Årsredovisning för räkenskapsåret Innehåll

Transkript

1 Årsredovisning 2013

2

3 Årsredovisning för räkenskapsåret 2013 Innehåll VD har ordet...4 Förvaltningsberättelse...7 Resultaträkning...18 Balansräkning...20 Kassaflödesanalys...22 Noter...24 Revisionsberättelse...30 Översikt...31 Enhetsspecifikation...32

4 VD har ordet Året som gått Vi har än en gång summerat ett år för Leksandsbostäder AB. Bolagets vinst före bokslutsdispositioner uppgår till tkr. Vi har kunnat stärka vår ekonomi och uppfyllt de ekonomiska målen som vår ägare ställt i de nya ägardirektiven, både vad gäller soliditet och direktavkastning. Under året har vi genomfört ännu en kundundersökning. Vi får mycket bra omdöme från våra hyresgäster. Vårt nöjdkundindex - NKI - har ökat något till hela 76, en nivå som är att betrakta som hög. Bekräftelsen från hyresgästerna på ett bra jobb är oerhört värdefullt och alla i företaget bidrar till det goda omdömet. Vi har ett gott samarbete med hyresgästföreningen och genom regelbundna träffar med hyresgästerna får vi värdefull information om våra kunders synpunkter och önskemål. Byggplanerna på vår mark öster om vårt kontorshus har fortsatt under året. Ett planprogram har tagits fram av samhällsbyggnadskontoret. Riskerna avseende buller, vibrationer och närhet till OKQ8:s bensinstation har belysts. Bullernivåerna ligger i dagsläget på en nivå som begränsar möjligheten till en rationell utformning av nya bostadshus. I dagsläget finns dock en förhoppning om att nu gällande bullerregler ska förändras till sommaren 2014, en förändring som skulle innebära möjlighet till att bygga enkelsidiga lägenheter. Vi har därför beslutat att avvakta med det fortsatta planarbetet till i sommar för att på så sätt kunna anpassa detaljplanen till de regler som förväntas komma. Det är glädjande att byggnationen vid Rosens ladugård nu har påbörjats. Leksandsbostäder har initierat och även till stor del bekostat planarbetet på området, ett planarbete som när det 4 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB VD har ordet

