Årsstämma. Innehåll. Ekonomisk information. 1 Året i korthet. Årsstämman äger rum torsdagen den 5 maj 2011 kl i Centrumhuset, Götene.

Transkript

1 Årsredovisning 2010

2 Årsstämma Innehåll Årsstämman äger rum torsdagen den 5 maj 2011 kl i Centrumhuset, Götene. Vem har rätt att deltaga i stämman? Rätt att deltaga i Forshems årsstämma har den aktieägare som dels är registrerad i den utskrift av aktieboken som görs fredagen den 29 april 2011, dels anmäler sin avsikt att deltaga i stämman senast kl fredagen den 29 april Anmälan Anmälan att deltaga i årsstämman kan ske till: Forshem Group AB, Box 17, Götene Telefon: Fax: E-post: info@forshem.com Förvaltarregistrerade aktier Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt omregistrera aktierna i eget namn hos Euroclear Sweden AB för att äga rätt att deltaga i stämman. Aktieägaren måste underrätta förvaltaren härom i god tid före fredagen den 29 april Utdelning Styrelsen föreslår att ingen utdelning (0:00) skall utgå för verksamhetsåret Året i korthet 2 VD har ordet 4 Forshemaktien 6 Forshemkoncernen 8 Småhusmarknaden 10 Projektutveckling 12 Styckehus 14 Övriga verksamheter 15 Miljö Energi 17 Bolagsstyrning 18 Förvaltningsberättelse 23 Koncernens resultaträkning 24 Koncernens balansräkning 26 Koncernens kassaflödesanalys 27 Moderbolagets resultaträkning 28 Moderbolagets balansräkning 29 Moderbolagets kassaflödesanalys 30 Förändring i eget kapital Ekonomisk information Forshem avser att lämna följande ekonomiska information för verksamhetsåret 2011: - Delårsrapport 1 januari 31 mars 5 maj Delårsrapport 1 januari 30 juni 25 augusti Delårsrapport 1 januari 30 september 9 november Bokslutskommuniké februari Årsredovisning april Bokslutskommentarer 35 Noter 45 Revisionsberättelse 46 Styrelse, revisor och ledande befattningshavare 48 Flerårsöversikt, definitioner nyckeltal 49 Adresser Forshems ekonomiska information finns tillgänglig på

3 Året i korthet NETTOOMSÄTTNING RÖRELSERESULTAT Mkr Mkr FAKTA Nettoomsättning Mkr 719,1 641,9 Resultat efter finansiella poster Mkr 10,1-9,1 Rörelsemarginal % 2,2-0,4 Andel riskbärande kapital % 20,0 20,0 Soliditet % 19,0 18,8 Räntabilitet på sysselsatt kapital % 3,6-0,4 Räntabilitet på eget kapital % -7,4-7,8 Resultat per aktie efter skatt kr 1:17-0:85 Eget kapital per aktie kr 18:97 20:35 Utdelning (2010 förslag) kr - - Antal årsanställda Definitioner, se sidan 48 Styrelsen har beslutat att avveckla den verksamhet som koncernen bedriver i Tyskland. Den tyska verksamheten redovisas därför som verksamhet under avveckling. Nettoomsättningen för kvarvarande verksamheter ökade och uppgick till 719 mkr (642). Rörelseresultatet för kvarvarande verksamheter ökade och uppgick till 15,6 mkr (-2,6). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 10,1 mkr (-9,1). Resultatet efter skatt för kvarvarande verksamheter uppgick till 7,1 mkr (-5,2), vilket motsvarar 1:17 kronor (-0:85) per aktie. Inklusive resultat från verksamhet under avveckling uppgick resultatet efter skatt till -8,8 mkr (-10,0). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 37,5 mkr (22,2). Det positiva kassaflödet är till stora delar hänförligt till minskad kapitalbindning i pågående projekt. Ny gemensam marknadsorganisation klar för koncernens verksamhetsområde Styckehus. Koncernens småhusverksamhet organiserad i ett bolag, Götenehus AB, från den 1 januari Styrelsen föreslår att ingen utdelning ska utgå för räkenskapsåret

4 VD har ordet Verksamhetsåret 2010 blev ett händelserikt år. Flera strategiska beslut fattades som kommer att påverka vår verksamhet de kommande åren. Vi kommer nu att fokusera på den svenska marknaden och har som en följd av detta beslutat att avveckla vår rörelse i Tyskland. Götenehus och Sjödalshus styckehusverksamheter har samordnats i en gemensam organisation och en gemensam säljkår. Under 2011 kommer vi att ta ytterligare ett steg i samordningen och marknadsföra våra produkter under ett gemensamt varumärke. För första gången på flera år påverkades verksamheten av en rejäl vinter. Trots ett mycket svagt första kvartal ökade både omsättningen och resultatet i den kvarvarande verksamheten rejält. Verksamheten i Tyskland redovisar däremot ett stort underskott. Beslutet att avveckla verksamheten har också medfört stora nedskrivningar. Småhusmarknaden var under 2010 avvaktande. Vår orderingång var i nivå med leveransvolymen. Antalet byggrätter i projektportföljen ökade däremot, vilket gör att vi har ett bra utgångsläge när efterfrågan förbättras igen. Utvecklingen 2010 Efter att ha minskat volymerna i två år ökade våra leveranser inom både Projektutveckling och Styckehus under Under det första kvartalet var volymerna låga och påverkade av den stränga vintern. Under resten av året stabiliserades volymerna på en högre nivå. Inom Projektutveckling ökade leveranserna med 52 procent och inom Styckehus med 29 procent. Sammantaget ökade våra leveranser på den svenska marknaden med 37 procent under Enligt senaste statistik från SCB ökade antalet påbörjade småhus i Sverige med cirka tre procent under Under 2009 förlorade vi marknadsandelar beroende på att leveranserna till verksamhetsområdet Projektutveckling då minskade kraftigt. Vi gör nu bedömningen att vi mer än väl har återtagit dessa marknadsandelar. Vi beslutade under året att avveckla vår verksamhet i Tyskland. Den tyska verksamheten startades upp i början av 1990-talet. Detta sammanföll med beslutet i Tyskland att med hjälp av subventioner bygga nya bostäder i olika områden i gamla Östtyskland. Sedan flera år har dessa subventioner upphört och idag byggs flertalet nya småhus i de delar av Tyskland som tidigare utgjorde det gamla Västtyskland. Enda undantaget är området i närheten av huvudstaden Berlin. Vår tyska verksamhet har de senaste åren redovisat stora förluster. Trots att vi bedrivit verksamheten under många år har vi inte lyckats med att förbättra marginalerna. Enbart de senaste fyra åren har vi löpande förlorat totalt cirka 30 mkr i Tyskland. Till detta kommer ytterligare cirka 10 mkr som vi belastat vårt resultat med i avvecklingskostnader. Vi går nu vidare och koncentrerar oss på vår verksamhet i Sverige. Den tyska verksamheten redovisas under 2010 som verksamhet under avveckling och ingår därför inte i vår nettoomsättning och heller inte i vårt redovisade resultat före skatt. Koncernens intäkter ökade under året med 77 mkr, motsvarande tolv procent, och uppgick till 719 mkr (642). Trots att våra marginaler har påverkats av order tagna under prispress 2009 är vår kvarvarande verksamhet nu återigen lönsam. Vårt resultat efter finansiella poster ökade med knappt 20 mkr och uppgick till 10,1 mkr (-9,1). Koncernens likviditet har varit god under hela året. Kapitalbindningen i pågående projekt har minskat, vilket medförde att vi redovisade ett positivt löpande kassaflöde på 37,5 mkr (22,2). Fokusering Vi fokuserar nu vår småhusverksamhet på den svenska marknaden. Avvecklingen av verksamheten i Tyskland är en följd av detta beslut. Vi har nu en ny gemensam organisation för affärsområdet Styckehus. Vår säljkår är också gemensam och har under delar av året kunnat sälja både Götenehus och Sjödalshus. Under våren 2011 tar vi ytterligare ett steg i vår strävan mot fokusering. Vår verksamhet inom Styckehus kommer då att marknadsföras under varumärket Götenehus. Vårt sortiment kommer att bestå av de bästa produkterna från Götenehus och Sjödalshus nuvarande 2

