ÅRSREDOVISNING marks bostads ab

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2014 marks bostads ab

2 Innehåll 5 VD har ordet 7 Förvaltningsberättelse Styrelse och organisation Verksamhetscertifiering Personal Trivsel och trygghet Byggnation och underhåll Miljö Teknik och utveckling Ekonomi 20 Flerårsöversikt 21 Resultaträkning 22 Balansräkning 24 Kassaflödesanalys 25 Noter 35 Styrelsens och revisorernas underskrifter 37 Revisionsberättelse 38 Våra fastigheter, lokaler och bilplatser 39 Lägenhetsfördelning Organisationsnummer Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 3

3 VD har ordet arbetsmiljön för våra medarbetare. Glädjande nog kan vi konstatera att vår totala sjukfrånvaro minskat med ett par procentenheter jämfört med tidigare år. Årets sjukfrånvaro ligger i nivå med det mål som vi beslutade om i början av året. Betyget från årets hyresgästenkät var tyvärr något sämre än för två år sedan 3,93 på en femgradig skala. Vi har tagit resultatet på största allvar och har gått igenom och bearbetat resultatet såväl i ledningsgruppen som i arbetsgrupperna i företaget. Handlingsplaner är under framtagande och kommer att arbetas vidare med kontinuerligt fram tills nästa enkätundersökning. Magnus Hjelmgren Det har på många sätt varit ett händelserikt år för Marks Bostads AB. Vi har påbörjat ett par större nybyggnadsprojekt, underhållit våra byggnader och lokaler mer än tidigare, genomfört hyresgästenkät och medarbetarundersökning. Dessutom har vi påbörjat planeringsarbetet för att dra in fiber i våra lägenheter samt att uppgradera inom- och utomhusmiljön för vårt bostadsområde Snickaren. Med andra ord full fart framåt! Alla åtgärder ligger i linje med vårt ansvar för en god bostadsförsörjning i Marks kommun och för att vi skall tillhandahålla god service och skötsel samt trygga boendemiljöer för våra hyresgäster. I årets medarbetarundersökning har vi använt samma frågeställningar som Marks kommun. Utvärderingen kommer att genomföras i början av Förhoppningsvis kommer den ge en hel del information som kan hjälpa oss att ytterligare förbättra Nybyggnationen har tagit fart under året. Vi har bland annat påbörjat byggnation av 32 lägenheter utmed Grovaliden i Kinna samt 16 lägenheter på Malmsätersgatan i Kinna. Lägenheterna har hög standard och byggs som lågenergihus. Vi har stor efterfrågan på stora lägenheter, varför vi även bygger lägenheter såväl med fyra som fem rum och kök. Flertalet lägenheter har trots allt två respektive tre rum och kök. Vi ligger även i startgroparna för mer nybyggnation på Risma i Fritsla samt på ett område i Skene. Årets nyproduktion av lägenheter blev däremot inte så stor. Vi färdigställde fyra lägenheter i Fritsla och två i Björketorp. Ombyggnad och standardhöjning av våra lägenheter från 50-, 60- och 70-talet pågår som planerat. Vi har genomfört ombyggnad på såväl Cirkelvägen i Örby som på Gästgivaregatan i Skene samt tjuvstartat ombyggnation av Muraregatan i Kinna. Parallellt med dessa projekt planerar vi för ombyggnation av våra hus och lägenheter på Snickaren i Kinna. Lägenheterna har bra standard. Däremot behöver fasader och fönster bytas. Samtidigt ser vi även över utomhusmiljön i området. 4 Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 5

4 VD har ordet Vi är med i det s.k. Skåneinitiativet, vilket innebär att vi skall minska vår energiförbrukning med 20,0 % mellan åren 2007 till Under 2014 lyckades vi minska förbrukningen med 2,5 %. Hittills är den totala minskningen 14,5 %. Under året har vi intensifierat arbetet genom exempelvis installation av energieffektiv belysning i källare, nya motorvärmaruttag samt individuell mätning av såväl varm- som kallvatten. Ytterligare miljötvättstugor har iordningställts och fler är på gång. Miljötvättstuga innebär att ett visst antal tvättar ingår i hyran beroende på lägenhetsstorlek. En högre alternativt lägre förbrukning regleras genom tillägg/avdrag på hyran. Under året har vi flyttat fram positionerna när det gäller uppkoppling av våra lägenheter med fiber. Planering har skett i samarbete med Mark Kraftvärme AB. Den enskilde hyresgästens hyreshöjning är framförhandlad och i slutet av året påbörjar vi sammankoppling av våra byggnader på Snickaren i Kinna. Vi har även påbörjat upphandling av fiberdragning i lägenheterna. Den 1 oktober tillträdde vi två äldreboenden i Kinna Rönnäng och Malmsäter, totalt 120 lägenheter. I och med fastighetsförvärvet förvaltar Marks Bostads AB alla äldreboenden i Marks kommun. Eftersom lägenheterna ligger centralt i Kinna och med tanke på vår erfarenhet och kunskap om fastighetsförvaltning bedömer vi att den kan ske på ett effektivt och bra sätt så att hyresgästerna får god service och skötsel. Vi har förstärkt vår organisation med två medarbetare under året. En fastighetsskötare i och med förvärvet av äldreboendena och en byggledare för att klara av vår utökade byggnation samt underhåll. Det ekonomiska resultatet blev bra trots rekordstort underhåll, till och med lite bättre än vad ägarna kräver. På grund av fastighetsförvärv och nybyggnation har soliditeten minskat något. Vi står dock fortfarande ekonomiskt väl rustade för kommande ny- och ombyggnation. Avslutningsvis bedömer jag framtidsutsikterna för Marks Bostads AB som mycket goda. Vi har en bra styrning och kontroll av våra kostnader, bra ekonomi, attraktiva lägenheter på attraktiva orter och framför allt duktiga och engagerade medarbetare. Magnus Hjelmgren VD Förvaltningsberättelse Styrelse och organisation Styrelsen och verkställande direktören för Marks Bostadsaktiebolag, organisationsnummer , får härmed avge följande förvaltningsberättelse för verksamhetsåret 2014, bolagets 41:a. Samtliga aktier innehas av Spinnerskan i Mark AB. Styrelse och revisorer Styrelsen har haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter, utsedda av Marks kommun Erik Arnell, ordförande, Hyssna Bror-Eric Johansson, vice ordförande, Kinna Paul Brusk, Kinna Jörgen Olson, Horred Micael Carlsson, Hyssna Sylvide Persson, Kinnahult Kjell-Arne Lundin, Skene Verkställande direktör Magnus Hjelmgren Personalrepresentanter, ordinarie Susanne Carlsson, för tjänstemännen Karl-Erik Eriksson, för fastighetsanställda Revisor, ordinarie, utsedd av årsstämman Peter Sjöberg, auktoriserad revisor, Göteborg Lekmannarevisor, ordinarie, utsedd av Marks kommun Kenneth Sölvebring, Örby Sammanträden Ordinarie årsstämma hölls Styrelsen har under året haft 10 sammanträden. Ersättare, utsedda av Marks kommun Tomas Johansson, Hyssna Benny Bohlin, Horred Sebastian Johansson, Skene Lars-Inge Andersson, Tostared Laila Johansson, Kinna Björn Kärrhage, Hajom Sonia Danella-Smith, Skene Personalrepresentanter, ersättare Mona Ronnemar, för tjänstemännen Viktoria Plogander, för fastighetsanställda Revisor, ersättare, utsedd av årsstämman Tomas Johansson, auktoriserad revisor, Borås Lekmannarevisor, ersättare, utsedd av Marks kommun Roger Fogelström, Kinna Organisationsanslutning Bolaget är anslutet till Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, SABO samt Fastigo. Dessutom är företaget delägare i Husbyggnadsvaror HBV förening u.p.a. 6 Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 7

