Årsredovisning

Transkript

1 Årsredovisning 213 1

2 Innehåll Ett år sammanfattas Ett år sammanfattas Året i korthet Verksamhetsöversikt Historik Intervju: Lennart Nilsson Styrelse och revisor Fastighetsförteckning Husaren 5 Jörgen Kock 2 Sqvalperup 12 Förvaltningsberättelse Resultaträkningar Balansräkningar Kassaflödesanalyser Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner 213 var ett år som på många sätt liknade 212. Efter 1-årsjubileet förra året har vi startat ett nytt årtionde med fortsatt verksamhet enligt vår ursprungliga affärsidé, att förvärva, förädla och förvalta fastigheter i centrala Malmö. Malmö Cityfastigheter äger per den 31 december 213 fjorton fastigheter i centrala Malmö med ett bokfört värde om 918,624 MSEK, motsvarande kr/kvm. De flesta av fastigheterna ligger inom fem minuters promenadavstånd från någon av de två Citytunnelstationerna i city. Vår affärsmodell innebär bland annat att återställa fastigheterna till ursprungligt skick, men uppgraderat med modern teknik. Med detta menar vi bland annat nya ventilationslösningar, nya energisystem och nya inpasseringssystem. Denna förvaltningsmodell är verkligt uppskattad av marknaden, vilket visar sig inte minst genom låga vakanser och låg omflyttning. Husaren en höjdpunkt Under året finns det naturligtvis ett par saker som verkligen markerar 213 som ett speciellt år. Inte minst de sex radhusen på taket till fastigheten Husaren 5, som är Malmö Cityfastigheters första nybyggnation. Förvisso ovanpå en befintlig fastighet, men inte desto mindre en milstolpe i företagets historia. På grund av sin omfattning är radhusprojektet det som upptagit störst del av investeringarna under året. Läs mer om de unika bostäderna på sidan 16. Fortsatt lågkonjunktur Allt är inte positivt för 213. Den ihållande lågkonjunkturen innebar en tuffare marknad, främst på lokalsidan. Det betyder att vakansgraden ökat något 213. Detta är dock gemensamt för hela branschen och Malmö Cityfastigheter har även fortsatt jämförelsevis låga vakanser. Omsättning och resultat Malmö Cityfastigheters omsättning ökade till 81,8 MSEK (81,1 MSEK). Resultatet uppgick till 5,8 MSEK (16,6 MSEK). Snitthyran i samtliga fastigheter uppgick till cirka 1 17 kr/kvm (1 17 kr/kvm). Står oss väl på den lokala marknaden Malmö Cityfastigheter ägde per den 31 december 213 fjorton fastigheter innehållande cirka 7 kvm. Av dessa utgörs cirka 8 7 kvm av bostäder, resten är butiker, kontor och övriga ytor. Efterfrågan har varit fortsatt god under 213 och nettouthyrningen uppgick till 163 kvm (2 584 kvm) med en årshyra på,2 MSEK (5,1 MSEK). Uppsagda lokaler uppgick till 743 kvm (1 647 kvm), vilket motsvarar cirka 1 % av den totala ytan (2 %). Vakansgraden uppgick den 31 december 213 till cirka 5,8 % (1,1 %). Ny VD för Malmö Cityfastigheter I och med bokslutet för 213 har det blivit dags att tacka av Malmö Cityfastigheters tidigare VD Thomas Berggren, som efter elva år på VD-posten har valt att kliva åt sidan. Vi vill tacka för det stora engagemanget sedan starten av företaget 22. Därmed är det också på sin plats att jag, Jan Johansson som ny VD för Malmö Cityfastigheter, presenterar mig. Jag kommer senast från ett uppdrag som VD och koncernchef för Peab, där har jag drygt 25 år bakom mig på olika positioner inom företaget. Jag är stimulerad av uppdraget, och vi har redan formulerat en ny vision för bolagets framtid. Vision och utveckling Den utveckling företaget nu står inför med 214 är inte att bara fortsätta förvalta det befintliga beståndet, utan också att expandera det. I första hand till 2 miljarder i fastighetsbestånd. För att skapa utrymme för detta kommer det att göras en nyemission på 5 MSEK till befintliga ägare. För närvarande är räntan väldigt låg, men på sikt kommer denna att stiga. Därför kommer bolaget att ha större fokus på kostnadskontroll och genomförande av investeringar. Malmö mars 214 Malmös fastighetsmarknad Fastighetsmarknaden var under 213 fortsatt stabil i Malmö, dock har efterfrågan på butikslokaler minskat. Antalet transaktioner minskade dock något. Efter en rad år av relativt intensiv förvärvstakt valde Malmö Cityfastigheter under 213 att inte förvärva några fastigheter. Jan Johansson ny VD Malmö Cityfastigheter 2 3

