Bakgrund och sammanfattning

Transkript

1 TJÄNSTESKRIVELSE Datum: Förvaltning: Samhällsbyggnadsförvaltningen Handläggare: Emelie Greiff Telefon: E-post: DETALJPLAN FÖR GULLMARSSTRAND DEL AV SKAFTÖ-FISKEBÄCK 1:480 M.FL. FISKEBÄCKSKIL, LYSEKILS KOMMUN BESLUT OM GODKÄNNANDE Dnr: LKS Bakgrund och sammanfattning Ett förslag till detaljplan för Gullmarsstrand med hotell- och konferensändamål har upprättats och varit ute på samråd, till , och utställning, till Nya detaljplaner har under åren tagits fram i takt med att verksamheten på hotell- och konferensanläggningen Gullmarsstrand successivt har utvecklats och förändrats. I samband med att ägarna till anläggningen uttryckt behov av ytterligare utbyggnad, för att få möjlighet att utveckla verksamheten, skall en ny detaljplan som ersätter flera befintliga detaljplaner upprättas för hela området. Syftet med detaljplanen är att skapa planmässiga förutsättningar för en utökning av verksamheten på hotell- och konferensanläggningen Gullmarsstrand genom utökade byggrätter. Planen syftar också till att säkra allmänhetens tillträde till strandområde och bryggor vid vattnet. Förslaget innebär bl.a. att Gullmarsstrandsanläggningen ges en utökad byggrätt för att möjliggöra en inbyggnad av befintlig veranda på Societetshuset. Byggrätten utökas mot vattnet och mot parkeringen i söder. Den gamla pensionatsbyggnaden Klinten föreslås i den nya detaljplanen ges en fortsatt möjlighet till utbyggnad mot Strandvägen enligt befintlig detaljplan. Samtidigt önskas att förutom användning som hotell- och konferensanläggning, ska byggrätten på Klinten kunna användas för bostadsändamål. Beslutsunderlag Plankarta Illustrationskarta Genomförandebeskrivning Planbeskrivning Samrådsredogörelse Utställningsutlåtande Bilaga 1 Utlåtande angående geoteknik

2 Kommunstyrelsen föreslås besluta: att att godkänna utställningsutlåtandet godkänna detaljplan för Gullmarsstrand, Skaftö-Fiskebäck 1:480 m.fl., upprättad och överlämna den till kommunfullmäktige för antagande enligt 5 kap 29 Plan- och bygglagen (1987:10) SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Josefin Kaldo Plan-, bygglov och mätenhetschef