5 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Verksamhetscertifiering Personal Verksamhetsarbetet Marks Bostads AB är verksamhetscertifierade sedan 2004, vilket innebär att vi är miljöcertifierade enligt ISO 14001, kvalitetscertifierade enligt ISO 9001 och arbetsmiljöcertifierade enligt AFS 2001:1. Verksamhetssystemet innehåller även ekonomimål och ekonomiriktlinjer. Under två dagar i april genomfördes omcertifiering av vårt verksamhetssystem, vilket resulterade i fem mindre avvikelser, som har åtgärdats. I juni månad genomfördes en intern revision av egna revisorer. Denna gav ett antal mindre avvikelser som åtgärdades omgående. Verksamhetssystemet har, sedan det infördes, hjälpt oss att utveckla företaget både när det gäller att ge våra hyresgäster ännu bättre kvalitet i sitt boende och våra anställda en bättre arbetsmiljö samt att utveckla arbetet med miljöfrågor. Genom att fortsätta ta fram tydliga mål och handlingsplaner kommer verksamhetssystemet även fortsättningsvis att vara ett stöd i utvecklingen av Marks Bostads AB. Marks Bostads AB:s vision Bostadsföretaget med 100 % nöjda hyresgäster. Marks Bostads AB:s affärsidé Tryggt boende God service Rimligt pris Verksamhetspolicy Marks Bostads AB ska erbjuda goda bostäder till nuvarande och framtida kunder genom att: Ständigt förbättra verksamhetens alla grenar och efterfölja gällande lagstiftning. Vara en god arbetsplats genom att utbilda och stimulera personalen till engagemang, ansvar och delaktighet. Erbjuda kunder bra service, god inomoch utomhusmiljö samt informera och vara lyhörda för synpunkter och krav. Hushålla med resurserna på bästa möjliga sätt ur ekonomiska och miljömässiga aspekter. Vision, affärsidé och verksamhetspolicy är antagna av Marks Bostads AB:s styrelse. I Marks Bostads AB:s policy framgår att företaget ska vara en god arbetsplats genom att utbilda och stimulera personalen till engagemang, ansvar och delaktighet. Vid årets slut var 57 personer tillsvidareanställda, uppdelade på 19 tjänstemän och 38 fastighetsanställda. Våra fastighetsskötare finns på totalt 14 orter över hela Marks kommun för att finnas till hands för våra hyresgäster i bostadsområdena. De har en bred kunskap för att kunna arbeta självständigt på alla orter. Organisationen är uppdelad i två distrikt, Öst och Väst. Alla tjänstemän är placerade på huvudkontoret i centrala Kinna. Det skapar förutsättningar för ett gott samarbete kollegor emellan. Det är även viktigt för våra kunder att kunna besöka samtliga på samma adress. Förändringar under året I juni månad nyanställdes en byggledare, vilket innebär att vi har två byggledare totalt i organisationen. Nyanställningen ger oss resurser att planera och driva samtliga ny- och ombyggnationer framöver. Den 1 oktober inkluderades ytterligare två äldreboenden, belägna i centrala Kinna, i vår verksamhet. I samband med detta ändrade vi organisationen till två arbetsgrupper med fastighetsskötare i Kinna, istället för fyra som tidigare. Arbetsgrupperna kommer att bestå av 5 respektive 6 tjänster. Förändringen medför ett flexiblare samarbete, även vid t.ex. semester eller annan frånvaro, vilket är positivt för våra hyresgäster. Den 1 november bildades en ny grupp kallad Kundservice. Den består av fem tjänstemän inom uthyrning och kundmottagning, samt en chef. Syftet med förändringen var bland annat att skapa förutsättningar för utökat samarbete och även vidareutveckla en god service till våra kunder. I slutet av 2014 påbörjades rekryteringsprocessen av en Informatör/Verksamhetsassistent. Befattningen ersätter vår nuvarande VD-assistent som går i pension i mars Innehållet i tjänsten förändras till viss del, bland annat genom att mer tid avsätts till aktiviter inom boinflytande samt att utveckla informationen till alla våra kunder. Arbetsmiljö Arbetet med att göra ständiga förbättringar inom arbetsmiljön är alltid pågående. Forum för detta arbete är främst Samverkansgruppen och Skyddskommittén som har regelbundna möten. Arbetsmiljöronder sker också enligt plan. Vi inkluderar både den fysiska och psykosociala arbetsmiljön. Vi har även genomfört särskilda ergonomiuppföljningar både på fastighetssidan och för tjänstemännen. Resultatet var gott, men det är viktigt att använda sig av möjligheten att i sitt dagliga arbete påverka arbetsmiljön, både för sig själv och för sina arbetskamrater. Det handlar både om att följa regler och riktlinjer samt att planera arbetsuppgifter. Det är viktigt att skapa omväxling för att minska den fysiska belastningen. Det gäller även tjänstemän som arbetar till stor del framför dator. En generell rekommendation är att stå upp och arbeta i högre omfattning. Samtliga tjänstemän har höj- och sänkbara skrivbord. Den återkommande medarbetarundersökningen är också en mycket viktig grund för det gemensamma arbetsmiljöarbetet. Under hösten genomfördes bolagets medarbetarundersökning enligt samma modell som kommunen använder. I början av 2015 kommer arbetet med utvärdering av resultatet att påbörjas. Kompetensutveckling Under september månad genomfördes en utbildningssatsning för samtliga anställda kallad Service och kundrelationer. Utbildningen var en endagsutbildning med extern kursledare och hölls vid tre tillfällen med organisatoriskt blandade grupper, bestående av cirka 20 personer. Syftet 8 Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 9

