ÅRS REDO VIS NING HSB SYDOST

Transkript

1 ÅRS REDO VIS NING HSB SYDOST 2014

2

3 INNEHÅLL Innehåll Vd har ordet 2 Det här är HSB Sydost 4 Föreningsstyrningsrapport 6 Förvaltningsberättelse 10 Koncernskiss 16 Koncernstyrelse och vd 17 Finansiella rapporter 2014 i nyckeltal 18 Förslag till vinstdisposition 20 Resultaträkning 20 Balansräkning 21 Kassaflödesanalys 23 Redovisningsprinciper 24 Noter 30 Revisionsberättelse 41 1

4 VI LEVER I EN OMVÄLVANDE Tänk er att vartannat barn som föds idag kommer att få uppleva sin 100-års dag! 2 Vi lever i en omvälvande och spännande tid omvälvande och spännande på olika sätt. Sett ur olika perspektiv; politiskt, ekonomiskt, tekniskt, affärsmässigt etc. Man kanske till och med kan tala om en NY TID som tar sin början. Ser man till ett globalpolitiskt perspektiv har vi under vintern stått på randen av ett nytt krig i Europa och hur det utvecklas har vi inte sett slutet på än. Ser man till det ekonomiska perspektivet är tillväxten i vår ekonomi fortsatt svag och det tar inte riktigt fart varken på hemmaplan eller i Europa. Detta har resulterat i att vi de senaste kvartalen fått en negativ styrränta och räntenivåerna är extremt låga och tycks så förbli under överskådlig tid.

5 VD HAR ORDET OCH SPÄNNANDE TID! Men det finns även andra saker som gör det spännande att leva 2014/2015. Tänk er att vartannat barn som föds idag kommer att få uppleva sin 100 års dag. Alltfler arbetar allt längre och man håller sig frisk och alert långt upp i åren, åldrar som bara för något årtionde sedan innebar behov av stöd och hjälp i vardagen från samhällets äldreomsorg. Åtta av tio personer använder internet dagligen, 9 av tio personer i åldern år har tillgång till dator i hemmet. Varannan tvååring använder I-pad eller motsvarande regelbundet. Men det är inte bara den digitala tekniken som gör utvecklingssprång. På det medicinska planet har utvecklingen verkligen tagit språng. Allt fler operationer utförs med titthålsteknik som medför mindre ingrepp, snabbare rehabilitering, kortare vårdtider etc. Tänk så snabbt allt har skett av det jag försökt belysa ovan det finns många fler exempel på den snabba utveckling som nu sker. En utveckling som kommer att ge oss många nya möjligheter och utmaningar både för våra bostadsrättsföreningar som fastighetsägare och för oss som tjänsteleverantör. Utveckling av nya tjänster och förbättring av befintliga kommer att bli en del av vår vardag. Tjänster som ska besvara och leva upp till morgondagens behov och önskemål som morgondagens medlemmar och kunder kommer att ställa och förvänta sig att vi kan uppfylla. Vi kommer också att se nya sätt att kommunicera med varandra, sätt som kompletterar det personliga mötet på olika sätt. Sociala medier kommer inte bara att vara Facebook framöver vi kommer att hitta egna kanaler (chatfunktioner, bloggar etc) där vi som fastighetsägare, medlemmar och förtroendevalda i realtid kommunicerar och hämtar råd, tips och idéer som hjälper oss i vårt arbete framåt. Ett steg i den riktningen tog vi när vi införde HSB Portalen sommaren HSB Portalen är inte bara ett sätt för oss från HSB Sydost att kommunicera och leverera tjänster till våra medlemmar och kunder utan här kan även bostadsrättsföreningens styrelse ha en plattform för medlemsinformation och kommunikation. Den digitala revolutionen har bara börjat det kommer att bli spännande att få följa utvecklingen och inte bara följa den utan också positionera oss att vara med att påverka. Vi har under flera år arbetat för att höja vår beredskap att möta den Nya Tiden och vi är beredda och ser fram mot de utmaningar vi har att ta oss an. Vi arbetar målmedvetet för att nå vår vision att bli den mest attraktiva fastighetsförvaltaren och arbetsgivaren i regionen under 2020-talet. Börje Nilsson, Vd 3

6 DET HÄR ÄR HSB SYDOST 4 HSB Sydost är ett medlemsägt fullserviceföretag, villket innebär att hos oss finns allt från förvaltningstjänster till hushållsnära tjänster, byggservice, hyresrätter och nyproduktion av bostäder. Vi är ett lokalt företag som är nära våra kunder - på nio orter i Kalmar, Kronoberg och Blekinge län. Vi är en del av Sveriges största bostadskooperation som bevakar bostadsrättsföreningarnas intressen och kan påverka politiska beslut på hög nivå. I vår medlemsorganisation är det värderingarna som styr. HSB låter vinsten gå tillbaka till boendet, och det är utifrån den som vi dagligen sköter om fastigheter och hjälper bostadsrättsföreningar att hålla en god och långsiktig ekonomi. HSB Sydosts medarbetare och deras engagemang är vår viktigaste tillgång. Att vi kan erbjuda bra anställningsvillkor och en attraktiv kompetensutveckling är därför en självklarhet. Det är våra proaktiva medarbetare som gör att HSB Sydost kan erbjuda våra kunder tjänster i framkant. I varje HSB bostadsrättsförenings styrelse finns en HSB-ledamot som tillför styrelsen kunskap och information som underlättar styrelsearbetet. En resurs som ska bidra med stöd, rådgiving och ses som en länk mellan HSB Sydost och bostadsrättsföreningen. Inom HSB har vi siktet inställt på framtiden och jobbar aktivt för att bidra till en hållbar omvärld genom att ta ekonomiskt, ekologiskt och socialt ansvar i stort som smått. Vår ambition är att alla hus vi bygger idag och imorgon ska klassas enligt Miljöbyggnad Silver. Miljöcertifieringen är ett led i HSBs centrala strategi att minska koldioxidutsläppen med 50 % från år 2008 fram till Läs gärna mer på hsb.se och i vår hållbarhetsredovisning! Vårt uppdrag är att i samverkan med medlemmarna skapa det goda boendet! Affärsidé Genom våra tjänster och aktiva rådgivning tillgodoser vi medlemmarnas och hyresgästernas behov av trygghet, ekonomisk nytta och grönt boende. Vision Vi vill öka vårt medlemstal och ser att fyra av hundra Sydost-bor ska vara medlemmar hos oss. Vi vill också vara den mest attraktiva fastighetsförvaltaren och arbetsgivaren i regionen. Värdering Vår verksamhet bygger på HSBs grundläggande värderingar så som de uttrycks i ETHOS; engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. Vi sätter medlemmen i centrum och tar ansvar för kommmande generationer. Vi värnar om bostadsrätten och hyresrätten och andra upplåtelseformer. Nyproduktionsprojekt ska vända sig till alla medlemmar och vara ekonomiskt bärkraftigt.

