VD HAR ORDET VD HAR ORDET

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2009

2

3 VD HAR ORDET VD HAR ORDET Den planeringsprocess som sjösattes för några år sedan har under året finslipats och förankrats i organisationen ytterligare. De lokala affärsplanerna som upprättats inom de olika enheterna i företaget ligger till grund för Platens affärsplan som fastställs av styrelsen i juni månad respektive år. Genom de lokala affärsplanerna kan vi dels fånga upp idéer och förslag från våra olika medarbetare samtidigt som en bred delaktighet uppnås i planeringsprocessen. Affärsplanerna används sedan som underlag för budgetarbetet under sensommaren och hösten. Sedan budgeten fastställts av styrelsen i december månad, efter det att hyresförhandlingarna slutförts, utarbetas operativa aktivitetsplaner för de olika enheterna och avdelningarna inom företaget. Dessa aktivitetsplaner följs upp kvartalsvis inom Ledningsgruppen och de olika avdelningarna. Arbetet med kvalitetssäkring av våra olika processer har fortskridit under året med genomgång av olika avdelningar och enheters arbete vilket resulterat i ett antal förbättringspunkter. De utvecklingsstegar som utarbetades och fastställdes för bovärdar och reparatörer inom ByggService har funnits ett antal år. För några år sedan så utarbetades också utvecklingsstegar för vår enhet Mark & Miljö. Under 2009 har också utvecklingsstegar utarbetats för samtliga våra tjänstemän. I och med det omfattas samtliga anställda av utvecklingsstegar. Den organisation som finns för våra olika verksamheter genomgår ständigt en utvärdering. Under 2009 har speciell belysning skett av organisationen för våra bostadssociala utvecklingsprojekt. Det har resulterat i att de bostadssociala projekten förts samman med och inlemmats i BoServiceavdelningen. Det innebär att de bostadssociala utvecklingsprojekten, Framtidsprojekten, därigenom integrerats på ett tydligare sätt med bovärdarnas verksamhet inom BoServiceavdelningen. BoButikens säljare har under året intensifierat sitt arbete med att besöka bostadsområdena och våra bovärdar med regelbundna besök. Som ett led i detta har också samarbetet utvecklats ytterligare mellan enhetschefer inom BoButik, VD-stab och BoService, för att bättre samordna olika frågor och utveckla verksamheten ytterligare. Arbetet med generalplanen för Charlottenborg har inletts under året med ombyggnad av Charlottenborgs centrum, dels har centrumet byggts om inomhus med nytt golv, ny färgsättning mm och dels har också entréer och parkeringsområdet byggts om. Under 2010 kommer resterande arbetet med luftslussar vid entréerna och klimatet i centrumet att åtgärdas kommer också arbetet med aktivitetsparken att inledas. Kenneth Söderman Kontinuerliga samtal har förts med Stadsbyggnadsenheten avseende bl a vår generalplan för kvarteret Facklan. Samtalen kommer att fortsätta under 2010 för att kunna inleda förändringsarbetet under året. I maj 2009 fattade riksdagen ett beslut om införandet av s k ägarlägenheter i Sverige. Redan i juni samma år fattade vår styrelse ett beslut att starta ett projekt för ägarlägenheter i Gamla stan utefter Bispmotalagatan. Under hösten utarbetades presentationsmaterial som presenterades för allmänheten och tilltänkta köpare. I slutet av hösten hade cirka 100 intresseanmälningar inkommit varav de första 50 inbjöds till en informationskväll den 2 december. Därefter startade arbetet med enskilda samtal med de olika intressenterna, samtal som kommer att pågå under vintern 2009/2010. Projektet innehåller i första skedet två hus med åtta plus åtta lägenheter, därutöver finns byggrätter för ytterligare två hus. Vi hoppas att projektet ska kunna igångsättas under sensommaren I januari 2009 utsåg kommunen vinnare i tävlingen om byggandet av äldreboende för senildementa på kvarteret Bergstrollet i Motala. Vinnare blev Bostadsstiftelsen Platens förslag. Första spadtag för bygget togs den 15 juni och bygget av de 50 lägenheterna pågår som bäst i 1

4 VD HAR ORDET skrivande stund. Invigning av projektet beräknas ske den 15 september 2010 varefter inflyttning och ianspråktagande av byggnaden kommer att ske f r o m den 1 oktober Andra byggprojekt som genomfördes under året var ombyggnad av trygghetsboendet Svanen i Borensberg. Projektet färdigställdes på försommaren med en kostnad av cirka 5 miljoner kronor. Ett annat intressant projekt som startade under året var byggandet av en dagstuga på Ulaxgatan. Byggandet av dagstugan är det första där vi skapar en gemensam dagstuga för ett kommunalt trygghetsboende och vårt seniorboende. En projektledare kommer också att anställas för utveckling av arbetet runt dagstugan, en projektledartjänst på 75 % som finansieras till 25 % av Platen. Bygget kommer att invigas i slutet på mars Ett annat principiellt viktigt projekt som utreddes och fattades beslut om under året gäller partiell konvertering av fjärrvärme i Gamla stan. Hela området Gamla stan med 800 lägenheter har direktverkande el som uppvärmningskälla. I och med avtalet med Vattenfall kommer samtliga hus att anslutas med fjärrvärme för uppvärmning av tappvarmvatten och förvärmd tilluft. Eventuellt kan detta vara ett första steg i en full konvertering av uppvärmningen. Projektet kommer att pågå under 2010, 2011 och En annan upphandling som förberetts under året är upphandling av bredbandstjänster som ett komplement till ComHem. I februari 2010 tecknades avtal slutligen med det vinnande företaget som blev Telia. Det innebär att Platen kommer att kunna erbjuda ett öppet bredbandsnät i framtiden. Som en del i Platens breddning av verksamheten och delvis som en koppling till våra bostadssociala verksamheter startades också under året det vi kallar servicenära tjänster, vilket innebär att vår enhet Mark & Miljö kan erbjuda hyresgäster vissa tjänster som är kopplade till hyresgästernas boende. Den försöksverksamhet som drogs igång innebar att vi erbjöd servicenära tjänster för trädgårdsarbeten i bostadsområdena Torvmossen och Tegelviken. I början av 2010 fattade styrelsen beslut om att utöka verksamheten med flera tjänster som fönsterputsning, gardinuppsättning, storstädning och liknande tjänster och att också utöka detta till ytterligare två bostadsområden, Ekenäs och Gnejsvägen på Bråstorp. Vi ser detta som en naturlig del av vår verksamhet att kunna erbjuda våra hyresgäster en utökad service som det finns ett tydligt behov av. Styrelsen fattade under året ett beslut som innebär att hyresgäster i markbostäder på Dansättersvägen i Borensberg och radhusen på Verkstadsvägen i Motala ska erbjudas möjligheten att få förvärva sina bostäder med äganderätt. Under året har en värdering gjorts och erbjudande har gått ut till hyresgästerna. Försäljningar av fastigheter beräknas kunna genomföras f r o m våren De försäljningar som genomförts av markbostäder på Brommagatan har resulterat i att Platen f n endast äger två av lägenheterna. Dessa kommer också att säljas i samband med att någon lägenhet blir vakant. Den vakanssituation som Platen har haft under året har varit relativt stabil. Under första halvåret uppvisades ett vakanstal som innebar att vi hade mellan 40 och 70 lägenheter för omedelbar inflytt, en siffra som vi anser är det antal som vi ständigt ska ha. Under sensommaren upplevde vi emellertid en ökning av vakanserna som ledde till att vi drog igång ett antal uthyrningskampanjer inom olika bostadsområden. Vakanserna minskade också under hösten för att åter igen komma ner till den nivå som vi hade under första halvåret. I slutet av året planerades för en kampanj riktad mot våra ungdomar, den kampanjen presenterades i slutet av januari 2010 och innebar att ungdomar mellan 18 och 25 år kunde få hyra en 2-rummare eller 3-rummare till en hyra av kronor. 75 lägenheter fanns tillgängliga för ungdomskampanjen och samtliga lägenheter var tecknade innan uthyrningsperioden var slut i slutet på februari. I november genomfördes hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen. Inför dessa förhandlingar hade Platen föreslagit oförändrad hyra för 2010 avseende bostäder, garage, förråd och p-platser, detta blev också den uppgörelse som tecknades. Det ska ses mot bakgrund av det mycket låga hyreshöjningar som Platen genomfört under en följd av år. Från 1997 och sju år framåt genomfördes ingen höjning alls av hyrorna och därefter föreslog Platen en modell som innebar att hyreshöjningarna skulle begränsas till 80 % av prisökningen enligt konsumentprisindex. Det avtalet förlängdes sedan att gälla i totalt sex år fram till årets hyresförhandlingar. Det resultat som uppvisas i år för vår verksamhet ligger i linje med det resultat som redovisats de senaste åren. Med hänsyn till de goda siffror som uppvisas för Platen avseende både de ekonomiska resultatet och den stora kundnöjdheten på 93 %, nöjda eller mycket nöjda hyresgäster, vill jag rikta ett stort tack till mina medarbetare som på ett utomordentligt sätt och med stort engagemang varje dag är med och skapar det goda rykte som Platen har och det goda resultat som vi kan uppvisa. Vi har under en följd av år stärkt våra positioner och vår ekonomi är idag starkare och stabilare än någonsin tidigare. Då det nu är min sista årsredovisning som jag avlämnar som VD för Bostadsstiftelsen Platen vill jag tacka min styrelse och mina medarbetare för ett mycket gott samarbete och ett gott arbete. Motala i mars 2010 Kenneth Söderman Verkställande direktör 2

