Centrumkompaniet. En fallstudie av värdering av offentliga tillgångar. Företagsekonomiska institutionen STOCKHOLMSUNIVERSITET

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Centrumkompaniet. En fallstudie av värdering av offentliga tillgångar. Företagsekonomiska institutionen STOCKHOLMSUNIVERSITET"

Transkript

1 Företagsekonomiska institutionen STOCKHOLMSUNIVERSITET Kandidatuppsats 15 poäng VT 2008 Centrumkompaniet En fallstudie av värdering av offentliga tillgångar Handledare: Olle Högberg och Roland Almqvist, IKE Författare: Anna-Sofia Lotoft och Ke Wan

2 Sammanfattning En mängd offentliga företag har på senare tid sålts eller lagts ut för försäljning i Sverige. Det har inträffat i flera, olika branscher. Exempel på fenomenet är Vin och Sprit, Vasakronan, Posten och Nordea. Detta har startat en hektisk debatt då det går en skarp skiljelinje mellan de politiska blocken i Sverige angående hur försäljningar av offentliga tillgångar betraktas. Under 2007 sålde Stockholms stad alla sina aktier i Centrumkompaniet. Det var den största fastighetsaffären i Sverige under Centrumkompaniet som hade en portfölj på 10 köpcentrum i Stockholm, varav 3 i Stockholm City, gick efter budgivning mellan en mängd intressenter till det brittiska företaget Boultbee för 10,4 miljarder. Stockholms stad har själva värderat företaget till 7 miljarder och menar att affären har varit bra för stockholmarna. Värderingsprocessen är dock sekretessbelagd. Det är det mesta kring affären. Köpekontrakt och andra väsentliga dokument hålls undanlagda fram till år 2009 på Centrumkompaniets kontor. Detta är förvånande då den här typen av dokument ska vara offentliga. Den svenska fastighetsmarknaden var het under perioden med en stark tillströmning av utländskt kapital. Detta väcker vår nyfikenhet. Vi undrar varför det finns så stor skillnad mellan Stockholms stads värdering och försäljningspriset och vad som egentligen är ett rimligt försäljningspris för Centrumkompaniet samt under vilka förutsättningar 10,4 miljarder var ett rimligt pris för Centrumkompaniet. Syftet med uppsatsen är att se under vilka förutsättningar 10,4 miljarder var ett rimligt pris för Centrumkompaniet. För att göra en bedömning av detta har vi utgått ifrån vedertagna metoder, såsom kassaflödes- och nyckeltalsanalys. Vi har använt oss av kassaflödesanalys för att värdera Centrumkompaniet. Med hjälp av denna värdering har vi evaluerat försäljningspriset och gjort vår slutliga bedömning av det här fallet. Förfarandet med nyckeltalsanalys är främst för att undersöka hur Centrumkompaniet förvaltats jämfört med två andra företag på fastighetsmarknaden. Denna analys hjälper oss att upptäcka eventuella skillnader mellan offentliga och privata företag. Våra slutsatser är att 10,4 miljarder var ett mycket rimligt pris, givet en genomsnittlig europeisk kalkylränta, och att Stockholms stads värdering var för låg. Med hjälp av kassaflödesanalys har vi kommit fram till att Centrumkompaniet var värt över 7 miljarder redan vid en mycket låg tillväxt på stockholmsmarknaden. Vår nyckeltalsanalys tyder på att Centrumkompaniets förvaltning av finanser inte fungerat effektivt jämfört med andra företag på fastighetsmarknaden. Troligen beror det på att Centrumkompaniet har haft helt andra prioriteringar och mål än vinstmaximering. Nyckelord: Företagsvärdering, offentliga fastigheter, kassaflödesmodeller, nyckeltalsanalys 1

3 Innehållsförteckning Centrumkompaniet... 0 Sammanfattning BAKGRUND OCH PROBLEMFORMULERING Inledning Bakgrund Problemformulering Syfte Avgränsningar Disposition METOD Ansats Litteratur och datainsamling Metodkritik Fallet Centrumkompaniet Försäljningen av Centrumkompaniet Centrumkompaniet AB Centrumkompaniets historik Boultbee Stockholms Stadshus AB Den svenska marknadssituationen Fastighetsmarknaden i Stockholm TEORI OCH REFERENSRAM Företagsvärdering Nyckeltal Lönsamhetsmått Betalningsförmåga Diskonterat kassaflöde Betalningsöverskott Kassaflödeskalkyl Kalkylränta Risk och avkastning CAPM Capital Asset Pricing Model Beta -värdet Att beräkna betavärde för icke noterade företag Fastighetsbolag Svenskt fastighets Index Ortpris/avkastningsmetod Direktavkastningsmodellen Konjunkturens påverkan och makroresonemang

4 4.2.5 Nyckeltal för fastighetsföretag INTERVJUER MED STOCKHOLMS STADSHUS AB VÄRDERING AV CENTRUMKOMPANIET Nyckeltalsanalys Vinstmarginal Räntabilitet på totalt kapital Kapitalomsättningshastighet Kassalikviditet Balanslikviditet Soliditet Direktavkastning Vakansgrad Kassaflödesanalys Direktavkastningsmodellen Kalkylränta Resultat av kassaflödesanalysen SLUTSATS Epilog KÄLLFÖRTECKNING Referenser Bilaga

5 1. BAKGRUND OCH PROBLEMFORMULERING 1.1 Inledning Nuförtiden är diskussionen om försäljning av statliga och kommunala tillgångar aktuell. Vi kan dagligen läsa om avknoppningar och försäljningar av offentliga tillgångar och företag. Eftersom Sverige har stabila regelverk, en välfungerande finansiella marknad med hög transparens och likviditet har detta gjort Stockholm till en attraktiv investeringsplats för fler och fler utländska investerare 1. Stockholms fastighetsmarknad lockar fler och fler utländska investerare. Under 2007 uppgick den totala transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden till 125 miljarder kronor enligt Jones Lang LaSalles Nordic City Report 2, varav transaktioner med utländska investerare stod för drygt hälften. Detta påverkar naturligtvis även marknaden med offentliga fastighetstillgångar. Affären med Centrumkompaniet samma år var den största fastighetsaffären i Sverige med ett pris på 10,4 miljarder svenska kronor. Stockholms stads försäljning av Centrumkompaniet och turerna kring denna har orsakat en mängd artiklar och inlägg i media. Detta fall har väckt vårt intresse och nyfikenhet att fördjupa oss i en värdering vid försäljning av ett offentligt företag. 1.2 Bakgrund Den 8: e maj år 2007 tecknade Stockholms Stad och Boultbee, som är ett brittiskt fastighetsbolag, kontrakt för försäljning av Centrumkompaniet AB. Centrumkompaniet var ett fastighetsbolag med inriktning på kommersiella fastigheter och det ägdes till 100 % av Stockholms stadshus AB. Stockholms stadshus AB ägs i sin tur av Stockholms stad och tar hand om samtliga bolag i kommunen. Försäljningen genomfördes efter beslut från Stockholms kommunfullmäktige, som under perioden var borgerlig. Oppositionen, som i regel är mer kritiska till utförsäljning av offentliga innehav, ville inte genomföra affären. Försäljningen sköttes av Öhrlings PWC och intresset var stort och globalt. Under mars 2007 höll man budgivning mellan 70 intressenter där ett krav utöver priset var att köparen hade långsiktiga intentioner för ägandet av byggnaderna. Detta för att undvika en avstyckning av fastigheterna. Boultbee var det företag som erbjöd högst pris och uppfyllde detta krav bäst. Innan budgivningen bedömde tidningen Fastighetsvärlden att priset skulle bli runt sju miljarder för Centrumkompaniet. Priset för Centrumkompaniet blev efter budgivning 10,4 mdr kronor. Efter inlösen av lån innebär detta ett kassatillskott på 5,7 miljarder kronor som ska gå till infrastruktur och nya bostadsområden enligt f.d. finansborgarrådet Kristina Axén Olin. Under försäljningsprocessen fanns det 70 stycken företag som var intresserade av att lägga bud. Detta borde innebära att priset blev högt. Försäljningen har lett till en livlig debatt dels för att hyrorna höjs i flera av fastigheterna och dels för att de nya ägarna infört ett förbud mot politiska och ideella inslag i byggnaderna. Hyresvillkoren har även försämrats för flera av hyresgästerna då uppsägningstiden förkortats

