Fastighetsmarknaden Din guide till bättre lokal Nummer 2 mars 2004

Transkript

1 Fastighetsmarknaden Din guide till bättre lokal Nummer 2 mars 2004 Säkerhet en lönsamhetsfråga Företagets säkerhet handlar om att hantera eventuella risker och att metodiskt analysera skyddsbehovet. Att uppnå en rimlig säkerhetsnivå är att uppnå trygghet, att förbygga brott och olyckor så långt det går och att minimera konsekvenserna om det trots allt skulle gå fel. På så sätt skapar man också förutsättningar för att öka företagets lönsamhet. sid 4 Företagsetablering i Mälardalen Fler och fler företag har insett fördelarna med att etablera sitt företag någonstans i Mälardalsregionen och helt enkelt byta ut storstadsstressen mot lugnet i Mälardalen. Förutom de rent ekonomiska fördelarna med en generellt lägre kostnadsnivå och god tillgång på arbetskraft har man fortfarande kvar närheten till storsaden Stockholm. Kort sagt kan man äta kakan och ändå ha den kvar. sid 6 Hyresgästrådgivning ett klokt val För att undvika att fatta beslut på bristfälliga underlag bör man låta en oberoende hyresgästrådgivare stödja företgagsledningen när det gäller lokal- och hyresfrågor. På så sätt kan företagsledningen och dess medarbetare nyttja sin tid rätt, då dessa frågor kräver mycket tid, engagemang och kunnande. sid 7 Slutspurt i tävlingen om Slussens framtid sidan 12 InfraCity satsar på trivsel Målet är att InfraCity ska bli affärsparken framför andra i Stockholmsområdet. Bra lokaler är väldigt viktigt, men trivseln i affärscentrat är minst lika viktigt för att få dit hyresgäster. Arne Månsson, chef på InfraCity vill skapa en intressant och levande affärspark, strategiskt placerad mellan Stockholm och Arlanda. sid 8-9 ANNONS ANNONS X Se filmen: Marievik. Kontor vid vattnet. Hur beskriver man Stockholms största vattenspegel? Finns det ord som gör att du blir intresserad av att flytta kontoret hit? Om du söker moderna lokaler nära city och nära de stora trafiklederna så ska du se filmen. Eller ännu hellre: Se Marievik live. Ring Filmen kan du se på vår hemsida: Drottkoncernen är på väg att delas i två delar Fabege med inriktning mot kontor i Stockholm och Bostadsaktiebolaget Drott med bostäder på tillväxtorter i Sverige. Medföljer som oberoende tematidning i Dagens Industri, mars 2004

2 Se över säkerheten på ditt företag! Innehåll: Säkerhet en lönsamhetsfråga sidan 4 Byt storstadsstressen mot lugnet i mälardalen sidan 6 Låt proffsen sköta hyresfrågorna sidan 7 Välkommen till ett nytt nummer med Stockholms bästa guide till en bättre lokal. Som vanligt har vi försökt täcka in ett brett spektra av ämnen som relaterar till fastigheter och lokaler. Temat i tidningen denna gång är företagssäkerhet. Företagssäkerhet som företeelse omsätter varje år miljardbelopp i Sverige. För de flesta är säkerhet synonymt med bevakning och larmsystem men bilden är betydligt mer komplex än så. Vi valde att reda ut begreppen med Tommy Svensson som arbetar med säkerhetsfrågor på Svenskt Näringsliv som menar att säkerhet framför allt handlar om medvetet risktagande. Givetvis ska man försöka förebygga brott och skada men samtidigt är det viktigt att dra gränsen någonstans och ta en kalkylerad risk när man väljer att inte skydda allt. Genom att göra en riskanalys stimuleras det medvetna risktagandet vilket i sin tur skapar lönsamhet för företaget, menar han. InfraCity satsar på trivsel sidan 8-9 Harald Norbelie: Dalfolket slog sig ner vid Norrtull sidan 10 Även fasaden ett värde har sidan 11 Slutspurt i tävlingen om Slussens framtid sidan 12 Checklista vid flytt sidan 13 Kungstrappan invigd sidan 14 Låt den oberoende hyresrådgivaren sköta hyresfrågorna Internationellt är hyresgästrådgivning en vanlig företeelse men i Sverige är det ett ganska nytt fenomen. Här är många företag vana att lita på den interna organisationen när det gäller hyres- och lokalfrågor. Nackdelen är att frågorna tar mycket tid och resurser i anspråk och Ken Strand på fastighetsrådgivningsföretaget Cushman & Wakefield Healy & Baker menar att många företag skulle tjäna på att låta en oberoende hyresgästrådgivare stödja företagsledningen med lokalfrågorna istället. Företagsetablering som geografisk fråga. Var ska man slå ner sin verksamhets pålar? Ett naturligt mål verkar vara att söka lokaler enligt centrum-periferimodellen. Centrumområdet har den största dragningskraften men också de högsta hyrorna. Letar man sig utåt blir det framför allt billigare. Men finns det fler fördelar med att etablera sin verksamhet långt från ett givet centrum och måste man ens sitta i Stockholmsområdet? Vi har tittat lite närmare på två alternativ till att etablera sig i centrala Stockholm. Det ena är InfraCity i Upplands Väsby som Vasakronan haft som mål att förvandla till Sveriges mest attraktiva affärspark. Det andra är en titt på vad mälardalsregionen har att erbjuda, närmare bestämt tillväxtstarka Eskilstuna. Vår medarbetare Harald Norbelie ger oss naturligtvis på sitt sedvanligt stilsäkra sätt en inblick i hur livet tett sig och människorna betett sig i vår stad under olika tidsperioder. I detta nummer går han närmare in på gränsen mellan staden och områdena strax utanför tullarna. Är fasaden en kostnad för fastighetsägaren eller en potentiell inkomstkälla? Definitivt det senare, anser Daniel Holmqvist på konsultföretaget Fasadpartner. Han menar att det idag finns en stor efterfrågan på att utnyttja husfasader i kommersiellt syfte men att kunskapen hos fastighetsägarna om fasadernas kommersiella värde ofta är dålig. Vi på Fastighetsmarknaden hoppas att dessa och andra artiklar i detta nummer ska bidra till en stunds trevlig förströelse. Trevlig läsning Petter Renhuldt Missa inte chansen att nå läsarna i nästa nummer av Fastighetsmarknaden som utkommer den 22 april För annonsering kontakta Andreas Hall Med dagstidningens räckvidd och facktidningens fokus FASTIGHETSMARKNADEN EN TITEL FRÅN MEDIAPLANET Annonsförsäljning: Andreas Hall, MediaPlanet, Redaktion: Helena Mannerfelt och Petter Renhuldt, Grafisk form: Katarina Engwall, Mediaplanet. Repro: Ordbild. Tryck: Svenska Tryckcentralen. För info om bilagor i dags- och kvällspress: MediaPlanet, Distribueras med Dagens Industri, mars Tyck till om våra tidningar: synpunkter@mediaplanet.se 2

