INNEHÅLL KORT OM VARBERGS BOSTAD NYCKELTAL 2012

Transkript

1 Årsredovisning 2012

2 INNEHÅLL Kort om Varbergs Bostad... 2 VD:s kommentar... 3 Förvaltningsberättelse... 5 Resultaträkning Balansräkning...22 Kassaflödesanalys...23 Redovisningsprinciper, noter...24 Revisionsberättelse...30 Flerårsöversikt Styrelse, VD och revisorer...34 Fastighetsförteckning Karta...38 Kontor KORT OM VARBERGS BOSTAD Varbergs Bostads AB är Varbergs största bostadsföretag med mer än hyreslägenheter, vilket innebär att var sjunde varbergare bor i våra lägenheter. Varbergs Bostad grundades år 1947 då i stiftelseform. Fastighetsbeståndet omfattar 85 fastigheter fördelat på Varbergs tätort, Bua, Väröbacka, Veddige, Träslövsläge och Tvååker. Varbergs geografiska läge med pendlingsavstånd till Göteborg och Halmstad gör att trycket på bostadsmarknaden är stort och vi har kötid till samtliga objekt. I ytterområdena och i våra större områden i tätorten kan uppskattas att den genomsnittliga kötiden är 4-7 år medan för många lägenheter i tätorten behövs en kötid på över 8 år. Varbergs Bostads AB är ett helägt dotterbolag till Varbergs Stadshus AB som i sin tur ägs av Varbergs kommun. NYCKELTAL 2012 Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt blev 28,9 Mkr (16,2 Mkr förra året) Bostadshyrorna höjdes med 2,54 % från 1 januari 2012 Vakansgraden för lägenheter var fortsatt låg och uppgick till 0,1 % (0,1 %) Underhållsinsatser genomfördes för 64 Mkr (63 Mkr) Investeringarna uppgick till 25 Mkr (37 Mkr) Soliditeten är 39 % (37 %)

3 VD:S KOMMENTAR Bostadsbristens problematik Det är naturligtvis mycket positivt för en kommun att vara så attraktiv. Men det skapar också problem, inte minst på bostadsmarknaden. Byggandet av nya bostäder har helt enkelt inte hunnit med i utvecklingen. I dag har vi stor bostadsbrist. Såväl när det gäller hyresrätter, bostadsrätter, radhus som villor. Detta får också en rad olika konsekvenser: Ungdomarna drabbas hårdast inte bara i Varberg utan i hela landet. Totalt sett är det brist på bostäder för unga i över hälften, eller 154 av Sveriges kommuner. Just nu försöker den stora ungdomsgeneration som föddes i slutet av och början på talen etablera sig på bostadsmarknaden. När det alternativet inte finns tvingas de bo kvar hemma. Det blir svårare för äldre att byta bostad. På ålderns höst är det många som vill byta ut ett stort boende mot ett mindre, modernt och funktionellt. Det är också detta som skapar de så viktiga flyttkedjorna. Dvs bytet av boendemiljöer som frigör boendealternativ för nya målgrupper. Näringslivet drabbas. Brist på bostäder kan vara orsaken till att ett företag väljer att inte etablera sig på en ort, eftersom det kan bli svårt att rekrytera personal. Det känns mycket bra att vi i Varberg har ett gemensamt mål. Genom att samla alla krafter bakom satsningen Vision 2025 ska vi forma Varberg till västkustens kreativa mittpunkt. Under 2012 visade Varbergs Bostad att vi både kan och vill vara en viktig pusselbit i detta utvecklingsarbete. Vi bygger igen och skapar förutsättningar för att ge ännu fler bra boende, trygghet och framtidstro. Ribban för framtidens mål är högt satt, men också ganska självklar för Varberg har alla förutsättningar att lyckas. Vår stad ligger på västkustens kanske bästa läge strategiskt mellan Göteborg och den expansiva Öresundsregionen. Detta tillsammans med en underbar natur och bra kommunikationer skapar en näst intill oslagbar kombination. Att vårt län är attraktivt för allt fler, råder det heller ingen tvekan om. Under de senaste årtiondena har Halland gått från att vara ett av Sveriges befolkningsmässigt minsta län till att vara det sjunde