6 I Stockholms stad har de senaste kommunalvalen lett till att man fått maktskiften mellan de två blocken och vad det gäller vissa frågor har det blivit tvära kast mellan de politiska riktlinjerna. Försäljningar av offentliga tillgångar är en sådan, kontroversiell fråga, inte bara i Stockholms stad utan i hela Sverige, där åsikterna går isär mellan de två, politiska blocken. Debatten kring detta är särskilt aktuell nu när vi har borgerlig majoritet både i riksdag och kommun och flera företag är ute för försäljning eller redan har sålts. Kritiken mot utförsäljningar bygger ofta på att priset skulle vara för lågt men att värdera en offentlig tillgång är inte alltid lätt att göra, beroende på vilken typ av tillgång det är. Att göra en värdering är dessutom till stor del en subjektiv process som präglas till stor del av värderaren. Det är inte osannolikt att en värderare som är emot försäljning sätter ett högre pris och följaktligen blir även värdet av de offentliga tillgångarna en politisk fråga. Stockholms stad har under de senaste åren arbetat fram en plan som kallas vision Den utgår ifrån vad man vill uppnå för regionen och vilka insatser som krävs för detta. Stockholms stad anser bland annat att kommunen enbart ska arbeta med kärnverksamheter som är viktiga för samhället. Det som inte anses vara lika angeläget och som man inte besitter tillräcklig kunskap för att kunna driva på ett effektivt sätt ska säljas ut. Pengarna som dessa försäljningar inbringar kan utnyttjas effektivare inom staden. I vision 2030 är ett uttalat krav för utveckling en utbyggnad av infrastruktur och det är oerhört kostsamt men anses vara en viktig förutsättning för att staden ska kunna växa Problemformulering Att värdera en offentlig tillgång bygger ofta på andra förutsättningar än vad en värdering av en privat tillgång gör. Till exempel skiljer sig intressenterna åt för ett offentligt företag från det privata då ägarna ofta är kunden och kraven på en eventuell köpare ofta är fler än enbart ett bra bud. Att översätta icke ekonomiska krav till ekonomiska principer kan vara väldigt svårt. Hur mycket lägre ska priset vara om man har höga krav på hur företaget ska drivas eller vilka uppgifter som måste göras då det finns ett stort behov att fylla? Detta är naturligtvis till stor del köparens uppgift att bestämma men också viktigt att tänka på när man i efterhand utvärderar affären. Som beskrivits ovan är värderingen också till stor del subjektiv och antaganden om vad som är en godtagbar prissättning varierar ofta mellan de båda blocken. Sedan finns det olika typer av tillgångar där vissa är mycket svårare att värdera än andra. I den här uppsatsen har vi valt att undersöka försäljning av en kommersiell tillgång, Centrumkompaniet. I det här fallet finns det ekonomiska modeller och antaganden att bygga en värdering på, det är värre vid till exempel en försäljning av en skola eller en förskola där det inte finns några riktlinjer att gå efter. Vad är en skola värd innan den fyllts med elever och lärare? Försäljningen av Centrumkompaniet, som ägde en stor andel av Stockholms gallerior och kommersiella ytor, har utlöst protester från hyresgäster som drabbas av hyreshöjningar. Dessutom har restriktioner införts vad gäller politiska aktiviteter på plats. Detta är ett ingrepp i den sociala miljön. Å andra sidan har staden fått in pengar som kan användas bättre på annat håll. Hur ska man se på dessa aspekter? Klart är i alla fall att de båda blocken har två olika sätt att värdera detta. 3 5

7 1.4 Syfte Syftet med vår undersökning är att se under vilka förutsättningar 10,4 miljarder är ett rimligt pris för Centrumkompaniet och vilka faktorer det är som påverkar värdet. Vi utreder också om det finns några stora skillnader i värdering mellan offentliga och privata företag i fastighetsbranschen. 1.5 Avgränsningar Försäljningar av så stora fastighetsföretag som Centrumkompaniet sker inte så ofta. Vi har inte kunnat jämföra med något liknande utan har fått utgå ifrån teori och modeller. Det har varit svårt att få tag på fakta då mycket kring den här affären är sekretessbelagt med stöd av bestämmelserna i 1 kap 9 3 sekretesslagen 4 vilket gör att en stor del av våra analyser bygger på årsredovisningar för Centrumkompaniet och vad vi kunnat ta reda på från dessa. Detta har lett till vissa förenklingar av modeller och att vi inte kunnat genomföra alla analyser som planerat. Vi har inte heller fått möjlighet att intervjua alla inblandade. Centrumkompaniet är en så kallad kommersiell tillgång där man kan använda sig av ekonomiska principer vid en värdering. Vi förväntar oss inte lika stora skillnader i det här fallet som det kunde ha varit om vi tittat på andra typer av offentliga tillgångar, även om vår ambition är att hitta några punkter som skiljer sig här också. 1.6 Disposition I kapitel ett lägger vi fram bakgrunden till vår uppsats samt problemformulering och syfte. I kapitel två tar vi upp metod. Vi fortsätter sedan med en presentation av vårt fall, försäljningen av Centrumkompaniet och de inblandade parterna i kapitel tre. Dessutom beskriver vi hur marknaden såg ut under åren 2006/2007. Kapitel fyra är vikt för ett teoriavsnitt där vi presenterar referensram, grundläggande teorier och antaganden för vår analys och värdering. Vi har ett kort avsnitt för intervjuer av nyckelpersoner i affären i kapitel fem. Vår undersökning och analys kommer fortsättningsvis i kapitel sex och slutsatserna i kapitel sju. 4 Tjänsteutlåtande dnr Stadshus AB 2006/305/112 6

8 2 METOD Vi har valt att undersöka värdet för Centrumkompaniet med hjälp av modeller som är allmänt vedertagna av värderare och i litteratur men för att få en bredare uppfattning kring försäljningen och vad som föranlett till den har vi även utfört en fördjupande studie av politiska beslut och artiklar samt intervjuer med de inblandade parterna. 2.1 Forskningsansats Då ämnet som hanteras i denna uppsats ingår i den finansiella teorin och till stor del är av matematisk karaktär har vi en positivistisk ansats i vårt förfarande. Den största delen av undersökningen är kvantitativ och bygger på modeller och jämförande nyckeltal. Resultaten härifrån är de vi primärt använder för att analysera värdet på Centrumkompaniet vilket är det övergripande syftet med uppsatsen. Som komplement till detta har vi utgått från ett kvalitativt perspektiv med intervjuer och litteraturstudier då affären till stor del beror på faktorer av politisk karaktär och vi vill granska huruvida värdet kan ha påverkats av detta. 2.2 Datainsamling och Litteratur Vår analys utgår i första hand ifrån årsredovisningar, framförallt Centrumkompaniets egna men även från andra liknande företag inom fastighetsbranschen. Detta är primärdata direkt från källan. För att kunna bedöma marknadssituationen under 2007 då försäljningen ägde rum har vi samlat in makromarknads- och fastighetsmarknadsinformation. Marknadsinformationen har även använts för att göra prognoser. Vi har tagit hjälp av prognoser från Konjunkturinstitutets hemsida samt fakta från Statistiska Centralbyråns och Riksbankens hemsidor. Utöver detta har vi tagit del av årsredovisningar från Centrumkompaniet, Fabege och AP fastigheter. Vi har valt dessa företag för att göra jämförelse med Centrumkompaniet i vår nyckeltalsanalys. Det gäller även de fakta vi fått fram genom de intervjuer vi haft med de inblandade parterna och de politiska dokument vi läst. En viss del av fakta kring affären måste dock anses vara sekundärdata då den kommer från artiklar i dagspress som följt turerna kring Centrumkompaniet och andra försäljningar av statliga och kommunala tillgångar. Modellerna vi använder och grundläggande teorier kommer till största del från litteratur kring finansiering och de är vida förekommande. Databearbetning har gjorts i Excel. Intervjuerna har skett på arbetsplatserna hos de inblandade och måste anses som ostrukturerade då de till stor del varit diskussionsbaserade. 7

9 2.3 Metodkritik Värdering av tillgångar bygger till stor del på prognoser och osäkra antaganden vilket leder till att värderarens eget antagande väger tungt. Det är svårt att undgå en viss subjektivitet i detta förlopp. Här finns även till viss del möjligheter till fel på grund av den mänskliga faktorn då många beräkningar görs för hand vilket kan leda till snedvridna analyser. Problem med sekretess kring kontrakt och dokument angående köparens framtidsplaner för Centrumkompaniet har gjort att vi blivit tvungna att göra flera förenklingar av de modeller vi använder. Till exempel vet vi ingenting om vilka investeringar som planeras under den kommande perioden och har förbisett eventuella sådana i våra beräkningar. Värderingsmodeller som använts av Stockholms stad är även de sekretessbelagda vilket gör att det är svårt att jämföra deras värdering med vår egen. 8

10 3 FALLET CENTRUMKOMPANIET 3.1 Försäljningen av Centrumkompaniet Inför valet år 2006 kom alliansen överens om att Centrumkompaniet skulle avyttras vid ett maktskifte i Stockholms stad. Den grundläggande i den för det var moderaternas, folkpartiets och kristdemokraternas gemensamma politiska plattform att Stockholm ska fokusera skattebetalarnas tillgångar i kommunens kärnverksamhet. Dessutom skulle en försäljning stärka Stockholms Stads finanser och ge pengar till investeringar i infrastruktur och nya bostadsområden. Den 8: e december samma år, efter maktövertagandet, togs det formella beslutet om försäljning av samtliga aktier under Centrumkompaniet beskrevs inför försäljningen av Stockholms stad som väldigt attraktivt på följande grunder: - Portfölj av flera väletablerade köpcentrum i Stockholmsregionen. - Stor utvecklingspotential dels tack vare att Stockholmsregionen är expansiv - Väl fungerande förvaltning Stockholms stad ställde följande krav på aktuella investerare: - Att betala premie för aktiebeståndet - Ska satsa på utveckling och planera ett långsiktigt innehav - Fortsatt bildande av bostadsrätter - Erfarenhet av drift av kommersiella lokaler och bostäder Tidningen Fastighetsvärlden beräknade marknadsvärdet till 7 miljarder kronor, Stockholms Stadshus AB hade själva gjort en värdering till mellan 7 och 8 miljarder. Försäljningsprocessen tog fart den i december 2006 då man uppmanade intressenter att anmäla sig fram till den 11:e januari Intresset var utbrett och flertalet av investerarna var utländska. De intressenter som ansågs tillräckligt bra, 70 stycken, fick prospekt den 31:a januari. Den 2:a mars gjordes en första, indikativ anbudsinsamling och den 25:e april lades slutgiltiga bud av de investerare som ansågs bäst. Det brittiska företaget Boultbee lade dels det högsta budet men hade också gjort upp en överlägsen avsiktsplan för Centrumkompaniet. Avtalet mellan Stockholms Stad och Boultbee slöts den 8:e maj och aktierna överläts i augusti. 9

