EXAMENSARBETE. Fastighetsmäklarens roll och ansvar vid förmedlande av objekt enligt fastighetsmäklarlagen. Ida Sjödin

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "EXAMENSARBETE. Fastighetsmäklarens roll och ansvar vid förmedlande av objekt enligt fastighetsmäklarlagen. Ida Sjödin"

Transkript

1 EXAMENSARBETE Fastighetsmäklarens roll och ansvar vid förmedlande av objekt enligt fastighetsmäklarlagen Ida Sjödin Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap Luleå tekniska universitet Ekonomi, teknik och samhälle

2 Sammanfattning Handslagets tid är passé! Överlåtelse av fastighet är idag hårt reglerat till skillnad från förr, men trots detta finns idag stora möjligheter att hitta det boende som söks. Sökalternativen är många men det kan dock vara svårt att veta om hjälp skall tas av fastighetsmäklare eller om affären skall ske privat. På grund av detta problem handlar denna uppsats om vad fastighetsmäklaren gör, får göra, fastighetsmäklarens plikter och därtill även skyldigheter. Syftet med denna uppsats har varit att utreda fastighetsmäklarens ansvar enligt den nya fastighetsmäklarlagen som träder ikraft den 1 juli Även vad som menas med begreppet god fastighetsmäklarsed såväl som vilka som utövar kontroll och tillsyn över fastighetsmäklarna har studerats. En mängd olika förpliktelser och skyldigheter finns för fastighetsmäklaren att ta hänsyn till, bland annat registreringskravet hos Fastighetsmäklarnämnden och att under förmedlingsuppdragets gång hjälpa parterna med råd och upplysningar. Om någon av fastighetsmäklarens förpliktelser inte uppfylls kan fastighetsmäklaren komma att bli skadeståndsskyldig, avregistrerad eller bli varnad.

3 Innehållsförteckning 1. Inledning Syfte och avgränsning Metod Fastighetsmäklarrättens historiska bakgrund Historisk översikt Uppdraget som fastighetsmäklare Fastighetsmäklaren och dess yrkesroll Fastighetsmäklarens rättsliga ställning Uppdragets olika moment Inför förmedlingsuppdraget - Marknadsföring Fastighetsmäklarens plikter och skyldigheter Introduktion till fastighetsmäklarlagen Registrering och återkallelse av registrering Omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed Överlämning av handpenning och redovisningsskyldighet Handlings- och förmedlingsförbud med fastigheter Förtroenderubbande verksamhet Förbud mot ombudsuppdrag Rådgivnings- och upplysningsskyldighet Förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden Objektsbeskrivning Boendekostnadskalkyl Dokumentation av förmedlingsuppdraget Medverkan i anknytning till överlåtelsen Kontroll, tillsyn och ansvar Fastighetsmäklarnämnden Mäklarsamfundet Ansvarsnämnden, Disciplinnämnden och Auktorisationsnämnden Fastighetsmäklarförbundet Fastighetsmäklarförbundets Reklamationsnämnd Konsumentverket och konsumentombudsmannen Allmänna reklamationsnämnden Sammanfattande- och avslutande diskussion Käll- och litteraturförteckning... 27

4 1. Inledning I Sverige överlåts årligen mer än småhus och bostadsrätter, till ett värde motsvarande omkring 230 miljarder kronor, 1 för de allra flesta människor innebär köpet av en bostad en av de största affärerna i livet 2 eftersom att det i de flesta fall handlar om stora summor pengar. Ekonomiska och juridiska fällor kan vara många och därför finns ofta också ett behov av professionell hjälp med affären. En person som har erfarenhet och kunskap men som också på ett seriöst och skickligt sätt hjälper till. 3 Många köpare anser att de missat något vid undersökningen av objektet, det kan vara saker som en fuktskada i källaren, buller i närområdet, dålig isolering eller att tomtgränsen inte ligger där man trodde, skälen för missnöje kan vara många och kanske därför väljer många att anlita en fastighetsmäklare. 4 Området fastighetsförmedling är ett praktiskt ämne där många olika kunskapsområden skall bindas samman och på grund av detta har många fastighetsmäklare specialkunskaper, sådana kunskaper som inte kan läsas in. Dessa kunskaper kommer ifrån övning och erfarenhet Syfte och avgränsning Syftet med denna uppsats är att utreda fastighetsmäklarens roll och ansvar vid förmedling av objekt enligt den nya fastighetsmäklarlagen som träder ikraft den 1 juli Det vill säga vilka skyldigheter och plikter som fastighetsmäklaren har i sin yrkesmässiga roll. Skyldigheter som omsorgsplikt, rådgivnings- och upplysningsplikt kommer att undersökas. Vidare skall också redogöras för fastighetsmäklarens arbete, fastighetsmäklarens rättsliga ställning, vad som menas med begreppet god fastighetsmäklarsed och vilka som utövar kontroll och tillsyn över fastighetsmäklaren. 1.2 Metod I denna uppsats har den juridiska metoden använts det vill säga att rättsläget blivit utrett med hjälp av lagtext, doktrin, förarbeten och praxis. Till största del har arbetet utgått ifrån propositionen 2010/11:15 till den nya fastighetsmäklarlagen som träder ikraft den 1 juli Det finns relativt mycket intressant information och material som rör fastighetsmäklarens arbete, dock är stor del av materialet likartat och mycket av litteraturen är av äldre årgång. Det behöver dock inte vara ointressant då lagstiftningsarbetet under lång tid har genomsyrats av samma anda, nämligen konsumentskyddande regler. I största möjliga mån har propositionen 2010/11:15 till den nya lagen använts och vid möjliga fall finns kompletteringar med hjälp äldre litteratur som fortfarande är aktuell. 1 Proposition 2010/11:15 s Henrik Mortensen, Ny fastighetsmäklarlag, ( ), 3 Fastighetsmäklarförbundet, Livsviktiga affärer kräver trygghet!, ( ), 4 Å Holstein, Köpa hus, upplaga 3:1, AB Svensk Byggtjänst, 2004, s. 6 5 Mäklarsamfundets utbildning, Lärobok i fastighetsförmedling: ger en god insikt i förmedlingsuppdraget, Mäklarsamfundet Service i Sverige AB, 2006, s. 0 - Inledning 4

5 2. Fastighetsmäklarrättens historiska bakgrund Idag är fastighetsmäklaryrket strängt lagreglerat medan det längre tillbaka i tiden inte alls var lika strängt. Idag är grundkravet två års högskolestudier enligt svensk lagstiftning för att hjälpa privatpersoner att köpa och sälja fastigheter. 6 Fastighetsmäklaryrket är en yrkesroll som är gammal. I Sverige tillkom under talet en allmän mäklarordning som gällde alla typer av mäklare. 7 Denna mäklarordning kom att vara aktuell ända fram till mitten av 1800-talet och enligt denna mäklarordning skulle de som ville arbeta mäklare uppfylla en mängd krav som pålitlighet, nykterhet, skicklighet samt kunskap om handel och köpmanskap. Skulle någon mäklare utan tillstånd arbeta som mäklare blev denne bötfälld, något som skedde varje gång som mäklaren genomförde uppdraget utan tillstånd. I mäklarordningen fanns alla varor, kontrakt och penninglån med mera uppräknat som en mäklare kunde förmedla och som mäklaren också kunde ta emot ersättning för. Utöver detta fanns också bestämmelser om att mäklaren inte fick inblanda sig i någon form av illegal- eller ohederlig handelsverksamhet och inte heller fick mäklaren på ett svikligt sätt tjäna den ena parten till skada för den andre. 8 Under 1800-talet åtskiljdes fastighetsmäklarna ifrån övriga mäklare 9 och en ny grupp av privata fastighetsmäklare trädde fram, dess verksamhet reglerades inte av den offentliga förvaltningen och till skillnad ifrån den offentliga förvaltningen rådde här avtalsfrihet. Under året 1853 kom en ny mäklarordning att träda ikraft (SFS no.11), för att enligt denna bestämmelse godkännas som fastighetsmäklare var kraven svenskt medborgarskap, rådighet över sin egendom och över sig själv, att ha gjort sig känd för redlighet och kunde anses äga jemte kunskap och förfarenhet i handel och köpenskap, noggrann kännedom om de till Mäklare-yrket hörande åligganden. Utöver detta fick fastighetsmäklaren inte heller vara försatt i konkurs eller arbeta med handelsverksamhet, vare sig i sitt eget namn eller i någon annans namn. Under perioden 1872 till 1893 kom två nya mäklarförordningar att träda ikraft, men utan några större förändringar mot tidigare. Under flera decennier hade man tagit fram förslag och skapat utredningar gällande fastighetsmäklarinstitutionen och tillslut kom det under året 1947 en kungörelse om auktorisation av fastighetsmäklare. Kungörelsen var endast ett näringsrättsligt stadgande och någon civilrättslig reglering saknades helt. Efter detta lades på 1950 och 60-talet flera motioner fram i riksdagen om förslag till både en civilrättslig- och en näringsrättsliglagstiftning för fastighetsmäklare. Under 1975 tillsattes en kommission, vilken fick namnet Småhusköpskommittén och denna kommitté hade till uppgift att utreda mäklarinstitutet samt att utarbeta förslag till en fastighetsmäklarlag. 10 År 1984, infördes den första lagregleringen av fastighetsmäklarens yrkesförutsättningar, det vill säga registreringsskyldighet, utbildningskrav, regler gällande innebörden av 6 Mäklarsamfundets utbildning, s. 9 7 C Zacharias, Fastighetsmäklarlagen i praktisk tillämpning: En genomgång av lag motiv och praxis, upplaga 1:1, Fritzes Förlag AB, 1995, s C Ankarswed, Fastighetsmäklarens ansvar: Enligt 9-14 I lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, upplaga 1:1, Konsultförlaget AB, 1994, s C Zacharias, s C Ankarswed, s

6 fastighetsmäklaruppdraget och ersättning för uppdraget. Hösten 1988 behandlade riksdagen en motion om en översyn av fastighetsmäklarlagen, i motionen framhölls att lagen tyvärr inte fått den effekt som eftersöktes. 11 Därefter omaformades fastighetsmäklarlagen eftersom att samhället och fastighetsmäklarrollen hade förändrats på ett sådant sätt att kraven som uppställdes för att vara en god fastighetsmäklare inte längre reglerades i tillräckligt utsträckning. 12 År 1995 antog riksdagen en ny fastighetsmäklarlag (SFS 1995:400) 13 som i sin tur kommer att få kliva åt sidan för den nya fastighetsmäklarlagen som träder ikraft den 1 juli Historisk översikt 1700-talet Generell mäklarordning som gällde för alla typer av mäklare talet Fastighetsmäklarna skiljdes från övriga mäklare. 15 År 1853 SFS no. 11 År År 1947 År 1984 År 1988 År 1995 År 2011 Två nya mäklarförordningar tillkom, dock utan större förändring. Kungörelse om auktorisation Den första lagregleringen av fastighetsmäklarens yrkesförutsättningar. 16 Riksdagen antog ny lagstiftning om fastighetsmäklarens yrkesförutsättningar. Riksdagen antog ny lagstiftning om fastighetsmäklarens yrkesförutsättningar. 17 Riksdagen antog ny lagstiftning om fastighetsmäklarens yrkesförutsättningar som träder ikraft den 1 juli U, Cervin & U, Sallnäs, Fastighetsmäklaren: En kommentar till 1995 års fastighetsmäklarlag, upplaga 3:1, Liber-Hermods, 1995, s P H, Grauers, J Katzin, M Rosén & L Tegelberg, Fastighetsmäklaren: en vägledning, upplaga 2:2, Norstedts Juridik AB, 2007, s U, Cervin & U, Sallnäs, s Redovisning förslagspunkter 2010/11:CU12 15 C Zacharias, s C Ankarswed, s U, Cervin & U, Sallnäs, s Redovisning förslagspunkter 2010/11:CU12 6

