ÅRSREDOVISNING

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING

2 Årsstämma Innehåll Årsstämman äger rum tisdagen den 5 maj 2009 kl i Sessionssalen, Centrumhuset, Götene. Vem har rätt att deltaga i stämman? Rätt att deltaga i Forshems årsstämma har den aktieägare som dels är registrerad i den utskrift av aktieboken som görs tisdagen den 28 april 2009, dels anmäler sin avsikt att deltaga i stämman senast kl tisdagen den 28 april Anmälan Anmälan att deltaga i årsstämman kan ske till: Forshem Group AB, Box 17, Götene Telefon Fax E-post: info@forshem.com Förvaltarregistrerade aktier Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt omregistrera aktierna i eget namn hos Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) för att äga rätt att deltaga i stämman. Aktieägaren måste underrätta förvaltaren härom i god tid före tisdagen den 28 april Utdelning Styrelsen föreslår att ingen utdelning (2:00) skall utgå för verksamhetsåret Koncernen i sammandrag 2 VD har ordet 4 Forshemaktien 6 Forshemkoncernen 8 Småhusmarknaden 10 Projekt 12 Styckehus 12 Götenehus 13 Sjödalshus 14 Övriga verksamheter 15 Miljö Energi 16 Styrelse, revisorer och ledande befattningshavare 18 Bolagsstyrning 19 Förvaltningsberättelse 25 Koncernens resultaträkning 26 Koncernens balansräkning 28 Koncernens kassaflödesanalys 29 Moderbolagets resultaträkning 30 Moderbolagets balansräkning 31 Moderbolagets kassaflödesanalys 32 Förändringar i eget kapital Ekonomisk information 33 Bokslutskommentarer 37 Noter Forshem avser att lämna följande ekonomiska information för verksamhetsåret 2009: Delårsrapport 1 jan 31 mar 5 maj 2009 Delårsrapport 1 jan 30 jun 26 augusti 2009 Delårsrapport 1 jan 30 sept 5 november 2009 Bokslutskommuniké februari 2010 Årsredovisning april Revisionsberättelse 48 Flerårsöversikt och definitioner 49 Adresser Forshems ekonomiska information finns tillgänglig på 4

3 Koncernen i sammandrag Nettoomsättningen uppgick till 989 mkr (1 005). Rörelseresultatet minskade med 35 procent och uppgick till 37,1 mkr (56,6). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 25,2 mkr (50,2). Rörelsemarginalen uppgick till 3,8 procent (5,6). Räntabiliteten på sysselsatt kapital uppgick till 10,3 procent (19,0). Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 14,1 procent (31,6). Resultatet efter skatt uppgick till 18,4 mkr (35,6), vilket motsvarar 3:04 kronor (5:88) per aktie. Kassaflödet från den löpande verksamheten exklusive förvärv av exploateringsfastigheter uppgick till -13,0 mkr (37,6). Inklusive förvärv av exploateringsfastigheter uppgick motsvarande kassaflöde till -43,7 mkr (-31,8). Styrelsen förslår att ingen utdelning skall utgå för räkenskapsåret Nyckeltal Nettoomsättning Mkr 988, ,6 829,8 687,5 663,0 644,3 Resultat efter finansiella poster Mkr 25,2 50,2 34,2 24,1 19,2 2,7 Rörelsemarginal % 3,8 5,6 4,5 3,8 3,3 3,2 Andel riskbärande kapital % 25,5 22,6 23,3 28,6 26,6 22,1 Soliditet % 23,1 20,7 21,8 27,5 26,1 22,1 Räntabilitet på sysselsatt kapital % 10,3 19,0 17,8 16,2 14,7 4,6 Räntabilitet på eget kapital % 14,1 31,6 25,7 20,4 18,3 1,7 Resultat per aktie efter skatt kr 3:04 5:88 4:00 2:83 2:15 0:19 Eget kapital per aktie kr 22:01 20:95 16:32 14:83 12:97 10:57 Utdelning (2008 förslag) kr - 2:00 1: Antal årsanställda Definitioner se sidan 48 1

4 VD har ordet Verksamhetsåret blev ett händelserikt och omtumlade år. Vi gick från toppen av en högkonjunktur till en global finanskris och lågkonjunktur på nolltid. Mot bakgrund av den turbulenta marknaden med minskade leveransvolymer som följd blev 2008 ändå ett tillfredsställande år för Forshem. Nettoomsättningen per levererad enhet ökade under 2008, vilket innebar att koncernens omsättning endast minskade med knappt två procent och uppgick till 989 mkr. Trots att resultatet efter finansiella poster halverades till 25,2 mkr är det ändå ett av de bästa resultaten vi har redovisat under de senaste 15 åren. Vinsten per aktie uppgick till 3:04 kronor jämfört med 5:88 kronor förra året. Koncernens likviditet är god och har varit god under hela verksamhetsåret. På grund av de svårbedömda marknadsförutsättningarna och problemen inom det finansiella systemet har styrelsen föreslagit att ingen utdelning skall utgå för Utvecklingen 2008 Vår leveransvolym minskade med knappt 20 procent under Den minskade volymen är till största del hänförlig till att vi under sista kvartalet, när försvagningen av konjunkturen och de strukturella problemen på kreditmarknaden förstärktes, stoppade leveranser till flera projekt som vi driver i egen regi. Den svagare marknaden fick också till följd att vi sålde betydligt färre tomter jämfört med året innan. Glädjande var däremot att resultatet inom vårt område Styckehus utvecklades positivt om man exkluderar tomtförsäljningar. Vi mer än halverade också underskottet i vår verksamhet i Tyskland. Förbättringen är hänförlig till bättre marginaler. Tar man hänsyn till det bidrag den tyska verksamheten ger till vår centrala verksamhet inom produktion och administration gör jag bedömningen att verksamheten nu totalt sett ger ett positivt bidrag till koncernen har också varit ett omtumlande år för den största tillgången vi har, vår personal. När leveransvolymen går ner leder detta ofelbart till att vi får mindre att göra och därmed lägre personalbehov. Vi har därför tvingats varsla om uppsägningar för att anpassa verksamheten. Efter genomförda uppsägningar och naturlig avgång är vi nu cirka 80 personer färre än vad vi var under våren Trots att cirka 30 procent av våra anställda har tvingats sluta upplever jag ändå att vi efter omständigheterna har en mycket god stämning och ett bra samarbetsklimat i koncernen. En annan förändring som vi beslutade under förra året 2

