PLANBESKRIVNING Antagandehandling

Transkript

1 Diarienummer 0904/07 PLANBESKRIVNING Antagandehandling DETALJPLAN FÖR NORRA LÅNGESAND, DELAR AV 1:80, 1:552 M.FL. ÖCKERÖ KOMMUN, VÄSTRA GÖTALANDS LÄN

2 Detaljplan för norra långesand Delar av Öckerö 1:80 och 1:552 m.fl. PLANBESKRIVNING PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med planen är att pröva möjligheten att uppföra en spa-anläggning väster om Hälsövägen samt att reglera marken för befintlig småbåtshamn som drivs av Öckerö Båtsällskap. INNEHÅLL Planhandlingar: Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning (denna handling) Genomförandebeskrivning Övriga handlingar: Illustrationskarta Grundkarta Fastighetsförteckning Förteckning över samrådskrets Samrådsredogörelse Utställningsutlåtande Program för detaljplan (finns på Samhällsbyggnadsförvaltningen) Samrådsredogörelse planprogram (finns på Samhällsbyggnadsförvaltningen) Behovsbedömning (finns på Samhällsbyggnadsförvaltningen) Arkeologisk undersökning (finns på Samhällsbyggnadsförvaltningen) Detaljplanen består av plankarta med bestämmelser. Till planen tillhör planbeskrivning, illustrationskarta och genomförandebeskrivning. Efter samråd och utställning har en samrådsredogörelse respektive utställningsutlåtande över inkomna synpunkter upprättats. Planbeskrivningen skall underlätta förståelsen av planförslagets innebörd samt redovisa de förutsättningar och syften planen har. Den har ingen egen rättsverkan. Avsikten är att den ska vara vägledande vid tolkningen av planen. För genomförandebeskrivningen gäller på motsvarande sätt att den inte har någon egen rättsverkan. antagandehandling 2

3 FÖRUTSÄTTNINGAR Läge, areal och markägoförhållanden Planområdet är beläget på Norra Långesand, vid Hälsöbrons södra landfäste. Avståndet till Öckerö hamnplan och kommunhus är ca 2 km. Området avgränsas i väster av natur- och strövområdet på norra Öckerö, i öster av Hälsövägen, och i söder av Långesandsvägen, se figur 1. Planområdet är ca 4,6 ha ( m²) varav hälften är vattenområde. Inom planområdet finns sex fastigheter, varav två ägs av kommunen. Övriga fastigheter är i privat ägo. Öckerö båtsällskap äger en fastighet inom planområdet och arrenderar ytterligare mark av kommunen. Fullständiga markägoförhållanden framgår av fastighetsförteckningen som tillhör detaljplanen. Översiktsplan s översiktsplan är antagen av kommunfullmäktige Hela planområdet markeras där som Idrott/turism (...) område där byggnader och anläggningar som hotell, gästhamnar, sportanläggningar dominerar. Området beskrivs också närmare: Hälsö Tjolmesund Badplats Småbåtshamn Horstebacke Fotbollsplan Öckerö Långesand Figur 1. Planområdets läge. antagandehandling 3

4 Tjolmen (område 2a) Området omfattas delvis av detaljplan. Detaljplanering pågår. Tjolmens småbåtshamn på norra Öckerö ska kompletteras med turistanläggning. Stor hänsyn ska tas till byggnadens utformning och placering i landskapet. Påverkan på landskapsbilden ska studeras och redovisas vid detaljplanering och bygglovsprövning. Tillgängligheten till naturområden som gränsar till tätorten säkerställs genom rymliga passager förbi/genom den tillkommande anläggningen. Detaljplaner Området är till största delen redan detaljplanelagt. Den första planen som antogs är byggnadsplan för del av Öckerö, antagen 20 augusti 1949 (2.1). I denna plan regleras bland annat utformningen av ett planerat, men ännu inte byggt bostadsområde norr om Långesandsvägen, sydväst om detta planområde. Området kallas Horstebacke i översiktsplanen, och har tillfart från Långesandsvägen, se figur 2. För planområdets södra del är befintlig plan en byggnadsplan från Där är marken norr om Hälsöbron avsatt för industriändamål. Denna kvartersmark är ursparad i föreliggande detaljplan, se figur 2. Program för planområdet Detaljplanen är grundad på ett program (antagandehandling februari 2006) vilket anger utgångspunkter och mål för planen. Programmet har varit på samråd under oktober november Programområdet omfattade även sydöstra sidan av Hälsövägen. Tidigare beslut Begäran om plantillstånd för Öckerö 1:35, som till del ligger inom aktuellt planområde, har beviljats (Sbn 109). Bestämmelser i miljöbalken Område av riksintresse, särskilda hushållningsbestämmelser (4 kap. 4 miljöbalken) Hela omfattas av särskilda hushållningsbestämmelser enligt miljöbalkens fjärde kapitel s.k. högexploaterad kust. Denna del av kusten är av riksintresse för sina samlade natur- och kulturvärden. Detta innebär vissa restriktioner t.ex. för tillkommande av fritidsbebyggelse. Bestämmelserna ska dock inte utgöra hinder för utvecklingen av befintliga tätorter eller det lokala näringslivet. Område av riksintresse för friluftslivet (3 kap. 6 miljöbalken) De västligaste delarna av planområdet omfattas av ett område av riksintresse för friluftslivet, se figur 2. Området är stort och omfattar hela vattenområdet ut till den s.k. baslinjen inom, samt in över land på obebyggda platser. Området har sin fortsättning både norr och söder ut i angränsande kommuner. Värdet ligger främst i områdets lättillgänglighet och lämplighet för bad, båtsport, fritidsfiske samt natur- och kulturstudier. Strandskydd (7 kap. 13 miljöbalken) Inom planområdet är strandskyddet sedan tidigare upphävt i beslut av länsstyrelsen Strandområdena omedelbart väster om planområdet ingår dock i strandskyddat område, se figur 2 på sidan 7. antagandehandling 4

