Försäljning av 37 kommersiella fastigheter i 29 kommuner koncentrerar innehavet och koncernens bokförda värde minskar med 743 mkr.

Transkript

1 ÅRET I KORTHET AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST 1 Ny strategisk plan syftar till strukturering av beståndet till färre orter samtidigt som verksamheten breddas till att omfatta fastigheter i Stockholms innerstad. Försäljning av 37 kommersiella fastigheter i 29 kommuner koncentrerar innehavet och koncernens bokförda värde minskar med 743 mkr. Förberedelse för avyttring av fem logistikfastigheter under Förvärv av kvarteret Vinkelhaken i Stockholm med kvadratmeter kontorsyta i attraktivt läge. Projektkatalogen rymmer investeringar i handel- och logistikfastigheter för cirka 700 mkr. Nyckeltal Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, m Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Vakansgrad i procent av yta 5,5 6,9 hyresvärde 2,7 3,8 Bokfört värde, mkr Marknadsvärde, mkr Hyror i procent av bokfört värde 13,7 11,8 Direktavkastning, % bokfört värde 9,5 7,9 marknadsvärde 8,9 7,9 Resultat efter finansnetto, mkr Soliditet, % Räntabilitet på eget kapital % 2 Belåningsgrad på bokfört värde % Belåningsgrad på marknadsvärde % Genomsnittsränta % 4,5 5,4 Investeringar i fastigheter, mkr Försäljningar, koncernmässigt bokfört värde, mkr Fastighetsköp via bolag, koncernmäsigt bokfört värde, mkr 132 Definitioner Direktavkastning Driftnetto på fastigheter ägda under året i procent av bokförda värdet vid bokslutstillfället. Bokförda värdet på obebyggd mark har exkluderats. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning.

2 2 AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST

3 ÄGARORD AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST 3 INOM AXEL JOHNSONGRUPPEN har 2004 års affärer präglats av omvärldens snabba skiften. Överväganden och reflektion har krävts som motpoler till den oberäkneliga hastigheten och ytlighetens upptrappning. Att kunna fatta snabba och enkla beslut med en stark självkänsla har varit viktigare än någonsin. Uthållighet och oberoende har premierats. Vi har fortsatt att tro på vårt sätt att göra affärer. Under året passerade Gruppen mer än 130 år av historia med fyra generationer av familjeföretagare. Denna erfarenheternas och minnenas berättelse är vår plattform. De inneboende värdena i familjeföretagandet har i vår tid blivit alltmer uppenbara. Ett affärslogiskt, långsiktigt byggande med genomtänkta överväganden har gagnat Axel Johnson företagens utveckling. Det tydliga ägandet med ansvar för kapital men också för traditionsbundna värden och ett gott rykte har förpliktigat. Det otåliga entreprenörskapet har öppnat nya affärsmöjligheter, som yttrat sig i investeringar och förvärv. Modet att prova nya idéer har utmanats. Integritet, självständighet och enkelhet har förblivit honnörsord. En portion uppkäftighet har stärkt oss i våra marknader blev ytterligare ett gott resultatår med allt starkare finanser för företagsgruppen. Vi fortsätter att tro på det privata ägandet som en bra ägarform, som är tydlig och synlig. Sedan det gångna året är tre familjemedlemmar i femte generationen verksamma i Axel Johnson företagen i operativa eller styrelsepositioner. Handel i bred bemärkelse är vår»raison d être«både mot konsument och mot företag. Här är det magiska mötet mellan varje medarbetare och kund avgörande. Vi definierar interaktionen med kunderna som nyckeln till framgång i varje affärsverksamhet. Att möta och bemöta, att visa lyhördhet och att ta initiativ, att komma till avslut och att följa upp i mer än en miljon kundmöten dagligen är våra medarbetares vardag. Under året har alla Axel Johnson människor gjort fantastiskt fina insatser, vilket visar sig, inte minst, i företagens alltmer stärkta marknadspositioner. Vi tackar var och en! Och ser fram emot ett nytt år med nya förutsättningar, okända utmaningar och goda affärsmöjligheter. Stockholm i februari 2005 Antonia Ax:son Johnson ÄGARE I FJÄRDE GENERATIONEN