5 startade hade inriktningen att vi själva skulle exploatera marken. Så blev det inte, marken såldes under 2013 till Nils Skoglund AB. Ladugården som i planen är q-märkt kommer att bevaras, och det känns väldigt bra. Jag tror att byggnaden kommer att ge karaktär åt området och ge ett mervärde för de boende. Jag hoppas att de nya ägarna av markområdet kan fortsätta med ytterligare en etapp med nya lägenheter. Under 2013 har ett energitjänsteprojekt startat. Projektet omfattar både Leksandsbostäders och kommunens fastighetsbestånd. Inventeringsdelen har i det närmaste slutförts under året och åtgärdsrapporterna har lämnats nu i januari Efter analys av rapporterna ska beslut om det fortsatta arbetet tas i bolagets styrelse resp. kommunstyrelsen. Satsningen på underhållsarbeten i fastighetsbeståndet har också under 2013 varit på en hög nivå. Utöver sedvanligt lägenhetsunderhåll har vi har genomfört en förändring av värmesystemen i kv. Olshans, Prinsen och Vinkeln. Vi har bytt en läckande internkulvert med en stor undercentral till 17 nya undercentraler med primärkulvert till varje byggnad. Projektet bestod både av underhålls- och investeringsarbeten och färdigställdes i början av Vi har redan sett positiva effekter på energiförbrukningen i dessa områden. Vidare har en ommålning av fasaden på kv. Fiskgårdarna, eller i dagligt tal Bönan, genomförts. Byggnaden som inrymmer både bostäder och musikskolan är en av våra vackraste och resultatet blev mycket bra. Träfasader är gökungar i vårt bestånd, det blir ofta stora byggåtgärder om vi måste vänta för länge med målningsarbeten. Merkostnader som tenderar att ta stort utrymme från underhållsbudgeten. Arbetet med att renovera boendeavdelningar på Edshults demensboende har fortsatt och under året har ytterligare en avdelning fått nya ytskikt och ny belysning. Under 2014 planeras arbeten i ytterligare två avdelningar. Även under 2013 har bolaget haft förmånen att kunna anställa många ungdomar i våra gröna jobb. En bra skötsel av gräsmattor, parker och planteringar utgör en viktig del av trivselfaktorerna för hyresgäster och kommuninnevånare. Den säsongsanställda personalen är därför en viktig grupp för oss. Det känns bra att kunna ge många ungdomar en första positiv erfarenhet av arbetslivet med sig när de ska vidare i livet. De fyra äldreboenden som ägs av Leksandsbostäder och blockuthyrs till Leksands kommun omtaxerades under året efter en begäran, och en omfattande utredning från bolagets sida. Besluten om ny taxering innebar att fastigheterna nu utgör skattefria vårdboenden i stället för vanliga hyreshus. Detta medförde en reducering av fastighetsskatten, dels retroaktivt, dels för 2013, om totalt tkr. Enligt hyresavtalet reducerades kommunens hyreskostnad för 2013 med motsvarade belopp, ett positivt tillskott som förbättrar kommunens resultat för året. naturligtvis en del av förutsättningarna för att nål detta mål. Leksandsbostäder är en av aktörerna i arbetet med att nå målet. För att kunna bygga nya bostäder är tillgången på detaljplanelagd mark en viktig förutsättning. En annan förutsättning är att byggkostnaderna landar på nivåer som gör att hyrorna i de nyproducerade lägenheterna kan efterfrågas av hyresgäster. En tredje viktig faktor är att de nya lägenheterna efterfrågas av hyresgäster. När det gäller detaljplaner så har vi som tidigare nämnts, påbörjat arbetet med en plan på vår egen tomt öster om vårt kontorshus. Jag vill även understryka vikten av att kommunen påbörjar en planläggning av den centrala fastigheten Nygårds 3 o 5 som kommunen äger sedan hösten SABO:s upphandlade ramavtal avseende flerfamiljshus visar på möjligheten att kunna producera hyreshus på kostnadsnivåer som ger överkomliga hyresnivåer. Men återigen finns inte färdiga detaljplaner kan man inte avropa på ramavtalen. När det gäller den tredje faktorn, efterfrågan, är vår erfarenhet att det är viktigt att känna av vad marknaden vill ha. Vi kommer därför att göra marknadsundersökningar innan vi genomför nybyggnationer. Under 2014 kommer vi att förse våra fyra äldreboenden med fasta reservelverk. Hitintills har vi varit beroende av mobila elverk. Projektet med de nya aggregaten har kantats av upphandlingssvårigheter med flera överklaganden under resans gång. Men nu står de på plats och ska kopplas in under maj månad. I januari 2014 såldes fastigheten Trädgården 8 till en privatperson. Fastigheten utgör en av de två kvarvarande villorna i vårt centrala kvarter kring Faluvägen, Fiskgatan och Bygatan. Det känns fantastiskt bra att det vackra huset får ett nytt liv. Under sommaren är målsättningen att även den återstående villan som är belägen vid Faluvägen också kan avyttras till någon köpare som ser byggnadens potential. Det är min förhoppning att leksandsborna ska kunna känna glädje och tacksamhet i att byggnaderna fick en bevarandestatus i detaljplanen. Jag vill rikta ett stort tack till all personal och till styrelsen för arbetet under Nu går vi vidare in i 2014 och hjälps åt för att leva upp till visionen Det är lätt att bo hos oss. Leksand i mars 2014 Elisabet Nises-Look Verkställande direktör Inför år 2014 och framåt I Leksands kommuns visionsarbete för framtiden har ett befolkningsmål på innevånare satts. Nya bostäder är VD har ordet Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 5

6 6 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB VD har ordet

7 Christer Swedhs Ordförande Per Spik Vice ordförande Lars Matsson Inger Back Kent Dahlquist Mats Rönnblad Lars Hjort Birgitta Dalin Elisabet Nises-Look Verkställande direktör Olle Oskarsson Vice verkställande direktör Förvaltningsberättelse Leksandsbostäder AB Organisationsnummer Styrelsen och verkställande direktören för Leksands-bostäder AB får härmed avge följande årsredovisning för verksamhetsåret Ägare Leksands kommun äger samtliga aktier i bolaget. Styrelse och revisorer Kommunfullmäktige har till ledamöter utsett följande: Ordinarie styrelseledamöter Christer Swedhs, ordförande, Insjön Per Spik, vice ordförande, Leksand Ludvig Enqvist, Siljansnäs, tom 16 september 2013 Lars Matsson, Siljansnäs, from 17 september 2013 Inger Back, Djura Kent Dahlquist, Leksand Styrelsesuppleanter Mats Rönnblad, Leksand Lars Hjort, Leksand Birgitta Dalin, Siljansnäs Ordinarie revisor Emil Forsling, Falun Revisorssuppleant Peter Söderman, Västerås Lekmannarevisorer Alf Dahlin, Leksand Lars Melin, Leksand Ingemar Wiborgh, Insjön Räkenskaperna har reviderats av PWC AB. Sammanträden Styrelsen har under verksamhetsåret hållit 6 protokollförda sammanträden. Verkställande direktör Verkställande direktör för bolaget är Elisabet Nises-Look. Vice verkställande direktör för bolaget är Olle Oskarsson. Organisationsanslutning Bolaget är medlem i: SABO Sveriges allmännyttiga Bostadsföretag FASTIGO Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation HBV Husbyggnadsvaror HBV förening upa Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 7

