Boendeplanering

Transkript

1 Boendeplanering Arboga kommun Antagen av Kommunfullmäktige 17 december 2009, 127

2 Projektorganisation för Boendeplanering i Arboga kommun, november 2007 Politisk ledningsgrupp: Olle Ytterberg (s), kommunstyrelsens ordförande Agneta Bode (s), kommunstyrelsens arbetsutskott Carl-Erik Almskoug (opa), kommunstyrelsens arbetsutskott Mats Öhgren (m), kommunstyrelsens arbetsutskott Göran Edlund (fp), kommunstyrelsens arbetsutskott Dan Karlsson (v), kommunstyrelsens arbetsutskott Catrin Strömvall (s), tekniska nämndens arbetsutskott Anders Cargerman (fp), tekniska nämndens arbetsutskott Styrgrupp: Kenneth Dalberg, kommunstyrelseförvaltningen Bo Antonsson, tekniska förvaltningen Bernt Flodman, miljö- och byggförvaltningen Lena Dibbern, socialförvaltningen Lars Strååt, barn- och utbildningsförvaltningen Gunnar Andersson, fritids- och kulturförvaltningen Inga-Greta Carneland-Hörnström, kommunstyrelseförvaltningen Bo Wendt, kommunstyrelseförvaltningen Ann Björkman, kommunstyrelseförvaltningen Projektgrupp: Rebecka Andersson, kommunstyrelseförvaltningen Ylva Petersson, kommunstyrelseförvaltningen Astrid Qvarnlöf, kommunstyrelseförvaltningen Anders Jägbring, tekniska förvaltningen Agneta Niklason, tekniska förvaltningen Lars Antonsson, barn- och utbildningsförvaltningen Linda Anderfjäll, socialförvaltningen

3 Innehåll Del 1 1 Inledning Bakgrund Syfte Metod Statlig styrning och kommunala mål Statlig styrning för boendeplanering Kommunala mål som berör boendeplanering Befolkningsutveckling och sysselsättning Dagens åldersfördelning Befolkningsprognos för år Hushållsutveckling Befolkningsförändringar i den närliggande regionen Pendling och sysselsättning Inkomster Arboga- en del i Stockholm-Mälarregionen Bostadsbeståndet Lägenheter efter upplåtelseform Lediga lägenheter Byggklara tomter Fritidshus Bostadsproduktion i grannkommunerna Småhuspriser i Arboga och den närliggande regionen Efterfrågan och behov av bostäder Efterfrågan på bostäder Intervjuer med mäklare och fastighetsföretag Efterfrågan på tomter Unga vuxna Barnfamiljer Medelålders Äldre Behovet av bostäder Äldreboende Boende för flyktingar Boende för funktionshindrade Sociala kontrakt Bostadsanpassningsbidrag Flyttkedjor Analys av kommunens framtida bostadsbehov samt riktlinjer Bygga för ökad omflyttning Boende för äldre och funktionshindrade Tillgänglig tomtmark Lediga lägenheter

4 5.5 Sammanfattning av riktlinjer för boendeplanering i Arboga kommun Möjliga bostadsbyggnadsprojekt Detaljplanelagda områden och byggbara tomter A Tallåsen B Norra Skogen (Säbylundsområdet) C Ladubacksgärdet, norra delen D Lisenborg E Taklöken F Surt (Södra Brattberget) G Spirean H Sämskmakaren I Bejby (Medåker) J Holmsäter (Götlunda) K Lungeråsen Pågående planarbeten L Hällarna M Marknaden N Porsen O Åbrinken P Södra Brattberget Q Kv. Rönnen och Tallen Kommande planering S Kv. Flädern T Östra Brattberget U Syrenen V Grindberga/Hammartorp W Bondegatan Y Norra Skogen Etapp Översiktskarta Referenser 69 4

