Skåne bygger. Slutrapport

Transkript

1 Skåne bygger Slutrapport 1

2

3

4 Titel: Skåne bygger. Slutrapport. Utgiven av: Länsstyrelsen i Skåne län 2010 Författare: Cecilia von Schéele Beställningsadress: Länsstyrelsen i Skåne län Enheten för samhällplanering Malmö Tfn: +46 (0) skane@lansstyrelsen.se ISBN: Länsstyrelserapport nr: 2010:22 Form: Ivan Gallardo Layout: Cecilia von Schéele och Ivan Gallardo Foto: om inget annat anges, Cecilia von Schéele Tryck: AB Danagårds Grafiska, Ödeshög Upplaga: 1900 ex Denna rapport är tryck på returpapper (inlagan)

5 Innehåll Programförklaring s. 7 Ingång s. 9 Tre seminarier s. 11 Vem bygger vi för? s. 12 Vad kostar? s. 18 Var bygger vi vad? s. 22 Process och samverkan s. 27 Malmö tar krafttag s. 28 När aktörer samarbetar s. 30 Att planera tillsammans s. 34 Drömprocessen s. 38 Frågor för framtiden s. 42 Lästips, referenser och deltagare s. 45 Lästips s. 46 Referenser s. 48 Skåne bygger: deltagare s. 49 Skåne bygger: organisation s. 52

6

7 Programförklaring Skåne bygger har varit ett tvärsektoriellt projekt vars syfte har varit att diskutera förutsättningarna för ett ökat bostadsbyggande i hela Skåne i alla typer av upplåtelseformer och som en utveckling av det befintliga beståndet. Deltagarna i projektet har varit aktörer på bostadsmarknaden som vill utveckla en samverkan kring bostadsfrågor och arbeta för en ökad dynamik och större mångfald på den skånska bostadsmarknaden. Det handlar om att få igång bostadsbyggandet för att tillgodose olika gruppers behov av bostäder. Därför har vi frågat oss: Hur kan vi som aktörer på bostadsmarknaden skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande? Detta är vad vi kommit fram till och nu kommer att arbeta vidare med: 1. Sätt bostadskonsumenten i fokus! Människors förutsättningar och förmåga att efterfråga en viss typ av bostad måste vara utgångspunkten för bostadsmarknadens alla aktörer. Bostäder har ett socialt värde och byggs för de som ska bo i dem, inte för sitt egenvärde! 2. Utveckla det regionala perspektivet! Bostadsmarknaderna i Skåne vidgas och en gemensam arbetsmarknadsregion för hela länet är ett mål. Den insikten måste prägla även den lokala planeringen varje kommun bör sätta sin bostadsplanering i ett regionalt perspektiv. Går det bra för Skåne går det bra för Skånes kommuner och mellan dessa bör ingen konkurrens råda Skånes 33 kommuner har alla sina kvaliteter. 4. Stärk samverkan på alla plan! Processen från idé till färdig bostad blir både mer effektiv och legitim om det finns ett väl fungerande samarbete mellan de som planerar, de som bygger, de som förvaltar och de som ska bo. Vi som aktörer måste bli bättre på att förstå varandras olika verksamheter och för att komma dit krävs öppenhet och pedagogiskt arbete i tidiga skeden. 5. Arbeta fram en fortsättning av Skåne bygger! I Skåne bygger har vi aktörer mötts i samtal där vi belyst bostadsfrågor ur våra olika perspektiv vilket skapat en större förståelse oss emellan och för den skånska bostadsmarknadens möjligheter. Vi är alla en del av samhällsbyggandet och vi kommer att fortsätta arbetet för ett ökat bostadsbyggande i Skåne. 3. Verka för långsiktiga spelregler på bostadsmarknaden! Om de spelregler som villkorar bostadsbyggandet är stabila, transparenta och får en enhetlig tillämpning vet alla marknadens aktörer vad de har att förhålla sig till och de risker de behöver ta minskar då. Därmed förbättras förutsättningarna för bostadsbyggandet. Likaså bör villkoren för olika upplåtelseformer vara balanserade och rättvisa. Det är vi som står bakom projektet:

8

9 Ingång I en överväldigande majoritet av Skånes kommuner råder bostadsbrist. Samtidigt byggs färre bostäder i regionen än på mycket länge och 2009 byggdes en ny lägenhet per tio nya invånare i Skåne. I genomsnitt bor 2,1 personer per lägenhet i Skåne. Detta är inte hållbart. Därför bjöd Länsstyrelsen i Skåne i början av 2010 in några av de viktigaste aktörerna på bostadsmarknaden till projektet Skåne bygger. Syftet var att tillsammans diskutera vad vi kan göra för att skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i Skåne. Projktet har också handlat om att utveckla en plattform där de olika parterna kan mötas för ett samtal om bostadsfrågor och genom detta få en ökad förståelse för bostadsmarknadens villkor. Samlingspunkten i projektet har varit en seminarieserie som hållits under våren I mars hölls det första seminariet, med temat Vem bygger vi för?, det andra hölls i april med temat Vad kostar? och det sista i maj, med temat Var bygger vi vad? Fokus har legat på att hitta konkreta lösningar för ett ökat bostadsbyggande vad kan vi göra redan nu? Resultatet av Skåne bygger, i kondenserad form, möter läsaren som en programförklaring på föregående uppslag. De fem punkterna är formulerade av projektets referensgrupp och styrgrupp utifrån diskussionerna som förts vid seminarierna under våren. Ambitionen med rapporten är både att sammanfatta Skåne bygger i rapportens första del finns tre artiklar om de seminarier som ägt rum under våren och att spinna vidare på några av de trådar som framstått som extra viktiga i sammanganget samverkan och process. Rapportens andra del behandlar dels samverkan mellan olika aktörer som fenomen och praktik, dels process; hur kan en kommun styra mot ökat bostadsbyggande?; hur ser drömprocessen, från idé till färdig bostad, ut? I rapportens tredje och sista del återfinns lästips, referenser och en lista över de organisationer som varit representerade vid seminarierna. Rapporten är skriven av Cecilia von Schéele, projektledare för Skåne bygger. Men det viktigaste resultatet av Skåne bygger är de kontakter som knutits och den nya kunskap som uppstått i mötet mellan de som deltagit i projektet. Engagemanget från de som varit med på seminarierna, de som medverkat i referensgruppen och i styrgruppen har varit stort och det inger hopp. Vi har gemensamt kommit fram till vad som behöver göras. Nu måste vi arbeta vidare för att kunna bocka av punkterna på den att-göra-lista som programförklaringen är. Det är dags nu bostadsbyggandet måste öka! Kajsa Palo Samhällsbyggnadsdirektör, Länsstyrelsen i Skåne

10

11 Vem bygger vi för? Vad kostar? Var bygger vi vad? Del 1 Tre seminarier:

12 Vem bygger vi för? Seminarium 9 mars 2010 I strävan mot en balanserad bostadsmarknad är frågorna många. Vad utgör behov och efterfrågan på bostadsmarknaden? Hur kan man mäta bostadsbrist på ett tillförlitligt sätt? Hur stor det av bostadsmarknadens problem löses genom flyttkedjor? Detta var några av många frågor som väcktes under seminariet Vem bygger vi för? den 9 mars Birgitta Wadkvist, bostadssakkunnig vid Länsstyrelsen hälsade välkommen. Därefter talade Lena Magnusson Turner, professor vid Institutet för Bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet, om dynamiken på bostadsmarknaden, vakanskedjor och allmännyttans roll. Efter föredraget hölls en diskussion runt seminariets tema, under ledning av Sabina Dethorey, processledare och konsult i stadsutvecklings- och boendemiljöfrågor samt skribent och samhällsdebattör. Dynamiken på bostadsmarknaden Lena Magnusson Turner föreläste om dynamiken på bostadsmarknaden, vakanskedjor (flyttkedjor) och allmännyttans roll. Förändrad bostadsmarknad Magnusson belyste två makrotrender som förändrat den svenska bostadsmarknaden de senaste decennierna. En består i att den svenska politiken har gått från att satsa på ett allmänt välfärdssystem till att koncentrera vissa insatser till de invånare som behöver det mest. Dels har vi i Sverige hakat på den globala trenden av platsmarknadsföring och anammat idén om att tillväxt i en region till stor del skapas genom att utveckla attraktiva städer som lockar högutbildade människor att flytta dit. Dessa två trender tillsammans gör att den svenska bostadsmarknaden är mer efterfrågeorienterad idag än för ett par decennier sedan. Marknaden producerar främst bostäder för de grupper i samhället som har möjlighet att efterfråga dyrare bostäder. Sällan produceras bostäder som svagare grupper kan efterfråga. Den statliga styrningen av bostadsmarknaden har minskat. Vad gäller olika upplåtelseformer har hyresrätten förlorat sin tidigare dominerande ställning och andelen hyresrätter i det totala bostadsbeståndet nu är lika stor som de andra upplåtelseformerna. I bostadsmarknadssammanhang är det av definitionsmässiga skäl svårt att prata om behov, men vi kan prata om efterfrågan, sa Magnusson. Den efterfrågestyrda bostadsmarknaden producerar livsstil förpackad i olika typer av boenden. Här finns en paradox: bostadsmarknaden är en marknad som bidrar till tillväxt, samtidigt är bostadsbrist något som kännetecknar alla tillväxtregioner i Sverige. Speciellt påtaglig är bostadsbristen för unga människor. En stor del av inflyttningen till tillväxtregioner är unga och samtidigt är det svårt att bygga nytt som unga har råd att efterfråga. Vakanskedjor Studiet av vakanskedjor handlar om att studera kedjan av bostäder som successivt blir lediga när människor flyttar. I forskningen används just termen vakanskedjor istället för det i samhällsdebatten oftare använda flyttkedjor, då termen tydliggör att det inte handlar om att följa de som flyttar utan just vakanserna. Kedjorna uppstår då nya Här finns en paradox: bostadsmarknaden är en marknad som bidrar till tillväxt, samtidigt är bostadsbrist något som kännetecknar alla tillväxtregioner i Sverige. 12