3

4 Tema företagssäkerhet Säkerhet en lönsamhetsfråga Säkerhet handlar om trygghet, om att förebygga brott och olyckor så långt det går och om att minimera konsekvenserna om något trots det går fel. Men hur långt är det rimligt att gå för att skydda sin verksamhet? Tommy Svensson som arbetar med säkerhetsfrågor på Svenskt Näringsliv menar att säkerhetsfrågan ytterst handlar om riskhantering och om att värdera riskerna. Regeringskansliet tar plats i gamla Posthuset Regeringskansliet flyttar in i gamla Posthuset på Vasagatan i Stockholm. Statens fastighetsverk köper det klassiska huset i centrala Stockholm från Postens pensionsstiftelse. Tanken är att anställda inom Regeringskansliet om knappt två år ska börja disponera lokalerna. Kansliet behöver evakueringslokaler för lång tid framåt. Vi går igenom kvarter för kvarter i södra Klara och ser en ombyggnadsperiod på tio till tolv år för kansliets övriga lokaler, säger Roland Persson, fastighetschef vid Statens fastighetsverk till Svenska Dagbladet. - Om man metodiskt analyserar företagets skyddsbehov och gör en ekonomisk bedömning av vad som är en rimlig säkerhetsnivå för verksamheten skapar man även förutsättningar för att öka företagets lönsamhet. Säkerhet är en ständig aktuell fråga och såväl branschorganisationer som säkerhetsföretag jobbar idag intensivt med att upplysa företag om vikten av att arbeta med förebyggande av brott och olyckor samt att minska konsekvenserna om man drabbas. Tommy Svensson arbetar med säkerhetsfrågor på Svenskt Näringsliv med nätverket Näringslivets Säkerhetsdelegation och propagerar för att företag ska arbeta aktivt och metodiskt med säkerhetsfrågor. Vare sig det handlar om person-, informations- eller fysisk säkerhet är det viktigt att ställa sig rätt frågor för att kunna hantera säkerhetsfrågorna på ett framgångsrikt sätt. Självklart är det viktigt att ha ett bra larmsystem om något oförutsett händer i ditt företags lokaler, som brand eller inbrott. Men då har olyckan redan varit framme. Tommy menar att det istället gäller att se till att minska risken för att drabbas. En obligatorisk början borde vara att göra en riskanalys som visar hotbilden och värderar riskerna i verksamheten. För att uppnå en hög företagssäkerhet krävs att man på ett förutsättningslöst sätt genomlyser de verksamhetskritiska delarna. Gör man det får man också rätt nivå på säkerhetsskyddet och man skulle kunna sammanfatta frågeställningarna i riskanalysen så här: 1. Analys av situationen vilken hotbild har företaget? Kommer hoten utifrån eller inifrån, handlar det om brand, stöld, data/it-brott, elavbrott mm? 2. Förebygga brott och olycka. Hur stor är sannolikheten att drabbas och vad blir konsekvenserna? Vad kan jag göra för att undvika det mest allvarliga? 3. Begränsa skadorna. Hur kan jag se till att avbrottet i verksamheten blir så lindrigt som möjligt? 4. Ekonomisk värdering. Vilken ekonomisk risk är jag beredd att ta? Ska jag ta den själv eller ska man dela risken med hjälp av försäkringar? Just den ekonomiska aspekten på säkerhetsarbetet är enligt Tommy Svensson viktig att inte glömma bort eftersom säkerhet ytterst är en fråga om lönsamhet. Skyddet av verksamheten inte får bli ett självändamål. Därför är det viktigt att man även gör en ekonomisk bedömning av vilken nivå av säkerhet som är rimligt samt hur mycket skyddet får kosta. En säkerhetsansvarig som bara tänker på att höja skyddet tänker fel. Det kan vara ekonomiskt försvarbart att inte skydda allt in i minsta detalj. Att skydda sig är en sak men någonstans drar man gränsen och tar en kalkylerad risk när man väljer att inte skydda allt. Tommy Svensson menar att när man arbetar metodiskt med säkerhetsfrågor och gör en riskanalys av sin verksamhet leder det fram till ett medvetet risktagande och det skapar lönsamhet. Om man vänder på resonemanget lägger man pengar och resurser på fel poster i verksamheter påverkar det företagets verksamhet negativt. Att stimulera det medvetna risktagandet leder ju till att man vågar ta risker och det är då man tjänar pengar. Petter Renhuldt Näringslivets Säkerhetsdelegation NSD NSD är ett forum för idé-, erfarenhets- och kunskapsutbyte för säkerhetsfrågor i syfte att bidra till bättre säkerhets- och riskmedvetande i företagen och hos allmänheten. Inom NSD finns en central delegation som koordinerar och ger stöd åt regionernas verksamhet, initierar och driver utvecklingsprojekt, bidrar till kompetensutveckling inom strategiska områden och ger råd till Svenskt Näringsliv i arbetet med säkerhetsfrågor. Han tycker att arkitekt Ferdinand Bobergs 101-åriga paradfastighet passar väl in i verkets bestånd. Verket äger de fastigheter som staten bedömer har historiskt värde eller bör ägas av säkerhetsskäl, till exempel ambassader utomlands. Det blir inga förändringar exteriört. Men det krävs viss upprustning invändigt. Självklart förändrar vi inget som är skyddsvärt. Vårt uppdrag är ju att förvalta byggnadsminnen, säger Roland Persson som dock inte kan säga hur mycket renoveringen kan komma att kosta skattebetalarna. Vd:n för Postens pensionsstiftelse, Dag Hasslegren, är nöjd. Sedan en tid har Postens tidigare huvudkontor stått utan hyresgäster. Vi fick ett högre pris än när vi köpte fastigheten för sju år sedan. Det här förstärker stiftelsens konsolideringsgrad, säger Hasslegren. Var det tufft att bli av med huset? Man måste ha respekt för ett så här stort objekt. Hur mycket försäljningen ger kan han inte avslöja eftersom fastigheten säljs till en statlig myndighet och därmed ingår i statens kommande budget. Priset blir offentligt när vårpropositionen läggs. Köpet är villkorat av riksdagens och sedan regeringens beslut. Fram till halvårsskiftet ligger Posthuset därför i malpåse. Först därefter kan renovering påbörjas. 4

5 Välkommen till Förvaltaren Hitta en ledig lokal i Sundbyberg Fastighets AB Förvaltaren äger och förvaltar kvm kommersiella lokaler inom Sundbyberg. Hallonbergen Yta: kvm Gatuadress: Rissneleden 6 Område: Hallonbergen- Sundbypark Företaget Ericssons välbelägna och moderna kontor om kvm i Hallonbergen, med utsikt över nya Sundbypark området, finns nu tillgängligt. Invid fastigheten ligger Hallonbergens centrum där det finns utmärkta kommunikationer som T-bana och bussar. I området finns även butiker, restauranger samt konferensanläggningen Gårda. Fastigheten genomsyras av modern effektivitet, flexibilitet, högteknologi och säkerhet. Mycket bra profileringsläge invid E18/E4, 10 minuter från Stockholms centrum, 5 minuter från Bromma och 20 minuter från Arlanda flygplats. Centrala Sundbyberg Yta: kvm Gatuadress: Starrbäcksgatan 1 /Järnvägsgatan Område: Centrala Sundbyberg Sällsynt tillfälle bereds nu företag att etablera sig i den unika fastigheten Makaronfabriken, uppförd 1904 och senast renoverad Representativt centrumläge nära alla tänkbara kommunikationer. Alla plan är ljusa, fräscha och flexibla. Rissne Yta: kvm Gatuadress: Rissneleden Område: Rissne Moderna, flexibla och ljusa kontor i gott skick. Fastigheten erbjuder flera separata ytor om kvm. Lokalerna ligger nära Rissne centrum i moderna kontorskomplex. Fastigheten har ett bra skyltläge, ligger nära T-banan och bussar, samt har även goda parkeringsmöjligheter både inne och ute. I fastigheten inryms även en egen restaurang. Nytillkomna lokaler Kontor Yta Område kvm Storskogen 788 kvm Hallonbergen/Sundbypark kvm Hallonbergen/Sundbypark Kontor Yta Område 750 kvm Hallonbergen/Sundbypark 14 kvm Hallonbergen/Sundbypark 223 kvm Hallonbergen/Sundbypark 253 kvm Hallonbergen/Sundbypark 460 kvm Hallonbergen/Sundbypark kvm Hallonbergen/Sundbypark Kontor/ lager/ produktion Yta Område kvm Centrala Sundbyberg kvm Centrala Sundbyberg kvm Hallonbergen/Sundbypark 860 kvm (2x430) Centrala Sundbyberg 300 kvm Centrala Sundbyberg Kontor Yta Område 300 kvm Rissne Centrum 1112 kvm Rissne 588 kvm Rissne 310 kvm Rissne Robert Kull Tel: , Fax: , robert.kull@forvaltaren.se, Hittar du inte lokalen du söker? Gå in på Förvaltarens webbtjänst Där hittar du mer information om våra lediga objekt.