5 Del 1 1 Inledning 1.1 Bakgrund Arboga kommun har antagit en övergripande vision att befolkningen ska överskrida invånare vid år För att möjliggöra att kommunen har ett positivt flyttningsnetto och få de boende att trivas och stanna kvar är det viktigt att kunna erbjuda attraktiva, trygga och tillgängliga boendemiljöer. Boendemiljöer och bostadstyper som tillgodoser alla invånares behov och efterfrågan i olika skeden av livet och med olika önskemål när det gäller exempelvis bostadstyp och läge. Boendeplanen är därmed en viktig del i kommunens strategiska planering för utveckling och tillväxt. 1.2 Syfte Syftet med boendeplanen är att den ska ge en samlad bild av bostadssituationen i kommunen samt bostadsbehov nu och framöver men också redovisa pågående och möjliga framtida utbyggnadsområden och bostadsprojekt. Boendeplanen ska även utgöra ett underlag för de kommunala förvaltningarnas verksamhetsplanering samt förtydliga kommunens riktlinjer för boendeplaneringen för olika aktörer på bostadsmarknaden, exempelvis fastighetsföretag och byggherrar. Planen ska också vara en informationskälla för exempelvis politiker, allmänhet och företag. 1.3 Metod I arbetet med att ta fram en boendeplan är ett underlag som redovisar faktorer som har betydelse för framtidens efterfrågan och behov av bostäder, avgörande för kvaliteten i planeringen. Underlaget har tagits fram i en projektgrupp bestående av representanter från flera förvaltningar. Dessutom genomfördes under våren 2007 en enkätundersökning med bostadsföretag och fastighetsmäklare i kommunen. Boendeplanen ska uppdateras årligen med avseende på faktauppgifter och antas av kommunfullmäktige varje mandatperiod. Boendeplanen består av två delar där del 1 redovisar syftet med planen, de lagar och mål som styr boendeplaneringen på nationell och lokal nivå, befolkningsutvecklingen, arbetsmarknaden, bostadsbeståndet, utbud och efterfrågan på bostäder i kommunen samt en analys som mynnar ut i riktlinjer för kommunens framtida boendeplanering. Del 2 presenterar möjliga bostadsbyggnadsprojekt i Arboga kommun. Med möjliga bostadsprojekt menas områden färdiga att projekteras, planerade projekt samt utredningsområden som kan vara färdiga för projektering om ett par år. 5

6 1.4 Statlig styrning och kommunala mål Statlig styrning för boendeplanering I samband med att bostadsförsörjningslagstiftningen försvann under talet slutade många kommuner att upprätta ett bostadsförsörjningsprogram. Från och med år 2001 har kommunen återigen ett särskilt ansvar att boendeplanera då lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, Lag (SFS 2000:1383), återupprättades. Syftet är att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Kommunen har till uppgift att ta fram riktlinjer för bostadsförsörjningen och främja att lämpliga åtgärder för boendeplaneringen förbereds och genomförs. Kommunen ska dessutom ha en väl genomtänkt strategi för hur bostadsbyggandet och boendet i olika delar av kommunen ska utvecklas. Riksdagen har också lagt fast ett övergripande mål för bostadspolitiken: Målet för bostadspolitiken är att alla ska ges förutsättningar att leva i goda bostäder till rimliga kostnader och i en stimulerande och trygg miljö inom långsiktigt hållbara ramar. Boende- och bebyggelsemiljön ska bidra till jämlika och värdiga levnadsförhållanden och särskilt främja en god uppväxt för barn och ungdomar. Vid planering, byggande och förvaltning ska en ekologiskt, ekonomiskt och socialt hållbar utveckling vara grund för verksamheten. Riksdagsbeslut i december Annan lagstiftning som reglerar kommunens ansvar för planering och genomförande av bostadsbyggande är kommunallagen som ger kommunen rätt att skapa och driva bostadsföretag samt plan- och bygglagen som ger kommunerna ansvar för planering av markanvändning och goda boendemiljöer. Dessutom har kommunen genom socialtjänstlagen det yttersta ansvaret för den enskilde med särskilt ansvar för boende för äldre, funktionshindrade och hemlösa Kommunala mål som berör boendeplanering För närvarande pågår i kommunen ett framtagande av en kommuntäckande översiktsplan. Översiktsplanen ska bland annat redovisa bebyggelseutveckling på lite längre sikt. Boendeplanen kommer att utgöra ett underlag i framtagandet av den nya översiktsplanen. Målformuleringarna i boendeplaneringen har samordnats med kommunens dokument Mål och strategier samt ekonomisk plan , där Arboga kommun har antagit fyra övergripande visioner för den framtida planeringen. 6