5 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH INRIKTNING Vägledande målinriktning för företagets verksamhet är den av styrelsen fastställda affärsplanen för Platen. I Platens affärsplan anges att Bostadsstiftelsen Platens affärsidé är följande: Bostadsstiftelsen Platen ska erbjuda ett varierat utbud av ändamålsenliga och efterfrågade bostäder, boendemiljöer och lokaler inom kommunen, med konkurrenskraftiga hyresnivåer, genom att bedriva en kvalitativ, framtidsinriktad och kundnära fastighetsförvaltning som kännetecknas av hög kompetens och god service. STYRELSENS ÖVERGRIPANDE MÅL INDELAS: Nöjda kunder Engagerade och motiverade medarbetare Ett aktivt miljötänkande Väl underhållna och framtidsinriktade fastigheter, bostäder och boendemiljöer God och välskött ekonomi I Platens affärsplan finns en utförlig målformulering från styrelsen och dessa mål är i sin tur nedbrutna i VD:s mål för verksamheten med tillhörande avdelningsspecifika mål. VD:s mål är i sin tur nedbrutna på avdelningsnivå och är grunden för budgetarbetet för respektive avdelning under hösten. Därefter utarbetas för varje avdelning aktivitetsplaner, som beskriver hur målen ska nås. De följs sedan upp i ledningsgruppen varje kvartal. Under våren revideras avdelningarnas affärsplaner och påverkar Platens affärsplan och årets budgetarbete. Utöver detta finns det flera verksamhetsplaner som är en del av Platens styrande dokument och innehåller policy, mål och inriktning för företagets olika verksamheter, t ex verksamhetsrutiner, miljö, energi, arbetsmiljö, utbildning, trygghet, fastighetsunderhåll, brand, kvalitetsutveckling, marknad, IT mm. Planerna revideras årligen och tas upp i Platens ledningsgrupp. KUNDER - HYRESGÄSTER Marknad & Uthyrning Marknad Information Uthyrningschef BoButik Förvaltningsområde Östra och Västra BoService Förvaltningschef BoUtveckling HLU Teknisk Service Bygg- och teknikchef Mark & Miljö ByggService VD Stab Ekonomi & Finans HR-chef Personalfrågor Kvalitets- och utvecklingschef VD-ass, Miljö/Energi Upphandl, Utveckl. Ekonomi- och finanschef Löner, fakturaservice och hyror VD STYRELSE ORGANISATION

6 BOSTADSSOCIAL UTVECKLING BOUTVECKLING Platen fortsätter att satsa på verksamheter för de boende genom de fyra framtidsprojekten, Framtid Charlottenborg, Framtid Väster, Framtid Ekön och Framtid Gamla stan. DE GENERELLA MÅLSÄTTNINGARNA FÖR PROJEKTEN ÄR: Boende i området ska känna sig allt mer trygga i sin bostad och i sitt bostadsområde Boende ska få större kännedom om samhällets olika funktioner och de demokratiska processerna Sysselsättningen i området ska öka Stärka föräldranätverk Ökad föreningsaktivitet med ett ökat antal föreningar Aktiviteter för barn och ungdomar utvecklas Ökad utbildningsnivå Boende i området ska känna större delaktighet i bostadsområdets drift och underhåll Boende i området ska känna en större delaktighet i olika samhällsprocesser Boinflytande utvecklas i området Brott och skadegörelse ska minska Uppnå och bibehålla en bra uthyrningsgrad Området ska bli Platens mest attraktiva bostadsområde ur ett helhetsperspektiv Genom olika typer av verksamheter för de boende strävar varje projekt att nå de generalla målsättningarna. Bl a kan man se att boende i större grad börjat att umgås vilket kan antas leda till en ökad trivsel och trygghet samt vara integrationsbefrämjande. Boende på Ekön har bildat en förening som arbetar för ungdomar på området. Föreningen bedriver ungdomsverksamhet fyra dagar/vecka i en av Platens lokaler. Ett kooperativ har bildats av boende. Deras verksamhet består av olika former av så kallade loppmarknader samt medverkan i olika områdesarrangemang. Boutvecklingsenheten har genomfört en mässa Mellan två jobb i samverkan med bland annat arbetsförmedling, Näringslivets hus, bemanningsföretag och andra som verkar för sysselsättning. Syftet med mässan var att visa på möjliga vägar till sysselsättning. Olika former av medborgartorg har prövats under året och till 2010 kommer dessa att öppna på de fyra bostadsområdena. Boutvecklingsenheten har genomfört sommarklubbar för barn under sommarlovet, arrangerat en fotbollsturnering, Platen cup för kommunens alla barn i årskurs sex. 4

