STAMSTRIDEN. Vinstkrav på alla bolag. Snart kan det bli fred i. EU-kommissionen fortsätter granska allmännyttan. Nästan bara nollhöjningar

Transkript

1 Specialtidningen för hyresrätten och allmännyttan pris 59 kr nummer 8/20 09 Vinstkrav på alla bolag Nästan bara nollhöjningar EU-kommissionen fortsätter granska allmännyttan Sverige följer inte WHO:s radonråd Professor berömmer regeringens vaghet Snart kan det bli fred i STAMSTRIDEN n y h e t e r p o l i t i k e k o n o m i a r b e t s m i l j ö t e k n i k d e b at t

2 Så här får du ett säkrare och energisnålare kök! Varje år inträffar ett stort antal bränder på grund av kvarglömda plattor/kokzoner på spisen. För att undvika detta har Cylinda Keramikspis SPB 64/74 TK, Säkerhetsspisen timerstyrda kokzoner för högsta säkerhet. Vår nya Cylinda Kyl/Frys KF 5185 N har en mycket effektiv No Frost-funktion som gör att frysdelen inte isar igen. Nedisade frysar höjer energiförbrukningen avsevärt, helt i onödan. Energisnålt och säkert SäKerheTSSPiS Timerstyrda kokzoner för högsta säkerhet Barnspärr på hällen Förvaringsfals i nedre luckan Ugnen rymmer hela 55 liter Finns i bredderna 60 och 70 cm SPiS SPB 64/74 TK No FroST Kyl/FryS Energiklass A Enkel och driftsäker No Frost-teknik = självavfrostande Metallhandtag Dynamisk kylning i kyldelen Belysning Kyl/FryS KF 5185N Arne köpte kabel-tv till huset från Canal Digital. Vi som säljer kabel-tv hos Canal Digital har Sveriges lättaste jobb, helt enkelt för att vi har mest att erbjuda våra kunder. Vi är nämligen en digital-tv-operatör som erbjuder en fullständig digital spegling av det analoga basutbudet. De analoga kanalerna kommer då via digitalboxen istället och ger en betydligt förbättrad bild- och ljudupplevelse i de platta apparaterna. För 35 kr/månad! Valfrihet är ett allt vanligare krav idag. Därför erbjuder vi dina boende att lägga till ytterligare fyra, sex eller åtta favoritkanaler. Allt, lite till eller bara det bästa, vi har något för alla smaker. Med en HD Ready TV, HD-box och kanaler i HD-kvalitet blir bild och ljud bättre än du kan föreställa dig, och vill du erbjuda dina boende ett stort utbud av HD-kanaler så finns det bara en sak att göra, och bara en operatör värd namnet. Ring Alondra, Lennart, Jonas, Vicktoria, Stefan, Magnus, Per, Måns, Marcus eller Yvonne på så hjälper de dig. De är också HD-Ready.

3 december nr innehåll EU-anmälan kan inte dras tillbaka Kommunbolag krävs på vinst Professor berömmer vagt förslag Strid om stammar går mot fred Upprörda känslor efter reliningtest Många värdar fryser hyran nästa år WHO:s radonråd för dyra för Sverige Bolagen som river sina radonhus Socialstyrelsen öppnar för radonstöd Frimurarnas barnhus blev hyreshus Mats Odell, tänk om och låt företagen få behålla hela reavinsten ULRIKA MAJSTROVIC HANSÉN God jul önskar vi på Sabos förre vd, Bengt Owe Birgersson, menar att företagen behöver sina försäljningsvinster, inte minst för att renovera miljonprogrammet (se sidan 35). 35 Vi lovar lite bättre hantverk. Då straffar det sig att skylla på någon annan. Orden hantverkare och ansvarsfull förekommer sällan i samma mening. För att ändra på det har vi på Sandå avgivit sex löften*, bland annat att ta vårt ansvar och inte skylla ifrån oss. Det betyder inte att vi aldrig kommer att göra fel, men det betyder att du aldrig kommer att höra några bortförklaringar, svepskäl eller undanflykter från oss. Blir något fel informerar vi de berörda och rättar till problemen. Inget mer det var inte jag, det var han... För då...! Välkommen till Sandå. Vi gör det mesta inom måleri, golv och fasad. Läs mer på Prenumerationsärenden Titeldata, Kundtjänst, Stockholm Telefon Du kan även gå in på och ändra din adress och andra prenumerationsärenden. Pris 395 kronor/år, plus eventuell moms Repro och tryck Edita Västra Aros, Västerås Annonser Sten-Åke Rydén sten-ake.ryden@bofast.net mer i Bofast Ledare 7 Debatt Riksrundan Julkorsord Korsordslösning ges ut av Sabo Förlags AB Redaktion Vasagatan 8 10, Box 474, Stockholm Telefon Fax Hemsida E-post info@bofast.net Christian Lacotte VD/chefredaktör ansvarig utgivare christian.lacotte@bofast.net Helene Ahlberg reporter/redaktör helene.ahlberg@bofast.net Eva Blomberg reporter eva.blomberg@bofast.net 10 Omslagsbild: När stammar byts fylls containrarna med stora mängder rivningssopor. Läs mer om stambyten och relining på sidorna Foto: Ulrika Majstrovic Hansén Anita Snis redaktör anita.snis@bofast.net Ulrika Majstrovic Hansén AD/ illustratör ulrika.m.hansen@bofast.net Sanita Burdzovic ekonomiansvarig sanita.burdzovic@sabo.se Redaktionen ansvarar ej för icke beställt material. Efter tryck av text och bild får inte ske utan redak tionens medgivande. * Vi lovar att hålla tider. Vi lovar att respektera våra kunder. Vi lovar att utföra jobbet utan att fuska. Vi lovar att inte åta oss svartjobb. Vi lovar att vara affärsmässiga. Vi lovar att ta vårt ansvar och inte skylla ifrån oss. Trycksak Bofast 8/2009 5

4 BALKONG MED MÖJLIGHETER I vårt Sverige har alla hus rätt till en levande fasad. Och alla boende rätt till en egen plats, just på gränsen mellan inne och ute. En balkong värd namnet, alltså. Nästa gång är det kanske er tur? EN MÖJLIGHET FÖR MILJON PROGRAMMET För miljöns skull borde det vara krav på att anlita auktoriserade golvföretag. JohAN engman, vd västerbottens GolvBeläGGNINGAR, UMeå. AUKToRISeRAT GolvFöReTAG d e t j o h a n s ä g e r är helt sant. Och viktigt! Inte bara för miljön, också för dig som är beställare. Alla auktoriserade golvföretag arbetar efter en miljöplan. Där finns strängt uppsatta regler för hur verksamheten ska bedrivas och vilka produkter som får användas. Det är en trygghet för alla och frågan är om det är någon som i framtiden väljer att anlita ett företag som inte är auktoriserat! ledare EU-spöket irrar ännu bland husen efter åratal av mer eller mindre uppslitande stridigheter och kattrakande mellan olika parter på svensk bostadsmarknad kunde nyligen bostadsminister Odell presentera ett förslag som om det blir verklighet med stor sannolikhet leder till lång och varaktig fred. Återgång till stabila system och svenskt kompromisstyrt samförstånd. Det krävs, som professor Hans Lind påpekar i en kommentar, en viss luddighet för att samtliga parter ska ställa upp. Genom att lägga förslaget på den nivå där den minsta gemensamma nämnaren finns möjliggörs en överenskommelse. Slutet gott, allting gott? Njae, inte nödvändigtvis. Bengt Owe Birgersson påpekar på debattplats att all denna goda vilja att komma överens kan skapa en situation som inte alls kunnat förutspås; han drar paralleller till kreditmarknaden. Lägg därtill den vaghet som Hans Lind talar om, så kan det finnas skäl att mana till försiktighet med hurraropen. Samtidigt är det troligt att stridsyxorna nu får vila. Det stora som hänt är trots allt att det finns en fredsvilja. och det är intressant att det som fick bollen i rullning är Fastighetsägarnas EU-anmälan om otillåtna subventioner till de kommunala bostadsföretagen. Den fick avsedd verkan och ruckade en spelplan som varit mer eller mindre cementerad i årtionden. Man kan räkna med att privatvärdarna gratulerar sig, anmälan måste sägas vara strategiskt skicklig. Fast det kan visa sig vara ett tveeggat svärd man har svingat. Bofast kan i denna utgåva rapportera att de uttalanden som gjorts av Fastighetsägarhövdingen Lennebo, minister Odells företrädare Daniel Liljeberg och professor Lind samtliga bygger på en vanföreställning. I en tidigare intervju i Bofast sa även Per-Åke Eriksson, som var den som drev anmälan, att fick man fram en acceptabel lösning på hemmaplan så var det bara att skicka ett mejl så skulle EU släppa saken. det visar sig alltså vara uppåt väggarna fel. Det går helt enkelt inte att dra tillbaka anmälan. EU-kommisionen kommer att fortsätta sin granskning om huruvida reglerna överträtts, över denna sak råder varken regering eller fastighetsägare. Saken kommer med andra ord ha sin gilla gång. Och möjligen finner Bryssel att den underbara nyfunna koncensusen förändrat förutsättningarna. Men om detta kan man inte uttala sig med full säkerhet. Vi får hoppas att EU-anden snällt och stillsamt kan lockas in i flaskan igen. kompetens \ kvalitet \ garanti Det självklara valet Aktivt stödjande leverantörer: Altro \ Aprobo \ Armstrong \ Bona \ Bostik \ Casco \ DURI \ ege \ Finja Forbo \ Interface \ Junckers \ Kasthall \ Kiilto \ Kährs \ Nora \ Pergo Rappgo \ Siljan \ Stosett \ Tarkett \ TM Progress \ Weber \ Welin&Co Auktorisationen administreras av Golvbranschen, GBR. info@golvbranschen.se \ unitedreklam B A L K O N G S Y S T E M & I N G L A S N I N G A R Christian Lacotte chefredaktör Bofast 8/2009 7