7 Arboga är en inspirerande plats för boende och besökare där den historiska och kulturella profilen är tydlig. Arbogabon är trygg med stora möjligheter att utveckla sina idéer och intressen både i arbetet och på fritiden. Arbogas företag kännetecknas av hög kompetens och kvalitet. För företagaren finns här en kreativ miljö och mycket god service bygd på nära samverkan mellan företag och samhälle. Kommunen har en lugn tillväxt med över invånare år 2020 där jämlikhet och jämställdhet stärks under planperioden. Åtta strategiska områden har bedömts som särskilt viktiga för kommunens verksamheter att utvecklas inom; boende, livsmiljö, service och tillgänglighet, näringsliv, besökare, utbildning, kommunikation samt kommunen som arbetsgivare. Visioner och mål har tagits fram för respektive strategiskt områden. Den inriktningen för Boende år är: Arboga är en attraktiv kommun att bo i genom att bostadsbyggandet stimuleras. Detta bör ske genom att erbjuda en inspirerande mångfald av alternativa bostadsområden. Vi vill främja byggandet av nya bostäder för Arbogabor och nyinflyttade och skapa centralt belägna bostäder för seniorer. Stadsmiljön i centrum och utefter Arbogaån bevaras och upprustningen av de unika miljöerna fortsätter. Vidare arbetar vi för ökad service till Arbogaborna utanför tätorten. Andelen outhyrda lägenheter i bostadsbeståndet i kommunen ska minska årligen. De mer detaljerade målen för som berör boendeplanering är: I Arboga kommun skapas årligen alternativa boendeformer i varierande miljöer. Nya detaljplaner både i och utanför Arboga tätort antas under planperioden. Under planperioden tas nya planer omfattande totalt 120 lägenheter i flerfamiljshus eller villor fram. Byggnation av ett nytt trygghetsboende påbörjas år I Agenda 21s Folkhälsoprogram har Arboga kommun också antagit delmålet att verka för: att skapa stödjande miljöer för trygghet i boende såsom god boendeplanering, belysta gångvägar, goda kommunikationer till och från boendeområden etc. I kommunens handikappolitiska program antaget av kommunfullmäktige 2004 är bland annat den politiska viljeinriktningen för Tillgänglighet att: Kommunen verkar för att offentliga lokaler och bostäder är tillgängliga för alla människor. 7

8 2 Befolkningsutveckling och sysselsättning År 1990 bodde närmare invånare i kommunen. År 2008 har befolkningen minskat till drygt personer. Befolkningsminskningarna under senare delen av 1990-talet hänger samman med utflyttning bland annat till följd av arbetsplatsnedläggningar i kommunen. Under senare år beror befolkningsminskningen till största delen på ett negativt födelsenetto. De senaste tre åren har flyttningsnettot varit nära noll eller positivt och år 2006 vände befolkningsutvecklingen uppåt något för första gången på flera år Figur 1: Befolkningsutvecklingen i Arboga Källa SCB. Flyttningarna är generellt som störst bland yngre i års ålder, en ålder då man ofta flyttar för studier eller karriär på arbetsmarknaden. Störst flyttningsutbyte har Arboga med Köping och Örebro men också mot andra orter med högskola och universitet och en mer varierad arbetsmarknad än Arboga. 2.1 Dagens åldersfördelning Eftersom typen av bostad som man föredrar i viss mån beror på i vilken ålder man är i har kommunens befolkning delats in i fem grova åldersklasser. Idag är andelen barn och ungdomar under 20 år 23 procent av befolkningen i kommunen medan de unga vuxna i åldern år utgör 5 procent. Omkring 22 procent av befolkningen är i familjebildande ålder år medan gruppen år som kan kännetecknas som medelålders utgör 28 procent av befolkningen. Andelen äldre som uppnått pensionsåldern är idag 22 procent av befolkningen (se tabell 1). Ålder Antal personer Procent w Summa % Tabell 1: Befolkningen i Arboga i olika åldersklasser år Källa: SCB 8

9 2.2 Befolkningsprognos för år 2020 Befolkningsutvecklingen är en viktig förutsättning för att kunna bedöma behovet av bostäder. Kommunens vision om en befolkning om invånare år 2020 innebär en befolkningsökning med omkring personer per år. För att målfolkmängden ska bli verklighet krävs en ökad inflyttning till kommunen. Det är också viktigt att studera hur hushållens sammansättning förväntas utvecklas. Figur 2 visar en befolkningsprognos fram till år 2020 utifrån de fem åldersgrupperna 1. Den största ökningen svarar åldergruppen 65 år och äldre för. År 2020 har gruppen ökat med 754 personer eller 25 procent. Åldersgrupperna barn och ungdomar under 19 år förväntas vara ganska stabil fram till år Andelen åringar är en liten åldersgrupp som kommer att öka fram till år 2013 för att sedan minska igen. Befolkningen i den barnafödande åldern år minskar något fram till år 2014 för att sedan öka igen. Åldersgruppen år kan öka med 87 personer eller 2 procent till år w år år 0-19 år år år Figur 2: Befolkningsutveckling samt prognos För att studera effekterna av prognosens befolkningsökning har delområdesprognoser gjorts. Där har planerad byggnation lagts in och effekterna på skola och barnomsorg har studerats. Fortsatt byggnation på norr innebär att elevunderlaget för Ladubacksskolan fortsätter att ligga på en hög nivå de kommande åren. 1 Grund för befolkningsprognosen är kommunens befolkning och struktur den 31 december Antaganden om in- och utflyttarnas ålder samt fruktsamheten grundas på ett genomsnitt för kommunen de tre senaste åren. Dödligheten bygger på antaganden för riket med viss justering för i kommunen observerade värden. Befolkningsprognosen bygger på visionen om en folkmängd på invånare år