5 Landskapet och platsen Havet, bergen och vinden präglar landskapet vid planområdet. Kala urbergshällar och berg möter havet i väster på såväl Hälsö som Öckerö. Ljung, lågvuxna enar, tallar och björkar lyckas i viss mån stå emot de salta vindarna. I svackorna, i ursvallat sand- och grusmaterial på läsidan, lyckas mer högvuxen vegetation etablera sig. Öckerösiluetten, som är relativt flack, jämn och sammanhållen, höjer sig meter över havet. Endast Öckerö kyrktorn sticker upp ovan siluettens krön. De öppna vattenpartierna mellan öarna väster och norr om Öckerö är vida och skapar stora landskapsrum. Utblicken över vattnet från Långesand över Tjolmesund mot Hälsö är storslagen med Hälsös i stort sett oexploaterade sydvästsida. Bergets kontur är varierad och bitvis brant. En del av Hälsös samhälle kan anas emellan bergen. Invid planområdet, väster om Hälsövägen, är marken närmast cirkulationsplatsen relativt plan och ligger dessutom lågt vilket leder till att den är fuktigare än omkringliggande mark. Inom området sticker mindre hällmarkspartier upp. Här består vegetationen av lövsly och tät buskvegetation. Småbåtshamnens område består av en kombination av utfyllnader och berg i dagen. Tidigare fanns problem med dålig bärighet i marken på grund av dålig avledning av dagvatten från trafikytorna. Området är numera dränerat med utlopp i hamnbassängen och stabiliteten är acceptabel. Längre västerut ligger antingen berget i dagen eller så är det täckt med ett tunt jordtäcke där främst ljung och buskvegetation växer. En lövskogsdunge ligger inom området. Det område som planeras för spa-anläggningen är ett flackt havsnära parti som ligger mellan noll och tre meter över havet. I väster reser sig terrängen upp mot det kuperade natur- och strövområdet på norra Öckerö. Högsta punken inom planområdet ca tio meter över havet. Befintlig bebyggelse Den övergripande bebyggelsestrukturen för kustsamhällen ordnar sig efter en tydlig princip verksamheter i något större byggnader utmed vattnet, bostäder i små byggnader längre upp på land. För verksamheterna har närheten till vattnet varit avgörande för lokaliseringen. Bostäderna fick ligga strax bakom. Oavsett verksamhet ligger bebyggelsen lågt för att undvika onödig exponering mot klimatet. Siluetten bryts av byggnader som på ett eller annat sätt har blivit symboler för samhället. Runt om öarna syns kyrktorn, vattentorn och båkar ovan horisonten, den övriga bebyggelsen ligger mer skyddad. I hamnen för Öckerö båtsällskap finns endast mindre sjöbodar och förråd för de som hyr en båtplats i hamnen. Byggnaderna är enkla och har ett traditionellt drag och är sammanbyggda i små grupper. Geotekniska förhållanden Berget ligger blottat, eller nära markytan inom hela planområdet. Delar av småbåtshamnens område består av utfyllnadsmassor. antagandehandling 5

