Affärsmodell som levererar

Transkript

1 Affärsmodell som levererar Delårsrapport januari juni juli 2016 VD Peter Strand Ekonomi- och finanschef Andreas Morfiadakis

2 Agenda 1. Kvartalet i korthet 2. Transaktioner 3. Fastighetsportföljen 4. Finansiell ställning 5. Ägarstruktur 6. Sammanfattning och nuläge 2

3 Förvaltningsresultat, Mkr Förvaltningsmarginal,% KVARTALET I KORTHET Kvartalet i korthet Nyckeltal per 30 juni 2016 Intäkterna ökade till 192 Mkr (167). Fastigheternas marknadsvärde 8,5 Mdkr (6,6) Ekonomisk uthyrningsgrad 96,6 % (96,3) Uthyrningsbar yta 766 tkvm (708) Antal lägenheter (8 687) Förvaltningsresultatet ökade till 58 Mkr (43). Resultatet efter skatt ökade till 452 Mkr (138). Substansvärdet ökade till 16,13 kr per aktie (10,56). Överskottsgraden uppgick till 54 procent (56) och räntetäckningsgraden om 2,8 gånger (2,0). Direktavkastning 4,6 % (5,2) Fastigheternas marknadsvärde, kr/kvm kr/kvm (9 376) Utveckling av förvaltningsresultat Substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie 16,13 kr (10,56) Bostäder Hyresvärde, kr/kvm 985 kr/kvm (955) Förvärv av 611 lägenheter i Nyköping samt försäljning av en fastighet i Malmö Första ombildningsaffären avseende en fastighet i Eskilstuna Emittering av 4-årig företagsobligation. Färdigställande av tredje etappen på livsstilsboendet i Malmö. Förvaltningsresultat (rullande) Förvaltningsmarginal 3

4 TRANSAKTIONER Transaktionsrikt kvartal FÖRVÄRV Ett stort samlat bostadsbestånd i Nyköping för 424 Mkr. Ny etableringsort med 611 lägenheter, fullt uthyrt. Låg hyra, strax under 900 kr/kvm. Finansieras med befintlig kassa och banklån. Initial direktavkastning på 4,7 procent. Brandkärr, Stenkulla och Isaksdal, Nyköping Planerat tillträde den 30 september FÖRSÄLJNING En fastighet i Malmö för 272 Mkr med resultateffekt på 35 Mkr efter skatt. Limhamn, Malmö Planerat frånträde den 30 september Ombildningsaffär av en fastighet i Eskilstuna för 43 Mkr med resultateffekt på 10 Mkr efter skatt. Stenby, Eskilstuna Avveckling av Brf Bersån i Malmö med resultateffekt om 35 Mkr efter skatt. Limhamn, Malmö

5 Tkvm FASTIGHETSPORTFÖLJEN Fastighetsportfölj Fastighetsbestånd per den 30 juni 2016 Andel Hyres- Ekonomisk Antal renoverade Uthyrbar yta, tkvm Hyresvärde intäkter, uthyrnings- Omflyttnings- Område Fast. Lgh. lägenheter, % Totalt Bostad Lokaler Mkr kr/kvm Mkr grad, % hastighet, % Eskilstuna ,6 15 Linköping ,0 20 Göteborg ,5 9 Malmö ,2 11 Stockholm ,7 8 Borås ,4 13 Markaryd ,0 21 Kristianstad ,9 27 Totalt ,6 15 Göteborg Malmö Eskilstuna Stockholm Nyköping Linköping Borås Markaryd Kristianstad Tillväxt i uthyrbar yta Kommentarer Ett fåtal stora förvärv har skapat en förvaltningsvolym om kvm, vilket medför en mer kostnadseffektiv förvaltning. Fastighetsportfölj bestående av 90 procent bostadsfastigheter med betydande förädlingspotential lägenheter färdigställdes under årets andra kvartal, jämfört med 170 under föregående kvartal. Ytterligare 369 lägenheter är beslutade att renoveras under kommande två kvartal Q

