Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (10) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om opartiskhet, rådgivnings- och upplysningsskyldighet, dokumentation och medhjälpare. Prövning av om den fastighetsmäklare som har varit ansvarig för förmedlingsuppdraget, och hennes chef som också är fastighetsmäklare, har agerat opartiskt vid information om en uppkommen vattenskada. Även fråga om den ansvarige mäklaren har agerat opartiskt när köparna hade synpunkter på arbetet som utförts med anledning av vattenskadan. I beslutet har också frågan om rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, dokumentationen och användningen av en medhjälpare berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendena. Ärendena I en anmälan har två föräldrar, varav en av dem hade köpt en bostadsrätt tillsammans med sin son, framfört kritik mot den ansvariga fastighetsmäklaren NN och hennes chef fastighetsmäklaren MM. Tillsammans med skrivelsen har anmälarna lämnat in kopior av ett e-postmeddelande från MM till NN, objektsbeskrivningen, depositionsavtalet, överlåtelseavtalet med två tilläggsavtal, blanketterna Likvidavräkning säljaren och Likvidavräkning köparen samt en besiktningsrapport från ett sanerings- och avfuktningsföretag. Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN och MM att yttra sig över POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (10) anmälarnas kritik. NN har yttrat sig samt lämnat in kopior av uppdragsavtalet, blanketten Kundkännedom uppdragsgivare (ID-kontroll) med en kopia av uppdragsgivarens identitetshandling och blanketten Medgivande äktenskapsbalken med en kopia av säljarens makas identitetshandling. NN har också lämnat in kopior av överlåtelseavtalet, journalen samt e- postkorrespondens mellan å ena sidan sig själv, den ena anmälaren (köparen) och säljaren samt å andra sidan sig själv och MM, köparna och säljaren. MM har yttrat sig och lämnat in ett utdrag ur en handledning för reklamationshantering inom mäklarföretaget. Fastighetsmäklarinspektionen har endast granskat de frågeställningar som har anmälts i skrivelsen från anmälarna. Anmälan Anmälarna, som anser att fastighetsmäklarna NN och MM har varit partiska till säljarens fördel, har uppgett sammanfattningsvis följande. En vattenskada inträffade i lägenheten mellan kontraktsskrivningen och det avtalade tillträdet. NN ringde upp deras son, som köpte en bostadsrätt för första gången, för att berätta att det var en liten skada. NN sa att försäkringsbolaget var inkopplat, så det var lugnt. Sonen ville då tillträda tidigare, eftersom lägenheten stod tom. Precis innan det tidigarelagda tillträdet fick de dokumentationen om läckan från ett sanerings- och avfuktningsföretag av mäklaren. De insåg att läckan var mycket större än vad de hade fått reda på. De försökte att få tag i NN, som då hade gått på semester. Hon hade lämnat över uppdraget till en fastighetsmäklarkollega (PP). Samma morgon som det tidigarelagda tillträdet skulle äga rum fick de tag i föreningens biträdande ordförande. De fick då reda på att försäkringsfrågan inte alls var löst. Försäkringsbolaget höll på att utreda vem som hade gjort

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (10) fel och ansvarade för läckan och vems försäkring som skulle täcka skadan. Grannen, vars lägenhet läckan kom ifrån, hade inte någon brf försäkring. De bestämde sig för att inte tillträda lägenheten tidigare. De försökte i stället att skjuta på tillträdet tills skadan var åtgärdad eller ta reda på om köpet eventuellt kunde hävas. Fastighetsmäklarkollegan PP, NN och MM (som också blev inblandad) gjorde klart för dem att de inte hade någon möjlighet att få häva köpet på grund av att skadan hade orsakats av en tredje part. Detta hade de tidigare inte blivit tillräckligt upplysta om av NN vid kontraktsskrivningen. De fick ingen information om sina eventuella rättigheter. I stället fick de endast reda på sin skyldighet att genomföra köpet. De fick inte något stöd eller någon hjälp med vad som var bäst för dem att göra som köpare. I stället undvek NN dem och återkom inte när de sökte henne. De fick ingen information av NN under resans gång. De fick själva ringa och ställa frågor till sanerings- och avfuktningsföretaget, försäkringsbolaget, grannen samt föreningens ordförande. Det dröjde flera veckor, och endast tre dagar innan det avtalade tillträdet i slutet av augusti, innan de fick komma och titta på skadan. I samband med detta skrevs det ett tilläggsavtal, vilket de fick ta del av precis innan det avtalade tillträdet. De kände sig pressade att skriva på tilläggsavtalet, så att de inte skulle behöva tillträda lägenheten i slutet av augusti Som köpare kände de att deras behov inte blev tillgodosedda. De kände sig maktlösa när de diskuterade med mäklarna. Eftersom deras son annars skulle stå utan bostad, ville de ha inskrivet i tilläggsavtalet att de skulle ha rätt att häva köpet om lägenheten inte var åtgärdad till den 1 januari året därpå. De ville också ha garantier för att skadan i sig verkligen var åtgärdad. Om problemet återkom skulle det inte ha varit lönt att återställa ytskikten. Tilläggsavtalet skulle då i sig vara betydelselöst för dem. Av fastighetsmäklaren fick de veta att dessa krav inte kunde ställas, eftersom det inte var säljarens ansvar. Som köpare ansåg de dock att ansvaret låg hos säljaren, eftersom han fortfarande ägde lägenheten när skadan inträffade och