5 var att samordna Götenehus och Sjödalshus respektive huvudkontor. Under mars 2009 genomfördes samordningen genom att Sjödalshus kontor flyttades till koncernens huvudanläggning i Götene. Samordningen har genomförts med ett gott humör och en kreativt positiv inställning hos våra medarbetare var också det första hela verksamhetsåret som Mellby Industri ingick i Forshem. Vi har under året realiserat de synergieffekter som vi bedömde fanns på kostnadssidan. Vi har exempelvis samordnat materialinköp, produktion och finansiering. Vi går nu vidare med att försöka nå de synergieffekter som finns på marknadssidan mellan Mellby och vår småhusverksamhet. Forshem är positionerad för framtiden Parallellt med de marknadsanpassningar vi har genomfört har vi också positionerat oss inför framtiden. De senaste åren har det blivit ett betydligt ökat fokus på energi- och miljöfrågorna inom boendet. Detta gäller för både myndigheter och konsumenter, men även för oss producenter. Myndighetskraven på minskad energiförbrukning är löpande föremål för översyn. Det är därför glädjande att vi under 2008 introducerade vårt nya byggsystem som redan är anpassat till de nya strängare energikraven. Inom Styckehus är vi nu mycket välpositionerade med nya visningshus i Stockholm, Göteborg och i Skåne. I Tyskland invigde vi också under sommaren 2008 ett nytt visningshus i Dortmund som komplement till vårt andra visningshus i Berlin. Inom Projekt har vi flera områden som är klara att starta upp när marknaden förbättras. På befintliga projekt har vi dessutom tagit fram flera visningshus som löpande visas för potentiella kunder. Inom vår garageverksamhet i Mellby har vi utvecklat vårt sortiment så att det passar till Götenehus och Sjödalshus olika hustyper. olika projekt. Samtidigt är risken för ökade materialpriser liten. Flera leverantörer tvingas sannolikt att sänka sina priser. Tillgången på entreprenörer kommer också att öka, vilket kommer att medföra en förbättrad kvalitet och prisbild kommer ändå säkert att bli ett tufft år. Det sjunkande ränteläget har inneburit ökade aktiviteter på småhusmarknaden under inledningen av Men ännu är det för tidigt att tro att faran är över och att det har vänt. Vi måste vara beredda på nya snabba och överraskande kast. Under 2009 kommer vi att prioritera vårt kassaflöde. Vi är mycket försiktiga med investeringar i mark. Vi skall däremot ta vara på de möjligheter som alltid uppstår oavsett vilken konjunktur vi befinner oss i. Mot bakgrund av genomförda åtgärder och befintliga planer bedömer jag att Forshem har en god position när marknaden stabiliseras och vänder. Vi är och skall även i framtiden vara en ledande aktör på den svenska småhusmarknaden. Götene i mars 2009 Claes Hansson VD och koncernchef Marknadsutsikter och utmaningar 2009 Det är svårt att överblicka hur lång lågkonjunkturen blir och när de strukturella problemen som finns på kreditmarknaderna är lösta. De kraftiga räntesänkningar som genomförts har inneburit en något ökad aktivitet på småhusmarknaden. En fortsatt låg eller möjligtvis ännu lägre ränta bör rimligtvis få en positiv effekt på efterfrågan. Inte minst påverkar detta priserna på begagnade småhus som i sin tur är en viktig faktor för nyproduktionen. Marknaden kommer att krympa under 2009, vilket innebär en ökad konkurrens. Det är fler som räknar på 3

6 Forshemaktien Börshandel Forshem Groups B-aktier är sedan den 23 november 2006 listade på First North som är en del av NASDAQ OMX Stockholm. Den röststarka A-aktien är inte noterad. Kursen på Forshemaktien varierade under året mellan 6 och 48 kronor. Den sista noterade betalkursen under 2008 blev 6:25 kronor (48:00). Vid utgången av 2008 uppgick det totala börsvärdet på Forshem till 37,8 mkr (290,4). First North Premier Från och med den 6 mars 2009 är Forshems B-aktie listad på det nya segmentet First North Premier. First North Premier innebär striktare krav på informationsgivning och redovisningsprinciper än de vanliga reglerna på First North. Bolag som är listade på First North Premier måste rapportera enligt IFRS och skall lämna minst en delårsrapport som är översiktligt granskad av bolagets revisor. Utdelningspolicy Forshems utdelningspolicy är att utdelningen skall baseras på koncernens resultatutveckling med beaktande av framtida utvecklingsmöjligheter och den finansiella ställningen. Den långsiktiga målsättningen är att utdelningen skall ha en jämn utveckling och uppgå till cirka 30 procent av resultatet efter skatt. Föreslagen utdelning Mot bakgrund av de osäkra marknadsförutsättningarna föreslår styrelsen årsstämman att ingen utdelning skall utgå för verksamhetsåret 2008 (2:00) Forshemaktiens utveckling och omsättning, Resultat per aktie, Kr 2 1 nov 2006 feb B-Aktien Omsatt antal aktier SEK OMX Stockholm_PI 1000-tal Eget kapital per aktie, Kr Källa: NASDAQ OMX Data per aktie Resulat efter skatt kr 3:04 5:88 4:00 2:83 2:15 0:19 Utdelning (2008 förslag) kr - 2:00 1: Eget kapital kr 22:01 20:95 16:32 14:83 12:97 10:57 Börskurs 31/12 kr 6:25 48:00 56: Direktavkastning % - 4,2 2, Börskurs/Eget kapital % 28,4 229,1 343, Genomsnittligt antal aktier tusen Antal aktier vid årets slut tusen Vid beräkningen av antalet aktier har antagits att nyemissionen och spliten som genomfördes 2006 var genomförd vid ingången av respektive år. 4