5 V I N S T S O M E U - V A P E N V I N S T S O M E U - V A P E N EU fortsätter granska svensk allmännytta de privata fastighetsägarna säger att de ska dra tillbaka sin EU-anmälan om regeringens nya förslag om nya villkor för allmännyttan blir verklighet. Därmed slutar EU granska svensk bostadspolitik, menar bostadsminister Mats Odell. Men EU-kommissionen säger sig vara skyldig att fortsätta sin granskning. Texter eva blomberg Foto Conny Petersson Montage ulrika majstrovic hansén organisationen för Sveriges privatvärdar, Fastighetsägarna, gjorde 2005 en anmälan om otillåtet statstöd till EU-kommissionen (se ruta här intill). Dit räknas även kommunalt stöd, som i det här fallet, till bostadsbolag. Bostadsminister Mats Odell är dock förvissad om att det nya regelverk för allmännyttan som regeringen nyligen föreslagit innebär att den svenska allmännyttan inte strider mot EU:s konkurrensregler. att de kommunala bostadsbolagen nu ska drivas på affärsmässiga grunder är avgörande för att misstankarna om otillåtet stöd ska stävjas, menar Daniel Liljeberg, politiskt sakkunnig på finansdepartementet. Vi har i departementspromemorian gjort bedömningen att i och med att affärsmässigheten införs i lagen så föreligger inga statsstöd. Om förslaget går igenom har också Fastighetsägarna sagt att de drar Enligt EU-kommissionen är det inte möjligt att ta tillbaka en anmälan som lämnats in tillbaka sin anmälan och då är saken löst, säger han. Även Hans Lind, fastighetsprofessor på Tekniska högskolan i Stockholm, är inne på samma linje. EU-problematiken löses i så motto att man säger att nu ska allmännyttan vara affärsmässig. Om alla är nöjda och glada är säkert EU också glad att bli av med den här frågan. Hans Lind menar att frågan ligger i händerna Mats Odell på Fastighetsägarna, som gjorde anmälan till kommissionen. Om regeringens förslag går igenom, så hänger det på att Fastighetsägarna tycker att de får ut så pass mycket att de kan dra tillbaka sin anmälan. Men enligt EU-kommissionens kontor i Stockholm är det inte möjligt att ta tillbaka en anmälan som lämnats in till kommissionen. EU-kommissionens talesman i konkurrensärenden, Jonathan Todd, låter via Stockholmskontoret meddela att om "en anmälan riktar kommissionens uppmärksamhet på att en eventuell överträdelse av EU:s regler pågår" så är kommissionen, enligt EU:s fördrag, skyldig att övervaka att det inte är på det viset. Ärendet kommer därför att utredas. jonathan todd framhåller att det inte har någon betydelse om den som står bakom anmälan ändrar åsikt. Kommissionen måste ändå göra sin egen juridiska bedömning av eventuella missförhållanden och agera om det visar sig röra sig om en överträdelse av reglerna. Om förhållandena ändras, så att till exempel otillåtet stöd inte längre förekommer, vill kommissionen själv kontrollera att det verkligen är så, innan man kan lägga ned ärendet. EU-kommissionens utredning pågår fortfarande och har ännu inte fattat något beslut om Jonathan Todd eventuell överträdelse. Enligt EU-kommissionens Stockholmskontor finns ingen på kommissionen som ens vill försöka gissa när något besked kan komma. Läs tre kommentarer till regeringens förslag på Bofast debattsidor (sid 28-30). Hyrestaket och självkostnadsprincipen slopas Det förslag som regeringen nyligen presenterade innebär bland annat att självkostnadsprincipen slopas och att allmännyttan inte längre blir hyresnormerande. Marknadsliknande hyror kommer inte att införas, enligt bostadsministern. det var fredagen den 13 november som regeringen presenterade en departementspromemoria om allmännyttans villkor i framtiden. Grunden i det nya förslaget är att de allmännyttiga företagen ska kunna kombinera affärsmässighet med aktivt samhällsansvar. När bostadsminister Mats Odell redovisade förslaget för pressen flankerades han av hyresmarknadens parter: Sabo, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. Odell beskrev förslaget som en stor bostadspolitisk reform. Vi vill med det här förslaget ge svensk bostadsmarknad en ny kurs, sa han. han liknade den svenska bostadsmarknaden vid en atlantångare som tar tid att vända. Men det här har varit möjligt på grund av ett gott samarbete mellan parterna. På sikt kommer det här förslaget leda till fler bostäder och en bättre fungerande bostadsmarknad. Sabos vd, Kurt Eliasson, framhöll särskilt det positiva i att frågan avgörs inom landet och inte blir en fråga för EU (se artikel här intill). Jag är väldigt nöjd, det här är en stor dag, sa Kurt Eliasson, vd för Sabo. sabo och hyresgästföreningen la i våras fram ett gemensamt förslag som bland annat skulle innebära att självkostnadsprincipen och hyrestaket slopas. Enligt Mats Odell var det efter att den överenskommelsen träffats som regeringskansliet började arbeta med det förslag som nu lagts fram. Förutom att bolagens affärsmässighet skrivs in i en ny lag om de allmännyttiga bolagens villkor, vill regeringen förändra utdelningsbegränsningen. Kommunerna får framöver inte ta ut mer av bolagens vinst än statslåneräntan med tillägg av en procent, dock högst halva resultatet från föregående år. En sak som skiljer regeringsförslaget från Sabos och Hyresgästföreningens förslag är reglerna kring utdelning av reavinster från försäljningar. Högst hälften av sådana vinster kommer att få tas ut enligt regeringens förslag. Utöver det kommer vinstmedel att kunna tas ut för till exempel syften som främjande av integration eller andra bostadssociala uppdrag, säger Mats Odell. Promemorian berör inte hyressättningen, men Mats Odell tog under presskonferensen ändå upp hyressättningsfrågan. Han förklarade att huvudlinjen är att fortsätta utveckla bruksvärdessystemet. därtill anser regeringen att allmännyttans normerande roll ska avskaffas. I stället blir samtliga kollektivt förhandlade hyror, även de som förhandlats fram med privata fastighetsägare, normerande. Privatvärdarna blir alltså en fullvärdig förhandlingspart. Vi är alltså överens om att inte genomföra efterfrågestyrda eller statligt styrda hyror, sa Mats Odell. I förslaget ingår även en ny skyddsregel, som innebär att större hyreshöjningar genomförs successivt. Detta i syfte att ge Anmälan om uteblivna vinster 2005 skickar Fastighetsägarna Sverige, via den europeiska fastighetsägarorganisationen, in en anmälan till EU-kommissionen. Anmälan gäller svenska kommuners stöd till sina bostadsföretag. Fastighetsägarna stödjer sin anmälan på en rapport från revisionsbyrån Ernst & Young som gjort beräkningar av hur mycket pengar bostadsbolagen stöds med. Fastighetsägarna anser utifrån rapporten att bostadsföretagen stöttats med över tolv miljarder kronor under ett enda år, Endast cirka 18 miljoner kronor anses vara direkta pengatillskott från kommunerna. Anmälan bygger i stället på tanken att kommunerna avstått från marknadsmässig avkastning från sina bostadsbolag. Regeringen, Sabo och Hyresgästföreningen ifrågasätter Fastighetsägarnas beräkningar och riktar även kritik mot att de gjorts schablonmässigt under ett enstaka år (se även nästa sida). hyresgästerna fortsatt besittningsskydd. Men några stora hyreshöjningar blir det inte, enligt Hyresgästföreningens ordförande, Barbro Engman. Det finns inget inbyggt i det här nya förslaget som innebär att hyrorna skulle öka. "Vi är överens om att inte införa efterfrågestyrda hyror" Vi har även i fortsättningen bruksvärdet som grund. Det är snarare vart elpriser och räntor tar vägen som påverkar, säger hon. Genom det nya förslaget avvisar regeringen de två alternativa lösningar som förra året lades fram av utredaren Michaël Koch: en vinstmaximerande alternativt en helt självkostnadsdriven allmännytta. förslaget är nu ute på remiss fram till den 13 januari. Samtidigt fortsätter regeringskansliets arbete med hyressättningsfrågorna. Därefter kommer en lagrådsremiss och så småningom en proposition. Godtar riksdagen förslaget träder de nya reglerna i kraft den 1 januari Läs mer 8 Bofast 8/2009 Bofast 8/2009 9

6 V I N S T S O M E U - V A P E N V I N S T S O M E U - V A P E N Nu måste alla bostads bolag bli lönsamma de flesta allmännyttiga bostadsbolag är lönsamma och går med vinst. Men en tredjedel av företagen har sedan länge bekymmer med sin ekonomi. Nu föreslår regeringen att alla landets kommunala bostadsbolag ska bli lönsamma vilket blir tufft för bolag på vikande marknader. Texter eva blomberg Foto Ulrika Majstrovic Hansén det förslag som regeringen nyligen presenterade innebär att kommunala bostadsbolag ska drivas affärsmässigt och samtidigt vara samhällsnyttiga. Affärsmässigheten innebär bland annat att bostadsbolagen ska "åläggas marknadsmässiga avkastningskrav", som det heter i finansdepartementets promemoria. Det ska ställas avkastningskrav som motsvarar vad en privat aktör hade ställt i motsvarande situation, beroende på hur marknaden ser ut och vilken risk man tar, "Man måste vidta mått och steg för att visa att man försöker förklarar Jörgen Mark-Nielsen, utredningsansvarig på Sabo. SÅ BERÄKNAS BOSTADSBOLAGENS AVKASTNING Utgångspunkten för beräkning av ett bostadsbolags direktavkastning är driftnettot på bolagets fastigheter, och driftnettot bör vara uppdelat per fastighet för att underlätta granskning av enskilda fastigheter. Driftnettot utgörs av fastighetens hyresintäkter med avdrag för dess kostnader. Om driftnettot delas med fastighetens marknadsvärde får man fram direktavkastningen i procent. För att få fram avkastningen måste han framhåller att det innebär konsekvenser för bostadsbolagens agerande: alla investeringar, som till exempel att bygga nya hus, måste på goda grunder bedömas som långsiktigt lönsamma. Om ett bolag inte uppnår avkastningskravet måste man vidta mått och steg för att försöka uppnå det. Bolaget måste kunna visa att man försöker, menar Jörgen Mark- Nielsen. Om bostadsbolag går med förlust, kommer kommunerna framöver inte på något direkt och enkelt sätt kunna stötta sina bolag. I så fall måste de kräva avkastning på de pengar man har gått in med. Fastighetsägarna gjorde 2005 en anmälan till EU-kommissionen som gällde just kommunernas stöd till sina bostadsbolag (se även föregående uppslag). I dag händer det i princip aldrig att kommunerna går in med direkta pengar. I den rapport som låg till underlag för Fastighetsägarnas anmälan till EU-kommissionen framgick det att det handlade om 18 miljoner kronor i hela Sverige, påpekar Jörgen Mark-Nielsen. Han tror alltså inte att det kommer att bli något stort problem för bostadsbolagen att de framöver inte kan få bidrag från sina kommuner. I och med att det inte finns något direkt stöd att tala om finns det heller inget som försvinner. beräkningarna i rapporten gällde ett enda år, 2002, och gjordes av revisionsbyrån Ernst & Young. Den analyserades av juristbolaget Linklaters i London. Fastighetsägarna var framför allt kritiska mot att bostadsbolagen, enligt organisationens synsätt, stöttats av sina ägare med närmare tolv miljarder kronor i form av för låga avkastningskrav. Anmälan byggde alltså på tanken att kommunerna avstått från marknadsmässig avkastning från sina bostadsbolag. Jörgen Mark-Nielsen tycker dock inte att Fastighetsägarnas beräkningar gjordes på rätt sätt. Ernst & Young gjorde schablonmässiga uträkningar där verklig avkastning jämfördes med ett avkastningskrav på 9,3 procent. Men så kan man inte göra. Man måste titta på varje enskilt fall, utifrån varje bolags marknad och förhållanden. kommunallagens krav på att kommunal näringsverksamhet ska bedrivas utan vinstsyfte har hittills tolkats som att bostadsbolagen inte får ha som syfte att gå med vinst. Däremot har det inte tolkats som ett förbud alltså bostadsbolagen värdera sina fastigheter. Ägaren (kommunen) som har skjutit till företagets aktiekapital, ska enligt det nya regeringsförslaget sätta en rimlig avkastningsnivå på sitt insatta kapital. På svaga marknader ställs högre avkastningskrav, eftersom risken där är högre. För att få fram den procentuella avkastningen på eget kapital divideras bolagets resultat med det egna kapitalet. (Resultatet är bostadsbolagets intäkter minus samtliga kostnader, och kan således vara både positivt och negativt, det vill säga vinst eller förlust). Om bolaget vill göra investeringar i till exempel nyproduktion får det enligt regeringsförslaget göras endast om investeringarna förväntas ge marknadsmässig avkastning på det kapital som satsas. Även här ska kommunen sätta en rimlig avkastningsnivå på tillskjutet kapital. mot vinster. Men nu vill regeringen tolka kommunallagen på ett annat sätt. Om verksamheten går med vinst år efter år vilket den rimligen gör om den bedrivs affärsmässigt kan man inte längre hävda att den drivs utan vinstsyfte. Därför föreslår regeringen att det görs ett tydligt undantag från kommunallagens bestämmelse i den nya lagen om kommunala bostadsföretag, förklarar Jörgen Mark-Nielsen. Omkring hundra bostadsföretag verkar på vikande marknader Enligt Sophia Mattsson-Linnala, chef för Sabos ekonomi- och finansenhet, går merparten av de kommunala bostadsbolagen med vinst i dag, även om vinsterna inte alltid är så stora. när nu avkastningskrav ställs på samtliga bolag blir kraven på effektivisering högre. Det behövs ett professionellt förhållningssätt inom bolagen som innebär att verka för ökade intäkter och att pengarna i verksamheten används på ett effektivt sätt. Vi kan förutspå att de avkastningskrav som kommunerna kommer att kräva på en del håll blir högre än de resultat bolagen presterat hittills, säger Sophia Mattsson-Linnala. En del kommunala bostadsbolag har avkastningskrav på sig redan i dag. Men ofta är det endast allmänt formulerade krav, inte siffersatta. Sophia Mattsson-Linnala tror att kommunerna, om regeringsförslaget blir verklighet, kommer att behöva ställa tydligare avkastningskrav med procentsatser i ägardirektiven. Många bostadsbolag måste dessutom se över sina redovisningsrutiner. Och göra en marknadsvärdering av sina fastigheter för att klara av uppföljningen på fastighetsnivå, säger hon. Omkring hundra kommunägda bostadsföretag verkar på vikande marknader och har haft det svårt ekonomiskt under en längre tid. Antalet motsvarar en tredjedel av Sabos medlemsföretag och cirka lägenheter. Att leverera i nivå med de avkastningskrav som kan förväntas ställas på de här bolagen kommer att bli Sophia Mattsson-Linnala "INGEN STOR SKILLNAD FÖR BOSTADSBOLAGEN" Sabos vd Kurt Eliasson är nöjd med regeringens nya förslag till allmännyttans framtida villkor. Även fastighetsägarna ser förslaget som positivt och nödvändigt. Kurt Eliasson, Sabos vd, betecknar fredagen den 13 november 2009 som en stor dag. Men för de allmännyttiga bolagen gör det nya regeringsförslaget ingen stor skillnad mer än det positiva i tydligare spelregler: Bostadsbolagen jobbar redan i dag professionellt och affärsmässigt. Möjligen måste de bli ännu noggrannare i kalkylarbetet inför de investeringar de tänker göra, säger Kurt Eliasson. Han ser fram emot att de privata fastighetsägarna blir en fullvärdig part i hyresförhandlingarna, men tror inte att förslaget innebär någon avgörande skillnad för hyresgästerna och hyressättningen. Jag tror inte att det här kommer att påverka speciellt mycket. Systematisk hyressättning är redan i bruk ute i landet och har börjat användas även i Stockholm. Fastighetsägarnas vd, Reinhold Lennebo, anser att förslaget är ett stort steg mot en förändring av modellen för hyressättning. Jag tror att intresset för att bygga nya hyresrätter nu kommer att öka. Bland våra medlemmar tror sju av tio att byggnationen kommer att öka om vi får stabilare regler på marknaden. Och det tror jag att vi får i den här nya modellen. tufft. De kan inte få upp sina hyror och kan i många fall inte göra så mycket på kostnadssidan heller, säger Sophia Mattsson-Linnala. hon tillägger att det därför kommer att finnas behov av att titta särskilt på bolagens fastighetsvärden när kalkyler görs inför upprustningar. Förslaget underlättar inte för den gruppen. Det försvårar inte heller. Men deras problem synliggörs på ett tydligare sätt, framhåller hon. Sophia Mattsson-Linnala anser att det krävs större insatser än i dag för de företag som verkar i landets avfolkningskommuner men att det är ett problem som staten måste lösa på annat sätt. Det är en statlig huvudvärk. Läs mer 10 Bofast 8/2009 Bofast 8/