7 3. Uppdraget som fastighetsmäklare Den grundläggande kärnan i fastighetsmäklarens uppdrag är att sammanföra två parter, köpare och säljare, som önskar att sluta avtal med varandra. Fastighetsmäklaren handlar på uppdrag av huvudmannen och hans uppgift blir att vara en opartisk mellanman Fastighetsmäklaren och dess yrkesroll Längre tillbaka i tiden förmedlade fastighetsmäklaren enbart fast egendom men idag kan förmedlingsuppdraget sträcka på sig till att även röra lokaler och alla typer av bostäder, en utbredning av förmedlingsobjekten har alltså skett. 20 En fastighetsmäklare kan anlitas för att utföra enstaka handlingar vid en överlåtelse, detta utan att fastighetsmäklaren anlitas för själva förmedlingen i sig. Som exempel att ta fram överlåtelsehandlingar eller att värdera fastigheter. 21 Enligt 1 fastighetsmäklarlagen avses en fysisk person som i sitt yrkesliv förmedlar fastigheter, eller delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. 22 Lagen uppställer tre punkter som skall vara uppfyllda för att kunna anses som fastighetsmäklare: personen i fråga skall vara en fysisk person, personen i fråga skall vara yrkesverksam samt att det skall handla om förmedling av någon av ovanstående objekt. 23 Eftersom att lagen uppställer ett krav på att fastighetsmäklaren skall vara en fysisk person och ej en juridisk person, kan inte företag vara registrerade som fastighetsmäklare, istället måste varje fastighetsmäklaren på ett företag vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden för att få arbeta som fastighetsmäklare. 24 Förutom detta krävs även en godkänd fastighetsmäklarutbildning, en utbildning som skall ske på högskola eller universitet. 25 Det finns två olika typer av fastighetsmäklare, fastighetsmäklare och auktoriserad fastighetsmäklare. För att titulera sig som fastighetsmäklare krävs enligt lagen att man har registrerats hos Fastighetsmäklarnämnden och titel Auktoriserad fastighetsmäklare anger att fastighetsmäklaren är av en branschorganisation auktoriserad och där med har högre krav på kvalitet i tjänsten. 26 Fastighetsmäklaren tillhör i sin yrkesroll den tjänstproducerande delen, 27 vilket innebär att han inte säljer en produkt utan en tjänst, tjänsten kan exempelvis vara att hjälpa någon att sälja en bostad. 28 En utav huvuduppgifterna för fastighetsmäklaren är, som tidigare också angivits, att sammanföra två parter som har intresse av att sluta avtal med 19 C Iggstrand Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp: Säljarens, köparens och mäklarens ansvar, andra utgåvan, AB Svensk Byggtjänst, 1992, s. 103 f. 20 C Zacharias, s Prop. 2010/11:15 s Prop. 2010/11:15 s Mäklarsamfundet, Handbok för fastighetsmäklare 1995, Sveriges fastighetsmäklarsamfund AB, 1995, s Mäklarsamfundets utbildning, s Mäklarsamfundet, Utbildning till fastighetsmäklare, ( ), 26 Mäklarsamfundets utbildning, s Mäklarsamfundets utbildning, s Mäklarsamfundets utbildning, s. 23 7

8 varandra. 29 Förutom detta utarbetar fastighetsmäklaren också särskild information om fastigheten och ger parterna råd i frågor av juridisk- ekonomisk- och teknisk karaktär Fastighetsmäklarens rättsliga ställning Vanligtvis när två personer skall sluta avtal är de tvungna att utbyta viljeförklaringar mellan varandra för att en gällande rättshandling skall anses föreligga. Det är däremot inte ovanligt att en part är förhindrad eller inte själv vill agera och istället tar hjälp av någon. Den som handlar åt någon annan är ett så kallat mellanled och benämns som mellanman. Huvudmannen och mellanmannen har ett biavtal och huvudmannen tillsammans med tredjeman har ett huvudavtal. Ett kännetecken för mellanmannen är att han kan falla tillbaka på ett rättsfaktum, exempelvis en fullmakt eller ett avtal som ger honom behörighet att rättshandla. Tredjeman Mellanman Inom ramen för sitt uppdrag kan fastighetsmäklaren handla i flera olika egenskaper, främst att föra samman parter det vill säga att vara en kontaktperson mellan säljare och köpare. Mäklarrätten saknar i generellt sett reglering i lag men fastighetsmäklarens ställning har under 1980-talet lagreglerats. 32 Dess uppgift är att vara en opartisk mellanman, vilket innebär att han skall tillvarata både köparens och säljarens intressen men också vara opartisk vid själva förmedlingsprocessen. 33 Utöver detta skall fastighetsmäklaren, till sina båda parter, arbeta som en förhandlare och på ett sådant sätt försöka sammanföra dem om pris och andra eventuella villkor. I de fall som ett skriftligt avtal upprättas mellan parterna hjälper fastighetsmäklaren även till med detta. Normalt sett saknar fastighetsmäklaren fullmakt och han får inte heller agera som ombud eller rättshandla för någon part. 34 Fastighetsmäklaren är i rättsligt avseende att betrakta som mellanman Uppdragets olika moment Inom förmedlingsuppdraget ingår att fastighetsmäklaren skall utföra en mängd olika moment, det kan ske före eller i samband med en överlåtelse. Bland annat ingår det alltid att kontrollera vem som är ägare till objektet samt vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar objektet. Fastighetsmäklaren skall förutom detta upprätta en objektsbeskrivning och göra en beräkning av boendekostnaderna för köparen. Normalt sett består fastighetsmäklarens uppgift av betydligt mer än detta och vanligtvis brukar följande moment också ingå bland uppgifterna: att besöka och värdera objektet, marknadsföra objektet, att genomföra visningar, ta emot bud och föra diskussioner med 31 Huvudman 29 C Iggstrand Larsson, s P H Grauers, J Katzin, M Rosén & L Tegelberg, s P H Grauers, Person och avtal: En kortfattad inledning till person och avtalsrätten, upplaga 1:1, Liber AB, 2001, sida 62 f. 32 H Tiberg & R Dotevall, Mellanmansrätt, upplaga 9:1, Norstedts Juridik AB, s Mäklarsamfundets utbildning, s P H Grauers, s C Iggstrand Larsson, s

9 spekulanter, upprätta köpehandlingar samt medverka vid kontraktsskrivning och hjälpa köparen att söka lagfart eller medlemskap i en bostadsrättsförening om köparen skulle önska hjälp med detta. 36 För att en fastighetsmäklare över huvudtaget skall vara provisionsberättigad är grundförutsättningen att det föreligger ett uppdrag mellan fastighetsmäklaren och uppdragsgivaren. Uppdragsgivaren kan vara antingen säljaren eller köparen. För att fastighetsmäklaren skall kunna bevisa att ett avtal om uppdraget finns krävs att avtalet har ingåtts i skriftlig form. Det är inte bara avtalet som skall vara skriftliga även eventuella villkor skall vara skriftliga. 37 För fastighetsmäklaruppdraget finns det två olika typer av uppdragsavtal nämligen uppdragsavtal med ensamrätt och övriga uppdragsavtal. Uppdragsavtal med ensamrätt innebär att en fastighetsmäklare har rätt till förmedlingsprovision, oavsett om objektet säljs under uppdragstiden eller vid ett senare tillfälle genom någon annans förmedling. Vid övriga uppdragsavtal måste ett orsakssamband föreligga samt ett bindande köpeavtal finnas för att provisionsrätt skall föreligga. 38 Fastighetsmäklaren skall upplysa säljaren om att fastighetsmäklaren kan ha rätt till ersättning vid en senare överlåtelse om fastigheten inte överlåtits till någon i detta skede, 22 fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarens upplysningsskyldighet syftar främst till att tydliggöra för uppdragsgivaren att fastighetsmäklaren vid ett senare tillfälle har möjlighet att rikta ersättningsanspråk Inför förmedlingsuppdraget - Marknadsföring Fastighetsmäklaryrket tillhör den del av näringslivet som säljer tjänster, detta medför i de flesta fall att fastighetsmäklaren är tvungen att marknadsföra sin tjänst eller sina tjänster men måste också kunna motivera till varför någon skall köpa tjänsten av denne. Idag har fastighetsmarknaden har i stort sett flyttats över till Internet och det är därför mycket viktigt och faktiskt vanligt att ha en egen hemsida som riktar sig till framtida säljare. Andra vanliga former av marknadsföring är skyltningar på bankkontor, direktmarknadsföring och skyltningar på postkontor, kataloger och objektsannonsering. 40 När förmedlingsuppdraget startas upprättar uppdragsgivaren tillsammans med fastighetsmäklaren en så kallad marknadsplan, på detta sätt kan fastighetsmäklaren klarlägga vad uppdragsgivaren är ute efter och vilka önskemål som finns för exempelvis marknadsföring och tidsplan. Oavsett vilken form av marknadsföring som väljs är det viktigt att det sker på ett korrekt sätt. 41 För marknadsföring av fastighetsmäklarens tjänster är marknadsföringslagen (SFS 2008:486) tillämpbar. 42 Marknadsföringslagen är en konsumentlag, vilket betyder att den är tillkommen för att skydda konsument. I och med skyddandet av konsumenten är marknadsföringslagen också tillämplig på fastighetsmäklarens marknadsföring. Reklam får, som tidigare angivits; inte utformas hur som helst. Restriktioner om hur marknadsföringen får utformas och vad marknadsföringen får innehålla finns reglerade i 36 Fastighetsmäklarnämnden, Bra att veta om: Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument, ( ), 37 Mäklarsamfundets utbildning, s C Zacharias, s Prop. 2010/11:14 s. 61 f. 40 Mäklarsamfundets utbildning, s. 47 f. 41 Mäklarsamfundets utbildning, s. 66 f. 42 Mäklarsamfundets utbildning, s. 50 9

10 marknadsföringslagen. Den viktigaste regeln för fastighetsmäklaren är 2 som reglerar så kallad otillbörlig marknadsföring, det vill säga vilseledande marknadsföring. I denna paragraf anges vad som är tillåtet och vad som inte är tillåtet. Reklam eller annan handling, muntlig som skriftlig, som strider mot god affärssed kan komma att förbjudas av marknadsföringsdomstolen Mäklarsamfundets utbildning, s