11 3.2 Centrumkompaniet AB Centrumkompaniets fastighetsportfölj omfattade tio stycken köpcentrum i Stockholms län. Enligt Centrumkompaniets årsredovisning år 2006 bestod dessa köpcentrum av totalt 456 butiker, butiksyta på kvadrat meter och mer än 18 miljoner besökare per år. Butikernas omsättning beräknades till en tiondel av Stockholms totala detaljhandel. De kan delas upp i tre delar: innerstad, ytterstad och skärholmen som hamnar i ett eget område. Utöver de kommersiella fastigheterna fanns även 1200 bostäder i Centrumkompaniets ägo. Verksamheter Centrumkompaniets verksamhet delades upp i fyra delar, butiker, närservice, kontor och bostäder, men bostäderna förvaltades huvudsakligen av Familjebostäder Centrumkompaniets Ytfördelning I Innerstaden ligger tre köpcentrum. De är Fältöversten Centrum, Västermalmsgallerian och Ringen Centrum. Invånarna i Stockholms stad har ett högt genomsnitt på inkomst och de demografiska förutsättningarna är bra för detaljhandeln. Samtidigt ställer det krav på galleriorna att erbjuda ett brett sortiment av varor och tjänster. 1. Västermalmsgallerian ligger mitt på Kungsholmen. Den öppnades den 23 augusti Idag finns det 40 butiker där. Butiksytan är kvadratmeter. Antalet besökare uppgick till 8 miljoner enligt Centrumkompaniets årsredovisning Fältöversten Centrum: Enligt centrumkompaniets årsredovisning 2006 har Fältöverstens Centrum en kommersiell yta på kvadratmeter varav 17, 800 kvadratmeter är butiksyta. Totalt finns det 60 butiker och gott om parkeringsplatser för kunder och besökare. Det Totala besökantalet beräknades till 5,1 miljoner under Ringen Centrum: Butiksytan är kvadratmeter. Den Kommersiella ytan är kvadratmeter. Antalet butiker är 40 stycken. Besökarantalet uppgick till 5,4 miljoner under

12 Ytterstad I Stockholms Ytterstad ägde Centrumkompaniet 6 köpcentrum: Bredängen Centrum, Älvsjö Centrum, Högdalen Centrum, Hässelby Centrum, Rinkeby Centrum och Tensta Centrum. Där finns totalt 180 butiker och butiksytan är 37,100 kvadratmeter. Skärholmen Centrum Skärholmen Centrum befinner sig i ett självständigt område med förutsättningar som skiljer sig från andra områden. Därför är svårt att jämföra. Det är granne med Kungens Kurva som är Nordens största handelsplats. Det leder till att det uppkommer en stark konkurrens mellan dessa. Det leder i sin tur till att det ställs högre krav på Skärholmens Centrum om det vill behålla och dra till sig mer långsiktiga konsumenter. Vid slutet av 2006 hade Skärholmen Centrum 130 butiker, en butiksyta på 60, 000 kvadratmeter och fler än 8 miljoner besökare. För tillfället pågår ett stort ombyggnadsprojekt som ska vara avslutat i september Centrumkompaniets historik Centrumkompaniet grundades år 2001 under den då borgerliga majoriteten. Det var helt ägt av Stockholms Stad genom Stockholms Stadshus AB. Syftet med företaget var redan då att det skulle bjudas ut för försäljning. Året efter tog socialdemokraterna makten och man satte istället som mål att företaget skulle blir ledande inom förvaltning och förädling av Centrumanläggningar i Stockholmsområdet och att satsningar skulle genomföras, bland annat på utveckling av sopsorteringar. Centrumkompaniets verksamheter under 2003 Rörelseintäkterna uppnådde 437 miljoner kronor. En ökning på 202 miljoner kronor jämfört med Det fanns inga lediga bostäder och de flesta av butikslokalerna och servicefunktionerna var uthyrda. Det gjordes stora insatser i Tensta Centrum för att förbättra de kommersiella förutsättningarna. Fler nya butiker skapades i både Tensta och Ringen. För att uppfylla sitt nya, politiska uppdrag, byggdes det flera livsmedelsbutiker med lågprisinriktning i ytterstadsområdena och i Skärholmen. Det satsades även mycket resurser på sophantering för att skapa ett effektivare system för att öka återvinningen av avfall. Centrumkompaniets verksamheter under 2004 Under 2004 kom beslut om att rusta upp Skärholmen Centrum för 1,8 miljarder, ett projekt som skulle starta 2005 och avslutas hösten Rörelseintäkterna ökade med 10 miljoner jämfört med Totala inkomster var 447 miljoner. 11

13 Även detta år satsades mycket på miljö, med nya rutiner för energikonsumtion och nya system för avfallshantering. Centrumkompaniets verksamheter under 2005 Förändringsarbete pågick i Skärholmen. Tack vare en hög tillväxt inom handeln steg efterfrågan på lokaler butiker kraftigt i alla köpcenter. Det fanns större efterfrågan på lokaler i Skärholmen och Ringen än utbudet. Rörelseintäkterna var 444 miljoner. Centrumkompaniets verksamheter under 2006 Under det här året startades ett stort ombyggnationsprojekt i Skärholmen. Man förbättrade omgivningen och breddade sortimentet i butikerna vilket lockade besökare till sig. Under året tog företaget över Västermalmsgallerian för att förstärka sin innerstadsportfölj och öka driftnettot. Alla köpcenter förbättrade sin omsättning betydligt. Ett stort renoveringsprojekt påbörjades i Ringen Centrum. Centrumkompaniet fortsatte att stärka sina köpcentrum i ytterstaden och sin position för marknaden av lågprisbutiker. Rörelseintäkterna ökade med 42 miljoner under året till 486 miljoner. 3.4 Boultbee Boultbee är ett av de fastighetsföretag som växer snabbast i Europa just nu och de specialiserar sig på köpcentrum, livsmedelsaffärer och kontor. De har ett långsiktigt perspektiv på sina tillgångar. Deras huvudkontor ligger i London på Cadogan Pier i Chelsea. Företaget bildades av Steve Boultbee Brook och hans bror år 1987 med 7000 pund som startkapital. Genom en rad framgångsrika investeringar samt reinvesteringar har Boultbee blivit ett internationellt fastighetsinvestmentföretag. Ledningen består av Steve Boultbee Brook som är ordförande och Clive Boultbee Brook som är verkställande direktör Nuvarande portfölj är värderad till två miljarder euro med fastigheter som huvudsakligen ligger i Europa. Företaget har expanderat sin verksamhet till Storbritannien, Kanada, Finland, Estonia och Sverige, varav Sverige står för ungefär 47 % av den totala portföljen. I Sverige har Boultbee köpt totalt 17 köpcentrum utspridda över fem olika områden, varav 10 är förvärvade från Centrumkompaniet och ligger i Stockholmsområdet. Boultbee har dotterbolaget EFM Sverige AB som har ansvar för drift, skötsel och underhåll av företagets fastigheter i Sverige. Företaget har goda erfarenheter av affärer i mångkulturella miljöer. Exempelvis äger företaget även köpcentret Treaty Center som ligger på High Street i Hounslow i London. Där samlas många kända varumärken från 140 olika kulturer runt om i världen. Då flera av Centrumkompaniets köpcentrum ligger i liknande miljöer så kan företaget gynnas av dessa erfarenheter. Deras erfarenheter av fastighetsförvaltning är bred inom fler områden. 12