7 V I N S T S O M E U - V A P E N Fem bolag om det nya lagkravet på lönsamhet Vi har redan tydliga avkastningskrav Dan Sandén, vd för Skövdebostäder: "Förslaget kan få stora konsekvenser för vårt samarbete med kommunen, vår ägare, som vi har nära relationer Dan Sandén till. Men det återstår att se. Det kan komma att tvinga bort oss från en del samarbeten med kommunen, där affärsmässigheten kan ifrågasättas. Var går gränsen för vad som är acceptabelt och inte? Tidigare diskussioner har varit nere på lekplatsnivå. Men i princip arbetar vi affärsmässigt redan i dag. Skövdebostäder har tydliga ägardirektiv med avkastningskrav på en marknadsmässig nivå och har inga fördelar av att vara ett kommunalt bolag. Vi har heller ingen kommunal borgen. Det är bra att vi kommer bort från vår hyresledande roll. Vi konkurrerar bra ändå. Vi får ofta höra från de privata fastighetsägarna lokalt att vi höjer hyrorna för lite, men nu får de möjlighet att förhandla själva." Inte några stora förändringar för oss Rolf Bergkvist, vd för Bärkehus i Smedjebacken "Spontant så tycker inte jag att det blir några stora förändringar för oss. Vi jobbar väldigt mycket utifrån affärsmässighet i dag. Rolf Bergkvist Vi har hela tiden haft som mål att ha ett positivt resultat, och anpassat verksamheten till det, så förslaget påverkar inte oss så mycket. Men det beror förstås på vilken inställning man har till avkastning. Och när det gäller utdelning så är det ju en ägarfråga, var man tycker att pengarna behövs bäst; i bolaget eller som utdelning till ägaren." Vi skulle lämna avkastning om vi kunde Sören Skårsjö, vd för Laxåhem: "Det nya förslaget innebär ingen förbättring eller försämring för oss. Vi finns på en avfolkningsort och har avtal med Statens bostadskreditnämnd. Att det nu kommer att ställas avkastningskrav är naturligtvis ett problem. Vi skulle lämna avkastning om vi kunde det. Men jag vet inte om vi får ge avkastning ens, eftersom vi har det här avtalet. Så det kommer nog inte påverka oss någonting. Vi jobbar affärsmässigt så mycket det Vi får fundera över vissa uppdrag Eva Nygren, vd för Telge Bostäder: "Vi jobbar redan i dag affärsmässigt och har tydliga avkastningskrav. Telge Bostäder har fördelen att verka på en Eva Nygren marknad med brist på bostäder i stället för ett överskott, så vi har bra möjligheter att hantera situationen. Däremot får vi fundera över vissa uppdrag som vi i dag får av kommunen, om det är sådant vi kan syssla med i framtiden. Ett konkret exempel är ett trygghetsboende som vi enligt våra ägardirektiv ska bygga och som vi skulle behöva skriva ner värdet på med 30 miljoner kronor redan år ett. Samtidigt äger ju kommunen oss för att vi ska bidra just på ett sådant sätt. Det är bra att vi inte längre kommer att ha en hyresnormerande roll. Telge Bostäder har sedan i slutet av nittiotalet ett bra hyressättningssystem som vi håller på att se över och utveckla tillsammans med Hyresgästföreningen. Nu kan det finnas anledning att fundera över om översynen ska göras med de privata fastighetsägarna också. Jag är glad att det blev ett förslag med det här innehållet. De båda andra förslagen som las fram av utredaren Michaël Koch hade varit förödande för oss." går redan i dag. Vi får arbeta enligt marknadens villkor, och betalar till exempel borgensavgifter redan nu, och det är inte fel. Det som är mycket positivt är att det blir en stabilitet i sektorn, så att det kan byggas på andra håll åtminstone. Det här är ett förslag i rätt riktning, marknaden blir mer likställd. Vi har oroats över att det skulle bli social housing, som var det ena föreslagna alternativet i den statliga utredningen, men nu får vi fortsätta jobba på någorlunda lika villkor som andra." Vi kommer att bli mindre samhällsnyttiga Pehr Carlberg, vd för Höörs Fastighets AB: "Egentligen tror jag inte förslaget kommer att påverka oss så mycket i det korta perspektivet. Pehr Carlberg Det kommer givetvis bli en förändring när det gäller avkastningen, eftersom det inte ställs avkastningskrav på oss i dag. Men jag tycker att det är bra att vi får det. Om det ställs avkastningskrav på oss kommer vi säkert agera mer affärsmässigt också. Och vi kommer kanske inte att göra den där lekparken för kommunens bästa, utan tänka mer på bolagets bästa. Vi kommer att bli mindre samhällsnyttiga och måna mer om enbart de egna hyresgästerna än om övriga kommuninvånare. Som många andra små bolag har vi nog inte jobbat särskilt affärsmässigt tidigare, men nu kommer vi att behöva göra det. Avkastningen hittills har varit relativt god, men det finns ett uppdämt underhållsbehov i våra fastigheter, så det kan bli svårt att hålla den nivån. Samtidigt tror jag att det blir lättare att arbeta på det här sättet, eftersom man får tydligare riktlinjer. " Tel En framtid att bygga på! God kvalitet, energieffektivitet, funktionella lokaler, minimal miljöpåverkan och låga livscykelkostnader kommer alltid ha ett högt värde. Tillsammans skapar vi byggnader med reella värden och god funktion. Besök: Där kan du hitta exempel på värden vi skapat tillsammans Eksta Bostads ab är ett av Kungsbacka kommun helägt bolag med bostäder och lokaler i och utanför stadskärnan. Företaget erbjuder drygt lägenheter i ett brett urval av hyresrätter, från lägenheter i fler familjshus till naturnära småhus, och hyr också ut kvadratmeter lokalyta. eksta bostads ab söker Vd Är du intresserad hittar du information på: I denna rekrytering samarbetar vi med SABO, intresseorganisation för Sveriges allmännyttiga bostadsföretag. För utom med intressebevakning bistår SABO sina medlemmar med service av olika slag, utbildning och konsulttjänster. platsannons_eksta_bofast.indd :45:18 Läs mer 12 Bofast 8/2009 Bofast 8/

8 n y h e t e r Fastighetsprofessor Hans Lind om regeringsförslaget: Rätt nivå på vagheten" FÖNSTER INGLASNINGAR Grunden i regeringens förslag för allmännyttan är att bostadsbolagen ska drivas affärsmässigt. Affärsmässigheten förs nu in i lagen. Men det är också den skrivningen som ger mest utrymme för tolkningar, anser fastighetsprofessor Hans Lind. hans lind, professor i bygg- och fastighetsekonomi vid Tekniska högskolan i Stockholm, anser att det nya förslaget är en rimlig kompromiss. Jag tror att det absolut viktigaste just nu är att få till ett förslag som alla kan ställa sig bakom. Det innebär att förslaget måste vara lite oklart. Vagheten är antagligen nödvändig för att få en överenskommelse till stånd. "Den vanliga hyresgästen kommer inte att märka att någonting har hänt" NYTT KÖK HELT ENKELT! Det som är vagt, enligt Hans Lind, är vad det innebär att bolagen ska vara affärsmässiga. Formuleringarna kring affärsmässigheten i departementspromemorian är så pass allmänna att de ger utrymme för tolkningar, anser han. Om man med affärsmässighet menar att de kommunala bostadsbolagen ska agera som långsiktiga och seriösa privata fastig- Hans Lind hetsägare, så skulle ju sådana vinstmaximerande fastighetsägare förstås försöka höja hyrorna där det är en stor efterfrågan. I dag är dock allmännyttan hyresnormerande och även framöver är det tänkt att hyrorna förhandlas fram kollektivt. Men med Fastighetsägarna som fullvärdig part i förhandlingarna kan det ändå på sikt bli högre hyror, tror han. En annan tolkning av affärsmässigheten är, enligt Hans Lind, att bolagens totala avkastning ska motsvara marknadens krav. I gynnsamma tider kan en sådan avkastning uppnås enbart genom att fastigheternas värden stiger. Det skulle i så fall medföra att hyrorna inte behöver höjas av den anledningen; bolagen kan ändå anses vara affärsmässiga. Å andra sidan kan det inte anses långsiktigt affärsmässigt att sätta hyrorna så att det blir 15 års kö till en lägenhet. Häri ligger vagheten, säger han. på kort sikt tror dock inte Hans Lind att förslaget kommer att påverka varken hyrorna, hyresgästerna eller bostadsmarknaden särskilt mycket. Det är ett stort steg att man fått till stånd en överenskommelse som är långsiktigt hållbar. Men det har en väldigt liten effekt på bostadsmarknaden i stort. Den vanliga hyresgästen kommer inte att märka att någonting har hänt. Enligt Hans Lind blir det alltså inte några stora förändringar av hyrorna just nu. Samtidigt ligger det i den föreslagna affärsmässigheten att marknadsefterfrågan på sikt kommer att spela roll för hyressättningen, tror han. Om det ska gå att hitta en kompromiss som parterna kan stå bakom, är nog en UTBILDNINGAR FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN Se vårt kursutbud på långsam anpassning till marknaden det man kan komma överens om. Han framhåller att frågan om hyressättningen fortfarande utreds av justitiedepartementet och därför är något som får diskuteras vidare så snart det förslaget är klart. men så här långt är Hans Lind nöjd med regeringens förslag. Det här är det bästa möjliga, så bra det kan bli. Vad skulle alternativet vara? Regeringen skulle kunnat säga att efterfrågan ska styra mer, men då hade man inte fått med sig alla. Ett förslag som inte är långsiktigt hållbart och som inte alla parter kan stå bakom hade, enligt Hans Lind, varit meningslöst. Regeringen har lyckats, och är värd allt beröm för att man har hittat rätt nivå på vagheten. eva.blomberg@bofast.net Måttbeställda köksluckor, insatshurtsar, bänkskivor, hyllor m. m. Montage ingår. Leveranser över hela landet. Beställ kostnadsfri info. Box 80, Dalsjöfors Tel Fax E-post: info@libluck.se Hela stommar; standardmått/ måttanpassade ulrika majstrovic Hansén Fönsterrenoveringar och nya fönster. Beklädnads- och utbytessystem. BALKONGER Kompletta system för renovering nybyggnation. Kompletta lösningar till fristående fastigheter och hyresfastigheter. VASABPRODUKTER Kompletta system för renovering av våtrum. Teknova Byggsystem AB Box Vadstena Tel: Fax: info@teknova.se Step 60 Silent Kraftigt och ljudreducerande elslutbleck Det unika i STEP 60 Silent är två patenterade tekniska lösningar som både fastighetsägaren och de boende drar nytta av. Listtryckstekniken ser till att dörren alltid kan öppnas utan att fastna och Silent-tekniken får dörren att öppna lätt och nästan helt utan ljud. Vid stängning ser Silent-tekniken till så att dörren går säkrare i lås och detta sker nästan helt ljudlöst. Öppnar trots tryck från tätningslister Säker Tyst Brandgodkänd A60/E60/EI60 Stendal El. AB Signalistgatan Västerås Tel Fax Bofast 8/2009 Bofast 8/