3 ,3 W 2 K W 2 x W 1 v2 1,3 WK 2 1,3 f 3 serv K 1:480 1:9 PLANKARTA MED BESTÄMMELSER Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Endast angiven användning och utformning är tillåten. Bestämmelser utan beteckning gäller inom hela planområdet. GRÄNSBETECKNINGAR Detaljplanegräns Användningsgräns Egenskapsgräns ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN Allmänna platser LOKALGATA GÅNGVÄG PARK Lokaltrafik Gångtrafik Parkmark PLACERING, UTFORMNING, UTFÖRANDE Utformning v 1 v 2 Högsta byggnadshöjd i meter Högsta byggnadshöjd i meter över grundkartans nollplan Högsta nockhöjd i meter Högsta nockhöjd i meter över grundkartans nollplan Högsta totalhöjd i meter över grundkartans nollplan Största taklutning i grader Minsta respektive största taklutning i grader Frontespis får utföras på 1 2 fasaden. Torndel får finnas till en höjd av 2,3 m över angiven nockhöjd på +10,0 för huvudbyggnaden. GÅGATA W 1 f1 WK 1 W 2 x serv x b 3 f1 b2 1,3 1, x serv 1:480 f1 b 2 b 3 K e 1 f 1 b 2 b 3 1:98 6 1,7 x 1,1 e 1 f 1 b 2 b LOKALGATA 4 serv 3 24:8 1:51 f 1 b 1 1, B lr 9,4 24:11 24:9 11 1,5 PARK 5,6 1 1:160 1:498 f 3 gång 11:8 3,4 1: : :540 1:539 1:136 E 7 5 1:240 4,7 6 1:239 1:495 1:159 11:7 1: :139 1: :52 Kvartersmark gång B E K KB P Vattenområden e 1 80 W 1 W 2 WK 1 WK 2 Bostäder Teknisk anläggning Hotell och konferenslokaler Hotell och konferenslokaler, bostäder Parkering Öppet vattenområde Öppet vattenområde, får överbyggas med bryggdäck och gångbro Öppet vattenområde, får överbyggas med badhus Öppet vattenområde, får överbyggas med hotell och konferenslokaler UTFORMNING AV ALLMÄNNA PLATSER Gångpassage UTNYTTJANDEGRAD x Största byggnadsarea i procent av markens yta BEGRÄNSNINGAR AV MARKENS BEBYGGANDE Marken får inte bebyggas. Marken får endast bebyggas med servicebyggnad. Marken ska vara tillgänglig för allmän gångtrafik. Utförande Dörrar får ej slå ut över bryggpromenad. Utseende f 1 f 2 f 3 f 4 Varsamhet Byggnadsteknik Fasader ska vara klädda med träpanel i ljus färg. Taktäckning ska vara av rött lertegel eller bandfalsad plåt. Fasader ska vara klädda med träpanel. Taktäckning ska vara av rött lertegel. Förändringar i bebyggelse och den yttre miljön ska göras med särskild hänsyn till den värdefulla kulturmiljön i Fiskebäckskil. b 1 b 2 b 3 b 4 ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER Genomförandetid Fasader ska vara klädda med träpanel och målade i ljus täckande färg. Taktäckning ska vara av rött lertegel. Taktäckning på entrépartier och takkupor får vara av röd bandfalsad plåt. Fasader ska vara klädda med träpanel och målade i faluröd färg. Taktäckning ska vara av rött lertegel. Lägsta nivå på fuktkänsliga byggnadsdelar ska vara +2,2 meter över grundkartans nollplan. Lägsta nivå på fuktkänsliga byggnadsdelar ska vara +2,0 meter över grundkartans nollplan. Marken får med hänsyn till stabiliteten inte påföras ytterligare belastning utifrån nivåer i grundkartan, enligt Geotekniskt PM, Geoconsult i Väst, daterat s Mur i fastighetsgräns ska skyddas vid sprängning, enligt Riskanalys, Abesiktning, daterat , s.6 Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. f 4 b 2 PARK K 2 LOKALGATA 1,7 1,3 P-PLATS 2 1,3 P-PLATS 1,5 serv 1:405 serv 3,7 P 3 5 P 6 4 1,5 1, :2 10 1,4 v1 f 2 b1 b 24: : KB 13 v 1 f : :97 serv 13,8 16:2 11, : :5 14 1: : :6 13 1:120 1:95 1:255 1: :6 10, : :1 14 1:230 GRUNDKARTANS BETECKNINGAR Lr serv 0,00 Fastighetsgräns Ägoslagsgräns Ledningsrätt linje Ledningsrätt Servitut linje Servitut Samfällighet Nivåkurvor Befintlig marknivå över stadens nollplan Fastighetsbeteckning Byggnader, fasadlinjer redovisade Byggnader, takens begränsningslinjer redovisade Staket Stödmur Stenmur Brygga, kant Idrott, begränsningslinje Strandlinje Kajkant Trappa UPPGIFTER OM GRUNDKARTAN Koordinatsystem: SWEREF Höjdsystem: RH 00 Mätklass: II Upprättad genom sammanställning av kommunens primärkarta. Fastighetsredovisning och kartinnehåll aktuellt i maj Morgan Ask Mätningsingenjör PLANHANDLINGAR Detaljplanen består av plankarta med bestämmelser Till planen hör planbeskrivning illustrationskarta genomförandebeskrivning fastighetsförteckning samrådsredogörelse utställningsutlåtande utredning - Geotekniskt PM, Geoconsult, utredning - Bergbesiktning, Geosigma, utredning - Riskanalys, Abesiktning, ANTAGANDEHANDLING 1, , : , ,5 8, , : : :60 19 Vy Körbana, kantsten Körbana Körbana, på tomt Vägräcke Gångbana Gångstig Dike, mitt Berg i dagen Lövskog Lövträd Barrträd Rutnätspunkt Vattenyta DETALJPLAN FÖR GULLMARSSTRAND SKAFTÖ-FISKEBÄCK 1:480 M FL FISKEBÄCKSKIL, LYSEKILS KOMMUN SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN UPPRÄTTAD JUSTERAD , Brunn m Elskåp Stolpe, allmän Belysningsstolpe EMELIE GREIFF Planeringsarkitekt Lysekils kommun Skala A1 1:500, A3 1:1000 Pumpstation