7 Aktiekapital Vid utgången av 2008 uppgick aktiekapitalet i Forshem Group AB till 24,2 mkr. Aktiekapitalet är uppdelat på A- och B-aktier. Förutom att alla A-aktierna berättigar till en röst och B-aktierna till en tiondels röst finns ingen skillnad i de olika aktieseriernas rätt i bolaget. Enligt bolagsordningen i Forshem har innehavare av A-aktie rätt att efter skriftlig framställning till bolaget begära att A-aktie skall stämplas om till B-aktie. Antalet aktier i bolaget uppgick vid utgången av 2008 till Aktieägare Vid utgången av 2008 uppgick antalet aktieägare till Forshems tio största ägare (inklusive familj och bolag) innehar aktier som motsvarar 56,4 procent av kapitalet och 83,4 procent av rösterna. Svenska och internationella institutioner ägde vid årsskiftet 17,0 procent av kapitalet och 6,4 procent av rösterna. Uppdelning aktieslag, Andel i % Andel i % Aktieslag Antal aktier av röster av kapital A ,0 18,2 B ,0 81,8 Summa ,0 100,0 Aktieägarfördelning, Antal aktier i Antal Antal Andel av storleksklasser aktieägare aktier aktier, % , , , , , , , , ,6 Summa ,0 De största aktieägarna Ägarstruktur per % av % av A-aktier B-aktier Totalt aktiekapital röster Sture Öster, familj och bolag ,4 24,5 Lars Runmarker, familj ,3 19,9 Bo Nilsson, familj ,5 17,2 Elna Molin, familj ,0 9,6 Barbro Nilsson, familj ,7 3,6 Harald Ulfenborg, familj ,0 1,9 Nordea Småbolagsfond Norden ,9 1,9 PMV Fund, Luxemburg ,5 1,7 Magledal Holding APS ,4 1,7 Richard Falk Förvaltnings AB ,7 1,4 Unionen ,6 1,4 Övriga ,0 15,2 Summa ,0 100,0 5

8 Forshemkoncernen Projekt Forshem Group Styckehus Övrigt stil. Sverige är huvudmarknaden för både Götenehus och Sjödalshus. Inom Styckehus bedrivs också en exportverksamhet som i huvudsak är koncentrerad till Tyskland. Götenehus Götenehus Sjödalshus Forshem Biobränsle Forshem Industri Mellby Industri Forshem Group är genom dotterbolagen Götenehus och Sjödalshus en av de större aktörerna på småhusmarknaden i Sverige. Koncernens småhusrörelse består av två verksamhetsområden, Projekt som exploaterar grupphusområden från inköp av mark till försäljning av nyckelfärdigt hus och Styckehus som marknadsför och bygger enskilda småhus. Koncernens övriga verksamhet består av Forshem Industri som hanterar de flesta av koncernens gemensamma funktioner som konstruktion, produktion och administration, Forshem Biobränsle som tillverkar bränslebriketter för fastbränsleanläggningar samt garagetillverkaren Mellby Industri AB som förvärvades i oktober Forshems B-aktier är sedan den 23 november 2006 listade på First North. Från och med den 6 mars 2009 är B-aktien listad på det nya segmentet First North Premier. Projekt Verksamheten inom Projekt består i huvudsak av marknadsföring och byggnation av gruppbyggda småhus. Projektutveckling av småhus innebär ett åtagande som sträcker sig hela vägen från inköp av råmark till försäljning av nyckelfärdigt hus. De upplåtelseformer som förekommer är äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Den vanligaste formen är äganderätt. Verksamheten domineras av projekt som innehåller i storleksordningen hus. Marknaden för Projekt utgörs i första hand av Skåne, Stor-Stockholmsområdet och Västra Götaland. Projektverksamheten marknadsförs under varumärket Götenehus. Styckehus Verksamheten inom Styckehus består av marknadsföring och byggnation av enskilda styckehus. Koncernens produkter marknadsförs genom två fristående varumärken, Götenehus och Sjödalshus. Båda varumärkena erbjuder kunderna trygghet, kvalitet, flexibilitet och attraktiv design. Götenehus är profilerad mot en mer modern arkitektur medan Sjödalshus står för en klassisk Affärsidé Forshems affärsidé är att, genom olika varumärken och produktområden, med standardiserade och prefabricerade byggelement utveckla, tillverka, marknadsföra och bygga småhus med hög kvalitet och flexibilitet på den svenska marknaden samt på ett antal utvalda exportmarknader. Mål och vision Forshems mål och vision är att vidmakthålla och befästa en position som en av Sveriges ledande tillverkare av prefabricerade småhus. Bolaget skall genom starka varumärken, rationell produktion och ett kunderbjudande som innehåller trygghet, kvalitet och flexibilitet vara lönsamt med finansiell styrka. Finansiella mål Forshems övergripande målsättning är att skapa värde för aktieägare och övriga intressenter genom tillväxt och uthållig stabil lönsamhet. Forshem skall sträva efter att ha en stark kapitalbas och en skuldsättning som säkerställer tillgång till kapital för att möjliggöra en framtida tillväxt. Nettoomsättning Forshems målsättning är att över en konjunkturcykel uppnå en årlig organisk tillväxt på cirka tio procent. Till detta kan också komma kompletterande företagsförvärv. Rörelsemarginal Forshems nettoomsättning innehåller försäljning av prefabricerade byggsatser från egen fabrik, tomter och entreprenader som oftast förvärvas från fristående entreprenörer. Rörelsemarginalen påverkas förutom av resultatutvecklingen också av omfattningen på koncernens entreprenadverksamhet där marginalen är lägre än i den övriga verksamheten. Med den sammansättning koncernen har idag är målet att rörelsemarginalen ska överstiga sex procent. Räntabilitet Målet är att räntabiliteten på både eget och sysselsatt kapital skall uppgå till minst 15 procent. Konsolidering Det egna riskbärande kapitalet bör på sikt uppgå till 30 procent av den redovisade balansomslutningen. 6