11 4. Fastighetsmäklarens plikter och skyldigheter Det finns en mängd olika förpliktelser och skyldigheter som fastighetsmäklaren har genom lagar och förordningar, dessa finns reglerade i bland annat fastighetsmäklarlagen Introduktion till fastighetsmäklarlagen Fastighetsmäklarlagen, proposition 2010/11:15, är avsnittsindelad i åtta olika avsnitt. (I) 1-3 handlar om lagens tillämpningsområde och lagens avtalsvillkor, (II) 4 om lagens tvingande verkan. Efter detta kommer ett avsnitt gällande registrering av fastighetsmäklare, (III) 5-7. Bestämmelserna om god fastighetsmäklarsed regleras i (IV) 8-22 och fastighetsmäklaren ersättning återfinns i (V) Skadeståndsfrågor, upplysning om skadeståndskrav och preskription återfinns i (VI) Stadganden om överklagande, tillsyn och straffansvar finns i (VII) och till sist avslutas fastighetsmäklarlagen med ett bemyndigande i (VIII) 32. Ytterligare en sak som bör framhållas är att det som föreskrivs om fastigheter i fastighetsmäklarlagen också skall tillämpas på alla de övriga objekt som lagen reglerar. Dock vad gäller arrenderätt eller hyresrätt tillämpas inte 18, 22 och st Registrering och återkallelse av registrering Alla fastighetsmäklare är, 5 fastighetsmäklarlagen, registreringsskyldiga hos Fastighetsmäklarnämnden, dock finns det särskilda grupper som är undantagna som till exempel advokater och fastighetsmäklare som enbart arbetar med: kostnadsfri förmedling av hyresrätter till personer som är inskrivna vid ett universitet eller en högskola, förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden maximalt uppgår till två veckor, kommunal förmedling av hyresrätter, förmedling av hyresrätter som är för fritidsändamål samt förmedling av hyresrätter till lokaler. Det finna två olika typer av registreringar för fastighetsmäklare, 5 3 st. fastighetsmäklarlagen. En fullständig registrering och en registrering för hyresförmedlare. En fastighetsmäklare kan ha antingen en fullständig registrering, det vill säga en registrering som godkänner fastighetsmäklaren att förmedla alla de förmedlingsobjekt som fastighetsmäklarlagens 1 reglerar. Eller en registrering för hyresförmedlare, vilket är en registrering som enbart godkänner förmedling av hyresrätter. Skulle en fastighetsmäklares registrering enbart omfatta förmedling av hyresrätter och fastighetsmäklaren trots detta förmedlar andra typer av objekt kan denne dömas till böter eller fängelse i enlighet med 31 fastighetsmäklarlagen. Villkoren som gäller angående registrering hittas i 6 fastighetsmäklarlagen, dessa gäller för båda typer av förmedling. För att kunna vara fastighetsmäklare måste villkoren vara uppfyllda, nämligen: att inte vara försatt i konkurs, inte ha näringsförbud eller förvaltare enligt 11 kap. 7 föräldrabalken (SFS 1949:381), att försäkring finns för skadeståndsskyldighet, tillfredsställande utbildning, att fastighetsmäklaren har för avsikt 44 Mäklarsamfundets utbildning, s Prop. 2010/11:15 s

12 att vara yrkesverksam samt att han är pålitlig och i övrigt lämplig att arbeta som fastighetsmäklare. 46 Fastighetsmäklarnämnden kan enligt 29 fastighetsmäklarlagen återkalla registrering, meddela varning eller erinran gentemot fastighetsmäklaren. Påföljden erinran är ett nytt straff och innebär en mildare påföljd än varning. Påföljden skall kunna meddelas i de fall där en varning är att anses som för sträng. Exempelvis att fastighetsmäklaren i ett rent förbiseende gjort en felaktig objektsbeskrivning men att uppgiften är så viktig att det inte är rimligt att fastighetsmäklaren går fri utan påföljd Omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed Omsorgsplikten innebär att fastighetsmäklaren skall fullgöra alla de förpliktelser och skyldigheter som lagen uppställer på honom, 8 fastighetsmäklarlagen. Dessa förpliktelser kan däremot variera beroende på uppdragets karaktär. Utöver detta innebär omsorgsplikten även att uppdraget skall utföras under skälig skyndsamhet, det vill säga att fastighetsmäklaren måste utföra uppdraget utan onödig fördröjning. 48 Begreppet god fastighetsmäklarsed tas både upp i fastighetsmäklarlagen samt utvecklas och preciseras i praxis 49 och innebär bland annat att fastighetsmäklaren skall tillgodose båda parters intressen, köparens och säljarens. Att precisera begreppet kan vara svårt och definitionen god fastighetsmäklarsed är diffust formulerat, detta för att innebörden skall kunna förändras genom tiden. 50 En fastighetsmäklare skall genom hela och i allt sitt arbete iaktta god fastighetsmäklarsed. Även för verksamhet som ligger utanför själva förmedlingsarbetet, som exempelvis vid marknadsföringsmoment. 51 Begreppet har utvecklats och kommer förmodligen att fortsätta att utvecklas. Innebörden av begreppet är beroende av bland annat utvecklingen i branschen, organisationernas rekommendationer till sina medlemmar, fastighetsmäklarnämnden samt domstolspraxis. 52 Varje fastighetsmäklare är på grund av detta under sin yrkesverksamhet ständigt tvungen att följa utvecklingen av god fastighetsmäklarsed, detta för att kunna arbeta inom lagens ramar. Fastighetsmäklarnämnden är den myndighet som står som ansvarig för att kontrollera att fastighetsmäklarna följer god fastighetsmäklarsed och att information om begreppet också sprids Överlämning av handpenning och redovisningsskyldighet Vad gäller fastighetsmäklarens mottagande av kapital eller andra tillgångar finns även där specifika regler om hur detta skall skötas. I och med att fastighetsmäklaren har mottagit handpenningen skall den så snart som möjlighet finns överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits genom ett depositionsavtal, enligt 10 fastighetsmäklarlagen. Ett depositionsavtal är en överenskommelse som reglerar förvaring av kapital eller annan egendom och skall innehålla villkor för hur och när de deponerade medlen skall betalas ut. Avtalet skall upprättas skriftligen och sedan undertecknas. I samband med mottagandet av egendom är fastighetsmäklaren skyldig 46 Prop. 2010/11:15 s Prop. 2010/11:15 s Mäklarsamfundet, s Mäklarsamfundets utbildning, s Proposition 1983/84:16 s. 36 f. 51 Mäklarsamfundets utbildning, s Mäklarsamfundet, s Mäklarsamfundets utbildning, s. 22 f. 12

13 att redovisa för detta, det råder så kallad redovisningsskyldighet för medlen. 54 Fastighetsmäklaren är skyldig att separera medel som han får i sin hand för en annan persons räkning ifrån sina egna tillgångar. Ett särskiljande mellan fastighetsmäklarens egna tillgångar är en förutsättning för att ett skydd skall finnas i förhållande till fastighetsmäklarens borgenärer. Det finns däremot inte något krav på att medel från flera olika uppdragsgivare skall hållas separerade ifrån varandra. Förutom detta skall fastighetsmäklaren också göra medlen räntebärande och som huvudregel sätts de in på ett specifikt klientmedelskonto. Fastighetsmäklaren har däremot inte någon rätt till den räntan utan räntan skall oavkortat utbetalas till den som får kapitalet utbetalt, ersättningen för detta arbete skall anses ingå i provisionen Handlings- och förmedlingsförbud med fastigheter När försäljning av en fastighet skall ske så varken kan eller får fastighetsmäklaren stiga in som köpare, han får inte heller stiga in som köpare för fastigheter som han själv haft i uppdrag att förmedla, detta enligt 11 fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklaren kan heller inte ta sig förbi förbudet vad gäller köp av fastigheter som fastighetsmäklaren haft i uppdrag att förmedla genom att avsäga sig ärendet. Förbudet att förvärva fastighet gäller enbart i samband till själva förmedlingsuppdraget vilket innebär att om fastigheten har överlåts efter att viss tid har gått är fastighetsmäklaren normalt sett inte förhindrad att förvärva fastigheten enligt 11 fastighetsmäklarlagen. 56 Med andra ord kan en fastighetsmäklare som har erbjudits att förmedla ett objekt som han själv är intresserad av eller som någon närstående till honom är intresserad av inte åta sig uppdraget. Istället är fastighetsmäklaren är tvungen att omedelbart avböja det erbjudna uppdraget, eftersom att det strider mot god fastighetsmäklarsed. Även om fastighetsmäklaren vid en första anblick inte skulle tro sig ha något egenintresse av fastigheten kan det självklart inträffa företeelser som gör att fastighetsmäklaren får ett egenintresse av fastigheten. I en sådan situation har fastighetsmäklaren enbart två alternativ, han får antingen hålla tillbaka sitt eget intresse och fullfölja sitt uppdrag eller säga upp förmedlingsuppdraget och ange sina skäl för detta. I och med att fastighetsmäklaren avsäger sig sitt uppdrag accepteras det ändock inte att han omedelbart upptar förhandlingar med säljaren, eftersom att fastighetsmäklaren på ett sådant sätt kan utnyttja sin ställning. Fastighetsmäklaren måste därför ge säljaren ett så kallat rådrum som att exempelvis anlita en annan fastighetsmäklare och därefter kunna konkurrera med andra eventuella köpare på samma premisser. Skulle förhandlingar leda till ett köpeavtal blir fastighetsmäklaren skyldig att anmäla detta förvärv till Fastighetsmäklarnämnden. 57 Fastighetsmäklaren får inte heller förmedla en fastighet till eller från någon närstående fysisk eller juridisk person, 12 fastighetsmäklarlagen. Vad som menas med närstående regleras i 4 kap 3 konkurslagen (SFS 1987:672). Bland annat får fastighetsmäklaren inte förmedla fastigheter till eller från sin make eller maka, sambo, sina syskon eller sin släkt i rakt upp- eller ned stigande led samt till någon som skulle ha ekonomiskt intresse av affären. Om fastighetsmäklaren i något annat fall än vad som regleras i 12 fastighetsmäklarlagen kunna sägas ha ett personligt- eller ekonomiskt intresse av affären kan fastighetsmäklaren vara förhindrad att ta sig an förmedlingsuppdraget, detta på grund av att det strider mot god fastighetsmäklarsed, enligt 12 fastighetsmäklarlagen. 54 Prop. 2010/11:15 s Proposition 1994/95:14 s. 75 f. 56 Prop. 2010/11:15 s U, Cervin & U, Sallnäs, s. 77 f. 13

14 Fastighetsmäklare får inte som tidigare angivits träda in som köpare av fastighet eller förmedla fastighet till eller från någon närstående, men förutom detta får han inte heller syssla med handel av fastigheter, enligt 13 fastighetsmäklarlagen. 58 Grundtanken med detta är att bevara förtroendet för fastighetsmäklaren, att vara en opartisk mellanman. Vad det gäller handel med fastigheter får fastighetsmäklaren inte för egen del förmedla fastigheter till försäljning, det spelar alltså inte någon roll om fastighetsmäklaren separerar verksamheterna ifrån varandra så att förmedlingsverksamheten bedrivs i en juridik person och sedan handel med de egna objekten i en annan. Detta får dock inte misstolkas fastighetsmäklaren har självklart rätt att sälja sin privata bostad under förutsättning att det inte sker som ett led i fastighetsmäklarverksamheten. 59 I rättsfallet RÅ 2008 ref. 63 hände följande: den 15 december 2004 beslutade Fastighetsmäklarnämnden att meddela en fastighetsmäklare varning för att ha förmedlat en bostadsrätt i en bostadsrättsförening, där fastighetsmäklaren själv var medlem. Fastighetsmäklarnämnden anförde bland annat att det fanns en risk att som fastighetsmäklare påverkas i så hög grad att inte kunna agera som en oberoende mellanman. Hänvisningar till tidigare liknande fall gjordes där också varning hade meddelats. Regeringsrätten fastställde att förmedlingen av bostadsrätten, där fastighetsmäklaren själv var medlem, har ansetts strida mot god fastighetsmäklarsed Förtroenderubbande verksamhet En fastighetsmäklare får inte bedriva sådan verksamhet som kan rubba hans förtroende som fastighetsmäklaren enligt 14 fastighetsmäklarlagen. Att fastighetsmäklaren idkar annan verksamhet än förmedling av fastigheter skall i sig inte anses vara förtroenderubbande, men detta gäller endast om ersättningen är av obetydlig storlek. För vad som är att anse vara obetydlig ersättning skall en bedömning göras utifrån det enskilda fallet och generellt sett saknar provisionsstorleken helt betydelse. I vilken form som ersättningen utlämnas är utan betydelse, det är alltså inte enbart kontant betalning som räknas utan även rabatter och andra villkor räknas som ersättning enligt lagens mening. Detta eftersom att det kan rubba fastighetsmäklarens förtroende. Fastighetsmäklaren är skyldig att upplysa tilltänkta säljare och köpare om den eventuella verksamheten och om den ersättning som fastighetsmäklaren får från denna, han skall således informera om vem som är dennes samarbetspartner eller uppdragsgivare. Det skulle exempelvis kunna röra sig om ett försäkringsbolag eller ett byggnadsföretag som fastighetsmäklaren har slutit avtal med men det skulle också kunna vara det företag som fastighetsmäklaren är anställd hos eller som han är delägare i. Förutom att upplysa om vilken samarbetspartner eller uppdragsgivare som fastighetsmäklaren har skall han också upplysa om den ersättning han får från verksamheten, det omfattar såväl fast ersättning som ersättning från sidoverksamhet. Fastighetsmäklaren skall i den omfattning som krävs redovisa tillräckligt mycket information för att parterna skall kunna bedömda fastighetsmäklarens motiv till sidoverksamheten. Upplysningen om detta skall lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås, i praktiken sker detta till säljaren innan förmedlingsavtalet ingåtts och till köparen vanligtvis i samband med att fastighetsmäklaren informerar om fastigheten. Dessa upplysningar till uppdragsgivaren skulle kunna tas in i uppdragsavtalet och informationen till köparen exempelvis i en separat handling eller i 58 Prop. 2010/11:15 s. 51 f. 59 Prop. 1994/95:14 s. 79 f. 60 RÅ 2008 ref