4 Fiskholmen ILLUSTRATIONER Detaljplanegräns Illustrationslinje Föreslagen fastighetsgräns Sjöboden Societetshuset Kiosk Befintliga byggnader Föreslagna ny- och tillbyggnader bryggpromenad parkering Parkering Brygga Illustration kvartersmark Strandvägen Grönytor på allmänplats Öppen vattenyta Föreslagen utökning av fastighet Entré parkering parkering 1,3 Befintlig marknivå parkering Klinten återvinningsbod och offentliga toaletter Danskevägen ANTAGANDEHANDLING GC-väg till Bökevik Strandvägen ILLUSTRATIONSKARTA DETALJPLAN FÖR GULLMARSSTRAND SKAFTÖ-FISKEBÄCK 1:480 M FL FISKEBÄCKSKIL, LYSEKILS KOMMUN Mossebacken SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN UPPRÄTTAD JUSTERAD , Skala A1 1:500, A3 1: m EMELIE GREIFF Planeringsarkitekt Lysekils kommun

5 Dnr: LKS Upprättad: Justerad: , ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för GULLMARSSTRAND Skaftö-Fiskebäck 1:480 m.fl. Fiskebäckskil, Lysekils kommun GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ORGANISATORISKA FRÅGOR Allmänt Genomförandebeskrivningen redovisar de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Denna beskrivning omfattar fördelning av ansvar och möjligheter till att genomföra Detaljplan för Gullmarsstrand, del av Skaftö Fiskebäck 1:480 m fl. Det geografiska område som omfattas av detaljplanen kallas i den följande texten för planområdet. Genomförandebeskrivningen har ingen självständig rättsverkan. Avsikten med beskrivningen är att den ska vara vägledande vid genomförandet av detaljplanen. Planprocessen Planarbetet bedrivs med så kallat normalt planförfarande enligt Plan- och bygglagen (1987:10), vilket bland annat innebär att förslaget till detaljplan kommer att samrådas och ställas ut för granskning innan det kan tas upp för antagande.

6 Tidplan Målsättningen är att nedanstående tider skall gälla för planarbetet: Juni 2011 Juli - sept 2011 November 2012 Jan feb 2013 Juni 2013 Juni 2013 Juli 2013 Beslut om samråd Samråd med bland andra berörda markägare, länsstyrelsen, myndigheter och kommunala nämnder Beslut om utställning i LU Utställning Godkännande i kommunstyrelsen Antagande i kommunfullmäktige Laga kraft Tidpunkten för laga kraft förutsätter att antagandebeslutet inte överklagas. Genomförandetid Genomförandetiden för planen slutar 5 år efter det att planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden ska planen normalt inte ändras eller upphävas om inte särskilda skäl finns. Genomförandetiden är den tid inom vilken planen är tänkt att genomföras. Den väsentligaste rättseffekten är, att markägarna under genomförandetiden har en ekonomisk garanti för att kunna utnyttja planens byggrätter. Om kommunen inte ändrar eller upphäver planen efter genomförandetidens utgång, fortsätter den att gälla och ge byggrätt som tidigare. Efter genomförandetidens utgång får kommunen större möjligheter att ersätta, ändra eller upphäva planen om så bedöms lämpligt, eftersom de rättigheter som uppkommit genom planen inte längre är ekonomiskt garanterade. Huvudmannaskap, ansvarsfördelning Lysekils kommun är huvudman för allmän plats inom planområdet. LEVA i Lysekil är huvudman för det allmänna vatten- och avloppsnätet inom planområdet. Ansvarsfördelningen är översiktligt sammanfattad i den följande tabellen. Med exploatör avses Fiskebäckskils Hafskuranstalt AB, vilka äger fastigheten Skaftö-Fiskebäck 1:480 där verksamheten till största del bedrivs. Genomförandeansvarig ansvarar för fördelningen av kostnader och utförande av exploatering med reglering genom avtal.