6 Förvaltningsmodell FASTIGHETSPORTFÖLJEN Värdeskapande förvaltning ROT Standardhöjande investering för ökat värde i samband med omflyttning. Hög omflyttningshastighet har en positiv inverkan på såväl bestånd som område. Ombyggnad Ombyggnation av tomställda/långtidsvakanta lokaler till lägenheter. Ombyggnation av tidigare sekundära ytor till bostadsytor, t.ex. förrådsytor, föreningslokaler, samt utnyttjande av källarytor i souterräng. Förtätning Utnyttja befintliga outnyttjade ytor vars värde ej reflekteras i balansräkningen, dra fördel av existerande infrastruktur och samtidigt sänka driftskostnaderna. Nybyggnation ökar områdets attraktionskraft. Cirka BTA kvm (1 000 lägenheter) i Stockholm, Göteborg och Linköping. Driftsförbättringar Investering i energibesparande lösningar såsom tilläggsisolering, LED belysning etc. Ökat fokus på miljöfrågor. Områdesförbättringar Brett socialt engagemang med syfte att förbättra bostadsområdet. Förvaltningen sköts i huvudsak av med egen personal och boende engageras genom bl.a. anställning. Ställer krav på entreprenörer att anställa boende från området genom socialklausul i entreprenadavtal. Värdeskapande förvaltning 6

7 FASTIGHETSPORTFÖLJEN Hyres- och marknadsvärdesutveckling Bostäder Hyresvärdesutveckling Bostäder Hyresvärdesutveckling Kr/kvm % Kristianstad Stockholm Malmö Göteborg 116,0 114,0 112,0 110,0 Faktisk utveckling 9 % 980 Linköping 108, Eskilstuna Markaryd Borås 106,0 104,0 102,0 Generell årlig utveckling ,0 Marknadsvärdesutveckling Kommentarer Mkr kr/kvm Sedan årsskiftet 2012/13 har hyresvärdet per kvadratmeter, ökat med 15 procent, jämfört med cirka 6 procent, som motsvarar den generella årliga höjningen. Ökat hyresvärde till följd av årlig hyresjustering, värdehöjande investeringar samt slutförda bruksprövningar. Ökat hyresvärde stärker intjäningsförmåga och fastighetsvärde. Mkr kr/kvm 7

8 Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, Mkr Förvaltningsmarginal,% FINANSIELL STÄLLNING Resultaträkning Resultaträkning Rullande Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun Intäkter Kostnader Driftsnetto Utveckling av förvaltningsresultat Administrationskostnader Värdeförändringar fastigheter Rörelseresultat Ränteintäkter/Räntekostnader m.m Värdeförändringar derivat Resultat före skatt Förvaltningsresultat (rullande) Förvaltningsmarginal -20 Skattekostnad Resultat från avvecklad verksamhet Periodens resultat Belånings- och räntetäckningsgrad 65 3,0x Förvaltningsresultat före skatt Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1,97 0,60 2,16 3,48 4,19 Kommentarer Intäkterna fortsatt uppåt under kvartalet, främst till följd av tillträde av bestånd i Borås samt ökad investeringstakt i värdeskapande åtgärder, som under kvartalet uppgick till 128 Mkr. Dessutom har den generella hyresförhandlingen för 2016 för merparten av beståndet verkställts under kvartalet. Orealiserade värdeförändringar uppgick till 498 Mkr, varav 250 Mkr hänförligt till värdehöjande åtgärder och resterande från främst lägre direktavkastningskrav Belåningsgrad Räntetäckningsgrad 2,5x 2,0x 1,5x 1,0x 0,5x 0,0x Överskottsgraden uppgick till 54,1 procent (55,9). 8