största. Varberg har också vuxit snabbt. De senaste fem åren har antalet invånare ökat med drygt personer. Rätt att våga Men allt är inte negativt på vår bostadsmarknad - tvärtom. Den 16 september tog vi första spadtaget för 43 nya hyresrätter på Sörsedammen, ett befintligt miljonprogramsområde. Det innebär inte bara att vi moderniserar och tillför nya kvaliteter till det 45 år gamla bostadsområdet. Det innebär också att vi tagit till oss visionen för hela Varberg att vi vågar tänka nytt och vågar satsa där kanske andra inte ser det som lika självklart. Med facit i hand så gjorde vi rätt som vågade. Samtliga lägenheter var uthyrda före årsskiftet och fler hade kunnat hyras ut. Vi kan konstatera att Varberg accepterar den hyra som gäller vid nypro- 3

4 duktion. Vi har dessutom fått ett kvitto på att vi måste bygga mer, för att vara den viktiga aktör i Varberg som vi har till uppdrag att vara. De nya husen har fått namnet Sörseängen. Dels för att området redan är känt för sin grönska. Dels för att vi vill utveckla och utnyttja de stora grönytorna runt omkring till att skapa en rad aktiviteter, som gör Sörseängen ännu attraktivare som mötesplats. Den gröna profilen gäller inte bara utemiljöerna. De nya husen byggs med en energisnål teknik, som ger en avsevärd besparing på miljön, både under byggperioden och i framtiden. Husen blir så kallade lågenergihus, som behöver minimalt med energi för att värmas upp. Allt i linje med vår ambition att ta ett aktivt miljöansvar. Men visionen för Sörsedammen är mycket större än så. De 43 nya hyresrätterna är bara början. Arbetet med att ändra områdets detaljplan är påbörjad och nu fortsätter vi med att utveckla planerna på att bygga ytterligare 17 bostadshus med 230 lägenheter på området mellan Sörsedammen, Apelvikshöjd och Söderhöjd. På så sätt kan vi knyta ihop befintliga bostadsområden och skapa en ny, grön och miljövänlig, stadsdel. En stadsdel som både blir en fin port mot havet och en inbjudande entré till Varberg. Fler nybyggen Vi har nu i fler än ett projekt visat att det är möjligt att nyproducera med rimlig avkastning och under året har därför ytterligare två projekt med byggstart 2013 tagits fram. Går allt enligt planerna påbörjas byggandet av ca 40 lägenheter i centrala Varberg våren På Håsten sker under hösten förtätning med ytterligare 35 lägenheter. Under det gångna året har också planerna för 130 lägenheter i tre huskroppar på Brunnsberg konkretiserats. Allt detta är en bra början. Men bara en början. Vi är väl medvetna om att både kommunen och Varbergsborna förväntar sig att vi kontinuerligt ska leverera nya hyresrätter. Det är också vår självklara målsättning, och mycket talar för att det kommer att bli så, även om 4 det alltid är farligt att inteckna framtiden. Mycket kan hända som påverkar våra möjligheter att bygga, men det finns anledning att känna förhoppning om att planerna kommer att gå i lås. Samarbetsklimatet är gott, ekonomin i bolaget stärks systematiskt och efterfrågan på boende finns. Intern kraftsamling Under senare tid har flera medarbetare på ledande befattningar slutat sina anställningar. Vissa har gått i pension, andra har gått vidare i karriären. Detta har i sin tur lett till en kraftfull föryngring och förnyelse av ledarskiktet i företaget. För att på ett bra sätt ta tillvara de möjligheter som denna förändring skapar, så har vi gjort en organisationsgenomlysning under Organisationsförändringar tar energi. Det är ett välkänt faktum. Men nu möter vi inte framtiden och de utmaningar vi står inför enbart med nya chefer och ett nytt ledarskap, utan vi möter våra utmaningar med en organisation där rollfördelningen mellan