9 7

10 Småhusmarknaden Nybyggnation av småhus Efter flera goda år försvagades den svenska bostadsmarknaden under Oron på de finansiella marknaderna, stigande räntenivåer samt den allmänt försvagade konjunkturen medförde under våren och sommaren 2008 en avvaktande inställning på småhusmarknaden. Under andra halvåret 2008 försvagades marknaden kraftigt. Totalt påbörjades byggandet av cirka småhus under 2008 jämfört med knappt under Under 2000-talet har andelen småhus av det totala bostadsbyggandet ökat. Under de senaste åren har det påbörjats ungefär lika många bostäder i småhus som i flerbostadshus. Detta innebär en ökning från mitten av 1990-talet, då småhus motsvarade cirka 30 procent av antalet påbörjade bostäder. Framtidsutsikter för småhusmarknaden Boverket gjorde i mars 2009 bedömningen att antalet påbörjade småhus under 2009 kommer att minska kraftigt och endast uppgå till cirka enheter. Utvecklingen är enligt Boverket svårbedömd och kan i det korta perspektivet bli ännu sämre. Under slutet av 2008 och början av 2009 sänkte Riksbanken sin reporänta kraftigt. Detta har medfört väsentligt lägre boräntor. Låga boräntor påverkar nyproduktionen av småhus positivt genom lägre kostnader men också genom att prisutvecklingen på begagnade hus påverkas positivt. Kundpreferenser Efterfrågan på småhus styrs av ett antal faktorer. Dessa är främst köparens fas i livet, stämningsläget i samhällsekonomin och den ekonomiska utvecklingen, rådande räntenivå, regional utveckling och olika köpargruppers betalkraft. Ett av de främsta motiven till att husköpare väljer att bygga nytt istället för att köpa ett befintligt hus är möjligheten till individuell anpassning av bostaden. Husleverantörens flexibilitet i fråga om framförallt planlösning spelar därmed en stor roll i valet mellan att bygga nytt eller köpa ett befintligt hus. En tredjedel av husköparna anser därtill att det inte finns tillräckligt många prisvärda begagnade hus på marknaden och att det därmed ger dem bättre ekonomi att istället bygga nytt. Husköpare är generellt medvetna om att ett flertal aktörer agerar på småhusmarknaden. I genomsnitt känner kunderna till omkring 13 olika leverantörer av småhus. Förutom graden av kännedom om en viss leverantör, utgörs de främsta informationskällorna i urvalsprocessen av Internet, visningshus och rekommendationer från bekanta. Initialt är det oftast rent subjektiva, estetiska parametrar som avgör vilka leverantörer en presumtiv kund kontaktar, varefter pris och kvalitet i förhållande till varandra ökar i betydelse i takt med att tidpunkten för själva köpbeslutet kommer närmare. God kontakt med säljaren och ett trevligt bemötande från husleverantören anses emellertid fortfarande av många kunder vara viktigare än ett konkurrenskraftigt pris. Drygt 70 procent av husköparna föredrar totalentreprenad framför delad entreprenad eller generalentreprenad. I de fall egna hantverkare anlitas handlar det framförallt om enklare interiörarbeten såsom målning och plattsättning. Avgörande för hur totalentreprenaden upplevs är hur fel och brister som uppstår hanteras, samt inom vilken tidsram reklamationer i samband med slutbesiktningen åtgärdas. Aktörer på marknaden Prefabricerade småhus Det finns ett flertal aktörer verksamma inom produktion av prefabricerade småhus i Sverige. Dessa är, förutom Götenehus och Sjödalshus, bland annat A-hus, Eksjöhus, Finndomo med varumärkena Hjältevadshus och Modulenthus, Fiskarhedenvillan, LB-Hus, Myresjöhus, Smålandsvillan, Trivselhus och Älvsbyhus. Småhusmarknaden kan delas in i tre kategorier; hus som byggs med lösvirke, prefabricerade hus samt projektbyggda hus uppförda av större entreprenörer. Inom gruppen prefabricerade hus finns vidare tre kategorier: Standardiserade volymhus Kataloghus med begränsad möjlighet till individuell anpassning Kataloghus med möjlighet till individuell anpassning Styckehusverksamheten inom Götenehus och Sjödalshus tillhör kategorin kataloghus med möjlighet till individuell anpassning och möter inom detta segment huvudsakligen konkurrens från Myresjöhus, Trivselhus och Eksjöhus. Projektverksamheten inom Götenehus tillhör kategorin kataloghus med begränsad möjlighet till individuell anpassning. Bland konkurrenterna till projektverksamheten finns de stora byggbolagen JM, NCC och Skanska, några traditionella småhustillverkare samt lokala mindre entreprenörer. 8