9 FINANSIELL STÄLLNING Aktuell intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga per 30 juni Mkr 30-jun 31-mar 31-dec 30-sep 30-jun 31-mar 31-dec Intäkter Kostnader Driftsnetto Administrationskostnader Rörelseresultat Kommentarer Intjäningsförmågan är på 12-månadersbasis och beaktar endast fastställda och kända faktorer. Ingen bedömning av hyres-, vakans eller ränteförändring reflekteras i den aktuella intjäningsförmåga. I juni exkluderas en fastighet i Eskilstuna genom ombildningsaffär. Räntekostnader har ökat med anledning av den företagsobligation som emitterades i juni med en rörlig ränta på Stibor 3m punkter. Fortsatt hög investeringstakt har lett till ökad intjäningsförmåga. Ränteintäkter/Räntekostnader m.m Resultat före skatt Skattekostnad Periodens resultat Resultat efter skatt hänförligt till: Stamaktieägare Preferensaktieägare Resultat före skatt per stamaktie, kr 0,79 0,89 0,75 0,71 0,69 0,68 0,57 9

10 FINANSIELL STÄLLNING Balansräkning och kredit- och låneförfall Balansräkning Mkr 30-jun 30-jun 31-dec Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Derivat Andelar i Brf Fordringar Likvida medel Tillgångar som innehas för försäljning Summa tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Långfristiga räntebärande skulder Derivat Kortfristiga räntebärande skulder Övriga skulder Skulder som innehas för försäljning Summa eget kapital och skulder Kreditbindningsstruktur År Mkr Ränta, % Andel, % Inom ett år 0,0 1-2 år 265 1,3 4,8 2-3 år ,4 32,0 3-4 år ,6 27,8 4-5 år ,3 28,1 >5 år 404 0,7 7,3 Summa ,0 100,0 Räntebindningsstruktur År Mkr Ränta, % Andel, % Inom ett år ,1 50,5 1-2 år 0,0 2-3 år 874 2,6 15,8 3-4 år 788 1,1 14,3 4-5 år 0,0 >5 år ,0 19,4 Summa ,4 100,0 Nyckeltal jun 30-jun Finansiella Soliditet, % 33,9 31,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 2,0 Belåningsgrad, % 56,7 60,7 Fastighetsrelaterade Hyresvärde bostäder helår, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,6 96,3 Direktavkastning, % 4,6 5,2 Överskottsgrad, % 54,1 55,9 Marknadsvärde, kr/kvm Uthyrningsbar yta, tkvm Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,25 0,19 Resultat per aktie, kr 1,97 0,60 Eget kapital per aktie, kr 13,36 9,32 Substansvärde per aktie, kr 16,13 10,56 Totalt börsvärde vid periodens slut, Mkr Kommentarer Kommentarer Måluppfyllelse Fastigheterna har per bokslutsdatum externvärderats. Värdeökningen härleds främst till bolagets standardhöjande investeringar med påföljande hyresökning samt lägre direktavkastningskrav på bostadsmarknaden. Det egna kapitalet har under kvartalet förändrats genom periodens resultat samt utdelning avseende stamaktier och samtliga beslutade (4 st) preferensaktie utdelningar. Totala räntebärande skulder på 5,5 Mdkr innefattar bolagets räntebärande skulder (inklusive byggkreditiv). Kreditbindningstid uppgår till 5,2 år. Räntebindningstiden uppgår till 2,4 år. Antal kreditgivare: 5 nordiska banker. Genomsnittlig ränta på utnyttjad kredit om 2,0 procent exklusive derivat och 2,4 procent inklusive derivat. Soliditeten uppgår till 34 procent och ligger väl över det finansiella målet om 30 procent. Belåningsgraden uppgår till 57 procent, vilket ligger väsentligt under det finansiella målet om 65 procent. Räntetäckningsgraden uppgår till 2,8 ggr att jämföra med kreditinstituten med krav på lägst 1,5 ggr och har ökat för varje kvartal. 10