5 sortiment samt ett antal nyutvecklade hustyper. Båda våra affärsområden Projektutveckling och Styckehus kommer nu att marknadsföras genom ett gemensamt varumärke. Jag är övertygad om att vi genom detta blir effektivare och starkare i både marknadsföring och interna processer. Projektportföljen Portföljen av byggrätter är en av Forshems viktigaste tillgångar. Vi investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida småhusbyggande. När vi förvärvar mark eller erhåller en markanvisning från någon kommun är målsättningen att betala och tillträda marken så nära projektstart som möjligt. Omsättningshastigheten är avgörande för hur stor projektportföljen kan vara. Vi har under 2010 förstärkt projektportföljen och har ett bra utgångsläge för en volymökning när marknaden börjar växa. Marknadsutsikter och utmaningar 2011 Alla verkar vara överens om att nyproduktionen av bostäder är för låg. Rörligheten på bostadsmarknaden måste öka. Antalet unga familjer som söker bostad ökar och kommer att bli ännu fler de närmaste åren. Trots behovet hämmas nyproduktionen av bristen på byggbar mark, högre kostnader för bygglov, högre anslutningsavgifter för el samt nya byggregler m m. Till detta kommer införandet av bolånetak och stigande räntor. Sverige har nyligen återigen fått en bostadsminister. Det tycker vi i branschen är bra. Nu krävs det åtgärder för att underlätta nyproduktion av bostäder. Det är inte bara viktigt för oss i branschen utan för hela samhället och inte minst för de stora kullar av ungdomar som snart ska skaffa eget boende. TMF Trähus har gjort prognosen att antalet påbörjade småhus under 2011 kommer att vara oförändrat jämfört med Den förbättrade konjunkturen i landet borde rimligen på sikt vara positivt för marknaden. Vi kommer dock i det korta perspektivet att ha en fortsatt låg nyproduktion i landet. Vi har nu varit verksamma i 80 år. Vårt mål är att våra medarbetare ska se oss som en arbetsgivare som man vill stanna kvar hos och där man vill utvecklas. Genom avvecklingen av Tyskland och koncentrationen på den svenska marknaden är vi nu nästan tillbaka där vi startade år Vi kommer återigen att marknadsföra samtliga våra hus genom varumärket Götenehus. Jag är övertygad om att vi genom våra engagerade medarbetare nu har ett bra utgångsläge för att fortsätta arbetet med vår nya strategi och inriktning. Götene i mars 2011 Claes Hansson VD och koncernchef 3

6 Forshemaktien Börshandel Forshem Groups B-aktier är sedan den 23 november 2006 listade på First North som är en del av NASDAQ OMX Stockholm. Den röststarka A-aktien är inte noterad. Kursen på Forshemaktien varierade under året mellan 16 och 25 kronor. Den sista noterade betalkursen under 2010 blev 21:30 kronor (23:70). Vid utgången av 2010 uppgick det totala börsvärdet på Forshem till 128,9 mkr (143,4). Från och med den 6 mars 2009 är Forshems B-aktie listad på segmentet First North Premier. First North Premier innebär striktare krav på informationsgivning och redovisningsprinciper än de vanliga reglerna på First North. Bolag som är listade på First North Premier måste rapportera enligt IFRS och ska lämna minst en delårsrapport som är översiktligt granskad av bolagets revisor. Utdelningspolicy Forshems utdelningspolicy är att utdelningen ska baseras på koncernens resultatutveckling med beaktande av framtida utvecklingsmöjligheter och den finansiella ställningen. Den långsiktiga målsättningen är att utdelningen ska ha en jämn utveckling och uppgå till cirka 30 procent av resultatet efter skatt. Föreslagen utdelning Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning ska utgå för verksamhetsåret 2010 (0 kronor) Forshemaktiens utveckling och omsättning, nov 2008 feb 2011 Resultat per aktie, Kr B Aktien OMX Stockholm_PI Omsatt antal aktier 1000 tal NASDAQ OMX Eget kapital per aktie, Kr Data per aktie Resultat efter skatt *) kr 1:17-0:85 3:04 5:88 4:00 2:83 Utdelning (2010 förslag) kr :00 1:25 - Eget kapital kr 18:97 20:36 22:01 20:95 16:32 14:83 Börskurs 31/12 kr 21:30 23:70 6:25 48:00 56:00 - Direktavkastning % ,2 2,2 - Börskurs/Eget kapital % 112,3 116,4 28,4 229,1 343,1 - Genomsnittligt antal aktier tusen Antal aktier vid årets slut tusen *) Resultat efter skatt innefattar enbart kvarvarande verksamheter. Vid beräkningen av antalet aktier har antagits att nyemissionen och spliten som genomfördes 2006 var genomförd vid ingången av respektive år. 4

