TIDSTYPISKA RISKER OCH BRISTER MED ETT 70-TALSHUS

Transkript

1 TIDSTYPISKA RISKER OCH BRISTER MED ETT 70-TALSHUS Detta exempelprotokoll har vi på Besiktningsbolaget Eklund & Eklund AB sammanställt för att underlätta för er säljare och köpare. En överlåtelsebesiktning är kontrollerad av lagar och föreskrifter vilket kan göra protokollen svåra att tolka. Vi tar därför upp de vanligaste tidstypiska riskerna och bristerna i ett 70-talshus där vi går igenom och kortfattat förklarar vad riskanalyser och fortsatt teknisk utredning innebär, samt de mest förekommande risker & noteringar är för just denna typ av hus. EKLUND & EKLUND GODKÄNDA BESIKTNINGSMÄN info@razorsharpgroup.se Sidan 1 av 13

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Tidstypiska risker och brister med ett 70-talshus... 1 Innehållsförteckning... 2 Byggnadsbeskrivning... 3 Förklaringar... 4 Kommentarer och bilder... 5 Riskanalys... 9 Fortsatt teknisk utredning...11 Slutsats och Övrigt...12 Livslängd...13 info@razorsharpgroup.se Sidan 2 av 13

3 BYGGNADSBESKRIVNING Byggnadsår: 1974 Grundkonstruktion: Platta på mark, Källare, Krypgrund Hustyp / antal våningar: 1 ½ plans Stomme, material: Trä Taktyp/takbeläggning: Masonit, läkt och betongpannor Värmesystem: Direktel Ventilation: Självdrag Fönster: 3-glas isoler Fasad: Terrängförhållande: Tegel Träpanel på gavlarna Trädgårdstomt info@razorsharpgroup.se Sidan 3 av 13

4 FÖRKLARINGAR Riskanalys Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Fortsatt teknisk utredning Betyder att skada, eller förmodad skada finns, och att orsaken och omfattningen bör utredas vidare. Nivå 1 Är en okulär besiktning av alla tillgängliga utrymmen och synliga ytor, inne som ute. Fuktindikering i våtutrymmen. Gradering av upptäckta brister och risk för skador. Samt en sammanställning av lämnade upplysningar från fastighetsägaren. Nivå 2 Nivå 2 innehåller alla moment från nivå 1 samt: Kontroll/fuktmätningar av riskkonstruktioner. Kontrollen görs i exempelvis vissa typer av väggar, uppreglade eller flytande golv, inredda källare, krypgrund, vind och yttertak. info@razorsharpgroup.se Sidan 4 av 13

5 KOMMENTARER OCH BILDER VIND Nockvind Det noteras spår av inträngt vatten och mögel på undertaket närmst den norra gaveln. Se fortsatt teknisk utredning 4:1 Övervåning och Entréplan Badrum Badrummet är original vilket innebär att den tekniska livslängden är förbrukad. Dagens krav vad gäller tätskikt är inte uppfyllda och det noteras även att våtrumstapeten släppt från väggen. Se fortsatt teknisk utredning 4:2 Sidan 5 av 13

6 Generellt Det noteras en nedsatt ventilation på ovanvåningen och på entréplan. BESIKTNINGSPROTOKOLL NIVÅ 1 Eftersom vi vistas inomhus mer än 70 % av vår tid så är det av högsta vikt att vi skall ha en väl fungerande ventilation i våra hus. Med rätt cirkulation och tillförsel av friskluft mår både du och ditt hus bättre. Det skall inte vara någon tilluftsventilation i kök eller våtutrymmen, då den förbrukade luften skall evakueras via dessa utrymmen. Det har uppmäts väldigt höga halter av koldioxid i alldeles för täta sovrum. Hade sovrummet varit en skolsal hade man inte fått vistas där. Så sov inte en hel natt med dålig ventilation, ventilera med frisk luft och vakna pigg och glad! Grundkonstruktion Källare Det noteras en uppreglad konstruktion mot väggar och golv. Se riskanalys 3:1 Generellt för källaren Det noteras en fuktindikering på golvet och på väggarna. Se riskanalys 3:2 info@razorsharpgroup.se Sidan 6 av 13

7 Krypgrund En krypgrund är en känd riskkonstruktion då miljön är fuktig, framförallt under sommarmånaderna. Det noteras tryckta syllar och trossbottenbrädor. Se riskanalys 3:3 Betongplatta på mark Huset är byggt på en betongplatta utan underliggande dränerande cellplast. Se riskanalys 3:4 Uppreglad konstruktion på betongplatta Det noteras en uppreglad konstruktion på en betongplatta utan underliggande dränerande cellplast. Se riskanalys 3:5 Ingjutna reglar i betongplattan Det noteras ingjutna syllar i betongplattan. Se riskanalys 3:6 info@razorsharpgroup.se Sidan 7 av 13