ledning, stöd och verksamhet är tydlig. Genom detta ökar också förmågan att fokusera på uppdraget att försörja Varberg med bostäder och förvalta vårt fastighetsbestånd på bästa sätt. Nöjda hyresgäster En stark laginsats gjorde 2012 till ett mycket bra år för bolaget. Då tänker jag inte bara på det faktum att vi börjar bygga igen utan på service, upprustning, underhåll och nytänkande, som gör att våra nuvarande hyresgäster trivs och känner sig trygga i sitt boende. Den senaste boendeenkäten visar att över 94 procent är nöjda med sitt boende, sitt bostadsområde och sin hyresvärd. Det innebär att vi åter igen är ett av de bostadsbolag i Sverige som har flest nöjda hyresgäster. Trots detta finns det saker vi kan och ska bli bättre på. Arbetet är redan i full gång. Att se alla kollegor som lyssnar på, tar till sig av och åtgärdar sådant som våra hyresgäster är mindre nöjda med, gör mig både glad och stolt. Det om något är en kvalitetsstämpel för framtidens Varbergs Bostad. Därför ska vi också fortsätta med intern vidareutbildning och ett utvecklingsarbete som stärker bolagets varumärke ytterligare. Lika glädjande är många hyresgästers starka engagemang i sitt boende och sin boendemiljö. Grannsamverkan i flerfamiljshus i Halland är ett samarbetsprojekt mellan boende, lokal polis, bostads- och försäkringsbolag. Genom alla eldsjälar som engagerat sig i det här arbetet har brottsligheten i Sörse minskats med hela 37 procent samtidigt som både trygghetskänslan och trivseln i området ökat. Något som uppmärksammades med både en nationell och en internationell utmärkelse under Stabil ekonomi Resultatmässigt blev 2012 ett bra år. För första gången på mycket länge lever vi upp till ägarens ekonomiska krav på bolaget. Även med beaktande av att resultatet ett enskilt år till viss del är beroende på omfattningen av underhållet, vintertemperatur och snömängd så ligger årets resultat i nivå med ägarens långsiktiga krav. De senaste årens arbete med att komma till rätta med bolagets kostnads-/intäktsproblematik har därmed gett resultat. Hyresförhandlingarna har landat på en för bolaget mer acceptabel nivå än tidigare. Samtidigt har inte höjningarna varit större än att de kunnat hanteras av våra hyresgäster - en svår men väldigt viktig balansgång. Att bara arbeta med intäktssidan räcker inte. Kostnadssidan är minst lika viktig. Effektiviseringsarbetet fortsätter. Nya upphandlingar har minskat kostnaden för köpta varor och tjänster samtidigt som personalkostnaderna har minskats genom restriktivitet med ersättningsrekryteringar. Sammantaget har dessa åtgärder stärkt bolaget för framtiden. En stark ekonomi är viktig för alla företag. Vi måste kunna tjäna pengar för att på bästa sätt tjäna Varberg idag och i framtiden. Ulf Hofstedt VD, Varbergs Bostads AB

5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Varbergs Bostads AB (organisationsnummer ) får härmed avge årsredovisning för verksamhetsåret Varbergs Bostads AB ägs till 100 procent av Varbergs Stadshus AB som är ett av Varbergs kommun helägt dotterbolag. Ägardirektiv i sammandrag Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja bostadsförsörjningen i kommunen och att vara kommunens främsta instrument för en social bostadspolitik. Verksamheten ska bedrivas utifrån affärsmässiga och långsiktigt ekonomiskt hållbara principer. Bolagets soliditet bör, med utrymme för variationer över tiden, uppgå till cirka 30 procent. Bolaget ska över tid generera en avkastning på totalt kapital om minst 4 %. Bolaget ska i sin verksamhet följa utvecklingen inom miljö- och energiområdet och alltid beakta miljöaspekten av bolagets verksamhet. Kvaliteten för de boende ska främjas