7 Aktiekapital Vid utgången av 2010 uppgick aktiekapitalet i Forshem Group AB till 24,2 mkr. Aktiekapitalet är uppdelat på A- och B-aktier. Förutom att alla A-aktierna berättigar till en röst och B-aktierna till en tiondels röst finns ingen skillnad i de olika aktieseriernas rätt i bolaget. Enligt bolagsordningen i Forshem har innehavare av A-aktie rätt att efter skriftlig framställning till bolaget begära att A-aktie ska stämplas om till B-aktie. Under 2010 har inga A-aktier stämplas om till B-aktier. Antalet aktier i bolaget uppgick vid utgången av 2010 till Aktieägare Vid utgången av 2010 uppgick antalet aktieägare till Forshems tio största ägare (inklusive familj och bolag) innehar aktier som motsvarar 54,4 procent av kapitalet och 82,7 procent av rösterna. Svenska och internationella institutioner och finansiella företag ägde vid årsskiftet 19,7 procent av kapitalet och 7,5 procent av rösterna. Uppdelning aktieslag, Andel i % Andel i % Aktieslag Antal aktier av röster av kapital A ,0 18,2 B ,0 81,8 Aktieägarfördelning, Antal aktier i Antal Antal Andel av storleksklasser aktieägare aktier aktier, % , , , , , , , , ,1 Summa ,0 Summa ,0 100,0 Aktiekapitalets fördelning per ägarkategori Andel i % Andel i % av kapital av röster Banker och värdepappersbolag 4,7 1,8 Försäkringsbolag och pensionsinstitut 3,7 1,4 Intresseorganisationer 4,9 1,9 Juridiska personer 10,6 9,4 Utlandsboende ägare 18,5 7,0 Privatpersoner i Sverige 57,6 78,5 Summa 100,0 100,0 De största aktieägarna De största aktieägarna var enligt % av % av VPC A-aktier B-aktier Totalt aktiekapital röster Sture Öster, familj och bolag ,3 24,5 Lars Runmarker, familj ,3 20,0 Bo Nilsson, familj ,3 17,1 Elna Molin, familj ,0 9,6 Barbro Nilsson, familj ,0 3,0 Kerstin Ulfenborg, familj ,9 1,8 Placeringsfond Nordea, Garanti ,9 1,8 PMV Fund, Luxenburg ,7 1,8 Magledal Holding APS ,4 1,7 Unionen ,6 1,4 Saxviken Investment AB ,6 1,3 Övriga ,0 16,0 Summa ,0 100,0 5

8 Forshemkoncernen FORSHEM GROUP Projektutveckling Styckehus Övrigt Forshem Group är genom dotterbolagen Götenehus och Sjödalshus en av de större aktörerna på småhusmarknaden i Sverige. Koncernens småhusrörelse består av två verksamhetsområden, Projektutveckling som exploaterar grupphusområden från inköp av mark till försäljning av nyckelfärdigt hus och Styckehus som marknadsför och bygger enskilda småhus. Koncernens övriga verksamhet består av Forshem Biobränsle som tillverkar bränslebriketter för fastbränsleanläggningar, Forshem Fastighets AB som äger och förvaltar koncernens industriområde i Götene samt garagetillverkaren Mellby Industri AB. Forshems B-aktie är sedan den 23 november 2006 listad på First North. Från och med den 6 mars 2009 är B-aktien listad på det nya segmentet First North Premier. Projektutveckling Verksamheten inom Projektutveckling består i huvudsak av marknadsföring och byggnation av gruppbyggda småhus. Projektutveckling av småhus innebär ett åtagande som sträcker sig hela vägen från inköp av råmark till försäljning av nyckelfärdigt hus. De upplåtelseformer som före kommer är äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Den vanligaste formen är äganderätt. Verksamheten domineras av projekt som innehåller i storleksordningen hus. Marknaden för Projektutveckling utgörs i första hand av Skåne, Stor-Stockholmsområdet och Västra Götaland. Projektverksamheten marknadsförs under varumärket Götenehus. Styckehus Verksamheten inom Styckehus består av marknads föring och byggnation av enskilda styckehus. Koncernens produkter marknadsförs genom två fristående varumärken, Götenehus och Sjödalshus. Båda varumärkena erbjuder kunderna trygghet, kvalitet, flexibilitet och attraktiv design. Götenehus är profilerad mot en mer modern arkitektur medan Sjödalshus står för en klassisk stil. 6

9 Mål och vision Forshems mål och vision är att vidmakthålla och befästa en position som en av Sveriges ledande tillverkare av prefabricerade småhus. Bolaget ska genom starka varumärken, rationell produktion och ett kunderbjudande som innehåller trygghet, kvalitet och flexibilitet vara lönsamt med finansiell styrka. Målsättningen i det korta perspektivet är att uppnå en marknadsandel på fem procent i Sverige. Finansiella mål Forshems övergripande målsättning är att skapa värde för aktieägare och övriga intressenter genom tillväxt och uthållig stabil lönsamhet. Forshem ska sträva efter att ha en stark kapitalbas och en skuldsättning som säkerställer tillgång till kapital för att möjliggöra en framtida tillväxt. Nettoomsättning Forshems målsättning är att över en konjunkturcykel uppnå en årlig organisk tillväxt på cirka tio procent. Till detta kan också komma kompletterande företagsförvärv. Rörelsemarginal Forshems nettoomsättning innehåller försäljning av prefabricerade byggsatser från egen fabrik, tomter och entreprenader som oftast förvärvas från fristående entreprenörer. Rörelsemarginalen påverkas förutom av resultatutvecklingen också av omfattningen på koncernens entreprenadverksamhet där marginalen är lägre än i den övriga verksamheten. Med den sammansättning koncernen har idag är målet att rörelsemarginalen ska över stiga sex procent. Räntabilitet Målet är att räntabiliteten på både eget och sysselsatt kapital ska uppgå till minst 15 procent. Konsolidering Det egna riskbärande kapitalet bör på sikt uppgå till 30 procent av den redovisade balansomslutningen. 7