8 Utvändigt Tak BESIKTNINGSPROTOKOLL NIVÅ 1 Taket är original vilket innebär att det har passerat sin tekniska livslängd. Detta behöver inte betyda att det finns en pågående skada. Se riskanalys 3:7 Det noteras ett pågående läckage vid en av plåthuvarna. Se fortsatt teknisk utredning 4:3 Fasad Det noteras växtlighet och jord invid huset. Se riskanalys 3:8 info@razorsharpgroup.se Sidan 8 av 13

9 RISKANALYS (3) 3:1 Utifrån erfarenhet är det känt att konstruktioner och beläggningar/beklädnader med organiska material mot golv- och väggytor bör undvikas, då fukt-, mögel- och rötskador kan uppstå. Detta kan leda till en elak lukt. 3:2 Källare utsätts i regel mer eller mindre för permanent fuktpåverkan från angränsande mark. Fuktindikering förekommer punktvis, på de källarväggar som inte är uppreglade och på betonggolvet, i vanlig omfattning för hustypen. Det kan inte uteslutas att brister föreligger alternativt kommer att uppstå i dräneringsmaterialen varför dräneringsarbeten kan komma i fråga. Förklaring! En källare utsätts mer eller mindre för permanent fuktpåverkan från angränsande mark, vilket är normalt för den typen av grundkonstruktion. Viktigt att känna till vad gäller källare är att man inte skall ha organiskt material mot golv eller väggar. Likaså vad gäller växter, jord och dagvatten som släpps invid huset då detta bidrar till en ökad fuktpåverkan. Om man använder en källare som en källare skall användas, det vill säga utan att inreda den, är fuktpåverkan inte något som orsakar några större skador på huset. 3:3 Klimatet i en uteluftsventilerad krypgrund är beroende av rådande uteklimat. Utrymmet fuktas upp under sommarhalvåret och torkar ut under vintern. Under uppfuktningsperioden råder ofta gynnsamt klimat för fukt-, mögeloch rötskador. Detta kan leda till en elak lukt. Förklaring! En krypgrund är mer eller mindre alltid fuktig, det finns enkla och lite mer avancerade lösningar för att förbättra miljön i ett kryputrymme. Nedan beskriver vi några av de åtgärder man kan vidta. Undvik rabatter kring grunden, kontrollera så att dagvattnet inte släpps i anslutning till huset och att marken inte lutar in mot grunden. Ta bort allt organiskt material från marken, då det är grogrund till mikrobiell påväxt och kan leda till dålig lukt. För att undvika ånga från marken kan man lägga ut en åldersbeständig byggfolie över hela markens yta. Det är viktigt att allt organiskt material är borta innan folien läggs dit. Isolera marken och grundmuren, detta minskar risken för kondens och håller ångan från marken borta. Detta är ett komplement för byggfolien. Viktigt att använda rätt sort isolering som är avsedd för krypgrund. Installation av avfuktare. Detta bör göras av en fackman för att få rätt installation för ändamålet. 3:4 En betongplatta på mark som inte är kapillärbrytande (utan underliggande isolering) kommer sannolikt att ställa sig i jämvikt med markens fuktstatus. Detta innebär att det finns en risk att man kan få skador på ytmaterial som är fuktkänsliga. 3:5 Av erfarenhet vet vi att det är en risk med en uppreglad golvkonstruktion på en betongplatta. Även om den reglade konstruktionen inte har kontakt med betongplattan kan miljön i konstruktionen ha en fuktstatus som är gynnsam för fukt-, mögel- och rötskador vilket kan avge en elak lukt. info@razorsharpgroup.se Sidan 9 av 13

10 3:6 En betongplatta på mark som inte är kapillärbrytande (utan underliggande isolering) kommer sannolikt att ställa sig i jämvikt med markens fuktstatus. Detta innebär att det finns en risk att man kan få skador på material som är fuktkänsliga om de har kontakt med betongplattan. Detta kan leda till fukt-, mögel- och rötskador vilket kan leda till en elak lukt. Förklaring! En betongplatta utan underliggande dränerande isolering är en tidstypisk riskkonstruktion från 70-talet, det var så man byggde på den tiden. Så länge inget organiskt material har tagit skada och en dålig lukt har utvecklats, så uppfattas det inte som ett problem. 3:7 Uppskattad livslängd på ett yttertak med betongpannor är ca 50 år, underlagspappen under takpannorna uppskattas hålla/fungera i ca 30 år. Det är flera faktorer som påverkar yttertak vilket innebär att det både kan hålla längre och kortare. Om yttertakets funktion inte är tillfredställande finns det en risk för läckage och skador. Förklaring! Ett tak som är original på ett hus byggt på 70-talet, kan den tekniska livslängden anses vara förbrukad. Då den tekniska livslängden är uppnådd betyder det inte att taket faller ihop, utan att det löper större risk för vatten att tränga in i bakomvarande konstruktion vid t.ex. rörgenomföringar och/eller vid ett trasig undertak av masonit. Detta visar sig oftast tydligt uppe på vinden då man kan se spår av fukt på undertaket. 3:8 Av erfarenhet vet vi att det kan uppstå problem och skador på fasad, tak och grund när det är växter och jord i anslutning till huset. Förklaring! Denna typ av notering/brist är vanligt förekommande. Då fasaden inte är elakt angripen av växtlighet så kan man många gånger åtgärda detta relativt enkelt. info@razorsharpgroup.se Sidan 10 av 13