11 9

12 Projekt Verksamhetsområdet Projekt består i huvudsak av marknadsföring och byggnation av gruppbyggda småhus. Koncernens egna byggbolag Vänerbygg ingår i verksamhetsområdet. Projektverksamheten marknadsförs under varumärket Götenehus. Projekt Mkr Nettoomsättning 360,3 396,3 Rörelseresultat 17,6 32,5 Rörelsemarginal, % 4,9 8,2 Forshemkoncernen har lång erfarenhet av att driva egna projekt inom småhusbyggande. Verksamheten marknadsförs under varumärket Götenehus och domineras av projekt i storleksordningen hus. Projektutveckling av småhus innebär ett åtagande som sträcker sig hela vägen från inköp av tomtmark till försäljning av nyckelfärdiga hus. Projektverksamheten utgjorde under 2008 knappt 28 procent av Forshems leveransvolym och cirka 36 procent av koncernens nettoomsättning. Kompetensen att exploatera i egen regi är hög samtidigt som varumärket Götenehus har ett gott renommé på marknaden. Marknadsområdet för projektverksamheten utgörs i första hand av Stockholmsområdet, sydvästra Skåne och Västra Götaland. Den del av marknaden som koncernens projektverksamhet bearbetar ligger mitt emellan de stora byggbolagen som JM, Peab och NCC och lokala mindre entreprenörer. De markområden som förvärvas är i regel detaljplanerade. Tiden för uppförande av projektbyggda småhus, d v s från förvärv av mark till att husen är sål da och klara för inflyttning, är i genomsnitt cirka två år. En viktig framgångsfaktor för projektverksamheten är att planera för rätt produkt till rätt marknadsförutsättningar, som småhus för barnfamiljer, seniorboende etc. Ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs för analys av kundpreferenser avseende exempelvis boendeformer, utformning och närservice. Framgångsrik projektutveckling förutsätter emellertid kompetens i samtliga delmoment i processen, allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, projektering och planprocesser till produktion och försäljning av småhus. Projektutveckling Utvecklingen av ett projekt startar genom att bolaget identifierar ett område som bedöms ha goda marknadsförutsättningar att attrahera boende till en viss typ av bebyggelse. Ett typiskt projekt består av en grupp med cirka 15 friliggande småhus som byggs i två eller tre olika storlekar och utföranden. 10

13 Markförvärvet är det första kritiska momentet i projektutvecklingens faser. Innan beslut tas om förvärv av mark tas ett omfattande beslutsunderlag fram som innehåller marknadsbedömningar, typ av hus, kalkyler m m. Processen från att marken förvärvas till att de nya bostäderna är färdigbyggda är alltid flerårig. För att minimera risken i marknaden är huvuddelen av koncernens projektutveckling koncentrerad till storstadsområdena runt Stockholm, Göteborg och sydvästra Skåne. När råmark omvandlas till detaljplanerad mark med byggrätter sker en stor värdeutveckling av marken. Ju tidigare man kommer in i denna process desto större möjlighet till värdeökning har man samtidigt som risken blir högre. Köper man råmark som ej kan omvandlas till detaljplanerad mark riskerar man att bli sittande med mark som varken går att bygga på eller avyttra. Forshems huvudregel är att förvärva detaljplanerad mark. När det gäller utveckling av råmark görs detta däremot ofta i samarbete med den ursprungliga markägaren. Efter att marken har förvärvats deltar Götenehus ofta ihop med den aktuella kommunen i exploateringen av områdets infrastruktur som gator, vatten och avlopp. Parallellt med detta projekteras området och marknadsförs till potentiella kunder. De nyproducerade småhusen säljs sedan nyckelfärdiga av fristående mäklare. De upplåtelseformer som förekommer är äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Den vanligaste formen är äganderätt. Projektportfölj En stor del av Forshems tomtbank utgörs av mark för exploatering av gruppbyggda småhusprojekt. Den 31 december 2008 bestod projektportföljen av byggrätter motsvarande 398 småhus, varav drygt hälften var belägna i Skåne. Entreprenader I likhet med styckehusverksamheten handlas entreprenadarbeten inom projektverksamheten upp från fristående entreprenörer eller från det egna dotterbolaget Vänerbygg. Alla entreprenader samordnas av Götenehus egna projektledare. Marknadsföring och försäljning Projekt har försäljningskontor i Malmö, Göteborg, Götene och Stockholm. Den egna organisationen identifierar och projekterar samtliga projekt. Bolaget tar också fram gemensamt marknadsföringsmaterial för respektive projekt. Försäljningen till slutkund genomförs emellertid i huvudsak av fristående mäklare. Projektverksamheten kan kategoriseras i gruppen hus till mellanpris, där möjligheten till kundanpassning är begränsad. 11