10 Småhusmarknaden Leveransvolym orderingång Under 2006 och 2007 påbörjades årligen cirka småhus. Efter att ha minskat kraftigt i två år ökade småhusbyggandet i Sverige, enligt den senaste statistiken från SCB, med cirka tre procent under 2010 och uppgick till enheter (7 607). Produktionen av flerbostadshus ökade däremot kraftigt under Den förbättrade konjunkturen med ökad sysselsättning är positivt för efterfrågan på nyproducerade småhus. Negativa faktorer är bristen på byggbar mark, stigande räntor, införande av bolånetak och andra regleringar. Orderingången generellt i branschen var under 2010 i nivå med utfallet Framtidsutsikter för småhusmarknaden Det årliga behovet av nya bostäder är idag enligt flera bedömare betydligt högre än nyproduktionen. De senaste 20 åren har produktionen av bostäder i Sverige varit relativt låg jämfört med utvecklingen i många andra europeiska länder. Även i förhållande till vad som krävs för att långsiktigt behålla den bostadsstandard vi idag har i landet har nyproduktionen varit låg. Detta gäller för både småhus och lägenheter. Nyproduktionen av bostäder påverkas i hög grad av den ekonomiska utvecklingen i landet. De flesta bedömare är överens om att landet behöver fler nya bostäder och att bostadsbyggandet på sikt successivt kommer att öka. I flertalet tillväxtkommuner är det idag bostadsbrist. Vakansgraden är generellt sett mycket låg i de flesta kommuner i landet. Antalet unga hushåll som söker bostad ökar nu och kommer att öka ännu mer de kommande åren. Rörligheten på bostadsmarknaden är låg och det finns nu akuta behov av att den ökar. För 2011 väntas en utplaning av bostadsbyggandet. TMF (Trä- och Möbelföretagen) har gjort prognosen att antalet påbörjade småhus under 2011 kommer att bli oförändrat cirka enheter. Kundpreferenser Efterfrågan på småhus styrs av ett antal faktorer. Dessa är främst köparens fas i livet, den ekonomiska utvecklingen i landet, rådande räntenivå, regional utveckling och olika köpargruppers betalkraft. En tredjedel av husköparna anser därtill att det inte finns tillräckligt många prisvärda begagnade hus på marknaden och att det därmed ger dem bättre ekonomi att istället bygga nytt. Husköpare är generellt medvetna om att ett flertal aktörer agerar på småhusmarknaden. I genomsnitt känner kunderna till omkring 13 olika leverantörer av småhus. Förutom graden av kännedom om en viss leverantör, utgörs de främsta informationskällorna i urvalsprocessen av Internet, visningshus och rekommendationer från bekanta. Initialt är det oftast rent subjektiva, estetiska parametrar som avgör vilka leverantörer en presumtiv kund kontaktar, varefter pris och kvalitet ökar i betydelse i takt med att tidpunkten för själva köpbeslutet kommer närmare. God kontakt med säljaren och ett trevligt bemötande från husleverantören anses emellertid fortfarande av många kunder vara väl så viktigt som ett konkurrenskraftigt pris. Drygt 70 procent av husköparna föredrar totalentreprenad framför delad entreprenad eller generalentreprenad. I de fall egna hantverkare anlitas handlar det framförallt om interiörarbeten såsom målning och plattsättning. Avgörande för hur totalentreprenaden upplevs är hur fel och brister som uppstår hanteras, samt inom vilken tidsram reklamationer i samband med slutbesiktningen åtgärdas. Aktörer på marknaden Prefabricerade småhus Det finns ett flertal aktörer verksamma inom produktion av prefabricerade småhus i Sverige. Dessa är, förutom Götenehus och Sjödalshus, bland annat A-hus, Eksjöhus, Fiskarhedenvillan, LB-Hus, Myresjöhus, Smålandsvillan, Trivselhus och Älvsbyhus. Småhusmarknaden kan delas in i tre kategorier; hus som byggs med lösvirke, prefabricerade hus samt projektbyggda hus uppförda av större entreprenörer. Inom gruppen prefabricerade hus finns vidare tre kategorier: Standardiserade volymhus Kataloghus med begränsad möjlighet till individuell anpassning Kataloghus med möjlighet till individuell anpassning Styckehusverksamheten inom Götenehus och Sjödalshus tillhör kategorin kataloghus med möjlighet till individuell anpassning och möter inom detta segment konkurrens från bland annat Myresjöhus, Trivselhus och Eksjöhus. Projektverksamheten inom Götenehus tillhör kategorin kataloghus med begränsad möjlighet till individuell anpassning. Bland konkurrenterna till projektverksamheten finns de stora byggbolagen JM, NCC, PEAB och Skanska, några traditionella småhustillverkare samt lokala mindre entreprenörer. 8

11 9

12 Projektutveckling Verksamhetsområdet Projektutveckling består i huvudsak av marknadsföring och byggnation av gruppbyggda småhus. Projektverksamheten marknadsförs under varumärket Götenehus. NETTOOMSÄTTNING Mkr RÖRELSEMARGINAL Nettoomsättning, mkr 331,5 289,5 Rörelseresultat, mkr 5,7 0,6 Rörelsemarginal, % 1,7 0,2 % Forshemkoncernen har lång erfarenhet av att driva egna projekt inom småhusbyggande. Verksamheten domineras av projekt i storleksordningen hus. Projektutveckling av småhus utgjorde under 2010 cirka 41 procent (32) av Forshems leveransvolym och cirka 46 procent (36) av koncernens nettoomsättning. Kompetensen att exploatera i egen regi är hög samtidigt som varumärket Götenehus har ett gott renommé på marknaden. Marknadsområdet för projektverksamheten utgörs i första hand av Stockholmsområdet, Skåne och Västra Götaland. De markområden som förvärvas är i regel detaljplanerade. Tiden för uppförande av projektbyggda småhus, d v s från förvärv av mark till att husen är sålda och klara för inflyttning, är i genomsnitt cirka två år. En viktig framgångsfaktor för projektverksamheten är att planera för rätt produkt till rätt marknadsförutsättning, som småhus för barnfamiljer, seniorboende etc. Ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs för analys av kundpreferenser avseende exempelvis boendeformer, utformning och närservice. Framgångsrik projektutveckling förutsätter emellertid kompetens i samtliga delmoment i processen, allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, projektering och planprocesser till produktion och försäljning av småhus. 10

13 Projektutveckling Projektutveckling av småhus startar genom att bolaget identifierar ett område som bedöms ha goda marknadsförutsättningar att attrahera boende till en viss typ av bebyggelse. Ett typiskt projekt består av en grupp med friliggande småhus som byggs i två eller tre olika storlekar och utföranden. Markförvärvet är det första kritiska momentet i projektutvecklingens faser. Innan beslut tas om förvärv av mark tas ett omfattande beslutsunderlag fram. Detta innehåller marknadsbedömningar, typ av hus, kalkyler m m. Processen från att marken förvärvas till att de nya bostäderna är färdigbyggda är alltid flerårig. För att minimera risken i marknaden är huvuddelen av koncernens projektutveckling koncentrerad till storstadsområdena runt Stockholm, Göteborg och sydvästra Skåne. När råmark omvandlas till detaljplanerad mark med byggrätter sker en stor värdeutveckling av marken. Ju tidigare man kommer in i denna process desto större möjlighet till värdeökning har man samtidigt som risken blir högre. Köper man råmark som ej kan omvandlas till detaljplanerad mark riskerar man att bli sittande med mark som varken går att bygga på eller avyttra. Forshems huvudregel är att förvärva detaljplanerad mark. När det gäller utveckling av råmark görs detta därför ofta i samarbete med den ursprungliga markägaren. Efter att marken har förvärvats deltar Götenehus ofta ihop med den aktuella kommunen i exploateringen av gator, vatten och avlopp för området. Parallellt med detta projekteras området och marknadsförs till potentiella kunder. De nyproducerade småhusen säljs sedan nyckelfärdiga av fristående mäklare. De upplåtelseformer som förekommer är äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Den vanligaste formen är äganderätt. Entreprenader I likhet med styckehusverksamheten handlas entreprenadarbeten inom projektverksamheten upp från fristående entreprenörer eller från det egna dotterbolaget Vänerbygg. Alla entreprenader samordnas av Götenehus egna projektledare. Marknadsföring och försäljning Projektutveckling har försäljningskontor i Malmö, Göteborg, Götene och Stockholm. Den egna organisationen identifierar och projekterar samtliga projekt. Bolaget tar också fram gemensamt marknadsföringsmaterial för respektive projekt. Försäljningen till slutkund genomförs emellertid i huvudsak av fristående mäklare. Storleken på ett projekthus är normalt kvadratmeter och kan kategoriseras i gruppen hus till mellanpris. Standarden i ett projekthus är likvärdig med ett styckehus medan möjligheten till kundanpassning är mer begränsad. Vänerbygg AB Vänerbygg är koncernens egna byggbolag. Bolagets verksamhet är i huvudsak inriktad mot att bygga grupphusområden åt Götenehus. Nettoomsättningen i Vänerbygg uppgår till cirka 30 mkr. Bolaget har cirka 20 anställda. Vänerbygg är organiserat under entreprenadavdelningen inom Götenehus. Projektportfölj En stor del av Forshems tomtbank utgörs av mark för exploatering av gruppbyggda småhusprojekt. Den 31 december 2010 bestod projektportföljen av byggrätter motsvarande 482 småhus (448). 11