15 objektsbeskrivningen. Viktigt är det dock att upplysningarna ges på ett klart och tydligt sätt. Slutligen får fastighetsmäklarens utförande av annan verksamhet inte inkräkta på möjligheten att kunna fullfölja sina förpliktelser enligt fastighetsmäklarlagen Förbud mot ombudsuppdrag I 15 fastighetsmäklarlagen finns en generell bestämmelse som stadgar att fastighetsmäklaren inte får representera köpare eller säljare som ombud. Det har tidigare konstaterats att fastighetsmäklarens roll är att vara en opartisk mellanman och att vara ombud för någon av parterna är inte att anses som förenligt med detta. Förbudet mot ombudsuppdrag gäller i första hand rena så kallade ombudssituationer, det vill säga i sådana situationer där fastighetsmäklaren av uppdragsgivaren får fria händer att representera uppdragsgivaren i anslutning till förmedlingsuppdraget. Vad gäller enstaka och avgränsade delar i ett uppdrag är ombudsförbudet inte absolut, begränsade uppdrag är tillåtna i den utsträckning de är förenliga med god fastighetsmäklarsed. Vid bedömningen av vad som är god fastighetsmäklarsed så ligger utgångspunkten i att fastighetsmäklarens roll är att vara en opartisk mellanman. I vissa situationer kan dock fastighetsmäklaren vara i behov av att hjälpa parterna med att företräda en av dem i någon rättshandling som är nödvändig för att överlåtelsen skall kunna slutföras. Det skulle kunna vara kvittering av köpeskilling i samband med tillträdet om säljaren inte har möjlighet att vara närvarande vid detta tillfälle. Förutsättningen för att fastighetsmäklaren skall kunna åta sig ett sådant ombudsuppdrag är förutsättningen att frågan inte är tvistig, det vill säga att partnerna måste vara överens om villkoren innan. Om en fastighetsmäklare utför en handling som strider mot detta kan fastighetsmäklaren komma att bli skadeståndsskyldig Rådgivnings- och upplysningsskyldighet Fastighetsmäklaren har som skyldighet att till både den tilltänkta köparen och säljaren, inklusive uppdragsgivaren ge goda råd och upplysningar i enlighet med vad som gäller i 16 fastighetsmäklarlagen. Med begreppet tilltänkta köpare åsyftas alla de personer som funderar på att lägga ett bud på objektet och alltså inte enbart den slutgiltige köparen av objektet. Fastighetsmäklaren skall därutöver upplysa de tilltänkta köparna om hur säljaren har tänkt genomföra försäljningen, det vill säga upplysa om hur eventuella köpare skall gå till väga. Det kan vara exempelvis hur budgivningen kommer att ske eller när budgivningen kommer att äga rum. Säljaren har själv rätt att bestämma till vem han vill överlåta fastigheten och kan när som helst under försäljningsprocessens gång ändra sina instruktioner till fastighetsmäklaren, som att ställa in planerade visningar eller godta anbud från spekulanter innan andra erhållit möjlighet. Fastighetsmäklarens skyldighet i ett sådant scenario är att så snart som möjlighet finns informera köpare om de ändrade planerna. Fastighetsmäklaren har också ansvar att skriftligen meddela köparen om det ansvar han har att undersöka fastigheten, det vill säga köparens undersökningsplikt. Här finns en skillnad ifrån 1995 års fastighetsmäklarlag vilket innebär att fastighetsmäklaren inte enbart kan lämna denna upplysning muntligt utan är numera tvungen att inlämnas skriftligt. Grundtanken med denna lagändring är att förenkla för köparen att ta till sig upplysningen om undersökningsplikten. Informationen skall vara köparen tillhanda i så god tid som möjligt innan överlåtelseavtalet är klart att denne har möjlighet att hinna 61 Prop. 2010/11:15 s Prop. 1994/95:14 s. 80 f. 15

16 undersöka fastigheten på ett korrekt sätt. Skyldigheten för fastighetsmäklaren innebär att skriftligen klargöra för köparen om undersökningspliktens innebörd enligt jordabalkens bestämmelse i 4 kap. 19 eller om det avser bostadsrätter, 63 arrende, hyresrätter, nyttjanderätter med mera köplagen (1990:931). Fastighetsmäklaren behöver däremot inte i detalj förklara för köparen vad undersökningsplikten innebär utan det är tillräckligt med enbart en översiktlig förklaring. 65 Fastighetsmäklaren har som skyldighet att upplysa köparen om sådant som rör fastigheten och som kan presumeras vara av betydelse för honom. Upplysningsskyldigheten gäller saker som fastighetsmäklaren iakttagit eller har kännedom om, men den reglerar även omständigheter som det kan finnas anledning att misstänka, det skulle exempelvis kunna röra sig om fastighetens skick som han till exempel fått kännedom av genom tidigare försäljning av liknande hus. 66 I rättsfallet RÅ 2006 ref. 53 hände följande: en fastighetsmäklare förmedlade den 1 juli 2002 en villafastighet som var placerad ca 85 meter ifrån ett hamnområde och ca 200 meter ifrån en hamnbassäng. Hamnområdet hade enligt då gällande detaljplan varit avsett för industriändamål med inslag av mindre bodar. Under år 2000 hade ett antal fastighetsägare gemensamt lämnat in en begäran om ändring av den gällande detaljplanen vilket resulterade i ett program som godkändes av byggnadsnämnden. Detta program innefattade bland annat förslag om bostäder och verksamheter inom det centrala hamnområdet. Säljarna av villafastigheten hade i ett formulär, tillhandahållet av fastighetsmäklaren, upplyst om dessa byggnadsplaner till fastighetsmäklaren. Formuläret upprättades den 12 mars 2002 i samband med försäljningen, men överlämnades inte förrän den 7 juli 2002 i samband med kontraktsskrivningen till köparna. Enligt regeringsrätten omfattar fastighetsmäklarens upplysningsskyldighet samtliga uppgifter som kan vara av betydelse för köparen och som fastighetsmäklaren har tillgång till. Enligt regeringsrättens uppfattning kan denna information förmodas haft betydelse för köparen. Fastighetsmäklaren behöver inte på eget initiativ inhämta sådan information, men eftersom att fastighetsmäklaren har tillgång till informationen bör han vidarebefordra den till köparen. Trots att byggnadsplanerna inte direkt var aktuella för den berörda fastigheten ansåg regeringsrätten att eftersom det var ett relativt kort avstånd mellan villafastigheten och hamnområdet att detta skulle kunnat vara av betydelse för köparna. Genom detta har fastighetsmäklaren genom god fastighetsmäklarsed varit skyldig att vidarebefordra informationen som han fått från säljarna i ett tidigare skede. Köparna av villafastigheten har inte ansetts fått tillräckligt med tid för att kunna sätta sig in i planerna och kunna utvärdera detta. Enligt regeringsrätten ansågs detta förfaringssätt strida mot god fastighetsmäklarsed Förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden Att kontrollera vem som bland annat har rätt att förfoga över egendomen ligger hos fastighetsmäklaren och regleras i 17 fastighetsmäklarlagen. Skyldigheten innebär att fastighetsmäklaren skall kontrollera om fastigheten har del i en eller flera gemensamma anläggningar som exempelvis ett parkeringsområde eller en småbåtshamn. I och med andel i gemensamhetsanläggningar följer normalt även rättigheter men särskilt också förpliktelser för fastighetsägaren, det skulle kunna röra sig om rätt till väg och med rätt till väg kan skyldigheter följa som innebär för den som förvärvar fastigheten exempelvis 63 Prop. 2010/11:15 s C Iggstrand Larsson, s Prop. 2010/11:15 s Prop. 2010/11:15 s RÅ 2006 ref

17 är tvungen att bistå med underhåll. Skulle förmedlingsobjektet röra sig om en bostadsrätt är fastighetsmäklaren skyldig att kontrollera vem som har förfoganderätt och om bostadsrätten skulle vara pantsatt. Dessa uppgifter får vanligtvis fastighetsmäklaren från någon person i bostadsrättsföreningens styrelse. Fastighetsmäklaren är däremot inte skyldig att kontrollera i vilken omfattning bostadsrättsföreningens fastighet är pantsatt. 68 Förutom att kontrollera förfoganderätts- och inskrivningsförhållandena är fastighetsmäklaren även skyldig att upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten, 19 fastighetsmäklarlagen. Innan en fastighet överlåts skall alltså fastighetsmäklaren upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten i fråga och det är enbart den slutgiltiga köparen behöver få del av denna information Objektsbeskrivning Fastighetsmäklaren skall, enligt 18 fastighetsmäklarlagen, till en eventuell köpare erbjuda en skriftlig beskrivning av fastigheten. En sådan beskrivning kallas för objektsbeskrivning 70 och skall minst innehålla följande uppgifter: fastighetsbeteckning lagfaren ägare taxeringsvärde begärt pris inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten areal ålder på byggnaden storlek på byggnaden boarea och antal rum byggnads- och konstruktionssätt ventilation driftskostnader - exempelvis kostnader för uppvärmning, vatten och avlopp planbestämmelser infrastruktur - det vill säga kommunikation, skolor, dagis, affärer osv. gemensamhetsanläggningar 71 Alla dessa uppgifter är obligatoriska men utgör endast en grundstomme för vad som kan finnas med i beskrivningen, fastighetsmäklaren kan utöver dessa även ta in andra saker som undersökningsplikten. Fastighetsmäklaren har ansvaret att göra en bedömning av vilka driftskostnader som förmedlingsobjektet har, detta för att en köpare skall kunna göra en bedömning av hur deras ekonomiska situation kommer påverkas vid ett eventuellt köp. Det räcker att göra en bedömning utifrån nuvarande driftskostnader, en prognos för framtiden behöver alltså inte göras. Om fastighetsmäklaren har kännedom om någon omständighet som kommer kunna påverka driftskostnaderna kan han dock vara skyldig att berätta om dessa, det skulle kunna vara nya avgifter som kommer. Objektsbeskrivningens krav avser samtliga förmedlingsobjekt som fastighetsmäklarlagen reglerar, med undantag av hyresrätter och arrenderätter. För bostadsrätter finns särskilda regler, fastighetsmäklarlagen 18 3 st. och där gäller följande krav: bostadsrättsföreningsnamn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal, 68 Prop. 2010/11:15 s Prop. 2010/11:15 s Prop. 2010/11:15 s Mäklarsamfundets utbildning, s. 59 f. 17