9 S T A M s t r i d p å v ä g m o t f r e d S T A M s t r i d p å v ä g m o t f r e d Nästan vit flagg i STAMKRIGET relining vs men nu saknas pengar för att reda ut om metoderna är bra inplastning av gamla avloppsrör har blivit en mångmiljonindustri. Ändå saknas enhetliga tester av metoderna och buden är många om hur länge plasttuberna egentligen håller. Därför vill värdarna reda ut hur bra metoderna egentligen är. Men efter en storm kring ett norskt test hotas utredningen av akut pengabrist. Text Helene ahlberg Foto Ulrika Majstrovic Hansén genom svenska bostadshus vindlar sig många hundratals miljoner meter rör: avloppsrör, rör för spillvatten från duschar och kökshoar, rör för kallt och varmt tappvatten. När rören går vertikalt, från våningsplan till våningsplan, kallas de stammar. Och nu närmar vi oss namnet på en stor och hotfull utgiftspost för alla fastighetsägare: stambyte. Efter år, beroende på vem man frågar och vilka rör det handlar om, behöver rören nämligen bytas ut. Annars finns risk att de blir alltför tunna, spruckna och fulla med skrovliga beläggningar. byten av alla dessa rör har blivit en storindustri. Och större kommer den att bli. Enligt beräkningar från Industrifakta krävs stambyten och badrumsrenoveringar för 170 miljarder kronor bara i miljonprogrammet för att inte husen ska börja läcka 2 som såll. Och stambytesbehovet i 50-talshusen är nästan lika stort. Det finns ännu fler siffror att förskräcka bostadsvärlden med: enligt vvs-förbundets undersökning kostar vattenskador i bostäder över fem miljarder kronor om året, om kostnaderna för försäkringsbolagen och bostadsföretagens uppskattade självkostnader summeras. Drygt halva summan stammar från läckande rör. Fast sedan drygt 15 år finns det en konkurrerande metod till stambyte i fastigheter. I stället för att sätta in nya rör plastar man in de gamla. Det går snabbare och anses billigare: hyresgästerna behöver inte evakueras och fastighetsägaren slipper både damm och rivningskostnad. det kallas för 3 relining, rör-i-rör eller rörinfodring av de företag som använder metoden. Eller metoderna, för det finns nästan lika många varianter som det finns reliningföretag. I princip går det ut på att antingen spruta in plast på insidan av rören, eller trycka in en färdig plaststrumpa i de gamla rören. vvs-branschen, som representerar den gamla klassiska stambytesmetoden, kalllar det rörrenovering. Allt för att betona att metoden inte går att jämställa med ett stambyte det är bara en renovering med syfte att förlänga ledningarnas livslängd. Inte heller går kostnaderna enkelt att jämföra, framhåller stambytesvännerna. Vid relining byts till exempel ofta inte badrumsväggar och golv och läckande tätskikt står för 37 procent av vattenskadorna i flerbostadshus. Men den nya metoden har blivit Big Bizniz. Varje år plastfodras rörledningar för drygt 500 miljoner kronor och inplastningstakten ökar varje år. Flera av reliningföretagen har kvalat in på affärstidningarnas topplistor över tillväxtraketer i näringslivet. samtalstonen inom och mellan vvs- och reliningföretagen har tidvis varit ansträngd. Rolf Kling, vvs-förbundets talesman i tekniska frågor, har under åren uttalat sig mycket kritiskt om rörrenovering i olika medier. Han har framhållit att metoden är osäker och obeprövad och att marknadsföringen är ohederlig. Reliningföretagen har i sin tur ofta kallat stambyten onödiga och näst intill dumma. Inte sällan har de också talat illa om konkurrenternas reliningmetoder, och framhållit den egna metoden som den enda riktigt dugliga. Hittills har det heller inte funnits några enhetliga metoder för att testa, dokumentera och utvärdera de olika metoderna. så till och med vissa branschföreträdare har själva beskrivit marknaden som lite vilda västern-artad. Sabo hymlar inte heller. De flesta reliningföretag har gjort misslyckade stamrenoveringar. Fast många av dem utfördes i företagens barndom, konstaterar Stefan Björling, ansvarig för renoveringsfrågor på Sabo. Sedan dess har nya metoder, verktyg och beläggningar utvecklats och använts. En del har visat sig vara bättre, andra sämre. Men stamrenovering är alltid ett hantverk, kvaliteten beror på den enskilde hantverkarens kunnande och dagsform, säger Stefan Björling. Det senaste året har det emellertid tagits flera initiativ för att bringa ordning och reda i inplastandet. I våras lyckades 14 reliningföretag enas om att gå samman i en branschförening, Relining i fastigheter (Rif). stambyte Det blir mycket rivningsavfall vid traditionella stambyten. Vi har länge önskat få en samlad part att samtala med, säger Stefan Björling. Föreningen har satt upp en lista med krav som ska uppfyllas för att få vara med. Medlemsföretagen måste bland annat ha dokumenterad erfarenhet av relining, produktblad som beskriver material och metoder och de ska även kunna dokumentera sitt relinande. Vi vill arbeta med att kvalitetssäkra besiktningsmetoderna och titta på tester och typgodkännanden. Det är också viktigt att undersöka alla typer av material, även dem som används vid traditionellt stambyte, säger Asbjörn Austlid, som är >> conny pettersson 16 Bofast 8/ helena shutrick Vid relining med lösplast-teknik beläggs insidan av rören med en elastisk plastmassa, till exempel genom att den sprutas in i rören. Till vänster: Rörinfodraren Niklas Frisk inspekterar ledningar. OLIKA METODER FÖR INPLASTNING Det finns mängder av metoder för att renovera vatten- och avloppsrör. Varje reliningföretag har i princip sin egen lösning, beroende på vilken beläggning som används och hur den appliceras. Men gemensamt för alla metoder är att rören på ett eller annat sätt blir fodrade med plast. Relining kan delas in två huvudkategorier: Strumptekniken: En porös polyesterfilt impregneras med flytande plast. Den plastdränkta filten, som också kan liknas vid en strumpa, stoppas in i rören och pressas sedan med lufttryck ut mot ledningarnas insidor. Därefter härdas strumpan med hjälp av Rören besiktigas vatten, ånga eller genom kallhärdning. En liten invändigt med en videokamera. 4 Rören beläggs invändigt med en elastisk massa robot skickas sedan in för att fräsa upp anslutningarna till röret. Lösplasttekniken: Flytande plast appliceras på rörens insidor, oftast flera gånger. Det görs antingen genom att plasten sprutas in i rören, 2 eller genom att plasten breds ut med en liten roterande borste fäst vid en vajer som förs ned i rören. Dessa två olika metoder kan sedan i sin tur delas in i skilda kategorier beroende på vilken sorts plast som används. Vanligast är någon form av polyester eller epoxiplast. Flera företag har förstärkt sin plast med glasflingor. Vissa sorters plast passar inte om de befintliga rören är gjorda av en fetare plasttyp (PP- eller PE-plast) då fäster inte den nya plastbeläggningen. För gjutjärnsrör finns 3inga begränsningar. I alla metoder ingår att de gamla rören rengörs före inplastandet. Efteråt skickas en liten kamera ned i rören för att inspektera att allt ser ut som det ska. Bofast 8/

10 S T A M s t r i d p å v ä g m o t f r e d S T A M s t r i d p å v ä g m o t f r e d >> ordförande i den nya föreningen och till vardags vd för Proline, ett av de största reliningföretagen. I våras gick också Sabo, Fastighetsägarna och vvs-företagens förbund ihop för att göra en gemensam utredning för att öka kunskapen kring relining. men den senaste tiden har det kommit smolk i ordningsbägaren. I oktober tvingades vvs-företrädaren Rolf Kling lämna utredningen, efter påtryckning från reliningföreningen. De tyckte att utredningen blev partisk om vvs-företagen satt med i styrgruppen, säger Yogesh Kumar, miljöchef på Fastighetsägarna Stockholm och de privata fastighetsägarnas representant i utredningen. Den utlösande faktorn var en artikel i tidningen VVS-forum om ett norskt test av plastfodrade rör, som visade på flera svagheter med reliningmetoderna. (Läs mer om testet på nästa sida.) Artikeln är vinklad, den berättar inte om när och hur testet genomförts, eller att det också gjorts många andra tester. Och rubriken är väldigt negativ, menar Asbjörn Austlid. men rolf kling förstår inte vad en tidningsartikel har att göra med hans delaktighet i utredningen. Det finns plats för både stambyte och relining Visserligen äger vvs-företagen tidningen, men jag har inte en chans att påverka vad journalisterna skriver. Dessutom kan det väl inte vara fel att skriva ett referat om resultatet från ett test gjort av Sintef, som är ägt av norska staten och ett av de mest framträdande testinstituten. Han anser inte heller att vvs-förbundet skulle vara generellt kritiskt till reliningmetoden. Vi har ingen officiell hållning över huvud taget. Jag tycker bara att när 1,3 miljoner lägenheter behöver renoveras, då ska allt som görs vara seriöst. Men för att inte riskera att det ska falla minsta skugga av partiskhet över reliningutredningen har alla parter enats om att vvs-förbundet lämnar styrgruppen. I stället ingår Rolf Kling nu i en nybildad referensgrupp till utredningen. i denna referensgrupp ingår numer också en representant för reliningföretagen. Vi ser positivt på utredningen, men vi har hittills fått stå utanför. Därför är det bra att även vi nu är företrädda, säger Asbjörn Austlid. Den företrädaren blir dock inte han själv, utan någon som kan ägna mer tid åt utredningen än jag. Den utvalde är Sten Edström, vvs-konsult och tillika grundare av Proline och den som på 90- talet utvecklade företagets reliningmetod. Både Rolf Kling och Asbjörn Austlid är nu angelägna att alla stridsyxor ska hållas nedgrävda. Ingen vill ha pajkastning. Det är en stor bransch, det finns plats för både stambyte och relining. För rör som är i alltför dåligt skick är relining inte bäst, säger Asbjörn Austlid storsint. Så här kan ett rör se ut i genomskärning efter en relining (datorgenerad bild). ett aber kvarstår dock. Med vvs-förbundet försvann en inte oansenlig del av utredningens budget. För att inte äventyra utredningens neutralitet drog vvs-organisationen tillbaka sin del av finansieringen, kronor. Och nu är utredningens pengar slut. Sabo och Fastighetsägarna har bidragit med kronor var för att dra igång det här projektet. Men vi skulle behöva minst lika mycket till för att kunna göra de provtagningar vi har planerat, säger Yogesh Kumar. Utredningens målsättning är att komma till klarhet med reliningens för- och nackdelar och att sedan kunna lämna konkreta rekommendationer om när, var och hur det är lämpligt eller olämpligt att välja inplastning. Planen är att ta prover på plastfodrade rör av minst två olika varianter, och som varit i bruk olika länge. Vi ska åka ut och skära loss rör och testa dem, och vi ska filma inuti rör med förhoppningsvis bättre kamerakvalitet än Pensionerade avloppsrör i Gröndal, söder om Stockholm. vad som använts hittills på en del håll, säger Stefan Björling. Fast hur många olika prov som ska tas är oklart det beror på hur mycket pengar som kan skakas fram. Utredningen söker nu nya finansiärer och har sänt ut trevare till andra organisationer som kan tänkas vara intresserade av att reda ut inplastningsbegreppen och som inte kan anklagas för bristande neutralitet. Samtal förs med HSB, Riksbyggen och försäkringsbolag, men hittills har ingen nappat. Stefan Björling Så just nu ser det mörkt ut, även om ingen part vill att projektet läggs ned. Det här är en väldigt viktig fråga, säger Stefan Björling. Stor förvirring kring tester Flera svenska tester har gett reliningmaterial godkänt betyg och visar på livslängder på minst 50 år. Men ett norskt test visar på stora problem med skarvar och ojämna beläggningar. Det finns alldeles för många olika testmetoder. Läget är minst sagt förvirrat, säger Stefan Björling på Sabo. under det årliga nordiska vattenskadeseminarium som i höstas hölls i Reykjavik presenterades resultatet av ett norskt reliningtest. Testet gav inget smickrande resultat för någon av två testade metoderna. För strumpmetoden (se föregående uppslag) uppstod problem med att få strumpan på plats i röret och med härdningen. Där strumpan skarvades skapades en kant som Vi vill ha en bra metod som alla parter står bakom skulle kunna öka risken för stopp i avloppet. Och där röret böjdes låg inte strumpan rätt mot innerkanten, vilket medförde att det blev ett veck och att rörtjockleken nästan halverades. För lösplastmetoden, med insprutad polyester, blev plastskiktet ojämnt. Och den efterföljande kamerainspektionen av röret missade att det fortfarande fanns en spricka i ett rör. att tidningen vvs-forum refererade resultatet av testet väckte upprörda känslor hos reliningföretagen. Enligt Paul Harstad, senioringenjör vid det norska provningsinstitutet Sintef som utfört testerna, är dock testresultatet i stort sett korrekt återgivet i VVS-forum. Men han vill inte berätta vilka reliningföretag som fått sina metoder testade. Det är konfidentiellt. Innehållet i testet kan bara förmedlas till vår uppdragsgivande kund, säger Paul Harstad. Inte heller någon av parterna i reliningutredningen säger sig veta eller vilja avslöja några företagsnamn. Asbjörn Austlid, Asbjörn Austlid ordförande i reliningföreningen, ifrågasätter hur relevant det norska testet är för den svenska marknaden. Det är lite olika testsystem i Sverige och Norge. Dessutom hade de blandat plaströr och gjutjärnsrör, så brukar det inte se ut i svenska fastigheter. På det norska testinstitutet hade ingenjörerna försökt efterlikna en våningsstam av gjutjärn i en typisk Rolf Kling äldre bostad med böjar, grenrör och golvbrunn. Dessutom hade ett av rören försetts med en spricka. Enligt Rolf Kling på vvs-förbundet borde omständigheterna kring testet snarast vara gynnsammare än i verkligheten. Jag har sett provriggen och några rördelar. Rören var ju helt rena och uppställda i laboratoriemiljö, det såg inte ut som om det skulle vara så svårt att relina där. Reliningen utfördes ju dessutom av företagens egna tekniker. asbjörn austlid betonar hellre att reliningföretagen utför olika tester hela tiden. Men att försöka utläsa vad de egentligen betyder är inte alltid så lätt. Det finns för många olika testmetoder. Testerna kan också vara gjorda i en speciell sorts rör i en speciell situation. Vi vill ha en bra metod som alla parter står bakom och som speglar hur rören fungerar i verkligheten, säger Stefan Björling, ansvarig för renoveringsfrågor på Sabo. Tre av de svenska reliningföretagen har typgodkända metoder, där det svenska certifieringsföretaget Sitac satt sin ackrediteringsstämpel på metoden. Typgodkännandet innebär att en oberoende tredje part, Sveriges tekniska forskningsinstitut (SP), gör årliga besök hos reliningföretaget för att inspektera att företaget skött sina egnamaterialkontroller. Dessutom tar SP prov för att kontrollera att själva materialet inte förändrats. för den som börjar bläddra bland rapporterna, som ligger till grund för godkännandena, ser snart att själva typprovningen av materialet oftast gjordes för länge sedan, någon gång under 1990-talet. Vid typprovningen spolas omväxlande kallt och varmt vatten genom rören för att motsvara ett forcerat åldrande. Temperaturen på vattnet har varierat stort mellan testen. I ett test spolades omväxlande 15-gradigt och 60-gradigt vatten genom rören, i ett annat omväxlande 15-gradigt och 70-gradigt och i ett tredje omväxlande 15-gradigt och 93-gradigt vatten. men enligt leo spilg, vid SP:s enhet för kemi- och materialteknik, måste man testa olika plastmaterial vid olika temperaturer för att få en rättvisande bild av hur materialet åldras. Det här är ett etablerat sätt att forcera plastmaterialets åldrande. Det är också stor spridning på hur lång livslängd metoderna anses ha. Två av materialen har enligt Sitac en livslängd på minst 50 år. Ett tredje material (som testades i högre temperaturer) bedöms bara ha en livslängd på år. Det är många som önskar att branschen kunde ena sig kring ett enhetstest. Det tycker även reliningföretagen själva. Vi vill att det skapas större säkerhet kring testmetoderna. Det är också bra om man kan få fram en testmetod som är tillgänglig för alla reliningföretag, såväl stora som små, eftersom tester kostar rätt mycket pengar, säger Asbjörn Austlid. helene.ahlberg@bofast.net Den omstridda artikeln i VVS-forum, som refererar resultatet av det norska reliningtestet. 18 Bofast 8/2009 Bofast 8/