6 Markradon En preliminär radonriskbedömning inom delar av har utförts 1993 där marken inom kommunen klassas som lågriskområde för markradon, med undantag av Björkö, som är klassat som normalriskområde, och ett begränsat område på Hälsö. Risk för radon anses därför inte föreligga inom planområdet. Naturmiljö Generellt har inga förhöjda naturvärden påvisats inom planområdet. Området klassas inte heller som särskilt värdefull natur enligt översiktsplanen. De mer vindexponerade och höglänta delarna i västra delen av planområdet är av hällmarkskaraktär, där ljungen dominerar. En och enstaka björk och tall finner växtplatser i bergskrevorna. I norra delen, som är mer låglänt och strandnära, samlas vatten från bergsluttningen. Ett mycket tätt bestånd av cirka 10 meter hög asp har här etablerat sig i en svacka. Undervegetationen består endast av mossa. I strandzonen förekommer rik gräsoch örtvegetation med havsstrandskaraktär samt vissa slånbuskage mellan de uppstickande bergklackarna. En grund vik i nordvästra delen av området har en så kallad mjukbotten. I viken strömmar visst sötvatten ut. Detta ger särskilda förutsättningar för flora och havsfauna. Havssäv är idag den dominerande arten. Havsviken och lövskogsdungen kan ha för höjda naturvärden. Utmed östra sidan av vägen till småbåtshamnen ligger ett låglänt vattenrikt område som idag är bevuxet med tät lövvegetation. Sälg är den dominerande arten. Inga öppna vattenytor förekommer. En betongfabrik som var aktiv till 1950-talet har brutit sten på västra sidan om vägen till småbåtshamnen. Området har återställts som en flack sluttning mot sydost. Naturen har sakta återhämtat sig och skapat ett ljung- och gräshedsliknande område som samspelar väl med hällmarksfloran. Vattenmiljö Bottnarna inom planområdet varierar. Längst i väster, kring viken, består bottnen av sand. På ömse sidor stenpiren vid småbåtshamnen finns sedimentbottnar med ålgräsängar, medan bottnen närmast Hälsöbron är bevuxen med fintrådiga grönalger. Bottnen vid småbåtshamnen är störd av verksamheten där. Ett område i viken i västra plangränsen är stört av muddring. Ålgräsängarna har särskilt höga värden med god frodighet och utbredning. Sandbottnarna har en väldigt rik bottenfauna är därför viktiga uppväxtområden för plattfisk. Kulturmiljö En arkeologisk undersökning har genomförts inom ramen för detaljplanen. Undersökningen omfattade såväl land som vatten och genomsöktes med dykningar och ockulärbesiktningar. Inga fasta fornlämningar återfanns. Däremot hittades andra kulturhistoriska lämningar såsom rester efter bryggor, dubbar m.m. Utöver detta påträffades ett enstaka flintavslag. Lek och rekreation Väster om småbåtshamnen är stranden och bakomliggande områden obebyggda och fungerar som rekreationsområde. Det är också utpekat som område av riksintresse för friluftsli- antagandehandling 6

7 Rik frilu sintre ftsl se iv Detaljplan för Norra Långesand Pla nom råd e dd ky s d n område för industri i gällande plan (1960) Hä lsö vä ge n stra sa Lå n ge ä v vä ck Ba ng e Horstebacke område för bostäder i gällande plan (1949) nd s allmän plats i gällande plan (1960) gen 50 m skala 1:2 000 Figur 2. Planområdets förutsättningar. 7 antagandehandling ångesand, 0

8 vet, se under rubrik Bestämmelser i miljöbalken sidan 4. Vägen till småbåtshamnen är ett sätt att ta sig till rekreationsområdet och härifrån utgår flera stigar norr och väster ut. Service Invid cirkulationsplatsen i anslutning till planområdet finns en kiosk med enklare lunchservering. Livsmedelsaffärer och kommersiell service i övrigt finns på Hälsö, vid hamnen (1,4 km); på Öckerö, vid hamnplanen (2 km); och vid Hönö Klåva (6 km). Trafik Hälsövägen är huvudvägen som förbinder Öckerö med Hälsö via en låg vägbank med en mindre passage i dess norra del. Vägen är dessutom länken till nordöarna som nås med färja från norra Hälsö. Längs Hälsövägens västra sida löper en gång- och cykelbana. I planområdets närhet finns en cirkulationsplats på Hälsövägen där Långesandsvägen ansluter. Från cirkulationsplatsen nås också några industrier öster om vägen. Småbåtshamnen nås via en mindre grusväg som följer landskapets förutsättningar, som utgår från Långesandsvägen. Lutningarna inom gatunätet är måttliga. Hälsövägen trafikeras av två busslinjer (nr 290 och 292) med närmaste hållplats i anslutning till cirkulationsplatsen. Tillsammans gör linjerna ca 30 turer på vardagar. Störningar Planområdet ligger i anslutning till Långesands industriområde, beläget söder om Hälsövägen. Verksamhetsområdet rymmer ett antal mindre industrier. För verksamheter finns ett teoretiskt skyddsavstånd som är framtaget för att säkerställa en god fysisk planering med hänsyn till människors hälsa och säkerhet enligt Boverkets råd och riktlinjer från 1995 Bättre plats för arbete. Som samlat verksamhetsområde ska det runt Långesands industriområde finnas ett teoretiskt skyddsavstånd på 200 m till närmaste bostad, vilket underskrids för några av bostäderna Detta underskrids för ett antal av de befintliga bostäderna utmed Ljungvägen, Långesandsvägen m.fl. Med hänsyn till bland annat förhärskande vindriktning (sydväst) kan skyddsavstånden i praktiken anses vara mindre åt detta håll. Närmaste industriverksamhet, på andra sidan Hälsövägen, propellerfabriken på Öckerö 7:1, är den största verksamheten i Långesand. Den är klassad som miljöfarlig verksamhet, klass C, enligt förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd. För att få driva en miljöfarlig verksamhet klass C, krävs anmälan till kommunen. Kommunen har i sin senaste tillsyn inget att erinra mot verksamheten. Kommunens bedömning av verksamhetens miljö- och hälsopåverkan består av risk för utsläpp av diverse kemikalier till omgivningen vid olycka samt utsläpp av spolvatten via oljeavskiljare till recipient. Kommunen har i sin tillsyn förelagt verksamheten att vidta ett antal miljö- och hälsoskyddsåtgärder för att för att verksamheten ska kunna bedrivas utan risk för människors hälsa och miljön. Nuvarande verksamhetsområde alstrar idag inget störande buller för omgivande bostadsfastigheter. Dock har kommunen i sin tillsyn ålagt verksamheterna att vidta ett antal försiktighetsmått, däribland att begränsa eventuellt buller från verksamheten så att Naturvårdsverkets riktvärden för externt industribuller följs. Det pågår en detaljplaneprocess på fastigheten Öckerö 7:1 som beräknas antas under våren Detaljplanen begränsas till att medge icke störande verksamheter. En bestämmelse antagandehandling 8

