SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE ANTAGEN AV BMN:

Transkript

1 SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE ANTAGEN AV BMN: LAGA KRAFT: DNR:12BMN62 HANDLÄGGARE: ULRIKA JONSSON Planbeskrivning Valbo-Ön 4:30, Mikaelsgården, Valbo Detaljplan för bostäder, kontor, samlingslokal Gävle kommun, Gävleborgslän 1

2 DNR:12BMN62 Planens syfte och huvuddrag Fastigheten Valbo-Ön 4:30 inrymmer idag en församlingsgård och ett friliggande bostadshus. Marken är planlagd som allmänt ändamål, A-område. Detaljplanens syfte är att förtydliga fastighetens markanvändning samt möjliggöra avstyckning av bostads- och kontorshustomten. Markanvändningen inom planen ändras från allmänt ändamål till kontor och samlingslokal för församlingsgården och till bostads- och kontorsändamål för befintligt bostadshus. Planen innebär en möjlighet att avstycka och sälja bostadshuset till enskilt ägande. Förenligt med 3, 4 och 5 kap miljöbalken Planen bedöms förenlig med (riksintressena) 3 och 4 kap. miljöbalken. Planens genomförande bedöms inte innebära att miljökvalitetsnormerna enligt 5 kap miljöbalken överskrids. Plandata Läge, omfattning och markägoförhållanden Planområdet ligger i Valbo och avgränsas av Valbovägen i norr, Öbyvägen i väster och Sofiedalsvägen i öster. Planområdet omfattar fastigheterna Valbo-Ön 4:30 (Svenska kyrkan, Valbo församling), och Valbo Ön 13:7 (Gävle kommun) och Valbo- Ön s:2 (samfälld mark). Planområdet omfattar ca m 2 mark, varav kvartersmark ca 6000 m 2. Översiktskarta visar områdets läge i Valbo 2/9

3 Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer I översiktsplan för Gävle stad 2025 anges ingen specifik användning för området. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden För området gäller detaljplan laga kraft Marken är planlagd för allmänt ändamål, A-område. Allmänt ändamål användes i äldre stads- och byggnadsplaner och innefattade all verksamhet med ett offentligt organ som huvudman (stat, landsting, kommun, statskyrka). Om fastigheter med beteckningen allmänt ändamål, så kallade A- områden, överförs till enskilt ägande så måste planen ändras eller ersättas för att bygglov ska kunna ges för annat än yttre och inre ändring. Detta gäller till exempel om en kommun säljer en skola till ett fastighetsbolag. Det gäller också för kyrkobyggnader, församlingshem med mera inom A-områden, eftersom kyrkan har skiljts från staten. Bedömning av miljöpåverkan Detaljplanen bedöms inte innebära en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap. 11 miljöbalken. En miljöbedömning, med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning, har därför inte upprättats i enlighet med 4 kap. 34 plan och bygglagen. Se vidare under avsnittet Konsekvenser av planens genomförande. Förutsättningar och förändringar Mark och vegetation Områdets östra del är en bostadstomt med friliggande enbostadshus. Tomten utgörs av gräsytor och äldre lövträd, främst björk, mot Valbovägen och Sofiedalsvägen. Den västra delen är bebyggd med församlingsgården Mikaelsgården. En buskplanterad slänt avgränsar tomten mot korsningen Valbovägen- Öbyvägen. Större träd finns mot Valbovägen och Öbyvägen. I söder ligger en stor asfalterad parkering som avgränsas mot gata med häck. Vattenskyddsområde Planområdet ligger inom sekundärt skyddsområde för vattentäkt. Radon Området ligger inom högriskområde för radon. Vid nybyggnation eller annan åtgärd i byggnaden ska detta tas i beaktande så att radonhalterna inte kommer att överstiga 200 Bq/m³ luft vid nybyggnad av bostäder. Fornlämningar På fastigheten för Mikaelsgården finns en registrerad fornlämning, fyndplats för pilspets av kvarts. Pilspetsen hittades i samband med byggnationen av 3/9

