av elpriset med 6,4 öre exkl moms är detsamma som 8 öre inkl moms. Känslighetsanalys inhyrda fastigheter (på helårsbasis). Förändring Elpris/kWh inhyrda + 6,4 öre Löneökning inhyrda +2,5 % Upp eller ner? resultateffekt 580 kkr 375 kkr OUTHYRT Bolagets mål är att komma ner i en rimlig vakansgrad på 4 % dvs 96 % i uthyrning. Vid årets ingång var uthyrningen 95,4% och vid årets utgång var uthyrningen 95,5%. Tabellen nedan visar vakanserna vid årets slut Orter Antal lägenheter Vakanta *Rum 1 RK 2 RK 3 RK 4 RK+ Andel Sollefteå 554 (554) 4 (4) % Långsele 122 (122) 11 (9) % Graninge 7 (7) 0 (0) % Helgum 25 (25) 5 (6) % Edsele 28 (31) 7 (11) % Ramsele 156 (162) 12 (16) % Junsele 92 (92) 6 (4) % Näsåker 52 (52) 11 (7) % Undrom 25 (25) 0 (0) % Summa (1 070) 56 (57) % Särskilt boende 173 (173) 0 Summa totalt (1 243) 56 Totalt per objekttyp * Avser studentrum samt elevrum. 9

12 UPPFYLLELSE AV MÅL Dessa utgör en del i kommunens övergripande mål; = Målet är uppfyllt = Målet är delvis uppfyllt = Målet är inte uppfyllt MEDBORGARE/BRUKARE målområde målvärde Utfall Måluppfyllelse Kundnöjdhet 90 % 92 % Serviceuppföljning 4,3 (av max 5), minst 108 st 4,59, 109 st UTVECKLING/FÖRNYELSE målområde målvärde Utfall Måluppfyllelse Energieffektivisering Budget ägda >1.500 kkr Nedlagt kkr Förse fler hus med hiss 1 tillbyggnad Ingen Anpassa till efterfrågan Minska vakanser Rivningsbeslut MEDARBETARE EKONOMI målområde målvärde Utfall Måluppfyllelse Erbjuda företagshälsovård 80 % går på hälsokontroll 81 % Informationsträffar Minst 2 ggr/år Uppfyllt Personalaktivitet Minst 2 ggr/år Uppfyllt målområde målvärde Utfall Måluppfyllelse Uthyrningsgrad 96 % 95,3 % Soliditet Sträva mot 10 % 9,7 % Underhåll Minst 108 kr/kvm 114 kr/kvm Energieffektivisera Minskat 20 % till 2016 T o m ,8 % I snitt kwh/år Ej nått FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Solatum Hus&Hem AB får härmed avgiva följande förvaltningsberättelse för 2010 års verksamhet. Skolverksamheten i Graningebyn har upphört. Beslut finns om att fylla dessa tomma lokaler med annan kommunal verksamhet. Bolaget har i samråd med den politiska ledningen framtagit förslag och ritningar för anpassning av lokalen till särskilt boende. Framtaget förslag rymmer 13 boendeplatser se skiss sid 29. Vision för kvarteret Tuvan, Storgatan i Sollefteå har framtagits. Det handlar om att förse en av byggnaderna med hissar, göra större balkonger samt glasa in dessa. Idag framtagen skiss se sid 29. Beslut har sedan tagits, att bolaget under 2011 skall investera i ett fastighetsnät. Detta skall komplettera tidigare dragit nät för TV. Det nya fastighetsnätet skall användas för data och telefoni. Fastigheterna ansluts till Sollefteå Stadsnät. Beslut om avveckling av Torggatan 7, Ramsele har tagits. Fastigheten är i stort behov av underhåll/reparation. 10 Detta tillsammans med antalet vakanta lägenheter på orten gör att ansökan om rivning inlämnats. När det gäller hyresavtal tecknade med kommunen för större enheter såsom servicehus och skolor är överenskommelsen att dessa objekt är speciellt anpassade för sitt ändamål. Sägs avtalet upp innan investeringen är avskriven, måste detta lösas mellan parterna. Denna överenskommelse medför att bolaget undantar dessa objekt när det gäller prövning av nedskrivningsbehov som i vanliga fall uppstår vid en förestående uppsägning och osäker framtid. Under året har följande fastigheter avyttrats; Ödsgård 14:75, Villavägen 18, Edsele Ödsgård 14:81, Villavägen 10, Edsele Del av Östergransjö 3:42, Centrumvägen 30, Helgum Inga fastigheter har förvärvats. RESULTATDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående medel kr överföres i ny räkning.