7 Anläggning (kartbeteckning) Anläggningens ägare Genomförandeansvarig Drift- och skötselansvarig Allmän plats LOKALGATA Lysekils kommun Lysekils kommun Lysekils kommun GÅNGVÄG Lysekils kommun Lysekils kommun Lysekils kommun PARK Lysekils kommun Lysekils kommun Lysekils kommun P-PLATS Lysekils kommun Lysekils kommun Lysekils kommun Vatten-, spillvattenoch dagvattenledningar på allmän plats LEVA i Lysekil LEVA i Lysekil (befintlig) LEVA i Lysekil Kvartersmark B Fastighetsägare Fastighetsägare Fastighetsägare K Exploatör Exploatör Exploatör KB Exploatör Exploatör Exploatör E (pumpstn) LEVA i Lysekil LEVA i Lysekil(befintlig) LEVA i Lysekil P Exploatör Exploatör Exploatör W1 Lysekils kommun/exploatör Lysekils kommun/exploatör Lysekils kommun/exploatör W2, WK1, WK2 Exploatör Exploatör Exploatör x-område Exploatör Exploatör Lysekils kommun Avtal Detaljplaneavtal är upprättat mellan Lysekils kommun och Fiskebäckskils Hafskuranstalt AB. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsägare En fullständig redovisning av ägarförhållanden, servitut och samfälligheter inom och intill planområdet finns i den till planen tillhörande fastighetsförteckningen. Fastighetsreglering För att möjliggöra en utbyggnad av anläggningen Klinten (Skaftö-Fiskebäck 24:3) i enlighet med planförslaget föreslås en fastighetsreglering mellan fastigheterna Skaftö-Fiskebäck 1:405 och Skaftö-Fiskebäck 24:3. Detta för att anpassa fastighetsägoförhållandena till hur marken används. Fastighetsregleringen innebär att ca 70 kvm närmast Strandvägen, inom Skaftö-Fiskebäck 1:405, som planläggs för Hotell och konferenslokaler samt bostäder (KB), regleras över till Skaftö-Fiskebäck 24:3. Initiativtagare till lantmäteriförrättning är ägarna till Skaftö-Fiskebäck 24:3. För att underlätta en utbyggnad av återvinningshuset i söder, föreslås en fastighetsreglering mellan fastigheterna Skaftö-Fiskebäck 1:480 och Skaftö-Fiskebäck 1:6. Fastighetsregleringen innebär att den mark inom Skaftö-Fiskebäck 1:6 och (1:126) som planläggs för Hotell och konferenslokaler (K), ca 95 kvm, regleras över till Skaftö-Fiskebäck 1:480. Initiativtagare till lantmäteriförrättning är Fiskebäckskils Hafskuranstalt AB.

8 För att möjliggöra en utökning av fastigheten Skaftö-Fiskebäck 24:11, enligt förslaget, på mark som i gällande detaljplan är allmän plats föreslås en fastighetsreglering mellan fastigheten Skaftö-Fiskebäck 1:405 (kommunens mark) till Skaftö Fiskebäck 24:11. Initiativtagare till lantmäteriförrättning är ägaren till Skaftö Fiskebäck 24:11. Rättigheter och servitut Servitut Inom planområdet finns flera servitut för gångvägar och parkering, vilka redovisas i tillhörande fastighetsförteckning och på grundkartan. Servituten för gångvägar överensstämmer inte alltid med befintliga gångstråk eller de i gällande detaljplan utlagda x-områdena. Servituten ska därför, genom lantmäteriförrättning, ändras så att de överensstämmer med de i planförslaget utlagda x-områdena, vilka ska hållas tillgängliga för allmänheten. Initiativtagare till förrättning är Lysekils kommun. En översyn av befintliga servitut för parkering inom fastigheten Skaftö-Fiskebäck 1: 405 föreslås för att de ska överensstämma med hur ytorna används. Servitut behöver även upprättas för korttidsförtöjning med båt vid W1-området som ägs av exploatören. EKONOMISKA FRÅGOR Kostnader för planarbetet och planens genomförande, fastighetsregleringar, tillhörande utredningar m.m. regleras i avtal mellan Lysekils kommun och Fiskebäckskils Hafskuranstalt AB (exploatören). Kostnader för fastighetsreglering mellan Skaftö-Fiskebäck 1:405 och Skaftö Fiskebäck 24:11 bekostas av ägaren till Skaftö-Fiskebäck 24:11. Kostnader för exploatering (ny-, om- och tillbyggnader) i enlighet med planen bekostas av exploatören. Geotekniska åtgärder som krävs för byggnader och anläggningar inom planområdet genomförs och bekostas av exploatören. Eventuell flytt av ledningar bekostas av exploatören. TEKNISKA FRÅGOR Geoteknik I planbeskrivningen redogörs för tidigare utförda geotekniska utredningar och åtgärder. En sammanvägd bedömning och analys av de geotekniska förutsättningarna är genomförda. Vid sprängning i samband med byggnation ska besiktning av närliggande fastigheter utföras innan och efter sprängning. Ansvar för detta har exploatören. Vatten, spillvatten och dagvatten Planområdet ingår i kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp. Gullmarsstrandsanläggningen är ansluten till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Tillkommande byggnader och anläggningar inom plan-området kopplas till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Dagvatten ska inte släppas till det kommunala avloppsledningsnätet.