13 bostäder byggs, vid regional omflyttning och vid hushållsupplösning (när någon dör). Längden på dessa kedjor, det vill säga antalet nya bostäder som blir lediga för nya inflyttare, varierar beroende på bostadsstorlek, upplåtelseform, geografiskt läge, hustyp och pris. De studier som Magnusson gjort visar att nyproduktion skapar dynamik på bostadsmarknaden och att nyproduktion av hyresrätter skapar de längsta vakanskedjorna. En annan viktig slutsats är att vakanskedjorna inte rör sig över olika delbostadsmarknader, som till exempel mellan förort och innerstad bostadsmarknaden är segmenterad. Det innebär att en nyproducerad lägenhet i innerstaden i de flesta fallen inte skapar någon vakans i förorten och tvärtom. På frågan om man kan bygga för de rika och samtidigt gynna de fattiga svarar Magnusson att argumentet om vakanskedjor inte funkar på heta bostadsmarknader med hög konkurrens. De grupper i samhället som har en svag ekonomi har inte möjlighet att hävda sig i den konkurrensen. På mindre heta bostadsmarknader kan vakanskedjor dock skapa en dynamik som även gynnar ekonomiskt svagare grupper i samhället. Men det är det ändå inte nyproduktion som ger upphov till majoriteten av vakanser, 70% av dessa uppkommer istället genom flyttningar eller hushållsupplösningar. Allmännyttans roll Allmännyttan är stadd under förändring och hur allmännyttan kommer att utvecklas i framtiden var vid tiden för seminariet, mars 2010, en aktuell fråga då förslaget om Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler just skickats till Lagrådet på remiss. När denna text nu ska tryckas, juni 2010, är frågan lika aktuell då riksdagen snart ska fatta beslut (den 21 juni, då rapporten är på tryckeriet). I propositionen föreslås nya villkor för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och nya regler för hyressättningen. Allbolagen föreslås ersättas med en ny lag för kommunala bostadsaktiebolag som förtydligar att bostadsbolagen ska vara ett instrument för kommunerna att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar och att bolagen ska agera enligt affärsmässiga principer. Allmännyttans hyresnormerande roll föreslås avskaffas och ersättas med en princip om att kollektivt förhandlade hyror ska vara normerande. Den nya lagen och lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari Lena Magnusson Turner genomförde 2006 tillsammans med Bengt Turner en studie om vad som händer när allmännyttan säljs ut. Den visade att ju mindre allmännyttan blir i en kommun (ju mindre andel den utgör av det totala bostadsbeståndet), desto större blir andelen svaga hushåll i allmännyttan. Då blir likheterna med social housing större, ett fenomen som Sverige länge strävat efter att undvika. Det är dock inte enbart negativt att omvandla till bostadsrätter, menar Magnusson. I områden som består av enbart hyresrätter kan det vara positivt 13

14 områden med en för enahanda bebyggelse blir ofta instabila genomgångsområden. Stabila bostadsområden skapas med en blandning av bostäder både vad gäller storlekar och upplåtelseformer. Diskussion: Vem bygger vi för? Sabina Dethorey agerade processledare vid seminariets diskussion, som behandlade behov och efterfrågan; hinder för önskad utveckling; samverkan som arbetssätt samt konkreta lösningar i arbetet för en balanserad bostadsmarknad. Behov och efterfrågan Olika aktörer har olika roller och har därmed olika svar på frågan vem bygger vi för?. Fastighetsägare och byggare producerar bostäder för dem som har råd att betala vad nyproduktion kostar. Flera representanter från dessa led menade i diskussionen att bostadproducenterna måste hitta nya koncept för sin produktion. Det kan till exempel handla om hur man förtätar på ett innovativt sätt. Någon betonade att nyckeln till att hitta de nya koncepten är att utgå från den grundläggande frågan hur vill människor bo?. Hämta inspiration från andra länder! uppmanade någon kan man till exempel bo utan kök? Det framhävdes också att producenterna måste hitta sätt att bygga olika produkter för olika målgrupper och att frågan om lägsta godtagbara standard måste lyftas in i debatten. Kommunens roll i den här frågan är en annan: Det är viktigt att skilja på behov och efterfrågan. Hur kan behovsbegreppet analyseras? Kommunen har, enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (2000:1383), ansvar för de behov som finns på bostadsmarknaden men det är inte kommunen som bygger. Malmö användes som exempel förra året ökade Malmö med 7000 personer, men samma år byggdes bara bostäder. Vad hände med dem som inte fick en bostad? Vad gör vi med dem? undrade en kommunrepresentant. I flera kommuner finns en efterfrågan på mindre marklägenheter med hyresrätt för äldre som vill flytta från sina hus men ännu inte är i behov av ett vårdboende. En fråga som lyftes från flera håll var hur kommuner som inte anses ha en het bostadsmarknad ska agera för att få byggare att vilja bygga hos dem. Bostäder för unga var en brännande fråga i diskussionen. I salen fanns ingen enighet om huruvida vakanskedjor är lösningen för att få fram bostäder för unga eller inte. Några menade att det med dagens produktionskostnader inte är möjligt att producera hyresrätter till så låga priser att unga med låga inkomster har råd att efterfråga dem, och därför måste bostadsbristen för unga lösas genom omflyttning. Andra menade, med stöd i Magnussons forskning, att unga inte har möjlighet att konkurrera om de få lägenheter som blir lediga på en bostadsmarknad som präglas av brist på bostäder. Unga har ofta lägre inkomster och är inte lika etablerade på bostadsmarknaden som äldre. Någon tog 14

15 upp kollektivboende som en möjlig lösning, det är vanligt bland unga utomlands. Varför är det inte vanligare i Sverige? Ställer svenska ungdomar för höga krav? Det finns ett behov av att fokusera på det långsiktiga byggbehovet, framhöll någon. Att inte fästa sig för mycket vid enstaka pucklar av befolkningstillväxt till exempel, sa någon och framhöll att bostäder är en långlivad vara som är kapitalintensiv och tar lång tid att producera. Hinder strukturella problem Samarbete mellan myndighetsutövarna har ibland varit hinder för nyproduktion, framhöll någon. Det är viktigt att det samarbetet funkar, till exempel vid förtätning som kan ske genom att man inreda bostäder på vindar. Att nyproduktionen är för ensidig, menade en i publiken var ett hinder, vilket förmodades delvis bero på att byggare och fastighetsägare har föråldrade och stereotypa bilder av efterfrågan på bostäder. Som strukturella problem framhölls även hyressättningssystemet, som inte gör hyresrätter lönsamma; planprocessen som är för ineffektiv; att detaljplanerna är för detaljerade; och att de statliga subventionerna för hyresrätter försvunnit. Hinder aktörsrelaterade problem Har den som letar ny bostad för höga förväntningar i relation till vad som går att få till ett visst pris? Vem skapar dessa förväntningar? undrade någon. En deltagare framhöll att det finns för få byggherrar som vill satsa på bostadsbyggande och menade att detta beror på att hyressättningssystemet inte ger tillräckliga incitament för entreprenörer att satsa på att bygga hyresrätter. Man kan även vända argumentet mot dessa, menade en annan och istället hävda att det inte finns tillräckligt många som på ett innovativt vis hittar lönsamhet i att bygga hyresrätter. Avkastningskraven är för höga hos producenterna, menade någon, medan en annan framhöll att ambitionsnivåerna i bostadsbyggandet är för höga. Någon menade att ett problem är att äldre människor inte gärna flyttar, när de egentligen skulle behöva bo i mindre och mer praktiska lägenheter. Detta minskar dynamiken på bostadsmarknaden. Hur ska samverkan utvecklas? Att ta lärdom från andra goda exempel på samverkan är viktigt innan man drar igång, men även att våga se samverkan som ett experiment och inom samverkansgruppen prova sig fram både vad gäller arbetssätt och vilka frågor som lämpar sig för samverkan, menade processledare Sabina Dethorey. Det fanns också bland deltagarna en enighet om att det för en lyckad samverkan krävs en uppmärksamhet på att det språk som används inom olika sektorer kan variera mellan 15