3 Året i korthet Hyresintäkterna uppgick till 81,8 MSEK (81,1 MSEK). Resultatet före skatt uppgick till 7,5 MSEK (13, MSEK). Nyuthyrd lokalyta uppgick till 96 kvm (4 231 kvm) med ett kontraktsvärde på 1,7 MSEK (7,7 MSEK). Uppsagda lokaler uppgick till 743 kvm (1 647 kvm) med en årshyra på 1,5 MSEK (2,6 MSEK). 3 Nettouthyrningen uppgick således 25 Fastighetsbeståndets till 163 kvm (2 åldersstruktur 584 kvm) med en årshyra på,2 MSEK (5,1 MSEK) KVM 3 Vakansgraden uppgick per 1 31 december 213 till cirka 5,8 % (1,1%) Under perioden har en utdelning verkställts om KSEK Investeringar i till- och ombyggnader uppgick till 52,5 MSEK (43,6 MSEK). 5 Soliditeten uppgick per 31 december till ,8% (23,7% per Resultat före skatt 31 december 212). TKR TKR Resultat före skatt Nyckeltal Hyresintäkter, TSEK Driftsnetto, TSEK Hyresintäkter Resultat efter finansiella TKR poster, TSEK Hyresintäkter Fastigheternas bokförda 6 5 värden, TSEK TKR 8 3 Soliditet, % 22,8 23, Överskottsgrad 65,1% 68,6% Vakansgrad ytor 5,8% 1,1% 3 KVM 2 Vinst per aktie, SEK 5,56 16,6 1 Fastighetsbeståndets åldersstruktur KVM 15 1 Fastighetsbeståndets åldersstruktur % 5 5,5 5,28 29 Hyresintäkter ,5 TKR 4, % 8 3,5 5,5 7 3, 5, 6 2,5 4, , 4, 3 1,5 3,5 2 1, 3, 1,5 2,5, 28 2, ,5 1, Vakansgrad,5 Uthyrningsbar yta, KVM KVM Synlig soliditet Resultat före skatt TKR % Synlig soliditet % Vakansgrad Uthyrningsbar yta % Synlig soliditet Hyreskontraktens löptider 5,5 5, Resultat före skatt % 4,5 Verksamhetsöversikt 35 TKR 214 4, Fastighetsbeståndets åldersstruktur 18 Bostadshyresavtal 3 3, ,KVM , Malmö Cityfastigheters affärsidé är att 9 förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala 25 2,Malmö 1 och anpassa dem efter hyresgästernas 6 behov. 2 1,5 5 5,5 5, 4, % 212 Hyreskontraktets Hyreskontraktens löptider Vakant 211 Fördelning / Yta Fördelning av yta Hyresintäkter TKR Kontor 9 Vakansgrad Vakansgrad 8 Uthyrningsbar Uthyrningsbar yta yta Hyresintäkter Hyresintäkter Fastigheternas bokförda värde, tkr Synlig soliditet, % 7 Fastigheterns bokförda värde KVM KVM TKR 6 Fastighetsbeståndets TKR åldersstruktur 8 8 Synlig soliditet KVM % , 15,5 1, TKR TKR TKR Hyreskontraktens löptider Bostadshyresavtal , 214 TKR 3,5 Bostadshyresavtal Fastighetsbeståndets Fastighetsbeståndets åldersstruktur åldersstruktur Övrigt Synlig soliditet Synlig Bostäder soliditet 8 3, Hyreskontraktens löptider KVM KVM 7 % % 2, Butiker 2, ,5 4 Bostadshyresavtal , , , Kontor Vakant Vakansgrad Fastigheterns bokförda värde Uthyrningsbar yta 216 Fördelning av yta TKR Vakant KVM Resultat före 217- skatt, 223 tkr % Vakansgrad, % 9 % 8 5,5 5,5 Bostäder 8 Övrigt 7 5, Resultat före Resultat skatt före skatt 7 5, 6 4,5 4,5 TKR TKR Fördelning av yta 6 5 4, 4, Butiker 3,5 3, Bostäder 3 Övrigt 3, 3, ,5 2, , 2, Butiker 1,5 1,5 28 Kontor , 28 1, ,5, ,, Fastigheterns bokförda värde Bostadshyresavtal TKR Hyreskontraktens Hyreskontraktens löptider löptider Resultat före skatt Vakant Vakant Övrigt Övrigt Fördelning Hyresintäkter av Fördelning yta av yta 28 Kontor 29 Kontor Bostäder Fastigheterns Fastigheterns bokförda värde bokförda värde Vakant 214 Bostäder Butiker Vakansgrad Uthyrningsbar yta, kvm Uthyrningsbar yta KVM Hyresintäkter, tkr Butiker Bostadshyresavtal ,5 % Resultat före skatt 5, 4,5 Fördelning av yta 4 TKR , 3,5 3, 5 Övrigt Bostäder

4 Vi förvaltar en del av Malmös kulturarv. På hörnet Föreningsgatan-Bolagsgatan sitter en av stadens mest välkända offentliga utsmyckningar. I zodiakens tecken skapades av konstnären Walter Bengtsson 1989 och fick kröna den tidstypiska fastigheten i rött tegel. Verket är sammansatt av perforerad, ärgad koppar och glas, med ljussättning som lyser upp alla detaljer även nattetid. På husets vägg står också att läsa en vers som tillhör verket: Du är Vädur, Lejon eller Vattuman. Du är Oxe, Tvilling eller Jungfru grann. Du är Fisken, som vägs på Vågen. Eller Skytten, som spänner bågen. Du är Stenbock, Kräfta eller Skorpion i stjärnors myriader myriaders million. Nog är väl byggherren värd ett tack för att vi finns i hans Zodiak. 6 7

5 Historik Tio företrädare för Malmös näringsliv, alla med en stark tro på Malmös framtid, lade grunden för Malmö Cityfastigheter våren 22. Tolv år senare innehar bolaget 14 fastigheter i centrala Malmö med ett bokfört värde på cirka 919 MSEK. 22 Fastighets AB Malmö City bilades den 16 maj 22 av Reidar Peters, Sten K Johnson, Sven Palmlund, Per Lindblad, Per Robert Bachrach, Erling Pålsson, Olof Andersson, Lennart Nilsson, Håkan Roos och Thomas Berggren. Det egna kapitalet vid starten uppgick till 14,5 MSEK och under bolagets första år förvärvades fastigheten Husaren 5 till en köpeskilling av 13,5 MSEK. 23 Under det andra verksamhetsåret förvärvades fastigheten Husaren 9 till en köpeskilling av 93 MSEK, samtidigt som en nyemission genomfördes och ökade det egna kapitalet med ca 1 MSEK. 24 Detta år fortsatte bolagets expansion genom förvärvandet av tre fastigheter. Gamen 15 förvärvades till en köpeskilling av 52 MSEK och fastigheten Jörgen Kock 1+2 förvärvades för ca 5 MSEK. Under året skedde också två nyemissioner som totalt ökade det egna kapitalet med 26,5 MSEK. Samtidigt utökades styrelsen med ledamoten Olof Andersson. 25 Fastigheten Söderport 9 förvärvades till en köpeskilling av 4 MSEK, samtidigt som en nyemission på 3 MSEK genomfördes. Fastighets AB Malmö City flyttade också sitt kontor till fastigheten Husaren 5 med adress Husargatan Detta år förvärvades inga fastigheter, men antalet hyresgäster ökade till Under året förvärvades fastigheten Nils 21 till en köpeskilling av 19 MSEK, samtidigt som en nyemission genomfördes på 3 MSEK. År 27 fyllde Fastighets AB Malmö City fem år vilket firades med invigning av den ombyggda fastigheten Jörgen Kock Fastigheten Fersen1 förvärvades med tillträde den 1 februari 29. Under året utökas också styrelsen med ledamoten Peter Svensson. 29 Fastigheterna Oscar 4 och Norsen 16 förvärvades till en sammanlagd köpeskilling av ca 14 MSEK. 21 Under året förvärvades fastigheten Sqvalperup 12 för 17 MSEK. I samband med köpet genomfördes en nyemission på 3 MSEK. Lennart Nilsson utsågs också till ny ordinarie styrelseledamot. 211 Inga nya fastigheter förvärvades men större ombyggnader genomfördes i fastigheterna Gamen 15, Oscar 4 och Sqvalperup 12. Sammanlagt investerades ca 4 MSEK. 212 Fastighets AB Malmö City fyller tio år. Detta firades den 24 maj tillsammans med kunder, leverantörer, kollegor, ägare och representanter för Malmö Stad. Det beslutades också om namnbyte till Malmö Cityfastigheter AB. Under året förvärvades en fastighet, Skepparen 19 för 38 MSEK. Skepparen 19 består huvudsakligen av kontor och har adresserna Norra Vallgatan 9 och Västergatan Ombyggnaden av Kv. Oscar 4 till kontor och nyproduktion av sex radhus i Kv. Husaren 5 färdigställdes under året. Hans Pihl utsågs till ny styrelseordförande. Roland Persson och Kristian Bergstrand utsågs till nya ordinarie styrelseledamöter och Malmö Cityfastigheter flyttade sitt kontor till Stortorget 25. Under året som gick flyttade vi. Nu hittar du oss i nya fräscha lokaler, fem trappor upp på Stortorget 25, mitt i hjärtat av Malmö. 8 9