14 Styckehus Verksamheten inom Styckehus består av marknadsföring och byggnation av enskilda styckehus. Koncernens produkter marknadsförs i Sverige genom två fristående varumärken, Götenehus och Sjödalshus. I Tyskland, som är den huvudsakliga exportmarknaden, används endast varumärket Sjödalshus. Styckehus Mkr Nettoomsättning 585,8 590,0 Rörelseresultat 16,4 22,6 Rörelsemarginal, % 2,8 3,8 Götenehus Götenehus styckehusverksamhet utvecklar och marknadsför monteringsfärdiga småhus för i huvudsak den svenska marknaden. Målgruppen är medvetna husköpare som värdesätter modern design, trygghet och kvalitet samt möjligheten att sätta en personlig prägel på utformningen av huset. De flesta kunderna väljer att köpa en totalentreprenad, vilket innebär att Götenehus till ett fast pris svarar för ett helhetsåtagande. Arkitektur och utveckling Götenehus egna arkitekter utvecklar regelbundet både befintliga och nya husmodeller. Bolagets husmodeller är uppdelade i 1-planshus, 1,5-planshus, 2-planshus samt sluttningshus. Samtliga husmodeller har en stark individuell profil som grundar sig på de kvalitetskrav som utarbetats för varje enskilt hus. Husen utformas utifrån den individuella tomtens karaktär och kvaliteter som utsikt, ljusinflöde, funktion och struktur. Götenehus arkitekter deltar aktivt i dialogen mellan säljare och kund för att uppfylla kundens önskan om ett trevligt och anpassat boende. Tilltalande estetik, nyskapande arkitektur och god planlösning är några av bolagets nyckelord. Götenehus husmodeller uppdateras kontinuerligt för att möta kundernas efterfrågan och krav. Entreprenader Cirka 85 procent av kunderna köper en totalentreprenad av Götenehus. Samtliga entreprenader gällande t ex mark, bygg, VVS och el köps in av underleverantörer. Marknadsföring och försäljning Götenehus styckehus har säljkontor i Malmö, Helsingborg, Jönköping, Göteborg, Trollhättan, Lidköping, Stockholm, Uppsala, Umeå och Östersund. Götenehus styckehus kan kategoriseras in i gruppen kundanpassade villor, där kundens behov och önskemål är viktigare än lägsta pris. Götenehus kunder har höga krav på design, kvalitet och servicenivå. Tomter och visningshus Götenehus har alltid minst ett visningshus i något område i närheten av Stockholm och Göteborg samt i Skåne. Visningshusen byggs i allmänhet i attraktiva områden och exponeras cirka ett år innan de säljs och ett nytt visningshus uppförs. På grund av den begränsade tillgången på kommunala tomter i storstadsregionerna arbetar Götenehus aktivt med att kunna erbjuda tomter till potentiella kunder. Den egna tomtbanken är när det gäller styckehus idag koncentrerad till storstadsregionerna. I takt med att bostadsbyggandet utanför storstäderna nu ökar blir det allt viktigare att även kunna erbjuda tomter till kunder i dessa regioner. 12

15 Sjödalshus Sjödalshus utvecklar och marknadsför prefabricerade trähus med fokus på kvalitet och flexibilitet. Kännetecknande för kundgruppen är önskemålet att kunna välja ett hus i klassisk och elegant design i ett brett urval från mindre hus till större herrgårdsvillor. Av Sjödalshus leveranser är endast ett fåtal så kallade nyckelfärdiga hus. Arkitektur och utveckling I likhet med Götenehus har Sjödalshus egna arkitekter som regelbundet både utvecklar bolagets husmodeller och hjälper säljare och kunder med anpassningar av det valda huset till olika tomter och andra önskemål. Husens exteriör karaktäriseras av harmoni och klassiska detaljer, medan interiören svarar upp emot krav på en funktionell planlösning och kostnadseffektiva ytor. Tomter och visningshus I Sverige har Sjödalshus egna visningshus i storstadsregionerna Stockholm och Göteborg. I Tyskland finns ett visningshus i Berlinområdet och ett i Dortmund. Sjödalshus arbetar aktivt med att erbjuda byggklara tomter till kunder. Tomtbanken är idag koncentrerad till svenska storstadsområden. Entreprenader Sjödalshus säljer i Sverige i princip enbart byggsatser. Bolagets säljare förmedlar generalentreprenader till kunderna. Detta erbjudande har under flera år varit det vanligaste i branschen. I Tyskland erbjuder Sjödalshus totalentreprenader på vissa lokala marknader. Marknadsföring och försäljning Sjödalshus har egna försäljningskontor i Stockholm, Södertälje, Enköping, Västerås, Karlskoga, Linköping, Skövde, Göteborg och Malmö. Sjödalshus är en av de största svenska trähusaktörerna på den tyska marknaden. Det tyska huvudkontoret ligger i Potsdam utanför Berlin. Sjödalshus finns representerade genom säljagenter i samtliga tyska delstater. Kundsegment Sjödalshus styckehus kan kategoriseras i gruppen kundanpassade villor, där kundens behov och önskemål är viktigare än lägsta pris. Kännetecknande för Sjödalshus kunder är önskemålet att kunna bygga ett hus i klassisk och elegant design. 13

16 Övriga verksamheter Forshem Biobränsle AB Forshem Biobränsle tillverkar bränslebriketter för i första hand större fastbränsleanläggningar som t ex fjärrvärmeverk. Av den totala energitillförseln i landet på 475 TWh utgör biobränsle cirka 24 procent. Bolaget, som har varit verksamt sedan 1986, har idag en årlig produktionskapacitet på cirka ton per år. Nuvarande produktionsnivå uppgår till cirka ton per år. Efterfrågan på bränslebriketter är god. Tillgången på råvara är däremot en begränsande faktor. Lagring av rå- och färdigvara sker inom den egna anläggningen i Götene. Mellby Industri AB Mellby Industri, som är en av Sveriges största tillverkare av monteringsfärdiga garage, förvärvades av Forshem i oktober Bolaget tillverkar olika typer av garage och liknande mindre byggnader. Verksamheten bedrivs i egna lokaler i Stora Mellby, Alingsås kommun. Nettoomsättningen i Mellby Industri uppgår till cirka 34 mkr. Bolaget har cirka 20 anställda. Forshems avsikt är att utveckla verksamheten i Mellby Industri. Tillgången till koncernens säljkårer och nätverk av byggentreprenörer inom Götenehus och Sjödalshus bedöms på sikt skapa goda förutsättningar för ökad tillväxt i Mellby Industri. Under 2008 har bedömda synergieffekter inom materialinköp, produktion och finansiering realiserats. Övrigt Mkr Nettoomsättning 42,5 18,3 Rörelseresultat 3,1 1,5 Rörelsemarginal, % 7,3 8,2 Forshem Industri AB Inom Forshem Industri organiseras och samordnas de flesta av koncernens gemensamma funktioner. Bolaget konstruerar, tillverkar och levererar byggsatser till koncernens marknadsbolag Götenehus och Sjödalshus. Bolaget ansvarar också för inköp och andra administrativa funktioner som ekonomi, personal och IT. 14