16 sektorer. För att missförstånd ska undvikas bör man inledningsvis definiera vad man menar med olika ord och begrepp. Olika sakområden att utveckla sektorsövergripande samverkan kring lyftes fram i diskussionen. Ett exempel var att i genomförandet av infillprojekt föra en dialog mellan entreprenör, kommun och medborgare. Ett annat att mellan bostadsmarknadens aktörer och varje kommun diskutera förutsättningarna för bostadsbyggande i just den kommunen, vad är det som gör det attraktivt att bygga just där? Exempel på bra initiativ var Malmö stads Vindsakut och Marktilldelningsgrupp. Vindsakuten handlar om att den aktör som sökt bygglov för att inreda vindar kan få särskild hjälp med bygglovhandläggningen från stadens sida. Mer om detta kan man läsa i Malmö stads Handlingsplan för väsentligt ökat bostadsbyggande i Malmö, som artikeln på sid. 28 i denna rapport handlar om. Vilka är lösningarna? Vad kan vara möjliga lösningar för att nå en balanserad bostadsmarknad där alla har möjlighet att finna en lämplig bostad? Utöver att delta i diskussionen hade seminariedeltagarna vid seminariet även möjligheten att lämna sina åsikter på post-itlappar. Här följer ett axplock av de korta och koncisa förslag på lösningar som lämnades på lapparna: demografi, ha en planberedskap och riklinjer för bostadsförsörjning. Få kommuner vet vad de har och vad de vill ha. Spelreglerna på bostads- och byggmarknaden måste vara mer långsiktiga. Mer forskning och utveckling (FoU) inom byggsektorn. Undersöka möjligheter att upplåta större lägenheter med kompiskontrakt och för minikorridor eller kollektiv. Förtäta! Gör fler infillprojekt. För staten att göra: Skapa neutralitet mellan upplåtelseformer! Det ger goda förutsättningar för ökat byggande, även av hyresrätter. Regional samverkan, och samverkan mellan bostadsmarknadens alla aktörer. Förbättra demokrati och öka medborgarinflytande för att minska överklaganden. Marknadsföra bostadsprojekt över kommungränserna, inte vara så kommungränsfixerade Småskalig fastighetsbildning. Låt de små fastighetsägarna få plats i nya flerbostadsområden, det ger mindre fastigheter, mindre risker och något mindre kostnader. Kommunerna bör ha bättre kunskap om sitt bostadsbestånd och kommunens 16

17

18 Vad kostar? Seminarium 13 april 2010 I en diskussion om hur bostadsbyggandet ska fås att öka återkommer ständigt frågan om vad det kostar. Oavsett hur goda intentionerna är hos bostadsmarknadens aktörer kokar viljan att bygga bostäder förr eller senare ner till att vara en fråga om ekonomi. Därför är denna fråga viktig att vända ut och in på vad kostar det att bygga, vad har vi för föreställningar om vad det kostar och stämmer dessa överrens med verkligheten? Hur kan vi minska kostnaderna för en färdig bostad och behöver minskade kostnader innebära lägre boendekvalitet? Seminariet Vad kostar? var det andra i Skåne byggers seminarieserie. Det ägde rum på S:t Gertrud i Malmö och hade ungefär 60 deltagare representanter för byggare, fastighetsägare, arkitekter, hyresgäster, unga bostadssökande, konsulter, Boverket och skånska kommuner. Projektledare Cecilia von Schéele hälsade välkommen och förmiddagen inleddes sedan av professor Bengt Hansson från Avdelningen för byggproduktion vid Lunds Tekniska Högskola. Han diskuterade bostadsbyggnadsprocessens kostnader och tänkbara orsaker till det besvärande låga bostadsbyggandet i Sverige med utgångspunkt i exploatörens beslutssituation. Därefter ägnades seminariet åt att diskutera frågan om hur kostnaderna för en färdig bostads skulle kunna minskas, under ledning av Fredrik Friblick och Mattias Olander från Prolog Bygglogistik. Vad kostar? Bengt Hansson inledde sin föreläsning med att berätta att han ser frågan för dagen, Vad kostar?, som samma fråga som Varför byggs det så få bostäder att orsaken till det låga byggandet finns att hitta i produktionskostnaderna. För att illustrera hur svag den svenska bostadsbyggnadsmarknaden är visade Hansson siffror från de fem nordiska länderna som visade antalet påbörjade lägenheter per 1000 invånare, från år Norge ligger i topp med 7,1 påbörjade lägenheter per 1000 invånare medan Sverige återfinns i botten med 3,2 påbörjade lägenheter per 1000 invånare. Det låga byggandet speglar marknadens förutsättningar!, sa Hansson och menade att för att byggandet ska öka måste förutsättningarna förbättras. Minska riskerna i byggandet Förutsättningarna för bostadsbyggandet måste framförallt vara stabila och långsiktiga möjliga att förutse. Beslutet som exploatören fattar, när denne väljer att bygga eller inte bygga, är ett investeringsbeslut. Ju fler risker eller osäkerheter exploatören ser i ett byggprojekt, desto större blir sannolikheten att han eller hon väljer att avstå från att investera i det. Hansson visade exempel på några av de frågor som en exploatör som vill bygga hyresrätter har att ta ställning till: Hur stora kommer underhållskostnaderna vara om 10 år? Hur kommer ränteutvecklingen se ut? Hur kommer hyresintäkten se ut under kommande år? Kommer hyressättningssystemet förändras? Kommer skattesystemet förändras? Vilka subventioner kommer att finnas? Hur kommer plan- och bygglovsprocessen att utvecklas? Hur kommer produktionskapaciteten att se ut? Stabila förutsättningar på bostadsmarknaden, vad gäller exempelvis räntor och subventioner, innebär att exploatörens risktagande minskar, sa Hansson avslutningsvis. Stabila förutsättningar på bostadsmarknaden, vad gäller exempelvis räntor och subventioner, innebär att exploatörens risktagande minskar. 18

19 Foto: Mattias Olander, Prolog Bygglogistik Hur kan vi minska kostnaderna för en färdig bostad? Är det möjligt att minska kostnaderna för en färdig bostad? En majoritet av deltagarna ansåg att detta var möjligt. Fredrik Friblick påminde i sin inledning om att det är viktigt att inte blanda ihop de två begreppen kostnad och pris. Pris är vad någon är beredd att betala för en vara, medan kostnad är de utgifter en producent drar på sig för att kunna producera denna vara (eller tjänst). Seminariedeltagarna delades upp i fyra mindre grupper med uppgiften att på ett så konkret plan som möjligt ta sig an dagens frågor. Uppgifterna: att föra ett resonemang om vad som skulle kunna bantas bort från en bostad men också vad som absolut inte kan prioriteras bort samt vad olika aktörer på bostadsmarknaden kan göra för att minska kostnaderna för en färdig bostad. Vad kan bantas bort i en bostad? Finns det något i en bostad som kan prioriteras bort för att på så sätt sänka kostnaderna för densamma? I diskussionen lyftes frågor om servicen i hyresrätter att lägga över en del av ansvaret för trappstädning, gårdsskötsel etc. på hyresgäster; att minska ytan; att inte bygga balkong till varje lägenhet; att bygga utan exklusiva ytskikt och vitvaror; att ta bort äganderätten till tomten (exempelvis förköpsrätt på tomten till ett fastställt pris om tio år). I hur stor utsträckning vissa saker i en bostad kan eller bör bantas bort är förstås avhängigt en mängd olika faktorer, det är bland annat inte säkert att fastighetsägaren är benägen att göra något avkall i de fall då det skulle kunna sänka värdet på hans eller hennes fastighet. Vad som absolut inte kan prioriteras bort Det finns gränser för hur långt man kan gå i strävan efter minskade kostnader för en färdig bostad den färdiga produkten ska ju vara just en bostad och inget annat. Vad som absolut inte går att prioritera bort vid bostadsproduktion var enligt deltagarna klimatskalet; brandsäkerhet; energikrav; hiss; tillgänglighetskrav; badrum; kök och cykelparkering (i kontrast till, och som förutsättning för; att bilparkering kan prioriteras ned). Det framhölls dock att det är svårt att göra goda prioriteringar så länge diskussionen förs på ett generellt plan först måste målgruppen för en viss bostad definieras, därefter kan man diskutera vad som är mindre nödvändigt i just den bostaden. Vad kan olika aktörer göra? Nedan refereras vilka idéer som kom fram vad gäller de olika aktörernas möjligheter att bidra till minskade kostnader för en färdig bostad, aktör för aktör. Därefter följer diskussionens slutsats: vilka insatser som deltagarna vid seminariet ansåg vara allra viktigast på ett generellt plan, alla aktörer tillsammans. 19