7 FASTIGHETSFÖRVALTNING Väl underhållna fastigheter som motsvarar hyresgästernas förväntningar om ett gott boende, med hänsyn till standard, miljö, säkerhet och ekonomi är en förutsättning för en framgångsrik fastighetsförvaltning. Bostadsstiftelsen Platens fastigheter omfattar totalt kvm ( kvm), varav bostäder kvm ( kvm). FÖRDELNING KOSTNADER Räntor 11% Övriga kostnader 4% Avskrivningar 14% Hyresbortfall 10% Fastigheternas totala anskaffningsvärde uppgår till Mkr. (1 920 Mkr.). Underhåll 15% Personal 17% Vatten 4% PROJEKT TILLSAMMANS I CHARLOTTENBORG Under 2009 har projektet Tillsammans i charlottenborg fortsatt med ombyggnad av Charlottenborgs centrum. I de allmänna delarna har nytt klinkergolv lagts, ny belysning installerats och målningsarbeten har utförts. Parkeringen för centrumet har utökats, ny växtlighet har planterats och ny belysning har monterats. Fastighetsskatt 2% Sopor 3% Värme 18% El 4% Under 2010 kommer nya vidfång och klimatförbättringar att genomföras i Charlottenborgs centrum samt att nybyggnad av en aktivitetspark påbörjas. Under året har även nio lägenheter byggts om och helrenoverats i området. Den nya hyresgästen har möjlighet att i mycket stor utsträckning välja material på golv och vägg och även påverka den nya köksinredningen. SVANEN Eftersom sju lägenheter om ett rum med pentrydel som tidigare använts som korttidsboende inte uppfyllde utrymmeskraven i badrum kom förfrågan från Motala kommun att bygga om för att uppnå nu gällande krav. Personalutrymme, kontor och gemensamhetslokal, inglasning av loftgångar samt en 80 m 2 stor uteplats ingick även i projektet. Projektet påbörjades under 2008 och avslutades i maj månad TUVULLEN Nybyggnad av en gemensamhetslokal påbörjades under året och är avsedd att nyttjas av kommunens trygghetsboende samt Platens egna i hyresgäster i området. Byggnaden är ca 190 m2 och innehåller ett väl tilltaget samlingsrum, kontor, kök, hygienutrymmen mm. NYBYGGNATION I GAMLA STAN I en ny detaljplan över Gamla stan har fyra nya byggrätter tillskapats utefter Bispmotalagatan, där Platen planerar att bygga s k ägarlägenheter. Under slutet av året har information till intresserade lämnats och förprojektering påbörjats. Byggstart planeras under BERGSTROLLET I konkurens med privata fastighetsägare vann Platen Motala kommuns byggherretävling avseende nybyggnation av ett äldreboende där kommunen kommer att vara vår hyresgäst. Byggnation i kv Bergstrollet i närheten av Bergsätters gård påbörjades under juni månad och kommer att färdigställas under hösten Äldreboendet innehåller femtio lägenheter fördelade på sex avdelningar, kafé, friskvårdsanläggning samt administrations- och personalutrymmen. 5

8 FASTIGHETSFÖRVALTNING FASADRENOVERINGAR På Ekön har fasadrenovering fortsatt. Två hyreshus har renoverats samt att uppfräschning av omkringliggande mark har genomförts. BADRUMSRENOVERINGAR Under året har badrumsrenoveringar fortsatt på Ekön och påbörjats på Tegelviken. Arbetena har utförts i huvudsak i egen regi. Renoveringarna kommer att fortsätta 2010 i dessa områden. FJÄRRVÄRME I Tegelviken har byte av fjärrvärmekulvertar påbörjats. Arbetet utförs i tre etapper och under året har första etappen genomförts som omfattat Råssnäsvägen 1 samt Tegelviksvägen 2 och 4. De återstående etapperna planeras utföras NYBYGGNAD GARAGE I TJÄLLMO För våra hyresgäster vid Egeltorpsvägen i Tjällmo har nytt garage byggts som innehåller fem bilplatser. Arbetena har utförts i egen regi av vår enhet ByggService. Som fasadmaterial har använts det miljövänliga och återvinningsbara materialet polyplank. BYTE LÅSSYSTEM Under 2009 har helt nya låssystem monterats i objekt på Ekön och Charlottenborg. GARAGEPORTAR På Facklan har ett flertal garageportar målats, och i Gamla stan samt på Torvmossen har byte av garageportar skett. LEKUTRUSTNING På samtliga gårdar på Gustavsvik har lekutrustning ersatts eller kompletterats utifrån behov. Även bänkbord har bytts på vissa gårdar. SOPHUS Målning av flera sophus har utförts i Charlottenborg och på Ekön. 6

9 MILJÖ OCH ENERGI Bostadsstiftelsen Platen bedriver sedan mitten på 1990 talet ett långsiktigt miljö- och energiarbete som strävar mot en samhällsutveckling samt en helhetssyn till en bättre miljö. Syftet med Platens miljö- och energiarbete är att skapa förutsättningar för att leva upp till intressenternas krav och förväntningar samt uppfylla miljöbalkens mål och hänsynsregler. MILJÖPOLICY Bostadsstiftelsen Platen skall tillsammans med hyresgäster och samarbetspartners arbeta för en sund boendemiljö och bidra till en hållbar utveckling av samhället genom att: Driva ett förebyggande miljöarbete med ständiga förbättringar där lagstiftningens miljökrav är ett minikrav Minska vår miljöpåverkan genom att effektivisera energianvändningen och välja miljöanpassade produkter Personalen utbildas fortlöpande och motiveras att agera på ett miljöriktigt och ansvarsfullt sätt ENERGIPOLICY Bostadsstiftelsen Platen ska ständigt effektivisera sitt energiutnyttjande genom att: Öka användningen av förnyelsebara energikällor och energieffektiv teknik Utarbeta och implementera riktlinjer för minskad energianvändning Fortlöpande utvärdera energiförbrukningen och utbilda all personal i energifrågor ÖVERGRIPANDE MILJÖ- OCH ENERGIMÅL i Platens verksamhet är att: Hänsyn ska tas till miljön vid inköp av material/produkter utan att vara ekonomiskt orimligt Vid bedömning av affärspartners betraktar vi ett aktivt miljöarbete som en merit Vi ska hushålla med naturens resurser och sträva efter att ha en maximal återvinning enligt kretsloppstanken Vi ska kunna erbjuda våra hyresgäster att leva och bo miljövänligt med en god yttre och inre boendemiljö Minska vår energiförbrukning med 20% från och samtidigt nå de mål som är uppsatta för miljön Våra transporter ska vara effektiva och miljövänliga och våra koldioxidutsläpp från transporter ska årligen minska. Ledningssystemet för miljö uppfyller certifieringskraven enligt ISO Effektivisera energiförbrukningen genom att använda rätt energi vid rätt tillfälle Vid ny- och ombyggnation beakta energifrågor Sträva efter att använda produkter med låg energiförbrukning Individuell mätning införs med början i nyproduktion och i äldre fastigheter på sikt Följa myndigheternas krav inom miljö- och energiområdet Platen har som ledande hyresvärd i kommunen, med nära lägenheter och över en tredjedel av kommunens invånare som kunder, ett stort miljöansvar. En viktig del i miljö- och energiarbetet är att informera och sprida kunskap i ämnet. 7