17 Miljö Energi Trähus är skonsamma mot miljön Småhusbyggandet påverkar samhället och miljön på både kort och lång sikt. Val av material, markanvändning, hantering av avfall och energiförbrukningen i det färdigbyggda huset är viktiga frågor ur ett miljöperspektiv. Bygg- och fastighetssektorn bedöms stå för cirka 40 procent av den totala energianvändningen i samhället. En studie av Sveriges Lantbruksuniversitet och Mitthögskolan visar att hus byggda av trä minskar koldioxidutsläppen flera gånger jämfört med hus som byggs av betong. Samtliga enheter inom Forshems småhusproduktion är sedan flera år miljöcertifierade enligt ISO Successivt strängare energikrav för nyproducerade bostäder Under 2007 infördes nya hårdare energikrav för nyproducerade bostäder i Boverkets Byggregler. Sverige har i regelverket delats upp i två zoner, norr och söder. Den uppmätta energianvändningen per kvadratmeter och år får inte överstiga 130 kwh respektive 110 kwh, exklusive hushållsel. Nuvarande regler gäller för projekt där bygganmälan har gjorts senast vid utgången av För projekt där bygganmälan görs efter 1 januari 2010 gäller nya och ännu striktare regler för energiförbrukningen i nyproducerade småhus. I det nya regelverket har Sverige delats upp i tre klimatzoner istället för två. Den uppmätta energiförbrukningen per kvadratmeter och år exklusive hushållsel skall nu inte överstiga 95 kwh, 75 kwh respektive 55 kwh inom respektive klimatzon. Huvuddelen av Forshems verksamhetsområde ligger i klimatzon 3 där energiförbrukningen inte skall överstiga 55 kwh per kvadratmeter och år. Nytt miljö- och energianpassat byggsystem infört under 2008 Forshems viktigaste miljömål är att löpande utveckla produkter som minskar energiförbrukningen för att därigenom bland annat bidra till en minskning av växthuseffekten. För att anpassa Forshems produkter till de nya och högre energikraven lanserades under 2008 ett nytt byggsystem med en ny energisnålare vägg. Det nya byggsystemet har en yttervägg som är en så kallad tvåskiktsvägg med totalt 265 mm isolering. Huset får ett tätt skal genom att diffusionsspärren (plastfolien) placeras 70 mm in i väggkonstruktionen mellan ytterväggen och den inre installationsväggen. Genom detta förfarande punkterar t ex inte eluttag den känsliga plastfolien. Väggen har dessutom dubbla skivor, både spånskiva och gipsskiva, mot bostadens insida. Samtliga husmodeller i koncernens sortiment bedöms redan idag ha förutsättningar för att uppfylla de nya strängare energikrav som skall tillämpas under

18 Styrelse, revisorer och ledande befattningshavare Ordinarie ledamöter Sture Öster, född 1937, ekonom. Styrelseordförande. Ledamot sedan Styrelseordförande i Elos AB, Diashunt Intressenter AB. Styrelseledamot i Stiftelsen Bräcke Diakoni, Göteborg. Aktieinnehav i Forshem: A-aktier och B-aktier med familj och genom bolag. Mikael Björk, född Ledamot och arbetstagarrepresentant för LO sedan Träindustriarbetare Forshem Industri AB. Aktieinnehav i Forshem: 200 B-aktier med familj. Nils-Erik Danielsson, född 1944, pol. mag. Ledamot sedan Verkställande direktör och koncernchef i Ballingslöv International AB fram till och med 28 februari Styrelseordförande i Kabe AB. Styrelseledamot i Ballingslöv International AB, Swegon AB och Sydsvenska Industri- och Handelskammaren. Aktieinnehav i Forshem: 0 aktier. Ulf Runmarker Sture Öster Mats Holmqvist Tobias Forslund, född Ledamot och arbets tagarrepresentant för PTK sedan Säljledare Götenehus AB. Aktieinnehav i Forshem: 0 aktier. Claes Hansson, född 1957, civilekonom. Ledamot sedan Verkställande direktör och koncernchef. Styrelseordförande i RNB Retail and Brands AB. Styrelseledamot i Ferrocon AB, Skaraborgs Provinsbank och i samtliga Forshemkoncernens dotterbolag. Aktieinnehav i Forshem: B-aktier. Claes Hansson Maria Rosell Nils-Erik Danielsson Mats Holmquist, född 1951, civilingenjör. Ledamot sedan Verkställande direktör i Swegon AB. Styrelseordförande i Svensk Ventilation och i Swegonkoncernens fyra största dotterbolag. Styrelseledamot i Autotube AB. Aktieinnehav i Forshem: B-aktier. Lennart Mårtensson, född 1946, ingenjör, ekonom. Ledamot sedan Styrelseordförande i Flexi Ice AB, SHC AB, Produkt Partners AB. Styrelseledamot i Haga Gruppen AB, Mastec AB och Prototal AB. Aktieinnehav i Forshem: 400 B-aktier. Bo Nilsson Lennart Mårtensson Stig Malm Maria Rosell, född 1970, textilekonom. Ledamot sedan 2008 och suppleant sedan Suppleant i Admarco Information AB och Admarco Holding AB. Aktieinnehav i Forshem: B-aktier. Ulf Runmarker, född 1958, ekonom. Ledamot sedan Verkställande direktör och styrelseledamot i Runmarker Fastighets AB, Förvaltnings AB Brunnen med dotterbolag och Hybrid Energy AB. Verkställande direktör i Backa Säteri Golf AB. Styrelseledamot i Lakestone Holding AB Aktieinnehav i Forshem: B-aktier. Tobias Forslund Bengt Andersson Mikael Björk 16