8 Förvaltning av fastigheter Fastighet 2050 Verksamhetsplanen Fastighet 2050, som är ett hjälpmedel för att uppnå uppsatta mål, har under året reviderats och all personal har informerats. Energitjänsteprojekt (ETP-projekt) Som en mycket viktig del i arbetet för att uppnå de uppsatta målen för minskad energianvändning i Leksands kommuns Energi- och Klimatplan genomför vi i samarbete med kommunen ett energitjänsteprojekt. Första delen med inventering av fastigheterna för att kunna identifiera möjliga åtgärder har i det närmaste slutförts under året. Projektet går sedan vidare med urval av åtgärder och beslut om finansiering. Egna fastigheter Bolaget äger och förvaltar vid utgången av lägenheter med totalt m 2 bostadsyta, 47 lokaler med en yta av m 2 samt fyra äldreboenden med totalt m 2 uthyrningsbar yta. Bruttoarea för hela fastighetsbeståndet är m² Hyresgästundersökning Under våren genomfördes en hyresgäst-undersökning. Vi får mycket bra omdöme från våra hyresgäster. NKI (nöjdkundindex) har ökar något till hela 76, en nivå som är att betrakta som hög. Verktyget som användes utgår helt från hyresgästernas perspektiv och mäter attityder dvs. hur kunderna upplever sin hyresvärd och sitt boende. Resultatet av undersökningen är ett kvitto på att vårt arbete har varit rätt. Avseende de områden som vi efter förra undersökningen har arbetat aktivt med har vi nu fått högre värden. Det gäller exempelvis skötsel av utomhusmiljön, miljöarbetet, information till hyresgästerna och underhåll av tvättstugor. Vår utmaning blir nu att behålla det fina betyget och utveckla de områden som hyresgästerna tycker att vi ska prioritera. Fastighetsunderhåll och reparationer Under året har tkr ( tkr) lagts på planerat underhåll avseende egna fastigheter. Kostnaderna för reparationer uppgår till tkr (2 349 tkr). Några av de större underhållsprojekten omnämns nedan. Lägenhetsunderhåll Lägenhetsunderhåll har skett löpande enligt tidigare års praxis. Det innebär att vi i samråd med lägenhetsinnehavare eller vid byte av hyresgäst utför underhållsåtgärder i lägenheter. Lägenhetsunderhåll på våra äldreboenden sker på samma sätt men med enhetscheferna som kontaktpersoner. Yttre fastighetsunderhåll Arbetet med att byta ut gamla utvändiga kallvattenserviceledningar vid kv. Olshans, Prinsen och Vinkeln har slutförts under året. Under året har utvändig målning utförts vid kv. Fiskgårdarne (i dagligt tal Bönan) samt vid pensionärslägenheterna på Åhléns väg i Insjön. Vid Åhléns väg 3-7 i Insjön har taken byggts om på förråden pga. läckage. Inre fastighetsunderhåll I kv. Vägskälet har vi bytt ventilation i restaurangköket. I kontorslokalerna i kv. Snedkanten har arbetet med utbyte av larmanläggningar för inbrott/passage och brand färdigställts. På Edshultsgårdens äldreboende har vi på ytterligare en hel avdelning renoverat ytskikt och bytt till energismart belysning. I kv. Olshans har vi bytt till energibesparande LED-armaturer i gemensamma utrymmen och utebelysning. BTA-yta Rörelsens kostnader fastigheter Förvaltade fastigheter 33% Fastighetsskatt 1% Kapital - netto 9% Underhåll - förvaltade 3% Avskrivningar 13% Drift - egna 41% Egna fastigheter 67% Underhåll - egna 13% Drift - förvaltade 20% 8 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse

9 Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 9

10 10 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse

11 Fastighetsinvesteringar I kv. Olshans, Prinsen och Vinkeln har projektet med att ersätta en stor fjärrvärmecentral och interna kulvertar till fjärrvärme med egna undercentraler i varje huskropp färdigställts under året. Vi räknar med att vi utöver en säkrare värmeleverans även kommer att spara energi som en följd av att vi eliminerar värmeförluster i våra kulvertar. I storköket på Edshultsgården har kombiugn och tunneldiskmaskin bytts ut och i köket på Solhem har utbyte skett av en granuldiskmaskin. Vid alla våra fyra äldreboenden kommer vi att installera fasta reservelverk för att kunna säkerställa tillgången på el om ett strömbortfall i det vanliga elnätet skulle inträffa. Hittills har vi varit beroende av mobila elverk. Projektet har påbörjats under året med förberedande markarbeten och aggregaten kommer att kopplas in under Hyresgästföreningen (HGF) Tillsammans med HGF har vi haft ett antal samrådsträffar i aktuella frågor. Trygghetsvandringar på ett flertal områden har också genomförts under året. Förvaltningsuppdraget Bolaget utför för Leksands kommuns räkning administrativ och teknisk/ekonomisk förvaltning av kommunens fastighetsinnehav motsvarande m 2 bruttoarea. Under året har förvaltningsuppdraget utökats med nya fastigheter. I början av året togs den nybyggda förskolan Källbacken i drift och under hösten övertogs ansvaret för de av kommunen inköpta fastigheterna söder om brofästet, Insjövägen 4 och Järnavägen 3. Ekonomiskt avslutades året med ett överskott på 0,2 tkr, som lämnas åter till kommunen i en avräkning. Under året har vi haft merkostnader uppgående till 0,7 mkr för bränsle på grund av den under 2012 havererade flispannan vid värmecentralen i Siljansnäs. Denna ökade kostnad uppvägdes totalt sett av lägre uppvärmningskostnader under slutet av året för det övriga fastighetsbeståndet. Fastighetsunderhåll och reparationer Under året har tkr (3 294 tkr) lagts på planerat underhåll avseende förvaltnings-uppdragets fastigheter och kostnaderna för reparationer uppgår till tkr (1 576 tkr). Några av de större underhållsprojekten omnämns nedan. Yttre fastighetsunderhåll Vid Rosens förskola har staketet runt hela fastigheten bytts ut. Vid Igelkottens förskola har renovering av markytor och reparation av tak utförts. I Kulturhuset har hissen renoverats. Fastighetsinvesteringar I juni togs den nya pelletspannan vid värmecentralen i Siljansnäs i drift. Anläggningen kunde därmed sluta eldas med olja, som den gjorts sedan den gamla flispannan havererade. Kulturhuset har fått ny energibesparande ventilation där ett nytt aggregat ersatt tre mindre. Miljö Miljöarbete Leksands kommuns miljöpolicy är styrande även för Leksandsbostäder. Vi presenterar här ett utdrag av den: Vi ska i alla våra verksamheter arbeta för en långsiktigt hållbar samhällsutveckling, ekologiskt, ekonomiskt och socialt. Alla ska vara med och ta ansvar för att miljöpolicyn genomsyrar beslut och handlingar i stort och smått. Vi ska vara ett föredöme för invånare och besökare. Vi ska därför, så långt det är möjligt: spara på energi och gå över till förnybara energikällor ställa höga miljökrav vid all upphandling, byta ut varor och kemiska produkter mot mindre skadliga om minimera miljöbelastande utsläpp kontinuerligt öka miljömedvetenheten hos anställda, invånare, företagare och övriga verksamma i kommunen. Vi har implementerat kommunens energi-, klimat- och miljöplaner i vår miljöhandbok där vi har mål och åtgärder för vår verksamhet. Miljöpåverkan Bolaget bedriver ingen tillståndspliktig verksamhet. Anmälningspliktig verksamhet som bedrivs är transport av farligt avfall som uppkommit i egen yrkesmässig verksamhet och eldning av fastbränsle i värmeanläggning i Siljansnäs. Anmäld transport av miljöfarligt avfall avser: oljeavfall lösningsmedelsavfall färg- och lackavfall hela lysrör eller andra ljuskällor avfall av elektriska eller elektroniska produkter övrigt avfall. Återvinning och avfall I stort har alla våra lägenheter tillgång till utrymme där man kan lämna källsorterings-fraktioner. På något ställe kan det saknas på gården, men då finns det inom rimligt gångavstånd. Inre fastighetsunderhåll I G:a Gymnastiken har handikappanpassning av entrén gjorts och omklädningsrummet för pojkar har renoverats. Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 11