18 upplåten mark, lägenhetens nummer, lägenhetens storlek, årsavgift och eventuella beslutade ändringar av årsavgifter samt driftskostnader. Förutom detta skall fastighetsmäklaren tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen samt föreningens stadgar, om någon årsredovisning inte finns skall föreningens ekonomiska plan bifogas. Fastighetsmäklaren är inte tvingad att i objektsbeskrivningen ange om bostadsrätten är belastad med obetalda avgifter, förfallna avgifter eller andra liknande skulder, som exempelvis skulder för insatser. Men om fastighetsmäklaren känner till sådana skulder har han en skyldighet att upplysa köparen om dessa enligt sin upplysningsskyldighet. Även föreslagna ändringar som ännu inte är beslutade har fastighetsmäklaren en skyldighet att upplysa som, om han har kännedom om dessa. I objektsbeskrivningen skall det också finnas lägenhetsnummer, storlek, driftskostnader, årsavgift och ändring av årsavgift som är beslutade samt eventuell upplåten mark, det skulle kunna vara frågan om en uteplats ingår eller inte Boendekostnadskalkyl Fastighetsmäklaren är skyldig att enligt 18 4 st. fastighetsmäklarlagen erbjuda köparen av ett objekt en boendekostnadskalkyl, denna kalkyl skall utges i skriftligt format. En skillnad finns här jämförelsevis från 1995 års lag, enligt 1995 års lag var fastighetsmäklaren skyldig att tillhandahålla en boendekostnadskalkyl. 72 Boendekostnadskalkylen skall vara individuellt upprättad till köparen och skall röra ett specifikt objekt samt innehålla alla de kostnader som är av betydelse. Avsikten är att göra köparen uppmärksam på om han kommer att klara av det ekonomiska åtagandet som han kommer att förvärva. Det är alltså viktigt att boendekostnadskalkylen innehåller tillräckliga säkerhetsmarginaler, 73 det får inte vara en glädje kalkyl för att underlätta affären. 74 Uppgifter om hur kalkylen skall utformas saknas, men i prop. 1983/84:13 finns uttalanden om att kalkylen skall utformas efter mönster av de kalkyler som seriösa mäklare sedan flera år tillbaka tillhandahåller och att Alla kostnader som är av någon betydelse bör beaktas.. 75 Vanligt förekommande är att förmodade köpare erhåller en så kallad generellt beräknad boendekostnadskalkyl, denna kalkyl skall fungera som en fingervisning men uppfyller dock inte lagens krav på vad en kalkyl skall innehålla Dokumentation av förmedlingsuppdraget Under hela förmedlingsuppdraget skall fastighetsmäklaren föra anteckningar över uppdraget samt upprätta en anbudsförteckning, enligt 20 fastighetsmäklarlagen. Hela förmedlingsförloppet dokumenteras för att säljare och köpare skall kunna ta del av informationen men även för att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna ta del och se vilka åtgärder som har gjorts eller inte gjorts. Dokumentationsskyldigheten omfattar anteckningar om när och hur uppdraget ingåtts, åtgärder samt när uppdraget skall upphöra. Särskilt viktiga är anteckningar om de förpliktelser som lagen uppställer, exempelvis rådgivningsskyldigheten och upplysningsskyldigheten, 16 fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklaren är också skyldig att upprätta en särskild anbudsförteckning av alla de anbud som inlämnas på 72 Prop. 2010/11:15 s. 58 f. 73 P H, Grauers, J Katzin, M Rosén & L Tegelberg, s. 44 f. 74 C Zacharias, s Prop. 1983/84:16 s C Zacharias, s. 231 f. 18

19 fastigheten. I förteckningen skall fastighetsmäklaren uppge anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som utbjudits och vid vilken tidpunkt anbudet lämnades in men även eventuella villkor för anbudet från köparens sida. Om hur dessa förteckningar skall skötas finns inte någon reglering om, istället är det upp till varje enskild fastighetsmäklare att bestämma detta. Förteckningen skulle kunna ske genom handskrivna anteckningar men vanligast sker det genom journaler i någon form av datasystem. Hela dokumentationen skall vid uppdragets avslutande överlämnas till uppdragsgivaren och om ett överlåtelseavtal har ingåtts skall även dokumentationen överlämnas till köparen. Det bör ligga i fastighetsmäklarens intresse att försöka säkerställa att både köpare och säljare är överens om innehållet i dokumentationen och lämpligt kan det därför vara att låta båda parter läsa igenom och därefter underteckna den sammanställda dokumentationen över förmedlingen Medverkan i anknytning till överlåtelsen I samband med en överlåtelse uppkommer en mängd olika frågor som skall lösas mellan parterna, många av dessa frågor är av praktisk innebörd och kan gälla själva överlåtelseavtalet, 21 fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklaren skall i detta skede vara aktiv och observant på frågor som kommer fram och som behöver lösas parterna emellan. Därefter skall fastighetsmäklaren hjälpa säljaren och köparen att plocka fram alla nödvändiga handlingar som kommer att behövas, exempelvis köpekontrakt och köpebrev. 78 Med andra ord skall fastighetsmäklaren lägga fram förslag till överenskommelser som kan tillfredsställa båda parterna Prop. 2010/11:15 s. 60 f. 78 Prop. 1983/84:16 s U, Cervin & U, Sallnäs, s. 90 f. 19

20 5. Kontroll, tillsyn och ansvar Fastighetsmäklarlagens huvudsakliga syfte är att sätta upp ett regelsystem för fastighetsmäklaren till förmån för att enskilda personer skall kunna känna sig trygga när de anlitar en fastighetsmäklare. Det har under årens lopp diskuterats om att låta branschen själv ta hand om all tillsyn men istället har det valts att göra på detta sätt. Istället tog länsstyrelserna i Sverige detta uppdrag. 80 men den 1 oktober 1995 överflyttades alla registreringsmyndigheter och tillsynsmyndigheter till Fastighetsmäklarnämnden. 5.1 Fastighetsmäklarnämnden Från och med den 1 oktober 1995 förflyttades alla registrerings- och tillsynsmyndigheter i Sverige från länsstyrelserna till en förvaltningsmyndighet: Fastighetsmäklarnämnden. 81 Myndigheten Fastighetsmäklarnämnden, förkortas FMN, är en statlig myndighet som hanterar frågor som rör registrering, disciplinära åtgärder men även tillsyn över fastighetsmäklare. 82 Alla fastighetsmäklare skall hos Fastighetsmäklarnämnden vara registrerad och nämnden skall kontrollera att fastighetsmäklarna upprätthåller sina skyldigheter enligt lag. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna kontrollera fastighetsmäklarna är de skyldiga att inlämna alla de handlingar som nämnden begär som exempelvis akter och bokföring. I huvudsak skall Fastighetsmäklarnämnden se till att fastighetsmäklarna följer god fastighetsmäklarsed, att information sprids om vad god fastighetsmäklarsed innebär och se till att fastighetsmäklarna har utbildning för arbetet. I de fall som en fastighetsmäklare inte uppfyller kriterierna som lagen ställer på honom vad gäller registrering eller verksamhet i övrigt kan Fastighetsmäklarnämnden med omedelbar verkan återkalla fastighetsmäklarens registrering och på så vis kan fastighetsmäklaren komma att bli avregistrerad Mäklarsamfundet Mäklarsamfundet driver frågor av intresse för fastighetsmäklarna men har även uppgifter som bland annat innebär kontakt med myndigheter och omvärlden, genomförande av analyser och utredningar. Samfundet jobbar med medlemsfrågor, rådgivning, auktorisation och försäkringar. Förutom detta erbjuder de också fort- och vidareutbildningsprogram för verksamma fastighetsmäklare. Mäklarsamfundet har en juristavdelning dit medlemmarna kan komma för att få stöd och hjälp med olika frågor Ansvarsnämnden, Disciplinnämnden och Auktorisationsnämnden Ansvarsnämnden är ett organ inom Mäklarsamfundet och har till uppgift att bedöma om en fastighetsmäklare har gått tillväga på ett felaktigt- eller korrekt sätt i sin professionella yrkesroll och yrkesutövning, men också att uttala sig om god fastighetsmäklarsed med mera. Som en medlem i Mäklarsamfundet är fastighetsmäklaren skyldig att följa Ansvarsnämndens beslut, när Ansvarsnämnden anser att fastighetsmäklaren misskött sig kan de överlämna frågan om påföljd till 80 Prop. 1994/95:14 s Mäklarsamfundets utbildning, s Fastighetsmäklarnämnden, Om FMN, ( ), 83 Mäklarsamfundets utbildning, s Mäklarsamfundet, Branschorganisationen för fastighetsmäklare, ( ), 20

Svensk författningssamling

Svensk författningssamling Svensk författningssamling Fastighetsmäklarlag; utfärdad den 19 maj 2011. SFS 2011:666 Utkom från trycket den 10 juni 2011 Enligt riksdagens beslut 1 föreskrivs följande. Lagens tillämpningsområde 1 Denna

Läs mer

Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument

Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument BRA ATT VETA OM Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument Fastighetsmäklare En fastighetsmäklare är en person som yrkesmässigt förmedlar objekt av följande slag: fastigheter, delar av fastigheter,

Läs mer

Nya fastighetsmäklarlagen (2011:666)

Nya fastighetsmäklarlagen (2011:666) Bra för alla att veta om Nya fastighetsmäklarlagen (2011:666) Inledning Den 1 juli 2011 ersattes 1995 års fastighetsmäklarlag med en ny fastighetsmäklarlag. Den grundläggande principen om fastighetsmäklarens

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2007-03-26. Deposition

God fastighetsmäklarsed 2007-03-26. Deposition God fastighetsmäklarsed 2007-03-26 Deposition 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 3.1 Avtal om handpenning... 4 3.2 Depositionsavtalet... 4 4. Krav på deposition...

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2006-06-12. Förmedling av bostadsrätt m.m.

God fastighetsmäklarsed 2006-06-12. Förmedling av bostadsrätt m.m. God fastighetsmäklarsed 2006-06-12 Förmedling av bostadsrätt m.m. 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 4. Mäklarens kontrollskyldigheter... 4 4.1 Ägare... 4 4.2

Läs mer

INFORMATION FRÅN VITEC. Kompletterande information Vitec Användarträffar 2015

INFORMATION FRÅN VITEC. Kompletterande information Vitec Användarträffar 2015 INFORMATION FRÅN VITEC VITEC Frågor & svar Kompletterande information Vitec Användarträffar 2015 VITEC Affärsområde Mäklare www.vitec.se/maklare info.maklare@vitec.se GÖTEBORG: REDEGATAN 1 C, 426 77 V.

Läs mer

Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar

Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar PM 1(6) Lotta Westerberg 08-580 069 00 Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar Tillsynsprojektet I september 2014 beslutade Fastighetsmäklarinspektionen att inleda en tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar.

Läs mer

Köpa och sälja genom fastighetsmäklare. Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare

Köpa och sälja genom fastighetsmäklare. Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare Köpa och sälja genom fastighetsmäklare Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare Denna information är en del i Fastighetsmäklarinspektionens arbete för att nå visionen

Läs mer

Köpa och sälja via fastighetsmäklare. Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare

Köpa och sälja via fastighetsmäklare. Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare Köpa och sälja via fastighetsmäklare Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare Denna information är en del i Fastighetsmäklarinspektionens arbete att nå visionen

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2006-11-30. Objektsbeskrivningen

God fastighetsmäklarsed 2006-11-30. Objektsbeskrivningen God fastighetsmäklarsed 2006-11-30 Objektsbeskrivningen 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 4. Obligatoriska uppgifter i objektsbeskrivningen... 4 4.1 Ägare...