och det bostadssociala ansvaret tydliggöras. Ärenden av principiell betydelse eller av större vikt i övrigt ska underställas kommunfullmäktige. Vision och affärsidé Varbergs kommuns vision 2025: Västkustens kreativa mittpunkt, ska även bli Varbergs Bostads vision och ligga som grund för affärsidén. Vision år 2012 Vi ska vara den attraktiva, drivande hyresvärden som utvecklar hela Varberg för framtiden. Affärsidé 2012 Att med hyresgästen i fokus utveckla och förvalta attraktiva, trygga och prisvärda bostäder, boendemiljöer samt tillhörande tjänster i Varberg. Fastighetsbestånd Varbergs Bostad förvaltade vid verksamhetsårets utgång lägenheter, 161 lokaler, garage/carports samt cirka parkeringsplatser. Lägenheterna är fördelade enligt följande: Veddige Tvååker Bua/ Limabacka Stenåsa Söderhöjd Breared Brunnsberg Apelvikshöjd Antal lägenheter per område Håsten Sörsedammen Varberg, centralt Apelvikshöjd Brunnsberg Breared MARKNAD Träslövsläge Håsten Uthyrningsläget Varberg är en expansiv kommun där befolkningen ökar och därmed även efterfrågan på bostäder. Nettoinflyttningen har de senaste åren stadigt varit personer. Under 2012 var befolkningsökningen 610 personer. Arbetspendlingen till och från Varberg ökar successivt. Utpendlingen uppgår till cirka och inpendlingen till cirka personer. De förbättrade förbindelserna på senare år har inneburit att arbetsmarknaden i såväl Göteborg som Halmstad ligger inom pendlingsavstånd. Företagets uthyrningssituation är mycket god och efterfrågan på bostäder har under flera år varit mycket hög. Den genomsnittliga väntetiden för att få en lägenhet inom Varbergs Bostads bestånd uppgår 2012 till 7,3 år, vilket är en ökning med 0,3 år sedan Väntetiden är längre för centrala eller havsnära lägen i Varbergs tätort och kortare utanför tätorten. Vid årets slut fanns, utöver den normala omsättningen, inga outhyrda lägenheter eller lokaler i bolagets bestånd. Utvecklingen av kösituationen följs genom marknadssystemet. Såväl med- Sörsedammen Varberg centralt Söderhöjd Stenåsa Bua/Limabacka Tvååker Veddige Träslövsläge Uthyrning av lägenheter Bolagets samtliga uppsagda lägenheter hyrs ut genom BoButiken. Det övervägande antalet lägenheter hyrs ut efter tid i bostadskön. En del av lägenheterna förmedlas med social förtur efter samråd med socialförvaltningen. Det finns också en arbetsmarknadsförtur för personer med fast anställning i Varbergs kommun och mer än tio mil till nuvarande bostad. Under år 2012 hyrdes 499 (förra året 572) lägenheter ut. Av dessa gällde 105 (102) lägenheter omflyttning bland befintliga hyresgäster medan 34 (53) var förturer. Minskningen av antalet uthyrda lägenheter fortsätter således och är en följd av den alltmer ansträngda situationen på bostadsmarknaden. Ålderssammansättning fastigheter Antal lägenheter före Bostadslägenheter per lägenhetstyp Antal lägenheter RoK 2 RoK 3 RoK 4 RoK 5 RoK Gruppbo Centralt i Varbergs tätort Antal år Rum 2 Rum 3 Rum 4 Rum Kötid min. Kötid medel 5

6 Apelvikshöjd Antal år Rum 3 Rum Kötid min. Kötid medel Sörsedammen 10 Antal år Kötid min. Kötid medel Håsten Antal år Kötid min. Kötid medel Brunnsberg Antal år Rum 2 Rum 3 Rum 4 Rum 10 Bua Antal år Rum 2 Rum 3 Rum Rum 2 Rum 3 Rum Kötid min. Kötid medel Rum 2 Rum 3 Rum Kötid i Kötid d l elkötid som kortaste tid för att erhålla en lägenhet ger viktig information. Det finns stora variationer inom statistiken och medelkötiden dras emellanåt upp av personer med mycket längre kötid än vad som normalt är nödvändigt för att erhålla den aktuella lägenheten medan kortaste kötid indikerar vad som har krävts vid ett enstaka tillfälle. Ytterligare statistik finns på hemsidan: Förutsättningar för nybyggnation En av bolagets allra viktigaste uppgifter är att skapa fler bostäder med hyresrätt i Varberg. Bolaget har under den senaste 20-årsperioden endast byggt i begränsad omfattning. Detta är en faktor som medverkat till dagens överhettade bostadsmarknad i Varberg. Samtidigt tar processen från idé till förverkligande lång tid. Detta beror på ett antal faktorer såsom det nationella regelverket och handläggningstider hos enskilda myndigheter. Förutom det allmänt stora trycket på bostadsmarknaden i Varberg ökar kravet på att bostäderna ska vara tillgänglighetsanpassade i takt med att befolkningen blir äldre. Att installera hissar i äldre hus är i de flesta fall kostsamt och ger dålig funktionalitet. För att uppnå tillgänglighet måste dessutom lägenheterna i dessa äldre hus anpassas till personer med rörelsehinder, vilket oftast medför stora ingrepp till en hög kostnad. Ungefär hälften av bolagets lägenheter har redan idag hiss eller ligger i markplan. Bolagets strategi, för att ge hyresgästerna möjlighet att bo kvar i sitt område om rörelsesvårigheter uppstår, är att i det korta perspektivet erbjuda lämplig lägenhet i befintligt bestånd och att i det lite längre perspektivet bygga nya hus med fullt tillgänglighetsanpassade lägenheter i anslutning till bolagets större bostadsområden. Nybyggnation idag ger avsevärt högre produktionskostnader än tidigare och måste genomföras utan statliga subventioner. Detta medför att hyresnivåerna blir relativt höga i nyproduktion. Påbörjad och beslutad nybyggnation Bolaget har nu gått från idéstadiet till förverkligande av byggplaner på kort och medellång sikt. Startskottet var 20 lägenheter på Egnahems i centrala Varberg som färdigställdes Nästa projekt, som påbörjades 2012 är byggnation av 43 lägenheter i två punkthus på Sörseängen med beräknad inflyttning mot slutet av Projektet ingår i ett större sammanhang som syftar till att stärka och utveckla bolagets befintliga fastigheter och marktillgångar i den södra delen av Varbergs centralort. Projektet har en grön karaktär med utveckling av grönytor i anslutning till fastigheterna och goda energivärden i fastigheterna, sk lågenergihus. Därnäst kommer nybyggnation av 33 moderna lägenheter att påbörjas på Lilla Drottning under 2013 efter det att tre fastigheter med sammanlagt nio, mer eller mindre omoderna lägenheter, rivits. Projektet avseende förstärkning och förtätning på Håsten forceras nu med målsättningen att kunna påbörjas under Nybyggnation på Håstens torg omfattar 35 mindre lägenheter samt lokalyta för bland annat förskoleverksamhet i bottenplanet. Redan år 2006 presenterade bolaget ett färdigt förslag till kompletterande byggnation på Brunnsberg. Bolaget har ännu inte erhållit marktilldelning från kommunen. Dessa långa beslutsprocesser verkar hämmande på bostadsförsörjningen. Projektet har under 2012 omarbetats i syfte att kunna tillföra Varberg ytterligare boende och omfattar nu upp till 130 lägenheter. Bolaget har vidare, som nämnts ovan, presenterat planer på byggnation av 17 bostadshus med upp mot 230 lägenheter på den av bolaget ägda marken mellan Sörsedammsområdet och Södra vägen. Härigenom tillförs Varberg ett större antal nya lägenheter samtidigt som bolagets befintliga fastigheter bättre binds ihop till en helhet. Utöver dessa nybyggnationer av lägenheter håller befintliga lokaler på Storegården på att byggas om under till ett seniorcenter i samarbete med Varbergs kommun. Vidare planeras tillbyggnad av befintlig fastighet på Kungs, i anslutning till Bo- Butiken, vilket skulle ge ett tillskott på kontorslokaler på ca 900 kvm i ett mycket centralt läge i Varbergs tätort.