6 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse var att tillhandahålla goda verktyg för ett professionellt och trevligt bemötande mot alla våra hyresgäster i olika sammanhang. Personaldag i maj Innehållet bestod av information om företagets ekonomi, nybyggnadsplan och planerad fibernätsutbyggnad. Extern föreläsare anlitades för att berätta om det breda området Kulturella skillnader. Det berör all personal vid mötet med hyresgäster, främst dem som flyttat till Sverige från andra länder. Syftet var att säkerställa större kulturell insikt och därmed kunna bemöta våra hyresgäster på ett passande sätt. Hälsa och Friskvård Samarbetet med vår företagshälsovård, Hälsan & Arbetslivet, fortsatte under året. Vi använder oss av hälsoprofiler och konditionstester med kontinuerligt intervall för att sätta fokus på hälsoläget för medarbetaren. Företagsledningen får även en helhetsbild. Frisktal När det gäller frisktalen kan vi se en förbättring till 50,9 % (47,3). Totalt Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Antal tillsvidareanställda Friska (högst 5 sjukdagar 2014) Långtidsfriska (högst 5 sjukdagar, 2 år bakåt) Sjukfrånvaro Vårt totala mål för 2014 var högst 5,5 %, varav högst 4,0 % långtidsfrånvaro (mer än två veckor). Sjukfrånvaron följs upp varje månad. Resultaten fram till och med år 2013 är enbart baserat på tillsvidareanställda. Från och med 2014 redovisar vi för samtliga anställda. Den totala sjukfrånvaron minskade under året till 5,7 % (8,0). Korttidsfrånvaron för samtliga ligger kvar på 2,6 % (2,6), medan långtidsfrånvaron har minskat till 3,1 % (5,4). Tack vare förbättringen av långtidsfrånvaron uppnår vi nästan vårt mål om en total sjukfrånvaro på högst 5,5 %. Tjänstemännen har en korttidsfrånvaro som minskat till 1,7 % (2,3). Långtidsfrånvaron har sjunkit avsevärt till 0,9 % (6,0). Fastighetsanställda har en korttidsfrånvaro som ökat med 0,2 procentenheter, vilket innebär 3,0 % (2,8). Långtidsfrånvaron har däremot minskat till 4,0 % (5,1), vilket är glädjande och innebär att vi klarat målet. Sjukfrånvaron är även redovisad under Not 5 som visar fördelningen mellan män och kvinnor samt ålder över eller under 50 år. Där finns även långtidsfrånvarons tydliga minskning redovisad i procenttal. Historik Från och med 2014 redovisas samtliga anställda ingår enbart tillsvidareanställda. Därmed är utfallet inte helt jämförbart. Sjukfrånvaro (i procent) Samtliga - sjukdom korttid - sjukdom långtid Total sjukfrånvaro 2,6 3,1 5,7 2,6 5,4 8,0 2,2 5,7 7,9 2,3 6,3 8,6 2,4 6,3 8,7 Tjänstemän - sjukdom korttid - sjukdom långtid Total sjukfrånvaro Fastighetsanställda - sjukdom korttid - sjukdom långtid Total sjukfrånvaro 1,7 0,9 2,6 3,0 4,0 7,0 2,3 6,0 8,3 2,8 5,1 7,9 1,2 8,6 9,8 2,8 4,2 7,0 2,2 4,6 6,8 2,3 7,3 9,6 1,1 10,1 11,2 3,0 4,6 7,6 Åldersstruktur Jämfört med 2013 har den totala medelåldern minskat till 49,7 år (50,6). Orsaken är att vi har anställt två yngre medarbetare. Totalt Medelålder Medelålder Medelålder Ålder antal anst Totalt Män Kvinnor Tjänstemän ,7 47,5 55,7 Fastighetsanställda ,3 48,6 45,0 Totalt ,7 48,4 53,6 Ovanstående gäller per Trivsel och trygghet Bostaden det egna hemmet spelar en stor och viktig roll i varje människas liv. I Marks Bostads AB:s policy ingår att erbjuda våra kunder bra service, god inom- och utomhusmiljö samt informera och vara lyhörda för synpunkter och krav. Nöjda kunder Hyresgästenkäter genomförs vartannat år och hösten 2014 genomfördes den senaste. Resultatet jämfört med 2012 innebar en viss sänkning till 3,93 (3,97) på en femgradig skala. Vid en jämförelse med andra bostadsbolag som genomför samma enkät hamnar vi i medelspannet. Vårt mål är satt till 4,1, vilket innebär att vi fortsätter att satsa vidare på renovering, trappstädning och utomhusskötsel. Det framgår i undersökningen att detta är det viktigaste för flertalet hyresgäster. Vi ser fram emot många svar och ett förbättrat resultat i nästa undersökning år Svarsfrekvensen har ökat något och låg nu på 54 % jämfört med 51 % Andelen svar via webben har också ökat. Nya grannar I stort sett samtliga lägenheter är uthyrda och efterfrågan på bostäder är fortsatt stor, framför allt i centralorterna, men variationer i efterfrågan finns mellan orter och bostadsområden. Vi har även haft god efterfrågan på de nybyggnationer som kommer färdigställas i Kinna under år Antalet flyttningar har minskat till 17,5 % (18,4), vilket är den lägsta nivån sedan Antalet omflyttningar inom vårt lägenhetsbestånd har minskat till 4,9 % (5,5). Flyttningar (i procent) Totalt 17,5 18,4 18,1 18,4 21,7 (Inom) 4,9 5,5 4,8 4,7 6,8 Trygghetsvandringar På initiativ från Hyresgästförening i respektive bostadsområde genomförs Trygghetsvandringar. Detta sker under den mörka delen av året för att säkerställa tryggheten även då. Fokus ligger på skymmande växtlighet samt belysning. Störningar i boendet Vid förekomst av störningar är vår målsättning att agera snabbt antingen genom personliga samtal eller brev. Vid dessa påminner vi även om vilka regler som gäller enligt hyreslagen. Statistik förs över antalet störningsärenden per år. Antalet anmälda störningar har ökat något, 59 stycken (55). Vid allvarliga störningar på kvällar och helger har den som blir störd möjlighet att ringa vårt journummer, som är kopplat till Securitas larmcentral. Väktare åker ut och om störning kan konstateras ringer de på hos hyresgästen och informerar om att grannar blir störda. En störningsrapport skickas alltid till oss så att vi kan vidta ytterligare åtgärder om så krävs. 10 Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 11

7 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Byggnation och underhåll Nybyggnation Marks Bostads AB har en långsiktig nybyggnadsplan, där vi under åren planerar bygga 250 lägenheter. Uppdraget från ägarna är att vi från och med 2015 skall bygga i snitt 30 lägenheter per år. 20 av dessa skall ligga i centralorten och resterande 10 i de mindre orterna i kommunen. Under året färdigställde vi sex stycken lägenheter. I den tidigare dagcentralen Klockaregården i Fritsla byggde vi fyra trerumslägenheter under det första halvåret. I Björketorp har vi byggt om ett tidigare bibliotek och en personallokal till en tvårumsoch en fyrarumslägenhet. Även om färdigställandet av lägenheter inte har varit så högt under året så har vi påbörjat byggnation av 32 lägenheter utmed Grovaliden i Kinna. Lägenheterna inryms i två punkthus med vardera 6 våningar, varav tre ligger i souterräng. Det finns lägenheter både med 2, 3 och 4 rum och kök. Lägenheterna har hög standard såsom kakel och klinker i wc/dusch samt parkett i övriga rum. Alla balkonger är inglasade. Husen ligger bara ett stenkast från Mor Kerstins Torg i Kinna. Inflyttning i mitten av juni Under december månad påbörjades också byggnation av 16 lägenheter på Malmsäter i Kinna. 10 av dessa lägenheter kan hyras ut som trygghetsboende och resterande sex lägenheter är femrumslägenheter på 131 m 2. Även dessa lägenheter har hög standard. Inflyttning är beräknad till november I Marks kommun som helhet finns det stor efterfrågan på trygghetsboenden samt stora lägenheter för barnfamiljer. Vi har dessutom påbörjat byggnation av två lägenheter i den tidigare Folktandvården i Fritsla. Även dessa kommer att vara klara under Totalt kommer minst 50 lägenheter stå inflyttningsklara under Ombyggnation Ombyggnation och standardhöjning av våra 50-, 60- och 70-talshus pågår som planerat. Under året har vi renoverat 57 lägenheter och från 2002 fram till nu har vi renoverat 714 lägenheter. Vårt uppdrag är att renovera 50 lägenheter i snitt per år, vilket vi klarat genom åren. Ombyggnationen har varit relativt omfattande. Förutom underhållsåtgärder, såsom byte av vatten- och avloppsstammar samt elledningar installerar vi även ventilation med värmeåtervinning, s.k. FTX-aggregat. Badrum och kök mer eller mindre totalrenoveras med nya ytskikt. Badrummen får nytt porslin och köket nya snickerier samt vitvaror. Av de 57 lägenheter, som renoverats under året, ligger 30 på Gästgivaregatan 5 i Skene, 18 på Cirkelvägen 10, 12 och 14 i Örby samt 9 på Muraregatan i Kinna. Under 2015 kommer resterande 63 lägenheter på Muraregatan att byggas om. Hyresgästerna på Muraregatan har haft möjlighet att välja inglasning av sina balkonger, vilket har varit populärt. I ett av våra större områden, Snickaregatan i Kinna, har vi påbörjat planering av ett större ombyggnads-projekt. I området finns 11 huskroppar med totalt 315 lägenheter. Husen är från tidigt sjuttiotal och har förhållandevis bra standard i lägenheterna. Det är däremot problem med tegelfasader och fönster. Förutom utbyte av fasader och fönster har vi tagit ett helhetsgrepp på området. Vi planerar att ersätta tvättstugorna i källarplanen med tre fristående miljötvättstugor, för att samtidigt förbättra tillgänglighet och trygghet. På de områden vi har genomfört detta tidigare har det varit populärt hos de flesta hyresgästerna. Utemiljö och innergårdar kommer också att upprustas rejält och vi planerar även att bygga en större lekplats i anslutning till området. Lägenheterna kommer att utrustas med kolfilterfläkt, mekanisk till- och frånluft med värmeåtervinning samt säkerhetsdörrar. Projektet beräknas pågå till våren Underhåll Underhållsnivån har varit rekordhög under året. Vi har kostnadsfört underhåll för knappt 52 miljoner kronor, vilket är ett par miljoner mer än föregående år. Vi har 12 Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 13