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (10) när skadan skulle åtgärdas. I ett e-postmeddelande som skickades ut till de berörda var MM partisk genom att skriva att säljaren var helt oskyldig. Detta trots att säljaren ägde och ansvarade för lägenheten samt att försäkringsbolagen utredde om någon hade varit oaktsam. Den 1 november 2013 träffades de i lägenheten igen för att inspektera återställandet. Då såg de att spacklingen av taken inte var fackmannamässigt utförd. Mäklaren NN var partisk och sa att det var bättre än när de senast hade tittat på lägenheten i alla fall. Hon blev väldigt sur på dem, trots att det stod i kontraktet att det skulle vara fackmannamässigt gjort. Vid detta tillfälle sa säljaren att redan när han köpte lägenheten fanns det problem. Han hade inskrivet i sitt kontrakt att det var fukt i lägenheten. Säljaren sa också att han inte hade gjort något väsen av det. NN hörde detta och höll med säljaren. Hon gjorde ingenting för att hjälpa dem som köpare. De kände sig pressade av att de redan hade skrivit på tilläggsavtalet och att det inte fanns några bevis på det som sades vid detta tillfälle. De fick sedan en prisnedsättning på kronor, vilket de tyckte var alldeles för lite. Eftersom de hade fått reda på att de måste genomföra köpet orkade de inte bråka. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande. Uppdragsavtalet Vid rubriken Förmedlingsarbetet anges följande. Uppdragsgivaren är medveten om och godkänner att förmedlingsuppdraget i vissa delar kan utföras av annan fastighetsmäklare på mäklarföretaget. Undertecknad fastighetsmäklare bibehåller dock det fulla ansvaret för uppdraget. Uppdragsavtalet är undertecknat av säljaren och fastighetsmäklaren NN. Överlåtelseavtalet

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (10) Vid avtalsvillkoret 4 Riskens övergång står följande. Säljaren står risken för att lägenhetens inre av våda skadas eller försämras mellan kontraktsdagen och den avtalade tillträdesdagen. Från och med tillträdesdagen övergår risken på köparen även om lägenheten ej tillträds på grund av köparens dröjsmål. Det första tilläggsavtalet Genom det första tilläggsavtalet flyttades tillträdesdagen fram till den 2 december I avtalet anges bland annat följande. Köparen ska beredas tillfälle att inspektera avhjälpandet senast den , eller senast två veckor före tillträdesdagen om annat datum ska gälla. Om parterna inte är överens om huruvida skadan är fackmässigt avhjälpt är parterna ense om att de gemensamt ska utse en besiktningsman som ska avgöra huruvida skadan är fackmässigt avhjälpt eller inte. [ ] Det andra tilläggsavtalet I tilläggsavtalet som tecknades på tillträdesdagen den 2 december 2013 anges bland annat följande. Parterna är överens om att åtgärder som regleras i tilläggsavtal till överlåtelsen av lägenhet nr [siffra] i BRF [namn] är färdiga. Köparen har haft synpunkter på att taket inte är fackmannamässigt åtgärdat. Som ersättning för detta har parterna överenskommit om att köpeskillingen skall nedsättas med 7.500:-. [ ] E-postmeddelandet I den av NN ingivna utskriften av ett e-postmeddelande från MM till NN den 22 augusti :18 anges följande. Hej N. Jag har nu läst det tilläggsavtal som är skapat av juristen på [branschorganisationen]. Det är det mest heltäckande avtal som jag har sett i ett sådant här ärende. Det reglerar alla möjliga tillstånd som kan uppstå med anledning av vattenskadan (tål att poängtera att säljaren är ju helt oskyldig till den uppkomna situationen).