6 LENNART NILSSON OM STYRELSEARBETETS BALANSGÅNG Jag tycker det är intressant med konflikter I den Crafoordska stiftelsens villa i södra Lund tas vi emot av en lite krasslig Lennart Nilsson som hostat sig igenom en elak förkylning de senaste veckorna. Men blicken är stadig och handslaget fast. Så snart vi förflyttat oss in i ett av villans sammanträdesrum infinner sig en självklarhet kring hans person. Den långa banan som koncernchef, VD och styrelseordförande i några av Sveriges största bolag lyser igenom. Cardo, Gambro, Sonesson och Trelleborg är bara några av de storföretag som litat på Lennarts kunnande genom åren, därtill har han varit styrelseordförande för Lunds Universitet, Sveriges Verkstadsindustrier och delaktig i skapandet av Linnéuniversitetet i Kalmar. Idag är huvudsysselsättningen VD-uppdraget för Crafoordska Stiftelsen, men han är även aktiv på många andra håll, i både mindre och större sammanhang, bland annat genom sitt delägande och styrelseuppdrag i Malmö Cityfastigheter. Med din digra bakgrund, vad skulle du säga är de främsta personliga egenskaper du tillför Malmö Cityfastigheter? Det är väl främst storföretagsperspektivet. Jag tror jag tillför en kompetens i relationen till aktieägare. Jag har varit VD och styrelseordförande i börsnoterade företag, så jag har en styrka i hur man bemöter aktieägare i olika situationer aktieägare som är nöjda, missnöjda, krävande osv. Jag är något av en konfliktlösare på så sätt. Annars bidrar jag inte med någon specifik kunskap om just fastighetsbranschen, utan det är snarare min syn på sunt affärstänkande utifrån tidigare erfarenheter som är min tillgång. Att du länge har varit, och fortfarande är aktiv inom både stora och små bolag inom flertalet branscher, ska det ses som ett sätt att fortsätta utvecklas personligen? Ja, det kanske man kan säga. Även om det naturligtvis krävs större motiv än så för att anta ett uppdrag. Men med det sagt, visst lär jag mig nya saker med varje nytt uppdrag och jag finner det väldigt stimulerande. Ett bra exempel är ett av mina senare uppdrag. För snart två år sedan fick jag ett brev från Ingvar Kamprad om att han ville bilda en större stiftelse i Växjö och var intresserad av att få min hjälp. Så jag åkte upp och träffade honom. Jag framförde att det var väldigt hedrande att få ett nytt styrelseuppdrag när man fyllt 7. Han svarade rakt, Åh ja, inte är det så farligt. Jag är bara 85! Kampradstiftelsen har varit en mycket givande erfarenhet. Inte minst att få lära en entreprenör av hans kaliber om stiftelseverksamhet Och jag har på så sätt också fått lära mig mer om Kamprad och hans ledarskap: Hur han medvetet skapar konflikter för att få fram nya idéer. När någon säger Så kan vi inte göra! Vi måste följa bestämmelserna..., är hans typiska svar Jo, visst. Men hur kan vi gå runt det då? Det är intressant att uppleva en person som honom och hur han har lyckats så väl. Och nu förstår jag varför. Han provocerar hela tiden sin organisation för att skapa tankeverksamhet och väcka nya idéer. Om vi då ser till Malmö Cityfastigheter, hur ser ditt engagemang ut idag? Det bygger dels på mitt aktieägande och dels själva styrelseuppdraget. Det sistnämnda handlar främst om att bedöma på vilka grunder förvärv och investeringar ska göras. Sen uppstår det ibland spänningar i aktieägarkretsen, det är helt naturligt med flera starka viljor. Då handlar det om att lösa den situation som uppstått. Det kräver att man är rätt kallsinnig och betraktar allt och alla väldigt sakligt, och är noga med att vara konsekvent. Det är vad min bakgrund har lärt mig, att alla aktieägare ska behandlas lika. Det är själva grunden för att lösa konflikter. DET LIGGER NÅGOT INTRESSANT I KONFLIKTER SOM OFTA FÖDER NÅGOT NYTT OCH KONSTRUKTIVT. Så här kommer din bakgrund in igen som konfliktlösare? Jo, visst är det så. Det är klart att jag bär med mig liknande tidigare erfarenheter. Och vid det här laget är det en del. Jag tycker det är intressant med konflikter. Det säger alltid min fru, att jag är precis som hennes pappa, Holger Crafoord. Han tyckte det var så roligt när det var konflikter. Men jag ska kanske snarare säga att det är lösningarna som intresserar mig. Det ligger något intressant i konflikter som ofta föder något nytt och konstruktivt. Jag har hört från andra att jag är rak som person och är bra på att ställa saker på sin spets. Jag tror det är viktiga egenskaper för att lösa konflikter på bästa sätt. Forts på nästa sida 1 11