9 Uppvärmning Gullmarsstrand har ett flertal bergvärmeanläggningar som förser hotell- och konferensanläggningen med både värme och kyla. Det är förberett för ytterligare bergvärmeanläggning vid genomförande av tillbyggnaden till Klinten. Gata Strandvägen kommer fortsatt att vara allmän plats. I den södra delen ges vägområdet en bredd om ca 5 meter. Genomförande av detta blir aktuellt när personalparkeringen ändras, se nedan. Även vid passagen av fastigheten Skaftö-Fiskebäck 24:11 har vägområdet i planförslaget en bredd om ca 5 meter. En eventuell breddning bör inte utföras innan föreslagen fastighetsreglering är utförd. Parkering En mindre utvidgning av befintlig personalparkering öster om Strandvägen, för att möjliggöra vinkelställd parkering, kan utföras enligt planförslaget. I övrigt omfattar planen befintliga parkeringsytor, plus ett underjordiskt garage som är tänkt att finnas under den nya byggnaden vid Klinten. Brand och säkerhet Släckvatten kan tas från befintlig brandpost intill glasskiosken vid norra änden av Strandvägen samt från havet. El och tele Nya byggnader och anläggningar inom planområdet ska anslutas till befintliga el- och telenät. MEDVERKANDE I PLANARBETET Planförslaget har handlagts av Emelie Greiff, planeringsarkitekt på Samhällsbyggnadsförvaltningen i Lysekils kommun och Ylwa Larsson, plansamordnare på Samhällsbyggnadsförvaltningen i Lysekils kommun. SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Emelie Greiff Planeringsarkitekt

10 Dnr: LKS Upprättad: Justerad: , ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för GULLMARSSTRAND Skaftö-Fiskebäck 1:480 m.fl Fiskebäckskil, Lysekils kommun PLANBESKRIVNING Till detaljplanen hör följande handlingar: - Plankarta med bestämmelser - Illustrationskarta - Planbeskrivning (denna handling) - Genomförandebeskrivning - Fastighetsförteckning - Samrådsredogörelse - Utställningsutlåtande Utredningar: - Geotekniskt PM, Geoconsult i Väst, Bergbesiktning, Geosigma, Riskanalys avseende vibrationsalstrande markarbeten, Abesiktning Väst,

11 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INLEDNING 4 Bakgrund 4 Planens syfte och huvuddrag 4 PLANDATA 5 Läge, areal och avgränsning 5 AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN 6 Grundläggande hushållningsbestämmelser, 3 kap MB 6 Särskilda hushållningsbestämmelser och Natura 2000, 4 kap MB 7 Miljökvalitetsnormer, 5 kap MB 7 Områdesskydd, 7 kap MB 8 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN 8 Översiktsplan 8 Detaljplaner 9 Planprogram 12 Kulturminnesvårdsprogram 13 Kommunala beslut i övrigt 13 BEHOVSBEDÖMNING AV MKB 13 Sammanfattning 14 Kommunens ställningstagande 14 Samråd 14 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR 14 Mark och vatten 14 Bergteknik 15 Vattenområde 16 Geoteknik 17 Markförhållanden 18 Grundvatten 19 Stabilitet 19 Radon 19 Risk för höga vattenstånd 20 Fornlämningar 21 Bebyggelse 22 Tillgänglighet 33 Gator och trafik 34 2

12 Teknisk försörjning 37 ADMINISTRATIVA FRÅGOR 39 MEDVERKANDE I PLANARBETET 39 3

13 INLEDNING Bakgrund Nya detaljplaner har under åren tagits fram i takt med att verksamheten på hotell- och konferensanläggningen Gullmarsstrand successivt har utvecklats och förändrats. Planförhållandena har till följd av detta blivit svåra att överblicka. I samband med att ägarna till anläggningen uttryckt behov av ytterligare utbyggnad, för att få möjlighet att utveckla verksamheten, har kommunen ställt krav på att en ny detaljplan upprättas för hela området. Planens syfte och huvuddrag Syftet med detaljplanen är att skapa planmässiga förutsättningar för en utökning av verksamheten på hotell- och konferensanläggningen Gullmarsstrand. Avsikten är att planen i detta sammanhang ska ersätta flera gällande detaljplaner så att planförhållandena i området blir tydliggjorda och hanterbara. Planen syftar också till att säkra allmänhetens tillträde till strandområde och bryggor vid vattnet. I korthet innebär förslaget att Gullmarsstrandsanläggningen ges en utökad byggrätt enligt följande: Societetshuset och Sjöboden ges planbestämmelser som bekräftar befintliga byggnader. Planen möjliggör också en inbyggnad av befintlig veranda på Societetshuset. Nuvarande q-bestämmelser för Societetshuset och Sjöboden är i planförslaget ersatta med mer preciserade utformningsbestämmelser. En allmän varsamhetsbestämmelse är även införd i förslaget. För att kunna utveckla verksamheten och Planområdet skapa förbättrade passager mellan anläggningens övriga delar, söder om Societetshuset, utökas byggrätten mot vattnet och mot söder. I den södra delen, mot parkeringen, möjliggörs uppförande av tvåplansbyggnad. I övrigt möjliggörs byggnader i ett plan, i enlighet med nuvarande byggnader. En byggrätt skapas inom kvartersmark för offentliga toaletter och återvinningsbod, söder om parkeringen. Planförslaget möjliggör, liksom befintlig detaljplan, att Klinten kan byggas ut mot Strandvägen. Förutom hotell och konferenslokaler är användningen bostäder föreslagen. Tanken är att byggnaden ska inrymma uthyrningslägenheter enligt konceptet sale and lease back. 4