6 Företagsetablering i Mälardalsregionen Byt storstadsstressen mot lugnet i Mälardalen Hyresmarknaden vänder uppåt i år Kontorshyrorna i Stockholm vänder uppåt i slutet av året. Det spår fastighetskonsulten Newsec i sin vårrapport. Hyresgästerna är främst intresserade av moderna fastigheter i citylägen. Efter flera år med sjunkande kontorshyror i Stockholm visar marknaden tecken på att vända uppåt. I rapporten spår Newsec att hyrorna bottnar vid halvårsskiftet. Vi kommer att få en vändning i Stockholms city mot slutet av året, säger Jan Wejdmark, rådgivningschef på Newsec. Att etablera sitt företag någonstans i Mälardalsregionen är någonting som allt fler företagare överväger. Fördelarna är enligt förespråkarna många förutom rent ekonomiska fördelar med ett generellt lägre kostnadsläge och god tillgång på arbetskraft innebär en etablering i Mälardalsregionen också att man har kvar närheten till storstaden Stockholm. Kort sagt innebär företagsetablering i Mälardalsregionen att det går att äta kakan och ha den kvar. Lennart Larsson, vd för Eskilstuna Marknadsföring AB, anser att det finns många fördelar för Stockholmsbaserade företag att omlokalisera sig till ett mindre samhälle i regionen. Hans åsikt är att Mälardalsregionen är dynamisk och attraktiv ur tillväxtsynpunkt, inte minst med tanke på sitt centrala läge där inte mindre än en tredjedel av Sveriges befolkning bor och verkar. Tittar man på Eskilstuna har staden under en längre tid haft en stark tillväxt och är en av flera klassiska industriregioner som överraskar positivt i Affärsvärldens årliga tillväxtrankning. Regionen hade den snabbaste tillväxten av alla regioner under 2001 och Lennart Larsson förklarar att orten bland annat är intressant som etableringsort för verksamheter inom logistik och varudistribution. Eskilstuna ligger i en region där cirka tre miljoner människor lever och verkar. Vidgar man radien något når man hälften av Sveriges befolkning och du har Stockholm på nära avstånd. Enligt undersökningar som gjorts ligger staden idealiskt till för varudistribution och rikstäckande distribution av varor kan inte genomföras mera effektivt och till lägre kostnad än just härifrån. Förutom logistikföretag har Eskilstuna även blivit intressant som etableringsort för en rad andra typer av företag. Nyetableringen av företag och inflyttningen av tågpendlande stockholmare har sammantaget bidragit till att Eskilstunas befolkningskurva vänt uppåt efter en lång utförsbacke. Närheten till storstaden men med en mindre orts livskvalitet är uppenbarligen en attraktiv kombination. För företagaren kan Eskilstuna erbjuda ett generellt gynnsammare kostnadsläge för de viktiga bas- och servicefunktionerna, från kontorslokaler och reklambyråer till advokatbyråer och bostadslösningar. Vidare är utbudet av kompetens- och arbetskraftsförsörjning bättre än i Stockholm. Dessutom vill jag påstå att lojaliteten bland de anställda är bättre på mindre orter. Lennart Larsson vill också slå ett slag en allmänt bättre livskvalitet som han anser präglar mindre orter, som inte bara omfattar lägre kostnader för boendet utan också ett bra utbud av kultur och nöjen samt många bekvämlighetsfaktorer. Eskilstuna är det närmaste alternativet till en storstad på södra sidan av Mälaren samtidigt som allt finns på gångavstånd inklusive högskola. Serviceutbudet ligger centralt beläget, du slipper hopplösa trafiksituationer och parkering är sällan ett problem. Vi har också ett kultur- och nöjesutbud i staden som jag anser håller hög klass. Bra kommunikationer är en annan faktor som Lennart Larsson anser bidrar till att göra Eskilstuna och resten av regionen intressant. - Stockholm finns på tolv mils avstånd från Eskilstuna vilket motsvarar cirka en timmes tågfärd. Till hösten är det också premiär för nya dubbeldäckade tåg på Svealandsbanan, vilket minskar restiden något och gör resan bekvämare med alla möjliga moderniteter. Dessutom kommer det till hösten finnas motorvägssträckning hela vägen mellan Stockholm och Eskilstuna. Det innebär att avståndet krymper ytterligare till storstaden och att man kan hålla kontakten trots flytten, avslutar han. Petter Renhuldt IT-febern år 2000 När IT-febern rasade som värst år 2000 noterades hyresnivåer på kronor per kvadratmeter och år för kontor i Stockholms innerstad. Nu är hyrorna betydligt lägre, omkring kronor per kvadratmeter. Konjunktursvackan har tvingat bolagen att dra ned sina kostnader. Det är en trend att allt fler hyresgäster väljer moderna och välplanerade lokaler på bra adresser, säger Jan Wejdmark. I Storstockholm finns 14,2 miljoner kvadratmeter kontor. Elva procent, eller 1,5 miljoner kvadratmeter, står tomma. Vakansgraden stabiliseras i år och börjar sjunka så smått under 2005, enligt Newsec. I Göteborg sjunker kontorshyrorna något i år. Men 2005 startar en blygsam vändning uppåt. I Malmö ligger hyresnivåerna i bästa läge kvar på kronor per kvadratmeter under Uppköpsvåg Newsecs rapport sätter även ljuset på uppköpsvågen på den svenska fastighetsmarknaden. Fastigheter för 85 miljarder kronor bytte ägare i fjol. Ett nytt rekord. De utländska investerarna står för 77 procent av totalsumman. Bland köparna märks tyska Deka och amerikanska Whitehall. - De utländska placerarnas intresse för svenska fastigheter kommer att vara stort även under 2004, säger Jan Wejdmark. Stabil svensk ekonomi Den stabila svenska ekonomin är en viktig orsak till de utländska fastighetsfondernas köplust. Även andra faktorer spelar in. Till exempel låga transaktionskostnader och en likvid marknad. Representativt kontor i bästa läge Kungsgatan 54 Centralt i Stockholm i hörnet Drottninggatan och Kungsgatan, ligger detta attraktiva kontor. Lokalerna omfattar totalt 950 kvm men är delbara på ca: 450 kvm respektive ca: 500 kvm. Lokalerna är välförsedda med sammanträdesrum. Området erbjuder mycket god tillgång till restauranger, närservice och kommunikationer gångavstånd till T-bana Hötorget och T-Centralen, Pendeltåg och Arlanda Express samt flera innerstadsbussar utanför dörren. Missa inte detta tillfälle denna lokal måste ses! Vem drog in snöslasket? Uthyrningen handhas av Tenant & Partner. För mer information kontakta Jesper Trotzig, telefon alternativt på e-post jesper.trotzig@tenantandpartner.com Midskogsgränd Stockholm tel fax mobil