8 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse dessutom aktiverat underhåll för cirka 7 miljoner kronor. Underhållet har bestått av en hel del fasadmålning på Villagatan i Kinna, Assberg i Skene, Boråsvägen i Rydal och Kyrkstallsvägen i Sätila. På husen utmed Smedsgårdsvägen i Örby och Solsätersvägen i Berghem har vi bytt tak, fönster och ytterdörrar samt målat fasaden. Några lekplatser i Horred, Sätila, Kinna och Skene har bytts ut eller kompletterats. Ombyggnation av Klockaregården i Fritsla. Miljö Skåneinitiativet Marks Bostads AB har, tillsammans med 106 andra allmännyttiga bostadsbolag, för avsikt att minska sin energiförbrukning med 20,0 % från basåret 2007 till och med 2016 enligt det s.k. Skåneinitiativet. Under 2014 minskade förbrukningen med 2,5 % och den totala minskningen sedan starten 2007 är 14,5 %. Den totala energibesparingen sedan starten 2007 är hela MWh. Vi är oerhört glada att vårt nedlagda energiarbete och alla investeringar har medfört det här strålande årsresultatet. Idag ser vi en trend att bostadshyresgäster och invånare i allmänhet har en större förståelse för behovet att minska energianvändningen. Att ett ändrat beteende dessutom ger både ekonomiska och miljömässiga vinster har knappast undgått någon. Vi ser även att utvecklingen går framåt inom energieffektivisering genom exempelvis solceller, som numera börjar bli både billigare och effektivare. Marks Bostads AB är stolta att få vara med och påverka framtiden tillsammans med sina hyresgäster och kommer även i framtiden engagera sig i och undersöka nya miljö-och energieffektiviseringsområden. 170,0 160,0 150,0 140,0 130,0 120,0 164,5 157,9 Total energiförbrukning i kwh per a-tempyta och år 154,6 152,3 145,6 148,3 144,8 A-temp = bostads-/lokalyta samt uppvärmda källare, trapphus m.m. 140, Ur ett miljömässigt kommunalt perspektiv, som strävar efter att befästa vår ställning som Sveriges ledande miljökommun, använder Marks Bostads AB idag, till största delen systerbolaget Mark Kraftvärme AB som leverantör av fjärrvärme till våra bostäder. 99,2 % av Mark Kraftvärme AB:s produktion 2013 bestod av biobränsle. I några av våra ytterområden, där inte det kommunala fjärrvärmenätet är utbyggt, såsom i exempelvis Horred, Björketorp och Sätila köper Marks Bostads AB färdig värme 1 från olika värmeleverantörer. Uteslutande består den köpta värmeproduktionen av pellets. Marks Bostads AB tycker det är viktigt att göra miljömässigt riktiga val för att värma upp våra bostäder. På några enstaka ställen har vi egna pann- och värmeanläggningar. På äldreboendet Kullabyn i Torestorp har vi under året bytt ut fyra äldre värmepumpar mot två nya. Vindsisoleringar är också effektiva åtgärder för energibesparing. I Örby har ett flertal hus isolerats på Cirkelvägen 12-14, Smedsgårdsvägen och Alms väg. Även Lockövägen 11 i Hyssna har fått vindsisolering. Värme och varmvatten Energieffektiviseringsdirektivet (EED 2012/27/EU) har varit ett hett ämne hos oss som arbetar med energi. Direktivet hade från början tagit sikte på att det skulle vara obligatoriskt med installation av värme- och vattenmätning vid renovering och nyproduktion av bostäder. Förslaget väckte en massiv proteststorm hos bostadsbolagen i Sverige, då många menade att incitamentet att spara energi skulle gå förlorat främst om värmemätning infördes som krav. Att lägga värmekostnader på hyresgästen ansågs minska intresset att bygga energisnåla byggnader från ett fastighetsägarperspektiv. Nyligen verkar det som dessa krav helt kommer att slopas. Regeringen medger att ett obligatoriskt krav skulle medföra kännbara kostnader för aktörerna och att nyttan av åtgärderna är svårbedömda. Kravet verkar istället formuleras som att IMD (Individuell mätning och debitering av vatten) ska installeras i de byggnader där det är kostnadseffektivt. 1 Färdig värme är ett begrepp som används när en anlitad värmeleverantör driver och står för skötseln av en fristående panncentral som förser ett visst antal byggnader eller lägenheter med värme. 14 Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 15