4 4 KONCENTRATION OCH EXPANSION AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFASTAXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST 2004 markerar en ny fas i AxFasts utveckling. Hösten 2003 formulerade vi nya strategier för hur vi ska möta framtiden. Den nya inriktningen innebär både koncentration och expansion i syfte att alltid ha ett bestånd av likvida fastigheter på geografiska marknader med god tillväxt i befolkning, handel och näringsliv. ETT FÖRSTA STEG var att sälja av 37 fastigheter, främst inom segmentet handel, som tillförde bolaget 743 mkr och minskade beståndet till 44 fastigheter i 29 kommuner. Nästa steg blir att vi nu erbjuder investerare ett paket med logistikfastigheter. Vi gjorde också vårt första förvärv i Stockholm, vilket konkretiserar strategin att bygga upp ett litet, attraktivt bestånd i stadens centrala delar. Vidare fattade vi beslut om investeringar i storleksordningen 700 mkr i handel- och logistikfastigheter i huvudsak på orter där vi redan är representerade. Koncentrationen av beståndet är också ett uttryck för att vi vill ha möjlighet att ägna mer tid och uppmärksamhet åt varje kund. Vi har en liten organisation med ett fåtal personer som arbetar direkt med kunderna för att lära känna varje kunds specifika behov. Detta hjälper oss att göra långsiktiga bedömningar när det gäller utvecklingen av vår relation och ställer krav på oss som samarbetspartner. Vi avser att stärka dessa relationer ytterligare genom att höja vår kompetens, bli mer marknadsorienterade och vara lyhörda för tidiga signaler. Bra uthyrningsläge Jag kan med tillfredsställelse konstatera att uthyrningsläget är gott och att vi har fortsatt låga vakanser. Vi har också tecknat nya långsiktiga avtal med flera av våra viktigaste kunder till hyror som är på en rimlig nivå med hänsyn till dagens pressade marknadsläge. Detta har dessutom lett till att vi har fått en bättre tidsmässig spridning på vår kontraktsportfölj. Fastighetsmarknad Vår marknad är inte entydig. Vi verkar i många geografiska områden med olika förutsättningar. Vårt bestånd har fortfarande tyngdpunkten i handel och logistik samtidigt som vi breddar verksamheten till att omfatta även kontor och bostäder i Stockholm. Samverkan med hyresgästen Vi eftersträvar långsiktiga samarbeten med våra kunder där vi är synliga och aktiva ägare. Vår ambition är att hjälpa våra kunder att nå sina ekonomiska mål genom att skapa attraktiva miljöer. Därför lägger vi ner stor möda på effektiva och driftsekonomiska lösningar utan att ge avkall på fastigheternas arkitektoniska värden. Vi tycker om vackra, funktionella byggnader som gärna får sticka ut i positiv bemärkelse. Ett rörligt bestånd Denna kundorienterade inställning anknyter till en slags byggmästartradition, det vill säga att ägaren har ett närmast personligt förhållande till sitt innehav. Det betyder att vi bygger för långsiktig förvaltning och anpassar investeringarna därefter. Det betyder, å andra sidan, inte att vi avstår från att strukturera beståndet efter sunda ekonomiska och förvaltningsmässiga principer. Om en fastighet inte passar in i portföljen, kan vi avyttra den under förutsättning att villkoren är gynnsamma. Med de köp och försäljningar som genomförts under 2004 och 2005 i kombination med vår starka balansräkning finns det nu utrymme för investeringar i storleksordningen 1 miljard kronor. Den kommande avyttringen av logistikpaketet under 2005 förbättrar dessa möjligheter ytterligare. Till detta kommer att vi har en finansiellt mycket stark ägare med uttalade ambitioner att investera i fastigheter. Sammantaget är vi en intressant potentiell köpare på dagens fastighetsmarknad. Detta förutsätter i sin tur att vi profilerar oss bättre och talar om vad vi vill. Därför ägnar vi nu mycket tid åt att introducera oss i de kretsar där affärer görs. Det handlar om mäklare, markägare, fastighetsägare, kommuner och kreditinstitut. Jag upplever att kunskapen om AxFast och våra ambitioner har höjts kraftigt det senaste året. Det visar sig i ökat antal förfrågningar och bredare kontaktnät. Vi är visserligen en relativt sett liten aktör men med stor kapacitet att ta tillvara på de möjligheter som marknaden erbjuder idag. Stockholm i mars 2005 Erik Lindvall KONCERNCHEF OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR

5

6 6 DETTA ÄR AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFASTAXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AxFast har specialiserat sig på fastigheter för handel och distribution i Sverige samt kommersiella fastigheter i Stockholm. Företaget är ett av landets största privatägda fastighetsbolag med ett bestånd värderat till 2,8 miljarder kronor. AxFast ingår som fristående koncern i Axel Johnson Gruppen. SEDAN MÅNGA ÅR äger och förvaltar AxFast ett bestånd med huvudsaklig inriktning på handels- och distributionsfastigheter. Hyresintäkterna för 2004 uppgick till 364 mkr. Under 2003 formulerades nya mål och strategier för att markera en delvis ny inriktning för bolaget som bland annat innebär en utvidgning av verksamheten till att även omfatta kommersiella fastigheter och bostäder i Stockholm. Större vikt läggs på strukturering och geografisk koncentration samt på expansion av beståndet. Sedan starten 1992 har AxFast utvecklats från en förvaltare av Axel Johnson Gruppens rörelsefastigheter till ett självständigt, professionellt fastighetsbolag med ambition att expandera genom organisk tillväxt, nybyggnation och kompletterande förvärv. Andelen hyresgäster med anknytning till Johnsonsfären minskar successivt. Fortfarande finns långsiktiga samarbeten med kedjor som Åhléns, Hemköp och Willys samt med partihandel som Dagab och Servera. Dessa utgör en stabil bas både för utveckling av beståndet och för kunnandet inom handel och distribution. VISION Framsynthet. Entreprenörskap. Kreativitet. Ledorden ska skapa mervärde för AxFast och våra samarbetspartners. LEDSTJÄRNOR Kompetens Brett bygg-, förvaltnings- och handelskunnande. Utveckling Använda framsynthet och kreativitet som konkurrensmedel. Lönsamhet Skapa resultat genom aktiv affärsutveckling. Organisation Göra rätt saker i rätt tid personligt ansvar. Relationer Hjälpa och respektera varandra i ett samarbete präglat av stark etik och hög moral. AFFÄRSIDÉ AxFast ska aktivt äga och utveckla kommersiella fastigheter i Stockholm och fastigheter för handel och distribution i Sverige. MÅL AxFast har formulerat operativa mål inom de fyra områdena kunder, medarbetare, projekt och ekonomi. Nöjda kunder samt medarbetarnas trivsel och engagemang mäts genom strukturerade, protokollförda samtal med jämna mellanrum. Målet för projekt- och fastighetsutveckling är att utvärdera minst ett projekt per månad. Det kalkylmässiga avkastningskravet för nybyggnadsprojekt är 3 procent över den genomsnittliga avkastningen på respektive ort eller en exploateringsvinst på minst 20 procent innan ett projekt påbörjas. Ytmässig geografisk spridning Hyresintäkter 2005 Storstockholm 36% Dagab 21% Hemköp 1% Servera 11% Göteborg 14% Åhléns 22% Övriga 37% Norrköping 6% Öresundsregionen 3% Borlänge 4% Övriga 32% Axfood Snabbgross 4% Willys 9%