7 OM HSB SYDOST HÄNDELSER UNDER 2014 HSBs nya butik slog upp dörrarna i Växjö. En träffpunkt för alla med visningar av våra bostadsprojekt och temakvällar. Brf Räppe kanal stod klart för inlytt i Växjö med 22 lgh. Nu kan vi hjälpa er att utföra certifierade lekplatsbesiktningar. HSB PORTALEN Under hösten driftsatte vi HSB Portalen, en mötesplats för medlemmar, boende, styrelse och mäklare. En ökad kund- och medlemsnytta genom högre tillgänglighet via en digitaliserad självservice med mina sidor och föreningsdokument. Här hanteras även överlåtelser och panter. Vi tog första spadtaget på Södra stationsområdet i Växjö, där vi ska bygga 81 lgh i etapp 1, brf Eldaren. Vi är stolta medlemmar! Vi har ökat våra bosparande medlemmar på 5 år med 13% Bospara du också! 5

8 FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT 6 HSB Sydost tillämpar de gemensamma styrdokumenten HSB Kompassen, HSB Varumärkesriktlinjer och HSB Kod för föreningsstyrning. HSB Sydost omfattar moderföreningen och samtliga helägda dotterbolag. BAKGRUND Koden är utformad särskilt för HSB och utgår från Svensk kod för bolagsstyrning, de kooperativa principerna och HSBs kärnvärderingar, förkortade som ETHOS. Den gäller för alla HSB-föreningar, nationella och regionala bolag samt HSB Riksförbund. Syftet med Koden är att den ska utgöra ett internt verktyg för att säkerställa en öppen och genomlyst organisation där varje medlem som så önskar ska ha insyn i verksamheten och möjlighet att påverka. Koden ska också bidra till att HSB styrs på ett för medlemmarna effektivt sätt. På föreningens webbplats finns en särskild avdelning Föreningsstyrning där information som rör formella krav på verksamheten publiceras. Föreningsstyrningsrapporten för 2014 har i likhet med tidigare år inte granskats av föreningens revisorer och utgör inte en del av de formella årsredovisningshandlingarna. FULLMÄKTIGE Grundtalet för antalet ombud per förening till fullmäktige är 100, vilket innebär att föreningarna i storleksordningen medlemmar har rätt till ett ombud. HSB Sydost fullmäktige består därför av ett ombud per bostadsrättsförening, förutom för 24 bostadsrättsföreningar med över 100 medlemmar som har två ombud vardera, 5 bostadsrättsföreningar som har rätt till tre ombud, 1 bostadsrättsförening som har rätt till 4 ombud och 1 bostadsrättsförening som har rätt till 5 ombud. Bospargruppen utses på samma grundtal i relation till sitt totala medlemsantal. Föreningsstämman hölls den 10 maj Totalt antal röstberättigade ombud 2014 var 209. På föreningsstämman deltog 98 röstberättigade ombud. Vid föreningsstämman deltog hela styrelsen och föreningens revisorer var representerade. Efter förslag från valberedningen valdes Anders Andersson till stämmoordförande. Under stämman gavs fullmäktige möjlighet att ställa frågor, kommentera och lämna förslag till beslut. Protokollet från föreningsstämman fanns tillgängligt på föreningens webbplats. VALBEREDNING Valberedningen utses vid ordinarie föreningsstämma och representerar föreningens medlemmar och består av personer med geografisk representation från verksamhetsområdet, den ska bestå av lägst 3 ledamöter där en ledamot utses till ordförande. Valberedningens instruktion fastställs årligen av föreningsstämman. Valberedningen följer upp styrelsens arbete genom samtal med enskilda ledamöter och möte med föreningens vd. De har även tagit del av den utvärdering som genomförts av styrelsens arbete under året. Med utgångspunkt i den samlade bild valberedningen fått, dels över styrelsens arbete och samlade kompetens samt av den inriktning och de mål som HSB Sydost har, upprättas kravprofiler för nya styrelsekandidater och därefter genomförs ett systematiskt arbete för att söka rätt kandidater. Medlemmar har möjlighet att vända sig till valberedningen och lämna förslag på nomineringar till styrelseledamöter. Information om detta har lämnats via brev till alla bostadsrättsföreningar och publicerats på hemsidan. Sammankopplat med förslagen till stämman lämnas en rapport om valberedningens arbetssätt under det gångna året. HSB SYDOSTS VALBEREDNING Valberedningen har 2014/2015 haft följande sammansättning: Rolf Nicklasson: Född Sammankallande. Har tidigare varit vd på HSB Sydost 1991-