9 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Exakt hur den här kostnadseffektiva bedömningen kommer att göras är ännu inte klart. För Marks Bostads AB:s del innebär förslaget inga större förändringar då vi i all nyproduktion och ROT (Reparation, Ombyggnad, Tillbyggnad) ändå har valt att införa IMD. IMD införande ger enligt oss en stor besparing då vi ser ett markant förändrat förbrukningsbeteende i de bostadsområden där vi väljer att införa systemet. Vi mäter idag vattenförbrukning i cirka lägenheter och värme i cirka 500 lägenheter. Ett annat effektivt sätt att minska vattenförbrukningen är att införa miljötvättsugor där hyresgästen själv kan påverka sin kostnad beroende på hur många tvättar man använder per månad. Vatten är en allt mer betydande kostnad. Vattenpriset varierar beroende på var i Sverige man är bosatt. I Marks kommun är kallvattenpriset 28,73 kr/m 3. Sett totalt över riket är prisbilden per kubikmeter vatten varierande från kr/m 3, vilket innebär att vår kommun ligger i den högre skalan. Även vår s.k. VA-taxa, som består av olika anläggningsavgifter och förbrukningsavgifter, är hög med 65,60 kr/m 2, vilket innebär att Marks kommun placerar sig på 178 plats av totalt 290 kommuner (Uppgifter enligt Nils Holgersson rapporten som sammanställer Sveriges förbrukning inom Avfall, VA, EL och Fjärrvärme). Det är därför glädjande att vi ekonomiskt och miljömässigt har sänkt vår vattenförbrukning till 1,02 m³/m² under siktar vi på att ta oss under den magiska gränsen på 1,0 m³/m². Vi tror på en fortsatt nedåtgående trend då vi under året infört IMD i 30 lägenheter på Gästgivaregatan 5 i Skene samt i 4 lägenheter på Miljötvättstuga på Hedbo, Skene. Klockaregårdsvägen 6 i Fritsla. Ett annat sätt att hålla nere vattenförbrukningen är att upptäcka läckor i tid. Genom att vi har vattenlarm på många av våra bostadshus kan vi skyndsamt åtgärda nya läckor. Vår duktiga personal har också ronderande arbetsrutiner som medför att vi snabbt kan agera vid läckage. EL El är ett prioriterat energibesparingsområde. Betydande investeringar och arbeten utfördes 2013 och fortsatte sedan under Vid årsavstämningen ser vi nu frukterna av det nedlagda arbetet. Fastighetselen har minskat till 20,0 kwh per kvadratmeter och år. I procent blir minskningen hela 19,8 % jämfört med basåret De insatser som är utförda under 2014 är installation av närvarostyrd trapphusbelysning i Skene, Fritsla, Sätila, Hyssna samt Rydal. Ventilationsaggregat är utbytta på Fredensborgsgatan 5 Kinna, Lockövägen 11 Hyssna samt i Kullabyns kök i Torestorp. Flera stolpbelysningar i Fritsla, Horred, Sätila och Hyssna har bytts ut från 125W till 25W LED. Totalt har även 158 nya temperaturstyrda motorvärmare ersatt den gamla modellen i Fritsla, Torestorp, Örby samt på Assberg. 1,20 1,15 1,10 1,05 1,00 0,95 Vattenförbrukning i m 3 per a-tempyta och år 1,15 1,12 1,10 1,06 1,05 1,04 1,03 1, Teknik och utveckling 2014 har för Marks Bostads AB:s del varit ett år då många igångsatta tekniska projekt fortlöpt och nya har sjösatts. Marks Bostads AB är ett bostadsföretag som i stor utsträckning använder sig av olika tekniska lösningar inom sin fastighetsförvaltning. I de flesta av våra byggnader finns idag avancerade larmsystem som talar om när exempelvis pumpar och fläktar stannar samt om vattenläckor uppstått. På fastighetsskötarområdet inför vi fortlöpande moderna sätt att arbeta på och använder numera s.k. smartphones och webbaserade arbetsverktyg för att på bästa och effektivaste sätt förvalta våra bostäder. Vi anser att användandet av modern teknik ökar effektiviteten i förvaltningen samt medför en bättre service och snabbare ärendehantering för våra hyresgäster fortsatte arbetet med utbyte och förnyelse av programvara för vårt larmsystem från INU Vision till Web-factory. Fastighetsskötarprogrammet Arrigo är igångkört i Skene, Fritsla och Horred. Förhoppningsvis kommer både Web-factory och Arrigo till stor del vara implementerat och driftsatt under Fiber Den största tekniska utmaningen 2014 var igångsättande och projektering av fibernät till våra bostäder. Projektet omfattar cirka objekt. Vi kom inte riktigt så långt som vi hoppats 2014, då vissa faktorer medförde en del förseningar och förändringar. Marks Bostads AB:s systerbolag Mark Kraftvärme AB fick under 2014 direktiv från Marks kommun att förvalta all kommunal fiber samt ansvara för utbyggnad och kanalisation. Det medförde att Marks Bostads AB och Mark Kraftvärme AB, med dess affärsenhet Marknet, numera tillsammans planerar en stor del av kommunens totala fiberutbyggnad. Exempelvis kommer fibernodpunkter att finnas i Marks Bostads AB:s fastigheter till gagn för både våra hyresgäster och övriga kommuninvånare. Slutet av 2014 har präglats av framtagande av vilka riktlinjer och ansvarsgränser som gäller mellan bolagen. Vi tror att samarbetet kommer att ge våra hyresgäster och kommuninvånarna stora ekonomiska fördelar och det bästa och konkurrenskraftigaste medieutbudet. Problemen i uppstarten av projektet medförde att den planerade upphandlingen av fiberdragning i våra lägenheter blev försenad och inte kom ut förrän sent 2014, den s.k. Etapp 1. Arbetet med det utvändiga nätet som sammanbinder våra byggnader, kom igång på Snickaren i Kinna samt i Örby under senare delen av De områden som blir aktuella att färdigställda under 2015 är Kinna och Skene. I våra ytterområden är ambitionen att även Horred, Rydal och Fritsla skall vara färdigställda under Arbetet med fiber kommer att fortsätta över 2016 med fiberdragning för den s.k. Etapp 2 där resterande bostadsområden kommer att bli uppkopplade. Även om fiberdragning medför en del besvär för våra hyresgäster i samband med grävning och installation välkomnar ändå många den nya tekniken som har en helt annan kapacitet än den nuvarande. I samband med den nya tekniken ges också en helt annan valbarhet och öppenhet att fritt välja de tjänster och leverantörer man är intresserad av. Fiberbrunn 16 Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 17