7 Låt proffsen sköta hyresfrågorna Lokalanskaffning är komplicerade frågor som ofta kräver mycket tid och resurser för företaget. Trots det betraktas lokalanskaffning allmänt som en intern fråga av många svenska företag. Ken Strand på fastighetsrådgivningsföretaget Cushman & Wakefield Healy & Baker menar att många företag skulle tjäna på att låta en oberoende hyresgästrådgivare stödja företagsledningen med lokalfrågorna istället. Det handlar om att nyttja sin tid och resurser rätt. Lokal- och hyresfrågor kräver mycket tid, engagemang och kunnande av ledning och medarbetare. Att använda sig av en extern rådgivaren är en garanti för ledningen att visa medarbetare, styrelse och ägare att lokalfrågan styrs effektivt och med god kvalitet. Bolag har helt enkelt inte råd att fatta beslut på bristfälliga underlag. Nytt fenomen i Sverige Ur ett internationellt perspektiv är hyresgästrådgivning kallat Corporate Services eller Corporate Real Estate Services (CRES) en vanlig företeelse men i Sverige är fenomenet relativt nytt. I Sverige är många företag vana vid att förlita sig på den egna förmågan när det gäller att sköta hyres- och lokalfrågor. Ett vanligt argument är att man anser att det är man själv som har den bästa insikten i den egna verksamhetens behov. Det stämmer visserligen men det betyder inte automatiskt att man också kan fastighetsfrågor bra. Kompetens- och resursstöd till den interna projektgruppen Ken Strand förklarar att lokalfrågor ofta kräver en aktiv projektgrupp som behöver driva parallella processer inom företaget, i fastighetsmarknaden och mot olika leverantörer. Medarbetarna i projektgruppen behöver ha kompetens inom områdena organisation, finansiering/investering samt kostnads- och intäktsanalys, teknik, projektledning och juridik. Att ta hjälp av en professionell rådgivare kan vara ett behövligt stöd för att avlasta en projektgrupp, inte minst i tider där interna projektledare ofta bränner ut sig. Aktiv styrning av företagets lokalrelaterade kostnader Ken Strand upplever att lokalrelaterade frågor börjar bli en allt mer frekventerad fråga på företagsledningars agenda, vilket är en trend såväl internationellt som nationellt. För många bolag har ofta enbart direkta lokalkostnader styrts, men nu börjar även de indirekta lokalrelaterade kostnaderna att styras. - Vi ser ett allt mer omfattande behov av den strategiska rådgivningen som vår typ av verksamhet kan bidra med och vi tror oss kunna medverka till att förbättrad styrning av de lokalrelaterade kostnaderna. Lokalkostnader i perspektiv För de flesta verksamheter är lönekostnader och lokalkostnader de enskilt största kostnadsposterna. Som rådgivare vill Cushman & Wakefield Healy & Baker givetvis bidra till att skapa en så kostnadseffektiv lokallösning som möjligt, men Ken Strand betonar att det bör vara i en kombination med att lokalen är verksamhetsanpassad och bidrar till verksamhetens produktivitet. - I en för företagen föränderlig omvärld börjar det vara allt viktigare att bygga in flexibilitet i hyresavtalen, vilket påverkar fastighetsägarnas kalkylgrunder och sålunda företagens lokalkostnad, avslutar han. Petter Renhuldt Renoveringen av Moderna muséet blev dubbelt så dyr 334 miljoner kronor blev slutnotan för renoveringen av Moderna museet och Arkitekturmuseet i Stockholm nästan dubbelt så mycket som i en prognos från i höstas. Det blev dyrare eftersom vi upptäckte fler saker som behövde renoveras under resans gång. Vi förde också diskussioner med museerna som vi först nu kan överblicka och sedan genomförde vi förbättringsåtgärder, säger Bo Jonsson, generaldirektör på Statens fastighetsverk, till TT. Verket redovisade resultatet av renoveringen på en presskonferens på tisdagen. Bo Jonsson menar att prognosen på 170 miljoner kronor gällde renoveringskostnaderna. Där ingick inte det ytterligare behov av renovering som upptäcktes senare under hösten. I prognosen ingick inte heller exempelvis kostnaderna för förbättring av lokalerna eller den hyresreducering som museerna fick. Enligt Fastighetsverket har kostnaderna inte redovisats tidigare eftersom de var svåra att förutsäga. Blev klart först nu De stora utgiftsposterna var renoveringen, hyra av tillfälliga lokaler, flyttkostnader och hyresreduceringar. Resultaten presenteras strax efter den högtidliga återinvigningen men Fastighetsverket hävdar att siffrorna inte blev klara förrän nu. Vi har först nu levererat årsredovisningen till regeringen, det var i går. Direkt efter det har vi sammanställt allt, och det har vi gjort så fort vi har kunnat, säger Bo Jonsson. Garantitiden för museibygget hade löpt ut när skadorna upptäcktes, men Fastighetsverket hoppas att det går att komma överens med byggföretaget NCC om ansvarsfrågan. Statens fastighetsverk kommer att stå för kostnaderna om vi inte kan få ut något av de diskussioner som inletts med entreprenören, säger Bo Jonsson. Kulturminister Marita Ulvskog konstaterar att Fastighetsverket gjort vad man ansåg nödvändigt. Byggnaden var uppenbarligen inte i ett sådant skick att den kunde fungera, ett fuskbygge. Det vore ju inte bra om staten lägger pengar på en byggnad som sedan inte kan användas. Då blir det en jättelik kapitalförstöring, säger Ulvskog till TT. Anders Ahlberg, fastighetschef på Statens fastighetsverk, tror att renoveringen blev så dyr för att det behövdes omfattande åtgärder i stora delar av museet. Man kanske kan tycka att det är helt orimligt att det har kostat så här mycket, men det är ett faktum, säger han. Moderna museet stängdes i januari 2002 sedan omfattande fukt- och mögelskador upptäckts. Den 14 februari i år, efter två års renovering, öppnade museet åter i lokalerna på Skeppsholmen. Vad gillar du? Golf, hästsport, spännande historia, slott, skogar, sjöar, mil av Mälarstränder? Allt finns i Upplands Bro! Tycker du också om teater, bio, storstadsliv? Med pendeltåget tar det mindre än 30 minuter till Stockholms city. Ungefär samma tid med bil. Bostäder tycker vi är viktigt. Många byggprojekt är påbörjade. Ännu fler bostäder med rimliga priser är på gång. Förskola, skola och annan samhällsservice är minst lika viktiga. Vi tänker fortsätta hålla en god kvalitet. Om allt detta kan du läsa på Vi sa ju att allt finns i Upplands-Bro. 7

8 Svenska storföretag säljer ut sina fastigheter Storföretagens huvudkontor blir kvar i Sverige, men utlänningar tar över - åtminstone som ägare till själva husen. När Nordea säljer sina fastigheter är svenskarna inte ens med och bjuder, skriver Dagens Nyheter. Fyra miljarder kronor väntas priset hamna på när Nordea säljer PK-huset på Hamngatan i Stockholm och kringliggande fastigheter. Vi räknar med att försäljningen ska bli klar under det första kvartalet 2004, säger Jacob Grinbaum, finanschef på Nordea som har ett av sina huvudkontor i fastigheten. Banken förhandlade i höstas med fem olika intressenter, samtliga utländska, om att sälja flerapaket med fastigheter. Nu pågår slutförhandlingar med en amerikansk fastighetsfond om paketet med PK-huset. Därmed slår Nordea två trendiga flugor i en smäll: att sälja huvudkontoret, och att sälja till utlänningar. På samma sätt sålde byggföretaget Skanska i höstas sitt huvudkontor för 1,3 miljarder till tyska CGI. Bolaget följde i fotspåren på branschkollegorna JM och NCC, som sålde sina huvudkontor till tyskar respektive britter år Statliga energijätten Vattenfall sålde sitt dåvarande huvudkontor i Råcksta i västra Stockholm till en tysk fastighetsfond redan 2001.Under 2004 planerar också teknikkonsulten Ångpanneföreningen (ÅF) att sälja sitt huvudkontor. Claes Kjellander, vd på fastighetsrådgivaren Jones Lang Lasalle, tror att den utländska dominansen bland fastighetsköparna i Stockholm består också under detta år. Stockholm ligger tidigt i konjunkturcykeln. Därför tror man att en uppgång kommer snabbare här än i andra europeiska storstäder, säger han. Intresset från de utländska fastighetsfonderna gäller inte bara huvudkontor, utan kommersiella lokaler i Stockholm generellt. Svenska köpare jämför å sin sida främst med andra svenska städer, en jämförelse som enligt Kjellander just nu ofta utfaller till landsortens fördel. Varför säljer då företagen lokalerna där de själva huserar? De flesta hänvisar till att de vill koncentrera sig på sin kärnverksamhet. Vi vill använda pengarna från försäljningen för att utveckla bankverksamheten i stället, säger exempelvis Jakob Grinbaum på Nordea. Claes Kjellander på Jones Lang Lasalle tror att den trenden kommer att fortsätta, eftersom det ofta är svårare för företag med mycket kapital bundet i fastigheter att leva upp till ägarnas lönsamhetskrav. Oavsett sådana tekniska förklaringar har försäljningarna ibland också ett drag av desperation över sig. Ett exempel på detta är krisdrabbade flygbolaget SAS, som förbättrade kassaflöde och resultat genom att i november sälja sitt huvudkontor i Frösundavik.Men inte alla storföretag har något emot att äga fastigheter. Lastbilstillverkaren Volvo äger inte bara de egna lokalerna i Göteborg utan också de fastigheter där Fordägda Volvo PV håller till. Det är en sak om man sitter i centrala Stockholm. Men hela området som vi sitter i har ju kommit till för att vi har funnits. Det finns ingen annan att självklart hyra ut till, säger MårtenWikfors, presschef på Volvo AB. Sedan har vi inte haft problem med kassaflödet så att vi behövt sälja heller. InfraCity satsar på trivsel De senaste tio åren har InfraCitys chef Arne Månsson jobbat målvedvetet för att området ska bli affärsparken framför andra i Stockholmsområdet. Bra lokaler räcker inte för att locka företag till ett modernt affärs- och handelscentrum. Trivsel är minst lika viktigt och därför har vi dels satsat på att kunna erbjuda bra service men också försökt se till att skapa en vi-känsla bland de som jobbar och verkar här i InfraCity. InfraCity är nog bekant för de flesta som någon gång färdats på E4:an mellan Stockholm och Arlanda men alltför få har nog satt sin fot i området. Det vill Arne Månsson ändra på. Ända sedan Vasakronan tog över området har han varit mannen som drivit visionen om att skapa en intressant och levande affärspark strategiskt placerad mellan Stockholm och Arlanda. Foto: Petter Renhuldt Idén i sig är ingalunda ny. Området har faktiskt funnits i 30 år och det var den ursprungliga ägaren, Lars Gullstedt, som hade en vision om att skapa en affärspark längs E4:an. Hans idé var rätt då och är det än mer idag menar Arne Månsson. Många tvivlade på projektet När man lanserade sina planer var det dock många som tvivlade på det sunda i att plöja ner stora resurser i ett trist företagsområde långt utanför Stockholm. För att ha en chans att lyckas ansåg vi det vara nödvändigt att först skapa förutsättningar för att locka nya hyresgäster. Vi insåg att ingen frivilligt etablerar sig i ett kontorsområde utanför Stockholm Foto: Petter Renhuldt om det inte har något annat än kontor att erbjuda. Därför valde vi att satsa stort på att förbättra servicen och även på att öka trivselfaktorn för hyresgästerna. Idag har man kommit en bra bit på vägen när det gäller att förvandla områdets forna lager- och industrilokaler till ett modernt affärs- och handelscentrum. Att hitta nya hyresgäster för butikslokalerna är inga problem, enligt Arne sker det kontinuerligt nya etableringar av olika butikskedjor som anser att området är intressant eftersom det ligger nära E4:an med dess stora trafikgenomströmning. Och utrymme har vi haft gott om. Totalt omfattar InfraCity kvm uthyrningsbar yta vilket är mer än femton hötorgsskrapor. Vill skapa en vi-känsla bland hyresgästerna Arne Månsson menar att affärsparken idag närmast är att betrakta som ett eget litet samhälle när man ser till serviceutbudets omfattning. Förutom ett av Sveriges största konferenshotell - Scandic InfraCity - finns här bland annat tandläkare, gym, skönhetssalong, livsmedelsbutik, flera restauranger, skräddare, mässhall och konstgalleri. Dessutom är vi måna om att skapa en vi-känsla bland de som verkar och arbetar i InfraCity och därför har vi verkligen ansträngt oss för att på olika sätt öka samhörigheten i området, säger han med stolthet i rösten. Bl.a. har vi Clubkortet för alla anställda inom området. Kortet ger rabatt hos över femton företag och butiker inom InfraCity. När det gäller kontorshyresgästerna har man medvetet satsat på få utlandsrelaterade bolag att etablera sig. Enligt Arne Månsson är det främst exponeringsmöjligheterna längs E4:an och läget nära Arlanda som lockar eftersom man har många långväga kunder som ofta anländer med flyg. Det är en satsning som har fungerat bra och när de dessutom upptäcker fördelarna med ett så bra serviceutbud blir det en extra bonus. Ovanliga marknadsföringsåtgärder Parallellt med investeringarna har man också marknadsfört InfraCity på olika sätt. Många av aktiviteterna har syftat till att höja kunskapen om vad området har att erbjuda och att locka folk att besöka området en första gång. Dels har man valt konventionell annonsering i media eller invigningsjippon men man har även satsat på lite ovanliga grepp. Konstgalleriet är en sådan. Vi vill gärna hitta sätt och aktiviteter som får folk att besöka InfraCity även efter kontorstid och intressanta utställningar är ett InfraCitys chef Arne Månsson jobbar målvedvetet för att området ska bli affärsparken framför andra i Stockholmsområdet. sätt att locka folk som normalt inte skulle ta sig tid att komma hit. Som exempel nämner han utställningen där man ställde ut konst av John Lennon. Den blev mycket lyckad. Vi hade besökare på fyra dagar vilket visar att galleriet är en bra publikmagnet för att 8