11 n y h e t e r n y h e t e r NÄSTAN BARA NOLLOR men snart kommer hyreshöjningarna Höstens hyresförhandlingar har hittills gått i nollans tecken. 33 värdar fryser hyran nästa år och några sänker eller rabatterar. Men nu tror många att trenden vänder och att främst höjningar är att vänta års förhandlingssäsong gav genomsnittliga hyresökningarna i allmännyttan på 3,05 procent. Men för nästa år ser nivån ut att bli avsevärt lägre. Snittet för de hyror som hittills förhandlats fram för 2010 ligger på 0,4 procent. Först ut med en överenskommelse för nästa år blev Bollnäs Bostäder som landade på oförändrade hyror. Så kallade noll-höjningar har sedan blivit höstens melodi. Varje Det är naturligt att nollorna kommer först vecka har nya pressmeddelanden om frysta hyror glidit in i redaktionens mejllåda. I början av december hade hyresgästföreningen förhandlat sig fram till nollavtal i 27 allmännyttiga bolag. Motivet, från såväl bostadsbolagen som hyresgästföreningarna, är att räntorna är låga, att inflationstakten ramlat ner på minus och att den stigande arbetslösheten sänker hyresgästernas förmåga att betala höga hyror. Även flera privatvärdar har gått med på att frysa hyrorna nästa år. Mest omskrivet blev lågprisbyggaren Michael Cocozzas fastighetsbolag Botrygg, men även fem privata fastighetsägare i Jönköping låter bli att höja hyran. ett kommunägt bostadsföretag, västgötska Alebyggen, har till och med accepterat en hyressänkning på 1,09 procent. Ett par bolag ger också hyresgästerna rabatt på hyran, med hänvisning till den låga räntan. Upplands-Brohus både fryser hyrorna och betalar tillbaka så gott som hela 2009 års hyreshöjning på 2,75 procent. Och Armada Fastighets AB i Österåker ger sina hyresgäster en julklapp genom att halvera decemberhyran fast de har ännu inte börjat förhandla om nästa års hyror. Bara åtta bostadsbolag har hittills skrivit avtal om höjda hyror. Men snart bryts nolltrenden. Det tror i alla fall Roland Sernlind, förhandlingsansvarig på Sabo. Det går lättare att komma överens med Hyresgästföreningen om frysta hyror, så nollorna kommer först. Det är knöligare och svårare med höjningarna. Men nu kommer höjningsavtalen börja rulla in, säger han. Han får delvis medhåll från Pär Svanberg, bostadspolitisk chef på Hyresgästföreningens riksförbund. Roland Sernlind Det är klart att det går snabbare med nollhöjningarna. Det blir krångligare när bostadsbolagen yrkar på kraftigare höningar. HÄR SKA HYRAN FRYSAS NÄSTA ÅR Allmännyttiga bostadsbolag Alingsåshem Bankerydshem Bjärnumshus Bollnäs Bostäder Bromöllahem Eidar Bostads AB (Trollhättan) Grännahus Habo Bostäder Hallstahem (Hallstahammar) Hyresbostäder i Växjö Kalmarhem Karlshamnsbostäder Ludvikahem Lysekils Bostäder Mimer (Västerås) Norrahammars Kommunala Bostäder Pitebo Platen (Motala) Sotenäsbostäder * Sölvesborgshem Tranemobostäder Tyresö Bostäder Upplands-Brohus Vätterhem (Jönköping) Ängelholmshem Öckerö Bostads AB Östhammarshem Privatvärdar Botrygg AB (Stockholm, Göteborg, Linköping och Norrköping) Bygginvest (Jönköping) DSB Konsult (Jönköping) Locellus (Jönköping) Riksbyggen (Jönköping) Vätterbygdens Byggnads AB (Jönköping) * Bara kallhyrorna fryses. De lägenheter där värme ingår får ett tillägg på 18 kronor per kvadratmeter och år. Alla flerårsavtal ska rivas upp Hyresgästföreningen vill omförhandla förra årets flerårsavtal. Räntan blev inte alls så hög som alla trodde då, säger förhandlingschef Göran Svensson. Men hittills har bara fyra flerårsavtal ändrats. förra förhandlingssäsongen slöt 36 bostadsföretag flerårsavtal med Hyresgästföreningen. Avtalen ger höjningar för 2010 på mellan två och tre procent. Om man räknar med flerårsavtalen vilket Sabo väljer att göra i sin hyresstatistik ligger snittet för nästa års höjningar på 1,5 procent. I den siffran ingår knappt 40 procent av Saboföretagens lägenheter. Men enligt Göran Svensson, förhandlingsansvarig på Hyresgästföreningens riksförbund, har för- Göran Svensson eningen börjat föra diskussioner om att riva upp avtalen med så gott som alla bostadsbolag med flerårsavtal. Fast det är nog inte alla som kommit så långt att man lämnat in en offentlig framställan om omförhandling. Vad är poängen med att teckna flerårsavtal om man river upp dem året därpå är inte avsikten att ge en förutsägbarhet oavsett vad som händer? Jo, men den här gången var det så dramatiska förändringar. Under finanskrisen förra hösten såg alla för sig hur räntorna skulle fortsätta stiga. Sedan sjönk räntan som en sten. Ingen hade kunnat förutse det ränteraset, säger Göran Svensson. men han betonar att flerårsavtalen bara ändras om båda parter är överens om det (förutom när det finns en klausul om att avtalet ska ändras vid vissa förutsättningar). Och jag är ganska säker på att bostadsbolagen skulle vilja förändra avtalen åt andra hållet om kostnaderna skulle bli betydligt högre än vad man förutsett. Når ni era miljömål? Han kommer dock inte på något exempel på att detta har inträffat. Hittills har fyra företag omförhandlat sin tvåårshyra: I Staffanstorp höjs hyrorna nu med 1 procent i stället för, som tidigare avtalat, 3 procent. Även smålandsbolagen Vidingehem och Högsby Bostads AB har sänkt de planerade höjningarna något. Och bostadsföretaget Eidar, i Saab-drabbade Trollhättan, fryser hyran i stället för att höja med 1,95 procent. Räntan sjönk som en sten. Ingen hade kunnat förutse det" Göran Svensson vill inte drista sig till någon prognos om var snittökningarna för 2010 slutligen kommer att hamna. Men det gör Roland Sernlind, förhandlingsansvarig på Sabo. Snittet kommer att landa kring 1,5 2 procent, säger han. helene.ahlberg@bofast.net fast han förnekar att Hyresgästföreningen av strategiska skäl bara skulle släppa fram frysta hyror i förhandlingssäsongens början vilket en del allmännyttiga företrädare misstänker. Det är naturligt att nollorna kommer först, säger Pär Svanberg. Däremot tror han inte att det nu blir en ketchupeffekt med höjningar som rasar in eller att det nu är slut på nya nollavtal. Det hoppas jag verkligen inte. De låga räntorna bör få komma även hyresgästerna till del. Vi kommer att pröva alla höjningskrav, för att se om bolagen inte klarar sig med den höjning de fick förra året, säger Pär Svanberg. helene.ahlberg@bofast.net HÄR SÄNKS ELLER RABATTERAS HYRAN Alebyggen Armada (Österåker) Upplands-Brohus HÄR SKA HYRAN HÖJAS NÄSTA ÅR (nyförhandlade avtal) procent Byggebo 2,05 Gotlandshem 2,9 Hultsfreds Bostäder 2,6 Karlstads Bostads AB 0,75 Mönsterås Bostäder 1,5 Mörbylånga 1,6 Ramunderstaden 0,85 Växjöhem 0,9 Gör som Svenska Bostäder, Bostadsbolaget, FaBo, Växjöhem med flera: - Hjälp era hyresgäster att sänka energianvändningen med hjälp av Manodo SBox. Läs mer på 20 Bofast 8/2009 Bofast 8/

12 R A D O N O S Y N L I G H Ä L S O R I S K R A D O N O S Y N L I G H Ä L S O R I S K Sverige följer inte W HO:s radonråd trots att 200 dödsfall skulle kunna undvikas världshälsoorganisationen, WHO, kom i höstas med nya riktlinjer för radonhalter i befintliga bostäder. Men i Sverige sänks inte riktvärdet från dagens 200 till de rekommenderade 100 bequerel per kubikmeter, trots att 200 dödsfall i lungcancer skulle kunna undvikas. Texter eva blomberg Grafik Ulrika Majstrovic Hansén cirka 500 personer drabbas av lungcancer i Sverige varje år på grund av radon, enligt Socialstyrelsen. 450 av dem är rökare. Men radon är den främsta orsaken till lungcancer bland icke-rökare i världen, enligt WHO. Så även i Sverige. WHO kom i höstas med nya rekommendationer för radonriktvärden. Organisationen beskriver radonet som ett stort och växande folkhälsohot i hemmen och rekommenderar därför att riktvärdena, i alla länder, sänks till 100 bequerel per kubikmeter luft. De studier, som WHO grundar sina nya rekommendationer på, visar att risken för lungcancer ökar med 16 procent för varje 100 becquerel per kubikmeter radon som man utsätts för. Det är ingen nyhet att radon är farligt OSYNLIG, LUKTFRI OCH RADIOAKTIV radon är en osynlig och luktfri radioaktiv gas. Sverige och hela Skandinavien har generellt höga radonvärden, liksom Nordamerika och Kanada. Det beror på att de två kontinenterna i stort sett har samma typ av berggrund. De nordiska länderna har i dag samma riktvärden, det vill säga maximalt 200 bequerel per kubikmeter luft. Radonmätning ska göras under eldningssäsong, det vill säga mellan den 1 oktober och den 30 april. Detta för att skillnaden mellan inom- och utomhustemperatur då är tillräckligt stor för att självdragsventilation ska kunna påverka radonhalten. Därtill vädrar vi inte lika mycket under vinterhalvåret så att gasen ventileras ut. Den största orsaken till höga radonhalter i luften är markradon. Höga markradonhalter kan avhjälpas genom att en så kallad radonsug även vid låga halter ända ner till 0 becquerel per kubikmeter. Vad WHO:s rapport pekar på är att det är väldigt många människor som exponeras för radonhalter även under 200 becquerel per kubikmeter, säger Michael Ressner, utredare på Socialstyrelsen. eller radonbrunn kopplas in. Dessa sänker trycket mellan marken och husets bottenplatta så att radonhaltig jordluft inte sugs in i huset. Kostnaden för åtgärderna är cirka kronor, oavsett hustyp (eftersom alla hus bara har en grund). Cirka flerbostadshus och ungefär småhus med byggår mellan 1929 och 1975, har byggts med så kallad blåbetong med stor andel alunskiffer, som avger höga halter av radon. Att avhjälpa den här typen av radon innebär att ventilationen måste ökas. En åtgärd kan vara att installera mekanisk till- och frånluftsventilation. Kostnaden för det varierar mellan kronor och kronor. Det är inte ovanligt att hus byggda med blåbetong också är byggda på mark som avger mycket radon. Då blir det mer komplicerat att åtgärda och därmed mer kostsamt. han framhåller dock att WHO:s nya riktvärde är en rekommendation och inget bindande. Varje vår och höst samlas en samarbetsgrupp för radonfrågor där Socialstyrelsen deltar tillsammans med bland andra Arbetsmiljöverket, Boverket, Livsmedelsverket och Strålsäkerhetsmyndigheten för att diskutera radonproblemet. I november, alltså en kort tid efter att WHO kom med sina nya rekommendationer, hölls senaste mötet. Det resulterade i att Socialstyrelsen nu kommer att granska de gällande riktvärdena i Sverige och göra en konsekvensanalys. Men i det här läget är det inte aktuellt att ändra riktvärdena för befintlig bebyggelse. Inte heller under ansenlig tid, kanske år, säger Michael Ressner. Boverket kommer att undersöka hur stora kostnaderna skulle bli för de radonåtgärder som skulle behöva göras och även om det är tekniskt möjligt att komma ner i 100 bequerel per kubikmeter luft. Enligt Michael Ressner behövs det också göras noggranna beräkningar hur många lungcancerfall mindre det skulle bli om riktvärdet halverades. Det kan låta krasst, men det är en bedömning vi gör i alla sådana här fall. Bortfall av skattekraft och sjukvårdskostnader vägs mot vad det kostar att vidta kraftfulla åtgärder och komma till rätta med problemet. Vi får ställa oss frågan om det är värt kostnaden för det resultat man får, förklarar Michael Ressner. de nordiska länderna har varit med i arbetet med en handbok för radon som WHO publicerade i september. Samtidigt som organisationen gick ut med sina riktlinjer presenterade de nordiska strålsäkerhetsmyndigheterna nya gemensamma rekommendationer. Deras beräkningar visar att totalt 360 dödsfall i lungcancer skulle kunna undvikas i de nordiska länderna om radonhalten i drabbade bostäder sänktes till under 100 becquerel per kubikmeter. Enligt Strålsäkerhetsmyndigheten i Sverige handlar det om ungefär 200 dödsfall mindre varje år om radonsänkande åtgärder sätts in i alla bostäder som har över 200 becquerel. Det vill säga om åtgärderna medför att halten efteråt är 100 bequerel per kubikmeter luft eller lägre, säger Lars Mjönes, utredare på Strålsäkerhetsmyndigheten. Myndigheten beräknar att Sverige har bostäder där radonhalten överstiger nuvarande riktvärde på 200 bequerel per kubikmeter luft. Boverket gjorde nyligen bedömningen att med dagens saneringstakt kommer samtliga dessa bostäder vara åtgärdade först år om riktvärdet därtill halveras beräknas antalet drabbade bostäder vara det dubbla, alltså närmare en miljon bostäder. Kostnaden för åtgärderna hamnar då uppåt 25 miljarder kronor. Är det då ens möjligt att komma ner i HALVERADE RIKTVÄRDEN år 1990 sänkte Socialstyrelsen riktvärdet för inomhusradon i befintliga hus från 800 till 400 becquerel per kubikmeter. För nybyggnation blev riktvärdet 200 bequerel per kubikmeter luft halverades riktvärdena även i äldre hus till 200 becquerel per kubikmeter luft. Regeringens miljömål, att alla bostäder och lokaler ska vara nere under den halten, ska vara uppfyllt till år "En möjlig väg att gå är att i ett första steg endast sänka riktvärdet till 100 bequerel per kubikmeter för nyproduktion" WHO:s föreslagna riktvärde på 100 becquerel per kubikmeter? Att åtgärda alla hus så att de kommer under 100 bequerel per kubikmeter luft skulle bli svårt. Och vi kan inte ha ett lagligt krav som är omöjligt att uppfylla, anser Michael Ressner. En flaskhals är att det finns för få konsulter och byggnadsfirmor som kan sanera radonhusen. En möjlig väg att gå är att i ett första steg endast sänka riktvärdet till 100 bequerel per kubikmeter för nyproduktion, säger han. Det innebär att man skulle vänta med att sänka riktvärdet för hus som redan är byggda. medelradonhalten i svenska bostadshus beräknades för några år sedan ligga på strax över 100 becquerel per kubikmeter luft. Markradonet är den absolut största källan till de höga halter radon som uppmäts i hus. Därtill finns fastigheter byggda med blåbetong som avger radon (se faktaruta). Men ofta bidrar även markradon till höga radonhalter i dessa byggnader. Att komma ner i riktvärdet 100 becquerel per kubikmeter kan alltså bli svårt och i vissa hus omöjligt, enligt Michael Ressner. Men han tror inte det är något problem att uppfylla dagens gräns på 200. Enligt regeringens miljömål ska radonhalten i skolor och förskolor vara lägre än 200 becquerel per kubikmeter luft senast år 2010 och i alla bostäder senast Målet kommer att uppfyllas Michael Ressner vad gäller lägenheter, skolor och förskolor. Men för småhusen bedömer alltså Boverket att målet inte uppnås förrän 2065, med dagens saneringstakt. Alla småhusägare är inte medvetna om problemet och det är svårt att få ut informationen. Vi hade hoppats på att det skulle lösa sig i och med att radonhalten ska anges i energideklarationerna. Men regeringen kommer med en proposition under våren om förändringar av miljömålssystemet. Vi får se vad de föreslår, säger Michael Ressner. 22 Bofast 7/2009 Bofast 8/