9 FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT 2006 och haft uppdrag i valberedningen sedan Sitter som ordförande i HSB brf Tomtabacken och HSB brf Klarinetten i Växjö. HSB Ledamot. Siv Elofsson: Född Haft uppdrag i valberedningen sedan Har arbetat som apotekstekniker. Sitter som ordförande i HSB brf Pantern i Karlskrona. Anders Carming: Född Haft uppdrag i valberedningen sedan Arbetar som sjuksköterska. Sitter som ordförande i HSB brf Jätten i Kalmar. HSB-ledamot. Birgitta Johansson: Född Haft uppdrag i valberedningen sedan Arbetar som huvudskyddsombud. Sekreterare i HSB brf Päronholmen i Västervik. HSB-ledamot. Torbjörn Aldebert: Född Haft uppdrag i valberedningen sedan Arbetar som processoperatör. Ledamot i HSB brf Repslagaren i Oskarshamn. STYRELSEN OCH DESS ARBETSSÄTT Styrelsen består av sju ledamöter. Vd ingår inte i styrelsen, vd är föredragande i alla ärenden. Samtliga stämmovalda styrelseledamöter är oberoende i förhållande till föreningen och ledningen. Styrelsen ska hålla minst sex sammanträden per år varav ett ägnas åt mer långsiktiga planeringsfrågor. Vid behov ska extra sammanträden hållas för särskilda frågor. Styrelsen fastställer varje år instruktioner i form av arbetsordning och vd-instruktion, vilka är anpassade till föreningens förhållanden och utgör styrdokument för dess arbete. I arbetsordningen regleras även tidpunkter för styrelsesammanträden, utskick av möteskallelser, protokollsutformning, ekonomisk rapportering samt andra för styrelsearbetet relevanta frågor. Styrelsen beslutar om lön och andra ersättningar till vd. Styrelsens arbetsordning genomgår en årlig översyn och en ny årsplan tas fram. I dotterbolagen är vd formellt ensam styrelseledamot. HSB Sydost består av moderförening med tre (3) stycken helägda dotterbolag. Styrelsen för HSB Sydost utgör koncernstyrelse och alla beslut rörande den samlade verksamheten i såväl moderförening som dotterbolag fattas av HSB Sydost styrelse. Vd leder verksamheten i enlighet med de instruktioner som fastställs av styrelsen. Vd ska svara för den löpande förvaltningen av koncernen. Vd ansvarar också för att styrelsen erhåller ett så sakligt, utförligt och relevant beslutsunderlag som möjligt för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut. Vid varje styrelsesammanträde lämnas rapport över företagets finansiella situation, bland annat av ränterisker och likviditet samt vd-rapport över verksamheten HSB SYDOSTS STYRELSE Styrelsen har under år 2014/2015 hållit 13 styrelsemöten inkluderat extra stämma och årsstämma, och konstituerande möte varav tre extra styrelsmöten. Man har även genomfört en styrelsekonferens. Styrelsen består av sju (7) stämmovalda ledamöter. I styrelsen ingår tre (3) kvinnor och fyra (4) män. I tur att avgå ur styrelsen vid kommande ordinarie föreningsstämma 2015 är ledamöterna Monica Widnemark, Githa Fiorino, Göran Ågren och Per Renud. UTBILDNING Vid första styrelsesammanträdet efter stämman ges en introduktion till HSB, styrelsens arbete, arbetsformer, arbetsordning och information om aktuella frågor. Under 2014 har styrelsens ledamöter genomgått utbildning inom betaltjänstlag och lag om penningtvätt samt styrelsens ansvar. För de nyvalda styrelseledamöterna utarbetades och genomfördes ett särskilt introduktionsprogram omfattande fyra halvdagar och studieresa inom verksamhetsområdet. 7

10 UTVÄRDERING AV STYRELSENS ARBETE Styrelsens arbete utvärderas årligen. Ledamöterna får enskilt, via en anonym webbenkät, svara på frågor om bland annat styrelsens sammansättning, kompetens, arbetsformer och engagemang. Resultatet av undersökningen presenteras och diskuteras i styrelsen. VD Börje Nilsson, född 1949, har fortsatt vara vd under verksamhetsåret. Principer om vd:s ersättningar och anställningsvillkor framgår av förvaltningsberättelsen. Vd har utanför föreningen uppdrag i form av styrelseledamot i Coompanion Kronoberg ek.för. och Kreditgarantiföreningen ek.för. HSB Garantifond samt HSB Affärsstöd AB. LEDNINGSGRUPP HSB Sydosts koncernledningsgrupp består utöver vd av Jonas Carlsson, ekonomichef, Björn Pettersson, HR-chef, Martin Stedt, verksamhetschef medlem och marknad, Carita Schönbaum, verksamhetschef nyproduktion, Håkan Claesson, verksamhetschef hyresfastigheter, Lisa Österbladh, verksamhetschef ekonomiförvaltning, Tomas Karlsson, verksamhetschef fastighetsförvaltning och Sofia Karmenstad, ledningskoordinator. REVISORER Vid föreningsstämma 2014 valdes: Eva Gustafsson, född 1946 och bor i Växjö och Ingemar Arwidson, född 1942 och bor i Kalmar till revisorer i föreningen. 8 FÖRTROENDEVALD 3/2 10/3 28/3 7/4 10/5 12/5 17/6 9/7 22/9 2/10 7/11 15/12 28/12 TOT. Monica Widnemark, ordförande 13/13 Sebastian Lindroth, vice ordförande 12/13 Göran Ågren 12/13 Ann-Christine Quist-Karlsson 12/13 Githa Fiorino EJ VALD 9/9 Dean Sparrewath Nielsen EJ VALD 9/9 Per Renud 12/13 Thomas Gylfe AVGÅTT EFTER STÄMMA 5/5 Linda Holm AVGÅTT EFTER STÄMMA 1/5 Börje Nilsson, vd 13/13 10/3 - Extra stämma 10/5 - Årsstämma 12/5 - Konstituerande möte Extra styrelsemöte