11 FINANSIELL STÄLLNING Kassaflöde Kassaflödesanalys Mkr jan-jun jan-jun Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kommentarer Emittering av 4-årig företagsobligation har tillfört kassan 600 Mkr. Försäljning respektive ombildning av fastigheter i Eskilstuna samt avveckling av nyproduktion i Malmö har tillfört kassan 102 Mkr. Fortsatt hög investeringstakt främst kopplat till rullande ROT koncept Mkr i likvida medel att använda till värdeskapande investeringar i befintligt bestånd, förtätningsprojekt och/eller nya förvärv. Förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Investeringar i befintliga fastigheter och mark Investeringar i tillångar som innehas för försäljning -28 Försäljning av avvecklad verksamhet 27 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 0-1 Kassaflöde från investeringsverksamheten Nyemission 20 Emissionskostnader 0 0 Ersättning i samband med utfärdat optionsprogram 5 Upptagna lån Amortering av lån Utbetald utdelning Kostnader i samband med upptagna/avslutade lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Periodens resultat

12 ÄGARSTRUKTUR Breddad ägarbas och ökad exponering på finansmarknaden Aktieförteckning per den 30 juni 2016 Antal aktier Andel av, % A-aktier B-aktier Pref-aktier Totalt Kapital Röster Greg Dingizian ,3 17,9 Länsförsäkringar Fastighetsfond ,6 2,1 Östersjöstiftelsen ,5 7,5 Dan Olofsson (Danir AB) ,5 7,2 Isabelle Wikner (Pagoden AB) ,4 5,5 Anders Pettersson ,5 6,2 Ralph Mühlrad ,1 4,3 Fjärde AP-Fonden ,2 1,8 Peter Strand ,0 3,7 ER-HO Fastigheter AB ,9 2,9 Erik Selin ,6 2,5 Gålöstiftelsen ,7 1,7 Lennart Sten ,7 1,7 Övriga ,9 35,1 Totalt ,0 100,0 Per den 30 juni 2016 Aktierna handlas på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Antalet aktier och röster har ökat under perioden om stamaktier av serie A. Substansvärde per aktie: 16,13 (10,56) Börskurs A-aktie: 18,80 (9,55) Börskurs B-aktie: 19,10 (9,35) Börskurs Preferensaktie: 289,50 (288,50) Totalt börsvärde: Mkr (2 394) Antal aktieägare: (5 882) Antal B-aktieägare: (3 356) 12

13 Antal renoverae lgh Driftsnetto, Mkr SAMMANFATTNING OCH NULÄGE Sammanfattning andra kvartalet Intensifierad investeringstakt i befintligt bestånd. Förvärv av bostadsbestånd i Nyköping samt försäljning av en fastighet i Malmö. Första ombildningsaffären och färdigställandet av Brf Bersån. Stort intresse för emitterad företagsobligation. Successivt ökad intjäningsförmåga till 375 Mkr på driftsnettonivå. Fortsatt ökat hyresvärde per kvadratmeter, upp 15 procent sedan årsskiftet 2012/13. Substansvärdet ökade med 53 procent till 16,13 kr per aktie. Bostäder hyresvärdesutveckling Utveckling av renoveringstakt och driftsnetto % 116,0 114,0 112,0 110,0 Faktisk utveckling 9 % ,0 106,0 104,0 102,0 Generell årlig utveckling ,0 Antal renoverade lägenheter Driftsnetto (intjäningsförmåga) Beprövad affärsmodell som levererar 13