13 R A D O N O S Y N L I G H Ä L S O R I S K R A D O N O S Y N L I G H Ä L S O R I S K Redan i dag, med nuvarande riktvärde för radon, finns hus som behöver rivas på grund av för hög radonhalt. Men ofta är det en kombination med ett stort renoveringsbehov som leder fram till beslutet. i samband med en ombyggnad i området Södra Kvarngärdet i Uppsala, beslutade det kommunala bostadsbolaget Uppsalahem att riva en radhuslänga med fyra lägenheter i stället för att bygga om den. Höga värden av radon, sammantaget med ett stort renoveringsbehov, gjorde att bolaget bedömde att det var bättre att riva än att sanera och renovera radhusen. Bolaget väljer nu att bygga nya hus på platsen. Eftersom vi kan återskapa bra bostäder i det här området som är mer energisnåla och utan blåbetong så valde vi alternativet att riva, säger Åsa Hedenberg, vd för Uppsalahem. Just denna länga har en annan konstruktion än övriga hus i området. Den är byggd Åsa Hedenberg med RIVET Åsa Hedenberg, vd för Uppsalahem: I vissa fall är det bättre att riva blåbetong med stor andel alunskiffer (se även faktaruta på föregående uppslag). Husen har inga skyhöga värden men de åtgärder som skulle behöva göras, till exempel att installera fläktar för att öka ventilationen, går stick i stäv med de energimål vi har. En sänkning av riktvärdet för radon, enligt WHO:s senaste rekommendation, ner till 100 bequerel per kubikmeter luft, skulle beröra många hus. Åsa Hedenberg tror att det blir svårt att komma ner i den låga nivån, och att det skulle krävas kraftfulla åtgärder för att lyckas. Självklart är det en drastisk åtgärd att riva i stället för att renovera, men jag tycker att det är ett alternativ som fler borde titta på. I vissa fall är det bättre, säger Åsa Hedenberg. även kommunägda Bostaden i Umeå har haft hus som rivits på grund av höga radonvärden. I centrala Umeå revs under sommaren 2009 två hyreshus just av den anledningen. Framför allt revs husen för att de hade för höga halter av radon. De var byggda på och 1960-talen och hade självklart behövt renoveras, men det var radonet som Ann-Sofi Tapani "Husen hade självklart behövt renoveras, men det var radonet som var avgörande för beslutet" var avgörande för beslutet, berättar Ann- Sofi Tapani, vd på Bostaden i Umeå. Husen låg i ett attraktivt läge och var byggda med blå lättbetong. Årsmedelvärdet låg strax över 400 bequerel per kubikmeter luft och trots ökad ventilation lyckades bolaget inte komma ner under 200. Därför fattades beslutet att riva. Här går det ju också bra att bygga nya hus eftersom det inte finns något markradon på tomten, säger Ann-Sofi Tapani. Hyresgästerna i de cirka 50 lägenheterna fick alla en personlig handläggare och har hittat annat boende. eva.blomberg@bofast.net bostaden i umeå ulrika majstrovic Hansén Inget radonbidrag till hyresrätterna Villaägare har rätt till statligt bidrag för sin radonsanering, men inte ägare av hyreshus. Både Hyresgästföreningen och Sabo anser att det är ytterligare ett bevis på obalansen mellan upplåtelseformerna. sedan drygt 20 år tillbaka finns ett statligt bidrag som småhusägare kan få för att radonsanera sina hus. De får tillbaka halva kostnaden för åtgärden, dock maximalt kronor. Bidraget är lika stort i dag som när det kom, och betalas inte ut till fastighetsägare med hyreshus. Enligt Leif Holmberg (c), politiskt sakkunnig på miljödepartementet, har regeringen utgått från var problemet varit störst. När möjligheterna till radonbidrag en gång i tiden inrättades så bedömdes att problemet med radon var störst i enbostadshus, därför riktades bidraget mot villaägarna, förklarar Leif Holmberg. Drygt fyra gånger fler villor än flerbostadshus är byggda med så kallad blåbetong i Sverige och när det gäller markradon är det markkontakten som avgör hur mycket radon som huset utsätts för (se även sidan 22). Därför är problemet störst i enfamiljshus. Bidragets storlek och omfattning har enligt Michael Ressner, utredare på Socialstyrelsen, diskuterats inom den egna myndigheten och den samarbetsgrupp för radonfrågor där flera andra berörda myndigheter deltar. Vi tycker naturligtvis att det vore bra om man fick bidrag även för sanering i flerbostadshus för att snabba på processen. Det kan tänkas att vi rekommenderar förändringar vad gäller bidraget, särskilt om vi kan visa regeringen att det innebär en samhällsekonomisk vinst, säger Michael Ressner. Antalet lungcancerfall är i dag cirka 500 varje år i Sverige. Att få ner det antalet är något som samhället skulle tjäna på, eftersom sjukdomen drabbar många människor i arbetsför ålder och kostar samhället stora summor. Patrizia Finessi Regeringen anslår för närvarande 32,8 miljoner kronor varje år till radonåtgärder. 1,5 miljoner kronor av dem ska gå till informationsinsatser. Susanna Skogsberg, regeringens radonutredare, föreslog redan år 2000 att bidraget förutom till villaägare även skulle beviljas fastighetsägare till flerbostadshus. Men det hörsammades inte. Människor bor i båda hustyperna, så det är konstigt att man sätter en grupp framför en annan, säger hon. ett stort arbete har lagts ner bland de kommunala bostadsbolagen vad gäller mätningar och även åtgärder, enligt Patrizia Finessi, projektledare för miljöfrågor på Sabo. Att mäta köpa in radondosor och att avsätta personal som ställer ut och hämtar in dem kostar en hel del pengar. Därtill kommer givetvis kostnader för saneringar och eftermätningar. I de flerbostadshus där radonhalterna fortfarande är höga är det förenat med stora kostnader att komma ner under riktvärdet. Det är märkligt att bara småhusägare får bidrag. Det spär på obalansen mellan upplåtelseformerna, säger Patrizia Finessi. eva.blomberg@bofast.net "Riskförnekelsen är väldigt stor" Människor kan vara utsatta för den livsfarliga gasen radon utan att veta om det. Och de flesta vill heller inte förstå hur allvarlig radonrisken är, tror Susanna Skogsberg, som utrett radon på regeringens uppdrag. i slutet av 1990-talet tillsattes en statlig utredning som skulle analysera radonproblemet och föreslå åtgärder för att få ned radonhalterna under de nivåer som då gällde i bostäder och lokaler. Susanna Skogsberg, numera förbundsjurist på Hyresgästföreningen, var den som fick utredningsuppdraget. Utredningen låg bland annat till grund för det riksdagsbeslut som gjorde att riktvärdet år 2004 sänktes från 400 till 200 bequerel per kubikmeter för befintlig bebyggelse. I dag skulle Susanna Skogsberg gärna se att värdet sänktes ytterligare. Jag tycker att det vore positivt om riktvärdet sänktes. Vi måste försöka komma ner i så låga värden som möjligt och när en radonsanering görs försöker man även i dag att komma ner under 100 bequerel per kubikmeter. hon tror inte att det är realistiskt att uppnå riksdagens mål att alla bostäder ska vara under dagens riktvärden fram till år Även Boverket har nyligen gjort bedömningen att målet kommer att uppnås för flerbostadshus, medan det blir mycket svårt för landets småhus. Susanna Skogsberg tror, trots det, att en sänkning av riktvärdet skulle göra att människor förstår hur allvarlig radonrisken faktiskt är. Kanske skulle det undanröja lite av den riskförnekelse som finns. För riskförnekelsen hos människor är väldigt stor när det gäller radon. varför det är så tror hon beror på att radonet varken syns, känns eller Susanna Skogsberg luktar. Man kan bo och vara utsatt för radon utan att ens veta om det. Därtill tar det lång tid från det att någon blivit utsatt för radon tills att lungcancersjukdomen debuterar. Därför är det så viktigt att mäta, för annars hittar man inte dessa bostäder med förhöjda halter. 24 Bofast 8/2009 Bofast 8/

14 R A D O N O S Y N L I G H Ä L S O R I S K Stor osäkerhet i mätningarna Halten radon kan på ett och samma ställe variera stort över tiden. Därför kan ett hus som är godkänt efter dagens riktvärde för radon ändå under viss tid ha för höga halter i luften. Och en sanering är ingen garanti för att de sjunker, eftersom mätosäkerheten är så stor. Blåbetong radonmätningar ska göras mellan oktober och april, under en period om minst två månader (se faktaruta på sid 22). Kommunala Örebrobostäder gör successivt radonmätningar i hela sitt bestånd om lägenheter. Linus Larsson, miljöchef på Örebrobostäder, förklarar den mätmetodik som används. Mätningen går till så att vi lägger ut två dosor, i alla lägenheter i bottenplanet, om huset inte har källare, berättar han. Han förklarar att det är viktigast att mäta i husets understa plan eftersom markradon är den främsta källan till höga radonhalter. På övriga Linus Larsson våningar i huset mäts en lägenhet per plan, eller minst 20 procent av lägenheterna totalt. Sedan sammanvägs värdena till ett årsmedelvärde. På ett och samma ställe kan värdet i en lägenhet variera kraftigt både under dygnet och med årstiderna. Variationerna beror bland annat på temperatur- och vindförhållanden, hur ventilationssystemet fungerar och hur RIKTVÄRDEN, GRÄNSVÄRDEN OCH TILLSYN Riktvärden är allmänna råd till ansvariga myndigheter och domstolar. Värdena kan inte diskuteras, utan är en fastslagen gräns. Gränsvärden finns i bindande föreskrifter och är direkt riktade till den som bedriver en verksamhet. Rent juridiskt är riktvärden och gränsvärden lika bindande för en fastighetsägare. Radonriktvärdet är en rekommendation från Socialstyrelsen till kommunernas miljö- och hälsoskyddskontor som har tillsynsansvar för befintlig bebyggelse. Radonhaltig mark ofta hyresgästen vädrar. Mätosäkerheten är upp emot 40 procent på grund av naturliga variationer, säger Linus Larsson. Efter vinterns inplanerade mätningar kommer Örebrobostäder att ha gått igenom alla sina lägenheter och mätt radonhalterna. Men redan nu har bolaget en uppfattning om statusen i hela beståndet. Radon förekom i fler hus än vi hade förväntat oss, men vi hittade inga extremt höga halter någonstans. Som högst låg de på cirka bequerel per kubikmeter luft. radonsanerande åtgärder har i dag gjorts i de flesta av de hus där radon hittades. Men eftersom variationen är så stor kan det faktiskt finnas något förhöjda halter av radon i vissa lägenheter, även i hus som är godkända utifrån nuvarande riktvärde, tror Linus Larsson. Värdena påverkas av hur hyresgästen bor i sin bostad; om det vädras mycket eller Kommunerna kan ålägga fastighetsägare att mäta radonhalten i sina fastigheter och åtgärda vid för höga värden. När det gäller nybyggnation är det Boverkets byggregler som fastställer gränsvärdet och den kommunala byggnadsnämnden som har tillsynsansvaret. Riktvärdena för radonhalter i bostäder och lokaler, där kommunerna har tillsyn enligt miljöbalken, är kopplade till begreppet olägenhet för människors hälsa och ligger i dag på 200 bequerel per kubikmeter luft. ventilationen täpps till eller stängs av helt. Reser hyresgästen bort en längre tid står luften still och halterna stiger. Trots radonåtgärder kan det alltså vara svårt att komma ner i och behålla låga värden, på grund av mätosäkerheten, hyresgästernas bostadsvanor och radonets naturliga variation i luften. Ett sänkt riktvärde till 100 bequerel per kubikmeter luft, som är WHO:s rekommendation, skulle enligt Linus Larsson inte göra det lättare. Att få ner värdena är svårt redan nu, när riktvärdet ligger på 200 bequerel per kubikmeter. När vi gör eftermätningar efter en åtgärd kan saneringen haft effekt i fem av tio lägenheter, i tre ingen effekt alls och i två lägenheter kan värdet ha ökat. Just på grund av mätosäkerheten. i en del lägenheter behöver man alltså vidta fler och kraftigare åtgärder. En sänkning av riktvärdet skulle bli kostsam för bolaget och ta mycket tid, tror Linus Larsson. Frågan är också, enligt honom, om man då kommer att behöva mäta i alla lägenheter. Det blir konsekvenser, dels ekonomiska, dels för hyresgästerna med mycket störande spring i lägenheterna. Om vi skulle behöva mäta alla lägenheter, skulle det innebära ytterligare lägenheter, vilket troligtvis tar cirka fem år till, säger han. Samtidigt handlar det ju om inomhusmiljön och våra hyresgästers hälsa, så det riktvärde som sätts kommer vi självklart arbeta för att uppnå, tillägger han. eva.blomberg@bofast.net God Jul & Gott Nytt År önskar Ljusnarsbergs Fastighets AB 26 Bofast 8/2009