7 Vinkelhaken 9, Stockholm

8 Åhléns, Visby

9 AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST 9 För 2005 är mål satta för förvaltningsresultat och driftnetto på 18 mkr respektive 210 mkr. Uthyrningsmålet för 2005 är totalt kvadratmeter, varav kvadratmeter i befintligt bestånd. STRATEGIER För att nå målen finns fyra övergripande strategier: Kundvård AxFast ska i nära samverkan med kunder och samarbetspartners kontinuerligt bidra till att förbättra de gemensamma affärsmöjligheterna och konkurrenskraften. Uthyrning AxFast ska fokusera på uthyrningsmålet och agerandet ska styras av ett långsiktigt lönsamhetstänkande. Transaktioner och projekt AxFast ska genom en aktiv affärsutveckling skapa mervärden i fastighetsbeståndet. Riskerna ska spridas i marknader med ekonomisk tillväxt och följa en plan för riskbegränsningar. Miljöanpassning AxFasts förvaltning ska bli miljöanpassad. Hushållning med resurser som vatten och energi är högt prioriterad liksom all avfallshantering. AXFASTS BESTÅND Vid utgången av 2004 bestod AxFasts portfölj av 44 fastigheter i 29 kommuner över hela landet med en total uthyrningsbar yta om kvadratmeter. Portföljen rymmer varuhus i stadskärnor, välbelägna dagligvarubutiker på stora och små orter, lättillgänliga distributionsanläggningar med modern och anpassad utrustning för lagring av bland annat livsmedel samt några kommersiella fastigheter i Stockholm i attraktiva lägen med god utvecklingspotential. De prioriterade områdena är handel med inriktning på volymhandel inom segmenten lågprislivsmedel, sport, byggmarknader och elektronik samt inom kompletterande områden för att öka fastigheternas attraktions- och konkurrenskraft, distribution på utvalda orter, strategiska förvärv i centrala Stockholm. Ambitionen är att värdet i den framtida portföljen ska bestå av en tredjedel logistikfastigheter på 5 7 utvalda orter, en tredjedel varuhus och storbutiker för volymhandel, en tredjedel kommersiella fastigheter och bostäder i Stockholm. AXFASTS ERBJUDANDE AxFast är en långsiktig, stark ägare som ingår i en grupp företag, som kännetecknas av finansiell styrka och offensivt agerande. Kärnkompetensen ligger idag framför allt på den tekniska förvaltningen. Större betoning läggs nu successivt på en aktiv projekt- och affärsutveckling med ökad marknadsorientering och relationsmarknadsföring för att stärka konkurrenskraften både som hyresvärd och förvärvare av objekt. Samtidigt läggs fortsatt stor vikt vid effektivitet och ekonomi i drift och underhåll. AxFast erbjuder attraktiva lokaler för handel och distribution på ett stort antal orter med god tillväxt, vilket är en fördel för hyresgäster med starka varumärken och Fördelning av total uthyrningsbar yta Lokalytor fördelning kommunranking Kontor 8% Lager 61% B 44% Specialvaror 5% Dagligvaror 10% Varuhus 6% Övrigt 4% Garage 6% A 27% E 1% D 4% C 24% A avser bästa samhällsekonomiska förutsättningar E avser sämsta samhällsekonomiska förutsättningar

10 10 AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFASTAXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST kedjekoncept. Medarbetarna besitter hög teknisk kompetens med stor kunskap och erfarenhet inom handel och distribution. Hela organisationen är därför en god samtalspartner för nuvarande och framtida kunder, både i den löpande driften och när det gäller att initiera och förverkliga nya projekt inom kärnområdena. Denna kunskap är också viktig i samtal med kommuner och markägare beträffande exploatering av nya handelsplatser. AKTUELLA PROJEKT AxFasts portfölj rymmer sju planerade och igångsatta projekt förutom planerat underhåll och uppfräschning av det befintliga beståndet. De beslutade investeringarna uppgår till 700 mkr och spänner över två år. I Tornby, som är Linköpings mest attraktiva centrum för volymhandel, har AxFast en byggrätt på kvadratmeter. Planarbetena är genomförda och ackvisition av hyresgäster pågår. Ambitionen är att bygget ska kunna sättas igång under hösten Dagab är en av AxFasts största hyresgäster. Samarbetet innebär en fortlöpande utveckling och utbyggnad av de fastigheter som Dagab tar i anspråk. Under hösten 2004 färdigställdes ett nytt kyl- och fryslager i Backaområdet utanför Göteborg. Under 2005 planeras ytterligare utbyggnad av Dagabs centrallager i Jordbro norr om Stockholm och i Göteborg. I Lidingö byggs en butik med Willys som kontrakterad hyresgäst. Det blir kommunens första lågprishandel och intresset är redan stort. Butiken kommer att öppnas i november. Lager/distributionsfastigheter 48% Fördelning av totalt marknadsvärde per fastighetstyp Varuhus 21% Kontor 4% Övrigt 14% Butiksfastigheter 13%