7

8 Vad gäller byggnation utanför Varbergs centralort visar marknadsundersökningar att dessa projekt innebär en tydlig förlustrisk med nuvarande regelsystem. Bolaget har, trots detta, undersökt möjligheterna till byggnation i Bua, Rolfstorp och Kungsäter. Innan beslut kan fattas måste de ekonomiska förutsättningarna för varje enskilt projekt noggrant gås igenom. BOLAGSSTYRNING Styrelse och revisorer Varbergs Bostads styrelse tillsätts av Varbergs kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som motsvarar aktuell representation i kommunfullmäktige. Dessutom finns arbetstagarorganisationerna TCO och LO representerade. Styrelsen består av fem ordinarie ledamöter och tre suppleanter. Sekreterare är bolagets ekonomichef. Styrelsens arbete, samt styrelsens och VD:s arbets- och ansvarsfördelning är reglerade i enlighet med gällande lagstiftning för aktiebolag. Denna arbets- och ansvarsfördelning ses över årligen och fastställs av styrelsen. Styrelsearbetet följer en årlig föredragningsplan. Styrelsen har haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter: Annsofi Aurell (m) ordförande Rita Wiberg (s) vice ordförande Peter Sjöholm (m) Morgan Andersson (c) Kaj Johansson (s) Lars-Erik Ravn, arbetstagarrepresentant, Fastighets Henrik Bertilsson, arbetstagarrepresentant, Vision Suppleanter: Örjan Anger (m) Gunnel Wandel (fp) Jessica Norlund (s) Lars-Ove Algfeldt, arbetstagarrepresentant, Fastighets Benita Oliv, arbetstagarrepresentant, Vision 8 Verkställande direktör: Ulf Hofstedt Varbergs Bostad genomgår två revisioner årligen en ekonomisk revision som utförs av auktoriserade revisorer utsedda av årsstämman och en lekmannarevision som utförs av personer utsedda av kommunfullmäktige. Den ekonomiska revisionen utförs av Öhrlings PricewaterhouseCoopers. Lekmannarevisorerna upprättar en granskningsrapport som behandlar bolagets verksamhet och interna kontroll. Revisorer har varit: Ordinarie: Peter Sjöberg, auktoriserad revisor Erling Andersson, lekmannarevisor Rune Andersson, lekmannarevisor Suppleanter: Gösta Gustafsson, lekmannarevisor Leif Fredriksson, lekmannarevisor Organisation och styrning Bolaget är organiserat i två, ungefär lika stora distrikt, efter fastigheternas geografiska placering. På distriktskontoren sker merparten av kontakterna med hyresgästerna från kontraktsskrivning vid inflyttning till lägenhetsbesiktning vid avflyttning. Även hyresgästservice i form av reparationer, lägenhetsunderhåll, trappstädning och yttre underhåll utgår från respektive distriktskontor. Uthyrning av lägenheter sker i BoButiken, centralt placerad på Kungs i Varberg. Företagsledning och avdelningar för ekonomi, human resources, teknik och bygg, IT samt miljö och kvalitet är placerade på huvudkontoret på Bäck i Varberg. Bolaget är anslutet till FASTIGO (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation), SABO (de allmännyttiga bostadsföretagens organisation), HBV (Husbyggnadsvaror HBV förening). Bolaget är kvalitetscertifierat enligt ISO 9001:2008, miljöcertifierat enligt ISO 14001:2004 samt arbetsmiljöcertifierat enligt AFS 2001:1. Under 2010 analyserades bolagets ekonomiska utveckling och det kunde konstateras, att utöver den befintliga styrningen inom ISO 9001:2008, behövs ett kompletterande, övergripande verktyg. Arbetet med att utarbeta ett system för balanserad styrning har slutförts under 2012, och den balanserade styrningen införs i verksamheten från och med budgetåret Fokusområdena/perspektiven är: Lagen om kommunala bostadsaktiebolag Lagen för kommunala bostadsaktiebolag som gäller från 1 januari 2011 förtydligar definitionen av bolagen och ställer nya krav på hur verksamheten bedrivs: Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter och främja bostadsförsörjningen i kommunen. Bolaget ska driva verksamheten enligt affärsmässiga principer med normala avkastningskrav. Utdelningsbegränsningen ersätts av en begränsning av värdeöverföringar från kommunala bostadsaktiebolag. Lagen innebär också ett antal förändringar i hyreslagstiftningen: Hyressättningen i de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen ska inte längre vara normerande för alla hyror. Istället ska kollektivt förhandlade hyror vara normerande oavsett avtalspartner. En skyddsregel införs som ska dämpa effekten av kraftiga hyreshöjningar i de fall hyran tidigare varit för låg i förhållande till bruksvärdet.