4 församlingsgården. Om fornlämningar påträffas i samband med markarbeten ska arbetet omedelbart avbrytas och anmälan göras till länsstyrelsen. Befintlig och ny bebyggelse Bostadshuset Äldre bostadshuset vid Valbovägen Enbostadshuset är ett äldre 1½ plans bostadshus. I samband med planeringen och uppförande av Mikaelsgården på 1980-talet skedde en sammanslagning av fastigheterna. Enbostadshuset har fasader av röd träpanel och lertegeltak. Byggnaden är placerad indragen från Valbovägen med ca 7 meter förgårdsmark. Detaljplanen innebär att bostadshuset återigen kan användas som bostad och möjliggör att bostadsfastigheten kan säljas till enskilt ägande. Bostadsfastigheten planläggs för bostads- och kontorsändamål för att ge en ökad flexibilitet i användning. Storleken på planerad fastighet är ca 1300 m 2. Största byggnadsarea inom fastigheten är 20 % av fastighetsarean. Huvudbyggnad ska placeras minst 4 meter från fastighetsgräns. Komplementbyggnad, tex garage och förråd, ska placeras minst 2 meter från fastighetsgräns. Mikaelsgården Församlingsgården, Mikaelsgården, uppfördes på mitten av 1980-talet. Byggnaden är i ett plan med källare. Fasader i brunt tegel och tak av mörk plåt. I församlingsgården sker idag verksamhet för barn, ungdom och äldre, öppen förskola, gudstjänster, kontor mm. Församlingen planerar att byggnaden i framtiden ska kunna inrymma pastorsexpedition. Mikaelsgården. Vänster bild: entré mot parkering och Öbyvägen. Höger bild: gårdsbildning i nordväst mot Valbovägen 4/9

5 Planen innebär en möjlighet att bygga ut församlingsgården mot söder. Huvudbyggnad ska placeras minst 4 meter från fastighetsgräns och komplement byggnad minst 2 meter från fastighetsgräns. Största byggnadsarea är 1200 m 2. Högsta byggnadshöjd är + 51 meter över nollplanet, vilket innebär en byggnadshöjd på ca 4 meter mot Valbovägen. Offentlig och kommersiell service Planområdet ligger ca 500 meter från Valbo centrum med livsmedelshandel och hälsocentral. Valbo köpcentrum ligger ca 900 meter sydost om området. Sofiedalsskolan (förskoleklass årskurs 9) ligger ca 300 meter väster om området i Öbyvägens förlängning. Gator och trafik Gatunät och trafik Planområdet omgärdas av tre gator; Valbovägen, Öbyvägen och Sofiedalsvägen. Utfart från fastigheten sker mot Valbovägen, Öbyvägen och Sofiedalsvägen. Valbovägen trafikeras av ca 5000 fordon/ådt. Infart till Sofiedalsvägen från Valbovägen är förbjuden. Gävle kommun har sedan länge väghållningsansvaret inom planområdet och Valbo vägförening, som förvaltar gemensamhetsanläggningen Valbo-Ön ga:12, är vilande. Sofiedalsvägen och Öbyvägen planläggs som lokalgator med kommunalt huvudmannaskap. Omvandlingen av Öbyvägen till gång- och cykelväg med tunnel under Valbovägen enligt 1984-års detaljplan är inte längre aktuellt. Gällande utfartsförbud mot Öbyvägen från intilliggande fastigheter tas bort förutom vid korsningen med Valbovägen. Utfartsförbud gäller längs Valbovägen och vid korsningen Valbovägen- Sofiedalsvägen. Gång- och cykelvägar Gång- och cykelväg finns på Valbovägens norra sida. Övergångställe finns vid busshållplatsläge ca 70 meter bort. Kollektivtrafik Kollektivtrafik trafikerar Valbovägen. Närmaste busshållplats finns ca 70 meter från planområdet. Störningar Trafikbuller Valbovägen har en hög trafikbelastning, vilket innebär höga bullervärden inom planerad bostadsfastighet. Trafikbullerberäkningar som gjordes 2006 visar höga ljudnivåer (60-64 dba ekvivalent ljudnivå) vid byggnadens norra fasad mot Valbovägen. För att den befintliga fastigheten ska vara lämplig för en ändrad användning till bostadsändamål kommer bullerreducerande åtgärd behöva vidtas, ex. i form av bullerplank, fönsterbyte och/eller fasaddämpning. 5/9