10 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Ekonomi Resultat Resultatet uppgår till 13,7 mkr (17,7) före skatt och bokslutsdispositioner. Resultatet motsvarar 7,2 % av det totala egna kapitalet. Ägarens avkastningskrav, sett över en fyraårsperiod, ligger på 5,0 %. Årets resultat innebär ett fyraårssnitt på 7,7 % vilket väl uppfyller ägarens krav. Redovisat årsresultat efter bokslutsdispositioner och skatt är 3,6 mkr (0,0). Intäkter Hyresintäkterna ökade med totalt 6,7 mkr till 229,5 mkr. Fastighetsförvärvet av äldreboendena på Malmsäter och Rönnäng i Kinna ökade hyresintäkterna med 2,2 mkr. Resten av ökningen beror till största delen på hyreshöjningen från 1 januari med 1,4 %. Hyresbortfallet har minskat något och uppgår till 1,8 mkr (2,1) vilket motsvarar 0,8 %. Övriga förvaltningsintäkter uppgår till 4,0 mkr (9,0). Orsaken till det höga utfallet 2013 berodde på intäkter av jämförelsestörande karaktär. Kostnader Driftkostnaderna minskade med 2,3 mkr till 108,1 mkr. Till stor del beror de minskade driftkostnaderna på extremt låga energikostnader. Det varma vädret tillsammans med vårt intensiva arbete med att minska energiförbrukningen förklarar de låga kostnaderna. Även reparationskostnaderna har varit väsentligt lägre under året. Underhållsåtgärder utfördes under året för 51,7 mkr (47,3). Totalt utfördes underhåll för 6,5 mkr mer än budgeterat. Avskrivningarna uppgår till 29,7 mkr (27,8). Kostnaderna för den centrala administrationen har ökat med 0,4 mkr till 8,2 mkr. Räntekostnaderna uppgick under året till 18,5 mkr (19,0). Under året fortsatte räntorna sjunka till historiskt låga nivåer. De låga räntorna innebar minskade räntekostnader trots ökad låneskuld. Marks Bostads AB betalar en borgensavgift till kommunen på 0,3 %. Avgiften är oförändrad från föregående år och innebär en årskostnad på 1,6 mkr. Finansiering För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i vår skuldportfölj används finansiella derivatinstrument. Räntebindning och kapitalbindning frikopplas från varandra för de enskilda lånen. Detta ger möjligheter att, när som helst, förändra räntebindningstiden och bättre möta förändringar på räntemarknaden utan att kapitalbindningen påverkas. Vid årsskiftet uppgår våra utestående ränteswapavtal till 520,0 mkr (440,0). Tack vare fastighetsförvärv ökade upplåningen under året med 67,0 mkr till totalt 587,0 mkr. Vid årsskiftet var den genomsnittliga effektiva räntan 2,83 % (exklusive borgensavgift) och räntebindningstiden var 5,83 år. Fastigheternas värde Värdet på fastigheterna kontrolleras årligen. Bokfört värde jämförs med beräknat marknadsvärde. Detta görs för att säkerställa att det bokförda värdet inte överstiger marknadsvärdet. Värderingen utförs internt med hjälp av värderingsverktyget Datscha. Värderingsmodellen bygger på förväntade kassaflöden samt ett beräknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Marknadsinformation i form av schabloniserade direktavkastningskrav och kalkylräntor kommer från fastighetskonsultbolaget Newsec. Fastigheternas bedömda marknadsvärde vid utgången av året uppgår till mkr (1 173). (Se not 14.) Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång i enlighet med årsredovisningslagen. Vid en jämförelse på fastighetsnivå mellan marknadsvärdet och det bokförda värdet uppvisade tre fastigheter lägre marknadsvärde än bokfört värde. Totalt cirka 7,0 mkr lägre. Men eftersom dessa fastigheter är relativt nybyggda bedömer bolaget utsikterna som goda att lönsamheten inom några år kommer att förbättras och att det därigenom inte föreligger något direkt nedskrivningsbehov. Möjligheter och risker Marks kommun växer. Det är fler personer som flyttar in i kommunen än som flyttar ut. Närheten till Göteborg, Borås och Varberg innebär att man kan bo i Marks kommun och arbetspendla till andra kommuner. Uthyrningsläget har varit bra under lång tid. Det finns i princip inga vakanser. De nyproducerade lägenheterna hyrs också ut ganska omgående. Marks Bostads AB har en förhållandevis hög underhållsnivå genomförde vi underhåll för cirka 52 mkr, vilket innebär cirka 210 kr/m 2 och år. Snittet för allmännyttiga bostadsbolag ligger lägre. Vi har en pågående process för att underhålla och höja standarden för våra 50-, 60- och 70-talslägenheter. Från 2002 har 714 lägenheter renoverats. Vi planerar att fram till och med 2022 underhålla ytterligare 830 lägenheter. Ekonomin är stabil. Soliditeten har förbättrats successivt de senaste åren och ligger för närvarande på 22,0 %. En mindre tillbakagång skedde dock 2014 på grund av fastighetsförvärv och nybyggnation. Bolagets största ekonomiska risk de kommande åren är om marknadsräntan går upp. Effekten av en sådan förändring bedöms dock som ganska begränsad. Marks Bostads AB:s räntebindning låg vid årsskiftet på 5,83 år. Refinansieringsrisken bedöms som mycket liten. Inte ens under finanskrisens värsta läge förvägrades bolaget refinansiering av befintliga lån. Risken för vakanser bedöms som liten. En viss risk föreligger dock vid nybyggnation eftersom nybyggnadshyrorna idag ligger på en hög nivå. De taxebundna kostnaderna utgör en stor del av bolagets driftkostnader och därför förekommer en risk vid kraftiga höjningar av t.ex. värme, el och VA-taxor. Därför är det viktigt att Marks Bostads AB bevakar och i möjligaste mån försöker påverka taxehöjningar. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Erhållet aktieägartillskott Årets resultat Totalt Styrelsen och verkställande direktören föreslår 2015 års årsstämma att: Till aktieägaren utdela, 2,62 per aktie, totalt I ny räkning balansera Totalt Styrelsens yttrande över föreslaget koncernbidrag och vinstutdelning Upprättad årsredovisning innehåller ett lämnat koncernbidrag och ett erhållet aktieägartillskott. Det föreslagna koncernbidraget till aktieägarna (Spinnerskan i Mark AB) påverkar inte bolagets soliditet eftersom bolaget erhåller aktieägartillskott med ett belopp motsvarande koncernbidraget reducerat med skatteeffekten. Då nettoeffekten av transaktionerna motsvarar vad bolaget skulle betala i bolagsskatt om man inte ingått i en koncern bedömer styrelsen att koncernbidraget inte utgör någon värdeöverföring enligt den så kallade Allvillagen (Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag). Den föreslagna utdelningen reducerar bolagets soliditet till 21,9 procent. Soliditeten är mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap stycket. (försiktighetsregeln) och är förenlig med reglerna i Allvillagen (Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag). Det ekonomiska resultatet samt bolagets ställning framgår i detalj av resultaträkningen för 1/1-31/ samt av balansräkningen per Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 19

11 Flerårsöversikt RESULTATRÄKNING (tkr) Intäkter Driftkostnader Underhåll Fastighetsskatt Driftnetto Av-/nedskrivningar Central administration Övriga kostnader Resultat vid fastighetsförsäljning Rörelseresultat Övriga finansiella intäkter Räntebidrag Finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt Årets resultat BALANSRÄKNING (tkr) Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar S:a tillgångar Eget kapital Obeskattade reserver Långfristiga skulder Kortfristiga skulder S:a eget kapital och skulder NYCKELTAL Hyresnivå kr/m 2 (exkl. äldreboende) Hyresbortfall 0,8% 0,9% 0,6% 0,9% 1,2% Fastigheternas marknadsvärde Soliditet 22,0% 23,4% 21,7% 19,7% 19,4% Skuldsättningsgrad 3,5 3,3 3,6 4,1 4,1 Räntabilitet på eget kapital 7,2% 9,8% 9,0% 4,7% 3,9% Direktavkastning på totalt kapital 5,5% 6,0% 5,8% 5,5% 5,3% Resultaträkning för verksamhetsåret 1/1-31/ (tkr) Not Nettoomsättning 1 Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftkostnader 5, 6, 7, 9, Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Central administration 5, 6, 8, 9, Utrangeringskostnader vid utbyte av byggnadskomponenter Resultat vid försäljning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella poster 12 Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt Årets resultat Uppgifterna för åren är ej omräknade efter K3-regelverket Begreppsförklaringar Soliditet =Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Skuldsättningsgrad=Avsättningar och skulder dividerat med eget kapital. Räntabilitet på eget kapital=resultat efter finansiella poster i procent av totalt eget kapital. Direktavkastning på totalt kapital=driftnetto i procent av fastigheternas marknadsvärde. 20 Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 21

12 Balansräkning per den 31 december 2013 Tillgångar (tkr) Not Eget kapital och skulder Not Anläggningstillgångar 1 Materiella anläggningstillgångar - Byggnad och mark 14, Inventarier, verktyg och installationer Pågående ny- och ombyggnader Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar - Långfristiga fordringar hos koncernbolag Långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar - Hyres- och kundfordringar Aktuella skattefordringar Marks kommun Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Eget kapital 22 Bundet eget kapital - Aktiekapital, aktier à kvotvärde 100 kr Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital - Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernbolag Skulder till Marks kommun Koncernkonto (Marks kommun) Aktuella skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda panter Inga Inga Ansvarsförbindelser Garantiförbindelse Fastigo Summa tillgångar Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 23