9 Foto: Petter Renhuldt locka en ny publik en första gång. Att förbättra kommunikationerna har varit en annan viktig fråga och i samverkan med Upplands Väsby kommun finansierade InfraCity en busslinje mellan Täby och InfraCity, en busslinje som nu har blivit permanent i SLs regi. Men InfraCity är och kommer även fortsättningsvis vara ett bilburet område och därför har vi också gått in som delfinansiär för en ny trafikplats som när den står färdig i slutet av året kommer förbättra tillgängligheten med en ny infart samtidigt som vi utökar antalet parkeringsplatser för kunderna till butikerna. Ser ljust på framtiden När det gäller framtiden för Infra- City, som i år firar tioårsjubileum, är Arne Månsson förhoppningsfull. Många av de mål man satte upp har uppfyllts även om det mesta tagit lite mer tid än planerat. Den fortsatta utvecklingen av området går enligt planerna, med fokus på framför allt service & handel och även om det är en bit kvar till högkonjunktur på kontor så går det åt rätt håll. Det tycker jag visar att vår satsning på en trivsam och kvalitativ miljö i InfraCity var rätt från början. Med en bra hyresnivå i kombination med god standard på lokalerna och ett serviceutbud som bara blir bättre med tiden lyckas vi locka nya företag trots en bister konjunktur. Men förändringsarbetet är inte slut på långa vägar. På önskelistan finns bland annat satsningar att ytterligare förbättra de allmänna kommunikationerna men också att satsa på olika typer av evenemang som kan skapa mer aktivitet i InfraCity på kvällar och helger. Vi vill få in inslag som kan ge lite mer liv och puls här efter kontorstid. Konstgalleriet är ett exempel men det behövs fler sådana inslag. Varför inte ett auktionshus? avslutar Arne Månsson. Text & foto: Petter Renhuldt Picasso valde Kristinehamn Välkommen du också! Allt finns inte inom tullarna, Sverige är mycket större än så. Östermalm, Södermalm och Djurgården ligger i Kristinehamn, ett stenkast från Vänerns strand. Att bo i Kristinehamn innebär både livskvalitet och låga boendekostnader. Här hittar du småstadens idyll med härliga klippbad, djupa skogar och vacker natur. Cykelavstånd till jobbet och fritidsaktiviteter är livskvalitet, liksom Vänerns badstränder och skärgården med kobbar, öar och skär. Och du bor billigt, inte bara jämfört med storstadsområdena, utan även med regionstäderna i den nära omgivningen. Barnen har sin självklara plats i Kristinehamn, som utnämnts till Värmlands bästa barnkommun. Under de närmaste åren fortsätter vi att satsa på barnen, bland annat i form av nya och moderna skollokaler. Närheten till skolan för de minsta är en självklarhet i en liten kommun som Kristinehamn. Det ger trygghet åt både barn och föräldrar. Kulturlivet har ett utbud av absolut högsta klass, med en blandning av lokala förmågor och internationellt erkända konstnärer. Kristinehamn har också ett brett idrottsliv med många aktiva föreningar. Näringslivet i Kristinehamn har en bra blandning av små och stora företag, traditionell tillverkningsindustri och handel, högsta teknologiska spetskompetens med god tillväxtpotential. Detta gör att det finns bra förutsättningar att finna ett intressant och utvecklande arbete för alla. Närheten till både Karlstad och Örebro gör det möjligt att kombinera ett bra familjeliv med studier och arbete. Idag finner du över arbetsplatser inom 50 minuter från Kristinehamn, vår målsättning är att du i morgon skall finna mer än arbetsplatser inom 45 minuter. Det gör Kristinehamn till en central plats att bo och leva i, med två timmar till Stockholms central och lika långt till fjällen, tre timmar till Oslo och Göteborg och faktiskt mindre än två timmar till Köpenhamn. En undersökning som nyligen gjordes visar att kristinehamnsborna trivs och tycker att det är tryggt att bo i Kristinehamn. Åtta av tio skulle rekommendera andra att flytta till kommunen. Men vi siktar högre och lovar att göra vårt yttersta för att göra en bra kommun ännu bättre! Vill du veta mer? Gå in på 9