11 FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT HSB Riksförbund har utsett: Håkan Davidsson, Deloitte AB till auktoriserad revisor och Patrik Hansén, Deloitte AB som ersättare för HSB Sydost. Styrelsen träffar valda revisorer vid minst ett sammanträdestillfälle under året. Revisorerna avger en granskningsrapport som ledning och styrelse tar del av och som ligger som underlag för mötet med revisorerna. KONTROLLAKTIVITETER HSB Sydost har utformat sin interna kontroll så att ändamålsenliga kontrollaktiviteter genomförs såväl på övergripande nivåer, till exempel löpande resultatanalyser och analys av nyckeltal, som mer rutinorienterade kontroller, så som avstämningar, attester och liknande kontroller som syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Kontrollaktiviteterna har utformats för att hantera väsentliga risker avseende den finansiella rapporteringen. Övergripande ligger rapportinstruktioner och finansiella mål samt attest- och placeringsregler som beskriver vilket ansvar och befogenheter som styrelsen delgerat till vd samt även i nästa led hur ansvarsförhållandena är upplagda inom organisationen. Vd ansvarar för att nödvändiga interna kontroller genomförs som krävs för att hantera väsentliga risker i den löpande verksamheten. HSB Sydost fick tillstånd av Finansinspektionen att tillhandahålla betaltjänster och kontrollaktiviteter till denna lagstiftning har genomförts av företagets Compliance 2 gånger under Företagets delårsbokslut är ej granskat av företagets revisorer.

12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 10 Styrelsen och verkställande direktören för HSB Sydost ek. för. org.nr , lämnar härmed årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret VISION OCH VÄRDERINGAR Vår vision, våra värderingar och våra övergripande mål fastställs av HSB Sydosts ek.för. styrelse i en affärsplan. HSB Sydosts vision är att tillsammans med våra medlemmar skapa Det goda boendet. I vår affärsplan uttrycks mål om att vara den mest attraktiva fastighetsförvaltaren och arbetsgivaren i regionen, vi ser också att fyra av hundra Sydostbor ska vara medlemmar hos oss. HSBs gemensamma värdegrund med kärnvärdena Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omtanke och Samverkan, ETHOS, utgör basen i verksamheten. HSB Sydost har formulerat sin affärsidé som: Genom våra tjänster och aktiva rådgivning tillgodoser vi medlemmarnas och hyresgästernas behov av trygghet, ekonomisk nytta och grönt boende. Våra ledstjärnor för vårt dagliga arbete är att vi är affärsmässiga, lärande och gillar utveckling. MILJÖPOLICY HSB Sydost har även tagit fram en miljöpolicy som lyder Att ta ansvar för miljön och fokusera på miljöfrågor är naturligt för oss i HSB. Grunden för vårt miljöarbete är samhällsansvar, kretsloppstänkande och hållbarhet i tre dimensioner ekologiskt, ekonomiskt och socialt. HSB Sydost ska därför arbeta för en bättre miljö och visa vägen genom att kontinuerligt arbeta med ständiga förbättringar för minskad klimat- och miljöbelastning. Vi ska aktivt bidra till ett hållbart samhälle. VERKSAMHET HSB Sydost bedriver verksamhet inom Kronoberg, Kalmar och Blekinge län. Verksamheten bedrivs inom sex affärsområden; nyproduktion, ekonomiförvaltning, byggkonsulter, fastighetsservice, hyresfastigheter och medlem och marknad. Utöver detta finns en stab med vd, ekonomichef, HR-chef, ledningskoordinator. HSB-ledamotsverksamhet, kundtjänst och kommunikation återfinns sedan hösten 2014 under affärsområdet medlem och marknad. Koncernen omfattar, förutom modern HSB Sydost ek.för, helägda dotter- och dotterdotterbolagen HSB Fastigheter Sydost AB, HSB Fastigheter i Karlskrona, HSB Karlskrona AB, HSB Sydost AB, HSB Sydost Holding 1 AB, HSB Sydost Byggservice AB, HSB Fastighetsförvaltning AB, HSB Sydost Gesällen AB samt de nystartade bolagen Fastighetsbolaget i Sydost AB samt Kalmarflintan AB. I december 2014 anskaffades bolaget Hålän Fyra AB från Skanska. Bolaget innehåller mark till Gesällenprojektet i Kalmar. Koncernen omfattar även intressebolag, HSB Göta/Sydost HR-Center AB samt Växta Utvecklings AB, både startades under Under 2014 har Byggadministratören i Blekinge AB likviderats. VÅRA ÄGARE HSB Sydost ek.för. ägare är dess medlemmar enskilda personer och bostadsrättsföreningar. Den 31 december 2014 var enskilda personer och 211 bostadsrättsföreningar medlemmar. Våra enskilda medlemmar kan delas in i fyra olika kategorier; medlemmar som bosparar, medlemmar som bor i hyresrätt, medlemmar som bor i bostadsrätt och övriga medlemmar. Verksamheten bedrivs i moderföreningen HSB Sydost ek. för och dotterbolagen. HSB Sydost ek.för. har även vindkraftsandelar i HSB Vind ek.för. till ett värde av 1,3 mkr. STRATEGIER Vi följer de HSB-gemensamma styrdokumenten HSB Kod, HSB Kompassen och HSB Varumärkesriktlinjer. Ledningssystemet har sin struktur från SIQs Modell för Kundorienterad Verksamhetsutveckling och vi utvärderar arbetssätt och resultat årligen. ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH VD Styrelsen har ett fast arvode som gäller från föreningsstämma till föreningsstämma, för år 2014