14 3.5 Stockholms Stadshus AB Stockholms stad har samlat alla sina kommunala företag under Stockholms stadshus AB. De är: Centrumkompaniet, Familjebostäder, Micasa Fastigheter, S:t Erik Försäkring, S:t Erik Markutveckling, SISAB, Stockholm Globe Arena Fastigheter, Stockholms Hamn, Stockholm Parkering, Stockholms stads bostadsförmedling, Stockholms stadsteater, Stockholm Vatten, Stokab och Svenska bostäder. Man har under den senaste mandatperioden arbetat med att anpassa företaget till nya direktiv angående försäljningsprocessen. Bostadsbolagen ska ge hyresgästerna möjlighet att bilda bostadsrätt, Centrumkompaniet har sålts ut, Stockholm Hamnentreprenad, som är ett dotterbolag till Stockholms Hamn och Park AB, som är dotterbolag till Stockholm Parkering är på tur för försäljning. Målet är att Stockholms stad enbart ska ta hand om kärnverksamheter och sälja ut allt som inte är det. Pengarna från försäljningen av Centrumkompaniet ska användas till att förverkliga vision 2030 som går ut på att utveckla Stockholmsregionen. Målet är, bland annat, att med hjälp av bättre infrastruktur kunna växa, både till ytan och befolkningsmässigt, för att bli en mer betydande region i Europa. 3.6 Den svenska marknadssituationen 5 Den goda utvecklingen på Stockholms fastighetsmarknad beror framförallt på den goda tillväxten i svensk ekonomi under perioden. Tillväxttakten av en mängd involverade faktorer som påverkar och påverkas av den svenska ekonomins tillväxttakt indikerar i sin tur den svenska ekonomins förändringar. Vissa av faktorerna är mycket viktiga för fastighetsmarknaden. De är BNP, befolkning, inflation, sysselsättning och andra företag. BNP BNP är en av dessa indikationer. Den genomsnittliga tillväxttakten för Sveriges BNP var i snitt 5 procent mellan 2004 och 2007, vilket är högt. Jämfört med resten av Europa växte Sveriges ekonomi starkt de senaste åren. Tillväxten har också positiv inverkan på den inhemska köpkraften. Inrikeskonsumtion och utländsk efterfrågan på olika svenska produkter styr BNP 6. De svenska hushållens konsumtion uppgick till miljoner SEK under 2003: s första kvartal och steg till 118,1 miljoner SEK det sista kvartalet se bilaga 6 13

15 tillväxttakt i BNP tillväxttakt i BNP Befolkning Enligt SCB steg rikets befolkningsmängd med 0.7% per år under perioden. Stockholms läns befolkning utgör runt 21 % av totalt rikets befolkning och hade en kraftigare tillväxt med 1.5 procent per år under samma tid. I slutet av 2006 hade Stockholm läns befolkning uppnått 1,92 miljoner invånare. Sysselsättning Utifrån SCB:s siffror ritade vi upp den nedanstående grafen. Den visar total sysselsättnings förändringar mellan 2002 och Vi upptäckte att mellan 2004 och 2007 ökade sysselsättningen betydligare jämfört med år 2002 och Under 2006 var fler anställda jämfört med år Fastighetsmarknadens utveckling är starkt beroende av sysselsättningstillväxttakten. Den årliga, totala transaktionsmarknaden mellan 2004 till 2006 ökade på samma sätt som sysselsättningen då fler människor i arbete påverkar hushållens köpkraft. Detta leder i sin tur bland annat till en ökande efterfrågan på fastigheter, både bostäder och kontor, och en kraftigt ökande sysselsättningsgrad för byggnadsindustrin jämfört med andra branscher Totalt Jordbruk,skog sbruk, jakt o fiske Gruvor, tillverkningsind ustri m.m. Byggnadsindu stri Tjänster Inflation 14

16 I Sverige finns sedan 1995 konkreta inflationsmål som ska vara två procent med ett toleransintervall 1 % uppåt och nedåt för att penningpolitiken ska vara stabil. Under 2007 var inflationen lika med 2,2 % enligt Statistiska Centralbyrån. Andra Företag En ny trend inom industrin har varit att fler företag föredrar att gå ihop med något annat företag framför att växa organiskt 7. Under 2007 nådde konsolideringsgraden upp till 50 %. 3.7 Fastighetsmarknaden i Stockholm Kommersiella Fastighetsmarknaden Det finns olika typer av lokaler på den kommersiella fastighetsmarknaden, men beståndet är till största del butiker och kontor. Marknaden lockar till sig många investerare, både privata personer och stora institutioner, som till exempel pensionsbolag, försäkringsbolag, fondbolag och investmentbanker. De placerar sina resurser på fastighetsmarknaden då den anses vara säkrare jämfört med andra investeringar. Under 2006/2007 då Centrumkompaniet låg ute för försäljning var fastighetsmarknaden i Stockholm het. År 2007 rankades Stockholm som fyra på Europas fastighetsmarknad av konsultföretag som Öhrlings Pricewaterhouse Coopers och Jones Lang Salle. Paris och London var de ledande städerna. Hyran Hyrorna steg kraftigt under året och vakansgraderna sjönk. Detta bidrog till en stark tillväxt på driftnettona vilket drev upp fastighetspriserna rejält. Priset för fastigheter ökade kraftigt under 2004 men föll snabbt under 2005 då det var en svacka och 2007 steg dock priserna ytterliggare. Vad gäller den kommersiella fastighetsmarknaden var omsättningen hög, totalt såldes fastigheter för ca 60 miljarder kronor och snittpriset per kvadrat i hela stockholmsområdet var runt kronor. Affären med Centrumkompaniet var den största under 2007 men fler andra stora affärer genomfördes. Det dyraste köpet var kvarteret Rännilen som Hufvudstaden betalade kronor per kvadrat för. Under hösten, då problemen med bolånen i USA kom upp till ytan, höll sig prisnivåerna fortsatt höga. Dock har förväntningarna på den ekonomiska tillväxten, och därmed hyresutvecklingen, skruvats ned betydligt. Genomsnittlig hyra för kommersiella fastigheter i City låg på ungefär 4000 kronor och det snittet har varit konstant sedan Trenden för kraven på direktavkastning har varit ökande under 2006/2007 och man trodde under 2007 på en fortsatt ökning. Under 2006 låg den genomsnittliga vakansgraden för hela Stockholm på 11 % och 8 % för Stockholm city. I Stockholm City var skillnaderna i hyra och vakansgrader stora för moderna respektive omoderna lokaler Barometern Stockholm 15

17 4 TEORI OCH REFERENSRAM 4.1 Överblick Värdering av företag är en komplex process där många faktorer och underliggande variabler spelar in. För att denna process ska bli överskådlig inleds detta kapitel med en kort presentation av de modeller, faktorer och begrepp som beskrivs mer ingående senare. Vår värdering bygger på kassaflödesanalys där värdet beräknas med hjälp av förväntade betalningsöverskott. Företagets värde beror främst på två faktorer, betalningsöverskottens tillväxt och investerarens kalkylränta. Dessa påverkas i sin tur av konjunkturen på marknaden och investerarens kapitalkostnad. Investerarens kapitalkostnad påverkas av risken som förknippas med den bransch det värderade företaget agerar på. Denna kan beräknas med hjälp av CAPM-modellen. Utöver den branschspecifika risken påverkas kapitalkostnaden av investerarens kapitalstruktur, denna beräknas med hjälp av soliditeten, skuldkvoten och skattesatsen.. Figur 4-1 Kort överblick över värderingsprocessen Företagsvärde Kalkylränta Tillväxt takt Investerarens kapitalkostnad Marknad Inflation CAPM Kapital struktur Riskfri ränta Konjunktur BNP soliditet skatt skuldkvot esats Sysselsättning 16

18 Fastighetsmarknadens inkomster kommer primärt från hyresintäkter. Betalningsöverskottet benämns driftnetto och tillväxt i detta beror på hur stora hyreshöjningar företaget kan genomföra och hur stor andel av lokalerna som är uthyrda. Vakansgrad är beteckningen för företagets andel outhyrda lokaler. Figur 4-2 Tillväxt i betalningsöverskott på fastighetsmarknaden. Tillväxttakt för driftnetto vakansgrad hyresläge fastighetsmarknaden konjunktur Värde och Pris För att kunna göra en bra värdering bör man först och främst skilja på begreppen pris, som i marknadsvärde, och värde. En tillgångs värde utgår från investeraren och dennes antaganden och priset bestäms av flera aktörer på marknaden. Värde är vad du får. Värderingen bygger på förväntade betalningsöverskott och eventuella synergieffekter för en spekulant. Pris är vad du betalar. Priset baseras på marknadsvärdet och eventuella premier för aktiebeståndet. 9 En tillgångs pris kan vara både lågt och högt mot värdet beroende på flera olika faktorer. Till exempel kan tillgångens pris bero på ren spekulation. Värdet i en tillgång ligger i huruvida investeraren kan skapa ett värde utöver de kostnader investeringen innebär och hur stort det värdet är. En tillgång kan till exempel ge synergieffekter för en investerare men inte för en annan. Värdet kan därmed variera kraftigt mellan dem. Ett problem med detta resonemang är att investeraren sällan har tillgång till all information om tillgången och att detta påverkar hur värdet uppskattas. På lång sikt är korrelationen mellan värde och marknadspris stark. Vidare bygger värderingsprocessen och de olika modellerna på ett antal antaganden vad gäller marknaden och investeraren. 9 T. Koller, M. Goedhart, David Wessels. Valuation, measuring and managing the value of companies. Sid