10 Dalfolket som vandrade ner till Stockholm slog sig ner vid Norrtull Stockholm byggdes upp av idogt arbetande lantfolk; de kom från norr, söder och väster, och inte minst från Dalarna. Dalfolket har i långliga tider vandrat miltals för arbete, mest på 1800-talet då behovet av arbetskraft i det växande Stockholm var omättligt. Hantverkskunnigt folk som timmermän och murare jobbade på byggena och kullorna kunde vara murarsmäckor, som rörde och bar bruk, ett tungt och farligt jobb på ranka arbetsställningar; det behövdes folk till anläggningsarbeten, till fabrikerna, till alla små och stora bryggerier; flaskor skulle tappas och sköljas och korkas; många händer behövdes. På sockerbruket i Tanto arbetade kullor, där finns fortfarande ett kvarter Kulltorp. På kyrkogårdar och i kaféer hörde man dalmål och de vresiga och ökända roddarmadamerna fick se sig utkonkurrerade av fagra dalkullor i granna folkdräkter som snabbt och elegant transporterade passagerare över Stockholms vatten i små slupar som vevades fram med skovelhjul. Dalfolket vandrade ner till Stockholm på nyåret och vände hem till midsommar och skörd och så en vända tidigt på hösten och sedan hem till slakt och julfirande. Vid Norrtull höll man upp efter att ha varit på vägarna i en vecka eller mer, och ofta kom arbetsgivarna och mötte då de var i antågande. Masarna och kullorna var arbetsamma, pålitliga och dessutom trevliga att ha att göra med och stod förstås högt i kurs. Vägen in mot Stockholm gick via Stäket och över Järvafältet, så följde man Stockholmsåsen som vi i dag här och där kan se skymta fram längs E4:an. Långsträckta kullar, små upphöjningar i landskapet men knappt märkbara. Denna en gång så väldiga rullstensås har planats ut av schaktmaskiner och grävskopor och inne i Stockholm är den nästan utraderad. Staden har nivellerats, men Observatoriekullen på Norrmalm reser sig ännu mäktig över Sveavägen, medan den förr så imponerande Brunkebergsåsen knappt märks i dag. På medeltiden var krönet på Brunkebergstorg ungefär i nivå med Riksbankens tak. Och sedan rullar den på över Södermalm, vars äldsta namn var Åsön, vidare över Södertörn mot Handen. Den sista (?) resten av Stockholmsåsen: Observatoriekullen med Kentauern Foto: Bertil Lindau Dalfolket som slog sig ner vid Norrtull satt kanske i den utlöpa av Brunkebergsåsen som faller ner mot Brunnsvikens vatten och som förr kallades Generalsbacken. Det var där som generalerna Lewenhaupt och Buddenbrock avrättades Den gången hade dalkarlar marscherat mot huvudstaden i ärligt bondskt vredesmod för att sätta de Höga Herrarna på plats. Då stannade de inte vid tullen utan fortsatte Dalkullor vid Piehls bryggeri på Götgatan. Foto: Stockholms Stadsmuseum in i staden. De var mycket missnöjda: med kriget, med dyrtiderna, med skatten på brännvin, med valet av den tyske furstbiskopen Adolf Fredrik till tronföljare. Men ingenting gick deras väg, utom möjligen avrättningen av de båda generalerna, som gavs skulden för det olycksaliga kriget. Bönderna blev nedgjorda på Gustav Adolfs torg och deras ledare avrättades. Detta det sista bondeupproret kom att kallas Stora Daldansen.Sedan dess har man varit välkommen. Harald Norbelie Solna passar bäst för de stora Tätt inpå varandra i Solna, norr om Stockholm, har NCC, Skanska och JM sina huvudkontor. Bra kommunikationer, närheten till Arlanda och det faktum att det är billigare att husera i Solna än i Stockholms innerstad gör staden till Sveriges Byggmekka. M2 GRUPPEN är ett privatägt fastighetsbolag med fastigheter i bl a Stockholm, Jönköping, Tranås, Västerås, Malmö och Lund. Befintligt fastighetsbeståndet utgörs av 108 fastigheter om totalt kvm. Bedömt marknadsvärde uppgår till drygt 2 miljarder. För tillfället kan vi erbjuda: - Lägenheter i Malmö, tfn Kontor i centrala Stockholm, tfn Lägenheter i Västerås, tfn Information: Det finns dock ingen medveten strategi hos bolagen att ligga nära varandra. God tillgång på mark har bidragit till etableringarna. En viktig anledning var att vi hade mark och byggrätter för ett hus som var tillräckligt stort för koncernens behov, säger Peter Gimbe, presschef på Skanska till Svenska Dagbladet. Det var för åtta år sedan Skanska projektutveckling Sverige köpte marken vid Råsundavägen i Solna. Då fanns Skanskas huvudkontor och verksamheter i Stockholmsområdet i Danderyd. Sedermera hyrdes fastigheten ut till IT-företaget Intentia och Skanska fanns därefter innan det var dags att flytta in i det nya huvudkontoret, på olika platser i Stockholm. Nya huvudkontoret I det nya huvudkontoret samlar Skanska sina verksamheter i ett enda hus. Totalt hyr koncernen cirka av kvm. NCC har funnits i Solna sedan koncernen bildades i slutet av 1980-talet. Vid samgåendet mellan JCC och ABV blev den nya byggkoncernen kvar i det kontorshus som ABV byggde 1985 och som sedan dess varit ABV:s huvudkontor. Läget i Solna med närheten till Arlandaleden och andra kommunikationer och att det var nära till innerstaden gjorde Solna till en av de mest attraktiva kranskommunerna. Dessa positiva faktorer gäller i minst lika hög utsträckning i dag, säger Gisela Lindstrand, presschef vid NCC. Solna är dessutom en expansiv kommun. JM har byggt och bygger ytterligare bostäder här, säger JM:s kommunikationsdirektör Caroline Buren. Gemensam nämnare En annan gemensam nämnare för byggjättarna är att varken Skanska, NCC eller JM längre äger sitt huvudkontor. Det ligger i byggbolagens linje att bara äga fastigheterna en begränsad tid efter det att de blivit färdigbyggda. Men byggföretag vill förstås gärna ha sitt huvudkontor i en byggnad som man själv har byggt, säger Gisela Lindstrand. NCC:s huvudkontor ägs numera av den tyska fastighetsfonden Real Estate Investment. Skanska sålde i höstas sitt huvudkontor till en annan tysk fond, CGI. JM:s huvudkontor, som blev klart för fyra år sedan byggdes av JM för JM och ägs av den tyska fondförvaltaren iii, ett dotterbolag till en bank. Fjärde byggjätten Den fjärde byggjätten i Sverige, Peab, har inget huvudkontor i Solna. Däremot finns bolagets största kontor utanför huvudkontoret i skånska Farslöv, i Silverdalen i Sollentuna. Där, inte särskilt långt från Sveriges Byggmekka, finns ett hundratal Peabanställda. Vi har inga planer på att förlägga huvudkontoret någon annanstans, säger Peabs informationsdirektör Gösta Sjöström. 10

11 Även fasaden ett värde har Har fasaden på en fastighet ett värde? Absolut, säger Daniel Holmqvist, vd för konsultföretaget Fasadpartner, som menar att fasadytan precis som golvytan i en fastighet har ett marknadsvärde. Problemet är bara att fastighetsägarna dessvärre är helt ovetande om fasadernas kommersiella värde och mest ser fasaden som en kostnad, säger han. I Stockholm finns sedan flera år en växande marknad för utomhusreklam på husväggar, en utveckling som Daniel Holmqvist menar att fastighetsägarna inte har hängt med i. Idag letar många utomhusmediaföretag med ljus och lyktas efter lämpliga fasader men ofta får de nej av fastighetsägarna trots att erbjudandena i många fall är generösa. Ointresset bland fastighetsägarna beror enligt Daniel till stor del på att förvaltarna har för mycket att göra och helt enkelt inte har tid att utveckla det och det är här Fasadpartner kommer in, menar han. Det har uppstått ett glapp mellan fastighetsägarnas kunskap om att fasadytorna faktiskt har ett värde och den efterfrågan som finns på kommersiella fasadytor. Vi vill helt enkelt fylla det glappet och öka kunskapen bland fastighetsägarna så att de åtminstone vet vad de tackar nej till. Affärsidén är att man ska fungera som den förlängda kunskapsarmen mellan fastighetsägaren och marknaden där man bidrar med information om fasadens värden och kommersiella möjligheter. Kunskapen används sedan för att analysera och värdera fasadytorna i kundens fastighetsbestånd. Vi ska helt enkelt vara den som har svar på alla frågor som rör kommersiell skyltning på fasadytor, från kommersiella rättigheter och skyldigheter till skattetekniska frågor. Han förklarar att han sedan han startade företaget för tre år sedan sett en förändring i attityd hos flera av de stora fastighetsbolagen när det gäller att se fasadytan som en resurs. Många har insett värdet av att ha kunskap gällande kommersiell skyltning på fasadytor vilket visar att idén är rätt. Vi märker att intresset ökar hela tiden och allt fler får upp ögonen för den här företeelsen. Det här är definitivt någonting som har framtiden framför sig, avslutar Daniel Holmqvist. Petter Renhuldt I Stockholm finns sedan flera år en växande marknad för utomhusreklam på husväggar, säger Daniel Holmqvist, vd för konsultföretaget Fasadpartner AB Foto: Petter Renhuldt Lokalhyrorna stiger i Göteborg Göteborg klarar lågkonjunkturen bättre än Stockholm. Det märks även på fastighetsmarknaden. Lokalhyrorna är på väg uppåt efter flera årsnedgång. Det är analysföretaget Newsec som står för detta goda konjunkturtecken. Newsec räknar även med stigande priser för kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet under Sedan 2001 har kontorshyrorna gått ned kraftigt. I Stockholm handlar det om hela 40 procent, i Göteborg 15 procent. Hyrespressen nedåt har samband med att företagen slimmat sina organisationer. Lokalbehovet har minskat. Under andra halvan av 2004 tror Newsec att kontorshyrorna i Göteborg kommer att vända uppåt igen. En naturlig följd av den starka regionala tillväxten som vi ser här i Göteborg och i kranskommunerna, säger Robert Treutiger, regionchef för Newsec.Det finns i dag sex miljoner kvadratmeter kontorslokaler i Göteborg. Cirka kvadratmeter av totalytan står tom. Ett stort utländskt intresse för att förvärva kontorsfastigheter i Göteborg har märkts under de senaste åren och Robert Treutiger räknar med att det kommer att öka i takt med att hyresmarknaden tar fart igen. Göteborg är attraktivt för både tyskar, engelsmän, amerikaner och norrmän. Avkastningskravet är lågt jämfört med Stockholm, 6, 5 procent. Utländskt kapital har länge varit dominerande i Stockholm. I Göteborg är det Wallenstam, stadens störste kontorshyresvärd, som framgångsrikt tagit upp konkurrensen med utländska fastighetsbolag. Vad är Skandia Mäklarna Kommersiella Fastigheter? Skandia Mäklarna bedriver mäklarverksamhet i hela landet inom den kommersiella fastighetssektorn. Vi har ett stort kontaktnät genom Skandia Mäklarnas 65 bostadsmäklarkontor från Luleå i norr till Trelleborg i söder. Skandia Mäklarna Kommersiella fastigheter representeras på 10 platser i landet med egna kontor. Här arbetar mäklare med bl a 20-årig kompetens och erfarenhet från försäljning, uthyrning och projektarbeten. Vi förmedlar fastigheter med fokus på trygghet och ansvar och har ett professionellt arbetssätt som ger våra kunder bästa resultat. Skandia Mäklarna har som ambition att vara Sveriges ledande kvalitetsmäklare inom såväl den kommersiella sektorn som inom bostadssektorn. SKANDIA MÄKLARNA Kommersiella Fastigheter STOCKHOLM Tel NYKÖPING Tel VÄSTERÅS Tel GÖTEBORG Tel SUNDSVALL Tel SÖDERTÄLJE Tel NORRKÖPING Tel ESKILSTUNA Tel ÖREBRO Tel UMEÅ Tel