9

10 EKONOMI UTVECKLING OCH EFFEKTIVITET HYRESGÄSTER 10 HYRESGÄST MEDARBETARE EKONOMI UTFALL 2012 LÅNGSIKTIGT MÅL AFFÄRSMÄSSIG AVKASTNING Avkastning på totalt kapital 4,4 % lägst 4,0 % Superdriftnetto 412 kr/kvm 395 kr/kvm EKONOMISK UTHÅLLIGHET Soliditet 38,6 % lägst 30 % UTVECKLING OCH EFFEKTIVITET UTFALL 2012 LÅNGSIKTIGT MÅL EFFEKTIV FÖRVALTNING Driftskostnader 458 kr/kvm 475 kr/kvm VÄL UNDERHÅLLNA FASTIGHETER Fastighetsunderhåll 68 kr/kvm 90 kr/kvm Lägenhetsunderhåll 86 kr/kvm 80 kr/kvm FÖRÄDLING FASTIGHETER Nyproduktion 25 Mkr ca 80 Mkr/år Tillval 800 tkr/år MILJÖ Uppvärmning 90,4 kwh/kvm 85,0 kwh/kvm Fastighetsel 14,6 kwh/kvm 14,0 kwh/kvm Vattenförbrukning 1043 liter/kvm 1080 liter/kvm Restavfall 2 % minskning Transporter BOSTADSSOCIALT ANSVAR Ökad andel miljövänliga transportfordon Förturer 7 % ca 10 % HYRESGÄST UTFALL 2012 LÅNGSIKTIGT MÅL NÖJD HYRESGÄST Serviceindex 87 % 87 % Produktindex 82 % 82 % MEDARBETARE UTFALL 2012 LÅNGSIKTIGT MÅL NÖJD MEDARBETARE Nöjd medarbetarindex 7,7 (av 10) 7,8 (av 10) KOMPETENSUTVECKLING Kompetensutvecklingsplan Kundfokus Företagets organisation är uppbyggd nära kunden genom distriktskontorens placering i anslutning till de två största bostadsområdena samt med uthyrningsverksamheten belägen i Varbergs centrum. Kundenkäter genomförs vartannat år för att säkerställa att vi har rätt information om hur hyresgästerna upplever sitt boende. AktivBo har under våren 2012 genomfört en kundenkät bland Varbergs Bostads hyresgäster. Resultaten visar att över 94 % är nöjda med sitt boende, sitt bostadsområde och sin hyresvärd. Därmed befäster Varbergs Bostad sin position som ett av de bolag i Sverige med mest nöjda hyresgäster. AktivBo tilldelade under året Varbergs Bostad en utmärkelse för högsta förvaltningskvalité inom kategorin kontorslokaler. Projektet Grannsamverkan i flerfamiljshus har under 2012 tilldelats en internationell utmärkelse genom Centre for Sustainability i Bryssel samt utsetts som vinnare i den svenska brottsförebyggande tävlingen European Crime Prevention Award, ECPA. Hyresgästaktiviteter För att uppmärksamma det första spadtaget för 43 nya lägenheter på Sörseäng, bjöds hyresgäster och andra Varbergsbor in till en familjedag med aktiviteter som cirkus, ponnyridning, boule, tipspromenad mm. Även Räddningstjänsten och Polisen var uppskattade inslag. Familjedagen drog ca besökare, som också ville se platsen där lägenheterna ska uppföras. Närvarande var även Hamn- och gatuförvaltningen som berättade om visionen för grönområdet på Sörse, som ska bidra till Varbergs Bostads ambition att skapa Sveriges mest ekologiska bostadsområde. Hyressättning Varbergs Bostad har en hyresnivå som ligger cirka 13 procent under genomsnittet i Sverige och cirka 14 procent lägre än genomsnittet för övriga bolag i Halland (källa: Sabos statistik). I Hyresgästföreningens nyligen publicerade

11

12 statistik konstateras att Varbergs Bostad har 17 % lägre hyresnivå jämfört med de privata hyresvärdarna i Varberg. Även om den sistnämnda uppgiften, enligt Hyresgästföreningen, inte är statistiskt säkerställd ger uppgifterna en stark indikation på att bolagets hyresnivå är låg såväl ur ett nationellt- som ur ett lokalt perspektiv. Även om bolaget år 2012 kan uppvisa ett bra ekonomiskt resultat, främst genom ett rationaliserings- och effektiviseringsarbete är den låga hyresnivån inte långsiktigt hållbar, då den ger upphov till ett antal oönskade effekter: Bolaget får svårt att långsiktigt och uthålligt nå upp till ägarens avkastningskrav. Bolaget får svårt att genomföra det upprustningsbehov som finns i det alltmer åldrande beståndet. Bolaget kan få svårt att hyra ut en större volym nybyggda lägenheter, eftersom nyproduktion ger upphov till nästan dubbelt så