10 2.3 Hushållsutveckling Antalet boende per hushåll har successivt sjunkit under hela 1990-talet och idag bor vi i allt högre utsträckning i ensamhushåll. År 1975 bestod genomsnittshushållet i Arboga kommun av 2,5 personer. År 1990 var den siffran 2,2. Enligt Postens register bor det idag i genomsnitt 2,3 personer per hushåll i Arboga. 2.4 Befolkningsförändringar i den närliggande regionen De tre större närliggande kommunerna Västerås, Örebro och Eskilstuna har alla haft en positiv befolkningsutveckling sedan år Västerås befolkning har ökat med 6,6 procent eller drygt personer mellan åren medan Örebros befolkning har ökat med personer, motsvarande 6,5 procent. Under samma period har Eskilstunas befolkning också ökat med omkring 7,2 procent eller personer. I KAK-regionen och framförallt i Köping och Kungsör har befolkningsutvecklingen varit relativt oförändrad sedan år Pendling och sysselsättning I Arboga kommun bor personer som förvärvsarbetar. Antalet personer med förvärvsarbete som bor i Arboga har varit relativt konstant sedan mitten på 1990-talet. Detta trots att antalet arbetstillfällen har minskat kraftigt under perioden. Antalet pendlare har istället ökat. Idag har Arboga en nettoutpendling av arbetskraft. Över personer, motsvarande 38 procent av de förvärvsarbetande, pendlar ut till andra kommuner medan drygt personer pendlar in till Arboga för att arbeta. De största pendlingsflödena sker till och från Köping, Kungsör och Örebro. Arbogas strategiska placering i västra Mälardalen med järnvägslinjerna Mälarbanan och Svealandsbanan samt vägarna E18 och E20 och närheten till de större städerna Örebro, Västerås och Eskilstuna skapar mycket god tillgänglighet till den omgivande regionen. 2.6 Inkomster Inkomsten har en stor betydelse för att människor ska kunna förverkliga sina önskemål på bostadsmarknaden. Byggkostnadsforum har en allmän målsättning att ingen ska behöva betala mer för sitt boende än procent av sin inkomst efter skatt. För att kunna efterfråga en nybyggd lägenhet på 65 kvadratmeter med en årshyra på kronor per kvadratmeter bostadsyta innebär det en sammanlagd hushållsinkomst på minst kr eller cirka kr efter skatt per år. 10

11 Medianinkomsten 2 för samtliga invånare i Arboga kommun var år ,0 tkr, för länet som helhet 221,8 tkr. I Arboga kommun var medianinkomsten för kvinnor 182,1 tkr och för männen 259,3 tkr. Figur 3 redovisar inkomsten fördelat på åldersklasser. Det är främst den yngre befolkningen under 24 år som svarar för lägst inkomster men även bland den äldre befolkningen över 70 år är förvärvsinkomsten låg. Högst är inkomsterna bland 40-, 50-, och 60-talisterna Ålder Figur 3: Sammanräknad förvärvsinkomst, medianinkomst för boende i Arboga den , fördelat på åldersklasser. Källa: SCB 2.7 Arboga- en del i Stockholm-Mälarregionen Arboga kommun ingår i Stockholm-Mälarregionen som omfattas av länen Stockholm, Uppsala, Södermanland, Örebro och Västmanlands län. Regionen har haft en stark tillväxt på senare år, både ekonomiskt och befolkningsmässigt. Här bor tre miljoner människor vilket motsvarar en tredjedel av Sveriges befolkning. Enligt långtidsutredningen Fördel Stockholm- Mälarregionen förväntas befolkningen öka med invånare fram till år För att svara mot denna ökning av bostadsefterfrågan behöver nära bostäder byggas i regionen. Länsstyrelsen i Västmanlands rapport Pendling, arbetsmarknadens storlek och befolkningsutveckling 2006:12 antyder att det på sikt kan vara tänkbart att hela Mälardalsregionen utvecklas till en integrerad boende- och arbetsmarknad. Det påpekas dock att det inom regionen finns stora skillnader avseende befolkningsutveckling och bostadsförsörjning och menar att Arboga kommuns vikande befolkningsutveckling tyder på att kommunen Tkr 2 Medianinkomsten består av de sammanlagda löpande skattepliktiga inkomsterna vilket avser inkomsterna från anställning, företagande, pension, sjukpenning och andra skattepliktiga transfereringar. Däremot ingår inte inkomst av kapital. Medianinkomsten redovisas före skatt. 11