7 LENNART NILSSON OM STYRELSEARBETETS BALANSGÅNG Styrelse och revisor Skulle du säga att det finns det några synergier mellan Malmö Cityfastigheter och vad du gör på Crafoordska Stiftelsen? Ja, delvis. I den investeringsverksamhet jag håller på med för Crafoordska Stiftelsen är det en hop av fastighetsfinansieringar som kommer över mig i rollen som investerare. Och det är allt från preferensaktier i något börsnoterat företag, till enskilda fastigheter som man ska sätta obligation i etc. Crafoordska Stiftelsen och Kamprad-stiftelsen investerar en hel del i fastighetsbranschen för att det ger relativt bra direktavkastning. Där får jag en kunskap som hela tiden går att ställa i relation till Malmö Cityfastigheter. Skiljer sig Malmö Cityfastigheter från övriga fastighetsbranschen? Ja, det tycker jag. Vi skiljer oss på ett bestämt område. Och det är förvaltningsmodellen: Att vi investerar i att ha bra, väl underhållna, perfekta fastigheter. Förmodligen hade vi kunnat öka lönsamheten genom att minska på underhåll och renoveringar, och därmed ge avkall på framtida värdetillväxt. Men eftersom vi sagt att vi ska vara långsiktiga i vårt synsätt så håller vi oss till det. Visst innebär det att många kan tycka att vi investerar för mycket i våra fastigheter. Men å andra sidan har det gett en förhållandevis låg vakansgrad i vårt bestånd. Företagets devis är Vi förvaltar en del av Malmös arv, kräver inte det ett hjärta som slår lite extra för Malmö? Nä, alltså, det har ju inte jag. Hahaha. Även om andra bolag jag är inblandad i också är malmöbaserade och jag har mycket med Malmö att göra, så har jag aldrig varit en malmökille. Däremot ligger Skåne mig varmt om hjärat. Och där är Malmö givetvis motorn. Mina år på Cardo var malmöbaserade och jag var med och slogs för en Öresundsbro etc. I dessa scenarion har jag idogt framhävt Malmö. Men för mig har alltid regionen varit större än bara staden. Med den starka växtkraften i Lund med ESS och MaxLab talar många visionärt om att Malmö och Lund kommer gå att betrakta som en stad framöver. Du som är en verklig Lunda-profil, vad tror du om det här? Det är sant. Malmö-Lund-Köpenhamn har en väldig växtkraft. Och med allt som händer nu borde Malmö och Lund integreras mycket mer. I det korta perspektivet skulle vi vinna en hel del om lokalt käbbel om sjukhusen, universitet och högskola och annat kunde läggas åt sidan för att se till regionens utveckling som helhet, istället för att bara försvara rådande strukturer. Men det kräver större förändringsvilja och att man ser till den större nyttan. Utbildning, samhällsfunktioner, näringsliv, kultur Vi skulle kunna uppnå mycket mer. Och jag tror att det kommer. I en så expansiv vision där man kan se regionen växa hastigt, har Malmö Cityfastigheter valt ett väldigt koncentrerat fokus till Malmös stadskärna. Vad betyder det i förhållande till utvecklingen som helhet tror du? Det gör oss till specialister. Och det tycker jag är bra. Att vi startade det här bolaget en gång i tiden med den här affärsidén, att koncentrera oss nära centrum och nära transporter, har fungerat väldigt väl Frågan är bara, hur vi ska följa den större utvecklingen i regionen och expandera med den affärsidé vi har. Nu ska det bli spännande att se hur fortsättningen ser ut. Men oavsett vad, är fastigheter i Malmös stadskärna naturligtvis en god investering även framgent. Växer regionen växer bara Malmös betydelse. När vi nu sammanfattar 213 i en årsredovisning, hur ser du på året som gått? Det har varit ovanligt stora investeringar. Jag tänker på byggandet av radhusen på taket av Husaren 5, som har inneburit 1-15 miljoner i investeringar. Sen förvärvade vi fastigheten Skepparen sent 212. Där har vi ett investeringsprogram framför oss. Det nuvarande sättet att driva den fastigheten kräver en del förändringar för att få rätt lönsamhet. Där måste vi omstrukturera, renovera och göra annorlunda upplägg på lokaler m.m. Vi har startat det projektet och det kommer vi nu få följa upp under 214. Och vad ser du och hoppas på för 214? Vi står inför ett strategiskt vägskäl. Vi har nu kommit upp i ett fastighetsvärde strax över en miljard, ska vi gå vidare nu och sätta målet på 2 miljarder, eller ska vi bara fortsätta att förädla de fastigheter vi har och kanske bara växa med någon fastighet då och då? Sätter vi målet att dubbla fastighetsbeståndet måste vi förmodligen också få in ett kapitaltillskott, vilket även skulle förändra ägarbilden en del, antar jag. Så i min mening står Malmö Cityfastigheter inför ett vägskäl. Det har vi gjort förut, inget dramatiskt i det. Och det ska bli spännande att följa framöver. Hans Pihl Född 1951, styrelseordförande och ledamot av styrelsen sedan 213. Tidigare VD i Deloitte AB, styrelseordförande i Erling Pålsson Teknik & Fastigheter AB. Styrelseledamot i Forex Bank AB, BeConfident AB, Upplands Bilforum AB, Augmenta AB och är Honorärkonsul för Mexiko. Erling Pålsson Född 1949, ledamot i styrelsen sedan 22. Tidigare koncernchef i Imtech AB. Styrelseledamot i Erling Pålsson Teknik & Fastigheter AB, Stadionintressenter AB, SIFAB, Malmö FF och ApQ AB. Lennart Nilsson Född 1941, ledamot av styrelsen sedan 21. Tidigare koncernchef i Cardo AB. VD i Crafoordska Stiftelsen. Styrelseordförande i Erik Philip-Sörensen Stiftelse. Styrelseledamot i Familjen Kamprads Stiftelse, Canadian Oil och Kalmar Läns Pensionskapitalförvaltning AB. Thomas Berggren Född 1948, ledamot i styrelsen sedan 22. Styrelseordförande i Centrum för Fastighetsföretagande vid Malmö Högskola och Lunds Tekniska Högskola. Styrelseledamot i Malmö Citysamverkan och Fastighetsägarna Syd. Kristian Bergstrand Född 1982, ledamot av styrelsen sedan 213. Teknisk lantmätare, Helsingborgs Stad. Styrelseledamot i Tibia Konsult AB och Sten K Johnsons Stiftelse. Roland Persson Född 196, ledamot av styrelsen sedan 213. Styrelseordförande i Inriver AB, Gantro AB och Shoplogiq AB. Styrelseledamot i Operatorsystem Aps och Patava AB. Verkställande direktör Jan Johansson Född 1959, verkställande direktör sedan mars 214. Tidigare koncernchef i Peab AB. Styrelseledamot i Fastighets AB Centur, Fastighets AB Maxlabb 4 och Bravida Holding. Revisor Torbjörn Svensson, auktoriserad revisor, Deloitte AB. Revisor sedan