6 Riktvärden för trafikbuller vid nybyggnation av bostäder är 55 dba ekvivalent ljudnivå utomhus vid fasad samt vid uteplats 70 dba maximal ljudnivå. Boverkets allmänna råd 2008:1 redovisar möjligheter till avstegsfall Tyst sida från riktvärdena som bedöms vara lämplig att tillämpa, då planen innebär en ändrad användning av en befintlig byggnad (äldre bostadshus) och fastighetens har ett centralt läge i Valbo samhälle, intill ett kollektivtrafikstråk. Tyst sida Detaljplanen reglerar att bostadshuset ska utformas med genomgående lägenhet/er som vänder sig mot en tyst sida där ljudnivån inte överstiger 45 dba ekvivalent ljudnivå vid fasad utomhus. Varje bostad ska ha tillgång till en uteplats där ljudnivån inte överstiger 70 dba maximal ljudnivå. Bullerskyddande åtgärder, exempelvis bullerplank, får uppföras längs fastighetsgräns mot Valbovägen, till en högsta höjd av 2,5 meter. Vid ansökan om ändrad användning till bostäder ska byggherren redovisa i bullerberäkning/ - mätning att ovanstående ljudnivåer inte överskrids. Teknisk försörjning Fastigheten är ansluten till kommunala vatten- och avloppsnätet via Sofiedalsvägen. Dagvattenledning finns längs med Valbovägen. Uppvärmning av Mikaelsgården sker via fjärrvärme. TeliaSonera har ledningsrätt för teleledningar längs Valbovägen (Valbo Ön S:2). En elledning skär genom planområdets norra del. Ledningens läge säkerställs genom att markområdet planläggs för att vara tillgängligt för allmänna ledningar. Teleledning finns längs Öbyvägens östra sida. Ledningens läge säkerställs i planen genom att markområdet ska vara tillgängligt för allmänna ledningar. Ledningsrätt för ledningen bör bildas. Upplysningsvis kan nämnas att elservisen till bostadshuset kommer att passera den norra delen av den fastighet där Mikaelsgården ligger. Det innebär att eventuell anläggande av häck, staket eller dylikt i den blivande fastighetsgränsen måste ske med hänsyn till kabeln. Konsekvenser av planens genomförande Detaljplanen bedöms inte innebära en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap. 11 miljöbalken. Planens bedöms endast innebära mindre konsekvenser vilka beskrivs nedan. Detaljplanen innebär möjlighet för en ny bostad i centrala delar av Valbo. Kollektivtrafik, offentlig och kommersiell service finns inom nära avstånd från 6/9

7 bostadsfastigheten. För Mikaelsgården innebär detaljplanen ett förtydligande av rådande användningssätt samt möjliggör för ett enskilt ägandesätt. Valbovägen är högt trafikerad vilket innebär höga bullervärden på fastigheten. Vid ändrad användning till bostadsändamål kommer bullerreducerande åtgärder behöva vidtas. Gällande detaljplan har inte blivit genomförd vad gäller trafiklösningar som Öbyvägens omvandling till gång- och cykelväg samt gång- och cykeltunnel under Valbovägen. Dessa trafiklösningar är inte längre aktuella att genomföra. Marken som skulle användas som gång- och cykelväg till tunneln används idag av kyrkan som kvartersmark. Detaljplan innebär att fastighetsgränser ändras för att legalisera dagens markanvändning. Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och konsekvenser Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Detaljplanen innebär att del av Valbo-Ön 13:7 genom fastighetsreglering överförs till Valbo-Ön 4:30. Fastigheten Valbo-Ön 4:30 kommer att utvidgas mot Valbovägen fram till och med befintlig häckplantering. Detaljplanen medför att ny bostadsfastighet (eller för kontorsändamål) kan avstyckas från Valbo-Ön 4:30. Gemensamhetsanläggningen Valbo-ön ga:12 bör omprövas då gatan återgår till lokalgata med kommunalt huvudmannaskap. Befintliga utfartsservitut på Sofiedalsvägen kan upphävas eftersom det nu är allmän gata. Ledningsrätt bör bildas för teleledning (öster om Öbyvägen) i enlighet med område som är markerat för allmänna underjordiska ledningar i detaljplanen. Lantmäteriförrättning gällande kvartersmarken ska sökas och bekostas av fastighetsägaren. Kommunen ansvarar för att ansöka och bekosta lantmäteriförrättning gällande allmän plats. Ledningsdragande företag ansvarar för att ansöka och bekosta bildande av ledningsrätt. Fastighetskonsekvenser Nedan i tabellen redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. 7/9