12 ännu inte riktigt har kunnat dra nytta av regionförstoringen. De kommande åren förväntas dock Arboga få en mer förbättrad inrikes nettoflyttning och åren 2005, 2006 och 2007 hade kommunen faktiskt en positiv nettoflyttning. Nutek delar in Sverige i 72 funktionella analysregioner (FA-regioner). En FA-region är en region, inom vilken människor kan bo och arbeta utan att behöva göra alltför tidsödande resor. Arboga kommun ingår idag i FAregionen Västerås. De trender vi kan se idag talar för en fortsatt regionförstoring. De relativt höga bostadspriserna i Västerås och Örebro kombinerat med bra pendlingsförbindelser mot Västerås, Eskilstuna, Örebro och Stockholm kan innebära en ökad efterfrågan på bostäder i kommunen. 12

13 3 Bostadsbeståndet Det råder relativ jämvikt mellan lägenheter och småhus i Arboga kommun. Enligt Statistiska centralbyrån fanns det vid utgången av år 2008 totalt lägenheter i Arboga kommun varav 53 procent i flerbostadshus och 47 procent i småhus. Som en jämförelse kan nämnas att i riket fanns det vid samma tidpunkt 55 procent av lägenheterna i flerbostadshus och 45 procent i småhus. Diagrammet nedan visar antal färdigställda lägenheter per år och hustyp i Arboga kommun Det har inte byggts särskilt många lägenheter i Arboga sedan i början på 1990-talet. År 2007 färdigställdes Örtagården, ett centralt beläget seniorboende för 55+. I oktober 2009 är två lägenheter av de 24 lägenheterna lediga för uthyrning. Under år 2008 färdigställdes tre småhus i Arboga. Antalet färdigställda lägenheter i nybyggda hus i Arboga Antal bostäder flerbostadshus småhus År Figur 4: Antal färdigställda lägenheter per år och hustyp i Arboga kommun Källa: SCB 3.1 Lägenheter efter upplåtelseform Upplåtelseformerna i kommunen fördelar sig på 47 procent äganderätt, 37 procent hyresrätt och omkring 12 procent bostadsrätt. Resterande 4 procent är sociala boendeformer exempelvis servicehus och vårdhem. Enligt FoB90 är tre rum och kök den vanligaste lägenhetsstorleken i Arboga och utgör en fjärdedel av bostadsbeståndet. Majoriteten av flerbostadshusen i Arboga är färdigställda före år Den kommunala bostadsförvaltningen ABO har ingen stor del på bostadsmarknaden. Omkring 11 procent eller 320 av hyresrätterna i kommunen ägs av ABO. Privata fastighetsföretag står för en betydligt större andel av marknaden. De tre största privata fastighetsföretagen i Arboga, Byggnadsfirman Lund, Bovista (f.d. Ståhl fastigheter) samt Maxab fastigheter äger tillsammans närmare lägenheter eller över 50 procent av flerbostadshusen i kommunen. 13

14 HSB är den dominerande bostadsrättsföreningen med omkring 700 av de drygt 850 lägenheter som är bostadsrätter. Enligt FoB90 är majoriteten, omkring 75 procent, av bostadsrätterna i Arboga byggda mellan åren 1940 och Närmare hälften av alla bostadsrätter är mindre lägenheter på två rum och kök. 3.2 Lediga lägenheter I kommunen fanns under 2008 totalt sett omkring 500 lediga lägenheter i flerbostadshus vilket motsvarar omkring 13 procent av det totala lägenhetsbeståndet. Majoriteten av de lediga lägenheterna finns i de privata fastighetsägarnas bestånd. I stadsdelen Vasastaden står flera av lägenheterna tomma och vissa fastigheter är helt öde. Byggnadsfirman Lund och det kommunala bostadsbolaget ABO äger tillsammans knappt hälften av de 23 fastigheterna i området medan resterande fastigheter ägs av enskilda privatpersoner samt en bostadsrättsförening. Byggnadsfirman Lund planerar för rivning av sammanlagt 29 lägenheter i kv Älgen i Vasastaden. Andra områden där det år 2008 fanns en större andel lediga lägenheter var kvarteret Humlan norr om Västermovägen samt kvarteren Puman och Björnen i Vasastaden. Enligt Boverket bör mellan 1 och 3 procent av lägenheterna i flerbostadshus vara lediga för att bostadsmarknaden ska fungera. 3.3 Byggklara tomter I oktober 2009 hade kommunen 30 byggklara tomter i Arboga stad, tre tomter i Götlunda och fem tomter i Medåker, klara för försäljning. 19 av tomterna ligger i Säbylund. År 2008 byggdes tre småhus i Arboga kommun. Kommunen har ingen tomtkö utan registrerar intresseanmälningar. 3.4 Fritidshus Fritidshus ska också betraktas som en resurs i boendeplaneringen. Antalet fritidshus som taxerats som fritidsbostäder år 2006 i Arboga kommun uppskattas till omkring 560. I områdena kring Hästnäs, Björkudden, Sjöboviken och Nannberga hamn bodde år 2008 sammanlagt 100 personer permanent 3. Omkring hälften av dem har blivit bofasta efter år 2000, majoriteten efter år Övervägande delen av de bosatta är äldre eller medelålders, omkring två tredjedelar är födda innan år Omvandlingar av fritidshus till permanentbostäder räknas inte med i statistiken över nyproduktion av bostäder. 3 Antalet folkbokförda i nyckelkodsområdena 0240 Hästnäs, 0250 Björkudden, 0260 Sjöboviken, 0231 Nannberga hamn. 14