8 Vi förvaltar en del av Malmös kulturarv. Norra Vallgatan 68 är ett praktfullt exempel på funkisarkitektur i Malmö. Byggnaden ritades av stadens son Carl-Axel Stoltz i mitten av 3-talet och smyckades också tidsenligt för epoken. Verket i entrén heter Nordan och Sunnan och skapades av den välkände skulptören Ivar Johnsson. Det här är ett klassiskt motiv som föreställer Aurora och vindarna. Ljusbringerskan och hoppets gudinna ansätts av ett omslutande hot, som hon övervinner med solens och ljusets kraft. Det här var ett starkt symboliskt motiv i ett då politiskt oroligt Europa

9 INFLYTTNINGSKLART: Välkommen till höjden av Malmö! Vi har nu byggt färdigt sex unikt designade radhus på taket till fastigheten Husaren 5 vid Slussen i Malmö. Den vingformade huskroppen har en generös och grönskande innergård, och de omgivande fastigheterna häruppe genomgår också en exteriör renovering. Allt för att skapa en ny, kringbyggd och levande boendemiljö med massor av karaktär mitt i Malmös hjärta. De sex radhusen har verkligen lyckats fånga Malmö Cityfastigheters vision om att skapa nya spännande boendeformer ovanpå stadens hustak. Resultatet blev dessa toppmoderna och välplanerade bostäder i två plan med en boendeyta på knappt 9 kvadratmeter. Inom fem år kommer Malmös befolkning ha ökat med 2 invånare. Någonstans ska alla dessa människor bo. En lösning på detta är att förtäta staden dvs. bygga där det redan är byggt. Detta är projektet på taket till Husaren 5 ett svar på. Och det finns fler liknande utrymmen att använda inom Malmö Cityfastigheter. Inom kort har vi ytterligare två projekt på hustak på gång som kommer att ge tiotalet lägenheter

10 Fastighetsförteckning Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ombyggnadsår Bostäder Butiker Kontor Övrigt Totalt Taxeringsvärde (Uthyrningsbara ytor kvm ) 1 2 Husaren 5 Husargatan / Husaren 5 Östra Tullgatan 1, 3 Ö Promenaden / Jörgen Kock 1 N Vallgatan 66 Västergatan / Jörgen Kock 2 N Vallgatan Gamen 15 Ö Kanalgatan 6 Storgatan / Söderport 9 Gustav Adolfs Torg / Nils 21 Drottninggatan 1 Ö Förstadsgatan 34 Fredriksbergsgatan / Fersen 1 Prostgatan 2 N Vallgatan / Oscar 4 Stortorget / Norsen 16 Föreningsgatan Sqvalperup 12 Norra Vallgatan 6 Kansligatan 1 Adelgatan / Skepparen 19 Norra Vallgatan 9 Västergatan / Totalt

11 HUSARGATAN 3 Husaren 5 1 Kvarteret har fått sitt namn av att Kronprinsens husarregemente låg här från mitten av 17-talet fram till Husar var benämning på en lätt kavallerist beväpnad med sabel och pistol. Under den här tiden behövde Västeuropa ett lättrörligt rytteri vid anfall och med de ungerska husarerna som förebild fick då även Sverige ett husarregemente. Strax efter att husarerna flyttat från området omvandlades ridhuset på Drottningtorget till saluhall för att sedan under många år bli vagnsmuseum. Husargatan drogs rakt igenom kasernkvarteret, som alltså delades i kvarteren Dragonen och Husaren. Det enda som finns kvar av fastigheterna idag är den stallbyggnad som idag är en del av fastigheten på Husargatan 3. Det ursprungliga stallet låg med gaveln ut mot gatan. Detta kan man fortfarande se på gathusets fasad där fönstrens placering avslöjar husets brokiga byggnadshistoria. När husarerna flyttade ut byggdes huset först om till lagerlokal i två plan. På 192-talet byggdes det till och fick fyra plan, varav ett nedgrävt under markplan, och 1934 utvidgades byggnaden utmed Husargatan för att rymma A. Svensson Snörmakeri och Textilfabrik. Här tillverkades under nästan 5 år möbelband, kordongband, gardinfransar, kjolnät för velocipeder, tätningslister av ullgarn, fransar för markiser, guldtråd och mycket annat byggdes fastigheten om till kontor. Här finns idag medie-, reklam-, sälj- och redovisningsföretag. Ett helt plan upptas också av Åklagarmyndigheten. Fastigheten Husaren 5 förvärvades av Malmö Cityfastigheter 22 från AMF Pension och rymmer kvm. 2 21

12 NORRA VALLGATAN 68 Jörgen Kock 2 Efter en kraftig nedgångsperiod för Malmö under sista halvan av 16-talet dröjde det långt in på 17-talet innan staden hade råd att anlägga en ordentlig hamn. Mot slutet av århundradet ökade handeln och både nödvändigheten av en bättre hamn och pengar att bygga den fanns nu på plats. En hamndirektion inrättades och arbetet med hamnen kom igång under ledning av en av Malmös starke män, den dynamiske Frans Suell. Det tog sin tid och hamnen stod inte färdig förrän en bit in på 18-talet. Hamnen blev en klar succé för Malmö. Det totala tonnaget till och från hamnen ökade från ca 2 ton 186 till ca 1 7 ton Det som förut var en enkel brygga, som dessutom var hårt nedsliten, blev med tiden rejäla kajer för ångbåtstrafik. Förbindelse med Köpenhamn hade funnits sedan många år, men nu kom hjulångare med fasta avgångar och andra nymodigheter. I området kring hamnen växte företagandet. Längs Norra Vallgatan och i kvarteren bakom fanns gott om handelsbolag, butiker, hotell m.m. På adressen Norra Vallgatan 68 låg länge Hotel Danmark med egen restaurang och utsikt över hamninloppet. Den nuvarande fastigheten på Norra Vallgatan 68 byggdes 1938 och ritades av Carl-Axel Stoltz, son till dåvarande stadsarkitekten August Stoltz. Carl-Axel Stoltz har ritat en mängd byggnader i Malmö: Hermods före detta hus på Slottsgatan och Industriverken på Drottninggatan som nu är bostadshus, även dessa i samma gula tegel. Han var också upphovsman till Palladiumhuset på Södergatan, Kolgahuset på Skeppsbron, Malmö museums tillbyggnader på 193-talet och flera av de pampiga husen på Stortorgets sydsida. Fastigheten förvärvades av Malmö Cityfastigheter 24 och idag inrymmer huset moderna kontorslokaler på sammanlagt 75 kvm