13 Kassaflödesanalys för verksamhetsåret 2014 Noter Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN (tkr) Inbetalningar från kunder Utbetalningar till leverantörer och anställda Kassaflöde från den löpande verksamheten före betalda räntor och inkomstskatter Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Ökning/minskning av finansiella anläggningstillgångar Ökning/minskning av kortfristiga finansiella placeringar Kassflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån Amortering av skuld Minskning av kortfristiga finansiella skulder 0 0 Koncernbidrag 0 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL) med en funktionsindelad resultaträkning. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1, Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämnden allmänna råd förutom BFNAR 2012:1. Övergången har gjorts i enlighet med K3:s kapitel 35 innebärande att jämförelsetalen inklusive noter för 2013 har räknats om. Efter det att företaget förvärvat i princip samtliga kommunala fastigheter för äldreboende, utgör dessa fastigheter en betydande andel av fastighetsbeståndet. Intäkten från bostäder och lokaler för äldreboende särredovisas därför särskilt (se not 2). Bokfört värde särredovisas också med fastighetsgrupp I för öppna marknaden och fastighetsgrupp II för äldreboende (se not 14). Belopp i årsredovisningen redovisas som tkr. Effekter av övergången till K3 Övergången till K3 har inte haft någon effekt på ingångsbalansräkningen. Se tabell nedan. Ingångsbalansräkningen Effekt övergång K Eget kapital Effekten av övergången till K3 på Jämförelseårets siffror redovisas i tabellen nedan. Balansräkningen UB 2013 enligt fastställd balansräkning Effekt av ändrad princip UB 2013 enligt K3 Tillgångar Byggnader, mark och markanl Uppskjuten skattefordran Eget kapital Fritt eget kapital Resultaträkningen År 2013 enligt tidigare prindiper Effekt av ändrad princip 2013 enligt K3 Underhållskostnader Avskrivningar Bokslutsdipositioner Skatt Årets resultat Underhållskostnader redovisas efter övergången till K3 till viss del som aktiverade komponenter. Underhållsarbeten där väsentligt utbyte skett av befintlig komponent investeringsförs på fastigheten. Underhållskostnaderna har därför minskat med tkr. Avskrivningar enligt plan på byggnader har efter övergången till komponentavskrivningar ändrats från cirka 2,14 procent per år till cirka 2,35 procent, vilket motsvarar en ökning på tkr. Koncernbidrag bokfördes 2013 direkt i eget kapital vilket korrigerats för i resultaträkningen. 24 Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 25

14 Noter Noter Intäkter Försäljning redovisas netto efter moms och rabatter. Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Administrationskostnader Bolaget har under året ändrat princip för fördelningen av kostnader mellan den fastighetsanknutna administrationen och den centrala administrationen för att bättre stämma överens med branschpraxis. Jämförelsesiffrorna för 2013 är omräknade efter den nya fördelningen. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt och förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter. Materiella anläggningstillgångar Övergången till komponentavskrivning har lett till att avskrivningar enligt plan på byggnader baseras på att ursprungliga anskaffningsvärden och ackumulerade avskrivningar fördelats på komponent. Individuell bedömning av komponentens återstående ekonomiska livslängd har bestämt avskrivningstakten på byggnaden. I resultaträkningen belastas rörelseresultatet med avskrivningar enligt plan. Avskrivning sker linjärt över periodens beräknade nyttjandeperiod. Bolaget har valt att dela in byggnader i olika komponentklasser. Avskrivningen av komponenter varierar mellan olika komponentklasser och efter komponentens bedömda nyttjandeperiod. Byggnadskomponent Livslängd år Stomme Stomkompletteringar 35 Yttertak 35 Fasad Fönster 40 Köksinredning 30 Värme Sanitet Elinstallationer Ventilation/styr och övervakning Hiss 20 Restpost När en komponent i en anläggningstillgång byts ut utrangeras eventuell kvarvarande del av av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras med en ny avskrivningsplan. För maskiner och inventarier sker avskrivning med 20 %. (Utifrån en bedömd nyttjandeperiod på 5 år.) Nedskrivning av icke-finansiella tillgångar När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar, som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras. I resultaträkningen redovisas nedskrivningar och återföringar av nedskrivningar i den funktion där tillgången nyttjas. Fastighetsvärdering Bolaget gör en årlig individuell värdering av fastigheterna baserat på en kassaflödesanalys med marknadsanpassade avkastningskrav. Se not 14. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella tillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Statliga stöd Statliga stöd redovisas till verkligt värde när det finns rimlig säkerhet att stödet kommer att erhållas och att företaget kommer att uppfylla alla därmed sammanhängande villkor. Statligt stöd som hänför sig till förväntade kostnader redovisas som förutbetalda intäkter. Stödet intäktsförs i den period då de kostnader uppkommer som det statliga stödet är avsett att kompensera. Statliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstillgångar reducerar tillgångens redovisade värde. Leasingavtal Samtliga leasingavtal redovisas som hyresavtal (operationell leasing). Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Fordringar Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar är upptagna till det belopp, som efter individuell bedömning, beräknas bli betalt. Kortfristiga placeringar Kortfristiga innehav av värdepapper redovisas till det lägre av anskaffningsvärde och marknadsvärde på balansdagen. Låneskulder Låneskulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Alla transaktioner redovisas på likviddagen. Finansiella instrument Finansiella instrument redovisas i enlighet med reglerna i K3 kapitel 11, vilket innebär att värdering sker utifrån anskaffningsvärde.finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Instrumenten redovisas i balansräkningen när Marks Bostad AB blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och koncernen har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört. Bolaget utnyttjar derivatinstrument för att säkra sin exponering mot ränterisker. Avtal om så kallade ränteswapar skyddar bolaget mot ränteförändringa. Intäkter och kostnader 26 Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 27

15 Noter Noter hänförliga till derivatinstrument nettoredovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter. Bolaget tillämpar s.k. säkringsredovisning och bokför inte förändringar i ränteswaparnas marknadsvärden i resultaträkningen. Redovisningen har upprättats enligt kap 11 i BFNAR 2012:1. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt direkt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Koncernbidrag och aktieägartillskott Bolaget redovisar koncernbidrag via resultaträkningen och aktieägartillskott via eget kapital. Not 2 Hyresintäkter Totalhyra Hyresbortfall Hyra netto tkr tkr % tkr Bostäder för öppna marknaden , , Bostäder för äldreboende , , Lokaler för öppna marknaden , , Lokaler för äldreboende Garage/bilplatser , , Totalt , , Not 3 Övriga intäkter Ersättning från hyresgäster Ersättning för hyresindrivning Återvunna fordringar Extern försäljning Summa Jämförelsestörande poster Försäkringsersättning Återbetald fastighetsskatt Summa Totalt övriga intäkter Not 4 Underhållskostnader För bostäder, öppna marknaden För bostäder, äldreboende För lokaler, öppna marknaden För lokaler, äldreboende För fastigheter allmänt, öppna marknaden För fastigheter allmänt, äldreboende Summa underhållskostnader Varav öppna marknaden äldreboende Not 5 Medeltalet anställda och fördelning på män och kvinnor Antal anställda Därav män Därav kvinnor Antal anställda Därav män Därav kvinnor Styrelseledamöter Verkställande direktör och andra ledande befattningshavare Tjänstemän 17,68 6,26 11,42 17,20 5,92 11,28 Fastighetsskötare 40,76 37,72 3,04 39,55 36,45 3,10 Totalt 58,44 43,98 14,46 56,75 42,37 14,38 Redovisningen av medeltalet anställda tjänstemän och fastighetsskötare avser samtliga medarbetare. Detta innebär även visstidsanställda som varit anställda i olika omfattning under året, främst ca 20 säsongsanställda. Sjukfrånvaro Långtidsfrånvaro avser i detta fall mer än 60 dagar sjukfrånvaro och är i procent av total sjukfrånvaro. Övrig sjukfrånvaro är i procent av den sammanlagda tillgängliga arbetstiden inom respektive gruppering. Total sjukfrånvaro 5,64 6,97 Långtidssjukfrånvaro 39,21 52,89 Sjukfrånvaro för män 6,55 5,06 Sjukfrånvaro för kvinnor 2,83 12,22 Anställda år 6,93 13,86 Anställda 50 år 4,76 2,98 Redovisningen baseras på samtliga medarbetare. Detta innebär även visstidsanställda som varit anställda i olika omfattning under året, främst ca 20 säsongsanställda. 28 Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 29