19 Grundläggande antaganden för värdering Då det finns en mängd alternativ för en investering gäller att den högsta prioriteringen är vinstmaximering. 2. Det existerar ett samband mellan risk och vinst. 3. Marknaden är effektiv. 4. En bra investering är en där en hög avkastning förväntas. 4.2 Företagsvärdering Det finns tre principiella förfaranden vid värdering av företag. Jämförande värdering och analys av företaget som utförs med hjälp av ett antal nyckeltal. Dessa sätts i relation till liknande företag och konkurrenter. Kassaflödesanalys där man använder prognoser för framtida betalningsöverskott som diskonteras för att ge ett nuvärde på tillgången Realoptionsvärdering där man jämför investeringens avkastning med avkastning på realoptioner. I denna undersökning är det de två översta som är viktigast. För en utförlig analys är det bra att använda sig av båda dessa metoder. Till grund för värderingen krävs en djupgående undersökning av marknaden i helhet. Det är till exempel viktigt att veta vilka de branschspecifika riskerna är, hur konkurrensen ser ut, hur olika typer av makroekonomiska förhållanden påverkar marknaden och vilken avkastning man kan förvänta sig inom det segment man agerar. Då värderingen till stor del bygger på prognoser blir den tyvärr subjektiv och påverkas i hög grad av värderarens insyn i och tolkning av olika situationer. Ett första grundläggande antagande vid ett investeringsbeslut är att investeringen måste ge framtida betalningsöverskott som överstiger investerarens kapitalkostnad. Vidare antas att investeraren är rationell och vill investera i projekt där vinsten maximeras jämfört med andra möjliga tillgångar. För ett lyckat företagsförvärv krävs att investeraren: 11 - Har en stark, konkurrenskraftig kärnverksamhet bakom sig. - Enbart överväger objekt där det förväntade kassaflödet kan förbättras. - Är noggrann vid beräkningar för värdeskapande synergier. - Är disciplinerad vid förhandling och budgivning. - Har en noggrann planering för integration av nyförvärv. Empirin visar enligt T. Koller 12 på att företag ofta betalar dyrt för synergieffekter och att priset blir högre än vad investeringen egentligen är värd. Detta tyder på att det finns brister vid beräkning av hur mycket synergieffekterna tillför eller att investeraren dras med i eventuella budgivningar och betalar ett för högt pris. 10 Jaffe/Sirmans sid T. Koller, M. Goedhart, David Wessels. Valuation, measuring and managing the value of companies. Sid T. Koller, M. Goedhart, David Wessels. Valuation, measuring and managing the value of companies. Sid

20 4.2.1 Nyckeltal Det finns ett stort antal nyckeltal som används för olika typer av företag och situationer. Här beskriver vi de nyckeltal vi använder för att analysera Centrumkompaniets utvecklingar och göra jämförelser med två andra fastighetsbolag. Vi delar upp dessa användbara nyckeltal i två grupper: Lönsamhetsmått och mått på betalningsförmåga. Vid analys av nyckeltal är det viktigt att vara medveten om ett par svagheter förfarandet medför: Kvoterna blir lätt påverkade av många faktorer och risken är stor att värdet över- eller underskattas. 2. Det är svårt att generalisera och säga huruvida ett mått är bra eller dåligt och var gränserna går för att ett värde ska vara acceptabelt. 3. De flesta företag är bra på vissa nyckeltal och sämre på andra vilket kan göra jämförelser mellan olika företag komplicerade. Vilket nyckeltal är viktigast? Fördelen med nyckeltal är att de möjliggör jämförelser mellan olika företag på ett överskådligt sätt och de används i stor omfattning. Lönsamhetsmått 14 Vinstmarginal Vinstmarginalen visar vinstens andel av försäljningen. Det är ett bra mått för att se hur effektivt ett företag är att hålla nere produktionskostnader. För fastighetsföretag ska man använda driftnetto dividerat med omsättningen. Kapitalomsättningsgrad Detta mått är lika med kvoten av omsättningen och de totala tillgångarna. Det visar hur mycket pengar som genereras för varje krona av det totala kapitalet. Ju högre värdet är, desto mer effektivt är företaget. Räntabilitet på totalt kapital Detta nyckeltal visar resultatet finansiella kostnader och skatter i förhållande till det totala kapitalet. Betalningsförmåga Det finns tre olika användbara nyckeltal för att bedöma ett företags betalningsförmåga. För att bedöma företagets betalningsförmåga på kort sikt ska vi räkna fram likviditeten. Det består avtvå nyckeltal. De är kassalikviditet och balanslikviditet. Vi kan bedöma/ företagets betalningsförmåga genom att göra jämförelse med något annat företag eller med historisk 13 Jaffe/Sirmans sid se bilaga 2 19

Bedöm den organiska omsättningstillväxten för de kommande fem åren baserat på:

Bedöm den organiska omsättningstillväxten för de kommande fem åren baserat på: ATT GÖRA EN DCF VÄRDERING STEG FÖR STEG 1. Omsättning och tillväxt Bedöm den organiska omsättningstillväxten för de kommande fem åren baserat på: - Tidigare års utfall - Ledningens prognos - Baserat på

Läs mer

HUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 1999

HUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 1999 HUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 1999 PERIODEN I SAMMANDRAG Fortsatt stark hyresmarknad för kommersiella lokaler i Stockholm. Periodens hyresintäkter ökade till 72,9 miljoner kronor

Läs mer

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi Årsredovisning Räkenskapsanalys Avdelningen för byggnadsekonomi Räkenskapsanalys Nyckeltal (likviditet, soliditet, räntabilitet) Underlag till långivare Information till aktieägare Information leverantörer

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 15 SVERIGE- BAROMETERN Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen på den

Läs mer

PRESSINFORMATION från Wallenstamkoncernen

PRESSINFORMATION från Wallenstamkoncernen Wallenstam grundades 1944 och är med drygt 10.000 bostäder i sitt bestånd ett av Stockholm Fondbörs största bostadsfastighetsbolag. Med en yta om ca 1.000.000 kvm och ett börsvärde på ca 1 miljard kronor

Läs mer

Stockholms Stadshus AB Fastighetsekonomi

Stockholms Stadshus AB Fastighetsekonomi Advisory Stockholms Stadshus AB Fastighetsekonomi 2015-09-02 Per-Erik Waller 2 september 2015 Fastighetens särdrag Fastighetsekonomi Branschens karaktär Stora värden i fastighetstillgångar Högre belåning

Läs mer

Analytiker Simon Johansson Gustav Nordkvist

Analytiker Simon Johansson Gustav Nordkvist Concentric Rekommendation: Behåll Riktkurs DCF: 115 Den goda vinsttillväxten - Bolaget har sedan sin notering genererat en god vinsttillväxt trots en mer eller mindre oförändrad omsättning. Detta tyder

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER FEBRUARI 2016 SVERIGE- BAROMETERN

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER FEBRUARI 2016 SVERIGE- BAROMETERN FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER FEBRUARI 216 SVERIGE- BAROMETERN Sammanfattning 215 blev ännu ett starkt år för fastighetsbranschen. Stigande fastighetsvärden drev upp totalavkastningen till drygt 14

Läs mer

Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB

Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB > 1 700 aktieägare i Norge > 700 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Offentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) Regementsfastigheter

Läs mer

Delårsrapport Q1, 2008

Delårsrapport Q1, 2008 Västerås Stockholm Delårsrapport Q1, 2008 Allokton Properties AB Stående lån 8,500000 Allokton I 2015 Frågor kring denna rapport kan ställas till Sören Andersson (tel +46 8 5221 7200) Sammanfattning Nettoomsättning

Läs mer

Analys av den periodiserade redovisningen nyckeltal / relationstal. 2011 Bengt Bengtsson

Analys av den periodiserade redovisningen nyckeltal / relationstal. 2011 Bengt Bengtsson Analys av den periodiserade redovisningen nyckeltal / relationstal 2011 Bengt Bengtsson Analys av den periodiserade redovisningen Nyckeltal/relationstal Kassaflödesanalys är ett exempel på räkenskapsanalys.

Läs mer

Investeringskalkyler och affärsmodeller för långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff

Investeringskalkyler och affärsmodeller för långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff Investeringskalkyler och affärsmodeller för långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff Handelshögskolan vid Göteborgs universitet Disposition Investeringens förutsättningar Betydande utmaningar

Läs mer

En ansvarsfull fastighetsägare

En ansvarsfull fastighetsägare En ansvarsfull fastighetsägare Vi har rivstartat Folksamgruppens fastighetsverksamhet har gjort ett starkt resultat 2016. Efter att ha förändrat både orga nisation och arbetssätt under 2015 har vi visat

Läs mer

Fastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012

Fastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012 Fastighetsägarnas Sverigebarometer Juli 212 FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 213 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS Sammanfattning Sveriges fastighetsföretag fortsätter att uppvisa god lönsamhet. Nio av tio fastighetsägare räknar med att den

Läs mer

Bokslutskommuniké 2012

Bokslutskommuniké 2012 Västerås Stockholm Provinsfastigheter I AB (publ) Obligationslån 8,5 % Allokton I 2015 Januari 2012 Kvartalet oktober - 2012 Nettoomsättning för perioden uppgick till 126,2 (146,9) MSEK Bruttoresultat

Läs mer

Forskarfrukost SABO 18 december 2012. Bo Nordlund Tekn dr Redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter bo.nordlund@brec.se www.brec.