13 ADELGATAN 9 11 Sqvalperup Malmö Cityfastigheters tre fastigheter i kvarteret Sqvalperup Adelgatan 9 11, Kansligatan 1 och Norra Vallgatan 6 hänger ihop och utgör tillsammans den östra halvan av kvarteret. Det lite märkliga kvartersnamnet Sqvalperup blir ännu märkligare när man betänker att det kom till av ett missförstånd. Långt in på 19-talet trodde man att de äldsta delarna av Malmö här nere vid havet hetat Sqvalperup. Men det hette Nedre Malmö, till skillnad från den ursprungliga landsbyn, Övre Malmö, som låg i närheten av Triangeln. Kvarteret gränsade direkt mot stadsmuren, nuvarande Norra Vallgatan. Utanför låg en bred strandremsa där fiskarna torkade sina nät och handelsmännen landade sina laster från städerna runt Östersjön. I korsningen Norra Vallgatan/Hamngatan låg Malmös äldsta fästning ett torn som med tiden kom att ingå i stadens försvarsmur. Fästningen revs på 17-talet efter att det fungerat som magasin i många år. Den historiskt mest noterbara verksamheten i kvarteret är Televerkets kopplingscentral som låg här från 18-talets mitt startades Kongliga Elektriska Telegraf-Werket i Stockholm och redan året därpå hade man dragit en ledning över Göteborg och Helsingborg till Malmö. Och växte sedan hastigt. Under de första 5 åren fördubblades omsättningen och antalet abonnemang vart femte år. Då varje abonnemang krävde en egen ledning in till centralen, såg Malmös stadsbild väldigt annorlunda ut jämfört med idag. Över taken gick ett virrvarr av ledningar som alla ledde hit. Först vid sekelskiftet började man gräva ner ledningarna. Inte för att försköna staden, utan för att slippa problem med störningar och nedblåsta ledningar. Från 1885 växte kopplingsverksamheten i kvarteret främst i fastigheterna på Adelgatan och här blev man kvar i över hundra år. Ju större omfattning telegraf- och senare telefonverksamheten fick, desto svårare blev det ju att flytta alla apparater och ledningar. Den andra sidan, Norra Vallgatan, blev mer känd för den omfattande hotellrörelsen som låg här. Det var dels resanderum för alla som kom eller skulle vidare med järnvägen, dels sjöfolk som behövde billiga övernattningar i land. Noterbara hotell var Jernvägshotellet, Skandia, Köpenhamn, Småland, Central och Horn. Det sistnämnda fick efter ett ägarbyte sitt nuvarande namn 192, Savoy Hotel. De tre fastigheterna förvärvades av Malmö Cityfastigheter

14 Vi förvaltar en del av Malmös kulturarv. Lugnet i Malmö har en talande historia. De hus i tidstypisk 8-talsstil som uppfördes här efter att det gamla, nedgångna Lugnet i Malmö revs, har satt en helt speciell prägel på stadsdelen. Och vid en närmare titt har flera av fastigheterna ett rikare innehåll än man kanske tror vi första anblick, både arkitektoniskt och konstnärligt. Som till exempel Gamen 15, där entrén smyckas av Samtal med landskap som murats upp i glaserat tegel. Konstverket är skapat Ulla Viotti

15 Förvaltningsberättelse Du kanske har sett oss på stan? Malmö Cityfastigheters profil som togs fram under 212, med ny logotyp, ny profil och nya dekorfärger, börjar ta för sig allt mer i stadsbilden. Inte bara genom att trappuppgångar och husfasader pryds av vår nya logotyp i form av ljusskyltar, dörrmattor, informationstavlor etc. Under året har vi också skaffat en rad servicefordon som inte bara förbättrar underhållsarbetet i fastigheterna, utan också synliggör Malmö Cityfastigheter och profilerar företaget mycket tydligare än tidigare. Styrelsen och verkställande direktören för Malmö Cityfastigheter AB med organisationsnummer får härmed lämna redovisning för förvaltningen under räkenskapsåret 213. AFFÄRSIDÉ OCH VERKSAMHETSFORM Malmö Cityfastigheters affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala Malmö och anpassa dem efter hyresgästernas behov. Fastigheterna kan innehålla såväl lokaler som bostäder. En hög servicenivå ingår också i Malmö Cityfastigheters affärsidé. Verksamheten bedrivs förutom i moderbolaget i de helägda dotterbolagen Dringenberg AB, Malmö Cityfastigheter Två AB, Malmö Cityfastigheter Tre AB, Malmö Cityfastigheter Fyra AB, Malmö Cityfastigheter Fem AB, Malmö Cityfastigheter Sju AB, Malmö Cityfastigheter Åtta AB, Malmö Cityfastigheter Nio AB, Malmö Cityfastigheter Tio AB, Malmö Cityfastigheter Elva AB samt Fastighets AB Malmö City. FASTIGHETSBESTÅNDET Malmö Cityfastigheter ägde per 31 december 213 fjorton centralt belägna fastigheter i Malmö innerstad. Tio av fastigheterna ligger inom fem minuter från en Citytunnelstation. Den sammanlagda ytan uppgår till kvm varav kvm utgör bostäder, kvm utgör butiker och restauranger, kvm utgör kontor och kvm utgör övriga ytor. PROJEKT I Kv. Husaren 5 med adress Östra Tullgatan 1 färdigställdes sex radhus med hyresrätt på fastighetens gård. I samband med detta har en trädgård anlagts som kan nyttjas av samtliga fastigheters hyresgäster. I Kv. Oscar 4 har under året färdigställts fem kontorsplan samtidigt som renovering av tak, fasader och trappuppgång genomförts. Totalt investerade Malmö Cityfastigheter under 213 cirka 52 MSEK i till- och ombyggnader i de olika fastigheterna. FASTIGHETSFÖRVALTNING Hyresintäkterna uppgick till 81,8 MSEK vilket innebär en ökning med cirka 1 %. Per 31 december 213 är cirka 4 1 kvm outhyrda vilket innebär att vakansgraden uppgår till cirka 6 %. Under 213 har 96 kvm (4 231 kvm) hyrts ut med ett kontraktsvärde på cirka 1,7 MSEK (7,7 MSEK). Genomsnitthyran vid uthyrning var under 213 cirka 1 9 kr per kvm (1 8 kr per kvm). Under 213 har 8 hyresgäster sagt upp sig med en yta på 743 kvm (1 647 kvm) med en årshyra på 1,5 MSEK (2,6 MSEK). Ekonomisk förvaltning sköts sedan den 1 januari 25 för samtliga fastigheter av Fastighets AB Frontnine, Malmö. PERSONAL Malmö Cityfastigheter har under 213 haft sex anställda och en praktikant. Av dessa är fem män och en är kvinna. Fyra stycken är administrativ personal och två är fastighetsskötare. AKTIER Antal aktier uppgår till st. Aktiens nominella värde uppgår till 1 kronor per aktie. FASTIGHETSFÖRVÄRV Malmö Cityfastigheter har inte förvärvat några fastigheter under 213. FINANSIERING OCH LIKVIDITET Malmö Cityfastigheter externa finansiering består till 1 % av lån med rörlig ränta. Bolaget har ingått ränteswappar till ett belopp om 275 MSEK för att begränsa ränterisken. Total räntekostnad för Malmö Cityfastigheter under 213 uppgick till 22,1 MSEK (23,7 MSEK). Den totala checkräkningskrediten i koncernen uppgår till 7 MSEK (2 MSEK) och utnyttjad checkkredit per uppgår till MSEK ( MSEK). STYRELSENS ARBETE Vid ordinarie årsstämman 213 hade ledamöterna Reidar Peters och Peter Svensson undanbett sig återval. Ledamöterna Lennart Nilsson, Erling Pålsson och Thomas Berggren omvaldes och till nya ledamöter valdes Roland Persson, Kristian Bergstrand och Hans Pihl. Styrelsen har således bestått av följande ledamöter: Lennart Nilsson född 1941, ledamot av styrelsen sedan 21. Erling Pålsson, född 1949, ledamot i styrelsen sedan 22. Thomas Berggren, född 1948, ledamot i styrelsen sedan 22. Kristian Bergstrand, född 1982, ledamot av styrelsen sedan 213. Roland Persson, född 196, ledamot av styrelsen sedan 213. Hans Pihl, född 1951, ledamot av styrelsen sedan 213. Hans Pihl valdes under 213 till ordförande och Erling Pålsson till vice ordförande. Styrelseledamöterna i Malmö Cityfastigheter AB har erfarenhet inte bara när det gäller fastigheter utan även från industri och finansieringsverksamheter. Styrelsearvodet uppgick under 213 till 3 kr. Under 213 har styrelsen haft nio styrelsemöten (enligt styrelsens arbetsordning skall styrelsen sammanträda minst fyra gånger per år)