12 Under 2013 är den insamlade volymen: m 3 Glas Metallförpackningar Plastförpackningar Pappersförpackningar Tidningar Uppvärmning Olja Oljeförbrukningen ökade under 2013 med 69 m 3 till en årsförbrukning på 187 m 3. Förbrukningen i förvaltningsuppdraget inräknad. Ökningen är i sin helhet att hänföra till värmecentralen i Siljansnäs där reservoljepannan har körts sedan flispannan havererade i juli 2012 fram till driftstart av nya pelletspannan i juni Ett antal fastigheter har olja som spets, där kommunens värmecentral i Siljansnäs kan nämnas som den största förbrukaren. Bland våra egna fastigheter kvarstår endast tvåfamiljshuset i Djura med olja som huvudsaklig uppvärmningskälla. Fjärrvärme Total energianvändning under 2013 av fjärrvärme, inklusive fastigheter i förvaltningsuppdraget var ca 14,9 (15,9) GWh. En bidragande orsak till minskningen är att 2013 var ett varmare år än Även satsningen på flera undercentraler med primärkulvert har lett till minskad förbrukning. Hyresmarknaden Hyresbortfall Hyresbortfallet för de outhyrda lägenheterna har ökat med 171 tkr i förhållande till 2012 och uppgår för 2013 till tkr. Även kostnad för hyresbortfall för lägenheter outhyrda under reparation inräknas i dessa siffror. I Leksand har kostnaden för outhyrt i kv. Lekattbacken minskat jämfört med I övrigt ligger stor del av hyresbortfallet i kv. Vägskälet och på pensionärslägenheterna i Edshultsområdet. I Siljansnäs har outhyrt ökat i hyreshuset och minskat i pensionärslägenheterna. Bortfallet avseende outhyrda lokaler har ökat med 38 tkr i förhållande till 2012 och uppgår för 2013 till 519 tkr. Vakanta lokaler finns i Insjön, men även i centrala Leksand, då främst i källarlokaler. Del av hyresbortfallet härrör från kortare vakanstider i samband med byte av hyresgäster. Kostnaden för outhyrda bilplatser är fortsatt relativt hög och uppgår till 408 tkr för Hyresförhandlingar Hyrorna höjdes med 1,8 % för Den genomsnittliga ökningen i SABO-företagen uppgår till 1,92 %. Leksandsbostäder yrkade under november på hyresförhandling för nya hyror för nästkommande år. Parterna kom överens om att hyrorna för år 2014 skulle öka med 1,5 %. Bostadssökande Antalet nya ansökningar om bostadslägenhet under 2013 var 500 st (519). Vid årsskiftet kvarstår 264 st (252). Av de kvarvarande är 32 st (72) från annan kommun. Bostadssökande Antal nya ansökningar om lägenhet Antal kvarvarande sökande till 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok Summa Omflyttningar Antal Antal (%) ,5 Outhyrda lägenheter Antal outhyrda vid årets slut Antal (%) 1,6 1,6 1,2 1,2 0,4 12 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse

13 Gata/Park-verksamheten Bolaget utför för Leksands kommuns räkning administrativ och teknisk förvaltning av kommunens gator, vägar, parker och offentliga platser. Uppdraget innefattar totalt ca 38 mil gator och vägar varav ca 33 mil är enskilda vägar samt drygt 2 mil gång- och cykelvägar. Arbetet med drift och underhåll av vägnätet under barmarkssäsongen sker till övervägande del med egen personal och egen maskinpark. Vinterväghållning på det enskilda vägnätet utförs av kommunen upphandlade entreprenörer. I de centrala delarna av Leksand utförs arbetet med egen personal och egen maskinpark. Parkunderhållet omfattar skötsel av kommunens parker, grönområden och lekplatser, samt en del grönyteskötsel på kommunens fastigheter. Parkmarken omfattar ca 30 ha ( m 2 ). I detta ingår skötsel av planteringar, häckar, träd, perenner, buskar, lekparker, parkbänkar och inte minst gräsklippning. Gata/Park utför också den renhållnings-skyldighet som åligger kommunen på gator, torg, parker och andra allmänna platser. Till detta kommer också utsmyckning av gator och offentliga platser. Vid publika evenemang och säsongsaktiviteter är ofta Gata/Park engagerade för att utföra någon uppgift. Därutöver utför Gata/Park grönyteskötseln på Leksandsbostäders eget fastighetsbestånd och på de kommunala fastigheterna inom fastighets-förvaltningsuppdraget. Händelser under verksamhetsåret Arbetet inom Gata/Park har under året bedrivits enligt kommunens politiska och ekonomiska direktiv. Verksamhetsplanen Gata/Park 2050 är ett hjälpmedel och ligger till grund för att förverkliga uppsatta mål. Verksamhetsplanen revideras årligen och efter beslut i bolagets styrelse informeras all personal. Planen är långsiktig och sträcker sig över flera år. Parkverksamheten arbetar kontinuerligt för att bibehålla en hög kvalitet på grönyteskötseln. De kommunala och enskilda vägar som sköts av avdelningen har lagts in i Tekis Gata, ett nyligen driftsatt verksamhetsstöd. Årets anslag för vägunderhåll ålades ett extra besparingsbeting med 0,5 mkr pga att den kommunala ekonomin var ansträngd. För att klara detta med så kort varsel drog vi framförallt in på dikningsarbeten på det enskilda vägnätet. Beläggningsarbeten har genomförts i flera kommundelar. Mer omfattande underhålls-åtgärder på enskilda vägar har utförts i Tasbäck Siljansnäs och Holsåkern i Insjön. Trafikverket genomförde en statusbesiktning av det enskilda vägnätet med stadsbidrag som vår gatuverksamhet sköter. Denna tillsyn genomförs vart femte år och alla vägar bedömdes vara i god kondition och skötta i enlighet med trafikverkets krav och riktlinjer för att erhålla stadsbidrag. Vinterväghållningen blev under inledningen av året kostsamt medan åtgärderna för oktober-december blev lindriga. Det bör än en gång framhållas att kostnaderna för vår verksamhet är direkt väderberoende. Höga vinterkostnader medför ett minskat utrymme för barmarksunderhåll. Detta försvårar vår planering av underhållsåtgärder under barmarkshalvåret. Överskottet vid årets slut blev till sist 2,2 mkr och kan sammanfattas som ett resultat av besparingar kopplade mot minskat dikningsunderhåll med 0,5 mkr och en varm vinter med låga vintervägunderhållskostnader. Överskottet återlämnas till kommunen i en avräkning. Under året har vi anskaffat ny utrustning i form av ett dikesslåtteraggregat till våra traktorer att användas vid gräs- och buskröjning. Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 13