höga hyror. PERSONAL Varbergs Bostads organisation är bland annat uppbyggd för att ge god service till hyresgästerna. Kundkontakter, reparationer, skötsel av utemiljö och löpande skötsel av fastigheterna utförs av egen personal. Större reparationer och underhåll (t ex måleri) köps in. Genom att så stor del av kundkontakterna sker i egen regi är medarbetarnas kompetens och servicevilja en viktig faktor för att uppnå ett av bolagets mål som är att ha nöjda kunder. En effektiv organisation med kompetenta medarbetare är också en av förutsättningarna för att uppnå de övergripande ekonomiska målsättningarna. Nöjda medarbetare Ett viktigt styrmått är den medarbetarundersökning som görs vartannat år. I denna belyses frågor inom viktiga fokusområden. Undersökningen år 2012 gav ett nöjd medarbetareindex på 7,7 av 10 möjliga. Löner och förmåner Genom arbetsgivarorganisationen Fastigo, har centrala kollektivavtal tecknats med Fastighetsanställdas förbund, Svenska Byggnadsarbetarförbundet, Vision, Ledarna och AiF (Akademikerförbunden inom Fastigos avtalsområde). Sedan år 2002 finns ett resultatbonussystem som syftar till att vara ett incitament för de anställda att bidra till kostnadsbesparingar och kostnadseffektivitet i företaget. Om resultatet före bokslutsdispositioner och skatt överstiger 10 Mkr kommer 2 % av resultatet de anställda tillgodo i form av en pensionsavsättning. Avsättning sker med samma belopp oavsett den anställdes månadslön. Årets resultat innebär en avsättning med 0,6 Mkr. Resultatbonussystemet kommer under 2013 att utredas i samråd med ägaren, Varbergs kommun. Antal anställda Företaget hade vid 2012 års utgång 82 (89) tillsvidareanställda varav 58 män och 24 kvinnor. Av dessa var 35 tjänstemän och 47 kollektivanställda. Antalet årsanställda uppgick till 98 (107) personer. Antalet årsanställda påverkas av att företaget har ett antal säsongsanställda inom trädgårdsarbete. Antalet anställda har minskat under året då ersättningsrekryteringar endast har skett i begränsad omfattning när någon har slutat. Detta för att avvakta resultatet av och beslut om åtgärder efter den genomlysning av organisationen som genomförts under hösten. Några sommararbetare anställdes inte under 2012, vilket också medverkar till att antalet årsanställda har minskat. Genom restriktivitet med ersättningsrekryteringar har antalet anställda således minskat med 7 personer under året. Nio personer slutade, varav två gick med pension, medan två personer nyanställdes. Den organisationsgenomlysning som genomförts under året har identifierat vissa svagheter i bemanning och kompetens samtidigt som företaget är mitt inne i en generationsväxling. Detta innebär att ett antal nyrekryteringar kommer att genomföras under de närmaste åren. Generellt stannar personalen länge i företaget och den genomsnittliga anställningstiden uppgår till 14 år. Medelåldern uppgår till 49 år. Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron ligger på 4,1 % vilket är en ökning med 0,4 procentenheter jämfört med föregående år. Nivån är fortfarande låg och ökningen marginell. Varbergs Bostad arbetar för att minska sjukfrånvaron och förhindra att korta sjukskrivningar utvecklas till långtidssjukskrivningar. Som ett led i det arbetet erbjuder bolaget ett program med olika personalförmåner som bland annat innehåller subventionerade träningskort och massage, sjukvårdsgarantiförsäkring samt fri frukt. Kompetensutveckling Under 2012 genomfördes ca 312 (290) utbildningsdagar till en extern kostnad på 1,0 Mkr (0,9 Mkr). Det innebär ett genomsnitt per årsanställd på 3,2 dagar. Bland annat har genomförts en endags- Anställningstid mindre än 5 år 5-15 år år Åldersstruktur Sjukfrånvaro Kvinnor Män mer än 25 år > Antal Kvinnor Män < Procent