14 Den befintliga parkeringsytan kommer att ha en del med allmän platsmark, och en del med kvartersmark för Gullmarsstrands gästparkering. Personalparkeringen öster om Strandvägen utvidgas något för att möjliggöra vinkelställda parkeringsplatser mot berget. Ytterligare en byggnad vid det befintliga I övrigt bekräftas befintliga användningsområden och bestämmelser. PLANDATA Läge, areal och avgränsning Planområdet ligger i norra delen av samhället Fiskebäckskil på Skaftö i Lysekils kommun. Det gränsar i väster mot havet, i norr mot Fiskholmen, i sydväst mot Bökevik och i sydost till Danskeberget. Planområdet omfattar ca 1,6 hektar, varav 0,3 hektar är vattenområde. Planområdets avgränsning framgår av illustrationen nedan. 5

15 Markägoförhållanden Planområdet omfattar fastigheterna Skaftö-Fiskebäck 1:405, 1:480 och 24:3 m fl. Fastigheten Skaftö-Fiskebäck 24:3 (Klinten) och Skaftö-Fiskebäck 1:480 ägs av Fiskebäckskils Hafskuranstalt AB. Kommunen äger fastigheterna Skaftö-Fiskebäck 1:6, 1:126, 1:405 m.fl. Fullständig redovisning av fastighetsförhållanden och rättigheter inom och i anslutning till planområdet finns i den fastighetsförteckning som tillhör detaljplanen. AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN Grundläggande hushållningsbestämmelser, 3 kap MB I miljöbalkens tredje kapitel Grundläggande bestämmelser för hushållning med mark och vattenområden föreskrivs bland annat att områden som är av riksintresse för naturvården, kulturmiljövården eller friluftslivet så långt som möjligt ska skyddas från åtgärder som påtagligt kan skada natur- eller kulturmiljön. Planområdet ingår i riksintresseområde för kulturmiljövården enligt 3 kap 6 i miljöbalken, Fiskebäckskils samhälle. Det beskrivs av riksantikvarieämbetet som ett Skepparsamhälle framvuxet ur ett fiskeläge, där välbevarad bostadsbebyggelse speglar samhällets olika sociala skikt och där en påkostad träarkitektur visar hur det välstånd som följde med fraktfartens uppsving under 1800-talet kom att manifesteras i bebyggelsens utformning. Uttryck för riksintresset är: Oregelbunden och tät trähusbebyggelse i form av enkla fiskarstugor, dubbelhus och stora skepparhus med sexdelad plan, sjöbodar och magasin, gatunät och gatubeläggning samt badrestaurang. Carl Wilhelmssons nationalromantiska ateljé och villa är högt belägen sydost om planområdet och ingår i riksintresseområdet. Redovisning av riksintressen i ÖP 2006 Nuvarande verksamhet bygger vidare på det badortsliv som växte fram i Fiskebäckskil under andra halvan av 1800-talet. Utsnitt från intressekarta i ÖP