13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE uppgick detta till 2.2 inkomstbasbelopp till styrelseordförande och 2.8 inkomstbasbelopp att fördela fritt inom sig till övriga styrelseledamöter. Därutöver gäller ett rörligt arvode och även ersättning för förlorad arbetsförtjänst och ersättning för resor, vilket betalas ut löpande efter varje närvarat styrelsemöte. Vds lön knyts till inkomstbasbeloppet och inga andra ekonomiska ersättningar eller personalförmåner än lön ska utgå samt att avsättningar till pension utöver KTP-planen ska ske inom ramen för lönebeloppet. Vds lön och ersättningar utgörs av 20 inkomstbasbelopp. Utöver detta har vd rätt till förmånsbil upp till 10 prisbasbelopp där bränsle ingår i bilavtalet. Företaget betalar sjukvårdsförsäkring i DKV Hälsa. Vd omfattas inte av lagen om anställningsskydd. Vid uppsägning från företaget utgår ersättning motsvarande två årslöner, ett års uppsägningstid inräknad, dock längst till fyllda 65 år. Vds avtal genomgår en översyn i samtal mellan styrelseordförande och vd i samband med den årliga utvärderingen av vds prestation. Nuvarande vd kommer att lämna vd-uppdraget under maj 2015 i samband med pensionering. För tillträdande vd, Björn Pettersson har följande villkor träffats. Vd uppbär en fast månadslön samt pensionsavsättning enligt ITP-plan. Vds årslön uppgår till 900 tkr. Utöver detta har vd rätt till förmånsbil upp till 10 prisbasbelopp där bränsle ingår i bilavtalet. Företaget betalar sjukvårdsförsäkring i Skandia. Vd omfattas inte av lagen om anställningsskydd. Vid uppsägning från företaget tillämpas sex månaders uppsägningstid. Därutöver utgår ersättning motsvarande en årslön i avgångsvederlag. Detta avgångsvederlag är ej pensionsgrundande inkomst. VAROR OCH TJÄNSTER Huvuddelen av företagets tjänster levereras på uppdrag av bostadsrättsföreningar och andra kunder, men även andra förvaltningsuppdrag förekommer. I tjänsteutbudet finns såväl administrativa- som tekniska-, förvaltnings- och konsulttjänster samt ombyggnadsarbeten. HSB Sydost-koncernen förvaltar administrativt sammanlagt bostadsrättslägenheter i 208 bostadsrättsföreningar varav 17 inte har någon ägarkoppling till HSB. HSB Sydost-koncernen förvaltar dessutom lägenheter i egna fastigheter och 17 lokaler. Inom den tekniska förvaltningen förvaltar HSB Sydost lägenheter i 115 HSB bostadsrättsföreningar varav 15 inte har någon ägarkoppling till HSB. HSB Sydost-koncernen bedriver nyproduktion av bostäder, större ombyggnadsarbeten samt uthyrning av egna lägenheter och lokaler. HSBs medlemmar ges kontinuerlig information och rådgivning i boende- och medlemsfrågor. HSB Sydost återupptog samarbetet med HSB ProjektPartner AB genom ett gemensamt ägt handelsbolag. Vår nyproduktion i framtiden kommer huvudsakligen ske i handelsbolagets regi. OMBYGGNADER Konsultgruppen har varit anlitade som projekt- och byggledare hos kunder i hela Sydost. Projekten omfattar både större och mindre arbeten. Bl a har HSB Brf Furulund i Sölvesborg totalrenoverats och har nu nya tak, fasader och fönster. HSB brf Soluret i Olofström genomförde fasadrenovering med nya balkonger. En större stam- och badrumsrenovering har genomförts i HSB Brf Laxen i Mörrum. HSB Brf Fridhem i Växjö är en småhusförening som har lagt om sina tak. Ett spännande uppdrag är takomläggningen på Strand hotell i Borgholm som valde att lägga sedum på delar av sina byggnader. Under 2014 har vi utbildat projektledare till certifierad besiktningsman av lekplatser och har nu möjlighet att ta besiktningsuppdrag och även ge förslag till utformning av nya lekplatser och lekmiljöer. UNDERHÅLLSPLANER Inom ramen för tjänsten Aktiv underhållsplan har besök gjorts hos ca 80 kunder. Bra tillfällen både för oss och kunderna att få ett helhetsgrepp om 11