15 debatt Bostadsbolagen skryter gärna med sina miljöprogram Miljögruppen inom Hyresgästföreningens Stockholmsregion anser att bolagens miljöprogram ofta innehåller mest meningslösa fraser och svepande formuleringar Debattera i Bofast Skriv till: Bofast, Box 474, Stockholm Redaktör: Christian Lacotte tel , e-post: info@bofast.net Bostadsminister Mats Odell presenterade nyligen, flankerad av Sabo, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna, ett förslag till nya villkor för allmännyttan (se sidorna 8 14). Intresseorganisationerna är alltså positiva men det finns även kritiska röster. Vänsterpartiets bostadspolitiske talesperson Egon Frid vill ha kvar både självkostnadsprincipen och allmännyttans hyrestak. Bengt Owe Birgersson, före detta vd för Sabo, anser att bostadsbolagen bör få behålla hela reavinsten efter försäljningar och s-riksdagsmannen Johan Löfstrand vill noggrant granska förslaget så att hyresgästerna inte drabbas av oskäliga hyreshöjningar. Vi avvisar förslaget om en kommersiell allmännytta allmännyttan har en stor betydelse och viktig roll att spela för att vi ska uppnå målet om allas rätt till en bostad och en social bostadspolitik. Vänsterpartiets mål och ambitioner är att vi ska bygga bostäder per år varav ska vara hyresrätter. Uppnår vi detta så mer än fördubblar vi byggandet av hyresrätter. För att uppnå detta driver vänsterpartiet, och har motionerat under allmänna motionstiden i höst, kravet om ett bostadslyft för hyresrätten. regering och riksdag måste, tillsammans med kommunerna och de kommunala bostadsföretagen, ta ett nationellt ansvar för en kraftig ökning av byggandet av hyresrätter. Ekonomiska styrmedel bör införas så att alla kommuner tar detta ansvar. Detta föreslår vi ska ske med reformerade bostadssubventioner för att möjliggöra byggandet och dessutom garantera rimliga hyror för de boende. Dagens efterfrågestyrda byggande leder till ett kostnadsdrivet byggande som de som Dagens efterfrågestyrda byggande är kostnadsdrivande mest behöver en bostad aldrig kommer att ha råd att hyra och bo i. Vi har i dag en debatt kring bostadspolitiken som handlar om att höjda hyror löser behoven av ökat byggande och balans på hyresmarknaden. Detta kan inte vara mer felaktigt, och en övertro på att marknaden löser problemen. De som vill ha marknadshyror och efterfrågestyrda hyror är nöjda med den debatten, men inte landets hyresgäster och de bostadssökande som står i bostadskön. Fler hyresrätter och rimliga hyror går hand i hand. Det är viktigt att vi slår vakt om allmännyttan och att vi får en lagstiftning som tydliggör allmännyttans och kommunernas bostadsförsörjningsansvar. vi avvisar förslaget om en kommersiell allmännytta då detta leder till ett vinstintresse i stället för fokus på en seriös bostadsproduktion och lägenhetsförvaltning. Allmännyttans huvudansvar måste vara att bygga och förvalta kommunens hyresrätter utifrån självkostnadsprincipen. Vänsterpartiet anser också att allmännyttans hyresnormerande roll är central och viktig för ett starkt hyrestak. I den så kallade överenskommelsen mellan Sabo och Hyresgästföreningen är denna princip ersatt av principen att en jämförelse ska ske med de på orten förhandlade hyrorna. Vänsterpartiet respekterar att hyrorna sätts av parterna på en förhandlad hyresmarknad, men vi anser att hyreslagstiftningen ska innefatta ett starkare hyrestak i stället för ett svagare. Vi tror att en stark lagstiftning kan utgöra ett viktigt och nödvändigt stöd för en stark förhandlingsmodell. Principerna om självkostnad, ulrika majstrovic hansén Allmännyttans hyresnormerande roll är viktig och central för ett starkt hyrestak, anser vänsterpartiet. allmännyttans hyresnormerande roll och en allmännytta med ett tydligt bostadsförsörjningsansvar är då centrala för en social bostadspolitik, och med en hög målsättning om att bygga hyresrätter per år i Sverige. utredarilansskrib Egon Frid (v) riksdagsledamot och bostadspolitisk talesperson Låt bostadsbolagen behålla hela vinsten dimmorna skingras. Enigheten om de framtida förutsättningarna för de kommunala bostadsföretagen är närmast total. Det är svårt att finna exempel på mer framgångsrik lobbying än den från främst Sabo och Hyresgästföreningen. Regeringens förslag följer nästan helt den uppgörelse som organisationerna träffade i våras. De kommunala bostadsföretagen kan se fram emot en verklig konkurrens med de privata fastighetsägarna. När alla verkar övertygade om att den unika och framgångsrika svenska modellen inte ryms inom EU:s regelverk, då återstår tyvärr bara att välja mellan konkurrens på lika villkor eller de socialbostäder som alla säger nej till. erfarenheten från tidigare omregleringar, som kreditmarknaden och fjärrvärmemarknaden, har lärt oss att förändringar som kan verka okontroversiella och marginella i realiteten kan skapa en helt ny och icke förutsatt situation. Kanske blir det så också med dessa förändringar. Frågan är vilka motiv kommunerna kommer att se framöver för sitt ägande då företagen inte kan ta andra hänsyn än de rent affärsmässiga, det vill säga samma som privata företag i samma situation skulle ta. Eller när företagen måste kräva särskild ersättning för insatser som kommunen också kan handla upp av andra aktörer. kanske kommer många kommuner att tycka att det är bättre att privata företag som är specialiserade på fastighetsförvaltning får ta sig an de utmaningar som väntar när miljonprogrammets fastigheter nu ska rustas upp för minst 50 miljarder kronor enligt Sabos underhållsstudie. Lägenheterna blir ju kvar på den lokala bostadsmarknaden och kommunen kan koncentrera sig på att lösa bostadsfrågan för de hushåll som inte är tillräckligt lönsamma för företagen för att få hyra på marknadens villkor. Att klara detta utan att fastna i socialbostadsalternativet är givetvis en intressant utmaning. Hur det nu ska gå till. Men oavsett vilken bedömning man gör av kommunernas framtida ägarintresse så är det viktigt att värna om företagens möjligheter att underhålla sitt fastighetsbestånd. Miljonprogrammet är en fantastisk tillgång när vi nu ska skapa tillgängliga och energisnåla bostäder till en allt äldre befolkning. Men det kommer, som framgår av Sabos studie, att krävas betydande finansiell kreativitet att klara detta. Hyresgästerna måste räkna med högre hyror. Fastighetsägarna får vara modesta i sina avkastningskrav och staten måste nog med bland annat rot-stöd ge hyresrätten samma generösa behandling som villaägarna. det kommer också att krävas försäljningar av enskilda fastigheter i företagen för att frigöra reavinster som kan användas i resten av beståndet. Därför, Mats Odell, tänk om och låt företagen få behålla hela reavinsten vid de försäljningar som kommer att bli nödvändiga. Då skapar du förutsättningar inte bara för det radikala bostadspolitiska systemskifte som du av allt att döma eftersträvar. Du ger samtidigt de tidigare allmännyttiga företagen förutsättningar att också i sin nya roll bevara och skapa goda bostäder och bostadsområden till hyresgästernas fromma. Bengt Owe Birgersson f d vd för Sabo Läs mer En avkastning på över 5 procent redan dag ett på de flesta av hyresrättsprojekten Mats Leifland, vice vd på Peab, som häromveckan bildade det nya privata bostadsbolaget Tornet tillsammans med Folksam och Riksbyggen, tror att det lönar sig att bygga nya hyreshus. WEBB-FRÅGAN ÄR RELINING/RÖRINFODRING ETT BRA ALTERNATIV TILL TRADITIONELLA STAMBYTEN? Fyra av tio tycker att relining är ett bra alternativ, lika många är av motsatt uppfattning. En femtedel av webbröstarna vet inte vad de ska tro. Gå gärna in och rösta på nästa webbfråga: Är regeringens bostadspolitik bra för allmännyttan? Allmännyttans hyresledande roll föreslås att ersättas av ett töcken Nätverket för hyresgästernas boendetrygghet och Hyresgästföreningens innerstadsföreningar i Stockholm är mycket kritiska mot regeringens förslag, som de menar leder till näst intill marknadshyror. 28 Bofast 8/2009 Bofast 8/ nej 39% vet ej 22% ja 39%

16 debatt Debattera i Bofast Skriv till: Bofast, Box 474, Stockholm Redaktör: Christian Lacotte tel , e-post: info@bofast.net Regeringens bostadspolitik är djupt oansvarig regeringen reinfeldts bostadspolitik har misslyckats. Bostadsbyggandet faller kraftigt. Under de tre första kvartalen 2009 påbörjades enligt Statistiska centralbyrån bostäder. Det är nära färre än under motsvarande period Bostadsbristen tilltar samtidigt som stora ungdomskullar är på väg ut på bostadsmarknaden. Cirka 70 procent av Sveriges kommuner uppger att det är brist på hyresrätter. Stora bostadsbestånd, inte minst de byggda under miljonprogrammet, står under omfattande renoveringsbehov. Regeringen saknar en politik för att möta detta. därtill kommer regeringens hantering av frågan kring allmännyttans roll och det svenska hyressättningssystemet. Hanteringen har varit under all kritik. Först ger regeringen nya direktiv till Allvillutredningen med kraftig slagsida åt marknadshyror. Sedan tas regeringen uppenbarligen på sängen av de starka reaktioner förslagen om marknadshyror väckte. Tills nyligen har regeringen varit oförmögen att ge besked. Det har orsakat onödig oro och osäkerhet på hyresmarknaden, både för hyresgästerna och för bostadsbolagen. Regeringen har ännu inte inkommit till riksdagen med något förslag. Dock har nu en departementspromemoria skickats ut på remiss. Vi välkomnar att regeringen tycks tagit till sig av den massiva kritik som Allvillutredningen väckte. Det finns inget stöd för marknadshyror. Det tvingas regeringen till slut också inse. Vi kommer nu att granska förslagen noga och lyssna till parterna för att förvissa oss om att hyresgästernas skydd mot oskäliga hyreshöjningar garanteras, att bruksvärdessystemet står intakt och att allmännyttan ges de förutsättningar som krävs för att även fortsättningsvis kunna erbjuda bra bostäder till breda grupper. Det bostadspolitiska ansvaret ska delas mellan stat och kommun. Detta är en viktig princip. Men under den moderatstyrda regeringen har det delade ansvaret i stället utvecklats till att bli ingens ansvar. Det är inte bara oroande det är djupt oansvarigt. de allmännyttiga bostadsbolagen är ett av kommunens viktigaste verktyg för att klara bostadsförsörjningen. Vi vill att de även i framtiden ska erbjuda bra bostäder till breda grupper och vill fortsätta att utveckla de allmännyttiga bostadsföretagen på ett sådant sätt att ägarna ges professionella möjligheter att ta sitt bostadspolitiska ansvar. De kommunala bostadsföretagen bör driva verksamheten enligt affärsmässiga principer och med begränsad vinstutdelning. Vi socialdemokrater är övertygade om att Sverige behöver en aktiv bostadspolitik där staten tillsammans med kommunerna gör mer inte mindre för att öka bostadsbyggandet och öka takten i klimatinvesteringarna i bostadssektorn. Vi har lagt fram en rad konkreta förslag på detta. bristen på bostäder riskerar att bli ett allvarligt hinder för Sveriges möjligheter att bekämpa arbetslösheten och öka sysselsättningen. I detta ligger även långsiktiga, rättvisa och stabila villkor på hyresmarknaden som en viktig förutsättning för en väl fungerande svensk bostadsmarknad. Johan Löfstrand (s) tillförordnad ordförande i Civilutskottet Hur står det till med de gamla garageportarna? Hur är konditionen - är det dags att modernisera? Störst i Sverige på garageportar och portöppnare. För information om närmaste GaragePortExpert, se vår hemsida eller ring God Jul & Gott Nytt År önskar w w w. g a r a g e p o r t e x p e r t e n. s e Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar skräddarsydda aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd för ett tryggt och problemfritt boende. De är effektivt energioch ljudisolerade och bland de mest inbrottssäkra på marknaden. H-Fönstret AB Gåseberg Lysekil Tel Fax Bofast 8/2009 Bofast 8/