12 Slutspurt i tävlingen om Slussens framtid Tävlingen om Slussens nya ansikte utlystes förra våren. I höstas sållades åtta bidrag ut som gick till final och nu är det alltså dags att kora det vinnande förslaget. Bakgrunden till tävlingen är att Slussen efter mer än ett halvt sekels användning är hårt sliten och måste rivas och byggas om från grunden. Tävlingens syfte har varit att ge Slussenområdet en ny gestalt med de krav och förutsättningar som kommer att gälla för det närmaste århundradet och samtidigt fungera som underlag för en ny detaljplan. - De funktionella kraven på ett nytt Slussen är både stora och komplexa vilket krävde djup och bred kompetens. Därför utformades tävlingen om Slussens framtid som en lagtävling bestående av fackmän inom discipliner som trafik, konstruktion och arkitektur. Bidragen bedömdes utifrån en rad olika kategorier som exempelvis konstruktion, ekonomi, miljö, genomförande, stadsbild och stadsliv, bil-, cykel- och gångtrafik, kollektivtrafik etc. Av trettiosex bidrag valdes åtta ut och förslagen ställdes ut till allmänhetens beskådande i en utställning som pågått sedan i december alltmedan juryn har arbetat med att utse en vinnare Ljusa utsikter för fastighetsjätten Efter fyra tunga år med ständigt sjunkande efterfrågan ser bygg- och fastighetsbranschen ljuset. Intresset ökar från företag som vill hyra kontor. Det avslöjar Per-Håkan Westin, vd för AP Fastigheter, Sveriges näst största fastighetsbolag, för Dagens Industri. Vi börjar se ljusglimtar. Det är lite mer rörelse på marknaden nu. Vi träffar fler företag som söker lokaler, säger Per-Håkan Westin AP Fastigheter är Sveriges näst största fastighetsbolag efter Skandia Liv-ägda Diligentia. AP Fastigheter, som ägs av APfonderna, har fastigheter för 32,5 miljarder kronor. Diligentia äger fastigheter för nära 35 miljarder kronor. Trean, statliga Vasakronan, äger fastigheter för 31,4 miljarder kronor. 20 procent av kontorslokalerna i Stockholmsområdet står i dag tomma. Men vakanserna ökar inte längre och hyrorna faller inte mer. Vändningen uppåt har inletts. Vi har stark efterfrågan från jurister och advokatbyråer. Även finansmarknaden kommer nu i viss mån tillbaka, säger Per-Håkan Westin. Här ovan är föslag Öppna Platsen och Strömmar LEDIGT JUST NU! Besök vår hemsida Här ovan är föslag Öppna Söderström och Intermezzo som kommer att tillkännages inom ett par veckor. Tävlingen befinner sig i sitt slutskede och resultaten kommer enligt planerna tillkännages vid en prisutdelning den 29 mars. Det kommer utses ett vinnande förslag men även andra förslag kommer att uppmärksammas med antingen en utmärkelse eller omnämnande, förklarar Anders Roman. Efter att man utsett en vinnare tar det långa arbetet med att försöka realisera förslaget vid och framöver innebär det att Gatuoch fastighetskontoret samt Stadsbyggnadsnämnden kommer att skicka ut förslaget på remiss. När det är gjort hoppas jag på att det kan tas ett politiskt beslut som sedan ligger till grund för att beställa den detaljplan som krävs för att kunna genomföra projektet, säger Anders Roman. När det kan börja byggas vågar han inte sia om i dagsläget men om allt går som det skall kan byggandet av det nya Slussen påbörjas om fem till sex år. Petter Renhuldt Vill du bekanta dig lite närmare med tävlingsbidragen? Gå in på : och klicka dig fram till tävlingsbidragen. Där kan du bl.a flyga över de olika modellerna. Stones hänger på Stockholmshotell Fotografen Christopher Sykes levde tillsammans med medlemmarna i Rolling Stones under tre månader på deras legendariska turné Tour of the Americas Den 12 och 13 mars ställs en del av bilderna han tog ut i Stockholm, i foajén på Nordic Light Hotel. Fotografierna visar bandmedlemmarna bakom scenen, på hotellrummen och i deras privata flygplan, The Starship. Många små och medelstora företag söker nya kontorsytor. Tendensen nu är att det generellt sett är mindre bolag som söker nya lokaler. Och det kan vara de första tecknen på att det vänt uppåt, säger Per-Håkan Westin. Det är färre riktigt stora, i storleksordningen till kvadratmeter, som söker lokaler. Nyligen beslutade läkemedelsbolaget Pfizer att bygga ett helt nytt kontorshus i Sollentuna. Det är det första beslutet att bygga nytt kontorshus som tas i Stockholmsområdet på nära tre år. Per-Håkan Westin tror att det kan bli startskottet för fler beslut om nybyggen under året. Besluten måste ju komma snart om de nya husen ska hinna bli klara i tid till att konjunkturen tar fart på riktigt. Det kan mycket väl hända att planerna på nybyggen tas upp, eftersom nybyggen kräver väldigt lång framförhållning, säger han. Flera företag utnyttjar ännu så länge det svaga marknadsläget och passar på att byta upp sig till bättre lokaler. Det innebär att de riktigt dåliga kontorsobjekten får det svårare. AP Fastigheter i topp AP Fastigheter ligger i branschtopp när det gäller uthyrningsgrad, 92 procent av kontorsytorna är uthyrda. Det ska jämföras med Wihlborgs 91 procent och Vasakronans 88 procent. AP Fastigheter äger fastigheter i Göteborg, Uppsala och Stockholm. Bolaget har en mycket högkvalitativ portfölj i Stockholms innerstad, koncentrerat kring Stureplan, Birger Jarlsgatan och Stockholms city. Trots det tvingades AP Fastigheter skriva ned sitt fastighetsinnehav med 189 Mkr i bokslutet för Det beror till avgörande del på bolagets fastigheter i Nacka strand, där Ericsson gått förlorad som hyresgäst. 12