14 Styckehus Verksamheten inom Styckehus består av marknadsföring och byggnation av enskilda styckehus. Områdets huvudmarknad är Sverige och produkterna har marknadsförts genom två fristående varumärken, Götenehus och Sjödalshus. Under 2011 kommer verksamheten att koncentreras till varumärket Götenehus. NETTOOMSÄTTNING Mkr RÖRELSEMARGINAL Nettoomsättning, mkr 352,9 315,7 Rörelseresultat, mkr 9,3-6,2 Rörelsemarginal, % 2,6-2,0 % Koncernens styckehusverksamhet utvecklar och marknadsför monteringsfärdiga småhus för i huvudsak den svenska marknaden. Målgruppen är medvetna husköpare som värdesätter design, trygghet och kvalitet samt möjligheten att sätta en personlig prägel på utformningen av huset. Varumärken Forshems verksamhet inom Styckehus innehåller två varumärken, Götenehus och Sjödalshus. Verksamheten har tidigare drivits med separata marknadsorganisationer för respektive varumärke. Under 2010 har de centrala marknadsfunktionerna organiserats i en gemensam marknadsorganisation för båda varumärkena. De båda varumärkena marknadsförs också på samtliga säljkontor. Under 2011 kommer verksamheten att koncentreras till varumärket Götenehus. Arkitektur och utveckling Koncerenens egna arkitekter utvecklar regelbundet både befintliga och nya husmodeller. Bolagets husmodeller är uppdelade i 1-planshus, 1,5-planshus, 2-planshus samt sluttningshus. Samtliga husmodeller har en stark individuell profil som grundar sig på de kvalitetskrav som utarbetats för varje enskilt hus. Husen utformas utifrån den individuella tomtens karaktär och kvaliteter som utsikt, ljusinflöde, funktion och struktur. Arkitekterna deltar aktivt i dialogen mellan säljare och kund för att uppfylla kundens önskan om ett trevligt 12

15 och anpassat boende. Tilltalande estetik, nyskapande arkitektur och god planlösning är några av bolagets nyckelord. Husmodellerna uppdateras kontinuerligt för att möta kundernas efterfrågan och krav. Tomter och visningshus Koncernen har alltid minst ett visningshus i något område i närheten av Stockholm, Göteborg och Malmö. Visningshusen byggs i allmänhet i attraktiva områden och exponeras cirka ett till två år innan de säljs och ett nytt visningshus uppförs. I Stockholm deltar Götenehus sedan hösten 2010 med ett visningshus i det nya visningshusområdet Nybygget i närheten av Arlanda flygplats. På grund av den begränsade tillgången på kommunala tomter i storstadsregionerna arbetar koncernen aktivt med att kunna erbjuda tomter till potentiella kunder. Den egna tomtbanken är när det gäller styckehus idag koncentrerad till storstadsregionerna. I takt med att bostadsbyggandet utanför storstäderna nu ökar blir det allt viktigare att även kunna erbjuda tomter till kunder i dessa regioner. innebär att kunden endast har ett avtal och att husföretaget tar ansvar för hela byggprocessen. Götenehus har erbjudit försäljning genom totalentreprenad i över 30 år. Marknadsföring och försäljning Koncernen har säljkontor i Malmö, Helsingborg, Karlskrona, Halmstad, Göteborg, Trollhättan, Lidköping, Skövde, Jönköping, Karlstad, Karlskoga, Örebro, Linköping, Västerås, Enköping, Stockholm, Uppsala, Sundsvall och Östersund. Sortiment Genom samordningen av Götenehus och Sjödalshus är koncernens sortiment ett av det bredaste på marknaden och omfattar både moderna och klassiska hus. Samtliga hus i koncernens sortiment vänder sig till den kvalitetsmedvetna kunden som också har höga krav på design, trygghet och servicenivå. Byggsats och totalentreprenad Forshem är en av få aktörer på marknaden som erbjuder leverans av både byggsats och totalentreprenad. Det traditionella upplägget i branschen är att husföretaget levererar byggsatsen och att kunden själv med hjälp av säljaren handlar upp alla entreprenader. Totalentreprenad 13

16 Övriga verksamheter Övriga verksamheter består av Forshem Biobränsle, Mellby Industri och Forshem Fastighets AB. NETTOOMSÄTTNING RÖRELSEMARGINAL Forshem Biobränsle AB Forshem Biobränsle tillverkar bränslebriketter för i första hand större fastbränsleanläggningar som t ex fjärrvärmeverk. Verksamheten bedrivs på Forshems industriområde i Götene. Nettoomsättningen i Forshem Biobränsle uppgår till cirka 10 mkr. Bolaget sysselsätter två personer. Bolaget, som har varit verksamt sedan 1986, har idag en årlig produktionskapacitet på cirka ton per år. Nuvarande produktionsnivå uppgår till drygt ton per år. Efterfrågan på bränslebriketter är god. Tillgången på råvara är däremot en begränsande faktor. Mkr % Mellby Industri AB Mellby Industri är en av Sveriges större fristående tillverkare av monteringsfärdiga garage. Bolaget tillverkar olika typer av garage och liknande mindre byggnader. Verksamheten bedrivs i egna lokaler i Stora Mellby, Alingsås kommun. Nettoomsättningen i Mellby Industri uppgår till cirka 25 mkr. Bolaget har ca 20 anställda. Mellby Industri bedrivs i huvudsak som ett fristående dotterbolag. Samordningsfördelar med Forshems övriga verksamhet finns framförallt inom inköp och produktion Nettoomsättning, mkr 34,7 36,7 Rörelseresultat, mkr 0,6 3,0 Rörelsemarginal, % 1,7 8,2 Forshem Fastighets AB Forshem Fastighets AB äger och förvaltar Forshems industriområde i Götene. Förutom den egna småhusverksamheten och Forshem Biobränsle har bolaget ett antal externa hyresgäster. Verksamheter som bedrivs på Forshems industriområde är tillverkning av småhus, tillverkning av specialsnickerier, hyvleri, smidesverksamhet samt terminalverksamhet för mellanlagring av timmer, massaved, flis m m. 14