19 Suppleanter Bengt Andersson, född Suppleant och arbetstagarrepresentant PTK sedan Kalkylator Sjödalshus AB. Aktieinnehav i Forshem: 0 aktier. Stig Malm, född Suppleant och arbetstagarrepresentant LO sedan Träindustriarbetare Forshem Industri AB. Aktieinnehav i Forshem: 0 aktier Bo Nilsson, född 1938, civilingenjör. Suppleant sedan Styrelsesuppleant i Elos AB. Aktieinnehav i Forshem: A-aktier och B-aktier med familj. Revisor Ernst & Young AB Ansvarig revisor Björn Grundvall, född Auktoriserad revisor, Ernst & Young AB, Göteborg. Revisor i bolaget sedan Ledande befattningshavare Claes Hansson, född 1957, civilekonom. Verkställande direktör och koncernchef sedan Anställd sedan Aktieinnehav i Forshem: B-aktier. Se även sid 16. Lars Fahlgren, född 1957, ingenjör, ekonom. Entreprenadchef. Anställd sedan Aktieinnehav i Forshem: B-aktier Kerstin Frimodig, född 1952, ekonom. Ekonomichef. Anställd sedan Aktieinnehav i Forshem: 200 B-aktier Kenneth Gustafsson, född 1952, ingenjör. Chef Projekt och Mark. Anställd sedan Aktieinnehav i Forshem: B-aktier med familj Anders Johansson, född 1962, ekonom. Marknadschef Götenehus styckehus. Anställd sedan Aktieinnehav i Forshem: 0 aktier Bengt Sahlberg, född 1952, ingenjör, ekonom. Produktionschef. Anställd sedan Aktieinnehav i Forshem: 0 aktier Sören Skeppar, född 1950, ingenjör. Exportchef. Anställd sedan Aktieinnehav i Forshem: 200 B-aktier inkl familj Karl Söder, född 1953, ingenjör. Marknadschef Sjödalshus styckehus. Anställd sedan Aktieinnehav i Forshem: 0 aktier Roger Wändal, född 1958, civilekonom. MA-chef. Anställd sedan Aktieinnehav i Forshem: B-aktier med familj 17

20 Bolagsstyrning Svensk kod för bolagsstyrning Det finns inget krav på att bolag som listas på First North skall tillämpa den svenska koden för bolagsstyrning. Forshem har därför valt att avvakta med tillämpning av koden. Arbetsordning för styrelse och instruktion för VD Styrelsen i Forshem Group har utarbetat en arbetsordning för styrelsearbetet innehållande instruktioner avseende arbetsfördelningen inom styrelsen, ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt ekonomisk rapportering till styrelsen. Därtill har en instruktion avseende verkställande direktörens uppgifter utarbetats. Arbetsordning för styrelse och verkställande direktör fastställs årligen vid det styrelsemöte som närmast följer efter respektive årsstämma. Enligt nu gällande arbetsordning skall styrelsen utöver det årliga konstituerande mötet sammanträda vid minst fem planerade tillfällen under verksamhetsåret. Valberedning Valberedningen skall bestå av styrelsens ordförande, en representant för envar av de tre till röstetalet största aktieägarna den 30 september varje år samt en representant för de mindre aktieägarna. Valberedningens uppgift inför årsstämman 2009 är att lämna förslag på styrelseledamöter samt arvoden till styrelsen och revisorerna. Valberedningen består av Sture Öster, Bo Nilsson och Lars Runmarker som representanter för de största aktieägarna samt Ingemar Johansson som representant för de mindre aktieägarna. Ersättningar till styrelse, ledande befattningshavare och revisorer Styrelse Efter förslag från valberedningen beslutade årsstämman 2008 att styrelsearvode till ledamöterna under innevarande mandatperiod skall utgå med 150 tkr till styrelsens ordförande, 100 tkr till ordinarie ledamöter som ej är anställda i bolaget samt 50 tkr till styrelsesuppleanter som ej är anställda i bolaget. Verkställande direktör Den sammanlagda ersättningen till verkställande direktören består av fast lön, rörlig ersättning baserad på uppställda mål, pensions- och försäkringsförmåner samt tjänstebil. Ersättnings- och pensionsvillkor framgår av not 1, sid 37. Övriga ledande befattningshavare Den sammanlagda ersättningen till övriga ledande befattningshavare består av fast lön, rörlig ersättning baserad på uppsatta mål och pensions- och försäkringsförmåner. Somliga ledande befattningshavare har därutöver rätt till tjänstebil. Ersättnings- och pensionsvillkor framgår av not 1, sid 37. Revisor Revisionskostnaderna i koncernen uppgick under 2008 till 591 tkr (469). Kommittéer och utskott Inom styrelsen finns en ersättningskommitté, en revisionskommitté och ett fastighetsutskott. Ersättningskommittén behandlar och beslutar om löner, bonus och andra ersättningar till VD och till VD direkt rapporterande befattningshavare. Ersättningskommittén består av Sture Öster och Lennart Mårtensson. Revisionskommittén består av hela styrelsen med Sture Öster som ordförande. Revisionskommittén ska säkerställa planeringen av revisionen och upprätthålla kontakterna mellan styrelsen och revisorerna. Fastighetsutskottet behandlar och beslutar om köp av exploateringsfastigheter där köpeskillingen ligger i intervallet fem till tio mkr. Förvärv upp till fem mkr beslutas av VD och förvärv som överstiger tio mkr beslutas av styrelsen. Fastighetsutskottet består av Sture Öster, Ulf Runmarker och Claes Hansson. 18