Forskarfrukost SABO 18 december 2012. Bo Nordlund Tekn dr Redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter bo.nordlund@brec.se www.brec. Forskarfrukost SABO 18 december 2012 Bo Nordlund Tekn dr Redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter bo.nordlund@brec.se www.brec.se Viktiga nyckelbegrepp i lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag

Läs mer

Välkommen till Kungsleden. Tredje kvartalet, 2011

Välkommen till Kungsleden. Tredje kvartalet, 2011 Välkommen till Kungsleden Tredje kvartalet, 2011 Kungsleden i korthet Äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil avkastning Avkastning viktigare än fastigheternas kategori och läge Avkastning

Läs mer

Grundläggande finansiell analys

Grundläggande finansiell analys TPYT16 Industriell Ekonomi Lektion 8 Finansiell analys Kassaflödesanalys Martin Kylinger Institutionen för Ekonomisk och Industriell utveckling Avdelningen för produktionsekonomi 1 Seminarium 8 (kap 23-24)

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK FRIHET Svenska Investeringsgruppens vision är att skapa möjligheter för ekonomisk tillväxt och frihet genom att identifiera de främsta fastighetsplaceringarna på marknaden. Vi vill hjälpa våra kunder att

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport mars 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

KÖPENHAMNS FONDBÖRS Stockholm, den 30 augusti 2007

KÖPENHAMNS FONDBÖRS Stockholm, den 30 augusti 2007 Strandvägen 5a P.O. Box 55670 SE-102 15 STOCKHOLM Phone: +46 8 5221 7200 Fax: +46 8 5221 7299 Org nr 556676-8742 www.allokton.se Stående lån 8,500000 Allokton I 2015 KÖPENHAMNS FONDBÖRS Stockholm, den

Läs mer

Vad är affärsmässighet vid renovering av miljonprogrammen?

Vad är affärsmässighet vid renovering av miljonprogrammen? Vad är affärsmässighet vid renovering av miljonprogrammen? Anders Sandoff Industriell och finansiell ekonomi Handelshögskolan vid Göteborgs universitet Hur skapa förutsättning för affärsmässiga beslut?

Läs mer

Halvårsrapport januari juni 2012

Halvårsrapport januari juni 2012 Västerås Stockholm Provinsfastigheter I AB (publ) Obligationslån 8,5 % Allokton I 2015 Januari juni 2012 April juni 2012 Nettoomsättning för perioden uppgick till Nettoomsättning för perioden uppgick till

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE Sammanfattning Landets fastighetsägare delar ekonomkårens förväntan om att den svenska ekonomin är inne i en återhämtningsfas. Förutsättningarna

Läs mer

Delårsrapport Januari september 2008

Delårsrapport Januari september 2008 Delårsrapport Januari september 2008 Hyresintäkterna ökade med 10 % till 2 341 (2 124) Mkr. Kontrakterad årshyra ökade till 3 660 Mkr och översteg redovisad årshyra 3 091 Mkr med 18 %. Vakansgraden minskade

Läs mer

Den 1 december bytte Vasakronan AB namn till Vasakronan Fastigheter AB.

Den 1 december bytte Vasakronan AB namn till Vasakronan Fastigheter AB. Vasakronan Fastigheter AB Bokslutsrapport Januari december 2008 Vasakronan Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Vasakronan AB (tidigare AP Fastigheter). AP Fastigheter valde i samband med förvärvet

Läs mer

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB. Kvartalsrapport december 2014

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB. Kvartalsrapport december 2014 Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7

Läs mer

När centrumanläggningar byter ägare

När centrumanläggningar byter ägare SAMMANDRAG När centrumanläggningar byter ägare Kartläggning av centrumanläggningar i fem ytterstadsområden i Stockholm Johanna Lindblad Linda Heiman Thomas Polesie Handelshögskolan vid Göteborgs universitet

Läs mer

Stark tillväxt och god rörelsemarginal under 2014. Perioden oktober-december. Perioden januari december

Stark tillväxt och god rörelsemarginal under 2014. Perioden oktober-december. Perioden januari december Stark tillväxt och god rörelsemarginal under 2014 Perioden oktober-december Omsättningen uppgick till 79,0 MSEK (70,3), vilket motsvarar en tillväxt med 12,4 % Rörelseresultatet uppgick till 7,5 MSEK (8,2)

Läs mer

3 Redovisning från kommunens bolag

3 Redovisning från kommunens bolag 3 Redovisning från kommunens bolag 54 www.munkedal.se Koncernen Munkedals kommun KONCERNEN MUNKEDALS KOMMUN Kommunala bolag Förutom kommunen omfatts koncernen av följande bolag: Munkedals Bostäder AB Bolaget

Läs mer

Akelius Fastigheter AB. Bokslutsrapport januari till mars 2010

Akelius Fastigheter AB. Bokslutsrapport januari till mars 2010 Akelius Fastigheter AB Bokslutsrapport januari till mars 2010 Akelius Fastigheter AB (publ) Org nr 556156-0383 Bokslutsrapport januari till mars 2010 Hyresintäkter uppgick till 618 Mkr (734) Vinster från

Läs mer

Delårsrapport januari mars 2013

Delårsrapport januari mars 2013 Västerås Gävle Provinsfastigheter I AB (publ) Obligationslån 8,5 % Allokton I 2015 Januari 2013 Nettoomsättning för perioden uppgick till 21,0 (33,2) MSEK Bruttoresultat för perioden uppgick till 5,9 (9,5)

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport juni 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

Global Fastighet Tillväxt 2007 AB O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Fastighet Tillväxt 2007 AB Kvartalsrapport mars 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Finansiering. Föreläsning 6 Risk och avkastning BMA: Kap. 7. Jonas Råsbrant

Finansiering. Föreläsning 6 Risk och avkastning BMA: Kap. 7. Jonas Råsbrant Finansiering Föreläsning 6 Risk och avkastning BMA: Kap. 7 Jonas Råsbrant jonas.rasbrant@fek.uu.se Föreläsningens innehåll Historisk avkastning för finansiella tillgångar Beräkning av avkastning och risk

Läs mer

Välkommen till Fabege. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege

Välkommen till Fabege. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege Välkommen till Fabege Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege FABEGE I KORTHET 82 kommersiella fastigheter Fastighetsvärde: 33,8 Mdkr Uthyrbar yta: 1,0 miljoner

Läs mer

Kapitalmarknadspresentation 2011

Kapitalmarknadspresentation 2011 Kapitalmarknadspresentation 2011 De senaste tre åren Renodling Effektivisering Lönsamhetsfokus Investeringsstrategins grund Marknader med hög tillväxt och god likviditet Attraktiva kontor och butiker Stockholm,

Läs mer

Välkommen till Fabege. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege

Välkommen till Fabege. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege Välkommen till Fabege Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege FABEGE I KORTHET 80 kommersiella fastigheter Fastighetsvärde: 32,6 Mdkr Uthyrbar yta: 1,0 miljoner

Läs mer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AB Kvartalsrapport mars 2015 Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Kursutveckling 5 Drift och förvaltning 5 Portföljöversikt

Läs mer

Global Skipsholding 2 AB. Kvartalsrapport december 2014

Global Skipsholding 2 AB. Kvartalsrapport december 2014 Global Skipsholding 2 AB Kvartalsrapport december 2014 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 2 KVARTALSRAPPORT DECEMBER

Läs mer

Kapitalmarknadspresentation

Kapitalmarknadspresentation Kapitalmarknadspresentation BNP-tillväxt, real i % BNP-tillväxt Mycket stark återhämtning i Sverige Källa: SCB och Konjunkturinstitutet. Dec 2010. Inflation Högre elpriser och råvarupriser har bidragit

Läs mer

Kungsledens första kvartal: Driftsöverskottet ökade med 28 procent

Kungsledens första kvartal: Driftsöverskottet ökade med 28 procent Pressmeddelande 2000-04-27 Kungsledens första kvartal: Driftsöverskottet ökade med 28 procent Kungsleden AB (publ) avger idag delårsrapport för årets första kvartal. Driftsöverskottet uppgår till 100 (78)

Läs mer

Delårsrapport 1 januari - 31 augusti 2012

Delårsrapport 1 januari - 31 augusti 2012 Delårsrapport 1 januari - 31 augusti 2012 Org. nr 556137-3589 Verksamhet Uppsalahem AB är moderbolag till Kretia i Uppsala Kvarngärdet AB, Östra Orgeln Bostäder AB, Uppsalahem Eksätragården AB, Uppsalahem

Läs mer

Fastighetsmarknaden i Sverige

Fastighetsmarknaden i Sverige Fastighetsmarknaden i Sverige Nordisk byggdag den 3 september 2015 1 Innehållsförteckning Konjunktur Bostadsbyggande Kontor Handel Transaktioner 2 Summary Swedish economy is doing well Houshold consumption

Läs mer

Valuation Konkurrentrapport

Valuation Konkurrentrapport Org.nr: -67 Valuation Konkurrentrapport Om Valuation Företagsvärderingar Information Om Valuation Företagsvärderingar Bakgrund Valuation Företagsvärderingar startades och ägs av ett antal partners. Vi

Läs mer

Välkommen till Kungsleden. Andra kvartalet, 2011

Välkommen till Kungsleden. Andra kvartalet, 2011 Välkommen till Kungsleden Andra kvartalet, 2011 Kungsleden i korthet Äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil avkastning Avkastning viktigare än fastigheternas kategori och läge Avkastning

Läs mer

CATENA ÅRSSTÄMMA 2010

CATENA ÅRSSTÄMMA 2010 CATENA ÅRSSTÄMMA 2010 2009 Det värsta ligger bakom oss Långsam återhämtning i ekonomin Fortsatt historiskt låga räntor Svårigheter att finansiera kommersiella fastigheter 2009 Det värsta ligger bakom oss

Läs mer

Presentation vid bolagsstämma i Malmö 30 april 2008

Presentation vid bolagsstämma i Malmö 30 april 2008 Presentation vid bolagsstämma i Malmö 30 april 2008 Active PropertiesAB AB info@activeproperties.se infoactive@properties. s e www.activeproperties.se Affärsidé och övergripande mål Active Properties affärsidé