9 har också införts som lyder Verksamheten får inte vara störande för omgivningen samt Buller från verksamheten får inte överskrida gällande riktvärden för externt industribuller. Teknisk försörjning Planområdet ligger utanför kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp (va). Anslutningspunkt för kommunalt vatten och avlopp finns i gränsen till planområdet, vid Långesandsvägen. El och tele finns att tillgå i anslutning till planområdet. En brandpost finns i direkt anslutning till planområdet, strax norr om cirkulationsplatsen vid Hälsövägen Långesandsvägen.. DETALJPLANENS INNEBÖRD Detaljplanen innebär att området delas in i tre delar en del där planen medger att en hotell-/konferens-/spa-anläggning (hädanefter kallad spa-verksamhet) byggs; en del där befintlig småbåtshamn avgränsas; samt däremellan ett område som delar verksamheterna och utgör infart via en gemensamt ägd kvartersgata med en hamnplan. Detaljplanen överensstämmer med översiktsplanen. Denna del av planbeskrivningen detaljplanens innebörd är ett förtydligande av plankartan som utförligare förklarar bestämmelsernas intentioner. Fortsatt redovisning följer planens tre delar, med en inledande allmän rubrik. Allmänt Bebyggelse Av PBL 3 kap. 1 2 framgår att byggnader ska placeras och utformas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen. Byggnaderna ska ha en yttre form och färg som är estetiskt tilltalande, lämplig för byggnaderna som sådana och som ger en god helhetsverkan. För att förtydliga intentionerna i PBL och ge en vägledning där utformningen inte regleras genom bestämmelser i detaljplanen, är planbeskrivningen kompletterad med ett gestaltningsprogram under egen rubrik. Gestaltningsprogrammet är knutet till ett exploateringsavtal som kommer upprättas mellan kommunen och exploatören. Huvudbyggnader inom planområdet ska byggas så att färdigt golv når minst +2,5 m över nollplanet. Anledningen är att höjden för va-ledningar i anslutningspunkten inte får vara för låg samt för att högt vattenstånd och översvämningar inte ska äventyra bebyggelsen. Service Den användning som planen medger är inte i behov av särskild offentlig eller kommersiell service. Teknisk försörjning Uppvärmning sker med egna anläggningar för respektive verksamhet. Värmeförsörjningen får inte ske med direktverkande el. Kommunen är positiv till att uppvärmning sker med förnyelsebara energikällor. antagandehandling 9

10 Inom planområdet ska dagvattnet hanteras lokalt. Exploatering av ett område medför vanligtvis att både dagvattenavrinningen samt föroreningshalten av densamma ökar jämfört med befintliga förhållanden eftersom bland annat hårdgjorda ytor och takytor anläggs. Aktuell utbyggnad inom planområdet bedöms ge en acceptabel påverkan på det befintliga förhållandet vad gäller dagvattenavrinning. Föroreningshalten i dagvattnet kan komma att öka eftersom spa-verksamheten kommer att alstra ett antal bil- och lastbilstransporter. Ambitionen är att spa-verksamhetens fastighet och delvis småbåtshamnen ska få en utformning där tomtmarkens terräng och naturliga vegetation i så stor utsträckning som möjligt bevaras. Körytor, parkeringsplats och hamnplan föreslås utföras i grus. Detta ger en naturlig fördröjning och infiltration av dagvattnet innan det når recipient (havet). Om trafikytorna utförs med asfalt kommer ytorna att avvattnas direkt till recipient. På småbåtshamnen ställs krav på spolplatta med reningsgrad anpassat efter antalet båtar, se under rubrik Småbåtshamn/mark och vegetation. Lokalgata, hamnplan och naturmark Trafik Som tillfart till området anläggs en gemensamt ägd lokalgata med en hamnplan som delar verksamheterna inom planområdet. I lokalgatan har verksamheterna ett självklart intresse och ansvar, men också kommunen, eftersom lokalgatan är allmän plats samt utgör infart till en sedan tidigare planlagd industritomt som ligger i anslutning till planområdet, se figur 2, sidan 7, samt illustrationskartan. Parkering får inte anordnas på hamnplanen, förutom handikapplatser. Däremot kan parkering anordnas längs kvartersgatan, för att medge uppställning av bussar till spa- och konferensverksamheten, bilar för strövande inom angränsande friluftsområde m.m. Ambitionen är att hamnplanen ska fortsätta att vara en plats med en allmän prägel, där de olika verksamheterna möts, utan att någon gör större anspråk på ytan än någon annan. Småbåtshamnen behöver planen vid sjösättning och ytan behövs vid tillfart till spaoch konferensverksamheten. De formella fastighetsgränserna framgår inte i hamnplanens utformning. Den övergår naturligt i småbåtshamnen i sydost, och i naturlig vegetation i nordväst. Planen föreslås vara grusad. Trafiken in i planområdet kommer framför allt alstras genom besökande till spa-verksamheten och småbåtshamnen. Trafiken skiljer sig åt mellan verksamheterna. Trafiken till spaverksam heten kommer att pågå året om, med troliga toppar kring veckoslut och helger. Trafiken kan bestå av personbilar, taxi, buss och varutransporter. Trafiken till småbåtshamnen ändrar karaktär över året. Under sommartid, kring helger, bedöms trafiken vara som störst. Under vår, vinter och höst alstras viss trafik genom att båtarna, som då ligger på land, ska underhållas. Sammantaget bedöms trafiken till och från planområdet bli måttlig. Avstånden från hamnplanen till den hållplats för kollektivtrafiken som finns vid cirkulationsplatsen på Hälsövägen, är ca 300 m. Lek och rekreation Planområdet gränsar till ett stort friluftsområde på norra Öckerö. Planen medger passage ut i området från lokalatan genom att stora delar har belagts med byggnadsförbud (prick- antagandehandling 10

11 mark) och att lokalgatan är allmän plats. Även strandzonen norr om hamnplanen är allmänt tillgänglig, på plankartan betecknad som NATUR. Tillgänglighet Generellt är det små lutningar inom området vilket medför att lokalgatan och verksamheterna kan göras tillgängliga för personer med funktionshinder. Område för spa-verksamhet Bebyggelse Förslaget till hotell-/konferens- och spa-verksamhet bygger på att utnyttja det storslagna landskapsrum som finns kring Tjolmesund och dess stränder. Förslaget till byggnaden ligger lågt och är försiktigt nedställd i terrängen, med mycket naturlig mark och vegetation sparad kring byggnaden. Fasadmaterial och färg är anpassat till platsen trä i dova toner. Grusade gångar, spänger och bryggor i trä hjälper besökare att ta del av naturen och landskapet kring anläggningen. En bastubyggnad med bassäng i strandkanten med tillhörande brygga ingår också i förslaget, tillsammans med en mindre båthamn med brygga och sjöbodar. Förslaget illustreras av bilder på följande sida, samt på separat illustrationskarta. Figur 3. Förslag till huvudbyggnad för spa-verksamheten. Montage. Öckerö resort genom Lund & Valentin arkitektur och design. Figur 4. Spa-anläggningen sedd från Hälsöbron. Montage. Öckerö resort genom Lund & Valentin arkitektur och design. antagandehandling 11

12 Figur 5, 6 och 7. Förslag till bebyggelse inom planområdet. Modellfoton. Öckerö spa hotell & konferens AB genom Lund & Valentin arkitektur och design. antagandehandling 12