Läs mer

Beslut om varning med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (2011:666)

Beslut om varning med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (2011:666) Fastighetsmäklarinspektionens nyhetsbrev den 11 september 2014 Detta nyhetsbrev innehåller kortare redogörelser av de beslut om påföljd som Disciplinnämnden fattade på sammanträdet i augusti 2014. Vidare

Läs mer

EXAMENSARBETE. Fastighetsmäklaren. Laglös förmedlare eller opartisk mellanman? Emma Åkerlund 2015. Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap

EXAMENSARBETE. Fastighetsmäklaren. Laglös förmedlare eller opartisk mellanman? Emma Åkerlund 2015. Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap EXAMENSARBETE Fastighetsmäklaren Laglös förmedlare eller opartisk mellanman? Emma Åkerlund 2015 Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap Luleå tekniska universitet Institutionen för ekonomi, teknik och

Läs mer

meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm

meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm 1 (6) REGERINGSRÄTTENS DOM meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm MOTPART AA Ombud: Advokaten Christer Sackemark Mäster Samuelsgatan 1 111

Läs mer

Sälja eller köpa bostad via mäklare. Bra att veta om rättigheter och skyldigheter för köpare, säljare och fastighetsmäklare

Sälja eller köpa bostad via mäklare. Bra att veta om rättigheter och skyldigheter för köpare, säljare och fastighetsmäklare Sälja eller köpa bostad via mäklare Bra att veta om rättigheter och skyldigheter för köpare, säljare och fastighetsmäklare Det är mycket att tänka på när man ska köpa eller sälja en bostad. Här får du

Läs mer

meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm SAKEN Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen

meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm SAKEN Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen 1 (5) REGERINGSRÄTTENS DOM meddelad i Stockholm den 20 november 2008 KLAGANDE Fastighetsmäklarnämnden Box 17174 104 62 Stockholm MOTPART AA ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Kammarrättens i Stockholm dom den 30 januari

Läs mer

TOMT - SKÖTTNING - PRIS: 100 000:- PRISIDÉ

TOMT - SKÖTTNING - PRIS: 100 000:- PRISIDÉ TOMT - SKÖTTNING - PRIS: 100 000:- PRISIDÉ Beskrivning På uppdrag av Falköpings kommun utbjudes fastigheten Falköping Sköttning 7:1 till försäljning. Markområdet utgörs till större delen av betesmark,

Läs mer

Tomtmark i Borås. Tomtmark om 10 900 kvm belägen 15 km norr om Borås. Prisidé:180 000 kr. Pris: 180 000 kr

Tomtmark i Borås. Tomtmark om 10 900 kvm belägen 15 km norr om Borås. Prisidé:180 000 kr. Pris: 180 000 kr Tomtmark i Borås BORÅS VRALEN 1:22 Tomtmark om 10 900 kvm belägen 15 km norr om Borås. Prisidé:180 000 kr Pris: 180 000 kr Ansvarig mäklare Henrik Pålsson, LRF Konsult Industrivägen 3 D, 457 31 Tanumshede

Läs mer

Ny fastighetsmäklarlag. Vitec Mäklarsystem

Ny fastighetsmäklarlag. Vitec Mäklarsystem Ny fastighetsmäklarlag Vitec Mäklarsystem Juni 2011 Innehållsförteckning 1. Inledning... 2 2. Sammanfattning av den nya fastighetsmäklarlagen... 3 3. Jurnalplikten med checklistr... 4 4. Sidtjänster...

Läs mer

Fastighetsförmedling som profession

Fastighetsförmedling som profession Fastighetsförmedling som profession Fastighetsmäklaren är en utpräglad mellanman som har en roll i en överlåtelseprocess. Mervärdet för säljare att anlita mäklare kan vara en kombination av högre pris

Läs mer

För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis.

För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis. Fastighetsmäklare Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse

Läs mer

HYRESFASTIGHET - MÖSSEBERG - DANSKA VÄGEN 126

HYRESFASTIGHET - MÖSSEBERG - DANSKA VÄGEN 126 HYRESFASTIGHET - MÖSSEBERG - DANSKA VÄGEN 126 KORTFAKTA Objektstyp: Bostadsfastighet Antal lägenheter: 4 st Boarea: 295 m² Garageplatser: 4 st Parkeringsplatser: 1 st Hyresintäkter: 247 456 kr MÄKLARENS

Läs mer

En trygg bostadsaffär bostadsrätt

En trygg bostadsaffär bostadsrätt En trygg bostadsaffär bostadsrätt sid 1 (4) Juridisk information till dig som köper eller säljer en bostadsrätt Avtalet är bindande För att köpet ska vara giltigt måste vissa formkrav i lagen följas. Avtalet

Läs mer

Förmedlingsuppdrag med ensamrätt

Förmedlingsuppdrag med ensamrätt Förmedlingsuppdrag med ensamrätt Fastighetsmäklare Ralf Kurschel Allbo Nordica Mäklarhus AB Postgatan 1, 283 41 Osby Uppdragsgivare Henry Udo Sobeck Andel: 1/2 302133-3053 000 00 Lutz König Andel: 1/2

Läs mer

Förmedlingsuppdraget uppdragsgivarens uppsägning Förmedlingsuppdraget Krav på skriftlighet

Förmedlingsuppdraget uppdragsgivarens uppsägning Förmedlingsuppdraget Krav på skriftlighet 1 Förmedlingsuppdraget uppdragsgivarens uppsägning Det är inte ovanligt att en uppdragsgivare säger upp förmedlingsuppdraget. Det förefaller alltmer vanligt under perioder då priserna på marknaden faller.

Läs mer

Värdefull information för Dig som skall köpa bostad.

Värdefull information för Dig som skall köpa bostad. Värdefull information för Dig som skall köpa bostad. I detta häftet finner Du information som kan vara bra att känna till när det är dags att köpa bostad. BUDGIVNING Den allmänna utgångspunkten för budgivning

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2006-11-16. Om besiktningsklausuler och andra återgångsvillkor

God fastighetsmäklarsed 2006-11-16. Om besiktningsklausuler och andra återgångsvillkor God fastighetsmäklarsed 2006-11-16 Om besiktningsklausuler och andra återgångsvillkor 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 3.1 Mäklarens upplysningsplikt... 4 3.2

Läs mer

Svensk författningssamling

Svensk författningssamling SFS 0668-0666.fm Page 1 Tuesday, June 7, 2011 3:31 PM Svensk författningssamling Fastighetsmäklarförordning; utfärdad den 19 maj 2011. Utkom från trycket den 10 juni 2011 Regeringen föreskriver 1 följande.

Läs mer

Beskrivning enligt 4 kap. 2 offentlighetsoch sekretesslagen

Beskrivning enligt 4 kap. 2 offentlighetsoch sekretesslagen Bra för alla att veta om offentlighet och sekretess Beskrivning enligt 4 kap. 2 offentlighetsoch sekretesslagen 1. Fastighetsmäklarnämndens organisation och verksamhet Fastighetsmäklarnämndens organisation

Läs mer

God försäkringsförmedlingssed

God försäkringsförmedlingssed sida 1 God försäkringsförmedlingssed En försäkringsförmedlare är skyldig att i sin verksamhet iaktta god försäkringsförmedlingssed. Ett handlande i strid med god försäkringsförmedlingssed kan medföra en

Läs mer

FINANS- INSPEKTIONEN FINANSINSPEKTIONENS FÖRFATTNINGSSAMLING. Finansinspektionens allmänna råd angående god försäkringsmäklarsed;

FINANS- INSPEKTIONEN FINANSINSPEKTIONENS FÖRFATTNINGSSAMLING. Finansinspektionens allmänna råd angående god försäkringsmäklarsed; FINANS- INSPEKTIONEN FINANSINSPEKTIONENS FÖRFATTNINGSSAMLING Finansinspektionens allmänna råd angående god försäkringsmäklarsed; beslutade den 23 november 1995 Inledning Dessa allmänna råd omfattar regler

Läs mer

Försäkringsförmedlaren

Försäkringsförmedlaren Sida 1 av 6 Försäkringsförmedlaren - din partner på försäkringsmarknaden Sida 2 av 6 Vad är en försäkringsförmedlare? Med försäkringsförmedling avses att yrkesmässigt: lägga fram och förslå försäkringsavtal

Läs mer

Tankar kring Svea hovrätts dom 2014-07-29, mål nr B 4377-14 Claude D Zacharias 1. 1. Bakgrund

Tankar kring Svea hovrätts dom 2014-07-29, mål nr B 4377-14 Claude D Zacharias 1. 1. Bakgrund Tankar kring Svea hovrätts dom 2014-07-29, mål nr B 4377-14 Claude D Zacharias 1 1. Bakgrund Avgörandet handlar om en kommersiell fastighetsförmedling där mäklarens första förmedlingsuppdrag som företagsmäklare,

Läs mer

Registrering som fastighetsmäklare i Sverige

Registrering som fastighetsmäklare i Sverige Bra för i utlandet etablerade fastighetsmäklare att veta om Registrering som fastighetsmäklare i Sverige Detta faktablad innehåller kortfattad information om vad som gäller för den som är fastighetsmäklare

Läs mer

Granskning av fastighetsmäklare

Granskning av fastighetsmäklare Granskning av fastighetsmäklare Björn Nordlund Villaägarnas Riksförbund 1. Inledning... 3 2. Sammanfattning och slutsatser... 3 3. Syfte... 5 4. Metod... 5 5. Avgränsningar och urval... 5 6. Resultat...

Läs mer

Registrering för tillfällig verksamhet som fastighetsmäklare i Sverige

Registrering för tillfällig verksamhet som fastighetsmäklare i Sverige Bra för i utlandet etablerade fastighetsmäklare att veta om Registrering för tillfällig verksamhet som fastighetsmäklare i Sverige Detta faktablad innehåller kortfattad information om vad som gäller för

Läs mer

Kammarkollegiets författningssamling

Kammarkollegiets författningssamling Kammarkollegiets författningssamling ISSN 1402-5345 ISSN 1654-9325 (on line) Utgivare: Bertil Kallner, Kammarkollegiet Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter om krav för registrering som fastighetsmäklare;

Läs mer

INFORMATION FRÅN VITEC

INFORMATION FRÅN VITEC INFORMATION FRÅN VITEC VITEC Nyhetsbrev Vitec Säljstöd 6.7a VITEC Affärsområde Mäklare www.vitec.se/maklare info.maklare@vitec.se GÖTEBORG: REDEGATAN 1 B, 426 77 V. FRÖLUNDA VÄXEL: 031-360 61 00 KALMAR:

Läs mer

Ur rättegångsbalken [Ändringar införda t.o.m. SFS 2003:1149]

Ur rättegångsbalken [Ändringar införda t.o.m. SFS 2003:1149] Ur rättegångsbalken [Ändringar införda t.o.m. SFS 2003:1149] 8 Kap. Om advokater. 1 För riket skall finnas ett allmänt advokatsamfund. Stadgar för samfundet fastställas av regeringen. Advokat är den som

Läs mer

Fastighetens anskaffningsutgift 416 000 euro. ./. från detta belopp avskiljs tomtens andel jämte överlåtelseskatt 2 p

Fastighetens anskaffningsutgift 416 000 euro. ./. från detta belopp avskiljs tomtens andel jämte överlåtelseskatt 2 p AHM-PROVET 16.11.2013 BETYGSÄTTNINGSPRINCIPER 1 (7) Fråga 1 Fastighetens anskaffningsutgift 416 000 euro 2 p./. från detta belopp avskiljs tomtens andel jämte överlåtelseskatt 2 p./. från detta belopp

Läs mer

Köpare: Privatkonsument.