10 MILJÖ OCH ENERGI ORGANISATION Arbetet leds av avdelning kvalitet&utveckling som ansvarar för det långsiktiga miljö- och energiarbetet som berör både boende och anställda och samordnar det praktiska miljö- och energiutvecklingen inom företaget. VVS-tekniker inom Teknisk Service ansvarar för att genomföra energibesparande åtgärder för att nå miljö- och energimål tillsammans med bovärdarna. En miljögrupp inom företaget arbetar med att föreslå, stimulera och informera sina medarbetare inom företaget i miljöarbetet. KUNDINFORMATION En viktig informationskanal är Platens kundtidning Vi i Platen som innehåller artiklar om tips och råd ur miljösynpunkt. Bomöten används även för att delge hyresgäster miljöteman. MINSKAD ENERGIFÖRBRUKNING Platen har antagit SABO:s energiutmaning att spara energi, utmaningen innebär att alla företag som antar utmaningen förbinder sig att minska energianvändningen med 20% från 2007 till år Genom detta tar företagen ledningen i den kraftsamling som krävs för att minska energianvändningen i hela bostadssektorn. Det gemensamma åtagandet är ett slags Kyoto-protokoll för de allmännyttiga bostadsbolagen i Sverige. De bostadsföretag som ansluter sig till initiativet åtar sig att rapportera in sin energiförbrukning en gång per år. Detta följs upp varje år fram till år 2016 då målet om en avsevärd minskning av energianvändningen ska vara uppnått. Från 2007 har Platen sänkt sin totala energianvändning med 2,6%. Värmeförbrukning och vattenförbrukning har minskat men elförbrukningen har ökat något. VÄDERPROGNOSSTYRDA HUS För att sänka såväl kostnader för energi som minska utsläppen av växthusgaser samtidigt som inomhuskomforten förbättras för de boende, har Platen valt att väderprognosstyra sina hus. 210 Det innebär att man med hjälp av extremt lokala och exakta väderprognosen i god tid styr värmen efter hur varje byggnad beter sig i den rådande vädersituationen. Genom väderprognosstyrning blir styrningen jämnare och tar tillvara energi i form av sol ENERGIÅTGÄRDER Under 2009 har Platen fortsatt sitt arbete med att energioptimera fastigheter, bland annat har 20 stycken undercentraler uppgraderats på Ekön och Väster. På Tegelviksvägen har första etappen av tre med att byta ut internkulvertar påbörjats. Samtidigt monterades även nya differenstrycks- stamregleringsventiler och radiatortermostater in. På området har även 17 stycken frånluftsfläktar bytts ut till moderna tryck- och temperaturstyrda fläktar Nya differenstrycks- stamregleringsventiler och radiatortermostater sattes även in på Lustigkullevägen där installerades även närvarobelysning där rörelsedetektorer reagerar och tänder upp trapphus, tvättstugor och källare. Under 2009 har väderprognosstyrningen, som installerades under 2008, optimerats. 8

11 MILJÖ OCH ENERGI ENERGIDEKLARATIONER Under året har Platen energideklarerat samtliga sina fastigheter. Energideklarationer är ett bra verktyg för att se hur man kan minska energiåtgången i våra fastigheter. Deklarationen görs av en energiexpert tillsammans med fastighetsägaren, den visar hur mycket energi som går åt och ger råd om hur byggnaden kan bli mer energismart MILJÖDEKLARERADE FASTIGHETER Byggnader miljödeklareras genom kontroller av radon, ventilation, buller samt innetemperatur inom fastställda gränsvärden. Ett emblem sätts upp i trapphuset. Åtgärder kommer att åtgärdas efter en arbetsplan. Under 2010 kommer alla fastigheter att ha kontrollerats utifrån fastställda värden. PCB INVENTERING En PCB-inventering har under året genomförts för fastställa behovet av sanering, t ex fogar vid fasader och fönster. Platens bostadsbestånd har en relativt liten andel PCB och en handlingsplan har tagits fram för att åtgärda problemet i enlighet med lagstiftningen inom området. TRANSPORTER En ny biogasbil har köpts in och används till posttransporter mm tillhörande avdelning Mark&Miljö. Under året har utbildning av ECO driving genomförts för bilansvariga inom Byggservice, som ett led i att minska bensinförbrukning. BIODIESEL Klimatförändringarna är angelägenhet för alla idag. Platen har kommit långt när det gäller att minska vårt fossila beroende för uppvärmning. Från och med 2009 använder vi enbart biodiesel. AVFALL Ny metod har installerats i befintliga bostadsområden för restsopor. Dessa samlas in i nedgrävningsbara djupbehållare (5kbm ) för att minska på transport/hantering samt minskad lukt. Insamling av återvinningsmaterial fortsätter och kommer att utökas i vissa områden. Elektronikavfall uppgick till kg för År ELEKTRONISKT AVFALL TON År 9

12 MARKNAD UTHYRNING OCH MARKNAD Året har präglats av den kraftiga lågkonjunktur som började hösten Förra årets stabila vakanssituation ökade något under våren och nådde sin topp under sommarmånaderna. Kraftiga marknadssatsningar sattes in. I september arrangerades den stora visningsdagen som drog mycket folk och den negativa trenden på vakanssidan vände omedelbart. Under månaderna oktober och november annonserades mycket med temat på produktinformation. Genomgående har vi under hösten haft söndagsöppet en dag varje månad med olika teman varje gång. Nettovakanserna (lägenheter som kan direktuthyras) har inte ökat i samma takt som bruttovakanserna. BoButiken har också detta år fått en något reviderad arbetsorganisation. En av säljarna har blivit kundvärdinna med målsättningen att serva befintliga hyresgäster med de mervärden som företaget har. Övriga säljare har helt kunnat koncentrera sig på att sälja lägenheter. Ett annat viktigt steg i utvecklingen har varit att samarbeta mer med Bo- Service så att uthyrningsverksamheten integreras med förvaltningen på ett naturligt sätt. Gemensamt har avdelningarna arrangerat BoButiken på plats. Ambitionen och nödvändigheten är att BoButiken mer skall möta kunden på plats. De specifika marknadsföringsaktiviteter som tidigare påbörjats som innebär att kunden har fått designa sitt eget hem har slagit väl ut. I Charlottenborg har kunden fått designa sitt framtida kök och få en modernare planlösning. På Tegelviken har kunderna till vakanta lägenheter på andra våningen fått designa sitt nya badrum. Olika typer av nytt kakel och kommoder har erbjudits de nya hyresgästerna utan någon kostnadsökning. Hyreshöjning sker inte eftersom standardhöjningar är planerade i hela detta område och vi generellt inte tar ut någon hyreshöjning när vi lyfter standarden i våra badrum. I detta område har vi också erbjudit kunderna att få ett bubbelbadkar installerat. Ett flertal hyresgäster har accepterat detta erbjudande. En helt ny upplåtelseform har efter beslut i Riksdagen tagit form nämligen ägarlägenheter. Då det kunde vara intressant att se om det fanns intresse för detta tog vi fram ett förslag på att bygga max. två fastigheter med åtta lägenheter i varje för försäljning. Fastigheterna ska byggas i en förtätad del av Gamla Stan. Detta erbjudande presenterades i samband med vår stora visningsdag den 6 september. Intresse fanns då vi fick in ca 100 anmälningar. Under hösten har vi sedan arbetat vidare med att ta kontakt med alla dessa 100 intressenter och ambitionen är att kunna ha en byggstart under % OMFLYTTNING OCH OUTHYRT Lokalsidans vakanser har varit stabila. I samtal med kommunen har överenskommelse gjorts att göra om lokalen i gamla Saluhallen till ett Ungdomens Hus Omflyttningsfrekvens Outhyrda lägenheter År Under året har en fastighet sålts på fastigheten Badskon 3 på Brommagatan. Ytterligare försäljningar har beslutats, nämligen att erbjuda befintliga hyresgäster i radhusen på Verkstadsön och på Dansätersvägen i Borensberg att friköpa sina hus LÄGENHETSFÖRDELNING - ANTAL Övriga marknadsaktiviteter har varit att vi deltagit i nyårsfirandet, mässor mm. Vi har kunnat konstatera att marknadsföringen av vårt varumärke har varit lyckad. I Motala är Platens varumärke mycket starkt. Vi känner nu ett behov av att marknadsföra våra produkter och våra mervärden på ett nytt sätt. I den marknadsföringsplan som startades under året har tyngdpunkten lagts på detta och kommer under nästa år att accelerera. Med den situation som Motala befinner sig i för närvarande är det också nödvändigt att marknadsföra oss i andra delar av både Östergötland och övriga Sverige rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 10