15 3.5 Bostadsproduktion i grannkommunerna Bostadsproduktionen och bostadsplaneringen i angränsande kommuner har betydelse för Arboga. Höga huspriser och växande befolkning i Västerås, Örebro och Eskilstuna kan börja skapa flyttningsrörelser till de närliggande kommunerna. Utvecklingen i dessa kommuner har därför betydelse för hur flyttströmmarna till och från Arboga kommer att utvecklas. I såväl Västerås som Örebro har antalet bostäder ökat med omkring mellan åren 1990 och 2008 vilket motsvarar en ökning med mellan procent av kommunernas bostadsbestånd. I Eskilstuna har bostadsproduktionen ökat med omkring 8 procent eller bostäder. Köping och Kungsörs bostadsproduktion har i likhet med Arboga varit relativt blygsam, endast omkring 2 procent. Bostadsbebyggelsen i grannkommunerna Västerås och Örebro fortsätter att expandera kraftigt. Även i Eskilstuna fortsätter bostadsproduktionen att öka. I Köping finns ett 60-tal byggklara tomter till försäljning och i Kungsör planeras för seniorboenden i markplan och några tomter finns till salu i och utanför tätorten. 3.6 Småhuspriser i Arboga och den närliggande regionen Sett till det genomsnittliga försäljningspriset har prisutvecklingen på de permanenta småhusen i Arboga ökat med närmare 60 procent mellan åren 2000 och 2008 (se figur 5). År 2008 var genomsnittspriset för ett permanent småhus i Arboga kronor. Det är en ökning med kronor eller fyra procent sedan Antalet sålda hus har varit relativt konstant sedan 1998 med mellan försäljningar per år. Under 2007 såldes 104 hus, år 2008 såldes 98 hus. Medelvärde (tkr) på småhus åren Västerås 2000 Örebro Eskilstuna 1500 Tkr 1000 Köping Arboga Kungsör Figur 5. Medelvärde på småhuspriser (tkr) Källa SCB. 15

16 Medelvärdet på småhuspriser har ökat även i länet och i riket som helhet, med omkring 90 procent under samma period. I rikets ökning finns dock stora regionala skillnader där de tre storstadsregionerna står för den stora prisökningen. Medelvärdet på småhuspriser i såväl Örebro, Eskilstuna som Västerås har ökat med mellan procent från år 2000 till år I förhållande till länet och riket är det en förhållandevis låg prisnivå på befintliga hus i Arboga. Tobins q-kvot är ett mått på marknadsvärdet på befintliga hus dividerat med produktionskostnaden för ett nytt hus. Om kvoten är över 1,0 är det mer fördelaktigt att bygga nytt än köpa ett befintligt hus på marknaden. I Arboga var det år 2008 något mer fördelaktigt att köpa ett äldre hus då kvoten är 0,72. Det innebär att de relativt sett låga småhuspriserna i Arboga kan påverka marknaden för nyproduktion då marknadsvärdena ligger under kostnaderna för nyproduktion. I Västerås är kvoten 1,19, i Örebro 1,16 och i Eskilstuna 1,09 och där är det alltså mer fördelaktigt att bygga nytt. För mycket vikt ska dock inte fästas vid kvoten. Även med ett något lägre värde än 1,0 kan det finnas goda förutsättningar att bygga nytt. Ett renoveringsfritt boende eller en attraktiv tomt kan vara mer värt för somliga som av den anledningen väljer att bygga nytt. 16