17 riksrundan något på gång? Skriv till: Bofast, Box 474, Stockholm Eva Blomberg tel e-post: God Jul & Gott Nytt År önskar nordiska museet NYBRO. Det kommunala bostadsbolaget i småländska Nybro, Nybro Bostads AB, har hakat på trenden med home make-over, inspirerade av diverse inredningsprogram på teve. Det är tredje gången bolaget ger fem hyresgäster en ansiktslyftning av sin lägenhet. Vi annonserar och lägger även ut på vår hemsida att hyresgästerna kan anmäla sig genom att skicka in namn och adress. Det enda kriteriet för att få en home make-over är att hyresgästen ska ha bott i sin lägenhet i minst fem år, berättar Leif Olson, marknadsansvarig på Nybro Bostads AB. Ungefär 60 till 160 namn brukar komma in. Sedan dras en förstaprisvinnare genom lottning. Första pris är en renovering i vinnarens lägenhet och den utförs av Nybro Bostads AB:s egna hantverkare. Men hyresgästen får inte bestämma helt själv vad som ska göras och hur det ska se ut. De som vinner får säga vad de absolut nybro bostads ab Tvättstugans historia nu på pränt stockholm. I samband med att Nordiska Museet i Stockholm öppnade sin utställning Tvättstugan nyligen publicerades en bok i nätt format: Tvättstugan en svensk historia. Boken, som är skriven av etnologen och journalisten Kristina Lund, beskriver den svenska tvättstugan som en unik institution med rötter i folkhemmets vision om ett rättvist och jämställt samhälle. förutom att presentera tvättstugans historia skriver Kristina Lund om denna älskade, hatade tvättstuga som en mötesplats motsvarande kyrkbacken i det gamla bondesamhället. En plats för väntan, konflikter, kärlek och arga lappar, ludd och smuts. Utställningen pågår fram till den 7 mars Total home make-over à la Nybro inte vill ha, till exempel ifall de spyr av gröna tapeter, säger Leif Olson. Vilket slags renovering som görs varierar med behovet. Kostnaden har i snitt legat på cirka kronor. Vi har gjort allt ifrån att lägga nya golv och tapetsera om en hel lägenhet till att slå ner en vägg så att en hyresgäst fick nytt, större kök, berättar Leif Olson. Senaste förstaprisvinnaren fick ett helt nyrenoverat kök, omtapetserat i flera rum och nybyggd altan med inglasning i sitt radhus. De övriga fyra pristagarna får checkar på kronor som kan bytas mot exempelvis omtapetsering, ny spis eller nytt golv i sina lägenheter. Det här har blivit väldigt omtalat och den som vinner blir salig. Det stärker vårt varumärke, men det stärker också sammanhållningen bland våra hantverkare, säger Leif Olson. nybro bostads ab Gavlegårdarna uppmuntrar goda grannar GÄVLE. Goda grannar ska premieras, tycker kommunägda Gavlegårdarna och uppmanade under hösten sina bostads- och lokalhyresgäster att nominera en särskilt bra granne till Årets granne Totalt har 16 personer nominerats och alla motiveringarna publiceras i de tre kommande numren av bolagets hyresgästtidning Angelägenheter. På en röstningskupong kan hyresgästerna sedan välja sin favorit. Jag är förvånad över att det blev 16 stycken, för jag trodde att människor skulle ha lite svårt att komma till skott och knåpa ihop en motivatering, säger Åsa Clerkeborn, ansvarig för Angelägenheter. åsa clerkeborn berättar att motiveringarna handlar om grannar som skottat snö för att andra hyresgäster ska lyckas ta sig till tvättstugan innan plogbilen hunnit fram. Och om dem som promenerar sin grannes hund när ägaren är sjuk och vattnar blommor under semestrar. En av motiveringarna nämner Åsa Clerkeborn särskilt: Den från en 85-årig hyresgäst som nominerat en granne som bland annat hjälper honom med diverse skrivelser. Egentligen skulle jag velat skanna in motiveringarna. För i det här fallet var ju hyresgästen tvungen att knåpa ihop brevet själv för att grannen inte skulle få reda på det. Och man såg verkligen hur svårt han hade att skriva. Då blev jag nästan tårögd, för det var så hjärtskärande. priset är ännu inte bestämt. En grupp inom företaget ska kallas samman för att komma överens om det. Det kommer absolut att bli något fint, som är värt något, intygar Åsa Clerkeborn. Även de som nominerar och de som röstar på vinnaren får något för sin medverkan. Alla som nominerade fick två biobiljetter vardera och de som röstar på det bästa grannen! vinnande bidraget får en biobiljett var. Årets granne i Gavlegårdarna koras i februari Bofast 8/

18 Annorlunda bostäder Den svenska allmännyttan är stor nästan bostäder. Vissa trängs i trånga gränder, andra har vida vyer över slätter. Några hus är unga och kaxiga, andra äldre och värdiga. Bofast har besökt några av dem som skiljer sig från mängden. Hälsningar från Kristineberg Slottet som samlat kungligheter, föräldralösa barn och kulturkändisar Max von Sydow, Mai Zetterling, P O Enquist men också föräldralösa barn och kungligheter. Kristinebergs slott har i århundraden haft en lika lysande som brokig samling ägare, hyresgäster och besökare. Text thomas andersson Foto Ulrika majstrovic hansén Ann-Marie och Per-Axel Hildeman flyttade till Kristinebergs slott Bellman sjöng alldeles i närheten. Det vore konstigt om han inte gjorde det här också. Jag vill gärna tro det! säger Per Axel Hildeman, mångårig hyresgäst på Kristinebergs slott på Kungsholmen i Stockholm, som numera är en del av allmännyttans kulturskyddade fastighetsbestånd. Kristinebergs slott var från början inget slott, utan en malmgård. Belägen bland skog och klippor i väglöst land, längst västerut på vad som då kallades Munkelägret. Det vill säga den av Stockholms öar som först mot slutet av 1600-talet började benämnas Kungsholmen. den förste ägaren av Kristinebergs slott var en fältherre. Han hette Lennart Torstensson och fick 1647 som tack för sina militära bravader under trettioåriga kriget området som förläning av Drottning Kristina. Men det är inte drottningen utan fältherrens sonhustru, Kristina Stenbock, som antagligen givit namn åt Kristineberg. Den nuvarande huvudbyggnaden är hur som helst uppförd av den förmögne borgaren och handelsmannen Roland Schröder. Han köpte egendomen 1748 och lät bygga en elegant, lite stram rokokobyggnad i sten på två våningar. Den fick ett karakteristiskt brutet tak ovanför en rad av nio fönster. Klocktornet på taket och en del annat har tillkommit efterhand. På Kristinebergs slott finns i dag totalt fyra allmännyttiga hyreslägenheter. Två ungefär likadana på 200 kvadratmeter på vardera våningsplanet i huvudbyggnaden, en mindre lägenhet på 47 kvadrat högst upp på vinden, och en trerumslägenhet i en av flygelbyggnaderna. Det var till slottets övervåning som Per- Axel och Ann-Marie Hildeman flyttade in Den tidigare hyresgästen och konstnären Emil Johansson-Thor hade gått bort Sedan dess stod våningen, då med Stockholms stad som hyresvärd, tom. En del tänkte sig att något slags kulturinstitution skulle flytta in. Som det brukar gå med sådana här byggnader. Men ingen av de andra hyresgästerna ville flytta, så den tanken övergavs. >> 34 Bofast 8/2009 Prinsar, kulturpersonligheter och föräldralösa har knackat på porten till Kristinebergs slott.

19 Kristinebergs slott - en kulturhistorisk pärla i Stockholms allmännyttiga bestånd. Herrskapsrummen i paret Hildemans slottsvåning ligger i fil mot söder. Fruktträdgården numera allmän plats för skolbarn, hundägare och andra. Rokoko, konstfullt utförda dörröverstycken och ett stilla lugn präglar atmosfären. Per-Axel Hildeman kan se tillbaka på 45 år som hyresgäst på Kristinebergs slott. >> Det berättar Per-Axel Hildeman, som kan Kristinebergs historia på sina fem fingrar, samtidigt som han visar runt i våningen som varit hans och hustruns hem i snart 45 år. här finns det ganska ordinära köket på hörnan och sedan kommer som matsal det kinesiska rummet med sina drakar och buddhafigurer på tapeterna. Här syns också de sirliga österländskt inspirerade dörröverstyckena gjorda av svenska konstnärer, men efter franska förebilder. Sedan kommer övervåningens ursprungliga sällskapsrum, det striktare gustavianska rummet i gulbrun ton. Därnäst det blå rummet: sovrummet i konsekvent rokoko med förhängen och sänghimmel. Längst bort ligger det som efter färgen på de målade väggarna kallas gröna rummet. Det är makarna Hildemans gemensamma arbetsrum. Motiven på dörröverstyckena är putti med andra ord små knubbiga bebisar som jagar och fiskar ute i naturen. Här är det hemtrevligt belamrat med böcker och allehanda dokument och papper och utsikt i söder mot fruktträden och parken. En gång en efter franskt mönster strikt, geometriskt anlagd park med buxbomshäckar, prydnadsträd och springbrunnar. Numera för lekande skolbarn, hundägare och Kristinebergare i allmänhet den välkända Äppelparken. Ofta kommer pensionärer gående och skakar lite på grenarna. Helt okej! Det här är allas vår gemensamma fruktträdgård här på Kungsholmen. Till herrskapsrummen i söder kan sedan läggas ett par mindre rum mot slottsgården en gång avsedda för tjänstefolk vid Bofasts besök tillfälligt nattlogi för en gästande fransk journalist. Nej, Kristinebergs slott blev inget museum eller hemvist för någon offentlig kulturinstitution. Och visst har Hildemans genom alla år betalt hyra som vanliga hyresgäster, men nog blev övervåningen på slottet under och 70-talen ändå något av en kulturell träffpunkt. Efter flera år utomlands som universitetslärare i New York och som anställd av Svenska institutet i London och Paris hade Per-Axel Hildeman ett par år före flytten till Kristineberg kommit hem till jobbet som chef för Svenska institutet och marknadsföringen av svensk kultur i utlandet. när chansen dök upp blev den tomma slottsvåningen på Kungsholmen den perfekta representationsbostaden. Vi hade en stor lägenhet ute i Hässelby som vi bytte mot den här, minns Per-Axel Hildeman. Regissörer och skådespelare som Mai Zetterling, Max von Sydow och Erland Josephsson, författare och poeter som Per Wästberg, Lars Gustafsson, P O Enquist och Tomas Tranströmer, textilkonstnärinnan Edna Martin... Många av tidens mer etablerade eller då lovande kulturpersonligheter var vänner i huset och gästade vid fester och olika tillställningar Hildemans våning på Kristinebergs slott. Den ståtliga rokokobyggnaden med den generösa parken och trädgården kallas i de flesta handlingar för Kristinebergs slott. Men det är ingen officiell adress och ingen ordentlig skylt på platsen upplyser om vad det är för byggnad man ser och vad den har för historia. beteckningen slott normalt en kunglig bostad på det som från början var en malmgård är en smula höljt i dunkel. Det troliga är ändå att historieskrivningen om slottet Kristineberg börjar när marskalken Jean Baptiste Bernadotte med sitt franska följe kommer till Sverige och kröns till Karl XIV Johan. En i kungakretsen är hertigen Armand d Otrante, för övrigt son till Napoleons fruktade polisminister Joseph Fouché. Han köper Kristineberg och bosätter När det flyttade in en prins här blev man väl tvungen att kalla det för slott sig där, men säljer 1861 egendomen till Karl Johans sonson, prins August av Dalarna. När det flyttade in en prins här så blev man väl tvungen att kalla det för slott, lyder Per-Axel Hildemans kvalificerade gissning. Prins August blev den siste private ägaren av Kristinebergs slott. Han bodde där bara tre år innan han sålde Kristineberg för kronor till Stockholms Frimurarorden. Med nybyggda, stora flygelbyggnader för sovsalar, kök och verkstäder blev slottet nu ett barnhem för föräldralösa och fattiga barn. Naturligtvis inrättades också en gudstjänstlokal. frimurarebarnhuset bedrev undervisning i allmänna ämnen och pojkarna kunde utbilda sig till hantverksyrken som skomakare, skräddare och trädgårdsmästare. Flickorna fick lära sig sömnad och allehanda andra hushållssysslor för att kunna ta anställning som piga i något välbärgat borgarhem. Standarden var för sin tid och för en institution av detta slag hög. Här fanns exempelvis rinnande vatten i tvagningsrummen. På en del håll gav lyxen till och med upphov till oro över de herrskapslika vanor som fattigbarnen på Kristineberg riskerade att tillägna sig. År 1928 flyttade Frimurarebarnhuset till Blackeberg. Då ägde redan Stockholms stad Kristineberg och första steget på väg mot allmännyttiga hyresbostäder var taget. Fast då var det förstås ingen som visste att Svenska Bostäder och Stadsholmen 77 år senare skulle ta över som ägare och hyresvärd och att Kristinebergs slott till slut skulle bli en pärla i Stockholms allmännyttiga bostadsbestånd. Sten, ockra och grönt. En stilfull utsmyckning på slottets sidobyggnad. 36 Bofast 8/2009 Bofast 8/

20 bofasts julkryss CHANS TILL STORVINST! Fem krysslösare får tre trisslotter var. LÖS KORSORDET OCH VINN TRISSLOTTER! När du löst korsordet skicka ditt namn, din adress och fraserna i de färgade rutorna till Bofast Box STOCKHOLM Märk kuvertet korsord. Du kan även e-posta till info@bofast.net Fem av dem som skickat in rätt lösningar vinner tre trisslotter var. Senast den 11 januari vill vi ha ditt svar. De rätta meningarna till korsordet i förra numret av Bofast var Samlar sig inför mötet, "Också en bit av boendet" och Högt i tak. Hela lösningen finns på sidan 42. Vinnare blev Bo Bergman, Virserum Ingrid Duwe, Landvetter Britt-Marie Dömstedt, Köping Sonja Lundh, Olofström Kjell Thörnqvist, Karlshamn Vinsterna sänds ut i januari 38 Bofast 8/2009 Bofast 8/