13 PERSONAL MEDARBETARNA Medelantalet årsanställda var 96 (96) anställda varav 29 (30) tjänstemän och 67 (66) kollektivanställda. UTBILDNING OCH ÖKAD KOMPETENS För att nå målet engagerade och motiverade medarbetare har fortsatta satsningar på utbildningar genomförts. Utvecklingsprogram för kollektivanställda har funnits under några år och nu har utvecklingsprogram för tjänstemän också arbetats fram. Utvecklingsprogrammen följs upp kontinuerligt tillsammans med fackliga företrädare. I takt med att personalen vidareutbildar sig så avancerar man också i utvecklingen. Utbildningar inom respektive verksamhetsområde genomförs kontinuerligt och planeras i utvecklingssamtalen. Under året har ca 380 utbildningsdagar genomförts. Målen i utbildningsplanen för 2009 har uppnåtts. FRISKVÅRD Under 2009 har medarbetarna genomgått ett hälsoprogram med framtagande av balansprofiler i samverkan med företagshälsovården. Uppföljningar visar att våra medarbetare under programmets genomförande har förbättrat olika värden som kondition välmående med mera. En fortsättning planeras för Företaget erbjuder alla anställda kronor i en friskvårdspeng som också är sammankopplat med subventionerat tränande på majoriteten av de anläggningar som finns i kommunen. Företaget har också utbildat frisvårdsinspiratörer som på olika sätt bidrar till ett medvetande om kost och motion bland sina arbetskamrater. 40 ÅLDERSFÖRDELNING PERSONAL ÅLDERSFÖRDELNING PERSONAL Tjänstemän Kollektivanställda Totalt År Tjänstemän Kollektivanställda Totalt År 11

14 FINANSIERING FINANSIERING Bostadsstiftelsen Platens finansieringsverksamhet styrs av företagets finanspolicy. I denna anges att företaget skall bedriva en aktiv finansieringsverksamhet inom ramen för de riskbegränsningar som specificerats. Syftet med finansverksamheten är att stödja Bostadsstiftelsen Platens utveckling som fastighetsförvaltare. Detta görs genom att sörja för en klok finansiering av företagets verksamhet till så låg kostnad som möjligt. Inom ramen för tillåtna risknivåer ska upplåning, likviditet och derivatanvändande anpassas till den av företaget förväntade ränteutvecklingen. RÄNTEKOSTNADER KR/KVM Räntebidrag Räntekostnader netto Bostadsstiftelsen Platens låneskuld uppgår till 836 Mkr. (865 Mkr.). Lånen är enbart upptagna i svensk valuta. Årets räntekostnader uppgår till 34,2 Mkr. (40,1 Mkr.) och intäkter av räntebidrag till 0,8 Mkr. (1,1 Mkr.) År RÄNTEKÄNSLIGHET Den genomsnittliga räntan i Bostadsstiftelsen Platens låneportfölj uppgick till 3,9 % (4,7 %) inklusive kostnader för derivatinstrument per Vid en ränteförändring på +/-0,5 %-enheter förändras genomsnittsräntan med +0,12 % resp -0,13 %. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 1,51 år (2,22 år) per STRATEGIER Inom ramen för finanspolicyn begränsas ränterisken med olika derivatprodukter. Under året har omstrukturering av dessa derivatprodukter skett genom att minska andelen fast ränta, i syfte att dra fördel av det låga ränteläget. Upplåning sker i konkurrens mellan långivare. Företagets gängse policy är att ha en kontinuerlig kontakt med minst 4-5 långivare, med vilka vi har ett nära kompetensutbyte. Låneportföljens förfallostruktur inkl. derivatinstrument (Mkr.) År Låneförfall Räntejustering % 378,0* 45 % % 458,0** 0 % % 0,0 23 % % 0,0 14 % % 0,0 17 % SOLIDITET 25 * Tillsvidareavtal ** 60 dagars uppsägningstid Dec. -94 Dec. -95 Dec. -96 Dec. -97 Dec. -98 Dec. -99 Dec. -00 Dec. -01 Dec. -02 Dec. -03 Dec. -04 Dec. -05 Dec. -06 Dec. -07 Dec. -08 Dec. -09 Mål Utfall 12

15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE STYRELSE Styrelsen och verkställande direktören för Bostadsstiftelsen Platen får härmed avge följande berättelse över verksamheten under år Styrelsen (utsedd av kommunfullmäktige) har haft följande sammansättning; ORDINARIE LEDAMÖTER Lars Åke Landén Bo Lövgren Lena Berglert Harald Högberg Maj Karlsson SUPPLEANTER Urban Nilsson Peter Birgersson Elisabeth Gustavsson Lena Bengtsson Ohlsson Tomas Persson PERSONALREPRESENTANTER Kjell Karlström (SKTF) Paavo Kiiskinen (FF) PRESIDIUM Ordförande V ordförande Lotta Engmark (SKTF) Alexander Gomez (FF) Lars Åke Landén Harald Högberg Styrelsen har under året hållit 9 protokollförda sammanträden VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Kenneth Söderman är stiftelsens verkställande direktör REVISORER Revisorer, utsedda av kommunfullmäktige; ORDINARIE Sven Svensson Lars Johansson t o m juli 2009 Ulla Axelsson fr o m juli 2009 SUPPLEANTER Christer Pettersson Ulla Axelsson Ragnhild Wärn Auktoriserad revisor, utsedd av styrelsen, Elisabeth Carelind, KPMG VERKSAMHET Bostadsstiftelsen, som är ett kommunalt bostadsföretag, har till föremål för sin verksamhet att inom Motala kommun förvärva, äga och förvalta fastigheter eller tomträtter samt bygga bostäder, affärslägenheter, byggnader för kommunal service och därtill hörande kollektiva anordningar. FÖRVALTNING Fördelat på orterna Motala, Borensberg, Tjällmo, Nykyrka, Godegård, Österstad, Fornåsa och Klockrike omfattade, vid årsskiftet 2009/2010, Bostadsstiftelsens förvaltning st (5 898 st) bostadslägenheter och 186 st (186 st) lokaler. Anskaffningsvärdet på färdigställda fastigheter uppgick per till Kkr. ( Kkr.) varav tomtvärde Kkr. ( Kkr.) och markanläggningar Kkr. ( Kkr.). Fastigheternas taxeringsvärde uppgick till Kkr. ( Kkr.), varav byggnadsvärde Kkr. ( Kkr.). ORGANISATIONSANSLUTNING FLYTTNINGSSEKVENS UTHYRNINGSSITUATIONEN Företaget är anslutet till SABO (de kommunala bostadsföretagens intresseorganisation) och arbetsgivarorganisationen Fastigo. Om- och avflyttningar uppgick under året till totalt st (1 167 st), vilket motsvarar 20,7 % (19,8 %). Antalet uthyrda lägenheter uppgick per årsskiftet 09/10 till st (5 706 st), vilket motsvarar 96,0 % (96,7 %) av lägenhetsbeståndet. 13