13 Hela denna tematidning är en annons om fastighetsmarknaden CHECKLISTA VID FLYTTNING Att flytta verksamheten till nya lokaler kräver planering och en gedigen kom-ihåglista. Här följer några övergripande frågeställningar som ska tas upp i samband med en planerad flytt. Lokal En naturlig utgångspunkt är att identifiera dina/era lokalbehov för att sökandet efter lokalalternativ blir så effektivt som möjligt. När man funnit en lämplig lokal och funderat på hur man vill anpassa den efter ens egna behov (se nedanstående punkter) och gjort en besiktning är det dags att förhandla hyreskontraktets innehåll och utformning. Utformningen och anpassningen av de nya lokalerna sker på många plan. Dels ska alla utrymmen och sektioner och avdelningar ha sin bestämda yta, dels ska varje specifik yta utformas på ett funktionellt och ergonomiskt sätt. Det gäller såväl kontorsrum, reception och konferensrum som vaktmästeri och köksutrymme. UTRYMMEN Arbetsrum/arbetsplats Först och främst är det är viktigt att inte glömma alla funktioner som ska kopplas till verksamheten och individen för att skapa en så harmonisk arbetsmiljö som möjligt som till exempel: Ergonomin, utformningen av bord, stolar och annan utrustning som hör det dagliga arbetet är en viktig arbetsmiljöfråga Bra belysning och ventilation är förutsättningar för en dräglig arbetstillvaro. Inredningsstil och val av textilier påverkar också hur arbetsplatsen upplevs och därmed arbetsinsatsen Förvaringsmöjligheter, möjligheterna att ta emot besök, WC, bibliotek, uteplatser, vilrum med mera Reception/entré Se till att samma användarvänliga och ergonomiska tänkande som tillämpas för övriga kontoret även sträcker sig till utformningen av reception, kapprum samt toaletter. Vill man utsmycka sina lokaler, ska det exempelvis finnas med någon slags utställning i anslutning till entrén osv.? Konferensrum/Mötesrum Här gäller samma punkter som för arbetsrummen med ett tillägg för AV-utrustning och möjligheterna till mörkläggning vid presentationer, föredrag och dylikt Paus, kök/pentry I köksutrymmena bör man tänka på logistiken för all utrustning som hör ett kök och pausavdelning till, var man till exempel skall placera utrustning som kaffemaskiner och spis, hur mycket porslin och annan utrustning som behövs, en lösning på rökningsfrågan, belysning samt annan trivsel med mera Vaktmästeri Planera arbets- och avlastningsytor för post- och pakethantering, ytor för anslagstavlor, sop- och återvinning m m KOMMUNIKATIONSSYSTEMEN Nätverk och utrustning Kan man flytta nuvarande data- och telesystem till de nya lokalerna eller kräver dessa att nya system införskaffas? Begär offerter på alternativen Hur ser det ut med utrymmen för data- och telefoniutrustningen? Se till att placeringen av utrustningen, från skrivare och dokumentförstörare till datautrustning blir funktionell och samtidigt säker, både för individen och företaget Säkerhet Hur ser det ut med planeringen av datasäkerheten i de nya lokalerna? Motsvaras kraven från den egna verksamheten även de krav som ställs av försäkringsbolag och myndigheter Har man tänkt på hur man ska förhindra att man drabbas av inbrott, stöld och brand och vet man hur man drabbas om olyckan skulle vara framme ändå? Flytten Alla avtal i nuvarande system, flytta dem eller teckna nya Gör en flyttbesiktning och alla adressändringar, även på brevpapper och dylikt Kom ihåg flyttinformationen, både internt och externt Och sist men inte minst: Glöm inte att göra en ordentlig tidsplanering för flytten 13

14 Foto: Per Erik Adamson Projektet Kungstrappan började som en idé om en ny förbindelselänk mellan Kungsgatan och Regeringsgatan och resulterade i en total ombyggnad av ett helt kvarter. Kungstrappan invigd Den 11 februari invigdes det senaste projektet i den pågående upprustningen av kvarteren på Regeringsgatan mellan Kungsgatan och Hamngatan. Resultatet är en fastighet som rymmer både kontor och butiker och som förbinder två tidigare relativt separerade gator i Stockholms centrum. Genom att skapa en ny och mer direkt förbindelse mellan Kungsgatan och Regeringsgatan ökar tillgängligheten och rörelsefriheten genom kvarteren på Brunkebergsåsen och samtidigt möjliggörs en etablering av Regeringsgatan som kommersiellt stråk mellan Kungsgatan och Hamngatan. Målet är att integrera Citys olika delar ytterligare och att skapa utrymme för fler butiker och ge större utrymme för variation i innehåll och utbud i hela området, förklarar Staffan Linde på Drott. Redan 1998 började Drott titta på utvecklingsmöjligheterna runt Stutarna i samband med den så kallade Östra City Gruppen, en grupp som initierades av Stockholms stadsbyggnadskontor 1998 och som bestått av representanter från fastighetsägarna i om rådet, bland annat John Mattsson, Diligentia, Skanska och Drott. Projektet Kungstrappan började som en idé om en ny förbindelselänk mellan Kungsgatan och Regeringsgatan och resulterade i en total ombyggnad av ett helt kvarter. Den befintliga bebyggelsen har skalats av ner till betongen för att byggas om, byggas till och byggas på till nya butiker och kontor med modern standard. Drotts mål har varit att skapa en modern profilfastighet med hög standard. Därför har det varit självklart att i gestaltningen söka ett nutida och modernt uttryck och den hängande tillbyggnaden av glas i Regeringsgatans fond blir det mest spektakulära inslaget, förklarar Fredrik Elsner på Wester + Elsner Arkitekter. Huvuddelen av befintlig kontorsbyggnad har byggts om till modern standard och utökats genom påbyggnad av fyra våningar på taket och en ny tillbyggnad i glas mot Regeringsgatan. Den gamla underjordiska gången från Kungsgatan har blivit till en modern butik och en helt ny lättillgänglig och ljus rulltrappsförbindelse, Kungstrappan, har byggts. Nya och större butiker mot Kungsgatan tillkommer också i ett senare skede. Petter Renhuldt Eskilstuna ett av Sveriges främsta logistiklägen Var vill du bo,leva och arbeta? Eskilstuna är ett bra val! I Eskilstuna är det attraktivt att bo,leva,studera och driva verksamhet.här är livskvalitet viktigt för alla åldrar. Kommun,högskola och näringsliv samarbetar för att tillsammans utveckla Eskilstuna. Rätt geografiskt läge Bra tillgång till arbetskraft Lägre kostnader Några av fördelarna med att etablera sig i Eskilstuna: Positivt samarbetsklimat kommun-näringsliv-högskolan Sveriges starkaste tillväxtkommun Ett av Sveriges främsta logistiklägen Närheten till Stockholm En stark framtidstro! Intresset för Eskilstuna är stort,välkommen du också! Information Etablering Eskilstuna Utveckling och Näringsliv Görel Rosell Tel: E-post:gorel.rosell@eskilstuna.se Tillväxt Etablering Eskilstuna Eskilstuna Marknadsföring AB Suzan Östman-Lundgren Tel: E-post:suzan@marknadsforing.eskilstuna.se 14

15 Ett urval av våra objekt Norrort kvm kontor Jakobsbergs C 225 kvm kontor Lunda kvm kontor Sundbyberg kvm kontor Bromma 325 kvm kontor/lager Lunda kvm kontor Alviks Strand 500 kvm industri Spånga kvm kontor Spånga 1300 kvm lager Bromma 1800 kvm lager Solna 2100 kvm lager Märsta 2700 kvm lager/kontor Sundbyberg 6500 kvm industri Jakobsberg Moderna kontor i Sundbyberg kvm representativt, bra hyra Ynglingagatan kvm ljusa fina lokaler vid Norrtull Tegeluddsv kvm ljust kontor högst upp med sjöutsikt Upplands Väsby - Kontor, kombinationer med lager nära pendelstation. Alviks Strand till kanonhyra kvm modernt öppet kontor Söderhallarna, Medborgarplatsen -Moderna kontor kvm Inom tullarna 55 kvm butik/lager Västmannag kvm kontor St. Gråmunkegr kvm kontor Skeppargatan kvm kontor Sturegatan 56 ca 80 kvm kontor Götgatan kvm kontor Ynglingagatan kvm kontor Riddargatan kvm kontor Skeppsbron kvm kontor Kungsh.torg kvm kontor Rosenlundsgat kvm kontor Riddargatan kontor Tegeluddsv kvm kontor Artillerigatan kvm kontor Medborgarplatsen kvm kontor Valhallav kvm kontor Riddargatan kvm kontor Linnégatan kvm lager Danderydsg kvm kontor Tegeluddsv kvm kontor Medborgarplatsen kvm prod/utställn Rosenlundsg 1125 kvm kontor Tegeluddsv kvm kontor Medborgarplatsen Höglager och kontor Sköndal - ca kvm lager plus kontor. Business Campus, Uppl. Väsby - Kontor i hög klass kvm Höglager i Sundbyberg kvm lager/prod samt 900 kvm kontor Söderrort 140 kvm kontor Finnboda 170 kvm kontor Älvsjö kvm kontor Danvikstull 270 kvm kontor Finnboda kvm kontor Finnboda kvm kontor Älvsjö kvm kontor Hammarby kvm kontor Sätra 6218 kvm lager Sköndal Hitta fler av våra objekt på Jakobsbergs Centrum - Hyr kontor i centrum kvm 2100 kvm produktion/lager - Märsta, 5-6 m takhöjd, travers Från 550 kr/kvm i Bromma - Enkla lokaler för kontor, lätt lager/produktion Valhallavägen kvm kontor i representativ fastighet Kontor/lager Hornsberg - 120, 367 och 853 kvm kontor eller lager/prod Kontor och lager i Spånga kvm lager/verkstad, 700 kvm kontor Telefon info@shiftlokal.se

16