17 4 Efterfrågan och behov av bostäder Efterfrågan och behov av bostäder varierar bland annat beroende på i vilken period i livet man befinner sig. Indelningen av de grupper som görs nedan är kopplad till befolkningsprognosen och inkomstklasserna. Den indelning som görs betyder inte att man ska planera för olika kategorier av människor utan för en variation av bostäder som kan tillgodose olika behov. 4.1 Efterfrågan på bostäder Det finns ingen bostadsförmedling i Arboga och därmed ingen gemensam bostadskö för kommunen. De bostadssökande får aktivt söka bostad på egen hand och som hjälp finns på kommunens hemsida länkar till bostadsföretag. Boendeplanens bedömning av efterfrågan på bostäder grundar sig främst på den intervjuundersökning som genomfördes i maj 2007 med mäklare, förvaltare för bostadsrättsföreningar samt större fastighetsföretag i Arboga Intervjuer med mäklare och fastighetsföretag Bedömningen bland de intervjuade mäklarna och vissa fastighetsföretag är att efterfrågan är stor på ett bra boende för den äldre generationen som vill sälja sina villor. Framförallt är det radhus eller lägenhet om minst tre rum och kök, helst på nedre botten, med bra standard och egen uteplats eller liten trädgård som efterfrågas. Störst efterfrågan är det på centralt beläget boende. De intervjuade menar också att det är den typen av boende som det råder brist på. Efterfrågan bland äldre på mindre och billiga lägenheter med tillgång till hiss bedöms också som stor. Några av de intervjuade har märkt en ökad efterfrågan på bostäder under de två senaste åren. De tror också på en måttligt ökad efterfrågan på bostäder de närmaste två åren, framförallt med det nya försvarslagrets etablering och de arbetstillfällen som det medför. Samtliga av de intervjuade tror dock på ökad efterfrågan på bostäder i Arboga på lite längre sikt. Efterfrågan på större villor i attraktiva lägen är relativt stor. Enligt mäklarna kommer småhuspriserna troligtvis att stiga något de närmaste två åren men även på lite längre sikt. Däremot tror de inte på någon snabb prisutveckling utan menar istället att de lägre småhuspriserna i Arboga är ett konkurrensmedel i förhållande till de större städerna i närheten. Efterfrågan är bra på bra hus. Intresset för hus med stora renoveringsbehov är däremot inte särskilt stort Efterfrågan på tomter 6 stycken av de 25 byggklara tomterna vid Säbylund har sålts under Övriga delar i kommunen där en viss efterfrågan på lediga tomter finns är området vid skjutbanan på Östra Brattberget, Södra Brattberget samt 17

18 Hammartorpet vid Grindberga. Man efterfrågar framförallt lite större tomter på omkring kvadratmeter (men köparna tycker samtidigt ofta att en tomt blir för dyr när den kommer över kvadratmeter) Unga vuxna Åldersgruppen år, den ålder då många debuterar på bostadsmarknaden, är också den allra mest flyttbenägna i kommunen då studier eller etablering på arbetsmarknaden ofta är anledningar till att man flyttar. De yngre efterfrågar främst små och billiga lägenheter med balkong i de centrala delarna. Den disponibla inkomsten är direkt avgörande för efterfrågan på bostäder. De yngres relativt låga inkomst innebär att de söker sig till billiga bostäder i hyresbeståndet. För att kunna erbjuda en lägre hyra har några fastighetsföretag i Arboga speciella ungdoms- och studentrabatter. ABO har rabatt på kronor per månad för dem under 26 år. Rabatten gäller inom kvarteret Älgen i Vasastaden men endast på lägenheter upp till max 45 kvm. Även Byggnadsfirman Lund har studentrabatt för de mellan 18 och 28 år som studerar på minst halvtid och en särskild ungdomsrabatt finns för lägenheter inom kvarteret Puman. Mäklare i Arboga menar att marknaden för mindre bostadsrätter skulle kunna förbättras och ses som ett alternativ till hyresrätter, speciellt för de yngre, då det innebär en start i karriären på bostadsmarknaden. Då de flesta bostadsrätterna är belägna i äldre fastigheter är månadskostnaden också relativt låg Barnfamiljer Mäklare och fastighetsföretag menar att bland barnfamiljer är det främst villor nära förskola och skola som efterfrågas. Mest efterfrågat är villor i de äldre och mer attraktiva delarna av Brattberget, de mer centrala delarna av staden samt Nästkvarnsområdet. Efterfrågan på villor har ökat det senaste året och bedöms vara något högre än utbudet på marknaden. Det senaste året har också bland barnfamiljer noterats en ökad efterfrågan på nybyggda hus, byggbara tomter och boende i mer lantligt läge Medelålders Mäklare och fastighetsföretag menar att de medelålders framförallt efterfrågar ett småhusliknande boende, exempelvis en marklägenhet med liten trädgård eller uteplats. Det finns också ett intresse för lägenheter i attraktiva lägen, nära ån och i stadskärnan. Även andra undersökningar bekräftar att det kommer att finnas ett allt större behov av lämpliga bostäder för äldre som önskar sälja sin villa. Det 18