13 Kvartersmarken för spa-verksamheten har beteckningen K vilket medger hotell- och konferens- men också kontorsverksamhet. Plats finns för en huvudbyggnad och en tillbyggnad vid framtida expansion. Exploateringsgraden styrs av en bestämmelserna e 1 och e 2 som anger största byggnadsarea för huvudbyggnaden till m² och för tillbyggnaden till 450 m² (byggnadsarea är den yta byggnadskroppen upptar på marken). I huvudbyggnaden får också en personalbostad inredas med en största bostadsarea av 80 m². Bostaden är endast ämnad för personal till verksamheten och är underordnad denna. Boende kan aldrig bli den huvudsakliga användningen. Huvudbyggnaden får ha maximalt tre plan och en totalhöjd av + 16,0 m, och tillbyggnaden två våningar och totalhöjd av +11,0 m. Höjderna är satta så att byggnaderna underordnar sig landskapet och det stora höjdpartiet i väster. Byggnaden ska inte sticka upp över siluetten sedd från Hälsöbron. Tillbyggnaden är lägre för att underordna sig huvudbyggnaden. Hotell-/konferens och spa-verksamheten kan komma att innehålla andelsägda delar där lägenheter nyttjas både för konferensverksamheten och av andelsägarna under begränsade perioder. Bostäder kan aldrig bli aktuellt i lokalerna. Uppförandet av huvudbyggnad och tillbyggnad är villkorad så att platsen för huvudbyggnaden måste uppföras först varefter marken för tillbyggnaden kan ianspråktas (a 1 och a 2 ). Minst 50 % av byggrätten inom a 1 måste ianspråktas innan a 2 får nyttjas. Längs stranden finns en zon för komplementbyggnader bodar, bastu m.m. Maximalt tre byggnader får uppföras med största byggnadsarea 40 m² per byggnad med en högsta totalhöjd av 5,0 meter. Antal och storlek är maximerat för att låta det naturliga landskapet framträda i denna orörda del av planområdet. tillämpar en lägsta färdig golvhöjd om +2,5 m över nollplanet för nybyggnation för att minimera risker vid extrema högvatten. Detta krav ställs i planen på huvudbyggnaden. Föreslagna komplementbyggnader kan placeras på lägre nivåer då de är av enklare karaktär och ska användas för förvaring mm. Byggnaderna inom området bör hållas samman i ett formspråk som ger en helhetsverkan inom området för spa-verksamheten, se gestaltningsprogrammet under egen rubrik. Mark och vegetation Marken kring byggnaderna avses till största del utgöras av den naturliga vegetationen på platsen naturligt bevarad eller återskapad. Grusgångar och spänger genomkorsar utemiljön enligt förslaget. Ambitionen är att byggnaderna ska ses som försiktigt nedställda i terrängen, och därför har en planbestämmelse införts för att byggnaderna ska anpassas till befintlig terräng. Bestämmelsen (b 1 ) medger en ändring av markens medelnivå kring byggnaderna med maximalt +/-0,5 m om inte synnerliga skäl motiverar en större förändring. De små bergsknallar som ligger utmed strandlinjen har belagts med byggnadsförbud och förbud att ändra marknivån (n 1 ) för att bevara strandens karaktär, se också gestaltningsprogrammet under egen rubrik. antagandehandling 13

14 Vattenområden Till spa-verksamheten hör ett antal bryggor och möjlighet att förtöja båtar i en mindre hamn, enligt förslaget. Planen ger möjlighet att uppföra bryggor inom ett specificerat område. Bryggorna är maximerade till antal (tre stycken) och sammanlagd yta (maximalt 300 m²). Bottnarna är känsliga utanför spa-området. Pålade bryggor är skonsammare än flytbryggor. Detaljplanen medger också en bassäng i strandkanten, maximalt 25 m² stor. För byggande i vatten krävs tillstånd för vattenverksamhet enligt miljöbalkens 11 kapitel och prövas i särskild process. Krav på bryggornas tillåtna yta, utformning, kompensationsåtgärder för ianspråkstagen bottenyta, mm, kan ställas i tillståndet. För att förtydliga att vattenverksamhet prövas enligt miljöbalkens 11 kapitel har det på plankartan införts en administrativ bestämmelse som villkorar bygglovet för bryggor och bassäng: bygglov för anläggningar i vattenområde får endast ges om tillstånd för vattenverksamhet har erhållits. Trafik Huvudsaklig parkering om ca 70 platser till spa-verksamheten sker på lokalgatans västra sida, ca 100 m från huvudbyggnaden. Invid entrén till anläggningen tillåts några parkeringsplatser för funktionshindrade. Därutöver är kvartersmarken belagd med förbud mot parkering, för att ge stora delar av fastigheten en naturlig karaktär. Varumottagning sker vid huvudbyggnadens södra ände. Angöringsmöjligheter dit får anordnas. Blivande fastighetsgräns mellan kvartersmarken och lokalgatan har till del belagts med utfartsförbud för att skona karaktärsgivande hällmark i entréområdet. I planförslaget finns möjlighet att anlägga drygt 70 p-platser inom kvartersmark. Detta motsvarar drygt en p-plats per planerat övernattningsrum i etapp ett eller 18 platser/1000 m² BTA vid fullt utnyttjad byggrätt. Eventuella platser för parkering utanför den egna fastigheten skulle kunna ske på småbåtshamnens båtuppställningsyta under högsäsong när båtarna ligger i vattnet. Här bedöms drygt 20-talet platser kunna rymmas för spa-verksamheten. Överenskommelse för nyttjande bör i så fall upprättas mellan berörda fastighetsägare. Parkeringsplatser kan eventuellt också anläggas i direkt anslutning till planområdet på redan detaljplanelagd allmän plats som medger parkering. Områdena är belägna sydväst respektive nordöst om cirkulationsplatsen och ägs av kommunen. Om denna lösning välj krävs också avtal för att reglera utnyttjanderätten till parkering utanför tomtmark. Småbåtshamn Bebyggelse Småbåtshamnen har behov av att uppföra en ny klubbstuga samt ytterligare några sjöbodar och förråd. Enligt förslag är nytt klubbhus placerad invid stenpiren. Småbåtshamnen har en användning som preciseras just Småbåtshamn (V 1 ) för att en hamnanläggning i större skala inte ska vara möjlig. Ett klubbhus får uppföras inom området, maximalt 150 m² i byggnadsarea (den yta byggnaden upptar på marken) med en totalhöjd av 6,0 m. Komplementbebyggelsen inom området är inte reglerat till läge eller total yta. De förråd, sjöbodar etc som behövs för verksamheten får uppföras. Däremot har byggnaders totalhöjd begränsats till 4,0 m och byggnadsarean till maximalt 80 m² per byggnad. Syftet är att endast mindre förråd och bodar får uppföras, inga båthallar eller antagandehandling 14