14 12 fastigheternas status och lättare kunna bedöma de åtgärder som ska göras. Att sedan koppla detta till en ekonomisk femårsprognos för fastigheten underlättar planeringen för fastighetsägarna MARKNADER Våra förvaltningstjänster har fortfarande en stabil efterfrågan. Vi har genomfört säljaktiviteter och de visar att det finns ett ökande intresse från fristående bostadsrättsföreningar. Under 2014 har fastighetsservice lämnat 17 offerter och bostadsrättsförvaltning 7 offerter till nya kunder. Vi agerar på flera marknader men har traditionellt arbetat mest fokuserat med vår nyproduktion. Detta för att kunna bibehålla en kontinuerlig produktion av nya bostäder till våra medlemmar. Med större försäljningsstarter som t.ex. HSB brf Eldaren under det gångna året har vi också valt att satsa på en egen försäljningsorganisation och merparten försäljningsuppdrag som olika Mäklarpartners har haft är avslutade. På förvaltningssidan ser vi en konkurrenssituation som under de senaste åren blivit allt mer intensiv. Dessutom har ett ökat intresse för våra förvaltningstjänster märkts, från kommersiella aktörer såväl som privata bostadsrättsföreningar. Därför tog styrelsen under 2014 beslut om att under 2015 satsa på att sälja in och expandera vår förvaltningsorganisation. Målet är att satsningen under 2015 ska resultera i 20 offertförfrågningar till både ekonomi- och fastighetsförvaltningen. HSB-Butiken öppnades den 15 maj 2014 och vi hade besökare totalt under året. Butikslokalen syftar till att öka kännedom om HSB, visa vår nyproduktion och befintligt hyresbestånd, lyfta fram våra förvaltningstjänster samt öka medlemsnyttan genom att hålla aktiviteter kopplat till boendet. Utrymme för samarbetspartners finns i butiken om det finns en tydlig koppling till boendet, våra kärnvärderingar och ger ett mervärde för våra medlemmar. NYPRODUKTION Nyproduktion bedrivs i regionen där efterfrågan finns. Behovet av bostäder bedöms fortsatt vara störst i Växjö. Under 2014 byggstartade vi inga nya projekt, dock pågick försäljning av HSB brf Linblomman i Kalmar. Vi har fortsatt att färdigställa HSB brf Räppe kanal i Växjö med 22 lägenheter, vilka stod inflyttningsklara i december Vi startade försäljning av HSB brf Eldaren i Växjö med 81 lägenheter i ett samarbete med HSB Projektpartner AB och tecknade 27 stycken förhandsavtal under året. HYRESFASTIGHETER HSB Sydost äger via olika dotterbolag hyreslägenheter huvudsakligen belägna i Kalmar, Karlskrona, och Växjö.Under året har styrelsen beslutat att innehavet av hyreslägenheter ska ökas i Växjö och minskas något i Kalmar. Beståndet i Kalmar Norrliden består av fastigheter som byggdes för ca 45 år sedan och som nu närmar sig ett omfattande underhåll. I detta bestånd genomfördes en klimatrenovering av tre huskroppar av 35 för att vi skulle vinna erfarenheter av dels hur pass mycket energi som kunde sparas dels av hur finansiering av omfattande renoveringsåtgärder kan ske över tid. Vi kan energimässigt se en 30% minskning av energi åtgången vilket i stort motsvarar våra förväntningar men finansiellt kan vi dessvärre inte konstatera att det långsiktigt går att få renoveringsåtgärderna ekonomisk bärkraftiga pga. de låga hyresnivåerna som finns i Norrliden. Av de skälen har styrelsen beslutat att försälja två av tre kvarter i Norrliden. Under våren förhandlades ett tillvalspaket bestående av ny köksinredning, nya vitvaror, nytt ytskikt på väggar och golv i kök till en kostnad av 495 kr/ månad i tillägg. Detta efterfrågades av hyresgäster som väntar på fortsättning på klimatrenoveringen vilken dröjer något år till. Utfallet blev oväntat stort, ett åttiotal beställningar kom in och arbetet startade under senhösten och utförs i egen regi av HSB Byggservice.

15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE En del av den vinst som uppkommer vid försäljningen av beståndet i Norrliden kommer att investeras i byggnation av 110 hyreslägenheter i centrala Kalmar kv Gesällen. Byggstart av detta kvarter har skett under januari 2015 och investeringen beräknas till ca 325 miljoner kronor. Projektet beräknas vara inflyttningsklart till Under året har vi även genomfört förvärv av Trädgårdmästaren 28 i Växjö. I avvaktan på produktion av bostäder här används fastigheten för vår fastighets- och byggservice verksamhet samt av en extern hyresgäst. Fastigheten Vikingsborg, Svea 19, i Växjö har styrelsen beslutat att renovera och att marken utanför huskroppen ska styckas av och tillföras fastigheten Svea 6 som förvärvades under Huset på fastigheten Svea 19 är Q-märkt varför renoveringen måste ske med bibevarande av yttre utseende medan den invändigt kommer att få nyproduktionsstandard. I samband med renoveringen kommer bostadsrättsföreningen Vikingsborg kommer att fusioneras med HSB Sydost och fastighetsreglering av den avstyckade fastigheten kommer att ske. Ytterligare ombyggnads och renoveringsprojekt har genomförts som Stinsen i Växjö, butikslokalen i Garvaren 27 i Karlskrona. Under året har vakansgraden i vårt hyresbestånd varit fortsatt låg och vårt arbete med att hitta effektivare drift och underhåll av fastigheterna har fortsatt för att kunna minska driftkostnaderna utan att ge avkall på boendekvalité. MILJÖ Vår nyproduktion ska byggas med hänsyn till klimatet. Vi arbetar för att våra nybyggda bostäder ska miljöcertifieras och nå nivå silver enligt systemet Miljöbyggnad. Det innebär så låg miljöbelastning som möjligt, god innermiljö med naturliga material och att husen projekteras med högt ställda energikrav. En miljöklassning enligt Miljöbyggnad är ett bevis på att särskilda kvaliteter har uppnåtts. MEDARBETARE Vi eftersträvar att samtliga medarbetare ska uppleva delaktighet och engagemang i sitt arbete. Vart annat år genomförs en medarbetarundersökning i form av Nöjdmedarbetarindex (NMI), dels för att utvärdera nuläge, dels för att se nya möjligheter till utveckling. Den senaste undersökningen gjordes 2013 och nästa kommer att ske under Så långt det är möjligt försöker vi bereda möjligheter till utveckling inom företaget. Ledig tjänst utlyses först internt och vid nyrekryteringar lägger vi stor vikt vid att hitta engagerade medarbetare som vill ta ansvar för att vi kommer framåt. Antalet medarbetare (årsmedeltal) är 122 (126)i koncernens alla bolag och sjukfrånvaron uppgår till en nivå om 4,6 % (3,5 %). HSB Sydost ek.för. är medlemmar i arbetsgivarorganisationen Fastigo och har därmed kollektivavtal med Unionen, Fastighets och Byggnads. Vår personal deltar löpande i kompetenshöjande aktiviteter. Medarbetarsamtal genomförs årligen för att stödja personlig utveckling, följa upp gemensamt satta mål och stämma av arbetssituationen. I samtalet planeras också framtida kompetensutveckling, något som bidrar till både individens och bolagets utveckling. Som en del i introduktionsplanen för nyanställda erbjuds alla nyanställda en halvdagskonferens där deltagarna får ta del av bolagets historia, verksamhet och värderingar, rutiner och riktlinjer. Vi har fortsatt att satsa på friskvård, vilket innebär att alla anställda har rätt till ett friskvårdsbidrag. Alla anställda har tillgång till företagshälsovård och får möjlighet till regelbunden hälsobedömning. Det är viktigt att vi har en god arbetsmiljö och därför finns en tillsatt arbetsmiljögrupp som träffas regelbundet för att diskutera arbetsmiljöfrågor. I händelse av allvarlig sjukdom eller olycka styr vår krishanteringsplan hur vi stödjer anställda och deras familjer. 13