11 FORTSATT TEKNISK UTREDNING (4) 4:1 Då vi noterat fuktskador och mögel på masoniten, rekommenderar vi att kontakt tas med fackman för att utreda orsak och omfattning. 4:2 Då vi noterat brister på tätskiktet i duschutrymmet, rekommenderar vi att kontakt tas med fackman för att utreda om bakomliggande konstruktion tagit skada. 4:3 Då vi noterat ett läckage vid en rörgenomföring, rekommenderar vi att kontakt tas med fackman för att utreda orsak och omfattning. Förklaring! Nämnvärt är att omfattningen av skadorna ej behöver vara större än det som noterats. info@razorsharpgroup.se Sidan 11 av 13

12 SLUTSATS I besiktningsutlåtandet ni har läst ovan är de exempel på tidstypiska risker och brister som är vanligt förekommande i hus byggt på 70-talet. Viktigt att känna till är att näst intill alla hus har någon form av risk och brist, större eller mindre. En risk behöver inte innebära att något är fel, i vissa fall är det en påminnelse om att man skall ha uppsikt, detta då området är känt för problematik. Det behöver alltså inte vara ett pågående fel. ÖVRIGT Det är få hus som är identiska. Målet vid varje besiktning är att få fram så mycket information om huset som det bara är möjligt, så att alla inblandade får ett bra underlag och kan fatta välgrundade beslut. Som Säljare/Köpare är det viktigt att ta del av hela protokollet, samt att säkerställa att man förstår innebörden av det som står där. Har man som köpare inte närvarat vid besiktningstillfället rekommenderar vi att en besiktningsgenomgång görs, antingen via telefon eller på plats. Vänliga hälsningar Besiktningsbolaget Eklund & Eklund AB info@razorsharpgroup.se Sidan 12 av 13

13 LIVSLÄNGD Olika konstruktioner och olika material har olika lång livslängd. En kombination av material kan ge både längre och kortare livslängd och i tabellen nedan har vi listat ungefärliga livslängder för en del standardkonstruktioner/material. Om besiktningsmannen inte har gjort någon notering under en viss punkt utan hänvisat till Inget att notera som avviker från vad som anses normalt för konstruktionen eller normalt åldersslitage kan det innebära att konstruktionen på sikt bör bytas även om det vid besiktningstillfället inte hittades/påtalades några uppenbara brister. Ett typexempel är ett badrum som är äldre än sin beräknade livslängd, men som kan se fräscht ut. Konstruktionsdel Livslängd Konstruktionsdel Livslängd Elvärmeslingor i golv 25 år Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Elvärmeslingor i våtutrymme 30 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år Vattenburna slingor i golv 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år Plastmatta i våtrum 20 år (Takpannor av betong/tegel) (30 år) Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande 15 år utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet papp 35 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel Asbestcementskivor/eternitskivor 30 år * utfört före år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år * utfört efter år Hängrännor/stuprör 25 år Våtrumstapeter väggar 15 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Avloppsledningar 50 år Nytt undertak invändigt 40 år Värmeledningar kall-/varmvattenledningar 50 år Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Avloppstank 30 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. 50 år Målning fönster/dörrar 10 år tätskikt) Träpanel (byte) 40 år Målning/tapetsering etc. 10 år Träpanel (målning) 10 år Parkettgolv/trägolv (byte) 40 år Tegel Ej byte Parkettgolv/trägolv (slipning) 15 år Puts tjockputs 2cm (renovering/omputsning) 30 år Laminatgolv (gäller ej om det utsatts för fukt) 20 år Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 år Klinkergolv Ej byte Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 år Plastmatta på golv (ej våtrum) 15 år Byte fönster 40 år Köksluckor, bänkskivor, köksinredning 30 år Byte dörrar (inne/ute) 35 år Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 40 år Dräneringsledning och utvändig vertikal fuktisolering (inklusive dagvattenledning i anslutning till dräneringsledning) 25 år T ex varmvattenberedare, el-radiator 20 år Dagvattenledning utanför byggnaden 50 år Luftvärmepump 8 år Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 30 år Injustering av ventilationssystem 5 år Badkar 30 år Byte av fläktmotor 15 år Värmeväxlare 20 år Styr- och reglerutrustning 20 år Kablar, centraler etc. 45 år T ex värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl 25 år Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år info@razorsharpgroup.se Sidan 13 av 13