20 Kommun Att kommunen har en ingång (se vidare artikeln Drömprocessen, på sid. 38) Snabbare planprocess (exempelvis att ha planberedskap samt snabbare bygglovhandläggning). Se över markpriser och fördelningen av infrastrukturkostnader mellan kommun och byggherre. Initiera dialog mellan de olika aktörerna (jfr. ByggaBodialogen 1 ) Fastighetsägare Att betalningsansvar för energi läggs på de boende. Att lägga över en del av ansvaret för trappstädning, gårdsskötsel etc. på hyresgäster. Verka för att minska underhållskostnaderna på lång sikt. Entreprenör Effektivisera organisation och logistiskt flöde. Skapa bättre samordning och förtroende mellan olika aktörer. Arbeta aktivt med kalkylator i processen. Jobba med upprepning. Arbeta för att samarbetet i processen sker cirkulärt, istället för linjärt som fallet ofta är idag. 1 Bygga-bo-dialogen, var ett samarbete mellan företag, kommuner, myndigheter och regering med målet att före 2025 nå en hållbar bygg- och fastighetssektor främst inom tre prioriterade områden; hälsosam innemiljö, effektiv energianvändning och effektiv resursanvändning. Bygga-bodialogen upphörde 31/ , däremot lever delar av det arbete som bedrivits vidare genom bland annat Boverket och Delegationen för hållbara städer ( Verka för mindre byggslarv. Konsult Analysera marknaden och uppmärksamma producenterna på hur efterfrågan ser ut i olika målgrupper och på så sätt få effektiv produktion riktad mot rätt marknadssegment. Stat Skapa neutralitet/rättvisa mellan olika upplåtelseformer genom att ge dessa lika ekonomiska förutsättningar. Diversifiera kravnivåer (tillgänglighetsnormer). Verka för stabila spelregler som minskar osäkerheten för bostadsmarknadens aktörer. Alla tillsammans Den aktör som i diskussionen ansågs ha störst inflytande och möjlighet att förändra var byggherren. Dock måste alla dra sitt strå till stacken. De mest angelägna åtgärderna just nu var enligt seminariedeltagarna att minska osäkerheten i, och effektivisera, processen från idé till färdig bostad; att ta tillvara analyser och verkligen målgruppsanpassa bostadsbyggandet; att göra analyser av betalningsviljan samt att samverka i tidiga skeden. Den sistnämnda punkten ansågs vara den allra viktigaste åtgärden. För de aktörer som jobbar med bostadsfrågor på ett strategiskt plan bör således vara en uppgift att samla och sprida erfarenheter från hur sådan samverkan kan initieras och genomföras på ett lyckat sätt. Minska osäkerheten i, och effektivisera, processen från idé till färdig bostad; ta tillvara analyser och målgruppsanpassa bostadsbyggandet; gör analyser av betalningsviljan och samverka i tidiga skeden. 20

21

22 Var bygger vi vad? Seminarium 18 maj 2010 Bostadsförsörjning är ett kommunalt ansvar och planmonopolet är var kommuns eget. Bostadsmarknaden är dock kommungränsöverskridande och i Skåne blir bostadsmarknaderna allt mer integrerade med varandra. Samtidigt är kommunerna inte på långa vägar ensamma aktörer, även byggare, arkitekter och fastighetsägare med flera har stort inflytande över vad som byggs var. I 25 av 33 kommuner i Skåne råder bostadsbrist. Hur kan vi öka bostadsbyggandet i hela Skåne och få till stånd en välfungerande regional bostadsmarknad? Vad är rätt bostad på rätt plats i Skåne? Varför byggs en viss typ av bostad i kommun X men inte i kommun Y? Alla kommuner har sina kvaliteter Till det sista seminariet i Skåne byggers seminarieserie hälsade Länsstyrelsens samhällsbyggnadsdirektör Kajsa Palo välkommen. Hon betonade det viktiga i att ha ett regionalt perspektiv på planeringen går det bra för regionen går det bra för kommunerna. Hon framhöll också att det inte råder ett konkurrensförhållande mellan kommunerna i Skåne varje kommun har sina kvaliteter. Och dessa är det viktigt att ta vara på! Även om byggarna och konsumenterna har stort inflytande över vad som byggs var menade Palo att kommunerna med sitt planmonopol bör se sin styrka i det och hon uppmanade kommunerna att ta ledartröjan, ni kan påverka mer än ni tror! Hon talade vidare om Skånes unika karaktär, en region där man alltid har nära både till städer och till landsbygd. Hon menade att det är viktigt att lyfta fram dessa kvaliteter i planeringen, och också varje kommuns särskilda kvaliteter i den här kommunen bygger vi detta just därför att vi har dessa kvaliteter. Inspiration utifrån Ulrika Palm från Regionplanekontoret i Stockholm (en del av Stockholms läns landsting) var inbjuden för att berätta om hur planering och samverkan med ett regionalt perspektiv sker i Stockholm, som exempel på hur man kan arbeta med dessa frågor. Till stukturen skiljer sig Stockholm och Skåne från varandra i det att Stockholms län är relativt enkärnig region, medan Skåne är flerkärnigt. I Stockholms län strävar man dock efter en flerkärnighet. Man vill utveckla och stärka regionala stadskärnor, ett arbete som är intressant även i ett skånskt perspektiv i vidareutvecklingen av Skåne som flerkärnig region. Några likheter mellan våra regioner är att vi båda har en stor befolkningsökning och ett bostadsbyggande som inte hänger med. En del i arbetet med att skapa en balanserad bostadsmarknad berättade Ulrika Palm, är att arbeta samverkande i olika former. Detta sker bland annat i den regionala bostadsgruppen som sedan 2005 har samlat Länsstyrelsen i Stockholms län, Regionplanekontoret, Kommunförbundet Stockholms län och Stockholms stad. I gruppen tar man fram gemensamma planeringsunderlag samt bygger och underhåller nätverk i vilka kontakter mellan både privata och offentliga aktörer på bostadsmarknaden skapas. Palm gav även exempel på samverkan över kommungränser och hur olika, privata och offentliga, aktörer går samman i marknadsföringen av en viss plats. Palm tipsade även om en rapport framtagen på uppdrag av Regionplanekontoret (då: Regionplane- och trafikkontoret) i vilken olika samverkansprojekt utvärderas, Samverkan i Stockholmsregionen (Regionoch trafikplanekontoret 2006) Som framgångsfaktorer för välfungerande regional samverkan framhålls i rapporten: Politisk förankring Tydlig ledning och organisation Rätt aktörer Mervärde för aktörerna Det är viktigt att lyfta fram varje kommuns särskilda kvaliteter i planeringen, i den här kommunen bygger vi detta just därför att vi har dessa kvaliteter 22

23 Bra personliga relationer Transperans och delaktighet Konkreta och återkommande resultat God omvärldsorientering (Regionplane- och trafikkontoret 2006, s. 5) Ulrika Palm berättade också om arbetet med RUFS 2010 (Regional utvecklingsplan) som antogs i Stockholms landstingsfullmäktige den 11 maj Arbetet med att ta fram RUFS är ett exempel på en samverkansprocess i sig, som pågått ifem år. Regionplanekontoret som ansvarar för arbetet har inga mandat att driva genomförandet av planens åtaganden, därför är samverkan med samhällets olika aktörer viktiga. Hur ser det ut i Skåne? Therese Andersson, projektledare för Strukturbild för Skåne vid Region Skåne, gav oss en inblick i vad det finns för studier gjorda av Region Skåne som berör befolkningsutveckling och bostadsbyggande i ett regionalt perspektiv i Skåne. Arbetet i Strukturbild för Skåne handlar om att överbrygga glappet mellan det regionala utvecklingsprogrammet och den kommunala översiktsplaneringen. I projektet har bland annat markanvändning, tillgänglighet och hur man kan stärka Skånes flerkärniga ortsstruktur studerats. Andersson gjorde också en kort presentation av den alldeles färska rapporten Skåne växer som är resultatet av fördjupade dialoger mellan Region Skåne och de skånska kommunerna om markanvändning i ett regionalt perspektiv. Therese Anderssons presentation innehöll även en rad intressanta kartor en god hjälp i att besvara frågan vad bygger vi vad? (se två av kartorna på nästa sida). Hur får vi rätt bostad på rätt plats? Med Ulrika Palms och Therese Anderssons föredrag som input inleddes diskussionerna. Dessa leddes av Eva Dalman, projektchef i Lunds kommun för utvecklingen av Brunnshög där bland annat ESSanläggningen kommer att ligga. Ett projekt som är ett bra exempel på när det regionala perspektivet på planering inte går att bortse från. ESS-etableringen kommer att få effekter på utvecklingen i hela Skåne och det strukturfondsprogram som Region Skåne driver med anledning av ESS har engagerat Skånes alla 33 kommuner. Diskussionerna handlade om vad seminariets deltagare ansåg vara de största utmaningarna för att få rätt bostad på rätt plats i Skåne och vad som var bästa sättet att tackla dessa utmaningar. Uppgifterna genomfördes två och två med bara tio minuter till godo att diskutera på det gällde att snabbt formulera utmaningen och därefter lika snabbt en lösning. Exempel från workshopen på de största utmaningarna för att få rätt bostad på rätt plats, med lösningar: Utmaning: Trögheten i flyttkedjorna. Med ambitionen att äldre som bor i enfamiljshus ska kunna bo kvar hemma länge minskar möjligheten för unga barnfamiljer att flytta till dessa hus och 23