19 största hindret för en sådan utveckling är den skillnad i boendekostnad som det idag innebär att flytta från sin villa där man bott länge till en nybyggd lägenhet. Inkomststatistiken visar att den sammanlagda förvärvsinkomsten i kommunen är som högst för den medelålders befolkningen. Man kan därför anta ett visst intresse för nyproduktion i den här åldersgruppen Äldre I takt med att antalet äldre ökar och att allt fler uppnår en högre ålder ökar också behovet av lägenheter med god tillgänglighet. Kommunen har redan antagit målet att påbörja ett trygghetsboende (seniorboende i vanliga lägenheter med god tillgänglighet) för äldre över 65 år under år Enligt fastighetsföretagen efterfrågar den äldre befolkningen framförallt ett boende i markplan med uteplats eller med balkong och hiss. Nära service och gärna i de mer centrala delarna är andra önskemål som ofta framförs. Kommunens uppsökande verksamheten Senior plus, som gör hembesök bland alla i kommunen som har fyllt 75 år, har även fått fram önskemål om gemensamma lokaler för samvaro. Enligt några fastighetsföretag finns det en stor andel äldre som inte har råd med en lägenhet i nybyggnation. De menar att behovet av ett billigt boende men med god tillgänglighet, exempelvis i form av hiss, är stor. 4.2 Behovet av bostäder Äldreboende De kommande åren kommer andelen äldre att öka. Det ställer ökade anpassningskrav för att kunna bo kvar i den egna bostaden samt möjligheter att få en bostad i någon form av äldreboende. I båda fallen ställs krav på tillgänglighet och handikappanpassning. Idag finns totalt 210 särskilda boendeplatser för äldre där personal finns tillgänglig dygnet runt. Strandgården uppfyller inte dagens krav och behöver handikappanpassas genom att bland annat bredda dörrar och ta bort trösklar i vissa lägenheter för att öka tillgängligheten. Från och med den 1 juni 2007 finns möjlighet att söka investeringsstöd för särskilt boende för äldre. Stödet ska stimulera nybyggnad eller ombyggnad och är ett led i att från regeringens sida råda bot på bristen av äldrebostäder i kommunerna. I Arboga gäller den så kallade kvarboendeprincipen. Det innebär att insatser från socialförvaltningen ges för att underlätta i den dagliga livsföringen och för att göra det möjligt att bo kvar i det egna hemmet. Insatserna som beviljas skall utgå från människans egna resurser och behov och syftar till att öka eller bibehålla den enskildes funktionsförmåga och resur- 19

20 ser att leva så självständigt som möjligt. Insatserna skall präglas av hjälp till självhjälp. Eftersom skärpta regler för biståndsprövning avseende plats på särskilt äldreboende har att införts, är ett ökat behov av platser på kommunens äldreboenden förmodligen inte att vänta. Socialförvaltningen ser istället ett ökat behov av bättre tillgänglighet i det egna hemmet i form av exempelvis hissar Boende för flyktingar Behoven för flyktingar en viktig fråga i integrationen. Vi har ca 191 flyktingar som bor kvar i Arboga sedan flyktingmottagningen startades Arboga kommun har ett avtal med Integrationsverket om mottagande av 30 flyktingar per år. Bostäder till flyktingar ordnas genom samarbete mellan allmännyttan och de privata fastighetsägarna. Socialförvaltningen ser dock ett behov av att ha en bättre samverkan med olika hyresvärdar runt dessa frågor för att boendeintegrationen skall bli så bra som möjligt. För att undvika segregation är det också viktigt att det blir en spridning av boendena i olika områden. Idag upplevs det vara brist på boende som är avsedda för stora barnfamiljer. I skrivande stund finns ett förslag om förändring i flyktingmottagandet hos Regeringen. De nya förändringarna träder i kraft 1 december 2010 och innebär bland annat att ansvaret för bostadsanskaffning ligger kvar hos kommunen.hur avtalet om flyktingmottagande mellan ny huvudman och Migrationsverket kommer att tecknas och vilka behov av bostäder som kommunen kommer att ha är svårt att säga i dagsläget Boende för funktionshindrade Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade, LSS, reglerar de funktionshindrades rättigheter där bostad med särskild service för vuxna eller annan särskilt anpassad bostad ingår. Det kan vara serviceboende, gruppbostad eller särskild bostad som efterfrågas. Det finns idag omkring 32 lägenheter i olika former av gruppbostäder. Det har beslutats att ett nytt gruppboende skall byggas år Dels skall det ersätta ett icke fullvärdigt gruppboende om 3 lägenheter samt en utökning med 4 nya lägenheter Sociala kontrakt I Arboga finns 27 personer med ett socialt kontrakt, exempelvis bostadslösa som inte kan få ett eget kontrakt. Socialförvaltningen ansvarar för kontrakten och några av dem kommer att övergå i egna kontrakt eller i så kallade kommunala hyresgarantier. Det framtida behovet är svårt att bedöma men behovet kommer troligen att ligga på dagens nivå. Inrikt- 20