16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HYRESFÖRÄNDRINGAR Vid förhandlingar med hyresgästföreningen beträffande hyrorna för 2009 och 2010 har parterna enats om förändring enligt nedan; Bostäder, varmhyra +27,75 kr/kvm Ingen höjning Bostäder, kallhyra +25 kr/kvm Ingen höjning Lokaler, med förhandlingsklausul +23 kr/kvm Ingen höjning Varmgarage Ingen höjning Ingen höjning Thermogarage Ingen höjning Ingen höjning Kallgarage Ingen höjning Ingen höjning Extra förråd Ingen höjning Ingen höjning AKTUELLT OMBYGGNATIONER Affärscentrumet i Charlottenborg har renoverats med nytt ytskikt på golv och väggar samt upprustning och utökning av torgyta och parkeringsplatser. Utvecklingen kommer fortsätta kommande år inom projektet Tillsammans i Charlottenborg. Under året genomfördes en ombyggnad av trygghetsboendet Svanen i Borensberg. Ombyggnationen omfattade lägenheter, lokaler, inglasning av loftgångar samt en uteplats. I Platens fastigheter i Charlottenborg har nio st lägenheter byggts om efter önskemål från de inflyttande hyresgästerna. Ombyggnationerna avser främst öppnare planlösningar samt ombyggnader av kök till dagens moderna standard. NYBYGGNATIONER På fastigheten Bergstrollet 2, Motala, har byggnation påbörjats av ett vårdboende för senildementa. Byggnationen innehåller 50 st lägenheter samt vårdutrymmen, cafeteria och pool. Invigning och inflyttning beräknas ske i september/oktober Byggnation av en dagstuga på fastigheten Tuvullen 1, Ulaxgatan, Motala har på börjats under hösten 2009 och utgör en utveckling av befintligt trygghets- och vårdboende. Garage i Tjällmo har uppförts på fastigheten Klovstena 2:19. Byggnation har skett med egen personal. UNDERHÅLL Företagets uttalade målsättning att bibehålla en stor omfattning på fastighets- och lägenhetsunderhållet har inneburit att årets underhållskostnader uppgår till 46 Mkr. Under året har resurser avsatts för att genomföra de beställningar som gjorts av Platens hyresgäster inom ramen för det hyresgäststyrda underhållet. Vidare har arbetet med upprustning av fasaderna på Ekönområdet fortsatt. Även badrumsrenoveringar har fortsatt och ett sjuttiotal har genomförts. I denna omgång har valmöjligheterna i utrustning och design utökats. Under året har arbetet med underhåll av befintliga avloppsstammar fortsatt, framförallt genom sk relining. Utbyte av kulvertar för varmvatten på området Tegelviken har fortsatt. Låssystem har monterats i flera fastigheter och garageportar har bytts ut eller målats. FASTIGHETSFÖRSÄLJNING Under 2009 har en lägenhet inom fastigheten Motala Badskon 3, med adress Brommagatan 4B avyttrats till lägenhetens hyresgäst. EKONOMI VINSTDISPOSITION Företagets ekonomiska ställning redovisas i efterföljande resultat- och balansräkningar jämte till dessa hörande noter, samt kassaflödesanalys. Årets vinst inklusive balanserade vinstmedel uppgår till ,30 kronor. Styrelsen har beslutat att överföra detta belopp i ny räkning. 14

17 RESULTATRÄKNING VD HAR ORDET (Kkr.) NETTOOMSÄTTNING Not Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Aktiverat eget arbete Summa nettoomsättning FASTIGHETSKOSTNADER Drift 3, Underhåll Fastighetsskatt Driftnetto Avskrivningar BRUTTORESULTAT CENTRALA ADMINISTRATIONS- OCH FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER Avskrivningar Övriga kostnader 6, 8, Jämförelsestörande poster RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA POSTER Finansiella intäkter Räntebidrag Finansiella kostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Bokslutsdispositioner Skatt ÅRETS VINST

18 VD BALANSRÄKNING HAR ORDET (Kkr.) TILLGÅNGAR Not ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggningar Inventarier Pågående ny- och ombyggnader Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar Uppskjuten skattefordran Övriga långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager mm Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 20 Grundfond Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital 20 Balanserade vinster Årets vinst Summa fritt eget kapital OBESKATTADE RESERVER Periodiseringsfond AVSÄTTNINGAR Avsatt till pensioner LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA PANTER 24 Fastighetsinteckningar Därav eget innehav GARANTIFÖRBINDELSER 24 Fastigo

19 KASSAFLÖDESANALYS VD HAR ORDET (Kkr.) LÖPANDE VERKSAMHETEN Not Resultat efter finansiella poster Avskrivningar Rearesultat Betald skatt Förändring av pensionsavsättning Kassaflöde före förändringar rörelsekapital KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL Ökning (-)/minskning (+) av lager Ökning (-)/minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (+)/minskning (-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Ny- och ombyggnation fastigheter Inköp av maskiner och inventarier Försäljning av fastigheter och inventarier Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna långfristiga lån/byggnadskreditiv Lösen av lån Amortering av långfristiga lån Ökning (-)/minskning (+) av finansiell anläggningstillgång Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE Likvida medel vid årets början LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT

20 VD NOTER HAR ORDET ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Hyresintäkter aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på perioden redovisas som intäkt. Vidaredebiterade kostnader för bland annat värme, vatten och el redovisas under posten övriga intäkter. Avtal om derivatinstrument ingås i syfte att uppnå önskad räntebindningstid i låneportföljen samt att minimera ränterisker. Intäkter och kostnader för derivatinstrument nettoredovisas under räntekostnader. Marknadsvärdesförändringar under derivatavtalens löptid redovisas inte i resultatet. Tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningskostnad om inget annat anges. Direkta kostnader avseende arbete för egen räkning har aktiverats Hyres- och kundfordringar har värderats till belopp som beräknas inflyta. Bränsle- och varulager har värderats till anskaffningsvärde med avdrag för inkurans. Stiftelsens fastigheter och inventarier har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för värdeminskning. Värdeminskning har skett enligt plan. Den planmässiga avskrivningen har fastställts till; Fastigheter 2-10 %, Markanläggningar 5 %, Maskiner och inventarier 20 %, Datautrustning 33,33 %. Not Kommentar HYRESINTÄKTER Bostäder, brutto Outhyrt Kvarboenderabatter Hyresomfördelningsrabatter Hyresrabatter mm Lokaler, brutto Outhyrt Hyresrabatter mm Övrigt Summa hyresintäkter Löptider hyreskontrakt (per ) Löptid till år Antal Hyra/Kkr. Andel i % , , , , , , , ,3 Bostäder ,8 Övriga ,4 Totalt ,0 Specifikationen avser hyreskontrakt med en årshyra överstigande 500 Kkr. 18

21 VD HAR NOTER ORDET Not Kommentar ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER Serviceavgifter, lokaler Ersättningar från hyresgäster Bostadsanpassningar Försäkringsersättningar 49 8 Återvunna kundförluster Övriga poster Summa övriga förvaltningsintäkter DRIFTKOSTNADER Fastighetsskötsel Reparationer Vatten Fastighetsel Uppvärmning Sophämtning Övriga driftkostnader Summa driftkostnader UNDERHÅLLSKOSTNADER Lägenhetsunderhåll Lokalunderhåll Fastighetsunderhåll Summa underhållskostnader AVSKRIVNINGAR Fastighetsförvaltningen Byggnader Byggnadsinventarier 0 92 Markanläggningar Anslutningsavgifter Markinventarier Inventarier och data Summa Central administration Inventarier och data Summa Summa avskrivningar CENTRALA ADMINISTRATIONS- OCH FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER Administrations- och försäljningskostnader innehåller kostnader för företagsledning, ekonomi, personal, marknad och teknisk konsultation. Personalkostnad Utbildningskostnad IT-kostnad Försäljningskostnad Föreningsavgifter Övriga poster Summa övriga kostnader JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER Reavinst fastighetsförsäljningar Summa jämförelsestörande poster

22 VD NOTER HAR ORDET Not Kommentar PERSONAL Medelantal anställda Kollektivanställda Män Kvinnor 7 7 Tjänstemän Män Kvinnor Totalt Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro som andel av ordinarie arbetstid 6 % 5 % Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer 63 % 61 % Sjukfrånvaro fördelad efter kön Män 6 % 5 % Kvinnor 5 % 4 % Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori 29 år eller yngre 1 % 1 % år 3 % 2 % 50 år eller äldre 11 % 10 % Personalkostnader Styrelse och verkställande direktör Lön Sociala avgifter enligt lag och avtal Summa styrelse och verkställande direktör Varav pensionskostnader Övriga anställda Lön Sociala avgifter, enligt lag och avtal Kostnader för vinstdelning 0 0 Uttagsskatt Summa övriga anställda Varav pensionskostnader Pensionskostnader För styrelsen finns inga avtal om pension. Enligt nytt företagsledaravtal lämnar Verkställande direktören sin tjänst senast men uppbär lön utan arbetsplikt fram till 65 års ålder. Pensionsförsäkringskostnader för verkställande direktören har kostnadsförts med 539 Kkr. (528 Kkr.). Kapitaliserad pensionsskuld för tidigare verkställande direktör uppgår till Kkr. (1 480 Kkr.). För övriga ledande befattningshavare i bostadsstiftelsen utgår avtalsenlig pension från 65 års ålder. Avgångsvederlag För styrelsen och verkställande direktören finns inga avtal om avgångsvederlag. För övriga ledande befattningshavare i bostadsstiftelsen finns avtal om avgångsvederlag på 6-12 månader. 20

23 VD HAR NOTER ORDET Not Kommentar REVISIONSKOSTNAD Revisionsuppdrag, KPMG Andra uppdrag, KPMG Av Kommunfullmäktige utsedda revisorer 6 16 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på stiftelsens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning. 10 FINANSIELLA INTÄKTER Ränteintäkter bank Övriga finansiella intäkter Summa finansiella intäkter FINANSIELLA KOSTNADER Räntor på fastighetslån Övriga finansiella kostnader 0 75 Summa finansiella kostnader SKATT SOM BELASTAT ÅRETS RESULTAT Aktuell skatt Skatt avseende tidigare beskattningsår Uppskjuten skattefordran Summa skatt BYGGNADER OCH MARK Byggnader Ingående balans Anskaffningar under året Avyttringar under året Summa byggnader Ackumulerade avskrivningar byggnader Ingående balans Årets avskrivning Avyttringar under året Summa ackumulerade avskrivningar byggnader Uppskrivningar Ingående balans Årets avskrivning Avyttringar under året Summa oavskrivet belopp av uppskrivningar Nedskrivningar Ingående balans Summa nedskrivningar Anskaffningsvärde mark Ingående balans Anskaffningar under året Avyttringar under året Summa anskaffningsvärde mark Anskaffningsvärde markanläggningar Ingående balans Anskaffningar under året Avyttringar under året Summa anskaffningsvärde markanläggningar

24 VD NOTER HAR ORDET Not Kommentar BYGGNADER OCH MARK, FORTS Ackumulerade avskrivningar markanläggningar Ingående balans Årets avskrivningar Avyttringar under året Summa ackumulerade avskrivningar markanläggningar Summa byggnader och mark Taxeringsvärden Byggnader Mark Summa taxeringsvärden INVENTARIER Maskiner och inventarier Ingående balans Årets anskaffningar Försäljningar/Utrangeringar Summa maskiner och inventarier Ackumulerade avskrivningar maskiner och inventarier Ingående balans Årets avskrivningar Försäljningar/utrangering Summa ackumulerade avskrivningar maskiner och inventarier Byggnadsinventarier Ingående balans Summa byggnadsinventarier Ackumulerade avskrivningar byggnadsinventarier Ingående balans Årets avskrivningar 0 91 Summa ackumulerade avskrivningar byggnadsinventarier Markinventarier Ingående balans Årets anskaffningar Summa markinventarier Ackumulerade avskrivningar markinventarier Ingående balans Årets avskrivningar Summa ackumulerade avskrivningar markinventarier Anslutningsavgifter Ingående balans Summa anslutningsavgifter

25 VD HAR NOTER ORDET Not Kommentar INVENTARIER, FORTS Ackumulerade avskrivningar anslutningsavgifter Ingående balans Årets avskrivningar Summa ackumulerade avskrivningar anslutningsavgifter Summa inventarier PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNATIONER Ingående balans Under året investerat Överfört till fastigheter Bokfört värde AKTIER OCH ANDELAR SABO Byggnadsförsäkrings AB, 90 st aktier, nominellt kr/st Husbyggnadsvaror, 4 st andel, nominellt kr/st Summa aktier och andelar UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Skillnad redovisade och skattemässiga avskrivningar; Inventarier Ersättningslånepost Summa temporära skillnader Uppskjuten skattefordran HYRES- OCH KUNDFORDRINGAR Av årets hyresfordringar, 319 Kkr., bedöms 145 Kkr. som osäkra. Av kundfordringarna, 438 Kkr., bedöms 4 Kkr. som osäkra. Värdereglering har skett med dessa belopp. 19 KASSA OCH BANK Bank Övriga likvida medel 8 2 Summa kassa och bank EGET KAPITAL Grund- Reserv- Balanserade Årets Summa fond fond vinster vinst Ingående balans Förändring Årets vinst Utgående balans

26 VD NOTER HAR ORDET Not Kommentar PERIODISERINGSFOND Fond för 04 års taxering Fond för 05 års taxering Fond för 09 års taxering Fond för 10 års taxering Summa periodiseringsfond SKULDER TILL KREDITINSTITUT Limit på checkräkningskrediten uppgår till Kkr, vilken ej är utnyttjad. Nästa års amorteringar Kkr. ( Kkr.) ingår i kortfristiga skulder. Av skulderna förfaller 0 Kkr. (0 Kkr.) senare än fem år från balansdagen. Räntebärande skulder uppgår totalt till Kkr. ( Kkr.). Av skulderna avser Kkr. (0 Kkr.) byggnadskreditiv. 23 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna personalkostnader Avsatt till pensioner, individuell del Upplupna räntekostnader Förskottsbetalda hyresintäkter Övriga poster SUMMA UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER STÄLLDA SÄKERHETER FÖR EGNA FÖRPLIKTELSER Fastighetsinteckningar Garantiförbindelser, Fastigo ERLAGD OCH ERHÅLLEN RÄNTA Under perioden erhållen ränta Under perioden erlagd ränta Motala Lars Åke Landén Bo Lövgren Lena Berglert Maj Karlsson Harald Högberg /Kenneth Söderman/ Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits Ulla Axelsson Sven Svensson Elisabeth Carelind Auktoriserad revisor 24

27 REVISIONSBERÄTTELSE Revisionsberättelse för Bostadsstiftelsen Platen Org nr Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Bostadsstiftelsen Platen för år Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Vi har granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i stiftelsen för att kunna bedöma om styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot stiftelsen, om skäl för entledigande föreligger eller om styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med stiftelselagen eller stiftelseförordnandet. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av stiftelsens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Styrelseledamöterna eller verkställande direktören har inte handlat i strid med stiftelselagen eller stiftelseförordnandet. Vi tillstyrker att resultaträkningen och balansräkningen fastställs och att styrelsens ledamöter och verkställande direktören beviljas ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Motala den 25 mars 2010 Elisabeth Carelind Auktoriserad revisor Ulla Axelsson Av kommunfullmäktige utsedd revisor Sven Svensson Av kommunfullmäktige utsedd revisor 25

28 STYRELSE Bo Lövgren (1) Ledamot - i styrelsen sedan 2002, Urban Nilsson (2) Suppleant (1999), Peter Birgersson (3) Suppleant (2007), Tomas Persson (4) Suppleant (2007), Lena Bengtsson-Ohlsson (5) Suppleant (1999), Maj Karlsson (6) Ledamot (2000), Lars Åke Landén (7) Ordförande (1994), Harald Högberg (8) vice Ordförande (1996), Lena Berglert (9) Ledamot (2007). Saknas på bilden gör Elisabeth Gustavsson Suppleant (2007). Paavo Kiiskinen (1) Ordinarie FF i styrelsen sedan 1995, Kjell Karlström (2) Ordinarie SKTF (2005), Lotta Engmark (3) Suppleant SKTF (2006), Alexander Gomez (4) Suppleant FF (2009) 26