24 Båstad Osby Båstad Osby Ängelholm Höganäs Åstorp Helsingborg Bjuv Klippan Örkelljunga Perstorp Hässleholm Östra Göinge Bromölla Ängelholm Höganäs Åstorp Bjuv Helsingborg Klippan Örkelljunga Perstorp Hässleholm Östra Göinge Bromölla Svalöv Landskrona Kävlinge Eslöv Höör Hörby Kristianstad Landskrona Svalöv Kävlinge Eslöv Höör Hörby Kristianstad Lomma Burlöv Lund Staffanstorp Sjöbo Lomma Staffanstorp Burlöv Lund Sjöbo Malmö Vellinge Svedala Trelleborg Skurup Ystad Tomelilla Simrishamn Malmö Vellinge Svedala Trelleborg Skurup Ystad Tomelilla Simrishamn Copyright: Region Skåne Färdigställda lägenheter i flerbostadshus och småhus i Skånes kommuner 2008* > *Statistiken bygger på kommunernas inrapporterade uppgifter till SCB Copyright: Region Skåne Prognostiserad procentuell befolkningsförändring och prognostiserat behov av ny boyta < -1,0 % -1,0 till 0,9 % 1, ,9 % 5, ,4 % 7, ,9 % 10, ,0 % > 15,0 % Prognostiserat behov av ny boyta (m²) därmed lämna små lägenheter som unga som ska ut på bostadsmarknaden efterfrågar. Lösning: a) skapa fler 55+boenden, b) bygg fler kollektiv, c) anpassa bostäder för äldre i vanligt boende (hyresrätt), d) gör det lättare att hyra ut en del av sin bostad, e) blandad bebyggelse ger möjlighet att bo kvar i sitt område och man slipper därmed byta miljö, f) bygg billigare bostäder (både för yngre och äldre). Utmaning: Att få till en stabil bostadsproduktion som motsvarar behov och efterfrågan. Lösning: a) att kommunen använder sina verktyg planmonopol, markpolitik, allmännyttan, bostadsförmedlingar mm, b) ökad effektivitet i byggbranschen, c) bättre kunskap om behov och efterfrågan och hur bostadsmarknaden fungerar, hos bostadsmarknadens aktörer, d) förändra beståndet i takt med att behoven ändras. Utmaning: Att inte bygga ut på värdefull åkermark. Lösning: a) identifiera mark inom tätorten som kan förtätas, b) påbyggnad av befintliga hus. Utmaning: Att få rätt bild av efterfrågan/ behov. Lösning: Att föra en dialog med kommuninvånarna i olika forum. Utmaning: Att bygga stationsnära. Lösning: Jobba med attraktiva stadsmiljöer även i mindre orter kopplade till kollektivtrafiken, till exempel mindre flerfamiljshus i anslutning till pendeltågsstation, och koppla på service och handel till dessa. Minskar trycket på innerstad/större städer. Diskussionen involverade även ett moment där deltagarna fick skissa på hur den process som föregår rätt bostad på rätt plats skulle kunna se ut, på ett övergripande plan. Resultatet av den uppgiften har använts som underlag i arbetet med artikeln Drömprocessen, som finns att läsa på s

25

26

27 Del 2 Process och samverkan:

28 Malmö tar krafttag I Malmö, precis som i Skåne generellt, har befolkningsökningen de senaste åren varit mycket högre än den takt som behövs i bostadsbyggandet för att kunna möta den ökade efterfrågan. Detta är en utmaning för Malmö och för många andra kommuner. Hur antar Malmö denna utmaning? Kommunstyrelsen gav i juni 2009 statsbyggnadsnämnden i uppdrag att ta fram ett förslag till handlingsplan för ett väsentligt ökad bostadsbyggande i Malmö. Denna arbetades fram och antogs i början av I Handlingsplan för väsentligt ökat bostadsbyggande i Malmö (Malmö stad, 2010) framhålls att kommunen har ett tydligt ansvar för bostadsförsörjningen men samtidigt inte är ensam om att styra utvecklingen på bostadsmarknaden. Som kommunens främsta styrmedel identifieras det kommunala planmonopolet, en aktiv markpolitik och ägandet av sitt allmännyttiga bostadsföretag. Även vikten av att kontinuerlig analysera bostadsmarknasläget samt att föra en dialog med aktörena på marknaden betonas. Handlingsplanens tolv punkter i sammanfattning 1. Förtydligat uppdrag till MKB. MKB ska påbörja byggandet av 500 bostäder per år under en femårsperiod. 2. Avsiktsförklaring PEAB. PEAB åtar sig att bygga 500 bostäder, med huvudsaklig inriktning på flerbostadshus där lägenheterna upplåts med hyresrätt, per år under en sexårsperiod. 3. Dialoger med fastighetsägare och byggherrar. Ett arbete som ger effekter på längre sikt. Fokus i dialogerna ligger vid kostnadseffektivitet och gemensam målbild hos alla inblandade aktörer. 4. Ny webb-portal. En ny webb-portal med en gemensam ingång för all information om bostadssituationen, bostadsbyggande och möjliga byggrätter i befintligt bestånd och tillgång till all uppdaterad information från Malmö stads alla förvaltningar. 5. Nytt register. Stadsbyggnadskontoret har ett nytt register för tydligare uppföljning av processen från planarbetets början till byggandet av bostaden. 6. Befintliga byggrätter. En inventering av befintliga byggrätter i gällande detaljplaner har gjorts och med den en beräkning av potentialen för möjliga bostäder. 7. Ökad kunskap om bostadsmarknaden. En mer långsiktig kunskap om bostadsmarknaden utvecklas genom byggandet av modeller för uppskattning av betalningsvilja och prisförändringar. Behov finns även av att analysera varför det inte byggdes fler bostäder under den senaste högkonjunkturen. 8. Förstärkt bostadsförsörjningsgrupp. En genomförandeinriktad arbetsgrupp som förstärker och fokuserar på bostadsförsörjningen. 9. Inredning av vindar. Stadsbyggnadskontoret har inrättat en vindsakut som särskilt tar hand om ärenden som handlar om bostadstillskott på vindar. 10. Omvandling av lokaler till bostäder. Stadsbyggnadskontoret handlägger omvandlingsärenden i ordinarie bygglovprocess och ser dem som ett positivt tillskott på bostadsmarknaden. 11. God planberedskap. Stadsbyggnadskontorets utvecklingsarbete med skelettplaner fortsätter. 12. Aktiv markpolitik. Fastighetskontoret vidareutvecklar markpolitiken. 28

29 Stadsbyggnadsnämndens ordförande Tre korta frågor till Anders Rubin, stadsbyggnadsnämndens ordförande Hur har Handlingsplan för väsentligt ökat bostadsbyggande i Malmö mottagits? De flesta tycker nog att det är ganska imponerande hur angelägna vi har varit i detta, tagit i beaktande att kommunen ju egentligen inte själv kan styra denna marknad. Jag brukar säga att minimikravet vi har på oss är att inte stå i vägen för de som vill bygga. I handlingsplanen är vi väsentligt mer aktiva med att stimulera branschen att våga mer. Bostadsbyggandet har varit lågt, men inte stått på noll. Vilka är de främsta anledningarna till att just de bostadsbyggen som faktiskt kommit igång gjort just det, tror du? Dels finns det en kostnad för byggbolagen i att inte göra något, så att deras alternativkostnad/alternativrisk för att bygga eller inte närmar sig varandra. Dels finns det en del företag på marknaden som inte helt är i händerna på finansbranschen. Sett i ett 60-årsperspektiv är risken för ett antal tomma lägenheter när huset är nytt ett litet problem totalt sett. Trots detta ska sägas att några tomma lägenheter ändå inte uppstår i Malmö. Hur ser du på möjligheten att påverka bostadsbyggandet i din roll som stadsbyggnadsnämndens ordförande? Svårt att segla utan vind... Staten behöver aktiveras både för att stimulera byggandet och för att få bort det som gör att marknaden inte fungerar så väl. Stadsbyggnadsdirektören Tre korta frågor till Christer Larsson, stadsbyggnadsdirektör i Malmö. Vilka reaktioner på Handlingsplan för väsentligt ökat bostadsbyggande i Malmö har du fått bland de aktörer du möter? Enbart positiva, vi har ju i programmet inte bara formalia utan även initiativ till gemensamma diskussioner och inspirationsmöten. Dessa har blivit bra och uppskattats. Jag tror att alla försök till att skapa allianser är positiva och det gör att frågor får ett gemensamt ägarskap. Bostadsbyggandet har varit lågt, men inte stått på noll. Vilka är de främsta anledningarna till att just de bostadsbyggen som faktiskt kommit igång gjort just det, tror du? En anledning är att man gjort vad som först varit planerat som bostadsrätter till hyresrätter, det är lättare att få finansiering på hyresrätter. En annan anledning kan vara att projekten ingått i någon av våra ByggaBodialoger. Hur fortsätter arbetet med att genomföra planens åtaganden? Vi har nu fokus på avtalet med PEAB, MKBs arbete och de områden där vi arbetar med dialoger. Vi scannar också möjligheter till förtätningar. Vi har som verksamhetsmål att tillföra 2000 möjliga lägenheter i detaljplan varje år. Vi utvecklar webbsidan för info och vi utvecklar vår stadsatlas etc. Det är ett träget arbete på många fronter. Minimikravet vi har på oss är att inte stå i vägen för de som vill bygga. I handlingsplanen är vi väsentligt mer aktiva med att stimulera branschen att våga mer. 29