16 14 HSB LEDAMÖTERNA Våra HSB ledamöter är en av våra viktigaste länkar mellan våra medlemsföreningar och HSB Sydost. En länk som ska förmedla information i båda riktningarna, vara värderingsbärare och kunna bistå bostadsrättsföreningarna i deras styrelsearbete och kontakt med sina medlemmar. Vi arbetar kontinuerligt med att ge HSB ledamöterna kompetensutveckling, stöd och råd för att de ska kunna svara upp till de förväntningar som finns från såväl våra medlemmar som från vår styrelse. Under året har vi därför sjösatt och startat upp en diplomering av HSB ledamöterna som ska resultera i än mer kompetent och lyhörd HSB ledamot. I vår verksamhet har vi 105 HSB ledamöter i åldrarna Styrelsens mål är att 80% av ledamöterna ska vara anställda i HSB Sydost och 20% förtroendevalda. AVRÄKNINGSLIKVIDITET/FINANS HSB Sydost har en kapitalförvaltning som syftar till förbättrad avkastning på inlånat kapital. En finanspolicy som styr såväl HSB Sydost placeringsmöjlighet som garanterar bostadsrättsföreningar att likviditet finns. Avräkningslikviditeten har under året varierat i intervallet %. Enligt koden för föreningsstyrning får likviditeten inte understiga 80 %. Föreningens styrelse har beslutat att likviditeten inte ska understiga 90 % samt att målet är 100 %. Sedan juni 2011 är HSB Sydost registrerat som betaltjänstinstitut hos Finansinspektionen och står därmed under deras tillsyn. Företaget gör löpande likviditetsberäkningar/bedömningar för att upprätthålla rätt likviditet och upplåning. Avräkningslikviditeten, som vid årsskiftet uppgår till 93 %, beräknas så som summan av likvida medel, placeringar samt kreditlöften att ställa mot inlånade medel (avräkningskonton och placeringar) från bostadsrättsföreningarna. I placeringar finns innehav (60,6 mkr) som ingår i långfristiga värdepappersinnehav och som anses mycket likvida. VÄRDERING AV FASTIGHETERNA En extern värdering av koncernens fasligheter genomfördes under hösten 2013, dessförinnan gjordes den senaste värderingen i slutet av Under 2014 har vissa fastigheter värderats, bland annat fastigheterna i Norrliden. Nästa värderingstillfälle planeras till våren Värderingarna med hänsyn taget till beräknad skatt (22 %) visar ett övervärde på ca 163 mkr i förhållande till bokfört värde per Under året har Gesällen 25 köpts in av Kalmar kommun samt Gesällen 4 av Skanska. Både dessa fastigheter tillsammans med Gesällen 3 som anskaffades under 2013 utgör markområdet i projektet Gesällen i Kalmar. Övervärdet höjer koncernens justerade soliditet enligt HSBs kod för föreningsstyrning med ca 15 (10) procentenheter. VÄRDERING AV BOSTADSRÄTTER Vårt innehav av bostadsrättslokaler och lägenheter har vid samma tillfälle som ovan marknadsvärderats till ca 29 (28) mkr. RISKBEDÖMNING, RESERVATIONER M.M. Under 2014 har återköps- och värdegarantierna utställda för ett antal bostadsrätter i HSB brf Garvaregården i Karlshamn samt radhus med äganderätt i Karlshamn, upphört. Skatteverket beslutade under 2012 att påföra HSB Sydost ett överskott med kr för taxeringsår Skatteverket anser ej att förutsättningar för oss föreligger, att med skattemässig avdragsrätt, lämna koncernbidrag från HSB Sydost Fastigheter AB till vårt moderbolag HSB Sydost ek. förening. Skattverkets beslut överklagades till Förvaltningsrätten och dom kom i målet under 2013 som gav Skatteverket rätt. Domen överklagades till Kammarrätten som tog upp fallet under hösten Tyvärr fastställdes domen i Kammarrätten. Per fanns 11 st lägenheter osålda i HSB Brf Räppe Kanal. Reservationer har gjorts i bokslutet med omkring 0,9 mkr för framtida kostnader