17 Miljö Energi Trähus är skonsamma mot miljön Småhusbyggandet påverkar samhället och miljön på både kort och lång sikt. Val av material, markanvändning, hantering av avfall och energiförbrukningen i det färdigbyggda huset är viktiga frågor ur ett miljöperspektiv. Bygg- och fastighetssektorn bedöms stå för cirka 40 procent av den totala energianvändningen i samhället. En studie av Sveriges Lantbruksuniversitet och Mitthögskolan visar att hus byggda av trä minskar koldioxidutsläppen flera gånger jämfört med hus som byggs av betong. Forshems småhusproduktion är sedan flera år miljöcertifierad enligt ISO Nya strängare energikrav för nyproducerade bostäder Under 2010 infördes nya hårdare energikrav för nyproducerade bostäder i Boverkets Byggregler. I det nya regelverket har Sverige delats upp i tre klimatzoner istället för två. Den uppmätta energiförbrukningen per kvadratmeter och år för eluppvärmda hus, exklusive hushållsel, får inte överstiga 95 kwh, 75 kwh respektive 55 kwh inom respektive klimatzon. Huvuddelen av Forshems verksamhetsområde ligger i klimatzon 3 där energiförbrukningen inte ska överstiga 55 kwh per kvadratmeter och år. Utveckling av miljö- och energianpassat byggsystem Forshems mål är att löpande utveckla produkter som minskar energiförbrukningen för att därigenom bland annat bidra till en minskning av växthuseffekten. Det övergripande miljömålet de kommande åren är att minska energiförbrukningen i småhussortimentet med tio procent varje år. Forshems byggsystem har en yttervägg som är en så kallad tvåskiktsvägg med totalt 265 mm isolering. Huset får ett tätare skal genom att diffusionsspärren (plastfolien) placeras 70 mm in i väggkonstruktionen mellan yttre stommen och den inre installationsväggen. Genom detta förfarande punkterar t ex inte elinstallationer den känsliga plastfolien. Väggen har i regel dessutom dubbla skivor, både spånskiva och gipsskiva, mot bostadens insida. Koncernens småhussortiment utvecklas kontinuerligt och är anpassat för de nya reglerna som gäller från och med

18 16

19 Bolagsstyrning Svensk kod för bolagsstyrning Det finns inget krav på att bolag som listas på First North ska tillämpa den svenska koden för bolagsstyrning. Forshem har därför valt att avvakta med tillämpning av koden. Arbetsordning för styrelse och instruktion för VD Styrelsen i Forshem Group har utarbetat en arbetsordning för styrelsearbetet innehållande instruktioner avseende arbetsfördelningen inom styrelsen, ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt ekonomisk rapportering till styrelsen. Därtill har en instruktion avseende verkställande direktörens uppgifter utarbetats. Arbetsordning för styrelse och verkställande direktör fastställs årligen vid det styrelsemöte som närmast följer efter respektive årsstämma. Enligt nu gällande arbetsordning ska styrelsen utöver det årliga konstituerande mötet sammanträda vid minst fem planerade tillfällen under verksamhetsåret. Valberedning Valberedningen ska bestå av styrelsens ordförande, en representant för envar av de tre till röstetalet största aktieägarna den 30 september varje år samt en representant för de mindre aktieägarna. Valberedningens uppgift inför årsstämman 2011 är att lämna förslag på styrelseledamöter samt arvoden till styrelsen och revisorerna. Valberedningen består av Bo Nilsson, Lars Runmarker och Thomas Öster som representanter för de största aktieägarna samt Ingemar Johansson som representant för de mindre aktieägarna. Kommittéer Inom styrelsen finns en ersättningskommitté, en revisionskommitté och en fastighetskommitté. Ersättningskommittén behandlar och beslutar om löner, bonus och andra ersättningar till VD och till VD direkt rapporterande befattningshavare. Ersättningskommittén består av Lennart Mårtensson och Mats Holmqvist. Revisionskommittén ska säkerställa planeringen av revisionen och upprätthålla kontakterna mellan styrelsen och revisorerna. Revisionskommittén består av Nils-Erik Danielsson och Maria Rosell. Fastighetskommittén behandlar och beslutar om köp av exploateringsfastigheter där köpeskillingen ligger i intervallet fem till tio mkr. Förvärv upp till fem mkr beslutas av VD och förvärv som överstiger tio mkr beslutas av styrelsen. Fastighetskommittén består av Lennart Mårtensson, Ulf Runmarker och Claes Hansson. Ersättningar till styrelse, ledande befattningshavare och revisorer Styrelse Efter förslag från valberedningen beslutade årsstämman 2010 att styrelsearvode till ledamöterna under innevarande mandatperiod ska utgå med 150 tkr till styrelsens ordförande, 100 tkr till ordinarie ledamöter som ej är anställda i bolaget samt 50 tkr till styrelsesuppleant som ej är anställd i bolaget. Arvode för arbete i ersättningskommitté, revisionskommitté och fastighetskommitté ska utgå med 25 tkr per ledamot i respektive kommitté som ej är anställd i bolaget. Verkställande direktör Den sammanlagda ersättningen till verkställande direktören består av fast lön, rörlig ersättning baserad på uppställda mål, pensions- och försäkringsförmåner samt tjänstebil. Ersättnings- och pensionsvillkor framgår av not 1, sid 35. Övriga ledande befattningshavare Den sammanlagda ersättningen till övriga ledande befattningshavare består av fast lön, rörlig ersättning baserad på uppsatta mål och pensions- och försäkringsförmåner. Somliga ledande befattningshavare har därutöver rätt till tjänstebil. Ersättnings- och pensionsvillkor framgår av not 1, sid 35. Revisor Revisionskostnaderna i koncernen uppgick under 2010 till 599 tkr (675). 17