16 Badhus, restaurang och kafé uppfördes vid Fiskholmen på 1870-talet. Konferensverksamhet med restaurang har funnits i sin nuvarande form sedan början av 1980-talet. På Klinten drevs sedan långt tidigare pensionat. Förslaget innebär en komplettering av ett bebyggt och ianspråktaget område för konferensanläggning och avvägningar mot riksintresset har gjorts i både den översiktliga planeringen och i gällande detaljplaner. Ett genomförande av den nya detaljplanen bedöms inte innebära påtaglig skada på riksintresset för kulturmiljövård, även om ett genomförande av planförslaget påverkar stadsbilden, se vidare under rubriken Stadsbild. Gullmarsfjorden är av riksintresse för både naturvård och friluftsliv på grund av det unika marina livet i fjorden respektive fjordens och strandområdenas höga värde för det rörliga friluftslivet. Fiskebäckskil ingår inte i dessa riksintresseområden och planförslaget bedöms inte påverka intressen för naturvård eller förändra förutsättningarna för friluftsliv. Särskilda hushållningsbestämmelser och Natura 2000, 4 kap MB I Lysekils kommun omfattas kustområdet söder om Brofjorden av särskilda bestämmelser enligt miljöbalkens 4:e kapitel, 1, 4 och är med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i kustområdet av riksintresse. Bestämmelserna är inte tänkta att vara ett hinder för utveckling av befintliga tätorter eller det lokala näringslivet. Detaljplanen omfattar befintlig bebyggelse och anläggningar. Ett genomförande av planen bedöms inte medföra påtaglig skada på natur- och kulturvärdena, och ett genomförande motverkar inte syftet med de särskilda hushållningsbestämmelserna. Miljökvalitetsnormer, 5 kap MB Miljökvalitetsnormer är föreskrifter i miljöbalken om viss lägsta miljökvalitet för mark, vatten, luft eller miljön i övrigt inom ett geografiskt område. Gullmarsfjorden omfattas av miljökvalitetsnormer för vatten. Vattenmyndigheten har gjort en bedömning av den ekologiska och kemiska statusen i vattenförekomsten Gullmarn centralbassäng. Den ekologiska statusen har klassificerats som måttlig och miljökvalitetsnormer för god ekologisk status i ytvattenförekomsten ska uppnås till Den kemiska ytvattenstatusen (exklusive kvicksilver) har klassats som god. Miljökvalitetsnormer för god kemisk status är fastställda till 2015, vilket betyder att den kemiska statusen inte får försämras. 7

17 Gullmarns centralbassäng är även av länsstyrelsen förtecknad som ett musselvatten som ska skyddas enligt förordningen om miljökvalitetsnormer för fisk- och musselvatten (SFS 2001:554). Avsikten är att inom området göra det möjligt för skaldjur att leva och växa till och på så sätt bidra till en hög kvalitet på sådana skaldjursprodukter som äts direkt av människa. Dagvattenhanteringen beskrivs under Teknisk försörjning. Ett genomförande av detaljplanen innebär inte att tillflödet av dagvatten kommer att nämnvärt förändras. Planförslagets genomförande bedöms därför inte motverka att god ekologisk status kan uppnås eller bidra till förändring av den kemiska statusen. Planen bedöms inte heller påverka Gullmarsfjordens funktion som musselvatten. Det finns idag inga indikationer på att övriga gällande miljökvalitetsnormer överskrids eller riskerar att överskridas inom områden som kan komma att beröras eller påverkas av planläggningen. Områdesskydd, 7 kap MB Naturreservat För att skydda de marina värdena är Gullmarsfjorden avsatt som naturreservat. Reservatsgränsen går strax norr om Fiskebäckskil och planområdet omfattas inte av naturreservatet. Strandskyddsområde Strandskyddsbestämmelser gäller inte inom planområdet. Beslut om gränsbestämning av strandskyddet i Lysekils kommun fattades i juni När förändringar av strandskyddsbestämmelserna i miljöbalken gjordes 2009 bedömde länsstyrelsen i Västra Götalands län att det gränsbestämda strandskyddet i det tidigare Göteborgs och Bohus län ska vara kvar när äldre detaljplaner ersätts av en ny. Generellt strandskydd inträder därmed inte inom det nu aktuella planområdet när ny detaljplan upprättas. Natura 2000 Gullmarsfjordens vattenområde är Natura 2000-område och därmed av riksintresse enligt miljöbalken. Planområdet ingår inte i Natura 2000-området men ligger inom avrinningsområdet till fjorden. Ett genomförande av planförslaget bedöms inte påverka förhållandena inom Natura 2000-området. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan Planförslaget överensstämmer med intentionerna i den kommuntäckande översiktsplanen för Lysekils kommun, ÖP 06, antagen av kommunfullmäktige En aktualitetsförklaring av över- 8

18 siktsplanen antogs i oktober Aktualitetsförklaringen innebar inget förändrat ställningstagande till det berörda området. Planområdet är i översiktsplanen redovisat, inom delområde Skaftö, som område med oförändrad markanvändning - allmänt ändamål och centrumbebyggelse (Gullmarsstrandsanläggningen) och öppen mark (del av parkeringen). Området nordost om anläggningen är i översiktsplanen betecknat som hamn. Detaljplaner Orienteringsbild - berörda detaljplaner med numrering enligt text. Planområdet omfattas av fem detaljplaner, se orienteringsbild ovan. Den norra delen av planområdet omfattar planer (1-3) för hotell- och konferensanläggning enligt följande: 1. Detaljplan för Gullmarsstrand, Skaftö- Fiskebäck 1:480 m.fl. Fiskebäckskil, Lysekils kommun, laga kraft

19 2. Detaljplan för Skaftö - Fiskebäck 1:405 m.fl. Parkering och bastu vid Gullmarsstrand, Fiskebäckskil, Lysekils kommun, laga kraft Utsnitt från plankartan från 2005 för bastu m.m. (inte skalenlig) 3. Detaljplan för matsal på Gullmarsstrand, Skaftö - Fiskebäck 1:405 m fl, Fiskebäckskil, Lysekils kommun, laga kraft Utsnitt från plankartan från 2009 för tillbyggnad av matsalen norrut (inte skalenlig) 10

20 Klinten, den del av planområdet som ligger söder om Strandvägen, omfattas av: 4. Detaljplan för fastigheten Skaftö - Fiskebäck 24:3, 1:405, Fiskebäckskil - Lysekils kommun, laga kraft Den norra delen av denna plan, omfattande LOKALGATA och parkeringsyta närmast söder om Strandvägen, är upphävd och ersatt av Detaljplan för Skaftö Fiskebäck 1:405 m fl, Parkering och bastu vid Gullmarsstrand, Fiskebäckskil, Lysekils kommun, laga kraft Utsnitt ur plankartan för hotell på Klinten (inte skalenlig) 11

21 Parkeringen norr om Strandvägen med omgivande naturmark omfattas av: 5. Förslag till ändring och utvidgning av stadsplan samt upphävande av avstyckningsplan för Fiskebäckskil, Skaftö, Lysekils kommun laga kraft Även för omgivande bebyggelse och Fiskholmen gäller detaljplanen från Båda de följande kartutsnitten tillhör denna plan. För de äldre bebyggelsedelarna togs en separat plankarta fram i skala 1:500. Utsnitt från plankartor från 1991 (inte skalenliga) 12

22 Planprogram Planprogram är inte upprättat eftersom planförslaget har stöd i gällande översiktsplan. Planområdet är dessutom redan detaljplanelagt för den markanvändning som planförslaget i huvudsak avser. Kulturminnesvårdsprogram Kulturminnesvårdsprogrammet för Lysekils kommun, Kulturmiljöer i Lysekils kommun, historia och program för vård och bevarande, är antaget av kommunfullmäktige Redovisade miljöer är utvalda för att belysa utvecklingen i kommunen under olika tidsperioder. En av dessa är Fiskebäckskil - Östersidan. De båda samhällena, med ursprung i fisket, växte upp kring kilen (viken) som är en naturlig hamn. I de äldsta delarna av Fiskebäckskil och Östersidan är bebyggelsen i stort sett mycket välbevarad. I Fiskebäckskil utvecklades fraktfarten under 1800-talet och samhället blev ett av Bohusläns största skepparsamhällen. För kustsamhällen ovanligt många och stora kaptensbostäder, rikligt påkostade med snickeridetaljer, uppfördes på höjderna i väster mot havet. Badgäströrelsen fick samtidigt fäste i Fiskebäckskil. I denna har grunden för hotell- och konferensanläggningen Gullmarsstrand sitt ursprung, liksom ångbåtsbryggan på Fiskholmen nordväst om planområdet. Kommunala beslut i övrigt fattade kommunstyrelsen, efter en ansökan om planbesked från Fiskebäckskils Hafskuranstalt AB, beslut om planbesked för att pröva utbyggnad för ny entré samt en sammanlänkande passage mellan de två sydligast belägna huskropparna. Ytterligare behov av utbyggnad framkom efter detta från ägarnas sida. Kommunen önskade då få en helhetssyn på anläggningen genom en enda detaljplan istället för det flertal detaljplaner som omfattar Gullmarsstrandsanläggningen fattade kommunstyrelsen beslut om att prövning av markens lämplighet för bebyggelse och reglering av bebyggelsemiljöns utformning får göras i detaljplan. BEHOVSBEDÖMNING AV MKB Miljöbedömning Under framtagandet av aktuellt planförslag har en behovsbedömning gjorts för att bedöma om planen kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Om planens genomförande kan antas innebära betydande miljöpåverkan ska en miljöbedömning genomföras och en miljökonsekvensbeskrivning upprättas. 13