11 Dagab, Göteborg

12

13 AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST 13 Bladbaggen 1, Hällaområdet, Västerås I Hällaområdet utanför Västerås togs första etappen av ett nytt storbutikscentrum i drift i slutet av Den andra etappen blir klar hösten Totalt omfattar den nya anläggningen kvadratmeter. Bland aktuella hyresgäster märks Åhléns, Power, Rusta, Plantagen, Willys, Systembolaget och Apoteket. AxFasts hittills största projekt blir ett storbutikscentrum vid Norrköpings norra infart, Ingelstaområdet. Projektet har bearbetats i flera år och står nu inför detaljplaneläggning. Flera viktiga hyresgäster är redan kontrakterade och byggstarten beräknas till hösten Totalt handlar det om kvadratmeter ythyrningsbar yta. Stor möda har lagts på den arkitektoniska utformningen för att öka attraktionskraften och åstadkomma en vacker, ändamålsenlig handelsplats. Kontraktsstruktur i AxFast Åldersstruktur i AxFasts fastighetsbestånd % % Andel av uthyrd yta Andel av kontrakterade hyresintäkter Andel av total uthyrningsbar yta Andel av totala hyresintäkter

14 14 MARKNADSVÄRDE OCH RISK AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST Newsec Analys AB har gjort en bedömning av marknadsvärdet för huvuddelen av AxFast ABs fastighetsbestånd vid årsskiftet 2004/2005. Beståndet omfattar totalt 44 objekt, varav 41 har värderats av Newsec. En bostadsfastighet har värderats av FS Fastighetsstrategi AB. Det samlade värdet på fastighetsbeståndet har bedömts till cirka 2,8 miljarder kronor. Värderingsunderlag Som underlag för värderingarna har AxFast tillhandahållit information om aktuella hyreskontrakt samt uppgifter om kommande förändringar, vakanser, löpande drifts- och underhållskostnader med mera. Värderingsmetod Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda objekt i kombination med kunskaper om aktörernas syn på olika typer av objekt och kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer med mera. Värdebedömningen av AxFasts fastigheter har baserats på en marknadsanpassad kassaflödeskalkyl, i vilken man genom simulering av de beräknade framtida intäkterna och kostnaderna analyserar marknadens förväntningar på värderingsobjektet. Direktavkastningskrav och kalkylräntor har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. Faktorer av stor betydelse vid val av förräntningskrav är bedömningen av framtida hyresutveckling, värdeförändring, förädlingsmöjligheter och fastighetens skick med avseende på underhåll. Andra viktiga parametrar är läge, hyresnivå och vakansgrad. Till grund för kassaflödeskalkylerna låg följande gemensamma förutsättningar och antaganden: Årlig inflation på 2 procent under kalkylperioden. Årlig hyresutveckling på 100 procent av konsumentprisindex (KPI). Årlig ökning av drift/underhåll följer KPI. Flertalet bedömningar av direktavkastningskravet återfinns i intervallet 7 10 procent, där de lägsta nivåerna avser attraktiva centrumlägen i medelstora städer. Tyngdpunkten för lager- och distributionsfastigheterna ligger kring 9 procent. Värdemässigt utgör lager- och distributionsfastigheter drygt 50 procent av det totala marknadsvärdet. Olika typer av detaljhandelsfastigheter svarar för cirka 40 procent av värdet. AxFasts uttalade strategi att både satsa på fastigheter för detaljhandel och lager- och distributionslokaler, innebär en positiv riskspridning. Huvuddelen av hyresflödet i AxFasts fastighetsbestånd kommer från stabila hyresgäster där företag med anknytning till Axel Johnson Gruppen, som till exempel Willys, Hemköp, Åhléns och Dagab, dominerar. Även majoriteten av de externa hyresgästerna utgörs av välkända, etablerade företag. Detta gäller såväl de som hyr butikslokaler som de som hyr lager- och distributionslokaler. Hyresrisken i beståndet som helhet är därför mycket liten. Under 2004 har ett större bestånd samt några enstaka objekt avyttrats, vilket har betytt att AxFast har halverat antalet verksamhetsorter. Fastighetsinnehavet har fått en ökad koncentration till stora och medelstora städer med positiva framtidsutsikter. Detta betyder att AxFast under 2004 har kommit ytterligare ett steg närmare målet, nämligen en fokusering på välbelägna handels- och logistikfastigheter i Sverige samt kommersiella fastigheter och bostadshus i Stockholms centrala delar. Under året påbörjades också ett större detaljhandelsprojekt i Hälla utanför Västerås. Objektet har attraherat väletablerade företag såsom Plantagen, Rusta och Power. Den inriktning AxFast valt har också visat sig vara mycket lyckosam, sett ur ett marknadsvärdeperspektiv. Prisutvecklingen har visserligen varit mycket stark under 2004 på fastighetsmarknaden som helhet, men speciellt stor har efterfrågan varit på detaljhandelsobjekt. Tillsammans med bostäder har detta segment haft en särskilt god värdeutveckling under året.