20 Förvaltningsberättelse Verksamheten Forshem Groups B-aktie är sedan den 23 november 2006 listad på First North. Från och med den 6 mars 2009 är B-aktien listad på segmentet First North Premier. Forshem Group är genom dotterbolagen Götenehus och Sjödalshus en av de större aktörerna på småhusmarknaden i Sverige. Koncernens småhusrörelse består av två verksamhetsområden, Projektutveckling som exploaterar grupphusområden från inköp av mark till försäljning av nyckelfärdigt hus och Styckehus som marknadsför och bygger enskilda småhus. Koncernens övriga verksamhet består av Forshem Biobränsle som tillverkar bränslebriketter för fastbränsleanläggningar, Forshem Fastighets AB som äger och förvaltar koncernens industriområde i Götene samt garagetillverkaren Mellby Industri AB. Verksamhetsområden Forshem är indelat i tre verksamhetsområden Projektutveckling, Styckehus och Övrigt. Marknad Under 2006 och 2007 påbörjades årligen cirka småhus. Efter att ha minskat kraftigt i två år ökade småhusbyggandet i Sverige, enligt den senaste statistiken från SCB, med tre procent under 2010 och uppgick till enheter (7 607). Det årliga behovet av nya bostäder är idag enligt flera bedömare betydligt högre. Nyproduktionen av bostäder har i Sverige de senaste 20 åren varit relativt låg jämfört med utvecklingen i många andra europeiska länder. Den förbättrade konjunkturen med ökad sysselsättning är positivt för efterfrågan på nyproducerade småhus. Negativa faktorer är bristen på byggbar mark, stigande räntor, införande av bolånetak och andra regleringar. Orderingången generellt i branschen var under 2010 i nivå med utfallet TMF (Trä- och Möbelföretagen) har gjort prognosen att antalet påbörjade småhus under 2011 kommer att bli oförändrat cirka enheter. Avveckling av verksamheten i Tyskland Forshem har under flera år bedrivit verksamhet genom helägda dotterbolag i Tyskland. Den tyska verksamheten har de senaste åren redovisat stora underskott. Under 2010 har verksamheten varit föremål för avyttring. Ansträngningarna för att avyttra verksamheten har inte lyckats. Mot bakgrund av detta och att verksamheten redovisar stora löpande underskott har styrelsen beslutat att avveckla verksamheten i Tyskland. Den tyska verksamheten redovisas därför som verksamhet under avveckling. Avvecklingen av verksamheten i Tyskland är ett led i beslutet att fokusera koncernens verksamhet på den svenska marknaden med målet att därmed stärka marknadspositionen. Avvecklingen beräknas bli klar under första halvåret 2011 och bedöms inte belasta koncernens resultat och kassaflöde under Ny gemensam marknadsorganisation inom Styckehus Forshems verksamhet inom Styckehus innehåller två varumärken, Götenehus och Sjödalshus. Verksamheten har drivits med separata marknadsorganisationer inom respektive varumärke. Under hösten 2010 har de centrala marknadsfunktionerna organiserats i en gemensam marknadsorganisation för båda varumärkena. Den nya gemensamma marknadsorganisationen bedöms bli rationellare och mer kostnadseffektiv än tidigare. För att utnyttja resurserna så effektivt som möjligt marknadsförs nu båda koncernens varumärken på samtliga säljkontor. Koncernens småhusverksamhet organiseras i ett bolag Fram till slutet av 2010 har koncernens småhusverksamhet varit organiserad i tre bolag. Forshem Industri har hanterat gemensamma funktioner som konstruktion, produktion och administration. Götenehus och Sjödalshus har varit separata marknadsbolag. Från och med drivs koncernens samlade småhusverksamhet organisatoriskt i Götenehus AB. Fakturering och resultat Den stränga vintern påverkade koncernens verksamhet negativt under det första kvartalet. Under resten av året ökade beläggningen och resultatet förbättrades. Koncernens nettoomsättning för kvarvarande verksamheter uppgick till 719 mkr (642). Antalet levererade enheter inom koncernens småhusverksamhet ökade och uppgick till 298 (217). Rörelseresultatet förbättrades till 15,6 mkr (-2,6), vilket motsvarar en rörelsemarginal på 2,2 procent (-0,4). I årets resultat ingår vinst vid försäljning av Sjödalshus gamla kontors- och industrifastighet i Timmersdala med 1,1 mkr. I resultatet förra året ingick en vinst vid försäljning av aktier i GAR-BO AB med 7,4 mkr och en engångsavsättning för framtida garantikostnader på -10,0 mkr. Resultatet efter finansiella poster för kvarvarande verksamheter uppgick till 10,1 mkr (-9,1). Årets resultat för kvarvarande verksamheter efter skatt uppgick till 7,1 mkr (-5,2), vilket motsvarar ett resultat per aktie på 1:17 kronor (-0:85). Resultatet inklusive verksamhet under avveckling uppgick till -8,8 mkr (-10,0). Resultatet för verksamhet under avveckling har under året belastats med nedskrivningar på 7,0 mkr (0) efter skatt. Räntabiliteten på sysselsatt kapital uppgick till 3,6 procent (-0,4). Räntabiliteten på eget kapital efter skatt uppgick till -7,4 procent (-7,8). 18

21 Utveckling per verksamhetsområde Projektutveckling Jan-dec Jan-dec Nettoomsättning, mkr 331,5 289,5 Rörelseresultat, mkr 5,7 0,6 Rörelsemarginal, % 1,7 0,2 Verksamheten inom Projektutveckling består i huvudsak av marknadsföring och byggnation av gruppbyggda småhus. Projektutveckling av småhus innebär ett åtagande som sträcker sig hela vägen från inköp av råmark till försäljning av nyckelfärdigt hus. De upplåtelseformer som förekommer är äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Den vanligaste formen är äganderätt. Verksamheten domineras av projekt som innehåller i storleksordningen hus. Marknaden för Projektutveckling utgörs i första hand av Skåne, Stor-Stockholmsområdet och Västra Götaland. Inom Projektutveckling har projektportföljen successivt byggts upp under de senaste åren. Antalet byggrätter i projektportföljen motsvarade vid periodens slut 482 småhus jämfört med 448 vid samma tid förra året. Drygt hälften av byggrätterna är belägna i Skåne. Efterfrågan på projekthus har förbättrats. Försäljningen av pågående projekt och bokningsnivån i planerade nya projekt har varit god. Nettoomsättningen inom verksamhetsområdet ökade under året och uppgick till 331,5 mkr (289,5). Leveransvolymen ökade med cirka 50 procent och uppgick till 123 enheter (81). Rörelseresultatet uppgick till 5,7 mkr (0,6). Rörelsemarginalen ökade till 1,7 procent (0,2). Resultatet har påverkats av projekt med svaga marginaler som påbörjades under Styckehus Jan-dec Jan-dec Nettoomsättning, mkr 352,9 315,7 Rörelseresultat, mkr 9,3-6,2 Rörelsemarginal, % 2,6-2,0 Verksamheten inom Styckehus består av marknadsföring och byggnation av enskilda styckehus. Koncernens produkter marknadsförs genom två fristående varumärken, Götenehus och Sjödalshus. Båda varumärkena erbjuder kunderna trygghet, kvalitet, flexibilitet och attraktiv design. Götenehus är profilerad mot en mer modern arkitektur medan Sjödalshus står för en klassisk stil. Verksamheten inom Styckehus kommer att fokuseras mot den svenska marknaden. Beslut har tagits att avveckla den tyska verksamheten som nu redovisas som verksamhet under avveckling. Efterfrågan på styckehus ökade successivt under Under 2010 har marknaden varit något avvaktande. Nettoomsättningen för kvarvarande verksamheter uppgick under perioden till 352,9 mkr (315,7). Leveransvolymen ökade med cirka 30 procent och uppgick till 175 enheter (136). Rörelseresultatet ökade till 9,3 mkr (-6,2). Rörelsemarginalen uppgick till 2,6 procent (-2,0). Övrigt Verksamhetsområdet Övrigt består av Forshem Fastighets AB, Forshem Biobränsle AB, Forshem Industri AB, Mellby Industri AB och moderbolaget. Nettoomsättningen uppgick under perioden till 34,7 mkr (36,7). Rörelseresultatet uppgick till 0,6 mkr (3,0). Omsättningsfastigheter Forshems omsättningsfastigheter består av visningshus, projekthus som byggs i egen regi och obebyggd exploateringsmark för verksamhetsområdena Projektutveckling och Styckehus. Nettoinvesteringarna i omsättningsfastigheter uppgick under året till 55,9 mkr (22,0). Det totala innehavet i omsättningsfastigheter uppgick till 280,2 mkr jämfört med 268,4 mkr vid förra årsskiftet. Marknadsvärdet bedöms överstiga det bokförda värdet. Omsättningsfastigheterna består av följande poster: Mkr Exploateringsmark 187,4 174,7 Visningshus 45,8 39,7 Färdigbyggda projekthus 28,5 25,7 Projekthus under uppförande 18,5 28,3 Summa 280,2 268,4 Innehavet av exploateringsmark utgör en förutsättning för utvecklingen av Forshems verksamhetsområde Projektutveckling. Investeringar Koncernens investeringar för kvarvarande verksamheter i byggnader och mark, maskiner och inventarier uppgick till 3,5 mkr (2,2). Forskning och utveckling I koncernen sker ett kontinuerligt produktutvecklingsarbete som en naturlig del av den normala verksamheten. Ett antal nya hustyper, som är anpassade till olika marknader, framtas årligen av koncernens arkitekter och konstruktörer. 19

22 Finansiell ställning och likviditet Koncernens balansomslutning uppgick vid periodens slut till 602,9 mkr (656,3). Den största tillgångsposten var omsättningsfastigheter som uppgick till 280,2 mkr (268,4). Det egna riskbärande kapitalet uppgick till 120,3 mkr (131,2), vilket motsvarade 20,0 procent (20,0) av balansomslutningen. Soliditeten uppgick till 19,0 procent (18,8). Kassaflödet från den löpande verksamheten för kvarvarande verksamheter uppgick till 37,7 mkr (20,9). Motsvarande kassaflöde efter investeringar uppgick till 35,8 mkr (23,3). Likviditeten var vid utgången av året god. Likvida medel inklusive ej utnyttjad checkkredit uppgick vid årsskiftet till 70,3 mkr (98,0). Nettolåneskulden uppgick till 273,2 mkr (307,1). Av nettolåneskulden utgjorde 109,8 mkr (117,0) finansiering av pågående projekt för kunders räkning. Riskfaktorer Forshem är utsatt för ett antal riskfaktorer som helt eller delvis ligger utanför koncernens kontroll, men som kan ha inverkan på koncernens resultat. Konjunkturberoende Efterfrågan på Forshems produkter påverkas, liksom för de flesta konsumentprodukter, av förändringar i det allmänna konjunkturläget. Operativa risker Verksamheten inom Forshem är till stor del projektrelaterad. De flesta projekt byggs i samarbete med fristående underentreprenörer. Tillgången och kvaliteten på entreprenörer kan vara en risk för Forshem. Koncernen köper och säljer tomtmark för både stycke hus- och projektverksamheten. Risk kan finnas att koncernen har för få eller för många byggrätter i portföljen. För att undvika risk för prisnedgångar är det också väsentligt att utvecklingsbar mark ligger i attraktiva områden med god efterfrågan. Med anledning av detta är koncernens tomtinnehav koncentrerat till storstadsområden och universitets- och högskoleorter. Prisrisker Prisrisker kan avse oförutsedda kostnadsökningar på material, underentreprenörer och personalkostnader. Prisutvecklingen på en del material, exempelvis sågade trävaror och skivmaterial, styrs till stor del av utvecklingen på världsmarknaden. Eftersom koncernens marknad är lokal och koncentrerad till Sverige kan detta innebära att det i vissa marknadslägen kan vara svårt att kompensera sig för prisutvecklingen på material. Successiv vinstavräkning I entreprenadprojekt tillämpar Forshem successiv vinstavräkning. Det innebär att resultatet avräknas i takt med färdigställandet. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att resultatet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt. För att begränsa risken för felaktig vinstavräkning har Forshem en väl utvecklad process för kontinuerlig uppföljning och uppdatering av prognoser för varje enskilt projekt. Säsongsrisker En kall vinter och annan otjänlig väderlek kan innebära svårigheter vid exempelvis grundläggning och medföra att projekt blir senarelagda. Utvecklingsrisker Projektutveckling i egen regi innehåller förutom entreprenadrisken en utvecklingsrisk. Varje projekt måste anpassas till olika förutsättningar på lokala marknader och olika myndighetskrav. Kredit- och ränterisker Den allmänna räntenivån samt tillgången på krediter för bostadsfinansiering är faktorer som påverkar de ekonomiska förutsättningarna för koncernens potentiella kunder att bygga ett eget småhus. Finansiella risker Koncernens finansiella instrument utgörs, förutom av derivat, av banklån, skuldebrev, finansiell leasing och avbetalningsköp samt likvida medel. Huvudsyftet med dessa finansiella instrument är att finansiera koncernens verksamhet. Koncernen har även andra finansiella instrument såsom kundfordringar och leverantörsskulder som uppstår i verksamheten. Koncernen genomför också transaktioner med derivat, i första hand valutaterminer, i syfte att hantera valutarisker som uppstår i koncernens verksamhet och dess finansiering. Koncernens policy är att inte bedriva handel med finansiella instrument. De största risker som föreligger genom koncernens finansiella instrument är ränterisk, likviditetsrisk, valutarisk och kreditrisk. Styrelsen granskar riskerna och har fastlagt en finanspolicy för hur de ska hanteras. Se även not 42. Personal Vid försäljning och leverans av ett småhus tar det i regel cirka månader från bolagets första kontakt med kunden till det att huset är färdiglevererat och slutbesiktigat. En bra kontakt och ett gott samarbete mellan koncernens medarbetare och kunden är en mycket viktig del i möjligheterna att nå framgång. Forshemkoncernen bedriver därför ett aktivt arbete när det gäller kompetensutveckling av personalen inom service, kundvård och kvalitet. Det övergripande målet är en nöjd kund och att det ska vara noll fel på varje slutbesiktning. Vid årets slut hade koncernen 231 heltidsanställda (229). Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till 247 personer (235). Uppgifter om fördelning per land samt ersättningar till ledande befattningshavare, styrelse och övriga anställda framgår av not 1. 20