Köpare: Privatkonsument. FA L L F R Å N V E R K L I G H E T E N 1 Köparen upptäckte fel med fuktskyddet bakom kakel och klinkerplattor på väggar/golv i våtrummet Referensfall som visar på situation som faktiskt kan uppstå för

Läs mer

Hur bör man som mäklare agera när en köpare påtalar ett fel i fastigheten de köpt?

Hur bör man som mäklare agera när en köpare påtalar ett fel i fastigheten de köpt? Hur bör man som mäklare agera när en köpare påtalar ett fel i fastigheten de köpt? En fråga som ställs så gott som dagligen till Mäklarsamfundets jurister är hur mäklaren ska agera när en köpare återkommer

Läs mer

Kammarkollegiets författningssamling

Kammarkollegiets författningssamling Kammarkollegiets författningssamling ISSN 1402-5345 (tryck) ISSN 1654-9325 (pdf) Utgivare: Gabriella Loman, Kammarkollegiet Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter KAMFS 2013:3 om registrering som fastighetsmäklare;

Läs mer

Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter om krav för registrering som fastighetsmäklare;

Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter om krav för registrering som fastighetsmäklare; Nu gällande föreskrifter Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter om krav för registrering som fastighetsmäklare; Förslag till nya föreskrifter Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter om registrering som

Läs mer

Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt med mera

Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt med mera Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt med mera Denna informationsbroschyr beskriver vad som gäller för dig som god man, förvaltare eller förmyndare vid försäljning, köp, uthyrning

Läs mer

SFS nr: 2001:883. Revisorslag (2001:883)

SFS nr: 2001:883. Revisorslag (2001:883) SFS nr: 2001:883 Revisorslag (2001:883) 2 I denna lag avses med 1. revisor: en godkänd eller auktoriserad revisor, 2. godkänd revisor: en revisor som har godkänts enligt 4, 3. auktoriserad revisor: en

Läs mer

Avtal om förmedlingsuppdrag - med ensamrätt

Avtal om förmedlingsuppdrag - med ensamrätt Avtal om förmedlingsuppdrag - med ensamrätt Fastighetsmäklare Förmedlingsobjekt Utgångspris Provision/arvode Giltighetstid Innebörden av ensamrätt Överlåtelse av uppdrag Redovisning av ränta Fullmakt mm

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2007-02-19. Boendekostnadskalkyl

God fastighetsmäklarsed 2007-02-19. Boendekostnadskalkyl God fastighetsmäklarsed 2007-02-19 Boendekostnadskalkyl 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 4. Syftet med kalkylen... 4 5. Tillhandahållande av kalkyl... 4 5.1

Läs mer

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2003-05-09. Förslaget föranleder följande yttrande av Lagrådet:

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2003-05-09. Förslaget föranleder följande yttrande av Lagrådet: 1 LAGRÅDET Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2003-05-09 Närvarande: f.d. justitierådet Hans Danelius, regeringsrådet Gustaf Sandström, justitierådet Dag Victor. Enligt en lagrådsremiss den 24 april 2003

Läs mer

Obebyggd skogsfastighet med gräns i Rönne å

Obebyggd skogsfastighet med gräns i Rönne å Obebyggd skogsfastighet med gräns i Rönne å Klippan Sjöleden 1:5, del av Obebyggt skogsskifte om ca 30 ha. Skiftet är beläget nära Ljungbyhed och har ca 1,3 km gräns i Rönne å. Virkesförråd om 5400 m3sk

Läs mer

T j ö r n - M o s s h o l m e n A m a z o n k a j e n T j ö r n - M o s s h o l m e n K v a r t e r e t A m a z o n S m s : a 9 9 0 5 6 t i l l 7 1 1 2 2 s å f å r d u o b j e k t b e s k r i v n i n g

Läs mer

Bilaga till Granskningsplan lekmannarevision JAK medlemsbank 2015

Bilaga till Granskningsplan lekmannarevision JAK medlemsbank 2015 Bilaga till Granskningsplan lekmannarevision JAK medlemsbank 2015 Riktlinjer för lekmannarevision UPPGIFT ENLIGT TEXT PÅ JAK:S HEMSIDA Lekmannarevisorerna arbetar på föreningsstämmans uppdrag för att granska

Läs mer

Svensk författningssamling

Svensk författningssamling Svensk författningssamling Förordning om försäkringsförmedling; SFS 2005:411 Utkom från trycket den 14 juni 2005 utfärdad den 2 juni 2005. Regeringen föreskriver följande. 1 kap. Definitioner 1 I denna

Läs mer

Skog i Smedjebacken. Utgångspris: 1 750 000 kronor Försäljningssätt: Skriftligt bud oss tillhanda senast 2015-09-16.

Skog i Smedjebacken. Utgångspris: 1 750 000 kronor Försäljningssätt: Skriftligt bud oss tillhanda senast 2015-09-16. Skog i Smedjebacken SMEDJEBACKEN JOBSBO 9:13 & DEL AV 6:1 Väl samlat skogsinnehav med mycket bra tillväxt strax norr om Smedjebacken. Ca 25 ha produktiv skogsmark med ett virkesförråd om ca 5 000 m³sk

Läs mer

Grundläggande principer

Grundläggande principer Avtalsrätt I och II Grundläggande principer HR: Avtalsfrihet Und: tvingande skyddslagstiftn HR: Pacta sunt servanda Und: Ogiltighet enl 3 kap Avtalslagen Und: Bristande rättshandlingsförmåga hos motparten

Läs mer

Skyldigheten att lämna registerutdrag blir mindre betungande

Skyldigheten att lämna registerutdrag blir mindre betungande Sammanfattning Hanteringen av personuppgifter som inte ingår i personregister underlättas Personuppgiftslagsutredningen har haft i uppdrag att göra en över-syn av personuppgiftslagen. Syftet har varit

Läs mer

Anmälarna har bland annat uppgivit följande.

Anmälarna har bland annat uppgivit följande. Beslut 1 (7) Fastighetsmäklare: Henrik Tågmark Molkom 403 660 60 Molkom Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares omsorgsplikt, handlingsplikt och identitetskontroll m.m.

Läs mer

Presentation av Tord Gransbo, Finansdepartementet

Presentation av Tord Gransbo, Finansdepartementet Försäkringsförmedling Presentation av Tord Gransbo, Aktörer Försäkringsbolagen - anställda säljare Ombud enbolagsombud flerbolagsombud specialombud franchisetagare fritidsombud bancassurance Försäkringsmäklare

Läs mer

Värdefull information för Dig som skall köpa villa.

Värdefull information för Dig som skall köpa villa. Värdefull information för Dig som skall köpa villa. I detta häftet finner Du information som kan vara bra att känna till när det är dags att köpa villa. BUDGIVNING Den allmänna utgångspunkten för budgivning

Läs mer

Årsbok 2003 Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden

Årsbok 2003 Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden Inledning Inledning Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Detta gäller dock inte för den som är advokat. Nämnden för ett register över de mäklare som

Läs mer

Allmänna bestämmelser rörande konsulttjänster inom revisionsområdet

Allmänna bestämmelser rörande konsulttjänster inom revisionsområdet 1 (5) Allmänna bestämmelser rörande konsulttjänster inom revisionsområdet Ingress Dessa allmänna bestämmelser är avsedda att användas vid uppdrag inom området revision i kommuner, landsting och kommunala

Läs mer

Svensk författningssamling

Svensk författningssamling Svensk författningssamling Lag om ändring i föräldrabalken; SFS 2008:910 Utkom från trycket den 2 december 2008 utfärdad den 13 november 2008. Enligt riksdagens beslut 1 föreskrivs i fråga om föräldrabalken

Läs mer

Jordbruksmark och tomter vid havet

Jordbruksmark och tomter vid havet Jordbruksmark och tomter vid havet TANUM SMEDSERÖD 1:2 Fastighet utan byggnader i Svenneby omfattande ca 19 ha varav ca 9 ha jordbruksmark vid havet. Jordbruksmarken ekologisk odlad där EU-stödrätter följer.

Läs mer

Vårdval tandvård Västernorrland. Bilaga 2 Ansökan. Allmän barn- och ungdomstandvård. Version 2013-01-15

Vårdval tandvård Västernorrland. Bilaga 2 Ansökan. Allmän barn- och ungdomstandvård. Version 2013-01-15 Vårdval tandvård Västernorrland Bilaga 2 Ansökan Allmän barn- och ungdomstandvård Version 2013-01-15 1 1. Uppgifter om sökande Detta dokument ska besvaras och undertecknas av sökande. Namn på sökande Organisationsnummer:

Läs mer

FRITIDSHUS - LÅNGSELE - PRIS: 275 000:-

FRITIDSHUS - LÅNGSELE - PRIS: 275 000:- AB SkogensHus Viktoriaesplanaden 23 891 33 ÖRNSKÖLDSVIK Tel 0771-120 140 Fax 0660-190 50 FRITIDSHUS - LÅNGSELE - PRIS: 275 000:- Tomt Byggnad Byggnadssätt Servitut, planbestämmelser, gemensamhetsanläggningar

Läs mer

Promemorians huvudsakliga innehåll... 5

Promemorians huvudsakliga innehåll... 5 Innehåll Promemorians huvudsakliga innehåll... 5 1 Lagtext... 7 1.1 Förslag till lag om ändring i konsumentkreditlagen (2010:1846)... 7 1.2 Förslag till lag om ändring i lagen (2014:275) om viss verksamhet

Läs mer

Din guide till att bo med bostadsrätt

Din guide till att bo med bostadsrätt Din guide till att bo med bostadsrätt Hur beskattas jag för min bostadsrätt? Vilken försäkring behöver jag? Äger jag min lägenhet? Vad är en bostadsrättsförening? Vem förvaltar föreningen? Till vad går

Läs mer

Frågor & svar om lagen om det nya regelverket för förvaltare av alternativa investeringsfonder (LAIF)

Frågor & svar om lagen om det nya regelverket för förvaltare av alternativa investeringsfonder (LAIF) PROMEMORIA Datum 2013-06-27 uppdaterad 2014-01-08 och 2014-06-02 Frågor & svar om lagen om det nya regelverket för förvaltare av alternativa investeringsfonder (LAIF) Finansinspektionen Box 7821 SE-103

Läs mer

INFORMERAR SAMÄGANDERÄTTSLAGEN RÅDGIVNINGSAVDELNINGEN INFORMERAR OM

INFORMERAR SAMÄGANDERÄTTSLAGEN RÅDGIVNINGSAVDELNINGEN INFORMERAR OM INFORMERAR RÅDGIVNINGSAVDELNINGEN INFORMERAR OM SAMÄGANDERÄTTSLAGEN Villaägarnas Riksförbund 2009 Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära

Läs mer

Kommersiella villkor m.m.

Kommersiella villkor m.m. Kommersiella villkor m.m. Priser (vid avrop) Tjänsterna är prissatta per timme med ett angivet takpris som inte får överskridas. Debitering ska baseras på faktiska förhållanden. Endast utförda arbetsuppgifter

Läs mer

2004-12-01. Härmed inbjuds Ni att lämna anbud enligt nedan angivna förutsättningar.