15 Arkitektbyrån koncept ab utformar AxFasts storbutikscentrum i Ingelstaområdet, Norrköping.

16 AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST 16 FASTIGHETSFÖRTECKNING Uthyrningsbara ytor, m 2 Livsmedels- Kommun Gatuadress Fastighet Varuhus butik Butik Kontor Borlänge Mästargatan 10 Grävskopan Borlänge Mästargatan 8 Blåsbälgen Borås Lilla Brogatan 8 Pallas Göteborg Frihamnen Tingstadsvassen 739: Göteborg Partihallarna Olskroken 35: Göteborg Partihallarna Olskroken 35: Göteborg Partihallarna Olskroken 35: Göteborg Exportgatan 53 Backa 22: Halmstad Brogatan Valdemar Atterdag Halmstad Svetsaregatan 16 Fläkten 1 Haninge Dåntorpsvägen 4 Jordbromalm 3: Haninge Lillsjövägen Jordbromalm 4: Hedemora Gussarvsgatan 23 Siken Härnösand Varvsgatan Magasinet 1 Jönköping Industrigatan 14 Älgskytten Kalmar Dösebackevägen 5 Borret Karlskrona Ronnebygatan 34 Riksbanken Kristianstad Industrigatan 41 Krossen Lindesberg Doktorsvägen Kvasta 10: Linköping Svedengatan 30 Glaskulan Ludvika Gamla Bangatan Hantverkaren Lund Stora Södergatan 6 Färgaren Mora Kyrkogatan 18 Stranden 19: Mora Mora Noret Noret 88: Norrköping Blygatan 25 Reläet Piteå Västergatan 10 Siken Rättvik Storgatan 8 Konstsmeden Solna Dalvägen 14/Magasinsvägen 1 Uarda Stockholm Drottninggatan 78 Vinkelhaken Stockholm Karlavägen 85 Vedbäraren 18 Stockholm Nytorgsgatan 11 A/B Mäster Mikael Stockholm Partihandlarvägen 50 Panncentralen Stockholm Uppköparvägen 1 7 Partihallen Umeå Rälsvägen 7 Konsumenten Upplands Väsby Finnvids väg Nedra Runby 1: Uppsala Stora Torget 5 Dragarbrunn 23: Vimmerby Sevedegatan 35 Grönsiskan Visby Östervägen 6 Dovhjorten Västerås Stenbygatan 2 4 Turbinen Västerås Ringborregatan Bladbaggen Ängelholm Storgatan 40 Påfågeln Örebro Handelsgatan Bleckslagaren Örebro Handelsgatan Bleckslagaren 2 Örebro Tunnlandsgatan 2 4 Vindhjulet Summa *Samtaxerad med blåsbälgen 1.