16 Resultaträkningar Hyreskontraktens löptider per Koncernen Moderbolaget Lokalhyresavtal Antal avtal Uthyrbar yta (kvm) Kontrakterad hyra (tkr) Andel % % % % Vakant % Totala lokalhyresavtal % Bostadshyresavtal % P-platser och övrigt % Totalt % KKR Not Rörelsens intäkter Hyresintäkter Övriga intäkter Summa intäkter Rörelsens kostnader Förvaltnings- och driftskostnader 1, Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Flerårsöversikt, koncernen Omsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Fastigheternas bokförda värden Soliditet 23% 24% 24% 23% 24% Resultat från finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Mottaget koncernbidrag 3 3 Förändring av överavskrivning Skatt Årets resultat Händelser efter balansdagen Malmö Cityfastigheter har anställt en ny VD, som har påbörjat sitt arbete under första kvartalet 214. Bolaget har genomfört en företrädesemission om 5 MSEK med den 7 mars 214 som inbetalningsdatum. Nyemitterade aktier uppgår till 125 stycken med en kurs på 4 SEK/st. Emissionen var fulltecknad. Moderbolagets resultat Resultatet i bolaget före skatt uppgick till -986 KSEK ( KSEK). Bolagets likvida medel uppgick per 31 december 213 till 3,7 MSEK (1,1 MSEK) och soliditeten till cirka 37 % (36 %). Förslag till vinstdisposition Koncernen Fritt eget kapital i koncernen uppgår till KSEK (79 32 KSEK) varav årets resultat uppgår till KSEK (16 63 KSEK). Ingen avsättning till bundna fonder är nödvändigt. Moderbolaget Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel i moderbolaget utgör: Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägarna (2 SEK/aktie) I ny räkning balanseras Summa Styrelsen och den verkställande direktören anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalyser samt tilläggsupplysningar. Alla belopp uttrycks i svenska tusentals kronor där ej annat anges. kr kr Vinst per aktie, SEK 5,56 16,6 Antal aktier

17 Balansräkningar Balansräkningar Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget KKR Not TILLGÅNGAR KKR Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Anläggningstillgångar Eget kapital 7 Materiella anläggningstillgångar 4,5 Byggnader Mark Hyresgästanpassningar Maskiner och inventarier Pågående nybyggnad Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag Uppskjuten skattefordran Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordran dotterbolag Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver/reservfond Fritt eget kapital Överkursfond Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver 1 Ack. överavskrivningar 128 Avsättningar Uppskjuten skatt Övrig avsättning Summa avsättningar Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skuld dotterbolag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Generellt borgensåtagande för dotterbolag