14 SAMMANFATTNING OCH NULÄGE Affärsidé, mål och strategi Affärsidé Victoria Park ska förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter på tillväxtorter i Sverige. Mål Övergripande Finansiella mål Etablera bolaget som en betydande aktör på svenska bostadsmarknaden. Skapa och förädla värden genom ett långsiktigt förvaltningsarbete med socialt ansvarstagande för ett tryggare boende. Generera en långsiktig avkastning på eget kapital på minst 15 procent. Hålla en soliditet om lägst 30 procent. Hålla en långsiktig belåningsgrad på högst 65 procent. Investeringskriterier Tillväxtstäder i hela Sverige. För nya etableringar söker bolaget > 500 lägenheter. Kompletteringsförvärv i befintliga orter. Fastigheter med förädlingspotential. Söker främst i läge som klassas som B. Befintlig hyra viktigare än initial yield. Kommunala processer/relationer allt viktigare. Investeringsstrategi Prioritera investeringar i tillväxtorter med geografiskt fokus i södra och mellersta Sverige. Utveckla befintligt fastighetsbestånd med fokus på standardhöjande åtgärder samt förtätning genom nybyggnation. Förvaltningsstrategi Utnyttja synergier genom en fastighetsportfölj om minst 1 miljon kvadratmeter. Arbeta med en kundorienterad förvaltning, i huvudsak med egen personal som själva bor i eller nära bostadsområdet, t. ex. Bocoacher och Miljövärdar. Utdelningspolicy Utdelning till stamaktieägare ska varje år föreslås att uppgå till 25 procent av resultatet före skatt med undantag för värdeförändringar med beaktande av Victoria Parks förvärvsmöjligheter och finansiella ställning. Utdelning till preferensaktieägare avses ske i enlighet med bolagsordningen vilket innebär en årlig utdelning om 20,00 kronor per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om 5,00 kronor. Stor-Göteborg Bostadsbrist i samtliga 13 kommuner Stor-Malmö Bostadsbrist i 10 av 12 kommuner Stor-Stockholm Bostadsbrist i samtliga 26 kommuner 14

15 SAMMANFATTNING OCH NULÄGE Fokus framöver Värdeskapande förvaltning av bostadsfastigheter med socialt ansvar, vilket leder till ökad intjäningskapacitet och attraktivare områden. Förtätningsprojekt genom nybyggnation för ökad uthyrbar yta inom befintligt bestånd. Totalt uppgår förtätningspotentialen för närvarande till cirka BTA kvm, omfattande lägenheter. Förvärv av bostadsfastigheter med förädlingspotential på tillväxtorter. God finansiell ställning möjliggör fortsatta investeringar i värdehöjande uppgraderingar, förtätningsprojekt och förvärv, i syfte att nå det övergripande målet om minst 1 miljon kvadratmeter. Tillväxten skall ske med fortsatt balanserad risk och inom restriktionerna som ges av de finansiella målen. Fortsatt ökad intjäningsförmåga och stark finansiell ställning borgar för stor handlingsfrihet. 15

16 APPENDIX Victoria Park i korthet Victoria. Park från livsstilsboende till fastighetsförvaltning Grundades under 2006 med syfte att utveckla livsstilsboende vid Limhamns kalkbrott i Malmö. Under 2012 flyttade bolaget sitt fokus till bostadsfastigheter i tillväxtorter. Bestånd i Eskilstuna, Linköping, Göteborg, Malmö, Borås, Stockholm, Kristianstad och Markaryd. (Nyköping planeras att tillträdas den 30 september 2016.) Målsättning: minst 1 miljon kvadratmeter uthyrningsbar yta. Fastighetsportfölj med fokus på socialt ansvar Victoria Park arbetar långsiktigt med att utveckla trygga och attraktiva boendemiljöer och skapa värden för boende, aktieägare och medarbetare. Prioriterar investeringar på tillväxtorter med geografiskt fokus på södra och mellersta Sverige. Förvärvar bostadsfastigheter med hög förädlingspotential och utvecklar beståndet för lägre avkastningskrav och ökat fastighetsvärde genom; Värdeskapande fastighetsförbättringar för ökat driftsnetto, Socialt hållbart förvaltningsarbete för förbättring av bostadsområdet. Fortsatt gynnsamt marknadsklimat Stor efterfrågan på bostadsportföljer. Begränsat utbud många köpare och få säljare ökad konkurrens. Låg räntenivå och god tillgång till kapital. Stor bostadsbrist i tillväxtorter. Begränsad nyproduktion av hyresrätter. Göteborg Malmö Eskilstuna Stockholm Nyköping Linköping Borås Markaryd Kristianstad 16