29 LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Göran Gustafsson (1) Förvaltningschef - anställd sedan 2009, Gunnar Flodin (2) Uthyrningschef (2004), Anders Loinder (3) Kvalitets- och utvecklingschef (2005), Ragnar Egberth (4) Bygg- och teknikchef (2006), Sören Wik (5) HR-chef (2000), Kenneth Söderman (6) Verkställande direktör (1998), Birgitta Calén (7) Ekonomi- och finanschef (2008) 27

30 FLERÅRSÖVERSIKT RESULTATRÄKNINGAR (Belopp i Mkr) Rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Resultat före avskrivningar Avskrivningar Resultat efter avskrivningar Finansnetto Resultat före bokslutsdispositioner BALANSRÄKNINGAR (Belopp i Mkr) Tillgångar Likvida medel Övriga omsättningstillgångar Anläggningstillgångar Byggnader Mark och markanläggningar Summa tillgångar Skulder och eget kapital Kortfristiga skulder Långfristiga skulder Eget kapital Summa skulder och eget kapital Antal lägenheter Uthyrningsgrad 96,8% 97,7% 97,9% 98,1% 96,1% Antal lokaler Area lägenheter och lokaler (kvm) Räntabilitet på totalt kapital (1) 4,2% 4,7% 3,7% 3,8% 3,7% Soliditet (2) 23,6% 22,8% 21,8% 20,6% 18,9% 1. Resultat efter finsnetto plus finansiella kostnader delat med genomsnittligt totalt kapital 2. Eget kapital plus obeskattade reserver efter avdrag för schablonskatt delat med totalt kapital Den tryckta årsredovisningen har ej varit föremål för revisorernas granskning. 28

31 VD SUMMERAR ÅREN Den förändring av Platens organisation och arbetssätt som utreddes och genomfördes under 1999 lade grunden för en utveckling av arbetsmetoder som i sig innebar en väsentlig effektivisering av verksamheten. Detta lade också grunden för en markant resultatförbättring i företaget som innebär att Platen idag kan uppvisa en soliditet på cirka 24 %. Under 1999 presenterades ett förslag om en ny organisation med ett bovärdssystem där varje bovärd skulle få totalansvar för ett visst antal fastigheter och lägenheter. I de flesta fall innebar det ett lägenhetsbestånd på lägenheter. Varje medarbetare fick under några månader söka två tjänster som fanns beskrivna i den nya organisationen, detta avsåg samtliga anställda i företaget. De organisationsförslag som presenterades på försommaren 1999 innebar en väsentlig bantning av administrationen med förändrade roller och ansvarsområden för många medarbetare. Tyvärr medförde den nya organisationen också att ett visst antal medarbetare fick lämna företaget framförallt inom administrationen. Från 1 januari 2000 startades den nya bovärdsorganisationen och den bantade administrationen. Redan tidigt under våren startade ett omfattande utbildningsarbete för att erhålla den kompetenshöjning som var nödvändig i den nya organisationen, med exempelvis bovärdar som var ansvariga för ett stort antal arbetsuppgifter som exempelvis ekonomi, viss hyresjuridik och mycket annat. En grundläggande utbildning som startade under 2000 var också Affärsmannaskap där varje medarbetare skulle förstå de affärsmässiga sambanden och sin roll i företaget för att därigenom skapa ett gott resultat som också är grunden för att kunna bibehålla våra arbeten. Under följande år genomfördes ett omfattande utbildningsprogram i företaget som ledde till en stor och nödvändig kompetenshöjning. Samtidigt utreddes och granskades rutiner och arbetssätt med utarbetande av en rad olika verksamhetsplaner, för styrning av verksamheten, i samverkan med medarbetarna utarbetades förslag till värdegrund som diskuterades vid ett flertal tillfällen med företagets chefsgrupp. Sedan alla anslutit sig till värdegrunden så genomfördes en utbildning för samtliga anställda i dels värdegrund dels ytterligare ett steg i Affärsmannaskap och dels ett block med servicetänkande. Detta var ett stort arbete som genomfördes under vintern 2005/2006. Ett par år efter det lades grunden för arbetet med Affärsplaner som sedermera också utvecklats till processen med Affärs-, budget och aktivitetsplan. Detta ledde också så småningom fram till våra processer för kvalitetssäkring av våra olika verksamhetssområden i företaget. Sammantaget bidrog detta till goda resultat som sedermera redovisades i företaget vilket också märktes i den allt högre soliditet. De mål som styrelsen satt upp för soliditeten, 20 %, passerades för ett par år sedan och uppgår idag till cirka 24 %. Den starka ekonomin som skapades under åren lade också grunden för att företaget kunde agera som en stark part i samhället med utveckling av boendet. Det allra första steg som vi kunde och vågade ta var att erbjuda kom- munen att bygga äldreboendet Strömsborg. Kommunen hade dessförinnan arbetat med att antingen själv bygga det eller överlåta till någon annan att bygga äldreboendet. Hösten 2001 fick Platen uppdraget att bygga äldreboendet vilket föregåtts av att vi hade lagt förslag om en betydande kostnadsbesparing. När bygget var färdigt 2003 kunde vi redovisa en ytterligare väsentlig besparing på miljoner. Vår allt starkare ekonomi och vår ökade kunskap inom företaget medförde också att vi kunde delta i en byggherretävling som kommunen inbjöd till avseende byggande i kvarteret Solfjädern. Våra tävlingsförslag som inlämnades till kommunen uppfattades så positivt att ett av våra förslag vann tävlingen och under 2005 kunde inflyttning ske till de första husen. Ungefär samtidigt genomfördes också byggnationen utefter Verkstadsvägen, där vi under en lång tid hade förhandlat med NCC, som ägde en del av marken, och kommun, som ägde en annan del av marken, för att finna en lämplig lösning för att kunna förverkliga ett projekt med dels radhus dels parhus. För att kunna medverka till byggprojekt som uppvisar en rimlig hyresnivå testade Platen tidigt en idé med att vända på begreppen på det sättet att vi först utgick ifrån en hyresnivå som vi ansåg vara den högsta tänkbara hyresnivån som vi skulle kunna hyra ut för och utifrån det räknade vi fram en entreprenadkostnad som motsvarade den hyresnivån. Samtidigt med det utarbetades naturligtvis en detaljplan och vi kompletterade den med en rambeskrivning och en rumsbeskrivning och ställde sedan frågan till entreprenörerna om vad de kunde bygga för den angivna kostnaden med gällande förutsättningar. På det sättet byggdes elva radhuslägenheter på Dansättersvägen i Borensberg och på samma sätt byggdes också 24 lägenheter i Borensberg i närheten av vårdcentralen. Samtliga dessa objekt blev direkt uthyrda och kunde också hyras ut till en rimlig hyresnivå. Under senare delen av 2000-talet utvecklades vårt bostadssociala arbete allt mer. Platen har idag ett omfattande och framgångsrikt bostadssocialt arbete, ett arbete som syftar till att stärka våra hyresgäster och våra bostadsområden. En viktig utgångspunkt har hela tiden varit att också kunna påvisa lönsamheten med detta, vilket vi idag tror oss kunna göra. Sammantaget vill jag säga att Platen, tillsammans med dess medarbetare, har utvecklats mycket starkt under dessa tio år vilket innebär att företaget nu står väl rustat inför framtiden för att vara en aktör i samverkan med kommun och andra för att utveckla Motala på en bred front. När jag nu lämnar mitt arbete som VD för Bostadsstiftelsen Platen i juni 2010 och överlämnar VD-skapet till min efterträdare Peter Sjerling så vill jag önska honom lycka till att ta över stafettpinnen i detta fina företag. Motala i mars 2010 Kenneth Söderman Verkställande direktör 29