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB. Kvartalsrapport december 2014

Offentliga Fastigheter Holding I AB. Kvartalsrapport december 2014 Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 2 Kvartalsrapport

Läs mer

Fastighetsbolagen och ekonomin

Fastighetsbolagen och ekonomin Sammanfattning Fastighetsbolagen ser nu mer optimistiskt på framtiden än vid den senaste undersökningen. Inget av de intervjuade bolagen räknar med en minskning av vare sig hyresintäkter, försäljningspriser

Läs mer

Dentala ädelmetallegeringar

Dentala ädelmetallegeringar VD brev november - Lägesrapport i AU Holding. Kära aktieägare, De senaste dagarna har jag fått flera mail från aktieägare med frågor rörande kvartalsredogörelsen för perioden 01.01.2009 30.09.2009. Då

Läs mer

Del 16 Kapitalskyddade. placeringar

Del 16 Kapitalskyddade. placeringar Del 16 Kapitalskyddade placeringar Innehåll Kapitalskyddade placeringar... 3 Obligationer... 3 Prissättning av obligationer... 3 Optioner... 4 De fyra positionerna... 4 Konstruktion av en kapitalskyddad

Läs mer

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Kvartalsrapport juni 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Kvartalsrapport mars 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Orc Software AB Delårsrapport 1 januari-30 september 2000

Orc Software AB Delårsrapport 1 januari-30 september 2000 Orc Software AB Delårsrapport 1 januari-30 september Omsättningen ökade under januari-september med 62 procent till 90 (56) miljoner kronor. Rörelseresultatet steg med 72 procent till 36 (21) miljoner

Läs mer

Sundsvall 13 oktober Pressmeddelande

Sundsvall 13 oktober Pressmeddelande Sundsvall 13 oktober 2000 Pressmeddelande Norrporten 1 januari - 30 september 2000 Fastighetsaktiebolaget Norrporten redovisar ett resultat efter finansnetto för perioden på 67,6 (80,6) Mkr. För motsvarande

Läs mer

Realias resultat ökar med 77 procent

Realias resultat ökar med 77 procent 1 Bokslutskommuniké 1998 Realias resultat ökar med 77 procent Resultatet efter finansnetto rensat från jämförelsestörande poster blev 33,1 Mkr (18,7), en ökning med 77 procent. Kassaflödet ökade till 61,0

Läs mer

Placeringskod. Blad nr..av ( ) Uppgift/Fråga: 1 (6 poäng)

Placeringskod. Blad nr..av ( ) Uppgift/Fråga: 1 (6 poäng) Uppgift/Fråga: 1 (6 poäng) Diskutera kortfattat skillnaderna mellan eget kapital (aktiekapital) och främmande kapital (lån) (minst 3 relevanta skillnader * 2 poäng/skillnad = 6 poäng) Uppgift/Fråga: 2

Läs mer

DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 31 AUGUSTI 2016

DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 31 AUGUSTI 2016 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 31 AUGUSTI 2016 Ekonomichef ORG. NR 556137-3589 Verksamhet Uppsalahem AB är moderbolag till Kretia i Uppsala Kvarngärdet AB, Uppsalahem Eksätragården AB, Uppsalahem Elmer AB samt

Läs mer

AID:... Uppgift 1 (2 poäng) Definiera kortfattat följande begrepp. a) IRR b) APR c) Going concern d) APV. Lösningsförslag: Se Lärobok och/alt Google.

AID:... Uppgift 1 (2 poäng) Definiera kortfattat följande begrepp. a) IRR b) APR c) Going concern d) APV. Lösningsförslag: Se Lärobok och/alt Google. Notera att det är lösningsförslag. Inga utförliga lösningar till triviala definitioner och inga utvecklade svar på essä-typ frågor. Och, att kursen undervisas lite olika år från år. År 2013 mera från Kap

Läs mer

Bedömning av bostadsrätt. Sammanfattning

Bedömning av bostadsrätt. Sammanfattning Sida 1 / 6 Adress: Förening: Organisationsnr: Värderingsdatum: Kärrhöksgatan 9B HSB Brf Kranskötaren i 757200-9194 Kommun: Bostadsyta: Andelstal: 63,5 m² 1,26% Räkenskapsår: 2008 Sammanfattning Sid Marknadsvärde

Läs mer

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare?

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? 040-54 41 10 kontakt@bcms.se www.bcms.se BCMS Scandinavia, Annebergsgatan 15 B, 214 66 Malmö 1 Sammanfattning Varför är det

Läs mer

Tentamen Finansiering (2FE253) Lördagen den 21 mars 2015, kl. 09:00-13:00

Tentamen Finansiering (2FE253) Lördagen den 21 mars 2015, kl. 09:00-13:00 Tentamen Finansiering (2FE253) Lördagen den 21 mars 2015, kl. 09:00-13:00 Skrivtid: 4 timmar (kl. 09:00 13:00) Hjälpmedel: Kalkylator och kursens formelblad. OBS! Endast formler som står med på formelbladet

Läs mer

Fabege AB. Christian Hermelin, VD Åsa Bergström, vice VD, Ekonomi- och Finanschef

Fabege AB. Christian Hermelin, VD Åsa Bergström, vice VD, Ekonomi- och Finanschef Fabege AB Christian Hermelin, VD Åsa Bergström, vice VD, Ekonomi- och Finanschef 1 2 Historik 2 3 Wihlborgs huvudmarknader Fakta per 2000-12-31 Antal fastigheter: 644 Total yta: 2,7 miljoner kvm Hyresvärde:

Läs mer

VÄLKOMMEN TILL FABEGE

VÄLKOMMEN TILL FABEGE VÄLKOMMEN TILL FABEGE Hammarby Sjöstad Solna Business Park Arenastaden Stockholms Inner city FABEGE UTVECKLAR Över 50 % av all kontorsproduktion i Stockholmsregionen TRANSAKTION ÖKAR POTENTIALEN I FASTIGHETSPORTFÖLJEN

Läs mer

Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03

Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03 Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03 1 Har hushållen realistiska förväntningar på bostadsmarknaden? Ekonomipristagaren Robert Shiller: Jag tror att människor här i Sverige

Läs mer

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 januari 2013 31 december 2013

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 januari 2013 31 december 2013 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 januari 2013 31 december 2013 - Oktober December 2013 Nettoomsättningen uppgick till 0,1 (71,8) MSEK. Rörelseresultat före avskrivningar (EBITDA) uppgick till -0,8 (1,5) MSEK. Resultat

Läs mer

Delårsrapport januari september 2012

Delårsrapport januari september 2012 Tranås Linköping Delårsrapport januari Provinsfastigheter II AB (publ) Stående obligationslån 8,0 % Allokton II 2016 Januari Juli Nettoomsättning för perioden uppgick till 131,6 Nettoomsättning för perioden

Läs mer

Hyresfastigheter Holding II AB

Hyresfastigheter Holding II AB o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Hyresfastigheter Holding II AB Kvartalsrapport juni 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Delårsrapport januari september 2012

Delårsrapport januari september 2012 Delårsrapport januari september 2012 Intäkterna ökade till 618 Mkr (579), en ökning med 7 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 99 procent (99) och som helhet till 97 procent.

Läs mer

AID:... LÖSNINGSFÖRSLAG TENTA 2013-05-03. Aktiedelen, uppdaterad 2014-04-30

AID:... LÖSNINGSFÖRSLAG TENTA 2013-05-03. Aktiedelen, uppdaterad 2014-04-30 LÖSNINGSFÖRSLAG TENTA 013-05-03. Aktiedelen, udaterad 014-04-30 Ugift 1 (4x0.5 = oäng) Definiera kortfattat följande begre a) Beta värde b) Security Market Line c) Duration d) EAR Se lärobok, oweroints.

Läs mer

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen.

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen. Arbetsblad 1 Vad gör Riksbanken? Här följer några frågor att besvara när du har sett filmen Vad gör Riksbanken? Arbeta vidare med någon av uppgifterna under rubriken Diskutera, resonera och ta reda på

Läs mer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AB Kvartalsrapport mars 2015 Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 5 Drift och

Läs mer

Friköp av fastigheter för ombildning till bostadsrätt

Friköp av fastigheter för ombildning till bostadsrätt Koncernstyrelsen 2007-10-01 Ärende 3 Dnr 2007/21/27 Sid. 1(6) 2007-09-21 Joachim Quiding 08-508 295 35 Friköp av fastigheter för ombildning till bostadsrätt Förslag till beslut Koncernstyrelsen föreslås

Läs mer

FÖRDELAKTIGHETSJÄMFÖRELSER MELLAN INVESTERINGAR. Tero Tyni Sakkunnig (kommunalekonomi) 25.5.2007

FÖRDELAKTIGHETSJÄMFÖRELSER MELLAN INVESTERINGAR. Tero Tyni Sakkunnig (kommunalekonomi) 25.5.2007 FÖRDELAKTIGHETSJÄMFÖRELSER MELLAN INVESTERINGAR Tero Tyni Sakkunnig (kommunalekonomi) 25.5.2007 Vilka uppgifter behövs om investeringen? Investeringskostnaderna Den ekonomiska livslängden Underhållskostnaderna