15 dylikt. Ingen av byggnaderna inom området får inredas för övernattning eller användas som stadigvarande bostad. Byggnaderna inom området bör hållas samman i ett formspråk som ger en helhetsverkan inom området för småbåtshamnen, se gestaltningsprogrammet under egen rubrik. Mark och vegetation Detaljplanen innebär delvis en omflyttning av uppställningsplatser för båtar vintertid, mot dagens läge. Ett område mellan hamnen och infartsvägen behöver iordningställas för uppställning av båtar. Det handlar om utplaning av bergknallar samt utfyllnad och dränering av sanka partier. Ett område närmast kvartersgatan har belagts med byggnadsförbud samt en bestämmelse om att en vegetationsridå för insynsskydd ska finnas. Syftet är att skapa en distans mellan småbåtshamnen, med sina tidvis uppställda båtar, och omgivningen, som är mer orörd till karaktären. Syftet med bestämmelsen kan också nås med plank eller murar med en medveten gestaltning, se gestaltningsprogram under egen rubrik. En mindre öppning får ske i vegetationsridån för att medge en infart till området. Kommunen har antagit en policy för spolplattor vid båtupptag. Policyn innebär att samtliga spolplatser för renspolning av båtbottnar i kommunen ska förses med reningsanläggning, senast 31 januari Ritningar av planerade spolplattor ska granskas av miljö- och hälsoskyddsenheten innan byggnation. Beroende på hur många båtar hamnen kommer att innehålla ställs krav utifrån policyn. För en hamn med båtar ska det finnas spolplatta (hårdgjort, ogenomsläppligt material) med tvättränna, tömningsbart gallerfilter, fållning samt flocknings- och sedimenteringsbrunn. För båtplatser ska dessutom ytterligare filter (påsfilter, kolfilter) och avslutningsvis provtagningsbrunn/kran finnas. Småbåtshamnen ligger i skarven mellan de två storleksklassrna, varpå kraven specificeras i samband med kommunens tillsyn. Mark- och schaktarbeten i samband med anläggningen av spolplattan mm ska föregås av provtagning och analys av mark avseende föroreningar, framförallt tungmetaller för att kunna omhändertas på lagenligt sätt. Vattenområden Vattenområdet inom småbåtshamnen får fortsatt utnyttjas för verksamheten med erforderligt antal bryggor m.m. Trafik Parkering för verksamheten ska ske inom området. Sommartid, när få båtar ligger på land, finns goda möjligheter till parkering. Vintertid är parkeringsbehovet mycket mindre och ska ske inom området även då. Delar av blivande fastighetsgräns är förlagd med infartsförbud från lokalgatan för att skydda en bergknalle som ger naturlig inramning av småbåtshamnen. antagandehandling 15

16 GESTALTNINGSPROGRAM Principer och riktlinjer Utgångspunkten för gestaltningsprogrammet för exploateringen på Långesand är platsens befintliga kvaliteter såsom dess karga karaktär, vindpinade klippor, saltstänk och doft från tång och hav. Planområdet präglas dels av utsattheten vid strand och bryggor, dels av lugnet vid det mer skyddade området in mot land, nedanför de högre klipporna i väster. Denna kombination ger goda möjligheter att skapa en attraktiv och lockande plats. Det är därför viktigt att tillägg på platsen utgår från de existerande förutsättningarna och utvecklar, förhöjer och förstärker dem och gör dem tillgängliga. Krav och riktlinjer är formulerade som ska eller bör. Ska är krav medan bör är rekommendationer som förordas i gestaltningsprogrammet. De bilder som visas är exempel på sätt att utföra och utforma tillägg till platsen. Även andra lösningar är möjliga så länge principerna i gestaltningsprogrammet följs. Sammanfattning av ska -krav Terränganpassning Marken ska utformas så att en god helhetsverkan erhålls inom planområdet enligt de principer som beskrivs i gestaltningsprogrammet. All terränganpassning där marknivåer eller lutningar förändras ska göras så respektfullt som möjligt. Bebyggelse Fasadmaterial, färgsättning, utformning samt placering av byggnader ska ske enligt de principer som beskrivs i gestaltningsprogrammet. Bebyggelsens karaktär ska i material, färg och skala anpassas till platsen. Vegetation och planteringar Vegetation på platsen ska i så stor utsträckning som möjligt bevaras. Material De material som används ska huvudsakligen vara naturliga för platsen, såsom sten, trä, grus, gräs och ljung. Belysning Belysning i anslutning till naturområden ska vara dämpad och avbländad och riktad på ett sådant sätt att den mörka natthimlen bevaras. Utrustning Utrustningen ska i material, form och färg ansluta till platsens karaktär. antagandehandling 16