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (10) Genom det här avtalet skall båda parter känna full trygghet i hur skadan kommer att hanteras framåt. Jag kan inte se behov för några som helst kompletteringar eller ändringar av det förelagda avtalet. Detta sagt med det allra bästa för både säljaren och köparen. Föreslår att du skickar fram förslaget till parterna och snarast får förhållandet reglerat så alla kan känna sig lugna i att affären kommer att bli trygg och bra. Ber dig att hålla mig informerad om hur ärendet fortskrider löpande. Det här brevet får du gärna skicka med till parterna, skulle någon av parterna ha behov av ytterligare diskussioner så finns mina kontaktuppgifter i detta mejl. Anmälarna har gett in samma e-postmeddelande, men med endast de två första styckena medtagna. Fastighetsmäklarnas yttranden NN:s yttrande NN har anfört huvudsakligen följande. Hon var ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingsuppdraget. Fram till kontraktsskrivningen var det inte några andra inblandande. Eftersom hon var på semester vid tiden för det avtalade tillträdet, skulle hennes fastighetsmäklarkollega (PP) bistå henne med tillträdet. Detta skulle eventuellt tidigareläggas. Efter det att köparna hade framfört sitt missnöje över den uppkomna situationen bad hon sin chef, fastighetsmäklaren MM, om hjälp. Mellan köpet och det avtalade tillträdet kontaktade säljaren henne om att det hade uppstått en vattenläcka från lägenheten ovanför. Omfattningen var ännu inte utredd. Säljaren var i kontakt med föreningen, lägenhetsinnehavaren ovanför samt det sanerings- och avfuktningsföretag som skulle genomföra en besiktning. Denna information vidarebefordrade hon omgående till köparna. Hon lovade att återkomma så snart det fanns mer information att ge, vilket hon också gjorde så snart informationen hade inkommit. Hon hade även kontakt med köparna vid andra tillfällen, allt för att säkerställa att de inte skulle känna sig bortglömda.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (10) Som syns av tilläggsavtalet var det många och långa diskussioner för att lösa den uppkomna situationen på bästa sätt. För att säkerställa att allt blev korrekt formulerat, och ta höjd för alla eventualiteter, kontaktade hon en jurist vid en av branschorganisationerna. Juristen utformade tilläggsavtalet som utförligt beskrev resans gång. Enligt juristen var det ett väldigt köparvänligt avtal. Säljaren godtog dock avtalet, eftersom han ville försöka lösa den uppkomna situationen så smidigt som möjligt. Tillträdet av lägenheten skulle enligt överlåtelseavtalet ske den 30 augusti Köparen hade önskemål om att tillträda tidigare för att kunna renovera lägenheten, men valde att avstå i sista minut. Inget tilläggsavtal ingicks om detta. Det tilläggsavtal som parterna senare träffade reglerar ingående det överenskomna datumet för den nya tillträdesdagen. Påståendet om att hon skulle ha varit partisk med säljaren finner hon anmärkningsvärt, då det snarare var säljarens rättigheter som inskränktes. Angående köparnas möjligheter till hävning informerade hon dem om vad det innebar att häva ett köp. De fick även information om att det skulle bli svårt för dem att häva köpet, eftersom skadan inte hade uppkommit på grund av säljarens oaktsamhet utan på grund av tredje part. Hon upplyste om att de skulle kunna hamna i en situation där de begick kontraktsbrott och konsekvenserna av detta. Att hon skulle ha undvikit köparna, underlåtit att återkomma till dem eller inte hållit dem informerade anser hon vara fullständigt felaktigt. Hon hade inte någon nyckel till lägenheten. Köparna hade krav på specifika tider som passade dem. För att låta dem titta på lägenheten behövde hon därför koordinera sina egna tider med säljaren, som arbetade mycket. Som mäklare gjorde hon allt vad som stod i hennes makt för att tillgodose köparnas önskemål om att komma och titta på skadan. MM:s yttranden MM har anfört huvudsakligen följande. Han ska som verkställande direktör involveras om det uppstår reklamationer

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (10) på företagets mäklartjänst eller andra klagomål på hur de anställda hanterar de förmedlingsuppdrag som passerar genom företaget. Uppdraget från NN var att bistå henne i den uppkomna situationen. Köparen var mycket upprörd. NN ville ha viss hjälp, även om hon hanterade alla de formella delarna själv. Ibland kan det vara bra med en tredje persons syn på saker och ting. En utomstående kan bistå med att objektivt bedöma situationen och ge råd om hur mäklaren ska hantera situationen. Den aktuella vattenskadan kom från lägenheten ovanför. Den var på så vis inte orsakad eller uppkommen på grund av oaktsamhet från säljarens sida. Säljaren var lika besvärad av skadan som köparen. Föreningen gjorde en utredning om hur skadan skulle hanteras. Protokollet delgavs både dem och köparen. Han vidhåller inställningen i e-postmeddelandet mellan honom och NN. Säljaren kunde i det här fallet inte påverka att grannen ovanför hade låtit vatten rinna ut i sitt badrum. De ansåg att frågan var komplicerad och utanför deras kunskap att hantera. De kontaktade därför branschorganisationens jurister. De bad om deras bistånd med att skriva ett tilläggsavtal som skulle täcka alla parters bästa. Avtalet skulle även ta höjd för eventuella andra problemställningar som kunde uppstå i den framtida hanteringen. I det avtalet togs höjd för alla möjliga omständigheter, även vad som skulle ske om tillträdesdagen skulle behövas flyttas fram. Säljaren ålades ett stort ansvar i det tilläggsavtal som skrevs, att oavsett vem som var ansvarig för vattenskadan skulle han se till att skadan åtgärdades. Det kände han som mäklare var en viktig garanti för att köparen inte skulle hamna i en tvist. Han vill påstå att tilläggsavtalet på ett mycket heltäckande sätt tillgodosåg köparen så att denne skulle kunna känna sig trygg i sitt köp. En vattenskada som kommer från tredje part och drabbar en bostadsrättsinnehavare är alltid otroligt tråkigt. Men dessvärre inte allt för ovanligt. Det hade varit lika tråkigt och besvärligt om köparen hade hunnit flytta in. Då hade man i lika mån varit missnöjd med sitt köp. Han var själv närvarande vid mötet den 1 november 2013, där köparna inte var nöjda med hur vattenskadan hade åtgärdats. Därför startades en diskussion, där säljaren gick med på en nedsättning av köpeskillingen för att