13 RESULTATRÄKNING (belopp i kkr) Not Hyresintäkter ägda Övriga förvaltningsintäkter Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader 3, Underhållskostnader Fastighetsskatt Driftnetto ägda Hyresintäkter inhyrda Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader 4, Underhållskostnader Driftnetto inhyrda Avskrivningar Nedskrivningar Bruttoresultat Centrala adminstrationskostnader ägda Centrala administrationskostnader inhyrda Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Ränteintäkter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter Årets resultat

14 BALANSRÄKNING (belopp i kkr) TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Inventarier Pågående ny- och ombyggnader Finansiella anläggningstillgångar Andel i HBV Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager mm Förnödenheter - olja Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordran Sollefteå Kommun Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

15 BALANSRÄKNING (belopp i kkr) EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Bundet eget kapital Aktiekapital aktier Fritt eget kapital / Ansamlad förlust Balanserat resultat Aktieägartillskott Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter för egna förpliktelser 16 Fastighetsinteckningar Övriga ställda panter Ansvarsförbindelser Garantiförbindelse Fastigo

16 KASSAFLÖDESANALYS (belopp i kkr) Den löpande verksamheten Röreleseresultat Av- och nedskrivningar som belastat resultatet Reavinst Reaförlust 11 - Strukturkostnader Pensionskostnader - - Erhållna räntor och räntebidrag Betalda räntor och liknande Utbetald inkomstskatt - - Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av förråd Ökning(-)/minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+)/minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Utbetalningar för ombyggnad av fastigheter Utbetalningar för förvärv av inventarier Inbetalningar till (-) från(+) finansiell tillgång Inbetalningar från försäljning Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamheten Lösen av långfristiga lån Amortering av långfristiga lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Summa likvida medel vid årets slut (se not 12)

17 BOKSLUTSKOMMENTAR Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningen är upprättad i kkr, där annat ej är angivet. Värderingsprinciper Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. Prövning av nedskrivningsbehov på fastigheter Bolaget har prövat nedskrivningsbehov på de fastigheter där kommunen inte är huvudsaklig hyresgäst (Kommunen ses som huvudsaklig hyresgäst i servicehus, särskilt boende samt skolor). I avvaktan på Bokföringsnämndens vägledning om nedskrivningar har SABOs rekommendation om nedskrivning av fastigheter tillämpats. Denna prövning av nedskrivningsbehovet innebär att framtida betalningsöverskott diskonteras. Bolaget har värderat samtliga fastigheter var för sig samt i kollektivt geografiska driftenheter (dvs en kollektiv geografisk värdering per ort). Styrelse och VD anser att bolagets fastigheter kan värderas ortsvis då de består av liknande byggnader med ett betydande samband samt förenade med likvärdiga risker. Varje fastighets intäkter och kostnader har använts. Därtill har följande antaganden gjorts; Inflation 2 %. Utveckling av hyresnivå samt driftkostnader + 2 %. Underhåll för byggnader med värdeår före 1985 har satts till 120 kr/kvm och efter till 85 kr/kvm. Reparationskostnaden har justerats till 15 kr/kvm. Vakansgraden i Sollefteå har antagits till 2 % och på övriga orter 4 %. Beräkningar har gjorts utifrån kalkylränta på 6,3 % respektive 8 %. Direktavkastningskrav ligger på 4,3 % respektive 6 %. Båda beräkningarna indikerar att värdet per ort överstiger det bokförda värdet. Inkomstskatter Uppskjutna skattefordringar i avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Bolaget har både temporära skillnader och underskottsavdrag. Med hänvisning till ovanstående förutsättningar har något värde av skattefordran inte redovisats i årets bokslut. Varulager Varulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet enligt den sk först-in först-ut principen respektive verkliga värdet. Inkuransrisk har därvid beaktats. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och bedömd kvarstående nyttjandetid. Avskrivning enligt plan har beräknats enligt följande: Tillgångsslag Procent Byggnader, kvarvarande nyttjandetid >50 år 1 % Byggnader, kvarvarande nyttjandetid år 2 % Byggnader, kvarvarande nyttjandetid <30 år 3,33 % Lokaldelar i servicehus och skolor 3 % Om- /tillbyggnad utförd efter år % Markanläggningar 5 % Standardförbättring = tillval 10 % Värdehöjande åtgärder 4 %-7 % Anslutningsavgifter 20 % Inventarier 10 %-30 % Genomsnittlig avskrivning fastigheter 1,9 %. Säkring av bolagets räntebindning Avtal om en så kallad ränteswap skyddar bolaget mot ränteförändringar. Eventuell ränteskillnad som ska erhållas eller erläggas på grund av en ränteswap, redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter och periodiseras över avtalstiden. Noter till resultaträkning NOT 1 -Hyresintäkter ägda Bostäder Lokaler Garage Parkeringsplatser