18 Kassaflödesanalyser Koncernen Moderbolaget KKR Not Redovisnings- och värderingsprinciper Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet: Avskrivningar Övriga poster Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Minskning (+) / ökning (-) av kortfristiga fordringar Minskning (-) / ökning (+) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag 6-15 Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Utdelning Erhållet/Lämnat koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Årsredovisningen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och allmänna råd och rekommendationer från Bokföringsnämnden och Far. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och de bolag som direkt eller indirekt innehas till mer än 5 % av röstvärdet. Koncernen tillämpar förvärvsmetoden i koncernredovisningen. Bolag som förvärvats under året ingår i koncernredovisningen fr.o.m. förvärvstidpunkten. Förvärv har betraktats som tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att komma över det köpta bolagets fastigheter och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration har en underordnad betydelse för förvärvets genomförande, behandlas i normalfallet som tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på fastigheternas övervärde, eventuell rabatt hänförbar till den uppskjutna skatten minskar istället fastighetsvärdet. Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dotterbolagen Malmö Cityfastigheter Två AB, Malmö Cityfastigheter Tre AB, Malmö Cityfastigheter Fyra AB, Malmö Cityfastigheter Fem AB, Malmö Cityfastigheter Sju AB, Malmö Cityfastigheter Åtta AB, Malmö Cityfastigheter Nio AB, Malmö Cityfastigheter Tio AB, Malmö Cityfastigheter Elva AB, Dringenberg AB och Fastighetsaktiebolaget Malmö City. Intäktsredovisning Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Värdering av fordringar och skulder Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Skulder har upptagits till nominella belopp. Fordringar och skulder i utländsk valuta Bolaget har inga fordringar och skulder i utländsk valuta. Redovisning av fastigheter Samtliga färdigställda fastigheter i bolaget klassificeras som förvaltningsfastigheter då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. Fastigheter har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Koncernens fastigheter redovisas i balansräkningen som anläggningstillgångar. Vid ombyggnationer kostnadsförs den del av investeringen som kan anses utgöra underhåll. Kostnader för större hyresgästanpassningar periodiseras över hyreskontraktens löptider. Hyresgästanpassningarna redovisas i balansräkningen på egen rad då de utgör en väsentlig del av balansomslutningen. Byggnader skrivs av enligt plan med 1 % årligen. Planenlig avskrivning av byggnader påbörjas från den ekonomiska tillträdelsedagen. Maskiner och inventarier är redovisade till anskaffningskostnad med avdrag för planmässiga avskrivningar baserade på en bedömning av tillgångarnas ekonomiska livslängd. Maskiner och inventarier skrivs av enligt plan med 7 % 2 % årligen. Skillnaden mellan avskrivningar enligt plan och bokförda avskrivningar på maskiner och inventarier är redovisade som bokslutsdisposition. Nedskrivningar Bedömning om nedskrivning erfordras avseende anläggningstillgångar görs vid varje bokslutstillfälle. Inkomstskatter Vid redovisning av inkomstskatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla temporära skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar, med undantag för ovan tillgångsförvärv och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott.uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas under 213 som en bokslutsdisposition över resultaträkningen. Under 212 redovisade bolaget sitt koncernbidrag i eget kapital, men ingen omräkning har gjorts av jämförelseåret med anledning av denna ändring. Pensioner Alla pensionsutfästelser har övertagits av försäkringsbolag. Lånekostnader I moderbolaget och i de enskilda dotterföretagens redovisning har huvudprincipen, att samtliga lånekostnader skall belasta resultatet för det år till vilket de hänför sig, tillämpats. Definition av likvida medel Likvida medel utgörs av kassa och banktillgodohavanden

19 Noter Not 1 Personal Not 3 Skatt på årets resultat Moderbolaget har anställd VD. Personalkostnaderna avseende ersättningar till VD under 213 är följande: Lön kkr (1 288), vilket inkluderar tantiem om 143 kkr (128), pensionskostnader 387 kkr (261) samt sociala avgifter 541 kkr (468). VD:s anställningsavtal innehåller en ömsesidig uppsägning om 7 månader. Under året har moderbolaget även haft ytterligare sex (fyra) personer anställda, fem män (tre män) och en kvinna (en kvinna), i form av administrativ personal och fastighetsskötare. Personalkostnaderna för dem har varit följande: Lön kkr (1 581), pensionskostnader 17 kkr (57) samt sociala avgifter 694 kkr (549). Koncernen Moderbolaget KKR Skatt Aktuell skatt -136 Skatteeffekt på erhållet/lämnat koncernbidrag 421 Uppskjuten skatt Summa skatt Övriga koncernbolag har inga anställda. Koncernen Moderbolaget Årets uppskjutna skatteintäkt-/kostnad Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader Uppskjuten skatteintäkt avseende temporära skillnader Uppskjuten skatteintäkt avseende underskottsavdrag Uppskjuten skattekostnad avseende utnyttjat underskottsavdrag Fördelning ledande befattningshavare per balansdagen Kvinnor Styrelseledamöter andra personer i företagets ledning inkl VD Män Styrelseledamöter andra personer i företagets ledning inkl VD Totalt Summa uppskjutna skatteintäkter/kostnader Nominell skatt (22% resp 26,3%) på resultatet före skatt Skatteeffekter justeringsposter Övriga ej avdragsgilla/ej skattepliktiga kostnader/intäkter Övriga poster Summa skatter Not 2 Arvode och kostnadsersättningar till revisorerna Koncernen Moderbolaget KKR Deloitte AB Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning Övriga tjänster Summa Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag avses övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning. Skatterådgivning avser alla skatterelaterade tjänster så som bistånd vid skatteberäkning, bistånd vid upprättande av deklaration, skatterelaterad rådgivning i samband med förvärv och andra transaktioner samt konsultationer gällande moms, punktskatter och personalfrågor. Allt annat avser övriga tjänster. Temporära skillnader Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Temporära skillnader avseende följande poster har resulterat i uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar. Samtliga temporära skillnader har värderats till skattesatsen 22 %. Koncernen Moderbolaget KKR Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag Totalt Uppskjuten skatteskuld Övervärde fastigheter Obeskattade reserver 381 Övriga temporära skillnader Totalt Uppskjuten skattefordran på underskottsavdrag har redovisats med motiveringen att de kommer att kunna utnyttjas inom en nära framtid. Beräknade skattemässiga underskottsavdrag per uppgår till 33,9 MSEK (2,6 MSEK)

20 Not 4 Fastighetsförteckning, koncernen Not 5 Materiella anläggningstillgångar Fastighets- Adress Byggår/ Uthyrningsbara Ytor Kvm Taxeringsbeteckning Ombyggnadsår Bostäder Butiker Kontor Övrigt Totalt värde Husaren 5 Husargatan / Husaren 5 Östra Tullgatan 1, 3 Jörgen Kock 1 N Vallgatan 66 Ö Promenaden / Västergatan / Jörgen Kock 2 N Vallgatan Gamen 15 Ö Kanalgatan 6 Söderport 9 Storgatan / Gustav Adolfs Nils 21 Drottninggatan 1 Torg / Ö Förstadsgatan 34 Fersen 1 Prostgatan 2 Fredriksbergsgatan / N Vallgatan / Oscar 4 Stortorget / Norsen 16 Föreningsgatan Sqvalperup 12 Norra Vallgatan / Kansligatan 1 Adelgatan 9-11 Skepparen 19 Norra Vallgatan 9 Västergatan / Koncernen Byggnader Mark Hyresgäst- Maskiner och Pågående Totalt anpassningar inventarier nybyggnad Ingående anskaffningsvärde Omklassificering Årets anskaffningar Utgående anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Moderbolaget Byggnader Mark Hyresgäst- Maskiner och Pågående Totalt anpassningar inventarier nybyggnad Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningar Årets försäljningar Omklassificeringar Utgående anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar Årets försäljningar Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Totalt