17 AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST 17 Uthyrningsbara ytor, m 2 P-garage/ Total uthyrnings- Obebyggd Uthyrnings- Taxerings- Lager p-däck Övrigt bar yta, m 2 Total yta, m 2 tomtyta, m 2 Byggnadsår grad, % värde, tkr ,0 * se nedan , , , , , , 73, 77, 82 99, , 82 76, , , , , 83, 90, , , 68, , , , , , , 98, , , 74, 89 40, , , , , , , , , , , , 72, , , 80, 92, , , , , , , , , , 1883, 1928, , , , 86, , , , , , , , , , 72, 86, , , 02 92, , ,

18 18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN KONCERNEN Samtliga fastighetsbolag inom AxFast koncernen ägs av AxFast AB. Förvaltningen sker i AxFast AB där all personal är anställd. Viktiga händelser AxFast AB har under 2004 sålt 37 fastigheter varav 33 fastighetsbolag till ett koncernmässigt bokfört värde av 750 mkr. Försäljningen resulterade i en reavinst på 19 mkr. Fastigheten Vinkelhaken 9 förvärvades under första kvartalet Oxunda Fastighets AB likviderades under året. AxFast AB äger per fastigheter via 50 fastighetsbolag. En extern värdering av samtliga fastigheter per december 2004 uppgick till mkr. Värderingen resulterade inte i någon justering av det bokförda värdet. Nettoomsättning och resultat s omsättning under 2004 uppgick till 364 mkr (368). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 35 mkr ( 103). MODERBOLAGET s verksamhet omfattar teknisk och ekonomisk förvaltning av koncernens fastigheter. Redovisad rörelseintäkt utgjorde 34 mkr (30). finansieras genom förvaltningsarvoden från dotterbolag. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 42 mkr ( 86). s eget kapital per 31 december 2004 uppgick till 969 mkr (939). Genomsnittligt antal anställda vid årets slut var 16 (16). FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN AxFast koncernens fastighetsbestånd förväntas bestå av en tredjedel logistikfastigheter, en tredjedel varuhus och storbutik för volymhandel samt en tredjedel kommersiella fastigheter i Stockholm. Målsättningen är att under 2005 avyttra ett antal fastigheter inom logistik. Under första kvartalet 2005 har en hyresfastighet förvärvats i centrala Stockholm, Riddaren 16, för 80 mkr. INVESTERINGAR s investeringar i materiella anläggningstillgångar uppgick till 294,1 mkr, varav byggnader och mark 216 mkr och pågående ny- och tillbyggnad 78 mkr samt maskiner och inventarier 0,1 mkr FINANSIELL STÄLLNING s kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 61 mkr. Årets kassaflöde uppgick till 0,4 mkr. Likvida medel uppgick per den 31 december 2004 till 0,7 mkr. s externa räntebärande upplåning uppgick till mkr. s nettoskuldsättningsgrad (räntebärande lån minus likvida medel i relation till eget kapital) var vid årets slut 142 procent. Det synliga egna kapitalet i koncernen per 31 december 2004 uppgick till 965 mkr. Soliditeten (beräknad som synligt eget kapital i relation till totalt kapital) uppgick till 35 procent. FÖRSLAG TILL DISPOSITION BETRÄFFANDE BOLAGETS RESULTAT Styrelsen och verkställande direktören föreslår att kronor , disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning Summa tkr tkr s fria kapital per 31 december 2004 uppgick till tkr. Någon överföring till bundna reserver kommer inte att ske. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.

19 RESULTATRÄKNINGAR AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST 19 Belopp i tkr Not Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Fastighetskostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader 11 Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner 7 Bokslutsdispositioner, övriga Resultat före skatt Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT

20 20 BALANSRÄKNINGAR AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST AXFAST Belopp i tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR