Handelskonsekvensanalys för Landskrona - ny handel i kvarteret Bromsregulatorn Analys & Strategi 1

Transkript

1 Handelskonsekvensanalys för Landskrona - ny handel i kvarteret Bromsregulatorn Analys & Strategi 1

2 Konsulter inom samhällsutveckling WSP Analys & Strategi är en konsultverksamhet inom samhällsutveckling. Vi arbetar på uppdrag av myndigheter, företag och organisationer för att bidra till ett samhälle anpassat för samtiden såväl som framtiden. Vi förstår de utmaningar som våra uppdragsgivare ställs inför, och bistår med kunskap som hjälper dem hantera det komplexa förhållandet mellan människor, natur och byggd miljö. Titel: Handelskonsekvensanalys för Landskrona - ny handel i kvarteret Bromsregulatorn Redaktör: Anders Ling WSP Sverige AB Besöksadress: Arenavägen Stockholm-Globen Tel: , Fax: info@wspgroup.se Org nr: Analys & Strategi Styrelsens säte: Stockholm

3 Innehåll SAMMANFATTNING INLEDNING OCH BAKGRUND BEGREPPSFÖRKLARINGAR OMRÅDESORIENTERING UTVÄRDERING AV LANDSKRONAS FÖRSÄLJNINGSINDEX KÖPKRAFTSPROGNOS FÖR LANDSKRONA OCH POTENTIELL HANDELSYTA HANDEL I LANDSKRONA SAMT FRAMTIDSPLANER KONSEKVENSANALYS FÖR BEFINTLIGA HANDEL I MOT- SVARANDE SEGMENT BEDÖMNING AV ETABLERINGENS TRAFIKALSTRING...13 BILAGA

4 Sammanfattning Ohlssons AB planerar en nyetablering av volymhandel motsvarande ca kvm på fastigheten Bromsregulatorn 4 längs Österleden i Landskrona. WSP Analys & Strategi har fått i uppdrag att utreda de övergripande konsekvenserna för befintlig sällanköpshandelns i Landskrona (primärt i stadskärnan) vid etablering av ny volymhandel, samt vilken trafikalstring etableringen förväntas ge i området vid en nyetablering. Landskrona har idag ett relativt lågt försäljningsindex för sällanköpsvaror, 47 mot jämförelseindex 80. Ytterligare handelsetablering i Landskrona kommer därför framförallt att ta omsättning från de handelsdestinationer som finns i regionen (Kävlinge, Lund och Helsingborg). Nyetableringen omfattar volymsegmentet och konkurrerar i princip inte med cityhandeln som har en mer renodlad shoppingkaraktär. Detta leder också till endast en mindre överföring av konsumtion från stadskärnan till nyetableringen. Till detta kommer även en konsumtionstillväxt i Landskrona kommun motsvarande 235 Mkr fram till 2015 för sällanköpsvaror. Det finns planer på mer handel både i kommunen och i närregionen, vilket kommer att konkurrera om tillväxten. Den regionala konkurrensen kan dock endast mötas genom att utveckla Landskronas handel, både avseende stadskärnans utbud och kompletterande externhandel. WSPs bedömning är att nyetablering av kvm volymhandel (t ex vitvaror, hemelektronik och byggvaror) endast kommer att ha en mindre påverkan på stadskärnas handel. Med rätt agerande från stadskärnas aktörer (genom att utveckla sin egen produkt och profil) kan det t o m ha positiva effekter, då en förstärkning av Landskrona som handelsdestination sannolikt ökar handeln även i stadskärnan. Handelsetableringens trafikaltsring beror på hur attraktiv handelsplatsen blir. Utifrån två olika scenarier är den sammantagna bedömningen att handelsetableringen genererar ca (+/- 35 %) fordonsrörelser per dygn (ÅDT). 4 Analys & Strategi

5 1 Inledning och bakgrund Ohlssons AB planerar en nyetablering av volymhandel motsvarande ca kvm på fastigheten Bromsregulatorn 4 längs Österleden i Landskrona. Med anledning av handelsetableringen önskar kommunen att ett underlag tas fram, som beskriver det ökade trafikarbetet samt hur annan handel i stadens centrum påverkas av etableringarna. Skiss över planerad handelsetablering på Bromsregulatorn 4 (detalj) WSP Analys & Strategi har fått i uppdrag att utreda de övergripande konsekvenserna för befintlig sällanköpshandelns i Landskrona (primärt i stadskärnan) vid etablering av ny volymhandel, samt vilken trafikalstring etableringen förväntas ge i området vid en nyetablering. Analysen är uppdelad i fem delar: 1. Utvärdering av Landskronas försäljningsindex för sällanköpsvaror idag. 2. Köpkraftsprognos för Landskrona och potentiell handelsyta. 3. Karaktär på befintliga handeln i Landskrona avseende motsvarande handel. Samt framtidsplaner av mer omfattande karaktär. 4. Konsekvensanalys för befintliga handel i motsvarande segment. Analysen pekar på vilka delar av kommunens handel som kommer att påverkas samt om påverkan kommer att vara mindre, medel eller stor. 5. Bedömning av etableringens trafikalstring. WSP Analys & Strategi Arenavägen Stockholm-Globen Telefon Fax

6 2 Begreppsförklaringar Inom handeln finns ett antal begrepp som är centrala vid en beskrivning av en marknads handelsförutsättningar. Nedan beskrivs de mest väsentliga. Detaljhandel Denna utredning behandlar främst detaljhandelsvaror som går via försäljningsställen som klassas som egentlig detaljhandel. Bil- och bensinhandel samt apotek och systembolag ingår därför inte. Detaljhandel delas upp i dagligvaror och sällanköpsvaror. Endast cirka hälften av de besöksintensiva verksamheterna i en stadskärna och minoriteten i kommundelscentra utgörs av detaljhandelsbutiker. Resten utgörs av restauranger, kaféer, annan kommersiell service och social service. Dagligvaror Dagligvaror eller dagligvaruhandel innefattar livsmedel och övriga dagligvaror (såsom blommor, trädgårdsväxter, kemtekniska artiklar, tobak, tidningar och djurmat). Av vår konsumtion av dagligvaror utgörs ungefär 70 % av livsmedel. Förarbetena till PBL nämner möjligheten att reglera handelsändamålet i detaljplanen genom att ange handel med livsmedel respektive inte handel med livsmedel. Den rådande branschglidningen medför att en del butiker som branschklassas som sällanköpsvaruhandel även till allt större del säljer livsmedel och övriga dagligvaror. Sällanköpsvaror Sällanköpsvaror eller sällanköpsvaruhandel delas upp i fyra olika huvudbranscher: beklädnad, hemutrustning, fritidsvaror och byggvaror. Specialvaror är sällanköpsvaror minus byggvaror. En femte "bransch" växer sig allt starkare, bestående av "andra butiker, varuhus och stormarknader med brett sortiment" och "övrig sällanköpshandel". Man kan dela upp sällanköpsvaror i volymhandel/skrymmande varor och shopping: Volymhandel Volymhandel omfattar normalt verksamheter som bättre passar i externa eller halvexterna lägen på grund av ett extra tungt logistikbehov. Inköpsmönster styrs primärt av rationalitet och endast sekundärt av njutning och upplevelser. Eftersom det inte går att entydigt definiera volymhandel på butiksnivå (även om det går på artikelnivå: varor som inte går att frakta på rygg, cykel eller med kollektivtrafik) blir begreppet opraktiskt när det tillämpas. 6 Analys & Strategi

7 Skrymmande varor Skrymmande varor är synonymt till volymhandel. Begreppet används i förarbetena till Plan- och bygglagen, PBL (handel med skrymmande varor, handel med icke skrymmande varor). Den rådande trenden med branschglidning medför att många kedjor idag har både skrymmande och icke skrymmande varor i sitt sortiment. Shopping Shoppa definieras som att handla oplanerat med njutning och upplevelser, i en miljö som ger möjlighet till impulsköp. Shoppingbegreppet kan sägas stå i motsatsställning till volymhandelsbegreppet. Shopping är stadskärnans starkaste konkurrensvapen mot externa och halvexterna handelsområden. När man shoppar gör man det oftast inom "citysortimentet" som framförallt består av beklädnad, ur, guld mm. Försäljningsindex Försäljningsindex relaterar omsättningen inom ett visst område med försäljningsunderlaget inom samma område. Man erhåller ett ut- eller inflöde av omsättning (köpkraft) över områdesgränsen. Försäljningsindex kan med försiktighet användas för att mäta hur attraktivt eller konkurrenskraftigt ett område är: ju högre index desto bättre. Låga index kan för dagligvaror indikera ett underskott av livsmedelsbutiker. Index 100 innebär att omsättningen är lika stor som försäljningsunderlaget i studerad marknad. 3 Områdesorientering Det aktuella läget ligger öster om Landskrona centrum mellan Malmövägen och Österleden. Handelsområden idag Stadskärnan C Eniro Etablering av ny volymhandel (Bromsregulatorn 4) Läget för etablering av ny handel på fastigheten Bromsregulatorn 4. 7

8 Fastigheten Bromsregulatorn 4 4 Utvärdering av Landskronas försäljningsindex Landskronas försäljningsindex för 2010 visar på ett relativt kraftigt nettoutflöde av köpkraft avseende både dagligvaror och framförallt sällanköpsvaror motsvarande ca 600 Mkr. Försäljningsindex för sällanköpsvaror har dock förstärkt något de senaste åren. Försäljningsindex för Landskrona samt jämförelseindex. Dagens försäljningsindex antyder att boende i Landskrona utför en stor dela av sin sällanköpshandel på andra platser än i Landskrona. Både Lund, Kävlinge (Löddeköpinge) samt delvis Helsingborg är starka handelsdestinationer med ett stort konsumtionsinflöde avseende sällanköpshandel. En etablering av ny volymhandel i Landskrona kommer sannolikt att innebära att det framförallt är 8 Analys & Strategi

9 handeln utanför kommunen framförallt extern volymhandel som kommer att tappa omsättning. En tumregel är att om de övergripande marknadsförutsättningarna tillåter, hämtas 2/3 av omsättningen utifrån och 1/3 av omsättningen från kommunens passiva (de som ej vidtar åtgärder) handelsdestinationer. 5 Köpkraftsprognos för Landskrona och potentiell handelsyta Enligt WSPs prognos kommer Landskrona at ha en befolkning om ca personer Kommunens egen befolkningsprognos visar dock på en något starkare befolkningsutveckling. Befolkningstillväxt för Landskrona kommun , prognos från Vid bedömning av den framtida marknadstillväxten i Landskrona har vi satt prognosåret till Enligt befolkningsprognosen kommer befolkningen att vara personer år 2015 vilket motsvara en tillväxt om totalt 2 procent (avmattningen i tillväxttakt beror på att perioden har haft ovanligt stark tillväxt medan den långsiktiga prognosen bygger på trenden över en längre cykel). Befolkningsökningen och konsumtionsökningen per capita ger tillsammans en marknadstillväxt om 16 procent. Marknadstillväxten motsvarar ett ökat konsumtionsunderlag om total 347 Mkr. Marknadstillväxten fördelas på 112 Mkr dagligvaruhandel och 235 Mkr sällanköpshandel. 9

10 Detaljhandel Köpkraft/capita SEK Förändring SEK % Dagligvaror % Sällanköpsvaror % Total detaljhandel % Detaljhandel Konsumtionsunderlag SEK M Förändring SEK M % Dagligvaror % Sällanköpsvaror % Total detaljhandel % Konsumtionstillväxt i Landskrona (Källa: WSP och KPG, 2009 års prisnivå). Marknadstillväxten motsvara på en mycket generell nivå mellan kvm dagligvaruhandel och mellan och kvm sällanköpshandel. Bedömda ytbehov bygger på en antagen omsättning för ny dagligvaruhandel på kr/kvm, och för ny sällanköpsvaruhandel på kr/kvm. Den sannolika utvecklingen är att en stor del av den tillkommande konsumtionen sker utanför Landskrona. Givet dagens försäljningsindex om 80 % för dagligvarukonsumtionen och 47 % för sällanköpskonsumtionen innebär det ett tillkommande lokalbehov för handel om kvm dagligvaruhandel och kvm sällanköpshandel. Om försäljningsindex ökar över tid innebär det i teorin att lokalbehovet också ökar. Kommer befolkningsutvecklingen att följa kommunens plan för 2016 ( personer) istället för WSPs prognos, innebär även det ett större köpkraftsutrymme. 6 Handel i Landskrona samt framtidsplaner Landskronas stadskärna har präglats av en svag utveckling, men de senaste årens nyetableringar av attraktiva butikskedjor har sakta vänt den negativa trenden (under september kommer bl a Cubus att etablera sig i stadskärnan). Landskrona stadskärna erbjuder även många positiva stadsbyggnadskvaliteter (småskalighet, bebyggelse, grönska och stråk). Butiksutbudet karaktäriseras av klädbutiker, små inredning- och prylbutiker samt en del caféer och restauranger. Det finns kedjor som t ex Lindex, KappAhl, Gina Tricot, Hennes & Mauritz och Team Sportia samt några skobutiker. En stor City Gross ligger i centrum. Åhléns med Hemköp brann ner 2002 och har inte ersatts. Det finns en del tomma lokaler. Stadskärna har ingen egentlig handel inom volymsegmentet, utan den är primärt lokaliserad till området längs Österleden/riksväg 17. Flera stora shoppingområden finns i närheten såsom Center Syd i Löddeköpinge, NOVA i Lund och Väla i Helsingborg. Många pendlar till Lund och Malmö och handlar sannolikt då. 10 Analys & Strategi

11 Utöver dagens handelsutbud så finns det ett antal planer på nya (eller utbyggda) handelsetableringar, både i Landskrona och i regionen (källa: Sverige Bygger) 1 : Stationsområdet (Landskrona), Nytt handelscentrum i anslutning till nytt bostadsområde Bäckviken (Landskrona), Ny färjeterminal, inkluderar viss andel butiker Kvarteret Tomaten (Landskrona), Butiker och Flerbostadshus Zirkonen 1 (Landskrona), Lager och Butik Tingvägen (Landskrona), Nytt handelshus Örja (Landskrona), Nytt industriområde och handelsområde Hamnen, Centrum (Helsingborg), H+ Stor stadsförnyelse av centrala Helsingborg och hamnkvarteren Kävlinge Östra centrum (Kävlinge), Nytt handelshus Väster om Röstånga (Svalöv), Nytt handelshus och kontor Emporia (Malmö), Nytt köpcentrum vid järnvägsstationen i Hyllie 7 Konsekvensanalys för befintliga handel i motsvarande segment Effekterna på befintlig handel kan i detta fall delas upp på tre huvudområden: 1. Effekter på Landskronas stadskärna 2. Effekter på Landskronas externhandelsområde längs Österleden 3. Effekter på regional handel utanför Landskronas kommun Denna utredning fokuserar framförallt på vilka effekter en etablering av kvm volymhandel på fastigheten Bromsregulatorn 4, ger för effekter på handeln i Landskronas stadskärna. Utgångspunkter för konsekvensanalysen har varit: 1. Landskronas marknadsandel avseende sällanköpshandel hos den egna befolkningen 2. Konsumtionstillväxten i Landskrona 3. Karaktär på nyetableringens handel ställt mot befintlig handel 4. Planerad framtida handel Vår bedömning är att nyetablering av kvm volymhandel (t ex vitvaror, hemelektronik och byggvaror) endast kommer att ha en mindre påverkan på stadskärnas handel. Med rätt agerande från stadskärnas aktörer (genom att utveckla sin egen produkt och profil med god tillgänglighet, attraktiva gatu- och parkmiljöer, attraktiv butiksmix samt kompletterande service och upplevelser) 1 För detaljerad sammanställning se bilaga 1. 11

12 kan det t o m ha positiva effekter, då en förstärkning av Landskrona som handelsdestination sannolikt ökar handeln även i stadskärnan. Sammantaget leder en förstärkning av Landskronas handel sannolikt till positiva effekter för kommunens konsumenter, då ett mer fullödigt handelserbjudande kan erbjudas i närområdet. Sannolikt innebär det även positiva effekter avseende utsläpp av klimatgaser då inköpsresorna kortas ned. Bedömningen bygger framförallt på följande resonemang: Landskrona har idag ett relativt lågt försäljningsindex för sällanköpsvaror. De senaste årens nyetableringar i stadskärna har dock vänt en negativ trend. Ytterligare handelsetablering i Landskrona kommer därför framförallt att ta omsättning från de handelsdestinationer som finns i regionen (Kävlinge, Lund och Helsingborg). Nyetableringen omfattar volymsegmentet och konkurrera i princip inte med cityhandeln, som har en mer renodlad shoppingkaraktär. Detta leder till att endast en liten överföring av konsumtion riskerar att ske från stadskärnan till nyetableringen. Till detta kommer även en konsumtionstillväxt i Landskrona kommun motsvarande 235 Mkr fram till Med dagens marknadsandelar motsvarar det ca kvm sällanköpshandel. Dock finns planer på mer handel både i kommunen och i närregionen, vilket kommer att konkurrera om tillväxten. Den regionala konkurrensen kan dock endast mötas genom att utveckla Landskronas handel, både avseende stadskärnans utbud och kompletterande externhandel. Kommunens långsiktiga handelspolicy bör ta sikte på dessa strategiska frågeställningar. Eniro Schematisk bild över styrka och riktning från vilka regionala handelsområden den nya handelsplatsens konsumtion delvis kommer att tas från. 12 Analys & Strategi

13 Utvecklas däremot den externa handeln i Landskrona mot mer karaktär av shoppinghandel (köpcentrumkaraktär), finns en större risk att även Landskronas stadskärna med sin idag relativt svaga marknadsposition tappar till externhandeln. Konsekvenser för Landskronas externhandel blir sannolikt också relativt begränsad. Detta är dock mer beroende av exakt vilken handel som slutligen kommer att etableras på Bromsregulatorn. Konkurrens med övrig liknande handel kommer att förstärkas initialt, med minskad omsättning hos befintliga handlare som följd (upp till 10 % minskad omsättning). På sikt kommer konsumtionstillväxt och konsekvenser av förbättrad marknadsposition för Landskrona att kompensera (dvs ökat försäljningsindex) utifrån sambandet att handel genererar mer handel. För att stärka externhandeln är det viktigt att den samlokaliseras till endast ett fåtal områden. Etableringen av ny handel på Bromsregulatorn 4 stärker ett redan etablerad externhandelsområde, och ligger därför väl i linje med principen om samlokalisering. I kommunens fortsatta handelsutveckling är det viktigt att se till helheten och förstå samverkan mellan en väl fungerande stadskärna och ett attraktivt utvecklat externhandelsområde. Erfarenheter visar att genom att bejaka tillväxt inom båda segmenten (stadskärna/externhandel) och utnyttja överspillningseffekterna, växer handeln inom båda segmenten genom ökade marknadsandelar. 8 Bedömning av etableringens trafikalstring Handelsetableringens trafikaltsring beror till stor del på hur attraktiv handelsplatsen blir. Vi har gjort en bedömning av ÅDT (årsdygnstrafik) genom att utgå från två scenarios: 1. Årsomsättning på kr/kvm 2. Årsomsättning på kr/kvm Enligt scenario 1 blir den totala omsättningen för en etablering på kvm volymhandel 75 Mkr och för scenario 2 uppgår omsättningen till 150 Mkr per år. Med antagandet om en bilkundsandel om 100 % samt snittköp per konsumtionstillfälle om 600 kronor genereras respektive besök per år (scenario 1 respektive 2). 13

14 Givet våra antagande kommer handelsetableringen att generera en ÅDT på mellan 685 och fordonsrörelser 2 (exkl. varutransporter). 2 Utifrån antalet årsbesök genom 365 multiplicerat med två (infart och utfart från handelsplatsen). 14 Analys & Strategi

15 Bilaga 1 Detaljerad sammanställning över urval av planerade handelsprojekt: Kom- Läge Projekt- BTA, Bygg Bestäl- Fritext mun namn Handels- start lare/bygg lokaler herre Stations- Weibulls- Oklart 2014 KF Fastig- Nytt handels- krona området bulls- heter centrum i an- holm slutning till nytt bostadsområde Bäckviken Bäck- Oklart sep- Ny färjetermi- krona viken 11 krona stad nal, inkluderar viss andel butiker kv Toma- Västra Oklart 2012 Butiker och krona ten Fäladen krona stad Flerbostadshus Zirkonen 1 NetOn NetOn- Lager och Butik krona Net Net/Bocka sjö AB Tingvägen Hilleshög 2000 feb- Mikael Nytt handelshus krona 4:17 12 Reid Arkitekt Örja Kronan Oklart mar- Nytt industriom- krona Örja 12 krona stad råde och han- Östra delsområde Helsing Hamnen, H+ Oklart 2012 Helsing- Stor stadsför- borg Centrum borgs stad nyelse av centrala Helsingborg Käv- Kävlinge Swedish Oklart 2013 Midroc Nytt handelshus linge Östra Meats Poperty centrum Svalöv Väster om Kolema Oklart sep- Svalövs Nytt handelshus Röstånga 12 kommun och kontor Malmö Hyllie Emporia Steen & Ström Skandinaviens främsta köpcenter 15