8 Fastighet Fastighetsar Fastighetsarea efter Händelse/aktivitet/åtgärd ea nuläge planens genomförande Valbo-Ön 4: m 2 ca 4700 m 2 Genom fastighetsreglering tillförs ca 400 m 2 från Valbo Ön 13:7. En bostadsfastighet (eller kontor) om ca 1300 m 2 kan avstyckas. Största tillåtna byggnadsarea är 1200 m 2. Valbo-Ön 13: m 2 ca m 2 Genom fastighetsreglering överförs ca 400 m 2 till Valbo Ön 4:30. Del av Valbo-Ön s:2 (allmän plats) bör fastighetsregleras till Valbo-Ön 13:7, ca 3400 m 2. Valbo Ön s:2 (samfälld mark) Arealuppgift saknas Arealuppgift saknas Del av Valbo-Ön s:2 (allmän plats) bör fastighetsregleras till en Valbo-Ön 13:7, ca 3400 m 2. Valbo- Ön ga: 12 Gemensamhetsanläggningen bör (gemensamhetsanläggning för vägar) omprövas eftersom då kommunen är huvudman för allmän platsmark. Ny bostadsfastighet (eller kontor) ca 1300 m 2 Kan avstyckas från Valbo-Ön 4:30. Största tillåtna byggnadsarena är 20% av fastighetsarean. Tabell: Fastighetskonsekvenser Ekonomiska genomförandefrågor Kostnader för framtagande av detaljplan regleras i planavtal mellan Svenska kyrkan, Valbo församling och Gävle kommun. En överenskommelse angående fastighetsreglering tecknas mellan Gävle kommun och Svenska kyrkan, Valbo församling angående köp av del av Valbo- Ön 13:7. Avtalet reglerar köp av mark och ersättningar. Svenska kyrkan bekostar lantmäteriförrättning. Den mark som i planen är utlagd som allmän platsmark (HUVUDGATA och LOKALGATA) har Gävle kommun, i sin roll som huvudman, rätt att lösa in mot fastighetsägarens vilja men även en skyldighet att lösa in om fastighetsägaren begär detta, enligt plan- och bygglagen. 8/9

9 Tekniska genomförandefrågor Tekniska utredningar Vid ansökan om ändrad användning till bostäder ska byggherren redovisa i bullerberäkning/-mätning att ovanstående ljudnivåer inte överskrids. Byggherren ansvarar för att beräkning/mätning tas fram och bekostar den. Organisatoriska frågor Tidplan Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande, vilket innebär att detaljplanen kommer efter samrådskedet skickas ut till berörda för granskning innan den antas av byggnads- och miljönämnden. Detaljplanen beräknas bli antagen av byggnads- och miljönämnden under andra kvartalet Ansvarsfördelning Fastighetsägaren ansvarar för planens genomförande inom kvartersmark. Gävle kommun ansvarar för planens genomförande inom allmän platsmark. Genomförandetid Genomförandetiden är fem (5) år från den dagen detaljplanen vinner laga kraft. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmänna platser. Avtal En överenskommelse angående fastighetsreglering tecknas mellan Svenska kyrkan Valbo församling och Gävle kommun för köp av del av fastigheten Valbo- Ön 13:7. Avtal ska tecknas innan detaljplanen förs upp till byggnads- och miljönämnden för antagande. Medverkande tjänstemän Detaljplanen har upprättas av Samhällsbyggnad Gävle genom Ulrika Jonsson, avd för Fysisk planering. Avsnittet ang de Fastighetsrättsliga genomförandefrågor har upprättas i samverkan med Karin Linjer, Kommunala lantmäterimyndigheten. Samhällsbyggnad Gävle Petter Jonegård Planchef Ulrika Jonsson Planingenjör 9/9