14 Under året har ett arbete påbörjats med att skapa en rapport och regelverk för in- och urtagande av enskilda vägar för skötsel. Rapporten kommer beskriva viktiga områden kring kommunens åtagande, uppdrag mm. Förhoppningen är att beslut om regelverk kommer att tas under året. Kommunala investeringar Vid kommunens investeringar i markarbeten såsom vägar, parkeringar och lekplatser, genomför Gata/Park projekt för kommunens räkning. Vi arbetar aktivt tillsammans med kommunen för att öka trafiksäkerhet och tillgänglighet genom olika åtgärder. Särskild viktläggs på trafiksäkerhetshöjande åtgärder längs barnens skolvägar. Kommunen har under året genomfört två projekt för ökad tillgänglighet och trafiksäkerhet: belysning av GC-vägar (1,1 mkr) och säkrare skolvägar (1 mkr). Projekten har delfinansierats 50 % med statligt bidrag. Avdelningen har medverkat aktivt i genomförandet av det senare projektet. Under året har vi genomfört beläggningsarbeten enligt plan för ca 2,9 mkr och i dessa kostnader ingår även asfaltsarbeten för rustning av stadsbidragsvägar i posten nedan. Enskilda statsbidragsvägen Mogattu mellan Tasbäck-Mon i Siljansnäs samt några kortare delsträckor på andra vägar inom kommunen har upprustats med s.k. särskilt upprustningsbidrag från Trafikverket till en total kostnad på 1,4 mkr. Ett större rustningsprojekt har påbörjats vid Holsåkern i Insjön gällande vägnätet. Ett antal bostadsgator som i stor omfattning påverkats av tidigare grävningar kommer att få nya diken och en ny beläggning. Vägbredden har minskats dels som en följd av nya diken men även som en anpassning till vad som bedöms vara lämplig utformning utifrån områdets behov. Framtida utveckling och investeringar Verksamheten kommer att bedrivas enligt kommunens politiska och ekonomiska direktiv samt enligt i verksamhetsplanen Gata/Park 2050 uppsatta mål. Under 2014 planerar vi att genomföra en statusinventering på delar av det asfalterade vägnätet. Under hösten 2012 genomfördes en fördjupad undersökning av Leksandsbron. Resultaten på tagna prov var bra. Med normalt underhåll beräknas brons återstående livslängd till ca år. Under 2013 fortsatte vi att utreda Leksandsbron för att fastslå vilken bärighetsklass bron har och möjlighet att bredda gångbanorna. Analysen visade att bron inte kan breddas. Därefter har projektering av kommande renovering genomförts. Upphandling av brorenoveringen görs under Renoveringen beräknas därefter kunna utföras Under en tid har arbete pågått med att ta fram regelverk och åtgärdsprogram för kommunens lekplatser. Förslaget är att behålla och förbättra tio lekplatser, flytta två lekplatser till annan plats inom närområdet samt avveckla sju lekplatser. Arbetet med rapporten är slutfört och överlämnat för politiskt beslut under våren Anläggningsarbeten är påbörjade under 2013 för GC-vägen mellan Åkerö-Heden och den kommer vara färdig för invigning sommaren Projektet finansieras till 50 % av kommunen och 50 % Region Dalarna (Länstransportplanen). Även om det är Trafikverket som är väghållare för denna GC-väg kommer det framtida driftsansvaret att ligga på Leksands kommun vilket innebär att sträckan kommer att skötas av vår gatuverksamhet. Det inom kommunen pågående arbetet med Centrumutvecklingsplan och Översiktsplan involverar även vår verksamhet såväl vad gäller att lämna yttranden som i framtida skötseluppdrag. Ekonomi Avskrivningsprinciper Avskrivningar har skett enligt skattemässiga principer. Byggnader och standardförbättringar har avskrivits i huvudsak med motsvarande 2 % av anskaffningsvärdet. Obeskattade reserver I årets redovisning har ingen förändring av avsättning till periodiseringsfond gjorts. Överavskrivningar avseende maskiner och inventarier har gjorts med 994 tkr. Resultat och ställning Företaget uppvisar för år 2013 ett positivt resultat på tkr efter finansiella poster. Totalt har de externa räntekostnaderna minskat med tkr och uppgick under året till tkr. I de externa räntekostnaderna ingår borgensavgift till kommunen med 424 tkr. Under året har bolagets totala låneskuld minskat med tkr och uppgick vid bokslutstillfället till tkr. Under året har tkr av företagets lån omsatts. Utöver amortering enligt plan har amortering även skett i samband med omsättning. Inga nya lån har upptagits. Genomsnittlig låneränta för 2013 uppgår till 3,06 %. För år 2012 var nivån 3,45 % infördes borgensavgift till kommunen och den ingår i låneräntan. Soliditeten har stärkts till 15,1 %. För år 2013 var soliditeten 13,3 %. Finansiella risker Bolaget är exponerat för ränterisker, risker för kreditförluster samt risker för fastighetsskador. Dessa risker hanteras genom efterlevnad av upprättad finanspolicy, systematisk kreditbedömning samt fullvärdesförsäkring av fastighetsbeståndet. 14 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse

15 Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 15

16 16 Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse

17 Förslag till vinstdisposition Årets vinst uppgår till ,99. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att den ansamlade vinsten ,64 balanseras i ny räkning. Väsentliga händelser under året och utsikter för 2014 Egna fastigheter Uthyrningssituationen Under året har i medeltal 97,7 % av lägenheterna varit uthyrda, att jämföras med år 2012 då motsvarande tal var 98,4 %. Målet är att ha minst 99 % av lägenhetsbeståndet uthyrt. Förändringar i fastighetsbeståndet Under året har inga nya lägenheter tillkommit Vi arbetar kontinuerligt med planering för framtida nyproduktion. Byggplanerna på vår egen mark öster om vårt kontorshus har fortsatt under året. Ett planprogram har tagits fram av samhällsbyggnadskontoret. Riskerna avseende buller, vibrationer och närhet till bensinstationen har belysts. Bullernivåerna ligger i dagsläget på en nivå som begränsar möjligheten till en rationell utformning av nya bostadshus. I dagsläget finns dock en förhoppning om att nu gällande bullerregler ska förändras under 2014, en förändring som skulle innebära möjlighet till att bygga enkelsidiga lägenheter. Vi har därför beslutat att avvakta med det fortsatta planarbetet för att kunna anpassa detaljplanen till de regler som förväntas komma. Under året har vi sålt fastigheten med Rosens ladugård till Nils Skoglund AB som har påbörjat sin byggnation av bostadsrätter. I slutet av året påbörjades diskussioner med en köpintressent för fastigheten Trädgården 8. Försäljningen genomfördes i januari Vi kommer att förbereda för en försäljning även av Trädgården 11 under det kommande året. Den detaljplan som är fastställd för fastigheterna innebär att byggnaderna omfattas av ett skydd med k-märkning och q-märkning med tanke på de kulturella värden som de representerar. Leksandsbostäder har gjort bedömningen att byggnaderna inte passar in i lägenhetsbeståndet. En ny ägare ska vid renovering följa de bestämmelser som finns i gällande plan. Energi- och miljöarbete Att minska energianvändningen i fastigheter är en viktig del för att kunna nå miljömålen. Under året har vi genomfört ett flertal projekt som ska resultera i minskad energianvändning i vårt bestånd, bl.a. påbörjat byte till energisnålare belysning. Vi har även slutfört ett stort projekt där vi har ersatt en stor fjärrvärmecentral och interna kulvertar till fjärrvärme med egna undercentraler i varje huskropp. Vi räknar med att vi utöver en säkrare värmeleverans även kommer att spara energi som en följd av att vi eliminerar värmeförluster i våra kulvertar. I samarbete med kommunen genomför vi ett energitjänsteprojekt (ETP-Projekt). Projektets syfte är att genomföra åtgärder för att minska energianvändningen. Första fasen där man genomför en fastighetsinventering har i det närmaste slutförts under året. Rapporter med åtgärdsförslag har lämnats i januari Efter analys av rapporterna går projektet sedan vidare med urval av åtgärder och beslut om det fortsatta arbetet tas i vår styrelse respektive i kommunstyrelsen. Vid en fortsättning med projektet kommer vi att arbeta med genomförande av åtgärder under ett flertal år. Förvaltningsuppdragen Fastighetsförvaltning Prioritering av såväl underhålls- som investeringsprojekt sker i nära samråd med kommunens fastighetsansvarige. Vi har under ett flertal år påtalat att nivån på anslaget för underhåll i fastighetsförvaltnings-uppdraget är mycket låg. Det är vår förhoppning att behovet av fastighetsunderhåll kan prioriteras högre i framtiden. Arbetet med energitjänsteprojektet löper vidare även för de kommunala fastigheterna. Inventering har genomförts under året och rapporter med åtgärdsförslag har lämnats i januari Projektet går sedan vidare med urval av åtgärder och beslut om finansiering. Vi ser detta som ett mycket positivt projekt och det är vår förhoppning att utrymme tillskapas för att kunna genomföra så många åtgärder som möjligt. Gata/park-förvaltning Kommunens nuvarande ansvar för de enskilda vägarna behöver ses över då reglerna för detta i nuläget inte är tillräckligt tydliga. Arbete pågår med att ta fram regler som förtydligar för det kommunala skötselansvaret av enskilda vägar. Vår förhoppning är att 2014 ska bli ett år då man kan uppnå en politisk enighet kring regelverk för de enskilda vägarna. Det är ytterst väsentligt att ett inriktningsbeslut tas i frågan om hur det framtida väghållningsansvaret ska skötas. Uteblivet beslut försvårar en långsiktig och effektiv planering av vår verksamhet. Ordinarie anslagna medel har inför 2014 dragits ned med 0,6 mkr. Detta påverkar framförallt planerade sommarunderhållsåtgärder såsom dikning och trumbyten på det enskilda vägnätet. Underhållsmedlen är i dagsläget otillräckliga för att kunna sköta och underhålla vägarna på ett tillfredställande sätt. Det är vår förhoppning att en bestående nivåhöjning i underhållsanslaget beslutas. Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 17

18 Resultaträkning för verksamhetsåret (Belopp i tkr) Not Rörelsens intäkter mm Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Summa intäkter Rörelsens kostnader 4 Material Tjänster Taxebundna kostnader Uppvärmning Fastighetsskatt Övriga externa kostnader 5, Personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsens kostnader RÖRELSERESULTAT Finansiella intäkter och kostnader Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Statliga bostadssubventioner (räntebidrag) - - Räntekostnader och liknande resultatposter Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat ÅRETS VINST Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse

19 Förvaltningsberättelse Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB 19

20 Balansräkning per (Belopp i tkr) Not TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier Pågående ny- och ombyggnad Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m.m. Förråd i olja Kortfristiga fordringar Kundfordringar Aktuella skattefordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Årsredovisning 2013 Leksandsbostäder AB Förvaltningsberättelse