30 När aktörer samarbetar Samhällsplanering, precis som planering av specifika bostadsprojekt, sker i samverkan mellan olika aktörer i samhället, privata och offentliga det handlar om att hitta gemensamma lösningar där alla är vinnare. Samverkan framhålls ofta som nyckeln till framgång, oavsett vad utmaningen gäller. Men när, varför och hur, egentligen? Den här artikeln behandlar fenomenet samverkan. Hur kan vi tillsammans skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i Skåne? Frågan som formulerar syftet med Skåne bygger markerar med ordet tillsammans även kärnan i projektet: samverkan mellan olika aktörer på bostadsmarknaden. Deltagarna i projektet har tillsammans byggt ett nätverk och på ett konstruktivt sätt diskuterat förutsättningarna för ett ökat bostadsbyggande i Skåne. Även samtalen i projektets referensgrupp har berört det faktum att vi aktörer möts i en konstellation som denna. En medlem i gruppen uttryckte vid ett tillfälle sin förvåning över denna från Länsstyrelsens sida oortodoxa idé att bjuda in ett antal privata och offentliga aktörer för att diskutera bostadsbyggande och framhöll att just detta varit bland det mest intressanta i Skåne bygger. Initiativet som sådant att dessa aktörer träffas och lägger sig i frågor som de egentligen inte har med att göra. Tomt ord? Vid ett flertal tillfällen i Skåne bygger har samverkan i tidigt skede framhållits som ett av svaren på projektets huvudfråga. Samverkan i ett tidigt skede är ett välanvänt och populärt begrepp, ibland kanske lite för enkelt att slänga in i en debatt som lösningen på alla bostadsmarknadens problem. Det är också ett argument som är svårt att argumentera emot. För att samverkan inte ska bli ett tomt ord eller ett buzz word, är det viktigt att inför, och under, en samarbetsprocess mellan olika aktörer föra ett resonemang kring varför det är viktigt att samverka i just denna process och vilket mål man har med samarbetet i sig. Nätverk En form av samverkan är att forma ett nätverk, som underlättar kommunikation, utbyte och gemensamt agerande. I Konsten att bygga bättre, billigare och snabbare av Göran Cars och Amy Rader Olsson (Stockholms Handelskammare 2009) skriver författarna att forskning har visat att informella nätverk är väl lämpade för rekrytering av nya aktörer och kan bidra till gemensamma visioner av generell karaktär (Stockholms Handelskammare 2009 s. 15). För Skåne bygger har den här typen av samverkan fungerat bra för att få olika aktörer på bostadsmarknaden i Skåne att mötas i en diskussion om hur vi som aktörer kan agera tillsammans. Men ett nätverk definierar även vem som ingår i gruppen och vem som står utanför. Med andra ord är nätverk effektiva på att främja samverkan inom gruppen men även effektiva på att utestänga andra (Stockholms Handelskammare 2009 s. 15). Frågan om vilka aktörer som är med är viktig. Skåne bygger är en början på ett samtal och i en fortsättning på detta är det viktigt att åter överväga är det något perspektiv som saknas, vilka ytterligare aktörer bör vara med? Olika sätt att samverka Olika samverkansformer krävs för olika måluppfyllelser, betonar Cars och Rader Olsson i sin rapport. I projekt där olika aktörer går ihop för att samfinansiera något krävs naturligtvis mer formaliserade 30

31 Foto: Mårten Granert, Upplands Väsby kommun samarbetsformer, om informella nätverk har lättare för att rekryera nya medlemmar, så har en formell organisation lättare att rekrytera finansiella resurser (Stockholms Handelskammare 2009 s. 15). Utblick ger inblick Hur tänker andra aktörer som är engagerade i olika samarbeten om samverkan som arbetsform? I en utblick utanför Skåne, en intervju med en kommunal företrädare och en med en företrädare för en exploatör, ges en kort inblick i de möjligheter som skapas genom samarbete. Kommunen kan inte agera ensam I rollen som stadsarkitekt finns det ju en ständig samverkan privata-offentliga aktörer; från det lilla bygglovet till det stora planprojektet eller det ständiga samarbetet med stora fastighetsägare i kommunen, säger Per Lagheim, stadsarkitekt i Upplands Väsby, en kommun med nästan invånare strax norr om Stockholm. Men om vi ska prata om enskilda större projekt där kommunen samverkat med privata aktörer är utvecklingen av Messingen i ett bra exempel, fortsätter han. Messingen, ett tidigare verksamhetsområde, ligger centralt i Upplands Väsby och nära pendeltågsstationen,. För området fanns en gammal plan som medgav 500 lägenheter, men varken PEAB eller HSB som ägde marken var intresserade av att bygga, berättar Lagheim. Han tror att anledningen till att inget byggande kom till stånd var dels risken för att kostnaderna för att sanera marken skulle visa sig bli stora, dels att de priser som gick att få ut för bostadsrätter i Upplands Väsby inte låg på en sådan nivå att PEAB eller HSB tyckte att det var intressant att bygga. Upplands Väsby har ett mål om att det ska byggas 300 lägenheter per år i kommunen, ett mål som man ännu inte nått. Kommunens allmännyttiga bostadsbolag Väsbyhem bygger, men tar inte risken att på egen hand producera 300 lägenheter om året. Så vad gör kommunen om de privata aktörerna inte vill bygga? Kommunen, och med den allmännyttan, måste agera startmotor för att få igång utvecklingen, säger Per Lagheim. Ungefär samtidigt som kommunen beslutade att ta fram en ny plan för Messingen, för att förtäta och bygga blandad stad, visade det sig att kommunens gymnasieskola var i så dåligt skick att det skulle bli billigare att riva skolbyggnaden och uppföra en ny än att renovera den. Man bestämde då att den nya skolan skulle förläggas till Messingen, varpå kommunen köpte en del av marken från PEAB (som köpt ut HSB). I ett avtal beslöt man att PEAB skulle bygga skolan och samtidigt fick överta den marken där den gamla skolan låg. För att få igång bostadsbyggandet i området Messingen köpte kommunen även mark för Väsbyhem att bygga hyresrätter på, berättar Lagheim och fortsätter: Nu är även PEAB på gång att bygga bostäder i området de tycker inte längre att 31

32 risken är för stor. Lagheim säger också att han har fler exempel på områden i kommunen där de privata aktörerna legat lågt tills allmännyttan börjat påla i marken, då har även de privata satt igång då de har fått draghjälp av kommunen. Det är viktigt att kommunen uppvisar ett självförtroende och tar ledningen. Samtidigt kan inte kommunen agera ensam, säger Lagheim, det är som att spela in en film: kommunen är regissör och för att det ska bli en film måste en producent gå in med pengar, precis som (de privata) aktörerna behöver finnas där för att spela sina roller. För att nå målet om 300 lägenheter per år behöver kommunen ha god planberedskap men även policyberedskap, menar Lagheim. Om det finns klara policys för exempelvis dagvattenhantering eller parkeringsnormer kan kommunen vara snabbare i sina svar till exploatörerna planeringsprocessen blir mer effektiv. Men man måste också göra kommunen intressant, visa att det är en kommun där det händer saker. Då blir även byggarna intresserade. Det ger dessutom en självförstärkande effekt, höjs temperaturen i kommunen och det börjar byggas kommer även andra bli intresserade av att bygga, det är en god cirkel. Samverkan mellan privata aktörer Hur resonerar en privat aktör i frågor om samverkan? Kjell Jansson, vd för Besqab, svarade på tre korta frågor. De samverkansprojekt som vi genomfört i Besqab handlar uteslutande om bostadsbyggnadsprojekt. Uppläggen brukar i typfallen vara så att vi bildar 50/50-ägda handelsbolag som fungerar som projektgenomförare där byggherren vanligtvis är en bostadsrättsförening som bildas av Handelsbolaget. I handelsbolagen har tillsatts styrelse samt diverse arbetsgrupper med representanter för bägge bolagen, berättar Kjell Jansson. Vad har varit incitamentet för Besqab att gå in i dessa projekt? Incitamenten för Besqab har i samtliga fall huvudsakligen varit riskspridning samt delning av kapitalförsörjningsbördan. Vad är, enligt dig, nödvändiga förutsättningar för att samverkansprojekt ska bli framgångsrikt? Den absolut nödvändigaste förutsättningen för dessa samverkansprojekt är ömsesidigt förtroende. Hur är relationen till andra privata aktörer i samma bransch i en samverkansgrupp? Finns konkurrenssituation som gör att det är vissa frågor ni inte diskuterar? Eventuell konkurrensfrågor brukar inte vara något större problem, då samarbetet i princip endast avser det aktuella projektet. Möjligen kan vi ibland tycka (med ett visst inslag av hybris...) att vi är duktigare än vår samarbetspartner och därför får dra ett tyngre lass än vad som var avsikten från början. Höjs temperaturen i kommunen och det börjar byggas kommer även andra bli intresserade av att bygga, det är en god cirkel. 32