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (10) lösa frågan. Det upprättades ytterligare ett tilläggsavtal som reglerade att parterna var överens om en nedsättning av köpeskillingen och att man därigenom var nöjd med köpet. Anmälarna skriver att de inte har fått något stöd eller hjälp för att komma fram till vad som var bäst för dem som köpare att göra i den uppkomna situationen. Han anser att mäklarna tog problematiken på stort allvar. De anlitade externa jurister för att säkerställa att de avtal som upprättades mellan parterna skulle bli så heltäckande som möjligt och faktiskt till köparnas fördel. Bakgrundsbeskrivningen i tilläggsavtalet ger en tydlig bild av den situation som hade uppstått. I punkterna 2.2 och 2.3 fick säljaren förbehållslöst hela ansvaret att åtgärda skadan. Därmed var köparens intressen helt skyddade. Det regleras även vad som skulle ske om man inte var överens om avhjälpandet av skadan. Det reglerades också ett skadestånd till köparen om säljaren inte kunde fullgöra sina delar av avtalet. Han kan inte se hur de på ett större sätt skulle ha kunnat tillgodose trygghet för köparna. Han finner faktiskt anmälan något märklig då hanteringen av den uppkomna skadan i lägenheten är så väl dokumenterad och avtalsreglerad i varje del. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska tillgodose både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I förarbetena uttalas att en fastighetsmäklare så långt som möjligt ska inta en neutral roll som opartisk mellanman vid förmedling av kontakterna mellan köpare och säljare samt i övrigt arbete som syftar till att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra (prop. 1994/95:14 s. 41). MM har inte varit ansvarig fastighetsmäklare för det aktuella förmedlingsuppdraget. I egenskap av registrerad fastighetsmäklare står han dock under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn och han ska i allt iaktta

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (10) god fastighetsmäklarsed. Enligt överlåtelseavtalet har säljaren burit risken för att något skulle hända med lägenheten mellan kontraktsskrivningen och tillträdet. Av e-postmeddelandena framgår det att MM har skrivit till NN att säljaren har varit oskyldig till den uppkomna skadan. NN har, i egenskap av ansvarig fastighetsmäklare, förmedlat detta till parterna. Ett sådant uttalande skulle, läst för sig själv, kunna uppfattas som att fastighetsmäklaren är partisk genom att ta den ena partens parti gentemot den andra. Mot bakgrund av det sammanhang i vilket detta har uttryckts och framförts till parterna, samt det som i övrigt har kommit fram i ärendet, ger uttalandet inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. NN har också kritiserats för att ha agerat partiskt genom att ifrågasätta köparnas synpunkter på att arbetet med att åtgärda vattenskadan inte var fackmannamässigt utfört, trots att parterna hade tecknat ett tilläggsavtal som reglerade detta. Utredningen, där Fastighetsmäklarinspektionen har beaktat att parterna träffade ytterligare ett tilläggsavtal genom vilket köpeskillingen sattes ned på grund av köparnas synpunkter på det utförda arbetet, ger dock inte belägg för att NN har agerat partiskt heller i denna del. Fastighetsmäklarinspektionen anser att utredningen inte ger stöd för något annat än att det är båda parternas vilja som har dokumenterats i de tilläggsavtal som parterna ingått med anledning av den uppkomna skadan. Det finns enligt inspektionens uppfattning inte heller anledning för att anse att NN skulle ha överlämnat delar av sitt uppdrag till en annan fastighetsmäklare kollega eller chef i en sådan omfattning som står i strid mot god fastighetsmäklarsed. De övriga anmälda frågeställningarna medför inte heller någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Mot bakgrund av detta finner Fastighetsmäklarinspektionen att ärendena ska avskrivas.