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE fram till samtliga lägenheter är sålda. RESULTATUTVECKLING OCH FINANSIELL STÄLLNING HSB Sydost ek.för. redovisar ett positivt resultat efter finansiella poster om 12,1 mkr (-10,4 mkr). Koncernens resultat efter finansiella poster uppgår till -4,9 mkr (-6 mkr). Moderns soliditet är 16,3% jämfört med 16,1% föregående år. Koncernens soliditet uppgår till 11,5% jämfört med 13,3% föregående år. Kostnadssidan i moderbolaget har påverkats främst av kostnader för tjänsteutveckling, företagsutveckling, marknadsföringskostnader samt IT-kostnader. Kostnader i storleksklassen 5 mkr har kostnadsförts under 2014 och avser omstruktureringskostnader både för personal och för byggserviceverksamheten. Under året har fastigheten Hackan 25 sålts från HSB Sydost ek.för. till helägt dotterbolag, Fastighetsbolaget i Sydost AB. Reavinst i moderföreningen har uppstått med 20,5 mkr. Det nya redovisningsregelverket, K3, har ökat de bokföringsmässiga avskrivningarna i koncernen i storleksklassen 4,1 mkr. Under 2014 har 27 lägenheter (totalt 3,4 mkr) i projektet HSB Brf Eldaren vinstavräknats genom så kallad succesiv vinstavräkning. Detta innebär att den beräknade vinsten i projektkalkylen avräknas när ett juridiskt bindande kontrakt på lägenheten finns. Dotterbolaget HSB Fastigheter Sydost AB redovisar ett resultat efter finansiella poster på 8,1 mkr (3,8 mkr). De största bidragande effekterna till denna resultatförbättring är lägre kostnader för drift samt lägre räntekostnader. Även här har det nya K3- regelverket höjt kostnaderna för avskrivning med ca 2 mkr. HSB Sydost AB med dotterbolagen HSB Karlskrona AB och HSB Fastigheter i Karlskrona AB, HSB Sydost Gesällen AB, Fastighetsbolaget i Sydost AB, Kalmarflintan AB, Hålän Fyra AB samt HSB Sydost AB redovisar ett samlat koncernresultat efter finansiella poster på 0 mkr (0,4 mkr). HSB Sydost Holding 1 AB med dotterbolagen HSB Sydost Byggservice AB och HSB Fastighetsförvaltning AB har inlett sina verksamheter under andra hälften av året. Resultatet uppgår till 0 mkr. Verksamheten flyttas successivt ut från HSB Sydost ek.för. till dotterbolagen. HSB Göta/Sydost HR-Center AB, där HSB Sydost ek för äger 50 % gör ett resultat på 0,2 mkr för bolagets andra verksamhetsår. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Efter balansdagens slut har fattats beslut om ytterligare avyttring av fastighetsbeståndet i Norrliden. Renoveringen av Willys-butiken i Karlskrona slutfördes under första kvartalet 2015, vilket innebär ett omförhandlat hyreskontrakt på 10 år. Investeringen uppgår totalt till ca 10 mkr. HSB Sydost ek.för. har även tecknat avtal med Rikshem om försäljning av fastigheten Flintan 1 i Kalmar. Affären genomförs under våren 2015 och vinsten uppstår genom försäljning av dotterbolag. Efter balansdagens slut har ytterligare sex lägenheter i HSB Brf Räppe Kanal sålts. Samtliga lägenheter i HSB Brf Eldaren har sålts. I HSB Brf Linblomman i Kalmar har 26 lägenheter av totalt 44 sålts. I mars 2015 har projektet Gesällen i Kalmar byggstartats. Arbetet inleddes med rivning av IOGTs gamla lokaler på fastigheten Gesällen 3. Projektet innebär nybyggnation av underjordiskt garage för drygt 60 bilar, affärslokaler (ca m2) samt 111 hyreslägenheter (6 900 m2), en investering på omkring 325 mkr totalt. Bygget förväntas vara helt klart i januari Tomtmark har under 2014 förvärvats av både Kalmar kommun och Skanska och dessa både fastigheter har under 2015 fastighetsreglerats in i Gesällen 3. 15

18 KONCERNSKISS HSB Sydost Byggservice AB Växta Mark AB 100 % HSB Fastigheter Sydost AB HSB Sydost Holding 1 AB HSB Sydost Fastighetsförvaltning AB Växta Utvecklings AB 50 % HSB Göta/ Sydost HR-Center AB 50 % Kalmarflintan AB HSB Sydost Ekonomisk Förening HSB Produktion HB 50 % 16 Fastighetsbolaget i Sydost AB HSB Sydost AB HSB Fastigheter i Karlskrona AB HSB Karlskrona AB HSB Sydost Gesällen AB Hålän Fyra AB

19 KONCERNSKISS & STYRELSE KONCERNSTYRELSE & VD Övre raden Githa Fiorino Född Styrelseledamot sedan Arbetar på fastighetsförvaltningen i Svenska kyrkan. Vicevärd i HSB brf Tallhagen i Kalmar. Uppdrag som god man i Kalmar kommun. Börje Nilsson Född 1949 Bosparande medlem. Vd på HSB Sydost sedan Styrelseledamot i HSB Garantifond, Coompanion Kronoberg, HSB-ledamot. Monica Widnemark Född Ordförande sedan 2013, blev dock invald som styrelseledamot Arbetar som kommunalråd i Lessebo. Ordförande i Kosta Köpmanshus, VoB Kronoberg och Boverkets samlingsdelegation. Per Renud Född Styrelseledamot sedan Arbetar som systemadministratör. Ordförande i HSB brf Orkanen i Karlskrona. HSB-ledamot. Göran Ågren Född Styrelseleddamot sedan Har arbetat som besiktningsingenjör. Ordförande i HSB brf Repslagaren i Oskarshamn. HSB-ledamot. Nedre raden Sebastian Lindroth Född Vice ordförande sedan 2012, blev dock invald som styrelseledamot Arbetar som jurist. Styrelseledamot HSB Riksförbund, styrelseledamot HSB Projektpartner, ordförande i HSB brf Nybygget i Växjö. Ann-Christine Quist-Karlsson Född Styrelseledamot sedan Arbetar som undersköterska. Ordförande i HSB brf Rismåla i Nybro. Dean Sparrewath Nielsen Född Styrelseledamot sedan Studerar till ingenjör i skogs- och träteknik. Vice ordförande i HSB brf Allbo-Dacke i Älmhult. 17

20 2014 I NYCKELTAL Här redovisas nyckeltal för verksamhetsåret 2014 gällande koncernen HSB Sydost Resultat efter finansiella poster tkr Balansomslutning mkr Soliditet i % 12,5 14,1 12,1 13,1 11,5 Justerad soliditet i % enligt HSBs kod för föreningsstyrning 23,9 28,9 27,1 23,3 25 Kassalikviditet i % ,8 Avräkningslikviditet i % ,4 Fritt eget kapital Förklaringar till nyckeltal: eget kapital/balansomslutningen (eget kapital + övervärden skattejusterad)/balansomslutning + övervärden - likvida medel (omsättningstillgångar - lager + omsättningsbara placeringar i finansiella anläggningstillgångar/kortfristiga skulder) likvida medel, kortfristiga placeringar samt kreditlöften/avräkningsskuld förvaltade brf Balansomslutning, justerat eget kapital och eget kapital koncernen (mkr) mkr Balansomslutning Justerat eget kapital Eget kapital 0 '2010 '2011 '2012 '2013 '2014 år