33 Tio råd Genom studien som redovisas i Konsten att bygga bättre, billigare och snabbare kommer Göran Cars och Amy Rader Olsson fram till tio råd till kommuner, byggare och andra aktörer om samverkan för delregional utveckling: 1. Samverkan blir effektiv först i det ögonblick berörda parter kan tillgodose sitt egenintresse bättre i samspel med andra. 2. I den lokala utvecklingsplaneringen finns många frågor där alla deltagande parter kan vinna fördelar på att samarbeta. Detta måste tydliggöras. 3. För att undvika låsningar i olika delfrågor gällande regional utveckling, där kommuner och andra parter har skilda intressen, måste utvecklingsstrategier som rymmer ett flertal frågor tas fram. Dessa hanteras sedan i form av paket där alla parter måste ge och ta och där slutresultatet är att alla vunnit på samarbetet. 4. Skapandet av hållbara överenskommelser är viktigt. Detta kan ske antingen genom att kommunerna själva skapar ett forum för överenskommelse eller att organ för samverkan i regionala frågor skapas. 5. Det sociala kapitalet, det vill säga det sätt på vilket olika aktörer bygger relationer och tillit till varandra, har avgörande betydelse för om samverkan i regionalt utvecklingsarbete ska fungera. 6. Ett väl utvecklat samarbete förutsätter andra fora och former för kommunikation och förhandlingar än de som ofta används idag. 7. Ny infrastruktur ger ofta upphov till ökade markvärden och möjligheter att bygga nytt och förädla redan byggda miljöer. Samverkan mellan kommuner och företag är ofta en förutsättning för att denna potential ska kunna utnyttjas optimalt. 8. Såväl kommuner som företag har mycket att vinna på att utveckla gemensamma strategier på det lokala planet för att hantera konsekvenser till följd av konjunktursvängningar. 9. Frågan om en flerkärning regionstruktur är inte förankrad i alla berörda kommuner vilket kan innebära att de blir svåra att förverkliga. 10. Lokala aktörer har svårt att se den regionala kärnans överlägsenhet jämfört med en bebyggelseutveckling längs etablerade trafikstråk [ ]. Kärnan måste medföra uppenbara fördelar för mer än en kommun för att skapa en gemensam uppslutning kring den. 33

34 Att planera tillsammans Människors rörelser med flyttlasset till en ny bostad eller på tåget till jobbet är sällan beroende av kommungränser. De administrativa avgränsningarna påverkar inte de förflyttningar vi gör i vardagen, men de påverkar i allra högsta grad den fysiska planeringen. Var kommun har sitt planmonopol och sitt självstyre, men om planeringens syfte är att skapa goda livsmiljöer måste den synka med hur vi lever i vår vardag och då måste kommunerna samarbeta över gränserna. Regional samverkan och samarbete kommunerna emellan är en nyckelfaktor för regionens utveckling, i Skåne såväl som på andra håll. I den nyutkomna rapporten Skåne växer framhålls att det är viktigt att hitta former för hur de skånska kommunerna kan komplettera varandra istället för att konkurrera (Region Skåne 2010, s. 101). Det är viktigt för alla aktörer inom samhällsplaneringen, även de privata. Om kommuner tillsammans formulerar sig kring vilken utvecklingsriktning de planerar för, blir planeringens spelregler tydligare för alla parter och därmed lättare att förhålla sig till. Linköping-Norrköping Ett aktuellt och unikt exempel är översiktsplanen (ÖP) för Linköping och Norrköping som antogs i Linköpings kommunstyrelse 8 juni 2010 och som Norrköping fattar beslut om den 21 juni (när denna rapport trycks). Det är första gången som två kommuner i Sverige tagit fram en gemensam ÖP som är heltäckande för båda kommunerna. Deras samarbete kan inspirera till nya idéer på hur det regionala perspektivet i planeringen kan utvecklas. Ett sätt att samarbeta: kring översiktsplaneringen Precis som all samverkan kan den mellankommunala ske på olika nivåer och med olika formaliseringsgrad. Ett sätt är att arbeta fram gemensamma översiktsplaner, två eller flera kommuner tillsammans, runt delar av sina geografiska områden. Skånska exempel på detta är genom fördjupad översiktsplan (FÖP); FÖP Söderåsen ett samarbete mellan Bjuv, Klippan, Svalöv och Åstorp; FÖP Vege ett samarbete mellan Helsingborg och Ängelholm kring en ny station och ny stationsort i Vegeholm; FÖP Sturup ett samarbete mellan Svedala, Lund, Malmö och Staffanstorp kring flygplatsens utveckling och Tematiskt tillägg till översiktsplanerna avseende vindkraft i: Helsingborgs stad, Höganäs kommun och Ängelholms kommun. 34

35 Laxå Ödeshög mot Jönköping VINGÅKERS KOMMUN mot Örebro VINGÅKERS KOMMUN Båven GNESTA KOMMUN HALLSBERGS KOMMUN Högsjö ÖREBRO KOMMUN Åsbro FLENS KOMMUN KATRINEHOLM ÖREBRO LÄN Forssjö SÖDERMANLANDS LÄN Tisnaren ASKERSUNDS KOMMUN KATRINEHOLMS KOMMUN ASKERSUND Yngaren NYKÖPINGS KOMMUN Åmmeberg Hunn Rejmyre Stigtomta Skavsta flygplats Ljusfallshammar FINSPÅNGS KOMMUN Simonstorp NYKÖPING Lotorp Jönåker Sonstorp Tjällmo Arnö FINSPÅNG Strömsfors Kolmården Falla Åby Kolmårdens station OXELÖSUND MOTALA KOMMUN Jursla Krokek Svärtinge OXELÖSUNDS KOMMUN Bråviken Glan Bråvalla Nävekvarn strand Glans Marby-Unnerstad Skärblacka södra Vånga strand Ljunga Ö Husby Borensberg Östersjön Boren NORRKÖPING NORRKÖPINGS KOMMUN Vättern MOTALA Kimstad Öbonäs Ensjön Vikbolandet Ljungsbro Norsholm Berg Roxen Arkösund V Husby Ekängen/Roxtuna Sättuna SÖDERKÖPING VADSTENA Gistad Slätbaken Östgötaslätten SÖDERKÖPINGS KOMMUN Västerlösa Malmslätt Linghem Askeby Rappestad VADSTENA KOMMUN Skänninge Vikingstad Ö Ryd LINKÖPINGS KOMMUN St Annas skärgård LINKÖPING Tåkern Spångsholm Sjögestad Bankekind Slaka MJÖLBY KOMMUN Eklandskapet Mantorp Sturefors ÖSTERGÖTLANDS LÄN Ringarum Väderstad MJÖLBY Grebo Skeda udde Nykil St Rängen Gusum Yxningen Strålsnäs Bestorp ÅTVIDABERGS KOMMUN Brokind Gryts skärgård VALDEMARSVIK Boxholm ÅTVIDABERG Järnlunden VALDEMARSVIKS KOMMUN ÖDESHÖGS BOXHOLMS KOMMUN KOMMUN Ulrika Rimforsa KINDA KOMMUN 50 TRANÅS KOMMUN TRANÅS Sommen JÖNKÖPINGS LÄN YDRE KOMMUN mot Hestra Jönköping mot Österbymo E KISA mot Kalmar mot Kalmar Åsunden 35 Göta kanal 56 Motala 56 KALMARS LÄN 55,57 52 VÄSTERVIKS KOMMUN Överum mot Västervik och Kalmar KALMARS LÄN E km 53 I en intervju den 9 juni 2010 berättar Karin Elfström, översiktsplanechef i Linköping, om samarbetet med Norrköping för en gemensam ÖP. Från vilket håll kom idén om en gemensam ÖP för Linköping och Norrköping? Frågan har diskuterats i respektive kommun och vid gemensamma möten under 2005 och fick vi fick bidrag från NUTEK (nuvarande Tillväxtverket) inom ramen för projektet Fjärde storstadsregionen ett nytt storstadsalternativ. Det gjorde att vi verkligen kom igång och att planen utarbetades relativt snabbt. Vi tog hjälp av en extern konsult i samrådsskedet, men lade också själva ner mycket tid och engagemang i planarbetet. Från konkurrens till komplementaritet hur tar man steget? Hur har komplementaritet mellan Norrköping och Linköping diskuterats i processen? Kommunerna har börjat samverka kring relativt okontroversiella kommunala verksamheter Ortstruktur 2030 Sö d ra st a m bana n Motala ström Göta kanal Svartån Kinda kanal Stångån Västra stambanan Motala ström Södra stambanan ström Västra stambanan Illustration och karta: Linköpings kommun E22 Teckenförklaring Linköping och Norrköping, ökad befolkning och täthet eftersträvas Prioriterade utvecklingsorter med allsidig service och god kollektivtrafikförsörjning. Särskilda satsningar på attraktiva lägen i städernas närhet Övriga tätorter i Linköpings och Norrköpings kommuner. Växer successivt Särskilda rekommendationer för bebyggelse på landsbygden kommer att tas fram inom ramen för arbetet med översikts-/utvecklingsplanerna för landsbygden Illustration av tätorter i andra kommuner som har mer än 500 inv. och ligger vid pendeltågs- eller stombusslinje Grov uppskattning av antal inv Linköping > Norrköping (redovisas bara i Linköpings och Norrköpings kommun) Alternativa spårsträckningar för höghastighetståg Götalandsbanan mot Jönköping Högprioriterad pendelttågstrafik Möjlighet till utvecklad pendeltågstrafik på sikt Snabbpendel Stationer med InterCity/regionaltågstrafik Resecentrum med höghastighetsförbindelser Stationer med pendeltåg. Ny pendeltågsstation öppnas i Skänninge Pendeltågstrafiken förlängs till Åby innan Ostlänken är utbyggd. Ny station kan öppnas i Norsholm när Ostlänken byggts ut och i Malmslätt när Götalandsbanan byggts ut söder om Linköping. Övriga markerade pendeltågsstationer är befintliga Regional stomlinje busstrafik Busshållplats Prioriterad lokal kollektivtrafik till exempel gemensam räddningstjänst och gemensam löneadministration. Vi har i planarbetet diskuterat vad komplementaritet kan betyda för bland annat kommunala anläggningar. Beträffande näringslivet tror vi att komplementaritet kommer att uppstå efter hand som kommunikationerna förbättras och integrationen blir tydligare. Till exempel kommer de stora banker som finns i både Linköping och Norrköping att inse att deras behov av viss specialistkompetens som idag finns i Stockholm istället skulle kunna finnas i Linköping-Norrköping. När det gäller andra tjänster eller företag kanske en viss kompetens inte behöver finnas i både Linköping och Norrköping. ÖPn behandlar inte frågor på så detaljerad nivå att den kommer med konkreta förslag när det gäller specifika verksamheter eller kommunala anläggningar, men bland annat har avsnittet om näringsliv och etableringar den tydliga inriktningen att bästa läge för en etablering ska gälla oavsett kommungräns. Har arbetet förändrat hur ni ser på bostadsutbyggnaden i Linköping? Betydelsen av samordnad bebyggelseoch kollektivtrafikplanering har tydliggjorts. Den föreslagna ortsstrukturen har detta som utgångspunkt. Och att koncentrera framtida bostadsbebyggelse till städerna och vissa prioriterade orter med goda förutsättningar för kollektivtrafik och för att bli attraktiva boendeorter är en grundläggande tanke i planen. 35