16 Noter Noter Not 6 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och andra ersättningar Styrelseledamöter och vd Övriga anställda Summa löner och andra ersättningar Sociala kostnader: Pensionskostnader för styrelseledamöter och vd Pensionskostnader övriga anställda Andra sociala kostnader Summa sociala kostnader Not 7 Fastighetsrörelsens driftkostnader Personal Fastighetsskötsel Reparationer Vatten El Avfall Uppvärmning Lokal administration TV-mottagning Hyresgästmedel Försäkringskostnader Kund och hyresförluster Summa fastighetsrörelsens driftkostnader Not 8 Kostnader för centraladministration Centrala administrations- och försäljningskostnader Personalkostnader Centrala kontorsomkostnader Styrelse Försäljning och marknadsföring Summa administrations- och försäljningskostnader I ovanstående ingår revisionskostnader enligt följande: Revision Konsultation Summa Not 9 Leasingkostnader Företaget har under året haft följande kostnader för leasing av datorer: Not 10 Inköp och försäljning mellan koncernföretag Nedan anges andelen av årets inköp och försäljning avseende koncernföretag. Inköp Försäljning Summa Vid inköp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid transaktioner med externa parter. Not 11 Avskrivningar per funktion Materiella anläggningstillgångar Fastighets- Kostnader Totalt kostnader centraladm. Fastigheter Byggnader för öppna marknaden Byggnader för äldreboende Markanläggning för öppna marknaden Markanläggning för äldreboende Summa fastigheter Inventarier Summa avskrivningar Not 12 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Bankmedel Övriga ränteintäkter Summa ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Fastighetslån Borgensavgift Övriga räntor Summa räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Not 13 Bokslutsdispositioner Lämnat koncernbidrag Summa bokslutsdispositioner Centraladministration och försäljning Fastighetsrörelsens drift Summa Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 31

17 Noter Noter Not 14 Byggnader, mark och markanläggningar Not 15 Totala förändringen av fastigheternas anskaffningsvärden Fast.gr 1 Fast.gr 2 Totalt Fast.gr 1 Fast.gr 2 Totalt Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar och utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar enligt plan Försäljningar och utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde Varav: Byggnad Mark Markanläggning Taxeringsvärde Byggnader Mark Summa taxeringsvärden Beräknat marknadsvärde fastigheter Värderingen är gjord enligt Datschas modell med schablonmässiga värden på driftkostnaderna och med direktavkastningskrav från Newsec. (Vissa justeringar av driftkostnaderna har gjorts när de avvikit för mycket från verkligheten. T.ex. vid nybyggnationer. ) Hyresintäkterna har värderats individuellt för varje fastighet. Marks Bostads AB har begränsningar i rätten att avyttra förvaltningsfastigheterna enligt ägardirektivet. Bolaget skall bereda kommunfullmäktige tillfälle att ta ställning innan bolaget fattar sådana beslut i verksamheten som är av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt. Bolaget skall inhämta kommunfullmäktiges yttrande gällande större investeringar eller försäljningar av fast egendom. Anskaffningsvärdena för byggnader, mark och markanläggningar har under 2014 ökat med tkr och framgår av följande specifikation: Fastighet Beskrivning Rönnäng 1 Fastighetsförvärv Kinna 24:175 Fastighetsförvärv Fritsla 14:13 4 lägenheter på Klockaregårdsv Björketorp 1:25 2 lägenheter på Österbyv Horred 5:42 Omb. till vårdcentral Skene 87:1 UH-plan för talshus Örby 5:119, 5:128 UH-plan för talshus Horred 5:42 Garage Diverse Diverse mindre projekt Horred 5:62 UH-plan för talshus Rydal 2:15 UH-plan för talshus Skene 89:4 UH-plan för talshus Summa investerat i fastigheterna Not 16 Maskiner och inventarier Fastighetsförvaltning Central admin. Totalt Fastighetsförvaltning Central admin. Totalt Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar och utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar enligt plan Försäljning och utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående bokfört värde Utgående bokfört värde Not 17 Pågående ny- och ombyggnader Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Under året överfört till: Anskaffning byggnader Utgående nedlagda kostnader Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 33

18 Noter Noter Not 18 Uppskjuten skattefordran Temporära skillnader: Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Temporära skillnader avseende följande poster har resulterat i uppskjutna skattefordringar. Uppskjuten skatt avseende bokföringsmässiga överavskrivningar Not 19 Långfristiga fordringar Ingående värde Tillkommande fordringar Erhållna betalningar Tillkommande fordringar koncernbolag 0 0 Utgående värde Not 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupen försäkringsersättning Övrigt Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 21 Kassa och bank Kassa och bank Koncernkonto (Kreditlimit 100 mkr (30 mkr)) Summa likvida medel Not 22 Förändringar av egna kapitalet Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa Eget kapital 31/ Årets resultat Aktieägartillskott Belopp vid årets utgång Not 23 Årets skatt Förändring uppskjuten skatt Summa årets skatt Not 24 Lån hos kreditinstitut Bolaget arbetar både med traditionell lånebindning samt med derivatinstrument, s.k. ränteswapar. De nominella beloppen på bolagets utestående ränteswapar uppgick per 31 december 2014 till tkr ( ). Marknadsvärdet beräknas till tkr (-9 472). Sammanställningen nedan visar räntebindnings- och kapitalbindningstidens fördelning samt effektiv ränta per bokslutsdatum. Räntebindning: Förfallodagen inom 1 år Förfallodagen om 1-5 år Förfallodagen efter 5 år Summa Kapitalbindning: Förfallodagen inom 1 år Förfallodagen om 1-5 år Förfallodagen efter 5 år 0 0 Summa lån hos kreditinstitut Genomsnittlig räntebindningstid per den 31/12 5,83 år 5,97 år Genomsnittlig ränta, effektiv per den 31/12 2,83 % 3,09 % Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna semesterlöner, arbetsgivaravgifter mm Upplupna räntor Förutbetalda hyror Övriga upplupna kostnader Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Kinna den 17 mars 2015 Erik Arnell Ordförande Sylvide Persson Micael Carlsson Paul Brusk Bror-Eric Johansson Vice ordförande Kjell-Arne Lundin Jörgen Olson Magnus Hjelmgren verkställande direktör Revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits Peter Sjöberg Auktoriserad revisor Granskningsrapport beträffande denna årsredovisning har avgivits Kenneth Sölvebring Av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor 34 Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 35

19 Revisionsberättelse Nybyggnation vid Grovaliden, Kinna. 36 Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 37

20 Våra fastigheter 31/ Ort Ansk.värde Avskrivning Bokfört värde Marknadsvärde Berghem Björketorp Fotskäl Fritsla Hajom Horred Hyssna Kinna Rydal Skene Sätila Torestorp Örby Öxabäck Summa Lägenhetsfördelning 31/ öppna marknaden Fastighetsområde Lägenhetsstorlek Totalt antal Total yta Snitthyra 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5-7 rok kr/m 2 Berghem Björketorp Fotskäl Fritsla Hajom Horred Hyssna Kinna Rydal Skene Sätila Torestorp Örby Öxabäck Summa Summa Lokaler och bilplatser 31/ Öppna marknaden Äldrevård Ort Antal Yta Antal Yta lokaler lokaler lokaler lokaler Björketorp Fotskäl Fritsla Horred Hyssna Kinna Rydal Skene Sätila Torestorp Örby Öxabäck Deltotal Dessutom: Källarlokaler Lokaler som disponeras fritt av Hyresgästföreningen Lägenhetsfördelning 31/ specialboende Tryggh- Fastighetsområde Psyk LSSboende Äldreboende Gruppboende Totalt antal Total yta boende Berghem Björketorp Fotskäl Fritsla Hajom Horred Hyssna Kinna Rydal Skene Sätila Torestorp Örby Öxabäck Summa Lokaler som disponeras av Marks Bostads AB Summa Totalt Totalt antal lägenheter Antal bilplatser Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB Årsredovisning 2014 Marks Bostads AB 39