18 NOT 2 - Övriga förvaltningsintäkter Återvunna kundförluster, kraversättningar Övrigt NOT 3 - Driftskostnader Fastighetsskötsel Fora premiereduktioner Reparationer Bränslekostnader Sopor Vatten Fastighetsel Försäkring Hyresförluster Administration Del av ovan som beräknas tillhöra central administration Kabeltv, hyresgästföreningen, övrigt Uppgifter om personal samt ersättningar till styrelse och revisorer Medelantalet anställda Antal anställda varav män Redovisning av könsfördelning i företagsledning Styrelsen Varav kvinnor 3 3 Övriga ledande befattningshavare 1 1 Varav kvinnor 0 0 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid 4,1 % 6,8 % Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer = långtidssjukfrånvaro 48 % 76 % Sjukfrånvaro fördelad efter kön (sammanlagd frånvaro/ sammanlagd ordinarie arbetstid) - sjukfrånvaro för män 4,3 % 8,1 % - sjukfrånvaro för kvinnor 3,9 % 5,8 % Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori (sammanlagd frånvaro/ sammanlagd ordinarie arbetstid) - 29 år eller yngre 0,2 % 2,1 % år 2,3 % 5,2 % - 50 år eller äldre 5,4 % 8,1 % Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och VD Övriga anställda Summa Sociala kostnader (varav pensionskostnader) (1 513) (2 123) Av bolagets pensionskostnader avser 421 kkr (380 kkr) styrelse och VD samt tidigare VD. 16

19 Avgångsersättning För nuvarande VD gäller vid uppsägning från bolagets sida, 12 månaders uppsägningstid. Utöver lön under uppsägningstiden är VD berättigad till en ersättning uppgående till en årslön. Ersättning till revisorer KPMG -Revisorer Revisionsuppdrag Andra uppdrag 7 - Lekmannarevisorer Revisionsuppdrag NOT 4 - Avtal med kommunen inhyrda fastigheter Bolaget förvaltar via hyresavtal benämnt kommunens skolor, förskolor, brandstationer etc. Bolaget kallhyr kommunens fastigheter - se specifikation sid 25. Kommunen återhyr sedan nämnda lokaler med underhåll, media, fastighetsskötsel, lokalvård etc. I hyresavtal är en del av hyran öronmärkt för underhåll. Har erhållen hyra för underhåll inte använts för underhåll under året - skall detta belopp skuldföras och nyttjas kommande år. Ovan innebär att bolaget ej kan påverka sitt resultat genom att utföra mer eller mindre underhåll på kommunens fastigheter. Inhyrda kommunala lokaler Hyresintäkt drift Hyresåterbäring Hyresintäkt för underhåll Ersättning för lokalvårdstjänster Fastighetsskötsel, lokalvård Fora premiereduktioner Reparationer Bränslekostnader och el Sopor Vatten Administration, avskrivningar Del av ovan som beräknas tillhöra central administration Övrigt larm, självrisk Hyreskostnad kommunen Underhållskostnader -nedlagd kostnad Underhållskostnader -förändring skuld (ökning(+)/minskning (-)) Sammanställning resultat inhyrda fastigheter Hyresintäkter Driftskostnader exkl jämförelsestörande poster Underhåll Driftnetto exkl jämförelsestörande poster Centrala administrationskostnader Resultat Jämförelsestörande poster: premiereduktioner FORA Resultat

20 NOT 5 - Avskrivningar Av avskrivning på totalt kkr ( kkr) redovisas 232 kkr (301 kkr) under fastighetsskötsel och 107 kkr (112 kkr) under administration. Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Byggnader Markanläggningar Anslutningsavgifter Summa avskrivningar NOT 6 - Övriga rörelseintäkter Avser utförda tjänster, lokalvård i ej inhyrda lokaler samt vaktmästeri utöver fastighetsskötsel. NOT 7 - Leasingavgifter avseende operationell leasing Tillgångar som innehavs via operationell leasing inga inga Räkenskapsårets leasingkostnader exkl lokalhyror Noter till balansräkning Not 8- Byggnader och Mark Ingående ack. anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar, rivningar Omklassificeringar (från pågående ny- och ombyggnader) Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ack avskrivningar enligt plan för byggnader Försäljningar, rivningar Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärden Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående ack nedskrivningar på anskaffningsvärdet Avgår: Ack nedskrivning på avyttrad tillgång Återföring av tidigare nedskrivningar Årets nedskrivningar (anskaffningsvärde) Utgående ackumulerade nedskrivningar (anskaffningsvärde) Utgående bokfört restvärde Totala taxeringsvärden därav taxeringsvärde tomtmark Specifikation per fastighet se sidorna