17 Terränganpassning Marken ska utformas så att en god helhetsverkan erhålls inom planområdet enligt de principer som beskrivs nedan. All terränganpassning där marknivåer eller lutningar förändras ska göras så respektfullt som möjligt. Det innebär att slänt- och dikeslutningar samt övergångar mellan olika lutningar bör ske gradvis och utan tvära brott. Långa slänter bör undvikas och stora höjdskillnader bör tas upp med murar eller en kombination av slänt och murar. Murar bör utföras på ett sådant sätt att de ansluter befintliga nivåer som finns på platsen. Två exempel på naturstensmurar som avgränsar och tar upp höjdskillnader, samtidigt som de bevarar platsens karaktär. antagandehandling 17

18 Bebyggelse Bebyggelsen på platsen kommer att utgöras av tre typer; spa-områdets huvudbyggnad, komplementbyggnader som förråd, bastu och uthus inom spa-området samt båtklubbens nya klubbhus med komplementbyggnader. Befintliga sjöbodar finns också inom båtklubbens område. Fasadmaterial, färgsättning, utformning samt placering av byggnader ska ske enligt de principer som beskrivs nedan. Bebyggelsens karaktär ska i material, färg och skala anpassas till platsen. Det innebär att bebyggelsen bör utformas som tydliga volymer i en dämpad färgskala med rustika material såsom sten och trä. I spa-byggnadens fall ger exempelvis stora fönsterpartier, altaner och loftgångar en god kontakt mellan ute och inne. Dessa tre bilder är exempel på bebyggelse anpassade till platsen. Färg och material på fasaden är anpassade för att byggnaden ska kännas som en del av platsen. Huset ligger väl insjunket i det omgivande landskapet. Husens takvinkel är anpassad till den omgivande markens lutning. Grånade träfasadet och trätrappor direkt anpassade till markens förutsättningar. antagandehandling 18

19 Vegetation och planteringar Vegetation på platsen ska i så stor utsträckning som möjligt bevaras. För återplantering, där det inte går att bevara befintlig vegetation, bör i första hand för platsen naturlig vegetation användas, såsom tall, en, slån, gräs och ljung. Där lövträd används för avgränsning kring båtklubbens uppställningsyta, bör även dessa vara naturligt förekommande på platsen björk, ek, brakved etc. Större träd bör placeras så att de inte markant avviker från den på platsen förekommande vegtationsstrukturen, dvs. indragna från strandkanten, i viss utsträckning skyddade av klippor och bebyggelse. I direkt anslutning till husen kan mera trädgårdsbetonad vegetation förekomma, i första hand i form av perenner. Dessa fem bilder är exempel på vegetation som är naturligt förekommande inom planområdet och på norra Öckerö. Bohuslänsk natur med ljung, kråkbär och andra ris i en vacker matta. Olika sorters fetknopp och strandtrift i klippskrevor. Friväxande tallar har fått breda ut sig intill skyddande klippor. Slån växer sig hög i skyddade lägen, och pressar sig mot marken där det blåser. Nävor förekommer natruligt i den bohuslänska skärgården, men är också lätt att plantera. antagandehandling 19

20 Material De material som används ska huvudsakligen vara naturliga för platsen, såsom sten, trä, grus, gräs och ljung. Stenmaterial bör vara gnejs eller granit och inte avvika markant från färgskalan på klipporna på platsen. Trä som används till altaner, spänger och bryggor bör vara obehandlat eller behandlat med järnvitriol. Tryckimpregnerat virke bör endast användas i anslutning till vatten och på ett sådant sätt att det inte framträder som dominerande. Trä på byggnader bör vara obehandlat eller i en dämpad färgskala som refererar till färgerna på platsen såsom grått i olika toner. Svart eller falurött kan användas på mindre komplementbyggnader. Det rådande markmaterialet bör vara grått grus, i lös, bunden eller armerad form. I mindre utsträckning i direkt anslutning till byggnader, kan asfalt eller marksten användas. Dessa fem bilder är exempel på material och utformningar som kan användas för att anpassa till naturliga material inom planområdet. Grånad träfasad går ton i ton med husets betongsockel och det omgivande klipporna. Rymlig träbrygga med bearbetad yta invid lugna vatten. Vackert ådrad gnejs, som tillsammans med granit är de bergarter som förekommer i området. En finkorning grusyta som kantas av storgatsten. Fin övergång mellan träaltan och naturmark. antagandehandling 20