2004-12-01. Härmed inbjuds Ni att lämna anbud enligt nedan angivna förutsättningar. 2004-12-01 Dnr 0411-0798-STAB-23 Anbudsinbjudan avseende Arbetsgivarverkets upphandling av konsultstöd för grafisk formgivning Arbetsgivarverket har för avsikt att i enlighet med 6 kap. lagen (1992:1528)

Läs mer

1. Förberedelser. 1.1 Kontrollera föreningens årsredovisning (finns som bifogad fil i objektsbeskrivningen).

1. Förberedelser. 1.1 Kontrollera föreningens årsredovisning (finns som bifogad fil i objektsbeskrivningen). Checklista för visningen Lägenhet/Bostadsrätt Detta är en checklista som ska vara till hjälp för dig som bostadsköpare. Här får du lite tips som kan hjälpa dig på din resa från visning till avtal. Sätt

Läs mer

Några ord om att bo i bostadsrätt

Några ord om att bo i bostadsrätt Några ord om att bo i bostadsrätt 2 3 Ditt boende, vår angelägenhet Att köpa ny bostad är ett stort beslut och det finns naturligtvis mycket att ta ställning till. Genom den här broschyren vill vi på NCC

Läs mer

Virkesrik fastighet på Vikbolandet

Virkesrik fastighet på Vikbolandet Virkesrik fastighet på Vikbolandet Norrköping Risätter 1:2, del av Obebyggd fastighet på Vikbolandet. Arealen uppgår till totalt 55,7 hektar varav 11,9 hektar åker och 38,8 hektar är produktiv skogsmark.

Läs mer

Skog i Falun. Utgångspris: 1 000 000 kronor Försäljningssätt: Skriftligt bud oss tillhanda senast 2015-08-26.

Skog i Falun. Utgångspris: 1 000 000 kronor Försäljningssätt: Skriftligt bud oss tillhanda senast 2015-08-26. Skog i Falun FALUN GALLSJÖN 18:9 Tillväxtfastighet i ett skifte ca 7 km norr om Falun vid Skuggarvet. Totalt ca 48 ha varav ca 35 ha är produktiv skogsmark med ett virkesförråd om ca 2 650 m³sk yngre skog.

Läs mer

Allmänna Villkor för Tjänsten

Allmänna Villkor för Tjänsten Allmänna Villkor för Tjänsten 2014-12-23 1. OMFATTNING OCH DEFINITIONER 1.1. Dessa Allmänna Villkor för Kund gäller när Joblife AB (nedan kallad Joblife ) ger privatpersoner ( Användare ) tillgång till

Läs mer

Är köpeskillingen inte till fullo betald på tillträdesdagen utgår därefter dröjsmålsränta enligt räntelagen.

Är köpeskillingen inte till fullo betald på tillträdesdagen utgår därefter dröjsmålsränta enligt räntelagen. 1 (4) Mellan Ekerö kommun, org nr 212000-0050 (Kommunen) och AB Storstockholm Lokaltrafik, org nr 556013-0683, (SL) har med anledning av att behov föreligger om att flytta SLs bussdepå från Ekerö Centrum

Läs mer

Granska ombildningen till bostadsrätt

Granska ombildningen till bostadsrätt Granska ombildningen till bostadsrätt När en ombildningsprocess drar igång finns det anledning att särskilt granska några saker för att försäkra sig om att man inte blir vilseledd. Bostadsrättsföreningen

Läs mer

Försäkringsförmedlare I gränslandet mellan marknadsföring och förmedling. 7 april 2009 DNR 08-4750 2009:4

Försäkringsförmedlare I gränslandet mellan marknadsföring och förmedling. 7 april 2009 DNR 08-4750 2009:4 Försäkringsförmedlare I gränslandet mellan marknadsföring och förmedling 7 april 2009 DNR 08-4750 2009:4 INNEHÅLL SAMMANFATTNING 1 Avgränsningar 3 RESULTAT AV UNDERSÖKNINGEN 3 Produkter och intäkter 3

Läs mer

Årsbok 2005 Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden

Årsbok 2005 Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden Inledning Inledning Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Detta gäller dock inte för den som är advokat. Nämnden för ett register över de mäklare som

Läs mer

Regler för certifiering

Regler för certifiering Regler för certifiering Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Allmänt Allmänt 1 1 Med kommun avses i dessa regler primärkommuner, landstingskommuner och kommunalförbund. Med kommun avses i dessa regler

Läs mer

Årsbok 2013 Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsärenden. Inledning

Årsbok 2013 Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsärenden. Inledning Inledning Inledning Den som arbetar som fastighetsmäklare i Sverige måste vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen. Detta gäller dock inte för den som är advokat och inte heller för fastighetsmäklare

Läs mer

Granskning av avtalsvillkor gällande fiberanslutning till villa

Granskning av avtalsvillkor gällande fiberanslutning till villa PM Datum 2015-04-16 2014/1165 Granskning av avtalsvillkor gällande fiberanslutning till villa Bakgrund Som en del av arbetet i Bredbandsforums Villagrupp har Konsumentverket under början av 2015 genomfört

Läs mer

Skog norr om Våmhus, Mora

Skog norr om Våmhus, Mora Skog norr om Våmhus, Mora MORA ÖSTRA STORBYN 85:1 Obebyggd skogsfastighet om 55 hektar belägen i södra Blecksberget norr om Våmhus i Mora kommun. Den produktiva skogsmarksarealen är uppmätt till 54,4 hektar

Läs mer

Svensk författningssamling

Svensk författningssamling Svensk författningssamling Lag om inlåningsverksamhet; SFS 2004:299 Utkom från trycket den 2 juni 2004 utfärdad den 19 maj 2004. Enligt riksdagens beslut 1 föreskrivs följande. Tillämpningsområde 1 Denna

Läs mer

Nyarps Bergtäkt. Försäljningssätt: Skriftligt bud oss tillhanda senast 2015-03-06.

Nyarps Bergtäkt. Försäljningssätt: Skriftligt bud oss tillhanda senast 2015-03-06. Nyarps Bergtäkt HYLTE NYARP 1:19, 1:20, 1:28, 1:29 DEL AV Unik möjlighet att köpa aktiv täkt för naturgrus och fast berg som investering eller för egen brytning. Ca 9 000 000 ton i befintlig täkt på ca

Läs mer

Etiska Riktlinjer för INTACTA KAPITAL 556704-6189.

Etiska Riktlinjer för INTACTA KAPITAL 556704-6189. Etiska Riktlinjer för INTACTA KAPITAL 556704-6189. Dessa riktlinjer antogs vid INTACTA Kapitals styrelsemöte den 16 maj 2013. 1(5) Etiska riktlinjer 1. Etik och syftet med etiska riktlinjer Bolaget verkar

Läs mer

ÖVERENSKOMMELSE OM FASTIGHETSREGLERING

ÖVERENSKOMMELSE OM FASTIGHETSREGLERING ÖVERENSKOMMELSE OM FASTIGHETSREGLERING har denna dag träffats mellan (1) Jernhusen Fastigheter AB, org. nr 556596-9598, Box 520, 101 30 Stockholm ( Överlåtaren ); och (2) Piteå Kommun, org. nr 212000-2759,

Läs mer

Instruktion om förbudet mot mutor

Instruktion om förbudet mot mutor Instruktion om förbudet mot mutor INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. Definitioner... 1 2. Bakgrund och syfte... 1 3. tillämplighet... 2 4. Givande och tagande av alla typer av förmåner... 2 5. När medarbetare inom

Läs mer

Frågan om vem som får överklaga ett beslut behandlas i avsnitt 10.1. 5.2 Ombud och biträde

Frågan om vem som får överklaga ett beslut behandlas i avsnitt 10.1. 5.2 Ombud och biträde Part, Avsnitt 5 57 5 Part Ombud 5.1 Allmänt Den personkrets som ska behandlas som part betecknas som sökande, klagande eller annan part. Partsbegreppets innehåll har inte närmare behandlats i förarbetena

Läs mer

Bilaga 1 Allmänna villkor för Socialnämnds anslutning till Sammansatt Bastjänst Ekonomiskt Bistånd (SSBTEK)

Bilaga 1 Allmänna villkor för Socialnämnds anslutning till Sammansatt Bastjänst Ekonomiskt Bistånd (SSBTEK) Bilaga 1 Allmänna villkor för Socialnämnds anslutning till Sammansatt Bastjänst Ekonomiskt Bistånd (SSBTEK) 1. Allmänt Dessa Allmänna villkor reglerar Socialnämndens anslutning till Sammansatt Bastjänst

Läs mer

KS 17 10 SEPTEMBER 2014

KS 17 10 SEPTEMBER 2014 KS 17 10 SEPTEMBER 2014 KÖPEKONTRAKT Säljare: Köpare: Fastighet: Uppsala kommun, genom dess kommunstyrelse, org nr 212000-3005, nedan kallad Säljaren. Uppsala Kommun Skolfastigheter AB, org nr 556911-0751,

Läs mer

1. SAMMANFATTNING...3 2. FÖRORD...4 3. FÖRKORTNINGAR...5

1. SAMMANFATTNING...3 2. FÖRORD...4 3. FÖRKORTNINGAR...5 Innehåll 1. SAMMANFATTNING...3 2. FÖRORD...4 3. FÖRKORTNINGAR...5 4. INLEDNING...6 4.1. Inledning till ämnet...6 4.2. Syfte...6 4.3. Metod...6 4.4. Disposition...7 5. HISTORIK...8 5.1. Mäklaryrkets historik...8

Läs mer

NATIONAL LEGISLATION: SWEDEN

NATIONAL LEGISLATION: SWEDEN NATIONAL LEGISLATION: SWEDEN 1. 2. Swedish Cohabitation Act (2013:376) 2 Ändringar och övergångsbestämmelser 10 1 1. SWEDISH COHABITATION ACT (2013:376) Vad som avses med sambor 1 Med sambor avses två

Läs mer

Årsbok 2001 Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden

Årsbok 2001 Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden Årsbok 2001 Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden Inledning Inledning Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Detta gäller dock inte för den som enbart

Läs mer

Energideklarationer för byggnader

Energideklarationer för byggnader BRA FÖR FASTIGHETSMÄKLAREN ATT VETA OM Energideklarationer för byggnader Lagen (2006:985) om energideklarationer för byggnader trädde i kraft den 1 oktober 2006. Systemet med energideklarationer införs

Läs mer

Skogsfastighet 36,8 Ha

Skogsfastighet 36,8 Ha Skogsfastighet 36,8 Ha VARBERG ÄLINGABERG 1:5 DEL AV Vacker skogsfastighet utan byggnader mellan Rolfstorp och Ullared, endast 30 min till Varberg. Virkesförråd ca 5150 m³ sk varav 3600 m³ sk möjligt att

Läs mer

VILLA - CENTRALT Elovsgatan 14

VILLA - CENTRALT Elovsgatan 14 VILLA - CENTRALT Elovsgatan 14 KORTFAKTA Objektstyp: Friliggande villa Boarea: 109 m2 Antal rum: 4 rum och kök. Tomtarea: 792 m2 Byggår: 1975 Utgångspris: 1 500 000kr MÄKLARENS BESKRIVNING Välskött tegelvilla

Läs mer

ANVÄNDARVILLKOR. 1. Allmänt. 2. Tjänsten och villkor för tillträde till denna

ANVÄNDARVILLKOR. 1. Allmänt. 2. Tjänsten och villkor för tillträde till denna ANVÄNDARVILLKOR 1. Allmänt 1.1 Dessa användarvillkor ( Användarvillkoren ) gäller när du som användare ( Användare ) ingår avtal ( Avtalet ) med M.C. WITTE of Sweden AB, org. nr 556871-4298, med adress

Läs mer

riktlinjer för lägenhetsbyten sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretag

riktlinjer för lägenhetsbyten sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretag riktlinjer för lägenhetsbyten sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretag Syftet med riktlinjerna Ett centralt inslag i de rättigheter som hyresgästerna har enligt hyreslagen är rätten att byta bostad med

Läs mer

Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt m.m.

Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt m.m. Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt m.m. Denna informationsbroschyr beskriver vad som gäller för dig som god man, förvaltare eller förmyndare vid försäljning, köp, uthyrning

Läs mer