Läs mer

Kungsleden köper bestånd för 5,5 miljarder - ger utökade möjligheter till transaktioner

Kungsleden köper bestånd för 5,5 miljarder - ger utökade möjligheter till transaktioner Pressmeddelande 2005-10-10 Kungsleden köper bestånd för 5,5 miljarder - ger utökade möjligheter till transaktioner Fastighetsbolaget Kungsleden AB (publ) förvärvar från Weland Fastigheter och Fågelviks

Läs mer

Ökad orderingång noteras. Perioden oktober-december. Perioden januari december. Vd:s kommentar. Bokslutskommuniké 2012

Ökad orderingång noteras. Perioden oktober-december. Perioden januari december. Vd:s kommentar. Bokslutskommuniké 2012 Ökad orderingång noteras Perioden oktober-december Omsättningen uppgick till 58,2 MSEK (60,4), vilket motsvarar en minskning med -3 % Rörelseresultatet uppgick till 4,3 MSEK (6,2) vilket ger en rörelsemarginal

Läs mer

HYLTE SOPHANTERING AB

HYLTE SOPHANTERING AB UC BASVÄRDERING HYLTE SOPHANTERING AB 557199-0001 per 2015-10-06 senaste bokslut 2014-12-31 En produktion av UC Affärsfakta AB Beräknat aktievärde (baserat på bokslut 2014-12-31) per 2015-10-06 Totalt

Läs mer

Hyresbostäder i Karlskoga AB Org nr 556046-8885 1(8)

Hyresbostäder i Karlskoga AB Org nr 556046-8885 1(8) Hyresbostäder i Karlskoga AB Org nr 556046-8885 1(8) Delårsrapport 2005 Lansering av ny hemsida och marknadsstödsystem under sommaren 2005 (www.hyresbostader-karlskoga.se). På styrelsens uppdrag avger

Läs mer

Informationsbroschyr. Till aktieägarna i Global Fastighet Utbetalning 2008 AB gällande föreslagen försäljning av koncernens fastighetsportfölj

Informationsbroschyr. Till aktieägarna i Global Fastighet Utbetalning 2008 AB gällande föreslagen försäljning av koncernens fastighetsportfölj Informationsbroschyr Till aktieägarna i Global Fastighet Utbetalning 2008 AB gällande föreslagen försäljning av koncernens fastighetsportfölj 1 Sammanfattning... 2 2 Bakgrund och inledning... 3 3 Transaktionen...

Läs mer

Koncernen Munkedals kommun

Koncernen Munkedals kommun Koncernen Munkedals kommun Kommunala bolag Förutom kommunen omfattas koncernen av följande bolag: Munkedals Bostäder AB Bolaget ägs till 100 procent av Munkedals kommun. Bolaget skall äga, förvalta och

Läs mer

Fortsatt tillväxt och god lönsamhet. Perioden april juni. Perioden januari juni. Vd:s kommentar. Delårsrapport april-juni 2014

Fortsatt tillväxt och god lönsamhet. Perioden april juni. Perioden januari juni. Vd:s kommentar. Delårsrapport april-juni 2014 Fortsatt tillväxt och god lönsamhet Perioden april juni Omsättningen ökade till 72.7 MSEK (60.9), vilket motsvarar en tillväxt om 19.7 % Rörelseresultatet uppgick till 7.0 MSEK (4.5) vilket ger en rörelsemarginal

Läs mer

PRESSINFORMATION från Wallenstamkoncernen

PRESSINFORMATION från Wallenstamkoncernen PRESSINFORMATION från Wallenstamkoncernen Wallenstam grundades 1944 och är idag ett renodlat fastighetsbolag med sammanlagt cirka 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Göteborg, Stockholm och Helsingborg.

Läs mer

t.ex. strategiska och legala risker. 1 Det finns även en del exempel på risker som inte ryms under någon av ovanstående rubriker, såsom

t.ex. strategiska och legala risker. 1 Det finns även en del exempel på risker som inte ryms under någon av ovanstående rubriker, såsom Riskhanteringen i Nordals Härads Sparbank Nordals Härads Sparbank arbetar kontinuerligt med risker för att förebygga problem i banken. Det är bankens styrelse som har det yttersta ansvaret för denna hantering.

Läs mer

Fortsatt god tillväxt och starkt rörelseresultat. Perioden april juni. Perioden januari juni. Vd:s kommentar. Delårsrapport april-juni 2015

Fortsatt god tillväxt och starkt rörelseresultat. Perioden april juni. Perioden januari juni. Vd:s kommentar. Delårsrapport april-juni 2015 Fortsatt god tillväxt och starkt rörelseresultat Perioden april juni Omsättningen ökade till 82,2 MSEK (72,7), vilket motsvarar en tillväxt om 13,1 % (19,7) Rörelseresultatet uppgick till 8,2 MSEK (7,0)

Läs mer

Bokslutskommuniké för Fastighetsaktiebolaget Melitho AB (publ) med dotterbolag

Bokslutskommuniké för Fastighetsaktiebolaget Melitho AB (publ) med dotterbolag Bokslutskommuniké för Fastighetsaktiebolaget med dotterbolag Bokslutskommuniké för 2014 Omsättningen för januari-december 2014 uppgick till 11 082 KSEK Rörelseresultatet före engångshändelser och omvärderingar

Läs mer

FABEGE Kapitalmarknadsdag, Båstad 2015

FABEGE Kapitalmarknadsdag, Båstad 2015 FABEGE Kapitalmarknadsdag, Båstad 2015 Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege Hammarby Sjöstad Stockholms Innerstad Solna Business Park Arenastaden KAPITELINDELNING

Läs mer

Finansiering. Föreläsning 7 Portföljteori och kapitalkostnad BMA: Kap Jonas Råsbrant

Finansiering. Föreläsning 7 Portföljteori och kapitalkostnad BMA: Kap Jonas Råsbrant Finansiering Föreläsning 7 Portföljteori och kapitalkostnad BMA: Kap. 8-9 Jonas Råsbrant jonas.rasbrant@fek.uu.se Förväntad avkastning och volatilitet i portföljer Förväntad avkastning och volatilitet

Läs mer

Lundbergs. Delårsrapport januari mars L E Lundbergföretagen AB (publ)

Lundbergs. Delårsrapport januari mars L E Lundbergföretagen AB (publ) Lundbergs Delårsrapport januari mars 2000 Resultatet efter full skatt uppgick till 364,2 Mkr (1 270,1 Mkr), vilket motsvarar 4:80 kronor (16:74) per aktie. Substansvärdet har per den 31 mars 2000 beräknats

Läs mer

St Petersburg Property Company AB Bokslutskommuniké 1 juli december 2014

St Petersburg Property Company AB Bokslutskommuniké 1 juli december 2014 St Petersburg Property Company AB Bokslutskommuniké 1 juli 2013 31 december 2014 Räkenskapsåret är förlängt och omfattar perioden 2013-07-01 2014-12-31 Sammanfattning av bokslutskommuniké Räkenskapsåret

Läs mer

Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding I AB

Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding I AB Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding I AB >2 800 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) >1 100 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding I AS (Norge)

Läs mer

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Branschekonomi och skatter Björn Arnek Januari 2008 Sammanfattning Syftet med följande rapport är att ge en bild av lönsamheten i hotell- respektive

Läs mer

Bokslutskommuniké. Substansvärdet ökade med 4,0 % till 219,41 kr per aktie (föregående år 210,87). Inklusive lämnad utdelning blev ökningen 6,9 %

Bokslutskommuniké. Substansvärdet ökade med 4,0 % till 219,41 kr per aktie (föregående år 210,87). Inklusive lämnad utdelning blev ökningen 6,9 % Bokslutskommuniké Substansvärdet ökade med 4,0 % till 219,41 kr per aktie (föregående år 210,87). Inklusive lämnad utdelning blev ökningen 6,9 % Styrelsen föreslår en utdelning om 10,00 kr per aktie varav

Läs mer

AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING

AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING För de bolag som endast konsoliderar i samband med kvartalsrapporter är det mer kostnadseffektivt att ta in en konsult vid dessa tillfällen, än att

Läs mer

Delårsrapport 1 januari 30 september 2007 Org. nr 556464-6874

Delårsrapport 1 januari 30 september 2007 Org. nr 556464-6874 SP Sveriges Tekniska Forskningsinstitut AB 1(5) Delårsrapport 1 januari 30 september 2007 Org. nr 556464-6874 Perioden i sammandrag för SP-koncernen Verksamheten Ägarens uppdrag till SP är att som en del

Läs mer

Företagsvärdering ME2030

Företagsvärdering ME2030 Företagsvärdering ME2030 24/3 Principer för värdering Jens Lusua DCF-valuation Frameworks LAN-ZWB887-20050620-13749-ZWB Model Measure Discount factor Assessment Enterprise DCF Free cash flow Weighted average

Läs mer

DELÅRSRAPPORT FÖR PERIODEN 1 JANUARI 30 JUNI 2006

DELÅRSRAPPORT FÖR PERIODEN 1 JANUARI 30 JUNI 2006 DELÅRSRAPPORT FÖR PERIODEN 1 JANUARI 30 JUNI 2006 Insplanets resultat och omsättning utvecklas fortsatt starkt > Nettoomsättningen ökade med 180 procent till 23 974 (8 567) TSEK. > Rörelseresultatet förbättrades

Läs mer