36 Har ni mött några svårigheter på vägen? Det kanske inte ska räknas som svårigheter, men det är viktigt att ordenligt analysera vilka frågor som man verkligen har nytta av att lösa gemensamt. För alla andra frågor är det effektivare att varje kommun planerar för sig. Förvånansvärt lite svårigheter när det gäller sakfrågor. Men att planera tar tid till exempel att hitta gemensamma tider för olika styrgrupper och arbetsgrupper. Vad har ni fått för reaktioner från medborgarna i Linköping och Norrköping? Positiva reaktioner. Men intresset har varit större från grannkommuner, regionförbund, näringsliv och intresseorganisationer än från allmänheten. Med erfarenhet från detta arbete vilka förutsättningar bör finnas i två (eller flera?) kommuner för att ett arbete mot en gemensam ÖP ska vara en bra idé? Att båda (alla) kommunerna tror på att man vinner på att göra en gemensam översiktsplan istället för att göra varsin plan. Och att man har ungefär samma uppfattning om vilka frågor som planen ska behandla. Att både tjänstemän och politiker är villiga att avsätta gemensam tid. Det är viktigt att ordenligt analysera vilka frågor som man verkligen har nytta av att lösa gemensamt. För alla andra frågor är det effektivare att varje kommun planerar för sig. 36

37

38 Drömprocessen Vid diskussionerna i Skåne bygger har planprocessen dess funktion och bestämmelser lyfts fram både som ett problem och som en möjlighet. En mer effektiv planprocess har varit svaret på många av de olika frågor som varit på tapeten i projektets seminarieserie. Något som skulle kunna beskrivas som Drömprocessen har seglat upp som en tänkt räddning för Skånes obalanserade bostadsmarknad. Men hur ser denna Drömprocess ut? Vid seminariet Var bygger vi vad? gjordes skisser på Drömprocessen som därefter utvecklades i ett samtal med representanter för några av Skåne byggers deltagande aktörer: Bo Adling, Sveriges Byggindustrier; Marléne Engström, Riksbyggen; Stefan Lindvall, Fastighetsägarna Syd; Hans de Maré, Lunds kommun; Inger Sellers, Malmö stad. Drömläget Utgångspunkten för Drömprocessen är Drömläget. I Drömläget är alla aktörer som är involverade i ett specifikt projekt samlade kring en gemensam målbild. Den grupp av representanter för några av Skåne byggers deltagande akörer som samlats för att diskutera Drömprocessen är inte helt enig om hur Drömläget kan uppstå eller skapas. Att kommunen har en aktuell och tydlig översiktsplan som visar kommunens viljeinriktning framhålls som en viktig del. Några menar att tidig samverkan och dialog är nödvändig för att aktörerna ska kunna mötas runt vad som är ett gemensamt mål, att det får alla aktörer att känna delaktighet i processen samt att det ger de privata aktörerna större förståelse för planprocessen och dess villkor. Någon annan menar att Drömprocessen framförallt bör vara tidseffektiv och att dialoger endast ger marginella effekter vad gäller tidsvinst. Effektivitet ställs mot legitimitet ett klassiskt dilemma det är svårt att hitta den ultimata avvägningen mellan dessa parametrar. Att föra en dialog mellan aktörer i byggprocessen, som har olika ambitioner och intressen, med ambitionen att formulera ett gemensamt mål kan ta tid. Det är också svårt att på förhand veta i hur stor utsträckning en dialog tidigt i processen kommer förebygga eventuella senare konflikter. Drömlägets gemensamma målbild vinner dock större legitimitet hos fler aktörer ju mer förankrad den är vilket skapar större vilja att samarbeta under processen som följer. I en diskussion om hur Drömläget ser ur framhävs också att det bör präglas av ett större fokus på medborgarens/slutkundens/ bostadskonsumentens förutsättningar och förmåga att efterfråga en viss typ av bostad. Drömprocessen Drömprocessen, som tar sin utgångspunkt i Drömläget där alla är enade i en gemensam målbild ser enligt gruppen ut så här: Markägare/exploatör begär planläggning, byggnadsnämnden lämnar planuppdrag, planprogram behövs inte eftersom allt stämmer med översiktsplan och eventuell fördjupning, samrådsskedet passeras utan någon erinran, utställningsskedet är ren formalia, exploateringsavtal har förhandlats fram utan några meningsskiljaktigheter. Utsedd/-a byggherre/-ar har undersökt marken, förberett bygglov, likaså förbereds fastighetsbildningen. Planen antas och vinner laga kraft en månad senare. Fastighetsbildningen slutförs och vinner laga kraft strax därefter. Bygglov beviljas, inga avvikelser från planen förekommer. Projektering och upphandling har förberetts och första spadtaget hålls exakt ett år efter planbegäran. Förutsättningar och organisation I gruppen diskuterades villkoren för Drömprocessens förverkligande. Något som framhålls som viktigt är att just förutsättningarna för planering och byggande är förutsägbara och långsiktiga. 38

39 markägare/exploatör begär planläggning byggnadsnämnden lämnar planuppdrag Beslut om byggande och markanvändning, som involverar såväl offentliga som privata aktörer, får ekonomiska konsekvenser för alla inblandade aktörer. En väl fungerande marknad förutsätter att villkoren är transparenta och att risker kan bedömas. Även organisation har diskuterats och idén om en ingång till kommunerna har förekommit i flera diskussioner i Skåne bygger. Detta innebär att de aktörer som under byggprocessens gång kommer att ha kontakt med kommunen får en personlig kontakt på kommunen som har kunskap om ärendet och direkt kan guida den privata aktören vidare i kommunens organisation. Ett alternativ till detta är att kommunen formerar en projektorganisation kring varje byggprojekt så att den privata aktören vid möten med kommunen träffar representanter för samtliga berörda förvaltningar vid ett och samma tillfälle och man vid sådana möten kan fatta nödvändiga gemensamma beslut. I Drömprocessen går ingen värdefull kunskap till spillo, erfarenheterna från varje enskilt genomfört projekt tas till vara. De involverade aktörerna träffas därför även efter projektet för att utvärdera och återkoppla, blev det som vi tänkt? Med erfarenhetsåterföring kan Drömprocessen slipas och förbättras ytterligare för framtiden. Ny PBL När den här rapporten skrivs är plan- och bygglagen (PBL) på väg att förändras. Regeringen överlämnade i mars 2010 propositionen En enklare plan- och bygglag till planprogram behövs inte eftersom allt stämmer med översiktsplan och eventuell fördjupning exploateringsavtal har förhandlats fram utan några meningsskiljaktigheter utställningsskedet är ren formalia utsedd/-a byggherre/-ar har undersökt marken, förberett bygglov, likaså förbereds fastighetsbildningen samrådsskedet passeras utan någon erinran planen antas och vinner laga kraft en månad senare bygglov beviljas, inga avvikelser från planen förekommer projektering och upphandling har förberetts och första spadtaget hålls exakt 1 år efter planbegäran Illustration: Ivan Gallardo 39